Waar het ECHTE geld wordt verdiend in meergezinswoningen (vermogensbeheer 101)

David:
Dit is de BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Een vastgoedbeheerder is dus iemand die de dagelijkse dingen doet. Een vermogensbeheerder is een groot geheel, bepaalt de richting. Denk dus aan een cruiseschip. Als je ooit op een cruise bent geweest, is er de activiteitendirecteur en dat is de persoon die zo'n 18 uur per dag werkt. Ze rennen altijd rond en zorgen ervoor dat de shows op tijd zijn, en dat het diner op tijd begint, en dat er het juiste aantal stoelen op het dek is, en al die kleine details die belangrijk zijn voor een goede cruise. De vermogensbeheerder is de kapitein van het schip.

David:
Wat is er aan de hand, allemaal? Dit is David Greene, uw gastheer van de BiggerPockets Real Estate Podcast, de grootste, de beste en slechtste podcast over vastgoedbeleggen ter wereld, hier vandaag met een traktatie voor u. Ik heb twee van mijn goede vrienden en getalenteerde meergezinsinvesteerders, Matt Faircloth en Andrew Kushman, hier om te praten over vermogensbeheer en vastgoedbeheer en -operaties over een heleboel dingen die je geld zullen opleveren als je in deze ruimte komt, en nog belangrijker helpen u geen geld te verliezen als u in de toekomst deze ruimte betreedt.
Vandaag is fantastisch. We gaan in op twee heel, heel belangrijke punten: het vormen van uw geldverdienende team en vervolgens leren hoe u met hen kunt communiceren en hen trainen om met u te communiceren, zodat u kunt opschalen en een winstgevend bedrijf kunt opbouwen, en niet iets hoeft te kopen waar u zin ​​in heeft. om je haar uit je hoofd te trekken en te eindigen zoals ik. We gaan dieper in op de werkelijke verhalen die deze twee hebben meegemaakt terwijl ze al jaren het vermogen van meerdere gezinnen beheren, zodat u van hun fouten kunt leren en uw eigen fouten kunt vermijden, en de stukken kunt vinden die u waarschijnlijk zullen helpen het volgende niveau. Kijk, het is geen verrassing dat de economie aan het veranderen is. We stevenen af ​​op een recessie en het wordt steeds moeilijker om vastgoed nu meer dan ooit te laten werken. Het is belangrijk om te begrijpen hoe u het actief dat u al jaren moet kopen, daadwerkelijk kunt gebruiken.
Een aantal van de dingen die u gaat leren als u vandaag luistert, is waar u personeel kunt vinden dat u kan helpen waar u op moet letten, vragen die u aan vastgoedbeheerders kunt stellen, waar u op moet letten bij een vastgoedbeheerder voordat u hem inhuurt, het verschil tussen een vermogensbeheerder en een vastgoedbeheerder, en wat onderhoudstoezichthouders kunnen doen om de NOI van uw eigendom te verhogen en het zelfs winstgevender te maken. Dat en meer tijdens de show van vandaag. Je wilt het niet missen. Voordat we aan het interview beginnen, is de snelle duik van vandaag het bekijken van de shownotities. We hebben een lijst voor u, 27 vragen die u aan een vastgoedbeheerder moet stellen voordat u hem in dienst neemt. Deze komt rechtstreeks voort uit de ervaring van Matt en Andrew om dit zelf te doen. Dat is gratis voor jou. Bedankt voor het luisteren. Wij houden van jou. Oké, laten we naar de show van vandaag gaan,
Andrew, Matt, welkom terug bij de BiggerPockets Podcast live voor ons, maar niet voor het publiek van Lake Tahoe tijdens onze winterretraite in GoBundance. Vandaag gaan we het hebben over meergezinswoningen, maar meer specifiek over de werking van meergezinswoningen. Laten we dus beginnen met mensen die het verschil niet kennen tussen een vastgoedbeheerder en een vermogensbeheerder. Hoe zou je dat omschrijven, André?

Andrew:
Een vastgoedbeheerder is dus iemand die de dagelijkse dingen doet. Een vermogensbeheerder is een groot geheel, bepaalt de richting. Denk dus aan een cruiseschip. Als je ooit op een cruise bent geweest, is er de activiteitendirecteur, en dat is de persoon die zo'n 18 uur per dag werkt. Ze rennen rond, ze zorgen ervoor dat de shows op tijd zijn, en het diner op tijd begint, en het juiste aantal stoelen op het dek, en al die kleine details die belangrijk zijn voor een goede cruise.
De vermogensbeheerder is de kapitein van het schip. Ja. Hij zegt: 'Oké, er komt een storm aan. We gaan een beetje veranderen. We gaan honderd kilometer naar rechts, om de achterkant van het eiland heen. We moeten ervoor zorgen dat we binnen zeven dagen in deze haven aankomen.’ Hij kijkt naar het grote plaatje en zorgt ervoor dat dat gaat gebeuren. Dat is het verschil tussen vastgoedbeheer en vermogensbeheer. En het is geen volkomen duidelijke afbakening, vooral als je kleinere dingen doet, zoals fourplexen en 10 eenheden. Het is meer een spectrum. En als u zelfsturend bent en net begint met uw eerste fourplex, doet u beide taken. Maar naarmate je schaalt en groeit, wordt het verschil steeds belangrijker. En als belegger die rijkdom wil creëren, wil je je echt concentreren op de kant van het vermogensbeheer. Daar wordt het echte geld verdiend.

David:
Denkt u dus dat de meeste beleggers zelf de vermogensbeheerders zijn, of bestaat er een complex van omvang waarin u feitelijk zowel vermogensbeheer als vastgoedbeheer gaat inzetten?

Andrew:
Ik zou zeggen dat de meeste beleggers zelf de vermogensbeheerders zijn. Zo was ik tot ongeveer duizend eenheden eigen vermogensbeheerder. En toen we eenmaal meer dan 2000 eenheden hadden, begon ik een asset management-team in te schakelen om daarbij te helpen, omdat het een fulltimebaan wordt. Zelfs als je niet betrokken bent bij het dagelijkse vastgoedbeheer, maar alleen maar bezig bent met het beheren van... Als je 10 fourplexen verspreid over de stad hebt, zelfs als je een beheerder hebt om te helpen met incasso's en het indienen van uitzettingen en zo, nog steeds Je krijgt te maken met de kredietverstrekker. Je moet beslissen: 'Ga ik deze over een jaar verkopen? Ga ik deze over twee jaar verkopen? Als ik het toch verkoop, wat ga ik dan met het geld doen? En dus is er een bepaald punt... Ik denk, nogmaals, dat ik tot mijn duizendste de mijne was, en dat ik veel te lang heb gewacht.
En als ik uiteindelijk afstudeerde, was het net als Pinokkio. Mijn zaken waren als Pinokkio. Het werd eindelijk een echt bedrijf toen ik een aantal mensen toevoegde om me met dat soort dingen te helpen. Ik herinner me dat we eigenlijk, misschien hier in Tahoe waren, toen we dat gesprek voerden over hoe het eruit zou zien om een ​​deel van het werk te benutten zonder gebruik te maken van de daadwerkelijke visiecasting, waarvan ik me herinner dat het in je hoofd was alsof je het zag als Als ik iemand inhuur, geef ik de volledige controle op, in plaats van dat jij nog steeds de visie creëert, maar zij voeren de visie uit die jij nu voor hen hebt geformuleerd. En ik moet zeggen, mensen, zijn carrière is sindsdien geëxplodeerd en ik ga zoveel mogelijk eer opeisen.

David:
Nee, ja, daarvoor verdien je een deel van de eer. Dat doe je serieus. We hadden een paar goede, lange gesprekken en dat hielp. Nou, ik heb er zeker profijt van omdat we samenwerkten op [onhoorbaar 00:05:41]. Ik kan niet zeggen dat ik daar niet de hele tijd van eet.

Matt:
Ik wil nog één ding naar voren brengen, dat je zeker een beetje op Andrew hebt afgekeurd, omdat hij nu twee analogieën heeft gemaakt in de eerste vijf minuten van deze podcast. Tot nu toe heb je nul verdiend. We hebben dus de analogie van een cruisedirecteur en we hebben ook de analogie van Pinocchio: 'Ik ben een echte jongen'.

David:
Andrew heeft een vroege voorsprong.

Matt:
Ik heb je even bijgepraat, David Greene. Ik zal dus graag de score op het analogiescorebord hier tijdens deze podcast bijhouden.

David:
Oke. Matt, ik ga het nu aan jou overdragen. God, in de afgelopen paar jaar op het gebied van onroerend goed hebben we zoveel stimulansen gezien. We hebben zoveel mensen gezien die vooral aan het syndicatiespel begonnen, maar helemaal geen ervaring hadden. En de stijgende economie, het was echt dit parfum dat veel stank verdoezelde. Op de eerste minuut zien we een klein beetje rente stijgen. Het is zoiets als: “Oh mijn God, dit is wat er de hele tijd aan de hand is. In veel van deze gevallen komen de lippenstiften van het varken.” Wat is uw visie op hoe belangrijk operaties worden vergeleken met alleen acquisities, en dat is waar veel aandacht naar uitgaat?

Matt:
Ja. Ik bedoel, de afgelopen tien jaar hebben we gewoon in het spel gezeten. Je had een meergezinswoning kunnen kopen en er letterlijk niets mee kunnen doen. Laat het de grond inlopen, laat huurders de huur helemaal niet betalen, laat de boel willens en wetens gaan, laat het gras een meter hoog worden en verkoop het voor een ton meer dan waarvoor je het gekocht hebt. Ik bedoel, echt iedereen had dit spel kunnen spelen, en raad eens, iedereen deed het. En er zijn veel mensen die voor 10 dollar of wat dan ook bereid zijn je te leren hoe je in onroerend goed moet investeren of wat dan ook. En veel mensen betaalden dat soort geld om mee te doen aan het meergezinsspel. En dus nu is het gewoon: doe mee aan het spel, sluit een deal, verpletter je vingers en je kunt het binnen een jaar verkopen voor veel meer dan je ervoor hebt betaald.
Dat heeft tot voor kort gewerkt met stijgende tarieven en de verkopers kunnen niet meer zomaar hun prijzen noemen als ze eigendommen gaan verkopen. En dus gaan we terug naar het ouderwetse beleggen in onroerend goed, waarbij u moet investeren voor de cashflow en niet voor waardering. En als u gaat beleggen voor cashflow, als u gaat investeren in iets dat u gaat belonen voor de prestaties ervan, dan moet u goed vermogensbeheer hebben voor het actief. Je kunt niet zomaar je vingers kruisen en het opkomend tij toestaan ​​dat al tien jaar aan het opkomen is, toch? Nou, laten we allemaal een high five geven. Dat was geweldig. Het heeft iedereen geholpen. Maar dat is niet de toekomst. Ik denk dat de cashflow in de nabije toekomst koning zal zijn. En om dat mogelijk te maken, heb je vermogensbeheer, KPI's, bedrijfsplannen en goed beheerde eigendommen nodig, en het kan zijn dat je het een jaar na aankoop nog niet verkoopt.

David:
Eén ding is me opgevallen: als je de grondbeginselen van onroerend goed begrijpt, wordt de hele zaak in de eerste plaats zoveel eenvoudiger dan wanneer je om een ​​blauwdruk vraagt ​​van: 'Wel, wat moet ik doen? Vertel me precies wat ik moet doen.” Als je begrijpt dat appartementen, net als de waarde ervan, of commercieel onroerend goed in het algemeen een functie van twee delen zijn. Je hebt een maximumtarief en je hebt NOI. En je hebt geen controle over de maximumrente, en je hebt geen controle over de NOI. Dat is heel eenvoudig. Nu zijn er dingen waar je de cap rate niet onder controle hebt, net zoals je de wind niet kunt beheersen, maar je kunt wel naar windpatronen kijken binnen je koers in een richting die voor jou gunstig is. Maar uiteindelijk heb je daar geen controle over ten opzichte van NOI, wat zou kunnen lijken op de jongens op de bodem van de boot die roeien. Ik probeer analogieën in te halen. Je hebt er veel van...
Je hebt twee factoren die de waarde van een bedrijfspand bepalen. Als je dan binnen NOI gaat, zijn er twee factoren die dat bepalen. Je hebt inkomsten en je hebt uitgaven. Het vereenvoudigt dingen. Bij bedrijfsvoering gaat het dus vooral om de kunst: hoe minimaliseer ik de uitgaven en hoe maximaliseer ik de inkomsten. Het is echt zo simpel. Dus in dat opzicht, als we weten dat dit het enige onderdeel is dat u kunt controleren binnen meergezinsvastgoed, en dat is zo belangrijk. Wat denk jij, Matt, over de vraag of je het zelf moet beheren of dat je iets belangrijks aan een derde partij moet overdragen?

Matt:
Toen ik voor het eerst met vastgoed in aanraking kwam, ben ik er niet meteen mee aan de slag gegaan. Naast appartementsgebouwen zijn er eigenlijk nog andere dingen waarin u kunt investeren. En dus begon ik te investeren in eengezinsgezinnen en kleine meergezinswoningen en werkte ik me daar doorheen op. En er was een punt waarop Liz en ik zelf 115 eenheden runden met een kleine bemanning vanuit Trenton, New Jersey. En dus hebben we het heel lang in eigen beheer gehouden. En het kan gedaan worden. Het was in wezen een fulltime baan voor mij en een klein team. Maar het geld dat we ermee verdienden, omdat we onszelf beheerskosten in rekening brachten, was genoeg om onze lichten aan te houden, ons gezin te voeden en een redelijk goede levensstijl te leiden.
Maar er was een punt dat het een beslissingspunt was waarop we een 49-eenheid kochten die niet in Trenton was. Het was daar een flink eind vandaan. Het zou mij hebben gedwongen een nieuw PM-bedrijf op te starten in een nieuwe markt en dat is wat ik wilde doen. Maar mijn vrouw, die normaal gesproken een beter idee heeft dan ik, zei: ‘Laten we proberen een nieuwe premier aan te nemen om dit te leiden.’ En dat hebben we gedaan, en zij hebben fenomenaal werk geleverd. Ik geloof nog steeds dat we het waarschijnlijk beter hadden gedaan, maar ze deden het goed genoeg om het bedrijf draaiende te houden. En met goede tactieken voor activabeheer deed het pand het heel erg goed, waardoor ik kon opschalen.
Dus ik denk dat in het begin voor degenen die hiernaar luisteren en die geen 2, 3, 400 eenheden hebben, ze misschien een duplex hebben, als je een duplex hebt en je wilt deze vastgoedbeleggingsactiviteiten uiteindelijk fulltime doen, Als u uzelf beheert, kan het een lucratieve onderneming zijn om uw gezin te voeden. Houd voorlopig uw lichten aan. En het zal je ook echt helpen de parameters van management te ontwikkelen, omdat ik de ins en outs van management heb geleerd door het zelf te doen en uiteindelijk heb ik het aan een andere partij overgedragen, maar het heeft me veel geleerd en het heeft me ook heel veel gevoed. nou, terwijl ik het deed.

David:
Oke. Andrew, gooit naar jou. Wat zijn in jouw perspectief enkele voor- en nadelen van elke optie?

Andrew:
Ja, Matt noemde enkele van de voordelen. De eerste is dat als je het doet en het goed genoeg opschaalt, het een nieuwe inkomstenstroom kan worden. Het kan dus een balancerende factor zijn, een stabiliserende factor. Een ander ding dat vaak als een voordeel wordt genoemd, is dat u meer controle heeft, en dat is waar, maar de veronderstelling dat die controle er is, en ook dat u meer om uw eigendom geeft dan wie dan ook. De veronderstelling daar is dus: “Wel, als ik de controle heb en ik er meer om geef dan wie dan ook, dan ga ik het heel goed doen. Welnu, zorgzaamheid staat niet gelijk aan competentie.” Als mijn vrouw ergens voor geopereerd moet worden, ga ik niet naar de OK en zeggen: 'Hé dokter, weet je wat? Ik geef meer om haar dan om jou. Laat mij dit nemen.
Nee, ik wil het beste. Hij zou mijn lef kunnen haten, maar als hij echt goed is in die operatie en het goed gaat doen, wil ik dat hij die operatie doet. Dus dat is de mythe dat zorgzaamheid gelijk staat aan competentie, en dat is niet zo. Maar als je de vaardigheden hebt om ermee om te gaan, dan is dat echt een goede combinatie. Aan de andere kant zijn enkele van de nadelen van vastgoedbeheer een van de bedrijven met de meeste hoofdpijn. Je leidt eigenlijk een gigantisch HR-bedrijf. Het enige wat je de hele dag doet, is problemen met mensen oplossen, de loonadministratie, en dan achterstallige huurders, huisuitzettingen en rechtbanken en zo. En dat betaalt niet zo goed. Het is een bedrijf met zeer lage marges en veel stress en het kan erg uitputtend zijn. De mensen van wie ik weet dat ze het doen, zeggen dat zeker.
En dat is ook iets om in gedachten te houden: vastgoedbeheer is een andere activiteit dan beleggen in onroerend goed, dus u runt twee bedrijven als u besluit dat te doen. Hoe neem je een beslissing? We zouden een panel van een uur kunnen houden over de voor- en nadelen en daar echt in duiken. Het hangt af van wat je einddoelen zijn, hoeveel eenheden je hebt. Als je één fourplex hebt, zul je in het begin het een en ander leren door dat zelf te beheren. Ik zou dus zelfbeheer aanraden. Waar maak je de overstap? Dat zijn dingen om te zeggen. Nogmaals, het is een spectrum. Het is zoiets als: als je veganist bent en aan crossfit doet, hoe beslis je dan over welke je het eerst gaat praten? Het zal voor ieder persoon anders zijn en het hangt af van de situatie.

David:
Jullie zijn allebei diep bezig met dit analogiegedoe. Ik bedoel, je bent echt heel competitief. Ik geniet echt van een kijksport, waarbij ik de analogie heen en weer bekijk. Oké, dus wat dat betreft, Matt, als het gaat om het vinden van een vastgoedbeheerbedrijf, als dat iets is dat je wilt doen, welk advies heb je dan voor het vinden van een geweldig bedrijf? Goed,

Matt:
Wat interessant is, is dat je het gewoon kunt opzoeken via je vrienden bij Google, via Google PM-bedrijven in Albuquerque, New Mexico of wat dan ook. Maar als u een onroerend goed koopt, en laten we Albuquerque kiezen omdat het een leuke naam is om te zeggen als de markt waarin u wilt investeren, bent u waarschijnlijk bij het onroerend goed terechtgekomen waar u naar kijkt via andere aanwijzingen die u heeft. een makelaar waarmee u samenwerkt, waarschijnlijk een lokale hypotheekmakelaar, misschien een advocaat, misschien andere vrienden in vastgoedbeleggers die u heeft door ze te ontmoeten op de BiggerPockets-forums. Dus je vraagt ​​om verwijzingen, je praat met andere mensen die al actief zijn of al op die markt wonen of aanwezig zijn. En dan ga je op zoek naar leads.
En dan wil je toch ook weten wat ze beheren? Want als een vastgoedbeheerder je vertelt dat hij het stripcentrum in de straat van jouw eigendom kan beheren, en ook de duplex die je in Albuquerque koopt, en ook een appartementengebouw van honderd eenheden verderop in de straat, dat is het verkeerde vastgoedbeheerbedrijf. Dat zijn drie heel verschillende entiteiten die dat soort dingen beheren. Dus je wilt er zeker van zijn dat hun goede plek, hun kern, hun, en ik zal een analogie eruit gooien, het Goudlokje van hen, niet te warm, niet te koud, precies goed, de troef is die je hebt. Je wilt niet dat ze alles voor iedereen zijn, want vastgoedbeheer is dat niet. Er is een niveau van expertise dat ze nodig hebben voor het onroerend goed dat u koopt.

David:
Dus Andrew, als je een bedrijf vindt waarvan je denkt dat het goed zou kunnen zijn en je wilt het onderzoeken, wat zijn dan enkele vragen die je mensen zou aanraden om aan die bedrijven te stellen?

Andrew:
We hebben een hele lange lijst met vragen en we kunnen er een document van maken, we hebben er zo'n twintig. We kunnen daar een link naar geven in de shownotities. Maar enkele van de belangrijkste, en Matt zinspeelde hier een beetje op: wat is hun achtergrond? Is het een beheermaatschappij die pas twee jaar geleden is opgericht? En zijn ze een beetje groen en onervaren of bestaan ​​ze al tientallen jaren? En de oprichters, waar kwamen ze vandaan? Waren het ex-ingenieurs, want die jongens wil je niet vertrouwen. Of de managementmaatschappij die we inhuurden, werd bijvoorbeeld opgericht door twee leidinggevenden van een veel grotere managementmaatschappij die genoeg hadden van de bedrijfscultuur en zeiden: ‘We kunnen het beter doen.’
Ze zijn eruit gesprongen, zijn voor zichzelf begonnen en hebben het heel goed gedaan. Dus wat is de achtergrond van de oprichters. Matt, je hebt het gehad over deze specialisatie in activa en klassen. U wilt geen vastgoedbeheerbedrijf inhuren om uw 10-unit te runnen als hun focus op self-storage ligt. Ze zullen niet over de kennis beschikken en ze zullen niet over de efficiëntie beschikken, en het kan ze misschien niet eens schelen. Sommige beheermaatschappijen zullen activa overnemen die ze niet alleen zouden moeten gebruiken om de inkomsten binnen te halen, maar ze zullen er ook geen goed werk mee doen. En ook als u zich specialiseert in C-klasse eigendommen, huur dan geen A-klasse vastgoedbeheerbedrijf in, omdat zij uw C-klasse veel duurder zullen runnen dan het kan ondersteunen. En er zijn heel verschillende manieren om die uit te voeren. Het is dus niet alleen opslagruimte voor meerdere gezinnen, het is ook klasse. Daarnaast wilt u een beheermaatschappij die bij voorkeur gespecialiseerd is in uw markt.
Er zijn enkele goede vastgoedbeheerbedrijven op nationaal niveau. Mijn voorkeur gaat uit naar regionale. Dus degene die we gebruiken, doen ze bijvoorbeeld alleen in het zuidoosten van de Verenigde Staten, dus hun voetafdruk komt overeen met die van ons. Ze hebben ongeveer 26,000 eenheden. Ze zijn dus groot genoeg om schaalvoordelen te behalen, maar klein genoeg om de eigenaren van het bedrijf op hun mobiele telefoon te kunnen bellen als er een echt probleem is en ik iemand nodig heb. Dus ik stel vragen: 'Wel, wat is je voetafdruk? Hoeveel eenheden heb je?” Hoeveel eenheden hebben ze in uw deelmarkt? Dus als een bedrijf 10,000 eenheden heeft in Dallas en je geeft ze een pand in Lubbock, maar het is ze in Lubbock nooit gelukt, dan zullen ze niet goed zijn in Lubbock. Ten eerste zullen ze niet de tijd nemen om daarheen te gaan. Nummer twee: ze kennen de markt niet. Het is een heel andere markt.
Dat zijn dus enkele vragen. En dan nog een cruciale vraag waarvan ik denk dat veel mensen deze niet denken te vragen: je moet ze echt aanvoelen voor wat idealiter de heer en mevrouw Property Management Company zijn, wat voor soort relatie wil je hebben met de eigenaren van het pand? Want als zij het type vastgoedbeheerbedrijf zijn dat wil dat je weggaat en je rapport slechts één keer per maand leest, gaat dat niet werken. Dat is voor mij een enorme rode vlag. U wilt een vastgoedbeheerbedrijf dat u als partner ziet, zodat u samen kunt werken, samen kunt groeien en een relatie kunt opbouwen. En dat is voor mij een van de grootste sleutels. En zoals ik al zei, er zijn nog veel meer vragen, maar als ik ga zitten voor een interview met een vastgoedbeheerbedrijf, zijn dit enkele van de dingen die ik meerdere vragen stel om meer over te weten te komen.

David:
Matt, als het gaat om het aannemen van teamleden, dus misschien alsof je het had over wat Andrew deed toen hij begon op te schalen, zodat hij een deel van de dingen van zijn bord kon krijgen die hij allemaal zelf deed. Wat zijn enkele dingen die je door de jaren heen hebt geleerd? We gaan er met jullie beiden over praten. Advies voor andere mensen die een kleine meergezinswoning hebben of een grote meergezinswoning. Ze hebben alles zelf gedaan. Ze zijn opgebrand, of ze willen opschalen, ze willen meer doen. Ze horen ons praten over: "Ik wil een echte jongen zijn."

Andrew:
Ik kan de analogie van iemand anders niet stelen. Bedankt. Ja, gediskwalificeerde analogiereferentie. Bedankt.

David:
Aanhouden. Andrew maakte gewoon bezwaar aan de kant. Edelachtbare, bezwaar. Overgebruikt. Oke. Dus wat zijn de dingen waar mensen volgens jou op moeten letten als ze mensen aannemen of waar ze zich bewust van moeten zijn?

Matt:
Vastgoedbeheer en vermogensbeheer zijn mensenzaken. En dus blijven mensen niet eeuwig op een baan werken. En dus zul je als vastgoedbeheerder en ook als vermogensbeheerder voortdurend nieuwe medewerkers aanwerven. Ik bedoel, Andrew, je kunt zeggen dat zowel jij als ik eigenaar zijn van meergezinswoningen. Het is altijd zo: deze onderhoudsmonteur is gestopt, of deze sitemanager heeft een andere baan gevonden, of de verhuurmakelaar is vertrokken of wat dan ook. Er zijn dus voortdurend inspanningen om stoelen aan de PM-kant te vervangen. En dus is er het gesprek van: “Als ik zelfsturend ben, wil ik misschien een nieuwe onderhoudsmonteur inhuren? Dus wat brengen ze naar de tafel?” Toen ik voor het eerst aannam, was een van mijn eerste aanstellingen een onderhoudstechnicus en het ging er allemaal om: ik heb iemand nodig met een vrachtwagen en veel gereedschap erop. Ze kunnen veel verschillende dingen repareren die over veel verschillende dingen weten. Het alleskunner met een vrachtwagen en veel gereedschap dat ze voor die klusjes in het voertuig nodig hebben.
Dus als u zelfsturend bent, is dat misschien iets waar u rekening mee moet houden. U bent dus niet verplicht om elke keer dat u dat wilt een externe aannemer in te huren, zoals u een Roto-Rooter moet inhuren elke keer dat u een loodgieterswerk wilt laten doen. Je toilet staat achteruit. Het zou veel beter zijn om uw onderhoudstechnicus te laten beschikken over een loodgietersmachine, zodat hij het zelf kan doen. Het is een tiende van de kosten die de loodgieter in rekening gaat brengen. Dus ik denk dat het erom gaat de juiste persoon te vinden die past in de rol die je open hebt staan. Dus voor zelfbeheer kan dit een onderhoudstechnicus zijn of iemand met een boekhoudkundige achtergrond, zoals uw locatiemanager, uw kantoormanager die de huur int, de huur uitbetaalt, dat soort dingen. En dan bedoel ik, Andrew, ik weet dat dit iets is waar we het eerder over hebben gehad met betrekking tot het inhuren van vermogensbeheerders. Wij hebben het moeten doen. Ik weet dat jij het ook hebt gedaan. Voor teamleden, voor grotere bedrijven die veldvertegenwoordigers of vermogensbeheerders inhuren, niet voor vastgoedbeheer, maar voor het volgende niveau, toch?

Andrew:
En ik zeg dat een van de meest voorkomende fouten die ik zie, groot en klein, is dat iemand iemand inhuurt voor vastgoedbeheer en vervolgens van hem verwacht dat hij het vermogensbeheer doet. Als je een verhuurmakelaar hebt... Ik zal je een voorbeeld geven toen een van de eerste mensen die ik aan boord haalde een beheerder was en zij begon te helpen met wat verhuur en het omgaan met huurders en dat soort dingen. En wat er vaak gebeurt, is dat mensen die persoon of een verhuurmakelaar of zelfs een vastgoedbeheerder inschakelen als je honderd eenheden hebt of wat dat ook mag zijn, en dan zeggen: 'Oké, cool. Deze persoon heeft het. Ik ben weg." En wat u nu hebt gedaan, is dat u van die vastgoedbeheerder een vermogensbeheerder heeft gemaakt en dat is niet waarvoor u hem heeft ingehuurd en het ligt waarschijnlijk niet aan hun vaardigheden.
Dat is dus iets waar u zich bewust van moet zijn, aan uw kant, aan de kant van de investeerder, en het is zeer verleidelijk om te doen. Maar bij het aannemen van teamleden hebben we ontdekt dat vaardigheden en ervaring van secundair belang zijn. Nummer één is houding, cultuur en fitheid. En als ik zeg: culturele fit, dan heb ik het niet alleen over u en uw team, maar ook over uw panden en uw bewoners. Dus Matt, je hebt het over onderhoudsmensen. Dat is wat iedereen doet: 'Ik heb een man met een vrachtwagen nodig en hij heeft het gereedschap en hij komt daadwerkelijk op tijd. Oké, dat is een pluspunt. En hij is al 37 jaar onderhoudsman en is HVAC-gecertificeerd. Geweldig. Ik ga hem inhuren.” Maar als hij ruikt naar een broodje uit de metro van drie dagen oud dat in de zomer in de auto is blijven liggen en hij onbeleefd is tegen de huurders, zal dat een averechts effect op je hebben, want die onderhoudsman heeft eigenlijk meer face-time met de bewoners dan bijna wie dan ook. anders in veel gevallen, toch?

Matt:
Ik ben blij dat je dat ter sprake bracht.

Andrew:
Ja. Je werft dus niet alleen mensen aan voor vaardigheden. Vaardigheden zijn belangrijk. Het is niet zo dat je uit het raam kijkt en iemand inhuurt die aardig lacht, maar je moet wel de juiste houding en gedrag hebben. Hetzelfde geldt voor een leasepersoon. Ik kan je niet vertellen hoe vaak ik naar een restaurant ben geweest en de conciërge of de ober was gewoon zo vriendelijk en beminnelijk. Ik heb zoiets van: "Ik wil deze persoon inhuren en hem leren hoe hij een leasemakelaar kan worden."
Ik bedoel, ja, je moet de juiste locatie op je terrein hebben, je moet over de juiste voorzieningen beschikken, maar het allerbelangrijkste is het gevoel: mensen onthouden gevoelens, hoe je ze het gevoel geeft. En dus als iemand binnenkomt en wordt begroet met een glimlach, of misschien als u een unit met vier units heeft, dan ontmoet uw leasepersoon hem bij de unit om hem een ​​rondleiding te geven. Als de persoon die je aan je team hebt toegevoegd die potentiële bewoner een geweldige persoonlijke ervaring geeft en hij of zij behulpzaam was en glimlachte en zo, dan maakt het niet uit of hij of zij het verschil kent tussen varkensstaarten en aluminium bedrading en het vervangen door CO/ ARL-verkooppunten. Dat is geweldig, maar dat zal niet het grootste verschil maken.
Dus of u nu op zoek bent naar een verhuurmakelaar, een vastgoedbeheerder, een onderhoudsmedewerker, een van deze functies, of u nu rechtstreeks of via een derde partij personeel aanneemt, het allerbelangrijkste is houding, cultuur en gedrag. Je kunt dat soort dingen niet leren. Dat is inherent. Vaardigheden kun je aanleren. En enkele van onze beste teamleden, van wie ik me vandaag de dag niet kan voorstellen dat ik zonder zou kunnen leven, kwamen naar ons toe zonder ervaring met meerdere gezinnen, maar ze hadden een houding van nieuwsgierigheid, leren, vriendelijkheid en gewoon mensen willen dienen.

David:
Dat is iets dat heel waardevol is voor de luisteraars die deze ruimte of welke ruimte dan ook in onroerend goed willen betreden om het echt te begrijpen. We hebben de neiging om naar dit soort dingen te kijken waarbij: 'Ik heb een mentor nodig, ik heb iemand nodig die mij leert wat ik moet doen. Te doen." Alsof als je eenmaal de kennis hebt, het allemaal op zijn plek valt. Maar de mensen waarvan we weten dat ze hierin succesvol zijn, jullie twee, geen van jullie zijn mensen die alleen maar informatie hebben, behalve je kontgaten.
Als je bijna niemand kent die echt... Tenzij ze gewoon ongelooflijk slim zijn en weg kunnen komen door een eikel te zijn, is het zeer zeldzaam dat je dat ziet, toch? Over het algemeen zie je geen succesvolle mensen die niet goed met andere mensen kunnen omgaan. En dus het vermogen hebben om iemand een goed gevoel te geven, om ervoor te zorgen dat mensen zich op hun gemak voelen door je te vertrouwen, geld in te zamelen, denk ik niet... Bren en ik hadden het hierover, wanneer iemand een exploitatieovereenkomst naar jou of een privé-locatie brengt, een memorandum en ze zeggen: "Hier is de perspectiefovereenkomst", je weet niet alleen niet of het gaat uitwerken zoals ze zeiden, je kunt zelfs niet weten of ze die cijfers gewoon hebben verzonnen. Hoe kunnen we ooit teruggaan en verifiëren. Je hebt niet de vaardigheid om dat te doen, anders zou je waarschijnlijk niet de LP in de deal zijn.
Je vertrouwt de mens, het gevoel dat hij je geeft en als je slim bent, de staat van dienst die hij heeft. Dus als je die vaardigheden leert, is het net als de cap rate versus de NOI. De maximumrente speelt een grotere rol bij het stijgen van de waarde van onroerend goed dan de NOI, maar de NOI is iets dat u kunt controleren. Je kunt vaardigheden ontwikkelen, maar als je de vaardigheden van mensen kunt verlagen, heeft dit een astronomisch grotere impact op de waarde. Net zoals wanneer u een onroerend goed koopt voor een bedrag van acht en het wordt gecomprimeerd tot een bedrag van twee. Het maakt bijna niet uit wat er met de NOI is gebeurd. Het is zoveel groter. De succesvolle mensen die we hier zien, vooral hier, hebben daar geluk. Nou, ja, ik bedoel de manier waarop de wiskunde werkt. Dat zou waardevoller zijn.

Matt:
Ja. Het komt er op neer dat je geen klootzak moet zijn. Mensenvaardigheden en het vermogen om voor mensen te zorgen en in hun behoeften te voorzien en het grote plaatje te zien, is echt een van de grootste troeven die elke bedrijfseigenaar kan hebben.

Andrew:
Oke. Matt, als het gaat om een ​​goede vastgoedbeheerder, wat zijn dan enkele vaardigheden die hij of zij zou moeten hebben?

Matt:
Ik denk dat je geen vastgoedbeheerder wilt die altijd te laat is voor je telefoontjes. U kunt wel kleine aanwijzingen gebruiken over: ik had mijn vastgoedbeheerder een e-mail gestuurd en het duurde vier dagen voordat ze contact met mij opnamen. En elke week heb ik een Zoom-gesprek met ze en ze komen een kwartier te laat. Ze zijn altijd verspreid. Het enige waar het om gaat zijn dus organisatorische vaardigheden. Een vastgoedbeheerder is letterlijk de beste jongleur die er is. Ze hebben te maken met, ik heb incasso's op komst, en ik heb de huur in de vijfde, en ik heb die drie HVAC-units gestopt met werken, en die huurder wilde dat ik hem terugbelde en me een vraag stuurde. Een vastgoedbeheerder moet dus met zoveel verschillende dingen bezig zijn en een vrij grote takenlijst hanteren, en de takenlijst kan uit heel veel verschillende dingen tegelijk bestaan.
En dus moeten ze honderd procent georganiseerd zijn en er zijn kleine tests die je kunt gebruiken om erachter te komen hoe georganiseerd iemand is, of signalen die je ziet bij mensen die ongeorganiseerd zijn, dat moeten ze zijn, omdat ze een van de beste behoeften van mensen zijn. personen en warm. De vastgoedbeheerders die ik heb, zijn echt goed in wat ze doen. De huurders zien ze bijna als de moedermaatschappij van het appartementencomplex. Het is net als bij het appartementencomplex: "Dit is de moeder of de vader waar ik naartoe ga." En ze behandelen de huurders in sommige opzichten alsof ze hun kinderen zijn, omdat ze ze onder hun hoede houden, voor ze zorgen en alles doen wat ze nodig hebben. Als de huurder iets nodig heeft, hebben ze gelijk. En ik denk bovendien dat je, als een goede ouder, behoeften oplost.
"Oh, je HAVC werkt niet, dat is prima." Nou ja, je moet ook disciplinair kunnen zijn. 'Nou, je hebt deze maand je huur niet betaald, en dus ga ik je niet zomaar toestaan... Jij geeft het volgende maand aan mij terug. Je kunt ook geen oplichter zijn.” En ze moeten die 'no BS'-houding hebben als het gaat om vastgoedbeheerder zijn. Je moet in sommige opzichten net als Dr. Jekyll en Mr. Hyde zijn om bereid te zijn hard te zijn tegen een huurder en ze niet over je heen te laten lopen, maar ook aardig en respectabel te zijn voor wat de huurder je gaat respecteren en weten dat je achter ze staat en dat ze daar nog een hele tijd willen blijven, omdat ze weten dat je voor hun spullen gaat zorgen als het zich voordoet.

Andrew:
Ja. Ik bedoel, als ik naar onze beste vastgoedbeheerders kijk, zijn er acht verschillende eigenschappen. Eén: goede organisatievaardigheden. Matt, zoals je al zei, zij behandelen facturen, betalingen, cheques en uitzettingen.

Matt:
En nooit de bal trekken.

Andrew:
Ja. En verzoeken van hun baasjes en dat soort dingen. Je reageert heel goed op verzoeken van bewoners, zelfs op verzoeken die vervelend zijn of dom of kleinzielig lijken, omdat het er niet toe doet. Voor die bewoner is het belangrijk. En het vermogen om die twee dingen te scheiden. Je kunt je nog steeds ergeren, laat dat alleen niet aan de bewoners zien. Geef ze het respect. Matt, je hebt dit aangestipt, een evenwicht van hart en geen BS, empathisch, vriendelijk, begripvol, maar huur is verschuldigd net zoals de hypotheek verschuldigd is en de onroerendgoedbelasting aan jou verschuldigd is. Ik heb veel beleggers in de problemen zien komen omdat ze te empathisch waren. Er is een verschil tussen, nou ja, er is een verschil tussen empathie en sympathie. Empathie betekent de persoon begrijpen, of het nu Susan's sympathie is, zoiets als: "Oh, ja, oké."

Matt:
Wel, je raakt erbij betrokken.

Andrew:
Ja, het raakt erbij betrokken. Dat is beter. Ja. Sympathie is betrokken raken, empathie is meer begrip. En sympathie is zoiets als: 'Nou, oké. Het is in orde. Ik begrijp. Volgende maand kun je de huur gewoon inhalen.” Raad eens wat er volgende maand gebeurt: "Oh, weet je wat, ik heb een lekke band."

David:
Ik ga je behandelen.

Andrew:
Ja. Dit is de reden dat het mij niet meer lukt. Ik ben te aardig. Ik ben die kerel. Toen ze me vertelden: "Wel, mijn auto heeft een lekke band", geloof ik ze. 'Oké, ik laat je me volgende maand betalen en dan doen we gewoon een aanval op de huur van de volgende maand en wat dan ook.' Er zijn bepaalde mensen die geknipt zijn om vastgoedbeheerders te zijn die de wereld kunnen benaderen met een hamer in de ene hand en een knuffel in de andere. Voor mij altijd de knuffelman, een heel, heel groot hart en zo, maar ik ben niet iemand die erg goed is in de omgang met huurders en zo. Ik ben dus flink aan de slag gegaan als vastgoedbeheerder, dus ik doe het niet meer.

David:
Jullie twee, jullie moeten samenwerken, want jullie zijn de knuffelaar en hij de hamer.

Matt:
Ja, dat lukt. Rechts. Rechts.

Andrew:
En het vierde is dat ze een goede verstandhouding moeten kunnen opbouwen met andere teamleden, zowel die van jou als van een derde partij. Idealiter behandelen ze het pand alsof het van hen is. Ik heb een aantal managers die... Het is verbazingwekkend. Ik zweer dat ze doen alsof ze het meer bezitten dan ik. En het is verbazingwekkend hoeveel verschil dat maakt. En als we dat proberen te erkennen, eren en belonen, is het niet alleen maar: "Oh, cool, ik heb deze persoon die..." En we moedigen dat aan en geven hem meer autonomie om dingen te doen. We hebben een manager die net heeft besloten: "Nou, ik denk dat die kant van dat gebouw er beter uit zou zien als hij een andere kleur had." Ze ging het schilderen. En de regionale zei: "Wat ben je aan het doen?" En ik dacht: "Nee, nee, nee, nee." We vertrouwen haar en raad eens: 'Dat ziet er geweldig uit. Doe de rest van het pand.” Nee, nogmaals, niet iedereen is geschikt voor die autonomie, maar iemand die houdt van... Nou ja, ze kunnen het nog steeds ter sprake brengen.

David:
Precies. Precies.

Andrew:
Pak dit ding en vraag toestemming. In dit specifieke voorbeeld wist ze dat we het goed vonden dat ze dat deed, omdat ze zo goed is. Maar je hebt precies gelijk. Het is het gevoel van eigenaarschap. Ik merkte alleen op: "Dit zou er nog beter uitzien als we dit zouden overschilderen." Ik wil een uitdaging van 90 dagen doen waarbij mensen die moeite hebben om promotie te krijgen, meer geld te verdienen of succes te hebben, 90 dagen lang zeggen: 'Behandel alles van de persoon voor wie je werkt, als je in een pand woont, behandel het dan. alsof het van jou is.” Als het jouw baas is en je denkt: “Als dit mijn bedrijf was, wat zou ik dan willen doen?” En kijk of dat je leven niet absoluut verandert.

David:
Weet je wat, je hebt gelijk, want als we een bewoner hebben die naar buiten komt en zij het afval rond de unit oprapen, ook al is het niet van hen en jij gaat naar hun unit en het is brandschoon, alles is mooi en georganiseerd, wij zijn zeker meer geneigd om hen een beetje speelruimte te geven.

Andrew:
Oh ja, honderd procent. Het is alsof het magie is. Zorg ervoor dat mensen je leuk vinden en je zorgt ervoor dat mensen je vertrouwen. Zoals je zei, het beste punt toen ze het op zich nam om het te schilderen, zeiden we: "Ga je gang en schilder de rest van het pand." En je dacht meteen: “Hoe geef ik ze meer verantwoordelijkheid, meer vrijheid, meer autonomie, meer alles wat we zeggen te willen.” We klagen allemaal over de baas op het gebied van micromanagement, maar we stellen onszelf niet de vraag: "Wel, wat zou ik aan het doen kunnen zijn waarvoor micromanagement nodig is?" Ja, het is altijd een verschuiving van de verantwoordelijkheid naar iemand anders. Daarom zou ik mensen willen aanmoedigen om dingen te behandelen alsof het hun eigendom is, want als jij de persoon bent die de koning is, is het hoofd dat de kroon draagt ​​zwaar en maak je je zorgen over alles, als je ziet dat de persoon bereid is de kroon te dragen. last met je meedraagt, opent het automatisch je hart voor waar je meer wilt geven.
Dave Osborne vertelde een verhaal over hoe Matt King, die nu de CEO van GoBundance is, zijn eerste assistent werd, waarbij Matt zei: 'Hé, je vrouw komt je bezoeken. Ik ga je hotelkamer opruimen voordat ze hier komt. Matt had zelfs iets kunnen zeggen: 'Niet mijn vrouw. Het maakt mij niet uit.” Maar hij zegt: "Als mijn vriendin zou komen, zou ik willen dat ze naar een schone hotelkamer kwam." Ik zal Dave behandelen zoals ik mezelf zou behandelen. En zie, hij leidt nu Dave's imperium.

David:
Ik denk dat het gemiste punt is dat Matt wist dat Dave's kamer een absolute puinhoop zou worden tijdens zijn pauze.

Matt:
Ik weet. Hij zegt: "Luister, ik weet dat je kamer op dit moment een treinwrak is en dus ga ik helpen." De intuïtie was er.

David:
Ik bedoel, Krista, ze is slim genoeg om te zeggen: "Hé, dit ding is vandaag aan je agenda toegevoegd." Ze stuurt me een sms om te zeggen: 'Zorg ervoor dat je dit ziet.' Ze kent me. Ik ga mijn agenda niet controleren. Ik kijk er 's ochtends naar en ik zie wat ik moet doen en ik ben klaar. Dat hoort bij het jezelf in de schoenen van anderen verplaatsen en verantwoordelijkheid nemen is denken als: "Als ik die persoon was, zou ik dit nodig hebben." Dus ik denk dat dat een heel goed advies is. Volgens mij heb je er nog twee of drie.

Andrew:
Ja. Ten eerste hebben we dit echt besproken als iemand die idealiter echt betrokken is bij de bewoners en de rest van het teamlid. Ook iemand, en dit is het moment waarop je begint op te schalen en een beetje groter te worden, iemand die het team kan helpen begeleiden. Dus je krijgt een manager, dan voeg je een verhuurmakelaar toe, nu heb je een onderhoudssupervisor, en dan voeg je een onderhoudstechnicus of een terreinpersoneel toe, wat dan ook, die vastgoedbeheerder is iemand die een vergadering van 10 minuten kan hebben. met de onderhoudsman in de ochtend en zeg: 'Oké. Hier zijn onze werkorders. Laten we ze prioriteit geven. Uitgaan. Zorg daar voor.” En dan checkt ze aan het eind van de dag in welke klaar is, welke niet, en waarom. “Hé, leasemaatschappij, doe dit.” En kan dat allemaal coördineren en doen.
En dan eindelijk iemand die goed is in het delegeren van werk, want de vastgoedbeheerder kan in dezelfde valkuil trappen waar wij als ondernemers in trappen. We gaan het allemaal zelf doen, want dat heeft ons hier gebracht. En dat is eigenlijk iets waar we een aantal van onze vastgoedbeheerders doorheen hebben moeten helpen groeien: 'Nee, kijk, je hebt veel eenheden. Laten we een leasemakelaar regelen en dit delegeren.’ Of u zou deze facturen niet dag in dag uit moeten doen. Deze andere persoon zou het moeten doen. En dan verifieer je gewoon dat ze het hebben gedaan. Idealiter is het dus iemand die werk kan delegeren, zodat zij kunnen groeien en jij kunt opschalen. Hopelijk kunnen ze met u meegroeien en opschalen.

David:
Matt, waar wil je het kort over hebben? Andrew zei dat een leasemakelaar een vriendelijke persoonlijkheid moet zijn. Hij ziet soms mensen in de detailhandel werken die zeggen: 'Oh, jij zou degene moeten zijn die de telefoon opneemt als mensen hem bellen of ontmoeten. Wat zijn nog andere dingen die iemand tot een goede leasemakelaar maken?

Matt:
De beste leasing-leaseagenten die ik heb gezien, zijn degenen die een eindje kunnen rijden en die enigszins financieel gemotiveerd zijn. En het beste wat je met een leasemakelaar kunt doen, is hem een ​​soort bonus aanbieden, ook al is het niet zo dat een doorsnee makelaar een halve maand huur of iets dergelijks in opdracht krijgt. Bij een grotere vastgoedbeheermaatschappij kan het net iets kleiner zijn, omdat die verhuurmakelaar elke paar weken acht of negen eenheden kan leasen. Het kan dus iets belangrijks zijn. Dus het moet iemand zijn die ziet: 'Hoe meer ik druk en hoe meer ik werk en help dit pand op te vullen of leegstaande panden vol te houden, hoe meer geld ik ga verdienen. Zorg voor die afstemming en dat 50 dollar, honderd dollar, wat dan ook, per getekende huurovereenkomst die ze krijgen als stimulans bovenop hun basissalaris, iets voor hen moet betekenen.
Daar moeten ze honger naar hebben. Ik vind ze ook typisch charmant. Het zijn goede sluiters, toch? Je kunt niet toestaan ​​dat een huurder zegt: "Oh, ik kom gewoon terug en over een week", of wat het ook is. Een goede verhuurmakelaar moet zeggen: 'Hé, luister, ik heb vanmiddag nog drie andere vertoningen. Denk je niet dat je een huurapplicatie wilt worden? Is dit apparaat niet geweldig?” En ten slotte moeten ze denken dat wat u aanbiedt het beste is sinds gesneden brood, toch? Dat moeten ze wel leuk vinden: "We hadden hier in dit pand een zwembad." Of: 'Er is zelfs een supermarkt verderop in de straat. Het hoeft geen accommodatie met een zwembad te zijn. Zelfs als ze je voorfamilie laten zien, geven ze alleen maar voorzieningen weer, ken de omgeving. 'Hebben ze verderop in de straat een nieuw winkelcentrum gebouwd, of besefte je dat het benzinestation een Quicky Mart of een drive-through carwash of zoiets heeft toegevoegd?'
Ze leerden het gebied kennen en lieten de potentiële huurder weten: “Dit is een goed gebied waar ik naartoe ga verhuizen. En dit is een goede eenheid waar ik naartoe ga.” Ze moeten ook de voorzieningen ter plaatse kennen. Ze moeten een expert zijn op het gebied van onroerend goed en alles waar ze het over hebben tot het spannendste ooit maken. Dus ik denk dat dit geweldige eigenschappen zijn voor verhuurmakelaars en ook goed in het opvolgen, goed in het afsluiten, omdat niet iedereen gevolg zal geven aan een... Gaat dan meteen een huurcontract tekenen, dus ze moeten het wel opvolgen en bereiken uit en alles. En nog één ding: in de moderne wereld heb ik zojuist een geweldige verhuurmakelaar beschreven, maar een geweldige verhuurmakelaar van het volgende niveau is iemand die goed is op sociale media en Instagram-posts voor uw eigendom kan doen, die Facebook-posts voor uw eigendom kan doen. die eigenaar kunnen worden van uw Google Pin Drop van de sociale media-items van uw eigendom, aangezien dit de beste leaseagenten van het volgende niveau zijn.

Andrew:
Over sociale media gesproken: we hadden wekelijks een telefoongesprek met een van onze vastgoedbeheerteams en ik vroeg haar: "Waar komen deze huurcontracten vandaan?" Ze zegt: "Oh, deze, deze, deze, deze twee kwamen van TikTok." “Whoa, whoa, whoa, whoa, whoa, wat bedoel je met deze huurovereenkomsten kwamen van TikTok.” "Oh, ja, ik doe dit allemaal..." Dus het blijkt dat ze meerdere keren per dag kleine TikTok-video's uitbrengt en dat het pand een enorme aanhang heeft en dat ze er huurcontracten mee krijgt. En ik zei: "Oké, kun je onze andere managers alsjeblieft leren hoe ze dit moeten doen?" En sommigen van hen zeggen: 'Oké, geweldig. Ik zal leren hoe ik dit moet doen.” Ik heb er een die zegt: "Ik doe niet aan TikTok." Ik heb zoiets van: 'Oké, prima. Ik ga je hiertoe niet dwingen.” Dus ja, vaardigheden op het gebied van sociale media, dat was iets dat ons hele team en bedrijf hebben geleerd omdat die manager het, wederom, alleen deed zonder dat ik zelfs maar iets zei. En ik heb zoiets van: "Wacht, wacht, wacht, kun je een huurcontract krijgen van TikTok?" “Dat kan zeker.”
Ik ben vaak de persoon die iemand uit mijn omgeving belt met de vastgoedvraag, wat die ook is. Zo vaak krijg ik oude vrienden of mensen die eigenlijk proberen uit te vinden in welk appartement ze moeten verhuizen. Ik ben een makelaar, dus ze bellen me, alsof ik weet hoe ik moet antwoorden.

David:
Oh ja, die daar.

Andrew:
[onhoorbaar 00:40:21] een appartement in mijn leven. Maar ik merkte dat wanneer ze op dat punt waren: "Ga ik mee met het gefluister, de meren of de hoogten?" Ze maken een lijst met alle voorzieningen die ze hebben en vergelijken vervolgens de huurprijzen. Er is een diepgaande analyse waar de meeste huurders op in zullen gaan als ze kiezen waar ze naartoe verhuizen, omdat ze daar idealiter een tijdje gaan wonen. Ze willen niet voortdurend inpakken en verhuizen. “Dit was 2000 per maand en het bevindt zich op deze locatie, maar er is geen zwembad en er zijn geen huisdieren toegestaan. In deze zijn wel huisdieren toegestaan ​​en het kost maar 2,500 per maand, maar bla, bla.'
Ze hebben echt veel moeite gestoken in het bekijken hiervan en als je in een dergelijke positie zit, dat je zo betrokken bent bij waar je heen gaat, geloof ik absoluut dat een leasemaatschappij die de opvolging geeft, die verkoopt over waarom ze gelukkiger zouden zijn in de hoogte versus het gefluister of wat dan ook, is absoluut een game changer. Dat is zo belangrijk als je een beslissing probeert te nemen en je niet de verkeerde wilt nemen. Als je die geruststellende stem hebt die je aan het denken zet... De meeste mensen, hoe raar dit ook is, ontvangen dat, aangezien God me moet vertellen om naar deze te gaan, omdat deze persoon belde, we geven dat altijd de eer...

David:
Teken. Het is het lot.

Andrew:
Goddelijke interventie. Ze volgden me op, net toen ik dit probeerde uit te zoeken. Nadat je ze het appartement hebt laten zien, gaan ze waarschijnlijk die avond naar huis om met hun vriend, vriendin of wat dan ook te praten en te zeggen: "Waar wil je naartoe verhuizen?" De kans is groot dat ze dat doen als je op goddelijke wijze tussenbeide komt en om half acht belt en zegt: 'Hé, had je nog vragen? Ik zou je heel graag hier willen hebben. Ik vond dat we het heel goed met elkaar konden vinden.” 'O mijn god, ze willen ons. We zijn welkom." “Wij hebben niet eens een hond. Laten we daarheen gaan.” Juist dat ene kleine dingetje kan absoluut een groot verschil maken.

Matt:
Laat mij daar nog iets aan toevoegen. En de reden daarvoor is dat de meeste mensen niet die extra stap zetten. En dus als je dat doet, is het verrassend voor mensen, toch? Het is alsof je normaal gesproken geen follow-up krijgt van: "Hé, hoe was dat?" Zo van: 'Hé, je hebt je olie hier in deze winkel laten verversen of wat dan ook. Hoe was het? Was je gelukkig?" Ik krijg dat telefoontje niet. En dus als je dat doet, zeggen ze: 'Hé, het kan ze echt schelen. Dat is een goede plek. Oh, ik ga daar voor altijd heen. En we huren dat appartement omdat deze persoon daadwerkelijk de telefoon heeft opgenomen en mij heeft gebeld. Rechts?

Andrew:
Matt, je hebt eerder een heel goed punt gemaakt dat volgens mij het verschil benadrukt tussen vermogensbeheer en vastgoedbeheer. En toen u zei dat u sprak over het afstemmen van de belangen van uw teamleden op het succes van het onroerend goed. Als je aan de meeste vastgoedbeheerders vraagt: “Wat moeten we deze persoon betalen?” Ze zeggen: "Nou, de markt ligt tussen de 24 en $ 27 per uur, dus we stellen het op 25." En dat is het antwoord dat u doorgaans krijgt. Een goede vermogensbeheerder zal zeggen: “Oké, dat is de markt.” Maar als mijn eigendom een ​​netto bedrijfsinkomen van honderdduizend dollar per jaar heeft, bereik ik mijn doelstellingen. Als het 120 raakt, verpletter ik het. Dus wat als ik het zo instel dat een bepaald doel wordt overschreden, dan krijgt de vastgoedbeheerder een bepaald percentage van elke dollar daarboven. Nou raad eens, nu stijgt hun inkomen net zoals dat van jou.
En dat hebben we met veel van onze eigendommen gedaan en het heeft wonderen verricht, want de vastgoedbeheerder weet: 'Hé, als ik hier extra hard aan werk, zullen er niet alleen maar investeerders in het hele land of een kerel in Californië meer geld, het gaat mij ook meer geld opleveren.” We hebben een vastgoedbeheerder die meer verdient dan de regio's boven hem, omdat hij het tot nu toe uit het park heeft geslagen. En ik ben zo blij dat ik hem letterlijk de dubbele markt kan betalen, want als je kijkt naar hoeveel hij ons verdient, is dat bijna irrelevant omdat hij het zo goed doet. Dus dat is een goede vaardigheid van vermogensbeheerders: zorg ervoor dat... Zelfs als het uw beheerder is, moet u een manier vinden om hun succes op één lijn te brengen met dat van u, zodat u altijd in dezelfde richting groeit.

David:
Dus als het om onderhoudstoezichthouders gaat, is dit weer een behoorlijk groot stuk, omdat slecht onderhoud ervoor zorgt dat mensen er niet meer willen wonen. Ik denk dat de meeste mensen in het algemeen zullen blijven waar ze zijn totdat er iets gebeurt dat hun vrede verstoort. Dus de buurman naast de deur is te luid. Hun eerste gedachte is waarschijnlijk: ‘Laat het management het probleem oplossen. Als het niet wordt opgelost, ga ik verhuizen.” Of er is iets kapot dat niet gerepareerd kan worden. Iedereen heeft een tolerantie. En dan komen ze op een gegeven moment op het punt dat ze zeggen: "Ik moet weg om dit op te lossen." En de vacatures zijn erg duur, zowel omdat je een leasemaatschappij bent en nu iemand moet betalen om het te gaan vullen, als de periode dat niemand het bezet, het staat leeg. En dan moest je al deze dingen opnieuw schilderen en opnieuw doen. Onderhoudssupervisors kunnen u dus daadwerkelijk helpen om uw uitgaven lager te houden. Wat zijn twee dingen waarvan jullie denken dat jullie ze zouden benadrukken als het gaat om onderhoudssupervisors? Wat zijn de belangrijkste dingen die u kunt aanbevelen?

Andrew:
Ik bedoel, ik denk dat we gaan uitgaan van de veronderstelling dat degene waar je het over hebt over basisonderhoudsvaardigheden beschikt. Ze kennen het verschil tussen een Phillips en een platkop, en dat is ongeveer zo ver als ik kan komen. Ik heb dus geen betere analogieën dan dat. Nummer één wil graag een bijdrage leveren. En wat ik daarmee bedoel is dat ze dat zijn, het is niet alleen: 'Oké, ik heb deze vijf werkorders. Zolang ik deze vandaag afmaak, gaat het prima.' Misschien zijn ze bezig met werkorder nummer twee en zien ze dat bij de volgende bewoner de deur gewoon vastloopt. Het heeft het vocht opgenomen en past niet meer. Dus elke keer als ze ze naar buiten zien komen, doen ze alsof ze tegen hun schouder duwen. “O, wacht even.” Ze komen langs, passen de scharnieren aan: "Oh, kijk." En laat het binnen vijf minuten voor ze repareren.
Er is geen werkorder nodig. En dan zijn het ook nog eens mensen die de manager graag willen helpen, waar er ook maar iets aan de hand is. Een voorbeeld dat ik kan bedenken is dat we een onderhoudssupervisor hebben die we onlangs hebben ingehuurd en hij komt naar onze oproepen met een notitieblok en heeft een lijst met dingen die we moeten doornemen en maakt vervolgens aantekeningen over de dingen waar we over praten, zodat hij ze kan volgen. ga op hen af ​​en zorg dat er zorg voor wordt gedragen. En we hebben hem zelfs nooit gevraagd dat te doen. Ik bedoel, hij wil gewoon graag een bijdrage leveren en er deel van uitmaken. Dat is dus enorm. En dan nog een andere, die ik ook zou zeggen, en ze zijn met elkaar verbonden, is dat een onderhoudspersoon die begrijpt dat het een teamprestatie is.
Ja. Oké. Hij moet vijf werkorders uitvoeren, maar misschien heeft hij een aannemer ter plaatse die de unit aan het renoveren is. Hij moet ervoor zorgen dat de benodigdheden aanwezig zijn en dat de manager, de vastgoedmanager, er is om er zeker van te zijn dat hij de bestelling voor de benodigdheden krijgt. Omdat onderhoud doorgaans niet hun eigen benodigdheden bestelt. Soms is dat niet het geval, maar vaak is het een teamprestatie met: “Oké, we hebben dit nodig. De manager zorgt ervoor.” En gewoon bereid zijn om in te grijpen en te helpen waar dat nodig is. En oproepbaar zijn is eerlijk gezegd waarschijnlijk een van de ergste aspecten van het werk als onderhoudsmonteur in een appartementencomplex, want je wordt met Kerstmis om half twee 's ochtends gebeld dat iemand een teddybeer door het toilet heeft geduwd en nu overstroomt het de eenheid.
Niet dat iemand daar ooit van zal genieten, maar iemand die kan zeggen: "Oké, dit maakt deel uit van het dienen van deze gemeenschap en dit soort dingen zullen gebeuren." En hopelijk maak je dat als goede vermogensbeheerder aan de achterkant goed. We hebben zulke situaties gehad en we zullen die onderhoudsman een cadeaubon sturen in de trant van: 'Ga met je vrouw uit eten. Ons eigendom verpest je oudejaarsavond.”

David:
Oké, we begrijpen het. Sorry daarvoor. En bedankt voor het beantwoorden van je telefoon en het zorgen voor je. Dat is geweldig.

Andrew:
Yep.

Matt:
Om hieraan toe te voegen: het is grappig, het leek gewoon een gemeenschappelijk thema te zijn binnen het vastgoedbeheerteam, dus de locatiemanager, de verhuurmakelaar, wat dan ook een gevoel van eigendom is. En de manier waarop een gevoel van eigenaarschap bij de onderhoudsmonteur naar voren komt, is dingen als: 'Wel, we hebben deze maand twintig werkorders achter de rug, dus dat betekent dat deze twintig huurders op mij wachten om iets voor ze te doen. Ze wachten nu. en dat is niet oké. En dus moet ik het tempo opvoeren. Ik moet deze werkorders uitschakelen.’ Wat dan ook. Een slechte onderhoudstechnicus haalt zijn schouders op en zegt: 'Nou, dat is alles...'

David:
Ik kom eraan als ik er aan toe kom.

Matt:
Ja, ik kom er wel aan als ik er aan toe kom. En we hebben allemaal onderhoudstechnici gezien die die filosofie hebben, en er zijn ook onderhoudstechnici die zeggen: “Luister, dat is niet acceptabel. Deze mensen hebben mij nodig.” Dan is dat een gevoel van eigenaarschap en ze nemen echt... gehoor aan de oproepen van het notitieblok. We hebben onderhoudstechnici gehad die ons vertelden: "Luister, we waren de eenheden aan het omdraaien", wat betekent dat wanneer een eenheid vertrekt, het onderhoud ter plaatse de jongens waren die de eenheden omdraaiden. Ze kwamen naar ons toe en zeiden: 'Hé, we hebben wat hulp nodig. En die wereld draait om, want er kwamen veel bureaus opdagen en ze vroegen ons om hulp, omdat ze wisten dat ze hun werkorderstroom niet konden handhaven en het niet goed zou zijn als het evenwicht tussen de werkorders uit de hand zou lopen. mep omdat ze wisten dat dat iets was, dat leek op eigendom.
Ze wisten dat zij daarvoor verantwoordelijk waren. Dus zeiden ze: “Kunnen we wat kortetermijnhulp inschakelen om ons te helpen met schilderen, om ons te helpen het afval op te ruimen?” Wat dan ook. En wij zeiden: “Zeker, absoluut.” Omdat we wisten dat het ze iets kon schelen. Daarom hebben ze daar om gevraagd. En dat was niet omdat zij het werk niet wilden doen. Het is omdat hun verplichtingen van de plank zouden vallen.

Andrew:
Ja. En er is nog een laatste ding dat ik wil bespreken. Dus iedereen die luistert zou kunnen zeggen: 'Wat geweldig jongens, dat jullie drie geweldige onderhoudsmensen hebben. Ik probeer gewoon iemand zover te krijgen dat hij daadwerkelijk komt opdagen en iets op tijd doet. Dat is momenteel ook ons ​​probleem. Ik bedoel, Matt, David en ik bevinden ons op de schaal waarop we deze teamleden hebben, maar onderhoud is waarschijnlijk de moeilijkste positie die we op dit moment kunnen vervullen. En helaas hebben we mensen aangenomen die niet voldoen aan de kenmerken waar we het zojuist over hadden, en we hebben ze moeten laten gaan. Dus als je daar zit en zegt: 'Nou, dat is geweldig, al deze ideale karakters. Ik wil gewoon wat karaktereigenschappen. Ik wil gewoon dat er iemand komt opdagen.” Ja, wij hebben dat probleem ook. Het is niet alleen jij. Als de Fed meer werkloosheid creëert, zal hopelijk een van de nevenvoordelen zijn dat het gemakkelijker wordt om goede mensen te vinden. Maar dat is een probleem dat wij ook hebben. Dus als je dat ervaart, voel je dan niet slecht. Waarschijnlijk ben jij het niet.

David:
Iedereen kust kikkers. We praten over de ideale persoon. Dat betekent niet dat u ze bij de eerste poging of zelfs bij de 10e poging krijgt. Het is vaak een echte vaardigheid om uit te zoeken hoe je de juiste mensen kunt vinden. Daarom behandel je ze zo goed als je ze hebt, omdat je wilt dat ze met je eigendommen omgaan, en ze zullen het waarschijnlijk net zo behandelen als jij een groot deel van de tijd behandelen. Nou, bedankt jongens. Dit was fantastisch. En het gaat over een onderwerp waar we niet zo vaak over praten, want het is gewoon zoveel onroerend goed kopen als je kunt, het geld van anderen lenen, snel, losjes en roekeloos naar binnen gaan, gewoon spuiten en jagen en je zult Als je het doelwit een paar keer raakt, verdien je veel geld. En dat doel wordt een stuk krapper en moeilijker.

Andrew:
“Het gaat werken in de toekomst.”

David:
Dat klopt precies. Dus voordat ik jullie hier weg haal, Matt, waar kunnen mensen meer over jou te weten komen?

Matt:
Ze kunnen over mij horen op onze bedrijfswebsite, derosagroup.com, DEROSA-group.com. Of ze kunnen mij volgen op Instagram op themattfaircloth.

Andrew:
Matt heeft ook een boek geschreven voor BiggerPockets. Wat was dat boek?

Matt:
Dat heette het aantrekken van particulier kapitaal. En dat is iets heel spannends. En ik denk dat de relaties met investeerders en de manier waarop u meer geld inzamelt voor uw deals en de manier waarop u investeerders behandelt die u al in uw deals heeft, iets zal worden dat nog belangrijker zal worden. Het is altijd belangrijk, maar zelfs nog belangrijker. belangrijk in de veranderende economie. Dus iedereen zou Raising Private Capital eens moeten bekijken op bigpockets.com/store.

David:
Oke. En Kush, waar kunnen mensen meer over jou te weten komen?

Andrew:
Zoek gewoon naar de website van Vantage Point Acquisitions: vpacq.com. Bel ook een collega en vraag mij op BiggerPockets zodat we daar verbinding kunnen maken. En als je helemaal tot het einde van deze podcast bent gekomen en je bent iemand die van vermogensbeheer houdt, of je zegt: “Dat wil ik echt leren”, dan hebben drie van onze laatste vier toevoegingen aan ons team is afkomstig van de BiggerPockets-luisteraars. Er zijn een aantal geweldige mensen die naar deze podcast hebben geluisterd en we zijn op zoek naar een nieuwe. Dus als je bij ons wilt komen werken aan de vermogensbeheerkant van het bedrijf, ga dan naar de website. Er zal daar een tabblad zijn en een link om toe te passen. En ik kijk er naar uit om hopelijk met je samen te werken.

David:
Ja. En ik kan daar medeondertekenen. Andrew is mijn partner met meerdere gezinnen. We kopen samen eigendommen en de mensen die voor ons zijn komen werken zijn fantastisch. En ze hebben ook veel vooruitgang geboekt met hun eigen portefeuilles. Het is echt een hele goede manier om te leren als je voor iemand werkt die je aan een hoge standaard zal houden, je dingen zal leren om de dingen op de juiste manier te doen, en voor jou zal modelleren hoe je het op de juiste manier kunt benaderen. En de gewoonten die worden ontwikkeld, zijn de dingen waar we het eerder over hadden: de houding en de persoonlijkheid die je meeneemt naar het werk zijn van groot belang. Dus alsjeblieft, als je van meerdere gezinnen houdt, overweeg dan om contact op te nemen.
Oké jongens, ik ga jullie hier weghalen. Hartelijk dank dat u de tijd heeft genomen om buiten uw Lake Tahoe [onhoorbaar 00:53:07] met meerdere gezinnen met mij en onze luisteraars te praten. En hopelijk helpt dit veel mensen. We zien je de volgende keer.

Andrew:
Zie je dan.

David:
Dit zijn David Green voor Matt “The Scorekeeper” Faircloth en Andrew “The Hamburgler” Kushman die al mijn analogieën stelen.