Krakket som ikke kom: Har boligmarkedet allerede bunnet?

Dave:
Hei alle sammen, og velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer, og i dag gjør jeg showet alene. Vi skal gjøre et dypdykk i et spørsmål som har dukket opp på nyhetsstrømmen min som en gal i løpet av de siste par ukene, og jeg har blitt litt overrasket over det. Så jeg bestemte meg for å se nærmere på dette emnet, og jeg skal dele det jeg har lært om det og mine meninger om det i løpet av denne episoden.
Nå er spørsmålet jeg undersøkte og vi skal snakke om i dag, har boligmarkedet allerede funnet en bunn? Og ærlig talt, de siste par månedene trodde jeg egentlig ikke at vi skulle snakke om bunnen av boligmarkedet før i hvert fall andre halvdel av 2023, kanskje inn i 2024. Men det har vært et utslag av overskrifter fra anerkjente organisasjoner som snakker om dette. Bare som et eksempel, har Mike Simonsen, som er administrerende direktør i Altos Research, et ganske fremtredende, meget anerkjent eiendomsdatafirma, lagt ut en artikkel kalt Har boligmarkedet allerede funnet en bunn, ganske grei. Vi så også The Wall Street Journal ha en overskrift som sier at The Housing Market is Showing Signs of Thawing. Yahoo og Fortune fikk overskrifter og spurte om etterspørselen allerede nådde bunnen i november, og Goldman Sachs, en av de største bankene og mest fremtredende økonomiske spåmennene i hele USA, oppjusterte faktisk boligmarkedsprognosen for 2023.
Og det er virkelig merkbart, fordi de fleste prognosemakere, i det minste i andre halvdel av 2022, fikk prognosene til å gå ned. Zillow fortsatte å justere forventningene nedover. Vi så andre store banker, andre eiendomsfirmaer nedover. Vi så andre store banker, andre eiendomsfirmaer nedover. Så dette spørsmålet er noe som på en måte fascinerte meg. Er vi nær bunnen? Jeg så på det, og det jeg skal gjøre i dag er å dele dataene jeg fant med deg. På denne måten kan du selv bestemme om du tror at markedet allerede har nådd bunnen, om det skal begynne å vokse igjen, om det er mye mer nedsiderisiko, og jeg vil dele min mening med deg på slutten, men for de fleste av showet det jeg bare skal snakke om er hvorfor disse virksomhetene, hvorfor noen av disse anerkjente firmaene sier at boligmarkedet kan ha funnet bunnen.
Og du trenger ikke være enig i det. Jeg skal fortelle deg min mening på slutten. Men jeg vil bare si at det er grunnleggende gode ideer om hvorfor de sier dette. Det er ikke bare fanfare og cheerleading for eiendomsbransjen. Det er faktisk økonomiske og eiendomsdata som har kommet ut nylig som har antydet at kanskje det verste er bak oss. Jeg sier ikke at det er sant, jeg sier bare at det er noen indikatorer som peker i den retningen, og derfor er det verdt å forstå. Ting endrer seg og jeg vil hjelpe deg å forstå hva som har endret seg, og så kan du selv bestemme om du tror det betyr at boligmarkedet i det hele tatt har nådd bunnen. Og igjen, på slutten vil jeg dele min mening og fortelle deg hva jeg tror er sannsynlig å skje.
Ok, så det er det vi skal snakke om i dag. Men før vi kommer inn på det, vil jeg takke alle som skrev oss en anmeldelse på Apple eller Spotify nylig. Vi ba folk om å skrive anmeldelser fordi det virkelig hjelper oss mye her på On the Market, og vi fikk noen fantastiske anmeldelser og jeg er veldig takknemlig for alle som tok seg tid til å gjøre det. Vi setter pris på det. Vi leser hver enkelt av dem. Vi setter pris på din tilbakemelding. Og hvis du ikke har gitt en anmeldelse, men du elsker showet, vil vi sette pris på enda flere av dem. Så takk alle sammen for at dere er lyttere, medlemmer av samfunnet vårt, det er en stor hjelp for oss når dere gjør noe sånt. Så igjen, takk. For det andre må vi ta en rask pause for å høre fra sponsoren vår, og så skal vi komme inn på temaet vårt, har boligmarkedet nådd bunnen.
Greit, så da jeg begynte å se nærmere på dette spørsmålet om har boligmarkedet nådd bunnen, sorterte jeg i utgangspunktet forskningen min i to forskjellige sider, etterspørselssiden og tilbudssiden. Som med alt økonomi, kommer det virkelig ned på tilbud og etterspørsel. La oss snakke om etterspørselssiden, fordi jeg tenker først, fordi jeg tror det er på en måte det som har drevet markedsatferden de siste seks månedene eller så. I utgangspunktet siden mai eller juni, når renter og boliglånsrenter begynner å skyte i været, har vi sett boligmarkedet gå inn i en korreksjon. Og det er i utgangspunktet fordi stigende boliglånsrenter har redusert etterspørselen. Folk var glade for å kjøpe boliger selv til høye priser når boliglånsrentene var 2 %, eller 3 % eller 4 %. Spol frem til juni da de gikk opp til 5 eller 6 %, folk hadde ikke lenger råd, og derfor dropper de ut av boligmarkedet fordi de ikke lenger leter etter et hjem. Det reduserer etterspørselen, og det presser boligprisene ned. Det er i grunnen det vi har sett siden mai, juni 2022.
Og bare for å gi deg en anekdote her, i begynnelsen av pandemien, var rimelige boliger en av de høyeste den noen gang har vært tilbake i 2020. Det var lett for folk å kjøpe boliger, fordi prisene ikke hadde økt så mye, men boliglån prisene var superlave, og det var det som startet denne vanviddet som gikk fra 2020 til midten av 2022. Nå, i andre halvdel av 2022, så vi faktisk at boligoverkommelighet, og det er forskjellige måter å måle dette på, men ved å en av de mer anerkjente måtene å måle det på, nådde boligoverkommelighet et lavpunkt på 40 år. Og hva som skjer når det skjer, når rimeligheten går ned er ganske åpenbart ikke sant? Folk har akkurat trukket seg ut av markedet. Og så igjen, det er det vi har sett.
Men en interessant ting har skjedd siden november, og det er at rimeligheten faktisk har begynt å bli bedre fordi boliglånsrentene har gått ned. Boliglånsrentene, gjennomsnittet for et 30 års fastrenteboliglån, nådde faktisk toppen, så langt kan det definitivt fortsatt gå opp, men så langt i denne innstrammingssyklusen toppet det seg på rundt 7.4 % tilbake i november, og nylig i januar var det ned så lavt som 6 %. Nå er det fortsatt det dobbelte av hvor vi var for et år siden, så det er ikke slik at vi plutselig har høye boliglånsrenter igjen relativt sett. Men i sammenheng med å forstå om boligmarkedet har bunnet, er noe av presset fra boligmarkedet tatt av fordi boliglånsrentene har gått ned. Og vi skal ikke komme så langt inn i dette, men bare så du vet, noen av grunnene til at boliglånsrentene har gått ned er i hovedsak fordi inflasjonstakten har gått litt ned, og folk tror i grunnen ikke at Fed kommer til å fortsette å heve renten så mye. Og det er også mye resesjonsfrykt, og når lavkonjunkturer kommer, går boliglånsrentene ned.
Og så det er en kompleks faktor av ting som skjer, men det du trenger å vite for denne samtalen er at de nå sitter på omtrent mellom seks prosent, fortsatt superhøye, dobbelt så høye som de var i fjor, men lavere enn der de var i november. Og det har bidratt til å ta noe, ikke alle og ikke engang i nærheten av alle, men noe av presset fra boligmarkedet når det gjelder rimelighet. Nå skal vi snakke om dette litt senere, for selvfølgelig handler hele denne konteksten i denne samtalen om hvorvidt boligmarkedet er på bunn. Det er absolutt, og jeg vil bare være tydelig på dette, det er absolutt ingen garanti for at boliglånsrentene ikke bare vil gå opp igjen i nær fremtid. Jeg skal snakke om noen forskjellige scenarier om litt.
Men jeg vil bare si nå, TLDR, hopp frem til slutten, det er en veldig rimelig sjanse for at boliglånsrentene går opp igjen. Så det er noe å ta hensyn til når du tenker på om markedet har nådd bunnen. Men bare vit at akkurat nå er hus rimeligere i januar og februar 2023 enn de var i oktober, november og desember 2022. Så det er noe som tyder på, og sannsynligvis en av hovedårsakene til at alle disse selskapene tenker kanskje boligmarkedet har nådd bunnen.
Nå, bare for å gi noen flere bevis på hvor virkningsfull akkurat denne beskjedne reduksjonen i boliglånsrentene er, er det noe som kalles Mortgage Banker's Association Mortgage Purchase Index. Det er en munnfull, la meg bare si det igjen. I utgangspunktet er det en organisasjon som heter Mortgage Banker's Association. De sender ut en spørreundersøkelse hver eneste uke for å finne ut hvor mange som søker om boliglån, både refinansiering og nykjøp. Det jeg snakker om her er nye kjøp, og det er i utgangspunktet en indeks. Og så det gir deg ikke de nøyaktige tallene, det er alt i forhold til hverandre, men indeksen har ligget mellom 185 og 205 de siste ukene.
Det gir sannsynligvis ingen mening for deg med mindre jeg gir deg noen referanser, så la meg gi deg disse referansene. Den var på 160 i slutten av oktober. Det er det relative antallet personer som søker om boliglån i oktober var 160, nå er det 185 til 205. Så det tilsvarer en økning på 10 eller 15 % i antall personer som leter etter boliglån. Og hvis du lurer på hva dette betyr, betyr det at hvis flere mennesker ser etter boliglån, betyr det mer etterspørsel i markedet, noe som kan ha et oppoverpress på prisene. Igjen, en grunn til at boligmarkedet kunne ha nådd bunnen. Nå på den andre siden, selvfølgelig, for et år siden var det rundt 300, og vi er på 185 til 200, så det er betydelig ned fra der vi var for et år siden.
Men ikke desto mindre har etterspørselen tatt seg opp i 2023. Vi har sett økninger i søknadsindeksen for boliglån fem av de seks ukene i 2023, og ingen sier... Jeg vil ikke at du skal tro at jeg sier det er mye av etterspørselen sammenlignet med i fjor, men det vi snakker om her ikke er, er markedet like robust som det var i fjor. Vi snakker om hvorvidt det har nådd bunnen, og det faktum at det har vokst fem av seks uker i 2023 er betydelig. Så det er bare noe du bør vite, er at vi har sett boliglånsrentene falle, som faktisk har fått folk tilbake til eiendomsmarkedet, mer etterspørsel kommer inn på markedet akkurat nå, og det er sannsynligvis en av hovedårsakene til at noen selskaper spår at markedet har nådd bunnen og sannsynligvis vil vokse i løpet av de neste par årene. Igjen, jeg sier ikke det personlig, men det er en av grunnene, en av de grunnleggende grunnene til at folk kanskje sier dette.
Og jeg vil bare være tydelig på at det jeg har snakket om er den etterspørselen, snakker om etterspørselen, og noen av disse selskapene som Forbes og Fortune sa spesifikt at de tror at etterspørselen har nådd bunnen, men at prisene kanskje ikke nødvendigvis har nådd bunnen. Og vi skal snakke om det om litt, men det kan være sant, at flere mennesker kan komme tilbake til markedet, men hvis varelageret går opp, kan prisene fortsatt gå ned. Vi snakker om det om et minutt.
Så la oss faktisk bare snakke om inventar og tilbudssiden, for det er liksom motkraften her. Vi ser at etterspørselen har økt, ikke i nærheten av hvor den var i fjor, men har økt litt siden oktober. Og for å vite om boligmarkedet er på bunn, må vi vite om tilbudet øker på tilsvarende måte, eller om det fortsatt er nede, eller hva som skjer. Så jeg skal gå gjennom et par forsyningssideberegninger her, og du kan bestemme selv.
Så den første er aktive oppføringer. Dette er i utgangspunktet bare hvor mange oppføringer som er på markedet til enhver tid. Og ifølge Redfin er aktive oppføringer opp 20% fra år til år. Det er en ganske betydelig økning i antall aktive oppføringer. De er fortsatt under 2021-nivåene, og de er langt under 2020-nivået. Så bare for konteksten betyr det at vi ikke er i nærheten av aktive oppføringer i tider før pandemien, eller til og med de første årene av pandemien. Men de er opp fra laveste nivå i 2022, noe som er virkelig betydelig. Vi snakket nettopp om at etterspørselen er omtrent halvparten av hva den var for et år siden, og selv om den går litt opp, er den fortsatt veldig langt nede. Og da snakker vi også om hvordan tilbudet har gått opp. Og dette er i utgangspunktet argumentet mot det disse selskapene sier. Argumentet for at boligprisene kommer til å fortsette å gå opp er at selv om etterspørselen kan tikke litt opp, er lagerbeholdningen rett og slett for mye. Og når det er for mye tilbud i forhold til etterspørselen, betyr det at prisene kommer til å gå ned. Så det er en ting du bør legge merke til, er at aktive oppføringer øker år over år, men fortsatt langt under der de var pre-pandemi.
Nå er det to andre målinger av tilbud jeg vil dele, og det er dager på markedet og måneder med tilbud. Dette er begge andre måter å måle inventar på. Hvis du ønsker å finne ut hvordan du beregner måneder med tilbud selv, er det i utgangspunktet inventar, antall hus som er på markedet i en gitt måned, delt på det totale antallet boligsalg. Det er hva måneder med forsyning betyr. Med andre ord, det er i utgangspunktet som hvor mange måneder vil det ta å selge alle husene på markedet akkurat nå? Og bare for kontekst, vi har sett måneders forsyning gå opp ganske jevnt over de siste par månedene, og vi nærmer oss, i hvert fall dette er ifølge Redfin, tre måneders forsyning. Nå, for en eller annen sammenheng, er dette opp mye fra der vi var i 2021 og 2022 da vi hadde omtrent en måned eller halvannen måned med forsyning. På den annen side er vi fortsatt under der vi var i 2019, hvor det var over 3% måneders forsyning.
Og grunnen til at jeg liker måneder med tilbud og jeg tror det er en så viktig beregning å se på, er at den måler balansen mellom tilbud og etterspørsel, ikke sant? Så det står ikke bare, dette er hvor mange eiendommer som er på markedet, eller dette er hvor mange som leter etter eiendommer. Det viser hvor raskt disse eiendommene faktisk finner kjøpere. Og det er fortsatt under 2020-nivåene, 2019-nivåene, men hvis du ser på grafen, vil jeg bare beskrive det for deg. Det skyter nesten rett opp. Det går veldig, veldig raskt opp. Og for meg er dette en veldig viktig beregning å se, for selv om igjen, selv om etterspørselen kan ha nådd bunnen, vet vi ikke, men det er noen bevis på at den kan bli bedre.
Hvis denne trenden med tilbud og beholdning går opp, tror jeg det fortsatt er mye press nedover på priser. Ikke sant? Måneder med tilbud har gått opp fra ca 1.5 til nesten tre. Det er nesten doblet på omtrent seks måneder, og det er ennå ingen tegn på at det har avtatt. Hvis du ser på dager på markedet, som er en veldig lik beregning som måneder med forsyning, de måler begge hvor raskt ting kommer ut av markedet, du ser i utgangspunktet nøyaktig det samme. Det har skutt raskt opp i løpet av de siste seks månedene, fortsatt under pre-pandemiske nivåer, men vi ser veldig betydelige økninger i varelageret.
Så når du tar all denne informasjonen sammen, er det du har bevis på at etterspørselen kan ha nådd toppen, kan ha nådd bunnen i november eller desember. Vi vet ikke. Men det er noen tegn på at vi har nådd bunnen i det minste for nå. Men på den annen side, når du ser på inventar som er en like om ikke viktigere beregning akkurat nå, går den fortsatt opp med en hastighet som antyder for meg at boligmarkedet ennå ikke har nådd bunnen.
Så jeg personlig mener at det er altfor tidlig å kalle et boligmarked bunn. Jeg sa dette i begynnelsen, jeg ville på en måte gå inn i dataene før jeg delte min mening, men jeg synes det er litt sprøtt ærlig å begynne å si at boligmarkedet har nådd bunnen med all den økonomiske sikkerheten som fortsatt er der ute, Ikke sant? Vi vet fortsatt ikke hvor mange flere renteøkninger Fed kommer til å gjøre, vi vet ikke hva "terminalrenten" er. Terminalrente betyr i utgangspunktet bare federal funds-renten som Fed holder renten på en stund. Vi vet ikke hva det kommer til å bli. Vi vet ikke om vi kommer til å gå inn i en resesjon. Vi vet ikke hvor raskt økonomien kommer til å vokse eller krympe. Det er bare så mange spørsmål at å kalle bunnen av boligmarkedet akkurat nå virker ekstremt for tidlig etter min mening.
Nå forstår jeg hva de sier, og det er derfor jeg har gravd inn i at dette er som om jeg forstår at hvis boliglånsrentene faktisk har nådd toppen, og det er et stort hvis, men hvis de faktisk har nådd toppen, er det en Hvis folk vil hoppe tilbake til boligmarkedet i 2023, vil kanskje varebeholdningen flate ut, og boligmarkedet er i bunn og vi vil vokse. Det er mulig, men personlig tror jeg ikke det er det mest sannsynlige scenariet. Og jeg får problemer for ikke å forklare dette nok når jeg prognostiserer, men når du forutsier ting, må du virkelig tenke i sannsynligheter. Det er en sak om at boligmarkedet har nådd bunnen. Jeg skal bare si at det kanskje er 20 % sjanse, kanskje 25 % sjanse.
Jeg tror det langt mer sannsynlige scenariet er at for resten av 2023 ser vi et nedadgående press på boligprisene, og kanskje det er en 50 % sjanse, og kanskje det er 25 % sjanse for at vi går inn i en fullblåst krasj der den er 15 % faller år over år i boligpriser eller mer. Så det er alle muligheter. Men jeg vil bare si at jeg ikke tror at bunnen av boligmarkedet er veldig sannsynlig på dette tidspunktet. For meg er det virkelig forskjellige scenarier som vi må tenke gjennom, og du kan selv bestemme om du mener hvilket som er mest fornuftig. Så jeg skal bare legge ut tre eller fire scenarier, og du kan bestemme selv. Fordi i utgangspunktet tror jeg de virkelig store variablene, de to tingene vi trenger å forstå, er en, hva som kommer til å skje med inflasjon og hva som kommer til å skje med en resesjon.
Så et scenario som kan skje er at det er lavere inflasjon. Vi har sett inflasjonen falle fem, seks, syv måneder på rad. Og så hvis inflasjonen holder seg på den banen og det heller ikke er noen resesjon, er disse tingene uavhengige. De trenger ikke nødvendigvis å gå sammen. Men scenario ett er at det er lavere inflasjon og ingen resesjon, som sannsynligvis er det beste scenarioet for økonomien som helhet, for landet som helhet, fordi folks kjøpekraft blir bevart, og det er ingen resesjon så færre mennesker mister jobben , det er flere økonomiske muligheter. Det er sannsynligvis det beste scenarioet for økonomien som helhet. Men i det miljøet kan prisene faktisk gå opp. Boliglånsrentene kan gå opp, fordi hvis inflasjonen er lavere, men det ikke er noen resesjon, kan Fed fortsette å øke renten. For hvis økonomien vokser, har de større spillerom, de har mer pute i utgangspunktet for å fortsette å øke rentene uten å ødelegge noe.
Så uten et resesjonsmiljø kan du se obligasjonsrentene stige. Det kan øke boliglånsrentene, og kanskje gå over 7% igjen. Jeg personlig har vanskelig for å forestille meg dem, komme over syv og en halv prosent, enn si 8%, men jeg har tatt feil angående renter, boliglånsrenter en del ganger i 2022. Så ta det hele med en klype salt , men fordi jeg har tatt feil, har jeg virkelig studert dette mye, og jeg tror nok det er slik at det verste scenarioet for boliglånsrentene i 2023 er at de går opp syv og en halv, kanskje 8 %, men det er ledsaget av en relativt god økonomisk situasjon der det er lavere inflasjon og ingen resesjon. Så i dette scenariet tror jeg ikke boligmarkedet har nådd bunnen rett? For hvis boliglånsrentene går opp igjen, vil det igjen skade rimeligheten, noe som trekker etterspørselen ut av markedet. Og så scenario XNUMX, som er lavere inflasjon ingen resesjon, selv om det er bra for økonomien som helhet, tror jeg kan holde presset ned på boligprisene i overskuelig fremtid inntil boliglånsrentene faller igjen. Så det er scenario én.
Scenario to er lavere inflasjon, men med resesjon. Så igjen, vi har sett inflasjonen falle, den er på en trend der den synker. Og igjen, jeg vil gjøre det klart for folk når jeg sier at inflasjonen er lavere, det betyr ikke at prisene synker. Det betyr at de går opp mindre fort, men det er det Fed bryr seg om. Andre vil kanskje at prisene skal gå ned, men det jeg snakker om her er å prøve å forutsi Feds oppførsel, fordi boliglånsrentene er så viktige for boligmarkedet. Og det jeg sier er at det de ønsker å komme til er en inflasjonsrate på 2-3 %. Og så hvis inflasjonen blir lavere og det er en resesjon, som for meg er et relativt sannsynlig scenario, er dette den beste sjansen for boliglånsrenter. Så i motsetning til scenario XNUMX, er ikke dette en stor situasjon for økonomien som helhet, fordi vi går inn i en resesjon.
Men dette legger press ned på boliglånsrentene av to grunner. En, fordi det er lavere inflasjon, vil dette bremse Feds renteøkninger. Og også lavkonjunkturer legger press nedover på boliglånsrentene. Jeg vet at dette er litt vanskelig å forstå, men i utgangspunktet er boliglånsrentene basert på obligasjonsrenter. Og når det er lavkonjunktur, vil folk ha obligasjoner. Og når de vil ha obligasjoner, presser det ned avkastningen på obligasjoner, og det tar ned boliglånsrentene. Jeg har gjort et par episoder om dette, jeg skal ikke gå så mye inn i det akkurat nå. Men det du trenger å vite er generelt sett, når det er en lavkonjunktur, går boliglånsrentene ned. Og så hvis vi ser kombinasjonen av lavere inflasjon og en resesjon, vil dette sannsynligvis få boliglånsrentene ned i midten av femårsperioden innen utgangen av året, så det kan gå enda lenger ned.
Så dette scenariet, jeg tror dette er scenariet folk som sier at boligmarkedet har nådd bunnen ser for seg. De ser inflasjonen gå ned. De ser også en lavkonjunktur som kommer, og det betyr at de tror boliglånsrentene kommer til å gå ytterligere ned, og det kommer til å legge mer bensin på bålet for boligmarkedet, og prisene vil ha bunnet og gå opp igjen. Nå synes jeg det er en veldig rimelig situasjon. Jeg sier ikke at det er den mest sannsynlige situasjonen, men lavere inflasjon med en resesjon, det er to ting som mange tror kommer til å skje. Og så jeg tror det er grunnleggende solide, veldig fornuftige ideer som boligmarkedet kunne ha nådd. Jeg personlig synes det er altfor tidlig å ringe det. Jeg er ikke klar til å si at det kommer til å bli en resesjon, eller at det kommer til å bli lavere inflasjon langt ut i år. Men folk som forutsier det, det er grunnleggende gode grunner til at de sier det.
Ok, så det er scenario én og to. Scenario tre er høyere inflasjon med en resesjon. Så husk at scenario XNUMX var lav inflasjon, ingen resesjon. Scenario to, lav inflasjon, ja resesjon. Scenario tre, vi har høyere inflasjon med en resesjon. Nå vil nok dette holde boliglånsrentene etter min mening nær der de er akkurat nå, fordi høyere inflasjon betyr at Fed vil heve renten høyere. Det legger oppover press på boliglånsrentene. Men en lavkonjunktur, som vi nettopp snakket om, legger press nedover på boliglånsrentene. Og derfor kan disse i mitt sinn oppheve hverandre avhengig av alvorlighetsgraden av resesjonen, avhengig av alvorlighetsgraden av den høyere inflasjonen. Du kan se boliglånsrentene holde seg på en måte nær der de er.
Nå kan scenario tre skje, men inflasjonsbanen får det ikke til å se ut som om dette er et av de mer sannsynlige scenariene akkurat nå. Vi har sett inflasjonen falle flere ganger, syv måneder på rad eller noe. Så jeg tror personlig at det kan gå opp igjen, inflasjonen, men det ville ta et nytt geopolitisk sjokk. Som for et år siden begynte inflasjonen å se ut som den kunne gå ned, og så invaderte Russland Ukraina. Det sendte inflasjonen opp mye, mye høyere på toppen av alle de andre årsakene til inflasjon. Det var bare en slags katalysator til. Vi ser nå sjokk på tilbudssiden, mye av pengetrykkingen har bremset ned, og så vi begynner å se inflasjonen komme under kontroll. Men det er mye geopolitisk uro akkurat nå, og vi ser ballonger, de skyter ned ting til venstre og høyre. Hvem vet hva som kommer til å skje, og hvis det fortsetter kan det sette annet inflasjonspress og føre til scenario tre, som igjen er høyere inflasjon med en resesjon, sannsynligvis holde boliglånsrentene nær der de er nå.
Så jeg tror det er de mest sannsynlige scenariene. De tre tingene som kan skje. Jeg vet ikke hvilken som kommer til å skje. Jeg personlig tror en eller to er de mer sannsynlige, fordi inflasjonen har vist tegn til å gå ned. Jeg vet bare ikke om det kommer til å bli en resesjon eller ikke, men jeg vil bare være tydelig på at hvis det kommer en resesjon, er det en god sjanse for at boligmarkedet vil ta seg opp igjen relativt snart, fordi boliglånsrentene sannsynligvis vil gå ned. Og jeg vet at noen tenker, åh, når det er en lavkonjunktur, vil folk ikke komme inn på boligmarkedet. Jeg personlig tror at boligmarkedet egentlig handler om rimelighet akkurat nå, og at hvis boliglånsrentene gjør det rimeligere for folk å kjøpe, selv i et lavkonjunkturmiljø, vil vi se etterspørselen gå opp igjen.
Så det er bare, det er tre scenarier. Du kan selv bestemme hva du synes. Det er sannsynligvis andre scenarier, det er bare de tre som jeg tror er mest sannsynlige. Det er åpenbart et fjerde scenario her som er høyere inflasjon uten resesjon, men det virker for meg veldig usannsynlig. Hvis inflasjonen begynner å gå opp igjen, vil vi nesten helt sikkert gå inn i en resesjon. Jeg kan ta feil om det, men jeg tror det er mye mindre sannsynlig. Så for meg tror jeg fortsatt at det er mulig at boligmarkedet er på bunn, men usannsynlig. Jeg tror personlig, jeg har sagt dette en stund, men jeg tror første halvdel av 2023 kommer til å bli mer av det samme. Vi kommer til å se mye volatilitet på boliglånsrentene. Vi har allerede sett det komme opp litt i forhold til der det var i januar, og jeg tror med den volatiliteten, folk kommer ikke til å hoppe tilbake inn i boligmarkedet så entusiastisk som de kan i andre halvdel av 2023, avhengig av om hva som skjer med inflasjon og resesjoner.
Så jeg tror fortsatt det mest sannsynlige scenariet er at boligprisene faller i 2023, men ikke krasjer, men det er bare min mening. Etter hvert som ting utvikler seg, ser vi nye data komme ut hver eneste dag. Og etter hvert som ting utvikler seg, kommer jeg til å fortsette å dele med deg hva som skjer slik at du kan ta avgjørelser selv, og jeg vil dele min mening. Forhåpentligvis har jeg rett, mange ganger tar jeg feil. Men målet mitt med denne typen episoder og å dele denne informasjonen er å hjelpe deg med å forstå de forskjellige scenariene som kan skje. Du tror kanskje scenario én er mest sannsynlig, eller scenario tre er mest sannsynlig, eller hva det nå er. Mitt håp er at du kan hjelpe deg med å forstå noe av det makroøkonomiske, noen av atferdselementene i hva som skjer i boligmarkedet og økonomien akkurat nå, slik at du kan ta dine egne informerte beslutninger.
Med det skal jeg komme meg ut herfra. Tusen takk for at du lyttet. Hvis du har tilbakemeldinger eller spørsmål om showet, kan du alltid slå meg på Instagram der jeg er @TheDataDeli. Vi sees neste gang for den siste episoden av På markedet.
On the Market er laget av meg, Dave Meyer og Kailyn Bennett. Produsert av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza og Onyx Media, undersøkt av Puja Gendal, og en stor takk til hele BiggerPockets-teamet.
Innholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.