Hoe belangrijk zijn? hypotheekrentes naar beleggen in onroerend goed? Moet ik er zoveel uithalen waardevermindering mogelijk om mijn belastingen te verlagen? En wat moet ik doen als mijn DTI-ratio (schuld/inkomen) is te hoog? Jij hebt de vragen en David Greene heeft de antwoorden! In deze aflevering van Greene zien, David gaat op hoog niveau en gaat in op onderwerpen als onroerendgoedbelastingvoordelen, rendement op eigen vermogen (ROE), en waarom leningen en hefboomwerking zijn riskanter dan de meeste nieuwelingen denken!
We hebben vragen van huishackers, BRRRRers, meergezins- en commerciële investeerders en meer over Seeing Greene van deze week. Eerst horen we van een student die het probeert huishack op een dure huizenmarkt. Dan een gezin dat hun ruimte is ontgroeid en wil gebruiken creatieve financiering om hun volgende hoofdverblijf te kopen. En tot slot maakte een moeder zich daar zorgen over beleggen in onroerend goed kon invloed hebben op de stabiliteit van haar kinderen. Weet je niet wat je zou doen in deze situaties? Blijf dan in de buurt! David heeft de antwoorden!
Wil je David een vraag stellen? Als, stel hier uw vraag zodat David het kan beantwoorden in de volgende aflevering van Seeing Greene. Spring op de BiggerPockets-forums en vraag andere investeerders naar hun mening, of volg David op Instagram om te zien wanneer hij live gaat, zodat je op een live Q&A kunt springen en je vraag ter plekke kunt beantwoorden!
Klik hier te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
David:
Dit is de BiggerPockets Podcast-show 720. De hefboomwerking is geweldig. Het is niet voor iedereen geweldig. Het is bedoeld voor mensen die begrijpen hoe ze het moeten gebruiken. Er zijn veel dingen in het leven die zo zijn. Oké. Auto's zijn geweldig, maar we laten er geen negenjarigen in rijden. We laten zelfs 25-jarigen er niet mee rijden als ze niet geslaagd zijn voor een rijveiligheidscursus en de test niet hebben doorstaan en de verkeersregels niet begrijpen. Je moet het recht verdienen om te rijden. Je moet het recht verdienen om met vuur te spelen, toch. Er zijn mensen die vuur gebruiken in hun werk. Er zijn lassers. Er zijn verschillende soorten mensen die warmte gebruiken om bepaalde dingen uit te voeren, maar je geeft ze niet alleen het gereedschap en laat ze er meteen mee spelen. Dat recht moet je verdienen. Hefboomwerking is zeer vergelijkbaar.
Hoe gaat het iedereen? Dit is David Greene, uw gastheer van de BiggerPockets Real Estate Podcast, hier vandaag met een aflevering van Seeing Greene voor uw kijk- en luisterplezier. Als je [onhoorbaar 00:00:50] op een podcast luistert, is dat geweldig. Dat waardeer ik. Maar je kunt ons ook bekijken op YouTube, als je wilt zien hoe ik eruit zie. Ik krijg vaak te horen dat ik in het echt langer ben dan mensen dachten. Ik weet niet of dat een compliment is of dat wat ze proberen te zeggen is dat ik een schrille, kleine stem heb waardoor ik klink alsof ik XNUMX meter lang ben. Ik weet niet zeker welke kant ik op moet. Dus laat me weten, als je naar me kijkt op YouTube, zie ik er dan uit zoals je je in je hoofd had voorgesteld? Het is altijd leuk als je ziet hoe iemand eruitziet, en het is heel, heel anders dan je had verwacht, en je kunt ze nooit meer op dezelfde manier bekijken.
In de show van vandaag hebben we echt coole dingen. We praten over hoe u door kunt gaan met het hacken van huizen, zelfs wanneer uw schuld-inkomenratio kan beginnen te krimpen door al het nieuwe onroerend goed te bezitten. We praten erover of een woning die momenteel in eigendom is, moet worden verhuurd of dat ze in die woning moeten blijven en geen nieuwe moeten kopen. We gaan in op de vraag of iemand $ 300,000 aan belastingen zou moeten besparen of dat ze dat zouden moeten vermijden en dat geld in de toekomst zouden moeten besparen, dat alles en meer in de aflevering van Seeing Greene van vandaag. Als je nog nooit naar een van deze afleveringen hebt geluisterd, laat me het dan heel snel voor je opsplitsen. In deze shows nemen we vragen van jullie, onze luisteraars, we spelen ze, en dan beantwoord ik ze zodat iedereen ze kan horen met als doel je kennisbasis en onroerend goed te helpen vergroten, zodat je succesvoller kunt zijn op je eigen pad naar financiële vrijheid door vastgoed.
Voordat we ingaan op de show van vandaag, is een laatste orde van zaken Quick Tip, en dat is 2023 is nu aangebroken. 2024 wordt niet beter dan 2023 als je daar geen opzettelijke veranderingen in aanbrengt. En 2023 zal niet anders zijn dan 2022 als je geen opzettelijke wijzigingen aanbrengt om het zo te maken. Dus besteed wat tijd aan het mediteren over hoe je zou willen dat je leven eruit ziet. En nog belangrijker, wie je zou moeten zijn om dat mogelijk te maken. Soms maken we de fout om te vragen: "Wat moet ik doen of wat moet ik verzamelen om te krijgen wat ik wil?" Het is veel beter om te vragen: "Wie moet ik worden?" Want als je die persoon wordt, zullen die dingen je vinden. Oké, laten we naar onze eerste vraag gaan.
Shalom:
Hoi David. Blij dat je mijn vraag beantwoordt. Mijn naam is Shalom en ik ben een fervent luisteraar van BiggerPockets. Mijn vraag is als volgt. Dus momenteel ben ik een student in New York City, en ik studeer binnenkort af met een inkomen van $ 85,000 per jaar. Ik vraag me af hoe ik kan beginnen met het hacken van huizen of hoe ik mijn vastgoedreis kan voortzetten. Dus momenteel heb ik één parkeerplaats, waarop ik arbitrage doe. Ik verhuur het voor 275, en onderverhuur het vervolgens aan iemand anders voor 335 per maand.
Nu ben ik op zoek om uit te breiden, maar ik weet niet hoe ik hack moet huisvesten of hoe ik kan groeien zonder ... omdat mijn markt zo duur is. Dus in New York City of in Brooklyn of in de buitenwijken van New Jersey gaan duplexen voor anderhalf miljoen, twee miljoen plus. Dus hoe kan ik huizen hacken of uitbreiden in deze markt met zulke beperkende beperkingen met ... van inkomen en andere dingen? Bedankt.
David:
Oké, Shalom. Hartelijk dank voor het stellen van die vraag. Dat kan ik waarderen. Laten we hier eens op ingaan, want er is een antwoord op wat je vraagt. Je hebt het over het hacken van huizen, wat waarschijnlijk mijn favoriete onderwerp is in alle onroerend goed om op in te gaan. Er zijn zoveel manieren om het te doen. Het is zo'n superieure investeringsstrategie. Het kan een... Het is flexibel. Het zou een onderdeel moeten zijn van ieders strategie, zelfs als ze onroerend goed op verschillende manieren kopen. Huis hacken is geweldig.
Waar je het over hebt, is een veel voorkomend probleem in dure gebieden, duurdere dingen. Zoals waar je het over hebt, New Jersey, New York, je zult dit vaak zien. De reden dat duplexen zo veel verkopen, is dat iemand het zal kopen, en ik weet dat dat gek klinkt, maar denk er eens over na. Als je normaal vierduizend dollar per maand betaalt voor je hypotheek, maar je zou een duplex kunnen kopen en één kant verhuren voor 2,500, dan is het een enorme winst als je maar 1,500 hoeft te betalen.
Dus als u probeert cashflow te krijgen, gaat het niet werken, maar als u probeert te besparen op uw hypotheek, gaat het werken. Dus, helaas, al uw concurrenten krijgen geen cashflow, waardoor er meer vraag ontstaat. Het aanbod blijft hetzelfde. Prijzen gaan omhoog. Dat is waar je mee te maken hebt. Dus als je een huishack wilt in een dure markt, wat je zou moeten doen, zijn er twee dingen om over na te denken. Ten eerste, nou, betaalt u momenteel huur?
Als u rekening houdt met de huur die u betaalt en dat als inkomen opneemt in de investering, ziet u misschien dat de cijfers er veel beter uitzien dan wat u denkt om dat niet te doen. Het tweede punt is dat u waarschijnlijk geen duplex zult kunnen kopen, want hoe hoger het aantal eenheden in het pand, hoe groter de kans dat u de cijfers er beter uit laat zien.
Het andere is dat je zou kunnen kijken naar niet-traditionele huishacks. We beschrijven dus altijd de strategie van het hacken van huizen. Brandon Turner en ik zouden dit de hele tijd doen door te praten over: "Koop een duplex, koop een triplex, woon in één unit, laat de andere leeglopen", omdat het concept heel eenvoudig te begrijpen is. Maar dat betekent niet dat de uitvoering ook daadwerkelijk zo moet gebeuren. Het is nogal moeilijk om het op die manier te laten werken, om eerlijk te zijn.
Het is gemakkelijker om een huis met vijf slaapkamers en drie badkamers te kopen, er nog een of twee slaapkamers aan toe te voegen, zodat je zes of zeven slaapkamers hebt, die kamers te verhuren en zelf in een van de kamers te wonen. Dit is niet zo comfortabel, maar dat is wat je opgeeft. Je geeft comfort op om geld te kunnen verdienen. Nu ben je een jonge kerel. Je verdient 85 per jaar, wat helemaal niet slecht is.
U kunt enig risico nemen door onroerend goed te kopen. Dat vind ik een slimme zet. U zou uw geld moeten investeren, maar uw comfort opofferen. U hoeft niet zomaar een duplex te kopen en aan één kant ervan te huren. Als je dat zou doen, zou ik een duplex kopen met twee tot drie slaapkamers aan elke kant en die afzonderlijk verhuren. U gaat altijd de inkomsten van een woning verhogen door het aantal eenheden dat kan worden verhuurd te vergroten.
Dit kan door van een duplex naar een triplex te gaan of van een triplex naar een fourplex of een fourplex met twee slaapkamers in plaats van één slaapkamer en de slaapkamers afzonderlijk te verhuren of een familiekamer om te bouwen tot een slaapkamer en die te verhuren. Dit werkt niet op schaal. Het is erg moeilijk om hiermee een grote portefeuille op te bouwen, omdat je nu 10 tot 12 slaapkamers op elke unit verhuurt. Het is heel moeilijk om dat te regelen.
Maar als je nieuw bent, en je probeert gewoon grip te krijgen, en je gaat waardering opbouwen, een dure markt kopen, dan is dit waarschijnlijk de beste manier om het te doen. U gaat ook uw risico verkleinen terwijl u een klein beetje leert van de grondbeginselen van beleggen in onroerend goed. Dus dat is het advies dat ik voor je zou hebben. Stop met kijken naar duplexen.
Je moet kijken naar triplexen of fourplexen, en je moet kijken naar eengezinswoningen met veel slaapkamers en veel badkamers met voldoende parkeergelegenheid en buren die niet super dichtbij zijn omdat je niet wilt dat ze klagen en de parken van uw huurders voor hun huis plaatsen. Dus je zult op de MLS moeten kijken en vaker moeten zoeken naar de juiste deal, maar je moet op zoek zijn naar een ander soort deal, en je zult merken dat het hacken van huizen een stuk beter werkt.
Oke. Onze volgende vraag komt van Jesse Goldstein. 'Hé, David. Bedankt voor het creëren van wat duidelijk de beste beschikbare bron van vastgoedinhoud is. Jouw show zit na het Thanksgiving-diner meer boordevol onroerendgoedproteïne dan mijn familie. Mijn vraag gaat over het toepassen van creatieve financieringsstrategieën die worden gebruikt voor investeringsdeals op de woningruimte. Als achtergrond verwachten mijn vrouw en ik ons vierde kind en ontgroeien we snel ons stadshuis van 2300 vierkante meter.
Ons plan is om het te verhuren als we een grotere plek kunnen vinden, maar aangezien we in de paar maanden sinds we op zoek zijn geweest, geen goede prijs hebben kunnen vinden, verhuist een collega in december naar een andere staat, heeft haar onlangs op de lijst gezet mooi huis, maar met de huidige rentestanden is het aanzienlijk meer dan ik me prettig voel om uit te geven. Ik was een paar weken geleden met haar aan het kletsen nadat ik haar hoorde zeggen dat ze na twee prijsverlagingen geen hap meer hadden en overwogen het pand te verhuren.
Het lijkt erop dat we allebei gekwetst zijn door hogere rentetarieven. Ik denk dat we ons nu in een situatie bevinden waarin ze misschien wat creatieve financieringsideeën hebben om onze beide problemen mogelijk op te lossen. Ze zijn ingesteld op hun marktprijs van 1.3 miljoen, maar hebben momenteel een zeer lage rente in de tweeën en raken nu behoorlijk gemotiveerd in plaats van het te verhuren. We hebben kort gesproken over een onderwerp voor afbetaling van een lening, grondverkoopcontract, huuroptie of mogelijk een tweede hypotheek, en we zijn allebei op zoek naar advies van vastgoedadvocaten.
Wat is uw indruk van het gebruik van deze strategieën in de woonruimte? Geen van de lokale makelaars in Pennsylvania waarmee ze hebben gesproken, heeft van deze aanpak gehoord. Als we deze paden bewandelen, hoe kunnen beide partijen onze respectieve agenten dan compenseren voor hun harde werk van de afgelopen maanden? Bedankt." Oké, laten we hier eens induiken, Jesse.
Ten eerste, als het gaat om het vergoeden van de agenten, is dat iets waarvoor de verkoper verantwoordelijk zal zijn. Dat moet van de kant van de verkoper komen, ongeacht hoe de transactie is gestructureerd. Nu kan het titel- en escrow-bedrijf dit voor u afhandelen. Ze nemen gewoon de commissies die naar de agenten zouden zijn gegaan en betalen ze, zelfs als je de transactie niet doet op wat we een zakelijke deal noemen, waarbij je de MLS niet hebt gebruikt. Ze hebben niet zomaar een koper gevonden die ze niet kennen. Ze verkopen het aan jou.
Uw vraag komt erop neer om dit creatief te structureren, en het klinkt alsof u denkt dat u een betere deal kunt krijgen als u dat doet. Gebaseerd op alles wat ik hier heb gezien, is het enige deel van de deal dat beter klinkt de rente die je krijgt. Je krijgt het in de tweeën en niet in de zevens of de zessen of waar ze ook zijn.
Een betere prijs krijg je eigenlijk niet. Ze willen die 1.3 miljoen. Een ding om op te letten is dat als u dit overneemt en u krijgt uw eigen lening niet, er iets minder due diligence wordt gedaan. U zult dus een taxatie willen krijgen om er zeker van te zijn dat u niet te veel betaalt voor dat onroerend goed, tenzij u het goed vindt om 1.3 te betalen en het u niet kan schelen waarvoor het taxeert. Maar de kans is groot dat als het niet verkoopt, ze het waarschijnlijk te hoog hebben genoteerd en overwegen ze aan u te verkopen omdat ze hetzelfde geld willen krijgen.
Nu verliezen ze hier eigenlijk niets anders dan dat ze die schuld als het ware in hun eigen boek houden. Dus ze zullen nog steeds verantwoordelijk zijn voor het doen van de betaling, ook al ben jij degene die het voor hen doet, en als ze proberen hun volgende huis te kopen, zullen ze merken dat dat moeilijk is. Dus soms, omdat de verkopers de nadelen van een onderwerp niet begrijpen, doe jij al het werk, zet je het in elkaar, misschien sluit je zelfs het huis af, gaan ze hun volgende kopen en hun geldschieter zegt: " Je kunt geen huis kopen. Je hebt deze hypotheek nog op je naam staan.”
En ze zeggen: "Nou, nee. Die-en-die betaalt het.” Maakt niet uit. Verschijnt nog steeds als mager op het terrein onder u. Onderhevig aan is dit niet zoiets als alles dat elk probleem oplost. Het kan in veel gevallen werken, maar in andere gevallen niet. Ik weet niet of dit klinkt als een waar het onmiddellijk zegt: "Oh, onder voorbehoud zal de deal werken." Je hebt niet vermeld wat de cijfers zijn om het tegen een rentetarief van twee te laten draaien. Oké, mensen worden verliefd op de rente. Het is een ego-dingetje. “Mijn tarief is hoog. Mijn tarief is laag. Ik ben met z'n tweeën.' Dat betekent niets.
Als het onroerend goed elke maand geld verliest of als u een goedkopere betaling zou kunnen krijgen als u het huis van iemand anders kocht waar u zich niet aan hield. Het maakt niet uit wat uw tarief is. Het maakt uit wat het onroerend goed daadwerkelijk produceert. Je zou in theorie een huis kunnen kopen met een rentepercentage van 40% als het geld zou opleveren. Als het maar genoeg geld opleverde, daar gaat het om. Dus je moet hier een beetje huiswerk maken, wat cijfers uitvoeren en zien: "Als ik dit onroerend goed koop met hun hypotheek, zal het dan presteren zoals ik wil dat het presteert?"
Als het niet gewoon stopt met ernaar te kijken. De aankoopprijs wordt hier het probleem, niet alleen de rente. Als het werkt, is daar je antwoord. Nu hoef je alleen nog maar uit te zoeken hoe je het moet structureren als je het gaat kopen. Een deel van het probleem is dat je het verschil moet bedenken tussen wat ze je verschuldigd zijn en waar ze om vragen. Dus laten we zeggen dat er een hypotheek op dit ding staat voor 700,000, en ze willen het verkopen voor 1.3.
Wel, dat verschil van $ 600,000 zou je als aanbetaling moeten betalen, of je zou als briefje aan hen moeten betalen, of je zou van een andere geldschieter moeten krijgen, en die geldschieter zal je het geld niet willen geven. lening omdat ze op de tweede plaats komen achter de lening die er al is. Kijk, als we een lening krijgen om een woning te kopen, betalen we de bestaande pandrechten af met het geld van de nieuwe lening, waardoor de nieuwe lening weer op de eerste plaats komt, en dat is waar ze altijd willen zijn . Dit is een andere complicatie die het onderwerp strategie met zich meebrengt.
Dus als ze maar 1.1 miljoen schuldig zijn, en ze proberen het te verkopen voor 1.3 miljoen, en je hebt de $ 200,000 die je sowieso als aanbetaling zou doen, dan zou dat kunnen werken. Maar alles moet perfect voor je zijn uitgelijnd als je zoiets wilt laten werken. Mijn advies is om creatieve financiering niet te zien als een manier om een slechte deal een goede deal te laten lijken. Het klinkt bijna alsof je jezelf probeert over te halen tot deze deal omdat hun tarief in de tweeën ligt, of je denkt: 'Hé, we kennen elkaar. Dit is mijn kans om alle coole dingen die ik op BiggerPockets heb geleerd, te gebruiken.
Ik hou echt van de opwinding, maar dat is niet waarvoor creatieve financiering idealiter bedoeld is. Het is meer wanneer iemand zich in een ongelooflijk benarde situatie bevindt, en ze zijn erg gemotiveerd om te verkopen, en ze zijn bereid om creatieve financiering te doen, ook al is dat meestal niet in hun belang. Als u dit huis voor uzelf wilt kopen omdat u het had over het vervangen van uw stadshuis, dus misschien is dit een hoofdverblijfplaats, dan is uw due diligence nog eenvoudiger. Kijk wat uw hypotheek zou zijn op dit huis, als u hun hypotheek overneemt.
Vergelijk dat eens met wat uw hypotheek zou zijn op een soortgelijk huis dat u zou kunnen kopen als u het zou kopen met de huidige rentetarieven en kijk welke van die situaties voor u beter aanvoelt. Vind je deze leuker voor deze prijs, of vind je die leuker voor die prijs? En als je meer van dit huis houdt, is het enige dat je moet uitzoeken die situatie met de verkoper waar er een discrepantie kan zijn tussen hoeveel ze verschuldigd zijn aan hun oude hypotheek die je overneemt en hoeveel de aankoopprijs is dat je het verschil moet bijbetalen. Succes daarmee.
Vent:
Hé David, bedankt voor het nemen van de vraag. Mijn naam is Guy Baxter. Ik ben 26 uit San Diego, Californië. Ik luister nu al bijna drie jaar naar de podcast en kocht dit jaar pas mijn eerste woning in San Diego. Ik heb hem in mei gekocht.
Ik nader de zesde maand en heb een paar vragen over BRRRRing, alleen met de huidige marktomstandigheden. Sinds ik het onroerend goed heb gekocht, zijn de rentetarieven behoorlijk gestegen, en ik probeer gewoon te beslissen of ik door moet gaan op het pad van de BRRRR en een beetje door moet bijten met de hogere rentetarieven en al mijn geld moet trekken uit zodat ik het kan plaatsen en ergens anders kan inzetten, of als ik de lagere maandelijkse betaling moet behouden en gewoon een beetje meer moet sparen voor volgend jaar om weer hack te huisvesten.
Gelukkig, met de stijgende rentetarieven in San Diego, zijn de prijzen nog niet helemaal gedaald, dus ik zou het meeste moeten kunnen krijgen, al mijn geld terugkrijgen, misschien een beetje meer, en ja, hopelijk is dat logisch . Ik kan niet wachten om het antwoord te horen. Bedankt.
David:
Hé, bedankt daarvoor, Guy. Oke. Dit is een veelgestelde vraag en ik ga mijn best doen om het op te splitsen op een manier die iedereen zal helpen. Wanneer u probeert te beslissen: "Moet ik mijn lage tarief herfinancieren naar een hoger tarief", wat u zou moeten doen om uw geld uit de deal te halen om de volgende deal te kopen. De verkeerde vraag om te stellen is: "Moet ik mijn lage tarief behouden of een hoger tarief krijgen?"
De juiste vraag om te stellen is: "Hoeveel geld zou ik elke maand moeten uitgeven als ik herfinancier om meer geld op te halen dan wat ik nu uitgeef?" Dus laten we zeggen dat uw schuld drieduizend per maand is, en als u herfinanciert, gaat het omhoog naar 3,500 tegen het hogere tarief met het hogere leningsaldo omdat u het geld eruit haalt. Oké. Dus nu heb je een verlies van $ 500 als je dit doet.
U wilt dat vergelijken met hoeveel geld u kunt verdienen als u het geld dat u hebt opgenomen, herinvesteert. Dus als u $ 250,000 opneemt, kunt u dan $ 250,000 investeren op een manier die u meer oplevert dan de $ 500 die het u elke maand extra kost om de nieuwe lening af te sluiten? Dus nu vergelijk je 500 extra met wat ik ergens anders extra kan krijgen. Dat is de juiste manier om naar dit probleem te kijken. Dit is natuurlijk alleen kijken naar de cashflow, terwijl onroerend goed u op veel verschillende manieren geld oplevert.
Maar als je de cashflow enigszins dichtbij kunt krijgen, is het een goed idee om het nieuwe onroerend goed te kopen, omdat je uiteindelijk waardering zult krijgen. Je krijgt een lening af te betalen op een nieuwe woning. U krijgt huren die omhoog gaan op het nieuwe pand terwijl uw hypotheek hetzelfde blijft. Dus elk jaar wordt het in theorie waardevoller voor u, en over een periode van 5, 10, 15, 20 jaar zal het hebben van twee eigendommen in plaats van één bijna altijd een superieure investeringsstrategie zijn. Dus meestal, meestal, zal het op de lange termijn beter zijn om het geld eruit te halen om meer onroerend goed te kopen, maar dat is niet altijd het geval.
Oke. Als uw geld ongelooflijk goed stroomt op het terrein van San Diego, is het misschien een betere kwaliteit van leven voor u om daar gewoon van te leven en niet opnieuw te investeren. Als je veel onroerend goed hebt en je wilt niet meer kopen, is het misschien een betere zet om gewoon te blijven waar je bent. Maar wat ik wil bereiken, is niet de vraag stellen: "Moet ik uit de 4% komen om in een zes en een half procent te komen?" Het maakt gewoon niet uit. Het maakt uit wat de kosten van dat kapitaal zijn.
Hoeveel kost het je om dat geld eruit te halen, en hoeveel kun je met het geld verdienen als je het opnieuw gaat investeren, of verlies je geld als je het opnieuw gaat investeren? Wat als er gewoon geen mogelijkheden zijn? Dat is voor veel mensen een realistisch scenario. Er is niets te koop dat ze leuk vinden. In dat geval doet het u geen goed om een uitbetalingsherfinanciering uit te voeren en kapitaal te hebben als u het nergens aan gaat uitgeven. Oké.
Stel jezelf daarom de juiste vragen. Denk hier goed over na. Geef ons misschien nog een video-inzending met enkele verschillende investeringsmogelijkheden die ik zou kunnen vergelijken. En dan kan ik u een beter antwoord geven op de vraag of u het geld uit het huis in San Diego zou moeten halen en het weer op de markt zou moeten brengen in een ander pand.
Oke. Iedereen bedankt voor het indienen van uw vragen. Als je dat niet deed, zouden we geen show hebben, en ik waardeer het echt dat we er een kunnen hebben. En ik wil vragen: "Vind je de show leuk?" In dit deel van de show lees ik reacties van YouTube-video's op eerdere shows, zodat je kunt horen wat andere mensen zeggen. En hier is ook waar ik je zou willen vragen of je deze video en dit kanaal leuk zou vinden en je erop wilt abonneren en je opmerkingen op YouTube achter wilt laten zodat we deze eventueel in een toekomstige aflevering kunnen lezen.
Oké, dit komt uit aflevering 699, tip van een luisteraar over een onveilige huurder van Ariel Eve. Bel bij vraag twee de beschermingsdiensten voor volwassenen om uw zorgen kenbaar te maken. Ze zullen een onderzoek uitvoeren naar haar veiligheid om alleen te wonen. Onze volgende opmerking komt van Iceman Ant. De opmerking van Ariel daar was van een persoon die een huurder had en zich zorgen maakte over hun veiligheid. Ze waren bang dat de persoon zou flauwvallen of mogelijk zelfs zou overlijden in de eenheid die ze hadden, en ze wilden weten of ze een daadwerkelijke verplichting hadden om voor de persoon te zorgen of enige aansprakelijkheid in dat scenario.
Onze volgende opmerking komt van Iceman Ant. "LOL. Hij zei, programma's. Het is gaaf, David. Ik ben ook opgegroeid in de VHS-omgeving.” Oké, dit is wat kritiek die ik verdien. Ik maakte een opmerking toen ik naar oude tv-programma's verwees, en ik noemde hem programma's omdat mijn oma ze zo noemde, en het zat in mijn hoofd en kwam eruit toen ik aan het praten was. En Iceman riep me erop. Vroeger was het: "Kijkt u naar uw favoriete programma?" Ik ken iemand die zich herinnert dat mensen vroeger tv-programma's, programma's noemden.
Er zijn bepaalde dingen die we gewoon nog steeds zeggen. Zoals iemand zal zeggen: "Ben je aan het filmen?" En ik heb zoiets van, nou, we gebruiken film niet echt meer. Niemand heeft lange tijd film gebruikt. Zoals nu zouden we waarschijnlijk zeggen opnemen, maar je zult mensen nog steeds horen zeggen filmen. Oke. Onze volgende opmerking komt van Brie. “Ik maak me zorgen over de vraag van de eerste kijker, aangezien serieel huishacken ook mijn strategie zou zijn om te beginnen. Als u de huurinkomsten van het onroerend goed dat u momenteel bewoont echter niet kunt toepassen op de inkomensratio's van schulden, vormt dat een enorme belemmering om in aanmerking te komen voor dat tweede huis. Dit is de eerste keer dat ik hiervan hoor. Het alternatief is dus om te verhuizen door te huren of het W2-inkomen te verhogen om de twee huizen te betalen zonder de huurinkomsten mee te tellen. Nog tips?”
Oke. Een korte opmerking en vraag hebben te maken met het feit dat wanneer u aan het hacken bent, u het inkomen dat u wordt betaald niet kunt gebruiken voor inkomsten voor uw volgende woning. In de meeste gevallen mag u inkomsten uit een hoofdverblijf niet gebruiken om in aanmerking te komen voor meer woningen en uw volgende woning. Nu, ik geloof dat als het een ADU heeft of soms als het een duplex is of als je in de ene unit woont en de andere verhuurt, je dat misschien wel kunt. Maar vaak zeggen kredietverstrekkers: 'Nee, dat is uw primaire. Je kunt de inkomsten die eruit komen niet tellen omdat we het niet kunnen verifiëren.
Dit is ook een probleem wanneer mensen dat inkomen niet op hun belastingen claimen. Als u het inkomen niet op uw belastingen claimt, zult u het zeker niet kunnen gebruiken om in aanmerking te komen voor het volgende huis. En ik zeg regelmatig tegen mensen dat ze elk jaar een hack moeten doen. De sleutel is wanneer u het laatste huis verlaat, het is nu geen hoofdverblijfplaats meer. Het maakt niet uit of uw lening een hoofdverblijflening is.
En trouwens, als je het je afvraagt, nee. Als u uit een huis verhuist, is het uw hoofdverblijfplaats, het wordt niet automatisch aangepast aan een lening voor vastgoedbeleggingen met een hoger tarief. De bank weet het niet, maakt niet uit, maakt niet uit. Je hebt die lening als hoofdverblijfplaats en die leningsvoorwaarden, als je een vaste rente hebt, zullen de komende tijd niet veranderen, meestal 30 jaar dat je die lening hebt.
Dus als je eruit gaat, krijg je nog steeds een lening die een hoofdverblijfplaats is, maar nu op je belastingen, wordt het nu geclaimd als inkomenseigendom. U claimt nu het inkomen dat het oplevert en u kunt dat inkomen nu gebruiken om extra eigendommen te kopen. Dus soms koop je een huis, je huis hackt het, je verhuist ervan naar iets anders, en dan begin je dat inkomen op je belastingen te claimen als een vastgoedbelegging, wat je DTI niet schaadt. Dan kunt u uw volgende huis kopen. Dat proces kun je onbeperkt herhalen. Het vertraagt dus hoe snel u nieuwe huishacks kunt verwerven.
Maar in het ergste geval kun je het nog steeds om de twee jaar doen, toch? En als je eenmaal een bepaald punt hebt bereikt, heb je het extra inkomen niet meer nodig om in aanmerking te komen. Uw verhouding tussen schulden en inkomen zal goed zijn als de huur die u heeft van alle eerdere huizen die u hebt gekocht, wordt meegeteld voor uw inkomen. Dus het kan het een beetje langzamer maken om te beginnen, maar op de lange termijn zal het je niet zoveel pijn doen. Bedankt daarvoor, Brie.
De volgende opmerking komt uit Austin. 'Ik denk dat Eli, die de vraag stelde over het hacken van het huis, iets zou kunnen doen. U kunt één keer per jaar een hoofdwoning kopen. Dus als hij dat jaar nadert, laten we zeggen dat zijn ene jaar in zijn huis 12-11-22 is, kan hij de kamergenoten een nieuw huurcontract laten ondertekenen dat niet gewoon een huurcontract per kamer is, maar het hele huis erfpacht. Laat de huisgenoten dan tekenen voor bijvoorbeeld 1 januari 2022. Ook al is het nu december, ze kunnen nu een nieuw huurcontract afsluiten. Dus hij kan van 12/11 tot 12/31 in het huis wonen, op zoek naar een nieuw huis.
Hij kan nu naar zijn geldschieter gaan en zijn huurcontract van 1 januari laten zien, en zij zullen 75 of 80% van de huur als inkomen tellen. Of als al zijn huisgenoten op 31 december willen verhuizen, kan hij gewoon het hele huis huren, voorverhuren aan een gezin en een getekend huurcontract krijgen. Breng die ondertekende huurovereenkomst naar de geldschieter en zij zullen 75 of 80% van de huur als inkomen tellen om de DTI te helpen. Het andere dat Eli zou kunnen doen, is proberen een duplex te kopen. Laten we zeggen dat de duplex kant A verhuurd heeft voor duizend en kant B leeg staat. De geldschieter zou 75 of 80% van de huurinkomsten van kant A meetellen voor zijn DTI. Ben benieuwd of iemand andere ideeen heeft. Ik ben ook aan het hacken en op zoek naar schaal.”
Oke. Nou, bedankt, Austin, voor je bijdrage daar. Ik zou... Het kan juist zijn, maar we moeten dit verifiëren voordat we aannemen dat het advies dat u krijgt gewoon zou werken. Dus wanneer ik in een scenario als dit zit, ga ik gewoon naar een leningfunctionaris en zeg ik: "Hé, hoe werkt dit?" Meestal zullen de leningambtenaren het ook niet weten. Dit is gewoon veel te gedetailleerd. Dus ze gaan naar de geldschieter en zeggen: 'Hé, ik moet met een accountmanager praten. Wat zijn uw regels voor acceptatie als het gaat om deze scenario's?
En ze gaan praten met een verzekeraar. Ze gaan wachten om terug te horen. De verzekeraar gaat de voorwaarden opzoeken die ze hebben voor alle verschillende leningprogramma's en u laten weten of het kan werken, of niet kan werken, of wat zou werken. En dan komen we bij je terug. Dit is waarom ik een leningmaatschappij heb, die ene makelaardij, en daarom ga ik naar hen toe en zeg: “Hé, dit is mijn probleem. Hoe kunnen we het oplossen?” En ik liet de professionals het uitzoeken. Het is verleidelijk om dit allemaal uit te zoeken in een YouTube-column, maar het is niet verstandig. Het is onmogelijk dat iemand hier het zal weten, en deze regels veranderen voortdurend.
Dus als je vragen hebt, kun je het beste contact opnemen met een leningfunctionaris of een leningmakelaar en hen vragen: 'Hé, dit is mijn probleem. Hoe kan ik het oplossen?” Laat ze bij je terugkomen met enkele antwoorden. En onze laatste opmerking komt van Kelly Olson. 'David, je blijft maar zeggen, verantwoordingspartner. Probeer accountabilabuddy te zeggen. Het rolt van de tong en is leuk om te zeggen.” Verantwoordingsmaatje. Oké, dat is makkelijker gezegd, en het is ook een beetje kaasachtiger, en ik weet niet hoe goed groene kaas zal overkomen. Dus voorlopig ga ik de zeer vierkante accountability-partner gebruiken, maar ik zal zeggen, Kelly, accountabilabuddy zal waarschijnlijk van de grond komen. Het gaat heel populair worden.
En als jullie de voorkeur geven aan accountabilabuddy, laat het ons dan weten in de comments door gewoon in accountabilabuddy te schrijven. Oke. We houden van en we waarderen uw betrokkenheid. Blijf dit alsjeblieft doen. Like, abonneer en reageer op dit YouTube-kanaal. En als je naar een podcast-app luistert, neem dan even de tijd om ons een vijfsterrenrecensie te geven. We willen beter worden en relevant blijven, dus laat het ons weten als je bij Apple Podcast bent, als je op Spotify zit, Stitcher, wat het ook is. We zullen niet de beste vastgoedgerelateerde podcast ter wereld blijven als jullie ons die recensies niet geven. Dus daarom vraag ik ernaar. Hartelijk dank. Oke. Laten we teruggaan naar de show. Onze volgende video komt van JJ Williams in St. Louis, Missouri.
JJ:
Hé David. Ik sta onder contract bij een verkoper van onroerend goed. Het is een historisch huis waar we naar gaan kijken om het in te veranderen... Het zouden drie eenheden in het hoofdgebouw zijn, en dan is er ook een klein huis bij. Het is zone meergezins en commercieel. Dus we zijn op zoek naar twee Airbnbs op het lagere niveau, evenals het kleine huis. En dan zijn we op zoek naar kantoorruimte of langetermijnverhuur op de bovenste verdieping.
De deal is 125 die 10% aan verkopersfinanciering doet, en dan kost het ongeveer tussen de 70 en $ 80,000 om alles te rehabiliteren. Ik ben gewoon nieuwsgierig. Ik heb aandelen om al het geld uit te halen om de afkickkliniek te doen. Is het slimmer om een lening af te sluiten tegen die aandelen, of moet ik ze er gewoon uithalen, het geld gebruiken, en op die manier is mijn cashflow een beetje beter? Laat me weten wat je denkt. Waardeer jou.
David:
Wauw, JJ, dit is een heel interessante vraag. Ik krijg deze niet vaak, wat grappig is, want je begon je vraag en gaf me alle details van de deal zelf, en als je aan het einde de echte vraag stelt, realiseer ik me dat geen van die details echt relevant is. Maar gefeliciteerd met de deal die je aan het maken bent en voor het uitleggen hoe het gaat werken. Dat is best wel cool.
Oke. De echte vraag hier is: “Ik heb aandelen. Moet ik de aandelen verkopen en het geld gebruiken voor de aanbetaling, of moet ik een lening aangaan tegen de aandelen om dit te doen?” Dit komt neer op hoe sterk uw financiële positie is. Als uw positie sterk is, is het misschien beter om de lening tegen de aandelen in te nemen. Dit gaat er natuurlijk van uit dat de aandelen hun waarde behouden of stijgen. Als de aandelen dalen en u een lening tegen hen aangaat, liep u daar gewoon dubbel gevaar. U verloor geld op de aandelen en u verliest geld op de lening die u moet betalen, toch.
En we weten nooit precies hoe het zal uitpakken. Dus de meeste financiële goeroes zoals ik zullen u conservatief advies geven. Bijna iedereen zal zeggen: "Niet doen." Oké. Dit staat hier op mijn kleine Dave Ramsey-hoedje. “Maak nooit gebruik van aandelen. Eigenlijk zou je nergens invloed op moeten hebben. Alles verkopen en contant betalen voor het huis, alles verkopen en contant betalen voor het huis. Doe niet zo stom." Nu heeft hij misschien gelijk, want ik weet niet genoeg over je situatie om het je te kunnen vertellen. Maar ik zal zeggen dat als je in een sterke financiële positie verkeert en je gelooft in de aandelen, het naar mijn mening geen slecht idee is om een lening tegen hem aan te gaan om het onroerend goed te gaan kopen.
Het is een vreselijk idee als je zowel het huis als de lening niet kunt betalen met je aandelen, ervan uitgaande dat alles misgaat met deze huur. Oke. Dit is een advies dat ik iedereen zou geven. Ga uit van het worst-case voordeel. Je kunt het pand niet verhuren, er gaan negen maanden voorbij waarin het leeg staat. U moet de lening betalen aan de persoon die u het onroerend goed heeft verkocht, en u moet de lening betalen tegen de aandelen, en de ontwenningskliniek gaat hoog. Kunt u nog steeds al uw schuldverplichtingen dekken met het geld dat u hebt gespaard en het geld dat u op het werk verdient?
Als het antwoord nee is, leen dan niet tegen de aandelen. Doe niets extra riskant als je dat extra geld niet hebt. Als het antwoord is: “Ja, David, ik leef al vijf jaar onder mijn boontjes. Ik spaar elke maand veel geld. Ik werk heel hard. Ik ben goed met contant geld.” Welnu, mijn vriend heeft het recht verdiend om hefboomwerking te gebruiken, en dat is precies hoe ik ernaar kijk. Hefboomwerking is geweldig. Het is niet voor iedereen geweldig. Het is bedoeld voor mensen die begrijpen hoe ze het moeten gebruiken. Er zijn veel dingen in het leven die zo zijn.
Oké. Auto's zijn geweldig, maar we laten er geen negenjarigen in rijden. We laten 25-jarigen er zelfs niet in rijden als ze niet geslaagd zijn voor een rijveiligheidscursus, slagen voor het examen en de verkeersregels begrijpen. Je moet het recht verdienen om te rijden. Je moet het recht verdienen om met vuur te spelen, toch. Er zijn mensen die vuur gebruiken in hun werk. Er zijn lassers. Er zijn verschillende soorten mensen die warmte gebruiken om bepaalde dingen uit te voeren. Maar je geeft ze niet alleen het gereedschap en laat ze er meteen mee spelen. Dat recht moet je verdienen. Hefboomwerking is zeer vergelijkbaar. Wees er wijs mee. Als je ermee om kunt gaan, gebruik het dan. Als je dat niet kunt, wacht dan gewoon en gebruik het in de toekomst.
Laat me in de reacties weten wat jullie vinden van mijn benadering van het gebruik van hefboomwerking. Oke. Onze volgende vraag is rad, en komt van Claudia Dominguez in Coral Springs, Florida. “Ik heb eind 2021 een woning gekocht die dient als mijn hoofdverblijf totdat ik deze later in 2022 kan verhuren, een jaar eigenwoningvereiste volgens de vereniging.” Dus het klinkt alsof Claudia hier een huis heeft gekocht in VvE. "Aangezien dit mijn eerste huurwoning wordt, heb ik verschillende vragen waar ik graag hulp bij zou willen hebben."
Oke. Het is een huis met drie slaapkamers, twee badkamers, 1800 vierkante voet. Het is een gelijkvloers stadshuis in hoekopstelling met een garage voor twee auto's gekocht voor 322 met 10% korting op een hypotheek van 30 jaar. Claudia denkt dat het voor 2,500 tot 2,800 per maand kan huren. “Onze maandlasten, inclusief verenigingsgelden, bedragen 2100.” Dus waar we echt naar kijken is 400 tot $ 700 per maand aan cashflow voordat we kijken naar onderhoud en al het andere. Oke. Vraag. “Hoe bereken ik mijn potentiële ROI op het onroerend goed? Onze aanbetalings- en sluitingskosten bedroegen 50,000. We hebben na de verhuizing nog eens 5,000 uitgegeven aan nieuwe vloeren voordat er schade was aan het laminaat dat er eerder was.
Oké, laten we daarmee beginnen. Je berekent de ROI niet omdat je er al een jaar in leeft, en het maakt niet uit wat je neerzet. Het maakt uit hoeveel eigen vermogen u op dit moment in het onroerend goed heeft. Dus trek de makelaarskosten, de sluitingskosten, eventuele verkoopkosten van de verkoop van dit huis af en ontdek hoeveel geld je nog over hebt. Oke. Je gaat dan de 400 per maand nemen die je zou krijgen als het voor 2,500 gehuurd zou worden. We gaan conservatief. We gaan dat vermenigvuldigen met 12. Oké. 12 maanden maal 400 per maand is $ 4,800 in een jaar.
Oke. Je gaat dat delen door de hoeveelheid eigen vermogen die je nu in huis hebt. Dus gekocht voor 322 met 10% korting. Dus je hebt hoogstwaarschijnlijk helemaal geen eigen vermogen. Oké. Want als u het huis heeft verkocht, zullen uw sluitingskosten waarschijnlijk bijna 6% bedragen. Dus dat laat je over met slechts 4% eigen vermogen in dit onroerend goed, wat waarschijnlijk 12 is. Dus laten we zeggen dat het een klein beetje is gestegen, en laten we zeggen dat je hebt gezegd... Man, laten we je hier helpen, want Florida had een goed jaar, en laten we zeggen dat je $ 40,000 aan eigen vermogen hebt in dit onroerend goed.
Dus als we de 4,800 delen door 40,000, geeft dat ons een rendement op eigen vermogen van 12%, wat redelijk goed is in de huidige markt. Oké. Maar laten we zeggen dat je niet eens 40,000 eigen vermogen hebt. Als we die 4,800 delen door... Laten we zeggen dat je huis helemaal niet is opgeknapt en dat je maar ongeveer $12,000 hebt. Welnu, het rendement op uw eigen vermogen wordt nu 40%. Dus hoe minder eigen vermogen u heeft in de deal, hoe hoger het rendement op uw eigen vermogen, wat betekent dat het logischer is om het te verhuren in plaats van het te verkopen en het geld ergens anders onder te brengen.
Dus, voordat ik dieper inga op uw vraag, het ziet er al naar uit dat verhuizen uit dit pand en het verhuren ervan een goed idee voor u zal zijn, maar laten we doorgaan. "Hoe kan ik bevestigen of het financieel zinvol is om de badkamers te vernieuwen?" Waarschijnlijk niet. Alleen al het geld dat je nodig hebt om badkamers bij te werken, zal je huur niet zoveel verhogen als je denkt. Maar uw vraag was niet: "Zou ik?" Het was: "Hoe kan ik dat weten?" En dus is mijn antwoord aan jou dat als het updaten van de badkamers de huur gaat verhogen die je kunt binnenhalen door een positief rendement op de investering, het logisch is om het te doen.
Dus als je de huur zou kunnen verhogen van 2,400 naar 2,800 alleen al door de badkamers te vernieuwen, en het kost je maar, laten we zeggen, 15 om de badkamers te moderniseren, en je houdt het voor een voldoende periode als huur vast tijd om de 15 terug te verdienen, zo bepaal je die vraag. “Ik worstel met mijn eigen vooroordeel dat ik geen verouderde badkamers zou huren. Ik overweeg een low-budget verbouwing omdat ik modernere gebruikte ijdelheden kan krijgen, en ik ontdekte dat kuipen kunnen worden geverfd. Ik weet alleen niet zeker of ik hier geld aan moet blijven uitgeven.”
Oké, ten eerste, goed werk van je om je eigen vooroordelen te erkennen. Het is waarschijnlijk niet zo erg als je denkt. Je hebt me echter beïnvloed. Als u op zoek bent naar een low-budget verbouwing, een deel zelf, waarbij u alleen nieuwe wastafels krijgt en een badkuip schildert, ja, dat kan echt logisch voor u zijn om te doen. Ik neem aan dat dit een complete badkamerrenovatie was waar we het over hadden.
“Als de markt doorgaat zoals de afgelopen kwartalen, betekent dit dat ik aanzienlijk meer moet uitgeven aan het volgende pand dat ik heb gekocht met de bedoeling het te verhuren. Met welke criteria moet ik rekening houden om er zeker van te zijn dat ik een goede investering koop tegen wat aanvoelt als hoge prijzen? Ik geloof dat ik heb gehoord dat waardering niet onmiddellijk moet zijn, of moet ik een factor beoordelen voor langdurige bewaarplichten? Ik weet niet zeker hoe ik de stijging van de huurprijzen moet inschatten die anders de aankoop van het volgende onroerend goed in een krappe markt zou kunnen ondersteunen.
Nogmaals, de rentetarieven doen er niet toe wanneer u deze beslissing neemt. Ik weet dat dat raar voelt om te horen, en de aankoopprijzen doen er niet toe. Waar het om gaat, gaat het in waarde stijgen vanaf het moment dat ik ervoor heb betaald en gaat het naar de cashflow? Nu hebben rentetarieven en aankoopprijzen invloed op de cashflow, en ze zijn alleen voor dat doel relevant. Dit betekent dat hoe hoger de aankoopprijs en hoe hoger het tarief, hoe moeilijker het is om te cashflow. Maar op zichzelf zijn ze niet belangrijk. Dus de criteria waarmee u volgens mij rekening moet houden, zijn dat u meer tijd en moeite zult besteden aan het zoeken naar een andere deal ter vervanging van de deal die u heeft.
En dit is niet ongebruikelijk in onroerend goed. In feite is dit waarschijnlijk dichter bij een gezondere markt dan wat we sinds de laatste crash hebben gezien. Ik weet dat het gek klinkt, maar we werden verwend. We raakten gewend aan het kopen van een woning die elk jaar gewaardeerd werd en waarvoor heel weinig werk nodig was dat in de eerste plaats niet bedoeld was om geld te verdienen. Dit was voornamelijk residentieel onroerend goed. We hebben allemaal gekocht. Die cashflow stroomde vanaf de eerste dag, en niet alleen cashflow, maar cashflow in dubbele cijfers. Dat zijn gewoon wij die verwend worden. En nu we niet meer verwend zijn, zijn we er boos over.
Maar traditioneel, de manier waarop onroerend goed is gestructureerd, is bedoeld om u geld te laten verdienen op de lange termijn, niet op de korte termijn. Dus het is oké als het moeilijker is dan we dachten om het te laten werken. Onroerend goed is nog steeds een goede investeringsbeslissing. Vraag twee van de drie leningopties. “Wat zijn de beste leningopties voor het kopen van een woning? Ik heb een W2-baan die bovengemiddeld betaalt voor mijn regio. En ik heb een goede kredietwaardigheid, maar ik heb alleen genoeg voor een aanbetaling van ongeveer 10% op het volgende eigendom. Aangezien ik al één woning bezit, denk ik dat dat een conventionele lening zal zijn die 10% aanbetaling vereist.
Oke. Dus de beste leningoptie voor jou is om hetzelfde te doen voor je volgende huis als dit eerste dat je deed waar we het net over hadden. U wilt gebruik maken van een hoofdverblijflening en zo min mogelijk neerleggen. Je hoeft geen 10% in te leveren. U kunt in veel gevallen zelfs 5% neerleggen of drie en een half procent als u nog geen FHA-lening heeft. Als je het niet als hoofdverblijf koopt, wat betekent dat je verhuist uit het huis waarin je woont en je gaat geen ander huis kopen om in te wonen, dan ga je ergens anders wonen. U kunt vaak 10% korting geven als vakantiehuis. Oké.
Dus dit is als een huis dat je een deel van de tijd gaat verhuren. Maar je gaat verhuren aan andere mensen, of je gaat er niet als hoofdbewoner wonen. Dus bel ons als je wilt dat we kijken naar het vinden van een lening voor een vakantiehuis voor jou of ga naar iemand op BiggerPockets, gebruik daar hun tools en zoek een persoon die lid is die hypotheken doet en vraag hem: "Hé, welke opties heb ik hebben als ik mijn vakantiewoninglening niet wil verbranden? Ik wil een hoofdverblijf kopen.” Maar ik neem niet aan dat je 10% moet inleggen. U kunt zeer waarschijnlijk iets krijgen voor drie en een half tot 5%, aangezien u uw huidige hoofdverblijf verlaat.
Veel mensen denken dat je maar één lening voor je hoofdverblijf tegelijk kunt hebben. Dat is niet waar. U kunt meestal maar één FHA-lening of één VA-lening tegelijk hebben. Maar u kunt meer dan één hoofdverblijfslening tegelijk hebben, omdat niet alle hoofdverblijfsleningen VA's en FHA's zijn. U kunt een conventionele lening krijgen, vaak met 5% korting op een hoofdverblijfplaats. Vraag drie van de drie. Dit is een familiegerelateerde vraag.
'Ik ben aan het hacken om te beginnen. Ik woon met mijn kinderen in het pand dat wordt verhuurd. We zijn net verhuisd van een appartement waar we pas zeven maanden in woonden nadat we verhuisd waren van het huis dat we in 2021 hadden verkocht. termijn naar huis. Ik heb het gevoel dat het een negatieve invloed op hen kan hebben als ik mijn kinderen dwing om elke één of twee jaar te verhuizen, maar ik wil mijn kinderen geen excuus gebruiken om mijn doelen niet te bereiken. Hoe verzoen je sommige eisen van beleggen in onroerend goed, in mijn geval het hacken van huizen, waarbij ik mijn kinderen elk jaar naar een nieuwe plek verhuis, met wat voelt als tekortkomingen bij het opvoeden van een gezin?
Oeh, dit is een goede vraag hier. En je vraagt het natuurlijk aan een man die geen gezin heeft en geen kinderen heeft, en toch ga ik hier zitten en mijn best doen om dit moeilijke gesprek weg te praten. Allereerst wil ik zeggen dat ik het eigenlijk begrijp, ik kan het niet letterlijk begrijpen, maar ik leef mee met wat je doormaakt, en ik denk dat je een goed persoon bent om deze vraag te stellen. Omdat we op podcasts als deze altijd praten over de financiële componenten van onroerend goed. Daarom zijn mensen hier om te luisteren. Het zou echter dwaas zijn om niet te erkennen dat onroerend goed ook een emotionele component heeft.
Dit is een onderdeel van het proces, en als je wilt dat je onderbewustzijn erachter komt wat je doet en je daarin ondersteunt, moet je de emotionele kant van jezelf bevredigen. Dus ik ben blij dat je dit vraagt, en als andere mensen zich hetzelfde hebben afgevraagd, voel je er dan niet slecht over. Dit is volkomen normaal en iets waar we allemaal als investeerders doorheen moeten. Een van de redenen waarom ik denk dat ik er langer over deed om een gezin te stichten, was omdat ik wist hoe moeilijk mijn carrière als wetshandhaver, mijn honderdurige werkweken, mijn inzet voor het opbouwen van bedrijven en het verdienen van geld met onroerend goed van invloed zouden zijn een gezin negatief. Het is moeilijker, en ik denk dat dat in mijn achterhoofd zat, en ik heb het starten van een gezin gewoon uitgesteld omdat ik eerst succes wilde opbouwen in deze arena.
Het is duidelijk een andere positie waarin ik me nu bevind. Dus als ik nu een gezin zou willen stichten, denk ik dat ik dat zou kunnen zonder een deel van dat schuldgevoel. Maar je hebt gelijk, pal in het midden van een deel van dit moederschuldgevoel. Dus laten we ons een weg banen door deze. Claudia, het eerste waar ik aan denk, is dat je een eerlijk gesprek met je kinderen wilt hebben en wilt vertellen waarom de beslissing in de toekomst een voordeel voor het gezin zal zijn. Het is een leermiddel, toch.
Dus misschien zijn je kinderen niet oud genoeg om wiskunde te begrijpen, maar als ze dat wel zijn, zou je ze kunnen uitleggen: 'Dit is wat onze huisbetaling is. Als we nu naar het tweede huis verhuizen, wordt het maar zo veel. Dat betekent dat mama minder hoeft te werken op het werk, en dat ik meer bij jou thuis kan zijn als we weer verhuizen.” Ik zou niet zeggen: "Dit betekent dat mama zoveel meer geld verdient", want als ik een kind was, zou ik zeggen: "Oh, cool, dus je kunt nu meer speelgoed voor me kopen", wat is niet waar je het gesprek heen wilt. Dus maak de correlatie tussen hoe meer geld u bespaart, hoe meer u bij hen kunt zijn.
Het volgende dat ik zou doen, is proberen een manier te vinden om het leuk te maken. Niemand houdt van verhuizen. Het is een pijn, toch. Dus kun je het leuk maken? Is er een soort beloning die je deze kinderen zou kunnen geven die geen geld kost, waardoor dit minder een... Ik weet niet of traumatisch het juiste woord is, maar minder een negatieve ervaring. Kunnen jullie allemaal bij elkaar komen en pizza of popcorn op de grond krijgen als je gaat verhuizen, op zitzakken zitten en verhalen delen over je favoriete deel van het nieuwe huis?
Kun jij als gezin op avontuur gaan en door de buurt lopen en de huizen aanwijzen die je het leukst vindt of zien hoe ver weg de restaurants, de ijssalon of de bioscoop zijn? Kun je ze meenemen naar de nieuwe films en zeggen: "Hé, kinderen, laten we deze vergelijken met de andere bioscoop en kijken wat er beter is aan deze." Rechts. Kun je er een spel, een systeem of een patroon van maken waarbij ze, elke keer dat ze bewegen, leren wat ervoor nodig is om te bewegen, zodat ze er beter in worden? Ik weet niet of het een verhuizing is die net zo moeilijk is voor kinderen als het veranderen van school, dat is wat ik zou denken. Ze moeten een paar van hun vrienden verliezen.
Dus als je hack in hetzelfde schooldistrict kunt huisvesten, zou dat zeker beter zijn. Zo niet, dan zou ik veel gesprekken voeren over wat ze op school doormaken. Veel ouders maken de fout om aan te nemen dat alles goed is voor hun kinderen, omdat hun kinderen niets zeggen. Maar toen ik een kind was, ging ik niet naar huis om met mijn moeder of mijn vader te praten als ik gepest werd of als ik een probleem had. Dat gebeurde niet vaak, maar ik was zeker niet van plan om erover te gaan praten. En de keren dat ik er met mijn ouders over probeerde te praten, verwierpen ze het min of meer omdat ze andere dingen in hun leven aan de hand hadden waar ze meer gestrest over waren.
Dus ik had zoiets van toen we verhuisden, het was een heel, heel, heel moeilijke zet voor mij. Ik ging naar de zevende klas, dus ik ging naar de middelbare school op een nieuwe school met een stel kinderen die veel meer geld hadden dan de kinderen op de vorige school. En ik kleedde me niet erg goed, en ik werd geplaagd, en ik was nog nooit geplaagd omdat ik erg populair was op mijn eerste school. Ik wist gewoon niet hoe je met dit soort situaties om moet gaan. En er was niemand om mee te praten.
Dus ik zou open met ze zijn over zijn ze extravert? Maken ze nieuwe vrienden? Zijn ze introvert? Vinden ze het moeilijk om vrienden te maken? En geef ze gewoon wat advies over wat ze kunnen doen om in het algemeen sympathieker te zijn, zodat de overgang niet zo moeilijk voor ze is. Natuurlijk wil ik erkennen dat je hier wat offers brengt. Het zal moeilijker voor ze zijn omdat jij dit doet. Dus een pluim voor jou dat je je gezin op de eerste plaats zet, ook al zal het op korte termijn moeilijk worden. Oké, onze volgende vraag komt van Jack Graham.
Jack:
Hé, David. Mijn naam is Jack Graham, en ik heb een grote vraag voor u, namelijk: moet ik sommige van mijn eigendommen apart houden voor de bonuskosten, zodat ik geen inkomstenbelasting hoef te betalen over mijn reguliere inkomen? En voor de context, ik heb ongeveer vijf eigendommen met een totale waarde van ongeveer 2.5 miljoen. Ongeveer 40% daarvan is in eigen vermogen, en ik probeer een aantal van deze eigendommen te bemachtigen, waarvan ik er twee dit jaar heb gekocht, en ik heb YouTube bekeken, wat video's, iedereen brengt een scheiding van bonuskosten naar voren.
Als fulltime makelaar en ultra-investeerder werk ik meer dan 75 uur per maand in onroerend goed. Dus technisch gezien zou ik dat deel van de belastingcode kunnen gebruiken om mijn persoonlijk inkomen te compenseren. En dit jaar moet ik ongeveer 300 tot 350,000 dollar belasting betalen, en dat wil ik echt niet. Dus mijn vraag was aan jou: “Hé, moet ik dit doen? Moet ik die twee eigendommen die ik dit jaar heb gekocht gebruiken om bonuskosten te scheiden, zodat ik het geld op mijn bank kan houden en hopelijk in de toekomst nieuwe eigendommen kan kopen, en ik mijn geld nu beter kan gebruiken in plaats van het te behouden ... geven het aan de overheid?
En wat zijn de gevolgen? Betaal ik in de toekomst meer belasting? Als dat het geval is, moet ik dat dan nog steeds doen?” Laat me weten wat je gedachten zijn. Grote fan van BiggerPockets, grote fan van jou en wat jullie doen. Dus heel erg bedankt voor alles en ik kijk uit naar je reactie.
David:
Oké, Jack, heel erg bedankt hiervoor. Wat een geweldige vraag hier. Dus ik zal een samenvatting geven van wat u beschrijft voor iedereen die niet bekend is met bonusafschrijving, en dan zal ik mijn best doen om uw vraag te beantwoorden. Waar Jack het hier over heeft, normaal gesproken, als je een huis koopt, laten we het een woonhuis noemen, laat de overheid je elke 27 en een half jaar een deel van dat huis afschrijven omdat het uit elkaar gaat vallen. Dus ze zeggen dat de gebruiksduur van dit pand meer dan 27 en een half jaar zal bedragen. Dus je neemt de totale prijs van het onroerend goed, deelt het door 27.5 en je schrijft dat af van de inkomsten die het onroerend goed genereert. Dus als het 500 dollar per maand verdient, maar het aantal dat ik zojuist heb beschreven is 400 dollar per maand, dan betaal je alleen belasting over $ 100 per maand.
Als u een fulltime vastgoedprofessional bent, laten ze u de verliezen dragen. Dus wat er soms gebeurt, is dat je 700 per maand afschrijft, maar het levert maar 500 per maand op. Dus je hebt $ 200 per maand dat extra is dat niet wordt gedekt. Als je een fulltime vastgoedprofessional bent, kun je die $ 200 nemen en toepassen op andere manieren waarop je geld verdiende via onroerend goed, commissies, inkomensveranderende huizen, geloof ik. Vrijwel alle manieren waarop u inkomen verdient, kunt u daar 200% tegen beschermen. Als je die vergoeding nu combineert met bonusafschrijving, kun je eigenlijk niet 27 en een half jaar wachten om dat geld te nemen. Je kunt een studie doen waar ze je alles in het eerste jaar laten doen. Het heet een kostenscheidingsonderzoek. Het is een beetje ingewikkelder dan ik beschrijf, maar ik zou hier de hele dag zijn om erover te praten.
Dus zonder u de details te geven, is de algemene strategie dat u naar een onroerend goed kijkt. U bepaalt: "Oké. Nou, zoveel ervan zal veel sneller verslijten dan 27 en een half jaar, dus ik ga het verlies daarvan in het eerste jaar van tevoren wegnemen. Wanneer u de strategie combineert om al uw verliezen in het eerste jaar op te nemen met het feit dat u nu inkomsten kunt beschermen tegen andere dingen, kunnen fulltime vastgoedprofessionals uiteindelijk voorkomen dat ze inkomstenbelasting betalen. Dit is hoe mensen zoals Robert Kiyosaki en Donald Trump en ik als we zeggen: “Ik betaal geen inkomstenbelasting. Ik betaal helemaal geen belasting. Ik ben niet dom." Dit is echt waar ze op uit zijn. Oké. Het is niet dat ze belastingen ontwijken alsof ze de wet overtreden, maar dat ze al hun geld hebben geherinvesteerd in nieuw onroerend goed, dus ze hebben al deze nieuwe verliezen die ze moeten nemen tegen het geld dat ze verdienen.
Nu, het klinkt geweldig, en daarom doen we het omdat we geen belasting willen betalen. Jack hier, jij wilt ook geen belasting betalen, maar er is een keerzijde. Er zijn eigenlijk een paar nadelen die ik ga beschrijven voordat we weten of dit de juiste zet is. Ten eerste kunt u nooit stoppen met het kopen van onroerend goed wanneer u dit doet. Ik zeg dat het is alsof je de wolf door de jaren heen neemt. Zolang je maar nieuw onroerend goed koopt... Alsof ik elk jaar onroerend goed moet kopen om het geld dat ik heb verdiend te compenseren, en soms moet ik bijna of soms meer dan 100% van het geld dat ik heb verdiend uitgeven. om terug te gaan naar onroerend goed om er geen belasting over te betalen. Oké. Dus als het je doel is om een groot nestei te sparen, werkt dit niet altijd. Soms is het beter om belasting te betalen als u gewoon contant geld op de bank wilt hebben.
Tweede uit. Het is niet gratis. Als je alles van tevoren doet, verlies je de mogelijkheid om het de komende 27 en een half jaar te doen, omdat je alles in het eerste jaar hebt gedaan, zodat de afschrijving is verdwenen. U kunt niets van dat inkomen beschermen nadat u het meteen hebt overgenomen, wat betekent dat u hogere belastingen gaat betalen over het toekomstige inkomen dat dat onroerend goed oplevert. Nu, zolang u dat toekomstige inkomen neemt, inbegrepen in al het geld dat u verdient als vastgoedprofessional, en steeds meer onroerend goed blijft kopen, betaalt u er geen belasting over. Maar zie je waar ik het hier over heb? Je wordt steeds dieper in deze wereld gezogen waar je nooit kunt stoppen met het kopen van meer onroerend goed.
En als je stopt met het kopen van meer onroerend goed, ga je belasting betalen over het geld dat je verdient, en je gaat belasting heffen over het inkomen dat die eigendommen genereren, en dat inkomen zal niet worden beschermd door afschrijving. Het laatste nadeel dat ik zo uit mijn hoofd kan bedenken is dat dit niet gratis is. Je moet eigenlijk betalen voor onderzoeken naar kostensegregatie, die naar mijn ervaring ergens tussen de zes en $ 10,000 per studie kunnen bedragen. U kunt de afschrijving dus niet alleen niet voor altijd opnemen, u kunt het alleen maar meteen doen. Je moest zes tot $ 10,000 uitgeven voor de luxe om dat te doen. Dus ja, u bespaart $ 350,000, maar u zult ook wat verliezen lijden op een aantal van deze andere manieren die ik beschrijf.
Dat gezegd hebbende, als we een markt ingaan zoals nu, waar ik betere kansen verwacht dan we hebben kunnen zien, zullen die extra 300 tot 350,000 die u aan belastingen zou uitgeven, gaan doen je meer goed dan normaal. Als we een markt zouden betreden waar de prijzen maar bleven stijgen, stijgen, stijgen, stijgen. En het maakte niet uit hoeveel geld je had. Je zou gewoon niets kunnen kopen, en als je dat wel deed, zou je geld verliezen als je het kocht, of het zou kunnen crashen. Dat is een ander verhaal. Maar we bevinden ons nu in een situatie waarin je die 350,000 zou kunnen nemen en afwachten of het nog verder zal dalen. Gaat het, quote-unquote, crashen? Het hebben van kapitaal op dit moment is voordeliger dan het hebben van kapitaal in andere scenario's waarin onroerend goed blijft exploderen vanwege al het geld dat de overheid drukt.
Dus ik neig een beetje naar het feit dat ik denk dat je dit moet doen, toch. Een ander ding om over na te denken is dat als u verstandig investeert voor de toekomst en u uw eigen vermogen laat groeien, er manieren zijn om geld te verdienen in onroerend goed die niet belastbaar zijn, die geen cashflow zijn. U moet uw cashflow dus als inkomen rapporteren, want dat is het ook. Dit is de reden waarom wanneer mensen zeggen: "Cashflow, cashflow, cashflow", en ze alleen maar de kleine dollartekens in hun ogen krijgen zoals Scrooge McDuck, en ze gewoon geobsedeerd zijn door cashflow omdat het al hun problemen zal oplossen. problemen. Dat doet het niet. Dat doet het niet. Nu, het is geweldig. Ik zeg niet dat je het moet vermijden, maar ik zeg wel dat het niet zo goed is als we beweren.
Als u eigen vermogen krijgt, kunt u uitbetalingsherfinancieringen doen die niet worden belast, helemaal niet. En het leuke van een uitbetalingsherfinanciering is dat het meestal lang duurt om eigen vermogen op te bouwen. Dus gewoonlijk, gedurende de tijd dat u dat eigen vermogen opbouwde, zijn de huurprijzen gestegen van het ding dat u kocht. Dus tegen de tijd dat u een uitbetalingsherfinanciering uitvoert, zijn de huurprijzen voldoende gestegen om de extra schuld te dekken die u aangaat bij de uitbetalingsherfinanciering. Je neemt dus eigenlijk geen enkel gevaar. Je verliest geen geld als je het doet. De woning blijft betalen voor de lening die u hebt afgesloten. U krijgt een uitbetalingsherfinanciering, die niet wordt belast. U kunt van dat geld leven, of u kunt dat geld herinvesteren in het toekomstige onroerend goed dat u moet blijven kopen als u kostenscheidingsstudies en bonusafschrijvingen gaat gebruiken.
Het allerlaatste punt dat ik zojuist heb bedacht en dat ik als een kleine kers op de taart ga gooien voor u, meneer Jack Graham, is dat bonusafschrijving niet voor altijd zal bestaan. Ik geloof zelfs dat het in 2023 terugschaalt naar waar je slechts 80% van de waarde kunt nemen en in 2024 slechts 60%, enzovoort, totdat het uiteindelijk op nul staat. Dus als je erover nadenkt om dit te doen, zou ik zeggen dat je het nu moet doen, want elk jaar wordt het steeds minder voordelig totdat het er helemaal niet meer is. Hartelijk dank voor uw vraag. Laat ons alstublieft weten wat u besluit.
Oké, en dat was onze show voor vandaag. Maar wat jullie hebben daar aan het einde een klein beetje materiaal van hoog niveau met een paar mooie woorden zoals kostenscheiding, bonusafschrijving, wat coole dingen daar, en dan heb je ook wat dingen van beginners zoals: "Hé, welke lening kan ik mijn volgende huis kopen en moet ik überhaupt een huis kopen? Hoe kan ik mijn schuld aan inkomen hoog houden als ik blijf hacken?” En daarvoor zijn we hier. We willen u zoveel mogelijk waarde geven, zodat u financiële vrijheid kunt vinden via onroerend goed, net zoals velen van ons, waaronder ik, deden. En we zouden hier graag zitten en juichen voor jullie, jongens om jullie onderweg te bekijken.
Dus heel erg bedankt voor het volgen. Als je meer over mij wilt weten, kun je me volgen op sociale media @davidgreene24. Ga me nu volgen op Instagram. Je kunt me ook op YouTube vinden als je naar youtube.com/@ gaat, kleine @-teken, davidgreene24, en je abonneert op mijn kanaal en de video's bekijkt die ik daar heb, waarin ik wat meer persoonlijke dingen doe. Je kunt ons ook volgen op BiggerPockets op YouTube. U kunt ons volgen op Instagram. Je kunt ons overal op social media volgen. Dus zoek ons daar op en volg ons ook.
Kijk, ontdoe je van wat rotzooi in je leven. Oké. Ontdoe je van een aantal dingen die je nergens mee helpen. Gewoon het hersenloze scrollen of het doom-scrollen dat je doet, en begin echt te luisteren naar dingen die je een betere toekomst zullen geven dan wat je nu hebt. Hartelijk dank voor uw tijd en aandacht. Ik hou van jullie. Als je wat tijd hebt, bekijk dan nog een video, en zo niet, dan zie ik je volgende week.
Bekijk hier de aflevering
Help ons!
Help ons nieuwe luisteraars op iTunes te bereiken door een beoordeling en recensie achter te laten! Het duurt slechts 30 seconden en instructies zijn te vinden hier. Bedankt! Wij waarderen het heel erg!
In deze aflevering behandelen we:
- Hoe een hack te huisvesten zelfs op een dure huizenmarkt
- BRRRRing in een hogere rente en wanneer het zinvol is om uit te betalen
- Creatieve financieringsstrategieën en of ze de moeite waard zijn om te gebruiken voor residentieel onroerend goed
- Marge leningen en wanneer het zinvol is om eruit te halen hefboomwerking vanaf uw aandelenportefeuille
- ROI (rendement op investering) versus ROE (rendement op eigen vermogen) en hoe een primair omgebouwde huurwoning te waarderen
- Huis hackeneffect op het gezinsleven en wanneer verhuizen het geld niet waard is
- Bonus waardevermindering uitgelegd en winst op korte termijn en pijn op lange termijn van grote belastingaftrek
- En So Veel meer!
Links van de show
Wil je meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? Bekijk onze sponsorpagina!
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 maanden
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- vermogen
- in staat
- Over
- over het
- boven
- Account
- verantwoording
- Accumuleren
- erkennen
- verwerven
- over
- werkelijk
- Extra
- Adult
- Voordeel
- Avontuur
- advies
- invloed hebben op
- Na
- tegen
- agenten
- Alles
- alleen
- al
- alternatief
- altijd
- bedragen
- en
- Nog een
- beantwoorden
- antwoorden
- mier
- iedereen
- overal
- uit elkaar
- Appartement
- gebruiken
- Apple
- Solliciteer
- waardebepaling
- waarderen
- waardering
- nadering
- arbitrage
- arbitrages
- GEBIED
- gebieden
- arena
- rond
- geassocieerd
- Vereniging
- aandacht
- austin
- auteur
- webmaster.
- Beschikbaar
- gemiddelde
- het vermijden van
- terug
- achtergrond
- slecht
- tassen
- Balance
- Bank
- barrière
- baseren
- gebaseerde
- BAT
- zitzak
- prachtige
- omdat
- worden
- worden
- vaardigheden
- beginners
- achter
- wezen
- geloofd wie en wat je bent
- gelooft
- heilzaam
- voordeel
- BEST
- Wedden
- Betere
- tussen
- vooringenomenheid
- Groot
- groter
- Beetje
- Bonus
- boek
- grens
- lenen
- beide partijen
- gekocht
- Brandon
- Breken
- Breaking
- kort
- brengen
- Brengt
- makelaar
- makelarij
- Brooklyn
- bracht
- bouw
- Gebouw
- Bos
- brandwond
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- kopen
- Buying
- Californië
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- Kan krijgen
- kan niet
- hoofdstad
- verzorging
- Carrière
- vervoer
- auto's
- geval
- gevallen
- Contant geld
- cash flow
- Uitbetalen
- zeker
- kans
- verandering
- Wijzigingen
- veranderende
- Kanaal
- chatten
- goedkoper
- controle
- kind
- Kinderen
- Plaats
- aanspraak maken op
- beweerde
- duidelijk
- Sluiten
- dichterbij
- sluitend
- code
- collega
- College
- Kolom
- combineren
- hoe
- comfort
- comfortabel
- komst
- commentaar
- opmerkingen
- commercieel
- commissies
- verplichting
- algemeen
- afstand
- vergelijken
- vergelijken
- concurrentie
- ingewikkeld
- bestanddeel
- componenten
- concept
- betrokken
- Zorgen
- voorwaarden
- Gedrag
- Bevestigen
- Gevolgen
- conservatief
- overweging
- aangezien
- beperkingen
- contact
- content
- verband
- voortzetten
- blijft
- contract
- bijdrage
- conventioneel
- Gesprek
- conversaties
- Coole
- Coral
- Hoek
- Correlatie
- Kosten
- Kosten
- kon
- Koppel
- cursus
- deksel
- bedekt
- Neerstorten
- Crashing
- Crème
- creëert
- Wij creëren
- Creatieve
- creatief
- Credits
- criteria
- kritiek
- nieuwsgierig
- Actueel
- Op dit moment
- schar
- Pa
- GEVAAR
- Dave
- David
- dag
- transactie
- Deals
- Schuld
- December
- beslissing
- verlagen
- diepere
- definitief
- Vraag
- eisen
- implementeren
- beschrijven
- beschreven
- verdienen
- ontworpen
- gegevens
- Bepalen
- DEED
- De
- Diego
- verschil
- anders
- moeilijk
- cijfers
- ijver
- Hoofdgerecht
- Dip
- discrepantie
- Display
- bedroefd
- wijk
- Nee
- doen
- Dollar
- Donald Trump
- Dont
- ondergang
- verdubbelen
- dubbele cijfers
- beneden
- keerzijde
- minpunten
- rit
- Val
- liet vallen
- DTI
- gedurende
- elk
- verdienen
- verdiend
- gemakkelijker
- effect
- inspanning
- beide
- anders'
- handhaving
- engagement
- genoeg
- genoeg geld
- vermaken
- Geheel
- episodes
- billijkheid
- escrow
- vastgoed
- schatting
- Ether (ETH)
- vooravond
- Zelfs
- uiteindelijk
- OOIT
- Alle
- iedereen
- ieders
- alles
- precies
- opgewonden
- Opwinding
- uitvoering
- uitvoerend
- bestaand
- Uitvouwen
- verwacht
- kosten
- duur
- ervaring
- Verklaren
- uitgelegd
- uitleggen
- extra
- Ogen
- naar
- Vallen
- Vallend
- familie
- ventilator
- Favoriet
- vergoedingen
- weinig
- Figuur
- Film
- filmen
- Tot slot
- financiën
- financieel
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- het vinden van
- Brand
- Voornaam*
- eerste keer
- Bepalen
- vast
- flexibel
- Vloer
- vloeren
- Florida
- stroom
- vloeiende
- volgen
- volgend
- volgt
- Voet
- altijd
- forums
- Naar voren
- gevonden
- Vierde
- Gratis
- Vrijheid
- vaak
- vriend
- vrienden
- oppompen van
- voor
- vol
- leuke
- Fundamentals
- grappig
- toekomst
- Krijgen
- spel
- garage
- Algemeen
- genereert
- krijgen
- het krijgen van
- Geven
- geeft
- Vrijgevigheid
- Go
- doel
- Doelen
- Goes
- gaan
- goed
- goede baan
- Overheid
- graad
- groot
- Groen
- Groeien
- Groeiend
- Kerel
- houwen
- Hackers
- hacking
- hacks
- Helft
- handvat
- gebeuren
- gebeurt
- Hard
- hard werken
- hoed
- met
- hoofd
- gehoord
- gehoor
- hulp
- nuttig
- het helpen van
- hier
- verborgen
- Hoge
- high-level
- hoger
- historisch
- Hit
- houden
- bezit
- houdt
- Home
- Woningen
- huiswerk
- Hopelijk
- gastheer
- HOURS
- Huis
- huizen
- behuizing
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- reusachtig
- Pijn
- Hype
- ZIEK
- ICE
- ijsje
- idee
- ideeën
- Onmiddellijk
- belangrijk
- in
- Anders
- omvatten
- inclusief
- Inclusief
- Inkomen
- Laat uw omzet
- meer
- meer
- ongelooflijk
- individueel
- op instagram
- afbetalingstermijn
- verkrijgen in plaats daarvan
- instructies
- aandachtig
- Opzettelijk
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- interessant
- Investeren
- onderzoek
- investeren
- investering
- investeerder
- Investeerders
- kwestie
- IT
- zelf
- iTunes
- krik
- Januari
- Jersey
- Jobomschrijving:
- Vacatures
- Houden
- houden
- sleutel
- Kind
- kinderen
- Soort
- Kiyosaki
- blijven
- kennis
- een pluim
- Land
- Groot
- Achternaam*
- Laat
- Wet
- politie
- LEARN
- geleerd
- leren
- Verlof
- verlaten
- geldschieter
- kredietverstrekkers
- Laten we
- Niveau
- Hefboomwerking
- LG
- aansprakelijkheid
- Life
- Waarschijnlijk
- Lijn
- opgesomd
- Het luisteren
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- leven
- Lives
- leven
- lening
- Leningen
- lokaal
- lang
- lange tijd
- langdurig
- langer
- Kijk
- ziet eruit als
- keek
- op zoek
- LOOKS
- verliezen
- Verliest
- kwijt te raken
- uit
- verliezen
- lot
- Louis
- liefde
- Laag
- geluk
- Luxe
- gemaakt
- Hoofd
- onderhouden
- onderhoud
- maken
- geld verdienen
- MERKEN
- maken
- man
- beheer
- veel
- Mark
- Markt
- marktomstandigheden
- wiskunde
- Materie
- Zaken
- betekenis
- middel
- Media
- lid
- vermeld
- Midden
- macht
- miljoen
- fout
- MLS
- Modern
- mama
- Mama
- geld
- Maand
- maandelijks
- maanden
- meer
- Hypotheek
- Hypotheken
- meest
- moeder
- gemotiveerde
- beweging
- filmpje
- Films
- bewegend
- multi-familie
- naam
- nodig
- Noodzaak
- nodig
- behoeften
- negatief
- negatief
- buren
- Nest
- New
- New Jersey
- New York
- new york city
- volgende
- volgende week
- een
- normaal
- aantal
- nummers
- verplichtingen
- bewoning
- Kansen
- Kantoor
- Officier
- officieren
- compenseren
- Okay
- Oud
- EEN
- Een prijs
- open
- Advies
- Meningen
- Kansen
- Keuze
- Opties
- bestellen
- Overige
- Overig
- anders-
- Meer dan 27
- totaal
- het te bezitten.
- eigendom
- eigenaar
- verpakt
- betaald
- Pijn
- schilderij
- ouders
- parkeren
- parken
- deel
- vooral
- partijen
- partner
- voorbij
- pad
- Patronen
- Betaal
- het betalen van
- betaling
- pays
- Pennsylvania
- Mensen
- procent
- uitvoeren
- periode
- persoon
- persoonlijk
- Pizza
- plaats
- plan
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- Spelen
- speler
- dan
- plezier
- plus
- Podcast
- podcasts
- punt
- Populair
- portfolio
- positie
- positief
- mogelijk
- potentieel
- mogelijk
- de voorkeur geven
- cadeautjes
- mooi
- vorig
- prijs
- Prijzen
- primair
- waarschijnlijk
- probleem
- problemen
- professioneel
- professionals
- Programma
- Programma's
- progressief
- vastgoed
- eigendom
- Beschermend
- Eiwit
- trekken
- inkomsten
- gekocht
- de aankoop van
- doel
- geduwd
- zetten
- puts
- Putting
- Q & A
- kwalificeren
- kwalificatie
- vraag
- Contact
- Quick
- sneller
- snel
- het verhogen van
- tarief
- Tarieven
- waardering
- verhouding
- bereiken
- Lees
- vast
- vastgoed
- echte leven
- realistisch
- realiseren
- makelaar
- reden
- redenen
- onlangs
- herkennen
- opname
- met betrekking tot
- achteloos
- regelmatig
- afkickkliniek
- relevante
- vervormen
- Verhuur
- herhaling
- vervangen
- verslag
- vertegenwoordigen
- vereiste
- degenen
- antwoord
- verantwoordelijk
- Restaurants
- terugkeer
- inkomsten
- beoordelen
- Recensies
- Belonen
- bevrijden
- stijgende
- Risico
- Riskant
- weg
- ROBERT
- Robert Kiyosaki
- ROI
- rollen
- Kamer
- Studio's
- wortel
- ronde
- reglement
- lopen
- lopend
- offeren
- Veiligheid
- Zei
- sale
- dezelfde
- heilige
- San Diego
- Bespaar
- Scale
- scenario's
- School
- scholen
- scrollen
- Tweede
- seconden
- te zien
- op zoek naar
- lijkt
- segment
- verkopen
- Verkopers
- binnen XNUMX minuten
- zin
- serie-
- Diensten
- serveer-
- reeks
- zeven
- verscheidene
- Delen
- Onderdak
- verschuiving
- Winkel
- Bermuda's
- korte termijn
- moet
- tonen
- Shows
- teken
- Gesigneerd
- aanzienlijk
- Signs
- gelijk
- Eenvoudig
- sinds
- single
- situatie
- situaties
- ZES
- vertraagt
- slim
- slimmer
- So
- Social
- social media
- uitverkocht
- OPLOSSEN
- sommige
- Iemand
- iets
- enigszins
- ergens
- Spoedig
- Geluid
- bron
- Tussenruimte
- spreken
- spreken
- besteden
- Uitgaven
- geld uitgeven
- besteed
- Sponsors
- Spotify
- vierkant
- begin
- gestart
- Start
- Land
- blijven
- stok
- Still
- Aandelen
- stop
- Blog
- Verhaal
- strategieën
- Strategie
- sterke
- structuur
- gestructureerde
- Worstelen
- Student
- studies
- Studie
- onderwerpen
- voorlegging
- abonneren
- succes
- geslaagd
- dergelijk
- voldoende
- Super
- superieur
- leveren
- ondersteuning
- vermeend
- system
- Nemen
- neemt
- het nemen
- Talk
- praat
- belasting
- Belastingen
- Onderwijs
- huurder
- termen
- proef
- Dankzegging
- De
- De toekomst
- de wet
- de wereld
- theater
- hun
- zich
- Er.
- ding
- spullen
- het denken
- dit jaar
- gedachte
- drie
- Door
- niet de tijd of
- keer
- type
- tips
- Titel
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- ook
- tools
- tools
- top
- onderwerp
- onderwerpen
- Totaal
- TOTAAL
- in de richting van
- tractie
- traditioneel
- transactie
- Afschrift
- overgang
- waar
- troef
- BEURT
- Gedraaid
- Draai
- tv
- types
- Tenslotte
- Ultra
- Uncommon
- voor
- begrijpen
- underwriting
- onbekend
- eenheid
- eenheden
- bijwerken
- bijwerken
- us
- .
- doorgaans
- vakantie
- waardevol
- waarde
- controleren
- Tegen
- Video
- Video's
- Stem
- wachten
- gezocht
- Bekijk de introductievideo
- kijken
- manieren
- week
- weken
- Wat
- Wat is
- of
- welke
- en
- WIE
- vrouw
- wil
- gewillig
- winnen
- WISE
- zonder
- Wolf
- afvragen
- Woord
- woorden
- Mijn werk
- uitwerken
- Bedrijven
- wereld
- waard
- zou
- zou geven
- schrijven
- het schrijven van
- geschreven
- Verkeerd
- jaar
- jaar
- jong
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet
- nul