은행 실패 몇 주 전까지만 해도 과거의 일이었습니다. 후에 실리콘 밸리 은행'(SVB)는 은혜와 수많은 기타 지역 및 소규모 은행에서 추락하고 있습니다. 미국인들은 철제 손잡이로 현금을 쥐고 있다, 여부를 알지 못함 경기 후퇴 또는 연착륙이 곧 일어날 수도 있습니다. 그리고 경제적 불안정이 심해지면 일반 대중의 두려움, 공황, 의심도 더 커집니다. 고맙게도 우리는 마크 잔디, Moody's Analytics의 수석 이코노미스트가 (폭락으로 인한 테러 대신) 몇 가지 경제적 진실을 공유합니다.
마크는 경제를 안팎으로 잘 알고 이해합니다. 이러한 은행 붕괴의 실제 영향. 그는 일련의 은행 붕괴가 금융 위기로 이어질 수 있는지에 대한 자신의 의견을 제시합니다. 더 큰 불황, 정부가 강제로 건물을 지어야 했던 이유 구제및 방법 부동산 그리고 우리가 이 취약한 시스템 붕괴를 재건하려고 노력하면 경제가 영향을 받을 것입니다. 그리고, 혹시 걱정되신다면 대형 은행은 자체 무게로 인해 무너지기 시작할 수 있습니다., 마크는 당신의 두려움을 진정시킬 몇 가지 정보를 가지고 있습니다.
하지만 우리는 단지 은행 뉴스만 접하는 것이 아닙니다. Mark는 “둔화"는 미국 전역에서 발생할 수 있으며, 이는 부진한 경제 실업률이 증가하고 GDP 성장이 둔화되기 때문입니다. 그는 또한 모기지 금리 예측 그리고 가능한 한 가지 부동산 유형에 대해 논의합니다. 큰 문제 향후 몇 년 동안
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데이브 메이어:
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 여러분의 진행자 Dave Meyer입니다. 오늘은 제가 팬보이를 조금 좋아하는 에피소드 중 하나가 될 것입니다. 제가 수년 동안 팔로우해온 경제학자가 있는데, 그는 미국에서 가장 존경받고 평판이 좋은 경제학자 중 한 명인 Moody's Analytics의 Mark Zandi입니다. 그는 Moody's에서 주택 시장과 경제를 취재하고 있는데, 모르신다면 우리도 Moody's에 손님 몇 명을 초대한 적이 있습니다. 그것은 많은 독창적인 연구를 수행하는 대규모 분석 경제 회사일 뿐이며 Mark는 수석 경제학자 중 한 명입니다. 오늘 우리는 그와 온갖 종류의 것들에 관해 놀라운 대화를 나눕니다. 우리는 은행 위기에 대해 이야기를 시작하고 Mark는 무슨 일이 일어나고 있는지, 특정 은행은 위험에 처해 있고 다른 은행은 그렇지 않은 이유에 대해 정말 유용하고 통찰력 있는 정보를 제공합니다.
이것이 퍼질 것이라고 생각한다면 그는 정부 개입에 대해 어떻게 생각합니까? 그런 다음 우리는 이것이 경제 전체에 어떤 영향을 미칠지, 경기 침체에 빠질지 여부에 대해 정말 좋은 대화를 나눕니다. 그리고 물론 마지막에는 은행 위기가 어떻게 될지에 대해 많은 이야기를 나눕니다. 여전히 전개되고 있지만 은행 위기에 대해 지금 우리가 알고 있는 정보를 바탕으로 그것이 주거용 및 상업용 부동산 시장 모두에 영향을 미칠지 여부와 방법은 무엇입니까? 그래서 이것은 우리가 했던 쇼 중 제가 가장 좋아하는 쇼 중 하나입니다. 마크는 정말...복잡한 경제 정보를 이해하기 쉽게 만들고 오늘날 우리가 겪고 있는 이상한 경제 상황을 조명하는 일을 훌륭하게 해내고 있습니다. 그럼 잠시 휴식을 취한 후 Moody's Analytics의 수석 이코노미스트인 Mark Zandi와의 인터뷰를 시작하겠습니다. Mark Zandi님, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 여기 있어주셔서 정말 감사합니다.
마크 잔디:
반가워요, 데이브. 초대해주셔서 감사합니다.
데이브 메이어:
글쎄요, 아직 은행 위기에 대해 이야기하는 데 너무 지치지 않았으면 좋겠습니다. 왜냐하면 그것이 우리가 여러분의 두뇌를 선택하기를 바라고 있는 것이기 때문입니다.
마크 잔디:
아뇨. 네, 90세인 저희 아버지, 시어머니 포함해서 누구나 하고 싶은 이야기가 전부이기 때문에 가장 먼저 떠오르는 부분입니다.
데이브 메이어:
네, 제 생각에는 그게 저 자신과 많은 청취자들에게 사실이라고 생각합니다. 우리는 지난주에 Silicon Valley Bank에서 구체적으로 무슨 일이 일어났는지, 그리고 그 결정과 거시 경제적 요인이 무엇인지에 대해 이야기하는 쇼를 했습니다. , 그러나 저는 현재 미국 은행 시스템과 전체 부문에서 볼 수 있는 위험이 얼마나 되는지에 대해 일반적인 이야기를 나누고 싶었습니다.
마크 잔디:
글쎄요, 전반적으로 저는 그것에 대해 꽤 기분이 좋습니다. 금융 위기 이후의 개혁으로 인해 은행 시스템 전체는 많은 자본을 보유하게 되었습니다. 자본은 은행이 대출 및 증권으로 인해 겪을 수 있는 손실을 소화해야 하는 쿠션이자 현금 쿠션이며 기록, 자본 금액, 특히 소위 GSIB, 세계적으로 시스템적으로 중요한 은행, 어디서나 자본을 얻었습니다. 일반적으로 유동성이 풍부하고 위험 관리가 매우 좋습니다. 그래서 신용도가 매우 좋습니다. 내 말은, 연체율과 청구 율을 살펴보면 매우 낮다는 것입니다. 그들은 조금씩 상승하기 시작했고 은행 카드와 보안되지 않은 개인 회선에 대해 조금 걱정하고 있습니다. 이에 대해서는 우리가 이야기할 수 있습니다.
일반적으로 품질이 좋기 때문에 시스템이 매우 좋은 상태라고 말하고 싶습니다. 분명히, 지난 한 해 동안 매우 중요한 금리 인상과 수익률 곡선의 모양을 고려하면, 이것이 은행의 순 이자율을 결정하기 때문에 장기 금리와 단기 금리의 차이인 금리 인상을 고려할 때 많은 스트레스를 받고 있습니다. 수익성의 마진. 그들은 압박을 받고 있으며 우리가 지금 겪고 있는 은행 위기 속에서 볼 수 있듯이 일반적으로 은행 시스템은 제가 본 것만큼 좋은 상태를 유지하고 있으며 이와 같은 시기로 접어들고 있습니다.
데이브 메이어:
꼭 그렇게 느껴지는 것은 아니기 때문에 정말 도움이 되는 맥락입니다. 그에 대한 후속 질문을 하고 싶습니다. 하지만 먼저 묻고 싶은 것은 GSIB에 대해 말씀하신 것입니다. 모두가 아마 한꺼번에 이 약어를 배우고 있을 것입니다. , 글로벌 시스템적으로 중요한 은행.
마크 잔디:
넵.
데이브 메이어:
특히 상태가 좋다고 하셨어요. 이러한 중소형 은행 중 일부가 특히 주식 하락을 보거나 GSIB보다 위험을 더 높게 인식하는 이유가 있습니까? 청중에게는 Chase, Wells Fargo 및 Bank of America와 같은 거대 은행이 있다고 생각합니다. 일종의 은행?
마크 잔디:
응. 가장 큰 차이점 중 하나는 GSIB가 시스템적으로 중요한 것으로 간주되었기 때문에 보유하고 있는 자본과 유동성의 양입니다. 즉, GSIB가 실패하면 금융 위기 이후 규제와 전체 시스템을 제거하게 된다는 의미입니다. Dodd-Frank는 2010년에 통과된 법안으로, 대기업들이 막대한 자본을 보유하도록 요구합니다. 내 말은, 단지 여러분에게 맥락을 제공하기 위해 모든 자본을 합산한다는 것입니다. 이것이 제가 앞서 언급한 현금 쿠션입니다. 자산의 20%가 넘습니다. 금융위기 이전보다 두 배 이상 늘어난 수치다. 그래서 그 사람들은 재정적으로 거의 유성 증거입니다. 내 말은, 그들은… 왜냐하면 우리는 그들이 망할까봐 너무 걱정하기 때문입니다. 그다지 많지는 않지만 실제로 2010년에 시행된 Dodd-Frank 개혁 중 일부는 자산이 250억 달러 미만인 기관에 대해 철회되었습니다.
Silicon Valley Bank는 50억 달러 규모에서 200억 달러 규모의 은행으로 매우 빠르게 성장했습니다. 그래서 그들은 더 엄격한 규제 체제에 들어가지 못했습니다. 따라서 그들은 자본이 적고 유동성이 적고 감독과 규제 감독이 적습니다. 올바른 근본 원인 분석을 통해 여기서 무슨 일이 일어났는지 더 정확하게 알아내야 합니다. 근본적으로 그들은 자본과 유동성이 없었기 때문에 그들이 겪고 있는 은행 운영과 실패 이유에 더 취약했습니다. 그래서 그들은 XNUMX여 년 전 금융 위기 이후의 변화로 인해 대기업들이 가지고 있던 것과 동일한 자원과 재정에 대한 동일한 종류의 견고한 기반을 갖지 못했습니다.
데이브 메이어:
좋습니다. 매우 도움이 되며 특정 유형의 은행이 다른 은행보다 더 많은 위험과 두려움을 겪고 있는 이유를 청중이 이해하는 데 도움이 된다고 생각합니다. 은행 시스템 자체가 상대적으로 양호한 이유에 대해 몇 가지 훌륭한 지적을 하셨습니다. 그때 우리가 처한 상황을 해결하도록 도와주실 수 있나요? 은행 시스템이 상대적으로 양호한데 왜 은행이 실패하는가? 그리고 이번 쇼에서 이에 대해 조금 이야기한 것 같은데, 지금 은행 시스템에 대한 위험과 두려움이 계속되는 이유는 무엇입니까?
마크 잔디:
글쎄요, 실패한 은행들은 제가 특이하다고 부르는 은행들입니다. 그렇죠? Silicon Valley Bank, Signature Bank, Silvergate가 세 번의 실패를 겪었습니다. Silvergate는 몇 주 전에 실패했습니다. Silvergate와 Signature는 단지 암호화폐 은행일 뿐입니다. 내 말은 그들이 암호화폐 열풍에 부응한다는 뜻입니다. 암호화폐 열풍은 오랫동안 해당 시장에 대한 많은 경고와 투기적 성격을 띠고 있었습니다. 두 은행이 암호화폐 시장에서 벌어지고 있는 일에 너무 밀접하게 연관되어 있기 때문에 파산하고 두 은행이 사라진 것은 놀라운 일이 아닙니다. Silicon Valley Bank의 경우 기술 부문에 묶여 있습니다. 우리 모두 알고 있듯이 기술 부문은 다양한 이유로 많은 압박을 받고 있습니다. 오늘 아마존이 9,000명을 추가로 해고하는 모습도 봤습니다. 따라서 기술 부문은 많은 압박을 받고 있습니다. 특히 소규모 스타트업 기술 회사는 현금 흐름이 마이너스이기 때문에 계속 운영하려면 자본이 필요하기 때문입니다. 그들은 현금으로 불타고 있습니다.
따라서 그들은 지속적으로 새로운 자본 조달, 새로운 부채 증가, 새로운 자본이 필요합니다. 기술 부문이 침체에 빠졌을 때 그들은 나가서 더 많은 자본을 조달할 수 없었습니다. 그래서 그들은 점점 더 취약해졌습니다. 그들의 예금은 고갈되기 시작했고 은행은 점점 더 취약해졌습니다. 그래서 저는 SVB가… 실리콘밸리은행(Silicon Valley Bank)이라고 생각합니다. 앞으로는 그것을 사용할 것입니다. 훨씬 쉽게 말하면 기술 부문에 묶여 있었고 기술 파산에 휩싸였습니다. 보다 광범위하게, 취약점은 금리가 많이 상승했다는 사실과 이러한 금리 상승으로 인해 모든 은행이 소유하고 있는 국채와 모기지 증권의 가치가 낮아진다는 사실입니다.
따라서 은행이 예금자에게 상환하기 위해 현금을 마련하고 해당 증권을 판매해야 하는 위치에 있는데 해당 위험을 헤지하지 않은 경우, 이는 비용을 지불하고 해당 위험을 시장에 전가하지 않았다는 의미입니다. , 그러면 그들은 현금이 필요하기 때문에 취약합니다. 그들은 손실을 안고 이러한 증권을 팔고 있으며 큰 손실을 입고 있으며 그 구멍을 메우지 못할 수도 있습니다. 따라서 시스템 전체에는 취약성이 있는 부분이 있지만 일반적으로 다시 원래 요점으로 돌아가서 위험은 시스템 전체에서 일반적으로 관리 가능하다고 생각합니다. 이것은 전혀 놀라운 일이 아닙니다. 이것은 잘 이해되었으며 대부분의 은행은 소위 자산 부채 관리에 대해 매우 신중하고 많은 위험을 회피했습니다.
따라서 저는 은행 시스템이 그러한 위협의 심각한 위험에 처해 있다고 생각하지 않지만 이것이 바로 그것이 가지고 있는 취약점입니다. 실패한 다른 은행들은 암호화폐와 기술에 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 매우 특이하게 묶여 있습니다.
데이브 메이어:
방금 언급한 위험, 즉 일부 자산과 증권의 가치가 하락하는 위험 외에 어떤 공황 위험이 있습니까? 제가 보기엔 많은 위험이 반드시 은행의 대차대조표가 아닌 인간의 행동과 심리에서 비롯되는 것 같기 때문입니다.
마크 잔디:
예, 그게 좋은 지적이고 그것은 사람들이 과거와는 다른 것일 수도 있습니다. 인간의 본성이 바뀌었다는 것은 아닙니다. 우리가 Dave를 알고 있듯이 그것은 결코 변하지 않습니다.
데이브 메이어:
네.
마크 잔디:
그것은 결코 변하지 않고 그대로 유지되며 사람들은 항상 이런 종류의 우려를 겪습니다. 원더풀 라이프(Wonderful Life)의 지미 스튜어트(Jimmy Stewart)를 기억하세요. 뱅크런은 태초부터, 은행이 시작된 이래로 존재해 왔습니다.
데이브 메이어:
다른 사람이 나에게 그것에 대해 이야기하고있었습니다. 그것은 멋진 삶입니다.
마크 잔디:
훌륭한 영화.
데이브 메이어:
조지만이 은행 운영 문제를 해결하기 위해 그곳에 있었다면 우리 모두는 괜찮을 것입니다.
마크 잔디:
그가 여기 있었다면, 그랬다면. 그건 똑같지만 이번 시간을 조금 더 다르게 만드는 것은, 어쩌면 조금 더 다르게 만드는 것은 소셜 미디어를 통해 사람들의 우려가 얼마나 빨리 증폭될 수 있는지입니다. 여기 Silicon Valley Bank의 경우에 그런 일이 일어났습니다. 은행의 투자자, 예금자, 고객 중 일부가 공개적으로 트윗을 통해 자신들이 나가고 있으며 은행과 관련된 사람은 누구나 나가야 한다는 이야기가 많이 있습니다. 그게 입소문이 났어요. 따라서 이러한 우려와 위험이 증폭됩니다. 1932년으로 돌아가서 그 은행이 지미 스튜어트(Jimmy Stewart)를 운영하던 원더풀 라이프(Wonderful Life)에는 분명히 그런 것이 하나도 없었습니다. 그렇죠? 내 말은, 그것은 일종의 불안을 불러일으키는 커뮤니티였다는 뜻이다. 따라서 이러한 우려를 증폭시키는 글로벌 소셜 미디어 플랫폼은 아닙니다.
따라서 이는 미래에 대한 몇 가지 흥미로운 질문을 제기하고 이러한 뱅크런에 대해 어떻게 생각해야 하며 이러한 미래의 뱅크런으로 인한 잠재적 위험을 완화하기 위해 어떤 규제를 마련해야 하는지에 대해 제기합니다. 소셜 미디어를 통해 다시 증폭되었습니다. 그 질문에 대한 답이 있는지는 잘 모르겠지만, 앞으로 우리 스스로에게 물어봐야 할 질문입니다. 아마도 소셜 미디어와 이러한 걱정의 증폭으로 인해 우리는 역사적으로 볼 수 있었던 것보다 미래에 더 많은 은행 운영을 보게 될 것입니다. 적어도 예금 보험이 지구에 다시 등장한 30년대 이래로 말입니다.
데이브 메이어:
이는 소셜 미디어 구성 요소에 대해 많은 의미가 있으며 제가 궁금해했던 것 중 하나는 스타트업 및 벤처 캐피털 세계에 대한 경험이 제한되어 있다는 것입니다. 여기서 문제의 일부는 단지 기업 투자자들이 함께 일하는 방식의 성격, 스타트업들이 아주 작은 투자자 풀에서 모든 돈을 얻는 곳. 내 말은 아마도 수백 또는 수천 개의 벤처 캐피탈 회사가 있지만 영향력이 큰 회사는 아닙니다. 수십 개가 있고 수십 명의 벤처 캐피탈리스트가 이메일을 보내 회사에 자본을 인출하기 위해 수십억 달러 상당의 예금을 보유하고 있습니다.
이렇게 소수의 사람들에게 그런 종류의 권력이 집중되어 있는 다른 산업은 생각나지 않습니다. 하지만 말씀하신 대로 소셜 미디어가 더해지면 패닉이 너무 빨리 퍼질 수 있는 이상한 시나리오가 만들어집니다.
마크 잔디:
응. 아니, 물론이죠. 네 말에 전적으로 동의 해. 내 말은, 다시 말하지만, 느낌이 든다는 점으로 돌아갑니다. 나는 계속해서 특이하다는 단어를 사용합니다. 그것은 단지 독특합니다. 그것은 다르다. 그것은 당신의 어머니와 아버지의 은행이 아닙니다. 이 은행은 매우 다양한 고객층과 그들만의 문제로 인해 이러한 상황이 발생한 매우 비전통적인 은행입니다. 제 생각에는 우리가 처해 있는 상황입니다.
데이브 메이어:
응, 물론이지. 그래서 당신이 수정구슬이 없다는 건 알지만, 물어봐야 할 게 있어요-
마크 잔디:
그런데 난 3개나 갖고 있어, 데이브. 그랬는지는 모르겠지만 세 개나 받았어요. 응. 응.
데이브 메이어:
됐어.
마크 잔디:
네.
데이브 메이어:
글쎄요, 여기서부터 무슨 일이 일어날 것이라고 생각하는지 궁금합니다. 정부는 분명히 개입했고, 몇몇 다른 기관들이 위기를 막기 위해 개입했습니다. 지금까지 연준과 FDIC가 예금자들을 안심시키기 위해 해온 일이 충분하다고 생각하십니까? 아니면 더 많은 불확실성과 잠재적으로 더 많은 은행 파산이 있을 수 있거나 미래에 이 위기가 확대될 것이라고 생각하십니까?
마크 잔디:
글쎄요, 제 생각에 정책 대응은 금융 위기 때 일어났던 것과는 매우 다르고 인상적이고 거대했으며 매우 달랐습니다. 당시 정책 입안자, 연준, FDIC, 부시 행정부가 1930년대 이후로 그런 경험을 한 적이 없었기 때문에 부분적으로는 시동을 거는 데 오랜 시간이 걸렸습니다. 그래서 그것은 모두 새로운 것이었지만, 이는 실패한 기관의 크고 작은 모든 예금자의 예금을 보장하는 매우 공격적인 대응이며 내 감각은 명시적이지는 않더라도 또 다른 실패가 발생하면 해당 예금자가 다시 크고 작은 전체가 될 것임을 암시적으로 암시합니다. 시스템적 위험과 은행 운영에 대해 우려하는 현재 환경입니다. 연준은 은행에 유동성을 공급하기 위해 신용시설을 설립했습니다.
앞서 말씀드렸던 국채 모기지 증권은 금리 상승으로 인해 은행 대차대조표에 손실을 입고 있습니다. 은행은 연준에 가서 해당 국채와 모기지를 액면가 대출에 대한 담보로 게시하여 마치 가치를 잃지 않은 것처럼 보이게 할 수 있습니다. 그러기 위해서는 높은 이자율을 지불해야 하지만 그건 별 문제가 아니다. 예금 수요를 충족시키려는 것이다. 물론 정부는 기관 폐쇄를 통해 시스템의 취약한 연결고리를 해결하기 위해 개입했습니다. 우리는 SVB, Silvergate 및 Signature 또는 합병에 대해 이야기했습니다. 이는 스위스의 대형 은행인 UBS가 문제가 있는 은행인 Credit Suisse를 인수했을 때 지난 주말에 보았던 약화된 기관과 더 강한 기관입니다. 엉망이었는데 이 엉망진창 때문에 밀려났어요.
그런 다음 다른 은행을 조직하여 어려움에 처한 은행을 도우십시오. 이것이 공화국 최초의 사례가 될 것입니다. 그래서 정부는 시스템에서 독특하고 약한 연결고리를 제거하기 위해 매우 공격적인 조치를 취하고 있습니다. 이를 시스템에 배치하여 사람들이 거래하는 은행이 돈이 좋고 돈을 벌 수 있다는 것을 사람들이 편안하게 느낄 수 있도록 하고 있습니다. 입금하세요. 그래서 나는 그것에 대해 매우 기분이 좋습니다. 다른 것들도 있습니다... 만약 제가 오늘의 왕이라면, 제가 생각할 몇 가지 다른 것들이 있습니다. 연준은 금리에 관해 며칠 안에 큰 결정을 내려야 합니다. 이번 은행 위기의 맥락에서 그들이 금리를 1/4포인트 더 인상할 합리적인 확률이 있습니다. 저는 이해하지 못합니다.
내 말은, 일주일에 은행의 압박을 완화하기 위해 유동성을 제공하기 위해 신용 시설을 설정하고 다음 주에 이자율을 인상하여 은행에 압력을 가할 것이라는 뜻입니다. 나는 그 원을 제곱하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 그래서 연준에서는 아마도… 음, 그들이 무엇을 하는지 지켜봐야 할 것입니다. 하지만 그들이 금리를 인상할까봐 두렵습니다. 내 생각에는 그것은 실수일 것이다. 그러나 그들이 실제로 여기서 무엇을 하게 되는지 살펴보자. 그리고 예금자에게 제공되는 보증에 있어서도 지금은 기관별로, 그것은 담요가 아닙니다. 누군가 실패하면 그 예금자들은 정부로부터 보증을 받게 될 것입니다. 현재 상황에서 내가 그렇게 했을지 잘 모르겠습니다. 다시 한번 말하지만, 이는 뱅크런이 매우 가능한 환경이고 사람들이 매우 자신감을 갖게 만들고 싶어하는 환경이라고 생각합니다.
저는 이 체계적 환경이라고 말하고 싶습니다. 그리고 저는 이 체계적 환경에 라벨을 붙이고 있습니다. 그것은 일시적이지만 여기 있습니다. 나는 누군가의 마음, 93세 시어머니의 마음을 안정시키기 위해 실패한 기관의 모든 예금을 보장할 것입니다. 내 말은, 그냥 어서 그렇게 하면 위기의 반대편에 도달하고 시스템적 위험 면제를 제거하고 계속 나아갈 수 있다는 것입니다. 그래서 제가 할 수 있는 일들은 다르지만, 전체적인 계획에서는 그들이 문제에 대해 매우 공격적인 대응을 잘 해냈다고 생각합니다.
데이브 메이어:
글쎄요, 듣고 있는 모든 사람들은 이것이 나올 때쯤이면 알게 될 것입니다. 우리는 월요일에 영화를 녹화하고 있으며, 그것이 나오는 금요일에는 연준의 소식을 듣게 될 것입니다.
마크 잔디:
네.
데이브 메이어:
예금보험에 관해서는 이게 일종의 핫이슈인 것 같죠? 제 생각에는... 많은 사람들이 은행을 구제하는 데 지쳐 있는 것 같습니다. 당신이 정치인이 아니라는 건 알지만, 우리가 이해하도록 도와주실 수 있나요... 그리고 이것이 조금 다르다는 것을 압니다.
마크 잔디:
TV에서 정치인을 봤기 때문에 한 번 플레이할 수 있었습니다. 나는 하나를 재생할 수 있습니다. 계속하세요.
데이브 메이어:
그래서 저는 기술적으로 FDIC가 한 일을 모두가 알 수 있도록 Silicon Valley Bank의 주주나 신용 보유자를 구제하지 않고 일부 예금이 위험에 처한 예금자를 모두 구제하고 있다는 것을 알고 있습니다. 어떤 사람들은 은행이 위험하고, 마땅히 해야 할 일을 하지 않았으며, 적절한 위험 관리를 하지 말았어야 했다고 주장할 수 있을 때 경제학적 관점에서 이를 합리화하는 방법에 대해 말씀해 주실 수 있습니까? 왜 그들은 일종의 특별한 대우를 받고 있으며 FDIC가 왜 그것이 필요하다고 생각합니까? 귀하도 이에 동의하는 것 같습니까?
마크 잔디:
네, 그리고 현재 환경은 우리 모두가 동의할 수 있다고 생각합니다. 자신감은 매우 약하고 사람들은 극도로 불안합니다. 다시 한 번 시어머니로부터 CD가 안전한가요?라는 질문을 받습니다. 제가 받는 질문은 외부의 불안 수준을 알려주는 것입니다. 제가 생각하는 시스템 환경은 시스템의 뱅크런 위험, 시스템 전체에 문제가 발생하고 전체 시스템이 중단되는 위험이 있음을 의미합니다. 그래서 그것은 판단입니다. 그러나 만약 당신이 그 판단을 받아들인다면 당신은 스스로에게 "그래, 납세자에게 돈을 들이지 않거나 덜 들게 하기 위해 이 일을 하는 가장 비용이 적게 드는 방법은 무엇일까?"라고 말하고 있는 것입니다. 그래서 제가 보석금을 내면… “그래요. 좋아, 나는 이 모든 예금자들을 실패한 기관 전체로 만들 것입니다.” 비용은 상대적으로 적고 아마도 납세자에게는 그 예금이 은행에서 지불될 것이기 때문에 그것은 직접적으로 아무것도 아닐 것입니다.
예금 보험 기금이 있는데, 그들은 이럴 때를 위해 FDIC 예금 보험 기금에 지불하고, 그들이 지불한 돈은 예금으로 들어갑니다. 이제 여러분은 이렇게 말할 수 있습니다. “그럼 은행은 대출 금리를 올리고 예금 금리를 낮춰 궁극적으로 납세자들이 지불하게 될 것입니다.” 어쩌면 그렇지 않을 수도 있습니다. 아마 수익으로 나올 수도 있겠네요. 어쩌면 은행 CEO 급여와 보너스에서 나올 수도 있습니다. 위의 내용이 모두 해당된다고 확신합니다. 하지만 더 큰 문제는 제 판단에 따라 그렇게 하지 않으면 시스템 전체가 위험에 빠지게 되고 납세자가 부담해야 할 비용은 훨씬 더 커질 것이라는 점입니다. 이는 납세자에게 직접적인 비용이 될 것입니다. 이는 잠재적으로 FDIC의 보험 기금을 압도할 것입니다. 그래서 그것은 내가 어떻게 해야 하는가에 대한 질문일 뿐입니다. 이것은 엉망입니다.
비용이 발생하게 되는데 이를 해결하고 비용을 최대한 낮추는 가장 좋은 방법은 무엇입니까? 제 생각에는... 다시 한 번 판단이 필요합니다. 하지만 저와 저는 이 결정을 내린 사람들, 즉 재무부, 연준, FDIC의 마음 속에서 이것이 가장 비용이 적게 드는 방법이라고 생각합니다. . 당신이 지적했듯이, 구제금융은 아닙니다. 주주는 전멸되고 있으며 만약 그들이 이 은행의 주식을 소유하고 있다면 그들은 전멸되고 있습니다. 만약 그들이 채권 보유자라면, 우리가 지켜보겠지만, 그들이 전멸되지 않는다면 달러에 대한 가치가 있을 것이라고 생각합니다. 그래서 그것은 당신과 같지 않습니다... 임원들이 퇴사했습니다... 그들은 떠났고, 떠났고, 더 이상 은행에 없습니다. 그래서 당신은 그 사람들을 구제하지 않습니다.
당신이 누군가를 구제하고 있다면 그것은 당신과 나입니다. 우리는 서로를 구제하고 있습니다. 그래서 저는 여기에 동참하고 있습니다... 구제금융이라고 부르고 싶다면 계속하세요. 하지만 저는 그런 종류의 구제금융에 동참하고 있습니다.
데이브 메이어:
알았어요. 그것은 많은 의미가 있습니다. 감사합니다. 설명해 주셔서 감사합니다. 그래서 저는 은행 상황 자체와 그곳에서 일어나고 있는 직접적인 일들에서 벗어나 두 번째 의미가 여기에 무엇인지 이해하려고 노력하고 싶습니다. 무엇보다도, 당신은 이것을 어떻게 보십니까? 연준에 대해 조금 말씀하셨는데, 연준이 지금 금리를 인상해서는 안 된다고 생각하십니까? 우리는 거기에서 무슨 일이 일어나는지 볼 것입니다. 이것이 더 넓은 경제에 어떤 영향을 미칠 수 있다고 생각하시나요?
마크 잔디:
부정적입니다. 얼마나 부정적인가 하는 문제일 뿐입니다. 내 말은, 은행 시스템에서 일어나는 일을 통해 경제로 이어지는 주요 채널은 신용을 통해서라는 것입니다. 은행은 기업과 가계에 대출을 제공하는데, 현재 은행은 많은 압박과 혼란을 겪고 있기 때문에 은행과 기업, 가계에 대출을 제공하는 데 훨씬 더 신중해질 것입니다. 그들은 이미 경제와 경기 침체 위험에 대해 조심스럽고 많은 초조함을 느끼고 있었습니다. 높은 인플레이션과 금리 인상을 고려하면 당연히 그렇습니다. 따라서 대출 기준을 살펴보면 이미 상당히 강화하기 시작했습니다. 따라서 대출 증가율은 실제로 많이 둔화되지는 않았지만 어쨌든 둔화될 것입니다. 이제 이로 인해 은행, 특히 엄청난 압력을 받고 있는 중소형 은행은 신용 연장에 훨씬 더 신중해질 것입니다.
자동차 대출, 개인 금융 대출, 기업 대출, C&I 대출, 상업용 부동산 시장이 턱걸이를 할 것입니다. 다가구 대출 기관은 이미 올해 말에 새로운 다가구 부동산 개발을 시작하기 위해 신용을 얻기 위해 고군분투하고 있었습니다. 그들은 12개월, 18개월, 250개월 전의 인수 환경을 반영하기 때문에 지금 건물을 짓고 있지만 지금으로부터 XNUMX년 후에는 대출 개발 신용 부족으로 인해 크게 위축될 것이며, 이제 이러한 혼란으로 인해 상황은 더욱 악화될 것입니다. 맥락을 말씀드리자면 자산규모가 XNUMX억 미만인 은행을 살펴보면 중소형 은행이라고 부르는데 전체 C·I 대출, 상업 및 산업 대출의 절반 정도를 차지합니다.
이는 은행에서 기업으로의 대출이며 신용카드와 무담보 개인 대출 등 전체 소비자 대출의 약 절반을 차지합니다. 이들은 상업용 부동산 대출인 CRE의 거의 3분의 2를 차지합니다. 따라서 그들은 큰 문제이며, 가용성 크레딧을 철회하면 대출이 줄어 듭니다. 대출이 적다는 것은 경제 성장 활동이 적고, 지출이 적고, 투자가 적고, 채용이 적다는 것을 의미합니다. 그래서 경제에 부담이 됩니다. 이제 낮은 금리로 인해 약간의 상쇄가 있을 것입니다. 제가 연준에 관해 이야기할 때 저는 이렇게 말했습니다. “안녕 Fed, 지금 일어나고 있는 상황을 고려하면 적어도 1, 2, 3/4포인트 금리 인상의 가치가 있으니 잠시 멈추는 것이 어떨까요? 여기서 조금, 주위를 둘러보고 이것이 어떤 피해를 주는지 확인하십시오.”
그럼 인플레이션, 지금으로부터 6주 후에도 여전히 문제가 된다면 그때 다시 만나세요. 금리를 다시 인상하기 시작하면 금융 시스템이 견고한 기반에 있는지 확인해야 합니다. 하지만 모기지 금리 측면에서 마진이 약간 감소하는 것을 확인했습니다. 많이는 아니고 조금, 국채수익률 하락을 감안할 때 생각하는 것만큼 많지는 않습니다. 우리는 그것에 대해 이야기할 수 있습니다.
데이브 메이어:
네.
마크 잔디:
기업 대출 수익률은 아주 약간 떨어졌기 때문에 이자율 측면에서 약간의 영향을 받을 수도 있지만 긴축과 인수가 이를 압도할 것입니다. 따라서 이 모든 것의 순은 경제 활동을 둔화시킬 것이며 다른 모든 것이 동일할 것입니다.
데이브 메이어:
부동산 부분에 대해 잠시 후에 얘기하고 싶은데, 당신이 뭐라고 부르는지에 대해 꽤 큰 소리로 말씀하셨는데... 느린 세션을 소집할 것 같아요. 따라서 청중이 익숙하지 않고 이번 위기 이후 들어본 적이 없으며 은행 상황으로 인해 귀하의 예측 변경이 바뀌었다고 생각한다면 그 점을 청중에게 설명해 주시기 바랍니다. “느린 세션.”
마크 잔디:
응. 이것은 경제 전망에 관한 것이며 현재 지배적인 견해는 경기 침체입니다. 경제는 경제 활동의 광범위한 기반과 지속적인 쇠퇴를 경험할 것입니다. 나는 그것이 반드시 우리의 미래라고 생각하지 않지만 연착륙이라는 대안적인 설명을 좋아하지 않습니다. 이것은 부드럽지 않을 것입니다. 보시다시피, 활주로에 들어서면서 이것은 약간 괴로운 일이 될 것입니다. 그래서 연착륙 설명이 마음에 들지 않아서 느린 세션이 맞는 것 같습니다. 경기 침체는 아니지만, 아무데도 갈 수 없는 경제입니다. 그것은 매우 느리고 부진하며 일종의 평평한 상태입니다. 이것이 어떤 시나리오에서든 향후 12, 18, 24개월 동안 이곳에서 전개될 것으로 예상했던 경제입니다. 금융위기 직전이었다.
나는 여전히 가능성이 있다고 생각합니다. 여기서 일어날 일이 바로 그것입니다. 경제는 놀랍고 회복력이 뛰어납니다. 그것에 대해서도 이야기할 수 있지만 회복력이 성과를 거둘 것이라고 생각합니다. 하지만 은행 위기 때문에 확실히 오늘은 자신감이 덜해졌습니다. 따라서 제가 틀렸을 확률은 이 혼란이 발생하기 전인 2주 전보다 확실히 더 높습니다. 그래서 저는 아직도 생각합니다... 저는 실질 GDP 측면에서 내년 성장률을 XNUMX%, XNUMX%, XNUMX%로 낮췄습니다. GDP는 우리가 생산하는 모든 것의 가치입니다. 보통 XNUMX년에 XNUMX% 성장하므로 XNUMX%, XNUMX%, XNUMX%를 깎는다면 그것은 의미가 있습니다. 그래서 여러분도 그렇게 느끼실 겁니다. 하지만 아직 우리가 실제로 불황에 빠질 정도는 아닙니다.
그렇긴 하지만... 다시 말하지만, 저는 그렇게 자신이 없습니다. 그리고 우리가 말하는 동안에도 대본이 아직 작성 중이기 때문에 이것이 어떻게 진행되는지 지켜봐야 할 것입니다.
데이브 메이어:
그렇다면 느린 세션에서 우리는 GDP 성장을 볼 수 있을 것입니다. 2% 정상 속도 바로 아래에 있는 약간의 완만한 GDP 성장을 볼 것입니다.
마크 잔디:
네, 아마도 3.6 대 12이 될 것입니다. 기본적으로 아무데도 가지 않고, 평평합니다. 그 세계에서는 아마도 약간의 일자리 감소를 볼 수 있지만 확실히 일자리 증가는 많지 않으며 실업률이 증가하는 것을 볼 수 있을 것입니다. 따라서 실업률은 다음 18, 6개월 동안 매우 낮은 XNUMX에서 XNUMX점 정도까지 올라갈 것입니다. 다시 말하지만 연착륙처럼 느껴지지 않습니다. 그 느낌은...매우 불편하다는 것입니다. 하지만 다시 말하지만, 전면적인 불황은 아닙니다. 이는 일반적으로 XNUMX만, XNUMX만 개의 일자리를 잃고 실업률이 XNUMX%에 이른다는 것을 의미합니다. 나는 우리가 그것을 피할 수 있다고 생각합니다. 하지만 다시 한 번 말씀드리지만, 자신감이 덜합니다. 그리고 지금 우리는 이전보다 훨씬 더 취약합니다. 우리는 더 약하고, 만약 다른 것이 레일에서 떨어져 나가고 다른 바퀴가 떨어져 나가면 그럴 가능성이 매우 높습니다. 그리고 저는 많은 것을 생각할 수 있습니다.
앞으로 몇 달 안에 부채 한도가 다가올 것입니다. 우리를 해칠 수 있는 걱정거리가 많이 있습니다.
데이브 메이어:
응, 물론이지. 경제에 대해 대부분 부정적이라는 언론의 보도가 압도적입니다. 우리 업계에서, 주로 부동산 업계에서 이 말을 듣는 사람들은 지난 12~XNUMX개월 동안 정말 힘든 한 해였습니다. 그렇다면 회복력이 있고 경기침체에서 벗어나는 데 도움이 될 것이라고 믿는 경제 분야는 무엇입니까?
마크 잔디:
글쎄요, 기업은 기술 분야 이외의 분야에서 해고되는 것을 원하지 않습니다. 기술 분야는 해고되고 있지만 적어도 지금까지는 그 사람들이 오랫동안 기술 인력이 부족했던 다른 회사에 꽤 빨리 채용되고 있습니다. 그래서 그들은 실업 보험 역할에도 나타나지 않습니다. 그들은 해고되고 결국 다른 곳으로 가게 됩니다. 그들은 UI에 가지 않고 실업 보험에 가입하지 않을 것이며 노동 시장이 매우 빡빡했고 앞으로도 계속 빡빡할 것이라는 사실로 이어진다고 생각합니다. 단지 인구 통계, 베이비 붐 세대, 우리 세대, 나, 나는 절대 데이브를 떠나지 않을 것입니다. 하지만-
데이브 메이어:
우리는 당신이 필요합니다.
마크 잔디:
여러 가지 이유로 이민이 약화되고 있으며 이것이 노동력 성장의 핵심입니다. 그래서 노동시장이 빡빡해요. 그래서 기업들은 이렇게 말합니다. "이봐, 현실이 될 거야... 경기 침체, 느린 세션 등 무엇이든 간에, 지금으로부터 18개월, 24개월 후에 빨리 감기를 생각한다면 나는 사람을 찾는 방법과 사람을 유지하는 방법으로 돌아가겠습니다. 그리고 지금 직원을 해고함으로써 상황을 악화시키지 않을 것입니다.” 이제 나는… 그리고 그들이 더 적은 고용을 기대하고 있습니다. 그렇죠? 따라서 자연스러운 이직률이 있고 현재 이직률은 이전보다 약간 높아졌습니다. 사람들은 더 높은 비율로 직장을 그만두고 있으며, 그 모든 것이 들어오고 있습니다. 이는 공석을 창출하지만 기업은 공석을 빨리 채우지 않습니다.
그들은 천천히 걷고 있고, 고용 중입니다. 그렇게 하면 근로자를 해고하지 않고도 급여나 인건비를 관리할 수 있습니다. 근로자를 해고하지 않고 경제 전반에 걸쳐 상당한 해고가 발생하지 않는다면 경기 침체가 발생하지 않을 것이라고 생각합니다. 우리가 앞서 심리학에 관해 이야기했던 내용으로 돌아가서 사람들에게 겁을 주기 위해 해고가 필요합니다. 아이들은 직장을 잃었고 나는 그들을 도와야 했어요.” 그런 다음 지출을 철회하면 경기 침체가 발생합니다. 모두가 벙커에 뛰어들어 지출을 중단하지만 해고를 받지 못하면… 거기에 도달하는 것이 더 어렵습니다. 제 생각에는 거기에 도달하는 것이 훨씬 더 어렵습니다. 그게 근본적인 차이점입니다. 역사적으로 제가 알고 있는 그 어느 때보다 노동 시장, 직업 시장에 대해 설명했습니다.
매우 매우 다른 종류의 배경입니다. 계속할 수는 있지만 이것이 경제가 회복력이 있고 본격적인 경기 침체에 빠지지 않고도 이러한 타격을 헤쳐 나갈 수 있다고 생각하는 매우 분명한 이유라고 생각합니다. 말이 돼?
데이브 메이어:
정말 도움이 됩니다. 네, 그렇죠. 많은 사람들이 경기 침체를 예측하고 있는 가운데 다른 경제학자들은 어떻게 다르게 보는지 궁금합니다.
마크 잔디:
그래, 나도 할 수 있어, 데이브.
데이브 메이어:
그래, 악마의 옹호자 편을 보자.
마크 잔디:
나도 할 수 있어요.
데이브 메이어:
해보자
마크 잔디:
글쎄요. 내 말은, 심리학으로 돌아가서 경제가 약해지고, 약해지고, 약해지고, 건설업에서 더 많은 해고가 발생하기 시작한다는 것인데, 우리가 아직 본 적이 없습니다. 예를 들어, 제조업 해고가 늘어나고, 노동 시장이 완화되기 시작하고, 실업률이 증가하기 시작하면 일부 기업에서는 이렇게 말합니다. 그것들을 유지하는 것이 너무 어렵습니다. 그런데 이렇게 인건비가 많이 들고 장사가 안 되는 게 정말 걱정스럽습니다. 나는 돈과 현금 흐름을 잃고 있고 삭감을 할 것입니다.” 그러면 해고는 고통과 강요가 된다. 사람들은 정리 해고와 더 많은 사람들이 일자리를 찾는 것을 보고, 타이트한 노동 시장에 대해 덜 걱정하게 됩니다. 그것은 일종의 자체적인 공급을 받고 해고를 당하고 철수와 지출을 얻은 다음 경기 침체를 겪습니다.
그래서 그것은 일종의... 비유 중 하나입니다. 그것이 무엇인지는 잘 모르겠습니다. 마치 경제라는 금속 조각을 구부리는 것과 같습니다. 이 모든 압력은 구부리고, 구부리고, 구부려지고, 저는 깨지지 않을 거라고 말하지만 어느 지점에 이르면 부서지는데, 그게 제가 일종의 형이상학적인 의미에서 생각하는 방식이에요.
데이브 메이어:
알았어, 좋아. 좋았어, 악마의 옹호자. 감사합니다.
마크 잔디:
응, 됐어. 나는 할 수 있다고 말했다.
데이브 메이어:
나는 양쪽을 볼 수 있다. 분명히, 내 생각에 경제학자로서 당신은 아마도 항상 이렇게 말할 것입니다. 당신이 설명하는 것은 당신이 생각하는 것이 가장 가능성 있는 시나리오라고 말하는 것이지만 다른 미래가 불가능하지는 않다는 것입니다.
마크 잔디:
가능한 미래는 많이 있으며, 여기서도 위험은 매우 높고 불편할 정도로 높습니다. 네, 사실 그게 제가 생계를 위해 하는 일이에요. 그것은 가능한 결과의 분포 중간에 있는 일종의 시나리오에 관한 것이지만 대부분의 생각을 하는 사업가들에게는 가능한 결과의 전체 집합에 관한 것이며 그러한 다른 세계에서 탐색하는 것에 대해 어떻게 생각하고 어떤 종류의 확률을 적용해야 하는지에 대한 것입니다. 그 세계들, 저 다른 세계들에 집착하고 있습니까? 그래서 그것은 하나의 시나리오에 관한 것이 아닙니다. 우리 모두는 그것에 집착합니다. 가능한 결과의 분포에 관한 것입니다.
데이브 메이어:
나는 그것을 좋아한다. 누군가가 자신의... 정직한 사람이 미래에 일어날 수 있는 일에 대해 자신의 의견을 제시할 때 이것이 반드시 일어날 것이라고 말하는 것이 아니며 이것이 실제로 일어나는 방식이라는 것을 사람들이 이해하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 사람들은 다양한 가능한 결과를 이해하고 가장 가능성 있는 결과가 무엇이라고 생각하는지 말하려고 노력하고 있지만, 분명히 정직한 사람이라면 누구나 자신의 예측이 항상 정확하지는 않을 것이라는 점을 알고 있을 것입니다.
마크 잔디:
우리 모두는 그렇게 합니다. 우리 모두는 무언가를 예측합니다. 사람들은 "나는 예측하는 것을 좋아하지 않는다"고 말합니다. 글쎄, 지구상의 모든 사람들은 항상 예측하고 있습니다. 그게 바로... 사람들은 그것에 대해 생각하지 않지만, 그것이 바로 그들이 하고 있는 일입니다. 그들은 “아, 이런 일이 일어날 거라고 생각하는데, 그럴 수도 있고, 저럴 수도 있고, 가능성의 범위에 대해 생각해보고, 이러한 다양한 가능성을 고려하여 내가 어떻게 행동하고 탐색할 것인지 생각하겠습니다”라고 말했습니다. 결과.” 그래서 다들 그렇게 하고 있어요. 경제학자는 그 과정을 가능한 한 명확하게 만듭니다.
데이브 메이어:
글쎄요, 당신은 제 일을 해주셨고, 제가 마지막으로 이야기하고 싶은 분야인 부동산 시장으로 큰 전환을 이루셨고, 상업용 부동산과 적어도 새로운 프로젝트에 대한 자금 조달이 타격을 입을 수 있다고 생각하지만 상업용 및 주거용 부동산 시장 모두에 대해 볼 수 있는 시나리오 또는 더 가능성 있는 시나리오는 무엇인지 궁금합니다.
마크 잔디:
글쎄요, 제 생각엔 제가 많은 에너지를 쏟았던 10인가구 쪽이 분명히 주택 수요 측면에서 무너졌다고 생각합니다. 주택 판매는 대유행이나 금융 위기 이후 볼 수 없었던 수준으로 돌아왔습니다. 단독주택은 아직 불황에 빠져있지 않습니다. 매출 측면에서 최악의 상황은 끝났다고 생각합니다. 나는 경제성이 회복될 때까지 그들이 빨리 돌아올 것이라고 생각하지 않으며, 그러기 위해서는 낮은 이자율, 높은 소득, 그리고 아마도 약간의 주택 가격 하락이 결합되어야 합니다. 그래서 저는 앞으로 몇 년 동안 이곳의 주택 가격이 더 많이 하락할 것으로 예상합니다. 실제로, 분포 중간에 있는 우리의 기준선은 지난 여름 또는 아마도 2024년 말까지 주택 가격 하락이 정점에서 최저점까지 대략 XNUMX%에 해당하는 것입니다.
그래서 제 생각엔 단독주택이 매출 최악이고 건설 부문도 최악에 가까워지고 있는 것 같아요. 아직 거기까지는 아니지만 주택 가격 측면에서 볼 때 더 많은 것이 있습니다. 아시다시피 다가구 주택은 엄청난 인기를 끌었지만 여기서도 다시 등장할 것이라고 생각합니다. 시장에 더 많은 공급이 들어오기 때문에 임대료 측면에서 이미 시작되었습니다. 임대료가 너무 높아 수요가 타격을 입었습니다. 현재로서는 집을 소유하는 것이 감당할 수 없을 뿐만 아니라 임대하는 것도 감당할 수 없습니다. 따라서 수요는 약하고 공급은 더 많습니다. 공실은 북쪽으로 이동하기 시작할 것이며 이는 임대료에 대한 압력을 유지할 것입니다. 제가 방금 말한 대출 인수 및 긴축에 대해 언급한 내용을 고려할 때 향후 신규 공급이 의미 있게 약화될 것이라고 생각합니다.
그리고 나는 약간의 가격 하락을 기대합니다. 가격은 상당히 높으며 약간의 조정이 있을 것으로 예상하지만 나머지 CRE에서는 너무 넓은 브러시로 페인팅하고 싶지 않지만 사무실, 특히 대도시에 큰 문제가 있다고 말하는 것이 상당히 공평하다고 생각합니다. 도시, 그 타워. 원격 근무는 계속 유지됩니다. 그것은 사라지지 않습니다. 그 추의 뒤로 약간의 펜 스윙이 있었지만 기술이 향상되고 새로운 회사가 원격 작업을 중심으로 형성 및 최적화되고 사무실 공간을 중심으로 최적화되지 않음에 따라 수요가 약화되는 것을 보게 될 것입니다. 그건 그렇고, 인구 통계에 대한 나의 요점으로 돌아가면, 그 의미 중 하나는 앞으로 일자리 성장이 거의 없다는 것입니다. 우리는 한 달에 100, 200, 300K에 익숙해졌습니다. 다들 월 50만, 월 25에 익숙해져야 한다고 생각해요.
그것은 사무실 공간을 흡수하는 것입니다. 그래서 저는 사무실에서 해야 할 몇 가지 심각한 조정이 필요하다고 생각합니다. 특히 다시 한 번… 다시 한 번 말하지만, 저는 넓은 붓으로 그림을 그리고 있지만 특히 큰 도시 중심에서는 더욱 그렇습니다. 이러한 도시 지역을 중심으로 하는 소매업은 모든 직장인을 수용하기 때문에 문제가 발생합니다. 내 생각에 산업은 아마도 ... 상품과 서비스의 모든 이동으로 인해 대유행 기간 동안 실제로 큰 상승세를 얻었을 것입니다. 나는 그것이 여전히 괜찮을 것이라고 생각하지만 아마도 그 반대편에서는 다소 줄어들 것입니다. 그러나 일반적으로 말하면 부동산은 주거용 측면에서 될 것이며 CRE는 약간의 조정이 필요하다고 생각합니다. 앞으로 3년 동안 모든 면에서 약간의 조정이 있을 것입니다.
가격, 임대료 등 모든 것이 가능합니다. 좀 더 조정해야 합니다. 이는 부동산 유형 위치에 따라 달라지며 조정이 얼마나 중요한지에 따라 다릅니다. Dave, 그 자체로 그런 전체 팟캐스트가 있어요. 그건-
데이브 메이어:
팟캐스트가 많아요, 예-
마크 잔디:
아시다시피. 네, 그러죠. 응. 응.
데이브 메이어:
예, 그렇습니다. 하지만 알아두면 매우 도움이 됩니다. 예, 광고도 그 자체이지만 청취자의 대다수는 대부분 주거 공간에 관여하고 있다고 생각합니다.
마크 잔디:
그렇죠? 좋아요.
데이브 메이어:
응. 우리가 조정을 받고 있다고 생각하는 것처럼 들리지만 가격이 일종의 급락, 한 자릿수 증가, 아마도 10% 정도 하락하는 바닥이 떨어지는 상황은 아닙니다.
마크 잔디:
응. 아니요, 그렇지 않습니다. 내 말은, 최고의 시절은 끝났다고 말하고 싶습니다. 내 말은, 얼마 전까지만 해도 그 시절은 꽤 좋았던 시절이었단 말이에요.
데이브 메이어:
가격 상승 측면에서?
마크 잔디:
응, 집세로 말이야. 모든 것이 북쪽으로 가고 있었고 끝났습니다. 시장에 더 많은 공급이 들어오고 있습니다. 공실률은 바닥을 쳤거나 오르기 시작했습니다. 하지만 저는 동의합니다. 그리고 현금이 있다면 기회가 있을 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 많은 다세대 임대 부동산의 가격이 내려갈 것이라고 생각하기 때문입니다. 어느 시점에 개입할 기회가 있겠지만 장기적으로 볼 때 좋은 투자가 될 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 근본적으로 정말 중요한 것은 주택 소유이고 지금은 비즈니스 주기인 10년을 통해 이야기하고 있기 때문입니다. , 20년이 지났습니다. 보시면 주택 소유에 압박이 가해질 것입니다. 따라서 주택 소유율은 감소할 것이며, 이는 인구의 더 높은 비율이 향후 10, 20년 동안 임대할 것임을 의미합니다.
그래서 저는 시장에 대한 근본적인 지지가 장기간에 걸쳐 우세할 것이라고 생각합니다. 단기적으로는 조정해야 할 부분이 있지만 현금이 있다면 가격이 너무 높아질 것이기 때문에 이를 기회로 봅니다. 잘 모르겠지만 이러한 속성을 많이 살펴봅니다. 기본적인 Excel 스프레드시트 작업을 수행하면 실제로 작동하게 만들 수 있습니다. 당신은 정말 상상력을 확장해야했습니다. 당신은 은행을 설득할 수 없었습니다… 글쎄요, 아마도 그 은행이 어디에 있었는지 말해주세요. 그들이 지금 무엇을 하고 있는지 잘 모르겠습니다. 이제... 가격이 다시 들어오면 이러한 스프레드시트 중 일부가 다시 작동하기 시작합니다.
데이브 메이어:
응, 물론이지. 당신은 무위험 자산의 이자율보다 한도율이 낮은 광고를 보고 있습니다. 다가구 주택을 구입하는 것보다 10년 만기 국채, 심지어 XNUMX년 만기 국채를 보유하는 것이 더 나을 수 있으며, 국채는 다가구 주택보다 위험이 훨씬 적습니다. 그래서 거기에서 뭔가가 바뀌어야 합니다. 정말 훌륭해요.
마크 잔디:
글쎄, 우리가 Dave를 알고 있듯이 은행 시스템을 살펴보면 만기가 되기 전에 그것을 팔아야 하는데 그것이 문제가 될 수 있습니다.
데이브 메이어:
됐어요. 응, 그게 교훈이야. 이것이 우리가 배운 교훈입니다.
마크 잔디:
아니면 헤지해주세요.
데이브 메이어:
응. 예, 부탁합니다.
마크 잔디:
네.
데이브 메이어:
여기서 나가시기 전에 제가 묻고 싶은 마지막 질문은 모기지 이자율에 대해 말씀하셨고 채권 수익률이 지난 몇 달 또는 몇 주 동안 떨어졌다는 것입니다. 죄송합니다. 당신이 생각했던 것만큼 모기지 금리가 하락하지 않았다고 말했습니다. 따라서 현재 모기지 이자율에 대한 귀하의 생각과 연중 어디로 향할 것인지 알려주시면 궁금합니다.
마크 잔디:
예, 모기지 이자율, 30년 고정은 대략 같습니다. 제가 생각하는 방식으로는 10년 만기 국채 수익률에 스프레드를 더한 것입니다. 확산은 많은 것들의 기능입니다. 제작 비용, 서비스 비용. 패니앤프레디 대출이라면 G-수수료입니다. 그런 다음 모기지 투자자가 선불 위험에 대해 필요한 보상, 조기 상환 위험 및 금리 변동성이 높을 때 선불 위험이 높아집니다. 그리고 우리가 알고 있듯이 금리에는 많은 변동성이 있습니다. 그래서 그 확산은 매우 넓습니다. 따라서 현재 10년 만기 국채수익률은 30%입니다. 660년 고정은 310과 150이군요. 그것은 175 베이시스 포인트 스프레드입니다. 일반적으로 장기적으로는 XNUMX, XNUMX 베이시스 포인트입니다. 그래서 그것은 당신에게 규모감을 줍니다.
환경이 불확실한 한 12년까지 계속해서 상승세를 유지할 것입니다. 연준이 금리를 인상한 것은 분명하며 금리가 언제 다시 하락하기 시작할지 우리는 알고 있습니다. 다시 지구로 내려갑니다. 그래서 저는 그 일이 일어나기까지 30년 반, 100년이 걸릴 것으로 예상합니다. 앞으로 150, XNUMX, XNUMX, 어쩌면 XNUMX개월 동안 그런 일은 일어나지 않을 것입니다. 결국 그렇게 되겠지만, 장기적으로 모든 것이 안정되고 모든 것이 있어야 할 곳으로 가는 상황을 말씀드리겠습니다. 그런데 그런 일은 절대 일어나지 않지만 이론적으로는... 그냥 가죠. XNUMX년 고정 금리 모기지는 XNUMX%가 되어야 합니다. 그곳이 그들이 가야 할 곳입니다. 그래서 지금은 XNUMX~XNUMX 베이시스 포인트 정도 상승했습니다. 제가 얘기했던 스프레드와 같은 것이죠. 내가 방금 말한 게 말이 됩니까?
데이브 메이어:
예, 그렇습니다. 4~XNUMX% 이자율이 다시 돌아오기를 기다리는 사람이라면 누구나 오랫동안 기다리게 될 것입니다.
마크 잔디:
그런 일이 일어날 수도 있지만 그것은 경기 침체이고, 그러면 당신은 그 경기 침체 시나리오에 빠지게 됩니다. 가능하지만 그렇습니다.
데이브 메이어:
알았어, 좋아. 글쎄, 마크. 여기 있어주셔서 정말 감사합니다. 정말 환상적이었습니다. 나는 많은 것을 배웠고, 이것은 매우 즐거웠습니다. 누군가 당신에 대해 더 많이 알고 싶거나 당신의 작업을 팔로우하고 싶다면 어디서 해야 합니까?
마크 잔디:
해당 URL을 통해 경제.com으로 이동할 수 있습니다. 회사를 Moody's에 매각하기 전에 구입했습니다. 그래서 우리는 오랫동안 그 URL을 갖고 있었고, 거기에서 우리에 대해 많은 것을 배울 수 있습니다. 우리는 Economic View라는 멋진 웹사이트를 갖고 있습니다. 나는 한 가지를 연결하고 싶었습니다.
데이브 메이어:
예.
마크 잔디:
나만의 팟캐스트. 데이브, 내 팟캐스트에 당신을 초대해야겠어요. 팟캐스트가 있어요-
데이브 메이어:
응. 나는하고 싶습니다.
마크 잔디:
경제학 내부. 응, 좀 들어봐야 해. 제가 일주일 내내 하는 일 중 가장 재미있는 일이에요.
데이브 메이어:
그것에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?
마크 잔디:
예, 이코노미스트이기 때문에 약간 괴짜일 수도 있습니다. 그리고 저는 ... 지난주에 Aaron Klein을 만났습니다. 그는 금융 기관과 시장에 초점을 맞춘 Brookings Institution의 경제 연구 분야에서 매우 존경받는 동료입니다. 그는 상원 은행위원회의 수석 경제학자였습니다. 그는 오바마의 재무부에 있었습니다. 그래서 그는...그는 실제로 방수포 위에서 많은 일을 했습니다. 구제금융 계획을 기억하시나요?
데이브 메이어:
응, 물론이지.
마크 잔디:
그래서 그는 은행 업무의 안팎을 잘 알고 있습니다. 사실, 그는 정말 흥미로운 사람입니다. 하지만 그가 1933년 은행법을 읽기 시작했을 때 저는 "안녕, Aaron, 도대체 뭐야?"라고 말했습니다.
데이브 메이어:
마크, 당신은 이 팟캐스트를 판매하지 않습니다.
마크 잔디:
응. 아니 아니. 안녕하세요, 사람들이 좋아하는 훌륭한 통계 게임이 있습니다.
데이브 메이어:
알았어.
마크 잔디:
훌륭한 손님, 많은 즐거움. 사람들은 그것을 즐길 것입니다. 응, 사람들은 그걸 좋아할 거야. 적어도 저는 그렇습니다. 그것은 중요하지 않습니다. 거의… 사람들이 어떻게 생각하는지 별로 신경 쓰지 않습니다.
데이브 메이어:
아니요, 그것은 제가 정말 좋아하는 종류의 것입니다. 그리고 지난 몇 년 동안 우리 모두는 경제가 얼마나 중요한지, 그것이 일상 생활에 얼마나 많은 영향을 미치는지, 그리고 그것이 영향을 미치는지조차 모르는 것들에 대해 배웠다고 생각합니다. 따라서 이러한 것들에 대해 배우는 것은 정말 도움이 되며, 저도 꼭 시청할 것입니다. 음, Mark. 여기 있어주셔서 정말 감사합니다. 감사드리며, 언젠가 다시 만나뵙기를 바랍니다.
마크 잔디:
정말 고맙습니다.
데이브 메이어:
이번 On the Market 에피소드에 참여해주신 Moody's Analytics의 수석 이코노미스트인 Mark Zandi에게 다시 한 번 감사드립니다. 여러분 모두가 나만큼 많은 것을 배웠기를 바랍니다. 나는 그 쇼가 정말 매력적이라는 것을 알았습니다. 제 생각에 Mark는 자신의 의견에 대한 맥락과 배경을 정말 잘 설명하는 것 같아요. 특히 누구의 말, 특히 경제학자의 말을 들을 때 그게 정말 중요하다고 생각해요. 모두가 의견을 가지고 있고, 우리가 쇼에서 이야기한 것처럼 Mark든 누구든지 나, 다른 사람이 말하고 있는 사람은 정말로 그들이 일어날 가능성이 가장 높다고 생각하는 일을 당신에게 주려고 노력하고 있습니다. 그들은 이것이 반드시 일어날 것이라고 말하지 않으며 이것이 옳은 일이라고 말하지 않습니다. 이것은 잘못된 일입니다. 그들은 확률에 근거하여 정보와 의견을 제시합니다.
나는 Mark가 자신의 생각과 특정 사항이 정말 중요하다고 생각하는 이유, 따라야 할 지표가 실제로 중요한지, 덜 중요한 지표가 무엇인지에 대한 일부 맥락을 정말 훌륭하게 설명한다고 생각합니다. 그래서 저는 이것이 경제에 대한 제 생각과 부동산 포트폴리오에 대한 제 생각에 몇 가지 맥락을 추가하는 데 매우 흥미롭고 도움이 된다는 것을 알았습니다. 이 에피소드에 대해 질문, 생각, 피드백이 있으면 항상 감사하게 생각합니다. 우리가 그렇게 말하는 것은 알지만 실제로는 그렇습니다. 따라서 의견이 있으시면 언제든지 Bigger Pockets나 Instagram(@thedatadeli)에서 저를 찾으실 수 있습니다. 유튜브에서 이 영상을 보시고 계시다면 꼭 댓글이나 질문을 남겨주세요.
우리는 귀하에게 연락하기 위해 최선을 다하고 있으며, 이 내용이 특히 흥미로웠다면 Spotify 또는 Apple에 대한 리뷰를 항상 감사하게 생각합니다. 그것은 정말로 우리에게 많은 의미를 갖습니다. 들어주셔서 다시 한번 감사드립니다. 다음 주 On the Market의 다음 에피소드에서 뵙겠습니다. On The Market은 나와 Dave Meyer와 Kaitlin Bennett가 제작하고 Kaitlin Bennett이 제작하고 Joel Esparza와 OnyxMedia가 편집했습니다. Puja Gendal이 연구했으며 Bigger Pockets 팀 전체에 큰 감사를 드립니다. 쇼, On The Market의 콘텐츠는 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.
여기에서 팟캐스트 보기
이 에피소드에서 우리는
- 실리콘밸리은행(SVB) 파산 설명하고 왜 대형 은행이 걱정하지 않는지
- XNUMXD덴탈의 소셜 미디어로 인한 공황과 두려움 경제를 망치는 악순환
- XNUMXD덴탈의 은행 구제금융의 밝은 면 체계적인 붕괴를 피하는 방법
- 불황 vs. "둔화" 그리고 후자가 연착륙하지 않는 이유
- 부동산 가격 어느 속성 유형 파산할 수도 있다 향후 몇 년 동안
- 모기지 금리 예측 그리고 우리가 3% 금리에 숨을 멈추지 않는 이유
- Audiencegain과 So 훨씬 더!
쇼의 링크
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참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.
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