Det siste året har næringseiendom har vært skuffende storebror til utleieboliger. Som boligprisene gikk opp, prisene på næringseiendom gikk ned. Når primær pantelån var høye, var kommersielle boliglånsrenter enda høyere. Med rekordsettende stillingsprosent på områder som kontor og mindre avhengighet av detaljhandel, mange investorer trodde at kommersiell eiendom var en døende aktivaklasse. Men de var ikke helt korrekte.
Investorer liker Kim Hopkins hadde trivdes kommersiell eiendomssuksess, SELV under lockdowns og pandemien. Kims hemmelige saus til hennes kommersielle eiendomsportefølje med høy kontantstrøm var ikke i å være heldig – det var alt i henne "kjøpeboks." Kim kjøper KUN eiendommer som kan ikke bli stengt, i markeder hvor de vil trives, med tonnevis av kunder i nærheten. Og i dag deler hun sin eksakte formel med oss!
Men det er ikke alt. Kim er diskuterer for tiden å gjøre en avtale til før året er omme. Denne eiendommen så ut som en hjemmebane på papiret, men ettersom hun har gravd dypt ned i den eiendommen er kanskje ikke verdt prisen. Fra rørleggerproblemer til overoppblåste inntektstallKim bruker David og Rob som trenere for å hjelpe henne med å avgjøre om denne avtalen er verdt å gjøre.
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets-podcasten. Hva skjer, alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate-podcast, her som alltid sammen med min medvert og gode venn, Rob Abasolo. Rob, hvordan har du det i dag?
Rane:
Veldig bra min venn. Veldig bra. Min kone kommer tilbake fra Paris i dag. Jeg har vært singel pappa og sett på begge barna mine de siste fem dagene, så jeg gleder meg til å sove igjen. Veldig spent.
David:
Jeg kan forestille. Og takk for at du ble med meg på dagens show uten søvn, men massevis av informasjon og god tid.
Rane:
Det stemmer, ja. Vi har et flott show planlagt for alle her i dag. Vi skal snakke med Kim Hopkins, som er en kommersiell eiendomsinvestor, peker på den skumle musikken, som får avtaler til å fungere i dette markedet i dag, ja, det stemmer, i 2023. I dag skal vi høre om en avtale som Kim jobber med, hvilke typer kommersielle eiendomsavtaler i dag, risikoene forbundet med denne strategien og hvordan du ikke kan sette deg inn i din sylteagurk.
David:
Alt det og mer. Dette er et mordershow. La oss komme til Kim.
Rane:
Kim, velkommen til showet.
Kim:
Hei, Rob. Hei, David. Takk for at du har meg.
Rane:
Ja, glad for å ha deg. Så hvis jeg forstår det riktig, har du investert i eiendom i 10 år nå, og du eier 15 eiendommer gjennom eiendomsvirksomheten du og mannen din driver sammen. Noen få raske spørsmål for å gi lytterne våre en følelse av hvem du er som investor. Den første her, hvor mange markeder er du på?
Kim:
La oss se her. Vi har Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, California og Florida, så syv.
Rane:
Ok, så bare noen få her.
Kim:
Noen av disse er korttidsleie som vi forlot da vi flyttet fra stat til stat.
David:
Nå investerer du i små kommersielle eiendommer som mor og pop-situasjoner. Hva er det med det som trakk deg inn i det?
Kim:
Det var egentlig en elimineringsprosess. Så vi ønsket ikke å fikse toaletter og ha leietakere som var enkeltpersoner, så vi ville ikke ha flerfamiliehus. Vi ønsket ikke eiendom med én leietaker fordi det øker risikoen din. Hvis en leietaker går ut på en enkelt leietakers eiendom, er det det. Ingen inntekt. Vi ønsket ikke leietakerforbedringen, TI, utgiften som ofte er forbundet med kontor. Og så det etterlot oss med multi-tenant og derfra valgte vi multi-tenant industriell og små nabolag detaljhandel.
Rane:
Så hva slags kommersielle eiendomsavtaler tror du faktisk fungerer for deg i dag? Du nevnte i begynnelsen av dette at det er ingen dårlige markeder, det er bare dårlige avtaler. Så gi oss litt av hva du ser etter i en eiendom, hva som gjør en god investering, alt det gode.
Kim:
Ja. Kjøpeboksen vår er en historie, selvfølgelig, multi-tenant. Vi ønsker at leietakerne skal være på den mindre siden, ca 2,000 kvadratmeter til hver leietaker er målet vårt. Ingen leietaker opptar mer enn 30 % av plassen. Vi ser etter eiendommer som ikke har for mye auto fordi de er skitne. Vi ser etter eiendommer uten for mange restauranter fordi de er skitne. Og det er det vi sikter oss inn på akkurat nå. Og så ser vi etter en taksrente på omtrent 7 %, selv om det virkelig må opp på dette punktet på grunn av hvor vi er med rentene. Det er virkelig nært knyttet til vilkårene for lånet ditt på dette tidspunktet.
Rane:
Kan jeg stille deg et raskt oppklarende spørsmål? Når du sa at bilsteder og restauranter er skitne, mener du at de er fysisk skitne og dermed er slitasjen bare mye verre på denne typen rom?
Kim:
Ja, det er akkurat det jeg mener. Så billeietakere ser ut til å komme med mange miljøproblemer. De har også en tendens til å parkere mange ikke-fungerende biler på eiendommen. Og så restaurantene, vi kan komme inn på dette senere, det er veldig relevant for den nåværende avtalen vi ser på, men det samme. Restaurantene, spesielt hvis de steker mat og slike ting, kan virkelig ødelegge eiendommen din.
David:
Jeg kan også tenke meg at restauranter og bilverksteder sannsynligvis vil kreve flere forbedringer av leietakere. De kommer til å ønske at du tar inn litt penger slik at de kan sette inn en stor biljekk eller flytte plantegningen rundt. Har du funnet ut at det er tilfelle? Fordi du nevnte tidligere, prøver du å unngå det ved å unngå verv.
Kim:
Ja, det er helt riktig. Derfor vil jeg definitivt rangere multi-tenant-industrien over multi-tenant retail. De kommer til å ha flere TI-forespørsler. Med industrien med flere leietakere trenger vi ikke engang å male tingen. Det er som om det allerede er et lite vedlikeholdsrom, og da har leietakerne også veldig lite vedlikehold. De ville aldri ringe deg hvis toalettet deres ikke fungerer. De vil bare fikse det.
Rane:
Derfor har CrossFits aldri AC i seg, selv når det er hundre grader ute. Det er sånn, vil du at jeg bare skal steke her inne? Er det tanken?
Kim:
Det er derfor de lager Big Ass Fan. Har du hørt om det selskapet?
David:
Den eneste stekingen som vil bli gjort kommer til å være på en CrossFit når du er varm, ikke på en restaurant fordi Kim ikke tillater steking i noen av enhetene hennes.
Rane:
Ingen steking tillatt.
David:
Du tar imidlertid opp et godt poeng, for investorer vil ofte bare bli grådige etter den høyeste avkastningen de kan få, eller i denne plassen vil de lete etter den største cap rate de kan få. Og når du bare ser på disse tallene, tenker du ikke på det faktum at for å få den høyere taksraten, kanskje du må bruke $200,000 200,000 for å utstyre denne enheten slik at den nye leietakeren din kan komme inn og når virksomheten deres mislykkes etter tre år, eller de bestemmer seg for at de ikke vil leie stedet av deg lenger, de drar og nå må du bruke penger for å kvitte deg med $XNUMX XNUMX du brukte og bruke mer penger for å fikse det for neste leietaker. Og slik at det tilbys høyere cap rate for å lokke noen til hvor de faktisk skal tjene mindre penger.
Det er mange ting innen eiendom som vil ta pengene dine. Det er mer enn bare boliglånet, skattene og forsikringene. Jeg liker at du påpeker det. Du ser faktisk på en måte hvordan du kan drive en slank virksomhet her, i motsetning til å bare være grådig og gå for den største taksten du kan få.
Hva ser du på i dag når du prøver å evaluere disse avtalene? Du har nevnt at du ikke ønsker å komme inn på kontorlokaler, men er det en takstsats du spesifikt sikter mot? Er det en enhetsstørrelse du ser etter? Hvordan ser kjøpsboksen din ut?
Kim:
Vi leder virkelig med tallene. Så du kan ha en annonsert cap rate på 7.5%, men når du kommer inn i det, er det ikke blyant. De bruker proforma tall. De har ikke stor nok ledig stilling. Så vi leder virkelig med tallene akkurat nå. Vi målrettet mot flere markeder denne siste runden. Vi valgte ikke et bestemt marked. Vi leter etter avtaler som passer med tallene. Det er ingen spekulasjoner. Vi er ikke ute etter en avtale som bare gir mening med denne verdiøkningen. Det gir bare mening hvis du kommer til disse markedsleiene. Det gir bare mening hvis du kan selge til denne cap rate. Ingen av det. Vi har sett mye av hvor det får folk akkurat nå som hadde spekulasjoner med verdiøkning. Og så vi ser etter avtaler som er blyant akkurat nå, kontantavkastning på forhåpentligvis 7 %.
Men en annen kommentar jeg vil komme med er at vi også vurderer skatt. Og jeg vet at mange sier: "Å, ikke gjør en avtale om skatt." Og jeg er enig. Gjør aldri en dårlig avtale for skatter, men det er noe du kan vurdere. Så for eksempel, hvis du kommer til å være på kroken for flere hundre tusen dollar i skatt og du har en avtale i år i hånden som bare er 6 % kontantavkastning og du tenker: "Ok, kanskje neste år, vil jeg finne en avtale med 7 % kontantavkastning,” må du ta hensyn til at du har … La oss si at du hadde $300,000 300,000 skatteregning. Du vil ha $XNUMX XNUMX mindre å investere neste år på den avtalen hvis du måtte betale skatten. Ser du hva jeg sier? Så avkastningen neste år må være mye høyere for å gi mening. Så vi tar også hensyn til skatter. Så akkurat nå er vi litt mildere med et kontant returnummer enn vi kan være neste år fordi vi har disse skattene å vurdere.
Rane:
Vel, det er én ting jeg alltid forteller folk fordi det virker som generelt … Dette er noe David har lært meg de siste par årene at kontanter på kontantavkastning egentlig er akkurat som en av disse beregningene. Det er en av de fire store beregningene når du vurderer en eiendomsinvestering. Du fikk skattefordelene dine. Du fikk ned gjelden din, takknemligheten din og kontanter tilbake. Og så på overflaten, kan en kontantavkastning på 7 % føles liten for mange investorer, men når du vurderer de faktiske skattefordelene ved kostnadssegregering, bonusavskrivninger, akselererte avskrivninger, alt det gode, kan det virkelig forandre avkastningsprofil for en gitt investering.
Kim:
Ja. Og også, jeg vil bare påpeke, for å legge til det, at våre 7% kontanter på kontanter er at usexy ingen verdiøkende spekulasjonsnummer. Det betyr ikke at det er der vi håper å være om fire år eller tre år eller noe sånt, men det er slik avtalen er fornuftig nå.
David:
Det er et godt poeng. Mange gjør også den feilen. De vurderer bare en avtale i år ett, og de ser ikke på, vel, hvordan kommer dette til å se ut i år fem? Du kan kjøpe noe med en verdiøkende komponent eller med leiekontrakter på fem eller 6 % eller noe hvert eneste år, og at sølle 6 % kontantavkastning nå er 17 % kontantavkastning. Og ofte når folk sier: "Vel, hvordan får du så stor avkastning," er svaret vel, kjøp det for fem år siden. Og omvendt, ikke kjøp eiendommer som ikke kommer til å bli bedre over tid fordi du ble sugd inn i, å, det er en åtte i stedet for en avkastning på 6%. Det er den beste, og den forblir en avkastning på 8 % de neste 30 årene.
Rane:
Når vi kommer litt inn på dette, fortell oss litt om de største risikoene for næringseiendom og eiendom for øvrig som du ser i dag, fordi dette er en som ser ut til å endre seg ganske mye.
Kim:
Ja. Jeg tror risikoen akkurat nå er at ingen vet hva fremtiden kommer til å bringe. Og så vet vi ikke hvor rentene går. Hvis de går ned, kan du forhåpentligvis få et lån som ikke har noen forskuddsbetaling og refinansiering, men hvordan vet du når du skal trykke på den knappen? Og hvis de går opp og du har fått et kortsiktig lån fordi du har høy rente, er du nå i trøbbel. Så det er mye risiko rundt hvor vi er på vei og hvordan disse leietakerne kommer til å gjøre.
Industrieiendommene våre gjorde det veldig bra under COVID. De gjorde det bra under lavkonjunkturer, den slags. Men detaljhandel med flere leietakere, jeg er ikke sikker på hvor godt de vil gjøre det. Det avhenger virkelig av markedet du er i og virksomhetens art. Hvis du har et Pilatesstudio som en av dine leietakere, trenger folk Pilates hvis tiden blir tøff? Jeg vet ikke. Det avhenger av menneskene. Det kommer an på …
Rane:
Hva er historien på den industrielle siden? Fordi du sa at det var litt mer, antar jeg, beskyttet under pandemien. Hvorfor det? Er det fordi disse tjenestene bare alltid er nødvendige? Er det bare typer virksomheter?
Kim:
Ja. Faktisk, så den industrielle og nabolagshandelen styrket seg veldig bra under pandemien. Så for industri, ja, vi gikk gjennom alle våre 130 forretningsleietakere, og vi markerte hvilke som var viktige. Husker du den samtalen om viktige virksomheter, spesielt i Oregon og California?
David:
Å ja.
Rane:
Yeah.
Kim:
Og de var alle viktige, så de fortsatte å operere. Faktisk tror jeg den eneste som hadde problemer var vår CrossFit, men de ble også dekket fordi typiske CrossFit-brukere, pandemi egentlig ikke plager oss så mye. Så ja, de leietakerne gjorde det veldig bra under COVID. Hvis de hadde problemer, hvis de sa at de kom til å ha det vanskelig å betale husleie, ville vi bare sendt dem papirene for søknaden om offentlig støtte fra OPS og fortalt dem: «Fyll ut dette og gi oss beskjed når du har fylt ut dette ." Og mesteparten av tiden ville de aldri svare og bare begynne å betale husleie igjen.
Nå gikk det faktisk også overraskende bra med detaljhandel i nabolaget under pandemien. Hvis du ser på rapporter om detaljhandel, vil du se noe annet, men det er fordi de grupperer den lille detaljhandelen i nabolaget med de større detaljhandelsleietakerne, og det er helt forskjellige produkttyper. Så din vinmonopol, din CPA, ditt forsikringsselskap, disse gutta må alle holde seg i virksomhet, og så de gjorde det bra under pandemien også.
Rane:
Så du nevnte at den industrielle siden av ting kanskje er litt mer polstret, eller jeg antar at mer solide virksomheter kan tåle tøffe tider, men så nevnte du også på butikkområdet at kanskje et pilatesstudio ikke ville være fullt så isolert. Er det en type leietakerprofil eller en type leietaker du liker å ta på deg i de områdene som gjør at du føler deg litt tryggere på å sørge for at stedet ditt alltid er utleid?
Kim:
Leietakertypen kommer til å være din hyperlokale leietaker, så du vil ha noen som folk kjører mindre enn en kilometer til. Jeg er ok med neglesalonger fordi de er hyperlokale. Så det er det første, er typen leietaker som kommer til å være en hyperlokal leietaker som ikke er noe av det slaget folk må kjøre lang avstand til.
Og da betyr markedet i så fall noe. Så hvis jeg har et pilatesstudio som er i et tertiært marked, selv om jeg har en industriell eiendom på et tertiært marked, vil det utgjøre en stor risiko akkurat nå. Du vil ha noe som er infill, som betyr at det ikke er ute i stokkene. Og hvis du har et pilatesstudio, eiendommen vi ser på akkurat nå, kjører pilatesstudiokundene finere biler enn jeg kjører. Selvfølgelig er det en eiendomsspøk om at vi alle kjører brukte Toyotaer, men likevel kjører de alle finere biler enn jeg kjører, så jeg føler meg tryggere på at det kommer til å gå bra under en lavkonjunktur.
Rane:
Gir mening, gir mening. Og er det noen andre ting du gjør for å redusere risikoen når det gjelder stabilisering av porteføljen din eller gå inn i en ny avtale?
Kim:
Ja. Så i forhold til vår eksisterende portefølje, når vi refi, trekker vi ikke ut all egenkapitalen. Så vi brygger ikke disse sugene. Vi legger igjen mye egenkapital i avtalen, for på den ene siden, hvis du trekker ut all egenkapitalen, er det fantastisk, du kan reinvestere det, så jeg ser helt det synspunktet. Men på den annen side, nå har du denne høye takserte prisen på eiendommen din, og hvis markedet faller, kan det hende du får problemer fordi gjeldsbetalingen din har økt hvis du trekker ut all egenkapitalen din. Så vi har refi'ert flere av eiendommene, refinansiert flere av eiendommene i porteføljen vår for et eller to år siden da prisene var gode og vi la igjen en haug i avtalen. Så vår LTV i porteføljen vår er ganske lav. Det er som 50, 60% vårt lån til verdi.
Og så det samme med avtalene vi gjør nå. Jeg vil ikke si at dette er helt vårt valg, men lånet til verdi, vi bruker ganske lav belåning akkurat nå, mye lavere enn noen gang før, tror jeg. Vi har 60% lån til verdi på denne siste eiendommen. Og så selvfølgelig, hvis du ikke ønsker å gjøre en lav innflytelse, er det andre alternativet ditt å prøve å gå for selgerfinansiering. Så det er et veldig godt alternativ også.
David:
Ja. Det er en metode for galskapen å faktisk ta på seg mindre gjeld med næringseiendom, og det har med finansieringsarkitekturen å gjøre. Så med boligeiendom får du vanligvis et fastrentelån for lånets levetid, vanligvis 30 år. Du trenger ikke å bekymre deg for å måtte refinansiere. Du kan refinansiere hvis prisene faller der det er fornuftig. Men med kommersielle lån er de på ballongbetalingsplaner, så du må refinansiere det.
Så hvis du har en høy lånesaldo og du har en rente på 3 %, kan det være fornuftig for deg, men hva skjer hvis rentene hopper til 6 % eller 7 % og du står fast på 80 % lån av verdi? Det kan være katastrofalt. Så å holde en lavere lånesaldo på næringseiendom, selv når prisene er lave, er fortsatt et smart trekk og en defensiv manøver fordi du ikke vet hvor prisene kommer til å gå. Og hvis de går for høyt og du har høy lånesaldo, kan du bli sittende fast der.
Jeg tror mange hører dette med næringseiendom og de går, det er dumt. Hvorfor skulle du noen gang gjøre det? Hvorfor vil du ikke maksimere hvor mye penger du tar ut av avtalen og kjøpe den neste? Det er fordi prisene ikke er faste.
Rane:
Ja. Du hører dem alltid si: «Det er skattefritt. Det er skattefri gjeld.» Og det er som om du vil beholde noe av egenkapitalen din der inne. På den måten, hvis du noen gang solgte eiendommen din, går du faktisk bort med en lønnsslipp, det er slik jeg alltid tenker på det. Men nå som vi har en forståelse av hva Kim ser i de kommersielle eiendomsmarkedene, skal vi dykke ned i en avtale som hun nettopp har fullført. Men før det skal vi ta en rask pause.
David:
Hei og velkommen tilbake til BiggerPockets Real Estate podcast. Vi sitter med en investor, Kim Hopkins, og snakker om alt som har med næringseiendom å gjøre. Vi er i ferd med å hoppe inn i en avtale som hun gjør akkurat nå. Så la oss ta en titt bak gardinen. Kim, hvor ligger denne avtalen?
Kim:
Denne avtalen er lokalisert i min nåværende hjemby Phoenix, Arizona.
Rane:
Og hvorfor valgte du dette markedet?
Kim:
Vi valgte dette markedet fordi vi fant en avtale, Rob.
Rane:
Hyggelig. Jeg elsker det.
Kim:
Vi lette i sannsynligvis rundt 10 forskjellige markeder hver avtale vi kunne finne, og det var her vi fant en.
Rane:
Godt nok for meg. Hva slags næringseiendom er dette?
Kim:
Dette er et butikksenter i nabolaget.
David:
Og hva var kjøpesummen på eiendommen?
Kim:
Kjøpesummen i kontrakt er 5.4 millioner.
Rane:
Hvor mange leietakere er det i denne eiendommen for øyeblikket, og er det noen ledige plasser?
Kim:
Så det er et flott spørsmål. Det er rundt 20 leietakere i eiendommen, og jeg vil si at vi betalte nøkkelferdige priser for denne eiendommen. Det ble annonsert for oss som hundre prosent opptatt med leietakere til markedsleie. Men som det skjer, så snart vi kom inn på kontrakt, fant vi ut at to leietakere var skyldige og en enhet var ledig.
David:
Det virker som om de setter filtre på alt i disse dager, selv måten avtaler annonseres på. Vil du si at dette var en svært filtrert proforma du så på? Ja.
Kim:
Denne proformaen var veldig Instagrammable helt til du kom inn i detaljene.
Rane:
Greit. Så jeg vil gå litt tilbake fordi vi spurte deg hvorfor du fant denne avtalen. Du sa at det var fordi det var der du fant avtalen, men hvorfor valgte du denne avtalen spesifikt? Hva var det ved den som tiltrakk deg til den?
Kim:
Så først av alt, det har en fantastisk beliggenhet. Så det er infill, noe som betyr at det ikke er ute i stokkene. Det er i et veldig velstående, enda bedre enn velstående, et i ferd med å bli ekstremt velstående område av Phoenix, som er akkurat det du ønsker. Du ser husene som blir snudd rundt det som er de store husene på den lille tomten som er hvite og svarte, trenden akkurat nå. Så tonnevis av hus blir snudd rundt det. Det er ved siden av et nederlandsk Bros, som jeg føler er bedre til å velge eiendom enn oss. Og så det er en flott beliggenhet. Det var nummer én.
Nummer to er at det var blyant. Alltid, alltid, alltid lede med tallene. Og så cap rate var rimelig. Proforma var faktisk ganske rettferdig basert på det vi visste på den tiden, og så det hadde en solid avkastning. Så jeg vil si at det var de to hovedårsakene.
David:
Jeg elsker at vi fortsatt ser blyant. Hvor lenge tror du vi kan komme unna med det før neste generasjon lurer på, hvorfor fortsetter vi å si at ting blyant?
Rane:
Så lenge vi bruker blyanter, antar jeg.
Kim:
Fordi Google sheeted høres rart ut.
David:
Bruker de dem fortsatt?
Rane:
AI gikk ut.
Kim:
Det regneark, som kan komme feil ut.
David:
Greit. Nå på denne avtalen, Kim, holdt du deg til kjøpsboksen din eller var det noen kreativ manøvrering som måtte skje?
Kim:
Litt vondt for tiden. Jeg tror jeg sa det i begynnelsen, men kjøpeboksen vår inkluderer bygget på eller etter 1980. Jeg har kanskje glemt det. Men et av våre kjøpsbokskriterier er bygget på eller etter 1980. Vi gjorde et unntak. Vi gjorde et unntak. Denne bygningen ble bygget på slutten av 1970-tallet, men den nåværende eieren kjøpte den og tilførte massevis av verdi. De gjorde massevis av rehabilitering. De gjorde om taket. De gjorde om alle utstillingsvinduene. De gjorde om parkeringsplassene. Noen som vil gjette hva jeg kan gå glipp av i disse oppussingene?
Rane:
Å, toalettet, kloakken, rørene.
Kim:
Wow. Du har ikke sett de tingene jeg har sett. Disse kloakkskopvideoene ser ut som den verste koloskopien du noen gang har sett.
David:
Du gjør et godt poeng, Kim, fordi mange investorer bare ikke tenker på det faktum at etter at noe går inn på toalettet, må det gå et sted, og det er en måte at det kommer fra eiendommen din til vanligvis byens linjer. , og du skal sette et kamera gjennom det og se hvordan de ser ut. Så jeg har sett trerøtter vokse inn i selve rørene og lage tresko der inne, og så skyller en gutt et kosedyr ned i toalettet og det setter seg fast der og det skaper en blokkade som kan være utrolig dyr å fikse, spesielt hvis du må bore i betongen eller asfalten på parkeringsplassen, så må du finne hvilken del av røret det var på. Var dette et problem med denne spesifikke avtalen for deg?
Kim:
Ja. Så vi gikk mot et av avtalekriteriene våre. Og rørene er gamle. De har et begrenset liv. De er av støpejern og de er på slutten av livet. Så det er definitivt et problem for oss.
Rane:
Greit. Jeg har mange spørsmål om dette, men det er greit. Vi kan snakke offline om kloakken på dette.
Kim:
Å, gå for det. Jeg vil gjerne snakke om denne avtalen. Jeg håper dette i all hemmelighet er en privat coachingsamtale fordi jeg har spørsmål om hvorvidt vi bør gå videre eller ikke.
Rane:
Så når dette skjer, er det en av de tingene der du må sparke hver … for vanligvis, la oss si i en Airbnb eller i en langtidsleie hvis vannet slår seg av, må du sette dem opp på et hotell eller du må finne ut av det. Men dette virker som en ganske massiv underjordisk renovering over hele eiendommen. Så må du legge ned virksomheter mens du utfører disse reparasjonene?
Kim:
Ja. Jeg lærte massevis om kloakk som jeg egentlig ikke ønsket å vite og fortsatt ikke gjør, men i bunn og grunn utfører rørene det som kalles kanalisering, som er der bunnen av dem eroderer. Og så er bunnen jorden. Og hvis du fanger det raskt nok, kan du gjøre det som kalles pipelining hvor du blåser epoksy gjennom rørene og du forer det og du lager i utgangspunktet PVC-rør inne i de gamle støpejernsrørene. Og dette er fantastisk fordi du kan gjøre dette i teorien uten å forstyrre noen av leietakerne. På den annen side er det for denne eiendommen, som en utgift på hundre tusen dollar, så du vil virkelig vite at det må gjøres.
Og jeg tror du kan gjette. Hvis du har noen som er en pipeliner som kommer ut for å scope rørene dine, er det akkurat som å ha en takinspektør som tar tak, hva tror du de kommer til å si? Ikke sant. Det må ha blitt gjort i går. Og derfor er det en vanskelig avgjørelse om du skal vente eller ikke, for hvis du venter for lenge, kan rørene kollapse og da må du, som du sa, grave deg gjennom bakken og forstyrre leietakere. Det er et stort problem.
Rane:
Wow. Så vennligst fortell meg, var du i stand til å forhandle noen innrømmelser, kjøpesumskreditter, noe med selgeren?
Kim:
Ja. Så de to problemene, bare for å oppsummere, er disse rørene, og så er det andre problemet disse kriminelle leietakerne. Og vanligvis er det ikke en stor sak. Jeg kan faktisk ikke huske den siste eiendommen jeg kjøpte hvor det ikke var noen få forsømmelige leietakere som bare på magisk vis dukket opp så snart vi fikk kontrakt. Problemet her er egentlig at vi betaler en nøkkelferdig pris for denne eiendommen. Denne har ikke samme avkastning som eiendommen vi kjøpte i fjor. Vi ble fortalt at det var i perfekt stand og det var hundre prosent opptatt og alle leietakerne betaler markedsleie. Og så den tapte inntekten i år ett, det er ikke noe vi bør spise. Dette ble annonsert for oss som nøkkelferdig, ikke verdiøkning.
David:
Så når du avdekket det sikkerhetskopierte tykktarmen til eiendommen, hvordan brukte du denne informasjonen til å gå tilbake til selgeren og prøve å forhandle deg frem til en bedre posisjon?
Kim:
Ja. Så vi spurte selgeren om en telefonsamtale. Jeg ville løyet for deg hvis jeg ikke var redd, men alle vennene mine som er som Cutco-selgere sa: «Du må be om en telefonsamtale. Du kan ikke gjøre denne e-posten søppel. Du må be om en telefon." Så jeg leste bokstavelig talt på nytt, delte aldri forskjellen, og jeg ba ham om en telefonsamtale og han sa nei.
Rane:
Han vet at han må gjøre innrømmelser. Han er sannsynligvis redd for å forhandle fordi han er den uten makt.
Kim:
Han ville ikke snakke med meg. Og så hva vi vanligvis gjør, jeg vet ikke om dette er det dere gjør også, men det vi vanligvis gjør er å sende en lang e-post med mange tall som forklarer hvorfor vi mener vi fortjener denne æren. Og jeg følte bare at det ikke ville treffe nok her. Det ville ikke ha nok effekt. Så jeg gjorde noe nytt. Jeg gjorde en presentasjon, som en Google-arkpresentasjon, og så laget jeg en Loom-video, og gikk gjennom presentasjonen. Så jeg sendte ham en lenke til Loom-videoen, ikke engang presentasjonen, så han måtte lytte til stemmen min, og jeg gikk gjennom og viste nøyaktig hva disse forseelser ville gjøre med inntekten for oss det første året. Og så gikk jeg også gjennom kostnadene for kloakken og viste ham alle modellene, viste ham videoene vi tok av kloakkomfanget og ba om kredittforespørselen min.
Rane:
Jeg tror den telefonsamtalen løste som 90% av problemene i eiendom, for å være ærlig. Jeg tenkte faktisk på dette i går kveld. Alle er så redde for å ta telefonen og faktisk forhandle som vi pleide før i dag, tilbake i min tid, og jeg hadde en situasjon der jeg forhandlet frem og tilbake med eiendomsmegleren som tilfeldigvis var kona til selger. Jeg presenterte et par alternativer, og så ringte han meg til slutt, han sa: «Ok. Hva er det du prøver å gjøre?" Og jeg tenkte: "Vel, i tilbudet ditt gir det faktisk ikke kontantstrøm, og jeg prøver å sette sammen en avtale som faktisk flyter for meg." Og vi inngikk faktisk en avtale. Så veldig bra for deg fordi jeg vet det er veldig nervepirrende å sannsynligvis snakke med en selger. Det er alltid en nervepirrende opplevelse å bryte eiendomsmeglerbarrieren, men jeg tror det er så viktig.
Kim:
Ja. Vel, jeg prøvde. Jeg endte opp med å sende Loom-videoen i stedet, men jeg prøvde å ta en telefonsamtale og jeg synes Loom-videoen var nest best.
Rane:
Og hva skjedde? Sa han ja? Ga han deg pengene tilbake?
Kim:
Så han satt på den i en og en halv uke, og vi fulgte til slutt opp med ham mens vi var på ferie og han sa nei. Han sa at han mente at han kunne fikse forsinkelsene selv. Han syntes ikke at kloakken var noe stort problem. Så han sa at han ikke ville tilby oss noen kreditt, så vi endte opp med å trekke oss fra avtalen.
Rane:
Var du i nærheten av å si: «La oss bare gjøre det likevel», eller var du resolutt på det fra starten av?
Kim:
Vel, det er ikke akkurat der historien slutter. Så vi trakk oss fra avtalen. Vi fikk tilbake våre seriøse penger. Vi fortalte utlåneren alle tingene, helt ferdig, til å flytte alven rundt i huset og julehandelen, de viktige tingene denne tiden av året. Vi trakk oss fra avtalen. Og så for to dager siden faktisk ringte megleren til oss, selgerens megler, og han sa at han var villig til å tilby hundre tusen dollar kreditt. Jeg sa ikke det til å begynne med, men vi ba om $350,000 XNUMX i rabatt.
Rane:
$350,000 350,000 rabatt eller $XNUMX XNUMX kreditt?
Kim:
350,000 XNUMX dollar i rabatt på kjøpesummen er det vi ba om.
Rane:
Så spol frem til i dag, du får en telefon fra megleren og de sier: "Hei, selgeren vil inn igjen. Han kommer til å gi deg hundre tusen dollar i rabatt på kjøpesummen." Flott, ok. Og så?
Kim:
Så vi sa: "Tusen takk, men ring oss tilbake hvis det er 200."
Rane:
Og har han ringt deg tilbake? Har han ringt deg tilbake?
Kim:
Så ringte for en time siden og det er opp til 130.
Rane:
Greit. Hei, det er fremgang. Er dette det endelige tallet? Det fortsetter å endre seg.
Kim:
Vel, vi kan kalle ham på høyttaler akkurat nå, men ...
Rane:
Det ville være det første i BiggerPockets 'historie. Jeg ville faktisk elske det, men greit. Ok, så 130. Så hvor er du? Hva vil du ha for dette?
Kim:
Jeg er på gjerdet, for å være ærlig med deg.
David:
Selv om vi intervjuer deg, kan vi snakke deg gjennom dette?
Kim:
Ja, jeg ville elske det. Send meg regningen senere.
David:
For jeg føler at vi er midt i forhandlingen. Vi hører ikke om en avtale som ble gjort for fem år siden. Her er hva mine tanker er. Hvis prisene faller eller blir lavere, vil selgeren føle at jeg ikke trenger å gi henne penger. Jeg skal få en annen kjøper. Men hvis du ser en annen prisøkning, vil det noen kommer til å være villig til å betale for den eiendommen endre seg fordi nå endres alle tallene du legger inn i Excel-arket, og det betyr at det er mer sannsynlig at han kommer tilbake og si: "Ok, du kan få dine 200,000 200,000," men på det tidspunktet har du ikke prisen du ønsket, så det kommer sannsynligvis til å bli enda mer. Har det blitt kommunisert gjennom meglerne som: "Hei, la fyren få vite at vi kjøper det for en rabatt på $XNUMX XNUMX til denne prisen, men hvis prisene går opp, må han enten betale for at jeg skal få en lavere pris eller det kommer til å bli en større rabatt senere.»
Kim:
Ja. Så vår sats er låst, og en av våre betingede hendelser er at vi stenger før slutten av året fordi vi ønsker å dra nytte av skatteavskrivningen som jeg snakket om tidligere. Men vi har gjort poenget til ham-
Rane:
80%?
Kim:
Ja. Vi har gjort et poeng for ham at hvis prisene går opp, vil han ha vanskelig for å finne en annen kjøper.
Rane:
Jeg tror han sliter med å finne kjøperen nå. Han ringte deg, ikke sant? Hvis han ringte deg og han prøver å slå dette opp igjen, er du sannsynligvis det.
Kim:
Ja. Jeg tror problemet her jeg har innsett er at vi ser på to forskjellige eiendommer. Så selgeren ser på en eiendom han har kjøpt til en god pris. Denne eiendommen var i dårlig stand. Den trengte alvorlig kjærlighet. Eiendommen var praktisk talt ledig, den var forfallen, alle de tingene. Og så ser han på denne eiendommen som han kjøpte til en god pris. Han eier den også i kontanter, så mye mindre risiko der. Og så hans synspunkt er hva er problemet ditt? Det er et par ledige plasser. Det er en del av å drive forretning. Du bare fyller den. Hvem bryr seg om det er $20,000 XNUMX i TI å rehabilitere denne enheten? Stor greie. Fordi han sitter på et saustog.
Men vi, vi ser på denne eiendommen der vi betalte en premium pris. Avkastningen var ikke stor til å begynne med, men vi var ok med det fordi det oppfylte de grunnleggende grunnleggende. Det var ikke stor avkastning, men grunnleggende grunnleggende ting fikser skatteproblemet vårt, og vi trodde vi skulle få utlevert noe som var veldig lite vedlikehold. Nå sitter vi et sted hvor vi skal skynde oss å avslutte denne avtalen før slutten av året. Og ærlig talt, det er en stor faktor for oss. Vi er interessert i vår livskvalitet. Vi snakker om hva er timeprisen din? Ikke hvor mye tjener du i året? Det er mye jobb akkurat nå. Så vi kommer til å stenge midt i ferien på denne eiendommen og så skal vi arve alle disse problemene.
Rane:
Her er min tanke, og David, du kan fortelle meg hvis du er uenig. Jeg tror han kommer til å gå opp litt mer enn de 130 bare basert på hvor du er og det faktum at de ringte deg. Men jeg tror ikke du skal ta de hundre og la oss si 50 hvis det er der du havner og trekke det fra kjøpesummen fordi jeg tror ikke det kommer til å ha betydning for det totale månedlige boliglånet ditt. Jeg tror det som vil være viktig for deg utenfor porten, er å få $150,000 XNUMX kreditt så lenge det fungerer med banken. Det er en grense for kredittene dine. Og David, du kan si fra om dette, men jeg vil ta det som en kreditt slik at du kan spare de pengene i forskuddsbetalingen din og bruke dem til å betale for den enorme utgiften. Og så på det tidspunktet ser du nå på avtalen du analyserte først. Det er slik jeg ville nærmet meg det. Hva synes du, David?
David:
Kommersiell finansiering kan ikke tillate det å skje, det samme med boligfinansiering, fordi du har å gjøre med samsvarende lån. Reglene er ganske klare for hvor mye en selger kan bidra med til en kjøpers sluttkostnad. Det fungerer kanskje ikke på samme måte i det kommersielle området. Når de tar det av kjøpesummen, påvirker det egentlig ikke så mye. Du låner bare litt mindre penger.
Kim:
Vel, vi beholder lånebeløpet vårt det samme, så vi sparer pengene som kontanter i banken. Vi ville satt ... Hvis han gir oss en kreditt på $200,000 200,000 eller av kjøpesummen, kommer vi til å betale $XNUMX XNUMX mindre.
David:
Ja. Så det ville vært det samme i din posisjon. Hva om han går inn og gjør endringene for deg?
Kim:
Jeg ville vært veldig interessert i det hvis han vil ta seg av kloakken. Spørsmålet er kan han gjøre det etter avslutningen? Stoler vi på ham?
Rane:
Det blir litt vanskelig fordi det er selgere som ikke vil ta den risikoen fordi avtalen alltid kan falle igjennom. For eksempel falt denne avtalen allerede av den grunn. Og så kan du alltids ha en kontrakt som får ham til å gjøre det etterpå. Men det er alltid en risiko i seg selv. Så det er vanskelig uansett.
Kim:
Ja. Og jeg føler at jeg vil være sikker på at jeg faktisk lytter til prinsippene vi snakket om tidligere i showet. Jeg vil forsikre meg om at jeg ikke spekulerer i å få leietakere til å markedsføre leie. Og et annet problem er at vi faktisk planla å administrere denne eiendommen selv siden den er i hjembyen vår. Og vil vi ha den hodepinen? Vil vi ta det på oss? Vi kommer til å gjøre leasing også. Og bare usikkerhet med hvor markedet er på vei. Er vi bekymret for Pilates-leieren? Er vi bekymret for disse leietakerne som er kriminelle? Vil vi kunne leie ut plassen på nytt? Så jeg får kalde føtter.
David:
Jeg vet ikke at du tar feil. Jeg tror at i denne posisjonen med måten markedet er på vei, er det mer sannsynlig at ting kommer til å myke opp i det kommersielle området og deretter bli trangt. Så du har det på din side. Og kanskje Phoenix har blitt isolert litt fra dette, så selgeren skjønner ikke at det kommer til å være mange kommersielle eiendommer som kommer til å begynne å komme på markedet med mye mer konkurransedyktige priser enn det vi har sett fordi prisene er så høy. Og ettersom disse ballongbetalingene begynner å forfalle, vil ikke refinansiering være et alternativ, og mange av disse eiendommene var noe folk la penger sammen for å kjøpe, så de må selge det for å betale tilbake investorene sine.
Jeg tror vi kommer til å se mer varelager på markedet nå enn det vi har tidligere. Så tiden er på din side for å finne avtalen. Tiden er ikke på din side for skattedelen. Så det er egentlig det du må veie. Er det verdt å ta på seg skatten for å kjøpe den beste avtalen eller ikke? Men jeg setter stor pris på at du deler detaljene i denne historien fordi dette er virkelig eiendom. Det er nettopp dette som skjer. Jeg ble fortalt dette og så viste det seg å være det, og så sa jeg dette og så sa de det, og historien endrer seg alltid.
Rane:
Her er hva jeg vil si. Jeg tror jeg ville gå videre, så lenge jeg kunne få forsikringer om at eieren kom til å fikse det på forhånd eller umiddelbart etter stenging.
Kim:
Interessant. Jeg liker den ideen.
Rane:
For for meg er det den samme avtalen. Hvis han skal betale for det gjennom denne innrømmelsen, gjennom denne kreditten, uansett hvordan du ønsker å dele den opp, så er det faktisk den samme avtalen. Du må bare sørge for at reparasjonen blir utført.
Kim:
Interessant. Ja. Og vanligvis ser vi etter ... Det vi sier, ser vi vanligvis etter problemer som forsvinner med selgeren. Så gi meg et resultatregnskap som er skrevet på en serviett hele dagen lang. Jeg har ingen problemer som går over hos selgeren, men dette er alle problemer som ikke går over hos selgeren. De blir med oss så snart vi stenger. Så det er vår nøling.
David:
Vel, jeg tror du gjør det rette. Hold deg til våpnene dine. Hvis du må ta på deg skatten, og det er mer fornuftig enn å kjøpe eiendommen, gjør det. Men jeg vil også se på, hvis jeg var i din posisjon, hvis jeg må betale 70 tusen mer enn det jeg ønsket, ville skattefordelene samlet sett opp for de 70 tusen? Så selv om avtalen kanskje ikke var det du ønsket, gir dette mer mening. Og hvis det er tilfelle, så spør du bare deg selv, la oss si at skattefordelen din var 40 tusen, men du kommer til å ha dine 70 tusen bortsett fra der du ønsker å være, så du føler at du er 30 tusen til sammen, er denne eiendommen med en så flott beliggenhet og en så stor ressurs at de 30 tusen er verdt det? Eller med din erfaring og kunnskap og det du gjør, Kim, kan du bare finne en bedre avtale som du kan tjene pengene tilbake et annet sted?
Rane:
Greit, alle sammen. Hvis du vil høre en oppdatering om denne historien og følge med i prosessen, sørg for å følge Kim på alle hennes sosiale medier. Kim, hvor kan folk finne deg og få den saftige oppdateringen og avslutningen på sagaen?
Kim:
Ja. Så for å lære mer om hva vi gjør og komme på listen vår for oppdateringer og muligheter, kan de gå til nettstedet vårt, som er ironpeakproperties.com. Følg meg på LinkedIn under Kim Hopkins. Og så til slutt på Instagram som MoneyPlusHappy. Og hei, kanskje vi burde legge dette til en avstemning. Hvis dere hører dette, fortsett og avvei hva dere mener vi bør gjøre med denne avtalen.
Rane:
Greit. Kommenter i YouTube-kommentarene hvis du ser dette på YouTube. Fortell oss hva du synes.
David:
Ok, Kim, det har vært flott å ha deg her. Tusen takk for at du deler historien din med oss. Jeg sitter selv på nåler og venter på å høre hvordan denne historien utspiller seg, så jeg blir nysgjerrig på å høre meg selv. Men vi lar deg komme deg ut herfra for i dag. Tusen takk for at du var med på showet.
Kim:
Tusen takk for at du har meg gutter.
David:
Dette er David Greene for Rob, sendte buksene hans fra Kohl's, Abasolo, og meldte seg ut.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Kim kommersiell eiendomsinvestering "kjøpsboks" hun bruker til å kjøpe lønnsomme eiendommer
- Cap priser forklart og hvorfor du MÅ få dette riktig når du kjøper store eiendommer
- De oppblåst"pro forma” tallmeglere vil prøve å overbevise deg om (ikke følg disse!)
- Typer av næringseiendommer som er låsebestandig og alltid holde åpent
- De betydelig risiko for næringseiendom i 2024 og to virksomheter du ALDRI bør leie ut til
- A live avtale dypdykk med en aktuell avtale diskuterer Kim om å kjøpe
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Ta kontakt med Kim:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post .
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
- PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- I stand
- Om oss
- om det
- ovenfor
- AC
- akselerert
- Logg inn
- tvers
- faktiske
- faktisk
- legge til
- la til
- Fordel
- påvirke
- Etter
- etterpå
- en gang til
- mot
- siden
- fremover
- airbnb
- Alle
- tillate
- tillatt
- langs
- allerede
- også
- Selv
- alltid
- am
- beløp
- an
- analyserer
- og
- dyr
- En annen
- besvare
- noen
- lenger
- noen
- hva som helst
- hverandre
- eple
- Søknad
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- arkitektur
- ER
- AREA
- områder
- Arizona
- rundt
- AS
- spør
- eiendel
- assosiert
- At
- tiltrakk
- forfatter
- auto
- unngå
- unngå
- borte
- tilbake
- Backed
- dårlig
- Balansere
- Bank
- Banking
- barriere
- basert
- grunnleggende
- I utgangspunktet
- BE
- fordi
- bli
- vært
- før du
- begynne
- Begynnelsen
- bak
- være
- nytte
- Fordeler
- BEST
- Bedre
- bedre posisjon
- Stor
- Stort bilde
- større
- Biggest
- Bill
- Bit
- Svart
- blåse
- Bonus
- Boots
- grensen
- låne
- både
- Bunn
- kjøpt
- Eske
- Break
- bringe
- megler
- meglere
- bror
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- men
- knapp
- kjøpe
- KJØPER..
- Kjøpe
- buys
- by
- california
- ring
- som heter
- rom
- CAN
- Kan få
- lokk
- bil
- biler
- saken
- Kontanter
- kontantstrøm
- katastrofal
- Catch
- sentrum
- endring
- Endringer
- endring
- Chime
- valg
- Velg
- valgte
- jul
- fjerne
- Lukke
- tett
- lukking
- Co-Host
- coaching
- forkjølelse
- Kollapse
- COM
- Kom
- kommer
- kommentere
- kommentarer
- kommersiell
- kommersiell eiendom
- kommunisert
- Selskapet
- konkurranse
- Terminado
- helt
- komponent
- innrømmelser
- konklusjon
- betong
- trygg
- Vurder
- vurderer
- kontrakt
- bidra
- Samtale
- omvendt
- overbevise
- korrigere
- riktig
- Kostnad
- kunne
- Par
- kurs
- dekke
- dekket
- Covid
- CPA
- skape
- skaper
- Opprette
- Kreativ
- kreditt
- studiepoeng
- kriterier
- crossfit
- nysgjerrig
- Gjeldende
- I dag
- gardin
- Kunder
- David
- dag
- Dager
- avtale
- håndtering
- Tilbud
- debattere
- Gjeld
- bestemme
- avgjørelse
- dyp
- defensiv
- helt sikkert
- avhenger
- avskrivninger
- fortjener
- detaljer
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- DIG
- Rabatt
- Vise
- avstand
- dykk
- do
- gjør
- ikke
- gjør
- Dollar
- dollar
- gjort
- ikke
- ned
- stasjonen
- kjøring
- Drop
- to
- under
- Dutch
- Dying
- hver enkelt
- Tidligere
- jord
- spise
- effektivt
- enten
- elf
- ellers
- emalje
- slutt
- endte
- slutter
- nok
- Hele
- fullstendig
- miljømessige
- episode
- egenkapital
- spesielt
- avgjørende
- eiendom
- Eter (ETH)
- evaluere
- Selv
- NOEN GANG
- Hver
- alle
- alt
- nøyaktig
- eksempel
- Excel
- unntak
- opphisset
- eksisterende
- dyrt
- erfaring
- forklarte
- forklarer
- ekstremt
- Faktisk
- faktor
- mislykkes
- rettferdig
- Fall
- vifte
- fantastisk
- føler
- Feet
- feil
- Noen få
- Figur
- fyll
- fylt
- filtre
- slutt~~POS=TRUNC
- Endelig
- finansiering
- Finn
- finne
- Først
- fem
- Fix
- fikset
- reparasjoner
- Gulv
- florida
- flyten
- Flows
- følge
- fulgt
- mat
- Til
- glemt
- formel
- videre
- Forward
- funnet
- fire
- Gratis
- venn
- venner
- fra
- fond
- Fundamentals
- framtid
- gate
- general
- generasjonen
- få
- få
- giganten
- Gi
- gitt
- gir
- Go
- mål
- Går
- skal
- borte
- god
- fikk
- Regjeringen
- grand
- flott
- Greedy
- Ground
- Gruppe
- Økende
- GUNS
- Guy
- HAD
- Halvparten
- hånd
- skje
- skjedde
- skjer
- Hard
- Ha
- å ha
- he
- ledet
- høre
- hørt
- hørsel
- hjelpe
- her
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- høyest
- svært
- ham
- selv
- hans
- historie
- hit
- trykke
- hold
- ferien
- Hjemprodukt
- ærlig
- Ærlig talt
- håp
- forhåpentligvis
- håper
- Hopkins
- vert
- HOT
- hotell
- time
- hus
- hus
- bolig
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- hundre
- i
- JEG VIL
- Tanken
- if
- forestille
- umiddelbart
- Påvirkning
- viktig
- forbedring
- forbedringer
- bedre
- in
- inkluderer
- Inntekt
- øker
- utrolig
- individer
- industriell
- informasjon
- i utgangspunktet
- innsiden
- i stedet
- instruksjoner
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- inn
- inventar
- Investere
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- isolert
- utstedelse
- saker
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- sammenføyning
- jpg
- hoppe
- bare
- Hold
- holde
- holdt
- sparke
- Kid
- kids
- drapsmann
- Kim
- Type
- Vet
- kunnskap
- vet
- stor
- større
- Siste
- I fjor
- til slutt
- Late
- seinere
- føre
- ledende
- LÆRE
- lært
- læring
- leie
- leasing
- Permisjon
- forlater
- venstre
- utlåner
- skånsom
- mindre
- la
- Leverage
- LG
- Life
- i likhet med
- Sannsynlig
- BEGRENSE
- linje
- linjer
- LINK
- Liste
- lite
- lån
- Lån
- ligger
- plassering
- låser
- låst
- Lang
- langsiktig
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- vevstol
- tapte
- Lot
- masse
- elsker
- Lav
- lavere
- LTV
- laget
- Hoved
- vedlikehold
- gjøre
- GJØR AT
- Making
- mange
- merket
- marked
- Markets
- massive
- Saken
- Maksimer
- Kan..
- kan være
- me
- bety
- midler
- Møt
- nevnt
- metode
- Metrics
- Middle
- kunne
- millioner
- mangler
- feil
- Minske
- modeller
- ledd
- øyeblikk
- penger
- månedlig
- mer
- Boliglån
- mest
- flytte
- gå fremover
- flyttet
- flytting
- mye
- flere
- musikk
- må
- my
- meg selv
- Natur
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- behov
- aldri
- Ny
- neste
- natt
- Nei.
- none
- nå
- Antall
- tall
- okkuperer
- of
- off
- tilby
- tilbudt
- Office
- offline
- ofte
- ofte
- oh
- Okay
- Gammel
- on
- gang
- ONE
- seg
- bare
- åpen
- drift
- Meninger
- Muligheter
- motsetning
- Alternativ
- alternativer
- or
- rekkefølge
- Oregon
- Annen
- ellers
- vår
- ut
- utenfor
- enn
- samlet
- egen
- eieren
- eier
- betalt
- smertefullt
- maling
- pandemi
- Papir
- papirer
- paris
- Park
- parkering
- del
- Spesielt
- partner
- Past
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- blyanter
- Ansatte
- for
- prosent
- perfekt
- phoenix
- telefon
- Telefonsamtale
- fysisk
- plukke
- plukking
- bilde
- pins
- rør
- rør
- Sted
- steder
- fly
- planlagt
- planlegging
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- spiller
- spiller
- vær så snill
- podcast
- Podcasts
- Point
- Synspunkt
- pop
- portefølje
- posisjon
- makt
- PPP
- praktisk talt
- Premium
- presentasjon
- presentert
- pen
- pris
- Prisene
- primære
- prinsipper
- privat
- pro
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- prosess
- Produkt
- Profil
- lønnsom
- Progress
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- trekke
- Kjøp
- sette
- Sette
- kvalitet
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- ganske
- rangerer
- Sats
- priser
- vurdering
- å nå
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkeder
- ekte liv
- realisere
- realisert
- virkelig
- eiendomsmegler
- grunnen til
- rimelig
- grunner
- oppsummering
- resesjon
- Refi
- rehab
- reinvestere
- slektning
- relevant
- avhengighet
- husker
- Leie
- leie
- reparasjon
- Rapporter
- representere
- anmode
- forespørsler
- krever
- bolig
- Svare
- Restaurant
- restauranter
- detaljhandel
- retur
- avkastning
- Kvitt
- ikke sant
- Risiko
- risikoer
- rob
- ROI
- tak
- røtter
- runde
- regler
- Kjør
- jag
- sikrere
- saga
- Sa
- samme
- Spar
- besparende
- sier
- sier
- redd
- omfang
- Sekund
- sekunder
- Secret
- se
- se
- synes
- synes
- sett
- selger
- selgere
- send
- sending
- forstand
- sendt
- alvor
- Tjenester
- syv
- flere
- Form
- deling
- hun
- ark
- SKIFTENDE
- levert
- Shopping
- butikker
- kortsiktig
- bør
- Vis
- viste
- viser
- stengt
- Slå
- side
- signifikant
- signering
- siden
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- situasjoner
- Størrelse
- sove
- Slice
- liten
- mindre
- Smart
- So
- selskap
- solgt
- solid
- løst
- noen
- Noen
- noe
- et sted
- Snart
- Rom
- mellomrom
- Høyttaler
- spesifikk
- spesielt
- spekulasjon
- bruke
- brukt
- splittet
- Sponsorer
- kvadrat
- Begynn
- Tilstand
- Uttalelse
- opphold
- Stick
- Still
- stimulus
- oppbevare
- Story
- Strategi
- streik
- studio
- slik
- ment
- sikker
- overflaten
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- målrettet
- rettet mot
- undervist
- skatt
- skatter
- fortelle
- leietaker
- tendens
- vilkår
- tertiære
- texas
- enn
- takk
- Takk
- Det
- De
- Fremtiden
- deres
- Dem
- deretter
- teori
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- tenker
- denne
- dette året
- De
- selv om?
- trodde
- tusen
- tre
- Thrive
- blomstrende
- Gjennom
- Dermed
- Tied
- tid
- ganger
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- Toalett
- fortalte
- ton
- Tone
- også
- tok
- HELT KLART
- tøff
- Tog
- Transcript
- Transform
- Treet
- Trend
- prøvd
- problemer
- Stol
- prøve
- prøver
- snudde
- vri nøkkel
- snur
- to
- typen
- typer
- typisk
- typisk
- Usikkerhet
- avdekket
- etter
- forstå
- forståelse
- enhet
- lomper
- til
- Oppdater
- oppdateringer
- us
- bruke
- brukt
- bruker
- ved hjelp av
- vanligvis
- Utah
- ferie
- verdi
- veldig
- video
- videoer
- Se
- Voice
- Stem
- vente
- venter
- gå
- gikk
- walking
- ønsker
- ønsket
- ønsker
- var
- washington
- se
- Vann
- Vei..
- we
- Nettsted
- uke
- veie
- velkommen
- VI VIL
- gikk
- var
- Hva
- Hva er
- når
- om
- hvilken
- mens
- hvit
- HVEM
- hele
- hvorfor
- kone
- vil
- villig
- med
- uten
- Arbeid
- arbeid
- virker
- bekymret
- bekymring
- verre
- verste
- verdt
- ville
- skrevet
- Feil
- år
- år
- ja
- i går
- du
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet