Seeing Greene: Leieeiendomsavtalebrytere som kan drepe kontantstrømmen din

David:
Dette er BiggerPockets Podcast, show 735.
Realiteten er at hver eiendom jeg noen gang har sett i min karriere er ikke opp til kode. Greit? De fleste byer i Bay Area hvor jeg bor krever at du får tillatelser, hvis du skifter gulv, hvis du bytter kran, hvis du endrer landskapsarbeid i hagen. Hvis du faktisk ser på hva byen krever at du skal få tillatelser til, er det alt.
Selv boliger som bygges som ny boligbygging er ikke opp til kode med hver eneste ting. Nå betyr ikke det at det er greit å ikke få tillatelser. Det betyr bare at det ikke er en avtalebryter umiddelbart fordi noe ikke er tillatt.
Hva skjer alle sammen? Jeg heter David Greene, og hvis du ikke vet, så vet du det nå. Dette er den beste, den største og den dårligste eiendomspodcasten på planeten, og vi er her for å snakke med deg. I dagens episode, et show i Seeing Greene-stil, tar jeg spørsmål fra deg, BiggerPockets-fellesskapet, og jeg svarer på dem for alle å høre, og gutt er det gøy.
Vi kommer inn i noen tøffe ting som ikke blir spurt så ofte, og jeg hadde det veldig gøy med å svare på noen utfordrende spørsmål. Disse inkluderte emner som "Hvor mye av pengene jeg tjener på sparing bør jeg investere? Er det en formel jeg bør følge?" «Bør jeg betale ned de eksisterende eiendommene jeg har akkurat nå, eller bør jeg fortsette å utvide? Jeg er ikke sikker på hva som er riktig vei for meg.» Og: "Jeg kjøper en eiendom, men alt er ikke tillatt. Bør jeg gå videre med det eller bør jeg ikke? Hvordan vet jeg hva jeg skal gjøre med dette?" Alt det og mer på dagens show.
Før vi går inn i det, har jeg et raskt tips til deg. Dette er veldig nært og kjært for mitt hjerte, og jeg håper dere alle lytter nøye.
Formuebygging handler om mer enn bare å kjøpe eiendom. Jeg vet at du er her for å lære om eiendomsinvesteringer, og det er det dette programmet er. Men det ville være feil å ikke fortelle deg at hvis du vil bygge rikdom, må du også spare penger. Nå er dette som å fortelle deg at du må spise grønnsakene dine. Jeg forstår at ingen liker det, men vær oppmerksom på hvor pengene dine går.
Å spore utgiftene dine er utrolig frustrerende, men utrolig fruktbart. Jeg har delt dette i samfunnene jeg driver, alle menneskene som følger meg, jeg forteller alle, vi har en lavkonjunktur på vei. Hver krone du tjener må beskyttes. Det er folk som vil ta det fra deg. Vær seriøs med å spare pengene dine slik at når den riktige avtalen kommer, er du i en posisjon til å ta den ned. Ok, la oss komme til vårt første spørsmål.

Matthew:
David pilf studie Greene, tusen takk for at du tok spørsmålet mitt. Mitt navn er Matthew Van Horn. Jeg er fra Memphis, Tennessee. Jeg har en liten portefølje. Jeg eier tre korttidsleie her i Memphis, og jeg har en sidebedrift som administrerer korttidsleie for andre. Forresten, hvis folk ikke forstår pilf-studiereferansen, må de lytte til episode 674 med Ashley Hamilton. Det er lærerikt og veldig, veldig morsomt, tenkte jeg.
David, spørsmålet mitt er dette, hvor ofte bør jeg investere i forhold til spareraten min? Jeg håper det gir mening. Bare for å kaste ut et eksempel, la oss si at jeg er i stand til å akkumulere $5,000 per måned, enten det er fra jobb, virksomhet, eiendomsinntekt. La oss si at jeg kan akkumulere $5,000 per måned som kan reinvesteres mot fremtidige avtaler. Er det noen formel eller en slags tommelfingerregel som sier hvor ofte jeg bør investere det?
Er det en slags tommelfingerregel som sier at du bør investere en gang per år, så jeg bør investere når jeg har de 60K etter et år? Er det fornuftig å investere så ofte jeg kan uansett hvor små avtalene er? Stiller jeg et dumt spørsmål? Bare håper du kan hjelpe meg med dette, David, jeg setter pris på deg.

David:
Greit, takk, Matthew. Jeg setter pris på å se deg igjen, og ja, det var en morsom episode med Ashley Hamilton. Jeg anbefaler alle som liker å le å høre på den. Det var veldig morsomt og inspirerende.
Greit, la oss snakke om spørsmålet ditt. Jeg skal gjøre det jeg vanligvis gjør. Jeg skal begynne med et bredt syn på det og så sakte bli smalere. Min personlige mening, dette er bare David Greene som snakker akkurat nå. Jeg representerer ikke alle på BiggerPockets eller alle i verden.
Fungerer det ikke å formulere spørsmålet slik du gjorde, men likevel ønsker vi alle å gjøre det, ok? Så folk vil si: "Hvilken prosentandel av pengene bør jeg sette av til reparasjoner eller nødsituasjoner?" Folk vil si, som deg, "Hvilken prosentandel av inntekten min bør jeg investere?" Det er denne komforten som kommer fra klare, konsise formler. Hvis jeg kan legge det i et regneark, får det meg til å føle at jeg er trygg og at jeg gjør det rette.
Faren i dette, er at livet ikke fungerer etter disse reglene som vi lager. Mange av disse reglene, hvis jeg skal være helt ærlig, kommer fra finansielle rådgivere som selger folk som deg som lytter til dette, på metoder som følger med arvekomforten, men de er ikke ekte, ok?
Så når Suze Orman eller Dave Ramsey eller hvem aksjehandleren du lytter til snakker, må de pakke informasjonen på en måte som hjernen din kan motta den og si: «Det er fornuftig. Jeg vil gjøre det." De prøver å få deg til å handle, noe som ikke er feil i seg selv. Det blir bare farlig når du tror livet fungerer i et regneark fordi det virkelig ikke gjør det. Greit? Og det blir faktisk begrensende for din egen vekst når du tenker på denne måten.
Jeg måtte gå gjennom den samme lille tingen der du er, der Morpheus holder frem den røde pillen og den blå pillen og han sier: "Du kan ta den blå pillen og du kan våkne opp og du kan gå tilbake til hvordan du tenkte før, eller du kan ta den røde pillen og akseptere sannheten, men det kommer til å være veldig ubehagelig.» Så jeg kan ikke fortelle alle når de trenger å ta den pillen eller om de bør. Du må ta den avgjørelsen selv. Greit?
Så jeg vil ikke få det til å høres ut som om jeg fornærmer deg, Matthew, for det gjør jeg ikke. Du stiller et godt spørsmål som gjelder så mange mennesker. Jeg prøver bare å gi litt bakgrunn som du ikke kommer til å høre andre steder. Realiteten til eiendom er at du ikke vet når ting kommer til å gå galt. Greit?
Jeg går gjennom en prosess akkurat nå der jeg på en måte ble tvunget til det av noen som stjal eiendomsretten til eiendommene mine og at jeg måtte selge og gå inn i en 1031 og kjøpe en hel haug med eiendom i løpet av veldig kort tid, og så slo den perfekte stormen meg. Jeg kan ikke få byer til å godkjenne tillatelser. Jeg kan ikke få arkitekter til å droppe planer. Jeg kan ikke få entreprenører til å fullføre jobber. Jeg har åtte ledige eiendommer på flere millioner dollar som blør akkurat nå, og det er ingenting jeg kan gjøre for å komme meg ut av dette rotet. Jeg så ikke dette komme fordi jeg ikke skjønte hvor dårlig tillatelsesprosessen ville være.
Hvis jeg ikke hadde voldsomt store reserver fordi jeg er ekstra konservativ, kunne dette tanken meg. Jeg kommer til å klare meg på grunn av reservene, men det føles ikke bra. Det suger på kort sikt. Og hvis jeg setter det opp der jeg har seks måneder med reserver for hver enkelt eiendom og jeg legger det i et regneark og det er slik det fungerer, ville jeg blitt skrudd akkurat nå.
Jeg tar en annen tilnærming. Da jeg tok den røde pillen, som ikke skal forveksles med politiske ting, bare den forståelsen av at det ikke kommer til å fungere i et regneark med eiendom, innser jeg at det er tre pilarer jeg må fokusere på og utmerke meg med, som faktisk fungerer, mens regnearktilnærmingen ikke gjør det.
Den første søylen er forsvar. Jeg har en utfordring hver dag. Hvor mange prosent av pengene mine kan jeg spare? Kan jeg unngå å kjøpe Ferrari? Kan jeg unngå å bruke penger ekstravagant bare fordi jeg har mye av dem? Når jeg reiser og går til et hotell, oppgraderer jeg til presidentsuiten bare fordi jeg vil se kul ut og jeg har penger til det, eller holder jeg meg disiplinert og ikke gjør det? Når jeg reiser, sørger jeg for at assistenten min fortsatt leter etter den billigste flyreisen, ikke bare tar den korteste veien med: «Å, David har nok av penger. Jeg vil bare bestille ham på denne flyturen.» Det er å tape i forsvar og forsvar vinner mesterskap, så jeg holder alltid kostnadene lave.
Det betyr ikke at jeg fratar meg selv, men jeg bruker ikke penger bare for å bruke dem. Du vil aldri se meg, håper jeg, helle ut champagne fra en flaske som er dyr. Bare så alle vet at jeg har så mye penger at jeg kan brenne inn. Jeg synes det er vilt respektløst overfor finansgudene når du lever på den måten.
Den neste søylen er krenkelser. Tjener jeg så mye penger jeg kan? Du sier at du tjener fem tusen i måneden. Jeg vil mye heller at du stiller et annet spørsmål: «David, hvordan kan jeg tjene mer enn fem tusen i måneden? Hvordan kan jeg doble mengden penger jeg kan tjene og spare?" I stedet for "Hvilken hastighet bør jeg investere pengene jeg tjener?" Det er bare et bedre spørsmål å stille. Hvis vi alle holder pedalen til punkt og prikke med krenkelser, tjener vi så mye penger vi kan. Vi vokser personlig. Vi leter etter måter å utfordre oss selv på. Vi kommer ut av komfortsonen vår.
Og den tredje pilaren er investering. Hvordan investerer jeg så forsiktig jeg kan? Nå, dette er, du stiller meg et spørsmål på spansk, og jeg svarer på det på fransk. Jeg forstår at dette kan være forvirrende. Jeg sier bare, jeg tror ikke jeg kan svare på spørsmålet du stiller fordi verden ikke fungerer slik. Det fungerer på den måten hvis det er slik: "Jeg skal investere i aksjer, de kommer til å gi meg en avkastning på 7%, og jeg kan beregne det i løpet av de neste 40 årene, hvis jeg investerte en avkastning på 7%, Jeg kan forvente å ha X beløp.» Grunnen til at det ikke fungerer er fordi inflasjonen er høyere enn 7 %, ikke bare KPI-inflasjon, men hvor mye penger som skrives ut.
De forutsigbare strategiene som er trøstende vil føre til at du taper. Du kan ikke holde tritt med hvor mye penger som skrives ut for å gjøre det. Den eneste måten du vinner nå er ved å utmerke deg på de tre pilarene. Spar så mye du kan, tjene så mye du kan, invester forskjellen.
Nå, når det gjelder investering, skal jeg ikke si at hver måned skal du bruke 5,000 eller investere det, eller når du kommer til 60,000 40,000, bør du bruke XNUMX XNUMX av det, ok? Det jeg skal si er at du bør se etter å utmerke deg i investeringspilaren, som betyr å finne den beste avtalen du kan.
Du kjøper kanskje ikke et hus i det hele tatt på tre år, og på slutten av disse tre årene kommer du over to avtaler du kan kjøpe for 400,000 600,000 som vil ha en ARV på XNUMX XNUMX og vil være gode korttidsleie som vil tjene penger flyt utrolig sterk og du må kjøpe dem begge. Det er mer realistisk for hvordan ting fungerer.
Du kan sette oppmerksomheten din på fornærmelse og tjene mer penger og i ferd med å ta flere investorer og administrere husene deres for dem, utfordre deg selv på den måten, et par av dem er som: "Vi vil ikke eie disse lenger . Vil du bare kjøpe dem av meg?" Og du får gode tilbud som du liker, "Å, hvis jeg ikke hadde brukt alle pengene mine på middelmådige avtaler fordi jeg skulle bruke dem til en viss pris, ville jeg kunne kjøpe disse fantastiske tilbudene." Det er mye mer min stil.
Jeg kjøper kanskje ikke mye eiendom i løpet av en tre- eller fireårsperiode, og kjøper så en hel haug av dem på en gang når jeg ser markedet åpne seg. Jeg kan kjøpe mye av en type aktiva og deretter bytte og flytte til en annen og gjøre store grep i disse øyeblikkene, fordi jeg ikke ber om å leve livet på denne forutsigbare måten som du sier.
Nå kunne Suze Orman svare på dette spørsmålet. Det er absolutt økonomiske mennesker som kan, de er sannsynligvis ikke eiendomsinvestorer. Fordi eiendomsinvestorer må hoppe på avtalen når den kommer. Jeg vil mye heller at du sier: «Jeg kjøper gode tilbud. Jeg ser etter gode tilbud. Jeg vil være klar og flytende til å kaste meg når jeg ser mye. Jeg har alle verktøyene i verktøykassen min som jeg kan bruke." Som selgerfinansiering eller hva det nå er du kan utmerke deg med for å få de gode tilbudene. Men du kontrollerer ikke når mye kommer. Det du kan kontrollere er hvor mye penger du bruker, hvor mye penger du sparer og hvor mye penger du tjener.
Så jeg vil at du skal komme tilbake, gå til biggerpocketes.com/david, send meg en annen video, og jeg vil at du skal si: «Takk, David. Jeg er litt opprørt over at du ikke svarte på spørsmålet mitt, men jeg skal tilgi deg. Hvilke råd har du til meg for hvordan jeg kan tjene eller spare mer enn $5,000 i måneden? Slik ser bedriften min ut.» Og vi vil ta spørsmålet fra den vinkelen.
For alle som lytter, jeg håper dette ga mening, ok? Du må se på penger annerledes hvis du ønsker å kunne samle dem som de velstående menneskene gjør. Velstående mennesker stiller ikke slike spørsmål. Du kommer ikke til å se folk som er veldig, veldig flinke med penger, si: "Hvor mye av pengene mine skal jeg bruke ut eller investere ut av måneden?" Du hører dem si: «Hvor er mulighetene mine? Hvordan utnytter jeg dem, og hvordan presser jeg meg selv til å være en bedre versjon av meg i morgen enn jeg var i dag?» Vårt neste videoklipp kommer fra Branco i Raleigh, North Carolina.

Hvit:
Hei, David, hva skjer mann, det er Branco med eXp her i Raleigh, North Carolina? Jeg skal være kort. Takk for alt du gjør, mann. Min kone og jeg, vi er begge 29 år gamle, tjener rundt 250,000 XNUMX dollar i året, har fire hjem, tre hus-hacks og en off-market-avtale.
Av hensyn til dette spørsmålet ville vi bare betale ned de tre hushakkene, og det er egentlig spørsmålet. Plan A, lønn deg. Plan B, ikke lønner seg. Og grunnen til at vi til og med tenker på at plan A lønner seg, er fordi etter å ha betalt ned på boliglånene verdt 750,000 10 dollar, ville vi finansiere det store livet, som er omtrent 11 tusen, XNUMX tusen kontantstrøm, og det vil fortsatt spille rundt med HELOCs fra disse eiendommene og fortsatt se etter andre tilbud, noe som er moro for meg.
Plan B, ville være å fortsette å gjøre det vi gjør og kjøpe et hus som ett år, hus hvert og et halvt, to år kanskje, og jeg vet at plan B økonomisk gir mer mening fordi vi vil ha flere eiendommer åpenbart, men jeg vet ikke. Det er bare siden det allerede finansierer livet, det er bare nok, nok og jeg vet ikke. Jeg vil fortsatt se etter avtaler, så det er fristende å betale det.
Vi, igjen, jeg er en agent. Kanskje jeg tenker på det fordi markedet på en måte avtar. Jeg vet ikke. Eventuelle råd, visdom vil bli satt stor pris på. Pass på, mann. Ha det.

David:
Greit, Branco. Dette er et godt spørsmål, og jeg setter pris på åpenheten din. Dette blir det siste spørsmålet. Vi må bryte det ned litt dypere. Jeg kan ikke bare gi deg svaret ditt.
Det er fordeler med begge tilnærmingene, å betale ned eiendommen din, leve av kontantstrømmen, ikke prøve å være en multi-, multi-, multimillionær, bare leve et godt liv eller bruke innflytelse, bruke ferdighetene du har som agent, bruke kunnskap du får på BiggerPockets, ved å bruke ferdighetssettet som vil fortsette å øke hvert år for å få bedre og bedre avtaler og bygge et større liv. Greit?
Jeg kan ikke fortelle deg hvilken vei som er riktig for deg, og det vet du. Her er hva jeg kan fortelle deg. Tilnærmingen til å betale ned eiendommen din var mye mer fornuftig når rentene var veldig høye. Det ga også mye mer mening da vi ikke trykket penger slik vi gjør akkurat nå. Det betyr ikke at jeg forteller deg at det andre alternativet for å fortsette å skalere er bedre for deg. Jeg sier at vekten vippes i favør av menneskene som vokser på grunn av alle pengene vi har skrevet ut. La meg gi et eksempel.
Jeg husker veldig tydelig et visst punkt i livet mitt, jeg var vel 28 år gammel. Jeg hadde nettopp kjøpt huset mitt i Discovery Bay, California. Det var en tvangsfesting. Jeg betalte, jeg tror jeg betalte 272 for det. Jeg kjøpte den på en auksjon, brukte et FHA-lån for å få den, og jeg la ned tre og en halv prosent, men jeg var på et punkt hvor jeg virkelig ville ha en av de nye Corvettene. De var som Stingray-modellen hadde kommet tilbake. De var superkule.
Jeg hadde sannsynligvis syv utleieboliger, et par i California og et par i Arizona. Jeg hadde ikke reist til Florida ennå, og jeg hadde snakket med Tim Rhode, som vi har hatt på podcasten flere ganger om fremtiden min, og han sier: «Finn ut hvor mye penger du trenger for å pensjonere deg, jobb for det nummer, stopp når du kommer dit." Så jeg tenkte: «Ok, hvis jeg får fem tusen kroner i måneden som kommer inn for utleieeiendommer og jeg får fem tusen kroner i måneden for å pensjonere meg som politimann, herregud, ti tusen kroner.» Det er mye mer penger enn jeg noen gang trenger. Og hvis jeg betaler ned på huset mitt, kan jeg slippe boliglånet mitt med en annen, det var $10 eller noe sånt.
Her er hva som er sprøtt. Da jeg var 28 år gammel, var 10 tusen betydelig mer penger enn hva det er akkurat nå. Så planen min var at jeg snakket med en annen politimann, Shane Caduti, og han sa: "Hvorfor bryr du deg så mye om penger? Du trenger det ikke. Kjøp deg en Corvette og nyt livet.» Og jeg hadde faktisk planlagt å henge den opp som: «Ok, jeg har utleie. Jeg trenger ikke bekymre meg for disse tingene lenger. Jeg skal bare kjøpe den Corvetten. Jeg kommer til å ha et lite engangsbeløp i banken for å dekke meg, og så skal jeg bare leve et enkelt liv.» Noe stemte ikke med meg.
Det var ikke grådighet, det var ikke ambisjoner. Jeg trengte ikke bevise noe. Det var denne lille stille stemmen som sa: "Dette er en stor feil hvis du gjør dette, ikke gjør det." Og jeg gikk faktisk en annen vei. Jeg fortalte noen om dilemmaet mitt, de koblet meg til Bank of North Florida. Jeg fikk en kredittlinje for å begynne å kjøpe utleie. Jeg lærte BRRRR-metoden. Jeg solgte et av husene mine i Arizona. Jeg gikk og kjøpte rundt 10 eller 11 eiendommer til i Florida med de samme 80 tusen som jeg bare fortsatte å resirkulere gjennom BRRRR.
Jeg ble mye bedre til å forstå konstruksjon, finne avtaler. Jeg forhandlet fordi jeg gjorde dette så ofte, jeg vokste det til sannsynligvis 40 eiendommer eller så i Florida, pluss mine andre. Jeg ble bedre. Jeg skrev en bok som heter Long Distance Real Estate Investing. Jeg engasjerte meg i BiggerPockets, her underviser jeg i dag dette på et høyt nivå som en bedriftseier som eier forskjellige selskaper og jeg kan påvirke mange mennesker.
Eiendom gjorde så mye mer for meg enn bare å gi meg fem tusen i måneden for å leve et liv. Og her er det skumle, når jeg ser tilbake på hvor jeg var, hvis jeg hadde hengt den opp, ville jeg fortsatt jobbet som politimann. Jeg ville bare hatt fem tusen i måneden med passiv inntekt, kanskje med husleie. Det kan være 6,500 eller noe akkurat nå.
Men bor i Bay Area, Nord-California, det er det ikke, jeg vil ikke få det til å høres ut som om jeg er elitistisk fordi jeg definitivt elsker en beskjeden livsstil. Det er ikke mye penger. Du kan leve slik, men du kan ikke reise når du vil. Jeg kunne ikke bare dra til Hawaii for å se Brandon. Jeg må budsjettere når jeg faktisk kan reise. Jeg ville ikke eie leilighetene jeg eier på Hawaii som jeg kan sende familiemedlemmer til forretningsforbindelser til nære venner jeg har.
En av mine favoritt ting er når et par som er nær meg går gjennom ekteskapelige problemer, jeg kan bare sende dem til Hawaii-leilighetene mine og si: "Hør, jeg tar meg av alt. Jeg betaler for flyet ditt. Jeg betaler for en barnevakt. Jeg betaler for leiligheten. Du kommer til å gå og du kommer til å ha det bra." Eller jeg kan sende familiemedlemmer som elsker det. Moren min elsker å besøke disse stedene, Hawaii er favoritten hennes.
Jeg kunne ikke gjort det hvis jeg ikke hadde disse eiendommene, og jeg ville absolutt ikke hatt dem hvis jeg hadde trukket meg tidligere. Jeg prøver ikke å svinge deg i noen retning. Jeg er bare ærlig om denne ideen jeg hadde, at hvis jeg bare sluttet å vokse og jeg ble der jeg er, var feil, ville jeg ikke ha blitt der jeg var.
Inflasjon, ting kostet sannsynligvis en legit tre ganger så mye som hva de, på den tiden i livet mitt kunne jeg sannsynligvis kjøpe en biff på Safeway for åtte dollar. Den samme biffen koster $25 akkurat nå. Det er. Alt er så mye mer penger. Den bilen jeg kjørte kommer til slutt til å bli slitt. Jeg kjøpte den tingen. Det var en helt ny Camry, og jeg kjøpte den for 22 tusen. Det var så billig etter dagens standarder. Nå kan den samme bilen være 40, 50 tusen eller mer for bare en vanlig bilmodell.
Vel, jeg ville bli dritt når tingene mine ble utslitt og jeg måtte kjøpe en til. Reparasjonen er på huset jeg bor og husbetalingen er den samme, men alt koster mer penger for meg å fikse på grunn av inflasjon. Og jeg innså at verden ikke kommer til å slutte å vokse bare fordi vi slutter å vokse eller vi slutter å jobbe. Du er alltid i en oppoverbakkekamp. Ting blir dyrere med tiden.
Så jeg vil oppfordre deg til sterkt å vurdere å fortsette å jobbe som agent, fortsette å investere i eiendom, fortsette å hacke hus hvert år, fortsette å ta avgjørelser som vil gjøre versjonen av deg lykkelig 10, 20, 30 år framover. , og ikke ta antagelsen om at alt er rart. At alt blir bra, at du betaler ned eiendommene dine og at du vil ha det bra.
De pengene du kan få fra å betale ned på eiendommene dine kan meget vel ikke være nok til å leve for. Du kan få et annet barn, du kan få et sykt familiemedlem. Markedet for eiendomsmeglere kan endre seg og provisjonene forsvinne. Du kan ikke tjene til livets opphold på den måten lenger, og du må gå tilbake til jobb på en fabrikk som ikke liker livet ditt fordi vi ikke kan forutsi hva som kommer til å skje.
Jeg tror det er en stor feil når vi antar det beste. Verden kommer til å bli lettere, den kommer til å bli bedre. Vi kan bare stoppe. Du vet ikke hva som kommer til å skje. Hva om du blir syk eller ender opp med å dø og familien din blir stående uten forsørger? Hvis du har en haug med eiendom de kan selge, er det noen penger de kan leve av. Hvis du er borte, er det ikke det samme tilfellet.
Så du kan se at jeg heller mer mot. Du er en ung fyr, du er ambisiøs, du jobber som agent, du snakker godt, du har ferdigheter. Bruk dem forbanna. Jeg ville aldri sagt til noen som virkelig var interessert i trening, "Gå og vinn en treningskonkurranse og deretter trekke deg og tren aldri igjen. Du trenger ikke." Det er sant at du ikke trenger det, men hvorfor skulle du ønske å bli usunn? Når du først har lært deg fitness og er god til å trene og du er god til å spise godt, trenger du ikke å konkurrere på det høyeste nivået noensinne, men hvorfor skulle du kaste det bort? Det er lettere for deg å overgå disse tingene enn det ville vært for andre mennesker.
Så hvis opprinnelsen til spørsmålet ditt kommer fra kanskje skam eller skyld, som: "Jeg burde ikke være så ambisiøs. Jeg trenger ikke så mye." Ikke kjøp deg inn i det. Jeg måtte møte den samme kampen, og jeg ble aldri en grådig a-hole. Jeg ble aldri personen som kjøpte Bugattis og McLarens med alle pengene mine. Jeg har aldri kjøpt et privatfly. Jeg bor fortsatt i det samme huset, tro det eller ei. Jeg gikk aldri og kjøpte en Big Baller-eiendom. Jeg trenger ikke. Jeg har ikke familie akkurat nå. Den eiendommen er fin. Faktisk kunne jeg nok nedgradert.
Jeg kunne flytte inn i en av enhetene i de korttidsleiene jeg utvikler og selge det huset, og jeg kan ende opp med å gjøre det. Jeg trenger ikke en enorm eiendom. Jeg antok ikke at alt ville gå bedre. Jeg visste at det kunne gå verre, og jeg er så glad. Jeg er så glad for at jeg bygde virksomhetene og fortsatte å ekspandere at jeg fortsatte fremover fordi penger nå blir et problem for flere og flere mennesker, og jo mer av dem jeg har, jo mer vil jeg kunne hjelpe.
Så håper det hjelper deg å svare på spørsmålet ditt. Hvis det er noen ytterligere klarhet jeg kan gi, vennligst send oss ​​en annen video. Gi meg beskjed. «Ok, David, jeg hørte hva du tenker. Her er spørsmålet mitt om hva jeg bør gjøre. Jeg vil gjerne følge deg opp og takke deg for at du er sårbar og viser oss alle spørsmålet som mange mennesker i båten din står overfor.» Vårt neste spørsmål er en videoinnsending fra JD Mims.

JD:
Hei, David. Spørsmålet mitt er om eiendomsmeglere. Så jeg leter etter en eiendom her for min personlige bolig i California i Sacramento, og jeg fant et sted som sjekket alle boksene. Det eneste problemet jeg hadde var at det var noe arbeid som ble gjort for å gjøre den om til en dupleks som ikke var tillatt.
Nå spurte jeg agenten om tillatelsene fordi jeg faktisk ikke har kjøpt eiendom her i California, så jeg tenkte at det kanskje fungerer annerledes etter stat, og så sa jeg: "Dette er min bekymring. Arbeidet har ikke vært tillatt. Jeg er bekymret for hva som vil skje hvis jeg prøver å selge den og hvis jeg setter en leietaker når jeg flytter ut.» Agenten er en nyere agent, så han spurte sjefen sin. Sjefen hans sier: "Vel, så lenge arbeidet utføres på en arbeider-lignende måte, så går det bra så lenge takstmannen kommer inn og den består taksten." Jeg henvendte meg til byen og de sa at det er ikke sant.
Så spørsmålet mitt er bør dette være en avtalebryter, eller er det en type gråsone jeg ikke forstår? Fordi jeg føler at svaret jeg fikk var bare for å berolige meg, fordi vi har lett en stund og markedet er veldig vanskelig, og de ville bare at jeg skulle kjøpe noe og gå videre.
Men min følelse er at det burde være en stor sak, men jeg vet ikke om jeg gjør det større enn hva det egentlig burde være, for jeg føler at du som agent burde se etter meg og gi meg rett informasjon, men jeg vet ikke, kanskje det er en gråsone. Kanskje jeg gjør det til en større avtale enn det trenger å være, så jeg vil gjerne ha tilbakemeldinger om dette. Takk skal du ha.

David:
Greit, JD, høres bra ut. La oss bryte ned denne situasjonen fordi du ikke er den eneste som er her. Mann, det er så mange vinkler å ta tak i med dette.
For det første, når du sier: "Er dette en stor sak?" Vi må definere hva big deal er. Det er mange forskjellige vinkler å nærme seg dette. Så analogien jeg skal gi er når vi snakker om at det er ytringsfrihet i Amerika. Greit? Dette er noe du håndterer mye når du er i rettshåndhevelse eller hvis du følger med på hva som skjer med sosiale medier.
Det er ytringsfrihet i Amerika. Problemet er når noen sier noe støtende og så blir folk sinte på dem eller de mister jobben eller de blir sparket av en plattform eller noe sånt, svaret er alltid: «Vel, jeg har ytringsfrihet. Du kan ikke gjøre dette mot meg." Det er bare de bruker det på feil måte. På arenaen for andre mennesker som liker deg eller jobben du har eller reglene for hva den sosiale medieplattformen er, kan du ikke bare si noe. De har sine egne regler.
På straffelovens arena har du friheter. Du kan ikke gå i fengsel for å si: "Jeg liker ikke presidenten." Men du kan miste jobben, antar jeg for å si noe sånt. Private selskaper har lov til å ha sitt eget regelverk enten du er enig med dem eller ikke.
Beskyttelsen av ytringsfriheten gjelder ikke alt. Det gjelder bare at regjeringen kan straffe deg. Du kan ikke få et brudd eller få en sitering for å si noe upopulært. Og når folk blir forvirret over det, så vet de ikke hva de skal gjøre med det fordi de sier: "Vel, er det ikke lover for å beskytte ytringsfriheten min?" De er som: "Ja, men det betyr ikke at du kan gjøre visse ting i visse miljøer uten konsekvenser." Greit? Dette gjelder din tillatelsessituasjon.
Er det en stor sak? Vel, hvis du ringer byen og sier: "Må det tillates?" Hundre prosent av tiden kommer de til å si ja. De må si ja. Dette ville vært som da jeg var i politiet, og noen går bort til meg og de sier: "Hei, jeg vil ha en jaywalk akkurat nå. Har jeg lov til det?" Jeg har ikke lov til å si: "Ja, fortsett og gå på tur." For hvis du blir påkjørt av en bil, er jeg ansvarlig for det. Så jeg kan ikke si "Ja. Gå jaywalk."
På den annen side, betyr det at jeg jaget ned hver eneste person jeg så over gaten uten å bruke et fotgjengerfelt? Nei, jeg brydde meg sannsynligvis ikke med mindre det var et veldig travelt veikryss og de forårsaket en stor sak. Det er det beste eksemplet jeg kan gi for å tillate situasjoner.
Realiteten er at hver eiendom jeg noen gang har sett i min karriere er ikke opp til kode. Greit? De fleste byer i Bay Area hvor jeg bor krever at du får tillatelser, hvis du skifter gulv, hvis du bytter kran, hvis du endrer landskapsarbeid i hagen. Hvis du faktisk ser på hva byen krever at du skal få tillatelser til, er det alt.
Selv boliger som bygges som ny boligbygging er ikke opp til kode med hver eneste ting. Nå betyr ikke det at det er greit å ikke få tillatelser. Det betyr bare at det ikke er en avtalebryter umiddelbart fordi noe ikke er tillatt.
Også, jeg skal fortelle deg, og alle skulle fortelle deg, alltid få det tillatt, men det er fordi folk må fortelle deg det. Det er bare ikke praktisk at alle kommer til å gjøre det. Nå, hvis du prøver å finne ut, "vil dette få meg i trøbbel?" Det kommer an på hva som er greia.
Når du sier at arbeidet ble utført uten tillatelser, ga du meg ikke nok detaljer om hva som skjedde. Hvis de satte opp noen gipsplater eller noen ark eller noe og de ikke fikk tillatelse, gjorde de en stue til to soverom. Jeg har aldri sett i min karriere, det betyr ikke at det ikke kan skje. Jeg har bare aldri sett at byen blir involvert og sier: "Du setter opp gips uten tillatelse, du er i store problemer, vi kommer til å sette deg i fengsel."
Men hva om eiendommen er i et område som er regulert for eneboliger og de driver den som en duplex? Sonesituasjonen kan bli en stor sak. Hvis du ikke har lov til å ha mer enn én dør i det nabolaget og du jobber i det som to dører, kan de stenge deg. Byen kunne gå inn der og si: "Hei, dette kommer ikke til å fungere."
Nå, California, fordi du nevnte at du er i Sacramento, har lover som forbyr kommuner fra ikke å la deg plassere en ADU i eiendommen din. Så dette er en løsning når byen prøver å si: "Du kan ikke ha en annen enhet, du kan ikke gjøre den til en tosidig." Hvor du kan komme inn og si: «Du kan ikke stoppe meg fra å gjøre det. Jeg har lov til å ha en ADU." Byen kan komme tilbake og si: "Oppfyller denne enheten som du kaller en ADU kravene som vi har spesifisert som en ADU?" Det er en av måtene jeg ville tatt spørsmålet ditt til agenten din eller byen.
"Hei, denne eiendommen hadde arbeid som ble gjort. Det er nå en tosidig. Vil den andre enheten telle som en ADU?" Og jeg vil få informasjon om det for å se om du kanskje kommer til å bli dekket der. Jeg kan også si hvis jeg kjøper eiendommen og arbeidet ikke var tillatt, hva er konsekvensene som kan kutte? Kanskje byen sier: «Vi aner ikke. Hvis ingen klager, kommer vi ikke til å bry oss.»
Kanskje byen sier: "Å, vi ville sende en inspektør umiddelbart og få deg til å fikse arbeidet." Men jeg tror JD, du må gjøre litt benarbeid for å finne ut hva som faktisk kommer til å skje. Stemningen jeg får, er at du vil at agenten din skal gjøre dette benarbeidet for deg og fortelle deg at dette er en stor sak, og deretter eventuelt gå til selgeren og få selgeren til å sette ned prisen eller få utført tillatelsesarbeidet. , og du vil at alle skal si: "Å, vi kan ikke la dette stå." Og det er der frustrasjonen din kan komme fra.
Selgeren kommer sannsynligvis ikke til å bry seg fordi selgeren vet at ingen har utført arbeid med tillatelser. At det er en annen kjøper som vil kjøpe eiendommen og at de kanskje ikke bryr seg om det overhodet. Tillatelsessaken er et så hett knappeemne fordi det ikke er noen klar linje i sanden som vi kan navigere i disse situasjonene med, og det er det vi ønsker. Det er mer trøstende når det er klart hva som bør gjøres og hva som ikke bør gjøres.
Jeg kan ikke gi deg et mer direkte svar fordi jeg ikke har mer informasjon, men det jeg kan si er at jeg ikke ville vært sint på agenten din for svaret de gir deg, for dette er hva hver agent overalt kommer til å si. Jeg vil også si at det ikke er umiddelbart, det er ikke tillatt, så ikke kjøp det fordi nesten hver eiendom, sannsynligvis hver eiendom jeg noen gang har sett har utført en eller annen form for arbeid som ikke var tillatt. Men jeg vet ikke hva slags arbeid.
Hvis de tok en enebolig og de la dette, bygde de bokstavelig talt en utvidet, kvadratmeterne til den, og de fikk ingen tillatelser, og du vet ikke om det ble gjort trygt, det er en stor avtale. Du kan ikke bare bygge på et hus med, kanskje ikke entreprenørene gjorde det. Kanskje huseieren har bygget den selv.
Men kanskje de bare tok et område av hjemmet og de murte det av fra resten av det, og selv om de ikke fortalte byen, var arbeidet fortsatt utført i henhold til kode og fortsatt gjort trygt, og det er helt greit. Jeg tror du trenger å få litt mer spesifikk informasjon om situasjonen før du bestemmer deg for om du skal kjøpe eiendommen eller ikke, og dessverre fikk jeg ikke dem, så jeg kan ikke gi deg et mer direkte svar. Forhåpentligvis hjelper rådene jeg har gitt deg med avgjørelsen du må ta.
Greit. Vi går videre til den delen av showet hvor jeg får dele kommentarer fra tidligere programmer på YouTube, og jeg elsker dette. Jeg vil oppfordre dere til å legge igjen flere kommentarer som jeg kan lese. Jo morsommere, jo mer innsiktsfullt. Jo smartere, jo bedre. Og selv om det er noe du ikke er enig i, eller du vil ha mer klarhet i hvorfor jeg sa det jeg sa, eller du er forvirret eller har et emne du vil at vi skal snakke om mer, fortell oss i kommentarfeltet. Vi leser dem for hvert eneste show, og vi inkorporerer dem i fremtidige show.
Vår første kommentar kommer fra John Conrady. «David, du er en sjef og har vært så hjelpsom på reisen min. Vil bare si at du forklarte ting veldig tydelig og fortsett med det gode arbeidet.» Takk, John.
Det er nok den vanskeligste delen av jobben. Det er ikke alltid å vite hva de skal fortelle alle. Det er, hvordan skal jeg si dette tydelig uten å utelate noe som kan få noen i trøbbel uten å ta for lang tid der jeg mister oppmerksomheten deres. Det er alltid her stressnivåene mine kommer fra når jeg snakker er som, "Har jeg utelatt noe eller sa jeg for mye, og hvordan finner jeg den perfekte balansen?"
Zachary Hitchcock sier: "Jeg elsker podcasten, og den har bidratt til å endre oppførselen min fra lønnsslipp til lønnsslipp til å være på vei til langsiktig generasjonsrikdom." Zachary, det varmer hjertet mitt. Elsker å høre det.
Han fortsetter med å si: «Spørsmål. Jeg har lært ganske mye av disse podcastene, så vel som bøker om forhandlinger. Hva er den beste måten å bruke denne kunnskapen på samtidig som man må forhandle gjennom agenter? Er det tabu å snakke med en selgeragent direkte, eller er det best å fokusere energi på å legge strategier med agenten min?»
Ja, det er tøft. Noen ganger blir jeg fristet til å gå rundt agenten min og også, og jeg er en erfaren person. Generelt vil du ikke gjøre det. Det du sannsynligvis vil finne er at du vil velge en agent som er mottakelig for rådene dine. Så når du sier: "Hei, jeg vil at du skal si dette." Du vil ha agenten som faktisk lytter til deg og sier: "Ok, jeg skal si det på den måten." Eller skyver tilbake og sier: "Jeg vil ikke gjøre det på den måten." Du vil få inntrykk av at agenten bryr seg om hvordan de forhandler, ok?
Det de fleste agenter gjør, de er ikke veldig gode, er at de sier: "Det vil jeg ikke gjøre. La oss bare skrive noe til dem. La oss bare skrive det og sende det dit.» Men de tenker ikke på å presentere det på riktig måte. Det er vanskelig. Problemet med at du snakker med oppføringsagenten direkte er at du fortsatt er, du vil snakke med selgeren. Du går og snakker med selgerens agent, og så blir ordene dine satt gjennom filteret deres når det kommer til selgeren, og det kommer fortsatt ikke til å bli det du vil ha.
Det er veldig vanskelig å forhandle på den måten jeg beskriver når det er gjennom agenter. Du vil bare sørge for at du velger en agent som har noen ferdigheter på dette området, og når du kommuniserer med dem, jo ​​bedre de er i stand til å selge deg, er det svært sannsynlig at de er i stand til å selge den andre agenten i den samme veien.
Disse kommentarene kommer forresten fra episode 717, hvis dere har lyst til å sjekke den ut. Den neste kommer fra Joe Chavez, «Golden Girls. Blanche Devereaux var den opprinnelige hackeren, og hvem ville ikke ha Sophia som leietaker? Bilde det. Sicilia, 1925 på jakt etter en BRRRR." Dette er morsomt fordi vi snakket om Golden Girls i den episoden, og ja, jeg antar at Blanche var en house-hacker, og hadde alle de andre jentene som bodde hos seg. "Hushacking før og hadde et navn går rett tilbake til Golden Girls." Godt gjort, Joe. Det er morsomt.
Steve Borowski sier: «Wow, hold ut, David. Folk stjal titler til eiendommen din, og du bare gled over det. Jeg skjønner at du ikke ønsker å gå inn på personlige detaljer om problemet, men jeg ville elske det hvis du kunne snakke litt om hvordan du kan beskytte deg mot slike ting. I tankene mine tenker jeg at hvis det kan skje med David G, kan det skje meg og hvordan unngår jeg det?» Ja. Jeg prøver å ikke bli et mål for det mer i fremtiden, og måten dette fungerte på, kunne dessverre ikke vært unngått.
Så jeg omstrukturerer ting for å gjøre det slik at dette ikke kan skje igjen, men titteltyveri er veldig reelt og det forårsaker en kaskade av problemer for meg. Det tvang meg inn i en 1031. Jeg kjøpte flere eiendommer på en gang enn jeg ønsket. Bytillatelsene har kommet inn, og de har ødelagt ting. Jeg har hatt alle slags problemer med å prøve å få ting godkjent.
Jeg hadde folk på laget mitt som administrerte porteføljen min som måtte slutte med dette. Det har vært helt forferdelig, og det har satt meg inn på et sted hvor jeg prøver å komme meg ut av katastrofen, men det skaper, men det skjer med eiendom. Det skjer med livet. Du kan ikke gjøre deg selv til et offer bare fordi du har fått en rå avtale. Og etter min erfaring, når du fortsetter å gjøre de riktige tingene, vil Gud, universets skjebne, uansett hvordan du vil se på det, løse dette til min fordel på en eller annen måte.
Så grunnen til at jeg ikke deler flere detaljer om hvordan det skjedde, er at jeg ikke vil dingle det der ute for at flere skal lære hvordan de kan gjøre det samme. Jeg tror det er mange flere rovdyr der ute som ønsker å stjele andres ting enn vi er klar over, men hvis du vil sende meg en melding, snakker jeg om det i en privat gruppe som jeg driver. Hvis du er i den gruppen, kan du høre mer om det der, så takk.
Greit, alle sammen. Det er showet vårt for i dag. Jeg håper du likte å høre på den like mye som jeg likte å lage den. Jeg håper også du liker disse Seeing Greene-episodene. Igjen, hvis du ønsker å bli omtalt her, gå til biggerpockets.com/david og send inn spørsmålet ditt. Jeg vil gjerne svare på det, og fortsett å engasjere meg i YouTube-kommentarene.
Til slutt, hvis du liker dette og du likte det, trenger du ikke betale for det. Alt jeg vil be om at du vil gjøre er å gå dit du hører på podcasten din, Apple Podcast, Spotify, uansett hva det er, og gi oss en femstjerners anmeldelse og bare fortelle folk hvorfor du liker showet. Det hjelper massevis.
Hvis du vil vite mer om meg, du vil se hva jeg har på gang, du vil gjerne titte på gardinen og se hva som skjer på Grønland, du kan følge meg @davidgreene24 på alle sosiale medier.
Du kan også sjekke ut min nye nettside, davidgreene24.com, og deretter sende meg en DM eller gi meg beskjed om hva du synes om nettsiden. Jeg måtte betale mye penger for å få laget denne tingen. Den lanseres veldig snart eller burde trolig være ute når dette er der, så gi meg tilbakemelding på det.
Og til slutt, hvis du har litt tid, se en annen video, lytt til en annen podcast, utdann deg selv videre, og hvis du ikke har det, ser jeg deg i neste episode. Elsker deg. Setter pris på deg. Jeg vet at du kan få informasjonen din fra hvor som helst, og derfor setter jeg pris på at oppmerksomheten din, den mest verdifulle varen du har, er hos oss hos BiggerPockets.
Ta en titt på BiggerPockets-nettstedet med forumene hvis du vil lære mer, og du ikke vil måtte gjøre det ved å lytte, hvis du liker å lese, så sees jeg på neste show.