Stop met zoeken naar perfecte eigendommen, zoek hier in plaats daarvan naar

David:
Dit is de BiggerPockets-podcastshow 772.

Henry:
De mensen die nu kopen, zijn de mensen die in 2009 kopen, toch? Die mensen waren gepompt die ze in 2009 kochten. Zo ziet het eruit. Zo ziet het eruit om rijkdom op te bouwen. Het is nu niet mooi, maar ik denk dat het op de lange termijn prachtig zal zijn.

Beroven:
We zullen altijd blij zijn met wat we over tien jaar nu hebben gekocht.

David:
Dat zeg ik voortdurend. Vertel me eens iemand die je kent, die dertig jaar geleden een huis kocht en zegt: ‘Ik wou dat ik het nooit had gedaan.’ Wat is er aan de hand, allemaal? Dit is David Greene, samen met mijn mede-Avengers, Rob Abasolo en Henry Washington, met een speciale aflevering voor jullie vandaag. We gaan het hebben over hoe we deals in 30 kunnen analyseren in de uitdagende markt waarin we ons bevinden. De reden dat we deze show maken, is dat we daadwerkelijk een recensie met één ster hebben ontvangen op de Apple-podcast. We wilden dat met iedereen delen, zodat ze kunnen begrijpen waar we vandaan komen. De recensie was getiteld: "Vroeger was dit mijn favoriete podcast."
De recensent zegt: "Vroeger luisterde ik religieus naar de show, maar het voelt alsof het negatiever wordt met elke nieuwe aflevering waar ik naar luister, en het maakt investeren in onroerend goed onhaalbaar." Nou, dat was een beetje een tegenvaller. We begrijpen echter waar de persoon vandaan komt, toch? De recensie met één ster was misschien niet eens een weerspiegeling van ons. Het kan gewoon frustratie over de markt zijn geweest, maar het kan ook zijn dat we iedereen rechtstreeks aanspreken. We bevinden ons hier in een positie waarin we u kunnen vertellen dat alles wat blinkt goud is, en dat onroerend goed gemakkelijk is, en dat u uw baan moet opzeggen en de hele dag naar ons moet luisteren. Vervang uw actieve inkomen door passief inkomen.
Maar voor degenen onder jullie die in de echte wereld leven: je hebt gezien hoe onbereikbaar dat eigenlijk kan voelen. De show is een weerspiegeling van wat we in de markt zien, en we waarderen integriteit boven geld. We gaan je nooit iets vertellen waarvan we denken dat het niet zal werken, en dat kan een tegenvaller zijn. We begrijpen het. Dus in de show van vandaag gaan we direct reageren op dit concept dat onroerend goed onbereikbaar aanvoelt, en geven we je een aantal tips, technieken en trucs die werken in de huidige markt, maar ook waar verwachtingen kunnen worden gewekt, en wat we zijn allemaal doen om deals te sluiten waar andere mensen ze missen.
Voordat we naar de beurs gaan, geef ik u de snelle tip van vandaag: "Verander uw verwachtingen als het gaat om beleggen in onroerend goed, en kijk er niet langer alleen naar voor een cash-on-cash rendement." We gaan het hebben over het interne rendement. We gaan het hebben over belastingbesparingen. We gaan het hebben over het toevoegen van aandelen, het kopen van aandelen, het converteren van aandelen, en nog veel meer dingen op hoog niveau als het gaat om beleggen in onroerend goed die slimme beleggers gebruiken om nog steeds rendement op hun geld te krijgen, afgezien van alleen maar contant geld. geld retour. Denk dus eens een beetje anders over onroerend goed, en ik denk dat we je na de show van vandaag daarbij hebben geholpen. Willen jullie nog iets toevoegen voordat we erop ingaan?

Beroven:
Welnu, we zullen later ontdekken dat ik niet goed ben in vrije styling, dus luister naar het einde om deze referentie te begrijpen, maar nee.

David:
Dat is perfect. Laten we erop ingaan. Robuilt, Henry Washington, welkom bij de BiggerPockets-podcast. Eerst en vooral: hoe gaat het vandaag met ieder van jullie?

Beroven:
Goed. Goed. Bedankt dat je me erbij hebt, man. Het is altijd een droom geweest om aan deze show deel te nemen.

David:
Ik weet dat je dat vandaag echt meent, omdat je geen zwart T-shirt met zak draagt. Je draagt ​​een wit overhemd.

Beroven:
Dat is juist.

David:
De verlichting van je camera is helderder dan normaal. Je hebt een beetje een engelachtige gloed terwijl we hier aan het opnemen zijn.

Beroven:
Nieuw jaar, nieuwe ik, schat.

David:
Ja. Prachtig. Henry, terug in de purp zoals altijd. Ik zie. Ziet er nog steeds cool uit. Hoe gaat het vandaag met je?

Henry:
Ik ben fantastisch, vriend. Ik ben blij dat ik hier met mijn maatje Rob en David kan praten.

David:
Ja, bedankt voor de vermelding daar. Als mensen niet begrijpen waar ik het over heb, volg ons dan op YouTube. Je zult meer zien dan je alleen maar hoorde, en dit alles zal logisch zijn. De show van vandaag zal een beetje anders zijn. We begeven ons op terrein waar de meeste podcasts bang voor zijn, maar omdat ik dit ding host en ik geen kwaad vrees, gaan we er meteen in en gaan we dit regisseren. We hebben een recensie over de show ontvangen, die volgens mij voor iedereen te herhalen is. Dit kwam dus van... Het was een recensietitel met de titel: 'Was mijn favoriete podcast.'
De recensent zei: "Vroeger luisterde ik religieus naar de show, maar het voelt alsof het elke nieuwe aflevering negatiever wordt, en het maakt investeren in onroerend goed onhaalbaar." We staken alle drie de hoofden bij elkaar en dachten: "Dit is waarschijnlijk een veel voorkomend thema dat veel mensen voelen", dat ze naar de BiggerPockets-podcast begonnen te luisteren. Ze begonnen te luisteren naar online beleggen in onroerend goed, en het was een heel glimmend, stormachtig object als: "Hé..." Ik weet het niet. Is stormachtig goed? Ik denk zelfs aan glans, en ik heb er gewoon bluster aan toegevoegd, dus het tegenovergestelde van bluster, glanzend object, heel aantrekkelijk. Je hoort al deze verhalen van mensen die na zes maanden hun baan opzegden, of multimiljonair werden dankzij de kracht van beleggen in onroerend goed.
Mensen beginnen zich hier super enthousiast over te beleggen in onroerend goed, en dan laten ze óf hun klok schoonmaken, óf ze kunnen de deal niet vinden waarvan mensen zeggen dat ze die hebben gekregen, en ze raken ontmoedigd en denken dat er iets mis met hen is, óf ze slechte deals kopen, omdat ze proberen te achterhalen: "Nou, als je alleen maar onroerend goed koopt, zou het moeten werken." Dan praat niemand erover. Niemand springt op en schreeuwt: ‘Ik heb veel geld verloren door slechte beslissingen te nemen.’ Ze sluipen gewoon weg in een gat van schaamte en zitten daar. We willen hierop een eerlijk antwoord geven: vastgoed is moeilijker dan ik denk dat het ooit is geweest.
Laten we dus met jou beginnen, Rob. Wat is uw algehele ervaring met de markt nu ten opzichte van toen u voor het eerst begon met beleggen, en wanneer was dat?

Beroven:
Ik ga daar antwoord op geven, maar voordat ik dat doe, wil ik dat iedereen thuis weet dat we elke recensie lezen en dat we ze allemaal heel serieus nemen. Wanneer iemand een vijfsterrenrecensie voor ons achterlaat, maakt dat onze dag goed. Als iemand ons een recensie met één ster achterlaat, wat zeldzaam is, maar dat is wat hier gebeurde, worden we er boos van. We willen ervoor zorgen dat de show iedereen aanspreekt. Dus om terug te komen op je vraag, David, wat was het?

David:
Ik had het erover dat je nooit naar mij luisterde.

Beroven:
Ja, dat is aan mij.

David:
Hoe zag onroerend goed eruit toen u voor het eerst begon met beleggen, en wanneer was dat?

Beroven:
Ik ben in 2017 begonnen met beleggen, dus zo’n zes jaar geleden. Toen was het voor mij het Wilde Westen. Ik denk dat het echte Wilde Westen voor kortetermijnverhuur op Airbnb waarschijnlijk tussen 2010 en 2014 was, en in werkelijkheid waarschijnlijk tussen 2010 en 2017. Je had alles kunnen doen en geld kunnen verdienen met Airbnb. Maar toen ik binnenkwam, begonnen mensen het door te krijgen en te bedenken dat je er echt veel geld mee kon verdienen. In het begin verhuurden mensen alleen maar een bed in hun huis en verdienden ze daar extra geld mee. Maar in 2017 zeiden mensen, oh man: “We zouden een appartement kunnen huren en het dan op Airbnb kunnen zetten, en zo €2,000 of €3,000 per maand kunnen verdienen.”
In die tijd was het heel, heel, heel moeilijk om te falen. Ik zal absoluut nooit zeggen dat ik hieraan begon, en dat het bouwen van wat ik bouwde te danken was aan een bepaald genie. Het was niet omdat ik de juiste beslissingen nam. Het is gewoon omdat ik toevallig begon toen ik begon, niet noodzakelijkerwijs vanuit een tijdsoogpunt, maar ik ben gewoon begonnen en heb het uitgezocht in verhouding tot de markt waarin ik me bevond. Dus ik kon echt elke deal aangaan en een grote foutmarge. De rendementen van 2017 tot en met 2021 waren behoorlijk onwerkelijk. 2021 was het meeste geld dat iemand ooit in deze branche heeft verdiend. Daarna, in 2022 en 2023, toen begonnen we de kalibratie te zien in dingen die raakten aan wat ik denk dat echt weer normaal is.
Dus veel mensen zijn op dit moment... Ze zijn een beetje nerveus omdat ze zeggen: "Oh mijn god, je verdient veel minder geld." Over het geheel genomen zou ik zeggen dat de meeste verhuurders jaar na jaar tussen de 15% en 30% minder verdienen aan hun eigendommen, en dat is een grote hit. Ik kan volkomen begrijpen waarom iemand bang zou zijn voor die maatstaf, maar ik denk dat dat een stuk dichter in de buurt ligt van wat het was vóór 2020 en 2021. Dus als je alles evalueert, lijkt het eng, maar ik denk gewoon dat we aan het kalibreren zijn naar meer realistische en normale rendementen. Slaat dat ergens op?

David:
Ja. 2021 was het tijdperk van steroïden in het honkbal. Er staat een sterretje dat jaar. Het was de beste die je ooit zult zien. Nu meer mensen hieraan meedoen, zoals u zei, is er misschien 15% tot 30% minder rendement per eigendom, maar dat komt omdat er waarschijnlijk 15% tot 30% meer mensen zijn die hieraan meedoen, dat dat geld wordt verspreid. rond vier uur, zo werkt het evenwicht. We hebben de mogelijkheid om u de waarheid te vertellen, wat volgens ons bij BiggerPockets de juiste aanpak is, en wij alle drie die op deze show aanwezig zijn, zijn van mening dat integriteit waardevoller is dan geld. Ik vertelde dat net eerder vandaag aan iemand, of probeer wat lippenstift op dat varken te smeren en je een droom te verkopen, je helemaal opgewonden te maken, je reclamedollars te krijgen, en dan te zien hoe je vernietigd wordt als je beseft: "Oh, het is een stuk moeilijker om die honkbal te slaan als je geen steroïden gebruikt.
Ik bedoel, ik denk dat dat een van de redenen is waarom 2021 zo goed was, en veel mensen gebruiken dat als uitgangspunt, wat een vergissing zou zijn. Henri, hoe zit het met jou? Hoe lang belegt u al en hoe was het toen u begon?

Henry:
Man, elke keer als ik met Rob een show doe waarin we praten over onze geschiedenis op het gebied van beleggen, klopt het zo. Ik ben ook in 2017 begonnen, dus ik doe dit nu zo’n zes jaar. Als ik kijk naar wat ik toen kocht, kochten we eenpersoonsgezinnen, kleine meergezinswoningen, we kochten ze met een korting van ongeveer 30% tot 40%. We huurden, meestal huurden we ze, en dan deed ik af en toe een salto. Ik kwam op ongeveer... Op dat moment kreeg ik tussen de 5% en 7% rente, en dus als je Rob hoort praten over het gevoel dat dit weer normaal wordt, is dat precies hoe ik me voel. Ik bedoel, nu zijn we aan de rentezijde iets verder dan normaal gekomen, omdat we boven die 6% en 7% zitten voor investeerders die toch leningen krijgen, maar het voelde meer als een reset dan als een crash of zoiets. zeggen sommige mensen.
Dus ja, het is een reset geweest. Ik denk dat er een voorbehoud zit bij mijn strategie ten opzichte van Rob's kortetermijnverhuurstrategie. Het is dat ik altijd getraind ben om buiten de markt te kijken. Dus ik heb systemen en processen gebouwd om me te helpen buiten de markt gelegen deals te vinden voordat ik zelfs maar wist dat ik dat moest doen. Dat is precies hoe ik dit vak heb geleerd, en dus als mijn dealflow van toen tot nu niet is veranderd, krijg ik hetzelfde aantal deals voor dezelfde hoeveelheid moeite, omdat je, buiten de markt kijkend, meer koopsituaties hebt dan jij. We kopen huizen, en er zal altijd een situatie zijn waarin mensen bereid of nodig zijn om met korting te verkopen.
Dat is niet veranderd, maar wat wel is veranderd is de dispositiestrategie, omdat de markt je op de een of andere manier, vorm of vorm, gaat belonen. Het zal je belonen via een cashflow of eigen vermogen. Dus toen ik voor het eerst begon, had ik veel aan, omdat het vrij gemakkelijk was om cashflow te genereren. Ik zou grote kortingen kunnen krijgen. Ik heb... Ik bevind me op een markt waar ik redelijk fatsoenlijke huurprijzen kan krijgen, en ik bevind me op een markt waar de instapprijs en de aankoopprijzen niet de pan uit rijzen. Ik bevind me niet in Californië of Florida, Texas, New York, en omdat ik in Arkansas ben, kan ik goede toegangsprijzen krijgen. Dus bijna elke deal zou zinvol zijn vanuit een huurperspectief, dus we hebben er veel behouden.
Maar toen brak 2021 aan en ik begon te rekenen: 'Nou ja, ik zou dit kunnen huren en een paar honderd dollar per maand netto cashflow kunnen verdienen, of ik kan het verkopen en $ 90,000 verdienen. Ik heb het net zes maanden geleden gekocht.” Het was echt moeilijk om die vast te houden, en dus profiteerden we van wat de markt biedt... In de sport, David, zeggen we dat je neemt wat de verdediging je geeft, toch? De verdediging zei: 'Ik ga je een grote zak geld geven voor dit onroerend goed, en het zal je 15 tot 20 jaar aan cashflow kosten om zelfs maar in de buurt te komen van het bedrag dat je gaat verdienen. als je het verkoopt.” Dus we draaiden om door veel te verkopen in 2021, en ik gebruikte dat als een tijd om het vet in mijn portefeuille te verminderen. Ik had eigendommen die een beetje werden verzilverd waar ik niet van hield. Wij zouden ze verkopen.
Als ik eigendommen had die onderhoudsintensiever waren dan ik had gehoopt, zouden we ze verkopen, omdat we betaald zouden kunnen worden voor de verkoop ervan op die markt. Dus nu zou ik zeggen dat de verdediging ons zegt: "Nou, je gaat geen ton verdienen als je het verkoopt, en je cashflow zal een beetje moeilijk zijn." Nu moeten we echt aandacht besteden aan de manier waarop we de deals analyseren en dan bellen. Meestal is die vraag op dit moment: ‘Ben ik bereid een klein beetje cashflow te genereren, of break-even te draaien in de hoop dat als de rente daalt, we een hobbel in de markt krijgen en de waardering omhoog gaat, of moet ik omdraaien? en verdien er 20,000, 30,000?” Het is dus hetzelfde spel, maar de opzet wordt een beetje anders.

David:
Dat is een geweldige manier om naar de aflevering van vandaag te kijken. We hebben het over de huidige markt tegen de hedendaagse verdediging: wat levert het u op, en hoe profiteert u ervan? Er zijn momenten waarop, als we het hier bij een basketbal-analogie houden, waarin je een scène speelt met een vreselijke verdediging, en je doel is om zoveel mogelijk punten te scoren, en je starters uit de basis te halen. spel. Dit waren jarenlang de Golden State Warriors. Stephen Curry speelde het vierde kwart niet eens, en het gaf hen een betere kans op een beter, langer seizoen, omdat ze hun sterren konden laten rusten. Ze konden veel punten scoren. Teams wisten niet hoe ze hem moesten bewaken.
Dan zijn er momenten waarop de markt je een heel moeilijke verdediging gaat geven, zoals nu, waarbij je soms het gevoel hebt dat het bijna onmogelijk lijkt om te scoren. Kun jij de verdediging de hele shotklok op scherp zetten en ze moe maken, zodat je later in het spel een kans krijgt? Kun je een fout krijgen en gewoon proberen in de bonus te komen? Er is iets dat kan worden gedaan, maar als je verwachting was: "We gaan drie passes maken en een wijd open driepunter krijgen van een van de beste schutters ter wereld", en als dat niet werkt binnen basketbal Als het niet werkt, pas je je niet goed aan.
Vastgoed is cyclisch. Economische cycli zijn per definitie cyclisch. Er zijn momenten waarop het moeilijk is om onroerend goed te kopen. Er zijn momenten waarop het gemakkelijk is. Er zijn momenten waarop we veel geld drukken. Er zijn momenten dat we in een recessie of een depressie zitten. Er zullen verschillende verdedigingsmechanismen zijn waar we tegenin gaan. Ik denk dat jouw voorbeeld daar echt heel goed is. Laten we dat dus als uitgangspunt gebruiken. Rob, wat is jouw favoriete manier van beleggen?

Beroven:
In termen van welke beleggingscategorie?

David:
Ja. Ja.

Beroven:
Kortetermijnverhuur, denk ik niet... Niet zo'n geheim, maar het begint een beetje te veranderen in... Ik doe dit jaar veel meer dingen, denk ik, en dit zal nog steeds bijdragen aan de korte- zeker voor termijnverhuur, maar ik ben zeker echt bezig met de creatieve financiële ruimte van Sub2, want voor mij is dat de oplossing voor alle problemen die we nu zien met rentetarieven en zo.

David:
Oké, laten we het dus hebben over de verwachtingen. Wat waren dat toen u begon, en wat zijn uw verwachtingen nu u in een moeilijkere markt investeert?

Beroven:
Oké, leuk. Dus, hier is... Een ander ding dat ik over dit alles wilde zeggen, is dat... ik haat het om dit zelfs maar te zeggen. Misschien laten we het achterwege, maar ik heb het gevoel dat onroerend goed de afgelopen vijf jaar een manier was om snel rijk te worden, zoals: "Iedereen verdiende geld."

David:
Ik zou specifiek zeggen wat betreft de kortetermijnhuurruimte: jouw ervaring, ja.

Beroven:
Maar legitiem zou je veel geld kunnen verdienen, maar de meeste veteranen weten en begrijpen, denk ik, dat niet al het onroerend goed snel rijk wordt. Het wordt in de loop van de tijd rijk, en dan zullen er binnen de tijdlijn zakken zijn waarmee je veel geld kunt verdienen. Dus voor kortetermijnverhuur was dat het, en nu kun je persoonlijk nog steeds heel goed geld verdienen, denk ik. Ik zal je zo door een deal leiden. Ik denk gewoon dat het niet zo is... Ik denk niet dat je met pensioen gaat van één eigendom. Persoonlijk heb ik mezelf anekdotisch nooit echt betaald voor mijn kortetermijnhuurwoningen. Dus of mijn portefeuille nu 10 of 7 euro oplevert, het maakt mij niet zoveel uit, omdat het allemaal gewoon teruggaat naar alle eigendommen die ik koop.
Maar tegenwoordig is dit het contante geld waar ik naar op zoek ben. Traditioneel was ik de afgelopen vijf jaar op zoek naar een cash-on-cash-rendement van 30% tot 50%, maar ik vind het niet eens leuk om dat daar naar buiten te brengen. Dit is niet echt iets dat ik ooit tegen iemand zou zeggen die hiernaar luistert, zoals: "Ga voor 50%." Het is belachelijk. Het is gewoon hoe het was.

David:
Nou, laat mij er maar in springen. Dat is wat u kreeg, want als u alle deals die u bekeek met elkaar vergeleek, konden de beste, beste, beste deals een rendement van 30% tot 50% opleveren. Omdat je een heel goede dealtrechter had, een heel goed analysesysteem had, was je goed in wat je deed. Je kocht alleen de beste deals, op voorwaarde dat. Dat betekent niet dat de persoon die gloednieuw is, tussenbeide komt en, om de basketbal-analogie te gebruiken, dezelfde wijd open blik krijgt als jij.

Beroven:
Juist. Ja. Bedankt daarvoor. Daarom dacht ik: "Ik wil het daar niet eens op de markt brengen", maar we hebben een chalet in de Smoky Mountains gekocht. Ik denk dat we alles bij elkaar 50 hebben betaald voor meubels, aanbetaling, alles. Het eerste jaar hadden we een brutowinst van 83,000, en een winst van ongeveer 58. Ik weet het niet. Zoiets was het toch? Dus die was een perfecte deal, maar tegenwoordig is dat gewoon niet meer zo. Ik denk dat veel mensen dat willen bereiken, maar tegenwoordig heb ik echt... ik heb er het afgelopen jaar steeds meer mee geknoeid. Begin vorig jaar was ik cool met een 20% tot 25%. Ik nam genoegen met een 20. Op dit moment is een cash-on-cash rendement van 15% wat ik zoek als ik heel conservatief al mijn kortetermijnhuurovereenkomsten onderschrijf.
Dat is echt een grote verandering ten opzichte van toen ik begon. Dat is lang niet hetzelfde rendementsprofiel, maar ik vul eigenlijk alleen maar mijn acceptatie aan om het gewoon mogelijk te maken... Ik probeer het te halen... Zelfs als het, laten we zeggen, 25% of 30% is, voeg ik er met opzet aan toe Er staat zoveel in mijn acceptatiebeleid om te proberen het op 15% te krijgen, zodat ik denk: "Oké, doemscenario, kan ik een 15% krijgen?" Als het antwoord ja is, ga ik ermee verder. Als het minder is, doe ik het niet.

David:
Oké, dus je hebt nog steeds een zwaar cashflowperspectief waarbij je een cash-on-cashrendement van 15% wilt. Dat is nog steeds de belangrijkste maatstaf waar u naar kijkt als u deals analyseert.

Beroven:
Nou, er is meer aan de hand dan dat, David. Ik bedoel, kijk, ik denk dat als je een onroerend goed analyseert, het niet alleen om de cashflow gaat. Je moet kijken naar de totale ROI van het onroerend goed, en die ROI wordt berekend op basis van de cashflow, de aflossing van schulden, belastingaftrek en waardering. Dus als je al deze dingen meeneemt, verdubbelt het meestal grofweg je contant geld, geloof ik. Ik zou eens naar mijn rekenmachine moeten kijken. Vind ik het goed? Ik persoonlijk, doe wat ik zeg, niet wat ik doe. Ik vind het prima met een 10% aan het eind van de dag.

David:
Als het om het juiste pand, de juiste locatie en de juiste toegevoegde waarde gaat.

Beroven:
Ja, omdat de ROI veel hoger zal zijn als ik het ooit binnen vijf tot tien jaar zou verkopen. Maar basislijn, als ik er alleen maar naar zou kijken vanuit een cash-on-cash-perspectief, wat ik tegenwoordig denk, is dat niet het geval, maar voor iemand die ermee aan de slag gaat, denk ik dat 10% een redelijk goede maatstaf is met de manier waarop rente tarieven zijn.

David:
Daar zit een goed punt in. Wanneer u voor het eerst over onroerend goed begint te leren, gebruiken we ROI, rendement op investering, als de maatstaf waar we mensen naar leren kijken. Wat we in onze wereld eigenlijk zeggen is cash-on-cash rendement. Dat is de technische term voor wat we beschrijven. We zeggen ROI, maar de I in ROI is investering, en we hebben het over het rendement op het geld dat we in de deal stoppen, niet over de totale investering, omdat je er ook op andere manieren geld mee verdient. De nauwkeurigere manier om uw ROI te meten, wordt eigenlijk de interne rentabiliteit, IRR, genoemd. Dat is iets dat de moeite waard is om te Googlen. Het is iets om naar BiggerPockets te gaan en ernaar te kijken.
Dit is een maatstaf die syndicators gebruiken, omdat ze kijken naar het rendement op een onroerend goed als u het vijf jaar, zeven jaar, tien jaar bezit. Ze omvatten het contante rendement dat we zojuist hebben beschreven, de afbetaling van de lening, het eigen vermogen dat u mogelijk hebt gecreëerd door een ondermarktwaarde te kopen, evenals het eigen vermogen dat u mogelijk hebt gecreëerd door waarde toe te voegen aan het onroerend goed. Door de huurbedragen te verhogen, wordt het meer geld waard als je gaat vertrekken. Er zijn veel manieren waarop onroerend goed geld oplevert, belastingvoordelen. IRR houdt echt met al deze aspecten rekening. Dus als je iemand als ik hoort zeggen dat het niet alleen om de cashflow gaat, betekent dat niet dat de cashflow er niet toe doet. Het betekent dat het een stuk is van...
Het zou hetzelfde zijn als zeggen: 'Het gaat er niet alleen om hoe goed je kunt scoren.' Dat betekent niet dat scoren er niet toe doet in de sport. Er is meer aan de hand. Dat is duidelijk een onderdeel ervan. Dus als het gaat om de deals waar je naar kijkt, Rob, waar begin je dan financieel? Hoe financiert u de meeste deals die u koopt?

Beroven:
De afgelopen paar jaar hebben we OPM gedaan, het geld van anderen, en samengewerkt met individuele investeerders. Sindsdien zijn we daarop overgestapt en nu doen we aan fondsenwerving met Robbuilt Capital. We hebben het nog niet echt gelanceerd, maar we gaan een fonds opzetten en werken aan meer waardeadvertenties, omdat ik denk dat daar de echte gelijkheid en waardering in 2023 een rol zullen gaan spelen. Er is een vervallen RV voor nodig parkeren, het maken... het opknappen, het een stuk mooier maken, het inkomen verdubbelen, veel waarde krijgen, en op die manier feitelijk waardering afdwingen. Dat is waar ik heen ga, van eengezinsovernames naar veel grotere ontwikkelingen en projecten.

David:
Oké, Henry, ik ga verder met jou. Als het gaat om uw verwachtingen, wat is dan op dit moment uw aanpak bij het investeren in onroerend goed in deze moeilijkere markt?

Henry:
Toen we in 2017 voor het eerst begonnen, herinner ik me dat ik een grote BiggerPockets Brandon Turner-man was.

David:
Lekker subtiel graven daar. Laten we meer over je ex horen. Hoe is zij vergeleken met mij?

Henry:
Brandon was de $100 per deur, na alle kosten, toch? Dat is hoe ik evalueerde en bepaalde of het huurobject zinvol zou zijn. Ik wilde een cash-on-cash rendement van 7% tot 10%, en ik wilde een netto cashflow van $ 100 per deur.

David:
Je hebt het over na uitgaven, na leegstand, na CapEx.

Henry:
Alle kosten, jongens, niet alleen de hypotheek, belastingen, verzekeringen. Ik ben zeer conservatief wat betreft mijn uitgavencijfers. Ik overschrijd mijn budget voor mijn uitgaven, want als ik weet dat ik een netto cashflow van €100 zie, ga ik waarschijnlijk meer verdienen dan dat. Zo analyseerden we destijds deals. Nu zijn de zaken een beetje anders, maar niet veel, omdat ik toen niet de consistente dealflow had die ik nu heb. Ik was die processen aan het bouwen. Nee, omdat de processen goed zijn ingeburgerd en ik veel flow heb, begrijp ik mijn markt beter, en heb ik een aantal... Er is enige voorspelbaarheid met wat ik binnen zie komen.
Ik ben een beetje meer... Hebzuchtig is niet het juiste woord, maar ik wil dat mijn cijfers beter zijn. Ik ben wat kieskeuriger. Dus voor mij kijken we naar: "Als ik een single ga kopen en deze ga huren, wil ik dat mijn singles mij een multi betalen." Dus ik wil een netto cashflow van €200 tot €300 per deur op een enkele deur. Op een multi neem ik 100 tot 200 netto cashflow per deur. Ik zou graag een cash-op-cash rendement van 10% willen, maar als het een multi is, hoeft het mij geen 10% cash-op-cash rendement op te leveren, omdat de multi's zoveel voordeliger zijn, zowel vanuit contant geld stroomperspectief, ook vanuit fiscaal perspectief. Vanuit een waardeperspectief stijgt de waarde daarvan sneller.

David:
Welnu, de fronten gaan met $100 per jaar omhoog, en je hebt drie deuren versus één deur die in de loop van de tijd exponentieel waardevoller begint te worden. Is dat waar je op uit bent?

Henry:
Absoluut ja. De analyse voor zover ik het doe is niet veranderd, maar wat ik zoek of wat ik bereid ben te nemen op een onroerend goed is veranderd. Ik zou zeggen dat alles zo was tot 2023, en dat de rentetarieven blijven zoals ze nu zijn, omdat die hoge rentetarieven die cashflow opslokken. Het is dus een stuk moeilijker om die eigendommen te vinden waar ik $200, $300, $400, $500 netto cashflow per deur ga krijgen, omdat ik zoveel meer betaal voor het geld om dat onroerend goed te kopen. Dus het spel is momenteel een beetje anders. Ik ben bereid minder cashflow te nemen als het onroerend goed zich in een buurt bevindt waarvan ik denk dat het het gaat waarderen, vooral als dat onroerend goed een meergezinswoning is, nogmaals, om dezelfde redenen, omdat de gouden dagen...
De gouden dagen van Rob, die hadden wij ook vóór deze rentetarieven, de gouden dagen waarin je iets kon kopen. Zolang je het met 30% korting kreeg, en je er een huurder in vastzette, ging je cashflow krijgen, en zo werkt het gewoon niet meer. We moeten dus beslissingen nemen over de vraag: "Behoud ik dit onroerend goed en is het feitelijk break-even, of verkoop ik dit en maak ik een kleinere winst dan ik normaal gesproken zou willen?" Dat zijn deals waar ik niet eens aan zou hebben gedacht.

David:
Omdat de verdediging je niet terughaalde toen je begon, was het de 15% tot 30% cash-op-cash rendement waar Rob het over had, de $200 of $300 per deur waar Henry het over had. Dat waren... Als je waarschijnlijk een supernerdy aanpak zou volgen, en naar de statistische gegevens zou kijken... Wat is dat woord? De standaardafwijking, en je keek naar elke deal, en je vergeleek, deze bevonden zich in het hogere segment van de deals, en daar zou je dus voor gaan. Je vergelijkt de deal. Je kunt naar de deal gaan die je eerder hebt gezien en je zoekt naar degene die je eerder hebt gezien. In de huidige markt zijn er niet die verbazingwekkende cashflowcijfers die we zien, omdat er zoveel concurrentie is voor deze activa.
Nu wordt het bijna: “Is het beter om mijn 7% rendement te krijgen dat Henry zei of niets?” Vroeger was het: “Is het beter om 7% te krijgen, of te wachten op 10% tot 12%?” Terugkomend op de basketbal-analogie: als je de bal voor het eerst krijgt, is het eerste waar je naar kijkt: "Kan ik helemaal tot aan de rand komen?" Er is niemand daarbinnen. Ik kan mijn man verslaan met de dribbel. Het is een lay-up. Dat is natuurlijk een ROI van 30%. Dat ga je elke keer nemen, maar naarmate de verdediging beter wordt, is dat geen optie. Ze hebben daarbinnen een twee meter lange Rudy Gobert die op je wacht, en dat gaat niet meer gebeuren. Je kunt je man niet van de dribbel verslaan.
Nu begint het te zeggen: "Oké, kan ik van een scherm afkomen en een jumpshot maken?" Het zal moeilijker worden, maar het is beter dan een schotklokovertreding en er niets uit krijgen. Dat is wat we in deze situaties beschrijven. Als je de verwachting van vijf jaar geleden neemt en deze toepast op de markt waarin je je nu bevindt, zul je nooit de bal gaan schieten. Je zult keer op keer overtredingen van de shotklok krijgen, en je zult het spel verliezen omdat je geen schot hebt gemaakt.

Henry:
Of Rudy Gobert gooit het terug in je gezicht.

David:
Dat is het andere. Dat is het verlies, toch? Je probeerde die geweldige deal na te streven, en je werd meegezogen in het kopen van een onroerend goed van $ 40,000 in een vreselijke buurt dat je nooit had moeten kopen, omdat de cash-on-cash opbrengst er geweldig uitzag. Als het op financiering aankomt, Henry, wat is dan je financieringsstrategie op dit moment?

Henry:
Absoluut. Dus terug in... Ik zou zeggen dat mijn financieringsstrategie vanaf 2017 tot ongeveer zes maanden geleden gebruik maakte van commerciële leningen van kleine lokale banken. Ik bouwde relaties op met kleine lokale banken en kon deals sluiten. Als ik geld zou moeten inleggen vanuit een aanbetalingsperspectief, is het voordeel voor de kleine lokale banken dat ik dat geld ergens anders vandaan kan halen. Dus ik nam ofwel eigen vermogen van een ander onroerend goed en gebruikte een kredietlijn om die te betalen, of soms leende ik de aanbetalingen van andere investeerders en betaalde hen daarvoor een hoge rente. Dus ja, ik zou... Soms liet ik de eigenaar de aanbetalingen terugboeken, en dus financierden we ten minste het aanbetalingsgedeelte.
Dat is hoe we deals hebben afgewezen, maar nu de rente is gestegen en er sprake is van verkrapping onder de banken, en de kredietverlening en de criteria voor hen iets strenger zijn geworden, is het moeilijker om deals cashflow te laten verlopen. Een deel van de reden waarom kleine lokale banken in onze leningen aan vastgoedinvesteerders willen investeren, is omdat ze geweldige deals kunnen kopen met een grote cashflow. Zoals we al zeiden, is dat niet altijd het geval, en dus is het lastiger om de lokale banken zover te krijgen dat ze leningen verstrekken als de cijfers niet fantastisch zijn. Dus nu zijn we overgestapt en sluiten we doorgaans deals af met particulier of hard geld tegen een hogere rente, en dan herfinancieren we ze met een kleine lokale bank of een niet-QM-product.
Toch kan ik hierdoor deals sluiten zonder dat ik er een hoop kapitaal in hoef te steken, maar het is een duurdere route omdat de rente hoger is. Bovendien sluit je de lening in feite twee keer af, maar het is een manier die we succesvol hebben gevonden omdat we nog steeds heel erg streng zijn op onze acceptatie.

David:
Nu, met, ik weet niet het juiste woord om hier te gebruiken, de verminderde verwachtingen over vooral het cash-on-cash rendement van onroerend goed: koopt ieder van u nu minder onroerend goed, of koopt u hetzelfde bedrag of meer? Ik zal met jou beginnen, Henry.

Henry:
Ik koop, zou ik zeggen, hetzelfde voor meer. Eigenlijk zou ik meer zeggen. We doen dit jaar meer flips dan we in welk jaar dan ook hebben gedaan. Vorig jaar kocht ik in één jaar meer deuren dan ik ooit had gekocht, dus we doen meer.

David:
Beroven.

Beroven:
Ik doe meer. Ik wil meer doen. Ik ben momenteel echt verslaafd aan Creative Finance Sub2. Mensen sturen me deals en ik denk alleen maar: "Ja, waarom niet?" Het is dus mijn doel. Ik bedoel, ik wil dit jaar veel afvallen. Ik wil dat dit het belangrijkste jaar wordt waarin ik actief ben. De reden dat het tot nu toe relatief goed gaat, is dat er, denk ik,... ik weet het niet. Was het buffet, buffet? Is dat zijn naam, Warren Buffet? Nee ik maak maar een grapje. Warren Buffet, hij was aan het praten. Hij zei: "Als er bloed door de straten vloeit..." Oh god, ik wil dit niet verpesten.

David:
Als het tij daalt, zie je wie er naakt heeft gezwommen? Is dat het?

Beroven:
Nee. Nee. Ik weet zeker dat hij dit zei. Hij zei: 'Als mensen bang zijn omdat mensen...

David:
Oh, wat je beschrijft is dat wanneer anderen bang zijn, wees dan hebzuchtig. Als anderen hebzuchtig zijn, wees dan bang.

Beroven:
O, zie je. Daarom betalen we jou het grote geld, David. Dus wat dat specifiek betreft, is iedereen op dit moment zo bang om in onroerend goed te stappen, dus ik kan daadwerkelijk aanbiedingen doen en ze geaccepteerd krijgen, en het is iets moois. Het pand dat ik nu in Denver koop, is een huis met drie koepels. Het was op Zillow Gone Wild. Dat leverde 25,000 likes op. Normaal gesproken had ik daar een jaar geleden 200 euro voor moeten bieden. Vandaag bedoel ik dat ik een klein beetje meer bood, alleen maar omdat ik wist dat er nog een aanbieding was, en ik wilde die hebben. Ik denk dat ik 25 dollar heb geboden, en dat heb ik gekregen. Ik dacht: “Wauw, dit voelt goed. Het voelt goed om eigenlijk maar met één ander persoon te concurreren versus twintig andere mensen.”
Dus voor mij heb ik zoiets van... ik kom binnen van: 'Oh ja, iedereen is bang. Geef mij deze, schat.' Maar daarbovenop, met Creative Finance en Sub2, ja, man, ik ga gewoon zoveel mogelijk ophalen, want als je de hypotheek van iemand anders kunt overnemen en een rente van 3% kunt krijgen, bedoel ik, letterlijk, bijna elke deal werkt. Het is echt iets magisch.

David:
Dus nutteloos feit hier, je had het over bloed op straat. Wist je dat de schoenen met hoge hakken oorspronkelijk waren gemaakt voor mannen om te dragen, die slagers waren, die in de slagerij rondliepen, zodat ze geen bloed over de onderkant van hun schoenen zouden krijgen?

Beroven:
Wauw. Ik had geen idee. Dat wist ik niet. Ik vroeg me af waarom je een paar hoge hakken in je auto had liggen.

David:
Het is eigenlijk een geheim van deze kuitspieren. Het is alsof ik altijd een heuvel af loop. Dat is ook de reden dat we de camera tijdens het opnemen nooit onder mijn middel laten komen. Ik weet niet zeker of het publiek daar klaar voor is.

Henry:
Ik kreeg zojuist een beeld van sterke, harige kuiten op hoge hakken.

David:
Het is een geweldige manier om het te beschrijven. Op mijn Instagram-verhaal onlangs plaatste ik een kleine meme over een 25-jarige man die zeven dagen per week zijn kuiten traint in de sportschool, en ze zijn mager, en het is net een 42-jarige vader van drie kinderen, en deze man zegt: 'Ja-

Henry:
Oh man.

David:
… enorme dijen voor… Het is zo waar. Ik begrijp het niet. Ja. Oké, verder hier. Nu Rob, ik begrijp dat je een deal in gedachten hebt die we gaan uitsplitsen voor alle mensen die zich bij deze podcast voegen om te horen hoe deals worden geanalyseerd. Vertel me eerst eens: waar is deze deal? Wat is het? Is het uw triple-dome-deal waar u zojuist over sprak?

Beroven:
Het is. Het is. Het is in Castle Rock, ongeveer 15, 20 minuten rijden ten zuiden van Denver. Het ligt tussen Denver en Colorado Springs, naast de Iraqi Mountains en Breckenridge. Het is dus op dit kleine plekje dat echt cool is.

David:
Je zou dit de Casterly Rock moeten noemen, toch?

Henry:
Ja.

David:
Als jouw Airbnb-naam, omdat we altijd domme namen geven aan Airbnb-accommodaties. Weet jij waar dat van is, Rob?

Beroven:
Ja. Maar voor iedereen thuis-

David:
Je weet niet wat dat is. Henry, wil je het delen?

Henry:
Dat is de geitenreferentie, Game of Thrones.

David:
Ja. Het is een locatie in Game of Thrones genaamd Casterly Rock. Je zou veel krijgen... Mensen zouden dat herkennen en boeken. Ik denk dat je daarin mee moet gaan.

Beroven:
Dat is cool.

David:
Triple Dome klinkt ook goed, maar wat vind je leuk aan die locatie?

Beroven:
Zoals ik al zei, het ligt tussen veel verschillende gebieden in. Mijn aankoopcriteria zijn dus over het algemeen kopen in de buurt van nationale parken, staatsparken, eclectische steden en vakantiebestemmingen. Dat zijn mijn vier emmers. Deze zit er allemaal tussen, toch? Het ligt dus tussen Denver in, een heel groot stedelijk gebied, en de regelgeving in Denver is behoorlijk streng. Dus ik heb nu al het gevoel dat de concurrentie aan de onderkant zit, omdat het zo moeilijk is om een ​​functionele Airbnb te krijgen in Denver, maar het ligt ook in de buurt van Breckenridge, en het is ook in de buurt van de Rocky Mountains, dus dat is een staatspark, sorry, nationaal park, maar dan is er ook een staatspark.
Het heet Roxborough State Park. Dat is vlak naast Castle Rock, en dan een eclectische stad. Ik bedoel, ik zou deze niet echt als dat classificeren. De rotsblokken ten noorden van Denver, dat is eclectisch. Dat is ook vlakbij Castle Rock. Het is dus op dit bloeiende plekje waar ik zoveel doelgroepen heb van mensen die door Castle Rock gaan om enkele van deze gebieden te bereiken, die ik je vertelde. Dus vanuit locatieoogpunt vinkt het de vakjes aan. Het is bovendien een heel uniek verblijf. Als je op YouTube zit, laten we dit allemaal zien zodat je het kunt zien. Het is een prachtig huis. Het bijzondere eraan is dat je overal een uitzicht van 360 graden hebt op de bergen.
Iedereen is op internet gek geworden op dit huis. De opmerkingen van Zillow Gone Wild waren echt heel gek, dus ik heb het gevoel dat het een heel, heel geweldig portfoliostuk gaat worden voor mijn directe boekingswebsite, Nick Sleeps. Ik denk dat het een zeer Instagrambare ervaring gaat worden, en dus is dit er één van: "Als ik het bouw, komen er dingen bij." Het is al gebouwd, maar ik ga het merk bouwen en dergelijke. Ik denk dat deze voor mij veel potentieel heeft, maar ik was een beetje ... Er zijn een aantal manieren waarop ik dit heb onderschreven om er zeker van te zijn dat het aan mijn criteria voldeed.

David:
Oke. Voor hoeveel koop je dit en hoe is de deal gestructureerd?

Beroven:
Het is een conventionele lening. Het is eigenlijk een rentetarief van 5.99%, wat niet slecht is. Ik moest ongeveer $ 8,000 aan punten betalen om het op dat niveau te krijgen, dus ik ben er erg blij mee. Het was een miljoen dollar en ik bood 1,000,025. Ik zou het waarschijnlijk voor een miljoen hebben gekregen, maar iemand anders deed een bod en we kregen de informatie dat het te veel gevraagd was. Dus ik ging gewoon en dacht: 'Man, ik weet niet hoeveel te veel vragen was. Ik ga naar 1,000,025”, en ik versloeg ze. Dus ik denk dat ik over de 10,000 ging of zoiets. Ik ben niet helemaal zeker. Ik zet helaas 30% neer, omdat ik dat moest doen om ervoor te zorgen dat het geen jumbolening was, zodat ik…
Kortom, dit is waar ik conventioneel voor in aanmerking zou kunnen komen. Voor de banken ben ik een arme man, ook al heb ik succesvolle bedrijven, maar ik heb al twee belastingjaren geen succesvolle bedrijven meer gehad. Ik moet dus nog steeds de financiën bij elkaar rapen om het allemaal goedgekeurd te krijgen, maar ik zal 30% neerleggen. Ik hoop een cash-op-cash rendement van 15% te behalen op dit specifieke onroerend goed.

David:
Oké, en zat er dan een onderwerp in?

Beroven:
Nee, niet op deze. Dit was gewoon een regelrechte... Ik zag het. Ik dacht: 'Ik wil dit huis. Ik ga het kopen”, en ik deed het bod en kreeg het op de een of andere manier.

David:
Als u professioneel vastgoedbeheer had, 20%, 25%, zou deze deal dan nog steeds in de wacht staan?

Beroven:
Technisch gezien wel. Dit zou veel dichter bij... Oh, eigenlijk, nee. Het zou nog steeds 11% zijn. Zoals ik het heb verzekerd, denk ik dat ik een cash-op-cash rendement van 20% ga behalen. Met een beheervergoeding van 20% zou dit een cash-op-cash rendement van 11.7% zijn. Als dit uiteindelijk een middenweg wordt... Dus als ik dit tot een cash-op-cash rendement van 15% krijg, zoals ik dacht bij een beheermaatschappij, laten we dan aannemen dat Blue Gems dit niet gratis voor mij doet. Dan zou het nog steeds een cash-op-cash rendement van 7.5% zijn. Het zou dus nog steeds werken. Het zou cashflow zijn. Ik denk dat deze deal nog steeds $ 2,500 per maand zou opleveren.

David:
Wat heb je daar op je rekenmachine aangepast om te bepalen of het zou werken?

Beroven:
Mijn beheervergoeding. U vroeg of ik een professionele manager had met een percentage van 20%. Dat is wat ik inbreng om te zien hoe het de cashflow verandert, en het zou me terugbrengen naar een percentage van 7%. Maar als ik dat weghaal, dan ga ik naar 16.2%.

David:
Dus van 7% naar 16% door het management te elimineren, dus het heeft zin dat iedereen die luistert naar zijn deals, zegt: “Ik wil niet… ik wil een passief inkomen. Ik wil geen kortetermijnverhuurder zijn.” Dat zou de reden kunnen zijn waarom u uw concurrentie ziet bewegen op deals en deze koopt, en dat is niet omdat dat ene nummer een behoorlijk solide deal heeft gemaakt, terwijl de meeste mensen een rendement van 7% doorgeven. Het is een beetje meer elleboogvet. In veel gevallen zul je deze deals moeten sluiten, en Rob is een van de beste in de branche als het hierop aankomt.
Dus de kans dat iemand anders zo'n goede deal krijgt en de visie heeft om er zeker van te zijn dat het gaat werken, zal kleiner zijn dan bij Rob. Een deel van wat we hier beschrijven is dat nu vastgoed steeds moeilijker wordt, het passieve element ervan aan het verdwijnen is. Misschien is er sprake van een woordspeling. We zouden daar op in kunnen gaan alsof passief voorbij is.

Beroven:
Ooh, is dat onze miniatuurtitel?

David:
Ja.

Beroven:
Passief is dood

David:
Omdat vastgoed cyclisch is, zal er waarschijnlijk een tijd komen waarin het terugkeert naar hoe het vroeger was. We weten niet wanneer dat zal zijn, maar het was veel gemakkelijker om deze opbrengsten te verkrijgen en het beheer ervan aan een vastgoedbeheerder over te dragen dan nu het geval is.

Beroven:
Ik wil zeggen dat je hierin volkomen gelijk hebt. Iedereen thuis, luister nog eens naar dat deel, want velen van ons beginnen met onroerend goed. Laten we zeggen kortetermijnverhuur, want daar hebben we het specifiek voor mij over. Je gaat 10 eigendommen kopen, dan 20 en dan 30. Uiteindelijk heb ik er, net als ik, nu 35. U kunt deze eigendommen niet langer zelf beheren. Je zult ze moeten opgeven. Ik ben mijn vastgoedbeheerbedrijf begonnen. Ik ging naar Blue Gems, omdat ik dacht: 'Ik heb hier een oplossing voor nodig', maar de dagelijkse ondernemer moet dat overlaten aan een beheermaatschappij, en op het moment dat je dat doet, zal je rendement dalen. dramatisch.
Dat is een heel goed punt, David. Ik bedoel, dat is iets waar mensen niet over nadenken. Als je hier goed in bent, zul je zeer succesvol zijn. Je gaat zo opschalen en dan krijg je een managementprobleem, wat betekent dat je iemand moet betalen om alles te beheren.

David:
Mijn advies, niet dat iemand erom vraagt, is dat als u zich in deze beleggingscategorie begeeft, u ervan uitgaat dat u deze drie tot vijf jaar zelf zult beheren. Doe heel goed werk. De huurprijzen stijgen in de loop van de tijd. De omzet neemt in de loop van de tijd toe. Uw beoordelingen nemen in de loop van de tijd toe. Uw systemen worden beter. Dan kunt u... U heeft het recht verdiend om het over te dragen aan een vastgoedbeheerder. Nu kunnen ze het overnemen en wordt het passief. Je kunt gewoon niet de verwachting hebben dat je er voor de eerste dag mee begint. Dat is een thema dat we tijdens de show van vandaag tegenkomen. Het valt mij op: je verbreedt gewoon je horizon vanaf het moment dat je die jackpot verwacht.
Henry had verschillende deals genoemd, zoals: 'We kopen ze meteen voor 70% van wat ze waard zijn. We krijgen dit soort cashflow. Ik kon er vanaf komen, een hoop geld verdienen, of het houden en wat geld verdienen, maar ik had opties. Het gaat langzaam over in: 'Ik kan nog steeds hetzelfde geld verdienen, maar ik verdien het niet meteen. Ik moet verlengen.” Ik denk dat dit een goed advies is voor mensen om hun verwachtingen te vergroten. Henry, dezelfde vraag aan jou. Heeft u hier een deal uitgekozen?

Henry:
Ja, ik heb een deal. We verhuizen van de geweldige plek Casterly Rock naar Sleepy Hollow, mijn kleine stadje Bentonville. Ik koop een eengezinswoning, en het is... Ik koop het omdat ik weet wat een korting is, maar ik verkeer in de positie om te proberen uit te vinden welke exit-strategie het meest logisch is gezien de situatie huidige marktomstandigheden. Dus ik denk dat het een goede deal is om over te praten. Ik betaal er $170,000 voor. Er zal wat werk nodig zijn voordat het kan worden omgedraaid of voor de lange termijn of voor de korte termijn kan worden verhuurd. Dus ik zit momenteel letterlijk in het besluitvormingsproces en probeer erachter te komen welke van die exitstrategieën we gaan gebruiken.
Nu koop ik het, ongeacht... Dit is een aankoop, ongeacht de exitstrategie, maar dit is de analyse waar we het over hebben om erachter te komen wat de beste strategie is, gegeven de markt en uw huidige financiële situatie? Ik ben in een positie waar ik er ongeveer 40,000 in kan stoppen, en ik kan het omdraaien. Ik kan er misschien 50,000, 55,000 in stoppen, en het op korte termijn verhuren, of ik kan er ongeveer 30,000 in stoppen, en er een huurwoning van maken. Als we het verhuren, zou ik waarschijnlijk 1,800 per maand kunnen krijgen. Dus zelfs als ik dat zou doen, zou ik bijna breken. De reden dat ik hiervoor zou overwegen om break-even te draaien, is omdat Bentonville zo'n sterke markt is, met het hoofdkantoor van Walmart daar.
Ook al zou het op dit moment geen cashflow opleveren, ik ga een grote waardering krijgen omdat Walmart hun gloednieuwe thuiskantoor aan het bouwen is. Ze moeten mensen hierheen brengen. Het is momenteel nog steeds een toeristische bestemming voor mountainbikers. Er zijn niet veel hotels, en dus hebben mensen plekken nodig om te verblijven als ik een kortetermijnverhuur wil doen. Ik denk dat zodra de rente daalt, er meer mensen naar de markt zullen worden gedwongen, en dat de waarden omhoog zullen gaan, toch? Er zijn dus situaties waarin ik er klaar voor ben... waarin ik bereid ben break-even te spelen vanwege wat mijn analyse mij vertelt over wat er in de toekomst zou kunnen gebeuren.
Dat is niet iets wat elke nieuwe investeerder zal kunnen doen. Het gaat erom dat je een expert bent in je markt, dat je begrijpt wat er gaat komen, en dat je onderzoek doet om dat soort beslissingen te nemen. Dus op dit moment neig ik ernaar om door te gaan en het te verkopen. De reden dat ik ernaar neig om door te gaan en het te verkopen, is omdat ik een pijplijn aan deals heb. Er komen nog meer aanbiedingen. Ik ben niet... ik heb geen tekort aan deals om te kopen, en dus deze... ik hou niet van de cashflowcijfers voor de verhuur op de lange termijn, en ik heb er geen vertrouwen in. Ik heb niet zoveel vertrouwen in de huurcijfers voor de korte termijn, vanwege de specifieke buurt waarin dit huis zich bevindt.
Ik weet niet of het de opbrengsten zou opleveren die mijn andere kortetermijnverhuur in Bentonville zal opleveren, en daarom voel ik me er niet zo op mijn gemak bij. Ik doe wat onderzoek terwijl ik met mijn Airbnb-beheerder praat, om te zien wat zijn vertrouwensniveau is over waarvoor hij denkt dat we het zouden kunnen huren. Ik denk dat als we een kortetermijnhuur zouden doen, we dat maandelijkse inkomen zouden kunnen opdrijven tot ergens tussen de $2,000 en $3,000 per maand. Het zou dus geweldig kunnen zijn. Het kon niet goed uitpakken. Dus waar ik met 100% zekerheid vertrouwen in heb, is dat ik er $40,000 in kan stoppen, en het kan verkopen voor $210,000, zonder moeite, en dat is dus... Sorry, niet 210. Ik zei 210. Het is niet 210. Verkoop het voor $275,000, geen probleem, toch?
Dat is de strategie waar ik absoluut het meeste vertrouwen in heb, en in deze markt word je gestraft voor het maken van fouten. Dus ik ga waarschijnlijk leunen op datgene waar ik het meeste vertrouwen in heb.

David:
Er zijn een paar punten die ik ook de moeite waard vind om te benadrukken. Een deel hiervan komt van James Dainard. Nou, Jimmy maakte een punt op de State of the Market-podcast waarvan ik dacht dat het heel goed was en de moeite waard om hier te herhalen. Jimmy had gezegd dat de ROI, als je kijkt naar cash-on-cash rendement, bij veel deals nominaal of zelfs helemaal niet bestaat. Hij gooit echter veel huizen om, en het rendement op zijn investering als hij naar flippen kijkt, kan ongelooflijk zijn. Hij zou een rendement van 20%, 30%, 40%, 50% kunnen krijgen op het geld dat hij in een deal heeft gestopt, vooral als hij het geld van anderen in een keer gebruikt. Dat is geen passief inkomen. Dat is actief inkomen.
Normaal gesproken vergelijken we deze twee opties niet, want als u onroerend goed houdt en u krijgt $100 per maand, maar u koopt het met een ongelijkheid van 200,000, dan verdient u op dat moment nog steeds $200,000. Je hebt het gewoon niet gered in de vorm van cashflow, wat misleidend kan zijn. Waar ik aan moest denken, is dat zoveel mensen naar ons luisteren. Ze willen ons leven, omdat ze de baan die ze hebben niet leuk vinden. Henry, jij deed op een gegeven moment bedrijfsvastgoed voor Walmart. Rob, je deed professionele stemacteurs en marketing en algehele losbandigheid, maar het punt... ik was een agent. Ik sliep drie uur per nacht op een goede nacht, gewoon op zoek naar ...
Elke dag werd ik wakker met de vraag: "Wanneer kan ik de volgende keer slapen?" Ik was gewoon geobsedeerd door wanneer kan ik slapen? We hielden niet van de levens die we hadden. Vastgoed heeft ons een beter leven gegeven. Als u zich in die positie bevindt, is u eerder verteld dat de evangelist voor onroerend goed zou zeggen dat als u voldoende cashflow krijgt, u uw actieve inkomen kunt vervangen door passief inkomen. U kunt uw baan opzeggen. Je kunt doorgaan naar iets beters. Dat is wat heel moeilijk wordt. Als u echter uw baan opzegt en van huis gaat veranderen, en $75,000 per jaar verdient door twee verschillende huizen om te draaien, kan dat een baan zijn die u leuker vindt dan de baan die u niet leuk vindt, zonder dat u onderweg moet reizen verkeer.
Je kunt vanuit huis werken. Uw planning wordt flexibeler. Nu zitten daar enkele nadelen aan. Je neemt wat meer risico. In het begin is er misschien een leercurve, maar als je iemand bent die echt goed is met onroerend goed, dan ben je een Henry, je kijkt de hele tijd naar deals en je denkt: 'Dit ding werkt gewoon niet. Het komt nu niet op voor de cashflow, maar ik zou 45 dollar kunnen verdienen door het contract aan iemand anders over te dragen, of het te repareren en om te draaien en naar iets anders te verhuizen.' U heeft wel de mogelijkheid om de ROI te behalen die u nodig heeft om uw baan te vervangen door dit te doen. Het is een andere manier om naar deze kansen te kijken, en het dwingt jezelf om niet langer alleen maar naar cash-on-cash rendement te kijken.
Door te kijken naar de vele manieren waarop onroerend goed u ten goede kan komen, ontstaan ​​deze kansen. Laten we tegen ieder van jullie zeggen: Nou, ik denk nu alleen maar aan de nieuwe benadering van het kijken naar beleggen in onroerend goed.

Beroven:
Daar ben ik het mee eens. Ik denk dat we weer de gewoonte moeten aannemen om te zeggen: 'Hé, onroerend goed is een lang spel, en soms zullen er goede jaren zijn. Soms zullen er meer normale jaren zijn zoals nu.” Maar uiteindelijk is het alsof je de bal alleen maar naar voren duwt. Ik dacht hieraan zoals Henry het eerder zei, de gouden jaren. 'Hé, dit waren de gouden jaren', maar ik denk echt dat ik niet te Andy van kantoor moet zijn, maar ik denk wel dat we over twintig, dertig jaar naar nu zullen kijken en zeggen: ' Dit zijn de gouden jaren.” Dit is het, omdat we allemaal goed zijn in wat we doen, en we zullen het allemaal elk jaar blijven verpletteren omdat we dit graag doen.

Henry:
Absoluut. Ik ben het daar volledig mee eens. Ik vertel dit voortdurend aan mijn leerlingen. Ik heb zoiets van: "Kijk, bij beleggen gaat het om iets kopen voor minder dan het waard is, er waarde aan toevoegen en vervolgens kapitaliseren op de nieuwe waarde ervan." Zelfs op de aandelenmarkt wilt u kopen als een aandeel in de min staat, het vasthouden totdat het stijgt, en dan heeft u uw investering terugverdiend. Dit is het moment waarop de rijkdom wordt opgebouwd, jongens. Dit is hoe het eruit ziet. Je hebt de mogelijkheid om te kopen, en hoewel je niet meteen geld gaat verdienen, denk ik dat voor de mensen die nu, over vijf jaar, actief kopen, de mensen die nu kopen, de mensen zijn die in 2009 kopen, toch? ?
Die mensen waren enthousiast dat ze in 2009 kochten. Zo ziet het er dus uit. Zo ziet het eruit om rijkdom op te bouwen. Het is nu niet mooi, maar ik denk dat het op de lange termijn prachtig zal zijn.

Beroven:
We zullen altijd blij zijn met wat we over tien jaar nu hebben gekocht.

David:
Dat zeg ik voortdurend. Vertel me eens iemand die je kent, die dertig jaar geleden een huis kocht en zegt: ‘Ik wou dat ik het nooit had gedaan.’

Beroven:
Weet je nog dat we Janice een maand geleden hadden, en ze zei: "Ja, ik kocht mijn eerste huis in LA voor 180,000 of zoiets." We hadden zoiets van: 'Wat? In 2004?" Wij waren hierdoor zo perplex.

David:
Vertel mij eens iemand die 30 jaar geleden een huis heeft gekocht en zich herinnert wat er in het inspectierapport stond, en hoe stressvol dat was.

Beroven:
Rechts? Rechts. Dat is waar.

David:
Maar vertel me ook eens iemand die dat huis dertig jaar geleden kocht en dacht dat hij veel kreeg, en dat hij het kocht voor minder dan wat het waard is. De meeste mensen denken dat ze te veel betalen voor onroerend goed op het moment dat ze het kopen. We denken altijd dat we de deal beter hadden kunnen krijgen. Het is de tijd die echt de rijkdom in onroerend goed creëert, en we saboteren dit als we denken: 'Ik moet vier seconden in de schotklok duiken voordat ik wat werk steek in het afbreken van de verdediging of het verplaatsen van de bal. ” Henry, je hebt een goed punt gemaakt. Onroerend goed gaat over het kopen van iets voor minder dan het waard is, het meer waard maken, en daar vervolgens op inspelen.
Dus vanuit mijn raamwerk zou ik dat aandelen kopen, aandelen afdwingen en dan een extra strategie hebben. De extra strategie zou kunnen zijn om het als huur te houden. Het zou kunnen bestaan ​​uit de verkoop ervan en het omzetten van het eigen vermogen dat u in die deal hebt gecreëerd in contanten, zodat u dat geld weer in de volgende deal kunt steken. Er zijn veel manieren waarop we het kunnen doen, maar op de... Vanuit het perspectief van hoe kunnen we iets een goede deal maken als het niet als een goede deal begint, ga ik jullie allemaal vragen welk advies jullie kunnen geven. hebben voor het aannemen van een deal zoals Rob's Castle Rock-eigendom die andere mensen hebben doorgegeven, en er een goede deal van hebben gemaakt? Dan Henry, ik zal jou hetzelfde vragen.
U had het over creatieve financiering. Dat is, denk ik, één manier waarop je meteen zei: "Als je iets tegen een rente van 3% krijgt, werkt alles, toch?"

Beroven:
Ja. Ik bedoel, ik denk... Wacht even, laat me daar even over nadenken. Ga eerst naar Henry. Nee ik maak maar een grapje.

David:
Nee, dat zouden we kunnen doen. Het maakt mij niet uit. Rob is geen freestyle-rapper. Dat zal ik jullie nu vertellen.

Beroven:
Nee. Nee, dat ben ik.

David:
Nee dat ben je niet.

Beroven:
Nou, ik probeerde te bedenken... Ik probeer... Ja, luister.

Henry:
U moet uw computer openen en een analyse openen. Dat is het tegenovergestelde van freestyle.

David:
Hij heeft 25 opnames nodig.

Beroven:
Je vroeg me om je door de cijfers te leiden. Ik zou.

David:
Ga naar huis. Ga naar het laboratorium. Pak een potlood. Maak het spannend, kom terug en sla ons met een oorvol.

Henry:
Heb je ons net getroffen met een gevechtsscène van acht mijl?

David:
Ja, want dat is iets wat Rob niet doet. Henry daarentegen hoort thuis in een cijfer, Rob.

Beroven:
Ik heb het gevoel dat die deal al goed was, dus je denkt: "Hoe zorg je ervoor dat het werkt?" Ik heb zoiets van: "Ik deed het."

David:
Maar je kocht een deal die andere mensen niet zagen, dus je zag er iets in waardoor die deal voor jou werkte. Wat denk je dat dat was? Je noemde de ervaring. U noemde het creëren van een unieke manier om het onroerend goed op de markt te brengen. Er zijn dingen die je doet en andere mensen zeiden gewoon: "Voer de cijfers uit op AirDNA, werkt niet, er voorbij." Ja,

Beroven:
Het werkt helemaal niet op AirDNA. Ik denk dat AirDNA deze heeft voor $ 60,000. Ik denk dat het tussen de $ 175,000 en $ 200,000 zal opleveren. Dus de manier waarop ik dit voor mezelf heb laten werken, is door gewoon een beetje te prospecteren. Als je naar de marktanalyse kijkt, zijn er geen unieke koepelwoningen. Er zijn helemaal geen unieke huizen in dit gebied, en zoveel mensen zouden naar deze deal kijken en deze doorgeven, omdat het eng is. Er zijn geen cijfers die dit ondersteunen. Waar ik binnenkom, zeg ik: 'Ik ga specifiek op dit gebied de pionier zijn. Ik zal de rest van de tijd de comp zijn die mensen in principe willen kopiëren.

David:
AirDNA vergelijkt dit dus met een spoorhuis dat lijkt op alle andere huizen eromheen.

Beroven:
Precies, maar wat ik weet is dat een uniek pand in principe een premie van 300% kan vragen op een typisch pand. Dus aangezien een typisch pand misschien maar $ 100 per nacht krijgt, zou dit aan de andere kant $ 300 per nacht krijgen. Eigenlijk zal dit pand 700 tot 1,000 dollar per nacht krijgen, denk ik, terwijl de meeste mensen die de cijfers bijhouden, denken dat het 250 zou worden. Dus het werkt voor niemand anders, maar het werkt voor mij omdat ik weet wat ik hier heb. , maar ervaring is de reden dat ik dat weet.

David:
Kijk, Henry, het is mijn taak om de grootsheid uit Rob te halen die er is, waarvan hij niet weet dat hij die heeft, toch? Rob, ik ga je terugleiden naar nog meer grootsheid. Hoe zit het met het hotel dat u kocht en dat werd gebruikt als een traditioneel hotel waar u een reeks kortetermijnverhuur van maakt? Heb je daar iets gemaakt?

Beroven:
Hetzelfde. Die was... Kortom, die werd naar mij toe benaderd. Iemand benaderde me zo en zei: "Hé, wil je mijn hotel kopen?" Hij gaf ons een hele goede rente. Ik denk dat we het voor 2.75%, 3% hebben gekregen, maar het hele hotel had een renovatie nodig. Ik wil zeggen dat de eigenaar al was begonnen met de verbouwing, maar het was zoveel werk dat hij dacht: "Ik ga het gewoon verkopen aan iemand die de klus daadwerkelijk kan afmaken." Hij heeft het aan ons verkocht, en dus kunnen we feitelijk de kans grijpen om een ​​heel hotel te verbouwen. Toegegeven, het is veel werk. Het is actief, zoals je zei, maar de andere kant is dat dit hotel het dubbele of drievoudige waard zal zijn van wat we ervoor betaald hebben.

David:
Je voegt dus waarde toe via een afkickkliniek. Je voegt waarde toe door elk van die hotels op Airbnb, VRBO te plaatsen, niet alleen maar een traditioneel hotel dat iemand in de Gouden Gids zal moeten opzoeken, en je voegt in dit geval waarde toe door middel van verkopersfinanciering.

Beroven:
Correct.

David:
Dat is een goed voorbeeld van hoe je een deal hebt gesloten met die dingen waar andere mensen er gewoon naar zouden hebben gekeken, de cash-op-cash-retour hadden gezien en nee hadden gezegd, of zagen dat er te veel werk voor nodig was en het hadden doorgegeven.

Beroven:
Ja. Ja. Ja. Wauw. Wauw. Ik ben zo slim. Bedankt.

David:
Ik zei je toch dat er grootheid in jou schuilt, Rob. Ik moet het gewoon uit je trekken.

Beroven:
Ik moet gewoon bereid zijn om een ​​beetje te freestylen.

David:
Ja, en je moet door mama's spaghetti gaan om daar te komen, maar dat is oké. Dat gaan we allemaal samen doen. Henry, wat zijn enkele manieren waarop je deals hebt kunnen sluiten in plaats van alleen maar naar deals te zoeken?

Henry:
Ja, ik kan helemaal freestylen. Daarom draag ik zwart, zodat je de moederspaghetti op mijn shirt niet ziet. Een deel van de manieren waarop ik deals sluit, is door niet door één exit-strategielens te kijken. Ik heb de exit-strategieën van een flicks en flipper geleerd. Ik heb de exitstrategieën van een buy-and-hold-huurder geleerd. Ik heb de exitstrategieën van een kortetermijnverhuur geleerd, waardoor ik een deal vanuit meerdere perspectieven kan bekijken. Dus ik zeg niet alleen maar: "Hé, dit voldoet niet aan mijn cash-on-cash rendement of mijn cashflowcijfers als huur", en geef het door. Hierdoor kan ik een deal vanuit meerdere invalshoeken bekijken en zien hoe ik daar geld mee kan verdienen. Dus, net als bij de deal waar we het over hadden, weet ik dat ik er op minstens drie manieren geld aan kan verdienen. Er zou nog een vierde kunnen zijn.
Ik zou dat contract waarschijnlijk ook aan iemand kunnen overdragen als ik dat zou willen. Ik kan deals sluiten alleen al door te zijn opgeleid en thuis in meerdere exitstrategieën. De andere manier waarop ik denk dat iemand die nieuw is en misschien niet het gevoel heeft dat dat iets is wat hij of zij kan doen, is dat je deals kunt sluiten door creatief te zijn met wat je zoekt. Je kunt dit zelfs op de markt doen, en ik doe dit nog steeds. Ik kijk naar deals en kijk specifiek naar hoe kan ik waarde toevoegen? Welnu, waar kan ik de meeste waarde toevoegen met de minste hoeveelheid geld? Dus als ik op zoek ben naar een deal, als ik zoek, en ik kan nergens een duplex of een meergezinswoning vinden, dan ga ik kijken naar eengezinswoningen die ik gemakkelijk in een duplex kan veranderen of een meergezinswoning, hetzij door het verbouwen van een garage, hetzij door het verbouwen van een buitengebouw dat er al is.
Sommige van deze huizen die je zult vinden, hebben een schuur met loodgieterswerk en elektriciteit erin. Nou, het is niet zo moeilijk om dat om te zetten in een woonruimte, omdat je de fundering hebt, en je hebt een deel van de structuur. Garages zijn een gemakkelijke manier. Soms kun je een huis opsplitsen, vooral als het een huis met twee vleugels is, wat betekent dat de hoofdslaapkamer zich aan de ene kant van het huis bevindt en de andere slaapkamers en de badkamer aan de andere kant. Het is vrij eenvoudig om van de ene kant een eenheid te maken, en van de andere kant een eenheid. Nu vergt het enige creativiteit. Het kost wat geld, sommige van die dingen, maar je kunt een deal sluiten en maximale waarde toevoegen door een beetje werk te doen.
Wat ik doorgaans in de flip-ruimte heb gedaan, is huizen zoeken die... We hebben hierover in een vorige aflevering gesproken. Het zijn huizen met veranda's of grote kamers die technisch gezien geen verwarmde en gekoelde vierkante meters hebben. Dit geldt ook voor garages. Je kunt een HVAC-retour nemen en deze in die kamer plaatsen, en nu wordt die ruimte verwarmd en gekoeld. Het enige wat je hoeft te doen is de vloer toevoegen, de muren isoleren en nu heb je een extra kamer. Kamers gaan waarde toevoegen, en dus alleen maar omdat je naar een deal kunt kijken, en deze is in de huidige staat, en kunt zeggen: "Deze deal klopt niet, maar zal het wel kloppen als je een slaapkamer toevoegt?" Zal het opvallen als je een slaapkamer en een badkamer onder hetzelfde dak toevoegt, en hoe goedkoop kun je dat doen?
Ik heb zojuist een wasruimte voor een huis omgebouwd tot een badkamer, inclusief de was in de badkamer. De woning stond op een kruipruimte. Het kost me ongeveer $ 5,000 om dat te doen. Maar nu in plaats van een huis met drie slaapkamers en één badkamer, heb ik een huis met drie slaapkamers en twee badkamers, waardoor ik de badkamer kon nemen die een halbad was, en de deuropening naar die halbadkamer kon afsluiten en vervolgens een deuropening kon openen. van een van de slaapkamers naar die halbadkamer. Nu heb ik een primaire suite gemaakt, omdat ik een badkamer in de wasruimte heb toegevoegd, omdat de wasruimte te groot was.
Ik kon dat pand verkopen voor ongeveer $30,000, $35,000 meer dan ik zou hebben zonder die extra badkamer, omdat er meer vraag naar was, en omdat er twee badkamers en een eerste suite waren. Het is een veel aantrekkelijker bezit, en het kost me $5,000 om dat te doen.

David:
Dat is een geweldig, geweldig advies. Mensen zouden terug moeten gaan en daar nog eens naar moeten luisteren. Als je probeert uit te vinden hoe je deze dingen kunt laten werken, hoor je het hier. De verdediging is zwaar, maar dat betekent niet dat je niet kunt winnen. Je moet gewoon een andere aanpak kiezen. Laatste vraag aan jullie allemaal: wij zijn wat ik professionele investeerders zou noemen, professionele vastgoedmensen. Dit is wat wij fulltime doen. Wij zoeken naar aanbiedingen. Henry, je zei dat je een heel grote trechter hebt gemaakt waar je naar dingen kijkt. Rob beschikt over een heel netwerk. Hij heeft het over Rob Capital dat hij gaat creëren.
Jullie hebben allemaal een publiek van mensen die je volgen en die je deals kunnen bieden. Wij hebben een platform dat niet iedereen heeft. Welk advies heeft u voor de persoon die geen professionele belegger is en geld wil verdienen met onroerend goed, maar zijn dagelijkse baan niet snel zal verlaten, anders zou zijn vaardigheden niet werken in de omgeving waarin wij actief zijn? die persoon om rijkdom op te bouwen door middel van onroerend goed, en welke verwachtingen zijn redelijk voor hem/haar op deze markt?

Henry:
Hier zijn twee dingen. Ik denk dat je de... Onderwijs is nu enorm belangrijk, meer dan ooit tevoren, en daarom sprak ik over het onderwijzen van mezelf in meerdere exitstrategieën. Ik denk dat iedereen dat moet doen. Je kunt niet zo gefocust zijn op één strategie, omdat je waarschijnlijk kansen op tafel laat liggen. Dan moet je je voor iedere belegger focussen op wat de kleinste gemene deler is in vastgoed. Het zal altijd een deal blijven. Je moet toch een goede deal hebben? We hebben het gehad over manieren waarop je iets kunt maken dat op het eerste gezicht geen goede deal is, eruit ziet als een goede deal, of een goede deal kan worden op basis van hoe je op creatieve wijze waarde aan dat eigendom kunt toevoegen, maar je hebt om te weten hoe een goede deal er in uw markt uitziet? Dan moet je een manier kiezen om die goede deals te vinden.
We hebben alle drie een manier waarop we graag onze goede deals vinden, en we gaan all-in voor wat die strategie ook is. Ik kan dus niet elke willekeurige belegger vertellen welke strategie hij moet gebruiken of wat de beste strategie is. Het is echt zo, ze werken allemaal, maar je moet weten wat een goede deal voor je is, en dan moet je een strategie kiezen om te weten hoe je die kunt vinden. Ik denk dat hoe beter je wordt in het analyseren, accepteren en zoeken naar die deals, hoe gemakkelijker het zal worden om in de toekomst geld te verdienen met die deals. Ik ga je dus niet het traditionele antwoord geven: go house hack. Dat is een geweldige manier om geld te verdienen op deze markt. Ik denk dat je jezelf zoveel mogelijk strategieën moet leren kennen, een manier moet vinden om goede deals te vinden.
Ik kom er toevallig achter dat mijn manier om buiten de markt te kijken, is. Rob heeft zijn zin. David heeft zijn zin, maar je moet... Hoe meer je het doet, hoe meer deals je analyseert, hoe meer deals je onderschrijft, je zult in staat zijn om die ruwe diamanten te vinden, die edelstenen te vinden, of waarde creëren of maken. Dus ik wil gewoon dat mensen zich kunnen concentreren op één of twee strategieën om deals te vinden, en dan ga je er gewoon all-in voor. Ik noem het meedogenloze consistentie bij het nastreven van die strategie totdat deze resultaten oplevert.

David:
Rob, hoe zit het met jou? De gemiddelde persoon die zijn dagelijkse baan niet opzegt, wil geld verdienen met onroerend goed. Welke aanpak moeten ze volgen en welke verwachtingen moeten ze hebben?

Beroven:
Ik denk dat ik, als ik dit altijd zeg, darts naar de muur moet gooien. Ik denk dat je een paar dingen moet proberen. Ik hou van het idee om all-in te gaan. Dat deed ik al vrij vroeg. Ik denk dat je eerst een paar dingen moet proberen voordat je all-in gaat. Je weet wat ik bedoel? Ik denk dat als je... Laten we zeggen dat je wilt proberen huizen om te draaien, en dat probeer je, en je bent er niet zo goed in. Misschien ga je niet all-in, omdat dat misschien niet het ding is waar je all-in voor zou moeten gaan. Maar als je probeert een huis om te gooien, als je groothandel probeert, als je huizen hackt, misschien een beetje kortetermijnverhuur, dan denk ik dat je op dat punt kunt zeggen: 'Man, ik wist dit niet, maar Ik ben heel goed in de groothandel.”
Dan ga je all-in, toch? Ik denk dat je bereid moet zijn een paar dingen te proberen, en je niet zo moet opsluiten in datgene dat je denkt te willen, want het komt zelden voor dat datgene echt werkt. Dus dat is mijn algemene aanpak om hier mee aan de slag te gaan: probeer van alles een beetje. Sommige van deze dingen zijn gratis. Je kunt... Henry, hoeveel zou het kosten? Als ik vandaag met de groothandel zou willen beginnen, hoeveel geld zou ik dan nodig hebben om te beginnen?

Henry:
Om aan de slag te gaan met groothandel, kunt u gratis aan de slag met groothandel. Je gaat er gewoon veel tijd aan besteden.

Beroven:
Perfect. Lage inzet.

David:
Dus, is dat wat we zeggen: iemand die zijn dagelijkse werk doet en niet professioneel in de vastgoedsector wil werken, zou bij de groothandel moeten beginnen?

Beroven:
Niet noodzakelijk. Ik geef hier slechts een voorbeeld, bijvoorbeeld: probeer een paar dingen, want iedereen denkt dat bij onroerend goed veel op het spel staat, en niet bij elk aspect van onroerend goed. Er zijn manieren waarop u onroerend goed kunt uitproberen. Dat is niet de meest riskante investering van je leven. Dat is wat ik zeg. Wat betreft de verwachtingen die ze zouden moeten hebben, denk ik dat de verwachtingen die ze zouden moeten hebben, zijn dat ze waarschijnlijk een tijdje 80 uur per week zullen werken. Het netwerk waar je het over hebt, dat heb ik, het netwerk dat Henry heeft, dat is een netwerk dat we hebben opgebouwd omdat we al zoveel jaren 80 tot 90 uur per week werkten.
Ik heb mijn baan pas twee jaar geleden opgezegd, man. Je weet wat ik bedoel? Ik heb dit magische netwerk pas twee jaar, en dat is alleen maar omdat ik er hard voor heb gewerkt. Maar daarvoor werkte ik. Ik ging tussen de vergaderingen door telefoontjes aannemen. Ik verliet mijn werk om een ​​aannemer te bellen, wat dan ook. Ik deed zoveel dingen op het werk, nam 's avonds telefoontjes aan, miste etentjes, deed al dat soort dingen. Dus ik denk dat de verwachting is dat je nog veel werk moet doen. Het zal nooit een gemakkelijke route zijn om aan de slag te gaan, maar verdorie, is het de moeite waard.

Henry:
Ik denk dat ik daar nog een beetje meer kleur aan moet toevoegen, ik geloof er nog steeds in. Een goede deal is de beste manier om te gaan, en dus die goede deal vinden. Maar ik denk dat een deel van de reden dat mensen worstelen met het uitzoeken hoe ze een lucratieve investeerder in deze markt kunnen zijn, meer te maken heeft met hoeveel van dat werk je bereid bent te doen? Omdat iedereen dit nu kan doen. U kunt gaan, en u kunt op de MLS in uw lokale markt komen, en u kunt een lijst met eigendommen opvragen die 30 dagen langer op de markt staan ​​dan de gemiddelde dagen op uw markt, toch? Je kunt een lijst krijgen, en die lijst aflopen, en zeggen dat je alleen maar eenpersoonsgezinnen hebt gevonden. Je kunt die lijst aflopen. Je kunt elk van deze eigendommen analyseren, en uitzoeken hoeveel deze deal voor mij zou werken.
Dus als u weet dat u huurwoningen wilt kopen, kunt u elke deal gaan analyseren en zeggen: 'Oké, als ik mijn 7% cash-on-cash rendement wil krijgen, en $ 100 per deur, dan moet ik in staat zijn om dit pand dat voor 350,000 op de markt staat, voor 125,000 te kopen.” Dat is het nummer dat werkt, en dan weet je wat je doet? Jij dient dat aanbod in, toch? Als je dat zou doen voor elk onroerend goed dat 30 dagen langer op de markt wordt aangeboden dan de gemiddelde dagen dat het op de markt staat, en voor elke verlopen advertentie op jouw markt, en je dat meedogenloos consequent zou doen gedurende de volgende 90 dagen, dan zou je waarschijnlijk een deal binnenhalen, maar niemand wil dat soort werk doen. Mensen willen dat werk niet doen.
Dat is een tijdrovende onderneming. Je moet een heleboel deals analyseren. Je moet een hoop ongemakkelijke aanbiedingen doen. Je moet een agent overtuigen om die ongemakkelijke aanbiedingen voor je te doen, en hem vervolgens overtuigen waarom het een goed idee voor hem is om dat te doen. Je moet jezelf dus echt afvragen: "Ben ik bereid het soort werk te doen dat nodig is om succesvol te zijn in dit soort markt?" Omdat je een deal kunt gaan zoeken. Je moet gewoon bereid zijn je ongemakkelijk te voelen, en dat is wat mensen niet graag doen.

Beroven:
Boem, schat, maar ik zal zeggen ... ik wil dat in een van de vorige afleveringen aansluiten. Henry had het over dieper kopen, en dus gaan we een aflevering doen over hoe je van de markt kunt komen. Henry zal ons door zijn strategie leiden, dus reageer op de enquête als je wilt horen hoe we off-market deals vinden. Laat een reactie achter op YouTube en we gaan er voor jullie aan werken, jongens.

David:
Oké, Rob, waar kunnen mensen meer over jou te weten komen?

Beroven:
Robbuilt op YouTube en Instagram.

David:
Henry.

Henry:
Instagram, ik ben @thehenrywashington op Instagram.

David:
Ik ben DavidGreene24 met een E aan het einde van Greene. Hebben jullie je blauwe cheques al?

Beroven:
Oh ja schat. Je weet dat ik dat doe.

David:
Zorg ervoor dat het een blauwe cheque heeft, want we hebben veel nepmensen die ons nabootsen en proberen je geld af te pakken via oplichting van crypto-aard, en we willen niet dat je daarin trapt. Ik ben DavidGreene24 op YouTube en op vrijwel alle sociale media. Stuur ons een DM als je vragen hebt. Als je van deze show houdt, als je van straight shooting houdt, als je van no BS, no fluff houdt, dan geven we het je zoals het is, en geven we je voorbeelden van wat we doen om deals te sluiten work, wil je alsjeblieft een recensie achterlaten op Apple Podcast en ons laten weten wat je van de show vindt.
Oké, ik ga jullie hier weghalen. Heel erg bedankt dat je bij mij bent gekomen. We hebben vandaag verlengingen gemaakt en bleven bij de basketbal-analogie, maar we hopen dat we jullie een geweldige wedstrijd hebben gegeven. Dit zijn David Greene voor Henry, Relentless Pursuit, Washington, en Rob, de Papa Doc van Freestyles, Abasolo tekent af.