Vi rotet til. Vår eiendomsinvestering feil i 2023 totalt opp til hundretusener av dollar, og selv om På markedet er showet hvor eksperteiendomsinvestorer kommer sammen, i dag er beviset på at vi alle gjør feil. Fra glemte skatteregninger til landskapsarbeid debakler den kostnaden seks sifre i rente, la eiendomssjefen din kjøre korttidsutleien din i bakken, og glemme et hus du eier– Disse feilene er grove.
Hvis du føler at du ble alvorlig investeringsfeil i 2023, ikke bekymre deg, for i denne episoden, vår ekspertgjester vil snakke gjennom noen av deres mest smertefulle eiendomstap det siste året som underholdning for deg! Har du noen gang glemt at du eide et hus som hadde renter på det? Trodde den avtalen du tapte penger på var over? Fikk ikke tillatelse, og nå står du fast med å betale sekssifrede beholdningskostnader over noen busker? Du har sannsynligvis ikke gjort disse feilene, men gjestene våre har gjort det!
Hold deg rundt for å høre akkurat det du IKKE BØR gjøre i 2024 (og utover) og hvordan du kan gjøre en forferdelig situasjon til en lønnsom avtale ... eller i det minste en leksjon du ikke gjentar.
Klikk her for å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Dave:
Hei alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer, sammen med James, Kathy og Henry i dag. Og i dag skal vi snakke om de største feilene som hver av oss gjorde i 2023, i hvert fall så langt. Jeg antar at vi fortsatt har et par måneder på oss til å gjøre enda mer og gjøre feil, men jeg vet i hvert fall ikke med dere, jeg har mange feil å fylle ut denne forestillingen med.
Vi kunne hatt en veldig lang episode i dag, men la oss bare starte. Før vi går inn på hver av dine individuelle feil, vil jeg gjerne vite hvilke feil du hører om akkurat nå. Henry, jeg vet at du jobber med mange studenter. Du coacher mange mennesker. Er det noen vanlige feil eller tråder du hører fra om det nåværende investeringsmarkedet?
Henry:
Ja, jeg tror en av de vanligste feilene folk gjør akkurat nå er ikke å ta med nok holdekostnader, fordi kostnadene for penger er så høye, og derfor budsjetterer folk. De budsjetterer med beholdningskostnadene når de gjør snuten, men da kan det ende opp med at de må ta opp lån til en høyere rente enn forventet, og deretter beholde eiendommene lenger enn forventet.
Det er mye dyrere nå jo lengre tid du bruker på å fullføre et prosjekt. Og jeg tror folk ikke er konservative nok når de tar med kostnadene til å holde.
Dave:
Vel, jeg tror nok det kommer til å bli et tema. Det er faktisk en lignende ting jeg hadde tenkt å si. Men Kathy, ser du noen vanlige feil som du mener publikum bør prøve å unngå?
Kathy:
Jeg mener, de store feilene jeg har sett gjennom årene om og om igjen, er folk som kjøper og beholder eiendommer som ser veldig bra ut på nettet, ser billige ut. De stoler på agenten. De får ikke takstene og inspeksjonene og får tredjepartsfolk til å verifisere at eiendommene i et godt område og at det virkelig vil fungere slik de vil ha det og slik det står på papiret.
Så det er i utgangspunktet ikke stol på proforma, det som står på papiret. Du må alltid finne ut realiteten i det. Så ikke å legge i proforma en antakelse om at leieprisene kommer til å fortsette å stige. Det vet vi bare ikke. Vi vet ikke at prisene kommer til å fortsette å stige. Eiendommen må bare gi mening akkurat nå og kunne gjøre proforma hvis ting gikk bra, stressteste det, eller hvis husleien gikk ned, kunne du fortsatt håndtere det?
Dave:
Har du hørt dette rådet som folk sier? Det trenger ikke gå i kontantstrøm i år ett fordi husleiene vil gå opp. Og ja, for to år siden var det veldig fornuftig. Men jeg tror en annen vanlig feil er å tenke at leieprisene nødvendigvis kommer til å fortsette å stige. De kunne, jeg vet ikke. Men hvis du regner med det for å få avtalen din til å fungere, er det litt risikabelt.
Kathy:
Ja, jeg tror jeg sier den slags, så jeg vil forsvare meg her.
Dave:
Greit.
Kathy:
Og det er at kostnadene dine er de høyeste det første året. Du har anskaffelseskostnader, dine avsluttende kostnader. Så hvis du bare ser på proforma-året ditt, kommer det ikke til å se veldig bra ut. Så bare vær forsiktig med det.
Dave:
Jeg mener bare kjørehastigheten din. Hvis løpsfrekvensen din ikke ser bra ut og du kommer til å være nede uten å telle de engangskostnadene som oppstår det første året ditt, kan du kanskje se andre steder.
Kathy:
Ja, vi vet bare ikke. Vi vet at vi hadde en massiv leievekst, og kanskje det bare kommer til å stabilisere seg en stund. Noe av den husleieveksten var, hva, 20 % i løpet av ett år da leieprisene gikk opp, så vi burde regne det som husleievekst for de neste fem årene, ærlig talt.
Dave:
Helt, ja, ja. Hva med deg, James? Noen vanlige feil du ser?
James:
Bare misbruk av gjeld og virkelig å sette opp avtalen riktig. Det spiller ingen rolle om det er harde penger, byfinansiering. Enhver form for gjeld der ute er betydelig dyrere, noe som bremser ting. Det vi ser er at folk får litt problemer. Akkurat som Henry sa, tar disse avtalene mye lengre tid, og de har ikke justert proformaen for å ta hensyn til de ekstra ventetidene. Jeg mener, det typiske huset ditt for to år siden ble solgt på tre dager. Nå kan det ta 30, og den gjelden skyter opp.
Det koster mer penger. I forbindelse med det går folk fortsatt inn, og de kjøper bare fordi de ønsker å få avtalen gjort, og så setter de ikke exit-strategiene sine. Jeg ser at noen kommer i trøbbel fordi de avslutter med et utviklingslån. De planlegger å refinansiere eiendomsrenten og løpetiden, og da forsto de egentlig ikke den kommersielle gjeldssiden.
Og de må hente inn mye mer penger fordi lånet til verdier har endret seg så mye med gjeldsgradsdekningen, og da går de tom for likviditet. Og så jeg føler at folk får likviditeten sin låst og blir sittende fast i svært høye betalinger, og det kan være veldig katastrofalt.
Dave:
Greit. Vel, det er noen gode vanlige feil som vi ser akkurat nå som alle som lytter åpenbart bør prøve å unngå. Og etter denne raske pausen, skal vi komme inn på de kanskje uvanlige feilene vi alle fire har gjort i år. Så vi kommer straks tilbake. James, la oss høre om dine feil. Jeg føler at du tar mange store svingninger hvert år. Du er komfortabel med å ta noen risikoer. Kommer det med å gjøre noen feil?
James:
Vel, det første, en av mine første feil jeg tror jeg har gjort i år, er at jeg ikke kjøpte nok i begynnelsen av året. Markedet var i denne overkorreksjonsmodusen et sekund der vi har sett prisene hoppe opp siden begynnelsen av året, sannsynligvis ytterligere 5 % på en opptur, ikke i vekst, men på vei tilbake.
Det var noen enkle avtaler der du ser på dem, og du sier: «Uansett hva, dette er et godt kjøp», men vi gikk forbi fordi vi hadde så mye på gang. De mente, hei, dette er den smarteste tingen å gjøre. Men egentlig er det smartere å gjøre å tjene en haug med penger. Så det er som å kjøpe avtalen uansett hva og finne ut av det.
Dave:
Men før du fortsetter, James, når du ikke kjøpte flere avtaler, er det fordi du følte at du hadde for mye risiko allerede der ute, for mye penger i markedet og du var usikker på det, eller så gjorde du det ikke har kapasitet til å håndtere det?
James:
Det er mange grunner til at vi ikke gjorde det. En del av det er at hver gang markedet endrer seg, føler vi at vi må gjenoppbygge virksomhetene og systemene våre på det tidspunktet, som hvordan vi gjør renoveringsplanene våre, hva slags entreprenører vi henter inn, hvordan vi går å utstede tillatelser, hva slags ansatte ønsker vi på, og hvordan vi implementerer planen må være annerledes i dag enn det var for to år siden fordi det er et helt annet marked. Selv om markedet fortsatt er sunt, lagerbeholdningen er lav, er den fortsatt annerledes, ikke sant?
Kostnadene for penger øker, så det er mer fornuftig for oss å hente inn flere entreprenører av høyere kaliber og betale dem mye mer fordi gjelden vil bytte ut. Og det den gjør er at vi har bygget om alle byggeteamene våre, utviklingsteamet vårt. Vi tok faktisk med alle på huset slik at vi kan holde farten oppe. Så det er mye å flytte rundt på sjakkbrikker for å få deg til det neste markedet. Det var en av pausene vi gjorde. Den andre pausen vi gjorde er at vi har mange ting.
Vi bygger 80 byhus akkurat nå. Vi har 20 millioner dollar i svinger, som er...de er bare større prosjekter. Og derfor ønsket vi å komme gjennom inventaret. Men når du kommer gjennom beholdningen din, kommer du ikke til å lage det du kjøpte for 12 måneder siden. Ytelsen din kommer ikke til å treffe slik du trodde fordi markedet har endret seg. Og det er bare en del av eiendom og investering. Men den beste måten å oppveie det noen ganger, hvis du er en grei avtale, bør du fortsatt kjøpe den og finne ut hvordan du...
I stedet for å sende eller selge det, er det som å finne ut hvordan du samler inn inntektene selv om det er en enkel plan. Så vi kunne ha gjort noen veldig enkle ting og fortsatt tjent ganske gode penger, men vi tok den pausen. Nå var pausen god fordi den lot oss tilbakestille, men vi la sannsynligvis en kvart million dollar på bordet.
Dave:
Ja. Greit, bra. Takk for at du forklarte det. Det gir mening. Men tydeligvis i ettertid gjør det litt vondt. La oss høre om denne feilen.
James:
En av de største feilene jeg har å gjøre med akkurat nå... Det er morsomt fordi folk sier: "Har du å gjøre med det? Du gjør så mange prosjekter." Det bare skjer. Vi snur et veldig dyrt hjem. Vi har et lån på 1.8 millioner dollar på den. Den er verdt fire og en halv million. Vi har et godt kjøp på den. Vi gikk gjennom en betydelig, enorm renovering der vi satte inn omtrent en million dollar i denne eiendommen, eller det er omtrent 800 akkurat nå. Bygget opp hele greia. Det tok oss omtrent 18 måneder å få tillatelser, få det bygget gjennom.
Faktisk tok det oss omtrent 20 måneder å få leietakerne ut, få tillatelsene og gjenoppbygge det. Vi kommer til finalen. Og en ting som vi hadde snakket med byen om, var at de sa: «Å, hei, når du går for å få landskapstillatelsen din, er det bare å gå unna og gi karakter. Vi kommer til å ha det bra alle sammen." Det er vanligvis en over disk tillatelse. Så i løpet av disse 18 månedene kunne vi ha trukket denne tillatelsen når som helst. Men mens du går, kjøper du avtaler, du går fremover, du jobber med prosjektet, du er fokusert på huset og å få det stabilisert.
Vi er ferdige med huset, og vi drar for å trekke rydde- og graderingstillatelsen vår. Det viser seg da vi allerede visste at det var noen våtmarker på eiendommen, og vi må gå gjennom en formell CIPA-sjekkliste for denne landskapsplanen.
Dave:
Å nei.
James:
Vi har sittet på denne avtalen i syv måneder og betalt $18,000 XNUMX i måneden mens vi venter på godkjenning og huset er helt ferdig. Og ikke bare det, vi ønsker ikke å selge den fordi en del av den enorme verdien av denne eiendommen, den er på to og en halv hektar i sentrum av Bellevue, som er veldig vanskelig å finne. Så det er veldig eksklusivt, men vi kan ikke gjøre noe før vi får denne tillatelsen. Det var så mange ting som utløste ut fra det.
Selv om vi hadde snakket med byen og de sa: «Alt kommer til å gå bra. Alt kommer til å bli bra. Ikke bekymre deg for det," så ombestemte de seg og de kan gjøre det noen ganger. Så det beste du kan gjøre er å låse tillatelsene dine og spilleplanen din umiddelbart, og vi ventet for lenge. Og akkurat nå, hvis jeg treffer 10-månedersgrensen, som jeg sannsynligvis kommer til å treffe, er det $180,000 8 som kostet meg. Da vi kjøpte avtalen, var vi på 11.5 % lån. Prisene har gått opp og nå har vi et lån på XNUMX %.
Så vi spiser bare den kostnaden. Og det som kommer ned til er bare alltid... Selv om du tror det ikke er en stor sak, bare sett planen i gang, få den krysset av, og gå videre. Fordi vi bokstavelig talt er ferdige med det elektriske, rørleggerarbeidet, bygningen vår, alt, kan vi bare ikke få landskapstillatelse.
Kathy:
Ikke til å tro.
Henry:
Det gjør vondt. Det gjør vondt.
James:
Det gjør vondt. For en sløsing med penger.
Dave:
Pleier du bare å trekke alle tillatelsene dine rett på toppen? Eller hvordan unngår du det i fremtiden?
James:
Hva du burde gjøre, fordi vi visste at det var mye, mange ganger tenker du ikke på å trekke rydde- og graderingstillatelse, men fordi vi ryddet ut to og en halv dekar... Og vi graderte ikke hele greia. Det var fordi vi burde ha sett nærmere på koden, og jeg ville ha gjort det litt annerledes. Så du trenger en rydde- og graderingstillatelse i den spesifikke byen når du rydder mer enn 5,000 kvadratfot. Og det er ikke som med en traktor. Det er bare å rydde ut busker.
Og fordi vi trodde vi bare fjernet klistremerkebusker, men ikke rørte jorda, kom det til å gå bra, som i koden sier at det er greit, med mindre du gjør mer enn 5,000 kvadratfot. Vel, vi har en tomt på 80,000 18 kvadratmeter. Og ærlig talt, på grunn av de XNUMX månedene, fortsatte klistremerkebuskene å vokse. Hvis vi ville ha fortsatt å opprettholde det gjennom hele prosjektet, ville det sannsynligvis ikke vært en stor sak heller.
Men hvorfor bruke penger på å vedlikeholde det når du skal rive det ut, kaste 100 tusen i landskapet uansett? Og så det er bare en av de tingene du kunne, ville, burde. Det hadde vært veldig enkelt å sette det inn i planen vår. Det gjorde vi bare ikke, og nå må vi betale piperen for det.
Dave:
Det gjør vondt. Beklager å høre det, mann.
Kathy:
Ja, det er bare nok en dag i California, ikke sant? Det er bare slik det fungerer her. Det er derfor det skremmer meg å bla i California.
Dave:
Du forventer bare 10 måneders ventetid.
Kathy:
Yeah.
James:
Men vet du hva? Det er min skyld. Det er min skyld. Og du må eie dine egne feil som investor, og det er bare slik det går noen ganger. Det suger, men det gode er at vi skal komme oss gjennom prosjektet. Vi skal selge den. Vi skal tjene litt penger eller få pengene tilbake, og så gjør vi det igjen.
Dave:
Vel, det er en god holdning å ha, og heldigvis har du 180 tusen å tape. I avtalen mener jeg. Det er så mye egenkapital i det. Ikke deg personlig. Men hvis du fortsatt kunne tape 180 tusen i potensiell fortjeneste og fortsatt gå i balanse, viser det at du hadde et godt kjøp på den avtalen.
James:
Et flott kjøp, men jeg mener, tenk på hva du kan gjøre. Du kan kjøpe et annet hus for 180 tusen.
Henry:
Du kan kjøpe et par i Arkansas.
Dave:
Å ja. La det gå, mann.
James:
Du kan ta et lån med høy rente. Du kan kjøpe en avtale. For bortkastet tid og penger. Igjen, noen ganger går planen dårlig.
Dave:
Greit. Vel, takk for at du deler den med oss. Henry, hva er din største feil i 2023?
Henry:
Å mann, min største feil i 2023, så jeg avsluttet akkurat avtalen der... Dette var min første vending hvor jeg tapte penger.
Dave:
Hvor mange vendinger har du gjort før du tapte penger på en?
Henry:
Et par hundre.
Dave:
Å, ok. Det er en utmerket seiersprosent.
Henry:
Jeg var ganske nær å tape penger tidligere på året, men da jeg gjorde regnestykket, tjente jeg rundt 8 dollar. Jeg regnet fortsatt den som positiv.
Dave:
Bare ikke tell avkastningen på den. Du tjente penger.
James:
Så lenge du er i det grønne, er alt bra.
Henry:
Grønt er grønt, min mann. Grønt er grønt.
Kathy:
Bare tapt tid.
Dave:
Hva var timeprisen din på den avtalen?
Henry:
Men denne, så dette er et hus jeg har kjøpt. Det var i en mer landlig del av byen, men det var på tre dekar. Det var en god deal, mann. Jeg betalte 180 for det og ARV var 350 til 375. Trengte en oppussing mellom 70,000 80,000 og $ XNUMX XNUMX. Så jeg kjøpte den og tenkte og forsto at jeg hadde flere utganger. Så mange ting var med på hva som gjorde dette til en feil. Det var en god deal. Jeg kjøpte en god deal. Det var ikke det at jeg kjøpte en dårlig avtale, men det var et tilfelle av at jeg vokste for raskt.
Og så i løpet av tiden etter at jeg kjøpte den, endte jeg opp med å måtte ansette en prosjektleder fordi vi kjøpte så mange avtaler på den tiden og jobbet med så mange prosjekter. Det er ikke slik at jeg hadde denne etablerte prosjektlederprosessen på plass. Jeg kom for å trene denne fyren, og han er fantastisk. Han gjør en kjempejobb. Men tidspunktet for det var bare ikke bra fordi holdekostnadene var dyre. Jeg mener, vi hadde eid den i fire måneder før vi i det hele tatt så på hva vi skulle gjøre med denne tingen?
Skal vi gå videre og gjøre denne renoveringen eller skal vi ikke? Fordi vi hadde så mange andre prosjekter som måtte gjøres. Så da vi kom til å finne ut hva vi skal gjøre med dette prosjektet, bestemte jeg meg for å sette det på MLS og prøve å fullføre det. Og jeg prøvde det, og jeg kunne ikke få en bit. Så feilen med eiendommen var at layouten bare virket vanskelig for de fleste investorer.
Så for å få denne til å fungere, måtte du egentlig lage en gang midt i det som er et eksisterende soverom, fordi du i hovedsak må gå gjennom ett soverom for å komme til et annet og et bad for å komme til et annet. Så oppsettet var bare funky. Og så hvis du skal snu det, må du fikse det. Og jeg, det er ikke et problem for meg. Jeg skal bare fikse det. Jeg er optimistisk nok til å vite at vi kan gå og vi kan fikse det, men mange investorer hadde bare ikke den visjonen.
De ønsket ikke å håndtere det problemet. Og så da jeg stakk den på markedet, var det vanskelig for meg å finne noen fra et investeringsstandpunkt som ønsket å løse det problemet. Vi endte opp med å selge den på markedet til en okkupert eier som kommer til å bo i den og fikse den over tid, men vi solgte den med en ganske betydelig rabatt. Alle andre tjente penger. Agenten min tjente penger. Pengeutlåneren min tjente penger. Alle involverte tjente penger. Jeg var den eneste som ikke tjente penger, men det var mer et bevisst valg.
Jeg ville bare stoppe blødningen av den høye renten, selge eiendommen, bli ferdig slik at jeg kan gå videre til de tingene jeg vet fungerer og kommer til å generere inntektene jeg ønsker, pluss alternativkostnaden for det jeg kan gjør nå som jeg ikke har det over hodet foran meg. Jeg kunne ha gjort oppussingen selv og brukt de 70 og solgt eiendommen for et høyere beløp, men det ville ha tatt meg fire eller fem måneder til, kanskje seks med alt annet jeg har på gang.
Bare regne ut den månedlige betalingen og jeg sa, vet du hva? La oss bare gå videre, kall det. Jeg tror jeg endte opp med å tape rundt 11 tusen, så det var ikke verdens undergang. Ring det og gå videre. Så alle andre tjente penger. Så det var bra for alle, bare ikke meg, men et tilfelle av å vokse for fort og markedsforholdene. Og hvis jeg hadde hatt det å gjøre igjen, ville jeg sannsynligvis fortsatt ha kjøpt eiendommen og bare sørget for at jeg kom til det før og sannsynligvis bare klart det selv, fordi det var en flott mulighet. Jeg ble for opptatt.
Dave:
Jeg mener, det er liksom det som skjer. Jeg antar at siden dette er den første du tapte penger på, kan det hende at dette ikke gjelder, men når du gjør volumet av avtaler som du og James begge gjør, gir du deg selv en godtgjørelse og vet at jeg kommer til å ta mange svingninger i år, og hvis jeg savner to av dem, er det greit. Tenker du sånn, eller gjør det virkelig vondt? Jeg antar at jeg spør deg, James, siden du sannsynligvis har tapt penger på mer enn bare én avtale.
James:
Definitivt mer enn én avtale. Jeg er en investor fra 2008. Jeg har alltid den slags småbiter... Jeg kaller dem kamparr. At du er akkurat som du husker at ting kan gå galt veldig raskt. Jeg forteller alltid folk at hvis du kjøper 10 avtaler og du er veldig god på dette, kommer du mest sannsynlig til å tape penger på to av dem. Tre hvis du skal bli ganske gjennomsnittlig, eller kanskje være duds. To kommer til å gå litt bedre enn gjennomsnittet, og du kommer til å treffe et par to.
To kommer til å knuse, og det er hvis du er god til det. Og det er bare loven om statistikk. Jeg mener, det er bare statistiske gjennomsnitt. Det kommer til å skje. Du er i et miljø med høy risiko. Det kommer til å gå bra, det kommer til å gå dårlig, og du vil blande det sammen.
Dave:
Vel, Henry, jeg setter pris på ditt første tap. Du har en ganske god holdning til det.
James:
Slaggjennomsnittet ditt er ganske bra, Henry.
Dave:
Ja, ja, du ville vært i Hall of Fame.
Henry:
Jeg mener, forventningen er at du kommer til å miste noen, ikke sant? Jeg forventer ikke å aldri tape penger. Jeg er virkelig heldig at det ikke har skjedd før. Jeg er heldig at selv om jeg tapte penger, var det ingen andre som gjorde det. Investorene mine fikk betalt. Alle fikk betalt, og det får meg til å føle meg bra. Det går greit å tape litt penger. Jeg vil ikke at noen andre noen gang må tape penger på grunn av en avtale jeg gjør.
Så vi trengte ikke å gjøre dette. Alt i alt er det som en seier for meg, for nå har jeg gått videre og jeg tjener penger på andre avtaler. Men det var ikke gøy å måtte ta med en sjekk for å avslutte en avtale jeg selger. Det var ingen god følelse.
Dave:
Ja, det er nok en merkelig følelse.
James:
Jeg må gi Henry noen rekvisitter om dette, for det viste seg at jeg var utlåneren på denne avtalen.
Kathy:
Og du tjente penger.
James:
Jeg tjente penger. Det er derfor jeg elsker privat utlån. Det er mindre arbeid. Men på samme tid, som låntaker eller operatør, hørte jeg ikke engang om dette. Henry lånte pengene. Han måtte gå til tallerkenen, gjøre det han trengte å gjøre, gå videre. Det er en god operatør. Så hatten av for deg, Henry, for jeg har aldri hørt om dette.
Henry:
Takk skal du ha. Jeg trenger at du gir meg mer penger, så derfor ville jeg ikke...
Dave:
Lat som om du ikke hørte noe av dette, James.
Henry:
Men i fullt alvor, det er et fenomenalt ... jeg forteller elevene mine dette hele tiden. Jeg mener, hvis du skal låne penger, folkens, må du gjøre investorene dine hele uansett hva. Uansett hva. Du er nødt til å bite noen kuler noen ganger hvis du kommer i en vanskelig situasjon. Men hvis du ønsker å vokse i denne bransjen, mann, må du gjøre investorene dine hele, punktum, rett og slett. Det er den viktigste delen. Du spiser sist, mann. Det er bare alltid slik det kommer til å være som operatør.
Dave:
Absolutt. Vel, Kathy, som en som samler inn mye penger fra investorer, hva er din største feil i 2023?
Kathy:
Vel, i 2023 har det vært et godt år. I likhet med James, vil jeg si at min største feil var å ikke samle inn mer penger til utleiefondet vårt for enkeltfamilier, det går mot slutten, og å kjøpe mer fordi det har vært fenomenalt. Vi har bare ikke hatt konkurranse. Vi er de eneste ved bordet så ofte. Den eneste grossistene ringer og våre avtaler har vært fenomenale.
Dave:
Det er flott.
Kathy:
Det er den positive siden. Men problemene jeg arbeider med i 2023 kommer fra avgjørelser jeg tok for et tiår siden da jeg ikke visste de tingene jeg vet i dag og grunnen til at jeg elsker å undervise og dele slik at andre mennesker ikke tar disse feil. På den tiden vokste jeg, som Henry sa, for fort, hadde for mange muligheter, for mye penger ble kastet på meg.
Og jeg ville bli begeistret for kule ting. Og et av prosjektene som kom til meg, ting som en vinlandsby, noe som en utlåner ikke vet hva er. I utgangspunktet var det bare kommersiell eiendom hvor vinprodusenter ville leie av deg og ha smaksrom og så videre fordi de bare trenger en liten plass.
Dave:
Jeg mener, en vinlandsby høres ganske kult ut.
Kathy:
Det er veldig kult, og det er i California. Og det er i en del av California som ikke har dette. Det var utenfor Napa, på vei til Shasta. Det hele så flott ut. Proformaen så bra ut, men det vi oppdaget er at långivere ikke forsto det godt nok, så vi hadde problemer med å få finansieringen. Så den store leksjonen ... Ok, det er en, men jeg lærte det for mange år siden. Men i år lærte jeg at i noen av disse syndikeringene er måten jeg vil strukturere det på, og jeg vet hvordan andre strukturerer det, forskjellige lag av utlåner.
Og vi har snakket om utlån. Noen vil være et banklån, noen kan være private equity, noen kan være der du har en syndikering. Du har en LLC og du henter inn en type investor som er på aksjesiden, og så kan du hente inn en annen investor som får en lavere rente fordi de kommer inn som utlåner. Og det pleier å være at du først får betalt som utlåner. Så jeg ville strukturert disse fordi mange mennesker som investerer i sine IRA-er... Jeg kommer til å bli litt teknisk her, men det er viktig for folk å forstå dette.
Hvis du investerer i din IRA, tar du IRA-pengene dine og du investerer i noens syndikering, noens leilighetsavtale eller en vinlandsby, og du er egenkapital, noe som betyr at du er deleier av den, du får det som er igjen etter at alle andre får betalt. Vel, i din IRA anses det å investere i en bedrift. Det var en operativ virksomhet. Hvis du bygger boliger og selger dem, er det en operativ virksomhet versus en leilighet som er mer passiv. Du får UBIT, ikke-relatert inntektsskatt, innenfor din IRA, og det kan være som 50%.
Så det er et stort sjokk, men det skjer ikke hvis du er passiv. Så jeg ville bringe investorer inn i en avtale som var... De kunne komme inn som en långiver, men da vil de også være aksjeinvestorer. Vel, hvis avtalen går dårlig, og jeg har en fra 10 år siden som gjorde det, som mange sier: "Ingen kan tape penger på eiendom i løpet av det siste tiåret," men vet du hva? Du kan når du investerer i ting som er annerledes og rare og skinnende objekter og så videre. Så i denne LLC hadde vi långivere og aksjeinvestorer.
Det jeg nå lærer er at hvis det er tap og du ikke kan betale tilbake alle og du ikke kan betale hele lånebeløpet, betaler aksjeinvestorene ettergivelsesskatt. I tillegg til å tape pengene sine, betaler de skatt på ettergivelsen av lånet, den delen av lånet de ikke betalte. Så her har jeg to grupper av investorer. Det er bare komplisert. Så igjen, før du noen gang gjør noen syndikering, sørg alltid for at du har snakket med CPA-en din, og at de virkelig forstår posisjonen du er i og hva skattekonsekvensene vil være.
Men jeg er bekymret for at mange mennesker i disse flerfamilieavtalene der det var 10 % egenkapital og så var det 10 % som var et brolån og så banklånet, vel, de aksjeinvestorene, hvis det er tap, de de betaler også gjeldsettergivelse på den delen av lånet de ikke betalte. Så jeg tror det kommer til å være mange investorer der ute som er sjokkert over at de ikke bare tapte pengene sine, men at de nå betaler skatt. Forhåpentligvis utlignet tapene.
Men hvis lånet er massivt, og jeg ikke gjorde noen av disse flerfamilieavtalene, sier jeg bare for de som gjorde det, at hvis de utnyttet opptil 90 %, noe jeg igjen aldri ville gjort på multi. Mentoren min sa, ikke bruk over 60 %. Han var konservativ, men det var derfor jeg ikke gjorde noen avtaler. Går til 90 %, la oss si... Du har sett noen av disse avtalene som har gått dårlige der 20 % går tapt. Nå betaler disse aksjeinvestorene. De betaler skatt i tillegg til å tape pengene sine.
Dave:
Det er bare å sparke noen mens de er nede. Det er bare frekt.
Kathy:
Jeg forstår det ikke, men skattemyndighetene ser ut som det. Vel, du tok disse pengene for å gjøre denne avtalen. Så hvis du ikke trenger å betale tilbake pengene, er det inntekt. Det er slik de ser det. Jeg håper det ikke var altfor komplisert.
Dave:
Nei.
Henry:
Du forklarte det godt.
Dave:
Det høres forferdelig ut, men jeg er fortsatt fokusert... Kan vi dra til vinlandsbyen? Finnes dette?
Kathy:
Så vi kunne aldri få finansieringen på det, så nei. Vi prøver bare å selge det nå er land med alle rettighetene. Og hvis noen der ute vil ha en vinlandsby, er den klar til å bygges. Vi fikk bare ikke finansieringen. Det er et kult prosjekt.
Dave:
Jeg vil besøke en vinlandsby. Jeg er ikke sikker på at jeg vil bygge en.
Kathy:
Det er noen virkelig gode. Vi modellerte det etter noen i Washington, faktisk. Jeg vet ikke. James, vet du om noen vinlandsbyer fordi det har vært vellykkede i Washington State?
James:
Er de sannsynligvis i Yakima eller Chelan?
Kathy:
Er det ikke et vinområde i Washington? Jeg tror det er der.
James:
Ja, Yakima har fått ganske fine vingårder nå der nede, men jeg driver ikke med vin. Jeg drikker ikke engang.
Henry:
Du trenger en rockestjernelandsby.
James:
Du bruker det om til en rockestjernelandsby.
Kathy:
En rockestjernelandsby. Disse i Washington dreper det fordi du bare leier en bitte liten plass. Fordi de ikke lager vinen der, de bare smaker på den. De lager vinen andre steder. Men alle disse fantastiske vingårdene som er gjemt ute i åsene, er det ingen som kommer til å besøke.
Vinprodusentene kan komme og ha små smaksrom i områder der det er folk, og de vil betale mye fordi det da er direkte til forbrukeren kontra å ha... De betaler omtrent 50 % for å gå gjennom en grossist. De var villige til å betale mye mer for å leie plassen. Så tallene så fantastiske ut. Bare du må bygge den for å få den til å fungere.
James:
Det høres ut som et kult konsept.
Kathy:
Det er tillatt. Noen som har penger, la oss bygge dem.
Dave:
Vel, for min største feil, antar jeg at min største investeringsfeil for dette året, fordi det har vært mange andre, sannsynligvis er noe som alle her identifiserer seg med, men det var ikke å sparke noen så fort jeg burde og bare ventet også lenge, selv om jeg visste at jeg måtte, men jeg var lat med det. Og det kommer til å koste meg mye penger. Jeg har en korttidsleie. De fleste tilbudene jeg kjøper nå er passive. Så jeg driver fortsatt et par avtaler i Colorado, og jeg har denne korttidsleien som jeg hyret inn en fullservice-eiendomssjef for da jeg flyttet til Europa.
Og de har bare vært dårlige siden begynnelsen. Og hver par måneder får du sannsynligvis dette, du får på dem, de begynner å gjøre det bra i et par måneder, og så slakker det av igjen. Og det går opp igjen og det går av igjen. Og jeg har bare ventet så lenge. Og til slutt kom det til et punkt hvor vi fikk veldig dårlige anmeldelser. Det var noen problemer med eiendommen som virkelig trengte fysisk ombygging, og så vi skjønte det. Jeg kom til den konklusjonen at jeg endelig måtte ta av bandaid, men det var rett på begynnelsen av sommeren i Colorado, som er den travleste sesongen.
Så jeg mistet alle bestillingene mine for juni, juli og august, som sannsynligvis var 10 eller 15 tusen. Og så mistet jeg også alle anmeldelsene mine, som når du tenker på alle pengene du taper på å miste 50 eller 60 gode anmeldelser, alle tapte bestillinger for det siste året. Så hvis jeg bare hadde gjort det på en smart måte, Colorado hvor korttidsleien er, er det som en gjørmesesong, jeg kunne bare ha gjort det fra mars til mai, og det ville vært helt greit. Men jeg var lat med det, og nå slikker jeg litt på sårene mine.
Så at man gjør vondt. Og jeg tror nok det er relatert til alle, for enten det er en eiendomsforvalter eller en entreprenør, noen ganger forsinker du bare den uunngåelige, ubehagelige situasjonen som du vet at du må komme deg gjennom.
Kathy:
Ansett sakte, fyr raskt.
Henry:
Det er lettere sagt enn gjort, mann.
Kathy:
Ja det er.
Dave:
Jeg vet. Når jeg bodde så langt unna, ville jeg egentlig ikke finne ut av det, for å være ærlig. Jeg ville bare at de skulle gjøre en god jobb, og det gjorde de ikke. Men det er greit. Som du sa, du får mange gode år. Noen ganger savner du litt. Men så lenge du trender oppover over tid, er det bra.
James:
Det er interessant for meg. Så når du ansetter et administrasjonsselskap for kortsiktig leie av eiendom og det er din eiendom, eier de vurderingene teknisk sett?
Dave:
Det gjorde de på denne, ja. Den nye har jeg funnet ut en måte å ikke gjøre det på, men jeg skjønte ikke hvordan de hadde strukturert den første gangen. Så det var skikkelig kjipt.
James:
Det er som et slags gyldne håndjern fordi du ikke vil forlate det.
Henry:
Det er fryktelig.
Dave:
Ja nettopp. Nøyaktig.
Kathy:
Ja, det er interessant fordi da jeg ansatt en eiendomsforvalter for min første korttidsleie utenfor staten, trodde jeg at de skulle klare alt, og de sa: "Nei, nei, nei. Det skal fortsatt være under ditt navn og din Airbnb.» Og jeg endte opp med å sparke dem før vi i det hele tatt startet fordi de var forferdelige.
Dave:
Virkelig?
Kathy:
Jaja. Når de ikke svarer på meldingene dine med en gang i begynnelsen av et forhold, er dette problematisk. Og så var jeg så glad for at jeg fikk... Å, det er derfor du skal ha det på din egen konto av denne grunn, men jeg visste det ikke den gangen. Det var bare flaks.
Dave:
Ja, det er en viktig lærdom. Og nå tilbyr jeg rabatter til folk jeg kjenner eller gir det bort bare så jeg kan få noen anmeldelser. Så hvis noen vil gå på ski i Colorado, ta kontakt med meg på Instagram. Jeg har et veldig fint hus. Du kan gå på besøk i vinter, eller vi kan alle gå. Vil dere dra?
James:
Jeg går gjerne og sjekker lappen din.
Kathy:
Ja, la oss ha en gjenforening.
Dave:
Det er ingen der.
Kathy:
Vi kaster det bare.
Dave:
Ærlig talt, det er som et 16 personers hus i en festby, så det blir sikkert litt slitasje.
Kathy:
Perfekt.
Dave:
Det ville i hvert fall ikke være første gang jeg har kastet det. Det er sikkert.
James:
Vel, jeg skal være i Vail for Thanksgiving, så jeg tror vi alle bare bør dra til stedet for Thanksgiving-middag og ha en OTM Thanksgiving. Henry, du koker kalkunen og la oss bare gå.
Dave:
Jeg skal på bryllupsreise. Jeg skal på bryllupsreise Thanksgiving.
Kathy:
Vel, vi blir bare med deg dit da.
Dave:
Dere kan gå. Ja, dere vil komme til Thailand?
Henry:
Åh, jeg vil gjerne reise til Thailand.
Kathy:
Hvor skal du?
Dave:
Vi skal til Kambodsja og Thailand.
Henry:
Så sjalu.
Dave:
Jeg er veldig spent.
Kathy:
Yeah.
Dave:
Det kommer til å bli veldig fint. Men dere kan ha huset. Du kan tilberede kalkunen din der.
Kathy:
Henry lager mat.
Dave:
Greit, vel, tusen takk for at dere deler feilene deres. Jeg tror dette er en viktig del av eiendomsinvesteringer, og jeg synes vi gjør en anstendig jobb med å dele feilene våre på dette showet. Vi kommer sannsynligvis til å gjøre noe mer av dette, for i dag var det våre feil med å investere, men vi må også på et tidspunkt komme med noen av spådommene våre for 2023. Det vil være noen innrømmelser av feil, definitivt tror jeg på alle våre deler. Jeg vet at jeg har et par som hjemsøker meg, så følg med for det.
Kathy:
Det er ikke slutten av året ennå.
Dave:
Ja, det er sant. Vi får se hva som skjer, men vi skal også ha et oppgjør før året er omme for det også. Hvis du vil lære mer om våre fantastiske verter her, James, hvis noen vil snakke med deg om å miste 180 tusen, hvor skal de gjøre det?
James:
Den beste måten å finne ut hvordan du taper penger er å gå til Instagram på [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Jeg har mange historier til deg.
Dave:
Greit, Kathy, hva med deg?
Kathy:
På RealWealth.com er selskapet vårt, og deretter Kathy Fettke på Instagram.
Dave:
Greit. Henry?
Henry:
Ja, du kan ta meg på nettstedet mitt, seeyouattheclosingtable.com eller Instagram. Jeg er @thehenrywashington.
Dave:
Greit. Og hvis du vil finne meg, kan du gjøre det på Instagram @TheDataDeli. Tusen takk for at dere lyttet. Vi sees neste gang. On The Market ble laget av meg, Dave Meyer og Caitlin Bennett. Showet er produsert av Caitlin Bennett, med redigering av Exodus Media. Copywriting er av Calico Content, og vi ønsker å rette en stor takk til alle på BiggerPockets for å gjøre dette showet mulig.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Hvorfor du burde Vent ALDRI med å trekke tillatelser på en flip og hvordan det kan koste deg seks sifre
- Det massive «lån ettergivelse skatt» du kunne bli tvunget til å betale hvis avtalen din går sørover
- Å glemme en flip og ulempen med skalere porteføljen din for fort
- Hvorvidt du gikk glipp av den beste kjøpsmuligheten av det siste året
- Ansett sakte, fyr raskt, og tegn på at det er på tide å avlaste din Eiendomsmegler av sine plikter
- Hvorfor du ønsker å bli Henry Washingtons neste private pengeutlåner
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post .
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
- PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $ 1.8 Million
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 måneder
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- I stand
- Om oss
- om det
- misbruk
- Logg inn
- oppkjøp
- dekar
- faktisk
- tillegg
- justert
- råd
- Etter
- en gang til
- Agent
- siden
- fremover
- airbnb
- Alle
- allerede
- også
- Selv
- alltid
- beløp
- an
- og
- En annen
- noen
- noen
- hva som helst
- Leilighet
- eple
- Påfør
- verdsette
- godkjenning
- ER
- AREA
- områder
- Arkansas
- rundt
- AS
- spør
- forutsetningen
- At
- holdning
- publikum
- August
- forfatter
- gjennomsnittlig
- unngå
- borte
- tilbake
- dårlig
- Bank
- basert
- I utgangspunktet
- Battle
- BE
- fordi
- bli
- bli
- vært
- før du
- Begynnelsen
- være
- fin utsikt
- BEST
- Bedre
- Beyond
- Stor
- større
- Biggest
- Bit
- Blødning
- Blend
- bestillinger
- grensen
- låne
- lånt
- låner
- både
- kjøpt
- Break
- BRO
- bringe
- Bringe
- brakte
- budsjettering
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- opptatt
- men
- kjøpe
- Kjøpe
- by
- california
- ring
- Kambodsja
- kom
- CAN
- Kan få
- Kapasitet
- forsiktig
- saken
- Catch
- endret
- Endringer
- billig
- sjekk
- sjekket
- Sjakk
- valg
- City
- fjerne
- Clearing
- Lukke
- stengt
- lukking
- trener
- kode
- samle
- Colorado
- COM
- Kom
- kommer
- komfortabel
- kommer
- kommersiell
- Felles
- Selskapet
- konkurranse
- helt
- komplisert
- konsept
- bekymret
- konklusjon
- forhold
- sammen
- bevisst
- Konsekvenser
- konservativ
- ansett
- konstruksjon
- forbruker
- innhold
- fortsette
- Entreprenør
- entreprenører
- matlaging
- Kul
- copywriting
- riktig
- Kostnad
- kostbar
- Kostnader
- kunne
- Motvirke
- telling
- Par
- dekke
- dekning
- CPA
- skape
- opprettet
- Gjeldende
- Dave
- dag
- Dager
- avtale
- håndtering
- Tilbud
- Gjeld
- tiår
- anstendig
- besluttet
- avgjørelser
- helt sikkert
- forsinkelse
- Utvikling
- utviklingsteam
- gJORDE
- forskjellig
- vanskelig
- Middag
- direkte
- katastrofal
- Rabatt
- rabatter
- oppdaget
- Vise
- do
- gjør
- ikke
- gjør
- gjort
- ikke
- ned
- ulempen
- Downtown
- Drikk
- under
- hver enkelt
- Tidligere
- enklere
- lett
- spise
- redigering
- enten
- ellers
- andre steder
- emalje
- slutt
- endte
- nok
- Entertainment
- Miljø
- episode
- egenkapital
- feil
- hovedsak
- etablert
- eiendom
- Eter (ETH)
- Europa
- Selv
- NOEN GANG
- Hver
- alle
- alle
- alt
- nøyaktig
- utmerket
- opphisset
- Eksklusiv
- eksisterer
- eksisterende
- Utgang
- utganger
- Exodus
- forvente
- forventning
- forventet
- dyrt
- Expert
- forklarte
- forklare
- utvide
- ekstra
- fakturert
- facto
- FAME
- familie
- fantastisk
- langt
- FAST
- føler
- Feet
- feil
- Noen få
- Figur
- tenkte
- tall
- fyll
- slutt~~POS=TRUNC
- Endelig
- finansiering
- Finn
- slutt
- ferdig
- Brann
- avfyring
- Først
- første gang
- fem
- Fix
- Flip
- flips
- fokuserte
- Fot
- Til
- Tilgivelse
- formell
- videre
- heldig
- Forward
- funnet
- fire
- fra
- fullt
- moro
- fond
- morsomt
- framtid
- spill
- generere
- få
- få
- Gi
- gitt
- Giving
- Go
- Går
- skal
- Gyllen
- borte
- god
- Godt jobbet
- Gode penger
- fikk
- klasse
- grand
- flott
- Grønn
- vokste
- Ground
- Gruppens
- Grow
- Økende
- Vekst
- gjester
- Guy
- HAD
- Halvparten
- Hall
- håndtere
- skje
- skjedde
- skjer
- Hard
- haunting
- Ha
- å ha
- he
- hode
- sunt
- høre
- hørt
- hørsel
- henry
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- høyest
- Hills
- leie
- hit
- hold
- holder
- Hjemprodukt
- Hjem
- ærlig
- Ærlig talt
- bryllupsreise
- håp
- forhåpentligvis
- vert
- Vertskapet
- hus
- Hvordan
- Hvordan
- HTTPS
- stort
- hundre
- Hundrevis
- Hurt
- gjør vondt
- i
- JEG VIL
- identifiserer
- if
- umiddelbart
- implementere
- viktig
- in
- Inntekt
- inntektsskatt
- individuelt
- uunngåelig
- instruksjoner
- interesse
- RENTE
- interessant
- inn
- inventar
- Investere
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- involvert
- IRA
- IRS
- utstedelse
- saker
- IT
- iTunes
- james
- Jobb
- bli medlem
- ble med
- jpg
- Juli
- hoppe
- juni
- bare
- bare én
- Hold
- holdt
- drepe
- Type
- Vet
- Knowing
- Tomt
- Siste
- I fjor
- Law
- lag
- Layout
- LÆRE
- lært
- læring
- leasing
- minst
- Permisjon
- forlater
- venstre
- utlåner
- långivere
- utlån
- mindre
- leksjon
- la
- utleie
- Leverage
- utnyttet
- LG
- slikking
- i likhet med
- Sannsynlig
- Likviditet
- Lytting
- lite
- leve
- levende
- LLC
- lån
- Lån
- låst
- Lang
- lenger
- Se
- så
- ser
- UTSEENDE
- taper
- å miste
- tap
- tap
- tapte
- Lot
- masse
- elsker
- Lav
- lavere
- flaks
- heldigvis
- laget
- opprettholde
- gjøre
- GJØR AT
- Making
- mann
- fikk til
- ledelse
- leder
- mange
- Mars
- merke
- marked
- markedsforhold
- massive
- math
- Saken
- Kan..
- kan være
- me
- bety
- betyr
- Media
- mentor
- meldinger
- Meyer
- Middle
- kunne
- millioner
- tankene
- gå glipp av
- savnet
- feil
- feil
- MLS
- Mote
- modellering
- penger
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- mest
- bevegelse
- flytte
- flyttet
- flytting
- mye
- multi
- flere
- my
- meg selv
- navn
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- behov
- aldri
- Ny
- neste
- fint
- Nei.
- none
- normalt
- nå
- tall
- mange
- gjenstander
- forekomme
- of
- off
- tilby
- offset
- ofte
- oh
- Okay
- on
- gang
- ONE
- seg
- på nett
- bare
- åpen
- betjene
- operasjonell
- operatør
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- Optimistisk
- or
- rekkefølge
- Annen
- vår
- Vårt selskap
- ut
- utenfor
- enn
- egen
- eide
- eieren
- pad
- betalt
- smertefullt
- Papir
- del
- partner
- deler
- parti
- passere
- passiv
- Past
- pause
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- Ansatte
- prosent
- utføre
- ytelse
- kanskje
- perioden
- tillatelser
- person
- personlig
- fenomenale
- fysisk
- stykker
- Sted
- fly
- planlegging
- planer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- spiller
- Plenty
- Plumbing
- i tillegg til
- podcast
- Podcasts
- Point
- posisjon
- positiv
- mulig
- potensiell
- Spådommer
- pen
- Prisene
- prising
- privat
- Private Equity
- pro
- sannsynligvis
- Problem
- prosess
- produsert
- Profit
- lønnsom
- prosjekt
- prosjekter
- bevis
- ordentlig
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- sette
- Sette
- Fjerdedel
- Rask
- raskt
- hever
- heve
- Sats
- priser
- vurdering
- ratio
- å nå
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- Reality
- realisere
- virkelig
- grunnen til
- grunner
- returer
- ombygging
- forholdet
- slektning
- husker
- fjerne
- Leie
- gjenta
- representere
- retur
- inntekter
- Anmeldelser
- ikke sant
- Rise
- Risiko
- risikoer
- Risikabelt
- Rockstar
- Rom
- runde
- Kjør
- rennende
- Rural
- Sa
- samme
- sier
- sier
- sier
- Årstid
- Sekund
- sekunder
- se
- se
- syntes
- sett
- selger
- Å Sell
- forstand
- tjeneste
- innstilling
- syv
- alvorlig
- Del
- deling
- forskjøvet
- sjokkert
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- side
- signifikant
- Skilt
- lignende
- Enkelt
- siden
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- SIX
- langsom
- bremse
- Sakte
- liten
- Smart
- smartere
- So
- så langt
- jord
- solgt
- LØSE
- noen
- Noen
- noe
- noen ganger
- Snart
- Rom
- spesifikk
- fart
- bruke
- brukt
- talt
- Sponsorer
- kvadrat
- stabilisere
- Staff
- ståsted
- Begynn
- startet
- Tilstand
- statistisk
- opphold
- Trinn
- Stick
- klebrig
- Still
- Stopp
- Stories
- strategier
- stresset
- struktur
- strukturert
- Studenter
- betydelig
- i det vesentlige
- vellykket
- sommer
- ment
- sikker
- Swings
- syndikering
- Systemer
- bord
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- skatt
- skatter
- lag
- lag
- Teknisk
- teknisk sett
- fortelle
- pleier
- begrep
- Forferdelig
- test
- Thailand
- enn
- takk
- Thanksgiving
- Det
- De
- Fremtiden
- loven
- Prosjektene
- verden
- deres
- Dem
- tema
- deretter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- tenker
- Tredje
- denne
- dette året
- De
- selv om?
- trodde
- tusener
- tre
- Gjennom
- hele
- tid
- ganger
- timing
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- også
- tok
- topp
- berøre
- byen
- handel
- Tog
- Transcript
- trender
- prøvd
- utløst
- problemer
- sant
- virkelig
- Stol
- prøve
- prøver
- Kalkun
- SVING
- snur
- to
- typen
- typisk
- typisk
- Usikker
- Uvanlig
- etter
- forstå
- forståelse
- til
- oppadgående
- us
- verdi
- Verdier
- verifisere
- Versus
- veldig
- video
- Village
- syn
- Besøk
- volum
- vente
- venter
- gå
- ønsker
- ønsket
- ønsker
- var
- washington
- washington state
- Avfall
- Vei..
- we
- Nettsted
- velkommen
- VI VIL
- gikk
- var
- Hva
- Hva er
- når
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- hele
- hvorfor
- vil
- villig
- vinne
- VIN
- Vinter
- med
- innenfor
- herlig
- Arbeid
- arbeid
- virker
- verden
- bekymring
- verdt
- ville
- sår
- skrevet
- Feil
- år
- år
- ennå
- du
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet