Alt en ny investor bør vite FØR du stenger en eiendom

David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 709.

Ashley:
Så det jeg gjorde var å ta min erfaring, alt jeg har lært siden jeg begynte i eiendomsmegling i 2013 var da jeg begynte og satte alt inn i en plan. Så trinn. Så hvert kapittel er i utgangspunktet et skritt når det gjelder å organisere hva du kan gjøre. Du kan finne all denne informasjonen et annet sted, og det jeg har prøvd å gjøre er å bygge alt sammen, ta de viktige brikkene og vise deg hvordan du får ditt første år neste eiendom.

David:
Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate Podcast. Her i dag med en spesiell episode. Jeg får selskap av andre eiendomsinvestorer og BiggerPockets Podcast-vert Ashley Kehr. Ashley er medvert for Real Estate Rookie Podcast, som hun gjør sammen med Tony Robinson hvor de hjelper nybegynnere med å kjøpe eiendom. Og i dag kommer Ashley til å snakke om den nye boken hun kommer ut gjennom BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Så hvis du er en eiendomsinvestor eller aspirerende eiendomsinvestor som vil ha hjelp til å få din neste eiendom og kontrakt, kan denne boken være et godt grep for deg.
I dagens show kommer Ash og jeg inn på mye bra, inkludert trinnene fra du legger en eiendom og kontrakt til sluttbordet og spesifikt hva du bør se etter under due diligence, rehabiliteringen, forsikringsleverandøren, lukkebord og mer. Vi gir deg noen virkelig gode tips, og du vil være sikker på at du fanger dem alle fordi mange av disse vil spare deg for litt tid og penger selv om du er en erfaren investor.
Før vi kommer til Ashley, er dagens raske tips se hva som er mulig om 90 dager når du overvinner analyselammelse og setter deg et mål om å begynne å gjøre fremskritt med din første eller neste avtale. Bare vurder å få Ashleys bok. Selv om du er en som allerede eier eiendom, kan denne boken hjelpe deg til å bli bedre til å gjøre det, og verdien du får sammenlignet med prisen på en bok er sannsynligvis den beste avkastningen du kan få på hele plassen. Designet for å veilede enhver nybegynner fra målsetting til målrealisering på rekordtid, vil denne trinnvise guiden skyte deg fra eiendomsrookie til eiendomsrockestjerne innen tre måneder. Du finner boken biggerpockets.com/podrookie. Greit, la oss komme til Ashley.
Ashley Kehr, velkommen tilbake til BiggerPockets Real Estate Podcast. Hvordan har du det i dag?

Ashley:
Flink. Tusen takk for at du fikk meg tilbake. Det har gått et år, tror jeg.

David:
Ja. Nå før vi går inn på hvorfor du er her, vil jeg si at jeg nettopp har blitt ferdig med å spille inn en Seeing Greene-episode, og jeg ønsket å trekke deg inn og gi deg et spørsmål Seeing Greene-stil. Her er spørsmålet mitt, og jeg skal late som om jeg er BP-lytteren og at du får være meg her.
Hvorfor er sluttdatoen for en avtale viktig for meg som kjøper? Jeg har aldri forstått betydningen. Det er klart at jeg ønsker å stenge en eiendom generelt før heller enn senere, med mindre vi nærmer oss slutten av desember og like godt kan starte neste skatteår mer ryddig. Men er det et strategielement her som jeg mangler som vil hjelpe avtalen min til å se enda mer attraktiv ut for selgere?

Ashley:
Vel, jeg tror det første er at det kan endre seg. Det er variabelt og det avhenger av hva selgerens motivasjon er. Så her i Buffalo om vinteren snør det. Ingen vil flytte om vinteren. Så noen ganger kan til og med tilby en forsinket lukking sees på som en fordel hvis du legger inn et tilbud fordi selgere ikke vil flytte og de er takknemlige. Som huset vårt er solgt, er vi under kontrakt, men vi kan bli her tre måneder til til det blir varmt i været og så stenger vi eiendommen. Eller disse menneskene kan allerede ha et hus i tankene, de ønsker å komme inn i sin nye eiendom. Så å sette inn en rask avslutning, og jeg ser at mye mer vanlig er at folk ønsker å stenge raskt, de vil være ferdige med eiendommen de selger og de vil gå videre til neste ting i livet.
Og når du går med et kontanttilbud, er du oftest i stand til å lukke raskere enn hvis du gjør konvensjonell finansiering eller til og med et FHA-lån. Du kan lukke raskere hvis du bruker harde penger. Så mange ganger vil sluttdatoen faktisk henge sammen med hvordan du kjøper eiendommen også.

David:
Ja, dette spørsmålet kom fra Brit i Oregon, og det var litt forvirrende fordi hun sier: «Selvfølgelig vil jeg heller avslutte en avtale før heller enn senere, men de fleste kjøpere er i motsatt leir. De vil ha mer tid. Du trenger tid til å få lånet sammen, tid til å få alle organisasjonene til å flytte sammen. Generelt vil kjøpere ha en lengre deponeringsperiode fordi de har mer tid til due diligence, mer tid til å forberede seg og selgere ønsker å stenge tidligere.» Så som du sa, Ashley, generelt, er en kortere tidslinje vanligvis mer fordelaktig for selgeren, men du gjorde også et godt poeng om at du ikke burde anta det. Du må spørre, vel, hva vil selgerne ha? For hvis de kan selge raskere, er det mindre sannsynlig at de må betale en ny boliglån, ellers får de pengene raskere til det neste de vil ha.
Men noen ganger vil de ikke selge raskere fordi de ikke har noe sted å gå. Eller som du sa, de vil ikke flytte midt på vinteren. Og det er det agentene kan gjøre, de kan få avtaler til å fungere, er at de kan finne ut logistikken til hver part og deretter sette avtalen sammen på en måte som fungerer for begge.

Ashley:
Ja, jeg har til og med gjort det før at sluttdatoen kan bestemmes av selgeren. At jeg ikke legger inn i tilbudet mitt at jeg vil at det skal stenge om 30 dager, spesielt på den kommersielle siden når jeg lager en intensjonsavtale og det er mye mer fleksibelt enn å holde seg til en boligeiendomskontrakt som selgeren kan velge sluttdato som det ikke er noen fast og vanskelig tid jeg trenger å stenge.

David:
Ja, det er smart fordi det fjerner mye angst fra selgerne fordi du aldri vet ofte hva de tenker. Gode ​​råd der.
Så vi har ikke snakket med deg på omtrent et år. Jeg vet at du har vært vertskap for Real Estate Rookie Podcasten der med Tony, og det har gått fantastisk. Jeg har truffet dere to et par ganger, men fortell meg hva annet har dere holdt på med det siste året av livet deres?

Ashley:
Noen av de store tingene er å kjøpe hytter på land og på en måte oppdatere disse hyttene og gjøre dem mer om til en moderne, glamorøs opplevelse. Jeg har nylig fullført en A-ramme-eiendom som ble vakker. Det har liksom vært prosjektene mine det siste året, å gjøre fire hytter og totalrenovere dem. Utenom det har jeg vært vertskap for BiggerPockets bootcamps om utleier og bare å være en nybegynnerinvestor. Når jeg begynte å gjøre det, bestemte jeg meg for å skrive en bok. Boken min kommer ut 10. januar og heter Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Dette høres ganske saftig ut. Hva kan vi forvente å være inne i denne boken?

Ashley:
I utgangspunktet alt og alt du finner i denne boken, bortsett fra kanskje mine egne personlige erfaringer, kan du finne på internett, du kan finne i andre bøker, du kan finne på podcaster, du kan finne i aviser, du kan finne å snakke med andre investorer . Det jeg gjorde var å ta min erfaring, alt jeg har lært siden jeg begynte i eiendomsmegling i 2013 er da jeg begynte og satte alt inn i en plan. Så trinn. Så hvert kapittel er i utgangspunktet et skritt når det gjelder å organisere hva du kan gjøre. Du kan finne all denne informasjonen et annet sted, og det jeg prøvde å gjøre var å bygge alt sammen, ta de viktige bitene og vise deg hvordan du får ditt første år neste eiendom.

David:
Det er en slags blåkopi, høres det ut som. Bare følg trinn én, trinn to, trinn tre, og du vil ende opp med en eiendom.

Ashley:
Ja.

David:
Veldig kult.

Ashley:
Og det har skjedd. Å gjøre bootcampen er at vi i utgangspunktet gjorde det samme i bootcampene. Jeg er vertskap for det sammen med Tyler Madden, og vi har hatt så mange mennesker som har kommet og fortalt oss at de har fått sin første eiendom eller kanskje de satt fast etter sin første eller andre eiendom, og så fortsatte de og tok bootcampen og de kunne å få en annen eiendom på kontrakt. Jeg var nettopp i Phoenix på et BiggerPockets-treff. Tony og jeg gjorde en live-podcast der, og to personer akkurat på det møtet hadde deltatt på bootcampen og kom bort til meg og fortalte meg at en hadde fått en avtale allerede og den andre hadde fått to avtaler.

David:
Greit. Så dette fungerer, ikke sant? La oss dykke dypt inn i en del som nye investorer kanskje ikke vet om, og det er derfor en tidslinje er viktig. Så du anbefaler denne 90-dagers tidslinjen, denne kommer opp i bootcampene, den kommer opp i boken din. Hva er det med 90-dagers tidslinje som du tror hjelper nye investorer med å gjøre fremskritt?

Ashley:
Jeg tror bare å sette et mål og sette en deadline for det målet. Så hvis du ønsker å få en korttidsleie eller du ønsker en langtidsleie eller du ønsker å kjøpe en eiendom for å snu, gir dette deg nok tid til å fullføre og gå gjennom alle trinnene for å faktisk få en eiendom under kontrakt . Avhengig av staten du er i, som New York, kommer du mest sannsynlig ikke til å stenge en eiendom fordi noen ganger tar det 90 dager bare å stenge eiendommen selv etter at du har satt den under kontrakt. Så avhengig av hvor du bor, når du faktisk stenger eiendommen, er det kanskje ikke 90 dager, men det vi liker å se er at du gir tilbud og du får noe under kontrakt innen 90 dager.

David:
Ok kult. Så la oss dykke dypt inn i hva som faktisk kommer til å skje i denne prosessen, og la oss starte med når du faktisk får noe i kontrakt. Så når eiendommen er i kontrakt, tror mange at jobben er gjort, "Yay! Det er i kontrakt, jeg kjøpte det.» Nei, du gjorde det. Dette er et trinn, og det er her det virkelige arbeidet starter, og en av de første tingene er due diligence. Så hva anbefaler du investorer å gjøre når de begynner å gjøre due diligence på eiendommen som de nettopp har satt i kontrakt?

Ashley:
Før vi i det hele tatt kommer inn på det, vil jeg bare understreke hvor viktig det er å faktisk få avtalen, og det er så spennende og kan føles som en lettelse, men det jeg fant er at mye eiendomskontrakt får deg til det poenget med å finne avtalen, hvordan finne avtaler, analysere avtaler og deretter gi tilbud. Men mye fremhever ikke hva du gjør etter at du får eiendommen på kontrakt før du stenger. Så det er her jeg brukte mye tid i boken på å forklare, og jeg har en sjekkliste for anskaffelser som jeg legger inn i boken og deretter dykker dypere inn i hver ting. Så en veldig viktig del er din due diligence.
Vi har sett de siste par årene at mange mennesker ga avkall på inspeksjoner på eiendommen der de bare skulle gi tilbud og egentlig ikke fullførte noen due diligence, men det er mye due diligence som kan gjøres så langt som en fysisk inspeksjon av eiendommen. Det er også due diligence som du bare kan gjøre bak en datamaskin for å finne ut informasjon og data. Så noen av disse tingene er å bekrefte eiendomsskatt, få et tilbud på forsikring, finne ut hva premien vil være på en forsikring, hvilken type forsikring du trenger på eiendommen, og så har du også tittelselskapet ditt til å se etter tittelen. og se om det er noen heftelser eller dommer i tidligere eierskap på eiendommen. Så er det også å gå til fylkesmannens kontor eller rådhuset og snakke med kodehåndheveren, spesielt avhengig av type eiendom.
Så med meg som ser på eiendom med land i landlige områder der du støter på å ha septikk og brønner på eiendommen og det ikke er koblet til offentlige tjenester. Så det er faktisk noen due diligence som går inn i som er å finne når var siste gang fylket inspiserte det? Trenger fylket å komme ut og gjøre en befaring ved salget? Trenger du å erstatte den? Hvor mye kommer det til å koste?

David:
På den aller første eiendommen jeg noen gang kjøpte var det ingen som fortalte meg at eiendomsskatten var høyere enn hva de ble beregnet til. Så det viste seg at det var et område, vi kaller dem Mello-Roos her ute. Jeg vet ikke om dere har det, men det er ekstra skatter som kreves inn for å betale for skoler som er opprettet. Spesielle vurderinger vil trolig være fagbegrepet. Og jeg trodde skattene ville være $140 i måneden og de var som 450. Det var over $300 i måneden på et hus jeg kjøpte for 195,000. Det var ikke som en superdyr eiendom hvor skattene var så høye og det knuste tallene og jeg visste ikke engang at det var noe som kunne skje. Jeg visste ikke at du kunne ha noen hus med høyere skatt enn andre. Er det en av tingene du snakker om investorer må være klar over?

Ashley:
Ja, og også i staten New York har de spareprogrammet STAR. Det er din primære bolig, du kan få skattefradrag på eiendommen. Hvis du er bonde eller leier ut jorda til en bonde for landbruksformål, kan du få rabatt på eiendomsskatten. Det samme også hvis du er en veteran. Så hvis du går og trekker eiendomsskatten, må du vite hvem som faktisk bor i eiendommen nå og hvordan eiendommen holdes fordi du kan se på den lave eiendomsskatten og ikke innse at det STAR-sparebeløpet som er tatt av er faktisk fordi de bor i eiendommen og du skal bruke en investeringseiendom og så kommer det til å øke.

David:
Det er helt riktig. Da jeg først begynte å selge hus, var en av tingene jeg ville gjøre for kundene mine at jeg ville trekke eiendommen opp på skattemyndighetens hjemmeside. Så du bør se etter assessorens pakkenummer. Det er det APN betyr, hvis du noen gang har hørt uttrykket APN, eller du kan bare legge inn adressen og du kan finne eiendommen, og dette er faktisk offentlig informasjon. Du kan se hva naboene dine betaler for skatt, du kan se hva noen betaler. Og det vil vise, ok, her er hva det faktiske beløpet som fylket skal samle inn kommer til å være eller staten. Og så her er alle dine spesielle vurderinger, du kommer til å få dette, du kommer til å få dette, du skal få dette og du ser hva skattene er for den enkelte eiendom, og jeg antar at det er der STAR vurdering vil dukke opp eller rabatten i tilfelle det er en primær bolig huseier.

Ashley:
Ja, så det er et flott punkt for hvor du faktisk kan gå for å finne eiendomsskattene. Du kan gå til fylkeskommunens GIS-kartleggingsnettside. Så bare Google GIS-kartlegging i ditt fylke, og det er en gratis nettside som viser et kart og deretter pakkene, og du kan faktisk bare klikke på pakkene eller søke på den. Du kan gå til byens nettsted og mange ganger vil de ha dem der. Det er noen landlige byer jeg investerer i som ikke engang har dem på nettsider ennå, og du må fysisk gå til assessorkontoret for å hente dem. Så er det andre betalte nettsteder som PropStream også, som er $99 i måneden hvor du kan få eiendomsskatten der.
Bare sørg for at du bekrefter eiendomsskattene, spesielt hvis du kjøper på MLS eller selv om selgeren bare forteller deg hva eiendomsskatten er, sørg for at du går og faktisk bekrefter disse dataene og at du er få oppdaterte data om det også. Så hvis eiendomsskatten er fra over et år siden, sørg for at du også trekker de nye.

David:
Ja, og mange områder har skatter revurdert ved salget. Så på en håndfull steder jeg har sett, kommer ligningsmannen hvert 10. år eller noe inn og sier: "Her er verdien av eiendommen." De tilbakestiller alle skatter basert på det. Men i de fleste områder, når eiendommen skifter eier, revurderer de den. Så kjøpesummen der. Så en annen ting som skjedde på det første huset er at det ble solgt i 2006 som nybygg for 595,000 195. Jeg kjøpte den for 195. Så selv om jeg endte opp med å betale mer skatt enn jeg forventet basert på 5, samlet de inn en haug med skatter fra meg da de avsluttet deponeringsprosessen fordi de vurderte den til 95 195 fortsatt. Så da den ble solgt, kom ligningsmannen inn og sa: «Ok, den er verdt XNUMX.» Det er en tredjedel av skattene. Denne fyren kommer til å betale enn hva de andre gjorde.
Men de hadde allerede samlet inn mer enn det fra meg på deponeringen, så de skulle refundere det til meg. Det skjer ikke ofte, men det de gjorde var at de sendte det til eiendommen i stedet for til meg, og leietakeren min forfalsket faktisk sjekken, innløste den og betalte meg husleie med mine egne penger i tre måneder på rad med det skatterabatt. Så nei, når du kjøper eiendommen, når du ser på hva skattene er for øyeblikket, er de en prosentandel av kjøpesummen. Du betaler sannsynligvis i de fleste tilfeller mer for huset enn hva selgeren betalte da de kjøpte det. Så skattene dine kommer til å bli høyere. Du kan ikke se på det nøyaktige tallet og si at det er mine skatter. Du må se på prosentandelen av kjøpesummen. Er det lik hvordan du lærer nybegynnere når du får dem til å gjøre denne delen?

Ashley:
Ja, og jeg tror en annen viktig del å legge til eiendomsskattene for å hente informasjonen er at verktøyene dine også bekrefter hva de sier at vann- og kloakkavgiften er, spesielt hvis du skal betale en del av disse som huseier. Og også finne ut hva slags verktøy som bruker. Så rundt her inne hvor jeg bor og områdene jeg investerer for varmen, det kan være propan, det kan være naturgass eller det kan være elektrisk, eller jeg har faktisk nettopp kjøpt et hus som bare var tre vedovner i huset. eiendom. Så det er veldig forskjellige måter å varme opp huset på og forskjellige verktøy, også forskjellige forsyningsselskaper. Så under den due diligence-prosessen, så ikke bare verifisere eiendomsskatten, men også verifisere hvilke typer verktøy som er på eiendommen og deretter også beløpene for dem også.
Så hvis en eiendom ikke er godt isolert og varmen pumper ut av huset og gassregningen er ekstremt høy, selv om du ikke betaler gassregningen, når du får en leietaker inn i den eiendommen, kommer de mest sannsynlig til å spør deg: "Vet du hva de gjennomsnittlige verktøyene er for eiendommen?" Du kan få denne informasjonen ved å ringe energiselskapet og be om et gjennomsnitt. De kan ikke gi deg nøyaktig hva noens regning er, men de kan gi deg et gjennomsnitt over seks måneder eller et år. Pass på at du tar hele året, spesielt bor du i et område med forskjellige årstider. For hvis du ringer til høsten og får de siste seks månedene, blir det sommer. Så du vil at hele året skal se hva den gjennomsnittlige regningen er. Men det vil definitivt påvirke leietakere som kommer inn i huset. Du kan kanskje lure noen og låse dem inn i en års leieavtale, men hvis de har den superhøye bruksregningen fordi eiendommen ikke er godt isolert, vil de mest sannsynlig flytte ut etter det året til et rimeligere sted .

David:
Det er et veldig godt poeng. Nå, hva med etter at du har gjort noe av det arbeidet og nå må du finne ut om det skjer en rehabilitering. Har hvert hus en rehabilitering? Har noen eiendommer rehabilitering? Hvordan råder du folk i boken til å gjøre din due diligence på rehabiliteringsdelen av avtalen?

Ashley:
Ja, så den enkleste delen er at du kan ta entreprenøren gjennom før du i det hele tatt tilbyr på eiendommen, men noen ganger er det bare ikke mulig. Så det er når du under due diligence-perioden, før du stenger eiendommen, setter opp alt slik at du er klar til å iverksette tiltak på eiendommen den dagen du stenger. Så det kan være hvis du har tillatelse, og jeg legger alltid dette inn i kontraktene mine. Selv om jeg ikke får bankfinansiering, legger jeg inn en beredskap der jeg kan få tilgang for en entreprenør og/eller taksering. Så på den måten hvis jeg ender opp med å gå til finansiering eller harde penger eller noe endres, har jeg fortsatt muligheten til å ta noen inn i eiendommen. Altså for en takstmann eller for en entreprenør. Og dette er vanligvis ikke et problem fordi de fleste eiendommene jeg kjøper allerede er ledige.
Hvis det er leietakere på plass, kan det være vanskeligere å få selgerne til å gå med på dette eller om de kanskje bor der som primært. Men det er alltid verdt å spørre og alltid verdt et forsøk, slik at du kan ta en entreprenør gjennom for å få et mer grundig anslag enn det du budsjetterte med. Så når du gjør en inspeksjon eller til og med visning før du tilbyr den, er det å ta så mange bilder du kan og deretter ta en video av hele huset slik at du kan gå tilbake og virkelig bygge budsjettet ditt som Ok, det er 13 vinduer i eiendommen, de må alle skiftes. Dette er hva et vindu koster og hvor mye arbeid det er å legge i det. Og du kan gå gjennom rom for rom og virkelig bygge ut estimatet ditt og bygge ut det arbeidsomfanget som du deretter kan gi til entreprenører.
Så selv om du ikke kan få dem inn på eiendommen, kan du sende dem videoene, opptakene, arbeidsomfanget, og de kan på en måte gi deg en idé i det minste. Og så rett når du stenger, vil du kunne få dem rett inn i eiendommen og forhåpentligvis ha dem på linje.

David:
Det er så gode råd. Det er veldig vanlig at jeg vil høre at folk blir motløse, «Entreprenøren min kan ikke gå rundt i huset i løpet av de syv dagene med due diligence jeg har. Jeg må rygge ut av det." Og jeg synes bare det er sprøtt fordi de mesteparten av tiden ikke kan gi deg en superdetaljert ting. Men i Long-Distance Real Estate Investing, da jeg skrev den boken, snakket jeg om hvordan jeg gjør dette når jeg ikke engang er i området. Og jeg har gjort det nylig. Jeg kjøpte et hus i Blue Ridge, Georgia eller en hytte du nevnte. Du kjøper de to.
Og da vi var der, lærte jeg faktisk agenten min hvordan jeg skulle gjøre dette når jeg ikke er her. Jeg kommer ikke til å være der på alle disse, så få frem telefonen, ta en video, gå gjennom garasjen, gå sakte på disse delene og si: «Her er det han lurer på. Kan vi legge et soverom her, et soverom her? Hvor skal vi legge badet? Vi ønsker å slå ned denne muren.» Og han tar en video av det hele i tilfelle entreprenøren prøver å finne ut, kan det være et bærende problem i den situasjonen? Deretter gikk vi opp trappene i garasjen til der de i utgangspunktet hadde et boligkvarter, og vi viste at dette er hvordan finishen ser ut her, vi vil at du skal matche den i underetasjen.
Han ga meg et veldig stramt budsjett på hva det ville koste å gjøre det bare basert på videoen. Så lukket jeg og så gikk de inn og sa: "Ok ok, her er noen justeringer vi må gjøre nå som vi har sett eiendommen." Men jeg trengte dem ikke for å gå hele greia. Og det er mye, mye enklere enn jeg tror vi tror. Og det faller ikke engang mange inn å ta en video og så sende den til folk når de ikke er der. Er det lik metoden du har på plass når du kjøper?

Ashley:
Ja, definitivt. Og et vanlig spørsmål, og du hadde sagt noen ganger at du ikke kan få entreprenøren din ut der, og jeg ser dette mye med nybegynnere nylig at de ikke kan få entreprenører til å komme ut til eiendommen, spesielt hvis de har Ikke engang stengt på eiendommen ennå, eller kanskje de ikke engang er under kontrakt ennå, men de er nye investorer, de vil bare ta alle forholdsregler som mulig. Så en ting du kan gjøre er at du kan tilby å betale en entreprenør for å komme gjennom det. Så hvis du ikke er sikker på om du skal bruke dem eller ikke, og du har det vanskelig, kan du få det. Men også det jeg har gjort er at jeg har bygget opp mitt eget arbeidsomfang.
Så hvis du har litt kunnskap eller du har noen som har kunnskap, kanskje de ikke er en entreprenør eller faktisk ikke kan gjøre jobben for deg, men de kan gå rundt eiendommen for deg og bygge ut, her er tingene du trenger å gjøre, bygge det arbeidsomfanget og deretter sende det til entreprenøren. Så du ber ikke en entreprenør om et detaljert estimat på hva de vil gjøre. Du kommer til å sende dem dette arbeidsomfanget og få dem til å fylle ut linjeelementene. Så hvis du sender dette til tre forskjellige entreprenører, har du svært sammenlignbare estimater da fordi du faktisk bygget det ut. Og så kommer du også til å få tilbakemeldinger, jeg er sikker på, og de kommer til å gi deg noe du savner, sånne ting. Men det vil også vise deg hvem som faktisk er en god entreprenør som også ser etter deg, at de vil gi sine innspill.

David:
Hva er dine tanker om å la entreprenøren og hjemmeinspektøren din gå på samme dag når du kan stille det opp?

Ashley:
Jeg vet ikke. Det har jeg faktisk aldri tenkt på. Det har jeg aldri gjort. Jeg mener, jeg ser ingen ulemper med det.

David:
Det som forhåpentligvis vil skje er at hjemmeinspektøren ser ting og sier: "Hei, det må fikses." Men entreprenøren har kanskje ikke visst at denne stikkontakten ikke fungerer eller hei ... Ofte vil du finne at stikkontakter er koblet feil vei eller at det faktiske elektriske panelet ikke er satt opp riktig eller at rørene er funky. De sier: "Ja, det er rart. Hvorfor renner det gjennom her i stedet for der?" Hvor de kan få entreprenøren til å inkludere det i arbeidsomfanget dersom noe må gjøres. Og omvendt kan entreprenøren si: "Dette ser rart ut." Og han kan kanskje få husinspektøren til å se på om tappene ble plassert i riktig område eller om det ble koblet feil.
Det var et av tipsene jeg lærte da jeg investerte tungt i Jacksonville, Florida og kjøpte mange hus på en gang, er at hvis jeg kunne få dem begge samtidig til å gå gjennom, var det mindre koordinerende for agenten min for å prøve å finne ut hvordan jeg skulle få selgerne til å gå med på dette, og så spilte de på en måte mot hverandre, og det ga meg bare mer informasjon å se gjennom due diligence-perioden.

Ashley:
Ja, det er et godt poeng, for da trenger du bare å få tilgang til eiendommen én gang ved å få dem til å komme med en gang. Og hvis noen av en eller annen grunn ikke kan gjøre det, kan du sende inspeksjonsrapporten til entreprenøren din.

David:
Ja, det er definitivt... Vi ville alltid gjort det også. Vi ville si: "Hei, se på dette, fortell meg de tingene du tror du kan gjøre billigst." For hvis de skal være som om det er $9,000 for å fikse et lite problem, kommer jeg nok ikke til å få dem til å gjøre det. Men noen ganger åpner de opp veggen eller flytter ting rundt uansett, de sier: "Å ja, mens vi er der, så fikser vi det." Og du trenger ikke engang å betale noe, sammenlignet med hvis du måtte ringe en rørlegger spesifikt for det problemet, kan de belaste fem tusen fordi de måtte skjære inn i steinen din og flytte ting. Men hvis du demoerer badet uansett, kan du fikse det som dukker opp i rapporten.

Ashley:
Det er også flott hvis du planlegger å be selgeren om å redusere prisen eller dekke kostnadene for noen av tingene som kommer opp i inspeksjonen også. Så med å ha entreprenøren din der, er du i stand til å få anslag ganske raskt for å kunne reforhandle med selgeren.

David:
Mye bedre enn å prøve å få entreprenøren din til å gå til samme eiendom tre ganger for å få et estimat for en ny ting når du er midt i forhandlinger, noe som er en stor segue til neste del av prosessen etter at du har lagt noe i kontrakt er det forhandlinger. Hva er ditt råd for hvordan du forhandler for å komme inn på kontrakt, og hva er ditt råd for når du først er i kontrakt, hva kan du gjøre for å spare penger der også?

Ashley:
Ja, det jeg liker best, så det er egentlig to forskjellige scenarier, du er utenfor markedet eller du er på markedet, jeg tror det er så mye lettere å forhandle om en off-market-avtale fordi du kan være direkte til selgeren og det er ingen mellomperson der. Så i det scenariet lager jeg vanligvis en intensjonsavtale der jeg oppgir de grunnleggende vilkårene i kontrakten, kjøpesummen, eiendommen, selgerens informasjon, min informasjon, og vilkårene i avtalen og eventuelle betingelser, Jeg liker å sende det til dem og møte dem innen 24 timer. Så jeg avtalte et møte med dem, jeg sender det kvelden før, og så går jeg og setter meg ned med dem. Og jeg har en kopi for meg selv, og jeg har en penn klar til å rable ting ut og til de første tingene for å gjøre endringer. Så jeg liker å stå ansikt til ansikt for forhandlingene og bare spørre dem: «Hva er det du nøler med? Hva likte du ikke?" Og du vil finne ut så mye informasjon.
Jeg har fått en selger til å fortelle meg at han ikke ønsket å gjøre det, og han var på en måte like offensiv og han sa: "Du vet, jeg trenger bare 2,500 dollar i måneden, det er det jeg trenger." Så hva gjorde jeg? Jeg jobbet baklengs. Jeg foretok 25-års selgerfinansiering, amortisering på 3.5 %, og det nådde hans $2,500 som han trengte. Og det fungerte bra for meg og det fungerte for ham, men jeg ville aldri ha visst det uten bare å ha en samtale og lyttet. Så jeg tror det er så mange forskjellige grunner til at folk selger eller ting som er viktige for dem. Så hvis du kan stå ansikt til ansikt med dem, tror jeg det er mye lettere å lese dem når du snakker om noe som står i intensjonsavtalen, hva som er viktig for dem og hva som ikke er viktig for dem.
Og så gir det deg også en slags mulighet til å legge ut... Så jeg gjør alltid dette under visningen. Jeg spør alltid om de er interessert i å gjøre selgerfinansiering. Hvis svaret er dødt nei med en gang, så er det da jeg går og sier: «Å, jeg visste ikke om du hadde fortalt regnskapsføreren din, din CPA du solgte, og de hadde anbefalt skattefordelene ved det. Det der rett og slett fornyer dem litt. Og så er det som, du vet, det er alltid en slags liten ting.» Vel, jeg vet ikke, jeg antar at jeg kunne snakke med dem og sånt.» Og, "Å ja, det burde du." Det er mange skattefordeler.

David:
Kan du dele det kort? Hva er noen av fordelene som folk kan fortelle en selger om hvorfor de kanskje vil bruke selgerfinansiering?

Ashley:
Den første tingen er at den skattepliktige inntekten er spredt over løpetiden til låneavtalen de betaler. Så de kommer ikke til å bli hardt rammet av skatter for å få en engangssum penger på forhånd. Det er vanligvis det største for folk. Men også hvis de er eldre, har seniorene deres den faste faste inntekten som kommer inn også. Jeg har sett mange eldre selgere som det i stedet for... Spesielt på campingplasser, jeg har gått etter campingplasser og de er så vant til å ha denne månedlige inntekten som kommer inn og til dem for å få dette engangsbeløpet, og nå vil de å holde seg innenfor den månedlige inntekten som de er vant til å få, og som kan sees med langtidsleie. Men den største skattefordelen er at de ikke blir like hardt rammet av skatter det første året, og det er spredt.

David:
Ja, de fyller ikke gevinsten på en gang.

Ashley:
Ja, og jeg tror også mange selgere som prøver å bygge generasjonsrikdom. De ser også verdien av når jeg dør, disse betalingene blir bare gitt videre til barna mine, barnebarna mine, så videre.

David:
Veldig godt poeng. Greit. Hva om noen bruker en eiendomsmegler til å kjøpe huset? Hvilke råd har du til dem om hvordan de kan forhandle gjennom sin agent?

Ashley:
Jeg tror det avhenger av hvor mye du stoler på eller verdsetter agentens mening og hvor mye agenten din kommer til å jobbe for deg. Jeg har vært i en situasjon der min egen agent jeg brukte fikk meg til å føle meg flau over tingene jeg ba om. Så jeg tror det er veldig lett at ting blir rotete. De går fra kjøperen til agenten deres, til selgerens agent til dem. Og så hvis du faktisk får det under kontrakt, i delstaten New York, må vi bruke advokater, så kaster du advokatene midt i det også, og da er det nesten som seks personer det faktisk går gjennom.
Så jeg tror det er mye vanskeligere å ha den samtalen, og det er derfor jeg alltid legger alt på papir. Jeg skriver det slik jeg vil ha det. Så hvis jeg ber om selgerfinansiering i tilbudet, skal jeg skrive ut den amortiseringsplanen. Jeg kommer til å si: "Denne måneden vil jeg kjøpe den for så mye." Men i løpet av fem år kommer du til å tjene X beløp i rente. Og jeg legger det ut. Jeg stoler ikke på at noen av agentene forklarer det som en fordel med det og viser at de faktisk kommer til å tjene mer penger ved å godta selgerfinansieringen.

David:
Ja. Du fikk meg til å tenke på hvorfor det blir så komplisert når agenter er involvert fordi du har helt rett. Det er et godt poeng. Og jeg innså at det er visse ting som blir "industristandard" når du har å gjøre med agenter, og noen av dem varierer fra region til region. For eksempel, i Nord-California er det vanlig at selgeren betaler eiendomsoverføringsskatten, men kjøperen betaler eiendoms- og deponeringsavgiftene. Men i noen deler av Nord-California deler du tittel- og deponeringsgebyrer jevnt. Det er annerledes når du er i Bay Area eller Central Valley eller South Bay. Det som skjer er at det ikke er noen riktig eller gal måte å gjøre det på, men oppføringsagenten som skal foreslå informasjonen til selgeren sin kommer til å farge den som om de ber om noe som ikke er normalt, de er grådige. De vil at du skal betale for dette. Vanligvis skal de betale for det.
Så nå sier selgeren som ikke vet noe om eiendom: "Å, de river meg av." Og nå setter de ned foten som: "Nei, vi kommer ikke til å gjøre det." Agenten sier: "Ja, det stemmer, jeg skal spare deg penger." Og så går de til kjøperens agent og de sier at de ikke kommer til å gjøre det. Kjøperagenten går til deg og du sier: "Ja, forhandle om det igjen. Det er latterlig. De bør få dem til å ombestemme seg. Det er jobben din, ikke sant?" Nå sier kjøperens agent: «Uff, hvis jeg presser for hardt, kommer de til å trekke seg. Hvis jeg ikke presser hardt nok, kommer klienten min til å bli sint.» Og så har du, kjøperen ingen anelse om hvilke samtaler som føres mellom noteringsagenten og selgeren. Og så når du kaster inn onkelen som vil hjelpe og faren som ønsker å beskytte barnet sitt og advokatene som er involvert og alle har sitt eget sett med verdier som de mener bør drives etter, blir det veldig vanskelig å gjøre noe forhandle i det hele tatt.
Så, når du går direkte til selgeren, er det ikke alt av denne forutsatte måten å gjøre ting på som du prøver å kjempe gjennom. Det er: "Her er hva jeg tilbyr deg. Kommer det deg til gode?" "Somt, men dette ville vært mer til nytte for meg." "Ok, la meg se om jeg kan strukturere det på en måte som gagner meg." Og det er mye renere. Du har ikke alle tradisjonene som på en måte blir assosiert med hvordan man fornærmer noen.
Jeg tenkte i visse asiatiske kulturer at det er veldig tradisjonelt å ta med en liten gave når du møter en ny person, og jeg ville ikke dukket opp med en liten gave. Jeg ville aldri tenkt på det. Vi gjør ikke det der jeg kommer fra. Og så du kan fornærme folk veldig lett, og det skjer i eiendomssalg konstant. Og så kaster du inn forskjellige meglere som har forskjellige måter å gjøre ting på, og forskjellige MLS-er har forskjellige ting og forskjellige tittel- og deponeringsselskaper setter opp ting annerledes. Det er så mange måter å irritere folk på. Og hver side hører bare hvordan den andre siden ikke var enig, og så blir begge sider veldig sinte. Det er som et telefonspill der ting kan bli rotete. Så er det en av måtene du liker å gå direkte til selgeren fordi du kan unngå alt det?

Ashley:
Ja, men jeg må si at det har vært tider da det å ha en agent definitivt har vært en fordel fordi de kanskje er venner med den andre agenten, eller de kjenner dem godt. Og selv tider som det kan virke uetisk, er det tider hvor agenter gir et hint eller gir et faktum om selgerne som kanskje andre som legger inn tilbud ikke vet eller slike ting. Eller selv om du begge ønsker forskjellige priser og hva som helst, agentene representerer kjøperen eller selgeren, den forskjellige representasjonen, de ønsker begge å selge eiendommen. De har begge mål om å stenge eiendommen for å få provisjonen deres. Så noen ganger kommer det til et visst punkt hvor agentene jobber mer sammen bare for å få avtalen gjort. Og det kan være en stor fordel fordi du har både kjøperen og selgerens agent til å gjøre alt de kan gjøre for å få denne avtalen til å skje.
Så jeg har sett det, spesielt hvis noe som en forhandling har dratt ut og videre og videre eller ting dukker opp. Jeg hadde en eiendom som jeg hadde under kontrakt og jeg finansierte den, jeg fikk en takst gjort. Takstmannen ville ikke komme ut til eiendommen med mindre innkjørselen var brøytet. Selger nektet absolutt å brøyte oppkjørselen. Så eiendomsmeglerne tilbød seg å dele kostnadene ved å få brøytesjåføren inn fordi de begge ønsket å flytte avtalen og få det gjort. Plogsjåføren satt faktisk fast i oppkjørselen. Det var ytterligere $400 for å få ham tauet ut av oppkjørselen, og det ble til denne store forferdelige tingen. Men akkurat som akkurat der, hvis det bare var meg som forhandlet med selgeren, er jeg så sta noen ganger at jeg ikke ville ha puslet med pengene for å betale plogsjåføren til slutt, men jeg tror det var sånn, det er definitivt en Fordelen med å ha agenter er når de bestemmer seg for å faktisk jobbe sammen for det som er best for kjøper og selger for å få avtalen gjennomført.

David:
Jeg har sett slike ting skje som ikke gir noen objektiv mening. Så la oss si at selgeren ikke vil betale 500 dollar for å få brøytet oppkjørselen, men det tok dem 90 dager å få kontrakt. De kommer til å vente ytterligere 90 dager for å finne en annen kjøper. De kommer til å bruke $7,000 i boliglån eller mer for å gå den perioden i stedet for å bruke $500 på å brøyte sin egen oppkjørsel slik at en takstmann kan komme inn i eiendommen. Men de kommer inn som bare sta, jeg rykker ikke, og kjøperne kan også gjøre det. Det er helt riktig. Mye av det du gjør som agent, så rart som dette er å si, er at du forhandler mot den andre siden, men du forhandler ofte med din egen klient. Du prøver å få dem til å se det latterlige i deres følelsesmessige avgjørelser.
Som vi var selgeren, var kjøperen villig til å bruke 1.2. Det var der jeg forhandlet prisen til. Den ble taksert til en million, kjøperen kommer fortsatt til å kjøpe den, og kjøperen vil bare at selgeren skal fikse noe treråte, en ting på 2,000 dollar, og de sier: "Jeg gir dem ingenting." Og du tenker: «Du skjønner at de bruker 200,000 200,000 dollar mer enn det er verdt, og det er en veldig god sjanse for at neste takstmann ikke gir deg det. Og du kan vinne denne kampen og deretter selge huset ditt for millionen det ble taksert for. Du vil risikere XNUMX XNUMX over to tusen.» Og de sier: "Å, ok. Jeg tenkte ikke på det." Fordi folk ikke tenker på det. De er veldig emosjonelle og gode agenter kan absolutt bringe litt lys inn i galskapen.
Jeg tror noen som har opplevd å kjøpe eiendom ofte blir erfarne med mennesker. Folk tror å lære eiendomsinvestering er å få tallene ned. Mann, det er som det grunnleggende. Det er som det superfundamentale. Det er bare å drible en basketball og skyte balltre. Det gjør deg ikke god i basketball. Mennesker og psykologi er der pengene dine virkelig blir tjent, spesielt når du har med mennesker å gjøre. Hvilke råd har du til folk som prøver å bryte inn i eiendomsinvesteringer og kanskje de sliter med å forstå hvordan de kan kommunisere bedre eller den riktige måten å presentere informasjon på?

Ashley:
Det første er å lese boken, Du lytter ikke. Jeg må få produsentene til å legge inn programnotatene fordi jeg ikke husker forfatteren direkte, men den boken der tror jeg er akkurat det du nettopp snakket om, er å forstå hvordan noen føler, lese følelsene deres og faktisk lytte til dem og ikke bare prøve å være reaktive ved å svare med en gang og prøve å rasjonalisere med dem. Mange ganger vil folk bare bli forstått, de vil bare bli hørt. Og hvis du faktisk lytter, kan du kanskje se en underliggende ting som vil hjelpe deg å faktisk løse og løse problemet i stedet for å prøve å rasjonalisere med dem eller virkelig se hva som skjer.
Den andre boken jeg vil anbefale er Hug Your Haters av Jay Baer. Det er en kundeservicebasert bok, men jeg tror den er flott å lese for alle. Så uansett om noen gir deg konstruktiv kritikk eller dårlig tilbakemelding, eller du har å gjøre med en vanskelig selger eller en vanskelig klient, går dette bare gjennom trinnene for hvordan du skal håndtere den situasjonen. Det er litt av en overdrivelse å drepe dem med vennlighet. Det viser bare alle disse tilfellene av når noen nesten angriper deg eller krangler med deg, spesielt når du er i en forhandling om hvordan du kan håndtere den situasjonen for å ende opp med å få dem til å takke deg.
Mellom disse to bøkene synes jeg det er veldig bra å lese, men å kommunisere med mennesker, som jeg har lært så mye i løpet av årene. Jeg har jobbet sammen med denne investoren i nesten åtte år tror jeg nå, kanskje enda lenger. Vi ler ofte av hvor langt jeg har kommet. Jeg startet som eiendomsforvalter og handlet bare med leietakere. Jeg ville bare bli så forvirret at jeg ville bli overveldet. Og nå er det bare å håndtere forskjellige situasjoner, holde seg rolig, kul, samlet, faktisk tenke på hvordan du skal reagere fordi du kan lære å lese folk og alle de tingene, men du kommer ikke til å være i stand til å faktisk legge merke til ting hvis du ikke selv lytter til dem og faktisk observerer. Og du må kunne stoppe deg selv fra å reagere med en gang og gå tilbake og forsvare deg selv og bli defensiv før du faktisk kan se det store bildet av det de prøver å forklare deg.

David:
Det er et veldig godt poeng. Du vil forstå hvor de kommer fra før du prøver å få dem til å forstå hvor du kommer fra, og det krever litt disiplin. Det er ikke en naturlig reaksjon.

Ashley:
Og du sa akkurat alt jeg sa i en setning. Det kunne vært mye kortere.

David:
Vel, jeg hadde fordelen av å tenke på svaret mitt mens du ga ditt. Ikke vær for hard mot deg selv der.

Ashley:
Og det er en del av boken, ikke tenk på svaret ditt. Det er som om de fleste ikke lytter, de tenker faktisk på svaret deres, som er så vanskelig å gjøre, så vanskelig å gjøre.

David:
Ja. Det er som vår baseline rett utenfor markedet, rett utenfor fabrikkens samlebånd er å være defensive og prøve å bevise folk at vi har rett, noe som er så rart fordi det er vilt arrogant å anta at du har rett i alt hele tiden . Vi vet alle verdien av læring, men av en eller annen grunn, når vi er i en samtale med noen andre, tenker vi ikke på læring. Vi tenker på hvordan vi må lære dem. Vi må få dem til å se ting fra vårt ståsted. Jeg bruker alltid eksemplet med at hvis du er en bokser og prøver å slå ut motstanderen din, fungerer det ikke når hendene deres er oppe og de ikke er slitne, du kommer bare til å slå deg selv ut og blir lei. Det du vil gjøre er å la dem slå seg ut. Ikke prøv å slå noen ut før de er slitne, de vil ikke slåss lenger, noe du vanligvis gjør ved å få dem til å snakke.
Når noen har sagt alt de trenger å si, har de fått alt ut av brystet og de har fortalt deg hvordan de har det, de er på sitt mest sårbare punkt som menneske noensinne, det er da du vil levere informasjonen din. Det frøet vil treffe den mykeste, mest fruktbare jorda sammenlignet med når du prøver å dytte det inn før personen er klar til å høre det. Det sparer deg faktisk bare mye energi også. Det er et godt poeng. Takk for de to bøkene. Nå går vi over til forsikring. Hva er noen ting folk bør trenge å vite når de ønsker å kjøpe huset sitt om huseierforsikring?

Ashley:
Den første tingen er å finne en agent som er kjent med å gjøre utleiers retningslinjer eller hva strategien din er. Hvis du snur et hus og det kommer til å stå tomt, vil forsikringspolisen din være veldig forskjellig fra en eiendom som faktisk har noen som bor i den. Hvis du har en langtidsleiebolig, hvis du har en korttidsleiebolig, vil forsikringen din være annerledes. Kostnaden for en korttidsleie er vanligvis høyere enn for eksempel din primære bolig, men kostnaden for en langtidsleie kan ofte være lavere enn din primære bolig fordi du ikke dekker noe av innholdet i bygningen. Så samkjør med en agent om hvem som har erfaring i disse forskjellige rikene eller hva strategien din er, og la dem faktisk sette seg ned med deg i å gå gjennom policyen om hva som er dekket, hva som ikke dekkes.
Så som noe som ikke kunne dekkes på en forsikring her i New York er i kjellere, er det ofte sumppumper for å pumpe ut vann som kommer inn i kjelleren til disse gamle, gamle husene ved disse gamle fundamentene. Det er som en ekstra dekning på de fleste forsikringer, og du må be om å få den lagt til, slik at hvis sumppumpen ikke starter eller har en funksjonsfeil, vil forsikringen din dekke det. Dessuten kan du få rabatt på så mange ting. Som å ha en sumppumpe kan du få rabatt på fordi den vil pumpe ut vannet hvis det blir flom. Så det er forskjellige ting og finn ut og spør hva disse rabattene er fordi de virkelig kan øke.
Den neste tingen er enhver spesialforsikring som er nødvendig på eiendommen. Så Tony Robinson, min fantastiske medvert, han kjøpte en eiendom i Louisiana og han måtte få flomforsikring på den og flomforsikringen skjøt i været der eiendommen ble uoverkommelig for ham. Så det er derfor det er viktig å finne ut informasjonen på forhånd, og dette var hans første investeringseiendom, og det har vært en lærerik opplevelse for oss og mange lyttere også å forstå, men det er jordskjelvforsikring. Det er alle disse forskjellige typene forsikringer du kan få, og noen av dem er påkrevd, spesielt hvis du får et boliglån på eiendommen, for eksempel flomforsikringen.

David:
Greit. Siste spørsmål til deg. Har du en preferanse mellom å betale litt mer for å ha en forsikringsagent som du kommuniserer med hvis det er et krav eller hvis det er et spørsmål, eller anbefaler du folk å gå den billigste veien og finne et nettbasert forsikringsbyrå der du må handle gjennom virtuell assistanse eller AI?

Ashley:
Jeg vet ikke om det virkelig er en kostnadsforskjell, for når du ansetter en agent, går du gjennom... Så faktisk først, jeg ville ikke gått med en agent. Jeg ville gått med en forsikringsmegler fordi de er i stand til å sitere det til flere selskaper. Så da får du tilbake sitatene, og så kan du velge derfra. Det er min største anbefaling. Når det gjelder å lage et nettsted, vet jeg ikke dette med sikkerhet, jeg har aldri brukt dem før, de sier at de vil sitere ut retningslinjene dine og gi deg anslagene tilbake. Så langt de tilbyr det rabattert, vet jeg ikke fordi det faktisk er forsikringsselskapet som sender tilbudet og ikke det faktiske byrået. Jeg vet ikke. Det er et godt spørsmål.

David:
Ja, forsikringsselskapet som sender tilbudet vil ofte gjøre det billigere hvis du gjør det via nettportalen fordi de ikke trenger å betale provisjon eller lønn til personen som brakte dem virksomheten.

Ashley:
Kommisjon?

David:
Ja.

Ashley:
Interessant.

David:
Problemet er at når du gjør et krav gjennom det, får du ingen hjelp. Du kan ikke sende e-post til noen og si: "Jeg har flom, hva gjør jeg?" Det er det alle ønsker. Du blir tvunget til å gå gjennom telefontreet og de sier: "Vel, grunnen til at vi ga deg rabatten er fordi vi ikke betaler noen for å betjene kravet ditt." Og jeg har nettopp sett folk trekke håret ut av hodet, bli sprettet fra person til person eller håndtere roboter eller ikke få svar eller snakke med noen som ikke snakker engelsk som bare gir dem et saksnummer og henger opp på dem.
Det er veldig frustrerende hvis du noen gang må forholde deg til forsikringsselskapet, og det er derfor jeg tar opp dette fordi det ofte virker som en enkel måte for investorer å spare penger på, noe som er morsomt fordi forsikringen din er en så liten del av hele din ekte eiendomsbudsjett. Det er sannsynligvis den verste måten å prøve å gjøre det mer lønnsomt på ved å spare $12 i måneden på forsikringsprogrammet ditt eller noe. Men hvis du har en forsikringsmegler, som du sa, har du et menneske du kan gå til og si: «Et tre falt på taket mitt, hva gjør jeg?» Og de sier: "Vi tar oss av det, vi har deg."

Ashley:
Og ikke engang den delen av det heller. Jeg finner den største grunnen til at jeg trenger å snakke med agenten eller megleren min, er fordi jeg trenger en kopi av polisebindet mitt som viser at hvis jeg får et nytt boliglån på eiendommen eller en slags ny finansiering som utlåneren faktisk er lagt til. som tapsmottaker og bare ha det gjort raskt eller bare kunne sette forsikring på en eiendom. Og dette er grunnen til at jeg gikk gjennom og laget denne oppkjøpssjekklisten, det var fordi agenten min for flere år siden ringte meg dagen før stenging, eiendomsmegleren min, "Ok, er dere klare til å stenge? Du har byttet verktøyene i ditt navn, du har forsikringen din.» Og jeg fikk panikk. Det bare slapp tankene mine. Det var bare så mange ting som skjedde, og jeg glemte bare denne grunnleggende nødvendigheten. Og å ha en agent hvor jeg bare kunne ringe med en gang og sende dem informasjonen og si: «Jeg trenger forsikring så fort som mulig. Jeg stenger i morgen." Og å ha det forholdet der de vil slippe alt og ta seg av det for deg.

David:
Greit. Siste spørsmål i showet vårt. Hva kan noen forvente på stengedagen hvis de kommer så langt?

Ashley:
Det varierer med hvordan du faktisk stenger eiendommen. Så det er flere forskjellige måter. I staten New York har du en advokat. Du kan enten gå til amtmannens kontor og sitte ved et stengebord, og det er ganske vanlig hvis du bruker til å kjøpe det med et boliglån der du skal møte advokaten for banken, skal du sette deg ned i selve avslutningstabellen, og så skal advokaten din ta dokumentene og innlevere dem til fylkesmannen.
Hvis du er i en tilstand at du ikke trenger å bruke advokater og du kan bare gå gjennom tittelen, må du kanskje gå til tittelkontoret og sitte der og signere dokumentene, eller du kan ha en notarius og du kan gå til advokatkontoret ditt på forhånd, signer, de vil notarisere dem, eller tittelselskapet kan sende en notarius til deg. Du ser mange investorer på Instagram som legger ut hvordan de signerer avsluttende dokumenter fra stranden eller en restaurant på ferie. Og derfor tror jeg stengingen har begynt å endre seg. I likhet med advokatkontoret mitt, før COVID, måtte jeg alltid fysisk gå inn på kontoret dagen for avslutningen, så ble papirene hastet til den andre advokatens kontor samme dag, så ville de gå og faktisk bli arkivert samme dag og Jeg ville ta med sjekken og sjekken ville bli tatt med.
Nå gikk jeg og signerte i går for en eiendom som stenger. Den stenger ikke før neste uke. Midlene holdes i depot til lukking, og deretter vil de bli frigitt når de faktisk er arkivert til kontoristkontoret. Så papirarbeidet mellom de neste fem dagene, papirene gikk fra meg til kjøperen, og så vil det gå til ekspeditørens kontor innen den tidsrammen. Så det er så mange forskjellige måter. Det mest spennende synes jeg er når du faktisk sitter ved et stengebord, du får utlevert nøklene etter at du har signert og du gir sjekken, men jeg har virkelig ikke sett det skje. Ofte får jeg ikke engang nøkler til en eiendom lenger virker det som.

David:
Ja det er sant. Du får sjelden utlevert nøkler. Som agenten din finner ut en måte å koordinere dem på. Det er et godt poeng. Hva er noen ting du anbefaler at på stengedagen, når folk går og setter seg ned, forutsatt at de har gått gjennom et deponeringsselskap og en eiendomsmegler, jobber de ikke direkte med selgeren, som de bør se på i deres lukke papirer for å sikre at det er nøyaktig?

Ashley:
Så selv som dagen før stenging eller kanskje morgenen stenging, bør du gå til eiendommen og gjøre en siste inspeksjon, en siste gjennomgang. Selv om du kjøper en eiendom som har stått ledig hele tiden du har hatt den på kontrakt, vil du gå inn der og sørge for at rørene ikke frøs og vann sprakk over alt, forskjellige ting som det. Du vil fortsatt gå og forsikre deg om at eiendommen er i samme stand som da du satt den på kontrakt. Så det er det første du bør gjøre. Deretter på de faktiske stengedagene, ser på sluttoppgaven. Og hvis du jobber med et flott tittelselskap eller advokat, bør de sende dette til deg på forhånd for å faktisk vurdere.
Så hvis du kjøper en eiendom som har leietakere på plass, vil du forsikre deg om at du blir proporsjonalt for den faktiske leieinntekten. Så kanskje leietakerne betaler den første, men du stenger den 15. slik at det er forholdsmessig for de 15 dagene du skal overta eiendommen og de beholder de første 15 dagene de eier eiendommen . Også, hvis det er et depositum, at du får depositumet. Så det blir vanligvis sett på som en kreditt på uttalelsen. Så det er ikke slik at du faktisk får en sjekk på $600, de tar bare $600 av den totale kjøpesummen.
Da vil du forsikre deg om at eiendomsskatten er forholdsmessig, som vil bli funnet ut for deg. Selger hadde betalt noe som fortsatt dekker deler av skatteåret. Og det er på en måte de store tingene. Og så er det bare å være klar over hva slags gebyrer du betaler, innleveringsgebyrer, tittelgebyrer, undersøkelsesgebyrer, hvis noen, slike ting. Og bare bli kjent med hvordan en avsluttende uttalelse ser ut. Du kan Google en og bare se på, bli kjent med forskjellige avgifter som er på dem. Og hvis du avslutter med et boliglån også, vil det definitivt være mye mer i dybden enn om du bare har advokaten din til å sette det sammen for en kontantavtale.

David:
Det er flotte, flotte poeng. En annen jeg vil legge til, dette er noe som er i sjekklisten min at jeg har assistentene mine når jeg stenger en eiendom som de gjør, fordi det skjer så ofte, er at avsluttende kostnadene som vi er forhandlet om er ofte ikke inkludert i papirene. Og jeg ville alltid bare blitt så sint som om noen svir meg til jeg skjønner hvordan det fungerer er at agentene fyller ut tillegget, de ordner det. Noen ganger er det to eller tre av dem som går frem og tilbake før du endelig blir enige, eller flere, om hva det skal være. Disse sendes videre til tittelselskapet. Hvis de ikke videresendes til tittelselskapet, har tittelselskapet ingen måte å vite det, eller jeg burde si at deponeringsselskapet ikke har noen måte å vite om disse skal inkluderes. Selv om de er det, ble ofte slutterklæringen fylt ut før forhandlingene ble gjennomført.
Så en ansatt på det stedet får e-posten som sier: "Her er tillegg." Og de leser ikke alle, eller de ser ikke nøye på dem, og de ser bare ikke, oh, kreditt på $7,500 skal gå til kjøperen, for da de opprinnelig forhandlet, var det ikke i der. Så du bør vite hva kredittene dine du skal få og om de er utlånerkreditter, de er kreditter fra selgeren, eller om det er omvendt, om noe ble justert, om takstprisen kom lavere og du justerte ned kjøpesummen. Ikke anta at det avsluttende papirarbeidet kommer til å gjenspeile det. Som kjøper må du gå inn å vite. Og det er greit å utsette stengingen hvis du sier «Hei, dette må fikses».
Så det er en av grunnene til at vi alltid prøver å planlegge disse siste som når du går for å signere papirene dine tidlig om morgenen. Fordi hvis du gjør det klokken fire om ettermiddagen fordi det er når det passer deg eller hva som helst, prøver du å finne ut av det i lunsjpausen klokken 2, det er for sent på dagen å få de nye dokumentene trukket opp og få alle godkjenningene og nå er stengingen forsinket med en dag, og det kan rote til ting. Så det er fortsatt mennesker som er involvert i å sette sammen disse tingene og mennesker gjør feil.
Greit, Ashley. Vel, dette har vært fantastisk. Tusen takk for at du deler så mye av din kunnskap, visdom og tid med oss ​​om spesifikt hvordan du kan få en eiendom for noen som ikke har en eller ikke har mange. Før vi lar deg komme deg ut herfra, hvor kan folk finne denne boken?

Ashley:
Du kan gå til BiggerPockets bokhandel. Og hvis du bestiller før 10. januar, som er når den offisielt lanseres, får du noen av forhåndsbestillingsbonusene, en haug med regneark og bare tonnevis av skjemaer og dokumenter jeg har satt sammen gjennom årene. Men du kan også vinne en sjanse til å bli veiledet av Tony og jeg, og den vil faktisk bli spilt inn og spilt live på Real Estate Rookie Podcast. Så du får litt hjelp av oss, og du får faktisk også være gjest i podcasten.

David:
Rått. Så sjekk det ut. Med mindre du har en million eiendommer, hent Ashleys bok og lær hvordan du kan få mer. Og hvis du allerede har et par eiendommer, lær hvordan du kan gjøre det bedre, ikke sant? Det er mange måter, som vi snakket om på showet, hvor du kan gjøre ganske store feil. Så hvis du hørte noe om dagens episode og tenkte: "Åh, det gjør jeg ikke." Gå og hent boken og se hva annet du kanskje ikke gjør.
Tusen takk for at du tok deg tid, Ashley. Jeg vet at du er en travel kvinne, så jeg skal la deg komme deg ut herfra. Gutter, hvis du likte Ashleys show, sjekk henne ut på Real Estate Rookie Podcast. Ashley, hvor ellers kan folk finne ut mer om deg?

Ashley:
Du kan kontakte meg på biggerpockets.com, profilen min der, eller på Instagram, @wealthfromrentals.

David:
Og du kan finne meg på Instagram eller YouTube eller andre steder, @davidgreene24. Greit, takk Ashley. Lykke til med boksalget, så sees vi snart.