Hva forårsaket 2023s WILD forsikringsmarked (og når prisene kunne falle)

David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 819.

Andrew:
Når det gjelder megler- og selgeruttalelser om forsikring, tar du aldri denne uttalelsen for pålydende. Hvis du får et lån, sørg for at du vet hva långiverens krav kommer til å være til forsikring. Finn også andre flerfamilieinvestorer, til og med enkeltfamilieinvestorer som investerer i markedet ditt, gjør det du vil og si: «Hei, hva betaler du for forsikring? Hva slags dekning får du? Hvilke utfordringer har du?"
Hvis du gjør disse tre tingene, vil det i det minste gi deg et godt utgangspunkt. Ser du frem i tre år, er det litt tøffere, men hvis du har det rette utgangspunktet, kommer du til å ha det mye bedre fra start.

David:
Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Podcast. Den største, den dårligste og beste eiendomspodcasten i verden. Hver uke gir vi deg historier, fremgangsmåter og svarene du trenger for å ta smarte eiendomsbeslutninger.
Nå i dette nåværende markedet, i dag snakker vi om det ville forsikringsmarkedet vi er i akkurat nå. Vi skal komme inn på hvordan vi kom hit. Dens innvirkning på ulike aktivaklasser, hva smarte investorer kan gjøre for å beskytte eiendommene sine og seg selv, og hvordan forsikringsmarkedet fungerer som helhet.
Jeg får selskap av min partner og venn, Andrew Cushman, mens vi skal snakke med Robert Hamilton, en ekspert på verdensrommet. Andrew, velkommen til showet.

Andrew:
Godt å være her, min venn.

David:
Ja, det er det, og det er godt å ha deg. Du er akkurat ferdig med å surfe, og nå er du på en podcast. Jeg er glad for at du er med meg i dag iført blomsterskjorten din. Jeg la merke til at dette er skjorten du bruker når du vil gjøre en kjekk uttalelse.
Brandon Turner, også vår felles venn, har en kjekk skjorte. Hans er laget av denim. Det er den ene skjorten han har som har ermer på, og jeg vet at han virkelig ønsker å gjøre et godt inntrykk når han bruker den. Så takk for at du har på deg den kjekke skjorten din.

Andrew:
Når jeg snakker med deg, vil jeg presentere det beste.

David:
Godt å høre det. Greit, så i dagens show snakker vi om noe som ingen virkelig blir begeistret for å snakke om, men alle trenger å høre det. Dette er vitaminene i eiendomsverdenen, vi snakker, forsikring.
Priser er den nye barrieren for oppføring i eiendom. De roter til mange avtaler, gjeldende kurser fjerner selv erfarne investorer fra spillet deres. Ikke analyser en annen avtale uten å høre på dagens episode.
Andrew, hva er noe eiendomsinvestorer kan se etter i dagens show som vil hjelpe dem i deres virksomhet?

Andrew:
Vi gir en oversikt på høyt nivå over hva forsikringsmarkedet er og hvordan man navigerer i det, og vi definerer noen begreper og prøver bare å gi investorer, spesielt de som går inn i bransjen og hører skrekkhistoriene om, "Å herregud, forsikringskostnadene tredobles.»
Hvordan forstår du det, og hvordan tar du det og går videre med å underwrite og se på nye avtaler, og hva gjør du for å ikke la det hindre deg i å gå ut og gjøre vellykkede investeringer i dag?

David:
Greit. Nå før vi kommer til Robert, vil dagens raske tips bli brakt til deg av Andrew Cushman selv.

Andrew:
Ja. Dagens raske tips er at forsikring er som en fallskjerm. Hvis du ikke gjør det riktig første gang, kommer du sannsynligvis ikke til å trenge det en gang til.
Og så når vi kommer til slutten av denne episoden, gir vi deg syv raske punkttips som du kan gå og ta for å sikre at du får riktig forsikring og full dekning, slik at du kan gjøre en vellykket investering og at du kan utvide porteføljen din og vite at når en katastrofe inntreffer, vil du være dekket.

David:
Flott jobbet der, Andrew. Og hvis du liker raske tips, sørg for at du lytter helt til slutten av dagens show fordi Andrew gir syv til når vi kommer til slutten av innspillingen.
Dette er en flott en. Du kommer til å lære ting du sannsynligvis aldri visste at du trengte, men det er det vi gjør her på BiggerPockets. Vi gir deg det du trenger fordi det er vår jobb.
Greit, la oss hente inn Robert.
Robert Hamilton, velkommen til BiggerPockets Podcast. Hvordan har du det i dag?

Robert:
David, jeg er flott. Hva med deg?

David:
Jeg har det helt fint. Det er faktisk en veldig fin dag i dag her ute i California, og ingenting katastrofalt har skjedd ennå, så krysser fingrene. Bank på litt ved der.
Andrew, hvordan går dagen din?

Andrew:
Det er bra. Som du sa, det er en vakker dag ute i California. Har nettopp brukt noen timer på å ri noen ganske fantastiske bølger denne morgenen. Nå skal jeg snakke om eiendom med dere.
Vi snakker om forsikring, som pleide å være kjedelig og nå er, vel, la oss bare si at det ikke lenger er kjedelig, og jeg merker noen endringer i markedet. Jeg tror tilbud kommer snart, så jeg føler meg omtrent like spent som en katt som hørte boksåpneren.

David:
Der går du.

Andrew:
Jeg skal hente litt av den tunfisken, du snakker alltid om David.

David:
Ja, det er et godt poeng. Hvis du vil lære mer om det, sjekk ut boken min Scale, hvor jeg dekker den der. Men dette er noe vi hadde håpet vi aldri skulle behøve å snakke om. Forsikring er ikke noe du ønsker skal være interessant, men når det blir interessant, er det noe vi skal dekke på BiggerPockets Podcast og gjøre alle oppmerksomme.
Så Robert, kan du fortelle lytterne våre litt om deg selv?

Robert:
Jada, ja. Jeg leder eiendomsgruppen vår her ved Insurance Office of America. Jeg er en regional administrerende partner og på en måte som vi er satt opp, har vi eiendomsmegler som går rundt i USA. Så vi har Florida sørøst, nordøst, og så har vi vestkysten.
Vi fungerer på en måte som et konsortium bare for å dele kunnskapen vi alle får på denne markedsplassen og sette hodene våre sammen for å prøve å fikse problemer, løse noen av premium- og kapasitetsproblemene vi har. Og min spesialitet er i flerfamilierom, flere leiligheter med mikrotreramme.
Så åpenbart har vi sett, som Andrew nevnte, et stort skifte i markedet. Dårlige nyheter er at det er så ille som jeg noen gang har sett på 25 år. Den gode nyheten er at historisk sett er det egentlig ikke noe hardt marked som varer mer enn omtrent syv år, og vi er omtrent fem og et halvt til seks år inne i det.
Så vi håper at hvis vinden ikke blåser balansen i denne stormsesongen, vil vi begynne å se et visst platå og deretter forhåpentligvis litt lettelse, og vi kommer på en måte inn i økonomien om hvordan det vil skje fra en problem med forsikringsmarkedet når vi går gjennom denne samtalen i dag.

David:
Ja. Så personlig har jeg blitt ødelagt i porteføljen min. Jeg kjøpte en hel haug med hus akkurat da forsikringsprisene begynte å øke, og jeg vet ikke et adjektiv for å beskrive hvor sjokkerende det var, hvor raskt forsikringen gikk opp. Hvis du ikke har kjøpt, kan dette høres ut som en overraskelse for deg, men hvis du har det, vet du hva jeg mener.
Jeg kjøpte et hus, og det skulle være en korttidsleie, og det var et eldre hjem i et historisk distrikt, veldig nær stranden i Sør-Florida. Mitt forsikringstilbud, det beste tilbudet jeg kunne få var $26,000 XNUMX for året, for en enebolig. Og det var etter at jeg brukte massevis av penger på å forbedre taket, gjøre det orkanvennlig.
Jeg mener, det er galskap og vi har problemer i California, vi har problemer i Florida. Orkanen Idalia rammet South Carolina, Georgia og Florida, som er stater der forsikringsselskaper allerede har begynt å trekke seg ut av markedet.
Så la oss snakke litt om hvordan forsikringstilstanden har endret seg og hvordan vi kom hit. Hvis du ikke har noe imot å gi oss en liten kort historietime, Robert?

Robert:
Ja. Så vi kan gå gjennom dette i timevis. Jeg har diagrammer og grafer. Jeg deler gjerne med noen av lytterne, men bare fra et 50,000 XNUMX fots nivå har vi ikke hatt kapasitet i markedet akkurat nå. Så alt som har skjedd de siste fem årene fra skogbrannene til orkanene, til alt dette, de udokumenterte værhendelsene, har vi hatt økte byggekostnader.
Andrew kan bekrefte at for fire år siden kunne jeg miste fire enheter i en brann. Det er kanskje 30, 40,000 XNUMX dollar per enhet med alle byene som blir innlemmet, alle kodeoppgraderingene, de økte byggekostnadene, fraværet av arbeidskraft. Den samme brannen i dag kommer til å være tre eller fire ganger.
Så du legger alt sammen sammen med at eiere må verdsette eiendommene sine for en høyere kostnad per kvadratmeter fordi byggekostnadene er høyere enn de pleide å være. Det tilsvarer færre transportører i markedet med mindre kapasitet, med samme mengde etterspørsel, om ikke høyere etterspørsel på grunn av de økte erstatningskostnadene.
Så det som skjer er at disse transportørene er bare i en kapasitetskrise der de må kutte linjene sine. Og hva det betyr fra et virkelighetseksempel er at hvis jeg har et leilighetskompleks på 25 millioner dollar, er det vel i dag verdsatt til 250 millioner dollar, og hvor jeg pleide å ha en operatør som skrev min dekning til 50 millioner, jeg har kanskje to eller tre operatører nå, fordi ingen operatør kan sette opp så mye kapasitet. Og det er et problem med tilbudsetterspørsel der mindre kapasitet er høyere priser, og når prisene går opp, håper vi at flere transportører kommer inn i rommet, skaper mer kapasitet, noe som presser prisene ned igjen.
Vanligvis er det slik harde og myke markeder fungerer. Etter min mening er det eneste elementet som er litt annerledes i dette markedet som jeg ikke har sett i tidligere hardere myke markeder, vanligvis et hardt marked som er på bakkanten av en slags økonomisk begivenhet, som COVID-19 åpenbart var en akselerator til dette, er de økte byggekostnadene.
Det etter min mening, for at dette harde markedet skal korrigere seg selv og få oss tilbake til en fem eller 70 år lang strekning av et mykt marked hvor vi ser at prisene faller, flere transportører kommer inn, egenandeler er lavere, eksklusjoner er mindre i poliser , og bare et generelt bedre marked for forsikringsdekning. Vi må se at byggekostnadene går ned. Så det gjenstår å bestemme.
Vi så en viss nedgang i det på slutten av 2022, begynte å se futures på trelast og stål. Begynn å sikre deg ned, som typisk følger i markedet et kvarter senere. Men fra og med 2023 har vi sett en økning på omtrent 6 % i materialkostnadene hvert kvartal, mer spesifikt i din mekanikk og den type handler. Så vi trenger å se en viss korreksjon i byggemarkedet, og jeg tror at det vil være det ytterste for å selvkorrigere dette forsikringsmarkedet.

Andrew:
Så Robert, hvis jeg skulle oppsummere det i lekmannstermer, høres det ut som det du sier er de siste årene transportørene og transportørene, det er gutta som faktisk skriver sjekken på et krav, ikke sant? Når du sier transportør?

Robert:
Riktig. Ja, det er forsikringsselskapene dine, selskapene dine.

Andrew:
Ja. Så transportørene har nettopp blitt slengt med krav. Florida-orkanene, frysepunktet i Texas, skogbrannen i California. Så det er dramatisk, de er i en virksomhet for å tjene penger, og så når de sender ut milliarder og samler inn noen få milliarder mindre i premier, er det ikke det aksjonærene deres vil at de skal gjøre.
Så utbetalingene deres har gått opp, og deretter har de faktiske verdiene på bygningene gått opp. Og så, som jeg sa, hvis du har en brann og du går til forsikringsselskapet ditt, si: "Hei, betal meg for å gjenoppbygge denne tingen." Vel nå med arbeidskraft og forsyninger, har kostnadene for å gjøre det doblet og tredoblet. Og jeg vet at vi har hatt ting som pleide å være en utgift på 10,000 30 dollar nå er 40 eller XNUMX.
Så du setter alle disse tingene sammen og du sier at det har gjort et hardt marked og vanskelig, noe som betyr at det enten er premiene er utrolig høye eller i noen tilfeller kan du bare ikke engang få forsikring, men du sier at det er tegn som forhåpentligvis som kan bli bedre her i løpet av de neste par årene så lenge vi ikke får seks orkaner til gjennom Florida.

Robert:
Ja. Forsikring, det er litt som et bull and bear-marked på finansmarkedet. Vi omtaler det som et mykt og hardt marked. Og et hardt marked betyr bare at det er vanskelig å plassere forsikring. Det koster mer å gjøre det, vilkårene er vanligvis ikke like fordelaktige.
Men alle punktene du nettopp traff på, transportører er bare, de ser ulønnsomhet i boligområdet, og der vi pleide å ha for en gitt eiendel, kan jeg ha 10 eller 12 eller kanskje til og med 20 levedyktige forsikringsselskaper eller transportører som ville gi dekning for eiendommen. Jeg har nå tre.
Og så når du har en brøkdel av transportørene i dagens marked som var der for fem år siden, men samme mengde eiendeler som trenger dekning, blir disse transportørene overveldet av innleveringer. De senker å få ut fornyelsestilbudene, og de begynner å navngi vilkårene sine. De begynner å øke egenandeler, legge til ekskluderinger, krever økt verdivurdering fordi de kan, fordi de er de eneste transportørene som er villige til å legge ut linjen eller dekningen på en bestemt type eiendel.
Og det er ikke nødvendigvis A, B eller C eiendeler, det er over hele linja. Hvert aktivaområde har sine egne utfordringer, men generelt sett er kapasitet et problem for alle.

Andrew:
Greit, så du sier at det er håp om at premiene mine som gikk opp 67 % i år i løpet av et år eller to, kan i det minste få en flat en.

Robert:
Historisk sett er det ingenting å vise til. Akkurat når vi tror at markedet ikke kan bli dårligere, men vi ser ingenting i horisonten som viser at det kommer til å bli bedre. Det er vanligvis da markedet begynner å endre seg. Jeg vet at det ikke gir mening, men igjen, hvis vi går tilbake og ser på harde og myke markeder, har de alle fem til syv års holdbarhet, og denne kan vare litt lenger.
Men det er vanligvis akkurat når vi ikke kan tro at det kan bli verre, det er når du har et par nye operatører som hopper inn i markedet, skaper ny kapasitet, viser de andre operatørene som monopoliserer markedet, at det er et konkurranseutsatt marked. og du begynner å få begynnelsen på en tilbakestilling.
Den ser inn i en krystallkule for å vite når det kommer til å skje, men den kan ikke fortsette i denne takten uten at transportører på sidelinjen begynner å få interesse og sette kapasiteten tilbake i markedet. Bare min personlige mening og bare basert på historiske nøyaktigheter.

Andrew:
Vet du hva, jeg skal starte et forsikringsselskap og David, jeg forsikrer deg for 25,000 XNUMX i året.

David:
På dette tidspunktet kan jeg ikke si nei.

Robert:
Ja. Vi bruker Ian. Ian er et godt eksempel. Det kom gjennom og tapene er fortsatt ikke kvantifisert ennå. Det er et tap på 75 milliarder dollar. Vi så over natten, og når jeg sier over natten, i det øyeblikket moratoriet opphevet etter at Ian gikk bort, ble noen av de følgende fornyelsene vi hadde trukket, og de ble sitert på nytt neste dag for 30 og 40 % økning.
Jeg mener, det er sånn knekast markedet er vant til, og Ian ville komme gjennom, det ville være neste stormsesong før vi faktisk så virkningen av hva den stormen gjorde med markedet og hvordan den påvirket detaljkjøperne av forsikring.
Nå er transportørene, de svinger, når jeg sier kvartalsvis, endres noen av appetittene og retningslinjene deres ukentlig. Så jeg kunne gi Andrew en projeksjon på en eiendom i dag, og hvis det tar dem 90 eller 120 dager å stenge, fotografere transportørene jeg bruker for disse projeksjonene, kan de ha fjernet seg fullstendig fra området eller fjernet seg selv fra den aktivaklassen som raskt. Så det er veldig sanntid akkurat nå.

David:
Greit. La oss se hvordan, vel, jeg har plukket opp Robert Hamilton School of Insurance Education. Premier kommer til å være en kombinasjon av en faktor for gjenanskaffelseskostnad og risiko.
Jo høyere hver av disse tingene er, desto dyrere vil premien din bli. Noe av problemet er at erstatningskostnadene har gått opp fordi materialene har gått opp og arbeidskraften har gått opp, og da antar jeg at risikoen også har økt.
Er det en faktor vi kan snakke om? Er det stormene, er det forsikringssvindel? Er det noen ting som skjer i forsikringsbransjen som også øker risikoen for transportører som fører til disse høyere kostnadene for oss?

Robert:
Ja. Jeg tror egentlig ikke det er svindel. Jeg mener, det vil alltid være noe spekulativt forsikringssvindel på markedet, men det er ikke en nåletrekker. Det er bare de globale værmønstrene vi har hatt. Det er ikke en brann på et sted. Det er ikke et generelt ansvarskrav på noe sted. Det er bare en global kumulering av naturkatastrofene og milliarder pluss dollar-hendelser vi har hatt i USA de siste fem årene, som går gjennom disse transportørene.
De fleste operatører har det som kalles et festepunkt. Så hvis jeg skriver en forsikringspolise for en av Andrews eiendeler og det er en grense på 25 millioner dollar og den er skrevet med, bruker vi bare reisende som et eksempel. De beholder bare fem til $10 millioner av eventuelle tap i huset, og deretter gjenforsikret de seg. Og det som påvirker disse transportørene er på grunn av disse milliard-pluss-dollar-tapene, disse transportørene går inn i sin gjenforsikring og via sin gjenforsikringsavtale blir som Andrew som går inn i en paraplypolicy.
Det har historisk sett ikke skjedd så vanlig som det har skjedd de siste fem årene. Så det er globalt sett det som driver alt. Og det er ingen som er immune mot det fordi enhver transportør som har en gjenforsikringsavtale, vel hvis det er en undergruppe av deres skrifter som får den gjenforsikringsavtalen til å gå opp eller bli påvirket, vil den raten bli sett på tvers av hver del av virksomheten de skriver . Så det er derfor dette nåværende markedet er så utbredt. Det er fordi gjenforsikringen påvirker hvert eneste selskap.

David:
Så det er ikke noe jeg visste. Det er annerledes. Hvis jeg hører deg rett, ligner det på boliglånsbransjen hvor du får et lån som stammer fra utlåneren din og hodet ditt, det er bare personen du lånte pengene av, men de selger det papiret til noen andre, som selger det til noen andre og det fortsetter å gå inn i større og større bassenger.
Du sier at forsikring er lik der du blir forsikret fra en transportør, de har forsikring for å dekke dem, den personen kan ha det, det blir starten.

Robert:
Det er helt riktig. Når du ser på hver reklamefilm på TV og alle husholdningsforsikringsselskaper, er alle klar over de globale skriftene de har. Det de faktisk setter i fare er ganske minimalt sammenlignet med den globale gjenforsikringen som går inn i disse programmene.
Ian var et tap på 75 milliarder dollar. De faktiske transportørene som skrev som, vi bruker hjemmet ditt for eksempel, hvem var transportøren på det huset du hadde? La oss bare si at det er Geico, det er en transportør som nylig forlot Florida.

David:
Det er øgler over hele Florida. Det ville være fornuftig.

Andrew:
Å, de faller ut av trærne.

Robert:
Hvis husholdningsselskapet ditt i Florida skriver, uansett, PML de har med alle disse husene, og de har en katastrofal hendelse som en Ian, er det de faktisk betaler kontra det de får tilbake fra reassurandøren, et lite beløp i forhold til hva disse globale påstander er. Så det er disse reassurandørene som påvirker mye av dette fordi det er en direkte utgift for transportøren. Akkurat som Andrews eiendomsforsikring er en utgift mot hans drift, med en forsikringsselskap som en reisende, deres gjenforsikringsavtaler og utgifter mot deres skriftlige.
Så du legger alt dette sammen, de må betale sine ansatte, de må betale kontorplassene sine, de må betale sine gjenforsikringsavtaler. Et forsikringsselskap må betale alle driftsutgifter som en vanlig bedrift gjør. Så jeg har mange kunder som sier: «Vel, jeg betalte hundre tusen dollar i premie, og jeg hadde hundre tusen dollar i tap. Transportøren tapte ingen penger på meg.» Ja, det gjorde de fordi de har en utgiftsbelastning på 40 %.
Så hver dollar i premie du betaler dem, deres break even-poeng sannsynligvis 60 cent på en dollar. Og mange mennesker skjønner ikke når du ser på tapsrater og sier: "Vel, tapsforholdet mitt er bare 80 %." Vel, det er fortsatt et tap på 20 % for transportøren. Så ikke for å komme inn i ugresset, men det er mange forviklinger som går inn i skrivingen, underwritingen og de negative resultatene som mange av disse transportørene har sett basert på noen av disse elementene.

Andrew:
Greit, så jeg har holdt på med forsikring i lang tid, og du brukte bare begrepet som jeg ikke engang er kjent med. Kan du avklare hva som er PML?

Robert:
Det er ditt sannsynlige maksimale tap. Så det er mye av det som påvirker Florida og grunnen til at mange transportører, jeg liker ikke å bruke ordet redlining, som bare ikke har stor estetikk, men i hovedsak er det det de gjør.
Du vil ha en transportør som skal til Florida og David, du kan sende dem ditt samme hus i dag, og det første de skal gjøre er å koble den til en modell. De kommer til å se hva slags konsentrasjon de har i det postnummeret eller innenfor en radius på fem mil, og de kommer til å bestemme seg: "Hei, vi har allerede altfor mye risiko i dette konsoliderte området som har ingen spredning for en CAT, to, tre eller fire storm å komme gjennom og gå glipp av noe av dette.

David:
Så en orkan som kommer inn i den byen kan ødelegge alt, kontra hvis de er spredt over en større avstand fordi disse katastrofale hendelsene har en tendens til å skje på et bestemt geografisk sted, ikke sant?

Robert:
Ja. Jeg skal gi deg et perfekt eksempel. Vi har en ressurs i panhandlen, og vi var i ferd med å erstatte vinddekningen deres før Idalia dette kom gjennom, Idalia kom gjennom, hver gang en storm kommer gjennom, satte transportørene ut et moratorium. Det betyr at mens denne stormen er til stede, kan du ikke binde, endre eller endre noen dekning.

Andrew:
Du mener at du ikke kan få forsikring dagen før orkanen?

Robert:
Dessverre ikke.

Andrew:
Dang.

Robert:
Vi har fått noen kunder til å prøve. Så stormen gikk over, og så vi hadde alt tømt, fortalte garantisten at jeg sa: «Alle de signerte dokumentene, her er alt du trenger. I det øyeblikket disse moratoriene ble opphevet, trenger jeg denne dekningen.» Og moratoriet ble opphevet en gang midt på en arbeidsdag.
Jeg må gå tilbake og se og se nøyaktig hvilken dag det var. Ved slutten av den dagen skrev de ikke lenger forretninger i det postnummeret fordi de hadde erstattet så mye forretning akkurat så raskt at konsentrasjonen deres var over det de ønsket i det området, så.

Andrew:
Alt dette høres ganske formidabelt ut. Jeg tror jeg er klar til å bare gi opp og trekke frem surfebrettene og glemme det en stund. Men jeg mener at det åpenbart ikke er tilfelle.
Så når jeg kommer til deg eller David kommer til deg eller en ny investor ser på å komme inn i multifamilie, hva gjør vi med dette? Hvordan garanterer vi? Får vi et grovt estimat og så si: "Ok, det kommer til å øke 10 % i året de neste fem årene."
Hva vil du anbefale på et høyt nivå, bred forstand at investorer som ikke vil sitte på sidelinjen, noe som egentlig aldri er en god strategi uansett, men hvordan ser du likevel på avtaler, analyserer avtaler og går videre, men faktor i den relativt høye mengden usikkerhet som er involvert med forsikringsprisene og premiene i markedet akkurat nå?

Robert:
Ja. Nei, det er et flott spørsmål. Jeg tror det første du gjør er å dele det i to deler. En, du identifiserer som min eiendel, CAT-eksponert eller ikke CAT-eksponert. Og CAT-eksponert, betyr dette er utsatt for en katastrofal hendelse. Og i USA behandler vi en katastrofal hendelse vanligvis er to ting, en vindhendelse eller en brannhendelse.
Så alt i vest har tilbøyelighet, ingen Colorado, visse områder av California, det har en CAT-eksponering for skogbranner. Alt sammen la oss si fra Texas hele veien rundt kysten opp til halvveis opp på østkysten hvor det begynner å forsvinne litt nord for der, det er CAT utsatt for en orkan.
Så det første jeg vil gjøre, og det jeg oppfordrer investorene mine til å gjøre, er først å identifisere hvilken type eiendel du har. Er det en katastrofeeksponert eiendel eller er det en ikke-katastrofaleksponert eiendel?
Vi starter med de som ikke er katastrofalt utsatt fordi jeg tror de er litt lettere. Ikke for å være uansvarlig, men jeg tror jeg vil anslå at dette markedet kan vare to til tre år til. Og jeg ville garantert basert på det, og jeg er ikke, igjen, jeg er ikke en eiendomsoperatør, men kunnskapsrik nok til å undervurdere eiendomsinvesteringer.
Jeg tror ikke du kan skrive ut mye lenger enn det hvis du anslår dette harde markedet de siste 10 årene. Jeg tror ikke noen avtale kommer til å underwrite ordentlig hvis du tar utgiftsøkninger så lenge. Er det en rettferdig uttalelse, Andrew?

Andrew:
Alt som har gått de siste to årene, gjør du egentlig bare din best utdannede gjetning.

Robert:
Det er helt riktig. Så jeg vil oppmuntre lytterne på samtalen, det største jeg ser, og i mine tidligere år kan jeg ha gjort meg skyldig i det. Du har kunder. Kunder er verdifulle, de er våre eiendeler, de er det som holder oss i virksomhet eller det som mater familiene våre og betaler de ansatte. Og det siste du vil gjøre er å opprøre en klient.
Så den største feilen jeg ser er at investorer tar kontakt med meglerne sine og sier: "Kan du gi meg en prognose på denne eiendommen?" Og det siste megleren ønsker å gjøre er å skremme investoren, at det de gir dem er galskap, eller at det de gir dem kan bli bedre. Så den største feilen jeg ser investorer er at de får dårlige tall for proformaen deres. Og det jeg mener med det er at megleren undervurderer hva den faktiske forsikringspremien kommer til å være, i håp om ikke å forstyrre kunden.
Så avtalen går under kontrakt, investorene la inn $300 per enhet, fordi megleren ikke ønsket å skremme dem av at det kom til å bli $600 per enhet. Og ettersom garantien fortsetter å gå fremover, går pengene hardt. Lånevilkårene begynner å bli stivnet, plutselig i siste øyeblikk dukker megleren opp med sitatene og sier: «Å, Andrew, jeg vet at jeg fortalte deg at det skulle være $300 per enhet, men det er $600 per enhet. ” Og jeg føler mange ganger at det er en av to ting. Enten er megleren bare ikke tilstede med sin klient eller megleren er bare ikke utdannet i markedet.
Og jeg skal bruke Andrew som et eksempel. Vi underwriter mange avtaler for Andrew, 90 % av dem går han ikke videre med, og det er greit fordi det er hans ansvar å underwrite disse avtalene. Men vi prøver alltid å evaluere, og jeg savner målet noen ganger, men jeg savner det ikke hundre prosent. Jeg kan savne det basert på at långiveren vil ha en litt høyere verdivurdering enn vi trodde de ville ha, eller jeg kan savne det basert på at EGI er litt annerledes, eller kanskje Andrew ga meg netto utleiebare kvadratmeter og vi innså det brutto utleiebare kvadratmeter er 10 % mer. Og som David sa tidligere, vi har 10 % flere verdier å tenke på.
Disse tingene skjer, men du bør ikke gå glipp av det så mye. Så vi prøver å ta det store bildet av hvor er denne eiendelen? Hva er dens kriminalitetspoeng? Hva tror vi markedet vil ha av en erstatningskostnad? Hvilken utlåner bruker Andrew? Er det et Freddie Mac-lån? Er det et hedgefondlån? Er det en långiver vi har jobbet med tidligere som vi vet kommer til å be om noen nyanser andre långivere ikke ber om? Og vi prøver å bygge det inn i en modell.
Og noen ganger er det mindre enn det som står på T12 fra selgeren. Noen ganger er det mer. Og når det er mer, må vi være forberedt på å fortelle Andrew når han sier: "Hei, hvorfor betaler den nåværende eieren 50,000 75,000 dollar og du har nettopp anslått 50 XNUMX dollar?" Vel, vi må ha punktene våre klare for å fortelle det til Andrew. «Vel, de forsikrer den for XNUMX dollar per fot, ingen bekymring i verden vil la deg forsikre den for mindre enn hundre. De kjøper ikke vinddekning.» Eller, "De har en kvart million dollar egenandel." Det kan være en rekke ting vi ikke trenger å gå inn på.
Men jeg tror det beste rådet jeg kan gi nye investorer er å ikke være redd for forsikringsmarkedet, for selv om taksratene ikke er helt brukt, kan det hende at de ble brukt basert på T12s, det faller fortsatt inn i den ultimate prisen av avtalen.
Så ikke vær redd, bare vær flittig med å sørge for at du jobber med noen som forstår markedet, forstår gjelden du kommer til å skaffe for denne eiendelen, og er i stand til å gi deg et utdannet utvalg av hvorfor det kan være A eller hvorfor det kan være B og løgnerne i mellom som kan flytte spaken.

Andrew:
Så jeg hørte tre ting der inne som jeg synes hver investor burde ta bort. Nummer én, når det kommer til megler- og selgererklæringer om forsikring, behandle disse uttalelsene som når fireåringen din sier at de ikke trenger å gå på do før du setter deg i bilen, du tar aldri den uttalelsen for pålydende . Nummer en. Nummer en. Så ha alltid litt skepsis.
Nummer to, og dette er faktisk et helt annet tema, men hvis du får et lån, sørg for at du vet hva utlånerens krav kommer til å være til forsikring. Det kan være noe som kan svekke forsikringen din eller gjøre avtalen din tilbake hvis du tror du kommer til å få ett forsikringsnivå, og så to uker før stenging, sier långiveren din "La oss vurdere forsikringen deres." Og de sier: "Ah, du trenger det dobbelte av dette." Det kan definitivt ødelegge deg.
Og så er den tredje tingen å få et veldig godt anslag. Og selvfølgelig, på dette tidspunktet når jeg får et godt estimat, starter vi alltid med Robert, men la oss si at hvis du ikke har en Robert, kjenner du ikke en Robert ennå. Nummer én, gå og finn en. Og så nummer to, snakk også med eiendomsforvaltere som er i markedet du er i og finn ut som: "Hei, hva ser du for gjeldende forsikringspriser på eiendelen du forvalter?"
Gå også inn i BiggerPockets-foraene og spør rundt, si "Hei." Hvis du investerer i San Antonio, Texas, gå inn i foraene, finn andre flerfamilie- eller til og med enkeltfamilieinvestorer som investerer i markedet ditt og gjør det du vil, og si: «Hei, hva betaler du for forsikring? Hva slags dekning får du? Hvilke utfordringer har du?" Og finn ut hva andre investorer gjør.
Hvis du gjør disse tre tingene, vil det i det minste gi deg et godt utgangspunkt der avtalen din ikke kommer til å eksplodere fordi du tegnet 300 per enhet og den faktisk er 900. Som Robert sa, ser jeg tre år frem, det er litt tøffere, men hvis du har det rette utgangspunktet, kommer du til å ha det mye bedre fra start.

Robert:
Det er et godt poeng, Andrew. Og åpenbart bor jeg i dette rommet som alle lyttere gjør, og vi baserer alt på per enhet. Fordi alt henger sammen med hva som er kostnaden per enhet?
En ting, og igjen, for ikke å bli for detaljert, men en ting jeg vil oppfordre mange lyttere til å gjøre er å bruke per enhet som din guide. Forstår det helt, men noen ganger må du ekstrapolere bare et skritt videre. Og jeg har alltid mange kunder som sier: "Hvorfor betaler jeg 250 enheter på eiendel én, men jeg betaler 350 enheter på eiendel to, og de er begge på samme policy?" Det er på grunn av kvadratmeter.
Så hvis du vil legge til et ekstra lag med aktsomhet, og det jeg mener med det er om Andrew har aktiva nummer én og gjennomsnittet per enhet kvadratfot er 600 kvadratfot og aktiva nummer tos gjennomsnittlige kvadratfot per enhets 1200 kvadratfot, alt er nøyaktig det samme, vil aktiva to være dobbelt så mye som aktiva én, fordi den er dobbelt så stor. Det dobbelte av erstatningskostnaden ganger prisen tilsvarer premien.
Så noen ganger ser jeg at folk henger seg opp i å få kostnad per enhet, kostnad per enhet, kostnad per enhet, og da treffer ikke eiendelen deres den kostnaden per enhet. De forstår ikke hvorfor, og det er fordi det bare er, kanskje det har innvendige ganger eller bare mye fellesareal. Det kan være eldre, større enheter, kanskje to-roms enheter som er 1700 kvadratfot. Og kvadratmeterne er en mer presis måte å måle det på.
Så når du stiller disse spørsmålene til jevnaldrende, som Andrew nevnte, hvis du kan få detaljene fra forvaltningsselskapet for lignende eiendeler og dele det ned til hva som er deres gjennomsnittlige kvadratmeter per enhet, er det en ting som flytter nålen en liten bit. Så igjen, for ikke å bli for detaljert, ønsker vi å holde denne samtalen i dag på et veldig høyt nivå, men det er en komponent som er veldig viktig.

Andrew:
Og så vil jeg bare sikle raskt tilbake til en ting vi snakket om før. Hvis jeg har CAT-eksponert fobi, hvor går jeg i USA for å investere der jeg har minst sjanse for orkaner, jordskjelv, branner og alt den slags? Er det et par stater du vil anbefale at folk kanskje starter?

Robert:
Ja. Så det er mange stater som blir sett mer positivt på enn andre, og mye av det har å gjøre med omkringliggende rettssaker. Og dette er kanskje ikke så mye pekt på eiendom, men det er bare rettssakene skaper gunstige og ugunstige markeder.
Så Louisiana, Alabama, ikke store rettssaker. Florida, ikke en stor rettsstat. Texas, dårlig straffeskadestat. Så når du går inn i noen av disse statene, forstår du kanskje ikke hvorfor forsikringskostnadene dine økes. Det er bare fordi det ikke er en god juridisk plattform for eiendomseiere å være i. Det betyr at når du har et krav eller en eller annen form for søksmål mot deg, har ikke forsikringsselskapet en god plattform å forsvare. Omvendt vil jeg bruke North Carolina som et eksempel.
North Carolina er en flott juridisk stat for eiendomseiere, bare basert på kravet om å bevise uaktsomhet. Det er et veldig godt juridisk landskap. Transportører elsker North Carolina fordi de vet at deres forutsetningskrav kommer til å være mye mindre i den staten enn noen annen stat. Alle ting forblir konstant bare fordi det har et bedre juridisk landskap. Så jeg kan ikke spesifikt si at en stat er bedre enn en annen fordi hver stat har gode områder og dårlige områder.

Andrew:
Greit, skjønner. Så jeg kjenner noen av statene jeg har sett på, du nevnte North Carolina. Tennessee virker ganske bra også med lav risiko og lav kriminalitet.

Robert:
Tennessee er en god stat. Du får litt konvektiv vind i Tennessee.

Andrew:
Å, meteorologiske termer.

Robert:
Ja. Konvektiv vind bare, det er ikke-navngitte stormer. Så tornadoer, vindskjær, kommer Tennessee over det nordlige Mississippi, Arkansas, inn i det nordvestlige hjørnet av Tennessee. De har litt konvektiv vind, så det er litt smerter i eiendom i Tennessee. Men generelt sett er Tennessee en flott stat.

David:
Andrew, du har lært på den harde måten hvordan du navigerer i forsikringsspørsmål. Noen av eiendommene som vi er i sammen. Jeg har hatt noen sprø historier som vi skal dele for en annen podcast, men hva er noen ting som investorer trenger å spørre om som du har lært på den harde måten eller satt på sjekklisten deres når de skal kjøpe forsikring?

Andrew:
Ja. Jeg har definitivt lært gjennom forsikringsskolen for prøving og feiling. Jeg føler at visdom har jaget meg, men jeg har alltid vært litt raskere, og heldigvis har Robert vært der for å sørge for at jeg ikke kommer for langt foran.
Så en av tingene vi nesten lærte på den harde måten, og vi vil ikke komme inn på detaljene, men dette er bare for meg et enestående eksempel på "Hva i helvete?" Og når du begynner på eiendom og forsikring, og hvis du ikke vet dette, kan det ødelegge dagen din.
En ting vi lærte er at vi hadde en eiendom som ikke var i en flomsone, men jeg hadde en snikende mistanke. Så vi hadde flomforsikring og vi fikk en tropisk storm og den flommet over, og vi måtte gå inn på nyansen: "Vel, var oversvømmelsen fra regn eller fra en vannmasse?" Og Robert, korriger meg hvis jeg tar feil, men flomforsikringen dekker faktisk ikke opphopning av regnvann. Det er riktig?

Robert:
Definisjonen gjennom nasjonal flomforsikringsplan er at det er et overløp av en vannmasse.

Andrew:
Så det er en felle. Jeg ante ikke at leilighetskomplekset ditt kunne oversvømmes. Du kunne ha flomforsikring, men de kunne komme inn og si: «Vel, det er fordi vannet ikke tappet ut og det bare regnet. Du er 16 miles fra nærmeste vannmasse, så det teller ikke.» Er det en måte å dekke for det?

Robert:
Ja. Gjennom privat forsikring, som er det vi plasserte på den spesifikke eiendelen, som ytterligere definerer flom til å inkludere akkumulering av overflatevann.

Andrew:
Greit. Greit. Noen andre interessante, vi snakket om kriminalitetspoeng og vi pleide å investere i DeKalb County, Georgia, som er en del av Atlanta Metro, og en av grunnene til at vi er ute er at forsikring blir veldig dyr og veldig vanskelig, og en av grunnene er kriminalitet. I noen av disse nabolagene har kriminaliteten blitt veldig vanskelig.
Hva skjer hvis du skal få, la oss si at du kjøper en eiendel og du får polisen din, du har ansvar og du ikke tar deg tid til å lese gjennom unntakene. Hva er noen av kanskje de tre beste du ville valgt som investorer går og ser etter for å finne ut om det er dekket eller ikke? Så for eksempel, i visse deler av Atlanta, vil de ikke dekke overfall og batteri, ikke sant?

Robert:
Det er riktig.

Andrew:
Så la oss si at det er nummer én. Kunne du tenke deg to eller tre til av de beste som en investor trenger å se etter for å finne ut: "Hei, er jeg virkelig dekket eller ikke?" Og ikke anta at det er dekket?

Robert:
Ja. Jeg mener det er i stadig endring, men åpenbart de største, jeg kommer til å bruke ordet voldsforbrytelser. Så pass på at du ikke har en eksklusjon for en voldelig forbrytelse. Bærere kamuflerer det på en rekke forskjellige måter. Noen ganger er det et overfall og batteriekskludering. Noen ganger er det misbruk og overgrep, noen ganger er det utelukkelse av skytevåpen, noen ganger er det utelukkelse av våpen. De har mange forskjellige former de bruker for å skremme den dekningen.
Hvis du går inn i noen av disse nabolagene, og igjen, jeg identifiserer ikke en rød linje i nabolaget, men hvis du går inn i et område med høy kriminalitet som investor, må du potensielt være forberedt på at kl. et punkt av eierskapet ditt under den eiendommen, kan det hende du ikke kan få dekning for voldelige forbrytelser. Og jeg sier at basert på det faktum at du kanskje får det ved utbruddet og så har du to eller tre voldelige forbrytelser på stedet ditt, kommer du ikke til å få det ved fornyelse, eller hvis du får det ved fornyelse, prisen for det kommer til å være så forbløffende at du ikke kommer til å ønske å kjøpe det.
Så det er en, jeg vil ikke si at kjøper pass på, men det er bare noe du må være klar over. Noen andre ekskluderinger begynner vi å se, og noen av dem kan vi få fjernet, noen av dem kan vi ikke. Vi begynner å se mange ekskluderinger av menneskehandel, spesielt i Atlanta-området.
Jeg har to klienter akkurat nå som er i rettssaker om menneskesmugling, som vi begge ikke føler hadde noen uaktsomhet eller skyld i det, men saksøkerne som hadde vært fra sted til sted, enten eller mot deres vilje. har fått to av mine klienter i rettssaker om menneskehandel.
En annen eksklusjon vi ser, det kalles en eksklusjon av beboelighet. Alle som har eid en eiendel har sannsynligvis fått en leietaker til dem som ønsker å komme seg ut av leiekontrakten eller få tilbake depositumet, eller av en eller annen grunn fikk dem til å ønske å gjøre det. De gjør et krav mot deg. Enheten var ikke beboelig, enten den hadde vann i seg, veggedyr, hva det måtte være. Vi ser at mange operatører begynner å ikke lenger forsvare utelukkelser av beboelighet, uansett om de har noen fortjeneste for dem eller ikke.
Så vi kan gå ned en liste for resten av denne samtalen, men det jeg oppfordrer alle investorer og lyttere på denne samtalen til å gjøre, er at hvis det ikke er noe annet du får fra megleren din, bør du først og fremst få et sammendrag som har alle politikkskjemaene på den. Men hvis du ikke er det, spør megleren: "Kan jeg få en fullstendig kopi av ansvarstilbudet mitt?" Du trenger ikke å være en forsikringsekspert for å lese listen over skjemaer og være i stand til i lekmannstermer å vurdere om det skjemaet påvirker deg drastisk eller ikke. Dvs. hvis jeg har en liste over skjemaer og det står at skytevåpen utelukkes, trenger jeg ikke å være forsikringsekspert for å vite at min generelle ansvarsforsikring ikke har dekning for skytevåpen.
Så skaff deg disse skjemaene, og jeg lover deg, hvis du ser på dem fornyelse etter fornyelse etter fornyelse, vil du begynne å forstå hvordan disse skjemaene faller inn i policyen, hvilke fungerer til din fordel og hvilke som ikke gjør det, og bare være en bedre kjøper av forsikring for din eiendom og dine investorer.

Andrew:
Så greit. Så for investorer som lytter til dette, "Vel, vent litt, hvis det er en skyting på eiendommen min, det er trist, selvfølgelig vil vi ikke at det skal skje, men hvordan er det min feil eller mitt ansvar?" Det som vil skje er at noen som er involvert vil komme inn og saksøke deg fordi du ikke hadde nok belysning, for eksempel på eiendommen, og det var din feil.

Robert:
De vil produsere tre sider med påstander og igjen, uansett om de har berettigelse til dem eller ikke, står du overfor å ha dekning, ikke ha dekning avgjørelse eller gå foran en statlig domstol.

Andrew:
Så det er grunnen til at dette er mye av dette som, "Vent litt, det er ikke min feil, så mye." Vel, det betyr ikke at det fortsatt ikke kan bli ditt ansvar. Den andre tingen Robert, du nevnte ordformene et par ganger, og når jeg hører form, tenker jeg på noe som jeg fyller ut på DMV eller legekontoret og de spør meg: «Skriv opp din nærmeste levende slektning. ” Og jeg tenker: "Jeg vet ikke, fire miles til kontoret ditt eller kontoret mitt?" Hva er formen i forsikringsverdenen? Hva betyr det?

Robert:
Ja. Så det er en grunn til at politikken din, vel, vi driver egentlig ikke papirpolitikk lenger. Vi overfører dem elektronisk. Men for de av dere som har eid eiendom lenge nok til å huske når du pleide å få forsikringsbindene dine, er de så tykke. Det er en grunn til at de er så tykke. Hver forsikring har skjemaene vedlagt, og disse skjemaene er kontrakten for dekning. Det er veldig tumultarisk å lese en 130-siders policy foran og bak.

Andrew:
Jeg har prøvd.

Robert:
Jeg ber ikke noen om å gjøre det, men jukselisten din er at hver politikk på en måte består av tre komponenter. Den har en erklæringsside. Erklæringssiden, det er bare, det setter polisens ikrafttredelsesdatoer, navnet på forsikringsselskapet, navnet på den forsikrede, forsikringsgrensene, bare oversikten på veldig høyt nivå over dekningen. Det neste er skjemalisten.
Skjemalisten er i hovedsak en innholdsfortegnelse for de to tommerne med papir som følger den. Du kan trekke ut 90 % av det du trenger for å forstå dekningen du har bare ved å se på skjemalisten. Så tenk litt på en erklæringsside, skjemaliste og så alle skjemaene.
Når vi ser på policyer eller ser på noe for en klient, gjør jeg det ikke nødvendigvis, hvis Andrew ga meg en policy for noe han kjøper, kommer jeg ikke nødvendigvis til å lese 300 sider. Jeg går rett til skjemalisten.
Og ved å se på skjemalisten, vil jeg forstå alt som følger skjemalisten, hva som er bra, hva som er dårlig, hva jeg kanskje trenger, hvis det er en garanti som sier at denne policyen har en sikkerhet for at det ikke er aluminiumsledninger, er jeg kommer til å gå og lese skjemaet for aluminiumsledninger for å si: "Ok, hva står det egentlig?" Står det ingen aluminiumsledninger eller må det saneres? Så skjemaene er der for detaljer, men du kan trekke ut det meste fra skjemalisten. Jeg behandler skjemalisten som en innholdsfortegnelse.

Andrew:
Greit. Så det høres ut som et veldig godt tips. Ja, jeg vil si spesielt selv for nye investorer, hvis du prøver å, nummer én, bare lære hvordan forsikring fungerer, men sørg også for at du har riktig dekning.
Sjekk erklæringssiden din, fordi den kommer til å fortelle deg alle grensene dine, som "Du er dekket for 2 millioner på dette og 500,000 635 på dette og egenandelen din dette." Og så skjemalisten din, det er en innholdsfortegnelse. Så hvis du er bekymret for utelukkelse av skytevåpen eller aluminiumsledninger eller vind og hagl, sier den deg: «Ok, gå. Dette er på side XNUMX, jeg skal gå og se på, ta en titt her.» Men det vil fortelle deg, det gir deg en rask oversikt på høyt nivå.

Robert:
Ja, ikke helt så nøyaktig, men det er akkurat hva det er. Hvis du ser en taksertifiseringspåtegning på eiendomspolisen din, vel, jeg kommer nok til å gå og lese den takvurderingspåtegningen, finne ut om jeg fikk dekning for skader på takene mine. Det er bare mye mer forenklet enn du tror når du på en måte forstår mekanikken i hvordan en forsikring er satt sammen.

Andrew:
Greit. Når vi snakker om takverdier, egenandeler, er mange av oss nå kjent med: "Å, jeg har en egenandel på 10,000 25,000 dollar eller en 5 10 eller hundre tusen." Og jeg vet at en av tingene det tok oss litt lengre tid å forstå i begynnelsen er mange av disse leilighetsreglene, som at hvis jeg kjøper en 2-enhet eller en 2-enhet, kommer den med en XNUMX-enhet. % egenandel. Det høres bra ut. XNUMX %, det er ingenting. Hvorfor er det helt feil?

Robert:
Ja. Så hver gang du ser en prosentandel av egenandelen, som begynner å bli 10 år siden, ville jeg ha en transportør som kommer hit, for eksempel reisende. For 10 år siden Reisende er, for fem år siden, sa Travelers: "Vi kommer til å begynne å sette inn prosentvise egenandeler i alle våre Atlanta-leiligheter." Jeg sa: «Du er ute av deg. Du vil miste hver leilighet du skriver hvis du gjør det.»
Jeg tok feil. Fordi markedet raskt fanget opp dem og hvor de satt en en eller 2% vindhagl egenandel på der, er det mange av de andre transportørene som gjør det, og jeg håper ingen reisende lyttere er her. Jeg snakker ikke reisende, jeg bruker dem bare som et eksempel.
Men det Andrew sikter til er at hver gang du ser en prosentandel av egenandelen på polisen din, er det en prosentandel av verdiene som lønnslisten gjelder for, ikke en prosentandel av tapet. For eksempel har Andrew en panhandle-portefølje.
Jeg tror vi har en eiendel på, det er en eiendel på 30 millioner dollar, den har en egenandel på 2 %, den er 2 % av 30 millioner dollar før dekning gjelder, ikke 2 % av tapet. Du må forstå det, og Andrew og jeg, da han gikk fem eller ti år tilbake i tid, da han begynte å få litt tilstedeværelse i panhandlen, begynte vi å snakke om disse eiendelene. Mitt råd til kundene mine har alltid vært, underskriv avtalen din som om du kommer til å gå med tap.
Underwrite det venter en orkan. Fordi jeg ser så mange mennesker dra til Florida eller gå til Gulf Coast eller Charleston, Myrtle Beach-området, uansett hvilket område dere vil velge. Jeg ser så mange mennesker som går inn der og tror at de kommer til å eie noe og at de aldri kommer til å bli rammet av en storm. Se, det skjedde med huseiere også.
Du må underwrite disse avtalene som om du kommer til å bli rammet av en storm, underwrite det som om du kommer til å ha et totalt tap slik at du kan reservere og forstå riktig selv om du ikke reserverer eller finansierer det. "Ok, hvis dette skulle skje, her er den økonomiske konsekvensen det vil ha på meg." 2% av $30 millioner var det, Andrew? $600,000 XNUMX?

Andrew:
Det er... Jepp.

Robert:
Så den eiendelen har en fradragsberettigelse på 600,000 2 USD, ikke 600,000 % av et krav på 12,000 3 USD, som vil være 5 7 USD. Det er en stor forskjell. Så du må forstå det, og det blir virkelig viktigere fordi ettersom markedsplassen i Florida åpenbart blir påvirket, er det som pleide å være en egenandel på en eller to eller 10 % nå XNUMX %, XNUMX %, XNUMX %, og långiverne tillater det fordi långiverne ikke kommer til å kunne låne hvis de ikke tillater det, fordi folk ikke kommer til å kunne få forsikring for å overholde lånet uten det.
Så vi har kunder i panhandle på noen vintage C-klasse eiendeler. Deres navngitte storm egenandel er 10%, betyr at 10% av eiendomsverdiene deres må være skadet før en dekning i det hele tatt gjelder. Så en, to, 3% livet fortsetter. 10 %, blir det en kontanthendelse vanligvis hvor du må gå tilbake til investorene dine og skaffe penger, eller du må skaffe deg en type sekundær gjeld fordi mange eiendommer bare ikke har den typen kontanter reservere.

Andrew:
Dette er bra greier. Jeg vil gjerne bare fortsette. Jeg vil ha, men det er et par til som jeg raskt vil fremheve for alle, og dette er ting som når du eier og driver, kan dette være forskjellen mellom en vellykket investering og ikke.
Det er definitivt ikke like sexy og like spennende om hvordan du får den neste avtalen eller alle taktikkene vi snakker om, men dette er tingene som sørger for at du ikke taper penger. Og også hvis du har den rette forsikringen, og vi vet dette personlig i vår virksomhet, kan en naturkatastrofe faktisk bli en uventet vind. Vi hadde en eiendom som var god og den ble ødelagt av en orkan, og nå er den fantastisk. Så dette er nøkkelen til god drift. To andre ting jeg vil berøre veldig raskt.
Nummer én, for alle som ser på en forsikring, er en feil jeg ser investorer gjør at de vil gå for en kontantverdipolitikk for å spare penger på premien og fordi det er mye billigere enn det som kalles en full erstatningsverdipolise. Men problemet er at det er akkurat det det står.
Hvis du har et tak som blir sprengt av en orkan og du har en kontantverdipolicy på det, kommer de inn og sier: «Vel, ja, det kommer til å koste deg 400 tusen dollar å erstatte det, men det var bare verdt hundre, så her er hundre. Lykke til." Mens med full gjenanskaffelsesverdi opp til verdivurderingen, det var da du satte verdien på eiendommen og alle de andre tingene Robert snakket om tidligere.
I teorien vil de gi deg nok til å erstatte taket fullt ut. Så ikke gjør feilen å gå for den billigere kontantverdien. Og så for det andre, og Robert, jeg kommer til å be deg om å avklare dette hvis du kan i kanskje ett minutts sammendrag.
Det er noe der ute som heter co-assurance, og jeg vet at dette tok meg lang tid å forstå, og det er litt som codependence ved at det er et av de ordene som høres positivt ut, som: "Ja, vi skal gjøre dette sammen." Men i virkeligheten er det en dårlig ting. Så hva er egentlig co-assurance og hvordan sørger folk for at de ikke går i den fellen?

Robert:
Ja. Så de fleste långivere tillater det ikke. Så enhver lytter som har noen form for, vel, jeg tar det tilbake. Noen samfunnsbanker er kanskje ikke kloke nok til å forstå det, men de fleste institusjonelle långivere vil ikke tillate det. Men hva det er, er du prisgitt transportøren, ikke sant? Fordi co-assurance ikke definerer nøyaktig hva straffen din kommer til å være.
All co-assurance er forenklet sett at det er en formel der hvis Andrew bestemmer seg, "Jeg vil forsikre leiligheten min for $75 per fot." Det er det. Og dermed basta. Carrier sier: «Ok, du kan forsikre den for $75 per fot. Vi kommer til å sette en medforsikringsklausul på straffen din. Og hvis du har et tap, kommer vi ut og verdsetter hva eiendommen din skal være. Og uansett forskjell er en straff på tapet.» Så jeg skal gi deg et eksempel.
Så hvis Andrew forsikrer den for $75 per fot, kommer transportøren ut der på tapstidspunktet. Det er kickeren. Du vet ikke før tapet fordi det ikke er noe skrevet der inne. Carrier kommer ut og vurderer eiendommen og sier: "Basert på vår erstatningskostnadsberegning burde det vært $150 per fot." Vel, Andrews brann på hundre tusen dollar i én enhet, han får betalt 50 cent for en dollar.
Så samforsikring er en straff for hva du forsikret den for, over hva du burde ha forsikret den for. Veldig enkelt, det er det det er. Du vil aldri ha det i en politikk fordi det gir justeringen den vilkårlige muligheten til å verdsette eiendommen din, og så sitter du fast i en posisjon til å argumentere for noe annet.

David:
Greit, Andrew, hva er noen andre gode grep for små investorer å gjøre? Har du noen raske tips som folk kan huske når forestillingen er over?

Andrew:
Ja. Så igjen, jeg vet at vi har snakket om mye vanskelig, og det er litt skummelt og det er som: "Åh, jeg vet ikke engang om jeg vil investere lenger." Den gode nyheten er som Robert sa, dette skal også gå over, ikke sant? Dette er et hardt marked. Den vil etterhvert bli myk. Myk betyr lettere å sikre, forhåpentligvis faller prisene. Men jeg vil gi alle syv raske tips om hva du kan gjøre for ikke bare å få den riktige forsikringen, men bare forsikre deg, uten ordspill, at investeringen din går bra.
Så nummer én, start i områder der det er mindre konkurranse fra større investorer. En ting vi kommer til å finne i dette markedet er at noen som har 2000 enheter sannsynligvis vil kunne få bedre priser enn noen som bare kjøper sine første 10 enheter.
Så prøv å finne markeder hvor du kanskje ikke konkurrerer med disse gutta. Og generelt sett, hvis du nettopp har startet, går du sannsynligvis ikke rett til hundre enheter, i så fall er det mindre sannsynlig at du konkurrerer med disse menneskene. Så det er en fordel å ha skala i denne bransjen når du først kommer dit, men ikke la det avskrekke deg fordi oddsen er hvis du bare ser på å komme i gang, eller du bare er snill å skalere fra kanskje 10 til 20 eller hundre, du konkurrerer sannsynligvis bare med andre investorer som er på samme sted. Så ikke la det virke avskrekkende.
Den andre tingen er, igjen, hvis jeg skulle komme i gang i dag, for å gjøre det enklere, ville jeg unngå eiendommer som transportører ikke liker. Så jeg ville se etter eiendommer i områder med lav kriminalitet. Jeg ville se etter eiendommer som kanskje ikke har aluminiumsledninger. Jeg ville se etter eiendommer som ikke ble bygget i 1803 og som er et par hundre år gamle og faller fra hverandre.
Tenk på, hvis du skrev forsikringspolisen, hvis du var på den andre siden av bordet, hva slags eiendom ville du ønsket å forsikre? Sett deg inn i transportørens sko, og se etter disse egenskapene. Det vil bidra til å eliminere mye av denne hodepinen. Gå til områder som transportørene liker. Som den tredje har vi Tennessee er relativt god. North Carolina er relativt bra.
Robert, jeg vet at dere la ut et veldig bra kart over USA, og jeg tror ikke intensjonen deres var å si gode stater, dårlige stater, men det viste hvilke stater som har hvilke risikoer. Hvis vi kunne kaste det inn i shownotatene, tror jeg det ville vært lærerikt for alle bare å se, på en måte få en ide om: "Å, her borte har dette og her har dette." Så gå for å se etter eiendommer og områder som bare ikke har så mye risiko.
Nummer fire, igjen, sett deg selv i forsikringsselskapets sko og reduser risikoen fra deres synspunkt. Så hvis du enten prøver å få en ny polise på en egen eiendom eller hvis du ønsker å kjøpe en polise, se etter måter å, kan du kanskje forbedre belysningen? Kan du redusere snublefaren? Kan du sette bedre gjerder rundt bassenget? Akkurat hvilke små ting kan du gjøre for å eliminere de tingene som kommer til å gi en forsikringsgaranti eller halsbrann. Sørg for at det er brannslukningsapparater overalt, og at de faktisk har blitt inspisert en gang i løpet av de siste 10 årene slik at de blir forkullet når noen skal bruke en.
Nummer fem, finn en forsikringsmegler som spesialiserer seg på det du driver med. Så Robert spesialiserer seg på hundre, 200 pluss leilighetskomplekser i hagestil i det sørøstlige USA. Så han er perfekt for det vi gjør. Hvis du leter etter eiendommer med 10 enheter i Boise, Idaho, kommer ikke Robert til å være din fyr, men det er en fyr der ute eller en jente som kommer til å kjenne det markedet. Kjenn din, forstå hva du prøver å gjøre. Så gå og finn den personen. Prøv å forstå forsikring, men ikke prøv å bli forsikringseksperten. Det er det en fyr som Robert er for. Så gå og finn den personen som kjenner markedet ditt, din eiendel.
Nummer seks, dette igjen, dette er litt skremmende, men husk at det ikke bare er deg. Alle i bransjen sliter med dette problemet. Det er ikke bare David Greene er ikke den eneste som får en fornyelsespremie på $26,000 XNUMX på huset sitt. Det skjer sannsynligvis med omtrent alle andre i nabolaget hans. Og så sånn sett er det litt like konkurransevilkår. Og forskjellen er om du bestemmer deg for å finne en vei rundt det og overvinne det eller være som mange andre mennesker som bare vil si: "Ah, dette er for dyrt, for vanskelig. Jeg kommer til å vente til ting endrer seg.» Og det kan eller ikke.
Og så det siste tipset, dette er en som jeg skylder denne til Robert. Han reddet baken vår et par ganger, men vi har hatt et par eiendommer som har vært i storskala naturkatastrofer. Så jeg mener, hvis du har en brann i leilighetsbygningen din og den tar ut to av de 10 enhetene dine, er det i grunnen bare deg og transportøren. Hele byen er ikke i nød.
Men hvis du har en eiendom i et område som blir tatt ut av en skogbrann eller har fryser en gang i århundret som skader alle eiendeler, eller for oss, ble hele byen vi var i utslettet av orkanen Michael. Hurtigheten til å sende inn kravet gjør en forskjell. Hvis du er den eneste i køen, betyr det sannsynligvis ikke så mye, men hvis det er 300 andre eiendommer i MSA som også ble skadet, vil disse forsikringsselskapene ha mye mer arbeid enn de kan håndtere.
Og for eiendommen vår så vi orkanen komme. Vi faktisk, jeg ringte Robert dagen før. Jeg sa, "Start-"

Robert:
Natten før.

Andrew:
Ja, kvelden før.

Robert:
Andrew sa: «Legg inn et krav.» Jeg sa: "Andrew, stormen er ikke engang der ennå." Han sa: "Legg inn et krav." Jeg sa: "Ok." Så jeg sendte inn et krav før det i det hele tatt ble påvirket, og jeg tror Andrew ble oppringt dagen etter, og det er som frysepunktet som kom gjennom sørøst rundt juletider. Personene som sendte inn et krav den helgen var tre måneder foran personene som sendte inn det på mandag. Så leit å stjele tordenen din der Andrew.

Andrew:
Nei, men du har rett. Og fordi vi var først i køen for kravet, hadde vi en sjekk på $250,000 XNUMX innen to uker. Forsikringsselskapet, de sa bare: «Jepp, du kommer til å ha en stor en. Her er en sjekk. Kom i gang." Og så startet vi oppussingen dagen etter. Og så var vi først i køen, der det var eiendommer som jeg var klar over i byen som de ikke en gang kom i gang med på ni måneder. Så tenk på å ha eiendelene dine der, bli mugne, falle fra hverandre, bokstavelig talt råtne i ni måneder før du i det hele tatt kan komme i gang.
Så hvis du noen gang er i et område som har vært utsatt for en naturkatastrofe eller en påstand som påvirker massevis av mennesker, sørg for at du ikke gjør det vanskelig. Få den påstanden. Du trenger ikke ha all informasjonen. Bare få din plass i kø, ikke sant? Så det er som Black Friday på Best Buy. Du må komme dit tidlig hvis du vil ha den TV-en. Du kjenner kanskje ikke detaljene, men det er best å stå i kø ellers kommer det ikke til å skje.

Robert:
Godt poeng, Andrew. Jeg mener, du får dårlige nyheter blir ikke bedre. De største problemene jeg ser med påstander som starter dem på feil fot er når en forsikringsgiver prøver å håndtere det selv eller venter med å fortelle meg to eller tre uker senere: «Fortell meg det øyeblikket det skjer. La meg være den som bestemmer om vi må sende den til transportøren umiddelbart.» Fordi å utsette det, akkurat som Andrew sa, har du mugg, nå krangler du om EMS, det blir bare en katastrofe noen ganger.

Andrew:
Og du kan alltid bare avbryte det, ikke sant? Hvis du finner ut hvor-

Robert:
Ja. Du kan alltid trekke et krav fra en transportør, du trekker det formelt tilbake. De tar den formelt ut.

Andrew:
Så i utgangspunktet tingen å ta bort er hvis du tror du kommer til å ha et krav, er det ingen skade i å bare sende inn. Du kan alltids trekke den tilbake senere. Og hvis du virkelig trenger det, er du i forkant av spillet.

Robert:
Gode ​​poeng, Andrew.

David:
Og der har du det. Forsikringsbransjen er i endring, men det er ting investorer kan gjøre for å posisjonere seg godt i mellomtiden, og kunnskap er makt.
Så takk for det, Robert. Hvis folk ønsker å nå ut, få tak i deg, hva er den beste måten de kan gjøre det på?

Robert:
Ja. E-post . Og det er suffikset er også nettstedet vårt, ioausa.com. Du kan finne hvilken som helst av partnerne der. Og jeg er alltid glad, igjen der jeg ikke kan være til tjeneste for alle. Hver gang du vil gjøre en avtale med meg bare for å få tankene mine, har jeg alltid fem eller ti minutter til å gå gjennom noe.

David:
Der går du. Du kan sjekke ut shownotatene for ressursene vi nevnte i dag. Hvis du liker denne episoden, sjekk ut BiggerPockets Rookie-episode 307, hvor de kommer inn på hvordan du kan beskytte leiebilen din mot branner, flom, søksmål og ansvar som ble sendt 26. juli.
Også flotte innlegg om forsikring med andre historier og situasjoner som disse som du kan finne på BiggerPockets-bloggen og forumet. Så vurder å sjekke det ut.
Og Andrew, hvis folk ønsker å nå ut for å vite mer om deg, noe jeg synes de burde, er du en fascinerende person. Og den eneste personen jeg kjøper flerfamilieeiendom med, hvor ville de gå?

Andrew:
I disse dager kan jeg ofte bli funnet like forbi bryterne, et sted langs San Diego County-linjen, men hvis du er mer av den digitale typen, er min foretrukne sosiale medieplattform LinkedIn. Og hvis du kommenterer innleggene mine, er det faktisk jeg som svarer. Så det er et bra sted å ha en samtale om multifamilie eller markeder eller hva annet som skjer.
Og så hvis du vil ha en samtale eller koble til mer direkte, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, er det en kontakt med oss-fanen på nettstedet og klikk på den og følg de enkle instruksjonene, så tar vi kontakt.

David:
Det jeg elsker med deg, Andrew, er at du er sinnsykt forutsigbar. LinkedIn som ditt foretrukne sosiale medie er omtrent like langt nede.

Andrew:
Jepp.

David:
Du ser ut som en gående LinkedIn-avatar. Rått.
Så hvis du bruker LinkedIn, sjekk ut Andrew der, og hvis ikke, kan du sende meg en DM på Instagram, så skal jeg koble deg til Andrew fordi vi er beste venner og jeg snakker med ham hele tiden.
Du kan finne meg @davidgreene24 på Instagram, Facebook, Twitter, stort sett overalt, eller sjekk ut davidgreene24.com for å se hva jeg har på gang.
Robert, takk for at du var her i dag. Og alle andre, husk at du kan stille inn senere denne uken for flere flotte episoder, inkludert en sene startguide for alle som føler at de er for sent ute i eiendomsspillet. Ryan Tsekos styrkende historie, og hans innsikt om langdistanseinvesteringer og mer flott BiggerPockets-innhold.
Takk igjen, begge to for at dere er her. Dette er David Greene for Andrew LinkedIn, Cushman melder seg av.