Disse tre styrkene vil sikre at 1031 børser og lovbestemte truster i Delaware er her for å bli

Denne artikkelen er presentert av Kay Properties & Investments. Les vår redaksjonelle retningslinjer for mer informasjon.

Det virker ikke så lenge siden da vindene rundt den kommersielle eiendomsbransjen raslet med hvisking om Biden-administrasjonens planer om å oppheve gjeldende 1031 byttelover og oppheve alternative like-type byttebiler som Delaware Statutory Trusts. Men da kongressen vedtok Inflasjonsreduksjonsloven uten foreslåtte endringer i paragraf 1031 i Internal Revenue Code, forsterket tre mektige krefter realiteten at 1031-børsen og Delaware Statutory Trusts sannsynligvis vil være her for å bli. 

Hva er en Delaware Statutory Trust og hvordan kobles den til 1031 Exchanges?

A Delaware Statutory Trust (DST) er en eiendomsstruktur for 1031 børser som lar flere investorer hver ha en udelt fordelaktig interesse i trusten. Begrepet "gunstig interesse" betyr at investorer har en prosentandel av eierskapet, og ingen enkelt eier kan kreve eksklusivt eierskap over noe spesifikt aspekt av eiendommen. 

Lovene i DSTs tillater trust å ha eiendomsrett til en eller flere investeringseiendommer som kan omfatte kommersielle, flerfamiliehus, netto leasing, detaljhandel, kontor, industri, selvlagring osv. Investorer er svært interessert i DSTs fordi IRS velsignet dem til å kvalifisere som "liknende" investeringseiendom i forbindelse med en 1031-utveksling. 

Foreløpig har appellen for 1031 utvekslingsstrategier som DST aldri vært sterkere. Ifølge Markedsoppdateringsrapport for midten av året 2022 fra det virkelige eiendomsforskningsfirmaet Mountain Dell – i 2021 sikret 1031 utvekslingsprogrammer, som inkluderer sommertid, samlet inn rekordhøye 7.4 milliarder dollar – en dobling av den forrige rekorden på 3.7 dollar milliarder satt i 2006. Ifølge den samme rapporten er DST-markedsplassen klar til fortsett å vokse. 

Hva er det som driver populariteten til 1031 Exchanges og lignende investeringsstrategier som sommertid? Vi tror det er tre store krefter som driver populariteten til sommertid for 1031-børser nå og i nær fremtid, og at de samme kreftene forhåpentligvis vil gjøre det usannsynlig at kongressen vil trekke teppet ut av gjeldende byttelover.

Force One: Demografi

En av de mest grunnleggende kreftene som hjelper til med å beskytte 1031 Exchange-markedet er demografi. I følge US Census Bureau, babyboomere holder mer eiendomsformue enn noen annen generasjon i historien. Født mellom årene 1946 og 1964, kan babyboomers innflytelse på alle ting eiendom ikke overvurderes. 

For eksempel eier amerikanere over 55 år 53.8 % av all eiendom i USA, inkludert billioner av dollar av høyst verdsatt eiendomsinvesteringer. Nå gir mange av disse aldrende babyboomerne (hvorav den eldste blir 76 år i år) raskt fra seg investeringseiendommene sine via 1031 børser. I tillegg ser de etter alternative eiendomsinvesteringsalternativer som tilbyr både skatteutsettelse og andre livsforbedrende fordeler. Mer og mer, denne gruppen av aldrende babyboomere ansetter Delaware Statutory Trusts for deres 1031 børser for å utsette kapitalgevinstskatten og legge inn en passiv investeringsstruktur. 

Force Two: Pandemien

En annen mektig kraft som bidro til å tenne på populariteten til 1031 byttelovene var Covid-19 og dens innvirkning på eiere av utleieeiendommer. Fordi firmaet vårt aktivt jobber med tusenvis av kommersielle eiendomseiere over hele landet, hørte vi på førstehånd noen av utfordringene og presset som eiendomseiere møtte under pandemien (og fortsetter å møte). Disse inkluderer pålagte utkastelsesmoratorier, strenge lover om husleiekontroll og andre forskrifter som direkte påvirker den økonomiske helsen til eiendomsinvesteringer. 

Nå går mange av de samme investorene vekk fra de økonomiske byrdene forårsaket av Covid og hodepinen forbundet med "leietakere, toaletter og søppel". Tusenvis av investorer gir fra seg utleieeiendommene sine og reinvesterer inntektene i andre eiendomsmuligheter som 1031-børser og Delaware Statutory Trusts. 

Uten muligheten til å utsette kapitalgevinster og andre skatter gjennom 1031-børsreglene, ville mange av disse uavhengige "mamma og pop"-investorene bli underlagt skatteregninger som kan utgjøre 40 % av gevinsten disse investorene oppnådde etter tiår med hardt arbeid for å bygge en beskjeden eiendomsportefølje. 

William Brown, tidligere president i National Association of Realtors oppsummerte det pent i en New York Times artikkel da han sa: «Å bli kvitt 1031-børsen ville hemme muligheten for investorer fordi de fleste investorer ikke har råd til å selge en eiendom og deretter kjøpe noe annet etter å ha betalt skatt.»

Force Three: Økonomi

Til slutt er det noe iboende dydig i Internal Revenue Code 1031. Det vil si at lignende børser bidrar til å drive handel frem. gjennom en rekke andre bransjer som bank, konstruksjon, landskapsarbeid og forsikring. 

A velkjent studie skrevet av professorene David C. Ling fra University of Florida og Milena Petrova fra Syracuse University analyserte hvordan 1031 børser oppmuntrer til nyttig økonomisk aktivitet og vekst som også støtter lokale kommersielle eiendomsmarkeder og lokale skattegrunnlag. I følge studien oppnår DST 1031-utveksling også følgende tre store økonomiske fordeler: 

1. Likeart-bytte er forbundet med økte kapitalinvesteringer og reduserte belåningsgrader (med andre ord redusert gjeld) på erstatningseiendommer. 
2. Skatteutsatt utveksling forbedrer salgbarheten til svært illikvide næringseiendom. Denne økte likviditeten er spesielt viktig for de mange ikke-institusjonelle investorene i relativt rimelige eiendommer som utgjør størstedelen av markedet for eiendomslignende børser. 
3. 1031-børser øker investorenes evne til å omdisponere kapital til andre bruksområder og/eller geografiske områder, og oppgraderer og utvider produktiviteten til bygninger og anlegg som igjen genererer inntekter og jobbskapende utgifter. 

konklusjonen

Ved å gjenbruke kapital og eiendom i en komprimert tidsramme, hjelper 1031 børser og Delaware Statutory Trusts den økonomiske veksten i byer og stater over hele landet, noe som gjør den lignende loven til en relevant og viktig ingrediens for bevaring av rikdom og fortsatt styrking av USAs økonomi.

Denne artikkelen er presentert av Kay Properties & Investments

Kay Properties & Investments er et nasjonalt Delaware Statutory Trust (DST) investeringsselskap. www.kpi1031.com-plattformen gir tilgang til markedsplassen for sommertidstidsmeldinger fra over 25 forskjellige sponsorbedrifter, tilpassede sommertider kun tilgjengelig for Kay-klienter, uavhengig råd om sommertid-sponsorselskaper, full due diligence og undersøkelse på hver sommertid (vanligvis 20–40 sommertider). ) og et sekundærmarked for sommertid. Kay Properties-teammedlemmer har til sammen nesten 400 års eiendomserfaring, lisensiert i alle 50 stater, og har deltatt i mer enn 30 milliarder dollar av DST 1031-investeringer.

Det er vesentlige risikoer forbundet med å investere i eiendom, Delaware Statutory Trust (DST) eiendommer og eiendomsverdipapirer, inkludert illikviditet, ledige leietakere, generelle markedsforhold og konkurranse, mangel på driftshistorikk, renterisiko, risikoen for at nye tilbud kommer til markeds- og mykere leiepriser, generell risiko ved å eie/drifte nærings- og flerfamilieeiendommer, kortsiktige leieavtaler knyttet til flerfamilieeiendommer, finansieringsrisiko, potensielle ugunstige skattemessige konsekvenser, generell økonomisk risiko, utviklingsrisiko og lange holdeperioder. Alle tilbud som diskuteres er tilbud i regel D, regel 506c. Det er en risiko for tap av hele investeringshovedstolen. Tidligere resultater er ikke en garanti for fremtidige resultater. Potensielle distribusjoner, potensiell avkastning og potensiell verdistigning er ikke garantert. For at en investor skal kvalifisere for enhver type investering, er det både økonomiske krav og egnethetskrav som må samsvare med spesifikke mål, mål og risikotoleranser. Verdipapirer som tilbys gjennom FNEX Capital, medlem FINRA, SIPC.

Lær mer om Kay Properties & Investments

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.