모기지 이자율 뒤에 숨은 수학과 그 이자율이 그대로 유지되는 이유

데이브 :
안녕하세요 여러분, On The Market에 오신 것을 환영합니다. 저는 데이브 메이어입니다. 오늘은 Henry Washington이 합류했습니다. 헨리, 오늘 당신에 대한 소문을 들었어요.

헨리 :
어 오. 이건 좋지 않을 거야. 아니면 그럴 수도 있습니다. 모르겠습니다. 그것을 위해 가십시오.

데이브 :
좋다. 책을 다 마쳤다고 들었습니다.

헨리 :
나는 내 책의 전반부를 마쳤다. 아직 작업 중이에요.

데이브 :
알았어.

헨리 :
아직 작업 중입니다.

데이브 :
그 회의에서 내가 얼마나 많은 관심을 기울였는지 보여주세요.

헨리 :
우리는 책의 전반부를 마쳤습니다. 우리는 책의 후반부를 작업하고 있습니다. 우리는 모든 내용을 기록해 두었지만 거기에 추가할 세부 사항이 더 있습니다.

데이브 :
글쎄요, BiggerPockets Publishing 팀은 귀하의 책이 제 시간에 도착해 매우 기뻐하는 것 같았습니다. 정말 좋은 책인 것 같습니다. 무슨 내용인가요?

헨리 :
부동산 거래를 찾고 자금을 조달하는 것입니다. 초보자가 어떻게 나가서 이러한 거래를 찾을 수 있는지 배울 수 있는 훌륭한 책입니다. 아, 이 경제는 정말 미친 짓이에요. 거래를 잘 찾아야 합니다.

데이브 :
도대체. 제가 초보자인지는 모르겠지만, 지금 당장 더 나은 거래를 찾는 데 도움이 된다면 꼭 책을 읽을 것입니다. 나는 그것을 알고 싶습니다. 그런데 언제 나오나요?

헨리 :
XNUMX월이 된 것 같아요.

데이브 :
좋아 멋져. 멋진. 괜찮은. 글쎄요, 우리 둘 다 Q1 책이 나올 예정이에요.

헨리 :
Q마다 책이 있습니다.

데이브 :
책 한 권을 가지고 있어요. 이것이 두 번째가 될 것입니다. 저는 이 글을 XNUMX년째 쓰고 있어요. 나는 그것에 대해 입을 다물지 않을 것입니다.
괜찮은. 오늘은 아주 좋은 에피소드가 있습니다. 내 생각에 그들은 이것을 다음과 같이 부르는 것 같습니다… 이것은 Dave Meyer의 특별 에피소드와 같습니다. 오늘 우리는 조금 괴상해질 것입니다. 우리는 경제의 전술적 결정/귀하의 비즈니스에서 일어나는 일들에 대해 이야기하는 훌륭한 쇼를 많이 가지고 있습니다. 하지만 오늘은 매일 귀하의 비즈니스에 영향을 미치는 보다 상세하고 기술적인 경제 사항 중 하나에 대해 비하인드 스토리를 살펴보겠습니다. 바로 모기지 금리입니다. 그러나 구체적으로, 우리는 모기지 이자율이 어떻게 나타나는지에 대해 이야기할 것입니다. 이 쇼를 조금 들으면 알 수 있지만 연준은 모기지 금리를 설정하지 않습니다. 대신 복잡한 변수 세트로 설정됩니다. 오늘은 Redfin의 Chen Xiao와 함께 이에 대해 자세히 알아보겠습니다. 그녀는 경제학자입니다. 그녀는 모기지 금리가 어떻게 되는지를 연구합니다. 말할 수는 없지만 그녀를 쇼에 출연시켜 모두가 특히 궁금해하는 이 주제에 대해 자세히 알아볼 수 있게 되어 매우 기쁩니다.

헨리 :
응. 나는 동의한다. 나도 흥분된다. 하지만 당신이 흥분하는 것과 똑같은 괴상한 이유는 아닙니다. 하지만 여러분과 이야기를 나누는 모든 사람들이 금리가 어떻게 될 것이라고 생각하는지에 대해 거의 아무것도 근거하지 않은 의견을 가지고 있기 때문에 매우 기쁩니다. 사람들은 투자에 관해 결정을 내리고 있습니다. 그들은 부동산을 사고 있어요. 그들은 이것에 영향을 미칠 것이라고 생각하는 이러한 무작위 요인을 기반으로 부동산을 구매하지 않습니다. 실제로, 매일 이 정보를 보고 상식적으로 이해할 수 있는 사람의 말을 듣는 것은 지금 당장 부동산을 구입해야 하는지, 기다려야 하는지, 아니면 어떻게 해야 하는지 알아내려는 경우 큰 도움이 될 것입니다. 이러한 것들이 투자자들이 벌어들이는 돈의 양에 영향을 미치기 때문에 금리가 현 상태에 머물거나 올라가거나 내려갈 것이라고 생각하십니까?

데이브 :
제가 이것에 대해 매우 기대하는 점은 당신이 말하는 것처럼 우리 모두가 예측을 할 수 있다는 것입니다. 하지만 이번 에피소드에서 우리는 이것이 실제로 어떤 식으로든 어떻게 진행될 것인지 모든 사람이 이해하도록 도울 것입니다. 우리는 그것이 어느 방향으로 갈지 모릅니다. 그러나 우리는 들어가는 재료를 이해할 수 있습니다. 여기에서 정보에 입각한 자신만의 의견을 형성하고 이를 활용하여 현명한 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

헨리 :
데이브?

데이브 :
예.

헨리 :
나는 당신에게 뭔가를 해달라고 부탁해야 할 것입니다. 당신은 자신을 억제하고 가능한 한 가장 깊은 잡초 속으로 뛰어들지 않을 수 있습니까? 왜냐면 이 사람은 바로 당신의 아기이기 때문입니다. 이것이 당신이 좋아하는 것입니다.

데이브 :
이것이 나의 꿈이다. 00년 전, 04년 전만 해도 저는 채권이 무엇인지조차 몰랐습니다. 이제 나는 하루 종일 채권에 대해 이야기하며 시간을 보낸다. 하나님! 나는 어떻게 되었나요? 나는 이것을 [들리지 않음 24:XNUMX:XNUMX] 위해 금융 상품에 대해 이야기하는 것을 좋아하는 사람들이 아닌 부동산 투자자에게 적합한 수준으로 유지하기 위해 최선을 다할 것입니다.

헨리 :
감사합니다.

데이브 :
괜찮은. 그럼, 저희는 잠시 쉬었다가 다시 쇼로 돌아오겠습니다.
Chen Xiao 님, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께해주셔서 정말 감사드립니다.

첸:
저를 초대해 주셔서 정말 감사합니다. 여기 와서 정말 기뻐요.

데이브 :
글쎄요, Redfin의 다양한 동료들이 우리와 합류하게 된 것은 매우 행운이었습니다. 너희들은 경제 연구를 정말 훌륭하게 해낸다. 특히 Redfin에서 업무를 추적하고 연구하는 데 중점을 두고 있나요?

첸:
전적으로. Redfin에서 많은 사람들을 초대해 주셔서 감사합니다. 우리는 모두 쇼의 열렬한 팬입니다. Redfin에서 제 역할은 기본적으로 경제 팀이 어떻게 우리 팀이 소비자를 돕고 주택 커뮤니티에 외부적으로 영향을 미칠 수 있는지 생각하고 주택 시장과 경제에 대한 우리의 견해로 Redfin 내부를 안내할 수 있도록 이끄는 것입니다. 저는 우리가 실제로 관심을 기울여야 할 주제가 어디에 있는지, 우리 연구가 어디로 향해야 하는지에 대한 사고 리더십에 깊이 관여하고 있습니다.

데이브 :
엄청난. 오늘은 좀 더 기술적인 주제에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 우리는 당신을 여기에 묶어 놓을 것입니다. 모기지 금리에 대해 이야기하고 싶습니다. 이것은 매우 핫한 것이 아닙니다. 그러나 시장 상황을 고려하면 모기지 금리와 그 방향이 내년 주택 시장 방향에 큰 역할을 할 것이라는 점은 분명합니다. 우리는 모기지 금리가 어떻게 설정되는지의 일부를 풀어보고 싶습니다. 우리 모두는 연준이 금리를 인상해 왔다는 것을 알고 있습니다. 그러나 그들은 모기지 금리를 통제하지 않습니다. 어떤 경제 지표가 모기지 금리와 상관관계가 있는지 좀 더 말씀해 주시겠어요?

첸:
확신하는. 귀하의 질문에 조금 간접적으로 답변해 드리겠습니다. 하지만 나는 당신이 요구하는 것에 응할 것이라고 약속합니다. 저는 한발 물러서서 모기지 이자율에 대한 틀을 생각해 보는 것이 도움이 된다고 생각합니다. 사실, 경제에서는 종종 "이자율"이라고 부르는데 다양한 금리가 있기 때문에 금리에 대한 틀을 좀 더 광범위하게 생각해보세요. 아주 기본적인 수준에서 이자율은 돈을 빌리는 데 대한 가격입니다. 이는 신용 위험과 듀레이션 위험이라는 두 가지에 의해 결정됩니다. 내가 빌려주는 사람이나 법인은 얼마나 위험하며, 이 돈을 얼마 동안 빌려줄 수 있나요?
이 논의에서 중요한 것은 채권 시장에 대해 생각하는 것입니다. 채권은 다양한 기간 동안 다양한 주체에 돈을 빌려주는 방법일 뿐입니다. 채권 시장에 대해 생각할 때 우리는 두 가지 지표를 생각합니다. 우리는 반비례하는 가격과 수익률을 생각하고 있습니다. 수요가 많아지면 가격이 올라가고, 수익률은 낮아지고, 그 반대도 마찬가지입니다.
정말 중요한 것은... 모기지 이자율에 대해 생각할 때 고려해야 할 두 가지 이자율이 더 있다는 것입니다. 첫 번째는 연방기금 금리입니다. 이는 연준이 통제하는 금리입니다. 다음으로는 10년 만기 국채 금리에 대해 이야기하겠습니다. 오늘은 이에 대해 이야기하는데 아마도 많은 시간을 할애할 것 같습니다. 실제로 모기지 금리는 연방기금 금리와 10년 만기 국채에 추가로 형성됩니다. 제가 말했던 프레임워크에서는 연방기금 금리에 대해 신용 위험이 전혀 없습니다. 은행 간 익일 대출 금리입니다. 듀레이션 리스크도 없습니다.
지금 국채, 즉 국채 시장을 생각해보면 국채는 매우 다양한 형태로 나타납니다. 30개월 재무부 청구서부터 최대 10년 재무부 채권까지 모든 것이 가능합니다. 그러나 모기지 이자율에 가장 중요한 것은 XNUMX년 만기 국채입니다. 이는 경제에서의 기준금리입니다. 이는 일일 기준으로 모기지 이자율과 가장 상관관계가 높습니다.
제가 10년 만기 국채에 대해 생각할 때 경제학자들은 이것을 세 가지 구성 요소로 분해하는 것으로 생각하는 것을 좋아합니다. 첫 번째는 실제 금리입니다. 이것이 연준이 하는 일과 가장 관련이 있는 부분이다. 연준은 경제를 얼마나 제한하려고 노력하고 있나요? 아니면 연준이 얼마나 완화적으로 노력하고 있나요? 두 번째 부분은 인플레이션 기대입니다. 이는 듀레이션 리스크와 관련이 있습니다. 이는 내가 10년 후를 생각한다면 "인플레이션은 어떻게 될까요?"를 의미합니다. 왜냐하면 내가 10년 만기 국채 인플레이션에서 얻는 수익률이 투자자로서 그것을 잠식할 것이기 때문입니다.
세 번째는 기간 프리미엄입니다. 프리미엄이라는 용어가 가장 짜증납니다. 기간 프리미엄은 더 짧은 기간이 아닌 10년 동안 보유하기 위해 내가 요구하는 초과 수익의 양입니다. 귀하는 모기지 금리와 가장 관련이 있는 경제 지표가 무엇인지 물으셨습니다. 음, 10년 만기 국채에 영향을 미치는 것은 이 모든 것입니다. 인플레이션은 경제 성장에 대해서도 생각할 때 분명히 중요합니다. 우리는 GDP를 보고 있습니다. 노동시장 여건을 살펴보고 있습니다. 모든 주요 경제 요소는 10년 만기 국채 수익률에 반영될 것입니다. 그런 다음 모기지 금리가 그 위에 쌓입니다.
나는 그 둘이 매우 밀접한 상관관계가 있다고 말했다. 이것이 의미하는 바는 모기지 금리가 일반적으로 10년 만기 국채 대비 스프레드로 거래된다는 것입니다. 대부분의 경우 그 스프레드는 꽤 일관되게 유지됩니다. 그러나 지난 해의 주요 이야기 중 하나는 모기지/그 스프레드가 실제로 부풀어올랐다는 것입니다. 그 이유와 그에 대한 전망이 무엇인지에 대해서도 이야기할 수 있습니다.

헨리 :
응. 우리가 무엇을 묻게 될지 정확히 아시는 것 같군요. 왜냐면 우리가 정확히 이해하려고 했던 것이 바로 그것이기 때문입니다. 먼저 돌아가서 이것이 이자율에 대한 최선의 설명이라고 생각하고, 우리가 쇼에서 본 적이 있는 작동 방식입니다. 정말 환상적이었습니다. 분해해주셔서 감사합니다. 하지만 두 번째로, 제 생각에는 우리가 이해하고 싶은 것 같습니다. 10 국채 금리 수익률이 현재 어디에 있는지, 역사적으로 어디에 있는지, 그리고 이것이 시장에 어떤 영향을 미치는지.

첸:
전적으로. 오늘, 바로 지금, 내 생각에는 10년 만기 국채가 2007~100개 바로 위에 있는 것 같습니다. 어제 막바지에 있었던 곳입니다. 오늘은 실제로 조금 오르고 있는 것 같아요. 내 데이터가 정확하다면 아마도 XNUMX년 이후로 이것은 역사적 최고치일 것입니다. 많이 오르고 있어요. 올해 XNUMX월에는 약 XNUMXbp 하락했습니다.
지난 몇 달 동안 모기지 시장의 실제 이야기는 다음과 같습니다. 10년 만기 국채 수익률이 왜 그렇게 많이 올랐습니까? 중요한 것은 지난 몇 달 동안 인플레이션이 실제로 하락했기 때문에 혼란스럽다는 것입니다. 나는 이 말을 듣고 있는 많은 사람들이 아마도 이렇게 생각할 것이라고 생각합니다. “나는 언론에서 읽었고 경제학자들은 인플레이션이 떨어지면 모기지 금리는 떨어지지 않을 것이라고 나에게 말했습니다. 왜 그런 일이 일어나지 않았나요?” 이는 제가 이야기했던 이 프레임워크와 실제로 관련이 있습니다.
제가 말했듯이 부채 한도 문제가 모두 해결된 이후 10년 만기 재무부는 약 100bp 상승했습니다. 그 이유가 무엇인지 생각해 봅시다. 그 중 약 절반이 제가 프리미엄이라는 용어라고 부르는 것입니다. 이는 주로 미국 정부의 장기 부채 및 국채 발행에 대한 우려와 관련이 있습니다. 우리가 알고 있듯이 국가는 점점 더 많은 돈을 빌리고 있습니다. 국채의 공급이 점점 더 많아지고 있습니다. 동시에 해당 국채에 대한 수요는 유지되지 않았습니다. 이로 인해 기간 프리미엄이 증가하게 됩니다.
또 다른 주요 이야기는 실질 금리의 증가입니다. 이는 연준이 더 오랫동안 더 높은 수준을 유지할 것이며 반드시 지금보다 더 높은 수준을 유지할 필요는 없지만 일정 기간 동안 이렇게 높은 제한 수준을 유지할 것이라고 점점 더 말하고 있다는 생각입니다. 시간이 더 길어지면 내년 2024년 하반기에 절단을 시작할 것으로 예상하고 있습니다. 그러나 절단을 시작하면 이전에 생각했던 것보다 늦어지고 절단 횟수도 줄어듭니다. 우리가 생각했던 것보다 느립니다. 종종 사람들은 논쟁을 벌입니다. 연준이 다시 금리를 인상할 것인가? 실제로, 또 다른 25 베이시스 포인트는 그다지 중요하지 않습니다. 이제 진짜 이야기는 우리가 이 제한적인 영역에 얼마나 오래 머무를 것인가입니다.
그리고 제가 이전에 이야기했던 10년 만기 수익률의 또 다른 구성 요소인 인플레이션 기대치는 실제로 크게 변하지 않았습니다. 여기서는 실제로 큰 이야기를 하는 것이 아닙니다. 하지만 금융 뉴스를 접하는 사람이라면 중립 금리가 올랐다는 이야기를 많이 들어보셨을 것입니다. 제 생각에는 그것이 지금 당장 다루어지는 것이 정말 중요하다고 생각합니다. 이는 국채에 대한 수요와 우리가 더 오랫동안 더 높은 이자율을 가질 것이라는 생각과 관련하여 제가 이야기했던 것과 관련이 있습니다.
중립 금리는 경제에서 관찰되지 않는 것입니다. 우리는 그것을 측정할 수 없습니다. 내가 가장 좋아하는 생각은 그것이 신진 대사라는 것입니다. 십대라면 많이 먹을 수 있습니다. 아마도 살이 찌지 않을 것입니다. 당신은 신진대사량이 높습니다. 나중에 인생의 신진대사가 바뀌게 됩니다. 실제로 측정할 수는 없습니다. 의사는 그것이 무엇인지 말할 수 없습니다. 그러나 당신은 실제로 같은 것을 먹을 수 없고 더 이상 같은 체중을 유지할 수 없다는 것을 알게 됩니다.
경제에서도 똑같은 일이 일어납니다. 금융 가격 이후 중립 금리가 실제로 하락한 것처럼 보였습니다. 이것이 연준이 금리를 매우 낮게 유지한 이유입니다. 우리는 인플레이션을 2% 이상으로 끌어올리지도 못했습니다. 그런데 팬데믹 이후에 갑자기 인플레이션이 훨씬 더 심한 것처럼 느껴지는 일이 일어났습니다. 요금은 더 높아야했습니다. 투자자들과 연준의 증가… 제롬 파월은 지난 기자회견에서 이를 인정했고, 중립 금리가 올라갔다는 생각이 떠오르고 있습니다. 이는 기본적으로 우리가 더 오랜 시간 동안 더 높은 금리를 유지해야 한다는 것을 의미합니다. 이러한 견해는 10년 만기 금리를 높이는 요인이기도 합니다. 그것은 모기지 금리를 높이는 것입니다.

데이브 :
당신이 말했듯이 Chen, 우리는 여름 동안 모기지 금리가 꾸준히 상승하는 것을 보았습니다. 이번 기자회견 이후 속도가 빨라진 것 같습니다. 방금 말씀하신 내용이 실제로 여기서 일어나는 일인 것 같습니다. 우리가 몇 가지를 본 것 같습니다. 첫째, 연준이 일부 회의에서 발표한 경제 전망 요약에 따르면 그들은 여전히 ​​2024년 말에 금리가 더 높아질 것이라고 생각하고 있습니다. 지금부터 2024년이 걸립니다. 하지만 중립 금리에 대해 이야기할 때 저는 그것이 훌륭한 설명이라고 생각했습니다... 그것이 연준이 달성하고자 하는 무기한 균형/이상적인 이론적 균형입니까? 3년 이후에도 기본적으로 그들이 예상하는 한 그들은 연방 기금에 대해 그들이 할 수 있는 최선의 금리는 약 XNUMX% 정도라고 생각합니다. 그렇죠?

첸:
네, 맞습니다. 중립율이 바로 그것이다. 이는 연준이 연방기금 금리를 유지하는 금리입니다. 그러면 인플레이션과 실업률이 억제될 것입니다. 연준은 낮은 인플레이션과 낮은 실업률을 원하는 이중 임무를 갖고 있습니다. 중립금리는 기본적으로 경기를 부양하지도 않고 적극적으로 경기를 위축시키려고 하지도 않는 금리다.
연준이 전망을 내놓으면 "좋아, 장기적으로", 기본적으로 2.5~2025년이 지나면 "중립 금리를 어디까지 예상할 것인가?"라고 말합니다. 최근 경제 전망 요약에서 그들은 실제로 중립 금리를 2026%로 유지했는데, 이는 실제로 사람들에게 혼란스러운 일이었습니다. 왜냐하면 XNUMX/XNUMX년에 대한 전망을 살펴보면 더 높은 금리를 보여주고 있었기 때문입니다. 그러나 그것은 또한 경제가 본질적으로 균형을 이루고 있음을 보여주었습니다.
장기적으로 말씀하시는 것과 향후 10~30년 동안 말씀하시는 것 사이에는 불일치가 있었습니다. 기자들은 이를 지적했다. 파월이 지적한 것은 중립 금리가 변한다는 생각이었습니다. 단기 중립 금리 대 장기 중립 금리에 대한 아이디어도 있습니다. 내 생각엔 이것이 토끼굴에 너무 깊이 들어가기 시작한 것 같아요. 그러나 이 전체 논의에서 중요한 점은 연준이 중립 금리가 인상되었다는 아이디어를 받아들이고 있다고 우리에게 말하고 있다는 것입니다. 앞으로도 여전히 바뀔 수 있습니다. 그러나 XNUMX년 만기 국채 금리나 XNUMX년 고정 모기지 금리에 대해 생각한다면 이는 해당 금리가 어떠해야 하는지에 대한 기본 기대치를 설정하는 데 큰 역할을 할 것입니다.

헨리 :
이 정보는 투자자에게 매우 도움이 됩니다. 나는 투자자들이 우리가 얼마나 깊이 들어가고 있는지 듣고 "부동산을 구입하거나 부동산 구입을 고려할 때 이것이 당신에게 무엇을 의미하는가?"에 대해 생각하지 않기를 바랍니다. 내가 듣고 있는 것 같은데... 당신이 말한 가장 중요한 것 중 하나는 이것이 신호일 수 있거나 연준이 금리가 우리가 생각하는 이 영역에 머물 것이라는 신호를 보내고 있다는 것이었습니다. 가장 원래 예상했던 것보다 오랜 기간 동안 높은 수준을 유지했습니다.
투자자로서 저는 지난 XNUMX년 동안 금리 인상으로 인해 투자 환경이 바뀌면서 많은 전략이 바뀌었습니다. 돈의 비용 때문에 현금 흐름이 가능한 부동산을 구입하기가 어렵습니다. 그 돈의 비용/그 이자율은 내가 부동산을 임대하여 벌 수 있는 돈을 잠식하고 있습니다.
당신이 장기 투자자이고 현금 흐름으로 부동산을 사고 싶다면, 지금 사람들이 뛰어들고 있고 때로는 손익분기점에 도달하거나 심지어 약간의 돈을 잃을 수도 있는 부동산을 기꺼이 사고 싶어 하는 것입니다. 왜냐하면 사람들이 “내가 이 부동산을 사서 향후 12개월에서 XNUMX개월 동안 보유할 수 있다면, 그러면 호황이 될 것입니다.”라고 베팅했기 때문입니다. 금리가 낮아지면 재융자를 받을 수 있고 현금 흐름도 그대로 유지될 것입니다. 그런 다음 원할 경우 이러한 부동산 중 일부를 매각할 수 있습니다. 왜냐하면 금리가 낮아지면 사람들이 방관하기 때문입니다. 그들은 다시 구매를 시작합니다. 여전히 재고 문제가 있습니다. 이제 가격이 오르기 시작했어요.” 지금 당장 구매하시는 것이 좋을 것 같습니다.
하지만 투자자로서 제가 듣기로는 그렇게 하는 데 정말 조심해야 한다는 것입니다. 이러한 부동산을 더 오래 보유할 수 있는 준비금이 있어야 합니다. 왜냐하면 금리가 언제, 언제 내려갈지, 얼마나 내려갈지에 대한 명확한 답이 없기 때문입니다.

첸:
예. 나는 당신이 말하는 것에 동의합니다. 인플레이션이 통제를 벗어나고 연준이 지난 봄 금리 인상 주기를 시작하면서 이것이 패러다임 전환이 아니라 일탈이었다는 확고한 믿음이 많은 사람들 사이에 있었던 것은 확실히 맞는 일이라고 생각합니다. 우리가 해야 할 일은 이 일이 지나갈 때까지 버티고 기다리는 것뿐입니다. 그러면 우리는 이전에 경험했던 일이 정상이었던 정상으로 돌아갈 것입니다.
지금 사람들이 점점 더 생각하고 있는 것은… “글쎄요, 금리에 대해 장기적인 관점을 갖고 그것이 10년 만기 국채인지 아니면 모기지 금리인지를 되돌아보면 지난 몇 년 동안 수십 년이 지나면 금리가 하락할 것이라는 이야기입니다. 금융위기 이후 비율은 매우 낮았다. 내가 말했듯이, 나의 신진 대사 비유로 그것은 일탈일 수 있었습니다. 우리는 실제로 더 역사적인 표준으로의 복귀를 보고 있을 수도 있습니다. 확실히 그럴 수도 있습니다.
그런 점에서 제가 주의하고 싶은 또 다른 점은 현재 경제에 엄청난 불확실성이 있다는 것입니다. 작년에 저를 만나셨다면 지금 경제에 대한 불확실성이 크다고 말했을 것입니다. 하지만 올해는 불확실성이 더욱 커졌다고 말씀드리고 싶습니다. 그 이유는 작년에 우리는 기본적인 이야기가 무엇인지 알았기 때문입니다. 우리는 인플레이션이 통제 불능이라는 것을 알고 있었습니다. 연준은 이 싸움을 벌였습니다. 금리를 정말, 정말 빠르게 인상할 예정이었습니다. 우리는 2023년에 그 결과를 볼 예정이었습니다. 그것이 우리가 2023년에 본 결과입니다.
이제 연준이 이를 해냈습니다. 우리는 그들이 역사상 그 어느 때보다 더 빠르게 하이킹을 했던 이 위치에 있습니다. 우리는 여기 앉아 있습니다. 질문은 '이제 무슨 일이 일어나는가?' 입니다. 여전히 심각한 경기 침체 위험이 있습니다. 많은 사람들이 우리가 연착륙했다고 보는 견해를 받아들인 것 같습니다. 불황 위험은 끝났습니다. 경제는 매우 탄력적입니다. 우리는 아직도 경기침체 위험을 잊을 수 없다고 생각합니다.
반면에 인플레이션은 여전히 ​​통제 불능 상태에 빠질 수 있습니다. 요금은 여전히 ​​더 높아질 수 있습니다. 실제로 양쪽 모두에 위험이 있습니다. 제가 스키를 타러 갔을 때 스키를 타던 이런 길이 있었습니다. 양쪽에는 절벽이있었습니다. 이것이 제가 생각하는 방식입니다. 어떤 의미에서는 양쪽 모두에 위험이 있습니다. 이는 엄청난 불확실성을 야기합니다.
선물 시장이 오늘로부터 10년 후 XNUMX년 만기 국채에 대해 어떻게 예측하고 있는지 지금 선물 시장을 살펴보면 기본적으로 수익률이 현재와 동일할 것이라고 예측하고 있습니다. 그것은 금리가 기본적으로 여기에 머물 것이라는 생각입니다. 이는 모기지 금리의 경우 모기지 스프레드가 현재 위치와 상당히 일관되게 유지된다고 가정하지만 반드시 그런 것은 아닙니다.

데이브 :
이 쇼에서 이에 대해 조금 이야기했으므로 스프레드에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 모두에게 상기시켜 드리는 것과 마찬가지로, 10년 만기 국채와 모기지 금리 사이에는 역사적 상관관계가 있습니다. 제 생각엔 170/190 베이시스 포인트 정도 되는 것 같아요. 자, 그게 뭐죠? 300 베이시스 포인트. 예전에 비해 눈에 띄게 높아졌습니다. 당신은 확산에 대해 이야기했습니다. 아마도 우리는 조금 뒤로 물러나야 할 것 같습니다. 스프레드가 일반적으로 그토록 일관된 이유와 지난 몇 년 동안 스프레드가 어떻게 변했는지 설명할 수 있습니까?

첸:
확신하는. 전적으로. 제가 말했듯이, 모기지 금리는 매일매일 10년 만기 국채와 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 오늘 10년 만기 국채가 오르면 모기지 금리도 오늘 오를 가능성이 높습니다. 시간이 지나면서 그 관계는 덜 확실해집니다. 말씀하신 것처럼 역사적으로 측정 방법에 따라… 170베이시스 포인트 정도입니다.
그러나 개념적으로 스프레드가 변경되는 이유는 무엇입니까? 제 생각에는 두 가지 중요한 사항을 생각해 봐야 할 것 같습니다. 하나는 금리 변동성과 예상되는 조기상환 위험입니다. 모기지 채권이나 국채와 같은 정부 채권을 실제로 차별화하는 점은 모기지 채권에는 선불 위험이 내재되어 있으므로 30년 고정 모기지 및 재융자를 보유하거나 언제든지 비용 없이 모기지를 상환한다는 것입니다. 투자자는 언제든지 수입원을 차단할 수 있습니다. 그들은 보안에 투자할 때 그것에 대해 생각해야 합니다.
금리가 매우 변동성이 크거나 금리가 매우 높을 때, 투자자들은 이것이 일탈이고 나중에 금리가 하락할 것이라고 예상할 때 "아, 지금 사세요. 나중에 재융자하세요"라는 말을 하게 되면 그들은 모기지 채권 구매에 대해 훨씬 더 높은 프리미엄을 요구할 것입니다. 이는 지난 해 모기지 스프레드가 급증한 이유에 대한 이야기의 큰 부분입니다.
이야기의 다른 부분은 단순히 MBS에 대한 수요입니다. 여기에는 두 부분이 있습니다. 하나는 연준이다. 연준은 미결제 MBS의 약 25%를 소유하고 있습니다. 대유행 기간 동안 그들은 MBS를 3조 달러 정도 샀습니다. 매우 깊은 불황 속에서 경제를 활성화하기 위해 연준은 QE 플레이북을 다시 꺼내면서 “이 배를 함께 유지하기 위해 무제한의 MBS 구매를 약속할 것”이라고 말했기 때문입니다. 실제로 주택 시장이 좋아지는 것처럼 보였음에도 불구하고 그들은 계속해서 구매했습니다. 그러나 그들은 멈췄습니다. 그들이 멈췄을 때 그것은 큰 구매자였으며 갑자기 그 시장을 떠났습니다.
그런 다음 수요 스토리의 두 번째 부분은 은행입니다. 은행의 대차대조표에는 이미 많은 MBS가 있습니다. 이자율 문제로 인해 실현되지 않은 손실이 많이 발생합니다. 그들은 그것을 성숙까지 유지해야 할 것으로 표시할 수 있습니다. 그러므로 그들은 그에 대한 손실을 시장에 표시할 필요가 없습니다. 그러나 이는 현재 더 많은 MBS를 구매할 의향이 적다는 것을 의미하기도 합니다.
지난 XNUMX월 SVB 사건 이후 은행 예금에 대한 시각이 달라졌다고 생각합니다. 이는 은행이 예금이 덜 끈적하다고 느끼면 예금이 떠날 가능성이 더 크다고 느끼면 MBS와 같은 장기 자산에 대한 수요가 줄어든다는 것을 의미합니다. 이는 또한 은행의 MBS 수요 감소로 이어질 것입니다. 만약 당신이 "글쎄, 그것이 미래 지향적인 방식으로 무엇을 의미하는가?"에 대해 이야기하고 싶다면, 이것이 이제 스프레드의 새로운 표준입니까, 아니면 다시 사라질 수 있습니까?” 나는 그것이 단지 몇 가지 사항에 달려 있다고 생각합니다.
처음부터 규모가 커진 두 가지 주요 이유로 돌아가 보면, 큰 변동성이 낮아지고 선불 위험이 낮아지면 스프레드가 낮아지는 것을 볼 수 있습니다. 더 오랜 시간 동안 금리가 더 높아질 것이라는 것은 선불 위험이 조금 낮아진다는 것을 의미합니다. 따라서 스프레드가 하락할 여지가 약간 있습니다.
그렇다면 MBS 수요를 생각해보면… ​​연준은 나섰습니다. 은행이 사라졌습니다. 그러나 여전히 자금 관리자가 있습니다. 헤지펀드가 있습니다. 어떤 시점에서는 이러한 스프레드가 얼마나 커질 수 있는지에 대한 상한선이 있습니다. 왜냐하면 일부 투자자는 "글쎄, 실제로 MBS에 투자하여 이만큼 큰 보상을 얻을 수 있다면 다른 채권에 비해 그렇게 해야 할 것"이라고 말하기 시작하기 때문입니다. .” 스프레드가 얼마나 커질 수 있는지에도 한계가 있습니다.

데이브 :
듣고 있는 모든 사람들에게 명확히 하기 위해 MBS는 모기지 담보 증권입니다. 기본적으로 투자자나 은행 또는 발행인이 기본적으로 모기지를 모아서 시장에서 증권으로 판매하는 경우입니다. Chen이 방금 나열한 다양한 정당들… 한동안 연준이 이를 매입해 왔습니다. 일반적으로 기본적으로 투자할 수 있는 사람은 은행이나 연기금 또는 다른 사람들입니다.
Chen, MBS의 수요 측면은 제가 좀 더 배우려고 노력해 온 것입니다. 제가 궁금했던 또 다른 점은… 그리고 이건 좀 너무 괴상할 수도 있으니 너무 깊게 들어가지는 말아야 할 것 같습니다. 하지만 다른 국가의 전 세계 채권 금리와 수익률은 수요에 어떤 영향을 미칠까요? 왜냐하면 투자자들이 도망가거나 적어도 위험을 회피하고 다른 나라의 증권이나 주식 시장에 돈을 투자하는 것을 보았기 때문입니다. 이는 10년물 수익률에도 영향을 미칩니다. 그렇죠?

첸:
바로 이거 야. 전적으로. 나는 경제학자가 이것에 대해 생각하는 방식이 단지 돈의 기회비용이라고 생각합니다. 투자자라면 주식에 투자할 수 있습니다. 고정수익증권에 투자할 수 있습니다. 외환 통화에 투자할 수 있습니다. 돈을 넣을 수 있는 다양한 수단이 있습니다. 고정 수입 증권에 대해 생각하고 있다면. MBS와 같은 자산 담보 증권에 투자할 수도 있고 국채에 투자할 수도 있습니다. 국채에 대해 생각하고 있다면 미국 국채와 다른 나라의 국채, 그리고 제가 언급하지 않은 다른 모든 것들을 생각해 볼 수 있습니다.
예, 이러한 다른 자산의 수익률이 변화함에 따라 이는 미국 국채와 MBS에 대한 수요에도 영향을 미칠 것입니다. 이는 결국 가격에 영향을 미칠 것이며, 따라서 이러한 채권과 관련된 이자율에도 영향을 미칠 것입니다.

헨리 :
조금 옮겨서 좀 얻고 싶습니다… 여기에는 약간의 추측과 의견이 있을 것입니다. 그러나 우리가 아직 다루지 않은 한 가지 요인이 영향을 미칠 수 있거나 일부 사람들이 미래에 모기지 금리에 영향을 미칠 수 있다고 생각합니다. 바로 다음 대선이다. 권력의 정치적 변화가 모기지 금리에 어떻게 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있는지에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까? 아니면 역사적으로 그런 일이 일어났습니까? 구체적으로 말하면 공화당이 선거에서 승리하면 민주당에서 공화당으로 바뀌게 되며 이것이 금리에 어떤 영향을 미칠 수 있습니까?

첸:
전적으로. 경제학자들이 선거와 같은 것에 대해 생각할 때 생각하는 가장 직접적인 경로는 경제 성장에 대한 위협이 무엇인지라는 렌즈를 통해 생각하는 다른 지정학적 사건과 유사하다고 생각합니다. 이것이 경제의 힘에 대해 무엇을 의미합니까? 이는 현재 진행 중인 파업, 학자금 대출 재개, 곧 다가올 것으로 보이는 정부 폐쇄에 대해 우리가 생각하는 방식과 유사할 것입니다. 이 모든 것들은… 비슷한 프레임워크를 사용할 수 있습니다.
역사적으로 생각해 보면 민주당이 집권하게 될까요, 아니면 공화당이 집권하게 될까요? 공화당이 경제 성장과 비즈니스 커뮤니티에 더 우호적이라는 인식이 있습니다. 아마 그게 좋을 것 같아요. 반면에 특정 후보자에 따라 다릅니다. 집권할 수 있는 특정 후보자와 관련된 꼬리 위험이 있습니까? 사람들은 '그렇게 하면 경기침체로 이어질 가능성이 더 높지 않을까?'라는 생각을 하게 될 것이라고 생각합니다.
그런 다음 이러한 후보자가 집권한다는 것은 예를 들어 연준을 이끌도록 지명된 사람이 누구인지, 그리고 그들의 행정부가 어떤 정책을 추구할 것인지를 의미한다고 생각할 수도 있습니다. 이 모든 것들이 작용할 것입니다. 저는 정말 간단한 컷 앤 드라이(cut and dry)가 없다고 생각합니다. “이 사람이 권력을 잡으면 주식 시장과 채권 시장이 이렇게 할 것이고 그 반대도 마찬가지입니다. ” 하지만 이것이 제가 사용할 프레임워크입니다.

데이브 :
나는 당신을 뜨거운 자리에 앉히고 내년에 요금이 얼마인지 묻고 싶지 않습니다. 그러나 모기지 금리가 어느 정도 시작되는지 파악하기 위해 내년에 관찰할 지표 XNUMX~XNUMX개를 선택해야 한다면 사람들에게 무엇을 살펴보라고 권하시겠습니까?

첸:
전적으로. 나한테 예측을 하라고 요구하지 않으셔서 다행이에요. 왜냐면-

데이브 :
그건 나중에 나올 거예요. 괜찮아요.

첸:
많은 경제학자들이 수정구슬 같은 배터리를 교체해야 한다고 생각하는 것 같습니다. 하지만 경제가 향하는 방향/금리가 향하는 방향에 대해 미래 지향적으로 생각하려는 경우 합의된 기대치를 살펴보는 것이 최선의 선택이 될 것이라고 생각합니다. 그것이 바로 선물 시장과 그것이 의미하는 바입니다. 그게 바로 그것이다.
즉, 우리는 전례 없는 불확실성의 시대에 살고 있다고 생각합니다. 우리는 그것을 소금 한 알씩 받아들여야 합니다. 미래 지향적인 시각을 가지려고 할 때 우리는 무엇을 보고 있습니까? 내 생각에 그것은 우리가 살펴본 모든 표준적인 내용이며 실제로는 주요 경제 데이터 발표일 뿐입니다. 인플레이션이 떨어졌다고 했는데 왜 금리가 올랐나요? 음, 인플레이션은 여전히 ​​이야기의 중요한 부분입니다. 인플레이션이 다시 상승한다면… 지금, 불과 한두 달 사이에 유가가 다시 급등했습니다. 이는 다시 금리에 정말 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 인플레이션을 계속 주시하는 것이 매우 중요합니다.
그렇다면 일반적으로 경제 전반에 있어서 가장 중요한 경제 지표는 실제로 GDP가 아닙니다. 바로 노동시장이다. 채용보고서입니다. 실업률에 대해 생각하거나 매달 경제에 얼마나 많은 일자리가 추가되는지 살펴보는 것입니다. 그런 다음 JOLTS와 같은 관련 노동 시장 보고서도 있습니다. 지난해 채용 공고 및 이직률 조사가 많은 주목을 받아왔습니다. 그런 다음 ADP와 같은 민간 부문 번호도 있습니다. 그것은 실제로 모두 동일한 표준 경제 데이터입니다.
제가 경력을 시작했을 때와 비교하여 오늘날 경제학에서 실제로 다른 점은 이제 민간 부문 데이터가 훨씬 더 많다는 것입니다. 분명히 주택 측면에서 Redfin은 공공 데이터 소스에서 얻은 것보다 더 미래 지향적이라고 생각되는 주택 시장에 대한 많은 민간 부문 데이터를 제공합니다.
마찬가지로, 예를 들어 JP Morgan Chase Institute와 Bank of America Institute가 미국 소비자의 상태에 대해 발표한 저축액이 얼마나 더 남아 있는지에 대한 데이터에 주의를 기울이는 것이 중요하다고 생각합니다. 우리는 엄청난 비용 절감이 있었다는 것을 알고 있습니다. 사람들은 팬데믹 이후 초과 저축을 많이 했습니다. 정말 말랐나요? 말랐다면 누구를 위한 것인가? 아직도 저축한 사람이 있나요? 이는 우리가 문제에 대해 생각할 때 중요합니다. 사람들은 단 며칠만 지나면 다시 학자금 대출을 갚기 시작할 것입니다. 학자금 대출금을 갚으려고 하는 사람은 누구입니까? 그 돈을 지불할 돈이 있는 사람은 누구입니까? 앞으로의 지출에는 어떤 의미가 있을까요? 주의를 기울여야 할 민간 부문 데이터 소스도 많이 있습니다.

데이브 :
엄청난. 정말 고마워요, 젠. 이것은 매우 도움이 되었습니다. 분명히 사람들은 Redfin에서 당신을 찾을 수 있습니다. 특별히 작품을 내놓는 곳이나 사람들이 따라와야 하는 곳이 있나요?

첸:
응. Redfin 뉴스 사이트는 우리가 모든 보고서를 게시하는 곳입니다. 우리는 또한 최근에 경제학자 코너에서 발생하는 사건이나 경제 발전에 대한 빠른 정보를 볼 수 있는 해당 웹 사이트를 추가했습니다. 그곳은 우리의 모든 생각을 찾을 수 있는 정말 좋은 장소입니다.

데이브 :
괜찮은. 엄청난. 정말 고마워요, 첸. 우리와 함께해주셔서 감사합니다.

첸:
저를 주셔서 정말 감사합니다.

데이브 :
너 무슨 생각 했니?

헨리 :
글쎄요, 무엇보다도 그것은 매우 복잡한 주제를 다루고 경제학 배경이 없거나 이러한 모든 요소가 서로 어떻게 작용하는지 이해하지 못하는 사람들도 이해할 수 있도록 만드는 놀라운 일이었습니다. 저는 우리가 나눈 그 어떤 경제적 대화보다 그 내용을 더 잘 따라갈 수 있었습니다. 나는 그것이 우리 청중들에게 매우 귀중한 것이라고 생각합니다. 거기에는 수많은 추측이 있습니다. 모두가 거리 경제학자와 같습니다. 그들은 모두 “그래, 이자율은 XNUMX개월 안에 내려갈 거야. 그러면 밖은 난리일 거야.” 실제로는 아무도 모릅니다. 이 수치를 지속적으로 적극적으로 살펴보고 이러한 지표를 지속적으로 살펴보는 사람이 "글쎄, 내 수정구슬에는 아직 배터리가 좀 필요해."라고 말하는 것을 듣는 것은 좋은 일입니다. 전략을 세울 때 주의를 기울여야 한다는 좋은 경고입니다.

데이브 :
완전히. 경제학에 대해 더 많이 배울수록, 예측을 하려는 노력은 줄어들고, 앞으로 일어날 일에 영향을 미치는 변수와 사물을 이해하려고 더 많이 노력하게 됩니다. 모기지 이자율이 어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 그러나 스프레드가 어떻게 작동하는지 이해할 수 있다면, 보유 재무부가 그런 방식으로 움직이는 이유를 이해할 수 있다면 최소한 실시간으로 상황을 모니터링하고 단순히 이러한 일을 하는 대신 정보에 입각한 추측을 할 수 있을 것입니다. 두려움에 기반한 반응이 바로 이것이고 모든 안락의자 경제학자들이 하고 있는 일이라고 생각합니다.

헨리 :
10에서 XNUMX까지의 척도를 주세요. 그녀가 말하는 모든 것에 대해 완전히 멍청하고 잡초 속으로 들어가지 않는 것이 얼마나 어려웠습니까?

데이브 :
최근 일본은행의 결정이 어떻게 되는지 물어보고 싶었는데... 농담이 아닙니다. 나는 문자 그대로 "일본 은행 정책과 그들이 구매 수익률을 어떻게 하고 있는지 물어봐야 할까요?"라고 말했습니다. 나는 내가 말하는 것에 대해 아무도 (삐) 소리를 내지 않을 것이라는 것을 알았습니다. 하지만 나는 묻고 싶었다.

헨리 :
나는 당신이 단지 원했던 것을 당신의 얼굴에서 볼 수 있었습니다. 당신은 "이것은 내 사람들이다"라고 말했습니다.

데이브 :
알아요. 나는 "이후에는 첸을 계속 옆에 두어야 해, 그러면 우리는 완전히 말도 안되는 잡초에 대해 이야기를 나눌 수 있을 것"이라고 생각했습니다. 그러나 바라건대, 헨리는 일반 투자자와 일반 사람들이 이야기하고 싶어하는 영역에 우리를 머물게 하기 위해 여기에 있었습니다.
하지만 전체적으로는 훌륭하다고 생각했습니다. 나에게는 정말 이상한 일이었습니다. 좋은 정보가 참 많았습니다. 이번에도 그녀는 그것을 매우 소화하기 쉽게 만들었습니다. 모든 사람들이 왜 일이 자신의 방식대로 진행되는지에 대해 조금 더 알고 떠나기를 바랍니다. 내 생각에, 솔직히 말해서 가장 놀란 사람들은 모기지 금리가 연준에 의해 결정되지 않는다는 점을 그들에게 설명할 때입니다. 우리는 항상 그것에 대해 이야기합니다. 방송을 듣는 사람들도 그런 느낌을 받은 것 같아요. 하지만 XNUMX~XNUMX년 전에는 그런 사실을 몰랐습니다. 나는 그것을 정말로 이해하지 못했습니다. 이러한 추상적인 것들이 귀하의 비즈니스에 어떤 영향을 미치는지 더 많이 이해할 수 있다고 생각합니다. 말 그대로 귀하의 일상 생활은 재직 자금의 영향을 받습니다. 누가 알았 겠어? 나는 주의를 기울이는 것이 매우 흥미롭고 매우 중요하다고 생각합니다.

헨리 :
프레임워크로 설명하는 방식이 훨씬 이해하기 쉬웠습니다. 나는 계속 그녀를 상상했습니다. 나는 "아, 그녀가 화이트보드 앞에 서서 이 모든 것을 적으면 좋겠다"고 생각해요.

데이브 :
그거 좋을 것 같아요. 나에게 아이디어를주지 마십시오. 우리는 Mad Money, Jim Cramer 농담을 할 것입니다. 우리는 이리저리 뛰어다니며 버튼을 치고 물건을 던집니다. 갈렙이 우리를 죽일 거예요. 괜찮은. 고마워요. 이것은 매우 재미있었습니다. 여러분도 많은 것을 배웠기를 바랍니다. 소셜 체크인을 해보세요. 사람들이 헨리를 따라가고 싶다면 어디서 해야 할까요?

헨리 :
인스타그램이 가장 좋은 곳이에요. 저는 인스타그램 @thehenrywashington입니다. 아니면 제 웹사이트 seeyouattheclosingtable.com에서 저를 확인해 보세요.

데이브 :
괜찮은. 저는 인스타그램의 @thedatadeli입니다. 당신도 거기에서 나를 찾을 수 있습니다. 들어주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다. 다음번 온더마켓으로 찾아뵙겠습니다. On The Market은 나와 Dave Meyer, Kaylin Bennett가 만들었습니다. 이 쇼는 Kaylin Bennett가 제작하고 Exodus Media가 편집했습니다. 카피라이팅은 Calico Content가 담당합니다. 이 쇼를 가능하게 해주신 BiggerPockets의 모든 분들께 큰 감사를 전하고 싶습니다.