Je weet misschien hoe een vastgoedportefeuille op te bouwen, maar hoe bouw je een onwankelbare? Dat denken de meeste vastgoedbeleggers enkele tientallen spotgoedkope huizen kopen is alles wat ze hoeven te doen om miljoenen te verdienen en leef een leven vol passief inkomen. Dit is verre van de realiteitzoals je hele netto waarde zou kunnen neerstorten zodra er een crash, correctie of nieuw huurbeleid op de woningmarkt komt. Dus hoe bouwt u een duurzame vastgoedportefeuille op - een die dat zal doen laat uw vermogen groeien, zelfs in de slechtste economische tijden?
David Greene heeft dit onderwerp talloze keren aangeroerd, vaak verwijzend naar "portfolio architectuur” als een van de meest cruciale aspecten van het opbouwen van rijkdom door middel van onroerend goed. Deze strategie niet alleen helpt jou rijkdom laten groeien maar houd het ook als alles fout gaat. Geloof je ons niet? Luister naar de individuele verhalen van David en Rob over wat er met hun portefeuilles is gebeurd tijdens de Afsluitingen van 2020 en hoe snel ze herstelden terwijl andere investeerders volledig moesten herbouwen.
In deel één van deze tweedelige podcast nemen David en Rob de meest voorkomende zwakheden in de vastgoedportefeuilles, waardoor alles zou kunnen instorten, en de vijf belangrijkste sleutels tot portfolio-architectuur. Ze praten ook over diversificatie en hoe het hebben van slechts één type onroerend goed op één locatie een grote fout.
Klik hier te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
David:
Dit is de BiggerPockets Podcast, show 705.
Beroven:
Want zo hoort vastgoed te zijn. Het is alsof je altijd het gevoel moet hebben dat je blut bent als je correct belegt. En dat is een hele andere waarschijnlijke aflevering van, ik noem het altijd het failliete miljonair-raadsel, waar je eigenlijk een miljonair bent op papier, maar je zet al je geld in voor je investeringen. En dus heb je altijd zoiets van: "Verdorie, waar gaat al mijn geld naartoe?" En het zit gewoon vast in eigen vermogen, wat een goede zaak is.
David:
Hoe gaat het iedereen? Dit is David Greene, uw gastheer van de BiggerPockets Real Estate Podcast, hier vandaag met mijn mede-gastheer, Rob Abasolo, die u zojuist hoorde uitbarsten van opwinding over een van onze grootste boekingen tot nu toe, niet alleen qua geldbedrag, maar in de korte tijd. En ik hoop dat je net zo enthousiast bent als wij. Maar de show van vandaag gaat eigenlijk niet over een heleboel overwinningen. U zult horen over veel dingen die fout gaan in onze portefeuilles, dingen waarvan we niet hadden verwacht dat ze eigenlijk hindernissen voor ons werden, fouten waar we ons doorheen proberen te werken, veranderingen in de economie, gewoon een heleboel dingen die niet goed gaan omdat veel mensen hiermee te maken hebben. En hoe je met fouten omgaat is nog belangrijker dan ze niet te maken.
De show van vandaag is een fantastische aflevering waarin Rob en ik diep ingaan op onze eigen portefeuilles, levens en bedrijven en delen wat we doen om de chaos en vernietiging aan te pakken die vaak gepaard gaat met het zijn van een vastgoedinvesteerder. En ik denk dat je het geweldig zult vinden. Rob, wat waren enkele van je favoriete onderdelen?
Beroven:
Oh man. Oh, dit is gewoon gevuld met lekkers omdat we het over het multiversum hebben, toch? We kunnen je misschien niet zover krijgen om in Interstellar te komen, maar we kunnen je in ieder geval zover krijgen dat je praat over de concepten van de parallelle universums, over de ondergang van onze portfolio's. En we gaan zelfs de strijd aan met metaforen en analogieën. Je hebt het over energieopslag. Ik breng het met een batterij-analogie en ik heb zoiets van: "Wow, de student is de leraar geworden." En tot slot denken we heel goed na over de architectuur van de portefeuille en hoe u uw portefeuille kunt structureren op een manier die u kan helpen elke economische storm te doorstaan waar we al dan niet mee te maken krijgen.
David:
Dat klopt helemaal, en dat is wat ik persoonlijk belangrijk vind. Ik heb het veel over hoe je een financieel fort bouwt, niet een slappe hut die je heel snel in elkaar kunt zetten, wat eerlijk gezegd veel mensen de afgelopen vijf of zes jaar deden met de economie, er waren mensen die dingen door elkaar gooiden dat hadden ze nooit moeten zijn, en het gaat niet zo goed met ze. Maar er is een manier om uw portefeuille op te bouwen op een manier die de tand des tijds zal doorstaan, en dat is waar wij bij BiggerPockets in geloven.
Voordat we naar de show van vandaag gaan, een korte tip voor het publiek. De snelle tip van vandaag is: overweeg hoe uw portefeuille perfect in balans kan zijn, zoals alle dingen zouden moeten zijn. Beschouw jezelf als Thanos en vraag: 'Hoe kan dit allemaal uit elkaar vallen? En hoe kan ik de hoeveelheid balans creëren die ik nodig zou hebben om dat te voorkomen? Het kan seizoensinvloeden zijn met kortetermijnverhuur. Het kan zijn dat je veel geld op de bank hebt staan en dat dan allemaal uitgeeft aan een deal. Rob probeert nog steeds de balans op te maken. Het is moeilijker dan het lijkt, is het daar niet?
Beroven:
Je moet het zien op YouTube.
David:
Prik gaten in je eigen portfolio. Maak er een poke-folio van en kijk naar manieren waarop dit uit elkaar kan vallen en probeer dan proactief te zijn om dat te voorkomen, in plaats van alleen maar te leven in angst, ongerustheid en zorgen maken over wat er zou kunnen gebeuren, zonder een plan te hebben voor wat je zult doen doen als het zo is.
Dat gezegd hebbende, gaan we het gordijn terugtrekken en jullie laten zien wat er gaande is in onze portefeuilles, hoe we omgaan met die uitdagingen en wat we doen om vast te houden en strak te houden.
Beroven:
Oké, David, ik weet dat je geen fan bent van Interstellar omdat je het nog steeds niet hebt afgemaakt en je niet echt geïnteresseerd bent in het hele parallelle universum-gebeuren, maar ik wilde je een paar parallelle universum-scenario's voor de geest halen en praat erover in de aflevering van vandaag van BiggerPockets. Is dat gaaf?
David:
Ik kan waarschijnlijk ingaan op het parallelle universum. Het wordt ons allemaal een beetje opgedrongen, als je van Marvel-films houdt. Je hoeft het alleen maar te accepteren. Ja precies goed. Zodat we het multiversum in de podcast kunnen brengen.
Beroven:
Oké, laten we het doen. Dus waar ik het vandaag over wilde hebben, was dat we relatief succesvolle vastgoedinvesteerders zijn. We zijn in verschillende reizen, verschillende delen van onze reizen, als je wilt, en we hebben het heel, heel, heel goed gedaan voor onszelf. En ik denk dat we genoeg systemen en beveiligingen hebben om elke storm die op komst is of waar we ons momenteel in bevinden echt te doorstaan. Maar ik wilde het script vandaag een beetje omdraaien en praten over een wereld waarin ons hele rijk valt uit elkaar en praat over de scenario's die de ondergang van David Greene en Rob Abasolo zouden veroorzaken.
David:
Ik denk dat dat gezond is. Ik denk dat het constant plannen van een paranoïde worstcasescenario je portfolio alleen maar sterker kan maken. Dus dit zou gewoon een multiversum-scenario zijn waarin Thanos koning is en Iron Man zijn pantser heeft verloren en Captain America zijn schild niet kan vinden en de Hulk anorexia is geworden. En hoe gaan de machtigste helden ter wereld deze uitdagingen aan zonder hun superkrachten?
Beroven:
Oké. Dus ja, ik bedoel, ik ben nieuwsgierig, heb je ooit nagedacht over een wereld waarin je hele portfolio instort?
David:
Ja, ik denk er veel over na. Ik denk dat de uitdaging is dat wanneer dingen heel goed gaan, je de gedachte in je hoofd hebt: het zal niet altijd zo zijn of je moet je voorbereiden op wat dan ook. Maar de emotionele omgeving van waaruit je opereert, is heel anders. En hetzelfde geldt aan de andere kant, als dingen heel moeilijk zijn, heb je de gedachte in je hoofd, ik weet dat ik geld kan verdienen met onroerend goed, het kan werken, maar je emotionele toestand is gewoon zo negatief en op angst gebaseerd , het is erg moeilijk te bedienen. Dus deze oefeningen zijn goed, omdat het je dwingt uit de emotionele toestand waarin je je nu bevindt op basis van tijdelijke factoren zoals de markt, hoe je laatste deal ging of wat je vanmorgen als ontbijt hebt gegeten, en naar de mentale kant ervan. waar het veel stabieler en gunstiger is om financiële aspecten vanuit dat perspectief te benaderen.
Beroven:
Maar diep van binnen weet ik dat je waarschijnlijk altijd getroost bent als je weet dat je 10 miljoen creditcardpunten hebt, toch? Is dat niet jouw apocalyptisch scenario, als alles weg is?
David:
Ja. Dat is mijn enige reserveplan. Dus ja, we maakten grapjes over hoe ik veel creditcardpunten heb, want als ik ze daar heb, voel ik me beter voor het geval alles wordt weggevaagd. Als Thanos met zijn vinger knipt en de helft van mijn rijkdom verdwijnt, heb ik nog steeds deze creditcardpunten waar ik zes maanden van kan leven zonder me zorgen te hoeven maken over honger.
Beroven:
Ja, David heeft niet echt onthuld hoeveel hij heeft. Dat is mijn gok. Ik zal zeggen dat dat het enige is, ik ben meer beschermend over mijn creditcardpunten dan over mijn onroerendgoedportefeuille. Ik heb zo'n 12,000 dollar aan creditcardpunten, denk ik. Ik weet het niet. Wat zijn 1.2 miljoen creditcardpunten, zoals 12,000 dollar? En ik heb zoiets van: "Ik ga dit nooit aanraken."
David:
Dat is zo grappig, dat en mijn Beanie Baby-verzameling die ik in verschillende kluisjes in het Midwesten bewaar.
Beroven:
Ik heb dat ding gezien, man. Dat is uitgebreid.
David:
Ja.
Beroven:
Nou, laten we het doen, man. Laten we erover praten. Laat me mijn mening geven voordat we erop ingaan. Ik denk dat het, zoals je zei, gezond is om te praten over het goede en het slechte en hé, welk scenario, dit en dat. We hebben deze mentaliteit als het goed gaat: "Hé, we verpletteren het, bla, bla, bla." Eerlijk gezegd kan het me op de een of andere manier niet schelen, dit is waarschijnlijk een hot take, hoe de vastgoedportefeuille het dagelijks doet. Alsof de cashflow altijd leuk is, maar ik sta het toch allemaal op de bankrekening en ik vertrouw toch echt op waardering. Ik heb dus hele goede maanden. Ik heb zo-zo maanden. Meestal zijn het goede maanden.
Maar eerlijk gezegd, aan het eind van de dag is het een lang spel. En dus duw ik zoals elke dag die steen een voet naar voren, als je wilt. Zo gaat het niet, maar je begrijpt wat ik bedoel.
David:
Ja. Dus vanuit jouw perspectief, als je... een van de manieren waarop je hier verdediging speelt, is dat je het geld van de cashflow niet gaat uitgeven. Dus u projecteert de cashflow die u wilt krijgen, maar u vertrouwt er niet op. Er is dus nooit een emotionele band die u zegt dat uw veiligheid afhankelijk is van de cashflow.
Beroven:
Ja. Ja. Ik ben er een groot voorstander van om uw onroerend goed voor u te laten werken en rijkdom op te bouwen en zo, maar om een heleboel andere inkomstenstromen te hebben waar u daadwerkelijk van kunt leven... Dus ik heb waarschijnlijk 10 tot 15 inkomstenstromen. Daar leef ik echt van, zodat ik de vastgoedportefeuille altijd vooruit kan stuwen.
David:
Ik denk dat dat gezond is. En de reden waarom ik denk dat het goed voor ons is om dit ter sprake te brengen, is dat de meeste mensen dat feit niet erkennen. Meestal, als u gratis informatie krijgt over beleggen in onroerend goed, als u iemand betaalt, kan dit anders zijn als u betaalt voor coaching of een cursus of zoiets, maar als u de informatie krijgt gratis, de persoon die het je geeft, moet op de een of andere manier geld verdienen. Dus ze gaan meestal geld verdienen door te proberen je te laten liken voor advertenties, of om weergaven te krijgen, om aandacht te krijgen om volgers te krijgen. De snelste manier om dat te doen, is door iemand te vertellen dat ze gemakkelijker meer geld kunnen verdienen dan wat ze momenteel doen. Dit is gewoon altijd al zo geweest.
Dus als er een meisje is dat je leuk vindt en ze heeft een vriendje, is het eerste wat elke man wil doen haar alle redenen vertellen waarom haar vriendje waardeloos is en hoe hij beter zou kunnen worden, toch? Hetzelfde geldt, want als je iemands geld wilt, moet je hem vertellen dat de plek waar ze momenteel hun geld vandaan halen beter kan. 'En als je naar deze wereld komt, meid, zal ik je laten zien hoe je wat passieve cashflow kunt verdienen. Zou dat niet beter zijn dan elke dag naar het werk te moeten?”
En dus zie je regelmatig TikTok- en Instagram- en sociale-mediascripts met kleine emoji's erin die zeggen: "Wil je $ 6,000 per maand verdienen? Wil je weten hoe ik $ 300,000 per jaar verdien zonder te werken? En dit is onvermijdelijk een vorm van cashflow uit onroerend goed, en het is waar dat je in principe passief geld kunt verdienen met onroerend goed. Het is ook waar dat het inherent minder betrouwbaar is dan dat W2-inkomen dat iedereen weggooit.
Dus de nieuwe man zal je altijd vertellen hoe hij op al deze manieren beter is dan je vriendje. Maar als je dan van boord springt en contact maakt met de nieuwe man, realiseer je je: "Oh, er zijn veel dingen die mijn vriend deed die deze man niet doet, die ik misschien als vanzelfsprekend beschouwde." En voor veel mensen is hun W2-baan niet het beste wat ze nodig hebben om eruit te komen. Maar voor anderen vergeet je dat wanneer je een slechte week hebt of je je down voelt of afgeleid bent of je kind ziek is en je niet slaapt, man, dat salaris maar blijft komen. Het maakt niet uit als je niet presteert.
Je stapt in de wereld van onroerend goed of ondernemerschap en je bent niet bezig met je A-spel, dat geld kan zelfs stoppen. En dus is het de moeite waard om te erkennen dat inkomsten uit een veilige bron een waarde hebben die inkomsten uit een onzekere bron zoals cashflow niet hebben. En het is ook de moeite waard om te erkennen dat hier nooit over wordt gesproken in de vastgoedwereld, omdat de meeste mensen die de informatie delen u niet willen vertellen dat de cashflow onbetrouwbaar is. Want dan ga je ze niet volgen. Je gaat je niet abonneren op hun kanaal, je gaat ze niet zoiets geven, je gaat ze niet de valuta geven die ze nodig hebben om de gratis inhoud die ze uitbrengen te rechtvaardigen.
Beroven:
O ja. Het is zo grappig, want ik heb altijd zoiets van, nou op YouTube, in mijn inhoud, of alleen mijn studenten, ik heb zoiets van: “Oké, laten we je naar $ 10,000 per maand brengen. Ik ga je leren hoe je dat moet doen.” En ze zeggen: "Oh mijn God, laten we het doen." Ik heb zoiets van: 'Oké. En dit is wat er gaat gebeuren als je $ 10,000 per maand verdient, je gaat het niet uitgeven. En ze zeggen: "Wacht, wat?" Ik heb zoiets van: 'Gotcha. Ik heb je rijk gemaakt en ik laat je het niet uitgeven', want zo hoort onroerend goed te zijn. Het is alsof je altijd het gevoel moet hebben dat je blut bent als je correct belegt.
En dat is een heel andere waarschijnlijke aflevering van, ik noem het altijd het blunder-miljonair-raadsel, waar je eigenlijk een miljonair bent op papier, maar je zet al je geld in voor je investeringen. En dus heb je altijd zoiets van: "Verdorie, waar is al mijn geld gebleven?" En het zit gewoon vast in eigen vermogen, wat een goede zaak is.
David:
En dat is een van de redenen waarom ik naar geld ben gaan verwijzen als een opslagplaats van energie en naar werk als energie. Ik probeer onze gedachten af te leiden van de Amerikaanse dollar, die een waarde heeft die voortdurend fluctueert met de inflatie. Het is heel moeilijk om te weten wat een dollar waard is, in een begrip van energie tot waar je een hoop geld kunt verdienen, en dat was gewoon door werk om te zetten in energie en het dan in de vorm van geld te nemen. En dan ga je dat geld inruilen voor mooie kleren en mooie schoenen en mooie auto's en mooie vakanties, en je draagt je energie gewoon aan de buitenkant.
Dat is alles wat het is. Je bent niet rijker dan andere mensen. Je stopt gewoon energie in zaken als auto's en kleding, terwijl we in onroerend goed constant onze energie terug in het bezit steken, terug in de portefeuille. We plaatsen het in de toekomst waar het zal groeien en repliceren en meer energie zal creëren, en we kunnen energie uit de portefeuille halen door cashflow, door herfinancieringen. Er zijn deze voertuigen die we gebruiken om toegang te krijgen tot die energie. Maar je hebt gelijk, de betere manier om je rijkdom te laten groeien, is door zo min mogelijk energie voor jezelf te houden, en zoveel mogelijk in de voertuigen te houden waar het meer gaat groeien, wat er vaak toe leidt dat mensen t- overhemden net als jij.
Beroven:
Dat klopt. Mijn enige, mijn enige shirt, ik heb er maar één. Eigenlijk denk ik dat om je analogie hier te gebruiken, ik eigenlijk denk dat het beter is om te denken aan je... Oh, dit is echt goed. Oké. Ik moet het hier met jou in de ether doornemen. Maar je geld en je rijkdom is een soort batterij, batterijopslag, oké? En dus kun je al je batterijen opslaan voor een storm, en als die storm komt, kun je die gebruiken om de storm te doorstaan.
Als je je batterijen echter gebruikt voor domme dingen, ik weet het niet, RC-afstandsbedieningen of RC-auto's of wat dan ook, zodra die energie op is, is het op. Je krijgt het niet terug. Het is een uitputtende bron. En aan de andere kant gaan batterijen niet eeuwig mee. Als je je batterijen gewoon 20 jaar in de kast bewaart, verliezen ze na verloop van tijd aan kracht, wat inflatie is. Je moet dus consequent je energie kunnen verplaatsen naar iets dat meer energie gaat produceren. Ik heb het gedaan.
David:
Ik hou ervan. Ja. En er zijn zoveel mensen die denken: “Oh, mijn laptop is opgeladen. Ik ben honderd procent. Ik hoef hem niet aan te sluiten.” Vreselijke houding. Je zou niet moeten zeggen: "Ik ben rijk, ik heb een batterij van honderd procent." Steek de stekker in het stopcontact. Houd de energie in de stroombron en laat nieuwe energie uit de elektriciteit komen om het te herstellen, wat nieuwe manieren zouden zijn om inkomsten te genereren door middel van onroerend goed, nieuwe manieren om inkomsten te genereren door middel van ondernemerschap.
Ja, u heeft een heleboel rijkdom opgeslagen in uw onroerend goed. Trek het er niet zomaar uit, want je weet nooit wanneer je het nodig zult hebben. Je weet het niet. Wat gebeurt er als de stroom uitvalt? Zoals je al zei, je kunt die batterij niet opladen en je zit nog maar op 4%, je zit maar op 12% omdat je te lui was om hem aan te sluiten.
Dus in de show van vandaag hebben we het letterlijk over hoe we ons voorbereiden op die storm die ervoor zorgt dat je die energie niet kunt vervangen, hoe je je voorbereidt op de storm die de levensduur van je batterij gaat halveren. Hoe wanneer alles geweldig is en je denkt dat het altijd geweldig zal zijn, we plannen maken voor wanneer het niet geweldig zal zijn, omdat die stormen meestal niet altijd het geval zijn. We hebben geen stormen van 20 jaar. Het zijn meestal gemene, akelige orkanen die in een paar jaar van verwoesting komen en dan gaat het beter met de economie.
Dus over het algemeen doen we het daarom altijd goed, we verzamelen energie en verzamelen elektriciteit in onze portefeuille wanneer we het beleggen. Maar je zou gek zijn als je geen rekening houdt met het feit dat je tegenslagen zult krijgen, en het doel is gewoon overleven. Hoe gaan we die korte periodes overleven waarin de stormen toeslaan en we de luiken moeten dichtgooien, naar de kelder gaan, wachten tot het voorbij is, en als het klaar is, daar vandaan komen en beginnen met het planten van onze vlag en al het onroerend goed opscheppen dat we kunnen.
Beroven:
Nou, we hebben hier de afgelopen 13 minuten echt, echt meesterlijk een goede analogie samengesteld. Ik hoop dat het echt de laatste aflevering haalt. Als je hier maar één minuut van hebt gehoord, weet dan dat er veel goede dingen waren waar we het net over hadden.
Maar ja, laten we erover praten, man. Laten we eens kijken naar de structurele zwakheden van onze portefeuilles en wat enkele van die scenario's zijn waardoor ze zouden kunnen afbrokkelen. Het is duidelijk dat ze niet waarschijnlijk zijn, maar we moeten overwegen wat er zou kunnen gebeuren om ons neer te halen.
David:
Ja. Dus waar wil je beginnen?
Beroven:
Nou, ik bedoel, de algemene vraag hier is hoe het hele rijk uit elkaar kan vallen? En ik denk dat er een paar manieren zijn waarop we dat kunnen doen. Dus we zouden kunnen beginnen met de vraag, zoals wat zijn mogelijke zwakke punten in uw huidige strategie? Heb je iets om over te praten over dat soort eerste punt?
David:
En ik dacht net voordat we opnamen, ik had een gesprek met iemand en we hadden het over waar de zaken goed gaan en waar de zaken slecht gaan. En over het algemeen zijn de feitelijke beslissingen die ik neem voor mij bijna honderd procent solide. Ik neem zelden een slechte beslissing als het gaat om wat ik moet kopen of hoe ik het moet beheren of hoe ik de energiestroom moet beheren.
En dus zal ik daar in de show over praten, hoe ik ernaar kijk, zodat ik zelden slechte beslissingen neem, maar ik heb nog steeds veel stress en problemen en dingen die fout gaan. Dus ik probeerde erachter te komen hoe dat gebeurt als ik goede beslissingen neem bij al mijn investeringen? En wat ik me realiseer, is dat het op twee dingen neerkomt en dat er dingen zijn die ik niet onder controle heb. Het zijn andere mensen en het zijn zaken als voorschriften.
Dus ik zou naar een deal kunnen kijken, het vanuit elke situatie analyseren, er met een heel goed plan op ingaan, het pand kopen en de buurman klaagt over de constructie en de stad bemoeit zich ermee en ze vertragen je en het verandert in een project van zes maanden in plaats van een project van 30 dagen en je verliest $ 10 per maand voordat je het huis vrijgeeft en je zit $ 60,000 in het gat.
Dan heb je dus niet door dat je een tweede soort vergunning nodig hebt. Nou, dat duurt nog drie maanden voordat je het kunt krijgen, toch? En dan volg je dit konijnenspoor van alleen je constructie, of je afsprong duurde negen maanden en je had geen $ 90,000 gereserveerd, en voor je het weet, ging je van extra vloeibaar naar nauwelijks vloeibaar. En als je dan een ander probleem hebt dat ergens anders in je portfolio fout gaat, boem, dan ben je op het punt waar je de storm niet zult doorstaan.
Regelgeving is dus een ding dat voor beleggers op dit moment erg moeilijk is om te navigeren. En dat geldt vooral voor kortetermijnverhuur. Je weet niet wat de buren klagen bij de gemeente en ze komen binnen en zeggen: "Dit mag niet meer." Of een medewerker van mij moest onlangs drie eigendommen van hem in Virginia verkopen, omdat de HOA uit het niets heeft besloten dat we kortetermijnverhuur niet meer toestaan. Dus wat gaat hij doen? Hij moest de huizen op de markt brengen en verkopen. Hij kon niet met winst verkopen. Het grootste deel van het geld dat ze in de negen maanden daarvoor hadden verpletterd van al het werk dat ze erin hadden gestoken, ging naar de afsluitingskosten en de makelaarskosten. En nadat hij en zijn partner het geld hadden verdeeld, was er nauwelijks winst gemaakt na negen maanden hard werken en succes. Niets dat ze konden beheersen.
Dus zaken als regelgeving kunnen me absoluut in de war brengen. En de andere is mensen. Ik dacht aan alle problemen die ik heb. Er zijn altijd problemen door deals die ik met andere mensen heb gesloten. Een partner in een deal werd hebzuchtig of lui, of had niet hetzelfde waardesysteem als ik en ze namen beslissingen waar ik niet naar keek en die erg slecht waren. Dus hoewel het plan en het pand perfect waren, was de persoon niet perfect.
Of een zakenpartner waarmee u zaken doet en u ontdekt dat de vriendschap die u met iemand heeft niet dezelfde relatie is als wanneer er geld in het spel komt. Dus ik heb situaties gehad waarin we een onderneming begonnen en ze deden het heel goed, heel snel, en ze veranderden volledig. Ze hebben niet dezelfde waarden, ze gedragen zich heel anders. Hun ego is belangrijker voor hen dan het succes van het bedrijf. Ze hebben nog nooit zo snel zoveel welvaart ervaren, en het trof hen op een manier die ik niet had kunnen voorzien.
Dus dat zijn typisch de dingen die stress in mijn leven zullen veroorzaken. En dus proberen te leren beperken hoe afhankelijk ik ben van andere mensen in deze ondernemingen, is de grootste bedreiging voor mijn portefeuille. En de meeste problemen die ik nu heb, komen daaruit voort.
Beroven:
Is dat de reden waarom je je roze Volkswagen Kever-verhuurservice hebt stopgezet? Ik heb me altijd afgevraagd waarom dat ten onder ging.
David:
We hadden veel vraag en het was echt goed voor mijn imago. Maar ja, de partner die ik had besloten, ze wilden niet meer dat het roze was, ze wilden paars worden en daar kon ik gewoon niet mee leven.
Beroven:
Creatieve verschillen. Nee man, dat is heel logisch. Ik denk dat er zeker... Ik bedoel, regelgeving gaat zelfs voorbij, ik denk wetten en wetten voor kortetermijnverhuur en al dat soort dingen. Ik bedoel, we weten dat ik een kortetermijnverhuurder ben. We praten er natuurlijk de hele tijd over, maar er zijn andere regels die je echt voor de gek kunnen houden. En ik zal je een voorbeeld geven van waar iemands imperium zou kunnen zijn ingestort. De mijne niet, gelukkig. Ik denk dat we voor deze podcast zullen zeggen dat het mijn imperium was.
Ik had een relatief succesvolle Airbnb-operatie en een kleine glamp-side-operatie die cash stroomde, veel geld, het ging goed, ik vloog heet ... Icarus, als je wilt, vloog dicht bij de zon. En toen kregen we dit kleine ding genaamd COVID-19-pandemie over de hele wereld. En raad eens? Airbnb annuleerde alle reserveringen die we drie maanden achter elkaar hadden, en toen ging de stad dicht en lieten ze je Airbnb niet gebruiken.
En dus moesten we van de ene op de andere dag 40 tot $ 50,000 aan reserveringen terugbetalen. Nu, ik denk dat voor de meeste mensen die overijverig en zeer bevoorrecht zijn en niet veel reserves of iets dergelijks hebben, dat de meeste bedrijven zou hebben opgegeten. Maar mijn standpunt is altijd geweest om al ons geld gewoon op de bankrekening te houden, niet uit te geven. Zoals ik al zei, ik probeer geen onroerend goed geld uit te geven. Dus het was echt niet erg. Het was geen probleem voor ons om het terug te betalen. Het was duidelijk dat ik het niet leuk vond om $ 50 terug te betalen, maar het was alsof we het geld hebben, we gaan het gewoon niet redden. Het is niet erg.
En raad eens? We eindigden, omdat we dat konden doorstaan, we waren eigenlijk de meest winstgevende die we ooit waren geweest voor de rest van het jaar. Terwijl er veel mensen waren in huurarbitrage, zoals hoofdhuurcontracten waar ze honderd eenheden hadden, gingen veel van hen in die tijd failliet, vooral omdat ze geen huurders konden krijgen om hun Airbnb's te huren.
Dus zelfs nog meer wereldwijde regelgeving kan ervoor zorgen dat uw imperium afbrokkelt. Had u in die tijd problemen met de rest van uw portefeuille, of ging het goed met u? Had u in de tijd dat COVID-19 voor het eerst toesloeg iets dat structurele scheuren in uw systeem veroorzaakte of ging het goed omdat u meestal voor lange termijn verhuurde?
David:
Nou, de huurwoningen waren min of meer... Oké. Ik had een handvol huurders die niet betaalden, en ik had er een waar de huurder meer dan een jaar niet betaalde. Het probleem daarmee was dat ik de portefeuille niet super nauwlettend in de gaten hield vanwege alle andere bedrijven die ik heb. Dus ik weet niet eens dat er een jaar of meer dan een jaar voorbij is gegaan zonder dat deze persoon heeft betaald. De vastgoedbeheerder heeft het niet onder mijn aandacht gebracht.
Dat was het grootste probleem met de verhuur. Het grotere probleem lag bij het vastgoedteam. Vastgoedmakelaars werden als niet essentieel beschouwd. We konden dus letterlijk geen woningen meer laten zien. Niet alleen open huizen houden. Je kunt niet eens een huis binnengaan om het zelfs maar te laten zien. Niemand zou huizen kopen. Dus deze hele inkomstenstroom werd in feite gewoon stilgelegd. Je zou niemands huis kunnen verkopen en je zou geen kopers kunnen helpen om het te kopen.
En het is emotioneel heel gemakkelijk om te zien dat het geld blijft binnenstromen. Ik kan blijven kopen, ik kan blijven uitgeven, ik kan blijven doen wat ik ook doe. En dan slaat COVID toe, wat een zwarte zwanengebeurtenis was, had niemand ooit gedacht, boem. Ze hadden eigenlijk een periode van een paar weken waarin leningen niet zouden worden gefinancierd. Fannie Mae en Freddie Mac lenen, de regering zegt: "We financieren gewoon niets." De enige manier waarop je huizen met contant geld kunt kopen en de enige manier waarop je huizen kunt kopen, is door het niet te zien.
Dus niemand gaat op dat moment huizen kopen. En dus is uw portefeuille als geheel niet alleen de activa die u bezit, het is uw leven, toch? Zoals je al zei toen je zei dat je voorbij was ... je zou overbelast kunnen zijn. Iedereen gaat ervan uit dat dit betekent dat een lening op het onroerend goed een te grote LTV is. Nee, je zou 50% LTV heel laag kunnen hebben, maar wat als je leven te veel wordt gebruikt? Je hebt enorme autobetalingen, je hebt een enorme huisbetaling die je niet kunt betalen. Je hebt een hoop schulden die je nooit hebt afbetaald. Je hebt een levensstijl waarbij andere mensen jouw geld uitgeven en jij let er niet op. U kunt voorzichtige beleggingen hebben, maar uw levensstijl leiden op een manier die niet erg gedisciplineerd is en u kunt gemakkelijk uw vermogen verliezen door wat er aan de andere kant gebeurde.
Beroven:
Ja tuurlijk. Ik bedoel, ik denk dat als we het nu over leningen hebben, een ander ding dat waarschijnlijk een knelpunt is voor veel mensen, overbruggingsleningen zijn, of mensen die nu flippen op basis van ARV's van zes maanden geleden en nu we nemen misschien een... Ik weet niet wat de correctie nu is, maar laten we zeggen dat het 20 tot 30% is in de komende zes tot 12 maanden als dat het is. Ik weet het niet uit mijn hoofd. Maar als dat is wat het is, dan wordt het heel moeilijk om uit te betalen en je geld daadwerkelijk terug te krijgen. Of als u alleen maar verkoopt, als u al flinterdunne marges had en u slechts 10 tot $ 30,000 winst zou maken op een heel lichte verbouwing, kan de correctie van prijzen en vervolgens de stijging van de rentetarieven ervoor zorgen dat kopers niet je flip wilt kopen en dus zit je in deze harde geldlening of overbruggingslening waar je niet onderuit kunt komen.
David:
Dat gebeurt me nu eigenlijk op verschillende eigendommen. Dus ik ging op koopjesjacht vlak voordat de koersen omhoog gingen, en toen gingen ze gewoon door met stijgen. Dus ik heb een paar eigendommen, zoals behoorlijk grote afkickklinieken van miljoenen dollars of enkele miljoenen eigendommen in de Bay Area, waar ik een overbruggingslening voor 12 maanden heb afgesloten tegen ongeveer negen, 10% rente. Destijds waren de tarieven vier en een half, misschien vijf, maar waarschijnlijk minder. En de tarieven zijn zo snel gestegen dat om uit mijn overbruggingslening te herfinancieren, wat een vorm van een lening met hard geld is, mijn 30-jarige vaste lening hoger zal zijn dan wat de lening met hard geld was.
En ik kan het niet verkopen omdat de waardes zijn gedaald. Ze houden niet van crashen, maar ze zijn minder gedaald dan toen ik het betaalde, omdat de tarieven zo hoog zijn gestegen.
Het zijn dus deze perfecte stormen waar we het over hebben. Ik had veel exitplannen, oké, koop het pand, repareer het, de ARV zou hier moeten zijn, ik ga meer dan honderd procent van mijn kapitaal terugkrijgen en ik krijg dit geweldige bezit . Welnu, de cashflow is aanzienlijk minder omdat de tarieven vijf waren en daarna omhoog gingen naar 10 en een half voor dit specifieke onroerend goed dat ik heb. En ik kan het niet verlaten door te verkopen terwijl de markt alleen maar aan het klimmen, klimmen, klimmen was, want de prijzen zijn gedaald en ze zijn ook bezig met een nieuwe renovatie. Ik moet dus de verbouwing afmaken.
En dan krijg je natuurlijk problemen met de renovatie, hoe lang het duurt, en als je dan vergunningsproblemen krijgt die de kop opsteken, komen er steeds nieuwe dingen bij en kun je geen inkomsten voor het onroerend goed innen . Je bent niet in staat om het pand te verkopen en je moet er geld in blijven steken, totdat het af is, zodat je echt iets kunt hebben dat verhuurd kan worden.
En als het dan wordt verhuurd, ga je lang niet zoveel verdienen als je had gepland, omdat de tarieven zo veel hoger zijn gestegen en je niet al je geld terugkrijgt, of zoveel geld terug omdat de waarde ging naar beneden. Dit gebeurt in onroerend goed.
En wat je moet begrijpen, is dat het niet had kunnen worden voorspeld. We wisten niet wanneer de tarieven zo zouden stijgen. We wisten niet wanneer COVID zou gebeuren. Je kunt niet weten wat er gaat gebeuren. En de keerzijde ervan is wanneer je de angst dat er iets misgaat analyseverlamming veroorzaakt en je niets doet, en je ziet hoe iedereen om je heen geld verdient.
U bevindt zich dus in een positie waarin er geen risicovrije beweging is. Of je gaat het verliezen door geen actie te ondernemen, of je gaat actie ondernemen zoals ik deed en je krijgt niet het resultaat dat je wilde. De enige manier om dat te verminderen, is door niet te kijken naar wat er in de nabije toekomst gebeurt. Je kijkt naar wat er op de lange termijn gebeurt. Ik deed bepaalde dingen goed, ik kocht ze op locaties die gegarandeerd veel meer waarderen dan al het andere om hen heen, klasse A-locaties, toch.
Ik heb extra eenheden in deze eigendommen gecreëerd, dus mijn cashflow zal meer zijn dan een vergelijkbare eigendom waard zou zijn. Op een gegeven moment zullen de tarieven dalen, kan ik herfinancieren en kan ik teruggaan naar de cijfers die ik oorspronkelijk dacht. Het is echt gewoon tijd die ik verloor. Ik dacht dat ik binnen zes maanden een bepaald bedrag zou gaan verdienen, misschien duurt het twee en een half, drie, vier jaar, hopelijk minder, maar het kan zo lang duren voordat ik dat geld verdien. Dus ik verloor gewoon tijd.
Maar er is nog steeds zoiets als, wat als ik deze op vreselijke locaties had gekocht? Oh, ik zou nu niets kunnen doen. Je zou gewoon genaaid worden, toch? Dus de principes van onroerend goed, dit is waar ze vandaan komen, is dat we plannen voor het slechtste scenario. Dacht ik dat de tarieven voor mij van vijf naar tien en een half zouden gaan? Nee. Had ik ooit gedacht dat ik zou herfinancieren in een 10-jarige fix die meer was dan de harde geldlening die ik gebruikte om de ontwenningskliniek te starten? Nee. Dacht ik dat de ARV zo aanzienlijk zou dalen omdat de tarieven zo hoog zijn gestegen? Op een huis van $ 30 miljoen, als de tarieven verdubbelen, schaadt het de waarde veel meer dan een huis van $ 2. Nee, ik dacht aan al die dingen niet. Maar wat u met uw geld doet en hoe u uw portefeuille kunt structureren, zorgt ervoor dat u die tijden kunt overleven.
Beroven:
Nou, laat me je dit vragen, gewoon uit nieuwsgierigheid. Toen je die huizen ging opknappen, zei je dat je misschien niet het volledige geld krijgt... je krijgt misschien niet al je geld terug, je laat gewoon contant geld achter in het huis/
David:
Ja.
Beroven:
Dus het is gewoon energie die in huis blijft, toch, als je wilt. Ja. Ik haat het om dit tegen je te gebruiken, maar in de Burr-bijbel praat je hier veel over waar mensen naartoe gaan en het huis rehabiliteren en voor hen willen ze al hun geld terugkrijgen, maar ze kunnen misschien maar 80 krijgen % van hun geld terug en ze moeten 20% in de deal laten en het is als: "Oh, jammer." Nu heb je gewoon het nettovermogen opgesloten in een huis of wat dan ook.
Dus ik denk dat aan het eind van de dag, zolang je het vanuit een langetermijnperspectief bekijkt, je niet echt verliest... Het is moeilijk om te verliezen in onroerend goed in een cyclus van 20 tot 30 jaar, als u houdt eigenlijk vast aan uw vermogen.
David:
Bijna onmogelijk.
Beroven:
Ja.
David:
Dat klopt precies. En dat is waar we op wijzen, is wat ik verloor was tijd. Ik dacht dat ik eerder op een bepaald punt in mijn tijdlijn zou zijn, en dat deed ik niet. Maar ik heb veel tijd gewonnen met de spullen die ik de afgelopen acht jaar heb gekocht omdat de inflatie zo wild was en de huurverhogingen zo gek waren, dat ik binnen vijf jaar op het punt kwam waar ik over 20 tot 25 jaar had moeten zijn.
Ik heb een aantal panden die ik in 2013 heb gekocht waarvan de huren meer dan verdubbeld zijn. Dus een eigendom, een fourplex is degene die ik veel gebruik. Ik kocht het tegen een huurprijs van 700. Nu zijn de huurprijzen ongeveer 1750, 1850, afhankelijk van welke eenheid. Dat had 20 of 30 jaar niet mogen gebeuren. Dat overkwam me in acht of negen jaar. Dus ik heb veel tijd gewonnen met die deals. En op deze waar de markt me snel omdraaide, heb ik wat tijd verloren.
Maar ja, zolang je het maar lang genoeg volhoudt, komt het wel goed als je de juiste principes volgt. Maar het is niet leuk. Een deel van de reden waarom we deze aflevering willen maken, is dat andere mensen het horen. Je bent niet de enige die dit doormaakt. Als de markt zo snel en onverwacht verandert, wordt het vloerkleed onder je vandaan getrokken, je weet niet welke kant je op gaat vallen.
Beroven:
Zeker. Welnu, ik denk dat ik op dat punt wilde praten over hoe liquide je kunt zijn met je portefeuille om grote veranderingen in de economie op te vangen. Heeft u liquiditeit in uw totale portefeuille om te kunnen uitstappen? Omdat ik weet dat dit iets is waar waarschijnlijk veel mensen het komende jaar mee te maken zullen krijgen. Ze kunnen midden in een lening zitten, ze kunnen midden in een herfinanciering zitten, ze kunnen een heleboel huizen hebben, ze kunnen hun baan zijn kwijtgeraakt en ze hebben geld nodig.
Dus door middel van triage, welk prioriteitsniveau kun je in principe aan verschillende huizen toewijzen? Kun jij ze kwijtraken? Wat is uw flexibiliteit op dit moment met uw totale portefeuille?
David:
Dat is goed. Mijn problemen zijn gebaseerd op het te snel verwerven van te veel eigendommen. Alles wat ik doe is van de acquisitieproblemen, de ontwenningsklinieken, de vergunningsproblemen. Alle eigendommen die al in bezit zijn, zijn prima. Dus dat is maar één ding dat ik wil... Ik wil niet dat iedereen die dit hoort bang wordt en zegt: "Oh, David kan het niet eens redden op deze markt." Als je in een periode van vier maanden 20 kortetermijnhuur hebt gekocht, krijgt iedereen problemen als niet alles perfect gaat. Dus ik heb net veel eigendommen gekocht en raakte tegelijkertijd de perfecte storm, dat is een probleem.
Wat betreft de eigendommen die u al bezit, de vraag, hoeveel liquiditeit wilt u, of eigen vermogen wilt u behouden in die eigendommen? Het hangt ervan af hoeveel energie u op uw bankrekening houdt. Er is daar een balans.
Dus sommige mensen houden niet veel energie in het onroerend goed zelf, dus hebben ze niet veel eigen vermogen, maar dat geeft niet, want ze houden een heleboel energie op hun bankrekeningen in de vorm van contante liquiditeit. Dus ze zijn in orde. Ze hoeven nooit een woning te verkopen. Als je iemand bent die denkt: "Ik wil niet veel geld op de bank hebben, ik wil het gewoon allemaal in de eigendommen stoppen", dan ben jij misschien het soort persoon dat graag dingen afbetaalt. , dus je voelt je goed wetende: “Oh, mijn lening naar waarde is slechts 30%. Ik ben veilig, ik kan verkopen.” Nou, dat is een persoon die het pand kan verkopen. Maar om toegang te krijgen tot die energie, moet je verkopen. En ik hou er nooit van om te verkopen in een kopersmarkt. Ik wil nooit een woning verkopen, tenzij ik er baat bij heb om het te verkopen.
De reden dat ik de strategie om je energie in huis te houden in plaats van op de bank niet leuk vind, is dat de enige manier om er toegang toe te krijgen, is om het te herfinancieren of te verkopen of een HELOC te krijgen, een of andere vorm daarvan. En als de waarden dalen, wat betekent dat ik niet wil verkopen, zijn de tarieven waarschijnlijk hoger, wat betekent dat ik niet wil herfinancieren. Er is daar niet echt een geweldig scenario, en daarom word ik vaak geconfronteerd met de overtuiging dat het niet zo veilig is als je denkt dat je huis wordt afbetaald of afbetaald. Dat geld bewaar ik liever op de bank waar ik het voor andere dingen kan gebruiken, of ik kan gewoon langer betalingen doen.
Dus sommige mensen hebben 300 op de bank en zeggen: "David, ik wil 250 hiervan inzetten om mijn lening van $ 500,000 terug te betalen naar een lening van $ 250,000." Ik heb zoiets van: "Oké, dus als je op de een of andere manier de huurder bent kwijtgeraakt en je de betaling niet kunt doen, zou je dan niet liever $ 250,000 op de bank hebben om negen jaar lang betalingen te doen als het moest, dan alles in de put te storten?" het huis en jezelf heel mager maken als het gaat om je vermogen om je aantekeningen te betalen?
Beroven:
Ja. Kerel, ik heb hier veel moeite mee. Ik zal eerlijk zijn. Ik weet dat de vuistregel altijd is om gebruik te maken van andermans geld en al dat soort dingen. Daar ben ik heel erg voor. Hé, laten we profiteren, laten we dat gebruiken om te schalen, het geld van de bank gebruiken, toch? Maar ik begin er een beetje meer voor te voelen om tenminste je... als je zou kunnen werken om je primaire geld af te laten betalen, dan zal dat altijd een... het is een spaarrekening die je hebt voor het geval je alles verliest, je doneert U hoeft geen hypotheek te betalen en kunt in uw huis blijven wonen.
Daar heb ik eigenlijk geen hekel aan. Je weet wat ik bedoel? En als het echt nodig is, kun je uiteindelijk een HELOC uitschakelen. Dus ik denk gewoon dat het daar persoonlijke voorkeur is. Ik zeg niet dat je dat moet doen met je vastgoedbeleggingen, maar met je primaire, ik denk dat er een beetje troost is, wetende dat ik op een half miljoen dollar aan eigen vermogen zit dat als het ooit echt nodig is, ik het aankan .
David:
Maar zou je diezelfde troost niet voelen met een half miljoen dollar op de bank?
Beroven:
Niet echt nee. Het is eigenlijk behoorlijk stressvol.
David:
Is dat omdat je in de verleiding zou komen om het uit te geven?
Beroven:
Zelfs dat niet, kerel. Ik bedoel, ik heb momenteel contant geld op mijn rekeningen en ik vind het niet leuk. Want ik zie het gewoon wegkwijnen, de waarde ervan. En ik ben ook altijd... ik weet het niet, het is onhandig om het te verplaatsen en naar een andere bank over te maken, dan naar de FDIC-verzekering, al dat soort dingen. Ik weet het niet. Ik heb zoiets van, ja, het is leuk om het te hebben. Het voelt bijna goed. Maar dan is het ook een herinnering aan alle werknemers aan wie ik moet betalen. Ik weet het niet, dit is niet echt. Dit is meer [onhoorbaar 00:34:25]-
David:
Nee, maar zo zijn mensen... dit is onze relatie met geld en energie waar we het nu over hebben. Het is heel echt. Het is niet logisch waarom je je zo voelt, maar wat maakt het uit, want zo ga je je beslissingen nemen. Je gaat het zien. Je krijgt er wat stress van.
En dus denk ik dat dit een deel van de reden is dat jij en ik altijd het gevoel willen hebben dat we blut zijn. Want vanaf het moment dat je het gevoel hebt dat je rijk bent, begin je beslissingen te nemen alsof geld niet waardevol is, je begint er respect voor te verliezen. Je begint het gewoon gemakkelijk aan dingen uit te geven of mensen op de loonlijst te laten blijven die het niet goed doen of meer betalen dan nodig was voor het huis omdat je het geld hebt.
Als je je altijd op de een of andere manier blut of op zijn minst gedisciplineerd of een beetje financieel gestrest voelt, waardeer je het geld veel meer. Je behandelt het met meer respect omdat je niet zoveel hebt. Ik denk dat dat waarschijnlijk is waar je op doelt.
Beroven:
Zeker. Dus daarmee, hoeveel geld heb je op je bankrekening? Nee ik maak maar een grapje. Okee. Dus ik wilde het eigenlijk hebben over de liquiditeit van mijn portefeuille. Theoretisch is veel van mijn portefeuille eigenlijk behoorlijk liquide. Ik heb zoveel eigen vermogen omdat ik de afgelopen vijf jaar heb gekocht en nooit echt heb verkocht.
Dus kocht ik anderhalf, twee jaar geleden een huis in Sevierville, Gatlinburg, Tennessee. Ik denk dat ik het voor 500 heb gekocht, dingen komen in het bereik van 808 en 850. Veel eigen vermogen daar. Ik heb een huis gekocht voor 300 dat 550, 600 waard is. Ik heb al die huizen met een eigen vermogen van zes cijfers. Bijna elk van de huizen die ik bezit, heeft ofwel zes cijfers of meerdere zes cijfers van eigen vermogen. En dat is niet omdat ik een genie ben, het is gewoon omdat ik consequent heb gekocht.
En dus als ik echt moest verkopen, zou ik nu kunnen verkopen op een kopersmarkt. Zou ik geld verliezen voor mijn eigen vermogen? Kan zijn. Maar ik heb nog steeds het eigen vermogen, dus dat doet het niet... In gedachten heb ik zoiets van, oké, mijn kleine huis in Joshua Tree, ik heb het gebouwd voor 165. Of ik het voor 300 of 350 verkoop, maakt me niet echt uit, want de hoeveelheid eigen vermogen die ik heb opgebouwd, wil natuurlijk zoveel mogelijk geld, maar als ik het 50 zou moeten verliezen vanwege de markt, dat is prima. Het geld is allemaal spel ... zoals Monopoly-geld in ieder geval. Ik heb het me nooit gerealiseerd en dus is het niet eens van mij. Zo denk ik er een beetje over.
Dus ik zou zeggen dat het grootste deel van mijn portefeuille zo is, afgezien van enkele van de meer recente aankopen, zoals ons huis in Scottsdale. Die kochten we voor 3.25 miljoen. We hebben er 20% eigen vermogen in van de aanbetaling die we erop hebben gedaan. Maar als we het nu proberen te verkopen, nou, ik weet het niet, misschien zou het goed zijn, maar met de, ik bedoel, de 6% aan makelaarskosten zou echt heel veel van dat geld voor ons opleveren. Dus over het algemeen voel ik me redelijk veilig om mijn portefeuille te kunnen verkopen als het moet, maar ik wil het niet echt.
David:
En je wilt nooit in een positie komen waarin het wel moet. U wilt altijd verkopen omdat het voor u logisch is om te verkopen. De hefboomwerking is aan uw kant, als u gaat verkopen.
En dan is verkopen op zich al een gecompliceerde gebeurtenis, omdat je waarschijnlijk belasting moet betalen over dat geld dat je hebt verdiend en je wilt een 1031 doen. Dus als je dit huis verkoopt, heb je dan een plek die je kunt zetten? het geld of dat je het geld wilt inzetten? Gaat het meer stress in uw leven veroorzaken dan het zou zijn als u het pand gewoon had gehouden?
Maar het samenstellen van uw portefeuille zelf, zodat u zich op een plek bevindt waar u nooit hoeft te verkopen, is volgens mij meer dan de helft van de strijd. De daadwerkelijke eigendommen die u kiest en de manier waarop ze met elkaar samenwerken, zijn een vrij belangrijk onderdeel om ervoor te zorgen dat u nooit in een positie komt dat u moet verkopen wanneer u dat niet wilt. Dus wat zijn enkele van de dingen die je tot nu toe hebt gedaan, Rob, om misschien te diversifiëren hoe die portefeuille eruit ziet of om verschillende soorten activa te kopen die je zullen dekken, zodat je niet in die positie komt waar, “Oh man, de zaken gingen de afgelopen maanden niet zo goed als ik wilde. Ik moet iets verkopen.”
Beroven:
Dus ik ben een grote fan van diversificatie, zelfs alleen met ... Ik ben natuurlijk meestal, zo niet allemaal short ... Nou ja, kortetermijnverhuur is op dit moment tussentijdse verhuur. Maar ik ben een grote fan van diversificatie. Ik heb 35 deuren door het hele land, oké. Ik heb er een paar in Californië. Ik heb er een in... Wel, ik heb er een paar in Arizona, een paar in Tennessee, een paar in Texas, een in Wisconsin, verschillende in West Virginia, 20 in New York.
Dus ik ben helemaal over de kaart. En mensen zeggen altijd: 'Waarom zou je jezelf dat aandoen? Is het niet moeilijk om je Avengers in te huren?” Maar wat ik heb ontdekt, is dat ik graag over het land diversifieer om seizoensinvloeden tegen te gaan. En dit is iets waar je ook nogal wat over praat met portfolio-architectuur, waar ik hier zo op in wil gaan. Maar voor mij heb ik zoveel van mijn kortetermijnverhuur bij verschillende persoonlijkheden gespreid dat ik nooit echt pijn heb in een bepaalde maand.
Ik zal je een goed voorbeeld geven. Als je een strandhuis koopt en je sluit in mei, dan voel je je een genie, want je gaat het verpletteren van mei tot augustus. Je zult zeggen: “Oh mijn god, ik ben de slimste vastgoedinvesteerder die ooit heeft geleefd. Ik ga een half miljoen dollar verdienen aan dit huis.” En dan rolt september rond en denk je: "Oh, ik ben blut en ik heb niets van mijn geld gespaard", toch?
Dus om dit tegen te gaan, moet je begrijpen dat strandmarkten bijvoorbeeld erg seizoensgebonden zijn en dat ze het maar drie maanden per jaar druk hebben. Dit betekent dat als u een ander onroerend goed zou kopen, u waarschijnlijk niet nog een strandeigendom wilt doen, anders verdient u maar drie maanden per jaar geld. Dus wat u zou willen doen, is een ander onroerend goed vinden dat misschien negen maanden per jaar, verspreid over de andere drie maanden, daadwerkelijk cashflow genereert, zodat er altijd geld binnenkomt.
En dit is dus iets waar ik specifiek ervaring mee heb, op een goede manier... of ik heb het echt op een goede manier geleerd, zoals ons landgoed in Scottsdale. We kochten een landhuis van 6,000 vierkante meter in de woestijn, ingesloten in juni wanneer niemand naar Scottsdale gaat. En eigenlijk zou ik van juni tot november niet zeggen dat het krekels waren, maar oktober was oké, november was een beetje traag. En het is alsof, oh man, als iemand anders die hier niet op was voorbereid, in een hypotheekbetaling van $ 17,500 stapte, zouden ze pijn hebben. Ze zouden zeggen: "Oh mijn god, ik ga failliet." Maar omdat de rest van mijn 35 eenheden het in wezen verpletteren, ze zijn allemaal het hele jaar door gespreid, was het geen probleem.
En nu gaan we december in, we zijn voor de helft volgeboekt, en toen kregen we gisteren een reservering van $ 7,000 voor januari voor vijf dagen, een reservering van $ 7,000. En dat is slechts een van de binnengekomen. En nu, in januari, rekenen we zo'n 1500 tot $ 2,200 per nacht. En nu is het zo van: “Oh, oké. Ja geweldig. Opmerking voor jezelf: koop een luxe woning in het hoogseizoen, zodat je die hypotheekbetaling zes maanden per jaar niet opeet. U en ik hebben die storm echter kunnen doorstaan omdat we relatief gediversifieerde portefeuilles hebben.
David:
Dat is een heel goed voorbeeld van portfolio-architectuur. Je hebt seizoensgebondenheid in korte termijn verhuur. En het is belangrijk vanwege het mentale spel. En zoals je al zei, veel mensen geven het geld uit hun huur uit omdat ze hun W2-inkomen vervangen en jij W2-inkomen uitgeeft. Dus waarom zou u uw passieve inkomen uit onroerend goed niet uitgeven?
Het probleem is met traditionele verhuur, ze sluiten heel, heel nauw, heel goed aan bij de manier waarop u uw persoonlijke financiën beheert. Je krijgt dus elke maand of elke twee weken betaald. En dus zeg je: 'Ik verdien een X bedrag per maand.' Dan zijn uw rekeningen allemaal ingesteld op een maandelijks iets. "Ik betaal elke maand zoveel rekeningen, zodat ik een budget kan samenstellen op basis van een maand." Welnu, als de huurder elke maand dezelfde huur betaalt, past dat heel goed, want u betaalt elke maand een hypotheek.
Welnu, kortetermijnverhuur, verpest dit allemaal, want je kunt niet kijken naar wat je in een maand verdient. We kijken naar wat ze in een jaar verdienen, want niet elke maand is hetzelfde. En dus als je je geld uitgeeft, oh, het is zo gemakkelijk om overrompeld te worden, zoals je zei, denkend dat je het laat crashen, je doet het geweldig, nu dump je geld in het pand, misschien zou je dat moeten doen niet, of u geeft meer geld uit dan zou moeten. Je rechtvaardigt dure reizen naar het onroerend goed voor dingen die niet echt hoeven te gebeuren omdat het geld binnenstroomt, en dan kom je in de wintermaanden en het wordt echt erg, je verliest geld en nu voel je je echt slecht. Je emoties zijn aan het tanken versus, zoals je zei, als je de ene kunt krijgen die de andere compenseert, heb je nooit echt die enorme spikes, klimt omhoog en de enorme spikes naar beneden.
Een andere manier waarop ik denk dat het Scottsdale-herenhuis werkte in een gevoel van portfolio-architectuur, was dat we wisten dat we niet veel geld zouden verdienen toen we het voor het eerst kochten. Ik denk dat we van plan waren om de eerste 18 tot 24 maanden min of meer break-even te draaien. En een deel daarvan was omdat we zoveel geld in het pand moesten storten om het gereed te maken. En we wisten ook dat we niet zouden weten wat er misgaat. We moeten een nieuwe markt vinden.
U kunt dat doen wanneer uw bestaande portefeuille cashflow solide is. U kunt dat niet doen als dit het enige onroerend goed is dat u koopt, dit het enige is dat in uw portefeuille komt, u niet veel geld heeft, u zou het onroerend goed verliezen. Wij hebben dit huis ook gekocht met een lange termijn horizon.
We hebben zoiets van: "We kopen dit hele ding voor minder dan wat het land zelf zou kosten als we alleen land zouden kopen." Oké, maar we zullen die waarde waarschijnlijk pas vijf tot tien jaar later realiseren. Dit was een gebied waarvan we weten dat we Scottsdale op de lange termijn erg leuk vinden, het soort mensen dat daarheen trekt, de manier waarop de economie is opgezet. We denken dat de markt het ongelooflijk goed gaat doen, maar je hebt niet de luxe om over 10 jaar te verzilveren als je het nu amper redt. Als je denkt: "Ik wil mijn W10-baan opzeggen, dit zou een vreselijk huis zijn geweest om te kopen." Dus de reden dat we zelfs in staat waren om...
Beroven:
Op het moment dat we het kochten, in de maand dat we het kochten, ja.
David:
Maar zelfs als we het hadden gekocht in een tijd dat mensen Scottsdale bezoeken, we nog steeds... Net als de zwembadverwarming moeten we gaan vervangen en de boiler inbreken en het sportveld dat moet worden gedaan. Je kunt nog steeds een paar honderdduizend dollar in het gat stappen dat je niet van plan was als je zo'n groot huis koopt in een nieuw gebied. Dat konden we, omdat de dingen die we eerder hadden gekocht zo goed presteerden dat we daardoor in staat waren om onszelf in de toekomst een enorme meevaller te geven. Dit is alsof je honderd dollar in je jaszak stopt en dan 10 jaar later kom je terug en zul je ontdekken dat het honderdduizend dollar is. Het is zo'n soort situatie. Maar als je geen geld hebt om van te leven, kun je geen honderd dollar in die jaszak stoppen.
Beroven:
Ja, ja, zeker. Ja. En als ik zeg de tijd dat we het kochten, bedoelde ik meer dat we het in juni kochten versus januari. Dus nu begin ik op het punt te komen waarop ik denk: “Oh, hé, we zijn slim. Kijk naar ons. Kijk naar deze reservering van $ 7,000 of deze van $ 10,000, 'en nu nemen mensen contact met ons op voor evenementen en al dat soort dingen. Het is gewoon een beetje een langzaam druppeltje. Maar zoals je al zei, we hebben onze portefeuilles dienovereenkomstig gepland. Ik zou nooit iemand vertellen om een eigendom van $ 3 miljoen te gaan kopen, tenzij ze de mogelijkheid hadden om daadwerkelijk enige vorm van verkeersdrempels te doorstaan. Maar ook alleen het financiële aspect van het hebben van een portefeuille die voor u kan worden opgevangen.
David:
Je zou ook nooit tegen iemand zeggen dat je gewoon door moet gaan met het kopen van $ 40,000 huizen in het Midwesten tot je er 700 hebt. Dat werkt ook niet, toch? Er is dus een progressie van hoe beleggen in onroerend goed zou moeten veranderen. Je begon met zijwieltjes of een driewieler, dan stap je over op zijwieltjes, dan stap je in een fiets en je beweegt je door de activaklassen terwijl je aan het leren bent. Als u dat in gedachten houdt terwijl u uw portfolio opbouwt, kunt u de komende stormen van het leven doorstaan.
Beroven:
Het is waar. En laat me gewoon zeggen, je hebt onroerend goed geruïneerd ... Hoe zeg ik dit? Je hebt dit voor mij verpest omdat toen ik 10 huizen van $ 300,000 wilde gaan kopen, je dacht: 'Waarom zou je dat doen? Dat is een baan. Koop een huis van $ 3 miljoen. En ik had zoiets van: "Ugh." En toen kochten we het en ik dacht: "Oh ja, ik zou deze huizen van $ 300,000 niet meer moeten kopen." En nu doe ik dat dus niet.
Dus nu is het alsof ik deze deals de hele tijd op mijn bureau zie komen en het zijn goede deals, maar zoals ik van je heb geleerd, is het gewoon niet schaalbaar om deze rompertjes te blijven kopen. En dus ben ik nu erg selectief over de schommelingen die ik neem in een groter scenario. Op dit moment probeer ik 50 deuren tegelijk te doen of luxe eigendommen te doen, of dingen te doen die veel meer betekenis hebben voor mijn tijd. Dus ik denk dat ik je aan beide kanten bedankt. Bedankt dat je het voor me hebt verpest, en bedankt dat je me hebt getransformeerd.
David:
Je was een kat en je jaagde op muizen en je kreeg al je caloriebehoeften van die muizen. Maar mijn vriend, je bent uitgegroeid tot een leeuw en nu passen muizen niet bij een leeuw van jouw formaat en jaag je nu op gazellen, zoals je zou moeten zijn.
Beroven:
Dus David, als het gaat om portfolio-architectuur, kun je ons dan enkele van de, ik weet het niet, enkele van de pijlers of enkele van de criteria geven die nodig zijn voor het daadwerkelijk samenstellen van je vastgoedportfolio?
David:
Ja. Dus als je naar je portefeuille als geheel kijkt, zijn er vijf dingen die ik graag probeer een soort balans te creëren, omdat dit allemaal manieren zijn waarop je duurzame rijkdom opbouwt waar je echt van zult genieten. Het is een vorm van bouwen als een financieel fort dat standhoudt, wat er ook naar wordt gegooid, versus een 3D-geprint huis dat je heel snel kunt overgeven en snel kunt opschalen, maar als de eerste storm toeslaat, gaat het vallen.
De eerste is eigen vermogen. Je wilt veel energie in die portefeuille hebben. Zoals je al zei, Rob, als je moeilijke tijden doormaakt, kun je het eruit halen. Dit is waar het grote voordeel in uw portefeuille zit. U gaat uw grootste vermogen opbouwen door het eigen vermogen dat u creëert door onroerend goed op lange termijn aan te houden. Dus dat is een van de eerste dingen waar je aan wilt denken.
De volgende is cashflow. U heeft cashflow nodig, niet alleen om uw inkomen te vervangen, maar ook om ervoor te zorgen dat u het onroerend goed lang kunt houden. Omdat cashflows zijn hoe u ervoor zorgt dat u die betaling kunt doen, waardoor het eigen vermogen zelfs kan plaatsvinden, tenzij u meteen in het eigen vermogen stapt.
Het volgende is liquiditeit. Dat zit niet alleen in de portefeuille maar in je leven. Je moet reserves hebben. Dat is een vorm van liquiditeit, geld dat je kunt aanboren. Kunt u lenen vanuit een pensioenregeling? Heb je HELOC op het terrein? Als je in de problemen zit, als je een goede kans krijgt, heb je dan geld waar je meteen aan kunt beginnen om een nieuw eigendom te kopen, iets te repareren dat fout ging, een eigendom te verbeteren, wat het geval ook mag zijn , dat is in de beste gezondheid van uw portefeuille als geheel?
Het volgende zou eigendomsgemak zijn. Je gaat nooit een groot portfolio opbouwen dat het goed doet als je er een hekel aan hebt om het te bezitten. Als je 40 korte termijn huurwoningen hebt en je beheert ze allemaal zelf, dan heb je geen gemakkelijk eigendom. Dat is niet iets waar je plezier aan zult beleven. Als je eigendommen koopt in vreselijke buurten, zelfs als je geweldige deals krijgt, heb je er uiteindelijk een hekel aan om het te bezitten en zul je niet groot worden. Je krijgt dat eigen vermogen of die cashflow niet. U kunt dus een handvol probleemkinderen in uw portefeuille hebben. Soms zijn ze het waard, maar het kan niet iets zijn waarbij het grootste deel van uw portefeuille iets is dat u niet graag bezit.
En daar moet je wel rekening mee houden als je aan het bouwen bent. En de laatste zou schaalbaarheid zijn. Doe je dit op een manier dat je kunt blijven schalen en dat je door kunt blijven gaan? Koopt u keer op keer 10 huizen van $ 300,000? Nou, dat klinkt geweldig op een podcast als we zeggen: "Oh, je kunt geld lenen van investeerders." En we construeren min of meer het hele organigram van waar elk stuk naartoe gaat en het klinkt geweldig voor een ingenieur, ze zeggen: "Dat werkt." Maar als je het stuk dat je net hebt bedacht probeert uit te voeren, realiseer je je dat je niet over de vaardigheden beschikt om het te doen of dat het in de praktijk niet werkt, zoals in theorie.
Schaalbaarheid is dus een super belangrijk onderdeel van uw portfolio als geheel. En vaak betekent dit dat u sommige eigendommen die te moeilijk schaalbaar zijn, moet uitdunnen en ze moet vervangen door eigendommen die gemakkelijker zijn of dat u van de ene activaklasse naar de andere moet verhuizen, zolang aan uw andere vier vereisten wordt voldaan.
Beroven:
Ja, ja, ja. Dus het klinkt alsof we echt op zoek zijn naar een balans tussen een heleboel verschillende dingen versus echt ingaan op één aspect en dat is logisch. Je vroeg me hoe ik diversifieer en ik zei: "Hé, ik diversifieer in locatie", maar dat is eigenlijk niet de enige manier waarop ik diversifieer als ik mijn portfolio aan het opbouwen ben. Ik diversifieer eigenlijk ook de soorten eenheden die ik op kortetermijnverhuurplatforms vermeld.
Dus ja, ik heb ze in heel Arizona, Texas, Californië en New York. Maar ik heb ook hele gave units waar ik gewoon graag plezier mee heb. En soms koop ik een unit gewoon omdat het een cool uitziend pand is. Dus ik heb kleine huizen, ik heb yurts, ik heb Airstreams, ik heb chalets, ik heb hutten, ik heb moderne hutten uit het midden van de eeuw, ik heb appartementen, ik' heb van alles een beetje.
En het is echt omdat ik graag alle verschillende soorten publiek aanspreek. Op die manier weet ik of iets trendy is of dat het gewoon niet zo hot is, zoals een tiny house bijvoorbeeld, daar houden mensen altijd van. Mensen willen over een jaar of twee niet zo graag in kleine huisjes blijven als dit jaar. Welnu, ik heb al deze andere soorten eigendommen om aan dat alles te voldoen. Dus voor mij ben ik altijd op zoek naar balans in mijn portfolio in de soorten aanbiedingen die ik maak en de ervaringen die ik mensen aanbied.
David:
Dat is het. Je moet zo denken. En als alles goed gaat in de markt, denken we niet aan diversificatie. We denken niet na over wat als er iets misgaat. We bedenken gewoon wat de gemakkelijkste, snelste en leukste manier is om op te schalen wat we doen. En zo kun je zelf een boomhut bouwen. Die kon je heel snel bouwen. Binnen een paar uur kun je een boomhut opzetten, maar zo bouw je geen fort dat de tand des tijds zal doorstaan.
Beroven:
Nou, ik werk nu ongeveer anderhalf jaar aan mijn boomhutdorp in Gatlinburg, Tennessee, maar ik kreeg daar vandaag pas een update over. En ik denk eigenlijk dat we binnen een maand baanbrekend zijn en dat het vier koepelvormige boomhutten zullen zijn die in de lucht zijn, zoals ik denk vrij standaard voor een boomhut, en dan een klein huis, een kleine boomhut met een frame ook. En dat gaat dus ook over hoe ik diversifieer. Ik wil meer ingaan op unieke verblijven. Maar ja, zodat ik een beetje van je parameters voor portfolio-architectuur begrijp, wilde ik het gewoon samenvatten voor het publiek. We hebben eigen vermogen, cashflow, liquiditeit, eigendomsgemak en schaalbaarheid. Heb ik er een gemist? En met die vijf dingen willen we een goede balans.
David:
Dat is het. En dat wil je ... dus elk van die dingen zou de zwakheden in de andere moeten goedmaken.
Beroven:
Oké, geweldig. Nou, dit is echt goed geweest. Het spijt me iedereen te moeten meedelen dat we in de eerste helft hiervan zoveel van mening verschillen dat we jullie er nog een gaan geven... Ik denk, ik heb er geen spijt van, ik ben opgewonden.
David:
Nee. Twee shows.
Beroven:
Ja, we geven je een deel twee hiervan waar we ingaan op een aantal veel sappigere, misschien zelfs diepgaande vragen. Wat zijn de werkelijke uitdagingen waar we doorheen gaan in onze bedrijven, enkele van de valkuilen? Als we morgen alles zouden verliezen, hoe zouden we dan onze portefeuille opnieuw opbouwen vanaf het begin met $ 0? Dat zal in de volgende aflevering van BiggerPockets zijn. Ik ben er erg enthousiast over omdat ik nog niet weet of ik de antwoorden heb, maar we gaan er snel achter komen wat ze zijn.
David:
Het zou heel leuk moeten zijn. Deze wat zou je doen als je opnieuw zou beginnen met vragen zijn altijd enkele van mijn favorieten, omdat het je dwingt dingen uit jezelf te halen die je normaal niet zou hebben.
Beroven:
Zo is het elke keer dat je je diepgaande geniale systemen hebt. En ik heb zoiets van: “Uh-oh. Ik weet dat mijn antwoord niet zo is.” Dat is goed. [onhoorbaar 00:52:49]…
David:
Dat is waarom ik [onhoorbaar 00:52:50] tweede zou zijn omdat ik een eikel ben.
Beroven:
Ik weet het.
David:
Okee. Nou, bedankt, Rob. Ik waardeer enkele van de inzichten die je hier hebt gedeeld en je hebt ook een aantal hele goede vragen gesteld, dus bedankt daarvoor. Ik zou geen goede antwoorden kunnen geven als ik geen goede vragen kreeg.
En voor jullie luisteraars, we hopen dat jullie genoten hebben van deze aflevering over alle dingen die fout kunnen gaan en gaan in onroerend goed en wat we doen om dat risico te verkleinen. In de volgende show gaan we in op wat we zouden doen als we opnieuw zouden beginnen om ons voor te bereiden op dingen die fout gaan, omdat verstandige investeerders zich niet voorbereiden op alles dat goed gaat. Ze maken plannen voor wat ze gaan doen als er iets misgaat, en bereiden zich dienovereenkomstig voor.
Als je deze show leuk vindt, doe ons dan een plezier, geef ons een vijfsterrenrecensie, waar je ook naar de eigenlijke podcast luistert, of dat nu Apple Podcast, Spotify, Stitcher is, wat je favoriet ook is. Neem even de tijd en geef ons die beoordeling, zodat we de beste vastgoedpodcast ter wereld kunnen blijven. En als je wat tijd hebt, luister dan naar nog een van onze afleveringen. Dit is David Greene voor Rob, hij heeft één t-shirt, Abasolo.
Bekijk hier de aflevering
Help ons!
Help ons nieuwe luisteraars op iTunes te bereiken door een beoordeling en recensie achter te laten! Het duurt slechts 30 seconden en instructies zijn te vinden hier. Bedankt! Wij waarderen het heel erg!
In deze aflevering behandelen we:
- Waarom cash flow is niet as betrouwbaar zoals de meeste beleggers denken en waarom u er NIET op kunt vertrouwen
- De weinige dingen die volledig kunnen vernietig uw vastgoedportefeuille
- Liquiditeit en hoeveel geld je bij de hand moet hebben/klaar om in te zetten als er iets misgaat
- Waarom alle vastgoedbeleggers dat zouden moeten doen streven ernaar om "blut miljonairs" te zijn
- Diversificatie van onroerend goed en waarom u huurwoningen in meer dan één markt wilt bezitten
- De vijf factoren van portfolio-architectuur waar IEDERE belegger op moet letten
- En So Veel meer!
Links van de show
Wil je meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? Bekijk onze sponsorpagina!
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 miljoen
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 maanden
- 20 jaar
- 3d
- a
- vermogen
- in staat
- Over
- over het
- absoluut
- ACCEPTEREN
- toegang
- dienovereenkomstig
- Account
- accounts
- erkennen
- verwerven
- verwerven
- acquisitie
- over
- Actie
- werkelijk
- Extra
- ADVERTISING
- advocaat
- Na
- tegen
- agenten
- AIR
- Airbnb
- Alles
- toestaat
- al
- altijd
- verbazingwekkend
- Amerika
- bedragen
- analyse
- analyseren
- en
- Nog een
- beantwoorden
- antwoorden
- anticiperen
- verwachte
- Angst
- uit elkaar
- hoger beroep
- Apple
- waarderen
- waardering
- naderen
- arbitrage
- architectuur
- GEBIED
- gebieden
- Arizona
- rond
- verschijning
- aspecten
- aanwinst
- activaklasse
- Activa
- Associëren
- aandacht
- gehoor
- hoorzittingen
- Augustus
- auteur
- Baby winterjas
- terug
- backup
- slecht
- Balance
- Bank
- bankrekening
- bankrekeningen
- bankroet
- gebaseerde
- Eigenlijk
- BAT
- batterijen
- Accu
- Levensduur van de batterij
- batterij opslag
- Strijd
- Baai
- Beach
- omdat
- worden
- worden
- vaardigheden
- wezen
- geloof
- geloofd wie en wat je bent
- heilzaam
- betekent
- BEST
- Betere
- Groot
- groter
- Grootste
- Biljetten
- Beetje
- Zwart
- boekingen
- boom
- grens
- lenen
- gekocht
- dozen
- Breken
- Ontbijt
- Breaking
- BRUG
- brengen
- Kapot gegaan
- begroting
- bouw
- Gebouw
- bebouwd
- Bos
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- kopen
- kopers
- Buying
- Californië
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- Kan krijgen
- geannuleerd
- kan niet
- hoofdstad
- auto
- kaart
- verzorging
- auto's
- geval
- Contant geld
- cash flow
- Uitbetalen
- KAT
- gevangen
- Veroorzaken
- veroorzaakt
- zeker
- uitdagen
- uitdagingen
- verandering
- Wijzigingen
- Kanaal
- Chaos
- opgeladen
- opladen
- tabel
- controle
- Kinderen
- Kies
- Plaats
- klasse
- klassen
- Sluiten
- van nabij
- sluitend
- kleren
- coaching
- verzamelen
- Het verzamelen van
- Collectie
- tegen te gaan
- hoe
- comfort
- getroost
- komst
- Gemeen
- vergelijkbaar
- compleet
- ingewikkeld
- bestanddeel
- concepten
- versterken
- Overwegen
- beschouwd
- permanent
- bouwen
- construeren
- bouw
- content
- voortgezet
- contracten
- onder controle te houden
- Gesprek
- Coole
- Kosten
- Kosten
- kon
- Raad
- Land
- Koppel
- cursus
- Rechtbank
- deksel
- Covidien
- Covid-19
- COVID-19 pandemie
- Neerstorten
- Crashed
- Crashing
- en je merk te creëren
- aangemaakt
- Wij creëren
- Credits
- creditkaart
- criteria
- cruciaal
- nieuwsgierigheid
- nieuwsgierig
- Valuta
- Actueel
- Op dit moment
- Snijden
- snijdend
- Datum
- David
- dag
- dagen
- transactie
- omgang
- Deals
- Schuld
- December
- beslist
- beslissing
- beslissingen
- deep
- Verdediging
- Vraag
- afhankelijk
- Afhankelijk
- afhankelijk
- implementeren
- het inzetten
- storting
- vernietigen
- verwoesting
- DEED
- verschillen
- anders
- moeilijk
- gedisciplineerd
- Display
- diversificatie
- afwisselend
- Diversificatie
- Nee
- doen
- Dollar
- dollar
- Dont
- deuren
- verdubbelen
- verdubbelde
- beneden
- neergang
- dozijn
- Val
- storten
- gedurende
- elk
- gemakkelijker
- gemakkelijkste
- gemakkelijk
- Economisch
- economie
- economie
- beide
- elektriciteit
- emoties
- Empire
- medewerkers
- eindigt
- energie-niveau
- ingenieur
- en geniet van
- genoeg
- Enterprise
- bedrijven
- Geheel
- Milieu
- billijkheid
- vooral
- essentieel
- vastgoed
- Ether (ETH)
- Zelfs
- Event
- EVENTS
- uiteindelijk
- OOIT
- elke dag
- iedereen
- alles
- precies
- voorbeeld
- opgewonden
- Opwinding
- uitvoeren
- bestaand
- afrit
- duur
- ervaren
- Ervaringen
- uitgebreid
- extra
- Gezicht
- factoren
- Vallen
- Falls
- ventilator
- fantastisch
- SNELLE
- snelste
- Favor
- Favoriet
- Favorieten
- FDIC
- angst
- vergoedingen
- weinig
- Figuur
- Figuren
- gevuld
- finale
- Financiën
- financieel
- financieel
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- einde
- Voornaam*
- Bepalen
- vast
- Flexibiliteit
- Tik
- stroom
- vloeiende
- Stromen
- vliegen
- volgen
- volgend
- Voet
- voor Investeerders
- Krachten
- altijd
- formulier
- Vesting
- Naar voren
- gevonden
- Gratis
- vaak
- vriend
- Vriendschap
- oppompen van
- voor
- vol
- leuke
- fonds
- financiering
- grappig
- toekomst
- spel
- Algemeen
- genie
- krijgen
- het krijgen van
- Girl
- Geven
- gegeven
- Vrijgevigheid
- Globaal
- Go
- doel
- God
- Goes
- gaan
- goed
- goede baan
- graad
- verleend
- groot
- Hebzuchtig
- Ground
- Groeien
- gegroeid
- gegarandeerde
- bewaker
- Kerel
- Helft
- handvol
- handvat
- Behandeling
- gebeuren
- gebeurd
- gebeurt
- Hard
- hard werken
- luiken
- met
- hoofd
- Gezondheid
- gezond
- gehoord
- gehoor
- hulp
- hier
- Heroes
- verborgen
- Hoge
- hoger
- zeer
- huren
- Hit
- Hits
- houden
- bezit
- Gat
- Gaten
- Home
- Woningen
- hoop
- Hopelijk
- horizont
- gastheer
- Populair
- HOURS
- Huis
- huizen
- behuizing
- huizenmarkt
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- reusachtig
- menselijk
- Hongerig
- Jacht
- Horden
- ZIEK
- beeld
- Onmiddellijk
- belangrijk
- onmogelijk
- verbeteren
- in
- Inkomen
- Laat uw omzet
- Verhoogt
- ongelooflijk
- individueel
- onvermijdelijk
- inflatie
- informatie
- inzichten
- op instagram
- verkrijgen in plaats daarvan
- instructies
- verzekering
- belang
- Rentetarieven
- investeren
- investering
- Investeringen
- investeerder
- Investeerders
- betrokken zijn
- ijzeren man
- problemen
- IT
- zelf
- iTunes
- Januari
- Jobomschrijving:
- Journeys
- springen
- eentje maar
- Houden
- houden
- toetsen
- Soort
- koning
- blijven
- Weten
- Land
- laptop
- Achternaam*
- Wetten
- Leads
- LEARN
- geleerd
- leren
- Verlof
- verlaten
- verhuur
- Niveau
- Hefboomwerking
- LG
- Life
- Lifestyle
- licht
- Waarschijnlijk
- LIMIT
- Lijn
- Vloeistof
- Liquiditeit
- Het luisteren
- vermelding
- Meldingen
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- leven
- Lives
- leven
- lening
- Leningen
- plaats
- locaties
- opgesloten
- lang
- Lang spel
- lange tijd
- langdurig
- langer
- Kijk
- op zoek
- LOOKS
- verliezen
- kwijt te raken
- lot
- liefde
- Laag
- LTV
- Luxe
- Mac
- gemaakt
- groot
- Meerderheid
- maken
- geld verdienen
- MERKEN
- maken
- man
- beheer
- manager
- herenhuis
- veel
- veel mensen
- kaart
- marges
- Markt
- marktcrash
- Markten
- wonder
- massief
- meester
- Materie
- betekenis
- zinvolle
- middel
- Media
- Maak kennis met
- mentaal
- vermeld
- muizen
- Midden
- Tussentijds
- macht
- miljoen
- Miljoen dollar
- miljoen dollar
- Miljonair
- miljoenen
- denken
- Mindset
- minuten
- fouten
- Verzachten
- Modern
- geld
- Maand
- maandelijks
- maanden
- meer
- ochtend
- Hypotheek
- meest
- beweging
- Films
- bewegend
- meervoudig
- Multiverse
- OP DEZE WEBSITE VIND JE
- bijna
- nodig
- Noodzaak
- nodig
- behoeften
- negatief
- netto
- New
- Nieuwe markt
- New York
- volgende
- nacht
- normaal
- November
- nummers
- vele
- oktober
- vaak
- Okay
- EEN
- open
- besturen
- werkzaam
- operatie
- Meningen
- kansen
- gekant tegen
- bestellen
- organisatorische
- oorspronkelijk
- Overige
- Overig
- buiten
- totaal
- gedurende de nacht
- het te bezitten.
- eigendom
- ownership
- betaald
- pandemisch
- Papier
- Parallel
- parameters
- deel
- bijzonder
- partner
- onderdelen
- passief
- passief inkomen
- verleden
- Betaal
- het betalen van
- betaling
- betalingen
- Loonlijst
- pays
- Hoogtepunt
- Mensen
- mensen
- procent
- uitvoeren
- uitvoerend
- periode
- periodes
- persoon
- persoonlijk
- Persoonlijkheden
- Persoonlijk
- perspectief
- kiezen
- stuk
- plaats
- plan
- gepland
- planning
- plannen
- Aanplant
- platforms
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- Spelen
- speler
- spelen
- dan
- Podcast
- podcasts
- punt
- Oogpunt
- punten
- beleidsmaatregelen
- zwembad
- arm
- portfolio
- portefeuilles
- positie
- mogelijk
- energie
- praktijk
- voorspeld
- de voorkeur geven
- Voorbereiden
- bereid
- mooi
- voorkomen
- vorig
- Prijzen
- primair
- principe
- principes
- prioriteit
- Proactieve
- waarschijnlijk
- probleem
- problemen
- produceren
- Profit
- winstgevend
- progressie
- project
- Voortbewegen
- vastgoed
- eigendom
- Beschermend
- gekocht
- aankopen
- doel
- Duwen
- voortvarend
- zetten
- Putting
- vraag
- Contact
- Quick
- snelste
- snel
- reeks
- snel
- Tarieven
- waardering
- bereiken
- klaar
- vast
- vastgoed
- realiseren
- realiseerde
- makelaar
- reden
- redenen
- samenvatting
- recent
- onlangs
- herladen
- opgenomen
- Refi
- terugbetalen
- spijt
- Regulatie
- reglement
- afkickkliniek
- verwantschap
- relatief
- betrouwbaar
- vervormen
- Verhuur
- te huur
- vervangen
- vertegenwoordigen
- Voorwaarden
- Reservering
- reserves
- REST
- resultaat
- pensioen
- inkomsten
- beoordelen
- Rijk
- bevrijden
- scheur
- Risico
- weg
- Rollen
- rollen
- ronde
- ruïneren
- Regel
- lopen
- veilig
- Veiligheid
- Zei
- dezelfde
- Bespaar
- Bespaar geld
- spaarrekening
- Schaalbaarheid
- schaalbare
- Scale
- scaling
- bang
- scenario's
- scripts
- Seizoen
- Tweede
- seconden
- beveiligen
- te zien
- selectief
- ZELF
- verkopen
- binnen XNUMX minuten
- zin
- September
- service
- serveer-
- reeks
- verscheidene
- Delen
- gedeeld
- delen
- Schild
- Ploegen
- Bermuda's
- korte termijn
- moet
- tonen
- Shows
- stilgelegd
- aanzienlijke
- aanzienlijk
- single
- Zittend
- situatie
- situaties
- ZES
- Zes maanden
- vaardigheden
- speling
- traag
- Klein
- slim
- So
- Social
- social media
- uitverkocht
- solide
- sommige
- Iemand
- iets
- ergens
- Spoedig
- bron
- Tussenruimte
- spreken
- spreken
- specifiek
- specifiek
- besteden
- Uitgaven
- aar
- spikes
- spleet
- Sponsors
- Sport
- Spotify
- vierkant
- stabiel
- staan
- standaard
- begin
- gestart
- Start
- stash
- Land
- blijven
- Stap voor
- plakken
- Still
- STONE
- stop
- mediaopslag
- shop
- opgeslagen
- Blog
- Storm
- stormen
- recht
- Strategie
- stream
- streams
- spanning
- sterker
- structureel
- structuur
- Student
- Leerlingen
- abonneren
- succes
- geslaagd
- Zon
- Super
- te overleven
- duurzaam
- zwaan
- Schommels
- system
- Systems
- Nemen
- neemt
- het nemen
- Talk
- praat
- Tik
- Belastingen
- leraar
- team
- tijdelijk
- huurder
- proef
- Texas
- De
- De toekomst
- de informatie
- de wereld
- hun
- Er.
- ding
- spullen
- het denken
- dit jaar
- gedachte
- bedreiging
- drie
- Door
- overal
- Het werpen
- Gebonden
- tiktok
- niet de tijd of
- tijdlijn
- keer
- type
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- morgen
- Toon
- ook
- top
- onderwerp
- in de richting van
- handel
- traditioneel
- Trainingen
- Afschrift
- transformeren
- behandelen
- triage
- waar
- BEURT
- Gedraaid
- types
- typisch
- voor
- begrijpen
- begrip
- unieke
- eenheid
- eenheden
- Universum
- bijwerken
- bovenkant
- us
- US dollar
- .
- doorgaans
- waardevol
- waarde
- Values
- divers
- Voertuigen
- Tegen
- Video
- Bekijk
- .
- Dorp
- Virginia
- volkswagen
- wachten
- gezocht
- Bekijk de introductievideo
- kijken
- Water
- manieren
- Rijkdom
- Weer
- week
- weken
- West
- West Virginia
- Wat
- of
- welke
- en
- WIE
- Wild
- wil
- Wint
- Winter
- Draad
- Wisconsin
- WISE
- zonder
- Mijn werk
- uitwerken
- werkte
- werkzaam
- Bedrijven
- wereld
- Slechtst
- waard
- zou
- geschreven
- Verkeerd
- X
- jaar
- jaar
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet