Hvor mange boliglån kan du ha?

I denne artikkelen

Lurer du noen gang på hvor mange boliglån du kan ha på en gang? I 2009, Fannie Mae oppdaterte sin samme lånerpolicy, og endret det maksimale antallet konvensjonelle boliglån en person kan ha fra fire til 10. Det kan imidlertid være vanskelig å kvalifisere og finne en låneinstitusjon som gir deg mer enn fire. 

I dette innlegget vil vi diskutere hva som kreves har flere boliglån (inkludert et eksempel), fordeler og ulemper ved å ha flere boliglån, og hvordan du administrerer dem.

Eiendomsinvestering med flere boliglån

Mens du kan ta opp inntil ti boliglån, blir kvalifikasjonene strengere etter ditt fjerde. Her er en sammenligning side ved side:

	Boliglån 1 – 4	Boliglån 5 – 10
Kreditt score	En minimum kredittscore på 670 (620+ for ditt første boliglån).	En minimum kredittscore på 720+.
Loan-to-Value (LTV)-forhold	80 % eller lavere.	Vanligvis 80 % eller lavere.
Nedbetaling	Vanligvis 20%.	25 % for investeringseiendommer, 30 % for flermannsboliger.
Påkrevd selvangivelse	W-2 eller bevis på selvangivelse som viser alle leieinntekter fra alle eiendommer i ett år.	Bevis på selvangivelse som viser alle leieinntekter fra alle eiendommer i to år.
Begrensninger for sen betaling	Sen betaling av boliglån frarådes.	Det er ikke tillatt å betale for sent på boliglån i løpet av det siste året.
Ytterligere dokumenter kreves	Oppstilling av eiendeler og gjeld og regnskap for eksisterende investeringseiendommer.	Oppstilling av eiendeler og gjeld og regnskap for alle eksisterende investeringseiendommer.
Ytterligere økonomiske krav	N / A.	Bevis på seks måneders kontantreserver for hovedstol, renter, skatter og forsikringsdekning (PITI) for hver eiendom.

Når du shopper rundt, spør boliglångivere om deres eventuelle ekstra lånekrav. 

Fordeler med å ha flere boliglån

Har flere boliglån kommer med flere fordeler, inkludert:

• Mer leieinntekter: Jo flere eiendommer du leier ut, jo høyere blir leieinntektene dine. En tripleks kan gi deg $3,000/mnd, og fem kan gi deg $15,000/md. 
• Lettere å oppnå BRANN: Flere eiendommer og større avkastning betyr også at du kan oppnå økonomisk uavhengighet og pensjonere deg tidlig (FIRE). 
• Større, mer mangfoldig portefølje: Å eie flere eiendommer lar deg utvide til forskjellige nabolag og markeder. Du kan oppdage at noen aspekter av porteføljen din gir bedre avkastning enn andre og ser etter sammenlignbare eiendommer. 
• Flere skattefordeler: Eiendomsinvestorer kan nyte ekstra skatteinsentiver når de eier utleieeiendommer, inkludert avskrivninger og kostnadssegregering. Disse kan bidra til å redusere skattetrykket. 
• Mulighet for å kombinere: Hvis du har flere boliglån gjennom samme utlåner eller forsikringsselskap, kan du noen ganger kombinere alle betalingene dine til én enkelt betaling, noe som gjør sporingen enklere. 

Komplikasjoner ved å ha flere boliglån

Å administrere flere boliglån kan også ha sine ulemper:

• Større tapspotensial: Jo flere eiendommer du eier, jo flere utgifter har du. Du kan tjene på leieinntekter, men bare så lenge du har leietakere som er villige til å betale ønsket leie, og ledige stillinger, oppgraderinger og ombygginger tærer på fortjenesten din. 
• Vanskeligere å administrere: Å administrere ti eiendommer tar vanligvis mer tid enn to. Du må bruke den ekstra tiden på eller ansette en utleieansvarlig for å gjøre det for deg.
• Krever kompetanse: Å leie et rom eller den nederste halvdelen av duplex krever ikke at du er en ekspert investor. Jo flere eiendommer du tar på deg, desto mer må du vite for å sikre at de alle er i god stand og er godt vedlikeholdt. 
• Strengere retningslinjer: Mange långivere vil ikke tilby deg et annet konvensjonelt lån hvis du allerede har fire, og de som har det vil ha tøffere krav. 
• Mer papirarbeid: Flere boliglån betyr vanligvis mer av alt annet – flere regninger, forsikringskrav, ansvar, vedlikehold, juridiske dokumenter som skal fylles ut osv. 

Hvordan administrere flere egenskaper

Ha prosesser som fungerer for deg allerede på plass før du utvider porteføljen din. I det minste trenger du en husleiebok for å holde styr på leietakernes kostnader, saldoer og månedlige leiebetalinger. Reskontroen din bør også inneholde informasjon som hovedsaldoen for hver av eiendommene dine, utbetalingstidslinjer, forfallsdatoer for boliglån og notater som skisserer potensielle krav til vedlikeholdsoppgradering. 

Det ville hjelpe om du også lagde maler for alt du kan tenke deg for å strømlinjeforme prosessene dine. Jo mer du kan automatisere, jo mer tid vil du bruke på andre oppgaver.

Vær heller ikke avhengig av at långivere forteller deg når boliglånsbetalinger, forsikringer og eiendomsskatt skal betales. Det er ditt ansvar å betale i tide, ikke deres. Når det er sagt, kan det være en fordel å hindre at betalingene dine overlapper hvis du har flere långivere for hver av eiendommene dine. Dette vil hjelpe deg med å identifisere når og hvor pengene dine går.

Alternativer til Finansielle Multiple Boliglån

Rimelighet er ofte den vanligste barrieren for å ha flere boliglån. Å kvalifisere for ett lån er vanskelig nok noen ganger!

Hvis du ikke kan sikre deg et tradisjonelt lån for din neste investeringseiendom, er her noen andre alternativer verdt å vurdere:

Lån med harde penger

Lån med harde penger er sikrede, kortsiktige lån fra private långivere eller enkeltpersoner. I stedet for å trenge utmerket kreditt og et lavt LTV-forhold, aksepterer långivere med harde penger materielle eiendeler som sikkerhet - ofte eiendom. Hvis du misligholder dette lånet, risikerer du å miste den sikkerheten. 

Nedbetalingsperioder for harde pengelån er vanligvis tre måneder til et år, men er lengre. Du kan også forvente å betale en høyere rente for dem, vanligvis 10-12%. 

Utbetalingsrefinansiering

En cash-out refinansierer deg for å konvertere egenkapitalen din til kontanter, som du kan bruke til din neste investering. Det er en hjørnestein i BRRRR metode og en fin måte å tjene ekstra penger på uten å ta opp lån eller betale renter. 

Her er hvordan det fungerer:

Anta at du har et boliglån for en eiendom på $ 500,000 200,000 betalt ned til $ 200,000 300,000. Dette betyr at du har $300,000 250,000 igjen på lånet og $250,000 250,000 i egenkapital. Hvis du vil konvertere noen av disse $XNUMX XNUMX til kontanter, kan du ta opp et nytt boliglån - la oss si for $XNUMX XNUMX. Ditt nye boliglån er $XNUMX, mens de andre $XNUMX er kontanter i lommen. 

Porteføljelån

Dette lånet er en type boliglån en porteføljeutlåner kan tilby. I stedet for å selge investeringsporteføljen din til et annet selskap, beholder långiveren porteføljelån internt. Dette lar dem etablere mer fleksible boliglånsvilkår, ofte til din fordel. 

Imidlertid åpner porteføljelångivere seg også for risiko. Porteføljelån trenger ikke å oppfylle konvensjonelle krav, men hvis de ikke gjør det, kan ikke disse långivere selge dem på sekundærlånet. 

Teppe boliglån

Teppe boliglån lar deg finansiere flere investeringseiendommer under samme boliglånsavtale. Disse boliglånene gjør livet til eiendomsinvestorer mye enklere fordi de har mye mindre papirarbeid å holde styr på. 

Anta også at du bestemmer deg for å refinansiere eller selge en av eiendommene dine innenfor rammelånet ditt. I så fall "frigjør" en klausul eiendommen fra ditt opprinnelige boliglån uten å forstyrre de andre eiendommene under "teppet". Det betyr at du ikke trenger å betale tilbake hele lånet. 

Er det riktig for deg å ha flere boliglån?

Å eie flere eiendommer betyr også mer arbeid og økte utgifter. Hvis du mangler den kapasiteten, kan det være mer stressende å eie flere eiendommer enn det er verdt hvis du mangler den kapasiteten. 

Å ta opp flere boliglån kan imidlertid gi betydelig høyere avkastning hvis du har investeringserfaring og en sunn forretningsstrategi. Er du klar for å utvide eiendomsporteføljen din? Sjekk ut mer av vår eksperttips og strategier om investering i eiendom.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.