bro spådommer for boligmarkedet for 2023 høres slik ut, "Himmelen faller! Selg alt! Husene vil være verdt $1 neste år! Dette er akkurat som 2008!" Se på merittlisten til de som gir spådommer som dette. Disse er samme spåmenn som har spådd en krasj vil skje på et tidspunkt de siste ti årene. Nå, med en eim av frykt i luften, vil mainstream eiendomsjournalister gjøre alt de kan for å overbevise deg om at vi har en gjentakelse av 2008. Dette er imidlertid langt fra sannheten.
Men hvordan kunne vi forutsi boligmarkedet i 2023 uten data? Og der det er data, der er det Dave Meyer, VP of Data and Analytics hos BiggerPockets og vert for På markedet podcast. Dave og teamet hans har nylig gitt ut "2023 State of Real Estate Investing Report," som gir alle boligmarkedsdataene du trenger å investere vellykket i 2023. I den deler Dave hvordan 2022 boligmarkedet Vendt når Fed hevet renten, hvordan tilbud og etterspørsel har blitt påvirket, og hva vi kan forvente i 2023.
Dave vil også gå over tre investeringsstrategier han føler er mer passende for å investere i 2023, Inkludert en helt passiv måte å investere på, en kombinasjon av kontantstrøm og verdsettelse, og hvordan kjøpere kan dra nytte av dette markedet for å få tilbud med høy rabatt. Selv om vi ikke kan forutsi fremtiden, kan vi gi deg vår beste innsikt i hva du kan gjøre for å bygge rikdom i 2023. Så slå av mainstream fryktprognoser og still inn på ekte nyheter designet for å gjøre deg rikere!
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets podcast-show 718.
Dave:
Hvis du er i et marked der lønningene ikke går opp, er det bare en psykologisk grense for hva folk skal betale for husleie. Det kan bare være X prosent. Vanligvis er det 30 % av inntektene deres kan gå til leie, og så jeg er helt enig i at i en hybrid eller en by som setter pris på, vil leieveksten gå opp. Jeg vet ikke om det nødvendigvis betyr at de noen gang vil nå kontantstrømmen som disse kontantstrømmende byene har en tendens til å støtte, men personlig tror jeg at det er det beste alternativet fordi du ikke bare satser på kontantstrøm eller bare påskjønnelse eller bare husleievekst.
Du får litt av alt. Du vet ikke hvem av de tre som kan prestere best, men uansett hva som skjer, drar du nytte av det.
David:
Hva skjer, alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate-podcasten her i dag med en av mine favorittmedverter, ingen ringere enn Biggerpockets egen VP for analyse, Dave Meyer med et fantastisk show for deg. Først av alt, Dave, hvordan har du det i dag?
Dave:
Jeg har det bra. Jeg hadde det veldig gøy med å spille inn denne episoden. Jeg tror folk har mye å se frem til.
David:
Dere gjør det bra, for hvis dere lytter helt til slutten av showet, kommer dere til å se nøyaktig hvorfor dette var et fantastisk show om et veldig vanskelig tema som alle konkurrentene våre unngår, fordi de ikke Jeg vil ikke snakke om hva som kommer til å skje i 2023 annet enn å skrike. Himmelen faller, eller lat som om ingenting skjer, og bare gi meg pengene dine slik at jeg kan lære deg hvordan du investerer i eiendom. Her handler vi ikke om det livet.
Dave:
Absolutt ikke, og kanskje vi burde ha snakket om dette på utstillingen, men jeg tror folk unngår risikobegrepet. De ser det er risiko i markedet, og det er sant. Jeg tror det er risiko i markedet, men risiko er motvekten til belønning. Så du må forstå risikoene slik at du kan høste belønningen og mulighetene som er der ute. Jeg tror på showet, vi snakket virkelig om det. Vi snakket veldig spesifikt om hva risikoen er og noen av måtene du kan redusere risikoen på og dra nytte av mulighetene som kan dukke opp i løpet av det kommende året.
David:
Det er helt riktig. Så hvis du har vært nysgjerrig, hvis du har vært frustrert, hvis du bare har ønsket å forstå hva pokker som foregår på boligmarkedet akkurat nå, er dette et show som vil bringe massevis av klarhet til deg . Hvis du lytter helt til slutten, skal vi faktisk gå inn på tre strategier som vi begge tror vil fungere uavhengig av hva markedet gjør i disse usikre tidene i 2023. Før vi kommer inn på dagens show, har jeg en rask tips til deg. Gå til biggerpockets.com/report, og last ned rapporten Dave ROE.
Mye av informasjonen fra dagens show kom ut av det, og du kan få det gratis hvis du er BiggerPockets-medlem. Dave, noe du vil si før vi hopper inn?
Dave:
Nei, sjekk rapporten. Jeg brukte mye tid på det.
David:
Støtt Dave, og legg igjen en kommentar i YouTube-videoen som forteller oss hva du syntes om denne rapporten. Vis ham litt kjærlighet. Hvis du liker dette showet, vennligst gi oss en femstjerners anmeldelse uansett hvor du hører på podcaster. Gutter, ærlig talt, dette er veldig, veldig viktig. Vi er for tiden den beste eiendomsmessen i hele verden. Vi ønsker å forbli slik, men vi kan ikke gjøre det uten din hjelp. Så uansett om det er Apple Podcast, Spotify, Stitcher, uansett hvor du hører på podcast, vennligst ta et øyeblikk og la verden få vite hvor mye du liker denne podcasten, slik at vi kan forbli nummer én. Ok, la oss gå inn i intervjuet.
Dave, du skrev en rapport om eiendomsmarkedet. Fortell oss litt om det.
Dave:
Jeg gjorde. Det er en fullstendig oversikt over eiendomsinvesteringer for 2023. Jeg skrev den fordi det er så mye som skjer akkurat nå. Vi er ikke og har ikke vært i et normalt boligmarked de siste årene. Jeg starter rapporten med å gå gjennom alle de forskjellige faktorene og variablene som kommer til å påvirke boligmarkedet akkurat nå, og deretter snakke om noen av de beste strategiene du kan bruke i 2023 for å dra nytte av det jeg personlig tror kommer til å være muligheter i det kommende året, og bare stille noen spørsmål om 2023-markedet fordi vi alle tydeligvis liker å lage prognoser, og gjett hva som kommer til å skje, men det er noen ubesvarte spørsmål som jeg tror kommer til å være X-faktoren for boligmarkedet i 2023 som vi ikke helt vet hvordan det kommer til å bli enda.
David:
Jeg vil si i min korte karriere å investere i eiendom … Vel, jeg sier kort. Sammenlignet med noen mennesker er den lang, men jeg er ikke en gammel mann ennå. Dette er det mest kompliserte markedet jeg noen gang har sett. Det har mange flere konkurrerende faktorer som påvirker det vi ser. Er det likt det du har lagt merke til, og er noe av det dekket i rapporten?
Dave:
Absolutt. Når man ser på boligmarkedet tilbake i tid de siste 80 årene eller hvor vi nå har ganske gode pålitelige data for, er boligmarkedet vanligvis ganske forutsigbart. Den beveger seg i sykluser, men for, la oss si, syv eller åtte av hvert 10 år, går den opp 2 % til 4 %, noe like over inflasjonstakten. Det er ganske steady state og ikke så spennende. De siste 15 årene eller så har ting blitt litt mer interessant, og det har vært litt mer boomer-bust de siste par årene.
Spesielt de siste tre årene, som sikkert alle som hører på dette vet, har det blitt vanvittig. Det betyr ikke at folk nødvendigvis opptrer irrasjonelt, eller at vi er totalt uhengende fra grunnleggende. I mitt hode er det som har skjedd de siste par årene at variablene og faktorene som alltid påvirker boligmarkedet har passet sammen i denne perfekte stormen for å presse boligprisene opp. Nå begynner vi liksom å se at det slapper av og går tilbake til et mer balansert og ærlig talt mer normalt boligmarked.
David:
Det virker sprøtt. Det virker veldig negativt. Vi har denne overkorreksjonen, men jeg tror at når du tenker på galskapen vi hadde de siste åtte årene i hvor varmt markedet var, og du setter det i kontekst av det, så tror jeg ikke dette er en like stor overkorreksjon som folk sier, men det føles absolutt slik når du sammenligner det med 20% økning i prisen som er normen i enkelte byer. Nå nevnte du at det er noen spaker på boligmarkedet som påvirker måten det presterer på. Kan du fortelle meg hva du mener med det?
Dave:
Sikker. Jeg tror generelt at det er forskjellige variabler, og dette er stort sett makroøkonomiske indikatorer som påvirker boligprisene mer enn andre. Det er tusenvis av ting, og hvert enkelt boligmarked fungerer forskjellig. Men når du snakker om boligmarkedet på nasjonalt nivå, handler det egentlig om noen få ting. Folk vil ofte ærlig til og med forenkle det og si: "Boliglånsrentene går opp, så prisene går ned." Heldigvis er det ikke så enkelt. Det er flere indikatorer. Det er flere ting som virkelig betyr noe, og det burde ikke være overraskende.
Disse spakene er ting som tilbud og etterspørsel. Selvfølgelig kommer priser alltid i økonomisk forstand ned på tilbud og etterspørsel, men hvis du ekstrapolerer det litt mer, må vi virkelig se på ting som rimelighet, inventar, boligmangel i USA, inflasjon selvfølgelig, og ting som boliglånsrenter. De for meg var de viktigste tingene som påvirket markedet i '22, og vil fortsette å påvirke i '23, men bare på en litt annen måte fordi måten disse variablene interagerer med hverandre på har endret seg.
David:
Nå kom vi ut av en av de største resesjonene i vårt lands historie rett før vi hadde denne eksplosjonen. Så ut fra din vurdering, hvilken innvirkning har den store lavkonjunkturen hatt på boligbyggerområdet de siste 10 årene?
Dave:
Jeg mener, fra stort sett alles vurdering, har USA en enorm mangel på boligenheter. Spådommene varierer betydelig et sted mellom tre og en halv og syv millioner boenheter. Når du snakker om økonomi, betyr dette bare mangel på tilbud, ikke sant? Det er ikke nok boenheter i USA for folk, og dette tilskrives i stor grad det som skjedde under og i etterkant av den store økonomiske resesjonen. I utgangspunktet gikk tonnevis av byggherrer ut av virksomheten i 2008. Det var røft der ute, og folk lette etter jobber. Bedrifter stengt.
Folk som jobbet i bygg og anlegg endte opp med å gå inn i andre bransjer, og så ser vi at hvis du ser på grafen, og jeg legger dette inn i rapporten, er det ganske oppsiktsvekkende grafen. Du kunne såvidt se at konstruksjonen nettopp falt fra en klippe fra 2008 til 2010. Vi har sakte bygget oss opp igjen, og det er nå på et ganske bra nivå. Men de åtte årene, eller som du sa, fra 2010 til 2018, lå vi godt under byggetakstene vi burde ligge på. Så det skapte disse forholdene der det ikke var nok hjem.
Det falt sammen med tiden som startet rundt 2020 da millennials, som nå er den største demografiske gruppen i hele USA, nådde sin høyeste alder for boligkjøp. Vi har disse sammenløpet av faktorer der det er massevis av mennesker som ønsker hjem, og millennials som starter familier, begynner å få barn, og ikke nok hjem. Det er et perfekt scenario for at prisene skal gå opp. Det er bare et eksempel på hvordan disse forskjellige makroøkonomiske kreftene jobber sammen eller gjorde gjennom pandemien samarbeidet for å presse prisene opp.
David:
Nå, hvis du vil høre mer om tingene Dave snakker om, og de pittige detaljene som gjør dette så spennende, kan du laste ned rapporten gratis på biggerpockets.com/report, og se disse dataene selv. Nå skal vi fortsette å snakke om hva som står i rapporten, men hvis du faktisk ønsker å stoppe podcasten, og sjekke dette ut eller få det etter at podcasten er over, vennligst gå over til biggerpockets.com/report. Nå, jeg tror det du nevner om tilbud og problemene i tilbud spiller, etter min mening, kanskje det er den største armen i hele dette dramaet med eiendomspriser og forsøk på å forstå dem.
Jeg snakket nettopp om dette i går da noen sa som: "Vel, David, hvis prisene fortsetter å øke, ser du at prisene faller?" Jeg sa: "Jeg ser ikke at de stuper, fordi de er så begrenset." Hvis du er en huseier og har en rente på 3 %, og du kan selge huset ditt og få en rente på 7 %, med mindre du må flytte, kommer du sannsynligvis ikke til å gjøre det, spesielt med Huset er mindre verdt nå enn det det var før. Du kommer til å vente. Så fordi vi ikke ser en haug med tilbud oversvømme markedet, ser vi ikke dette krasjet i prisene, og det var det vi så siste gang vi hadde et krasje.
Det var så mye tilbud. Det var langt flere eiendommer enn folk hadde råd til å kjøpe eller til og med ønsket å kjøpe, noe som førte til den store nedgangen i prisene. Det er, tror jeg, det som er forvirrende for folk som er som: "Hva? Vi går i en lavkonjunktur. Burde ikke prisene synke som forrige gang?» Hva synes du om å sammenligne miljøet vi er i nå med forrige gang vi så eiendom krasjet?
Dave:
Det er et godt poeng, og det er mye i det. Jeg vil bare si om tilbud først at det er to gode indikatorer på tilbud. Den ene er denne langsiktige indikatoren, og det er det jeg nevnte før, at det bare ikke er nok boenheter i USA. For meg er jeg partisk, fordi jeg er en eiendomsinvestor. Det er det som peker på langsiktig verdsettelse for eiendom. Uansett hva som skjer i 2023 eller 2024, fordi vi ikke vet hva som kommer til å skje, lover for meg det faktum at det er mange mennesker som vil ha hus, og det ikke er mange hus, godt for eiendomsprising i løpet av de neste fem til ti årene.
Når du snakker om hva som skjer på kort sikt, liker jeg å se på en beregning som heter inventar, som i utgangspunktet er hvor mange boliger som er på markedet akkurat nå. Til poenget ditt, eksploderer det ikke. Det er definitivt opp fra der vi var i 2020 og 2021, men ikke på den måten der det signaliserer en krasj. Bare for å forklare dette til alle som lytter, tror jeg, inventar er en av om ikke den beste indikatoren på den kortsiktige ytelsen til boligmarkedet, fordi den måler tilbud og etterspørsel. Det er ikke bare hvor mange hus som legges ut for salg. Det er noe som kalles nye oppføringer.
Inventar er et mål på hvor mange boliger som legges ut for salg, og hvor raskt de kommer ut av markedet. Så når du ser varelageret begynner å øke, signaliserer det et betydelig skifte mot et kjøpers marked, hvor prisene sannsynligvis kommer til å gå ned. Vi har sett at varelageret har gått opp de siste seks månedene. Men faktisk, David, så jeg bare denne uken. Jeg vet ikke om du kjenner denne fyren, Mike Simonson. Han er fra Altos Research. Han er en stor eiendomsmann. Lageret falt forrige uke. Det går ned nå, så det er ikke slik at varelageret skyter i været, og plutselig ser vi ting holde seg på markedet mye lenger enn det var før pandemien.
De går bare tilbake til pre-pandeminivåer. Akkurat nå kan ting endre seg i løpet av de neste seks månedene. Men akkurat nå, registrerer vi dette i januar 2023. Ting er ganske stabilt når det gjelder inventar, og det er en stor forskjell fra det som skjedde i 2008. Jeg vil også nevne at den største største forskjellen mellom nå og 2008 er kredittstandard. Dette er ikke mitt fagområde, men jeg leser mye om dette. Banker har i utgangspunktet ikke lov til å gi ut de vanvittig risikable lånene de gjorde i 2008.
Folk misligholder ikke akkurat nå. Folk betaler boliglånene sine i tide, og det setter virkelig en bakstopp i prisene, fordi det som virkelig får et marked til å bunne ut som en gal er tvangssalg. Når folk blir tvunget til å selge, fordi de ikke kan betale, er det det som får markedet til å snurre. Akkurat nå er det ingen tegn på at det skjer.
David:
Det er viktig å merke seg. Jeg brukte analogien i går da jeg snakket med salgslederne mine som stilte de samme spørsmålene. Mitt syn på det er at vi er en semi-lastebil som kommer ned en bakke. Nå vet alle at du ikke bare skal bruke bremsene når du kjører ned en bakke, fordi bremseklossene dine blir utslitte. Du skal skifte til et lavere gir. Men hvis dette var en reell lavkonjunktur, ville vi ikke gå nedoverbakke. Vi ville gå flatt. Hvis økonomien slet, kunne ikke folk kjøpe hus. De kunne ikke betale. De led. Med arbeidsmarkedet, vil du se for salg.
Vi er i et marked hvor vi kunstig bremser ting ved å heve rentene. Det er som å bruke bremsene når du skal ned denne bakken. Hvis vi tar foten av den bremsen, vil du se boligprisene gå opp. Du vil se transaksjoner skje i større antall. Du vil se dager på markedet begynner å gå ned igjen. Det er viktig å merke seg at dette ikke er en resesjon basert på grunnleggende problemer i økonomien vår akkurat nå, i det minste. Hvem vet om ChatGPT endrer alt det. Vi mister alle jobbene våre, men jeg har sagt noe sprøtt. Dette er absolutt noe regjeringen har valgt å gjøre for å prøve å bremse inflasjonen og stigende boligpriser.
Nå, det er noe som eiendomsinvestorer må være klar over, beslutningen Fed tar, beslutningen regjeringen tar. Disse makroøkonomiske faktorene spiller en stor rolle i hva investeringen din er verdt eller hvordan kontantstrømtallene kommer til å se ut når du kjøper den. Fortell meg litt om hvilke typer markeder som skapes som et resultat av svingningene i lavt eller høyt lager som du nevnte.
Dave:
I utgangspunktet tror jeg lagerbeholdning er veldig bra å se på i ditt lokale marked, fordi det oppfører seg veldig forskjellig i forskjellige markeder. Ofte og i rapporten bruker jeg forskjellige eksempler, men jeg tror generelt sett at steder i Midtvesten og i Nordøst har det relativt "bra". Alle har en definisjon av godt. Noen ønsker å se boligmarkedet krasjer. Jeg vil bare si at prisene er stabile i Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Hvis du ser på dem, og du vil forstå hva som skjer i markedet ditt, hvis varelageret holder seg flatt og fortsatt er under nivåene før pandemien, kan du sannsynligvis forvente at boligmarkedet i det området enten kommer til å være relativt flatt eller kanskje til og med beskjedent vokse i løpet av det neste året.
Når du begynner å se lagernivåene stige over pre-pandemiske nivåer, er det for meg et signal om at prisene sannsynligvis kommer til å gå ned i det markedet. Du ser dette ærlig talt i mange av boom-byene fra pandemien som Boise, Reno, Austin, Denver, hvor jeg investerer. Disse markedene ser mer av en korreksjon, fordi de bare gikk opp for høyt. De har akkurat nådd et nivå, og dette er en annen viktig indikator på rimelighet som bare ikke er bærekraftig, folk som deres lønn, deres lønn ikke kan opprettholde prisene som vi har sett i noen av disse boom-byene.
Jeg anbefaler virkelig at hvis folk ønsker å se på sine individuelle markeder, og finne ut hva som skjer, å se på varelager og dager på markedet er to veldig enkle måter du kan begynne å forstå som, "Er du i en selgers marked? Er du i et kjøpers marked?» Bare for klarhetens skyld, fordi jeg tror folk faktisk forvirrer dette mye, betyr kjøpers marked ofte at det er et godt tidspunkt å kjøpe. Jeg vet at det er forvirrende fordi folk ser at prisene går ned, men det betyr at du har mer innflytelse tradisjonelt. Kjøpers marked betyr at kjøperne har makten. Selgers marked betyr at selgere har makten.
Så, vi forlater en tid på nasjonal skala hvor selgere hadde all makten, ikke sant? vi selger dette hver … Jeg mener, du ville sannsynligvis taklet dette hver dag, David. Selgere kan i utgangspunktet si: "Jeg vil ha alt, ingen innrømmelser, ditt førstefødte barn. Gi meg bilen din og gifteringen din," og folk gjorde det. Nå er det et annet scenario der kjøpere kan være litt mer selektive og forhandle. Igjen, dager på markedsbeholdning, gode måter å fortelle hvor om markedet ditt er i et balansert marked, et selgers marked eller et kjøpers marked.
David:
Det er et flott poeng. Jeg tror at noe som skiller podcastene våre fra andre er at vi ikke bare stoler på fryktfaktoren for å få klikk. Nå er det lett å fortelle folk: «Under en selgers marked bør du ikke kjøpe fordi selgeren har all makt. Bare ikke kjøp." Men grunnen til at det er et selgers marked er vanligvis fordi prisene øker så raskt, eller at leieprisene øker så raskt, eller at alternative alternativer til eiendom er så dystre at dette helt klart er det beste alternativet. Så flere av konkurrentene dine oversvømmes der. Det skaper selgerens marked.
Så omvendt er det lett å hoppe inn og si: «Vel, det er et kjøpers marked, eller beklager, prisene synker, så du bør ikke kjøpe. Du bør vente på bunnen, selv om det er et kjøpers marked. Dette kan være et bedre tidspunkt å kjøpe, og derfor må du være oppmerksom på begge markedene. Det er en strategi som fungerer i begge, og det er fordeler og ulemper. Å kjøpe i en selgers marked er veldig vanskelig. Du kommer til å gi opp mange ting du heller ikke... Noen ganger må du gi opp en inspeksjon. Du får imidlertid oppsiden av at eiendelen eksploderer i pris.
I et kjøpers marked kan du kjøpe deg inn i en tid hvor prisene kan gå lavere. Teoretisk sett vet vi aldri hvor bunnen er, men du får due diligence-perioder, selgere betaler mange lukkingskostnader, får krem av avlingen som du ikke en gang kunne få tak i før med mindre du hadde 1.2 millioner i penger til å konkurrere. Det er plusser og minuser med begge, og vi prøver virkelig å bringe hele bildet her i stedet for bare å lage en tittel som sier: "Kjøp nå eller vent. Århundrets krasj kommer." Så har vi sett det i åtte år. Den kom aldri.
Dave:
De får rett en dag hvis de fortsetter å si det. De får rett en dag.
David:
Det er et godt poeng. En ødelagt klokke er riktig to ganger om dagen. Er det ikke sånn det går?
Dave:
Akkurat.
David:
Din oppfatning av dette er det jeg synes folk burde se på i motsetning til bare, "Fortell meg hva jeg skal gjøre. Er dette kjøp, eller er dette salg?» Det er å forstå faktorene som påvirker prisen, og da vil den riktige avgjørelsen vanligvis gjøre seg kjent. Vi har dekket tilbudssiden og snakket om inventar, overvåking av inventar, og forstår at dette er grunnen til at prisene ikke stuper akkurat nå, er at det ikke er mye tilbud, men etterspørselssiden er også viktig. Eiendom er interessant, fordi etterspørselen er litt mer komplisert enn den ville vært i noe annet som kanskje Pokémon-kort.
Kan du fortelle meg litt om etterspørselen og hvordan det fungerer spesielt innenfor eiendom?
Dave:
Etterspørselen i eiendom er sammensatt av to ting. Jeg tror folk ofte tror at etterspørsel bare er hvor mange som ønsker å kjøpe bolig. Det er ikke. Det er hvor mange som ønsker å kjøpe bolig, og hvor mange som har råd til å kjøpe bolig. Det er to... Begge påvirker etterspørselen, men de oppfører seg på forskjellige måter. Jeg tror det største eksemplet, David, vi er begge millennials. Jeg tror du i årevis ser disse forståsegpåerne på TV si: «Millennials ønsker ikke å kjøpe hjem. De kjøper ikke boliger.» Det er som om dataene deres ikke viser det. Det viser at de ikke hadde råd til å kjøpe boliger, og så sekundet de hadde råd til å kjøpe boliger forårsaket av lave renter i pandemien, hoppet de inn i boligmarkedet som gale.
Så etterspørselen er ikke så enkel som folk ikke ønsker å kjøpe boliger. Jeg tror at de viktigste tingene som driver etterspørselen og viljen, jeg sa det allerede, er at millennials når toppen av familiedannelsesårene. Dette er en sterk ting. Folk undervurderer virkelig, tror jeg, virkningen av demografi, men det er super, superviktig. Vi ser den største generasjonen i landet gå inn i sin høyeste boligkjøpsalder, så det kommer til å øke etterspørselen. Som jeg nettopp sa, med lave renter fra 2020 til midten av 2022, går folk gale inn i dette markedet.
Nå vil den demografiske etterspørselen sannsynligvis vare i tre til fem år til hvis du bare ser på demografien til USA, men det som har endret seg og den største faktoren som har endret seg fra midten av 2022 til nå er den rimelige faktoren. Den andre halvdelen av etterspørselen er hvor mange som har råd til å kjøpe bolig. Med boliglånsrentene som går opp så raskt som de har gjort, er det bare helt uthulet rimelighet. Vi har i utgangspunktet sett boligmarkedet reagere på denne enkeltfaktoren mer enn noe annet, for hvis folk ikke har råd til å kjøpe bolig, trekker det all etterspørselen ut av markedet, og som virkelig demper prisene, eller kan til og med sende priser. går ned baklengs.
Det er egentlig det som har skjedd med etterspørselen. Ærlig talt, kanskje jeg kommer videre her, min mening om hva som kommer til å skje på boligmarkedet i løpet av det neste året, to år, tre år, handler om rimelighet og om det kommer seg. Det kommer virkelig ned på, etter min mening, vil rimeligheten bli bedre? Det er da boligmarkedet vil bunne og begynne å vokse igjen.
David:
Dette er et så kraftig nyansepoeng du kommer med. Etterspørselen har to hoder når det gjelder eiendom. Du må være villig, og du må kunne. Konvensjonelt har stand vært problemet. Selv om du ønsket å kjøpe et hus, kunne du bare ikke fordi prisene gikk opp raskere enn du kunne holde tritt, eller du ville ikke konkurrere med 11 andre tilbud, eller vifte med beredskapen, så du sa bare , "Hei, jeg er ute. Jeg kommer ikke til å gjøre dette.» Når du er i et virkelig, virkelig dårlig marked er når den villige siden er borte.
Folk vil ikke kjøpe hus. Det var det vi så i 2010. Mange mennesker klarte ikke å kjøpe hus, men mange av dem kunne. De ville bare ikke. Jeg husker i 2010 at ingen faktisk så på eiendom som å kjøpe en eiendel. Dette er vanskelig hvis noen ikke var i nærheten da. De så på det som å binde seg til et 30-års anker kalt et boliglån. Hvis du sa: «Jeg kjøpte et hus», ville jeg vært slik: «Herregud, du må betale den betalingen de neste 30 årene. Hvorfor ville du gjort det?" Dette er morsomt, Dave, fordi mitt første hus, boliglånet mitt var $900. Det ble fortsatt ansett som en dødsdom. Hvorfor vil du noen gang bare binde deg til $900?
Ingen var villige til å kjøpe boliger, og det var så mye tilbud som førte til at prisene stupte. Dette er hva vi overvåker når vi ser på hva markedet gjør er hvor mye tilbud som er der ute, som vi har dekket, og deretter hvor mye etterspørsel som er der ute. Det er to komponenter i det. Det er du må være villig til å kjøpe et hus, og du må være i stand til å kjøpe et hus i motsetning til mange andre ting som ikke involverer finansiering, som eksempelet på Pokémon-kortet jeg ga. Det er bare, "Er du villig til å kjøpe det, ikke sant?" De fleste har råd til å betale 30 dollar.
Jeg vet egentlig ikke så mye om Pokémon-kort. Så kjøpte jeg litt til nevøen min til jul, og han var kjempeglad for det. Det er ikke en ting der du må kunne kjøpe dem med eiendom.
Dave:
Så mye av å kunne kjøpe eiendom er utenfor vår kontroll, fordi de fleste bruker giring, bruker gjeld til å finansiere eiendom. Så renten på et boliglån påvirker virkelig hva du har råd til, og det påvirket mennesker positivt under pandemien, fordi folk plutselig hadde råd til mye mer. Nå som vi er tilbake til ... Faktisk er det høyt sammenlignet med der vi var, men vi har rett når det gjelder det historiske gjennomsnittet av boliglånsrentene. Nå som vi er tilbake til en mer normal boliglånsrente i historiske termer, har det påvirket rimeligheten negativt.
Når du snakker om å kjøpe et Pokémon-kort eller god vin eller noe annet, bruker du bare egenkapital. Du utnytter vanligvis ikke disse kjøpene, så det er egentlig opp til deg som: "Har du de pengene på bankkontoen din? Så kan du gå og kjøpe den." Det finnes andre eksempler på belånte eiendeler, men eiendom er sannsynligvis det største eksemplet på en belånt eiendel, og det er det virkelig. Det er grunnen til at eiendom er veldig følsomme for renter, fordi det virkelig, virkelig påvirker hvor i stand du er til å kjøpe investeringseiendommer eller primære beboere.
David:
Nå, når det kommer til renter og Fed, kan du fortelle oss litt om hvordan disse beslutningene blir tatt, og hvordan det til slutt ender opp med å påvirke rimeligheten?
Dave:
Å gutt, favorittemnet mitt. I utgangspunktet, som vi alle vet, er inflasjonen veldig høy. Det er et stort problem for økonomien. Det tærer på kjøpekraften vår. Alle hater det. Eiendomsinvestorer hater det litt mindre, fordi eiendom er en fantastisk sikring mot inflasjon, men det suger fortsatt for alle. Fed tar i utgangspunktet beslutninger for å prøve å bekjempe inflasjon. De gjør det ved å øke den føderale fondsrenten. Det er det eneste de kan kontrollere. Det er rart, men det er i bunn og grunn hastigheten bankene låner ut til hverandre med.
Tanken bak å heve federal funds-renten er at hvis det blir dyrere å låne penger, er det færre som gjør det. Når det er færre som låner penger, sirkulerer det mindre penger rundt i økonomien. Det er også kjent som pengeforsyningen, og derfor prøver de å redusere pengeforsyningen fordi vi har sett det gå gale. I løpet av de siste par årene er det et mål på pengemengden kalt M2. I utgangspunktet har vi sett det eksplodere, og det skjedde av flere grunner. Den ene var på grunn av lave renter, men den andre var på grunn av pengetrykking. Vi har introdusert mange nye penger i systemet, så de klarer ikke å trekke de pengene ut av systemet.
Det de kan gjøre er å heve renten, og prøve å få det til å sirkulere mindre rundt i økonomien. Hvis det er færre som låner penger, blir pengene stående i banken, eller de blir stående på sparekontoen din, eller du gjør mindre med dem. Det bidrar til å kjøle ned inflasjonen i det minste i tradisjonelle termer. Det er det Fed prøver å gjøre. Det er klart, fra begynnelsen av januar 2023, er inflasjonen fortsatt superhøy, men trenden ser ut til at den begynner å falle. Nå kontrollerer ikke federal funds-renten direkte boliglånsrentene, men den påvirker boliglånsrentene. Så vi har sett boliglånsrentene gå fra ...
I begynnelsen av 2022 er de, tror jeg, under eller rett rundt 3 %. Nå fra denne innspillingen er de på omtrent 6.2 %, så de har mer enn doblet seg. Det øker mengden av… Det reduserer rimeligheten betydelig, må jeg si. Vi har sett en tid da i begynnelsen av pandemien var rimelige priser nesten rekordhøye. Folk hadde råd til hva som helst til et punkt hvor rimeligheten nå er på et lavt nivå i 40 år. Dette er den minst rimelige eiendommen har vært siden 1980-tallet, og implikasjonene av det er åpenbare. Hvis du ikke har råd til det, kommer du ikke til å kjøpe det, så det er mindre etterspørsel i markedet.
David:
Det er virkelig, veldig bra. Nå, for å oppsummere her, så langt, har vi dekket boligmarkedets spaker, hva som får prisene til å gå opp eller ned, tilbud og inventar og hvordan du kan spore disse, etterspørsel og evne, nyansen av hva som påvirker etterspørselen så vel som boliglån priser og inflasjon, som alle er ingredienser i kaken til eiendomsmarkedet, bør jeg si, som du overvåker. Du tilsetter mer mel. Du legger til flere egg. Du tilsetter mer sukker. Du kommer til å få en annerledes smakende kake. Dette er det vi alle prøver å forstå når vi prøver å forutsi hvordan ting går.
Nå, før vi går videre til hva som fungerer i et usikkert marked som dette, er mitt siste spørsmål til deg at hva som må skje for at rimeligheten skal bli rebalansert igjen til der investering i eiendom er noe folk kan være begeistret for og faktisk mulig?
Dave:
Først av alt, jeg tror fortsatt eiendomsinvestering er mulig og spennende. Du må være litt kreativ, noe vi skal snakke om på et sekund. Jeg tror det som har skjedd i utgangspunktet er i to år, hver eneste variabel, alle spakene vi har snakket om pekte bare i én retning for prisene, og det var opp. Nå er vi på et punkt hvor vi må balansere på nytt, og ting har endret seg. Rimelighet har gått ned til et punkt hvor prisene etter min mening sannsynligvis kommer til å gå litt ned i 2023. Det som må endres for rimelighet er en av tre ting.
Rimelighet er en faktor av tre forskjellige ting. Det ene er selvfølgelig boligprisene, og hvis prisene går ned, forbedrer det rimeligheten. Den andre tingen er lønnsveksten. Hvis folk tjener mer penger, begynner ting å bli rimeligere. Vi ser allerede at lønnsveksten begynner å avta, og jeg tror ikke det kommer til å være en stor faktor i boligmarkedet. Den tredje er boliglånsrenter, rettigheter? Hvis boliglånsrentene går ned, vil overkommeligheten gå opp igjen. Det er de viktigste faktorene jeg i det minste kommer til å se på de neste par månedene.
Boliglånsrentene har allerede gått ned fra toppen. De kunne gå opp igjen, men tilbake i oktober, november, er de på lav syv. Nå er de i de lave seksere. Rimelighet begynner allerede å bli litt bedre. Det er nok tingen. Hvis du skal se på én ting for å forstå boligmarkedet i 2023, er rimelighet det jeg vil anbefale.
David:
overkommelighet er, som du nevnte, en kombinasjon av prisen kontra boliglånet. Det er ikke så enkelt som bare det ene eller det andre.
Dave:
Akkurat.
David:
Bare morsomt fordi når prisene gikk ned, klaget alle på at boliger var uoverkommelige, fordi folk hadde råd til å betale mer for dem, så prisene fortsatte å gå. Så da prisene endelig kom ned, klaget folk over at rentene er for høye, men de er begge to sider av samme sak. Du kan vanligvis ikke ha det ene uten det andre, akkurat som tilbud og etterspørsel. Greit, la oss gå videre til tre ting som fungerer i et usikkert marked som dette. Hva er ditt første råd for strategier som folk kan dra nytte av, eller hvor de kan tjene penger selv når vi ikke er sikre på hva som kommer til å skje med markedet?
Dave:
Vel, en av tingene jeg er mest begeistret for, og jeg faktisk ser etter å foreta en investering i løpet av de neste par ukene her, er privat utlån. Når du er i et høyrentemiljø, er det banken som belaster de høye rentene. Så hvis du kan bli banken, er det et ganske spennende forslag. Det er sikkert mange svømmeføtter der ute som vil ha penger. Det er sannsynligvis syndikatorer som trenger brolån. Det er folk som trenger boliglån, og derfor er det muligheter for å være en privat långiver. Jeg er ingen ekspert på dette. David, jeg vet ikke om Dave Van Horn, den tredje Dave. Kanskje vi burde ha ham på en gang.
David:
Tre D.
Dave:
Han er en skikkelig ekspert på dette. Jeg glemmer hva boken hans heter, Note Investing. BiggerPockets har en bok. Sjekk det ut. Jeg synes privatlån er et veldig interessant alternativ akkurat nå, for hvis gjeld er dyrt, er det dårlig for låntakeren, men noen ganger er det bra for långiveren. Det er noe jeg i det minste ser nærmere på i 2023. Har du noen gang gjort privatlån?
David:
Jeg har et par notater gjennom Daves firma faktisk, PPR Note Company tror jeg det heter. Det er et lignende konsept som det du sier. Det prinsippet gjelder for privatlån, men det går også inn i bare sparing. Du ble straffet for å ha reddet de siste åtte årene eller så. Inflasjonen var mye høyere enn hva du kunne få for pengene dine i banken. Det hjelper til med å øke veksten i formuesprisene fordi du tenker: "Vel, jeg har 100,000 20 dollar i banken, og tjener meg en halv prosent mens inflasjonen er på gud vet hva det er, sannsynligvis realistisk 30% til XNUMX% hvis du ser på matvarepriser og gass og eiendom og slike ting.»
Jeg må legge den et sted. Hvor skal jeg legge den? Vel, jeg kommer nok til å sette det inn i eiendom, for det er det som går mest opp, ikke sant? Men når vi ser at prisene går høyere, selv om den bremser ned, går eiendelsprisene opp. Mann, det var en gang, husker jeg, da jeg jobbet på restauranter hvor jeg tjente 6.5 % av pengene mine som jeg ville sette i banken, og det var ikke engang på en CD. Så, strategier som privat utlån, bare å spare pengene dine på et visst tidspunkt, blir mulig når vi endelig får rentene opp til sunnere nivåer.
Dave:
Jeg skrev faktisk nettopp en blogg om dette i BiggerPockets at jeg tror vi når et punkt hvor spareratene er attraktive igjen. På min høyrentesparekonto kan jeg få nesten 4 % akkurat nå. Jeg vet inflasjonen, den kommer ut i morgen, men fra forrige måned tror jeg den var på 7.1 %, ikke sant? Folk sier: "De 7.1 % er høyere enn 4 %." Ja, det er sant, men 7.1 % ser baklengs ut. Det var det som skjedde i fjor. Hvis du ser på månedsrenten, er den i gjennomsnitt rundt 0.2 % de siste fem månedene. Så hvis du ekstrapolerer det ut, og ingen vet hva som kommer til å skje, men hvis du bare ekstrapolerer det ut, kan du forestille deg at inflasjonen et år fra nå kan være et sted mellom 2% og 3%.
Så hvis du tjener 4 % på pengene dine for første gang på flere år, kan spareraten din faktisk gi deg ikke en stor avkastning, men i det minste mer penger enn inflasjonen spiser bort. Personlig setter jeg i det minste pengene... jeg ser etter muligheter i eiendom, men jeg tar pengene jeg har, setter dem enten på et pengemarked eller en høyavkastningssparekonto, fordi i det minste du kan tjene 1 % til 2 % reell avkastning på pengene dine i motsetning til de siste årene, hvor hvis du satte pengene dine på en sparekonto, tapte du minimum 6 % eller 7 %.
David:
Du hadde ikke engang dette som et alternativ da prisene var superlave, og det ga næring til dette store oppløpet vi hadde. Nå, uten å investere spesifikt, tjener du på renten som kommer inn fra seddelen, men det er ubetydelig sammenlignet med hvor mye penger du tjener når seddelen betaler seg tidlig. Vanligvis er det du gjør at du kjøper en rabattert seddel i disse tilfellene. Jeg kjøpte en lapp. La oss si at jeg kanskje betalte $50,000, og seddelbalansen var $75,000 eller $80,000, og jeg får $300, $400 i måneden fra den seddelen, så det er en avkastning på pengene jeg betalte.
Det er amortisert, så du kommer til å få mer enn det du legger ut, men du vinner virkelig når den personen selger eller refinansierer eiendommen sin, og du får tilbakebetalt $80,000 XNUMX når du bare hadde brukt en mindre prosentandel for seddelen. Den vanskelige delen er i motsetning til eiendom, du har ikke kontroll. Det er ikke som en eiendel. Jeg kan gå inn der, og jeg kan kjøpe, og jeg kan fikse det for å gjøre det verdt mer. Jeg velger på hvilket tidspunkt i markedet jeg skal selge den. Du er prisgitt den andre personen, så strategien er bare å ha alle disse små notatene som er der ute. I motsetning til en jekk i boksen, vet du ikke når den kommer til å sprette, men på et visst tidspunkt kommer den til å gjøre det.
Så boom, du har en note som dukker opp. Du tjener penger. Enten går du og kjøper en større seddel som får mer kontantstrøm, eller så investerer du i noe annet, som er noe jeg hadde planlagt å gjøre mye mer av da jeg kjøpte den. Så så vi hva som skjedde med boligmarkedet. Det var som: "Å nei, alt damp frem, gi meg jern i ilden så godt jeg kan ettersom dette markedet øker." Jeg synes det er et godt råd, forskjellige strategier rundt eiendom, men ikke nødvendigvis bare å eie det. Det andre jeg ser at du nevnte er hybridbyer. La oss starte med hva mener du med hybrid?
Dave:
Hvis du ser tilbake historisk, presterer ulike boligmarkeder veldig forskjellig. Tradisjonelt, pre-pandemi, det du så er at visse markeder var gode for kontantstrøm, men de satte egentlig ikke pris på mye. Andre markeder var gode for verdsettelse, men de hadde ikke kontantstrøm så mye. Det er de to endene av spekteret, men det er noen som får beskjeden takknemlighet og beskjeden kontantstrøm, noe som jeg personlig bare er interessert i. Jeg tror det er det beste resultatet... Det er konservativt på en måte at du har god kontantstrøm, solid kontantstrøm, ikke fantastisk kontantstrøm, men solid kontantstrøm slik at du alltid kan betale boliglånet ditt.
Det er ingen risiko for mislighold. Du kan holde deg fast. Det er ingenting. Ingen risiko der. Men samtidig er det takknemlighet, så du får fortsatt noen av oppsidemulighetene du får i markeder som California eller Seattle. Det er ikke fullt så mye, men du får litt av hvert. Jeg tror disse markedene kommer til å gjøre det spesielt bra, fordi mange av disse hybridmarkedene har en tendens til å være rimeligere byer. Temaet mitt i mye av det jeg snakker om i dag er rimelighet som dominerer boligmarkedet. Jeg tror at markeder som er rimeligere kommer til å prestere godt i forhold til andre markeder i løpet av de neste par årene.
Jeg synes noen av disse hybridbyene er veldig interessante. Jeg vil bare advare folk som har kommet inn i eiendom de siste årene at det vi har sett de siste årene er så atypisk på så mange måter, men det jeg snakker om akkurat nå er takknemlighet. Vi har sett hver markedsverdi, store markeder, små markeder, landlige markeder, urbane markeder, forstadsmarkeder, alt. Hvorfor ikke? Det er ikke normalt. Normalt går noen markeder opp. Andre markeder holder seg flate. Noen markeder går ned.
Jeg personlig tror vi kommer tilbake til den dynamikken på lang sikt. Jeg vet ikke om det blir denne måneden eller neste år, men jeg tror det er normalt for boligmarkedet. Jeg tror vi kommer tilbake til det. Så jeg vil se på markeder som vi ser noen kontanter og en viss takknemlighet før pandemien. Dette er tertiære byer som Birmingham, Alabama eller Madison, Wisconsin eller steder som dette som har sterk etterspørsel etter befolkningsvekst, men som fortsatt tilbyr kontantstrøm. Jeg tror de kommer til å overgå andre markeder de neste par årene. Det er bare min mening, men det er det jeg ser på.
David:
Hvis noen ønsker å identifisere byer som dette, hvilke data bør de lete etter?
Dave:
Jeg tror at nummer én ting er at hvis du vil se på kontantstrøm, kan du se på en beregning som kalles forholdet mellom leie og pris. Du deler bare månedsleie på kjøpesummen. Hvis det er i nærheten av 1 %, gjør du det veldig bra. Du har sikkert hørt om 1%-regelen. Jeg tror det er litt utdatert personlig, og at det å forvente en avtale som oppfyller 1%-regelen sannsynligvis vil føre til mer skade enn nytte, fordi du kommer til å vente for alltid på jakt etter en mytisk enhjørning. Ikke at det ikke kan eksistere, men som jeg nettopp snakket om, forekommer disse 1%-avtalene ofte i markeder som ikke setter pris på. Jeg tror for meg, det er ikke verdt det.
Jeg vil heller se noe som er et forhold mellom leie og pris på 0.7 eller 0.8, men som er et prisverdig marked. Det er det jeg mener med en hybridby. Forholdet mellom leie og pris er bra. Så for påskjønnelse er det vanskelig å forutsi, men det viktigste er veldig enkelt, befolkningsvekst. Kommer det til å bli etterspørsel, eller flytter flere dit enn å dra? To, økonomisk vekst, du kan se på dette i form av lønnsvekst eller jobbvekst, men hvis folk flytter dit, og de får mer og mer betalt, vil formuesprisene gå opp.
David:
Vi snakker ofte om verdsettelse og kontantstrøm som om de er motstridende krefter som Yin og Yang. Er du en verdsettelsesinvestor, eller er du en kontantstrøminvestor? Men i praksis, for de av oss som eier eiendom, innser vi at de faktisk ikke er gjensidig utelukkende, at mange ganger ser du at kontantstrømmen øker når leieprisene går opp. Hva er dine tanker om ideen om at enkelte markeder vil ha husleieøkninger, akkurat som verdien av eiendelen vil øke?
Dave:
Jeg personlig... jeg er enig. Det er flotte markeder som har 1 % kontantstrøm. Jeg ville ikke investert i dem, for personlig jobber jeg fulltid. Jeg er ikke helt avhengig av kontantstrømmen min for livsstilen min. Men også, det er bare for risikabelt for meg, fordi disse markedene har en tendens til å ha synkende befolkninger eller ikke stor økonomisk vekst. Det er, for meg, risikabelt. Jeg vet at folk sier at kontantstrøm er en god sikring mot risiko, men jeg tror noen... Men hvis den enorme verdien din går ned, så tror jeg ikke kontantstrømmen vil veie opp for det. Det synes jeg er superviktig.
Jeg personlig vil advare folk mot å anta at leieprisene kommer til å gå opp i det minste i år eller neste år. Jeg tror bare at vi hadde det de kaller innen finans eller økonomi litt av et trekk fremover, der det er som om leieprisene vanligvis går opp et par prosentpoeng i året. De ble gale de siste årene, og det kan ha tatt hele husleieveksten for de neste to-tre årene, og bare trukket den videre inn i 2021 eller 2022, for eksempel.
David:
Veldig mulig.
Dave:
Min anbefaling er å tegne en avtale forutsatt at kontantstrømmen ikke kommer til å øke det neste året eller to. Hvis det skjer, noe det kan hende, er det bare saus på toppen, men jeg tror det konservative å gjøre er å anta at kontantstrømmen sannsynligvis kommer til å bli ganske myk... Jeg mener, husleievekst, unnskyld meg, vil sannsynligvis bli ganske myk de neste par årene. Men hvis du holder på det i fem år, syv år, så ville jeg nok spådd en viss leievekst.
David:
Vel, når du tar en beslutning om hvor du skal kjøpe, tror du det er rimelig å forvente at leieprisene til en hybridby øker mer enn et kontantstrømmarked, et marked som ikke verdsetter Midtvesten?
Dave:
Å ja, 100%. Jeg mener, hvis du ser en by som har økonomisk vekst, mener jeg bare se på lønnsveksten. Hvis lønningene går opp, hvis det kommer gode jobber til den byen, er det noen av de beste indikatorene.
David:
Folk er i stand til å betale mer fordi det er etterspørsel innenfor leiemarkedet, akkurat som det er innenfor boligmarkedet. Samme idé.
Dave:
Nøyaktig. Hvis du er i et marked der lønningene ikke går opp, er det ingen juridisk grense, men det er bare en psykologisk grense for hva folk skal betale for husleie. Det kan bare være X prosent. Vanligvis er det 30% av inntekten deres kan gå til leie. Hvis du er langt over det, og hvis lønningene ikke vokser, støtter det ikke husleieveksten. Så jeg er helt enig i at i en hybrid eller en by som setter pris på, vil leieveksten gå opp. Jeg vet ikke om det nødvendigvis betyr at du noen gang vil nå kontantstrømmen som disse kontantstrømmende byene har en tendens til å støtte.
Men personlig tror jeg at det er det beste alternativet fordi du ikke bare satser på kontantstrøm eller bare verdistigning eller bare leievekst. Du får litt av alt, og du vet ikke hvilken av de tre som kan prestere best. Men uansett hva som skjer, drar du nytte av det.
David:
Vel, det var det jeg ville fremheve for folk som kanskje er nyere investorer, som er uerfarne i noen av disse kontantstrømmarkedene der nøkkelferdige selskaper pleier å operere, og guruene som selger deg et kurs, de er vanligvis, " Kontantstrøm, slutt i jobben. Skaff deg en kjæreste. Ikke vær en taper. Du trenger kontantstrøm, og de vil fikse alle problemene dine.» Så presser de deg inn i noen av de markedene der leieprisene nesten aldri går opp. De siste 10 årene har de vært de samme. I motsetning til hvis du hadde investert i kanskje Denver for 10 år siden, kan det ha vært beskjeden kontantstrøm da du kjøpte den, men 10 år med leievekst, og det går veldig, veldig bra.
Vi vil ikke si anta at det kommer til å gå opp, men du kan absolutt sette deg selv i en posisjon der det er mer sannsynlig å gå opp ved å gå inn i et av disse markedene som har lønnsvekst, selskaper som flytter inn, befolkningsvekst uten helt å satse hele gården på å investere i et vilt verdsetter marked som du blør penger. Det er en ansvarlig måte å gjøre det på. Jeg synes det er et veldig godt råd du gir her.
Dave:
Jeg mener, dette er nok et helt annet show, men herregud, du vet hvor mange utleie det tar for å bli økonomisk fri? Jeg vet at mange eiendomsinvestorer er som: "Å ja, bare si opp jobben din. Kjøp tre utleiesteder, og vær økonomisk fri." Det er bare absolutt tull. Måten å tenke på det er måten du tjener penger og kontantstrøm på ved å investere, er at du trenger X dollar investert med Y-avkastningsrente til lik Z kontantstrøm.
David:
Akkurat som vi ser på alle andre finansielle investeringsmidler når vi tenker: "Hvor mye trenger du i dine 401k til hvilken avkastning for å pensjonere deg?"
Dave:
Akkurat, og så du kan velge å være en kontantstrøminvestor og si: "Jeg kommer til å ha $100,000 11 investert til 11,000% kontantavkastning." Flott, det tjener deg 6 2 dollar i året. Jeg kan ikke leve på det. Hvis du ønsker å bygge på lang sikt, og du sier: "Jeg kommer til å tjene 6% kontanter på kontantavkastning, men gjennom takknemlighet og å jobbe med en god jobb, vil jeg ha $120,000 millioner investert på en XNUMX % cash on cash return,” så tjener du $XNUMX XNUMX i året. Jeg tror folk bare blir besatt av denne ideen om kontantavkastning uten å tenke på hvor mye hovedstol du legger inn i investeringene dine er like om ikke viktigere enn kontantavkastningen. Det er bare min rant.
David:
Vi vil ikke gå for langt på den veien, men jeg vil erte folk, som er denne lille ideen. Dette er en av grunnene til at jeg oppfordrer folk til ting som BRRRR-metoden eller å kjøpe og verdsette markeder, fordi eiendommen din kan skape kapital for deg omtrent som du tjente på jobben du jobbet. Du kan ha to kilder til kapital som blir opprettet. Vi kaller det bare egenkapital når det er innenfor en eiendom. Vi kaller det kapital når det er på bankkontoen vår, men det er den samme energien. Du starter karrieren ved å bruke slike metoder, og senere i karrieren går du over til markeder med høyere kontantstrøm som er litt mer stabile, og så gjør du akkurat det du nettopp beskrev.
Dette er noen ganske kule ting som vi går inn i når vi bare planlegger å snakke om markedet.
Dave:
Jeg liker denne samtalen. Dette er gøy.
David:
Greit, det siste emnet jeg vil spørre deg om er dypkjøp. Hva mener du med å kjøpe dypt?
Dave:
Jeg mener, å kjøpe dypt betyr bare å kjøpe under markedsverdi. Jeg vet ikke med deg, David, men i de første åtte årene av min eiendomsinvesteringskarriere tilbød jeg aldri en gang prisen. Jeg vil alltid tilby mindre enn prisantydningen. Først de siste årene ble det normalt for deg å tilby over prisantydning, og fortsatt be.
David:
Så sant. Du hører agenter si ting som at de har betalt full spørre, og jeg ler som: "Det er en avtale her ute." Full spørring betyr ikke noe, men de opererer fra det gamle paradigmet der ingen betaler prisantydningen.
Dave:
Helt klart. I begynnelsen ville du alltid prøve å nikkel og dime selgeren litt, se hva du kan få. Jeg tror vi er tilbake til et miljø der det er mulig. Ikke i alle markeder, ikke alle aktivaklasser, men vi er i et marked der du kan kjøpe nedenfor spør. Jeg tror det bare er en god måte å sikre seg på. Hvis du tror markedet ditt kan gå ned 5 %, prøv å finne en eiendom som er 5 % under. Jeg investerer i Denver, og den har allerede gått ned nesten 10 % i Denver. Det er en av de ledende i markedet når det gjelder prisnedgang.
Jeg tror det kan gå ned ytterligere 5%. Så når jeg gir et tilbud akkurat nå, kommer jeg til å tilby 5 % under spørsmålet. På den måten går det bra hvis det går ned. Det gir meg litt pute. Det er det jeg mener med å kjøpe dypt. Det er bare å gå under prisantydning for å gi deg selv en liten bit av pute. Jeg vil også si at jeg virkelig synes det er vanskelig å time markedet, og hvis det er mellom 1 % og 2 %, ikke bekymre deg for mye. Jeg kjøpte min første eiendom i 2010. Boligmarkedet bunnet i 2011, 18 måneder etter at jeg kjøpte eller noe sånt.
Tror du jeg noen gang har tenkt på det, at eiendommen min gikk ned 1% før den begynte å komme opp igjen? Ikke en gang. Folk forteller meg hvor sjalu de er på at jeg kjøpte i 2010. Det de ikke ser er at eiendomsverdien min faktisk gikk ned 1 % eller 2 % før den begynte å vokse som den gjorde de siste par månedene. Jeg tror det er veldig viktig å kjøpe dypt, men jeg ville ikke vært besatt av å prøve å få det nøyaktig til bunnen av markedet. Det er bokstavelig talt umulig å gjøre. Men hvis du tror markedet kommer til å gå ned 5% eller 10%, prøv å få noen innrømmelser fra selgeren for å gjøre deg mer komfortabel.
David:
Det er et utrolig godt råd. Da jeg kjøpte min første eiendom var det i slutten av 2009, så jeg var ikke engang i 2010. Så gikk det mer ned. Jeg tenkte: "Jeg er så dum. Jeg burde ha ventet." Alle sa: "Hvorfor kjøpte du eiendom?" I hodet så jeg for meg at det gikk helt ned til null. Så et år senere begynte det å gå opp, og så eksploderte det. Det er morsomt. Jeg betalte 195 for det huset som sannsynligvis falt til 185, og jeg sparket meg selv. Nå er det verdt 525 eller så. Det spiller ingen rolle.
Dave:
Akkurat.
David:
Dette spiller ingen rolle, ikke sant? Det er egoet ditt som prøver å være smartere enn du er, og du gjør det. Det var en eiendom som jeg var under kontrakt på 215, og jeg gikk inn der for å få noen selgerkonsesjoner, og fikk den til 195. Det er akkurat det folk burde gjøre i dette kjøpermarkedet. Hvis huset har vært på markedet tre dager, får det tonnevis av interesse. Kanskje du ikke får brukt strategien, men jeg ser etter hus med høye dager på markedet, dårlige oppføringsbilder. Jeg lærer bokstavelig talt folk hvordan man målretter mot ting i MLS som har blitt forbigått av andre mennesker, skriver svært aggressive tilbud og måler deretter basert på mottilbudet hvor seriøs den selgeren er og hvordan vi kan sette sammen en avtale.
I 1031-børsen som jeg avsluttet for et par måneder siden, tror jeg at jeg kjøpte 17 eller 18 eiendommer, men bare 12 eller 13 av dem var gjennom børsen. Fra disse 12 eller 13 tjente jeg over en million dollar i egenkapital basert på takstprisen kontra det jeg betalte. Det var bare denne strategien: «Jeg er på MLS. Jeg gjør ikke noe gal, men jeg går ikke etter huset med de vakre oppføringsbildene profesjonelt tatt av en virkelig god eiendomsmegler. Jeg ser etter folkene som betalte 1 % provisjon til eiendomsmegleren deres. De tok noen bilder med sin iPhone syv.
Det ser forferdelig ut. Den har sittet der lenge. Jeg mener, bokstavelig talt, Dave, noen av dem hadde opp-ned-opplastinger. Baderomsbildene ble lastet opp opp ned som du kan fortelle Zillows: "Fire personer har sett på dette, og ingen har lagret det."
Dave:
Det er de du vil ha.
David:
Det er helt riktig. Så å kjøpe dypt refererer jeg til som å kjøpe egenkapital. Samme idé. Ikke bare tro at du må betale prisantydning som du pleide. Utforske. Skriv et veldig lavt tilbud, og vent og se. Jeg sier til folk: «Et tilbud skal være som et stikk. Hvis de aksepterer ditt første tilbud i dette markedet, skrev du sannsynligvis for høyt." Du bør ikke slå ut folk med et tilbud. Det er et stikk, og du venter og ser hvordan du forsvarte deg? Er du svak? Jeg skal ikke gå for dypt inn i det, men spesielt en av avtalene var notert for 1.6 millioner, hadde falt prisen helt ned til 1.2 millioner.
Jeg gikk inn og skrev et tilbud på $1 million 50 med rundt $50,000 1 i avsluttende kostnader. Det var til og med rundt 50,000 million. Han motarbeidet at jeg aksepterte avtalen min, men han gikk bare ikke med på 10,000 1.2 dollar i sluttkostnadsforskjellen. Jeg visste at hvis han motarbeidet meg så hardt, ville han selge dette huset. Jeg har all innflytelse her. Jeg skal få denne avtalen. Det endte med at jeg holdt ut, og han kom fortsatt tilbake og sa: «Fint, jeg skal gi deg sluttkostnaden også.» Nå, hvis han hadde motarbeidet meg med kanskje $XNUMX XNUMX av hans XNUMX, ville jeg bare la det gå. Det er ikke en motivert kjøper.
Du kunne aldri brukt strategier som dette de siste åtte årene. De fantes bare ikke. Det er et godt poeng. Hvis du er bekymret for at markedet skal fortsette å falle, er det bare å gå inn og skrive et mer aggressivt tilbud enn du vanligvis ville ha, og dekke deg selv på den måten.
Dave:
Du har ingenting å tape. Jeg tror folk er sånn: "Herregud, de kommer til å avvise det." Det er som "Hva så?" Selvfølgelig vil du ikke bare gjøre ting som ikke gir mening, men hvis du synes tilbudet ditt er rettferdig og rimelig, kan du like gjerne prøve. Se om de er enige.
David:
Så den andre tingen, rådet jeg vil gi folk er ikke anta at ett slag kommer til å slå noen ut. Mange av disse eiendommene vi snakker om, skrev jeg et tilbud. De sa nei. Jeg fikk megleren min tilbake en uke eller to senere, og det var kanskje. En uke eller to senere etter det var det som «La oss spille ball». Så startet selve forhandlingen. Selgere blir freaking ut akkurat som kjøpere freaking out. Alle freaking out på dette markedet, og du vil bare finne den rette typen freak for å matche med interessene dine.
Dave, jeg skal lede oss til å avslutte denne saken ved å be deg om den ene tingen vi alltid nøler med å gjøre, men alle vil vite, hva er spådommene dine for 2023?
Dave:
Det er veldig vanskelig, men det jeg føler meg trygg på er at vi sannsynligvis kommer til å se en fortsettelse av de nåværende markedsforholdene gjennom minst første halvdel av 2023. Jeg tror akkurat nå, det er fortsatt så mye usikkerhet. Kommer vi til å se en resesjon? Hvor ille kommer det til å bli? Kommer arbeidsledigheten til å øke? Hva skal Fed gjøre? Det er rett og slett for mange spørsmål akkurat nå, og inntil det er litt tillit til de store økonomiske spørsmålene, tror jeg vi kommer til å se, som du sa, folk blir litt skremte og ikke har stabilitet nok til at markedet kan finne det. fotfeste.
Andre halvdel av året tror jeg egentlig er X-faktoren. Jeg tror det er forskjellige scenarier som kan utspille seg. Jeg skal gi deg tre forskjellige scenarier. Den første er hvis det er en global resesjon, som de fleste økonomer tror det vil være mennesker ... Jeg vil ikke gå inn på detaljene i dette, men hvis det er en global resesjon som har en tendens til å legge nedover press på boliglånsrentene, strømmer folk til amerikanske myndigheter obligasjoner som presser ned renten, boliglånsrentene følger avkastningen, og så ser du et scenario der boliglånsrentene kan gå ned mer enn de er nå. Hvis boliglånsrentene går enda mer ned enn de er nå, tror jeg personlig at boligmarkedet sannsynligvis kommer til å falle et år fra nå, slutten av 2023, begynnelsen av 2024, og begynne å vokse igjen.
Det andre scenariet er at Fed på mirakuløst vis oppnår en myk landing, og boliglånsrentene kan gå ned. Det er et annet scenario der jeg ser at markedet faller mot slutten av 2023, tidlig i 24, eller inflasjonen fortsetter å øke, arbeidsledigheten blir gal, men boliglånsrentene av en eller annen grunn går ikke ned. Så i det scenariet, hvis boliglånsrentene holder seg over 6.5 %, over 7 % i lang tid, tror jeg vi sannsynligvis er inne for en to-års korreksjon. Hele '23 og '24 vil være slik. I så fall kan vi se tosifrede nedganger i det nasjonale boligmarkedet, men det er fortsatt vanskelig å si.
Jeg tror, to av de tre scenariene i tankene mine peker på en ett-års korreksjon der vi kommer til å se ensifrede prisfall. Jeg har sagt at jeg tror det kommer til å være et sted mellom 3% og 8% negativt på nasjonalt nivå hvis boliglånsrentene holder seg høye. Jeg har sagt dette. Alt handler om rimelighet. Så hvis rimeligheten ikke blir bedre, forblir boliglånsrentene høye. Gjennom andre halvdel av dette året, det er da jeg tror vi vil se 10 %, 15 % nasjonale nedganger, og ikke bunnen til slutten av '24, kanskje til og med tidlig '25.
David:
Det er et bemerkelsesverdig godt gjennomtenkt og artikulert svar for noen som ikke ønsket å gi en spådom, så takk. Takk for det. Jeg liker hvordan du gir informasjonen du baserer den på i stedet for å bare kaste noe der ute. For ettersom informasjonen endres, vil spådommen også endre seg. Noe folk må huske, disse tingene er ikke hugget i stein.
Dave:
Helt klart. Folk er som: "Du sa dette, og du tok ikke hensyn til dette." Det er som: "Jeg er ikke en spådame." Jeg er bare som, "Jeg ser på denne informasjonen. Her er hvordan jeg tolker det." Jeg vet ikke hva som kommer til å skje, men jeg tror de tre scenariene, jeg vet ikke sannsynligheten for hvert av dem, men jeg tror det virkelig vil komme ned til boliglånsrenter og overkommelighet, og når vi ser bunnen . Jeg vil bare si ... Kan jeg bare si en ting til om det er at tradisjonelt i lavkonjunkturer sier de at bolig er først inn og først ut, hvor fordi boliglånsrentene går opp og eiendom er en belånt eiendel, har prisene en tendens til å avslå først. Det er det som skaper resesjonen.
Vi ser det akkurat nå, ikke sant? Prisene gikk opp. Bolig er i en resesjon, og så vi begynner å se at det begynner å kruse gjennom resten av økonomien. Men som jeg sa, når boliglån ... Når vi går inn i offisiell lavkonjunktur eller hva som helst, har boliglånsrentene en tendens til å gå ned. Det får folk til å hoppe tilbake til boligmarkedet. Det skaper en enorm mengde økonomisk aktivitet, og det trekker oss ut av en resesjon. Det er bare interessant å se at lavkonjunktur ikke er bra for noen. Jeg heier ikke på det, men hvis du ser det, er det ofte det første skrittet, og boligmarkedene begynner å komme seg. Så det er en annen ting å bare se på det.
David:
Det er derfor du ikke kan time bunnen, fordi du ikke vet når det kommer til å skje. Når du ser det dukker opp i dataene, er det allerede startet, og bunnen er allerede på vei opp.
Dave:
Det har allerede skjedd.
David:
Flott poeng. Greit, så vi har en ganske god markedsprognose for 2023. Vi har en veldig solid forståelse av de tingene som påvirker eiendomsprisene. Det ville være spakene som folk trekker på for å få prisene til å gå opp og ned, levere, og du kan måle det ved inventar, og deretter etterspørsel, som er et dobbelthodet monster av både å være villig til å kjøpe en eiendom og i stand til å kjøpe en eiendom. Vi har snakket om boliglånsrenter og inflasjon og all kompleksiteten som skapes i dette vanvittige, men vakre markedet som vi liker å investere i. Vi har også snakket om måter du kan tjene penger på i 2023 uavhengig av hva markedet gjør .
Privat utlån og kjøp av sedler er en måte folk kan forvente å tjene penger på eiendom. Leter du etter disse hybridbyene hvor du ikke er... Du har ikke asymmetrisk risiko i noen av retningene av en kontantstrømende eiendom som aldri øker i leie eller verdi, samt et spekulativt marked som du bare håper går opp og miste kontrollen over, og kjøpe dypt, forstå at dette er en kjøpers marked, og det betyr at du har kontrollen. Så du er en idiot hvis du ikke bruker den. Bruk kontrollen til å prøve å gå ut der, og få den aller beste avtalen du kan i stedet for å bare bekymre deg for ting du ikke kan kontrollere som når markedet skal bunne ut.
Dave, tusen takk for at du ble med meg. Jeg elsker det når du kommer for disse tingene, og vi kan hjelpe til med å få litt mening ut av den følelsesmessige galskapen som vi vanligvis føler når folk ikke vet hva de kan forvente. Er det noen siste ord du vil forlate lytterne våre med før jeg lar deg komme ut herfra?
Dave:
Nei, dette har vært veldig gøy. Men hvis du ønsker andre anbefalinger om hvordan du kan tjene penger i 2023, eller for å forstå dette i detalj, oppfordrer jeg alle til å laste ned rapporten jeg skrev. Det er gratis. Du kan bare gjøre det på biggerpockets.com/report.
David:
Greit, biggerpockets.com/report. Sjekk det ut. Hvis du syntes Dave hørtes smart ut, vent til du leser dem. Han ser enda smartere ut når du leser der. Så skrev du en bok med J Scott om et lignende emne som dette. Kan du koble det raskt før vi drar?
Dave:
Sikker. J og jeg, hvis du ikke vet, J er en produktiv utmerket investor. Han og jeg skrev en bok som heter Real Estate by the Numbers. Det handler om matematikken og tallene og formlene du trenger for å bli en utmerket eiendomsinvestor. Jeg vet at hvis folk synes det høres skremmende ut, er det ikke det. Regnestykket bak eiendomsinvestering er ikke super vanskelig. Du trenger bare å forstå noen enkle rammer, og det var det vi skisserte det. Hele poenget med det er å hjelpe deg med å analysere avtaler som en ekspert. Så hvis du vil være i stand til å analysere avtaler konservativt, spesielt i 2023, og forstå hvilke antakelser du skal gjøre, så bør du sjekke det ut.
David:
Ja, sjekk det også. Hvis du er en nerd, eller du vil være smart som en nerd uten å være en nerd, er dette boken for deg. Greit, Dave, tusen takk for at du ble med meg i dag. Jeg skal la deg komme deg ut herfra og gjøre litt mer forskning for å hjelpe BiggerPockets-fellesskapet med å forstå hva som skjer i markedet. Dette er David Greene for Dave, gentlemans overløper, Meyer melder seg ut.
Jeg er en profesjonell. Bare se. Se hvor flink jeg er til å si ting.
Dave:
Han er Ron Burgundy. Han vil lese alt du legger på teleprompteren.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Hvorfor 2023 er ikke et «normalt» boligmarked og detaljene som leder frem til dagens tilstand
- De «hendler» som påvirker boligprisene og hvorfor 2023 IKKE er det samme som 2008
- Selgers vs. kjøpers markeder og hvor prisene er mest forventet å falle
- Boligkjøpers etterspørsel og hvordan uoverkommelighet har fått de fleste kjøpere til å sitte på hendene
- Boliglånsrente øker og hvordan Fed bruker høye renter for å bekjempe inflasjon
- De tre strategier som fungerer i dagens boligmarked og hvordan investere mens andre sitter på sidelinjen
- spådommer for boligmarkedet for 2023 og når vi potensielt kunne se boligprisene bunnen
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Bøker nevnt i denne episoden
Ta kontakt med Dave:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 år
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- evne
- I stand
- Om oss
- om det
- ovenfor
- Absolute
- absolutt
- Aksepterer
- Logg inn
- aktivitet
- faktisk
- Fordel
- råd
- påvirke
- påvirker
- rimelig
- Etter
- kjølvannet
- mot
- agenter
- aggressiv
- fremover
- AIR
- Alabama
- justert
- Alle
- allerede
- alternativ
- alltid
- utrolig
- beløp
- analytics
- analysere
- Anchor
- og
- En annen
- besvare
- noen
- hvor som helst
- hverandre
- eple
- verdsette
- verdsette
- takknemlighet
- AREA
- rundt
- eiendel
- aktivaklasse
- Eiendeler
- attraktiv
- austin
- forfatter
- gjennomsnittlig
- unngå
- tilbake
- løpssperre
- dårlig
- Balansere
- ball
- Bank
- bankkonto
- Banker
- basert
- I utgangspunktet
- Bær
- Bjørnemarked
- vakker
- fordi
- bli
- blir
- bli
- før du
- Begynnelsen
- bak
- være
- tro
- under
- nytte
- BEST
- Bet
- Bedre
- Betting
- mellom
- Stor
- større
- Biggest
- Birmingham
- Bit
- Blødning
- Blogg
- Obligasjoner
- bok
- boom
- grensen
- låne
- Låne
- boston
- Bunn
- kjøpt
- Eske
- BRO
- bringe
- Brutt
- brakte
- bygge
- bygger
- utbyggere
- Bygning
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- bust
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- Ved tallene
- KAKE
- california
- ring
- som heter
- Kan få
- kan ikke
- hovedstad
- bil
- kort
- Kort
- Karriere
- saken
- saker
- Kontanter
- kontantstrøm
- Årsak
- forårsaket
- årsaker
- CD
- Århundre
- viss
- Gjerne
- endring
- Endringer
- lading
- ChatGPT
- sjekk
- Chicago
- barn
- Velg
- valgt ut
- jul
- sirkulerende
- Byer
- City
- klarhet
- klasse
- klart
- klokke
- stengt
- lukking
- Coin
- bekjempe
- kombinasjon
- Kom
- komfortabel
- kommer
- kommentere
- kommisjon
- samfunnet
- Selskaper
- Selskapet
- sammenligne
- sammenlignet
- sammenligne
- konkurrere
- konkurrerende
- konkurranse
- helt
- kompleksitet
- komplisert
- komponenter
- komponert
- omfattende
- konsept
- forhold
- selvtillit
- trygg
- forvirrende
- Ulemper
- konservativ
- Vurder
- ansett
- konstruksjon
- kontekst
- videreføring
- fortsette
- kontrakt
- kontroll
- Samtale
- overbevise
- Kul
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Motvirke
- land
- Landets
- Par
- kurs
- dekke
- dekket
- Crash
- krasjet
- Fløte
- skape
- opprettet
- skaper
- Kreativ
- kreditt
- avling
- nysgjerrig
- Gjeldende
- I dag
- sykluser
- dato
- Dave
- David
- dag
- Dager
- avtale
- Tilbud
- Død
- Gjeld
- avgjørelse
- avgjørelser
- Avslå
- Reduksjoner
- fallende
- redusere
- dyp
- Misligholde
- helt sikkert
- Etterspørsel
- demografiske
- Demografi
- Denver
- beskrevet
- designet
- detalj
- detaljer
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- vanskelig
- Digit
- aktsomhet
- retning
- direkte
- Rabatt
- Vise
- ikke
- gjør
- dollar
- ikke
- dobbelt
- doblet
- ned
- nedlasting
- nedadgående
- Drama
- kjøring
- droppet
- slippe
- under
- dynamisk
- hver enkelt
- Tidlig
- tjene
- opptjent
- tjene
- økonomisk
- Økonomisk vekst
- Økonomi
- økonomer
- økonomi
- Egg
- enten
- oppmuntre
- slutter
- energi
- nok
- Enter
- Hele
- fullstendig
- Miljø
- like
- egenkapital
- spesielt
- eiendom
- Eter (ETH)
- Selv
- NOEN GANG
- Hver
- hver dag
- alle
- alles
- alt
- nøyaktig
- eksempel
- eksempler
- utmerket
- utveksling
- opphisset
- spennende
- Eksklusiv
- forvente
- forventet
- venter
- dyrt
- Expert
- ekspertise
- Forklar
- utforske
- faktorer
- rettferdig
- ganske
- Falling
- familier
- familie
- fantastisk
- gård
- FAST
- raskere
- Favoritt
- frykt
- Fed
- Federal
- Federal Funds Rate
- Noen få
- Figur
- Endelig
- finansiere
- finansiell
- økonomisk
- finansiering
- Finn
- slutt
- Brann
- Først
- første gang
- Fix
- flate
- flyten
- Rennende
- mat
- Fot
- Krefter
- Varsel
- for alltid
- formasjon
- Heldigvis
- Fortune
- Forward
- funnet
- rammer
- Gratis
- fra
- frustrert
- Brensel
- fullt
- moro
- fundamental
- Fundamentals
- midler
- morsomt
- framtid
- få
- GAS
- Gear
- generelt
- generasjonen
- få
- få
- Gi
- gir
- Giving
- Global
- global lavkonjunktur
- Go
- Gud
- Går
- skal
- god
- Godt jobbet
- Regjeringen
- graf
- flott
- større
- Gruppe
- Grow
- Økende
- Vekst
- Guy
- Halvparten
- hender
- skje
- skjedde
- skjer
- Hard
- Hates
- å ha
- hode
- .
- sunnere
- hørt
- hekk
- hjelpe
- hjelper
- her.
- nølende
- skjult
- Høy
- høyere
- Uthev
- highs
- historisk
- historisk
- historie
- hit
- hold
- holder
- Hjemprodukt
- Hjem
- håper
- vert
- HOT
- hus
- hus
- bolig
- Eiendomsmarkedet
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- Hybrid
- JEG VIL
- Tanken
- identifisere
- Påvirkning
- påvirket
- Konsekvenser
- implikasjoner
- viktig
- umulig
- forbedre
- forbedrer
- in
- Inkludert
- Inntekt
- Øke
- øker
- økende
- utrolig
- Indikator
- indikatorer
- individuelt
- bransjer
- inflasjon
- påvirke
- å påvirke
- informasjon
- SINNSYK
- innsikt
- instruksjoner
- samhandler
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- interessant
- interesser
- Intervju
- skremmende
- introdusert
- inventar
- Investere
- investert
- investere
- investering
- Investeringsbil
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involvere
- iPhone
- saker
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- Januar
- Jobb
- Jobb
- sammenføyning
- Journalister
- hoppe
- bare én
- Hold
- kids
- Type
- knocking
- Vet
- kjent
- landing
- i stor grad
- største
- Siste
- I fjor
- le
- føre
- ledere
- ledende
- læring
- Permisjon
- forlater
- Led
- Lovlig
- LÅNE
- utlåner
- utlån
- Nivå
- nivåer
- Leverage
- utnytte
- LG
- Life
- livsstil
- Sannsynlig
- BEGRENSE
- oppført
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- lite
- leve
- Lån
- lokal
- Lang
- lang tid
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- taper
- å miste
- Lot
- elsker
- Lav
- M2
- makro~~POS=TRUNC
- laget
- Hoved
- Mainstream
- større
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- mann
- mange
- mange folk
- marked
- markedsforhold
- markedskrasj
- Market data
- Markets
- Match
- math
- Saken
- midler
- måle
- målinger
- møter
- medlem
- nevnt
- metode
- metoder
- metrisk
- Meyer
- Mid
- kunne
- Millennials
- millioner
- millioner dollar
- tankene
- minimum
- Minske
- MLS
- Monetære
- penger
- penge marked
- pengetrykk
- Overvåke
- overvåking
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- motivert
- flytte
- trekk
- flytting
- gjensidig
- nasjonal
- Nær
- nødvendigvis
- Trenger
- behov
- negativ
- negativt
- Ny
- nyheter
- neste
- Nikkel
- normal
- normalt
- Merknader
- November
- Nuance
- Antall
- tall
- Åpenbare
- oktober
- tilby
- tilbudt
- Tilbud
- offisiell
- Okay
- Gammel
- ONE
- betjene
- drift
- Mening
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- motsetning
- Alternativ
- alternativer
- Annen
- andre
- skissert
- outperform
- egen
- eierskap
- Fred
- betalt
- pandemi
- paradigmet
- del
- Spesielt
- spesielt
- partner
- bestått
- passiv
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- land
- Topp
- Ansatte
- prosent
- prosent
- perfekt
- utføre
- ytelse
- utfører
- perioder
- person
- personlig
- philadelphia
- bilde
- Bilder
- brikke
- steder
- fly
- planlagt
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- vær så snill
- Falle
- podcast
- Podcasts
- Point
- poeng
- pokemon
- dårlig
- pop
- befolkningen
- populasjoner
- posisjon
- mulig
- potensielt
- makt
- kraftig
- Praktisk
- forutsi
- Forutsigbar
- forutsi
- prediksjon
- Spådommer
- presentere
- press
- pen
- pris
- Prisene
- prising
- primære
- Principal
- prinsipp
- privat
- sannsynlighet
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- profesjonell
- profesjonelt
- Profit
- egenskaper
- eiendom
- proposisjoner
- PROS
- gi
- Trekker
- punsj
- Kjøp
- kjøp
- Skyv
- sette
- setter
- Sette
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- raskt
- heve
- hevet
- heve
- Sats
- priser
- vurdering
- ratio
- å nå
- nådd
- Reager
- Lese
- Lesning
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkedet
- realisere
- eiendomsmegler
- grunnen til
- rimelig
- grunner
- rebalansere
- oppsummering
- nylig
- nylig
- resesjon
- anbefaler
- Anbefaling
- anbefalinger
- rekord
- innspilling
- Gjenopprette
- Gjen
- redusere
- Uansett
- relativt
- utgitt
- pålitelig
- husker
- Reno
- Leie
- leie
- gjenta
- rapporterer
- representere
- forskning
- innbyggere
- ansvarlig
- REST
- restauranter
- resultere
- retur
- avkastning
- anmeldelse
- Belønn
- rettigheter
- Ringe
- Ripple
- Rise
- stiger
- Risiko
- risikoer
- Risikabelt
- vei
- Rolle
- RON
- rooting
- runde
- Regel
- Kjør
- Rural
- Sa
- sake
- lønn
- salg
- salg
- samme
- besparende
- Besparelser
- sparekonto
- Skala
- scenarier
- skrikende
- Seattle
- Sekund
- sekunder
- se
- synes
- selektiv
- selger
- selgere
- Å Sell
- Sells
- forstand
- sensitive
- dømme
- alvorlig
- sett
- sett
- syv
- flere
- Aksjer
- skift
- Kort
- kortsiktig
- mangel
- bør
- Vis
- Viser
- Tilbehør
- undertegne
- Signal
- signaler
- signifikant
- betydelig
- signering
- lignende
- Enkelt
- siden
- enkelt
- Sittende
- SIX
- Seks måneder
- litt annerledes
- langsom
- bremse
- Sakte
- liten
- mindre
- Smart
- smartere
- So
- så langt
- Soft
- solid
- noen
- Noen
- noe
- noe
- et sted
- Lyd
- hørtes
- Kilder
- Rom
- sett
- spesielt
- Spectrum
- utgifter
- brukt
- spike
- Sponsorer
- Spotify
- Stabilitet
- stabil
- standarder
- Begynn
- startet
- Start
- Tilstand
- Stater
- opphold
- jevn
- Damp
- Trinn
- Still
- STONE
- Stopp
- Storm
- strategier
- Strategi
- sterk
- Sliter
- vellykket
- slik
- plutselig
- lidelse
- Super
- levere
- Tilbud og etterspørsel
- støtte
- ment
- overrask
- rundt
- bærekraftig
- Swings
- system
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- Target
- lag
- ti
- vilkår
- tertiære
- De
- Fed
- Fremtiden
- Grafen
- informasjonen
- Staten
- verden
- deres
- tema
- seg
- Der.
- ting
- ting
- tenker
- Tredje
- denne uka
- dette året
- trodde
- tusener
- tre
- Gjennom
- hele
- Kaster
- SLIPS
- tid
- tid til å kjøpe
- ganger
- timing
- typen
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- i morgen
- ton
- Tone
- også
- topp
- Tema
- HELT KLART
- mot
- byene
- spor
- Sporing
- tradisjonelle
- tradisjonelt
- Transaksjoner
- Transcript
- overgang
- Trend
- sant
- SVING
- tv
- typer
- typisk
- oss
- USAs regjering
- Til syvende og sist
- Usikker
- Usikkerhet
- etter
- forstå
- forståelse
- arbeidsledighet
- enhjørning
- forent
- Forente Stater
- lomper
- lastet opp
- upside
- Urban
- us
- bruke
- vanligvis
- verdi
- enorme
- kjøretøy
- Versus
- video
- lønn
- lønn
- vente
- ønsket
- ønsker
- Se
- måter
- Rikdom
- bryllup
- uke
- uker
- Hva
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- Wild
- vil
- villig
- vinne
- VIN
- Wisconsin
- innenfor
- uten
- ord
- Arbeid
- arbeide sammen
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verden
- bekymret
- verdt
- ville
- Innpakket
- skrive
- skrevet
- X
- år
- år
- rentene
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- null