Het huis dat mij bijna ‘brak’: $ 350 verliezen

David:
Welkom bij de BiggerPockets-podcast. Vandaag komen we in uw feed terecht met een bonusshow. Dit is de eerste van twee afleveringen over misgelopen deals.

Beroven:
Dat is juist. Omdat David, als je het kunt geloven, zelfs deskundige investeerders zoals wij slechte deals sluiten, en we willen dat je van onze fouten leert, zodat je niet dezelfde fouten maakt.

David:
Dat klopt. Ons hart wil u, uw geld, uw toekomst en uw rijkdom helpen beschermen. We gaan u dus enkele fouten laten zien die andere investeerders hebben gemaakt. De aflevering van vandaag zal over Mindy gaan, dus hopelijk kun je voorkomen dat je hetzelfde doet. Dit is een van de moeilijkste vastgoedmarkten die ik ooit heb gezien. Het is veel onvergeeflijker dan ooit tevoren. En een verkeerde deal kan je doen zinken.

Beroven:
Dat is juist. En tijdens de show van vandaag gaan we met Mindy Jensen praten over een deal die haar letterlijk en figuurlijk bijna deed zinken.

David:
Dus zonder verder oponthoud, laten we Mindy erbij halen. Welkom terug. Hoe gaat het met jullie twee vandaag?

Mindy:
Ik doe het geweldig. Bedankt dat je me terug hebt, David. Ik ben zo opgewonden om de grootste verliezer van BiggerPocket te zijn. Waar hebben we het de vorige keer over gehad? Mijn deal was een negatieve cashflow en nu heb ik het over mijn deal die fout ging.

David:
Ja, dat is een van onze lopende grappen. Elke keer als we een show doen, denken we: 'Oké, laten we praten over alles wat verschrikkelijk is gegaan. De afvalcontainerbranden van onroerend goed,' zeggen we, 'Mindy en James. Dat zijn onze mensen. Dit zijn de grootste verliezers van BiggerPocket.”

Beroven:
Het is de enige keer dat je kunt opscheppen over je verlies. Het is zoiets als: "Oké, wie heeft hier het meeste verloren?" En het is zoiets als: "Oh, ik heb een goede."

David:
Oke. Mindy, hoeveel heb je verloren door deze deal? Hoeveel heeft het je gekost?

Mindy:
Nou, mijn deal vond plaats in 2006, toen ik mijn originele ARV maakte. Dus ik verloor ongeveer $350,000 op papier en zoveel uren slaap en zoveel stress en zoveel angst over deze deal dat het gewoon een eeuwigheid duurde. En.

Beroven:
Als u ARV zei, denkt u dan dat u de mensen even kort kunt uitleggen wat u daarmee bedoelt?

Mindy:
ARV staat voor na rehab waarde of na reparatie waarde. Dus dit was het verwachte bedrag waarvan ik dacht dat dit pand waard zou zijn nadat we alle revalidatie hadden afgerond die we aan het doen waren.

Beroven:
Begrepen. Oké. Oke geweldig. Dus een papierverlies van $350,000. Niet slecht. Best goed. David en ik gaan je een paar snelle vragen doornemen om alle details over de deal te krijgen, en dan gaan we uitzoeken waar het mis is gegaan. Mindy, laten we bij jou beginnen.

Mindy:
Ik krijg hier een beetje hartkloppingen van. Dit is de deal die mij bijna kapot maakte voor onroerend goed. Ik hou van onroerend goed sinds ik me kan herinneren en bij deze deal dacht ik: "Ik ben eruit." Dit was onze vijfde live-in-flip en onze eerste pop-top. Het was de eerste keer dat we aannemers inhuurden die daar voorafschaduwden.

Beroven:
Oke. Dus we gaan in op deze deal. Voordat ik dat doe, noemde je dit een uitklapbaar dak en voor alle duidelijkheid: een uitklapbaar dak is eigenlijk het concept van 'quote unquote': 'De bovenkant van een pand zoals het dak afhakken, zodat je nog een verdieping kunt toevoegen. ” Rechts?

Mindy:
Ja.

Beroven:
Oké, leuk. Koel, koel, koel. Oké, wanneer vond deze deal plaats en hoe ervaren was je?

Mindy:
Dit was onze vijfde live-in-flip en onze eerste pop-top en we kochten hem in september 2006.

Beroven:
En om het samen te vatten: dit is een eigendom. U zei dat u een papierverlies van $ 350,000 had, toch?

Mindy:
Juist. En ik zeg papierverlies omdat mijn verwachte ARV in 1.1 2006 miljoen bedroeg toen we het kochten, maar mijn werkelijke verkoopprijs in 2012 was $ 750,000.

David:
Dus met geprojecteerd papierverlies bedoel je geld dat je hebt verloren van wat je dacht dat je zou winnen?

Mindy:
Ja. Ik heb niet echt $ 350,000 verloren. Ik hoopte gewoon dat ik 350,000 meer had verdiend dan ik daadwerkelijk verdiende.

David:
Oké. En wat voor pand was dit?

Mindy:
Dit was een eengezinswoning gelegen aan de prachtige oevers van Lake Monona in Monona, Wisconsin.

Beroven:
En hoe heb je dit pand gevonden?

Mindy:
We waren specifiek op zoek naar een deal voor Lake Monona, en we zouden gewoon rondrijden. Het is niet zo'n groot meer. We reden gewoon wat rond en telkens als er een huis te koop stond, gingen we even langs om het te bezichtigen of maakten we een afspraak met onze makelaar.
Dit specifieke pand werd geveild en wij waren aanwezig bij de veiling. Het kostte $ 700,000 en we hadden zoiets van: "Goh, dat stinkt." Dus we vertrokken en vijf minuten later belden ze iedereen: "Hé, de mensen die de veiling hebben gewonnen, hebben eigenlijk niet het geld om het huis te kopen, dus het staat weer op de markt."

David:
Dit is wat er gebeurt met de kinderen op de basisschool die hun hand opstaken. En dan roept de leraar hen op en ze zeggen: "Eigenlijk heb ik niets te zeggen." Ze groeien op om naar veilingen te gaan en een stok omhoog te houden, maar daar hebben ze eigenlijk niet het geld voor. Ik heb me altijd afgevraagd hoe het met die kinderen is afgelopen en nu weet ik waar ze heen zijn gegaan.

Mindy:
Ze gingen in 2006 naar Monona, Wisconsin.

Beroven:
Allemaal.

David:
Hoeveel heb je voor deze deal uiteindelijk betaald, Mindy?

Mindy:
We betaalden uiteindelijk $ 535,000 voor dit huis.

Beroven:
Oké. En wat was het plan voor dit pand? Was het bedoeld als een flip, verhuur, BRRRR, wat was hier de ultieme exit-strategie?

Mindy:
Het zou een live-in-flip worden en we hadden een tijdlijn van twee tot vijf jaar voor de flip, twee jaar omdat, op zijn minst, want dat is waar je in moet leven voor de uitsluiting van sectie 121, waar we niets betalen vermogenswinstbelasting en vijf jaar omdat we wilden kunnen genieten van het leven op een [onhoorbaar 00:05:23]

David:
Hoe ver was je met deze deal voordat het mis begon te gaan?

Mindy:
O, vijf minuten. Dit was bijna een vervloeking.

Beroven:
Je verliet de slottafel.

Mindy:
Dus kochten we dit huis, mijn eerste dochter werd geboren in februari 2007 en we kochten dit huis in september 2006. We woonden er pas in maart fulltime nadat mijn baby was geboren. En in maart zijn we begonnen met werken. En in april hadden we een zogenaamde 500-jarige overstroming. De staat van het huis in april was dat we het gloednieuwe dak dat ze hadden geïnstalleerd vlak voordat ze het op de markt brachten, hadden verwijderd en de tweede verdieping hadden toegevoegd.
We hadden de buitenmuren, maar geen gevelbeplating. We hadden de dakspanten en het multiplex, maar dat is niet waterdicht. En om de een of andere reden hadden we de oprit eruit gescheurd. Er was dus alleen maar modder. Toen kwam op een avond de wind. Er lagen zeildoeken op het dak, het zeildoek werd versnipperd. Toen begon het te regenen. Een 500-jarige overstroming is het soort overstroming dat slechts eens in de 500 jaar voorkomt.
Het is een weergebeurtenis. Wij hadden water in de kelder. Ik denk dat er vijftien centimeter water in de kelder stond. Het regende door het hele huis omdat we daarboven geen enkele vorm van waterdichting hadden. Ik had een baby, ik had haar in het midden van het bed in een kamer, de enige plek waar het niet regende.
Het regende in de verlichtingsarmaturen, het regende langs de zijkanten van de muren en het was net alsof we deze storm voorbij zagen komen op Weatherunderground.com en het was paars. Geel is lichte mist en rood betekent: "Wauw, het regent echt buiten." En paars betekent: "Het is een orkaan en een tornado door elkaar en het regent kikkers." En het was net als het meest stressveroorzakende en we konden niets anders doen dan de hele nacht gewoon kijken naar deze storm en proberen onze baby droog te houden.

Beroven:
En dus ter verduidelijking: een overstromingsgebied van 500 jaar betekent niet dat het maar eens in de 500 jaar overstroomt? In die 500 jaar kan het vele malen overstromen. De echt catastrofale overstromingen komen slechts eens in de 500 jaar voor, toch?

Mindy:
Ja.

Beroven:
Ja. Oké. Dus nu zou je het kunnen verkopen en zeggen: "Hé, je hebt 480 jaar voordat je je hier zorgen over hoeft te maken."

David:
Moet daardoor de waarde van het huis niet stijgen?

Beroven:
Je hebt vijf eeuwen.

David:
Wij hebben al het zware werk voor u gedaan. Het ergste is uit de weg. Nu ben je goed.

Mindy:
Dat is misschien niet de exacte definitie.

David:
Het is net als een erfpachtovereenkomst, maar je hebt 500 jaar voordat de huurovereenkomst afloopt, terwijl het bij aankoop een maand of zoiets was voordat de regen begon.

Mindy:
Maar wacht, er is meer. Tijdens die winter kreeg Wisconsin een record van 101 cm sneeuw, wat op dat moment niet normaal is voor Wisconsin. En die sneeuw smolt allemaal tijdens een regenbui in juni. En ik weet niet of je het je herinnert, ik zei dat we een overstroming in de kelder hadden. We hadden meer overstromingen in de kelder omdat alles gewoon smolt en er geen plek was om naartoe te gaan. Dus hebben we de kelder opgeruimd en daarna hadden we nog meer spullen en hebben we de kelder weer opgeruimd. We hadden net alle vloeren in de kelder gelegd, dus dat is een goede timing. Het was Pergo, die niet waterdicht is. Dat was dus verpest. Moest dat nog een keer doen.

Beroven:
Rechts? Je gaat al veel betalen voor de reparaties, dus je kunt net zo goed geld besparen op de mensen die de reparaties uitvoeren.

Mindy:
Precies. Het zou honderdduizend dollar zijn, maar iemand anders noemde ons 150,000 dollar.

Beroven:
Dat is een besparing van $ 50,000.

Mindy:
Ik ben geld aan het sparen. Het is zo'n deal. Oké, dus deze aannemers, een van hen kwam dronken op zijn werk en werd vervolgens ontslagen. Oh, zei ik dat hij de voorman was? Omdat hij was. Ik denk dat hij de enige was die iets van bouwen wist, maar hij wist niets van niet bouwen als je dronken bent. Ze hebben van ons gestolen. Ik had net een baby gekregen. Ze hebben mijn pijnstillers gestolen tijdens mijn bevalling, wat ik niet meteen ontdekte.

David:
Je hebt ons echt laten schrikken, Mindy. We dachten dat je zou zeggen dat ze mijn baby hadden gestolen.

Beroven:
Je verwoordde dat op een heel specifieke manier, zodat ik dacht: "Wacht even."

David:
Dit ging precies daar het Rumpelstiltskin-pad in. Ze hebben van ons gestolen. Ik had net een baby gekregen. Pauze.

Mindy:
We hadden reikwijdte-kruip, we hadden kosten-kruip, we hadden tijdlijn-kruip. Het was de bedoeling dat alles binnen drie maanden klaar zou zijn. Dat gebeurde pas zes maanden later. Soms kwamen ze niet eens opdagen op hun werk. Soms wel. Ze kwamen opdagen, werkten een uur en gingen dan weg. Het was gewoon deze constante stressfactor: wanneer ben je hier? Wanneer kan ik je zien? Wanneer ga je iets gedaan krijgen?

Beroven:
Vanuit het standpunt van wat je hebt geleerd, klinkt het dus alsof luisteraars dit kunnen toepassen. De eerste is dat de goedkoopste aannemer niet altijd de beste aannemer is, les nummer één. En dan klinkt het als: waren er lessen die je hebt geleerd over verantwoordelijkheid, over hoe je je aannemers op het goede spoor kunt houden, binnen het budget, binnen de reikwijdte, al dat soort dingen?

Mindy:
Ja. Ik moet mijn due diligence doen. Wanneer ik een aannemer inhuur, moet ik referenties opvragen. Ik moet die referenties vragen wat de aannemers voor hen hebben gedaan. De referenties die ik voor deze jongens controleerde, zeiden allemaal dat het geweldige jongens waren. Maar ik kreeg er niet veel van, ik kreeg warme donsjes, maar ik kreeg niet: "Oh, ze doen geweldig werk en ze zijn altijd op tijd" en dat soort dingen.

David:
Waren de referenties lokale barmannen? “Geweldige kerel. Goed getipt.”

Mindy:
Tips, ja. Hij is geweldig.

Beroven:
Die kerel zou een Coors kapot kunnen maken, man. Vertel je wat.

David:
Kent het verschil tussen een Manhattan en een ouderwetse.

Mindy:
Het was zo'n slechte ervaring met aannemers dat we het meeste werk zelf tijdens ons leven doen. Ik weet hoe ik elektriciteitswerk moet doen, loodgieterswerk en schilderwerk. En ik heb een heel kleine lijst met dingen die ik niet doe, omdat het gemakkelijker is om een ​​nieuwe vaardigheid te leren dan een aannemer goed door te lichten. Dus ja, dat was een grote les die we hebben geleerd.

David:
Wat je beschreef was vastgoedwiskunde. Rechts? ‘Ik moet 50 euro sparen. Dus in plaats van een goede aannemer in te huren, zal ik een slechte aannemer inhuren en mezelf ervan overtuigen dat ik 50 euro heb bespaard.” Maar dan wordt het een probleem. Rechts? Ik gebruikte het als voorbeeld dat we allemaal die fout hebben gemaakt. We zeggen: 'Ik heb het budget overschreden. Laat ik bezuinigen op de makelaar. Laat me een kortingsmakelaar inhuren omdat ik niet de volledige 3% kan betalen' of 'Laat me de slechte aannemer gebruiken' of 'Laat me de goedkope vloer erin leggen.' En dan borrelt de vloer op. Het wordt altijd duurder dan hoe het klonk.

Mindy:
Ja. Wat ik wilde zeggen, was dat het er uiteindelijk op neerkwam: voer uw cijfers uit, voer ze opnieuw uit en zorg ervoor dat ze kloppen. Bezuinig op de kosten waar dat kan, maar niet op de belangrijke zaken. Wanneer u besluit welke tegel u in uw huis wilt plaatsen en het zijn twee dezelfde tegels en één daarvan kost $ 12 per vierkante voet en één ervan kost $ 3 per vierkante voet. Als het zoiets is als: "Oh, ga voor $ 3 per vierkante meter als het hetzelfde is." Eén porselein en één keramiek. Ik haat porseleinen tegels. Ik wil altijd voor keramiek of steen gaan. Maar bezuinig niet op uw aannemers. Bespaar niet op de belangrijke dingen en bezuinig niet op domme dingen, maar zoek niet naar manieren om meer geld uit te geven dan nodig is als dat niet nodig is.

Beroven:
Kunt u ons vertellen wat u goed heeft gedaan waardoor u hieruit kwam, of waardoor u niet volledig door de deal in de problemen kwam? Omdat de meeste mensen dit verhaal zouden horen en zouden zeggen: "Oh ja, het moet voorbij zijn geweest voor je carrière in de vastgoedsector." Dus wat gebeurde er? Geef ons daar een beetje inzicht.

Mindy:
Wat heb ik goed gedaan? Ik had een groot deel van de kosten onder controle toen het tijd werd om de laatste hand te leggen. Mijn man en ik hebben het gedaan, we hebben de vloer gelegd, we hebben de badkamers geïnstalleerd, we hebben geïnstalleerd, we hebben de gipsplaat verhuurd en daarna hebben we de rest gedaan. En we konden de kosten daar een beetje aanpassen, omdat we zo'n vreselijke ervaring hadden met al die andere mensen. We zijn klaar met de aannemers.
Ik had een informeel gesprek met mijn vader, die op dat moment toevallig een fabriek voor zijn bedrijf aan het bouwen was. En hij voegde deze opmerking toe: "O, zorg ervoor dat u ondertekende afstandsverklaringen van alle onderaannemers krijgt voordat u hen hun laatste betaling geeft." En ik dacht: “Oh, ik heb hier nog nooit van gehoord. Vertel me hier meer over.” En hij legde me uit dat een ontheffing van retentierecht een document is dat de aannemer ondertekent en waarin staat: "Ik zal geen retentierecht op uw huis plaatsen omdat ik volledig betaald ben."
En dit bespaarde me $11,000 omdat de gipsplaatwerker niet betaald kreeg omdat die aannemers slechte verliezers waren. En maar ik gaf ze de laatste controle omdat ze mij de ontheffingen van het retentierecht van alle onderaannemers gaven. Dus onderaannemers mogen geen afstandsverklaring ondertekenen totdat ze betaald zijn. En als u betalingen doet aan uw aannemers, betaal ze dan pas het eindbedrag nadat u afstandsverklaringen van al uw aannemers hebt ondertekend.

Beroven:
Dat is een goede tip daar. Dus heeft deze deal, slechte ervaring, je sindsdien geholpen bij eventuele deals?

Mindy:
Oh mijn God, ja. Ik huur geen aannemers meer in. Wij doen het gewoon allemaal zelf. We hebben een aantal aannemers ingehuurd en ze grondig doorgelicht. En voor het grootste deel goede ervaringen gehad. Er bestaat geen perfecte manier om iemand te onderzoeken. Ze beginnen geweldig en veranderen dan in verschrikkelijkheid. Een goede tip is om te kijken naar wat ze doen. We vonden onze beste aannemer via, we liepen gewoon door de buurt en we zagen toevallig dit huis waar aan gewerkt werd. We kwamen langs en ze waren daar aan het werk.
Ze zeggen: "Oh, wil je binnenkomen en zien wat we doen?" En dat gebeurde ook: het was nog geen gipsplaatdag, dus alle balken waren open. En we keken rond en zeiden: "Wauw, dit is echt gaaf." En toen liet hij ons zien hoe hij trappen doet. Hij heeft een fantastische manier om trappen te maken. Je loopt de trap op, ze piepen niet. Het enige wat hij deed was: 'Wauw, kunnen we je inhuren?' Hij zei: "We hebben hier nog een paar weken en dan kunnen we langskomen." Dus het is echt een goede tip om te kunnen toeren wat ze momenteel doen.

Beroven:
Als ik een dollar zou krijgen voor elke keer dat ik iemands huis binnenging waarvan ze niet wisten wie ik was omdat de aannemer me binnenliet, zou ik een behoorlijk behoorlijke stapel van $ 1-biljetten hebben vanaf het moment dat ik op de deur klop en Ik heb zoiets van: "Hé, wie is hier de gipsplaatwerker?" En hij zegt: "Kom binnen, ik zal het je laten zien." En ik zei: "Je kunt dit niet doen, maar laten we het doen." Nou, dat is geweldig.
Dus klinkt als, ja, een paar leerlessen hier. Het is duidelijk dat u uw aannemer moet onderzoeken, een due diligence-onderzoek moet doen en hem verantwoordelijk moet houden. Betaal niet voor de goedkoopste aannemer. En je grootste leerles hier is dat niemand het werk beter zal doen dan jij. Dus nu doe je nog steeds veel van je eigen werk en dat heb je gebruikt om te floreren, zelfs tijdens zo'n grote tragische deal. De deal die Mindy Jensen bijna kapot maakte.

Mindy:
De deal die Mindy Jensen bijna kapot maakte. Maar het brak me niet omdat ik zoveel reserves had. Ik heb veel verschillende emmers om uit te kiezen, en ik ben een groot voorstander van het hebben van reserves. Als je geen reserves hebt, als je geen andere plek hebt om deze onverwachte buitensporige kosten te financieren of om deze man te ontslaan en deze man in dienst te nemen, ook al gaat het meer kosten, als je niet al deze verschillende emmers hebt om uit te kiezen, je wordt afgespoten.
Je hebt reserves nodig, je hebt veel meer nodig dan je denkt. En als je dat niet doet, dan moet je onderzoeken wat je doet, samenwerken met iemand die reserves heeft, die geld beschikbaar heeft, zodat je niet in de problemen komt. Want als mijn geld op zou zijn, zou ik een huis zonder dak hebben gehad dat in een schimmelfestival verandert. En dat is gewoon voor niemand goed.

David:
En dat is een van de redenen dat we mensen vaak vertellen dat beleggen in onroerend goed en het opbouwen van rijkdom meer is dan alleen de deal, het is uw algehele financiële plaatje. En het hebben van goede principes zoals geld besparen en een goede werkethiek die u zullen helpen meer geld te verdienen, zullen u beide enorm helpen bij het samenstellen van de deals.
En veel dank aan Mindy voor het opvragen van de details van haar deals, zodat we er allemaal van konden leren. Stem morgen af ​​voor meer van hetzelfde terwijl James aan de beurt is op de hete stoel. En zoals altijd: als je in contact wilt komen met Rob, mij of een van onze gasten, bekijk dan de shownotities voor deze aflevering. Dit is David Greene voor Rob. Hij is een slechte man, Abasolo. Aftekenen.