Flerfamilieeiendom står i fare for å krasje – her er hvorfor

I denne artikkelen

Jeg er bekymret for en betydelig nedgang (eller krasj) i verdivurderinger av næringseiendom, spesielt inkludert flerfamiliehus, i 2023 og 2024. Jeg føler at de røde flaggene er så klare og alle peker i samme retning at jeg ville neglisjert mine plikt overfor dette fellesskapet til å unnlate å gjøre min holdning så tydelig som mulig og å forsvare denne holdningen i detalj. 

I denne artikkelen vil jeg gå gjennom oppgaven min, og skissere fire primære trusler mot flerfamilievurderinger, etter sammendraget nedenfor: 

• Del 1: Cap rates er lavere enn rentene 
• Del 2: Jeg satser ikke på meningsfull leievekst i 2023
• Del 3: Jeg satser på at renten stiger i 2023
• Del 4: Høye renter legger press på verdivurderinger og gjeldsforsikring
• Del 5: Nyheter, anekdoter og videre lesning
• Del 6: Ideer for å beskytte rikdom og tjene penger i dette miljøet

Vær oppmerksom på at eiendom er lokalt. Analysen min i denne artikkelen reflekterer gjennomsnittet over hele USA, selv om jeg dykker ned i det et par store regioner. 

Til slutt vil jeg ta opp på forhånd at jeg anser meg selv som en amatør når det gjelder å forstå kommersielle eiendomsmarkeder, kanskje nærmer meg "reisemann"-status. Jeg er på ingen måte noen ekspert på dem. Jeg inviterer til debatt og tar gjerne imot analyser fra alle lesere som er klare til å presentere en "bull case" til mine poeng her. Vennligst oppgi det i kommentarfeltet eller send meg en e-post på .

Del 1: Cap rates er lavere enn rentene

I gjennomsnitt er rentene høyere enn cap rates akkurat nå i flerfamilierommet i USA. Visuelt kan det representeres som de to linjene i diagrammet under krysset:

Investorer som går inn i kommersiell flerfamilie gjør det fordi de ønsker å generere avkastning. Retur er ikke uttrykt som en kapitaliseringsrente (cap rate), som er mer en beregning som brukes til å verdsette egenskaper i forhold til hverandre, men snarere som en intern avkastning (IRR). Man kan generere en sterk IRR i høy- og lavrentemiljøer, akkurat som de kan generere en sterk IRR i høy- og lavrentemiljøer.

IRR er avhengig av to primære faktorer: mengden kontantstrøm eiendommen produserer (og tidspunktet for disse kontantstrømmene) og utgang/salg av eiendommen (og tidspunktet). Øk leieprisene raskt og selg til en premiumpris, og IRR stiger. Gjør det sakte og selg til en høyere cap rate enn på oppkjøpstidspunktet, og IRR stuper.

Cap rates har vært relativt lave i historisk sammenheng de siste 10 årene. Dette har ikke vært et problem for folk å generere stor IRR fordi rentene var så lave. Faktisk gjør lave takssatser på mange måter det lettere for investorer å generere avkastning fordi hver inkrementell dollar av NOI som legges til en eiendom øker verdsettelsen med et større multiplum. Øk NOI med $1 i et miljø med 10 % takstativ, og eiendomsverdien øker med $10. Øk NOI med 1 USD i et miljø med 5 % takst, og eiendommen øker i verdi med 20 USD.

Å drive IRR blir imidlertid mye, mye vanskeligere i en "negativ innflytelse"-situasjon der taksrentene er høyere enn rentene. Av grunner vi vil diskutere gjennom denne artikkelen, gjør høyere renter det vanskeligere for kjøpere å kvalifisere seg for attraktiv finansiering, og øker sannsynlige exit cap rates og legger nedover press på IRR. Og mye av grunnlaget for en IRR-projeksjon vil komme fra å øke leieprisene raskt.

Markedet er med andre ord mer avhengig i dag enn på noe tidspunkt i det siste tiåret av at taksrentene forblir lave, leieprisene fortsetter å stige raskt og/eller en retur til de historisk lave rentene vi har sett de siste fem årene. «Negative Leverage» er markedets måte å kommunisere at det er «all-in» på verdistigning eller fallende renter.

 Og som jeg skal forklare, tror jeg at begge utfallene har lav sannsynlighet.

Selv om alt handler om IRR for den aktuelle eiendelen til slutt, synes jeg det er interessant at selv uten å måtte kjøre tallene på en spesifikk avtale eller en markedsplass med avtaler, kan vi allerede gjøre en forenklet observasjon om næringseiendom bare ved å undersøke den historiske spredningen av taksrenter vs. renter (som inkluderer all eiendom, ikke bare flerfamiliehus isolert – men merk at flerfamilietaksrentene vanligvis er lavere, i gjennomsnitt, enn andre typer næringseiendom).

Med mindre man har en sterkere tese for husleievekst og/eller rentereduksjon enn tilfellet har vært det siste tiåret eller så, er en spredning mellom renter og taksatser på ca. 150 bps normen. Det innebærer at takssatser stiger fra 5 % til 6.5 %. Selv om det kanskje ikke virker som en stor sak, hvis dette skulle normaliseres raskt, tilsvarer det omtrent 23 % reduksjon i eiendelsverdiene. 

Det ser ut som denne prognosen levert av CBRE: 

Del 2: Jeg satser ikke på husleievekst i 2023

For å forstå hvordan leieprisene kan bli påvirket i år, må vi tenke på både tilbud og etterspørsel. Jeg har dårlige nyheter på tilbudsfronten og en blandet pose for etterspørselen.

La oss starte diskusjonen med å se på tilbudet.

Levere

Etterslep for nybygg i flerfamiliehus er på de høyeste nivåene siden 1970-tallet. Etterslep for totalt boliger under oppføring er på de høyeste nivåene vi har data for:

Eksperter som Ivy Zelman tar den holdningen at utviklere vil tjene penger på denne beholdningen så snart den er fullført - egentlig, kom helvete eller høy vann. Holdekostnadene og brogjelden (i likhet med harde pengelån for kommersiell utvikling) utbyggere bruker for å finansiere prosjekter er svært dyre og er derfor et kraftig insentiv til å fullføre byggingen og refinansiere eller selge så snart som mulig.

Som Brian Burke fra Praxis Capital nevnte på vår På markedet podcastUtvikling tar tid og vil påvirke ulike regioner ulikt. Noen markeder ser kanskje ikke mye nytt tilbud. Noen markeder vil se massevis av tilbud komme online, men har så mye ny etterspørsel at det ikke vil være noen kamp med absorpsjon. Og noen markeder vil se tilbudet komme online og slite med å fylle enhetene, noe som legger press nedover på leieprisene ettersom ledighetene øker. 

Sør- og Vestlandet har størst risiko for å se massive nye tilbud komme på nettet:

Merk at mens du kanskje har hørt om tillatelser eller boliger starter synkende, husk at utvikling tar tid. Tillatelses- og utviklingsprosjekter som ble startet i slutten av 2021 og tidlig i 2022 vil komme online i 2023 og 2024. Prosjekter kan ta år eller tiår å tillate, starte og til slutt fullføre. Mangel på igangsetting av nye boliger gjør lite for å demme opp for angrepet av ny inventar som allerede er i gang som er i ferd med å komme ut på markedet. Effektene av denne nye byggeboomen er så vidt i gang. 

Og det skal ikke mye fantasi til for å ekstrapolere at denne mengden av nye boliger vil legge et nedadgående press på eiendomspriser av alle typer, samt et nedadgående press på husleiene, ettersom flere boligmasser konkurrerer om den samme poolen av leietakere. 

La oss snakke om etterspørselen videre. 

Etterspørsel

Det største etterspørselsspørsmålet, etter min mening, er rundt husholdningsdannelse. 1.6 millioner nye enheter som kommer på nett er ingen stor sak hvis vi forventer at 1.6 millioner nye husholdninger skal dannes, ikke sant? Det gjør at disse enhetene kan leies eller okkuperes (absorberes) uten noen form for prissjokk. Og alle har snakket om en massiv boligmangel i årevis, ikke sant?

Og det er sant - Amerika legger vanligvis til husholdninger i en raskere hastighet enn vi legger til inventar. Og det er det en boligmangel. Det er derfor eiendomspriser og husleie har skutt i været de siste årene. Det er bare to problemer med denne posisjonen som et forsvar for stigende husleie fremover:

For det første ble data om husholdningsdannelse forkastet under pandemien, med over en million Covid-19-relaterte dødsfall og en enorm omstokking av husholdninger. Dette gjør det virkelig vanskelig for enhver økonom å forutsi husholdningsdannelsen. 

For det andre har boligmangelen allerede priset inn til gjeldende husleie og boligpriser. Mangelen, kombinert med lave renter, førte til nesten 40% verdistigning i boligprisene og en 26% økning i husleie under pandemien. 

Dykke dypere inn i husholdningsformasjonen. Under pandemien ser vi det millioner av "husholdninger" tilsynelatende dannet:

Hva foregår her? 

Svaret er ikke klart for meg, og jeg har ikke funnet en spesielt overbevisende vurdering av situasjonen fra en økonom jeg liker. Jeg ville sette pris på om en kommentator kunne henvise meg til en studie eller analyse som gir mening og lar oss ekstrapolere fremtiden godt. 

I mangel av en kvalitetsanalyse som jeg kan få tilgang til, er min gjetning at folk rett og slett har flyttet rundt. Jeg tror dette forvrengte dataene på måter vi ikke helt forstår ennå. Folk flyttet tilbake til mamma og pappa. Kanskje folk som bor og jobber på steder som New York City, San Francisco og Los Angeles fortsatte å betale leiekontraktene sine, men flyttet også ut av byen til et andre hjem, og kanskje ble dette regnet som en annen husholdningsformasjon. Kanskje skilsmisser og samlivsbrudd økte, og når et par går fra hverandre, forstørrer det "husholdnings"-dannelsen (to personer som hver trenger et sted å bo, hver husstandsoverhode, i stedet for en familieenhet).

Men det er åpenbart at vi faktisk ikke så millioner av nye husholdninger dannes. Min innsats er at vi har et kunstig høyt estimat på antall nåværende husholdninger i dette landet akkurat nå, og det skremmer meg når jeg prøver å projisere husleievekst neste år. 

Vær også oppmerksom på at selv uten galskapen i denne beregningen, kan data om husholdningsdannelse vokse og avta med økonomien. I gode tider kan folk kjøpe flere hus og flytte ut fra delte leiligheter med romkamerater eller flytte ut av foreldrenes kjeller. I lavkonjunkturer kan folk flytte hjem med mamma og pappa eller hente inn romkamerater igjen. "Husholdnings"-dannelse kan avta raskt. 

Den potensielle utligningen - leieprisene kan stige igjen i 2023

Det er alltid flere variabler i enhver viktig økonomisk beregning, og husleie er intet unntak. Selv om jeg er redd for det nedadgående presset fra massive leieøkninger de siste to årene, tilbudsvekst og spørsmålstegnene rundt husholdningsdannelse, vil jeg erkjenne at det er en stor medvind (press oppover) til leieprisene: renter . 

Med boliglånsrentene doblet i løpet av en 12-måneders periode, har rimeligheten i å kjøpe boliger, alternativet til å leie for millioner av amerikanere, økt. En studie fra ATTOM konkluderte med at det for bare et år siden var rimeligere å eie enn å leie i 60 % av de amerikanske markedene, en statistikk som har snudd med 40-50 % økning i månedlige betalinger på grunn av høyere renter. Den rimelighetsbytten vil legge oppover press på husleiene.

Det er på grunn av dette presset at jeg tror husleiene er en coin flip i 2023. Jeg stoler ikke på noen økonomiske prognoser om leievekst akkurat nå. Og uten det oppadgående presset på leiepriser fra høye renter, ville jeg være villig til å satse på at leieprisene i gjennomsnitt vil synke over hele landet. 

Del 3: Jeg satser heller ikke på rentene som går ned i 2023

Husk at cap rates er lavere enn rentene. Det betyr at for at investorer skal tjene penger, må leieprisene vokse (raskt), eller rentene må falle. Som jeg nevnte, tror jeg det er mange grunner til å være skeptisk til eventuelle anslag for husleievekst nasjonalt i 2023, og all grunn til å tro at husleie er en coin flip med en betydelig potensiell ulempe. 

Nå er det på tide å rette oppmerksomheten mot rentene. En tilbakeføring av kommersielle priser til de historiske lavpunktene de siste årene ville redde mange kommersielle eiendoms- og flerfamiliesyndikatorer og deres investorer. 

Er det sannsynlig? Jeg tror ikke det. Her er hvorfor.

"Spreaden" (vs. 10-års statskassen) forklart

Når banker, institusjoner eller enkeltpersoner låner ut penger, ønsker de å bli kompensert for risikoen de tar. Hvor mye de tar i renter kan ofte betraktes som et "spread" mot et lavrisikoalternativ. 

Det er allment akseptert i utlånsområdet at den amerikanske 10-årige statskassevekslen er en god målestokk å måle "spredning" mot. Andre benchmarks inkluderer London Interbank Offered Rate (LIBOR) og Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

Faktisk kommer mye privat kommersiell gjeld med renter som er knyttet til SOFR pluss en spread, ikke statskassen. Men den 10-årige amerikanske statsobligasjonen er standarden som folk flest sammenligner spreads med og er den største innflytelsen på flerfamiliefinansiering.

Mange institusjoner anser å låne penger til den amerikanske regjeringen som den laveste risikoinvesteringen i verden. Å låne ut til noen andre medfører større risiko. Derfor bør alle andre belastes med høyere renter. 

Men hvor mye mer? Det er her ideen om en "spredning" kommer inn. 

Hvor mye "spredning" en utlåner tar avhenger av utlåner, økonomien og etterspørselen etter lån. I enkelte markeder, som 30-års boliglån for boligkjøpere, er denne spredningen svært godt etablert. For eksempel:

Dette er helt klart en veldig sterk korrelasjon, til det punktet hvor vi kan ta det for gitt at hvis den 10-årige statskassen går opp, går boliglånsrentene opp, og omvendt. Det er imidlertid ikke en perfekt korrelasjon, og noen ganger endrer spredningen seg faktisk. 

I dag er en av de gangene. Spredningen mellom 10-års statskassen og 30-års boliglånsrenter er relativt høy, som du kan se nedenfor:

Mange forståsegpåere forventer at 30-års boliglånsrenter vil falle i 2023 på grunn av denne høye spredningen. De mener at hvis forskjellen mellom 10-års statslån og 30-årige boliglånsrenter skulle normaliseres til det historiske gjennomsnittet på omtrent 180 bps, så kunne boliglån komme tilbake nærmere 5.5 %-intervallet i stedet for 6.3 %, der vi er. når dette skrives.

Dette gir mening i teorien, bortsett fra to problemer. 

For det første er den 10-årige statsrenten for øyeblikket deprimert fordi investorer tror vi er inne i eller er i ferd med å være i en resesjon. Dette uttrykkes ofte ved å si at avkastningskurven er invertert. Progresjonen mot en invertert rentekurve er veldig godt representert i dette enestående visualisering fra Visual Capitalist. 

Folk flykter til tryggere investeringer som 10-årige statskasser på grunn av lavkonjunkturfrykt. Det er høyst sannsynlig at etter hvert som økonomien begynner å komme seg, vil rentekurven normaliseres, og den 10-årige statsrenten vil øke. 

For det andre signaliserer Fed tydelig at de har til hensikt å øke rentene gjennom året i 2023. Å satse på at rentene vil gå ned er et veddemål mot den offisielle holdningen til Fed. Den eneste måten jeg ser at rentene faller og holder seg nede, er hvis det er en resesjon som er så dyp og ille at Fed blir tvunget til å snu kursen raskt. 

Med andre ord, prisene kommer til å øke for eiendomsinvestorer (og alle andre som låner penger ved å bruke gjeld som sporer til den 10-årige statskassen) med mindre det er en forferdelig lavkonjunktur der millioner av mennesker mister jobben. 

Så la oss slå en mynt: 

Hvis det er hoder (en stor resesjon), går arbeidsplasser tapt, husleiene synker, og verdiene på kommersielle flerfamilieeiendommer synker. 

Hvis det er haler (lysere økonomiske utsikter), stiger rentene raskt, og kommersielle flerfamilieeiendomsverdier synker.

Dette er ikke et veldig morsomt spill.

Selv om det er mulig at du ser boliglånsrentene hoppe rundt og midlertidig synke så lavt som i midten av 5-årene, vil jeg vedder på at vi avslutter året med renter som er enda høyere enn der de er i dag, med mindre det er en dyp resesjon. 

Er ikke kommersielle lån annerledes enn boliglån? Hvorfor snakker vi ikke spesifikt om dem? 

Selv om det er alle slags nyanser til kommersielle utlån, akkurat nå, vil de fleste sannsynligvis bruke Freddie Mac-lån til å kjøpe små til mellomstore leilighetskomplekser, aktivaklassen jeg diskuterer i denne artikkelen. 

Hvis de kan kvalifisere for et Freddie Mac-lån, vil investorer sannsynligvis bruke dem. Freddie Mac-lån er den enkle knappen for flerfamilieinvestorer fordi de har lave renter, 30 års amortisering og fem, syv eller 10 år. Akkurat nå kan rentene på et Freddie-lån være sør for 5 %! Det er multifamilie-ekvivalenten til de konvensjonelle lånene som millioner av eiendomsinvestorer og huseiere bruker til å kjøpe eneboliger forsikret av Fannie Mae. 

Freddie Macs rater er knyttet til den 10-årige statskassen. Så disse leilighetslånene ser ikke den samme økende spredningen mot 10-årsnotatet som vi ser i boligområdet (konvensjonelle boliglån). Det etterlater dem enda mer risikerer etter mitt syn å stige hvis rentekurven normaliserer seg sammenlignet med 30-års Fannie Mae-lån. Det forklarer også hvorfor prisene er så mye lavere i flerfamiliehus enn i eneboliger akkurat nå.

Mens det er et privat marked for næringseiendomsgjeld som kanskje var mer vanlig for noen år siden, ser det ut til å ha tørket ut i stor grad. Det er enten et statlig sponset foretak (GSE) som Fannie Mae eller Freddie Mac, eller for de fleste syndikatorer nå. 

Men den virkelige forskjellen mellom kommersiell gjeld og typisk enfamiliegjeld er Gjeldstjenestedekningsgrad (DSCR). Vi kommer inn på hvorfor dette er så viktig i neste avsnitt.

Del 4: Høye renter legger press på verdivurderinger og gjeldsforsikring

Kommersiell gjeld, inkludert Freddie Mac Apartment Loans, som diskutert tidligere, er ikke helt det samme som konvensjonelle utlån i eneboliger. Et typisk Freddie Mac-lån, for eksempel, kan ha en 30-års amortiseringsplan, men med en ballongbetaling - balansen forfaller etter fem, syv eller 10 år. Dette er ikke et problem for investorer i typiske markeder. De kan ganske enkelt selge eiendelen etter noen år for å betale ned lånet eller refinansiere med et nytt lån og starte prosessen på nytt. 

Men, som nevnt tidligere, er det en annen garantitest med disse lånene: Debt Service Coverage Ratio. En DSCR er multifamiliens versjon av en gjeld-til-inntektstest som mange huseiere må bestå når de kvalifiserer for et boliglån.

Hvis kontantstrømmen til virksomheten eller leilighetskomplekset er nøyaktig lik hovedstolen og renten (gjeldstjenesten) på et lån, vil DSCR være 1.0. Lavere, og kontantstrømmen produsert av virksomheten er ikke tilstrekkelig til å dekke lånet. Høyere, og det er overskudd av kontantstrøm.

Freddie Mac-lån krever vanligvis en DSCR på 1.2 til 1.25.

Kommersiell gjeld forhandlet mellom långiver og låntaker privat, med gjeld som ikke er støttet av en GSE, kan ha strengere betingelser som høyere DSCR-forhold eller gjeldsavtaler som krever at låntakere opprettholder et DSCR-forhold gjennom hele lånets levetid.

Mens Freddie Loans kan være på opp til 80 % LTV, er det i praksis mange som får dekning begrenset i underwriting til 65 % til 75 %.

I normale markeder er ikke disse varene et problem. Men la oss undersøke hva som skjer når rentene stiger raskt slik de gjorde det siste året. 

Se for deg at en investor kjøpte en eiendom med et Freddie Mac-lån på 1,000,000 2021 3 USD sent i 30. Lånet har en rente på 4,216 %. Hovedstolen og renten på 50,592-års amortisering er $5.5 per måned, eller $1 per år. Spol frem til i dag. Det samme lånet vil komme med et lån til 68,136 % rente. Den høyere renten vil øke gjeldstjenesten på et lån på 35 millioner dollar til XNUMX XNUMX dollar, en økning på XNUMX %.

Nå brukte investoren vår et Freddie-lån (og anslagsvis to tredjedeler av markedet bruker fastrente-gjeld) og vil sannsynligvis ikke støte på reelt press på 5-10 år, avhengig av lånetiden. Men det er viktig å erkjenne at hvis den investoren skulle søke om det samme lånet på nytt i dag, ville de sannsynligvis ikke kvalifisere seg. De vil sannsynligvis måtte ta med betydelig mer penger for å avslutte avtalen (redusere LTV), ellers ville de måtte betale mindre for eiendommen.

Enda mer problematisk er det en sektor av markedet som bruker gjeld med variabel rente og andre typer kreativ finansiering som bridge-gjeld (ligner på harde pengelån) for å finansiere flerfamiliehus og annen kommersiell eiendom. I følge Wall Street Journal, bruker omtrent en tredjedel av markedet gjeld med variabel rente, og noen (ukjent) prosentandel av denne gruppen bruker bridgegjeld og annen ikke-byrågjeld.

Disse låntakerne vil møte økende press for å gjøre sine betalinger med høyere renter. Gå tilbake til eksemplet vårt fra tidligere, forestill deg at eiendommen genererte $62,500 5 (50,592% cap rate ved anskaffelse) i NOI med $3 68,136 i gjeldsbetjening til en XNUMX% rente. I dag er disse betalingene igjen $XNUMX. Denne fiktive låntakeren må nå dekke differansen med andre midler enn de som genereres av eiendommen.

Mange av disse variabel-rente lånene har rentetak på plass (ofte kreves av deres långivere) som midlertidig hindrer rentene på deres gjeld fra å stige for høyt. Imidlertid skyter kostnadene ved å fornye disse takstene i været, med så mye som 10X, i lys av stigende rater. Dette begynner allerede å legge press på låntakere som ofte må sette av midler til denne forsikringen hver måned. 

Som jeg nevnte, Ben Miller, administrerende direktør i Fundrise, har kalt dette fenomenet "Great Deleveraging" - en vending som jeg føler oppsummerer dette problemet veldig kort. 

Lytt til hans opptreden på På markedet og hør noen av eksemplene som allerede treffer den kommersielle eiendomsverdenen (starter med detaljhandel og kontor). 

Brian Burke sier at dette problemet har potensial til å bli akutt med utviklingslån, der krav til ommargin kan tvinge låntakere til å betale ned lånesaldoen hvis leiekontrakten ikke når målene.

Er panikk mulig?

Når operatører ikke kan oppfylle lånebetingelsene sine, kan de misligholde og levere eiendelen tilbake til banken (en foreclosure). I disse situasjonene vil kreditor avvikle eiendommen, selge den så raskt som mulig. Noen mennesker kan fremheve en likvidert eiendom som selges for langt under markedsverdi som en "kjøpsmulighet" - og det kan godt være det.

Men det setter også en kompensasjon for eiendeler akkurat som det. I tillegg til DSCR-avtaler, vurderes flerfamilieeiendommer, akkurat som hus. Hvis vurderinger ikke kommer inn, må kjøpere ta med mer penger for å avslutte. 

Hvis trykket øker i løpet av 2023, kan kompensasjonene for flerfamiliekomplekser bli drevet lavere og lavere av nødstilte tvangssalg, noe som gjør lån vanskeligere og vanskeligere i en negativ tilbakemeldingssløyfe.

Del 5: Nyheter, anekdoter og videre lesning

Det jeg diskuterer her er ikke nyheter for industriinnsidere. REIT-verdiene stupte 25 % i 2022. Leieprisene faller i mange større byer som Minneapolis og Chicago, hvor leieprisene er ned henholdsvis 9 % og 4 %, år etter år. 

Huseiere begynner også å tilby mer «innrømmelser» til leietakere, i form av én måneds leie gratis, eller gratis parkering, for å lokke nye leietakere. Disse innrømmelsene treffer bunnlinjen for leilighetsinvestorer på samme måte som ledighet eller lavere prisleie, men kan maskere i hvilken grad leiefall kan rapporteres i visse markeder.

De institusjonelle kundene til store private equity-fond har tatt ut midler til det punktet hvor disse fondene støter mot uttaksgrenser for sine investorer, som starter med den mest kjente ikke-omsatte REIT i verden: Blackstone. 

Brian Burke diskuterer dette emnet inngående På markedet«Flerfamiliebomben er i ferd med å blåse» episode med Dave Meyer. Han mener at vi er på nippet til å «reprise» i sektoren og at det er et massivt bud/spørsmål mellom kjøpere og selgere. De få avtalene som gjøres foreløpig, er av 1031 utvekslingsdeltakere og de som har samlet inn store midler og må distribuere disse eiendelene raskt. Disse menneskene er motiverte til å bevege seg raskt, og med mange selgere som holder på i lang tid, forblir prisene høye. 

Dette vil ikke vare mye lenger. Selgere som var sterkt belånt med gjeld med variabel rente vil bli tvunget ut av deres DSCR-samsvarsproblemer. Og det vil være et stadig økende press for investorer til å refinansiere ballonggjelden sin, press som vil øke for hver måned som går ettersom flere og flere av markedet blir tvunget til å handle ved enten å selge, refinansiere eller ta med betydelige biter av kontanter for å redusere gjelden. balanserer og unngå foreclosure. 

Del 6: Ideer for å beskytte rikdom og tjene penger i dette miljøet

Cap rates er lavere enn rentene. Leievekst og rentelettelser er hver for seg en myntflipp. Presset øker på gjeldssiden for en betydelig del av markedet, og det er mye vanskeligere å tegne nye avtaler til fjorårets priser.

Dette er et tøft miljø, men det er fortsatt en rekke strategier som kan være fornuftige for kunnskapsrike investorer som fortsatt ønsker å delta i flerfamilie- og andre eiendomssektorer. Her er noen av tingene jeg vurderer:

Låne

Rentene er høyere enn taksrentene. Det betyr mer kontantstrøm, i det minste i de første årene, for långiveren per investert dollar enn aksjeinvestoren, med lavere risiko. La noen andre ta de første 20-30 % av risikoen. Jeg vurderer personlig å investere i gjeldsfond som gir harde pengelån, siden jeg liker de korte-sikt karakter av disse lånene og føler at enfamiliemarkedet er mer isolert fra risiko enn flerfamiliemarkedet.  

Kjøp med null innflytelse

Hvis målet ditt virkelig er å eie multifamilie på lang sikt, og kortsiktig risiko ikke er noe som plager deg, bør du vurdere å ikke bruke innflytelse i det hele tatt, hvis du har midler. Dette reduserer risikoen, og igjen, fordi rentene er høyere enn taksrentene, vil det øke kontantstrømmen. Du kan alltid refinansiere om noen år hvis du ønsker å sette mer kapital i arbeid. 

Vent og se

Dette er timing av markedet og er ikke min stil. Men hvis du tror på denne analysen, kan vi se at prisene endres betraktelig i 2023. Å sitte på kontanter i 6-12 måneder kan sette noen kyndige kjøpere i en posisjon til å skaffe eiendeler til et godt røverkjøp, spesielt hvis panikk driver taksraten veldig , veldig høy. 

Se gjennom vilkårene for eventuelle investeringer du er i

Noen syndikatorer har rett til å foreta kapitalanrop. Hvis en DSCR-avtale brytes på en avtale, kan syndikatoren ha svært uattraktive alternativer for å selge med et stort tap, bli utestengt eller bringe en stor haug med kontanter til bordet for å forhindre utelukkelse. 

Vilkårene for din syndikeringsinvestering kan tillate syndikatoren å kreve at investorer legger inn ekstra kapital eller risikoutvanning av aksjene sine. Selv om makten sannsynligvis er i sponsorens hender, er det i det minste innenfor din kontroll å forstå om dette er en mulighet i din avtale eller ikke, og å forberede kontantposisjonen din deretter. Ikke la deg blinde.

Ta med en sunn skepsis til eventuelle nye investeringer

Jeg er åpenbart skeptisk til markedet på en systemisk måte, men hvis det ble presentert en spesifikk avtale som var i stand til å fascinere meg nok til å ta en ny titt, vil jeg være sikker på at avtalen var fornuftig selv med en betydelig økning i taksatser. 

Jeg vil være skeptisk til påstander om "verdiøkning" (hver avtale som annonseres av hver sponsor er "verdiøkende") eller at eiendommen er en "god deal" (hvilken sponsor kommer til å fortelle deg at avtalen ikke er det en flott en?). Min interesse ville også bli vekket hvis en sponsor forpliktet seg til en betydelig mengde av sin egen kapital – noe meningsfullt i sammenheng med deres nettoformue. ). Jeg vil føle meg trygg på at deres egen hardt opptjente kapital var i fare, ved siden av min, ikke bare at de har muligheten til å tjene opp på oppkjøpsgebyrer, forvaltningshonorarer og bærerenter. 

Ta en kort posisjon på … noe?

Jeg lurer på om det er noen offentlige REITs som er spesielt utsatt for risikoene som er skissert her. En betydelig mengde forskning kan avdekke porteføljer som er spesielt konsentrert i markeder med lave takssatser, massiv forsyningsrisiko og med en høy prosentandel av gjeld med variabel rente, eller som vil se skyhøye rentetakskostnader. Hvis noen bestemmer seg for å grave her, vil jeg være veldig interessert i å snakke gjennom funnene dine.   

konklusjonen

Dette var en lang artikkel. Hvis du har kommet så langt, takk for at du leste!

Som jeg nevnte innledningsvis, anser jeg meg selv som en amatør til en svenn når det gjelder å forstå verden av næringseiendom og stor multifamilie. 

Det jeg er i stand til å forstå gjør meg imidlertid redd for verdivurderinger. Jeg føler at det er mange risikoer her, og jeg planlegger å være veldig konservativ i 2023. Jeg kan imidlertid kjøpe en annen enebolig eller til og med en liten flerfamilieeiendom som en duplex, triplex eller quadplex, som jeg liker å gjøre hver 12.-18. måned. 

Jeg håper at denne artikkelen i det minste hjelper investorer med å ta mer informerte beslutninger hvis de utforsker investeringsmuligheter for flere familier og gjør bare litt mer due diligence. 

Og igjen, jeg leter fortsatt etter noen med en oksekasse for flerfamiliehus. Hvis du leser dette, vennligst kommenter nedenfor eller send meg en e-post på . Jeg vil gjerne høre din mening.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.