Your eigen vermogen zou kunnen de geheime saus voor vervroegd pensioen. Met zoveel huiseigenaren en investeerders in huurwoningen door het hele land zittend op honderdduizenden in home equity, vraagt men, “wat als je gebruikte dit gevangen eigen vermogen om rijkdom op te bouwen?" En hoewel de meeste huiseigenaren hun primaire woning niet willen verkopen, herfinancieren tegen hogere hypotheekrentes of het risico willen lopen een dure HELOC af te sluiten, Eigenaren van huurwoningen bevinden zich in de perfecte positie om hun enorme aandelenposities te gebruiken om te upgraden naar grotere, betere investeringen. Wij brachten aan Chris Lopez, Investeerder en agent uit Denver, om uit te leggen.
Het is Chris gelukt een flinke bouwen onroerend goed portefeuille Best snel, maar zelfs hij geeft toe iets later te beginnen. Na het grootste deel van zijn carrière als internetmarketeer te hebben gewerkt en daghandelaar te zijn geworden, gaf Chris alles op om als een investeerdervriendelijke makelaar en investeerder het onroerend goed in te gaan. En als investeerder in Denver heeft hij huizen gezien die hij nog maar een paar jaar geleden kocht EXPLODE in waarde, en veel andere investeerders voelen hetzelfde. Dus als je in Austin, Boise, Raleigh, Phoenix of een ander bent boommarkten voor onroerend goed, kan het lijken alsof je op een berg rijkdom zit die niet kan worden aangeraakt. Maar je zou het mis hebben.
In deze aflevering loopt Chris er doorheen hoe huiseigenaren en vastgoedinvesteerders het "gevangen" eigen vermogen kunnen ontsluiten in hun huizen. Hij gaat door wanneer kopen, verkopen of refi en hoe u de BiggerPockets Huurwoning Calculator om de beste zet te beslissen. Chris weet dat niet elk pand de moeite waard is om te verkopen/opwaarderen, maar als jij ruil een paar matte eigendommen voor geldstromen, zou je dat kunnen bereik uw pensioendoelen JAREN sneller, met meer geld dat binnenkomt en minder stress. Dus, wil je de overwaarde van je huis ontgrendelen en versnellen uw weg naar vervroegd pensioen? Blijven hangen!
Klik hier om te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
Mindy:
Welkom bij de BiggerPockets Money-podcast, waar we Chris Lopez interviewen en praten over wat te doen met de overwaarde die vastzit in uw huis.
Chris:
Dus ik denk dat het altijd neerkomt op: "Hé, wat zijn je doelen?" En wees realistisch over wat uw doelen zijn, want alle onroerend goed is een voertuig om u naar uw doel te brengen. Dus ik denk dat het heel goed is als mensen dit nieuwe probleem dat ze hebben opnieuw evalueren. En terwijl ze het probleem opnieuw evalueren, inventariseert de markt ook wat uw doelen op dit moment zijn en hoe ze zich hebben ontwikkeld. Omdat dat ons de Poolster geeft waar we heen moeten, en ons helpt de juiste beslissingen te nemen.
Mindy:
Hallo. Hallo. Hallo. Mijn naam is Mindy Jensen, en bij mij is zoals altijd mijn geest-aan-zijn-geld-en-zijn-geld-aan-zijn-geest co-host, Scott Trench.
Scott:
Geweldig. Wat een geweldige intro van mijn beruchte co-host.
Mindy:
Dat is Snoop. Scott en ik zijn hier om financiële onafhankelijkheid minder eng te maken. Dacht je echt dat dat de Notorious BIG was? Dat is goed. Dat was nog beter. Scott en ik zijn hier om financiële onafhankelijkheid minder eng te maken, minder alleen-voor-iemand-anders. Om u kennis te laten maken met elk geldverhaal, omdat we echt geloven dat financiële vrijheid voor iedereen haalbaar is, ongeacht waar of wanneer u begint.
Scott:
Dat is juist. Of u nu vervroegd met pensioen wilt gaan en de wereld wilt rondreizen, grote investeringen wilt doen in activa zoals onroerend goed, uw eigen bedrijf wilt starten of uw reeds opgebouwde vastgoedportefeuille opnieuw wilt beoordelen, wij helpen u uw financiële doelen te bereiken en haal geld uit de weg zodat je jezelf naar je dromen kunt lanceren.
Mindy:
Scott, ik ben super opgewonden om vandaag met Chris Lopez te praten. Hij is een lokale investeerder en agent in Denver, en we gaan met hem praten over wat we moeten doen met al dat geld dat vastzit in je huis. Maar voordat we dat doen, hebben we een nieuw segment op de BiggerPockets Money Podcast genaamd Money Moment, waar we een geldhack, tip of truc delen om u te helpen op uw financiële reis. Het Geldmoment van vandaag is, als je moeite hebt met sparen, gebruik dan de spaarladder. Hier kies je een beloning, zoals AirPods of een spa-dag, en vermenigvuldig je de kosten van het item met twee tot drie keer de waarde. Zodra je dat spaardoel plus de kosten van het artikel hebt bereikt, beloon jezelf dan. Pak dat artikel. Kies daarna een duurder item en begin het proces helemaal opnieuw. Als u een geldtip voor ons heeft, deel deze dan door te e-mailen
Scott:
En ter herinnering: we zijn altijd op zoek naar gasten om naar de show te komen om hun geldverhaal te delen, of om als gast te komen voor onze Finance Friday-afleveringen. Dus als je geïnteresseerd bent, meld je dan aan via groterepockets.com/guest of grotere zakken.com/financereview.
Mindy:
Voordat we Chris binnenhalen, laten we even pauzeren.
En we zijn terug. Chris Lopez is een makelaar en investeerder in Denver. Hij is te zien op het BiggerPockets YouTube-kanaal en hij is ook de oprichter van Envision Advisors. Chris, welkom bij de BiggerPockets Money Podcast.
Chris:
Hé, Mindie. Ik ben opgewonden om hier te zijn, en klaar om wat geld en wat winkel te praten.
Mindy:
Nou, we gaan het vandaag over onroerend goed hebben. Chris, vertel ons iets over jezelf en waar je specifiek in gespecialiseerd bent.
Chris:
Dus, zoals veel mensen, was makelaar zijn en vastgoedinvesteerder niet mijn eerste carrière. Ik ben onlangs 40 geworden en ongeveer acht jaar geleden was ik klaar voor mijn tweede daad in het leven. Dat kwam voort uit mijn eerste bedrijven, dat was veel internetmarketing en veel daghandel op de aandelenmarkt en de valutamarkt. Het korte antwoord is dus: ik heb veel geleerd over internetmarketing en heb daar veel succes gehad. En ik deed het vreselijk, zoals de meeste mensen doen, in daghandel en handel in vreemde valuta. Dus dat alles zorgde ervoor dat ik terugging om te beseffen: 'Weet je wat? Onroerend goed is waar ik naartoe wilde toen ik 20 was, maar ik had er niet de middelen of het geld voor. Maar nu ben ik begin dertig. Ik kreeg ervaring, kreeg wat geld, kreeg veel meer ervaring. Ik kan naar buiten gaan en het gaan doen.
Dus op dat moment besloot ik mijn carrière te richten op onroerend goed, omdat ik een nieuwe bron van inkomsten nodig had voor mijn bedrijf, en ik wilde ook beginnen met beleggen in onroerend goed. Dus ik ben er een groot voorstander van, hoe meer ik mijn interesse en mijn carrière kan laten samensmelten met mijn langetermijnpensioendoelen, investeringsdoelen, hoe beter het is. Dus ik deed een fix-and-flip, verdiende geld, maar haatte het. Groothandel geprobeerd. Dat was niet voor mij. Maar toen ik daarheen ging en met makelaars in onroerend goed sprak, en daarheen ging en onroerendgoeddeals begon te doen, besefte ik: 'Wauw. Er is een enorme kans in de wereld van makelaars om eropuit te gaan en makelaar te zijn, en om mensen te helpen eropuit te gaan en te doen wat ik wil doen. Dat is niet fix-and-flip of geldhandel op korte termijn maken, maar hoe ik eropuit kan gaan en moet investeren, zodat ik de komende 20 jaar mijn pensioendoelen kan halen.
Dus nam ik mijn vaardigheden op het gebied van internetmarketing en gebruikte dat om makelaar in onroerend goed te worden. Om mijn bedrijf op te bouwen, mijn naam bekend te maken, technische leads. En ik deed de niche om mensen te helpen investeren in onroerend goed hier lokaal in Denver. Dus ik heb me heel erg gefocust op de plaats Denver en die mentaliteit en trends op het gebied van investeringen in onroerend goed op de langere termijn. Dus dat brengt ons bij het presenteren.
Scott:
Ja. Dus een van de uitdagingen voor vastgoedinvesteerders in Denver, waaronder ikzelf, waarschijnlijk inclusief Chris en Mindy, en jij ook, is dat we het de afgelopen 10 jaar heel goed hebben gedaan om hier in onroerend goed te investeren. De waarde van onroerend goed is enorm gestegen. U kocht vijf, zes, zeven, acht jaar geleden een onroerend goed, het kan in waarde zijn verdubbeld, of bijna. Mogelijk hebben we een aantal eigendommen geherfinancierd. Ik zit persoonlijk op een stapel aandelen en ik heb het gevoel vast te zitten. Ik ben erg blij met dit probleem. Ik klaag niet over dit probleem, maar ik zit vast. Rechts?
Want als ik het onroerend goed verkoop, moet ik belasting betalen over de winst. Ik moet mijn hypotheek afbetalen, en dan moet ik dit geld opnieuw inzetten voor iets anders dat logisch is. Als ik bijvoorbeeld een andere woning zou kopen zonder 1031-uitwisseling, zou ik mijn hypotheek van 3% ruilen voor een hypotheek van 5 of 6%. Als ik 1031 wissel, doe ik hetzelfde. Ik moet de hypotheken omwisselen. Als ik geld herfinancier om geld op te nemen, dezelfde deal. Ik ruil mijn lage rente in. Dus dit probleem van stijgende rentetarieven heeft volgens mij echt een interessant probleem gecreëerd voor degenen onder ons die hebben geïnvesteerd. En ik vroeg me af wat uw gedachten zijn om toegang te krijgen tot dat eigen vermogen, en hoe gaan investeerders om met dit goede probleem?
Chris:
Ja, en dat is de manier om ermee te beginnen. Het is een groot probleem om te hebben. Het is het succesvolle probleem van de eerste wereld, en plaatsen als Denver, Austin, Salt Lake City, veel van de markten die de afgelopen tien jaar waardering hebben gezien, hebben dit probleem. Wat het in wezen is, is dat iemand een paar jaar geleden een woning heeft gekocht tegen een maximumtarief van 7, 8, 9%. Een zeer goede verhuur. Fast-forward, de huren zijn gestegen, 40, 50%. De waarden zijn verdubbeld of verdrievoudigd. Dus nu zijn de cap rates gecomprimeerd. Dus nu zijn de cap rates 4% en 5%. En hoe lager de cap rates, hoe slechter de huur meestal is als vuistregel. Dus het brengt deze interessante uitdaging met zich mee voor mensen die zeggen: “Hé, ik verdien een behoorlijk goede cashflow met mijn eigendom. 800 tot $ 1,200 per maand korting op een eengezinswoning hier in Denver. Ik heb $ 200,000 over op mijn hypotheeksaldo tegen 3.25%, maar mijn eigendom is $ 800,000 waard. En het zijn alle punten die je hebt uiteengezet, Scott, met betrekking tot: "Wat doe je?"
Dus ik denk dat het heel belangrijk is dat mensen eerst een stapje terug doen en een globaal overzicht maken van wat hun doelen zijn, want ik zal mezelf als voorbeeld gebruiken. Ik begon onroerend goed te kopen toen ik single was. Nou, nu ben ik getrouwd, heb ik een nieuw bedrijf en heb ik twee kleine kinderen. Mijn leven is ingrijpend veranderd. Dus mijn doelen zijn veranderd, en ook hoeveel tijd ik in mijn investeringen in onroerend goed wil steken, is ook veranderd. Ik wil tijd doorbrengen met mijn kinderen, niet naar buiten gaan om muren te schilderen. Dus ik denk dat het altijd neerkomt op: "Hé, wat zijn je doelen?" En wees realistisch over wat uw doelen zijn, want alle onroerend goed is een voertuig om u naar uw doel te brengen. Dus ik denk dat het heel goed is als mensen dit nieuwe probleem dat ze hebben opnieuw evalueren. En terwijl ze het probleem herwaarderen, inventariseert de markt ook wat uw doelen op dit moment zijn en hoe ze zich hebben ontwikkeld. Omdat dat ons de Poolster geeft waar we heen moeten, en ons helpt de juiste beslissingen te nemen.
En, ik bedoel, vaak is er geen goed of fout antwoord voor mensen als het om rechtvaardigheid gaat. En ik vind het heel belangrijk om eerst te kijken naar: “Hé, als ik dit verkoop, wat zijn dan mijn fiscale gevolgen?” Ik bedoel, ik heb huis gehackt. Scott, je huis is gehackt. Veel luisteraars van BiggerPockets hebben House gehackt. Als u in de gelegenheid bent om een woning te verkopen en u zit in die uitsluiting van twee van de vijf jaar vermogenswinsten, dan is het misschien een heel goed moment om te kopen en gewoon 200 te nemen. , $ 300,000 aan eigen vermogen van tafel. Neem dat geschenk van Uncle Sam en ga ermee aan de slag. Nu heeft de overgrote meerderheid van de mensen geen toegang tot die uitsluiting van vermogenswinsten. En dan raken mensen gefixeerd op: "Ach, ik wil mijn rentepercentage van 3% niet kwijtraken." Ja, maar ik zou niet alleen naar die ene statistiek kijken. Omdat er veel scenario's zijn waarin je, door die 3% vast te houden, terwijl je geld aan rente bespaart, hier een dollar bespaart. Maar je loopt hier eigenlijk $ 10 aan het creëren van rijkdom mis door het niet opnieuw in te zetten met hefboomwerking en een eigendom met een betere cap-rate.
Het komt er dus op neer dat je vaak meerdere scenario's uitvoert. Hé, zoek uit wat je doelen zijn. En dan: “Wat kan ik doen met dat eigendom? Laat me eigenlijk gewoon scenario's uitvoeren. Moet ik het afbetalen?” En voor veel mensen is dat niet het juiste antwoord. Want als u meer eigendommen moet verzamelen voor uw pensioendoelen, dan zal het afbetalen van een eigendom u daar niet brengen.
Scott:
Mag ik hier een korte vraag stellen? U zei dat het een goed idee zou zijn om het eigen vermogen van mijn onroerend goed te herschikken naar een onroerend goed met een hogere cap-rate. Maar ik ben een investeerder hier in Denver, en ik ben zo arrogant als wat dan ook. En ik denk dat ik hier enkele van de beste huurwoningen heb gekocht, cashflow-huurwoningen, en ik ben er niet van overtuigd dat de maximale rente op een ander pand hier in Denver hoger zal zijn dan die van mij. Ik denk dat ik hiermee een redelijk goed portfolio heb opgebouwd. Dus stelt u in dit geval voor dat ik bijvoorbeeld buiten de staat ga en naar een ander pand ga? Ik vraag me af of veel beleggers het gevoel hebben dat hun portefeuille daar redelijke cap rates heeft, en, althans wat betreft de staat van hun eigendom, tot de betere soorten geldstromende investeringen in hun gebied behoort.
Chris:
Wat is een maximumtarief van een van je eigendommen, honkbalveld?
Scott:
Zeker. Ik zou zeggen, en ik gebruik huur-prijsverhoudingen als meer een vuistregel, maar ik zou zeggen dat het in het bereik van 0.65 huurprijs-waarde ligt.
Chris:
Dus? Dus een cap rate van 5 tot 6%?
Scott:
Natuurlijk, als we aardig zijn. Ja.
Chris:
Nou, ik bedoel, oké. Dus, ik bedoel-
Scott:
En dat is hoog voor Denver.
Chris:
Ja.
Scott:
Ja.
Chris:
Dus heel vaak hebben veel mensen gekocht ... Vooral hier in Denver. Ik ga een extreem scenario gebruiken, omdat het afhangt van wat de huidige waardering van het onroerend goed is. Veel mensen maken de fout: "Oh, ik heb dit pand zeven jaar geleden gekocht." Geweldig. Dat doet er niet meer toe. U hebt een onroerend goed met een cap rate van 9% gekocht. We moeten de cijfers van vandaag gebruiken. Dus uit alle analyses die ik heb gemaakt, is de vuistregel: als het onder een cap rate van 4%, een cap rate van 4% met een PM-vergoeding ligt, is het vaak logisch om te verkopen en opnieuw in te zetten, of een 1031. Als het boven een cap rate-eigenschap van 4% ligt, betekent dat vaak, hey, refi en opnieuw implementeren.
Nu, met hogere rentetarieven, zijn de dingen veranderd. De spreads zijn moeilijker, maar ik vond dat 4% cap rate de drempel was. En vaak is het zo van: "Hé, mensen hebben een eigendomspercentage van 3.5%." Omdat ze een stuk land kochten in Sloan's Lake, een gebied dat enorm gewaardeerd wordt in Denver. Zal een pand met een cap rate van 3.5% verkopen. En ik zou zeggen: "Je hebt een cap rate-verhoging van ongeveer 1.5 tot 2% nodig, samen met een grotere hefboomwerking." Dus een hogere cap rate, hogere hefboomwerking is de sleutel om het de moeite waard te maken in die transactie.
Mindy:
Oké. Ik hang de hele tijd rond op de BiggerPockets-forums, en die kun je vinden op biggerpockets.com/forums, en ik merk dat het concept van cap rate zelfs voor zeer ervaren beleggers verwarrend is. Kun je uitleggen waar je het over hebt, zodat luisterende mensen die waarschijnlijk erg in de war zijn, het kunnen begrijpen?
Chris:
Absoluut, en bedankt voor het ter sprake brengen. Dus cap rate is in wezen uw netto bedrijfsinkomen gedeeld door de huidige waarde van uw huis. Dat betekent dus dat u uw huur opneemt. U trekt al uw bedrijfsgegevens af. Dus eigenlijk alles behalve uw hypotheekbetaling. PM, reparaties en onderhoud, belastingen, verzekeringen, VvE-kosten, landschapsarchitectuur, wat het ook is. Dat geeft u uw netto bedrijfsinkomen, en het is gewoon een andere manier om te evalueren hoe dat onroerend goed presteert. Persoonlijk doe ik cap rates. Dat heeft goed gewerkt voor mij, en het is ook goed omdat je schulden hebt of geen schulden. Het is een manier om vanaf een hoog niveau te begrijpen hoe eigendommen kunnen presteren. Ik weet dat veel mensen GRM of bruto-tariefvermenigvuldiger, cap rate, gebruiken. Zeer vergelijkbaar concept, net iets geavanceerder en genuanceerder. Maar ik vind het een heel goede manier om te helpen bij praten op hoog niveau, snuiftest. "Hé, dit ziet er goed uit." Of: “Hé, je hebt een eigendomspercentage van 4%. Hier zijn enkele dingen van hoog niveau die je kunt doen.
Scott:
Dus ik gebruikte een soort concept van GRM. Rent-to-price ratio is een inversie van GRM om na te denken over de cashflow van mijn eigendom. U zegt cap rates. Cap rates zijn beter. Ik zou cap rates moeten gebruiken. Maar ik kijk er echt naar als huurprijsverhouding op het hoogste niveau, hoewel ik het gemakkelijk zo kan draaien. Maar hoe dan ook, dus u zegt dat onroerend goed met een lage kapitalisatie, iets in het bereik van 4 of lager op dit moment, waarvan veel investeerders kunnen vinden dat ze het specifiek in Denver hebben, opnieuw kan worden verhandeld voor een onroerend goed dat een 6 of 7% cap rate in de markt. En dit kan uw rendement vermenigvuldigen, afhankelijk van hoe u gebruik maakt van en de aannames die u maakt.
Dus, tal van voorbehouden daar. Maar je zou suboptimaal kunnen worden ingezet, is wat je zegt, met een van deze eigenschappen. Hoe rechtvaardig ik … Ik moet zoveel aannames doen en ik moet zoveel dingen geloven om op de bestemming te komen waar u zich bevindt. Ik moet geloven dat mijn waardering dit niveau zal zijn. Ik moet het verschil begrijpen tussen de rentetarieven op de schuld die ik momenteel heb en die ik op een nieuw eigendom ga krijgen. Hoe wikkel ik mijn hoofd rond al die puts en takes om er zeker van te zijn dat als ik tot de conclusie kom: "Oh, als ik een eigendom bezit tegen een cap rate van 4%, is het tijd om het te verkopen en opnieuw in te zetten in een onroerend goed met een hogere cap-rate”?
Chris:
Je wendt je tot je rekenmachines en spreadsheets. Dus, ik bedoel, heel simpel is, ik bedoel, hé, ga de BP-calculators gebruiken en ga de huurspreiding invoeren ... Pak de huurspreadsheet-calculator en sluit de huur in die je vandaag hebt. Maar gebruik niet de nummers die u vijf jaar lang gebruikte toen u het kocht. Gebruik de cijfers van vandaag. “Hé, wat is de waarde van vandaag? Wat is de huur van vandaag? Wat zijn de bedrijfsgegevens van vandaag?” En onderschrijf het alsof u het onroerend goed vandaag koopt. Omdat elke keer dat u een nieuwe huurder tekent, of een nieuwe huurovereenkomst tekent, of u herfinanciert, u in wezen het onroerend goed voor een tijdje terugkoopt. Dus doorloop het scenario en zeg: "Hé, is deze eigenschap logisch?" U kunt dat dus doen met de BP-calculator en vervolgens uitzoeken hoe deze presteert.
Dus ik keek vorige week naar het eigendom van een klant, en dit is een veel voorkomend voorbeeld. Ze kochten het pand voor $ 300,000 in Denver. Nu is het zo'n 650 waard. Ze hebben een hypotheek van $200,000, een lening met 3% rente en 400 eigen vermogen. Maar het is een eigendom van 3.5, 3.6% cap rate. Geweldig. Sluit de rekenmachine aan en kijk hoe deze presteert, en bereken vervolgens hoeveel eigen vermogen u heeft. Laten we in dit geval zeggen $ 400,000. En rond naar boven of naar beneden af voor wat verkoopkosten, vergoedingen. Neem een 1031 en speel een aantal van dat soort scenario's. En ze zeggen: “Geweldig. Als ik $ 500,000 te besteden heb, ga ik dit andere pand met een maximumtarief kopen. Het kan in Denver zijn, misschien op uw lokale markt, of het kan buiten de staat zijn. Gewoon, hé, wat voor panden je ook bekijkt, plug in, "Hé, als ik dit heb verkocht, de aandelen heb genomen en dit pand met een hogere cap-rate heb gekocht, hoe presteert dat dan?"
Nu, wat we vaak zien … En nogmaals, bekijk dit vanuit het perspectief van Denver. Die persoon verkoopt dat onroerend goed voor $ 650,000. Ze betalen hun makelaarskosten en sluitingskosten, 1031 it. Ze gaan een plek kopen voor ongeveer $ 1.1 miljoen of zo. Maar om een cashflow te maken, hebben we een aanbetaling van 35, 40% tegen een rentepercentage van 7%. Dus wat vaak gebeurt, is dat ze het in dat scenario hebben verkocht, 35% lager, en dat ze van een 3.5 naar een 5.5 cap rate-eigendom gaan. Dus behoorlijk conservatief en redelijk realistisch. Hun cashflow zal ongeveer hetzelfde blijven. Hun totale waardering gaat echter omhoog en hun netto bedrijfsinkomsten worden vaak meer dan verdubbeld. Dus ik kijk daar vaak naar: 'Hé, dat is een toekomstige dollar. Dat is een toekomstige waarde.”
En dit is echt, zal ik zeggen, meer hands-off investeren voor mensen die eropuit willen gaan en een woning met toegevoegde waarde willen vinden. Dit is meer als: "Hé, ik wil gewoon naar buiten gaan, wat eigendommen bekijken, mijn kapitaal opnieuw inzetten. Ik ben een drukke professional. Ik ben een druk persoon.” Voor dat soort snelheid kijk je eigenlijk alleen maar naar het opnieuw inzetten van je kapitaal. En daar komt het op neer, voor veel van de klanten die ik spreek, waaronder ikzelf, leef ik vandaag niet van mijn geld met mijn eigendommen. Ik heb andere inkomsten die dat doen, en al mijn huur is voor … Het is mijn pensioen. Het is mijn investeringspool. Dus ik heb daar geen enorme cashflow nodig.
Nu wil ik dat mijn eigendommen cashflow krijgen, maar het komt neer op: "Hé, wil je vandaag meer cashflow, of wil je inruilen om in de toekomst meer cashflow te genereren?" Dus vaak, zelfs met deze zeer extreme voorbeelden van onroerend goed met een lage kapitalisatie en een hoog eigen vermogen, hoewel het niet zo goed is als een jaar geleden, is het nog steeds logisch in de 10, 20, 30 jaar schaakspel van beleggen in onroerend goed. Ik weet niet of ik je vraag daar heb beantwoord of het water heb vertroebeld.
Scott:
Nee, ik denk dat dat juist is. En ik denk dat ik je antwoord geweldig vind, en niet alleen omdat het een plug was voor onze rekenmachines op bigpockets.com/calc. Maar het is als "Hé, dat is het antwoord, ga dit spul in een spreadsheet stoppen en een aantal beslissingen nemen en enkele aannames doen." En een van de belangrijkste veronderstellingen die daarin zullen staan, is, kijk, als je een nieuw pand analyseert, kun je de aanbetaling krijgen, alle basiscijfers over huren, cashflow, en al die dingen. soorten dingen. Als u een vastgoedinvesteerder bent, voelt u zich hopelijk redelijk op uw gemak bij het maken van dat soort aannames.
Maar de belangrijkste in deze analyse zijn de rentevoet op uw schuld die u op het nieuwe onroerend goed krijgt, en de waardestijgingen die u heeft op huurgroei en prijsgroei in de komende 30 jaar, en in het bijzonder daarmee de komende jaren. Nou ja, 30 jaar als je op lange termijn denkt, of een kortere termijn als je op kortere termijn denkt. Dat doet er echt toe, en ik denk dat het heel interessant zal zijn. Ik denk dat mensen zullen merken dat als ze niet geloven dat de waardering erg hoog zal zijn, de herschikkingsstrategie hen duur kan komen te staan. Het kan behoorlijk consequent zijn. Maar als je de komende jaren in waardering gelooft, en je kunt een waarderingscijfer van 3, 4, 5% invoeren, dan zal wat je zegt heel, heel goed uitpakken. Is dat grotendeels juist, Chris, in jouw ervaring?
Chris:
Ja, maar ik moet de aanname van waardering terugdringen. Dus je hebt gelijk. Ik bedoel, ik raad niet aan om 6%, 8%, 10% waardering te accepteren. Dat heb ik jaren geleden niet aanbevolen. Ik onderschrijf een soort van 3 tot 5% voor historische middelen. Nu, de komende twee jaar zeg ik: 'Hé, we zullen waarschijnlijk plat zijn, tenminste in Denver. We zouden een punt kunnen geven, we zouden een punt kunnen maken, maar veronderstellen gewoon geen waardering. Ik denk dat het belangrijkste is... Omdat je gelijk hebt. Als je gekke aannames doet, raak je uit de maling. Maar zelfs als u een ander onroerend goed koopt, laten we zeggen dat u in Denver verkoopt en in Denver koopt met een maximumtarief van 3.5 tot 5.5. Als u daar daadwerkelijk een echte acceptatie doet, bent u nog steeds beter af met een pure rijkdomervaring of een ervaring met het opbouwen van rijkdom, want dat is nog steeds een hogere limiet.
Als het nu in waarde stijgt of de huren sneller groeien, is dat een dikke, dikke kers op de taart, waardoor uw rendement zal stijgen. Maar zelfs als de waardering en de huurgroei relatief vlak zijn, wat voor het grootste deel van het land denk ik zo zal zijn voor een jaar of twee, of het zal -3 tot +3 zijn voor veel van de gebieden, dus vlak , het kan nog steeds heel logisch zijn en nog steeds de juiste zet zijn bij het opbouwen van rijkdom op de lange termijn. Waardering zal het dus niet maken of breken. Ik zou gewoon heel, heel conservatief onderschrijven tegen 0, 1% voor de komende twee jaar, en dan gaat het op de lange termijn waarschijnlijk terug naar 3 of 4%.
Het andere is ook dat je naar kansen kijkt. Dit zijn een paar dingen geweest, omdat ik mensen aanraad om daarheen te gaan en gewoon, ik bedoel, te spelen met een heleboel berekeningen. In dit geval: 'Hé, ik ben een investeerder in Denver. Verkopen in Denver, kopen in Denver.” En dat doe je in jouw markt. Nu zeg je ook: "Hé, verkoop in Denver en koop buiten de staat tegen een betere cap rate." Omdat Denver wat is? De duurste niet-kuststad nu, geloof ik. Dus cashflow is heel, heel moeilijk te vinden. Dus ga onderschrijven: "Hé, als ik dit heb gekocht." En toen ging ik op een waanzinnig aantal verzekeringsovereenkomsten waarbij we zeiden: "Hé, nou, ik wil mijn 1031-uitwisseling niet opgeven. Wat als ik het zou verkopen en in een DST zou rollen, een Delaware statuary trust? Ja, je bespaart je geld op de belastingen. Maar aangezien u de komende vijf jaar een rendement van 5% maakt, begint u op de lange termijn geld te verliezen.
Ik voerde scenario's uit van: "Hé, als ik eigenlijk alleen meerwaarden zou betalen, zou ik met $ 400,000 moeten lopen, maar $ 100,000 gaat ergens anders heen." Maar ik neem $ 300,000 op en doe nog een investering in onroerend goed, in een syndicaat, in een ander bedrijf. Maar ik krijg zo'n hogere IRR dat het nog steeds logisch kan zijn en zeggen: "Weet je wat? Het is de moeite waard om die meerwaarden op te eten.” Dus ik geef je hier geen aanbevelingen. Mijn punt is, veel mensen doen veel wat-als-dingen. Nou, doe de wat-als-dingen en voer de berekeningen uit via een spreadsheet of de BiggerPockets-calculator. En dan kunt u die ene rekenmachine nemen en het allemaal doen voor uw eigendom, een eigendom in uw markt, een plaats buiten de staat, een zomertijd. Je kunt een passief beleggen bedenken, dat soort dingen. “Hé, hoe zijn die aangiften en hoe zien die fiscale gevolgen eruit?” Krijg het grote plaatje van de dingen.
En dan is het volgende niveau, ga door en zorg ervoor dat u uw CPA doorneemt. Wat zijn de fiscale gevolgen? Omdat ik vaak weet dat ik voor mijn eigen persoonlijk gebruik schat wat ik zou bezitten aan afschrijvingen of meerwaarden vastleggen, en mijn schatting is niet erg goed. Dus ik sprak met mijn CPA. En ik zal ook naar de dingen kijken als: “Ja, je kunt buiten de staat gaan en de cap rates zijn hoger, aantrekkelijker. Maar nu heb je de extra kosten van reizen en het ontwikkelen van een nieuw netwerk in de markt.” Dat is niet goed of slecht, maar die uren en onkosten worden meestal niet weergegeven op de verzekering van het onroerend goed. Dus ik ben een groot voorstander van, voer een aantal scenario's uit en kijk dan naar de statistieken. En kijk dan ook naar de fiscale gevolgen en kijk naar: "Hé, hoeveel bandbreedte en geld heb ik nodig om deze nieuwe strategie daadwerkelijk uit te voeren?" En heb gewoon plezier met het uitvoeren van scenario's.
Mindy:
Ik vind dit advies erg leuk, omdat het heel gemakkelijk kan zijn om verstrikt te raken in FOMO of wat de markt op dit moment ook doet. Je bent makelaar in onroerend goed. Weet je nog de lente van vorig jaar, toen iedereen aan het kopen was, en je soms niet eens een show kon krijgen in sommige van deze hetere huizen? Of je zou naar binnen gaan, en het is gewoon een draaideur van mensen, en je zou verliezen. Je bent 1 van de 37 aanbiedingen. Dus ik zie dat mensen daar heel, heel enthousiast over worden. Dit voorjaar, van wat ik tot nu toe heb gezien, begint het er weer op te lijken. Niet in die mate, want we hebben niet de geweldige rentetarieven. Maar het wordt nog steeds erg heet in de omgeving van Denver. Het kan dus verleidelijk zijn om te verkopen. 'Oh, ik luister naar Chris op de BiggerPockets Money Podcast. En hij zei dat mijn cap rate niet geweldig is, dus ik zou moeten verkopen.”
Nee, dat zegt hij niet. Hij zegt draai scenario's. Voer veel scenario's uit. Praat met uw makelaar en kijk wat zij denken dat u voor uw eigendom kunt krijgen. Voer de cijfers uit op basis van dat bedrag, misschien een beetje minder, misschien een beetje meer. Maar kijk wat al deze opties u gaan opleveren voordat u met beide voeten erin springt. Je verkoopt het, en dan denk je: "Oh, ik kan geen 1031 doen omdat mijn tijdlijn op was." Ik weet genoeg over 1031's om gevaarlijk te zijn. Er is een zeer specifieke tijd die u nodig heeft om een nieuwe woning te kopen, om drie eigendommen te identificeren. En als je dat niet doet, is je 1031 de deur uit. Als u niet van tevoren iemand krijgt om het geld voor u in bezit te nemen en vast te houden, is uw 1031 de deur uit. Als je het geld in bezit neemt, dan ben je nu al die belastingen verschuldigd. Er komt dus heel wat planning bij kijken. Maar als u overweegt te verkopen, controleer dan de cijfers. Zorg ervoor dat het zinvol is. Voer alle nummers uit. Met mensen praten. Ik hou hier zo veel van.
Scott:
Ja. Chris, het klinkt alsof er hier een aantal opties zijn. Ik kan het onroerend goed verkopen, ik kan het onroerend goed herfinancieren, of ik kan niets doen en mijn lage renteschuld laten aflossen. Ik heb gekozen, laat mijn schuld met een lage rente aflossen. Dat is momenteel mijn insteek. Ik weet niet zeker of dat de juiste benadering is, en ik moet het in twijfel trekken. En in het geval van verkoop van het pand, heb ik daar twee opties. 1031 ruilen of gewoon oogsten … Ik heb optie A. Deel A verkopen is 1031 en deel B verkopen is de winst oogsten. Heb je casestudy's of misschien scenario's waar je ons doorheen zou kunnen leiden van mensen die elk van die opties hebben gekozen en waarom ze het hebben gedaan, of misschien voorbeelden uit je persoonlijke portfolio?
Chris:
Ja. Absoluut. Eén ding, ik wil teruggaan naar wat Mindy zei. Mijn favoriete ding over ... Wat ik zou aanraden nadat je alle scenario's hebt gedaan en met mensen hebt gesproken, en ik doe dit de hele tijd. Mijn favoriete functie van BiggerPockets is het forum. Ik vind het leuk om andermans berichten te lezen, maar ik plaats ook mijn eigen berichten. En post niet: 'Hé, jongens. Ik denk erover om het pand te verkopen. Wat moet ik doen?" Doe niet zo'n flauwe post. Plaats een bericht als: 'Hé, ik heb een scenario uitgevoerd. Hier zijn de cijfers. En ik heb drie voordelen gehad voor dit, dit en dit. Hier zijn mijn cijfers. Hier zijn mijn gedachten. BP-gemeenschap, geef me je feedback.” En je krijgt veel leuke reacties. Je zorgt er ook voor dat mensen contact met je opnemen om andere kansen te bieden. Doe dus altijd de nodige zorgvuldigheid. Maar de gemeenschap daar, ik denk dat dat absoluut het beste deel van BiggerPockets is, of mijn favoriete onderdeel. Dus doe dat allemaal, en deel het dan met het forum en zet het groepsdenken aan de gang.
Scott:
Hou ervan. BiggerPockets-rekenmachines en BiggerPockets-forums. Dat is juist. Stel een slimme vraag en je krijgt slimme antwoorden.
Mindy:
Een slimme reactie. En je krijgt veel verschillende reacties. "Hé, ik vind het leuk wat deze persoon zegt, maar ik denk niet dat ze hier rekening mee hebben gehouden." Je krijgt mensen die zeer ervaren zijn die je vertellen wat ze in die situatie zouden doen, en hoogstwaarschijnlijk zullen ze uitleggen waarom. Mensen op de forums praten graag over onroerend goed. En het is een beetje anders voor ons, omdat we in onroerend goed zitten. Maar als u graag over onroerend goed praat en u een vastgoedinvesteerder bent, kan het niemand anders in uw leven iets schelen. Ze willen het niet horen. Ze willen je alleen vertellen over de slechte ervaring die ze hadden. Maar op de BiggerPockets-forums heb je mensen die het doen. Mensen die het al langer doen dan jij die scenario's hebben die je misschien nog niet hebt meegemaakt en waar ze je ervaren advies kunnen geven.
Chris:
Ja.
Mindy:
En ik bedoelde het niet als reclame, maar...
Chris:
Nee. Maar, ik bedoel, is er een aanwinst, jongens? Gebruik het. Ik bedoel, dat is een van de beste troeven geweest die ik heb gebruikt in mijn vastgoedcarrière als makelaar, als investeerder. Oke. Dus, terug naar enkele voorbeelden hier. Dus om een stap terug te doen, mijn diploma is in financiële planning, en ik heb altijd dat verlangen naar planning op de langere termijn gehad. Ik doe het niet graag in aandelen en obligaties waarvan ik denk: "Hé, stop het in een indexfonds, en dat is saai en stel-het-en-vergeet-het." Onroerend goed is veel complexer. Dus wat ik voor mezelf doe en wat ik voor mijn klanten doe, heb ik in vijf stappen opgesteld. Ik zal het hiermee omkaderen, en dit zal een aantal veelvoorkomende scenario's doornemen die we op de markt tegenkomen.
Dus stap één is: wat zijn je doelen? Zoals ik al zei, kijk nog eens wat je doelen zijn. Onroerend goed is een voertuig om daar naartoe te gaan. Stap twee, kijk naar je totale portefeuille. Veel mensen kijken geïsoleerd naar hun huurwoningen. Maar hey, hoe presteert het over je 5, of 7 of 10 verhuur als geheel? Net zoals je naar je IRA zou kijken, je 401 (k), dit. "Hé, hoe gaat het allemaal als geheel?" De derde stap is om naar buiten te gaan en naar uw individuele eigendommen, uw individuele activa te kijken. “Hé, wat zijn de mogelijkheden? Wat zijn de cijfers?” Doe daar een SWOT-analyse op. Stap vier, voer die scenario's uit zoals we hebben besproken. En dan is stap vijf, schrijf je actieplan.
Dit is dus erg goed voor beleggers. En als je een agent bent, heb ik ontdekt dat dit een geweldig hulpmiddel is om waarde toe te voegen aan mijn klanten. Dus ik en mijn team doen ongeveer 30 tot 40 van deze portfoliosessies per jaar. Of, het spijt me, een maand. Dit zijn een soort van uw jaarlijkse financiële planningssessies met onze klanten en voor onszelf als investeerders. We krijgen dus veel goede gegevens. We zien daar enkele trends. En om enkele veelvoorkomende voorbeelden te noemen, komt het erop neer dat veel mensen bijna met pensioen gaan. Welnu, voor hen zijn ze minder gericht op groei en meer op inkomen. Dus misschien zijn ze in de vijftig of zestig, beginnen ze met pensioen te gaan of willen ze een stap terug doen. Kinderen gaan naar de universiteit of zijn het huis uit. Ze hebben niet veel toekomstig inkomen of veel toekomstige groei nodig. Ze hebben de komende jaren meer inkomen nodig.
Dus dat is een heel ander geval dan iemand zoals ik, waar ik nog steeds meer onroerend goed moet verzamelen om met pensioen te gaan op het niveau dat ik de komende 10 of 20 jaar wil bereiken. Ik ben nog steeds mijn accumulatiefase. Dus voor mensen die vaak in de fase van bijna hun pensioen zitten, kan het zinvol zijn om de eigendommen af te betalen en te zeggen: "Hé, als je deze eigendommen hebt afbetaald, wat is dan de cashflow?" Maar tegelijkertijd voer je scenario's uit: 'Hé, tegelijkertijd, als je deze eigendommen afbetaalt, kijk dan naar een triple net. Hé, kijk eens naar een schuldfonds dat 8 of 10% aan rendement zou kunnen betalen. Je kunt van dat soort dingen verschillende dingen doen, maar je moet ervoor zorgen dat het aansluit bij dat doel. Dus voor veel van de mensen die zich in die pensioenfase bevinden, kiezen er veel ervoor om eropuit te gaan en gewoon door te gaan met het afbetalen van hun eigendommen. Dus je hebt zoiets van: "Hé, als je gewoon je eigendommen afbetaalt, heb je je inkomensdoelen bereikt."
Dus dan nemen ze vaak de schuld-sneeuwbalbenadering en beginnen ze met het afbetalen van één eigendom, of het laagste saldo, of de hoogste rentevoet. Dus: "Hé, begin dat maar af te betalen." En dan de volgende afbetalen, de volgende afbetalen. En vaak verkopen ze een eigendom dat hun hondenbezit is of [onhoorbaar 00:30:40]. Zoals: 'Hé, deze eigenschap, het is de pijn in de kont. Ik heb er een hekel aan. Het presteert niet goed.” Geweldig. Nou, weg ermee. Waardering feest. We gaan verder. Dus voor veel mensen kan het afbetalen van hun eigendom een heel goede zet zijn. Als u echter zegt: "Hé, als ik het onroerend goed afbetaal en ik heb niet het inkomen dat ik wil", hebben we daar een probleem.
Scott:
Dus we hadden een geweldige discussie over een onderwerp als dit op BiggerPockets Money show 322, Waarom de cashflow van uw huurwoning niet is wat u denkt dat het is. We hadden daar een gast die negen huurwoningen had en van salaris tot salaris leefde omdat de cashflow er niet was. Dus als je je dit afvraagt, als je het niet zeker weet, zou je in die situatie kunnen verkeren als je een paar huurwoningen hebt waarvan er in ieder geval een paar op zijn best break-even zijn, en misschien een negatieve cashflow. En ik denk dat je dat in die situatie zult ontdekken door de vijf stappen te volgen die Chris heeft geschetst. En in die specifieke eigenschap-voor-eigenschap-analyse, zult u bepalen welke u waarschijnlijk zou moeten overwegen om te verkopen of te verlaten. Dus Chris, heb je dit de afgelopen twee jaar met je eigen portfolio gedaan?
Chris:
Ik heb. Dus deed ik mijn eigen portfolio-evaluatie. Ik heb dit jaar geen bewegingen gemaakt, en dat kwam meer omdat mijn portefeuille eigenlijk … Het is behoorlijk goed geoptimaliseerd met de cap rates, de loan-to-value. Maar ook ingaan op de externe factoren is, mijn carrière en mijn bedrijf is, een makelaar in onroerend goed, allemaal onroerend goed gerelateerd. Nou, ik ben erg conservatief. En aangezien we woelige tijden doormaken en het inkomen van de meeste mensen in onroerend goed dit jaar is gedaald, en ... Voor 2022 en '23 is het voor veel mensen lager. Dus ik heb zoiets van: 'Hé, ik ga heel conservatief zijn met mijn beleggen, omdat ik ervoor moet zorgen dat mijn dagelijkse inkomen in orde is. Dus ik wil niet naar buiten gaan en beginnen met het betreden of aanscherpen van de cashflow. Hoewel het logisch is vanuit het oogpunt van beleggen, is het niet logisch vanuit het wereldwijde standpunt van wat ik nu als belegger moet doen.
Dus wat ik doe is, ik heb hier twee eigendommen in Denver Metro die ... ik bedoel, het zijn goede huurwoningen. Zoals ik al zei, het zijn niet mijn favorieten. Ik zou niet ongelukkig zijn om ze te verplaatsen. Dus ik heb met mijn vastgoedbeheerder gesproken. Huurcontracten zullen rond december aflopen, daar mikken we op, want de beste tijd om onroerend goed hier in Denver te verkopen, is de lente. Rond half februari tot eind mei, goede plek voor het plaatsen van een woning. Dus ik ga ervoor zorgen dat die huurcontracten afgelopen zijn, en dan heb ik tijd om de huurders eruit te krijgen zodat ze een nieuwe plek kunnen zoeken om te wonen, en hopelijk heb ik drie tot zes weken om daar verder te gaan en elk type te doen van updates die ik moet doen. Omdat de meeste huurwoningen wat liefde nodig hebben. Ze hebben wat TLC nodig. En vaak ben je beter af om 5 tot $ 15,000 in wat werk te stoppen en het dan aan een eigenaar-bewoner te verkopen. Voor elke dollar die ik uitgeef om het mooier te maken, zou ik daar drie tot vier dollar extra voor terug moeten krijgen. Dus: "Hé, waar is die goede plek voor mij om het zeer eigenaar-bewonervriendelijk te maken om mijn dollar te maximaliseren?"
Dus ik begin dat te plannen. Dat doen veel klanten. Een heel interessant ding. Dit was zo fascinerend. Dus om terug te gaan naar dit scenario met een hoog eigen vermogen en een lage rente. Veel mensen zeggen: "Hé, mijn huur is goed." Ze zijn een maximumtarief van 4, 5%. Ze houden van de huur, goed deel van de stad. Ze willen het niet aanraken, maar ze willen het eigen vermogen opnieuw inzetten. We hebben veel HELOC's gedaan. Er is één bank die ik ken in Colorado … Ze zijn meestal erg moeilijk om banken te vinden die HELOC-investeringen doen op vastgoedbeleggingen. Dus een HELOC is een kredietlijn voor eigen vermogen, en ze zijn niet zoals een hypotheek van 30 jaar, maar het is meer de cheque, creditcard op uw eigendom.
We hebben veel mensen die een HELOC-investering doen in hun vastgoedbeleggingen, en dan gaan ze van … Ze hadden een LTV van 30%. Ze nemen 20 of 30% van hun eigen vermogen op en zetten het vervolgens opnieuw in voor verhuur of een soort syndicatiestrategie. En ze kunnen hun cake hebben en die ook opeten, omdat ze die lage vaste rentevoet van 30 jaar hebben, en ze kunnen een variabele rentevoet aan, maar lenen tegen 6, 7%, maar gaan krijg een rendement van 15 tot 20%.
Mindy:
Wie doet deze HELOC voor vastgoedbeleggingen? Omdat ik niemand heb kunnen vinden die in HELOC's investeert.
Chris:
Nou, DM me op BiggerPockets, en ik zal het je vertellen, Mindy. Nee. Dus veel hiervan komt van … Dus met dit, dus deze zijn … Ik bedoel, blij om die naam met je te delen en mijn contactpersoon daar te geven, Mindy. Geweldige kerel. Maar u wilt lokale banken zoeken. De grote banken en nationale geldschieters, en waarschijnlijk de persoon die je je conventionele lening met een looptijd van 30 jaar heeft gegeven, zullen niet de juiste man of vrouw zijn om je die lening te geven. Het zijn Fannie en Freddie conventionele geldschieters.
Dus de grote banken zullen je dit niet geven. Maar zoek vaak een lokale bank, zoals een door de staat gecharterde bank of kredietvereniging, en zij zijn degenen die HELOCs doen. En dat komt er gewoon op neer dat ik met 30 banken heb gesproken, plus dat ik mijn netwerk hier heb. En ik ken een paar banken die het zullen doen, maar slechts weinigen zullen het doen als ze de eerste positie niet bezitten. En vaak staan ze niet op de eerste plaats. Dus het wordt heel, heel genuanceerd. Maar dat is waar veel mensen gefrustreerd raken over onroerend goed, vooral techneuten en aandelenjongens. Ik heb zoiets van: "Nou, onroerend goed is niet efficiënt." Ja, bel 30 kredietverstrekkers. Het is niet leuk, maar zo vind je het goud.
Scott:
Dus ik ben dol op dit als een benadering en als een hulpmiddel. Ik wil wel waarschuwen dat ik geen fan ben van het gebruik van een investerings-HELOC met een rente van 6, 7% om vervolgens opnieuw te implementeren in investeringen van het type syndicatie. Ik denk dat dat echt moeilijke arbitrage is, en de cashflows en timings van die syndicaties kunnen in sommige van die gevallen niet zo goed zijn. Het is een zeer agressief spel. Dus onthoud dat als je dat soort strategie gaat doen. Het is naar mijn mening veel agressiever dan het eigen vermogen van een huurwoning over te hevelen naar een andere woning, met behulp van schulden met een vaste rente van 30 jaar.
Chris:
Ja. Dit is waar, zoals ik al zei, voor veel mensen die het doen, ze acht huurwoningen bezitten en ze doen het op een of twee. Ze blijven dus nog steeds zeer evenwichtig in hun totale vermogenspositie, en hun gecombineerde vaste rentevoet is 3.5, en nu voegen ze een heel klein aantal variabelen toe. Dus ik ben het helemaal met je eens, Scott. Het is geavanceerder. Het is een hoger risico. En we hebben mensen die dat doen voor verhuur, dat doen voor fondsen of syndicaties. Maar het is absoluut een veel geavanceerdere techniek, en zorg ervoor dat je het geld hebt om vanaf daar golven te berijden of vanaf daar stoten te rijden.
Scott:
Ik wil wel zeggen, ik denk dat het verstandig is om uit te gaan en te kijken wat u kunt krijgen voor een investeerder HELOC als dat voor u beschikbaar is. Het is altijd goed om toegang te hebben tot het tegoed, ook als u het niet gaat gebruiken.
Mindy:
Ja. Dat heeft zeker mijn huid op ons terrein gered. Het was geen investeerder HELOC. Het was een HELOC in mijn eigen huis. Maar ik deed wat financiële apenzaken en ik had snel geld nodig. En ik dacht dat ik snel geld nodig had, dus ik opende het, maar ik haalde er niets uit. Die zat daar maar. Maar toen ik het nodig had, was het er om te trekken. Is een investering HELOC hetzelfde of vergelijkbaar met een persoonlijke eigendom HELOC?
Chris:
Nee. Vaak is het meer een priemgetal plus 1 tot 3%, waarbij eigenaar-occ vaak een priemgetal plus 0 of een priemgetal plus 0 tot 1 kan zijn. Dus je ziet de spreiding daar. Het andere is, voor veel voorverkiezingen, ik bedoel, er zijn veel kredietverenigingen en banken in de stad die naar een gecombineerde LTV van 95% of 100% gaan. Ze zullen zeer hoge LTV's behalen. Nogmaals, ga daar voorzichtig naar binnen. Je moet slim zijn met een grote creditcard. Maar een belegger HELOC, waar ze vaak aftikken, is een totale gecombineerde LTV van 70 tot 80%. En gecombineerde LTV betekent: “Hé, wat is het percentage van die 30 jaar vaste eerste positiebetaling? En daar voegen we de HELOC aan toe. Wat zijn die twee gecombineerd?” Dus investering HELOC is de beste die ik heb gezien. Ik zeg het beste. De hoogste LTV is 80% gecombineerde LTV, wat nog steeds ongelooflijk hoog is voor een investering HELOC.
Scott:
Kunnen we een paar voorbeelden doornemen van misschien klanten waarmee u hebt gewerkt of mensen die verschillende van deze opties hebben doorlopen? Heb je met iemand gesproken en ze zeggen: 'Weet je wat? Ik ga het ding gewoon afbetalen en zeggen: vergeet het maar'? Of: 'Ik laat het gewoon zitten en doe niets. Ik ga de schuld niet vervroegd afbetalen. Ik laat het gewoon afschrijven.” En heb je dan een aantal mensen gehad die dit hebben meegemaakt, en wat was hun grondgedachte in het recente verleden?
Chris:
Ja. Ik bedoel, het is al het bovenstaande, en veel komt neer op wat hun doelen zijn en wat hun algehele risicotolerantie is. Ik bedoel, ik heb op dit moment klanten die een woning verkopen en ze gaan 1031 doen. Sommigen blijven lokaal. Sommigen gaan out-of-state. Geweldig. Diverse opties erop. En hun grondgedachte in dat geval is: "Hé, het waarderingsfeest is voorbij." Voor Denver, de gekke waardering, is het voorbij. Als je nu verkoopt, geef je misschien een paar punten terug. Maar wie maakt het uit? Je hebt 40% verdiend. Geef de afgelopen twee jaar twee punten terug. En ze zeggen nog steeds: "Op de lange termijn wil ik daarheen gaan ... Veel mensen zeggen:" Hé, dit pand is een klasse C-eigendom, een eigendom voor hoofdpijn. Het is niet langer een geweldige verhuur. Ik wil het verplaatsen naar een betere locatie, of klasse A-eigendom, minder hoofdpijn. Het moet dus onderhoudsarm zijn, een vergelijkbare of hogere cap rate, maar meer hands-off. Dat is deels een investering, en het maakt ook deels hun leven als belegger gemakkelijker.
Ik heb ook veel mensen … Eigenlijk zegt een meerderheid van de mensen: “Weet je wat? Ik hou het jaar vol.” Het is nooit een slechte zet om het hele jaar strak te blijven en gewoon geld op de bank te laten staan, te bouwen en de schuld verder af te betalen. Als je het niet zeker weet, zal pompend remmen je geen pijn doen. Er is geen enkele deal die je zult missen die je carrière gaat maken of breken. Maar als je een transactie doet, is er een deal die je carrière kan breken. Dus maak je geen zorgen over de grote die je rijk gaat maken. Maak je zorgen over degene die je gaat opblazen en je 10 jaar terugbrengt. En dat is wat er kan gebeuren. Het is dus altijd oplettend zijn. Dus veel mensen zitten krap. Zoals ik al zei, ze doen wat ik doe. 'Hé, ik zit in een goede positie. Mijn eigendommen presteerden goed. Ik zit op een goede LTV. Ik zit een jaar stil.”
En dan de mensen die meer de geavanceerde strategieën doen om er een tweede op te zetten, zoals een tweede vaste of een tweede HELOC, dit zijn niet mensen met één eigenschap die het doen. Dit zijn mensen met 5 tot 10 panden, en ze hebben een goede cashflow, en ze doen het op 1 of 2 panden om hun wereldwijde LTV te verhogen van 30% naar 40%. Ze hebben dus nog steeds een zeer lage LTV en hun gemengde rentevoet gaat iets omhoog. En ze hebben ook het geld op de bank en de huur die binnenkomt om alle betalingen te kunnen financieren. En om ook te weerstaan: "Oh, ik heb die zet gedaan en ik dacht dat ik 20% IR zou gaan maken, en ik maak nu de 7% IR op dit terrein." Ze kunnen dat blauwe oog aan. Maar de risico-opbrengstverhouding is correct voor hen, maar ze zijn goed gekapitaliseerd en er komen goede inkomsten binnen.
Mindy:
Chris, is er in deze markt ooit een goede reden voor een uitbetalingsrefi? Ik bedoel, ik ben oud genoeg om 7% te onthouden. Mijn eerste hypotheek was een lening van 7%, en ik dacht dat ik een snotneus was omdat ik die lening van 7% kreeg. En nu hebben we al 2 jaar leningen van 3, 4, 20%. Mensen worden gek van deze huidige rentetarieven, en ik kan begrijpen waarom een uitbetalingsrefi op papier een slecht idee lijkt, maar het kan niet allemaal slecht zijn.
Chris:
Zoals met de meeste dingen, hangt het ervan af. Maar sommige dingen van hoog niveau. Dus om terug te gaan naar dat voorbeeld waarin ik zei: "Als een accommodatie een maximumtarief van 4% heeft, is dat mijn vuistregel." Dat werkt goed in Denver. Ik weet niet hoe dat zich vertaalt naar andere markten. Ik ga uit van overeenkomsten. Maar nogmaals, dat is mijn disclaimer. Op hoog niveau, als het onroerend goed boven een eigendomspercentage van 4% ligt, kan een uitbetalingsherfinanciering zinvol zijn. Als het onder een cap rate-eigenschap van 4% ligt, heeft het meestal geen zin. Maar nu is het waarschijnlijk een beetje hoger. Ik moet waarschijnlijk mijn vuistregels voor cap rates in de nieuwe markt aanpassen. Want als u een uitbetaling doet, koopt u het onroerend goed terug. En ik betwijfel ten zeerste of je een volledige uitbetalingsrefi zou doen, het pand zou nog steeds cashflow hebben. Meestal is het geen negatieve cashflow.
Dus van alle beoordelingen die ik heb gedaan en van alle klanten waarmee ik heb gewerkt, kan ik niemand bedenken die op dit moment een uitbetalingsrefi heeft gedaan in de huidige markt. Er kunnen er een of twee zijn, maar ik zou zeggen dat het zo dicht bij nul is als ik me op mijn gemak zou voelen om publiekelijk te zeggen dat het nul is. De meeste mensen kiezen ervoor om stil te zitten en niets te doen, het geld te verkopen en te verplaatsen, of een HELOC erop te zetten om toegang te krijgen tot het eigen vermogen. Maar als je al een slechte huurwoning hebt, is een uitbetalingsrefi van 7% meestal geen goede zaak. Omdat u nu een negatief cashflow-activum heeft met een lage cap rate dat u nu herinvesteert.
Dus voor de overgrote meerderheid van de mensen denk ik niet dat het echt logisch is om negatieve cashflow-eigenschappen te hebben. Af en toe, voor een klein deel van de portefeuille, ja, daar kan ik een uitzondering op maken. Maar waarom wilt u voor de meeste mensen een bezit hebben dat zichzelf niet terugbetaalt? Dus als je een uitbetalingsrefi doet, wordt dat veel tijd negatief. En dat is waar het voor de meeste mensen een aansprakelijkheid wordt. Ik heb dus geen uitbetalingsrefi's gezien en ik zie mijn investeerders of klanten het ook niet doen.
Mindy:
Ik krijg die vraag vaak, en ik heb ook geen reden gezien om een uitbetalingsrefi te doen. Als u een onroerend goed heeft dat u hebt gekocht voordat de rentetarieven afgelopen juni begonnen te stijgen, en als u het wilt behouden, houdt u het en HELOC om toegang te krijgen tot het eigen vermogen. Op korte termijn ben ik het met Scott eens dat HELOC-geld kortetermijngeld moet zijn. Maar ja, je houdt het of je verkoopt het. En als je het gaat houden, houd dan de lage rente. Het slaat gewoon nergens op. Ik weet niet wat je daarmee zou doen. Maar nogmaals, het hangt ervan af. Hoogstwaarschijnlijk gaat het niet lukken. Voer uw scenario's uit, zoals u eerder zei. Als je op zo'n manier toegang hebt tot dat geld dat het ... Je hebt een geweldige deal gevonden en dit is het enige geld dat je hebt, dan zou dat een heel, heel specifieke manier kunnen zijn om de uitbetalingsrefi te gebruiken. Maar ja, ik ben het met je eens.
Scott:
Ja. Behalve in het geval van degenen die extreme stieren zijn op de onroerendgoedmarkt en gewoon veel meer willen kopen en hun geld willen opnemen, levert herfinanciering van een hypotheek met een lage rente naar een veel hogere hypotheek niet veel op. gevoel. Dus ik zie de use case hiervoor langzaam terugkomen in de komende paar jaar, aangezien mensen kopen met rentetarieven tegen de huidige tarieven. Dus als u een nieuw onroerend goed koopt tegen 6, 7, 7.5% met een investeerderslening, en u het volgend jaar BRRRR, als u wilt herfinancieren tegen een tarief van 7% en wat geld wilt opnemen, zou dat logisch zijn om mij. Dus ik denk dat je een tijdelijke pauze zult zien in de meeste herfinancieringsactiviteiten. Dat is duidelijk al hier. Ik denk dat dat zal doorgaan en langzaam zal terugkomen in de komende paar jaar.
Chris:
Ja. Ik bedoel, ik praat met veel geldschieters, en ik bedoel, het refi-feest eindigde ongeveer een jaar geleden. Daarom zagen we ook veel ontslagen in de kredietwereld, omdat het refi-feest eindigde. Daar ben ik het mee eens. Het is gewoon geen groot spel op dit moment. Het is dus een heel klein gebruik van cases op dit moment. Meestal logisch voor iemand, maar dat is 0.1% daarbuiten.
Scott:
Chris, dit was fantastisch. Bedankt voor het komen en laten zien en praten over dit goede probleem. Hoe om te gaan met het eigen vermogen dat misschien vastzit in uw huurportefeuille als u een langetermijnbelegger bent geweest. Waar kunnen mensen meer over jou te weten komen?
Chris:
Nou, je kunt me altijd Googlen. Ik ben een marketeer hier in Denver. Dus als je Chris Lopez, Denver googelt, vind je mij. Maar de absoluut beste plaats om dit te doen is BiggerPockets. Ik ben daar op de forums en stuur me een DM. Dat is echt het enige sociale platform dat ik zelf gebruik en waarop ik reageer, omdat het eigenlijk nuttige informatie is. Dus ik zou graag in contact komen met mensen op BiggerPockets omdat ik echt dol ben op jammen en praten over onroerend goed, en ook om te leren wat andere mensen doen. BiggerPockets is dus de beste plaats om naartoe te gaan.
Scott:
Geweldig. Ja. Als je in Denver bent, is Chris altijd bereid om af te spreken. Ik heb je onlangs een paar keer ontmoet. Ja. Voel je vrij om ook contact met mij op te nemen als je naar BiggerPockets-forums gaat. Ik kom graag bij u langs. Denver is dus een leuke plek voor investeerders. We houden ervan om het netwerk te laten groeien.
Chris:
Geweldig. Nou, bedankt jongens. Het was geweldig om hier te komen. Ik hou ervan om meer van dit soort technische dingen te praten, dus dit is mijn absolute kopje thee. Dus bedankt jongens.
Mindy:
Bedankt, Chris. Dit was super leuk, en we spreken je snel.
Chris:
Doei mensen.
Mindy:
Oke. Dat was Chris Lopez. Dat was erg leuk. Scott, we hebben veel dingen ter sprake gebracht waar ik nog niet eerder over had nagedacht. Maar ook het advies dat bij elke show die we doen weer opvalt, is: voer je cijfers uit. Doe je huiswerk. Voer de verschillende scenario's uit. Vlieg niet alleen langs de stoel van je broek. Bekijk wat voor u financieel het meest voordelige pad is. Zeg niet alleen: "Iedereen verkoopt, dus ik moet ook verkopen." Dat is misschien niet de beste optie. Dat is misschien wel de beste optie. Maar maak een solide beslissing op basis van wiskunde, niet op basis van emotie.
Scott:
Ja. Hou ervan. Chris zegt: “Begin met je portfolio. Stel uzelf de vraag: "Gaat dat bereiken wat ik wil dat het bereikt?"' Werk dat dan deal-by-deal uit in de vastgoedcomponent van uw portefeuille. Dragen al deze deals bij aan dat grotere doel? En zo niet, ga ik het dan afbetalen? Ga ik niets doen en mijn huidige notitie laten afschrijven, of ga ik verkopen en ruilen of verkopen en de winst vastleggen? Complexe reeks beslissingen die u hier moet nemen. Daar moet veel denkwerk en energie in worden gestoken, en veel knowhow. Gelukkig hebben we een platform genaamd BiggerPockets om je te helpen alle ins en outs van dat soort dingen te ontdekken en dat soort analyses te maken van de eigenschappencomponent daarvan.
Maar ik wil ook nog een andere vraag stellen. Ik wil nog een andere vraag stellen over deze kwestie. Dat wil zeggen, wat zou u doen als u uw hele portefeuille in contanten zou omzetten? Als ik je dat contant zou overhandigen, hoe zou je het dan inzetten? Zou het op dezelfde manier zijn waarop je het vandaag hebt ingezet, of zou het iets anders zijn? En als het iets anders is, waarom ga je daar dan niet op in en zeg je: "Hoe kan ik vandaag beginnen met het maken van stappen met al het extra geld dat ik verzamel, of misschien zelfs een deel van de activa in mijn huidige portefeuille opnieuw inzetten om die staat te bereiken?" dat is mijn gewenste portfolio”?
Mindy:
Ooh, ik vind die vraag erg leuk, Scott. Hoe zou u het geld inzetten? Zou je het op exact dezelfde manier implementeren, of zou je wijzigingen aanbrengen? Dat is interessant. Ik denk eerlijk gezegd dat ik ongeveer hetzelfde zou zijn als nu. Ik hou van mijn portefeuille.
Scott:
Ja. Ik ben best tevreden met mijn portefeuille, maar ik denk dat een grote voor mensen om over na te denken schulden zijn. Ik heb hier de laatste tijd veel over gesproken. Maar onlangs kreeg ik een vraag van een luisteraar van BP Money, en ze zeiden: "Hé, ik heb een grote portefeuille, maar ik genereer geen cashflow." 'De portefeuille is zo'n 2.5 $ 3 miljoen. Hoe genereer je geen cashflow?” "Oh, het is omdat we zo worden ingezet." Nou, als je een hypotheek hebt gekocht, als je letterlijk … Investeringshypotheken zijn nu 7 en 7.5% voor 30-jarige hypotheken op vastgoedbeleggingen. Je hebt net een paar honderdduizend in een van die hypotheken gestopt. Koop een enkele hypotheek en je hebt, gewoon van de rente, je 30, $ 40,000 per jaar aan passieve cashflow. Dus iets om op te letten voor mensen die zich afvragen wat ze met hun portefeuille moeten doen, beschouw schulden als een van die plaatsen waar u in grotere mate opnieuw kunt inzetten, vooral als u dat passieve inkomen wilt.
Mindy:
Dat is een interessant scenario, Scott. Ik vind het leuk. Oke. Moeten we hier weg?
Scott:
Laten we het doen.
Mindy:
Oké. Dat is het einde van deze aflevering van de BiggerPockets Money Podcast. Hij is Scott Trench en ik ben Mindy Jensen die zegt: "Ik spreek je snel, baviaan."
Scott:
Als je genoten hebt van de aflevering van vandaag, geef ons dan een vijfsterrenrecensie op Spotify of Apple. En als je op zoek bent naar nog meer geldinhoud, bezoek dan gerust ons YouTube-kanaal op youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money is gemaakt door Mindy Jensen en Scott Trench, geproduceerd door Kailyn Bennett. Bewerking door Exodus Media. Copywriting door Nate Weintraub. Tot slot een grote dank aan het BiggerPockets-team voor het mogelijk maken van deze show.
Bekijk hier de podcast
[Ingesloten inhoud]
Help ons nieuwe luisteraars te bereiken op iTunes door ons een beoordeling en recensie achter te laten! Het duurt slechts 30 seconden. Bedankt! Wij waarderen het heel erg!
In deze aflevering behandelen we
- Home equity uitgelegd en hoe je het moet gebruiken nog sneller rijkdom opbouwen
- Wanneer kopen, verkopen of herfinancieren en hoe u de beste optie voor u kunt berekenen
- Cap tarieven en deze eenvoudige statistiek gebruiken om beslissen of een huurwoning de moeite waard is om te behouden
- HELOC's (home equity kredietlijnen) en welke banken ze zullen aanbieden op huurwoningen
- Het vijfstappenplan van Chris om uw verhuurportefeuille opnieuw te beoordelen en te upgraden
- Wanneer moet cash-out herfinanciering en of dit wel of niet zinvol is met de huidige hoge rentetarieven
- En So Veel meer!
Links van de show
Wil je meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? Bekijk onze sponsorpagina!
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 jaar
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- in staat
- Over
- boven
- absoluut
- absoluut
- toegang
- toegang
- Account
- Accumuleren
- ophoping
- accuraat
- Bereiken
- over
- Handelen
- Actie
- activiteit
- werkelijk
- toegevoegd
- Extra
- bevorderen
- vergevorderd
- advies
- adviseurs
- Na
- Agent
- agenten
- agressief
- Lijnt uit
- Alles
- al
- Hoewel
- altijd
- verbazingwekkend
- onder
- bedragen
- analyse
- het analyseren van
- en
- jaar-
- Nog een
- beantwoorden
- antwoorden
- iedereen
- Apple
- Solliciteer
- waarderen
- waardering
- nadering
- passend
- arbitrage
- GEBIED
- gebieden
- rond
- aanwinst
- Activa
- aanname
- bereikbaar
- aantrekkelijk
- austin
- auteur
- Beschikbaar
- terug
- slecht
- Balance
- bandbreedte
- Bank
- Banken
- gebaseerde
- basis-
- Eigenlijk
- basis
- omdat
- worden
- wordt
- worden
- vaardigheden
- wezen
- geloofd wie en wat je bent
- onder
- BEST
- Betere
- tussen
- Groot
- Grote foto
- groter
- Beetje
- Zwart
- blazen
- Obligaties
- boom
- grens
- Boren
- lenen
- gekocht
- BP
- Breken
- brengen
- Bringing
- Brengt
- bracht
- bouw
- Gebouw
- Bulls
- Bos
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- kopen
- Buying
- CAKE
- berekenen
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- Kan krijgen
- kan niet
- pet
- hoofdstad
- met een hoofdletter
- vangen
- Het vastleggen
- kaart
- Carrière
- geval
- Casestudies
- gevallen
- Contant geld
- cash flow
- Uitbetalen
- Uitbetalen
- gevangen
- uitdagen
- uitdagingen
- Wijzigingen
- Kanaal
- controle
- Schaakspel
- uitgekozen
- Chris
- Plaats
- klasse
- klant
- klanten
- Sluiten
- sluitend
- College
- Colorado
- gecombineerde
- hoe
- comfortabel
- komst
- commercieel
- Gemeen
- gemeenschap
- complex
- bestanddeel
- concept
- conclusie
- voorwaarde
- zeker
- verward
- verwarrend
- Verbinden
- Gevolgen
- conservatief
- Overwegen
- beschouwd
- contact
- content
- voortzetten
- bij te dragen
- conventioneel
- geconverteerd
- copywriting
- Kosten
- kon
- Land
- Koppel
- CPA
- aangemaakt
- het aanmaken
- Credits
- creditkaart
- Credit Union
- credit Unions
- beker
- Valuta
- valutahandel
- Actueel
- Op dit moment
- gevaarlijk
- gegevens
- dag
- Day Trading
- dagelijks
- transactie
- Deals
- Schuld
- decennium
- beslist
- beslissing
- beslissingen
- definitief
- Mate
- Delaware
- Denver
- Afhankelijk
- afhankelijk
- implementeren
- ingezet
- bestemming
- Bepalen
- het ontwikkelen van
- DEED
- verschil
- anders
- ijver
- Onthul Nu
- discussie
- Verdeeld
- DM
- Nee
- Hond
- doen
- Dollar
- dollar
- Dont
- Deur
- verdubbelde
- twijfelen
- beneden
- dramatisch
- dromen
- liet vallen
- elk
- Vroeger
- Vroeg
- verdienen
- gemakkelijker
- gemakkelijk
- eten
- doeltreffend
- beide
- elders
- ingebed
- energie-niveau
- Engineering
- genoeg
- Geheel
- episodes
- billijkheid
- vooral
- in wezen
- vastgoed
- schatting
- schatten
- Zelfs
- OOIT
- Alle
- iedereen
- alles
- evolueerde
- voorbeeld
- voorbeelden
- Behalve
- uitzondering
- uitwisseling
- opgewonden
- uitvoeren
- Spannend
- Exodus
- kosten
- duur
- ervaring
- ervaren
- Verklaren
- extreem
- oog
- factoren
- ventilator
- fantastisch
- boeiend
- sneller
- Vet
- Favoriet
- Kenmerk
- honorarium
- feedback
- vergoedingen
- Voeten
- weinig
- Figuur
- financiën
- financieel
- Financiële onafhankelijkheid
- financieel
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- einde
- Voornaam*
- First Look
- vast
- plat
- stroom
- gericht
- volgend
- FOMO
- voor Investeerders
- vreemd
- Buitenlandse valuta
- Forum
- forums
- gevonden
- oprichter
- FRAME
- Achtergrond
- Gratis
- Vrijheid
- vrijdag
- oppompen van
- gefrustreerd
- vol
- leuke
- fonds
- fondsen
- toekomst
- toekomstige groei
- Krijgen
- verdiensten
- spel
- voortbrengen
- het genereren van
- krijgen
- het krijgen van
- gift
- Girl
- Geven
- geeft
- Vrijgevigheid
- Globaal
- Go
- doel
- Doelen
- Goes
- gaan
- Tijdloos goud
- goed
- Kopen Google Reviews
- groot
- bruto
- Groeien
- Gast
- gasten
- Kerel
- houwen
- gehackt
- handvat
- Hangen
- gebeuren
- gebeurt
- gelukkig
- oogst
- oogst
- met
- hoofd
- horen
- hulp
- het helpen van
- helpt
- hier
- verborgen
- Hoge
- high-level
- hoger
- hoogst
- historisch
- Hit
- houden
- bezit
- Home
- Woningen
- huiswerk
- Eerlijk
- Hopelijk
- Populair
- HOURS
- Huis
- huizen
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- reusachtig
- Honderden
- Pijn
- ZIEK
- idee
- identificeren
- belangrijk
- in
- inclusief
- Inkomen
- Laat uw omzet
- meer
- ongelooflijk
- onafhankelijkheid
- index
- individueel
- informatie
- verzekering
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- geïnteresseerd
- interessant
- Internet
- Interview
- voorstellen
- inversie
- Investeren
- investeren
- investering
- Investeringen
- investeerder
- Investeerders
- betrokken zijn
- IRA
- geïsoleerd
- kwestie
- IT
- zelf
- springen
- Houden
- sleutel
- kinderen
- Soort
- blijven
- Gebrek aan glans
- ladder
- meer
- grotendeels
- groter
- Achternaam*
- Afgelopen jaar
- lancering
- ontslagen
- Leads
- geleerd
- leren
- verlaten
- kredietverstrekkers
- kredietverlening
- verhuur
- Niveau
- Hefboomwerking
- LG
- aansprakelijkheid
- Life
- Waarschijnlijk
- Lijn
- lijnen
- Het luisteren
- vermelding
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- leven
- leven
- lening
- Leningen
- lokaal
- LOKALE BANKEN
- plaats
- lang
- langdurig
- langer
- Kijk
- ziet eruit als
- keek
- op zoek
- LOOKS
- verliezen
- kwijt te raken
- lot
- liefde
- Laag
- LTV
- gemaakt
- onderhoud
- Meerderheid
- maken
- MERKEN
- maken
- manager
- veel
- Markt
- Marketing
- markt
- Markten
- massief
- wiskunde
- Materie
- Zaken
- Maximaliseren
- middel
- Media
- Maak kennis met
- gaan
- metriek
- Metriek
- metro Yenisahra
- macht
- miljoen
- Mindset
- vermist
- fout
- moment
- geld
- Maand
- meer
- Hypotheek
- Hypotheken
- meest
- beweging
- beweegt
- bewegend
- meervoudig
- naam
- natie
- nationaal
- nodig
- Noodzaak
- nodig
- behoeften
- negatief
- netto
- netwerk
- New
- Nieuwe markt
- volgende
- noorden
- berucht
- aantal
- nummers
- bieden
- Aanbod
- vaak
- Okay
- Oud
- EEN
- geopend
- werkzaam
- Advies
- Meningen
- Kansen
- kansen
- Keuze
- Opties
- Overige
- geschetst
- buiten
- totaal
- overzicht
- het te bezitten.
- eigenaren
- betaald
- Pijn
- schilderij
- Papier
- deel
- bijzonder
- partner
- feest
- passief
- passief inkomen
- verleden
- pad
- Betaal
- het betalen van
- betaling
- betalingen
- Mensen
- mensen
- procent
- uitvoeren
- uitvoerend
- presteert
- misschien
- persoon
- persoonlijk
- Persoonlijk
- perspectief
- fase
- Feniks
- kiezen
- beeld
- Spil
- plaats
- plaatsen
- plan
- planning
- platform
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- Spelen
- speler
- dan
- plus
- pockets
- Podcast
- punt
- punten
- nadenken
- zwembad
- arm
- portfolio
- positie
- posities
- bezit
- mogelijk
- Post
- Berichten
- presenteren
- mooi
- prijs
- primair
- Prime
- waarschijnlijk
- probleem
- geproduceerd
- professioneel
- naar behoren
- vastgoed
- eigendom
- beschermd
- in het openbaar
- pompen
- Duwen
- terugduwen
- zetten
- puts
- Putting
- vraag
- Quick
- Raleigh
- reeks
- tarief
- Tarieven
- waardering
- verhouding
- bereiken
- het bereiken van
- lezing
- klaar
- vast
- vastgoed
- onroerend goed markt
- realistisch
- realiseren
- realiseerde
- makelaar
- reden
- redelijk
- recent
- onlangs
- adviseren
- aanbevelingen
- Refi
- verwant
- relatief
- niet vergeten
- Verhuur
- te huur
- vertegenwoordigen
- Resources
- Reageren
- antwoord
- pensioen
- terugkeer
- Retourneren
- beoordelen
- Recensies
- Belonen
- Rijk
- bevrijden
- Rijden
- stijgende
- Risico
- Opgerold
- ronde
- Regel
- lopen
- lopend
- Zei
- zout
- Salt Lake City
- Sam
- dezelfde
- Bespaar
- besparing
- Bespaar geld
- zegt
- scenario
- scenario's
- Tweede
- seconden
- Geheim
- te zien
- lijkt
- segment
- verkopen
- binnen XNUMX minuten
- Verkoopt
- zin
- sessies
- reeks
- zeven
- Delen
- Schieten
- schieten
- Winkel
- Bermuda's
- korte termijn
- moet
- tonen
- teken
- gelijk
- overeenkomsten
- Eenvoudig
- sinds
- single
- Zittend
- situatie
- ZES
- omvangrijk
- vaardigheden
- Huid
- Langzaam
- Klein
- slim
- So
- dusver
- Social
- sociaal platform
- uitverkocht
- solide
- sommige
- Iemand
- iets
- Spoedig
- Geluid
- bron
- SPA
- specializeren
- specifiek
- specifiek
- snelheid
- besteden
- spinnen
- Sponsors
- Spot
- Spotify
- verspreiden
- Spreads
- spreadsheet
- voorjaar
- Ster
- begin
- gestart
- Start
- Land
- blijven
- Stap voor
- Stappen
- stok
- Still
- voorraad
- beurs
- Aandelen
- Aandelen en obligaties
- Verhaal
- strategieën
- Strategie
- spanning
- studies
- succes
- geslaagd
- dergelijk
- Super
- zoet
- syndication
- tafel
- Nemen
- neemt
- het nemen
- Talk
- praat
- Tik
- belasting
- Belastingen
- Thee
- team
- tech
- Technisch
- tijdelijk
- huurder
- proef
- De
- De toekomst
- de wereld
- hun
- Er.
- ding
- spullen
- het denken
- Derde
- dit jaar
- gedachte
- duizenden kosten
- drie
- drempel
- Door
- aanhalen
- niet de tijd of
- tijd om te kopen
- tijdlijn
- keer
- type
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- tolerantie
- Toon
- ton
- ook
- tools
- top
- onderwerp
- Totaal
- TOTAAL
- aangeraakt
- in de richting van
- handel
- handelaar
- Handel
- transactie
- Afschrift
- reizen
- Reizend
- ontzettend
- Trends
- Triple
- moeite
- waar
- Trust
- BEURT
- Gedraaid
- types
- begrijpen
- underwriting
- unie
- vakbonden
- openen
- updates
- upgrade
- us
- .
- use case
- doorgaans
- Taxatie
- waarde
- waarde toevoegen
- Values
- divers
- groot
- voertuig
- Tegen
- Video
- gezocht
- Water
- golven
- Rijkdom
- week
- weken
- welkom
- Wat
- Wat is
- of
- welke
- en
- WIE
- wil
- gewillig
- WISE
- zonder
- prachtig
- afvragen
- Mijn werk
- uitwerken
- werkte
- werkzaam
- Bedrijven
- wereld
- waard
- de moeite waard
- zou
- wikkel
- schrijven
- geschreven
- Verkeerd
- jaar
- jaar
- Opbrengst
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet
- nul