De gullalderen for kontantstrøminvestering i eiendom kan være over slik vi kjenner det. I løpet av det siste og et halvt tiåret har utleiere blitt vant til å kjøpe standardboliger som skapte et drap i kontantstrømmen. Kombiner det med økende boligpriser eksponentielt, og alle som har kjøpt en eiendom de siste ti årene ser ut som et investeringsorakel. Men nå begynner tidevannet å snu, og nybegynnere av eiendomsinvestorer er det sliter med å finne et hvilket som helst hus i nesten alle markeder som kan strømme. Så hva skjedde, og hvorfor har landets kontantstrømmer plutselig forsvunnet?
Velkommen tilbake til en annen Å se Greene, hvor din "ikke bare gå for kontantstrøm"-verten, David Greene, er tilbake for å slippe litt eiendomskunnskap for ALLE investornivåer. I denne episoden kommer vi inn på hvorfor det er så utfordrende å finne eiendomsavtaler med kontantstrøm i 2023, når du skal investere i en verdistigning vs. kontantstrøm markedet, og om det skal eller ikke selge en eiendom som ikke er lønnsom. Så bytter vi gir og trykker på hvordan veterinærer en privat långiver du møtte på nettet og om en ut-av-statlig utleie rehab-prosjekt er for risikabelt for en helt ny eiendomsinvestor.
Vil du stille et spørsmål til David? I så fall, send inn spørsmålet ditt her så David kan svare på det i neste episode av Seeing Greene. Hopp på BiggerPockets-fora og spør andre investorer om deres vurdering, eller Følg David på Instagram for å se når han går live, slik at du kan hoppe på en live Q&A og få spørsmålet ditt besvart på stedet!
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 741.
Grunnen til at du føler deg dårlig er kanskje ego. Du ser på andre investorer som tjener penger. Du ser på balansen din hver måned og du sier: "Vel, jeg taper penger. Jeg gjør det feil." Kanskje ikke. Kanskje er det slik eiendom alltid har fungert over tid. Det var folk som var villige til å tape på kort sikt for å tjene penger på lang sikt som fungerte. Nå håper jeg at det ikke forblir slik, men jeg forbereder meg på en realitet der gullalderen hvor du bare bobber etter epler, du bare putter munnen inn og du kom ut og du håper eplet ditt er større enn de andre eplene, men du fikk alltid et eple, det kan være over.
Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene her i dag med en Seeing Greene-episode hvis du ikke la merke til det i tittelen. Hvis du ikke har hørt en av disse før, er du ute etter en godbit. På disse showene tar vi spørsmål direkte fra publikumsbasen vår. Det stemmer, du. Jeg tar for meg kampene du har hatt, spørsmål du har om eiendom, klarhet som du kanskje trenger. Eller når du har flere alternativer, hvilken ville være best? Jeg elsker å gjøre disse showene, og jeg elsker dere enda mer for å gjøre det mulig fordi dere stiller gode spørsmål, som fører til flotte show.
Dagens show er fantastisk. Vi kommer inn på hva personen kan gjøre galt hvis eiendommen deres ikke er kontantstrøm akkurat nå. Dette er et flott tema som vi kommer inn på om måter du kan nærme deg eiendomsinvestering på, samt en liten justering som vil gjøre eiendommen til kontantstrøm og hvordan de kan utføre den. Bør jeg ta på meg en rehabilitering utenfor staten på min første avtale? Ting du bør være oppmerksom på hvis du skal investere utenfor staten. Jeg gjør mye av det selv i tillegg til oppussingsting, som jeg også gjør mye av. Og hva du gjør når du ikke finner kontantstrøm i markedet ditt. Er det for sent å investere i eiendom? Skal vi slutte å høre på BiggerPockets og i stedet begynne å kjøpe NFT-er igjen, krypto, investere i tulipaner, kjøpe Beanie Babies, kanskje Pogs, hvis dere husker det. Er det fremtiden? Bør vi kjøpe en haug med det og vente å se om det kommer tilbake eller er eiendom fortsatt et godt alternativ? Alt det og mer i dagens Seeing Greene.
Også, jeg vil bare minne dere på at jeg glemte å slå på lyset igjen. Jeg er veldig flink til å gjøre det, så så snart dette lille segmentet slutter, kommer du til å se lyset bli blått. Ikke bli forvirret. Det er fortsatt Seeing Greene. Det blir bare grønnblått. Hva er fargene når du blander grønt og blått? Er det turkis kanskje? Ser turkis de første 15 minuttene og så går det tilbake til å være grønt. Dette er bare jeg som er glemsom, folkens. Det er ikke lett å være Greene.
Greit, dagens Quick Dip brakt til deg av Batman er at vi har et nytt show som kommer på BiggerPockets YouTube-kanal hvor jeg kommer til å være en hyppig bidragsyter. Jeg skal vise folk hvordan de kan tjene mer penger i deres nåværende jobb. Dette er noe jeg brenner for, jeg er veldig, veldig opptatt av. Ikke slutt med noe du ikke er god på, og prøv bare å finne en ny ting du tror du kommer til å bli bedre på uten å anstrenge deg for det første. Du må etterstrebe fortreffelighet uansett hva du gjør. Så hvis du ønsker å bli omtalt på det programmet eller dette, gå til biggerpockets.com/david. Skriv ut spørsmålet ditt og sjekk jobbboksen hvis du vil være på YouTube-kanalen. Greit folkens, det er nok av meg. La oss komme inn på vårt første spørsmål.
Kallenavn:
Hei, David. Mitt navn er Nick Gutzman. Jeg er 19 år gammel og en annen ved Colorado Mesa University i Grand Junction. Jeg ønsker å kjøpe en enebolig i nærheten av skolen min for ideelt sett å leie ut elevene. Jeg har vært konsekvent med å bruke Zillow og BPs verktøy, men det ser ikke ut til å finne en avtale med gjeldende priser og forsyninger i byen min. Jeg sliter med å ta det neste handlingsrettede skrittet. Mitt primære spørsmål er hva er noen verktøy eller strategier du kan anbefale for å finne en avtale, og hva er noen kreative måter jeg kan finansiere en avtale på? Långiveren jeg sannsynligvis ville gå gjennom fortalte meg at jeg kunne forvente en rente på 7.5 % fra ham. Med det nummeret sliter jeg med å finne noe som passer og fungerer for situasjonen min. Tusen takk for alt du og BP gjør. Ha en flott dag.
David:
Ok, Nick, tusen takk for videoen. Dette er et vanlig problem mange mennesker har, så ikke bli motløs. Dette er bare tilstanden til markedet vi er i akkurat nå.
Nå er de gode nyhetene grunnen til at det er så vanskelig å finne avtaler, fordi eiendom fortsatt er konkurransedyktig og verdifull, og folk ønsker å eie disse eiendelene. Et par ting vi kan komme inn på, 7.5 % er sannsynligvis en... Det er en standardsats, det er der folk flest er. Hvis du jobber med utlåneren og det er det han forteller, er det sannsynligvis det du kommer til å få. Hvis du prøver å finne en kreativ måte å finansiere avtalen på, betyr det bare at du må finne pengene fra et annet sted.
Det er ikke mange som har hundretusenvis av dollar liggende som vil være komfortable med å låne det til deg for mindre enn 7.5 %, noe som betyr at du sannsynligvis bare kommer til å få det fra eieren, noe som betyr at du sannsynligvis trenger en form for eierfinansiering, noe som betyr at du enten må betale for mye for eiendommen for å gjøre det verdt det for dem å gi deg den bedre prisen du ønsker, eller du må finne en bekymret motivert selger , som kommer til å være mye arbeid, og ærlig talt, kommer til å være veldig vanskelig for deg å gjøre mens du går på skolen. Ingen av disse høres super tiltalende ut for situasjonen du er i.
Rådet jeg skal gi deg er at i stedet for å se etter en avtale, vil jeg at du skal se etter en avtale. Hvis du har vanskelig for å få tallene til å fungere på en eiendom som du skal leie ut rommene til andre studenter, kan det hende du analyserer feil avtale. Så her er hva jeg vil at du skal gjøre. Vi kommer til å jobbe bakover fra dette. La oss si at med den renten du får i prisklassen du ser på, la oss si at du kommer opp med et boliglån på 4,000 dollar i måneden, noe som betyr at du må tjene mer enn 4,000 dollar i måneden fra utleie. Hvis du kan få si $800 per rom og du kan få et hus med fem soverom, blir det nå $4,500. Det kan være nok til å være mer enn $4,000 boliglån. Vi antar at skatter og forsikring er inkludert i dette tallet på $4,000 XNUMX. Noe som betyr at målet ditt er å finne en eiendom som har fem eller flere rom.
Finner du en eiendom som har fem soverom, men som har en stue og et allrom og du kan gjøre om stuen til to rom til? Finner du en eiendom som har fire bad og som har nok kvadratmeter til at du kan legge til ting? Jeg ville satt søkeparametrene mine til å bare vise meg ting som har høye kvadratmeter. I tillegg til det, vil jeg se på eiendommer som har flere kvadratmeter enn det som annonseres. Så en av tingene jeg gjør når jeg ser på hus er i stedet for å klikke på pilen til høyre og se på alle bildene som agenten har lastet opp, går jeg bakover. Jeg klikker på pilen til venstre og ser først på baksiden av huset.
Grunnen til at jeg gjør det er at hvis det er utillatte kvadratmeter som er stygge som megleren ikke vil vise på bilder, vil jeg se det. Jeg vil se innramming i kjelleren. Jeg vil se den delvis ferdige ADU. Jeg ønsker å se den ekstra garasjen på eiendommen som har strøm og VVS i seg. Mange mennesker legger badene inn i garasjene sine fordi når de er der ute og jobber med bilen sin, jobber med prosjektene sine, ønsker de å kunne stoppe og gå på do uten å gå i hovedhuset. Vel, når den først har rørleggerarbeid som det, kan du fullføre det badet og gjøre det finere og legge til en kjøkkenkrok i disse eiendommene for mye mindre penger enn når du må kjøre rørleggerarbeid og drenering helt inn i den eiendelen. Så du må se etter eiendommer som dette som andre mangler.
Når alt dette er sagt, er det kanskje ikke nok fordi det ser ut som du ser i en by som ikke har mye inventar. Det er et problem. Hvis du er i en universitetsby og det ikke er mange oppføringer som kommer på markedet akkurat nå, kommer dette til å bli tøft. Noe av det er fordi selgere ikke setter hjemmene sine på markedet fordi de venter på at prisene skal komme opp igjen. Selgere har sett: "Vel, prisene er nede, folk solgte for mer før. Jeg vil ikke selge huset mitt for mindre penger.» Det tar lang tid før de kommer til et punkt hvor de bare godtar at dette er hva en eiendom er verdt, og det frustrerer kjøpere. Så du kan se i en annen by og se etter å oppnå det samme. En annen høyskoleby som har mer inventar, det er en metode du kan ta. Eller du kan bruke noen av de kreative metodene som å kjøre for dollar, hoppe over sporing. Du kan se på nabolag og finne eiendommene som er oppført som flere kvadratmeter. Mye av det er offentlige data.
Så hvis du kunne finne ut et system for å finne husene som er minst 3,000 kvadratfot, vet du at de sannsynligvis vil ha flere soverom og bad, du kan gå og banke på dørene deres, du kan ringe dem, du kan sende dem bokstavene. Du kan prøve å finne en eier som er villig til å selge, men igjen, dette er ikke en stor avkastning på tiden din. Oddsen for å finne huset du vil ha, og så har de også en selger som er villig til å selge, og de kommer også til å gjøre det til den prisen du ønsker, er veldig vanskelig. Jeg vet at mange betaler penger for å ta disse kursene, og dette er veldig populært akkurat nå fordi avtaler er vanskelige å finne, så vi prøver å bruke kreative metoder.
Det ingen forteller deg er at det i bunn og grunn er som å jobbe en fulltidsjobb. Etter all den tiden du måtte legge ned for å få dette til å skje, ville du ofte ha tjent mer penger hvis du bare hadde fått jobb og jobbet. Så det er ikke alltid den beste metoden. Det jeg vil si er ikke bli motløs. Du prøver å gjøre dette på en veldig vanskelig tid i markedet. Vi er inne i en fastlåsning. Selgere vil ikke senke prisene fordi de ikke er desperate ennå. Kjøpere vil ikke eller kan ikke betale de høyere prisene som selgere vil ha, og det er ikke nok varelager til å balansere dette, så bare bli med i kampen. Du vet aldri når den neste oppføringen dukker opp.
Det du vil forsikre deg om er at du ser det først. Så still inn filteret til å vise deg bare hus med minst 2,500, ideelt sett 3,000 kvadratmeter, har flere bad, og se deretter på alle husene som kommer ut og se om det er mer kvadratmeter i det huset enn hva oppføringen faktisk sier eller som kan gjøres om slik at du kanskje kan lage et hus med fem soverom til seks soverom, pluss at det har en garasje som kan gjøres om til to til tre soverom med kjøkkenkrok og bad. Hvis du kunne gjøre noe sånt, kan du finne en måte å få eiendommen til å fungere for det du ønsker å gjøre.
Greit. Vårt neste spørsmål kommer fra Josh Lewis i San Diego. Josh sier: «Jeg elsker alle bidragene dine til bp. Du er en solid støttespiller for oppdraget.» Vel, takk for det, Josh. "I en eller annen sammenheng eier jeg en eiendom i San Diego. Jeg har tilgang til en stor del av egenkapitalen, omtrent 350,000 450,000 til 300,000 250,000 avhengig av vurderingen, og jeg ønsker å bruke en HELOC i forbindelse med BRRRR-metoden for å skaffe min første utleieeiendom og kickstarte reisen min. Spørsmål, ser tilbake på karrieren din, hvis du ble gitt samme omstendighet, ville du finne det mer fordelaktig å gå etter en større og dyr eiendom som en $XNUMX XNUMX fixer øvre til BRRRR i det lukrative California-markedet? Eller ville du gå etter flere eiendommer, for eksempel i SEC-fotballmarkedet, som $XNUMX XNUMX eiendommer? For min omstendighet gir jeg mer verdi til kontantstrømmen, men jeg forstår at det er flere faktorer som spiller inn her med potensiell langdistansestyring, som jeg allerede har kjøpt både din BRRRR-bok og din langdistanseeiendomsinvestering. Takk for din tid og din tilbøyelighet til å utdanne."
Vel, Josh, takk for at du mestrer det engelske språket. Du sa både tilbøyelighet og trofaste samt omstendigheter i spørsmålene dine her. Veldig imponerende, min venn. Ok, la oss gå tilbake til det første du sa. Når du ser tilbake på karrieren din, "Hvis du ble gitt den samme omstendigheten, ville du finne det mer fordelaktig," et annet stort ord, "å gå etter en større og dyr eiendom eller flere mindre eiendommer?" Jeg ser ikke på antall eiendommer som måten å nærme seg dette spørsmålet på. Nå vil jeg si generelt at mindre er bedre, fordi jo flere eiendommer du har, jo vanskeligere er det å administrere dem. Jo dyrere de blir og jo flere ting går du glipp av.
Så jeg er generelt tilbøyelig til å kjøpe eiendom for en million dollar over to eiendommer på 500,000 500,000 dollar, men det er ikke alltid så enkelt. Jeg vil mer se på den totale mengden kapital jeg har distribuert, ok? Så hvis jeg skal kjøpe eiendom for en million dollar, enten det er over to $1 300,000 hus eller $XNUMX million hus eller tre $XNUMX XNUMX hus, er ikke antallet hus der jeg starter. Det jeg vil se på er verdien av eiendommene jeg kjøper. Hva er spillplanen her? Hva er stykket? Jeg tror folk gjør det bedre på lang sikt, og investerer i områder som både setter pris på og kontantstrøm, ok? Det er ofte innrammet som kontantstrøm eller verdsettelse, og det er ikke sant. Når du har gjort dette så lenge som jeg har gjort, begynner du å gjenkjenne mønstre. Og det du ser er områdene som verdsetter og verdsetter også i husleie. De to går nesten alltid hånd i hånd. Så kontantstrømmen vokser over tid, akkurat som verdien av eiendelen vokser over tid.
Når du kjøper i disse billigere markedene, husene på $150,000 XNUMX, er det ikke det at de ikke setter pris på det, det er at husleien heller ikke går opp. Og alle her som har kjøpt seg inn i nøkkelferdige eiendommer eier i Midtvesten, jeg får et halleluja amen ut av dem, og de sier alle nå: "Skulle ønske noen hadde fortalt meg dette," fordi antagelsen med eiendom er at husleiene kommer til å gå opp hvert år, men boliglånet ditt kommer til å forbli det samme. Det er det som gjør kjøp og hold så kraftig.
Men det skjer ikke i alle markeder. Noen av områdene som Detroit, Indiana, Midtvesten generelt, kan leieprisene gå opp, men det er veldig lite. Det kan være som 10, 15, 20 dollar i året noen ganger. Dette er problemet jeg har med mine billigere eiendommer. I motsetning til ting jeg kjøpte i høyere voksende områder som var dyrere, får du store leiehopp noen ganger. Eiendommene mine i California økte med $200, $300 i året i leie. Så det kan gå fra 1,500 til 1,800 til 2,100 til 2,500 over en fireårsperiode. Og når du kjøpte den og det var fornuftig når du først fikk den til 1,500, er den veldig fin på 2,500. Det er strategien jeg vil ta.
Nå, dette fungerer ikke hvis du må gå inn i det og du trenger kontantstrømmen med en gang, og det er derfor jeg forteller folk hele tiden, eiendom er en dårlig ting å investere i hvis du trenger penger nå. Dette er en ting hvor du hele tiden utsetter tilfredsstillelse. Dette er å putte 20 dollar i lommen på kåpen din og så finne det senere som: "Åh, kult, jeg glemte at jeg la dette her." Det er som en superladet sparekonto som kommer til å vokse over tid. Eiendom fungerer mye bedre når du gir det en lengre tidslinje for å vokse, som å plante et tre. Du kan ikke forvente frukt det første året du plantet treet. Hvis det er situasjonen du er i, må du gjøre noe annet. Du må plante en busk, eller du må dyrke en hage med blomster som kan høstes og selges, og det kommer til å bli mer arbeid. Det er ikke som å plante et tre som bare utsetter passiv inntekt hele tiden. Passiv inntekt tar tid å utvikle.
Så det første jeg vil fortelle deg når du ser på hva du bør gjøre her, er å investere i et område som sannsynligvis vil vokse, ok? Når jeg snakker om måter å tjene penger på eiendom, er det i utgangspunktet 10 måter å tjene penger på eiendom som jeg har konkludert med, og fem av dem har med egenkapital å gjøre, ok? Den første som jeg nettopp beskrev er det jeg kaller markedsvekst. Dette er å velge et marked som er mer sannsynlig å sette pris på enn andre markeder. Det er ikke spekulasjoner, det er ikke gjetting. Det er å bruke utdanning og fakta for å ta en utdannet beslutning.
Det neste er det jeg kaller naturlig egenkapital. Dette er bare inflasjon kombinert med nedbetaling av lånet. Det kommer til å skje uansett hva du kjøper, men timing av markedet kan hjelpe. Når du kjøper deg inn i markeder hvor du er mer sannsynlig å se inflasjonspress, er det mer sannsynlig at du tjener penger på eiendom. Så når jeg ser at inflasjonen øker, legger jeg mer tid og mer penger på eiendom kontra mine virksomheter. Hvis jeg ser at inflasjonen avtar, ville jeg vært mindre tilbøyelig til å bli gal av å kjøpe eiendom, og jeg ville være mer tilbøyelig til å sette penger i bedrifter eller andre anstrengelser. Når jeg sier legg penger, mener jeg å legge tid og energi i dem.
En annen måte du kan bygge egenkapital på i eiendom er å kjøpe det jeg kaller å kjøpe egenkapital, og dette er bare å få en god avtale. Dette er å kjøpe mindre enn markedsverdi. Så hvis du går etter en million dollar eiendel og du kan få den for $825,000 175,000, har du nettopp kjøpt $XNUMX XNUMX i egenkapital. Så selve avtalen spiller en rolle i dette. Og så er den fjerde måten jeg snakker om å skape egenkapital på å tvinge frem egenkapital. Dette vil være noe som en verdiøkning. Du går inn der og du skal kosmetisk forbedre den, eller du kommer til å legge til kvadratmeter til den. Du kommer til å gjøre noe for å gjøre eiendommen verdt mer.
Nå ser jeg ikke etter avtaler som har ett av disse elementene, selv om jeg kan kjøpe en avtale som har et av disse elementene hvis det har mye av det, hvis jeg kan tilføre massevis av verdi, hvis det er en superhet marked. Kanskje jeg kjøper meg inn i et veldig varmt marked, jeg kjøper en nøkkelferdig eiendom fordi jeg tror at markedsveksten kommer til å kompensere for mangelen på verdiøkning fordi det ikke er noe å legge til, ikke sant? Eller kanskje motsatt. Jeg vil gå inn i et marked som jeg ikke tror kommer til å vokse veldig mye, og jeg får ikke engang mye på det, men jeg ser at det er så mye verdi jeg kan tilføre eiendommen som gjør det verdt det. Men generelt ser jeg etter litt av alle fire. Jeg kan ikke huske hva den femte er på toppen av hodet mitt. Jeg må kanskje tenke på det.
Men det er slik jeg vil at du skal tenke. "Hvordan kan jeg tilføre verdi til disse eiendommene som kommer til å bygge meg egenkapital hvis jeg ikke trenger kontantstrømmen med en gang?" Nå, dette betyr ikke at kontantstrømmen ikke spiller noen rolle. Det dette sier er å fokusere på egenkapitalen din og deretter konvertere den til kontantstrøm. Mye lettere å bygge en halv million dollar i egenkapital og deretter investere det for kontantstrøm enn det er å prøve å spare 500,000 40 dollar og investere det for kontantstrøm. Det kan ta deg 500,000 år å spare $2009 2013. Det er mye penger. Du kan bygge det over tre til fem år hvis du bruker metodene som jeg nettopp beskrev når det gjelder å skape egenkapital og deretter forbedre egenkapitalen selv. Så det første jeg ville gjort er at jeg ville ha gått inn i markeder som California. Og jeg kjøpte den på en flott tid. Det var bare dumt flaks. Jeg fikk mye naturlig egenkapital fordi jeg begynte å kjøpe i XNUMX til og med XNUMX, og så gjorde vi kvantitative lettelser, og boom, markedet skjøt av.
Og så kjøpte jeg den på et flott marked. California gikk opp mer enn andre markeder. Jeg kjøpte også godt. Jeg kjøpte dem under markedsverdi, og så kom jeg inn med litt egenkapital. Det jeg ikke gjorde i California var at jeg ikke tvang til egenkapital. Jeg kjøpte ikke eiendommer og deretter fikset dem fordi jeg ikke forsto eiendom så godt. Jeg forsto ikke konstruksjon, jeg visste ikke hvordan jeg skulle se på en eiendom og se en visjon for den som det jeg kan gjøre akkurat nå. Så det er én ting jeg ville endret, er at hvis jeg gikk inn i det der du er med øynene mine nå, ville jeg sett på de fire tingene og sett hvordan hver fire av disse fungerer. Dette er det vi kaller Greene-brillene. Når du ser på eiendom fra mine øyne, ser du etter de fire tingene.
Jeg liker ikke de mange husene i ett marked fordi det gir en illusjon av sikkerhet, som: "Vel, jeg har spredt det over tre hus." Det er bare ofte du kjøper tre problemer i stedet for en god deal, ikke sant? Du hører ikke om noen investorer, i hvert fall i hele min karriere, som har tjent mye penger på å kjøpe billig eiendom og få mye av det. Det fungerer ikke. Det er som å gå på loppemarked, ja, du kan kjøpe mye av, ikke Nike, men sykkel. Du kan kjøpe mange Bikey-sko fordi de er billige, men de faller fra hverandre veldig raskt og de gir deg blemmer og du skulle ønske du aldri kjøpte dem og så vil du aldri bruke dem og så prøver du å bli kvitt dem så fort du kan, og neste suger kommer inn og de kjøper disse.
Det du hører om når det kommer til kjøp av eiendom er de tre reglene, er beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det er en grunn til at alle de salte whiteheadene sier det samme. De kjøpte riktig sted. Du ser Warren Buffet gi de samme rådene når det gjelder aksjer. Han er ikke ute etter å få århundrets avtale. Han er ute etter å kjøpe de beste selskapene, som vil tilsvare beliggenhet i eiendom, og han ønsker å kjøpe flere når markedet er nede, noe som vil tilsvare naturlig verdistigning eller inflasjon og nedbetaling av lån i vår verden. Han bruker de samme prinsippene som jeg snakker om nå, men han bruker det på aksjemarkedet.
Vel, i eiendomsmarkedet er det slik det fungerer. Du snakker om kontantstrøm, selvfølgelig vil du ha det, selvfølgelig skal du ha det. Det burde vi alle ønske. Det jeg vil gi deg råd er at du ikke trenger det før du blir pensjonist. Du trenger ikke kontantstrøm før du bare ikke kan jobbe lenger eller du ikke vil jobbe lenger. Så hvis du kan utsette det, hvis du kan la eiendommen bygge egenkapital for deg, og la oss si at du kjøper en million dollar eiendom for 825,000 1.2, går det opp til 825,000 eller kanskje to eiendommer som er verdt en million som du betaler totalt 1.2 1031 og de går opp til 2 og deretter markedets slags boder og du selger dem i 1.67 til et nytt opprettingsprosjekt, du går med eiendommer verdt 2.4 millioner dollar og får dem begge for XNUMX og så går de opp til XNUMX, du skaper faktisk egenkapital ved hver eneste rotasjon av denne snøballen som går ned en bakke.
Og så når du har den egenkapitalen, så invester den i kontantstrømmen og gjenopplev scenarioet ditt og bestem deg, "Vil jeg fortsette å investere? Vil jeg slappe av? Vil jeg slutte i jobben min? Hva er mitt neste steg?" Vi har mange flere alternativer hvis du tar veien som jeg gir deg nå, som folk flest ikke ser. Jeg ser på det litt annerledes, og det er grunnen til at dere er her for Seeing Greene-episoden.
Og jeg minnet meg selv på at jeg holder på med en Seeing Greene-episode, så nå er lyset grønt bak meg. Jeg sverger på at folk som meg gjør de dummeste tingene fremfor de dummeste tingene, som om jeg kan gi et strålende svar på et spørsmål og folk er som «Mind blown», men jeg kan ikke huske å bli lysegrønn før jeg tar opp. Dette er veldig vanlig for meg. Jeg må legge nøklene og lommeboken i telefonen på samme sted, for hvis jeg ikke gjør det, forlater jeg huset uten en av dem. Jeg er forferdelig for det. Så hvis du noen gang gjør feil, hvis du noen gang gjør fraværende ting, hvis du noen gang slår deg selv opp for å gjøre noe du tror du ikke burde, legg igjen en kommentar. Fortell meg hva er de tingene du gjør som ingen vet eller får deg til å føle deg så dum at du kan dele med oss andre? Og la oss se om andre mennesker gjør de samme feilene.
Jeg vet at jeg vil få en kommentar fra noen som sier: "Hvordan skal jeg vite at dette er en Seeing Greene-episode hvis lyset er blått bak hodet til David?" Vi får dem av og til når jeg glemmer å gjøre dette, selv om tittelen vil si Seeing Greene, og jeg starter show-off med å si det Seeing Greene. Det er alltid noen som sier: "Jeg er forvirret. Er det Seeing Greene eller Seeing Blue?" Hva gjør jeg med dette lyset?
Greit, vårt neste spørsmål er en video fra Justin Pack i New York.
Justin:
Hei David, tusen takk for at du laget denne podcasten. Nyt virkelig det faktum at dere alle tar dere tid til å svare på spørsmålene våre og hjelpe oss nybegynnere. Så dere snakker alltid om hvordan hushacking er en flott strategi for å komme i gang. Vel, jeg har oppnådd trinn én og fått et hushack. Jeg var i stand til å bo veldig billig, og leide huset mitt ved rommene. Det er en enkeltfamilie i Dallas som jeg kjøpte i 2019. Jeg har nå leid ut alle rommene og flyttet ut av huset. Problemet er at eiendommen ikke er lønnsom, og taper litt over $200 i måneden i utgifter etter at alt er gjort rede for, men jeg har fortsatt ikke gått over til å ikke betale for verktøy, internett og de andre tingene der. Så jeg har nå nesten $100,000 XNUMX i egenkapital i eiendommen etter at pandemien dukket opp, og jeg ser etter måter å enten gjøre eiendommen mer lønnsom eller finne ut om jeg skal selge den på. La meg vite tankene dine. Takk skal du ha.
David:
Justin. Bra greier, mann. Dette er et flott spørsmål, og du gir meg en plattform for å bare tangere om eiendom på en måte som jeg sjelden kommer til. Så jeg setter pris på at du takker meg for å lage showet, men jeg vil takke deg og alle andre lyttere vi har for å stille gode spørsmål fordi vi ikke ville hatt dette showet uten det. Og stol på meg, mange mennesker er i din samme posisjon og sliter med din samme situasjon, så de kommer til å elske å høre dette.
Greit, la oss bryte ned dette litt. Da jeg først begynte å investere, hadde jeg denne tanken. Det var som i 2007 og jeg prøvde å finne ut hva jeg kunne kjøpe, og jeg snakket med agenter og sa: "Ja, jeg vil ha en eiendom som kommer til å tjene mer penger enn det koster å eie den." Og de lo av meg som: «Eiendom fungerer ikke slik. Du kjøper ikke en eiendom som tjener mer penger hver måned enn hva den koster, i hvert fall ikke når du først kjøper den.» Dette var i høyden av markedet som eksploderte, og så selvfølgelig kom ingenting til å gå i kontantstrøm på den tiden. Og jeg trakk ikke avtrekkeren. Jeg er glad, for mens jeg ventet fikk jeg en bedre mulighet.
Men jeg skjønte noe i det øyeblikket. På en måte hadde de rett. Eiendom flyter bare kontantstrømmer hvis du får en utrolig avtale eller du kjøper deg inn på et utrolig tidspunkt eller det ikke er nok konkurranse om eiendelene at du har en utrolig mulighet, eller du venter. Greit? Nå vet jeg at dette kommer til å høres ut som blasfemisk eiendom for kontantstrøminvestorene der ute, så bare hør meg. Når du ser på andre land, Australia, Europa, Sør-Amerika, strømmer ikke eiendommen deres når du kjøper den.
Dette er sprøtt. Dette er et slags amerikansk fenomen. Ingen som kjøper i Toronto får kontantstrøm. Svært få mennesker som investerer i de fleste kanadiske områder får kontantstrøm. Faktisk er de eneste områdene som vanligvis gjør kontantstrøm historisk til enhver tid, områdene hvor ledelse er en byrde. Du må faktisk gjøre det som en jobb å administrere eiendommen og administrere leietakerne. Det er ikke passiv inntekt. Vi har blitt vant til dette fordi vi kom ut av en så stor krasj i økonomien og eiendommen vår at ingen ønsket å eie disse eiendelene og ingen ønsket å kjøpe. Så vi endte opp med langt flere leietakere. Og så paret vi også at med en økonomisk boom etter krakket der alle tjener mer penger, gikk lønningene opp. Verdien av disse eiendelene var på vei opp. Inflasjonen løp løpsk. Vi hadde denne perfekte blandingen av at du kunne kjøpe eiendom til utrolig lave priser, og så steg økonomien etter det. Du har det beste fra to verdener. Resultatet var at kontantstrøm ble normen.
Og så som investorer ville vi bare se gjennom Zillow og se på hvert hus og si: "Hva har den beste kontantstrømmen?" Og det var kjempebra. Jeg hoppet i med begge føttene, ikke sant? Jeg jobbet hundre timer i uken som politimann, og sparte så mye penger jeg kunne fordi jeg følte meg som Super Mario når han rører ved blomsten og han er uovervinnelig og alt jeg rørte dør, det var det jeg gjorde. Jeg tenker: "Dude, jeg går på en død sprint og jeg kjøper så mye av denne eiendommen jeg kan." Prisene var lave, eiendomsverdiene var lave, alt kontant strømmet. Jeg kunne kjøpe i de beste markedene og jeg kunne kontantstrømme, og jeg fikk takknemlighet. Jeg tenkte: «Alt var bra», og det hele stoppet opp når vi begynte å øke prisene, og nå er vi alle frustrerte. "Jeg kan ikke gjøre det kontantstrøm. jeg gjør noe galt. jeg roter til. Jeg er dårlig på dette. Kanskje jeg burde gå og gjøre noe annet." Nei, dette er egentlig normalt.
Ingenting i Australia går til kontantstrøm. Ingenting i Canada går til kontantstrøm. Ingenting i Europa kontantstrømmer. Faktisk, hvis du drar til andre deler av verden, får du ikke FHA-lån. Du legger ikke 3.5 % ned på en eiendel. Faktisk gir ingen lån i 30 år til en fast rente på 3 % eller 4 %. Ingen gir lån til 30 års fast rente noe sted. Du ville ikke gjort det. Du ville ikke låne dine egne penger for 4% i 30 år fast. Det skjer bare fordi vår regjering sponser disse lånene. Vi har laget et helt system for å holde rentene lave, og jeg skal ikke gå inn på det akkurat nå, men det er derfor jeg startet The One Brokerage fordi jeg var fascinert av hvordan utlån fungerte, og jeg ønsket å lære mer om det og kunne hjelpe folk med å kjøpe eiendom fra långivere som de kan stole på. Men jeg innså: "Herregud, dette er galskap."
Hvis du drar til Egypt, kommer de til å be deg om å sette ned 50 %, og det kommer til å bli en ballongbetaling om to til tre år, ok? Det er nesten som et byggelån. Mange mennesker i andre land betaler kontant for husene sine, og det er grunnen til at hus går i arv fra generasjon til generasjon. Du kan ikke kjøpe det. Greit? Så det er litt av bakgrunnen for hvor vanskelig det er å investere i eiendom andre steder.
Dette er hva jeg lærte i 2007. Selv om jeg betalte latterlig høye priser for den eiendommen og jeg tapte penger hver måned, når du ser på at husleien stiger over tid, at boliglånet ditt forblir det samme over tid, og at prinsippet betales ned på gjeld over tid, jeg la det inn i en graf i utgangspunktet og jeg så at det var et break even-punkt på omtrent syv år hvor jeg ville tape penger hvert år og etter syv år ville jeg begynne å tjene penger. Og så sa jeg: «Ok, vel, hvor mye penger vil jeg ha tapt i løpet av syv år? Og nå som jeg tjener penger, hvor lenge må jeg vente før jeg får betalt tilbake for pengene jeg tapte?» Og etter omtrent ni år la jeg merke til: "Ok, nå har jeg brutt selv fra kontantstrømmen." Dette er før du får nedbetalt lånet. Dette er før du får noen form for takknemlighet. Dette er kun på grunn av at leieprisene går opp.
Og jeg innså: "Vel, hvis jeg skal eie denne eiendelen i 30 år, 40 år, 50 år, og jeg bare må vente ni år før jeg går i balanse, er det ikke verdens undergang, spesielt hvis leietaker betaler boliglånet for meg. Så da jeg så på det i et 30-årsperspektiv og jeg kjørte tallene, så jeg: "Det er ingenting som kommer i nærheten av dette. Jeg må bare klare å tape penger i ni år, og så er jeg gull.» Nå, vær så snill å slutte å skrike. Ikke kjefte på telefonen din. Ikke kjefte på datamaskinen din. Jeg vet hva du tenker, for eksempel "Gjør aldri det." Jeg sier ikke at dere skal gå og gjøre det. Jeg sier at det er fornuftig å gjøre det hvis du tar en langsiktig tilnærming. Når vi tar en kortsiktig tilnærming, når vi sier: «Jeg vil slutte i jobben min akkurat nå, må jeg finne en duplex slik at jeg kan gjøre det. Jeg trenger penger akkurat nå. Jeg vil kjøpe en Tesla akkurat nå. Jeg trenger umiddelbar tilfredsstillelse,” fast eiendom blir veldig frustrerende.
Jeg har knapt noen avtaler som har tjent meg massevis av penger rett utenfor porten, men jeg har null avtaler som ikke tjener meg penger etter at jeg har eid dem en stund. Og jeg lærte at forsinket tilfredsstillelse egentlig er hemmeligheten bak formuebygging så vel som eiendomsinvesteringer. Tilbudene jeg kjøpte, jeg har en i toppen av hodet akkurat nå, ok? Det er denne 8,000 kvadratmeter store hytta jeg kjøpte i Smokey Mountains. Det var eid av en leder i enten Coca-Cola eller Pepsi, jeg blander dem sammen, men han var ansvarlig for å utvikle det ekstra verdifulle måltidet på gatekjøkkenrestauranter. Så han fikk dem til å selge mer brus fordi en brus fulgte med hvert eneste måltid når de spiste de ekstra verdifulle måltidene.
Han bygde dette utrolig enorme, fantastiske stedet, ok? Jeg kjøpte den og den tjener meg penger. Det går bra fordi det kan sove mellom 30 og 40 personer. Det er veldig unikt. Jeg har en tendens til å kjøpe eiendom som ikke bare faller inn i et kakemønster, og det er derfor. Men når du ser på hvor mye jeg kan kreve per natt på den eiendommen, kan noen av de andre hyttene mine gå for 200, $300 per natt. Det er som de billige greiene, ok? Så hvis jeg får en økning på 10 % på det i løpet av et år, noe som ville vært veldig bra, går jeg opp 20 til 30 dollar per natt. Men på disse dyre stedene som jeg kanskje kan kreve 1,500 per natt, er en økning på 10 % 150 dollar per natt.
Multipliser nå $20 per natt ganger uansett hvor mange, 200 dager i året, eller 150 ganger 200 dager i året, og neste år får jeg en 10% økning hypotetisk på de 1,500, som nå ble 150 til det, så Jeg får en økning på 10% på 1,650. Ok, nå øker husleiene mine $165 per natt. Det begynner å øke eksponentielt fordi jeg kjøpte dyrere eiendom i markeder som ikke umiddelbart tok... Det ga meg ikke massevis av kontantstrøm umiddelbart, men det vil vokse til å tjene mye mer kontantstrøm.
Dette prinsippet er det jeg ønsket å fremheve. Nå vil jeg bringe dette tilbake til ditt spesifikke scenario, min mann. Du taper penger akkurat nå, men du har fått hundre tusen dollar i egenkapital så du har ikke tapt penger, ok? Du må gå gjennom mange måneder med å tape $200 i måneden før du faktisk går i balanse med $100,000 200 i egenkapital du har. Så spørsmålet er ikke, "må jeg selge denne tingen umiddelbart og ikke miste 200 i måneden?" med mindre økonomien din er i en posisjon som du ikke kan ta det slaget. Hvis du lever lønnsslipp til lønnsslipp, er $XNUMX i måneden ødeleggende.
Hvis du ikke finner en dag med overtid eller en sidejobb... Jeg mener, jeg kjenner servitører som tjener 200 dollar per natt på et skift på en restaurant, ok? Og hvis du sa til meg, "David, du må jobbe en gang i uken." Nei, en gang i måneden på en restaurant for ikke å tape penger på denne eiendomsavtalen. Du kommer til å tape 200 dollar i måneden på avtalen, men du kommer til å tjene 200 dollar i måneden på restauranten. Ville du vært villig til å jobbe en gang i måneden i de neste 30 årene for å få en eiendom helt betalt og verdsatt? Faktisk trenger det ikke engang være i 30 år, for på et tidspunkt kommer husleiene til å ta igjen. Det er en no-brainer ja, gjør det. Greit?
Grunnen til at du føler deg dårlig er kanskje ego. Du ser på andre investorer som tjener penger. Du ser på balansen din hver måned og du sier: "Vel, jeg taper penger. Jeg gjør det feil." Kanskje ikke. Kanskje er det slik eiendom alltid har fungert over tid. Det var folk som var villige til å tape på kort sikt for å tjene penger på lang sikt som fungerte.
Nå håper jeg at det ikke forblir slik, men jeg forbereder meg på en realitet der gullalderen hvor du bare bobber etter epler, du bare putter munnen inn og du kom ut og du håper eplet ditt er større enn de andre eplene, men du fikk alltid et eple, det kan være over. Jeg vet ikke. Jeg vet ikke, men jeg vet at vi holdt renten veldig lav i veldig lang tid. Og hvis du i det hele tatt ville ha et hus, måtte du betale for mye. Du kunne ikke få inspeksjoner. Du havnet i en budkrig, du var veldig ukomfortabel, du visste ikke hva du kom til å ende opp med, og det var risikabelt. Og jeg vet at det heller ikke var sunt, selv om du fikk kontantstrøm rett på gang.
Nå som vi lar rentene komme opp til mer tradisjonelt normale nivåer, skremmer vi alle og sier: "Dette er ikke hvordan eiendom fungerer." Det kan være at vi må akseptere at dette er den nye normalen. Og beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet blir viktig. Hvorfor? For det er der husleiene går opp. Når du kjøper på den beste beliggenheten eller du kjøper den beste eiendommen, går leieprisene opp overalt og du kommer deg raskere ut av det hullet. Du kommer raskere ut av hullet med å tape penger.
Nå, jeg sier ikke til noen her, gå og kjøp eiendommer som taper penger, ok? Hvis du kunne unngå det, unngå det. Jeg sier, Justin, at du kanskje ikke er i den verste situasjonen noensinne. Det kan være ditt ego eller du sammenligner deg selv med andres avtaler som får deg til å føle deg dårlig om dette. Greit? Dette er Dallas, Texas. Dette er et av de hotteste markedene i landet. Hvis jeg måtte velge et marked for å sette pengene mine inn i løpet av de neste 15, 20 årene, ville Dallas, Texas, vært blant mine topp tre. Det er et fantastisk marked. Du kommer til å fortsette å knuse det i både leievekst og kjøp av aksjevekst i Dallas. Det er et flott sted å parkere pengene dine. Det kommer til å vokse raskere enn hvis du fant et sted som hadde en positiv kontantstrøm på 200 dollar, men som bare var stillestående fra det tidspunktet og fremover. Jeg synes ikke dette er en dårlig investering.
Nå er det en tresengs, tre og et halvt bad, ok? Hva om du bare hadde en femsengs, tre og et halvt bad? Kan du selge denne eiendommen, flytte pengene til en annen eiendom i Dallas, Texas som hadde fem soverom? Det kan løse kontantstrømproblemet ditt med en gang, og du kommer til å få mer takknemlighet, ok? Du gjorde alt riktig. Du har nettopp kjøpt et hus som er litt for lite. Hvis du bare hadde to soverom til, kanskje til og med ett soverom til, ville du ikke hatt den negative kontantstrømmen. Så dette er et enkelt problem for deg å løse. Selg den, flytt egenkapitalen din til en annen avtale som har flere soverom. Boom, kontantstrømmen din er positiv. Hold det i det markedet på lang sikt, ikke sant? Du vil plante et tre i Dallas, bare rykke det opp, plante et annet tre også i Dallas.
Men selv om du ikke kan, av en eller annen grunn, hvis du ikke gjør det, betyr det ikke at du har gjort en dårlig avtale. Du kommer til å tjene mye penger på denne avtalen. Slipp forventningene om at eiendom er ment å være den magiske pillen som løser alle problemene dine på dag én. Du har det bra, mann. Og du lærte mye av avtalen, ok? Du bør doble ned på eiendomsinvesteringer. Du er personen som burde investere mer, kjøpe flere eiendommer, gjøre det bedre på alle. Bare gjør den lille justeringen. Når du løper forbi rommet, trenger du flere rom. Det er så enkelt, ikke sant? Hvis du skal selge biler, selg dyrere biler.
Noen ganger er det en liten liten ting vi kan justere som gjør en enorm forskjell i avkastningen vi får. For deg, i det øyeblikket jeg ser at du kjøpte et tre soverom, tre og et halvt bad, tror jeg bare at jeg skulle ønske at David Greene-teamet hadde representert ham fordi vi ikke ville ha latt deg kjøpe et hus med tre soverom. Vi ville ha sett etter et hus med fem soverom som også hadde muligheten til å ramme et annet soverom ut av et hi og gjøre det til seks soverom, og så ville du tjene en haug med penger.
Men jeg vil fortelle deg, kontantstrømmen på denne eiendommen vil blekne i forhold til pengene du tjener på å betale ned på lånet og la verdien øke over tid. Tusen takk for spørsmålet ditt. Dette var virkelig, veldig bra. Stå på Dallas. Leieprisene kommer til å fortsette å øke mens resten av landene ikke holder tritt fordi det er et flott sted å investere der mange mennesker flytter til. Send meg et nytt spørsmål hvis du ønsker å komme dypere inn i hva du kan gjøre for å selge den eiendommen, hva du trenger å snakke med agenten om, hvor du bør føre den opp og hvor du kan sette pengene inn i en ny eiendom.
Ok, alle sammen, takk for at du sendte inn disse spørsmålene. Jeg elsker det. Faktisk har jeg snakket mye lenger enn jeg vanligvis gjør om noen av disse fordi jeg er så oppgitt over disse spørsmålene. Og jeg vet at så mange av dere elsker eiendom akkurat som jeg gjør, og dere er frustrerte. Det er veldig vanskelig å finne et sted å legge pengene dine over lang tid. Du lyktes bare ved å komme over frykten for å investere, og vi sa: «Bare gjør det. Bare gjør det. Bare gjør det," og alle gjorde det bra. Det er ikke så mye bare å komme over frykten. Nå må du komme over frykten, og du må være villig til å ta et par klumper og du må se etter en avtale veldig hardt. Dette er en vanskeligere tid å investere enn noen jeg har sett. Samtidig er sannsynligvis potensialet større enn det noen gang har vært. Greit?
Jeg kjøpte mye eiendom nylig, og jeg vet at når prisene faller igjen, vil disse avtalene som var som meh, umiddelbart se fantastiske ut. Og over tid med inflasjon, vil jeg at en portefølje verdt 50 millioner dollar skal øke i motsetning til en portefølje verdt 15 millioner dollar øker med tiden. Greit. På denne delen av showet skal vi dele noen av kommentarene på YouTube, og jeg vil dele kommentarene dine. Så hvis du vil være så snill, gå til kommentarfeltet på BiggerPockets YouTube-side og fortell meg hva du synes om showet. Er det morsomt? Liker du det? Er du irritert over at jeg stadig glemmer å lyse grønt, eller bryter humoren faktisk opp showet? Gi meg beskjed.
Vår første kommentar kommer fra Susan Owen. "David Greene, takk for at denne episoden er min favoritt etter to års lytting." Dette kommer fra episode 723 som vi gjorde. "Jeg setter stor pris på rådene du ga veteranen i denne episoden." Vel, takk Susan og takk til alle veteranene som tjente landet vårt og tjente dine medamerikanere med det du gjorde. Respekt til deg.
Neste kommer fra Lexi York. "Jeg elsker hvor ekte han holder det!" Med et utropstegn. Det er ganske ekte. "For mange sosiale medier-påvirkere der ute som forkynner falske nyheter og villeder folk." Takk, Lexi. Det er ikke noe du noen gang kommer til å få fra meg. Da markedet eksploderte og inflasjonen ble tatt av, sa jeg til folk: «Du må kjøpe. Du må legge pengene dine et sted." Og nå som det har bremset opp, sier jeg til folk: "Ta deg god tid og velg en avtale, men vent. Gi deg selv en lang rullebane av denne eiendommen du kjøper. Ikke forvent at det skal fungere umiddelbart.» Hei, hvis vi kunne tatt ni måneder på å vokse en baby i livmoren og vi kan vente så lenge på gleden over å få et barn, kan du vente et par år før eiendommene dine kommer til å bli veldig høye.
Greit. Og fra OmarKansas1, "Ja! Så glad du hørte på Nate Bargatze sin podcast. Jeg likte deg før, men du hoppet opp mange nivåer i boken min, da du så ham i Vegas på lørdag.» Takk for det, OmarKansas. Jeg elsker Nate Bargatze. Han er en morsom komiker. Sjekk ut Netflix-seriene hans. Det var her vi fikk ideen om å lese kommentarer fordi jeg hørte på podcasten hans og lytterne sa de morsomste tingene og han ville prøve å lese det på programmet. Det var veldig morsomt. Det er derfor vi gjør dette her. Så takk for det.
Også, hvis du ser Nate på showet, be ham komme på vårt. Vi ønsker å få Nate med på BiggerPockets-podcasten og lære om historien hans. Hvis han investerer i eiendom, hva han investerer i, eller hvis han bare lager vitser for å leve og ikke har noen anelse om hva han skal gjøre med penger, kan du fortelle ham om BiggerPockets og se om han vil komme på showet vårt. Vi vil gjerne ha ham.
Greit, hvis du ikke visste det før vi gikk videre, er det et nytt YouTube-program jeg kommer til å være en del av, ok? Dette er på BiggerPockets YouTube-kanal. Vi kommer til å snakke om folk som ønsker å gjøre en karriere innen eiendom i motsetning til å bare bli en heltidsinvestor. Har du et spørsmål om hvordan du kan vokse i din nåværende jobb? Vil du jobbe i eiendom eller ønsker å maksimere inntektene dine? Vi lager et helt nytt YouTube-program som handler om å bruke W2-en din til å begynne å investere og øke formuen din. Bruk biggerpockets.com/david og velg jobbspørsmålet på skjemaet, ok? Så hvis du vil være med på dette showet, går du til biggerpockets.com/david. Du sender inn spørsmålet ditt, vi prøver å komme deg videre. Hvis du vil gå på det showet, går du til samme sted, biggerpockets.com/david og klikker bare på boksen som sier Job Question, så kan vi få spørsmålet ditt besvart på den andre podcasten.
Så dette er for folk som elsker eiendom, men de er ikke klare til å bare hoppe inn med begge føttene, si opp jobben og prøve å klare seg som grossist. Greit? Noen ganger er det en god ting å tjene mer penger på W2. Noen ganger er det en god ting å starte en bedrift. Og jeg antar at hvis du tenker på det, er det å bli grossist en form for å starte en bedrift. Det er ikke en form for bare å bli en eiendomsinvestor på heltid og leve av leieinntektene. Det er det jeg gjorde. Så hvis du elsker eiendom og du elsker å jobbe og du elsker å tjene penger og du elsker fortreffelighet, gå til BiggerPockets.com/david og la meg et spørsmål der.
Greit. Vårt neste videoklipp kommer fra Brian Lucy i Colorado.
Brian:
Spørsmålet mitt er, jeg har et par avtaler som er på kontrakten vår akkurat nå, og jeg vil spesifikt ha finansiering for en av dem, men jeg har prøvd å finne private långivere som jeg kan bruke som vil finansiere eiendommen. Jeg prøver å finne ut hvordan jeg vil gå frem for å undersøke folk jeg finner på Facebook. Jeg er en del av ganske mange grupper på Facebook, og jeg vil forsikre meg om at disse menneskene er legitime og ikke vil lure meg ut av pengene mine fordi jeg allerede har hatt den situasjonen en gang og det var mye penger . Så jeg lurer på hvordan du går frem for å undersøke private långivere for å finne ut om de er legitime långivere. Jeg har hatt en fyr som ba meg sende ham penger før stenging for å gjøre noe administrativt. Jeg setter pris på all hjelp du kan hjelpe meg med dette. Tusen takk, David. Elsker showet. Takk skal du ha.
David:
Greit, Brian, takk for det spørsmålet. Først og fremst, veldig leit å høre at du ble skannet av noen. Det foregår mye svindel. Det er folk med falske Instagram-kontoer som sier at de ikke er meg. Jeg er faktisk nervøs for dette fordi jeg tror folk vil sende lenker som ser ut som de kommer fra meg for å få folk til å registrere seg for ting jeg gjør, og det kommer ikke til å være meg. Så du må være super, super forsiktig med å sjekke steder før du sender penger.
En måte jeg har anbefalt folk å se etter er å be om et talememo fra meg hvis du tror det er meg som ber deg om noe, for eksempel «Hei, kan du sende meg en video? Kan du sende meg et talememo?" Du vet hvordan stemmen min høres ut, det ville være vanskeligere å gjenskape. Nå, så langt som hvordan dette skjedde med en privat långiver, bør det gjøres gjennom et tittelselskap. Ok, pengene skal gå til tittelselskapet, og de bør ikke gi ut noe av det før det er en deponering. Det er måten jeg ville unngå dette på, er at hvis du bare sender penger frem og tilbake mellom folk du ikke kjenner, er det ikke noe immunsystem der. Det er ingen beskyttelse for deg. Så jeg prøver å unngå det.
Men ærlig talt, jeg har aldri hatt problemer med å få noen til å rive meg av fordi jeg bare har lånt penger fra folk som enten jeg kjente eller som kjente meg. Jeg ber dem ikke om noe. Det er nei, "Send meg disse pengene mot et administrasjonsgebyr før jeg gir deg en haug av pengene mine." Det burde bare ikke skje, ok? Hvis det kommer til å være avsluttende kostnader fra denne private utlåneren, bør de gjøres gjennom et tittelselskap, og de bør finansiere sin del av pengene som de låner deg inn på deponeringskontoen, og så kan du finansiere administrasjonsgebyret eller hva som helst de belaster deg på den sperrede kontoen, og tittelselskapet kan frigi pengene dine til dem først etter at de har pengene sine til deg.
Du vil ha en nøytral tredjepart som skal beskytte deg hvis du ikke kjenner personen. Veldig leit at det skjedde, men takk for at du deler det med publikummet vårt slik at flere mennesker ikke blir dratt av fordi jeg kan se i fremtiden at det er så enkelt å lage profiler på sosiale medier. Det er så lett å late som om du er en annen. At wire svindel kommer til å bli mer og mer utbredt.
Greit. Vårt siste spørsmål kommer fra Heather Cha i Bay Area. Heather sier: "Jeg er endelig på et stadium hvor jeg er forpliktet til å investere, men må se ut av staten. Jeg ser for øyeblikket på Dallas, Indianapolis, Atlanta og Jacksonville. Jeg ser spesifikt etter langtidsleie, og jeg har nærmere 800 kredittpoeng med penger spart opp og ingen gjeld. Som en førstegangsamatør i eiendomsinvestor, anbefaler du å finne noe som ikke trenger oppussing? Jeg har leid hele livet mitt, så jeg har egentlig ingen erfaring med å jobbe med entreprenører siden jeg virkelig ser etter et sted utenfor staten. Jeg har det ekstra stresset ved å ikke være i nærheten av markedet jeg ser på. Takk for at du tok deg tid.»
Greit, vel, først av, Heather, hvis du er i Bay Area, ta kontakt med meg. Du vet aldri når du trenger eiendomshjelp i California, og jeg fikk deg når det kommer. Men hvis det kommer til langdistanseinvesteringer, sjekk ut boken jeg skrev om det emnet. Og ja, helt ærlig, hvis du ikke har erfaring med å investere i eiendom eller kjenner til konstruksjon eller jobbe med entreprenører, ikke ta på deg et prosjekt utenfor staten. Dette er en av de raskeste måtene folk kan gjøre store feil og tape store penger på. Faktisk, folk som gjør avtaler utenfor staten som har oppussing første gang, hvis de ikke taper penger, har de bare vært heldige. Dette skjer hele tiden. Greit?
Så jeg vil ikke at du skal kjøpe et prosjekt som trenger oppussing annet enn små ting som en altmuligmann kan håndtere, og agenten din har henvisninger og de kan overvåke prosjektet for deg hvis du ikke er der. I stedet vil jeg fokusere på å prøve å kjøpe en feriebolig og få den administrert av et selskap som faktisk har erfaring med det. Jeg kan sette deg i kontakt med et eiendomsforvaltningsselskap jeg bruker hvis du er i Jacksonville-området. De gjør noen korttidsleie. Jeg prøver å huske navnet på byen der mange mennesker har det veldig bra. Det kommer ikke til tankene akkurat nå, men hvis du tar kontakt med meg, spesielt når du er innfødt i Bay Area, vil jeg gjøre mitt beste for å knytte deg til folk. Jeg vil gjerne støtte deg og se etter måter du kan støtte meg på.
Greit, alle sammen. Det er showet vårt. Jeg vil vite i kommentarfeltet, snakket jeg lenge med? Liker du når jeg snakker lenger? Er du grei med show som varer litt lenger? Vil du holde disse super, supertrange fordi du følger en timeplan? Gi meg beskjed når tidslinjen, hvis du ønsker lengre forestillinger eller kortere forestillinger, samt hva du synes om noen av rantene jeg gikk på. Var det til fordel for deg? Lærte du om prinsippene for eiendomsmegling? Eller vil du bare komme deg til det nitty gritty? Vi leser disse kommentarene og vi justerer tilnærmingen vår basert på det du sier. Takk igjen for at du lyttet. Jeg vet at oppmerksomhet er dyrt og dere kan lære av hvem som helst, så jeg setter stor pris på at dere er her og lærer av meg og oss på BiggerPockets.
Hvis du vil følge meg og lære mer om hva jeg holder på med, kan du gå til davidgreene24.com, eller du kan følge meg på sosiale medier @DavidGreene24 på Twitter, Instagram, YouTube, uansett hva du har lyst på, kan du finner meg overalt. Jeg skal sette sammen et tilfluktssted i Scottsdale på eiendommen som Rob og jeg kjøpte. Så hvis du er interessert i målsetting, sjekk det ut på davidgreene24.com/retreats. Og også, folkens, hvis du hopper gjennom BiggerPockets-annonsene, slutt å gjøre det. Lytt til dem fordi jeg kjører annonser på BiggerPockets Podcast, og jeg vil at du skal høre om noen av produktene du kan få fra meg hvor jeg kan hjelpe deg. Så hvis du er som meg og noen ganger hopper over annonser, ikke gjør det, for det er påskeegg der inne. Du kan kanskje høre min sensuelle, dype, glatte stemme fortelle deg om noen av tingene jeg har på gang, hvordan vi kan møtes personlig, og hvordan jeg kan hjelpe deg med dine mål. Takk igjen. Hvis du har et minutt, kan du lytte til en annen BiggerPockets-video. Og hvis du ikke gjør det, ser jeg deg på neste.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- "Golden Age" av kontantstrøm og hvorfor det endelig kan være over i 2023
- Hvordan pivotere når du ikke finner en "deal" i dagens boligmarked
- Kontantstrøm vs. verdistigning markeder og som gir en bedre langsiktig innsats
- Hva du skal gjøre når du leiebolig er ikke lønnsomt og hvordan du vet at det er verdt å selge
- Vetting private långivere og hvorfor du ALDRI skal sende penger til en
- Utenfor statens renoveringer og rehabs og hvorfor nybegynnere av eiendomsinvestorer bør holde seg unna dem
- Forsinket tilfredsstillelse og hvorfor det er sann vei til å bygge rikdom
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Boken nevnt i showet:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post .
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :er
- $ 1 millioner
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 20 år
- 2019
- 2023
- 50 år
- 67
- 7
- 8
- a
- evne
- I stand
- Om oss
- om det
- Aksepterer
- adgang
- utrette
- Logg inn
- kontoer
- oppnådd
- erverve
- faktisk
- la til
- tillegg
- Justering
- administrasjon
- administrativ
- annonser
- fordelaktige
- råd
- Etter
- Agent
- agenter
- Alle
- allerede
- Selv
- alltid
- amatør
- utrolig
- america
- amerikansk
- Amerikanerne
- beløp
- analyserer
- og
- En annen
- besvare
- noen
- hvor som helst
- hverandre
- tiltrekkende
- eple
- Påfør
- påføring
- vurdering
- verdsette
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- ca
- ER
- AREA
- områder
- rundt
- AS
- eiendel
- Eiendeler
- forutsetningen
- At
- Atlanta
- oppmerksomhet
- publikum
- Australia
- forfatter
- Baby
- tilbake
- bakgrunn
- dårlig
- Balansere
- Balanse
- basen
- basert
- I utgangspunktet
- BAT
- batman
- bukt
- BE
- fordi
- bli
- blir
- bli
- før du
- bak
- være
- tro
- nytte
- BEST
- Bedre
- mellom
- Stor
- større
- Bit
- blåse
- Blå
- bok
- boom
- grensen
- lånt
- kjøpt
- Eske
- BP
- merke
- Brand New
- Break
- Breaking
- Brian
- brilliant
- bringe
- Brutt
- megling
- brakte
- Buffet
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- byrde
- virksomhet
- bedrifter
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- by
- california
- ring
- CAN
- Kan få
- Canadian
- kan ikke
- hovedstad
- bil
- Karriere
- forsiktig
- biler
- Kontanter
- kontantstrøm
- Catch
- Århundre
- utfordrende
- endring
- Kanal
- kostnad
- lading
- billig
- billigere
- sjekk
- Velg
- velge
- City
- klarhet
- fjerne
- klikk
- Lukke
- lukking
- coca-cola
- Høyskole
- Colorado
- COM
- kombinere
- kombinert
- Kom
- komfortabel
- kommer
- kommentere
- kommentarer
- forpliktet
- Felles
- Selskaper
- Selskapet
- sammenligne
- sammenligning
- konkurranse
- konkurranse
- helt
- datamaskin
- konkluderte
- forvirret
- Koble
- konsistent
- stadig
- konstruksjon
- kontekst
- fortsette
- kontrakt
- entreprenører
- bidragene
- bidragsyter
- konvertere
- konvertert
- cookie
- Kul
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- land
- land
- Par
- kurs
- kurs
- dekke
- Crash
- opprettet
- Opprette
- Kreativ
- kreditt
- cryptos
- Gjeldende
- I dag
- Dallas
- dato
- David
- dag
- Dager
- død
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- tiår
- bestemme
- avgjørelse
- dyp
- dypere
- forsinkelse
- Forsinket
- Den perfekte
- avhengig
- utplassert
- beskrevet
- ødeleggende
- utvikle
- utvikle
- gJORDE
- Diego
- forskjell
- forskjellig
- vanskelig
- Dypp
- direkte
- motet
- Vise
- avstand
- distressed
- ikke
- gjør
- Dollar
- dollar
- ikke
- dører
- dobling
- ned
- kjøring
- Drop
- hver enkelt
- Inntjening
- enklere
- lettelser
- økonomisk
- økonomi
- utdanne
- Kunnskap
- innsats
- Egg
- Egypt
- enten
- elementer
- emalje
- bestrebelser
- slutter
- energi
- Engelsk
- nyte
- nok
- egenkapital
- Tilsvarende
- escrow
- spesielt
- eiendom
- Eter (ETH)
- Europa
- Selv
- NOEN GANG
- Hver
- alle
- alt
- Excellence
- henrette
- utøvende
- forvente
- forventning
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- eksponentielt
- ekstra
- øyne
- faktorer
- forfalskning
- falske nyheter
- Fall
- familie
- fantastisk
- FAST
- raskere
- raskeste
- Favoritt
- frykt
- kjennetegnet
- gebyr
- Feet
- kar
- Noen få
- slåss
- Figur
- fylt
- filtrere
- Endelig
- finansiere
- økonomi
- finansiering
- Finn
- finne
- ferdig
- Først
- første gang
- Fix
- fikset
- flyten
- blomst
- Rennende
- Flows
- Fokus
- fokusering
- følge
- mat
- Fot
- fotball
- Til
- Tving
- skjema
- fora
- Forward
- funnet
- Fjerde
- RAMME
- svindel
- hyppig
- venn
- fra
- frustrert
- frustrerende
- fond
- finansiering
- midler
- morsomt
- framtid
- spill
- garasje
- Hage
- general
- generasjonen
- få
- få
- Gi
- gitt
- gir
- Giving
- Go
- mål
- Mål
- Gud
- Går
- skal
- Gyllen
- god
- Regjeringen
- graf
- flott
- Grønn
- Gruppens
- Grow
- Økende
- Vokser
- Vekst
- Guy
- hack
- hacking
- Halvparten
- hånd
- håndtere
- Henge
- skje
- skjedde
- Skjer
- skjer
- lykkelig
- Hard
- Ha
- å ha
- hode
- sunt
- høre
- hørt
- hørsel
- høyde
- hjelpe
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- Uthev
- morsom
- historisk
- trykke
- hold
- Hole
- Hjemprodukt
- Hjem
- håp
- vert
- HOT
- hotteste
- TIMER
- hus
- hus
- bolig
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- http
- HTTPS
- stort
- Humor
- Hundrevis
- i
- JEG VIL
- Tanken
- umiddelbar
- umiddelbart
- Immunsystem
- viktig
- imponerende
- forbedre
- bedre
- in
- I andre
- skråstilt
- inkludert
- Inntekt
- Øke
- økende
- utrolig
- utrolig
- Indiana
- inflasjon
- Inflasjonær
- Inflasjonstrykk
- påvirkere
- i stedet
- instruksjoner
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- Internet
- inventar
- Investere
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- investerer
- utstedelse
- IT
- selv
- iTunes
- Jobb
- Jobb
- reise
- jpg
- hoppe
- hopp
- Justin
- Hold
- nøkler
- Kid
- Type
- Vet
- Knowing
- kunnskap
- maling
- Språk
- stor
- større
- Siste
- Late
- lag
- føre
- LÆRE
- lært
- læring
- Permisjon
- forlater
- Legit
- LÅNE
- utlåner
- långivere
- utlån
- utleie
- Nivå
- nivåer
- Lewis
- LG
- Life
- lett
- i likhet med
- Sannsynlig
- lenker
- Liste
- oppført
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- lite
- leve
- levende
- lån
- Lån
- plassering
- Lang
- lang tid
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- taper
- å miste
- Lot
- elsker
- Lav
- lave priser
- flaks
- lukrative
- laget
- magi
- Hoved
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- mann
- administrer
- fikk til
- ledelse
- mange
- Mario
- marked
- markedsverdi
- Markets
- mestring
- Saken
- Maksimer
- måltider
- midler
- Media
- Møt
- nevnt
- metode
- metoder
- kunne
- millioner
- Millioner dollar
- millioner dollar
- millioner verdt
- tankene
- minutt
- minutter
- mangler
- Oppdrag
- feil
- blandet
- øyeblikk
- penger
- Måned
- måneder
- mer
- Boliglån
- mest
- motivert
- munn
- flytte
- flytting
- flere
- navn
- Nasjoner
- innfødt
- Naturlig
- Nær
- nødvendigvis
- Trenger
- behov
- negativ
- Netflix
- Nøytral
- Ny
- New York
- nyheter
- neste
- NFT-er
- natt
- NIKE
- normal
- normalt
- Antall
- tall
- odds
- of
- ofte
- Okay
- Gammel
- on
- ONE
- på nett
- Meninger
- Opportunity
- motsetning
- motsatt
- Alternativ
- alternativer
- orakel
- rekkefølge
- Annen
- egen
- eide
- eieren
- eier
- Fred
- Pakk med deg
- side
- betalt
- sammen
- pandemi
- parametere
- Park
- del
- partner
- deler
- parti
- bestått
- lidenskapelig
- passiv
- passiv inntekt
- Past
- banen
- Mønster
- mønstre
- Betale
- betalende
- betaling
- blyanter
- Ansatte
- folks
- perfekt
- utføre
- perioden
- person
- perspektiv
- telefon
- plukke
- Bilder
- Pivot
- Sted
- steder
- fly
- Planting
- plattform
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- vær så snill
- Plumbing
- i tillegg til
- podcast
- Podcasts
- Point
- pop
- Populær
- portefølje
- posisjon
- positiv
- mulig
- potensiell
- kraftig
- forbereder
- pen
- utbredt
- pris
- Prisene
- primære
- prinsipp
- prinsipper
- Før
- privat
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- Produkter
- Profiler
- lønnsom
- prosjekt
- prosjekter
- egenskaper
- eiendom
- beskytte
- beskyttet
- beskyttelse
- offentlig
- Kjøp
- kjøpt
- rent
- forfølge
- sette
- setter
- Sette
- Q & A
- kvantitativ
- kvantitative lettelser
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- heve
- ramping
- område
- Sats
- priser
- vurdering
- å nå
- Lese
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkedet
- Reality
- realisere
- realisert
- eiendomsmegler
- grunnen til
- nylig
- gjenkjenne
- anbefaler
- anbefales
- rekord
- henvisninger
- rehab
- slipp
- husker
- Leie
- leie
- representere
- representert
- respekt
- svar
- ansvarlig
- REST
- Restaurant
- restauranter
- resultere
- pensjonering
- Retreat
- retur
- avkastning
- Kvitt
- dratt
- Risikabelt
- vei
- Rolle
- rom
- Rom
- runde
- regler
- Kjør
- rennende
- rullebane
- Sikkerhet
- Sa
- samme
- San
- San Diego
- Spar
- besparende
- sier
- Svindel
- scenario
- planlegge
- Skole
- Resultat
- skrikende
- Søk
- SEK
- sekunder
- Secret
- Seksjon
- se
- segmentet
- selger
- selgere
- Å Sell
- sending
- forstand
- sett
- innstilling
- syv
- flere
- Del
- deling
- skift
- Kort
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- undertegne
- Enkelt
- siden
- enkelt
- situasjon
- SIX
- sove
- bremse
- liten
- mindre
- So
- steg
- selskap
- sosiale medier
- påvirkere fra sosiale medier
- solgt
- solid
- LØSE
- løser
- noen
- Noen
- noe
- et sted
- Snart
- Lyd
- Sør
- Sør Amerika
- spesifikk
- spesielt
- spekulasjon
- Sponsorer
- spre
- Sprint
- kvadrat
- Scene
- Standard
- Begynn
- startet
- Start
- Starte en bedrift
- starter
- Tilstand
- opphold
- Trinn
- Still
- lager
- aksjemarked
- aksjer
- Stopp
- Story
- strategier
- Strategi
- stresset
- kamper
- Sliter
- Studenter
- send
- slik
- Super
- støtte
- ment
- Susan
- Bytte om
- system
- Ta
- tar
- Snakk
- snakker
- skatter
- lag
- forteller
- ti
- Tesla
- texas
- Det
- De
- Fremtiden
- Staten
- verden
- deres
- Dem
- Der.
- Disse
- ting
- ting
- tenker
- Tredje
- trodde
- tusener
- tre
- Gjennom
- Tide
- tid
- tidslinje
- ganger
- timing
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- ton
- også
- verktøy
- topp
- Tema
- toronto
- Totalt
- berøre
- berørt
- Sporing
- tradisjonelt
- Transcript
- behandle
- utløse
- sant
- Stol
- SVING
- typisk
- etter
- forstå
- unik
- universitet
- lastet opp
- us
- bruke
- verktøy
- bruke
- ferie
- Verdifull
- verdi
- Verdier
- VEGAS
- Versus
- VET
- veteran
- veteraner
- video
- syn
- Voice
- vs
- lønn
- vente
- venter
- walking
- lommebok
- ønsket
- krig
- warren
- Warren Buffet
- Vei..
- måter
- Rikdom
- uke
- VI VIL
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- vil
- villig
- villig
- Metalltråd
- Wire Bedrageri
- med
- uten
- lurer
- ord
- Arbeid
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verden
- Verdens
- verste
- verdt
- ville
- skrive
- skrevet
- Feil
- år
- år
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- null
- Zillow