오지 않은 폭락: 주택 시장은 이미 바닥을 쳤는가?

데이브 :
안녕하세요 여러분. On the Market에 오신 것을 환영합니다. 저는 여러분의 진행자 Dave Meyer입니다. 오늘은 혼자서 쇼를 진행하고 있습니다. 우리는 지난 몇 주 동안 제 뉴스피드에 미친 듯이 올라온 질문에 대해 심층적으로 조사할 예정인데, 저는 그 질문에 다소 놀랐습니다. 그래서 저는 이 주제를 살펴보기로 결정했고, 이번 에피소드를 통해 제가 배운 내용과 이에 대한 제 의견을 공유하려고 합니다.
이제 제가 조사하고 오늘 이야기할 질문은 주택 시장이 이미 바닥을 찾았는가입니다. 그리고 솔직히 지난 몇 달 동안 저는 적어도 2023년 하반기, 어쩌면 2024년까지 주택 시장이 바닥을 치는 것에 관해 이야기할 것이라고는 생각하지 못했습니다. 이것에 대해 이야기하는 평판 좋은 조직. 예를 들어, 매우 유명하고 평판이 좋은 부동산 데이터 회사인 Altos Research의 CEO인 Mike Simonsen은 Has the Housing Market 이미 바닥을 찾았다는 기사를 매우 간단하게 발표했습니다. 우리는 또한 월스트리트 저널(The Wall Street Journal)이 주택 시장이 해빙 조짐을 보이고 있다는 헤드라인을 게재하는 것을 보았습니다. 야후(Yahoo)와 포춘(Fortune)은 수요가 이미 2023월에 바닥을 쳤는지 묻는 헤드라인을 장식했고, 미국 전역에서 가장 큰 은행이자 가장 저명한 경제 예측자 중 하나인 골드만 삭스(Goldman Sachs)는 실제로 XNUMX년 주택 시장 전망을 상향 조정했습니다.
적어도 2022년 하반기에는 대부분의 예측자들이 예측치를 하향 조정했기 때문에 이는 정말 눈에 띄는 것입니다. Zillow는 계속해서 기대치를 하향 조정했습니다. 우리는 다른 대형 은행과 다른 부동산 회사가 하락하는 것을 보고 있었습니다. 우리는 다른 대형 은행과 다른 부동산 회사가 하락하는 것을 보고 있었습니다. 그래서 이 질문은 저를 매료시켰습니다. 우리는 바닥에 가깝습니까? 찾아봤는데 오늘은 제가 찾아낸 자료를 여러분께 공유해드리려고 합니다. 이렇게 하면 시장이 이미 바닥을 쳤다고 생각하는지, 다시 성장할 것인지, 하방 위험이 훨씬 더 많은지 스스로 결정할 수 있습니다. 마지막에 제 의견을 공유하겠습니다. 제가 방금 이야기하려는 쇼는 왜 이런 기업들이 있는지, 왜 몇몇 유명 기업들이 주택 시장이 바닥을 찾았다고 말하는지에 대한 것입니다.
그리고 당신은 그것에 동의할 필요가 없습니다. 마지막으로 제 의견을 말씀드리겠습니다. 하지만 나는 그들이 왜 이런 말을 하는지 근본적으로 건전한 생각이 있다고 말하고 싶습니다. 부동산 업계를 향한 팡파르와 응원만이 아니다. 실제로 최근에 나온 경제 및 부동산 데이터에 따르면 최악의 상황은 지나갔을 수도 있습니다. 나는 그것이 사실이라고 말하는 것이 아닙니다. 단지 그 방향을 가리키는 몇 가지 지표가 있으므로 이해할 가치가 있다는 것입니다. 상황이 바뀌고 있으며 무엇이 바뀌었는지 이해하도록 돕고 싶습니다. 그런 다음 이것이 주택 시장이 바닥을 쳤다는 의미인지 스스로 결정할 수 있습니다. 그리고 다시 말하지만, 마지막에는 제 의견을 공유하고 어떤 일이 일어날지 알려드리겠습니다.
좋아요, 그게 오늘 우리가 이야기할 내용이에요. 하지만 그 이야기를 시작하기 전에 최근 Apple이나 Spotify에 리뷰를 작성해주신 모든 분들께 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 여기 On the Market에서 정말 많은 도움이 되기 때문에 사람들에게 리뷰 작성을 요청했고, 놀라운 리뷰를 받았고 시간을 내어 그렇게 해주신 모든 분들께 정말 감사드립니다. 감사합니다. 우리는 그것들을 하나하나 읽었습니다. 귀하의 의견에 감사드립니다. 리뷰를 작성하지 않으셨지만 프로그램이 마음에 드신다면 더욱 감사하겠습니다. 청취자 여러분, 우리 커뮤니티의 구성원이 되어 주셔서 감사합니다. 여러분이 그런 일을 하면 우리에게 큰 도움이 됩니다. 다시 한 번 감사드립니다. 두 번째로 우리는 스폰서의 의견을 듣기 위해 잠시 휴식을 취해야 하며 주택 시장이 바닥을 쳤는지에 대한 주제를 다루겠습니다.
좋아요, 그래서 제가 주택 시장이 바닥을 쳤는지에 대한 질문을 조사하기 시작했을 때 저는 기본적으로 수요 측면과 공급 측면이라는 두 가지 다른 측면으로 연구를 분류했습니다. 경제학의 모든 것과 마찬가지로, 이는 실제로 수요와 공급에 달려 있습니다. 수요 측면에 대해 이야기해 보겠습니다. 제가 먼저 생각하기 때문에 그것이 지난 2개월 정도 동안 시장 행동을 주도한 것이라고 생각하기 때문입니다. 기본적으로 이자율과 모기지 금리가 급등하기 시작하는 3월이나 4월부터 주택 시장이 조정을 받는 것을 목격했습니다. 이는 기본적으로 모기지 금리 상승으로 수요가 감소했기 때문입니다. 모기지 금리가 5%, 6%, 2022%였을 때 사람들은 높은 가격에도 주택을 구입하는 것을 좋아했습니다. XNUMX월에 XNUMX~XNUMX%까지 올라갔을 때 사람들은 더 이상 집을 감당할 수 없었고 더 이상 집을 찾지 않기 때문에 주택 시장에서 탈락했습니다. 이는 수요를 감소시키고 주택 가격에 하락 압력을 가합니다. 이는 기본적으로 XNUMX년 XNUMX월, XNUMX월부터 우리가 보아온 것입니다.
여기서 일화를 하나 말씀드리자면, 팬데믹이 시작될 당시 주택 구입 능력은 2020년 들어 가장 높은 수준 중 하나였습니다. 사람들이 주택을 구입하는 것은 쉬웠습니다. 가격이 그다지 오르지 않았지만 모기지론이 있었기 때문입니다. 금리가 엄청나게 낮았고, 그것이 2020년부터 2022년 중반까지 이어진 광란의 시작이었습니다. 이제 2022년 하반기에 우리는 실제로 주택 구입 가능성을 확인했고 이를 측정하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 이를 측정하는 가장 평판이 좋은 방법 중 하나는 주택 구입 능력이 40년 만에 최저치에 도달했다는 것입니다. 그런 일이 발생하면 어떻게 될까요? 경제성이 떨어지면 당연한 일이겠죠? 사람들은 방금 시장에서 돌아왔습니다. 그리고 다시, 그것이 우리가 본 것입니다.
그러나 30월부터 흥미로운 일이 일어났습니다. 모기지 금리가 하락했기 때문에 주택 구입 능력이 실제로 개선되기 시작했다는 것입니다. 7.4년 고정 금리 모기지의 평균 모기지 금리는 실제로 정점에 이르렀습니다. 지금까지는 확실히 올라갈 수 있지만 긴축 주기에서는 지금까지 6월에 약 XNUMX%로 정점을 찍었고 최근 XNUMX월에는 XNUMX%까지 낮아집니다. 이제 그것은 XNUMX년 전보다 여전히 두 배입니다. 따라서 상대적으로 말하면 우리가 갑자기 높은 모기지 이자율을 보이는 것은 아닙니다. 그러나 주택시장이 바닥을 쳤는지 파악하는 맥락에서 보면 주택담보대출 금리가 하락했기 때문에 주택시장의 압박이 일부 해소됐다. 그리고 우리는 이것에 대해 너무 깊이 다루지는 않을 것입니다. 그러나 아시다시피 모기지 금리가 하락한 몇 가지 이유는 기본적으로 인플레이션 속도가 약간 감소했기 때문입니다. 사람들은 기본적으로 연준이 금리를 내릴 것이라고 생각하지 않습니다. 계속해서 금리를 인상할 예정이다. 그리고 경기 침체에 대한 두려움도 많이 있으며 경기 침체가 오면 모기지 금리가 낮아집니다.
그래서 일이 진행되는 데는 복잡한 요소가 있습니다. 하지만 이 대화에서 알아야 할 것은 그들이 현재 약 XNUMX% 중반에 있다는 것입니다. 여전히 매우 높으며 작년보다 두 배이지만 이전보다 낮습니다. XNUMX월이었어요. 그리고 이는 전부는 아니고 거의 전부는 아니지만 경제성 측면에서 주택 시장의 압력을 일부 완화하는 데 도움이 되었습니다. 이제 우리는 이것에 대해 조금 나중에 이야기할 것입니다. 왜냐하면 물론 이 대화의 전체 맥락은 주택 시장이 바닥을 쳤는지 여부에 관한 것이기 때문입니다. 분명히 있습니다. 이 점을 분명히 하고 싶습니다. 가까운 시일 내에 모기지 금리가 다시 오르지 않을 것이라는 보장은 전혀 없습니다. 잠시 후에 몇 가지 다른 시나리오에 대해 이야기하겠습니다.
하지만 지금 말씀드리고 싶은 것은 TLDR입니다. 끝까지 건너뛰고 모기지 금리가 다시 올라갈 가능성이 매우 높다는 것입니다. 따라서 시장이 바닥을 쳤는지 생각할 때 고려해야 할 사항입니다. 하지만 지금 당장은 2023년 2022월, XNUMX월, XNUMX월보다 XNUMX년 XNUMX월과 XNUMX월의 주택 가격이 더 저렴하다는 점만 알아두세요. 이는 시사하는 바가 있으며 아마도 모든 회사가 생각하는 주된 이유 중 하나일 것입니다. 주택시장이 바닥을 쳤다.
이제 모기지 금리의 적당한 감소가 얼마나 영향력이 있는지에 대한 추가 증거를 제공하기 위해 모기지 은행가 협회 모기지 구매 지수라는 것이 있습니다. 한 입에 불과합니다. 다시 한 번 말씀드리겠습니다. 기본적으로 모기지 은행가 협회라는 조직이 있습니다. 그들은 매주 얼마나 많은 사람들이 재융자 및 신규 주택 담보 대출을 신청하는지 파악하기 위해 설문 조사를 보냅니다. 여기서 말하는 것은 신규 구매이며, 기본적으로 지수가 있습니다. 따라서 정확한 숫자를 제공하지는 않고 모두 서로 상대적이지만 지수는 지난 몇 주 동안 185에서 205 사이에 머물고 있습니다.
제가 여러분에게 몇 가지 참고 자료를 제공하지 않는 한 그것은 아마도 이해가 되지 않을 것입니다. 따라서 해당 참고 자료를 제공하겠습니다. 160월 말에는 160이었습니다. 185월에 모기지를 신청한 사람의 상대적인 수는 205명이었고 지금은 10~15명입니다. 즉, 모기지를 찾는 사람의 수가 300~185% 증가한 것과 같습니다. 그리고 이것이 무엇을 의미하는지 궁금하다면, 더 많은 사람들이 주택담보대출을 찾고 있다는 것은 시장 수요가 더 많아지고 가격에 상승 압력을 가할 수 있다는 것을 의미합니다. 다시 말하지만, 주택 시장이 바닥을 칠 수 있었던 이유 중 하나입니다. 물론 다른 한편으로는 200년 전에는 XNUMX명 정도였고 우리는 XNUMX~XNUMX명이므로 XNUMX년 전보다 훨씬 낮아졌습니다.
하지만 그럼에도 불구하고 2023년에는 수요가 회복되었습니다. 2023년 2023주 중 XNUMX주 동안 모기지 구매 신청 지수가 증가한 것을 확인했는데 아무도 이렇게 말하지 않습니다... 많다고 생각하지 않으셨으면 합니다. 작년에 비해 수요가 많지만 여기서 말하는 것은 작년만큼 시장이 견고하다는 것이 아닙니다. 바닥을 쳤는지 여부에 대해 이야기하고 있는데, XNUMX년 XNUMX주 중 XNUMX주 성장했다는 사실이 중요합니다. 따라서 여러분이 알아야 할 점은 모기지 금리가 하락하는 것을 보아 왔으며 실제로 사람들이 부동산 시장으로 다시 돌아오게 했으며 현재 더 많은 수요가 시장에 진입하고 있다는 것입니다. 일부 회사에서는 시장이 바닥을 쳤으며 향후 몇 년 동안 성장할 것으로 예측하고 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 저는 개인적으로 그런 말을 하는 것이 아닙니다. 그러나 그것이 바로 사람들이 이렇게 말하는 이유 중 하나이자 건전하고 근본적인 이유 중 하나입니다.
그리고 저는 제가 말한 것은 수요에 대해 이야기하고 있으며 Forbes 및 Fortune과 같은 일부 회사는 수요가 바닥을 쳤다고 생각하지만 가격이 반드시 바닥은 아닐 수도 있다고 구체적으로 말했습니다. 이에 대해서는 잠시 후에 이야기하겠지만 이는 사실일 수 있습니다. 더 많은 사람들이 시장에 다시 돌아올 수 있지만 재고가 늘어나면 가격은 여전히 ​​내려갈 수 있습니다. 잠시 후에 그것에 대해 이야기하겠습니다.
그럼 실제로 재고와 공급 측면에 대해 이야기해 보겠습니다. 왜냐하면 그것이 여기서 일종의 반작용이기 때문입니다. 우리는 수요가 작년 수준에 미치지 못하는 수준으로 증가했지만 XNUMX월 이후 약간 증가한 것을 확인하고 있습니다. 그리고 주택 시장이 바닥을 쳤는지 알기 위해서는 그에 맞춰 공급이 증가하고 있는지, 아니면 여전히 하락세인지, 무슨 일이 일어나고 있는지 알아야 합니다. 그래서 여기서는 몇 가지 공급 측면 지표를 살펴보고 여러분이 스스로 결정할 수 있습니다.
첫 번째는 활성 목록입니다. 이는 기본적으로 주어진 시간에 시장에 얼마나 많은 목록이 나와 있는지를 나타냅니다. Redfin에 따르면 활성 목록은 전년 대비 20% 증가했습니다. 이는 활성 목록 수가 상당히 증가한 것입니다. 여전히 2021년 수준보다 낮고, 2020년 수준보다 훨씬 낮습니다. 따라서 맥락상, 이는 팬데믹 이전 시기나 심지어 팬데믹이 발생한 첫 몇 년 동안에는 활성 목록이 거의 없다는 것을 의미합니다. 하지만 2022년 최저치에서 상승했는데, 이는 정말 의미 있는 일입니다. 우리는 방금 수요가 XNUMX년 전의 절반 정도라고 말했고, 조금 올라가더라도 여전히 많이 떨어져 있습니다. 그리고 우리는 공급이 어떻게 증가했는지에 대해서도 이야기하고 있습니다. 그리고 이것은 기본적으로 이들 회사가 말하는 것에 반대되는 주장입니다. 주택가격이 계속 오를 것이라는 주장은 수요는 조금 늘더라도 재고가 너무 많다는 것이다. 수요에 비해 공급이 너무 많으면 가격이 하락한다는 의미입니다. 따라서 주목해야 할 한 가지는 활성 목록이 해마다 증가하지만 여전히 유행병 이전 수준보다 훨씬 낮다는 것입니다.
이제 제가 공유하고 싶은 공급 측정치 두 가지가 더 있는데, 이는 시장 출시 일수와 공급 월수입니다. 이는 모두 재고를 측정하는 다른 방법입니다. 공급 개월 수를 직접 계산하는 방법을 알고 싶다면 기본적으로 특정 달에 시장에 나와 있는 주택 수를 총 주택 판매 수로 나눈 재고량입니다. 이것이 수개월의 공급을 의미합니다. 즉, 기본적으로 지금 시중에 나와 있는 집을 모두 팔려면 몇 개월이 걸릴까요? 그리고 맥락상, 우리는 지난 몇 달 동안 몇 달간 공급량이 꾸준히 증가하는 것을 보았고, 적어도 Redfin에 따르면 2021개월 간의 공급량에 가까워지고 있습니다. 이제 어떤 맥락에서 볼 때 이는 2022년과 2019년에 공급량이 한 달 또는 한 달 반 정도였던 수준에 비해 많이 증가한 것입니다. 반면에 우리는 3년 공급량이 XNUMX%를 넘었던 수준보다 여전히 낮습니다.
그리고 제가 수개월 간의 공급을 좋아하고 이것이 주목해야 할 핵심 지표라고 생각하는 이유는 공급과 수요 간의 균형을 측정하기 때문입니다. 그렇죠? 따라서 이는 단지 시장에 얼마나 많은 부동산이 있는지, 또는 얼마나 많은 사람들이 부동산을 찾고 있는지를 알려주는 것이 아닙니다. 이는 해당 부동산이 실제로 구매자를 얼마나 빨리 찾는지 보여줍니다. 그리고 아직 2020년 수준, 2019년 수준보다 낮지만 그래프를 보시면 간단하게 설명드리겠습니다. 거의 직접적으로 총격을 가하고 있습니다. 그것은 매우 빠르게 상승하고 있습니다. 그리고 나에게 이것은 지켜봐야 할 매우 중요한 지표입니다. 비록 수요가 바닥을 쳤을지라도 우리는 모르지만 그것이 개선될 수 있다는 몇 가지 증거가 있기 때문입니다.
이러한 공급 및 재고 추세가 계속된다면 가격 인하 압력이 여전히 크다고 생각합니다. 오른쪽? 공급 기간이 약 1.5개월에서 거의 XNUMX개월로 늘어났습니다. 이는 약 XNUMX개월 만에 거의 두 배로 증가했으며, 아직까지 속도가 느려졌다는 조짐은 없습니다. 공급 개월 수와 매우 유사한 측정 기준인 시장 출시일을 살펴보면 둘 다 시장에서 물건이 얼마나 빨리 나오는지 측정하며 기본적으로 똑같은 것을 볼 수 있습니다. 지난 XNUMX개월 동안 급격히 증가해 여전히 팬데믹 이전 수준보다 낮지만 재고가 매우 크게 증가하고 있습니다.
따라서 이 모든 정보를 종합해 보면 기본적으로 수요가 최고조에 달했고 XNUMX월이나 XNUMX월에 바닥을 쳤을 수 있다는 증거가 있습니다. 우리는 모른다. 그러나 적어도 현재로서는 우리가 바닥을 쳤다는 징후가 있습니다. 그러나 반면에, 현재 똑같이 중요한 지표인 재고를 살펴보면 주택 시장이 아직 바닥을 치지 않았다는 것을 시사하는 속도로 여전히 상승하고 있습니다.
그래서 저는 개인적으로 주택시장이 바닥을 치기에는 너무 이르다고 생각합니다. 처음에 이렇게 말했고, 내 의견을 공유하기 전에 데이터를 살펴보고 싶었지만, 여전히 남아 있는 경제적 확실성 때문에 주택 시장이 바닥을 쳤다고 말하기 시작하는 것은 솔직히 좀 미친 짓이라고 생각합니다. 오른쪽? 우리는 연준이 얼마나 더 많은 금리 인상을 할 것인지 아직 모릅니다. “최종 금리”가 무엇인지도 모릅니다. 터미널 금리는 기본적으로 연준이 한동안 금리를 유지하는 연방 기금 금리를 의미합니다. 우리는 그것이 어떻게 될지 모릅니다. 경기 침체에 빠질지 모르겠습니다. 우리는 경제가 얼마나 빨리 성장하거나 위축될지 모릅니다. 내 생각에는 지금 주택 시장의 바닥을 단언하기에는 너무 시기상조인 것처럼 보일 정도로 질문이 너무 많습니다.
이제 저는 그들이 말하는 것을 이해합니다. 그래서 제가 이것을 파헤쳐 본 이유는 모기지 금리가 실제로 정점에 이르렀다면 그것은 큰 일이지만 실제로 정점에 이르렀다면 2023년에 사람들이 주택 시장으로 다시 뛰어든다면 아마도 재고가 안정되고 주택 시장이 바닥을 치고 우리는 성장할 것입니다. 가능하긴 하지만 개인적으로는 가능성이 가장 높은 시나리오는 아니라고 생각합니다. 그리고 예측할 때 이것을 충분히 설명하지 않아서 고민이 되지만, 예측할 때는 정말 확률적으로 생각해야 합니다. 주택시장이 바닥을 찍은 사례도 있다. 저는 그것이 아마도 20%의 확률일 수도 있고 아마도 25%의 확률일 수도 있다고 말씀드리고 싶습니다.
내 생각에 훨씬 더 가능성 있는 시나리오는 2023년 남은 기간 동안 주택 가격에 대한 하락 압력이 있을 것이라는 것입니다. 그럴 가능성은 50%이고, 본격적인 붕괴에 들어갈 확률은 25%일 수도 있습니다. 주택 가격이 해마다 하락하거나 그 이상 하락합니다. 그래서 그것은 모두 가능성입니다. 하지만 현시점에서 주택시장이 바닥을 칠 가능성은 그리 높지 않다고 말씀드리고 싶습니다. 나에게는 우리가 생각해야 할 매우 다양한 시나리오가 있으며 어느 것이 가장 합리적이라고 생각하는지 스스로 결정할 수 있습니다. 그래서 저는 서너 가지 시나리오를 제시하겠습니다. 여러분이 스스로 결정하시면 됩니다. 기본적으로 우리가 이해해야 할 두 가지 실제 큰 변수는 인플레이션에 무슨 일이 일어날지, 경기침체에 무슨 일이 일어날지 하나라고 생각하기 때문입니다.
따라서 발생할 수 있는 시나리오 XNUMX은 인플레이션이 낮아지는 것입니다. 우리는 인플레이션이 XNUMX, XNUMX, XNUMX개월 연속 하락하는 것을 목격했습니다. 따라서 인플레이션이 해당 궤도에 머물고 경기 침체도 없다면 이러한 것들은 독립적입니다. 반드시 함께 갈 필요는 없습니다. 하지만 첫 번째 시나리오는 인플레이션이 낮고 경기 침체가 없다는 것입니다. 이는 아마도 경제 전체와 국가 전체에 있어서 가장 좋은 시나리오일 것입니다. 사람들의 소비 능력이 보존되고 경기 침체가 없어 일자리를 잃는 사람들이 줄어들기 때문입니다. , 더 많은 경제적 기회가 있습니다. 이는 아마도 경제 전체에 있어서 가장 좋은 시나리오일 것입니다. 그러나 그러한 환경에서는 요금이 실제로 올라갈 수 있습니다. 모기지 금리는 오를 수 있습니다. 인플레이션이 낮지만 경기 침체가 없다면 연준은 금리를 계속 인상할 수 있기 때문입니다. 경제가 성장하면 그들은 더 많은 여유를 갖고 기본적으로 무언가를 깨지 않고 금리를 계속 인상할 수 있는 더 많은 여유를 갖게 됩니다.
따라서 경기침체 환경이 없다면 채권 수익률이 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 그러면 모기지 금리가 더 높아질 수 있고 아마도 다시 7% 이상으로 올라갈 수도 있습니다. 저는 개인적으로 상상하기 어렵습니다. 8%는 물론이고 2022%도 넘지만, 2023년에는 이자율, 모기지 이자율에 대해 꽤 여러 번 틀렸습니다. 그러니 모두 무시하세요. 하지만 제가 틀렸기 때문에 저는 이것을 정말 많이 연구해왔고 아마도 8년 모기지 금리에 대한 최악의 시나리오는 모기지 금리가 XNUMX%, 아마도 XNUMX% 상승할 것이라는 것이 사실이라고 생각합니다. 그러나 이는 인플레이션이 낮고 불황이 없는 비교적 양호한 경제 상황을 동반합니다. 그렇다면 이 시나리오에서는 주택시장이 바닥을 쳤다고는 생각하지 않습니다. 모기지 금리가 다시 오르면 경제성이 다시 손상되어 시장에서 수요가 빠져나가기 때문입니다. 따라서 인플레이션이 낮아지고 경기 침체가 없는 시나리오 XNUMX은 비록 경제 전체에는 좋지만 모기지 금리가 다시 내려갈 때까지 가까운 미래에 주택 가격에 대한 하향 압력을 유지할 수 있다고 생각합니다. 이것이 시나리오 XNUMX입니다.
시나리오 2는 인플레이션은 낮지만 경기 침체가 있는 경우입니다. 다시 한 번, 우리는 인플레이션이 하락하는 것을 보았습니다. 인플레이션은 하락 추세에 있습니다. 그리고 다시 한 번 말씀드리지만, 인플레이션이 낮다고 해서 물가가 하락하는 것은 아닙니다. 이는 상승 속도가 느려지고 있음을 의미하지만 연준이 관심을 갖고 있는 부분입니다. 다른 사람들은 가격이 내려가기를 원할 수도 있지만, 제가 여기서 말하는 것은 연준의 행동을 예측하려는 것입니다. 왜냐하면 모기지 금리는 주택 시장에 매우 중요하기 때문입니다. 그리고 내가 말하는 것은 그들이 원하는 것은 3~XNUMX%의 인플레이션율이라는 것입니다. 따라서 인플레이션이 낮아지고 경기 침체가 발생하는 경우(제가 보기에는 상대적으로 가능성이 높은 시나리오) 이것이 모기지 금리에 가장 좋은 기회입니다. 따라서 시나리오 XNUMX과 달리 이는 경기 침체에 빠지기 때문에 경제 전체에 좋은 상황은 아닙니다.
그러나 이는 두 가지 이유로 인해 모기지 금리에 하향 압력을 가하고 있습니다. 첫째, 인플레이션이 낮기 때문에 연준의 금리 인상 속도가 느려질 것입니다. 또한, 경기 침체는 모기지 금리에 하향 압력을 가합니다. 이것이 이해하기 어렵다는 것을 알고 있지만 기본적으로 모기지 금리는 채권 수익률을 기준으로 합니다. 그리고 불경기가 오면 사람들은 채권을 원합니다. 그리고 그들이 채권을 원하면 채권 수익률이 낮아지고 모기지 금리도 낮아집니다. 나는 이것에 대해 몇 가지 에피소드를 수행했지만 지금은 그것에 대해 너무 자세히 설명하지 않을 것입니다. 그러나 여러분이 알아야 할 것은 일반적으로 경기 침체가 발생하면 모기지 금리가 하락한다는 것입니다. 따라서 낮은 인플레이션과 경기 침체가 결합되면 연말까지 모기지 금리가 XNUMX% 중반으로 낮아질 가능성이 높아 더욱 낮아질 수 있습니다.
그래서 이 시나리오는 주택 시장이 바닥을 쳤다고 말하는 사람들이 구상하고 있는 시나리오라고 생각합니다. 그들은 인플레이션이 하락하는 것을 봅니다. 그들은 또한 경기 침체가 다가오고 있다고 보고 있으며 이는 모기지 금리가 더욱 낮아질 것이라고 생각하고 이는 주택 시장에 더 많은 불을 붙일 것이며 가격은 바닥을 쳤다가 다시 상승할 것이라고 생각한다는 것을 의미합니다. 이제는 매우 합리적인 상황이라고 생각합니다. 이것이 가장 가능성이 높은 상황이라고 말하는 것은 아니지만 경기 침체로 인플레이션이 낮아지는 것은 많은 사람들이 일어날 것이라고 생각하는 두 가지 일입니다. 그래서 저는 주택 시장이 바닥을 칠 수 있다는 근본적으로 건전하고 매우 합리적인 아이디어가 있다고 생각합니다. 개인적으로 그런 전화를 하기에는 너무 이르다고 생각합니다. 나는 올해 경기 침체가 있을 것이라고 말하거나 인플레이션이 낮아질 것이라고 말할 준비가 되어 있지 않습니다. 그러나 그것을 예측하는 사람들이 그렇게 말하는 데에는 근본적으로 타당한 이유가 있습니다.
좋습니다. 이것이 시나리오 XNUMX과 XNUMX입니다. 시나리오 XNUMX은 경기 침체로 인한 인플레이션 상승입니다. 시나리오 XNUMX은 인플레이션이 낮고 경기 침체가 없다는 점을 기억하십시오. 시나리오 XNUMX, 낮은 인플레이션, 물론 경기침체. 시나리오 XNUMX, 경기 침체로 인플레이션이 높아집니다. 이제 이것은 아마도 내 생각에 모기지 금리를 현재 수준에 가깝게 유지할 것입니다. 왜냐하면 인플레이션이 높다는 것은 연준이 금리를 더 높일 것이라는 것을 의미하기 때문입니다. 이는 모기지 금리에 상승 압력을 가하고 있습니다. 그러나 우리가 방금 이야기한 것처럼 경기 침체는 모기지 금리에 하향 압력을 가합니다. 그래서 내 생각에는 경기 침체의 심각성과 높은 인플레이션의 심각성에 따라 이러한 것들이 서로 상쇄될 수 있습니다. 모기지 금리가 현재 수준에 가깝게 유지되는 것을 볼 수 있습니다.
이제 시나리오 XNUMX이 발생할 수 있지만 인플레이션의 궤적을 보면 이것이 현재 가능성이 가장 높은 시나리오 중 하나인 것처럼 보이지는 않습니다. 우리는 인플레이션이 XNUMX개월 연속으로 여러 차례 하락하는 것을 목격했습니다. 그래서 저는 개인적으로 인플레이션이 다시 상승할 수 있다고 생각합니다. 그러나 또 다른 지정학적 충격이 필요할 것입니다. XNUMX년 전처럼 인플레이션이 하락할 것처럼 보이기 시작했고, 러시아가 우크라이나를 침공했습니다. 이는 인플레이션을 일으키는 다른 모든 원인보다 훨씬 더 높은 인플레이션을 가져왔습니다. 그것은 일종의 또 다른 촉매제였습니다. 우리는 이제 공급 측면의 충격을 목격하고 있으며, 많은 돈 인쇄가 둔화되어 인플레이션이 통제되기 시작했습니다. 하지만 지금은 많은 지정학적 혼란이 있습니다. 그리고 우리는 풍선을 보고 있습니다. 풍선이 좌우로 물건을 쏘아올리고 있습니다. 무슨 일이 일어날지 누가 알겠습니까? 만약 이것이 계속되면 다른 인플레이션 압력을 가하고 경기침체로 인플레이션이 높아지는 시나리오 XNUMX으로 이어질 수 있으며 아마도 모기지 금리를 현재 수준에 가깝게 유지할 것입니다.
그래서 저는 이것이 가장 가능성이 높은 시나리오라고 생각합니다. 일어날 수 있는 세 가지 일. 어떤 일이 일어날지 모르겠습니다. 저는 개인적으로 한 두 가지가 가능성이 더 높다고 생각합니다. 왜냐하면 인플레이션이 하락할 조짐을 보였기 때문입니다. 경기 침체가 있을지 없을지는 모르겠지만, 경기 침체가 있을 경우 주택 시장이 비교적 빨리 반등할 가능성이 높다는 점을 분명히 하고 싶습니다. 왜냐하면 모기지 금리가 아마도 하락할 것이기 때문입니다. 아래에. 그리고 어떤 사람들은 경기 침체가 오면 사람들이 주택 시장에 진입하고 싶어하지 않는다고 생각한다는 것을 알고 있습니다. 저는 개인적으로 현재 주택 시장이 실제로 저렴한 가격에 관한 것이며 모기지 금리로 인해 경기 침체 환경에서도 사람들이 구매할 수 있는 가격이 더 저렴해지면 수요가 다시 증가할 것이라고 믿습니다.
그것은 단지 세 가지 시나리오입니다. 당신이 생각하는 것을 스스로 결정할 수 있습니다. 아마도 다른 시나리오도 있을 것입니다. 제가 생각하기에 가장 가능성이 높은 시나리오는 세 가지뿐입니다. 분명히 경기 침체 없이 인플레이션이 높아지는 네 번째 시나리오가 있지만, 제가 보기에는 그럴 가능성이 거의 없습니다. 인플레이션이 다시 상승하기 시작하면 우리는 경기 침체에 빠질 것이 거의 확실합니다. 나는 그것에 대해 틀릴 수도 있지만 그럴 가능성은 훨씬 적다고 생각합니다. 그래서 저는 여전히 주택 시장이 바닥을 쳤을 가능성은 있지만 가능성은 낮다고 생각합니다. 개인적으로 이 말을 한동안 해왔지만 2023년 상반기는 좀 더 비슷할 것 같아요. 우리는 많은 모기지 금리 변동성을 보게 될 것입니다. 우리는 이미 2023월 수준에서 약간 벗어난 것을 확인했으며, 그러한 변동성으로 인해 사람들은 XNUMX년 하반기만큼 열정적으로 주택 시장에 다시 뛰어들지 않을 것이라고 생각합니다. 인플레이션과 경기 침체에 무슨 일이 일어나는지.
그래서 저는 여전히 가장 가능성 있는 시나리오는 2023년에 주택 가격이 하락하지만 폭락하지는 않을 것이라고 생각합니다. 그러나 그것은 단지 제 의견일 뿐입니다. 상황이 발전하면서 우리는 매일 새로운 데이터가 나오는 것을 보고 있습니다. 그리고 상황이 발전함에 따라 저는 여러분이 스스로 결정을 내릴 수 있도록 무슨 일이 일어나고 있는지 계속 공유할 것이며 제 의견도 공유하겠습니다. 제가 옳기를 바라지만, 제가 틀릴 때가 많습니다. 하지만 이러한 유형의 에피소드와 정보를 공유하는 목적은 발생할 수 있는 다양한 시나리오를 여러분이 이해하도록 돕는 것입니다. 시나리오 XNUMX이 가장 가능성이 높거나 시나리오 XNUMX이 가장 가능성이 높다고 생각할 수도 있습니다. 제 희망은 여러분이 현재 주택 시장과 경제에서 일어나고 있는 일의 거시경제적 요소와 행동적 요소를 이해하는 데 도움을 주어 여러분이 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있다는 것입니다.
그것으로 나는 여기서 나갈 것이다. 들어주셔서 정말 감사합니다. 쇼에 대한 피드백이나 질문이 있는 경우 언제든지 Instagram(@TheDataDeli)으로 연락주세요. 다음번 온더마켓 최신화로 찾아뵙겠습니다.
On the Market은 나와 Dave Meyer, Kailyn Bennett가 만들었습니다. Kailyn Bennett가 제작하고 Joel Esparza 및 Onyx Media가 편집하고 Puja Gendal이 연구했으며 BiggerPockets 팀 전체에 큰 감사를 드립니다.
쇼 온마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.