Prognoza wykluczenia z 2023 r.: fałszywa flaga z zawyżonymi liczbami?

Dave:
Hej wszystkim, witajcie na rynku. Jestem twoim gospodarzem, Dave Meyer. Dołączył dzisiaj jubilat, Jamil Damji. Wszystkiego najlepszego stary.

Jamila:
Dziękuje. To był 44.

Dave:
Wow.

Jamila:
Ja wiem. Dokąd zmierza czas?

Dave:
Jak się czujesz?

Jamila:
44.

Dave:
Czy to brzmi staro? Młody?

Jamila:
Czuję się dobrze, szczerze. To był szalony rok. Wiele się wydarzyło na rynku nieruchomości i ogólnie w życiu, ale jestem za to wszystko wdzięczny i bardzo podekscytowany rozmową z Rickiem.

Dave:
Tak oczywiście. Cóż, masz energię osoby o połowę młodszej, więc myślę, że radzisz sobie całkiem nieźle.

Jamila:
Dziękuję Ci.

Dave:
Tak oczywiście. A ta rozmowa jest świetna. Jamil, przeprowadziliśmy z nim wywiad prawdopodobnie w czerwcu lub lipcu?

Jamila:
Tak, tuż przed tym, jak drugi but spadł na rynek nieruchomości. I to była interesująca rozmowa i muszę powiedzieć, że prawdopodobnie mój ulubiony odcinek całego roku, rozmowa z Rickiem, ponieważ masz prawdziwy wgląd w to, co się dzieje na podstawie liczb, a nie emocji, żargonu czy sensacja, same dane. I zawsze ważne jest, aby zwracać uwagę na to, co mówią liczby, w porównaniu z tym, co mówią ludzie, którzy próbują sprzedawać historie.

Dave:
Absolutnie. Tak, myślę, że wcale nie jest suchy. Jest bardzo zabawny, fajnie się z nim rozmawia, ale po prostu nie podchodzi do tego emocjonalnie, co moim zdaniem jest naprawdę ważne i miłe, że po prostu zapewnia tego rodzaju bezstronną obiektywną analizę tego, co dzieje się na rynku. I wszystko omawiamy w tym wywiadzie. Mówimy o przejęciach, oprocentowaniu kredytów hipotecznych, gospodarce USA, wszystkim, co możesz sobie wyobrazić.
Więc ten program jest naszym pierwszym programem w tym roku, więc jeśli chcesz mieć przewagę nad tym, co wydarzy się w 2023 roku i czego szukać w ciągu tego roku, ten odcinek naprawdę ci się spodoba , ponieważ Rick dostarcza naprawdę dokładnych i obiektywnych informacji, które będą dla Ciebie przydatne.

Jamila:
Zgoda. Róbcie notatki chłopaki.

Dave:
W porządku, więc zrobimy sobie krótką przerwę, a potem powitamy Ricka Shargę, wiceprezesa wykonawczego ds. wywiadu rynkowego w firmie ATTOM Data. Rick Sharga, witaj z powrotem na Rynku. Dziękujemy za ponowne dołączenie do nas.

Stóg:
Dzięki za przyjęcie mnie z powrotem. Myślę, że pierwszy raz nie był taki zły.

Dave:
Daj spokój, byłeś bardzo wnikliwy. Właściwie to jeden z naszych najpopularniejszych programów w historii. Wykonaliście świetną robotę i cieszymy się, że znów możemy Was gościć.

Stóg:
Doceniać to.

Jamila:
Wydaje mi się, że po rozmowie z Rickiem przez jakiś czas, faktycznie wychodzisz z tej rozmowy znacznie mądrzej. Tak więc, dziękuję za pomoc nam wszystkim dzisiaj podnieść nasze IQ.

Stóg:
Bardzo się ucieszyłam, że Adam nadał mi tytuł EVP Market Intelligence, ponieważ pierwszy raz w mojej karierze ktoś użył słowa wywiad w jednym zdaniu z moim nazwiskiem, więc zawsze jest to przyjemność.

Dave:
To było bardzo sprytne z twojej strony, że to zaaranżowałeś. Cóż, Rick, ostatnio mieliśmy cię u siebie w lecie i byliśmy w pewnym sensie u szczytu szaleństwa na rynku mieszkaniowym, przynajmniej jeśli chodzi o ceny sprzedaży. W ciągu ostatnich kilku miesięcy wiele się zmieniło i chcielibyśmy zacząć od podsumowania lub przemyśleń na temat tego, co wydarzyło się w drugiej połowie 2022 r. na krajowym rynku mieszkaniowym.

Stóg:
Cóż, ostatnim razem, gdy rozmawialiśmy, prawdopodobnie pamiętasz, jak rozmawialiśmy o tym, że zaczęliśmy dostrzegać pewne oznaki osłabienia popytu. Tak naprawdę zaczęło się to na początku roku i było naprawdę związane z przystępnością cenową, ponieważ ceny domów wciąż rosły o 15%, 20% w ujęciu rocznym. Kiedy Rezerwa Federalna postanowiła zakasać rękawy i zająć się inflacją, wprowadzając serię bezprecedensowych podwyżek stopy funduszy federalnych, to naprawdę wstrząsnęło rynkami kredytów hipotecznych i zobaczyliśmy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych podwoiło się.
Według Freddiego Maca, to pierwszy taki przypadek w roku kalendarzowym. Nigdy wcześniej nie widzieliśmy, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych faktycznie podwoiło się w ciągu roku kalendarzowego, a to tylko kraterowa przystępność cenowa. Widzieliśmy więc, że z miesiąca na miesiąc sprzedaż domów spada zarówno w nowych, jak iw istniejących domach. Prawdopodobnie zakończymy ten rok, mimo że mieliśmy całkiem niezły początek, i prawdopodobnie zakończymy ten rok z 15% do 20% mniejszą sprzedażą domów niż rok temu.
Widzieliśmy zasadniczo płaską aprecjację cen domów. Przyglądamy się rynkom takim jak Kalifornia, gdzie roczny wzrost cen spadł w przedziale od 2% do 3%, podczas gdy wcześniej w tym roku był dwucyfrowy. Są też części kraju, w których faktycznie obserwujemy spadek cen. Widzieliśmy ostatnie cztery miesiące z rzędu, w których ceny domów spadały miesiąc do miesiąca. Niekoniecznie jest to niezwykłe o tej porze roku, ale stopień spadku był silniejszy niż zwykle. Ale kiedy się nad tym zastanowić, średnia miesięczna spłata kredytu hipotecznego na dom, który kupiłbyś rok temu, wzrosła, w zależności od tego, gdzie jesteś w kraju, od 45% do 60%. Nie wiem jak wy, ale kiedy rozmawiałem z moim szefem o podwyżce 45% do 60%, zaśmiał się grzecznie i kazał mi wyjść na zewnątrz i pograć.
Tak więc to naprawdę wybiło z rynku wielu potencjalnych nabywców domów. Widzieliśmy badania, które wskazują, że od 10% do 20% osób, które chcemy kupić, zdecydowało się na wynajem na jakiś czas. Dla twoich odbiorców sugeruje to, że mogą istnieć pewne możliwości wynajmu nieruchomości, dla domów jednorodzinnych na wynajem, ponieważ gdyby ludzie chcieli kupić dom, to jest zrozumiałe, że mogliby być zainteresowani wynajmem jednego zamiast mieszkania. Ale zamierzamy zakończyć rok raczej na spadkowym trendzie. Prawdopodobnie przeniesie się to również na przyszły rok.
Chociaż nie sądzę, aby spadek sprzedaży domów w przyszłym roku był choć w przybliżeniu tak znaczący jak w tym roku. Pamiętaj o jeszcze jednym… A potem na chwilę przestanę mówić. Inną rzeczą, o której należy pamiętać kontekstowo, jest to, że schodzimy ze sprzedaży domów w 2021 r., która była niezwykle silna. Rok 2021 nie był przeciętnym rokiem dla sprzedaży domów. Dla sprzedaży domów był to rok znacznie powyżej średniej. Nie byłoby więc niespodzianką, gdyby liczby trochę wróciły. Ale spadek o 15% do 20% wynika ściśle i wyłącznie z działań podjętych przez Fed i ich wpływu na oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jamila:
Rick, kiedy ostatnio rozmawialiśmy, rynek znajdował się w zupełnie innym miejscu, a ja zawsze staram się zrozumieć, co może czaić się za rogiem. A ja zajmuję się naprawianiem i przerzucaniem. Musiałem wypisać kilka czeków. Jestem w Phoenix w Arizonie, a więc jeden z rynków, o których mówisz, który doświadczy ogromnego kopniaka w zęby, mam implanty z przodu tutaj od kopniaka, który dostałem.

Stóg:
Swoją drogą pięknie wyglądają. Nikt nigdy by się nie dowiedział.

Jamila:
Dziękuję. Dziękuję. Dziękuję. Fakty są dla nas jako rehabilitantów, sprawy nie wyglądają teraz naprawdę dobrze. Z drugiej strony szukam okazji, ponieważ za każdym razem, gdy dzieje się coś takiego, pod powierzchnią są możliwości. I prawie się zastanawiam, czy to, co teraz widzimy, jest, wymyślam, wielkim przeprogramowaniem, i oto dlaczego. Wszyscy byliśmy tak rozpieszczani tymi 2% i 3% kredytami hipotecznymi, które były na rynku tak długo, że wielu ludzi wchodziło w przestrzeń i próbowało wejść na rynek mieszkaniowy. Wielu z tych nabywców, wielu z tych ludzi, nigdy nie pozbędzie się tego długu. Będą trzymać ten dom, nawet jeśli będą go wynajmować, nie zamierzają ponownie wprowadzić tego produktu na rynek.
Fed podniósł stopy procentowe w bezprecedensowy sposób, jak opisałeś, i to zatrzymało wiele działań, zwłaszcza w budownictwie mieszkaniowym. I tak mieliśmy budowniczych całkowicie obrócić pokrętło w innym kierunku, w którym się powstrzymują. Więc mamy te zapasy, które zostaną wyrwane z powodu taniego długu, mamy budowniczych wstrzymujących lub spowalniających ich budowę, widzieliśmy, jak popyt naprawdę się stabilizuje. I wierzę, że ponieważ stopy procentowe są teraz tak wysokie, jak tylko zaczniemy powoli zbliżać się do 5%, pociągniemy tę elastyczną taśmę, w której wszyscy będziemy naprawdę wdzięczni za hipotekę 5½%, kiedy nadejdzie.
Bo kiedy jest tam, gdzie jest teraz, gdy tylko zostaniemy przeprogramowani, by myśleć, że 5½ lub 5% jest tanie, wtedy myślę, że na rynku pojawi się szalona liczba kupujących. I dlatego czuję, że to świetne przeprogramowanie. Czy widzisz to w 2023 roku i czy mój punkt widzenia na to jest na lunchu?

Stóg:
Nie, w ogóle nie idziesz na lunch. Problem, który będę miał, odpowiadając na twoje pytanie, polega na tym, że jest tam tyle rzeczy do rozpakowania. Zasadniczo właśnie poruszyłeś około pięciu różnych tematów i wszystkie są istotne, wszystkie są ważne dla rynku. Tak więc, jeśli chodzi o ostatnie pytanie dotyczące tego, czy twoja praca dyplomowa jest czymś, co można zjeść na lunch, nie, mogę przedstawić scenariusz, w którym rynek dość szybko się ożywia. Teraz wszystko musi się ułożyć, ale może się zdarzyć. Tak więc, po pierwsze, nadal istnieje stłumiony popyt i nie jest to rodzaj głupiego popytu spekulacyjnego, jaki widzieliśmy w 2008 roku.
Jest to uwarunkowane demograficznie. Nadal mamy największą kohortę młodych dorosłych w wieku od 25 do 34 lat w historii kraju. To najlepszy wiek tworzenia rodziny. Wielu z nich wolałoby posiadać, być może będą musieli wynajmować krótkoterminowo, podczas gdy zastanawiają się, co zrobić, ale tworzą gospodarstwa domowe. To napędza popyt. Popyt został znacznie spowolniony, ponieważ nagle dom, o którym myślałeś, że zamierzasz kupić, nie było cię stać lub nie kwalifikujesz się do kredytu. Ale najpierw rozpakujmy przystępność cenową, ponieważ to napędza dużą aktywność zakupową.
Jeśli chodzi o przystępność cenową, istnieją trzy nogi stołka. Tym, na którym obsesyjnie skupiamy się od kilku lat, są ceny domów. Tak więc oczywiście nominalna cena domu, cena, na której jest ona podana, jest tym, na czym wszyscy się skupiają, a my jesteśmy na nowym szczycie. Wciąż jesteśmy na nowym szczycie. Zostało to zrekompensowane przez drugą nogę stołka, którą były oprocentowanie kredytów hipotecznych. A historycznie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych równoważy rosnące ceny domów, jak wspomniałeś, jesteś w przedziale 2% dla kredytów hipotecznych. Dzięki temu ludzie mogli sobie pozwolić na domy, nawet gdy ceny domów rosły.
To, co również umożliwiło to, a jest to noga, którą ludzie najczęściej ignorują w przypadku stolca, to fakt, że płace rosną. Widzieliśmy więc niezwykle silny wzrost płac przez ostatnie kilka lat, odkąd rząd zezwolił wszystkim na powrót do pracy po rozpoczęciu pandemii. Ale 5% do 6% rocznego wzrostu płac, przepraszam, to nie nadążało za 15% i 20% wzrostem cen domów. Ale w rzeczywistości jest teraz dwa do trzech razy wyższy niż wzrost cen domów. Załóżmy więc, że wzrost płac nadal będzie mniej więcej taki, jaki jest. Załóżmy, że ceny domów ustabilizowały się lub na niektórych rynkach faktycznie nieco spadają. Możliwe, że ponieważ wydaje się, że inflacja zmierza we właściwym kierunku, Fed może przestać być tak agresywny w podwyżkach stóp procentowych, co oznacza, że ​​oprocentowanie kredytów hipotecznych mogło osiągnąć szczyt w tym cyklu i zacznie spadać.
Tak więc, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych ma tendencję spadkową, może powoli, ale tendencję spadkową w ciągu roku, płace pozostają wysokie, ceny domów ustabilizowały się, gdzieś w 2023 r. z powrotem na rynek. Więc nie uważam, że twoja teza jest szalona. Inną rzeczą, która zmieni dynamikę kupujących, jest to, że rynek zawsze dostosowuje się do wzrostu cen domów lub stóp procentowych. Problem, który mieliśmy w 2022 roku polegał na tym, że wzrost stóp procentowych był tak nagły i tak dotkliwy. Więc nagle ten dom za milion dolarów, ten dom za 500,000 250,000 dolarów, na który patrzyłeś, nie wchodzi w rachubę i musisz zmienić swoje oczekiwania co do domu za XNUMX XNUMX dolarów, na który nie patrzyłeś i którego nawet nie widziałeś rozważane wcześniej.
Dostosowanie się rynku zajmuje trochę czasu, ale jeśli stopy procentowe spadną z powrotem do piątki, może teraz nie patrzysz na dom za 250,000 375 $, patrzysz na XNUMX lub XNUMX, a może po prostu potrzebował trochę więcej czasu, aby zaoszczędzić na zaliczkę. Zmienia to znacząco dynamikę zakupów. I myślę, że masz rację, myślę, że pierwszy kwartał, może drugi kwartał, pierwsza część drugiego kwartału będzie nadal nieco wolniejsza niż zwykle, nawet przy scenariuszu, który właśnie nakreśliliśmy. Ale w dalszej części roku, myślę, że ludzie będą w stanie się dostosować i będzie wyglądać trochę bardziej przystępnie i zaczniemy widzieć powrót aktywności zakupowej.
Ogólnie spodziewam się, że sprzedaż domów w 2023 roku spadnie, prawdopodobnie nie całkiem o 10%, może gdzieś pomiędzy 5% a 10% od tego roku, ale spodziewam się, że druga połowa roku będzie silniejsza w porównaniu z pierwszą połową.

Dave:
Rick, myślę, że to świetny sposób na wyjaśnienie przystępności cenowej. A dla mnie to, co ciągle myślę, to to, że kierunek cen domów i wolumenu są, według ciebie, prawie całkowicie zależne od oprocentowania kredytów hipotecznych. I ze względu na przystępność cenową, jak powiedziałeś, prawda? W tej chwili nagrywamy w połowie grudnia. Wczoraj dowiedzieliśmy się, że mamy bardzo zachęcający wydruk inflacji i widzimy, że dzisiejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło średnio 6.3 dla 30-letniej poprawki, coś w tym stylu.
Jeśli zobaczymy, że pozostanie na tym lub niższym poziomie, moim zdaniem ludzie, jak powiedział Jamil, przyzwyczają się do tego i wskoczą z powrotem na rynek, ponieważ istnieje popyt demograficzny. Ale czy możesz przedstawić scenariusz, w którym oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie? Ponieważ myślę, że jest to duże pytanie dla wielu ludzi. Czy istnieje scenariusz, w którym oprocentowanie kredytów hipotecznych nie osiągnęło szczytu i wraca do 7% lub 8%? Ponieważ kiedy patrzę na ekspertów, wydają się podzieleni. Niektórzy mówią, że wraca do pięciu, inni, że do ośmiu. Więc, czy możesz, nawet jeśli niekoniecznie myślisz, że tak się stanie, powiedz nam, jaki scenariusz musiałby się wydarzyć, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło powyżej miejsca, w którym były kilka tygodni temu, kiedy były w tak niskich siódemkach?

Stóg:
Tak, jest kilka scenariuszy. Po pierwsze, Fed może zdecydować, że musi nadal być agresywny lub przynajmniej bardziej agresywny niż oczekuje rynek. I tego rodzaju niepewność, tego rodzaju zmienność może spowodować wzrost stóp procentowych. Jedną z rzeczy, o których musisz pamiętać, jest to, że zwykle 30-letnie kredyty hipoteczne są oparte na rentowności 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych, a te dwie stopy idą w parze. I to jest rodzaj wewnętrznego baseballu dla prawdopodobnie wielu twoich widzów, ale bądź cierpliwy. Zwykle spread wynosi około 150 do 200 punktów bazowych, czyli w języku angielskim od półtora do dwóch punktów. Tak więc, jeśli rentowność 10-letniego skarbca wynosi cztery, hipoteka wynosi zazwyczaj 5½ lub 6%. W tej chwili spread ma sto dodatkowych punktów bazowych.
Tak więc, gdybyśmy byli tylko na normalnym rynku, oprocentowanie kredytów hipotecznych byłoby prawdopodobnie prawie o jeden punkt niższe niż obecnie. Więc byłbyś już w piątce. Jednym z powodów, dla których nie są, jest niepewność i zmienność na rynku oraz przekonanie, że wraz ze spadkiem stóp procentowych kredytów hipotecznych zobaczysz mnóstwo tych pożyczek, które zostały zaciągnięte od czasu wzrostu stóp, zaczną być refinansowane. Co oznacza, że ​​jeśli kupujesz kredyt hipoteczny na rynku wtórnym, nie będziesz w stanie odzyskać swojej inwestycji. Pożyczka zniknie za rok lub dwa. Tak więc model wyceny wystraszył rynek wtórny. Tak więc Fed może nadal podnosić ponad to, czego ludzie się spodziewają. Obecnie oczekuje się, że szczyt stopy funduszy Fed wyniesie około 5%, 5¼%.
Jeśli przekroczą ten próg, wyraźnie wpłynie to na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Tak więc zaskoczenie inflacyjne lub podwyższona aktywność to jeden ze scenariuszy. Szczerze mówiąc, nie widzę tego, ale to jest scenariusz. Drugi to globalna zmienność i nie mówimy o tym zbyt wiele i jest to coś, co jest poza naszą kontrolą, ale istnieje wiele obaw związanych z tankowaniem globalnych gospodarek. Kiedy tak się dzieje, często widzi się, jak dużo zagranicznego kapitału wpływa do amerykańskich obligacji skarbowych, a im więcej zagranicznego kapitału wpływa do amerykańskich obligacji skarbowych, tym niższe są zyski. To faktycznie może jeszcze bardziej obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z drugiej strony, jeśli te pieniądze muszą pozostać w zagranicznych gospodarkach, a handel obligacjami jest mniejszy, możemy zobaczyć wzrost rentowności. A jeśli tak się stanie, skończysz z podwyższeniem oprocentowania kredytów hipotecznych.
Ale naprawdę uważam, że istnieje znacznie większe prawdopodobieństwo, że zobaczymy szczyt stóp i zaczniemy stopniowo spadać, niż istnieje szansa, że ​​​​stawki wrócą do siódemek lub, co gorsza, do ósemek. Słuchaj, są ludzie, którzy mówią, że stopy procentowe wzrosną powyżej ośmiu. Są też ludzie, którzy twierdzą, że rynek mieszkaniowy się załamie i zobaczymy 20% do 30% spadków cen. I mam tendencję do myślenia, że ​​ci ludzie próbują coś sprzedać, a prawdopodobnie nie coś, co chcesz kupić. Dostałam wczoraj wiadomość na Facebooku od jednej z drogich przyjaciółek mojej mamy i nie zmyślam. Właściwie wysłała mi wiadomość z pytaniem, czy rynek mieszkaniowy się dzisiaj załamie.
Tak więc ktoś wybrał datę krachu na rynku mieszkaniowym i najwyraźniej było to w całym Internecie. A jeśli jesteś zaangażowany w inwestowanie w nieruchomości, jeśli chcesz kupić dom do zamieszkania, musisz spojrzeć na sprawy bardziej racjonalnie, bardziej logicznie i szczerze, z długoterminową perspektywą. Ponieważ warunki rynkowe mogą być bardzo niestabilne z dnia na dzień, ale z biegiem czasu rynek mieszkaniowy ma tendencję do ożywienia i ma się bardzo, bardzo dobrze.

Dave:
Dziękuję za wyjaśnienie. Myślę, że ciągle wracam do tych dwóch scenariuszy, gdzie z jednej strony poprawia się inflacja, Fed jak najszybciej przestaje podnosić stopy procentowe, co powoduje spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Z drugiej strony Fed wciąż podnosi stopy procentowe, ale to powoduje recesję, która ogólnie obniża rentowność obligacji, a to także obniża oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dlatego dla mnie jestem w pewnym sensie w twoim obozie, gdzie po prostu nie widzę tego scenariusza katastrofy, ponieważ większość ścieżek i jest dużo niepewności, ale większość różnych scenariuszy, które mogą się rozwinąć, skutkuje co najmniej w stabilizację oprocentowania kredytów hipotecznych, jeśli nie spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. I wiem, że to przerażające, ponieważ widzieliśmy podwojenie, jak powiedziałeś, oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale teraz istnieje duży potencjał, że przynajmniej trochę się ustabilizuje.

Stóg:
Wiesz, Dave, myślę, że ludzie muszą zdać sobie sprawę, że mamy do czynienia z naprawdę niezwykłym zbiorem okoliczności. Przez ostatnie pięć czy sześć lat Fed martwił się, że inflacja nie jest wystarczająco wysoka. Mieli docelową stopę inflacji na poziomie 2%, a to dlatego, że wszystko w gospodarce działało. Mam na myśli, że wszystko w gospodarce działało, a potem ktoś ugryzł nietoperza w Chinach i następną rzeczą, o której się dowiedzieliśmy, był świat. A rząd podjął kilka decyzji, które początkowo wyglądały na dobre, ale okazały się nie być dobrymi decyzjami z ekonomicznego punktu widzenia, ponieważ naprawdę dramatycznie przestymulowaliśmy gospodarkę. Jeden z moich przyjaciół, który jest ekonomistą, powiedział, że rząd wziął dziurę o wartości trzech bilionów dolarów i próbował wepchnąć w nią 15 bilionów dolarów.
Więc zwiększyliśmy podaż pieniądza o 50%, a dla tych z was, którzy nie śledzą ekonomii, śledzicie graczy baseballowych na odwrocie ich kart baseballowych. Nadmierna podaż pieniądza prowadzi do inflacji i trzeba od tego odchodzić. Inną kwestią jest to, że nadmiernie stymulowaliśmy konsumentów, więc wydawało się, że wszyscy w kraju otrzymali stymulację, a zasiłki dla bezrobotnych zostały dramatycznie zwiększone, co doprowadziło do niedoboru siły roboczej, co doprowadziło do wzrostu płac, a wzrost płac prowadzi do inflacji. A potem mieliśmy zakłócenia w łańcuchu dostaw z powodu COVID, co doprowadziło do nierównowagi podaży i popytu, więc ceny wszystkiego poszły w górę. I przewodniczący Powell, Fed był bardzo, bardzo przejrzysty, mówiąc: „Nie doceniliśmy inflacji, przegapiliśmy ją, poczuliśmy niesmak”.
Więc raz na pokolenie, miejmy nadzieję, pandemia schrzaniła gospodarkę, rząd zareagował przesadnie, wdmuchnął do gospodarki zbyt dużo bodźców, co zawsze prowadzi do inflacji. A Fed wkroczył na pokład, aby spróbować spowolnić sytuację zbyt późno. Musieli więc być zbyt agresywni. Ponownie, nigdy nie widzieliśmy, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych podwoiło się w ciągu roku, nigdy. I gdyby sytuacja nie uległa zmianie z powodu tego niezwykłego zestawu okoliczności, nie widzielibyśmy, jak oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrasta do 7%. Poszliby w górę z tych historycznie niskich poziomów, ponieważ był to element bodźca Fed, aby upewnić się, że rynek mieszkaniowy pozostanie stabilny, a gospodarka pozostanie stabilna.
Ale mamy do czynienia z niezwykłymi okolicznościami, które doprowadziły do ​​​​niezwykłych skoków oprocentowania kredytów hipotecznych, a reszta gospodarki nadal funkcjonuje całkiem dobrze. Tak więc, nawet jeśli skończymy z recesją w przyszłym roku, a myślę, że jest prawdopodobne, że Fed już dokonał nadmiernej korekty i skończymy w jednym, to nadal powinien być dość krótki, dość łagodny recesji i nie powinien mieć długoterminowego lub strasznie negatywnego wpływu na rynek mieszkaniowy.

Dave:
Tak, to świetna uwaga, ponieważ chciałem porozmawiać o stanie amerykańskiego konsumenta lub właściciela domu. Masz duże doświadczenie w przejmowaniu nieruchomości i tej stronie biznesu. Z tego, co widzę, pomimo spadających cen domów i kilku głośnych zwolnień w dużych, znanych firmach, wydaje się, ogólnie rzecz biorąc, że amerykańscy konsumenci są w całkiem przyzwoitej sytuacji, a zwłaszcza właściciele domów nadal spłacają swoje kredyty hipoteczne. Czy to jest poprawne? Czy widzisz coś innego?

Stóg:
Nie, jesteś na miejscu. Niedawno sporządziliśmy raport na temat kapitału własnego właściciela domu w ATTOM, i przede wszystkim, wciąż istnieje rekordowa kwota kapitału własnego właściciela domu, 29 bilionów dolarów, nic podobnego, jakiego kiedykolwiek widzieliśmy. I to na zasobach mieszkaniowych, które są wyceniane na około 41 bilionów. Tak więc, jeśli spojrzysz na zadłużenie, które ludzie dźwigają, jest ono naprawdę bardzo, bardzo niskie jako procent wartości ich nieruchomości. Dowiedzieliśmy się, że około połowa właścicieli domów to osoby, które nazywamy bogatymi kapitałowo, co oznacza, że ​​są winni mniej niż połowę wartości swojego domu z tytułu kredytu hipotecznego. I co ciekawe, 93% pożyczkobiorców, którzy są obecnie przejęci, faktycznie ma dodatni kapitał własny, co jest całkowitym przeciwieństwem sytuacji, w której byliśmy z powrotem podczas wielkiego kryzysu finansowego, kiedy jedna trzecia wszystkich właścicieli domów była pod wodą, a prawie wszyscy przejęci byli do góry nogami.
Tak więc, nawet gdybyśmy mieli ludzi w egzekucji, mają oni możliwość stworzenia miękkiego lądowania. Tak więc, gdyby znaleźli się w krótkoterminowej trudnej sytuacji finansowej, być może mogliby nawet refinansować pożyczkę u swojego pożyczkodawcy, gdyby teraz trochę wyzdrowiali. Ale nawet jeśli nie mogą, mają okazję sprzedać swój dom, ponieważ, jak mówiliśmy wcześniej, wciąż jest popyt. Jeśli wystawisz nieruchomość na rynek z odpowiednią wyceną, będziesz mógł ją sprzedać. Ale w tej chwili nie mamy problemu z wykluczeniem. Historycznie normalny poziom działań związanych z egzekucją wynosi około 1% pożyczek. Na dzisiejszym rynku byłoby to około 550,000 XNUMX domów na pewnym etapie przejęcia.
Zamiast tego mamy około 260,000 60. Tak więc działamy na około połowie historycznie normalnych poziomów aktywności związanej z przejmowaniem nieruchomości i działamy na około 2023% tego, co było przed pandemią. Tak więc, mimo że liczba przejęć w tym roku stopniowo rośnie, prawdopodobnie nie wrócimy do normalnego poziomu w oparciu o obecne wskaźniki aktywności aż do połowy lub końca XNUMX r. Należy więc pamiętać, że moglibyśmy podwoić kwotę przejęć, które mamy teraz, a to przywróciłoby nas do normalności. A jakość pożyczek w ciągu ostatniej dekady była niezwykła. Kredytodawcy podjęli bardzo małe ryzyko, pożyczkobiorcy byli wysoko wykwalifikowani. I do twojej sprawy, Dave, nadal płacą na czas, nawet jeśli są pod wodą.
Myślę, że ludzie powinni o tym pamiętać, ponieważ ostatnio często odpowiadam na to pytanie. Tylko dlatego, że pożyczkobiorca schodzi pod wodę, nie oznacza, że ​​​​przechodzą do wykluczenia. Oba są tylko marginalnie połączone. I żeby dać ci punkt danych, około 6% właścicieli domów w całym kraju jest obecnie pod wodą ze swoimi pożyczkami. I właśnie wspomniałem, że pół procent pożyczkobiorców jest zagrożonych. Oznacza to, że reszta tych osób dokonuje płatności na czas. A niektóre z nich znajdowały się pod wodą od czasu Wielkiej Recesji i na rynkach, które tak naprawdę nigdy się w pełni nie podniosły. Ale nadal dokonują płatności, ponieważ w pewnym momencie znajdą się na pozytywnym terytorium.
Szczerze mówiąc, w wielu przypadkach opłacanie spłaty kredytu hipotecznego jest dla nich tańsze niż wysyłanie kluczy pocztą do banku i szukanie mieszkania do wynajęcia. Więc ci dwaj nie są tak naprawdę powiązani. Teraz, jeśli jesteś pod wodą ze swoją pożyczką i kończysz się wykluczeniem, o wiele trudniej jest pomyślnie rozwiązać ten problem. Ale bycie pod wodą nie jest tym, co popycha ludzi do wykluczenia. To wciąż jakaś katastrofa finansowa gospodarstwa domowego, utrata pracy, utrata dochodów, śmierć w rodzinie, rozwód, nieoczekiwane rachunki medyczne, coś w tym rodzaju, co popycha ludzi do egzekucji. Zaczniesz czytać nagłówki, obiecuję ci, o zbliżającym się zagrożeniu, że coraz więcej kredytobiorców jest pod wodą, gdy ceny domów spadają lub spadają.
Wczoraj musiałem zepchnąć reportera z półki z powodu raportu, który przeczytała, o którym myślała, że ​​8% pożyczkobiorców znalazło się nagle pod wodą. A okazało się, że 8% pożyczkobiorców, którzy zaciągnęli pożyczki w zeszłym roku z bardzo niskimi wkładami własnym, którzy mieszkali na rynkach, na których ceny spadły, było teraz pod wodą. Pomyślałem sobie, że to ułamek procenta pożyczkobiorców. Ale nagłówki ostrzegają, że zbliżający się kryzys podwodnych pożyczek wkrótce nas wyprzedzi. Czasami doprowadza mnie to do szału, ale wydaje mi się, że dzięki temu jestem zajęty i dzięki temu mam zatrudnienie. Więc to nie jest złe.

Jamila:
Rick, doceniam te informacje i nie mógłbym się z tobą bardziej zgodzić w odniesieniu do sytuacji związanej z wykluczeniem i tego, gdzie jesteśmy w kraju, jeśli chodzi o kapitał własny i czy naprawdę istnieje tam podatność na zagrożenia. I zgadzam się, nie wierzę, że tak naprawdę jest. Myślę, że oczywiście sensacja zawsze będzie sprzedawać lub przyciągać gałki oczne, więc zawsze będziemy to widzieć. Ale jako inwestor w nieruchomości i społeczność BiggerPockets, która uwielbia słuchać twoich spostrzeżeń, spostrzeżeń Dave'a i moich żartów, chcę zrozumieć, gdzie leży szansa, ponieważ dla mnie jest to fakt. Jestem kupującym za gotówkę. Zajmuję się głównie sprzedażą hurtową, ale zaczynam posiadać własność, ponieważ widzę, że panuje tam zmęczenie.
Sprzedawcy w tej chwili, którzy mają sytuację, którzy muszą sprzedawać, a nie Twoja osoba, która chce tylko ulepszyć lub przeprowadzić się, ponieważ nie podoba jej się już wielkość swojego salonu, lub nie tylko kosmetyczne rzeczy, ale prawdziwe powody do sprzedaży. Na rynku panuje zmęczenie i byłem w stanie naprawdę wykorzystać to zmęczenie i kupować różne rzeczy. Na przykład niedawno mówiłem Dave'owi, że w mojej okolicy jest nieruchomość warta ponad 2 miliony dolarów. Ten dom został właśnie wyceniony w lipcu na 1,000,005 800 950 i zamierzam zamknąć go za kilka dni na XNUMX na XNUMX, i kupuję dwa w mojej okolicy w tej samej sytuacji.
A więc znajduję to zmęczenie i wykorzystuję to, ponieważ jestem inwestorem w nieruchomości i tym się zajmujemy. I cały ten kapitał, który opisałeś, na którym siedzą właściciele domów, są gotowi go wymienić, aby uwolnić się od tego zmęczenia, aby móc wyjść z sytuacji. To jest jedna szansa, którą widzę. Czy dostrzegasz inne możliwości, na które my, inwestorzy na rynku nieruchomości, możemy spojrzeć i na które możemy rzucić się, aby mieć lepsze podstawy do końca 2023 r. i 2024 r.?

Stóg:
Tak więc, chcę ci pogratulować, że jesteś odpowiedzialny za nagłówki, które ludzie zobaczą na temat spadających cen domów. Dobra robota, Dave i Jamil. Nie, tam są możliwości. To najlepszy czas w roku na typowe zakupy, ponieważ na rynku jest mniejszy popyt. Tak więc masz mniejszą konkurencję o aktywa, które stają się dostępne, a właściciele domów zazwyczaj są nieco bardziej skłonni do negocjacji o tej porze roku z powodu tego braku konkurencji. Tak więc, ogólnie rzecz biorąc, gdzieś między końcem listopada a połową stycznia w większości części kraju to najlepszy czas na szukanie tych względnych okazji. Po drugie, jeśli ktoś sprzedaje teraz, musisz zadać sobie pytanie, dlaczego sprzedaje i czy musi sprzedawać.
Więc robisz dokładnie to, co należy. Osobiście uważam, że jednym z powodów, dla których poziomy zapasów pozostaną niskie przez większą część 2023 roku, jest to, że ludzie, którzy nie muszą sprzedawać, nie będą sprzedawać. Są całkowicie szczęśliwi, że mogą siedzieć tam ze swoim 3½% kredytem hipotecznym i nie wymieniać go na spadający rynek na droższy dom z 7% kredytem hipotecznym. Jeśli nie muszą tego robić, nie będą tego robić. Tak więc, jeśli zobaczysz, że ktoś to sprzedaje, przynajmniej nasuwa się pytanie, czy to wymuszona sprzedaż? Czy muszą sprzedawać? A jeśli tak, jest tam pewna dźwignia negocjacyjna. Więc myślę, że to ma jakiś sens. Chcesz śledzić trendy cenowe. Patrzymy na prawdopodobnie 5% spadek cen w kraju w cenach domów. Zgodnie z przewidywaniami Fannie Mae w przyszłym roku ceny spadną od stycznia do grudnia o około półtora punktu i będzie to bardzo zlokalizowana korekta.
Musisz więc zwracać uwagę na aktywność na lokalnym rynku. Na przykład ceny w Kalifornii prawdopodobnie spadną średnio o około 10%. W rejonie zatoki ceny na niektórych poziomach spadają już o 20%. Ale jeśli jesteś w południowo-wschodnich stanach, możesz nie zauważyć spadku cen, ponieważ nadal obserwujesz wzrost populacji i wzrost liczby miejsc pracy. Tak więc ceny mogą nie rosnąć o 20% rocznie, ale nadal mogą rosnąć o 2% do 3%. Musisz więc szukać lokalnych możliwości rynkowych i ustalić, jaka jest dla Ciebie odpowiednia mieszanka. I znowu, jeśli jesteś na rynku ze spadającymi cenami, być może zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości na wynajem, ponieważ nie musisz się martwić o natychmiastowy wzrost cen domu. Jeśli patrzysz na rynek, na którym ceny idą w górę, być może jest to lepsza okazja do przerzucenia, ponieważ flippery naprawdę potrzebują wzrostu cen, aby przez większość czasu osiągać wyniki.
Przy innej okazji wspomnieliśmy, że nie ma wielu przejęć, ale jeśli zamierzasz grać na tym rynku w poszukiwaniu okazji, musisz zmienić model, przynajmniej w swoim umyśle, z tego, w którym byliśmy podczas ostatni cykl. Wspomnieliśmy, ilu pożyczkobiorców było ostatnio pod wodą na swoich pożyczkach. Oznaczało to, że nie mogli pozbyć się majątku, chyba że bank zgodził się na krótką sprzedaż. A było ich dużo, ale niewiele w stosunku do liczby osób objętych egzekucją. Wiele nieruchomości nie zostało sprzedanych na aukcjach, ponieważ banki nie były w stanie wycenić ich na tyle nisko, aby inwestorzy mogli sprawdzić liczby. Tak więc banki bankowe przejęły większość nieruchomości w ramach egzekucji, więc inwestor miał sens, aby czekać, aż bank przejmie je, czekać, aż nieruchomość wróci na rynek, a następnie negocjować te nieruchomości należące do banku, te REO.
Tym razem tak się nie dzieje. Wspomniałem, że ogólna aktywność związana z przejmowaniem nieruchomości wynosi około 60% poziomu sprzed pandemii. Aktywność REO, przejęcia banków są na poziomie około 30% tego, co było przed pandemią. Widzimy więc, że więcej rozpoczyna się egzekucji, ale więcej osób sprzedaje swoje domy na wczesnym etapie egzekucji przed aukcją egzekucji. A nieruchomości, które trafiają na aukcje, sprzedają się po około 70% stawce, czyli około dwa razy więcej niż zwykle. Tak więc mniej nieruchomości trafia na aukcję, mniej nieruchomości przechodzi przez aukcję i wraca do pożyczkodawców. A FHA ma ten program o nazwie CWCOT, bardziej wewnątrz bejsbolu, przewożony bez pozwolenia na tytuł, a każda nieruchomość FHA, która nie zostanie sprzedana na aukcji, jest następnie przypisywana do internetowej firmy aukcyjnej w celu sprzedaży drugiej szansy, w którym to momencie zazwyczaj obniżyć trochę ceny.
Tak więc, jeśli jesteś inwestorem czekającym na REO, czekającym na nieruchomości będące własnością banku, tym razem nie będzie okazji. Tym razem będziesz musiał znaleźć tych pożyczkobiorców na wczesnym etapie wykluczenia, a jeśli nie możesz wypracować z nimi umowy przed aukcją, musisz być gotowy do licytacji. I tu pojawia się ktoś taki jak ty, Jamil, kupujący za gotówkę, ponieważ większość tych aukcji wymaga gotówki lub czeku kasjerskiego. A na dzisiejszym rynku masz ogromną przewagę, jeśli kupujesz za gotówkę, ponieważ wszyscy inni patrzą na 6½, 7% tradycyjne kredyty hipoteczne i pożyczki dla inwestorów, które mają teraz 10 do 12% obsługi, jeśli dostajemy finansowanie pomostowe. Tak więc nadal istnieją możliwości, ale będziesz musiał wykazać się starannością.

Dave:
Cóż, dzięki Rick, to bardzo pomocne. Myślę, że znowu jest dużo strachu w nagłówkach, a ty oferujesz znacznie bardziej trzeźwą opinię na temat tego, co się dzieje, i naprawdę dobrą analizę tego, gdzie leży szansa. Zanim stąd wyjdziemy, chcę cię zapytać o coś, o czym wspomniałeś, kiedy rozmawialiśmy przed koncertem, a mianowicie o to, że firma ATTOM, w której pracujesz, opublikowała raport o działaniach związanych z naprawą i odwracaniem. Czy możesz powiedzieć nam trochę o tym, czego się nauczyłeś?

Stóg:
Tak, a dla każdego, kto jest zainteresowany, mamy sekcję dotyczącą analiz rynkowych na naszej stronie internetowej, w której publikujemy wszystkie te raporty za darmo. Więc nawet nie jest to coś, za co trzeba płacić, ale niedawno opublikowaliśmy raport napraw i odwrócenia, który obejmował przewroty w trzecim kwartale 2022 roku. To była klasyczna dobra wiadomość, raport o złych wiadomościach, Dave. Dobrą wiadomością jest to, że w kwartale było ponad 92,000 22 flipów, co jest trzecią najwyższą liczbą w historii. Patrzyliśmy na dane z ostatnich XNUMX lat, więc to całkiem niezła liczba. Zła wiadomość jest taka, że ​​jest to trzeci kwartał z rzędu, w którym liczba ta spada. Tak więc trend polega na mniejszej liczbie rzutów, a naprawdę złą wiadomością jest to, że zarówno zyski brutto, jak i marże zysku brutto spadły, a zyski brutto to po prostu cena, za którą sprzedano nieruchomość, w porównaniu z ceną, za którą została kupiona.
A następnie marże to procent, jaki ten zysk reprezentował w porównaniu z pierwotną ceną zakupu. Nie uwzględnia to więc kosztów materiałów, robocizny, finansowania, a wiemy, że wszystkie te koszty wzrosły. Nie jest to więc idealny rynek dla płetw. Rynki idealne charakteryzują się wysokim popytem, ​​niską podażą i szybko rosnącymi cenami. A wisienką na deser są niskie stopy finansowe i widzieliśmy wszystkie te warunki, nadal mamy popyt, ale jest osłabiony. Ceny ustabilizowały się lub w niektórych przypadkach spadają, finansowanie jest droższe, sprzedaż trwa dłużej, a koszty materiałów i robocizny wraz z kosztami finansowania są wyższe. Tak więc, jeśli zajmujesz się naprawami i odwracaniem, naprawdę musisz być teraz dobry z matematyki.
Musisz być niesamowicie ostrożny, aby nie przepłacić za nieruchomość, którą kupujesz. Musisz być bardzo, bardzo ostrożny, aby nie zlekceważyć kosztów napraw, nie zlekceważyć czasu, jaki zajmie ci przeniesienie nieruchomości. Nawiasem mówiąc, nie mówimy o rynkach, na których sprzedaż nieruchomości zajmuje 60 lub 90 dni, gdy jest ona gotowa. Nadal patrzymy na kilka tygodni na większości rynków, ale to więcej niż kilka dni w zeszłym roku. Musisz więc liczyć się z kosztami utrzymania. Nie chcę nikogo czepiać się, ale wiesz, że to trudny rynek, kiedy Zillow Offers traci 352 miliony dolarów w ciągu kwartału, a potem Opendoor sprawia, że ​​wygląda to jak kupa drobnych strat, tracąc miliard dolarów.
I znowu, to nie są tak naprawdę modele naprawy i odwracania, to są modele arbitrażu, ale po prostu pokazuje, co może się stać, jeśli źle zrozumiesz swój model wyceny i zrobisz to na dużą skalę. Popełniasz błąd w jednym domu, który może kosztować tysiące dolarów, popełniasz błąd w tysiącach domów i to setki milionów dolarów. Więc to po prostu pokazuje, że nawet firmy, od których oczekuje się, że będą trochę bardziej profesjonalne, trochę bardziej wyrafinowane w swoich modelach, popełniają błędy, popełniają duże, duże, duże błędy i kończą zwalniając jedną trzecią swojego personelu, ponieważ z tych błędów. Tak więc, to po prostu pokazuje, że jako płetwa naprawdę musisz mieć ołówek naostrzony w tym cyklu.
I jest to ostrzeżenie dla osób, które dopiero wchodzą w tę część biznesu. Czas na rynku może być trudny, ale jeśli wybierzesz zły moment, kupisz na szczycie rynku i nie docenisz kosztów naprawy, patrzysz na dość paskudny scenariusz tego odwrócenia. Więc to dobry czas, aby nawiązać współpracę z kimś takim jak BiggerPockets, gdzie możesz uzyskać dużo edukacji, możesz zdobyć wiele narzędzi i produktów potrzebnych do upewnienia się, że robisz to, co trzeba. I na pewno zawsze słuchaj podcastu On the Market, ponieważ właśnie tam uzyskasz wszystkie właściwe informacje.

Jamila:
Rick, bardzo Ci dziękuję za to spostrzeżenie. Chciałem po prostu pogrzebać trochę głębiej i mówiąc z własnego doświadczenia z wieloma przewrotami, mamy tuzin z nich, które miały miejsce i widzieliśmy, że w przedziale cenowym od 750 do miliona i połowę, popyt zniknął. Musieliśmy wypisywać czeki, aby zakończyć te transakcje i usunąć je z ksiąg. Jednak w przypadku domu startowego, który jest punktem cenowym kupującego po raz pierwszy, te nieruchomości nadal są przedmiotem obrotu i nadal istnieje duży popyt. Kiedy tworzyliście ten raport, czy znaleźliście te różnice i czy istnieje podsekcja na rynku napraw i przerzucania, na której ludzie w biznesie mogliby się skoncentrować, aby nadal mogli przetrwać tę burzę i stąpać po wodzie, a nie stracą załogę i spasują się, aż sprawy zaczną wracać?

Stóg:
Tak, ale zanim tam pójdę, pozwól, że podrzucę ci inny scenariusz i wiem, że to robisz. Wspomniałeś o tym wcześniej. W dzisiejszych czasach typowy flipper może mieć trudności z napisaniem ołówkiem liczb, ale istnieje możliwość wynajęcia nieruchomości. Myślę, że wspomnieliśmy wcześniej, że około 10 do 20% osób, które myślały, że zamierzają kupić, zdecydowało się zamiast tego wynająć. Możesz przedstawić logiczny argument, że gdyby chcieli kupić dom, mogliby woleć wynająć dom niż mieszkanie. Może potrzebują więcej miejsca, cokolwiek.
Tak więc wciąż istnieje możliwość wynajmu nieruchomości jednorodzinnych i myślę, że ta możliwość będzie nadal rosła. Teraz, jeśli jesteś flipperem, możesz nie mieć procesów i procedur biznesowych, aby zostać właścicielem nieruchomości na wynajem, ale z pewnością możesz zidentyfikować te nieruchomości i być może zostać hurtownikiem, znaleźć te nieruchomości, które są szansą i sprzedawać je ludziom które chcą wynajmować nieruchomości i osiągać w ten sposób pewne zyski bez ryzyka kupna, naprawy i posiadania tej nieruchomości. Więc to jedna okazja.

Jamila:
A tak przy okazji, nigdy nie zapłaciłem ci za mówienie tego.

Stóg:
Nie. W tej chwili jest to prawdziwa okazja, a niektórzy płetwiarze faktycznie w krótkim okresie, ponieważ ich obroty nie są ogromne, stają się właścicielami nieruchomości na wynajem, ponieważ umiejętności potrzebne do znalezienia, zakupu i naprawy domu są takie same . Teraz to tylko kwestia bycia tym właścicielem na krótką metę, może nawet znalezienia kogoś, kto by to zrobił. Ale to powiedziawszy, na twoje pierwotne pytanie, mówię tu bardzo ogólnie, Jamil, ale widzimy to samo, co ty widzisz na swoim rynku. Że na wyższym końcu popyt wyschnął nieco bardziej znacząco niż na poziomie podstawowym. I tak jest prawie w całym kraju. Prawdopodobnie tu i tam jest kilka wartości odstających, ale ogólnie rzecz biorąc, to właśnie obserwujemy. Jest bardzo mało zapasów na poziomie podstawowym.
Tak więc, jeśli znajdziesz nieruchomość, którą możesz przywrócić na rynek jako wyremontowaną, naprawioną nieruchomość, prawdopodobnie będziesz miał dobrą okazję, aby ją sprzedać i to za rozsądną cenę. Masz też większą konkurencję, bo to tam większe instytucje szukają nieruchomości na wynajem. To tam wynajmują jednorodzinni, mniejsi inwestorzy szukają nieruchomości. I oczywiście właśnie tam kupujący po raz pierwszy szukają nieruchomości. Tak więc nie jest łatwo znaleźć te nieruchomości do kupienia i naprawy, ale jeśli spojrzysz na sekcję rynku, która jest zdrowsza niż inne, ten poziom początkowy, a nawet powiedziałbym, że na wielu rynkach sięgających średniego poziomu, nadal obserwujesz całkiem spory popyt.
Dopiero gdy przejdziesz do wyższego średniego poziomu i właściwości wyższego poziomu, które widzisz, tak naprawdę widzisz dwa problemy. Widzisz, że popyt na rynku maleje, ale widzisz również najniższe ceny pod względem aprecjacji na tych wyższych poziomach. Dlatego miejsca takie jak San Francisco odnotowują bardziej znaczące spadki cen w miejscach takich jak, nie wiem, Des Moines w stanie Iowa.

Jamila:
Dziękuję Ci.

Dave:
Stóg. Myślę, że moglibyśmy tak robić cały dzień, ale musimy się stąd szybko wydostać. Czy jest coś jeszcze, o czym nasi widzowie powinni wiedzieć, gdy wchodzimy w nowy rok, a o czym jeszcze nie wspomnieliśmy, a o czym powinni pamiętać?

Stóg:
Nie wiem. Rozmawialiśmy o strategiach inwestycyjnych, gospodarce, rynku mieszkaniowym. Myślę, że moja myśl na pożegnanie brzmiałaby: uważaj na szum. Przeczytacie wiele mrocznych i zgubnych rzeczy. Prawdopodobnie masz słuchaczy, którzy czekają i ślinią się na ten krach na rynku, który bez tchu promują tępaki na YouTube. I powiem nie czekaj. Timing rynku jest prawie niemożliwe. Jeśli wykonasz obliczenia i wypiszesz liczby ołówkiem, nadszedł czas, aby przejść do przodu. I to prawda, niezależnie od tego, czy chcesz naprawić i odwrócić, kupić nieruchomość na wynajem, czy kupić dom, do którego chcesz się wprowadzić. To interesujący scenariusz, jeśli znajdziesz nieruchomość, na którą cię stać, którą będziesz mieć przez jakiś czas, możesz faktycznie zobaczyć scenariusz, w którym za dwa lata twoje miesięczne płatności będą niższe niż obecnie, a nie jest to coś, co prawdopodobnie zobaczysz, jeśli zamierzasz wynająć nieruchomość, ponieważ cena wynajmu będzie rosnąć prawie każdego roku.
Tak więc mówię ludziom, zwłaszcza tym, którzy zamierzają posiadać nieruchomość przez pewien czas, że jeśli znajdziesz coś, co działa, nie czekaj, aż rynek osiągnie dno. Możesz żyć z odrobiną krótkoterminowej zmienności. Twoje ceny spadną o 2½, 3%, 5%, po czym znowu wzrosną. A historycznie, cofając się do ostatnich stu lat cen domów, mieliśmy tylko jeden przypadek, kiedy rynek spadł o 20% i utknął tam na jakiś czas, a była to Wielka Recesja. Ale ceny domów nie rosną co roku, ale z biegiem czasu rosły konsekwentnie rok, rok, rok. Więc nie wierz w szum, nie panikuj, ale bądź tak ostrożny, jak to tylko możliwe, zanim podejmiesz te decyzje. Nie myśl o tym za dużo, ale upewnij się, że wykonałeś tę matematykę i sprawdź to dwa razy.

Dave:
W porządku. Cóż, dziękuję, Rick. Doceniamy te pożegnalne słowa i zdecydowanie się zgadzamy. Ludzie powinni być… Przynajmniej przeczytać cały artykuł, prawda? Jest tak wiele razy, kiedy ludzie reagują na nagłówek i mówią: „Cóż, przeczytałeś resztę artykułu? Nie było tak źle. Więc, świetna trzeźwa rada. Doceniamy to, Rick. Rick Sharga jest wiceprezesem wykonawczym ds. wywiadu rynkowego w firmie ATTOM Data. Rick, jeśli ludzie chcą się z tobą skontaktować, gdzie powinni to zrobić?

Stóg:
Więc możesz mnie znaleźć na LinkedIn lub Twitterze, Ricku Sharga, oba są całkiem łatwe. Jeśli chcesz skontaktować się ze mną na LinkedIn, wspomnij o On the Market lub Jamil i Dave, abym wiedział, że nie jesteś jednym z szalonych ludzi na LinkedIn, którzy kontaktują się pod pseudonimem. Możesz także znaleźć, wspomniałem attomdata.com. Mamy sekcję informacji o rynku. Jesteśmy we wszystkich mediach społecznościowych, ale co tydzień publikujemy bezpłatne raporty dotyczące wszystkich aspektów rynku mieszkaniowego. Zapraszam więc do śledzenia nas tam i nie mogę się doczekać nawiązania kontaktu z wieloma z was.

Dave:
W porządku. Jeszcze raz dziękuję, Rick. Musimy mieć cię z powrotem za sześć miesięcy. Powiedziałeś, że druga połowa 2023 roku może być zupełnie inna, więc jeśli zechcesz ponownie do nas dołączyć, zawsze będziemy mieć Cię z powrotem w tych punktach zwrotnych dla rynku mieszkaniowego.

Stóg:
Zawsze ciesz się rozmową. kiedykolwiek.

Jamila:
Cóż, słyszeliście to, chłopaki. Rick powiedział, że w nowym roku zostanie hurtownikiem. Co o tym myślisz, Dave?

Dave:
Mogę to potwierdzić przynajmniej poza anteną, nie widziałem, żeby Jamil płacił Rickowi za to, żeby to powiedział.

Jamila:
Nie.

Dave:
Mógł to zrobić prywatnie.

Jamila:
To prawdziwa rzecz. Myślę, że są niesamowite możliwości, a zwłaszcza jeśli zastanawiacie się nad strategią na rok 2023, naprawdę to rozważcie i rozmawiajcie z ludźmi na forach. Porozmawiaj z ludźmi na BiggerPockets i naprawdę, naprawdę weź się w garść, zrozum ubezpieczenie i oblicz liczby. Jak powiedział Rick, naostrz ołówek, a odniesiesz sukces.

Dave:
Uwielbiam to, że to nasz pierwszy program w nowym roku, ponieważ myślę, że Rick dostarcza naprawdę dobrych informacji, które nie są zbyt różowe, ale zwraca uwagę, że istnieją możliwości i że wiele rzeczy, które czytasz, to głównie oparte na strachu, a nie na faktach. Tak więc, jeśli chcesz powiększyć swoje portfolio lub po raz pierwszy wejść na rynek nieruchomości w 2023 roku, miejmy nadzieję, że wyciągnąłeś wiele dobrych lekcji z tego, co podzielili się z Tobą dzisiaj Jamil i Rick. To dziwne, ponieważ nagrywamy to w połowie grudnia, ale myślę, że wszystkim słuchającym życzę szczęśliwego Nowego Roku.

Jamila:
Szczęśliwego Nowego Roku.

Dave:
Naprawdę cię doceniamy. Za nami bardzo dobry rok. Przygotowaliśmy dla Ciebie wiele na rynku. Doceniamy wszystkich słuchaczy i życzymy powodzenia w inwestowaniu w nieruchomości i sytuacji ekonomicznej w 2023 roku. Jamil, gdzie ludzie powinni cię znaleźć?

Jamila:
Możesz mnie znaleźć na moim kanale YouTube pod adresem youtube.com/jamildamji. Zajrzyj też do mnie na IG. Wydaje mi się, że Rick ma sens, że on jest na LinkedIn i Twitterze, a ja na Instagramie i TikToku.

Dave:
Tak, to wystarczy. To ślady. Na pewno jest markowy.

Jamila:
Szczęśliwego Nowego Roku chłopaki.

Dave:
Absolutnie. Mamy też kanał YouTube dla On the Market i BiggerPockets. Możesz je sprawdzić, jeśli chcesz usłyszeć więcej ode mnie, Jamila lub któregokolwiek z innych panelistów On the Market. Wszystkim pozostałym na Rynku, Jamesowi, Kathy i Henry'emu, którzy nie mogą tu dzisiaj być, życzę szczęśliwego Nowego Roku i dziękuję za wysłuchanie.
On the Market jest tworzony przeze mnie, Dave'a Meyera i Kailyn Bennett. Wyprodukowane przez Kailyn Bennett. Montaż autorstwa Joela Esparza i Onyx Media. Badania Pooja Jindal. Wielkie podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets. Treści w programie Na rynku są wyłącznie opiniami. Wszyscy słuchacze powinni niezależnie weryfikować punkty danych, opinie i strategie inwestycyjne.