다가구 부동산이 무너질 위험에 처해 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

이 기사에는

저는 2023년과 2024년에 상업용 부동산, 특히 다세대 주택을 포함한 상업용 부동산 평가의 상당한 하락(또는 폭락)이 걱정됩니다. 내 입장을 가능한 한 명확하게 밝히지 않고 그 입장을 매우 자세하게 옹호하는 데 실패하는 것이 이 커뮤니티에 대한 의무입니다. 

이 기사에서는 아래 요약에 따라 다가구 평가에 대한 네 가지 주요 위협을 설명하는 논문을 살펴보겠습니다. 

• 1부: 상한선은 이자율보다 낮습니다. 
• 파트 2: 2023년에 의미 있는 임대료 인상에 베팅하지 않습니다
• 3부: 2023년 금리 인상에 베팅
• 4부: 높은 이자율은 평가 및 부채 인수에 압력을 가합니다.
• 5부: 뉴스, 일화 및 추가 자료
• 6부: 이 환경에서 부를 보호하고 돈을 버는 아이디어

부동산은 지역이라는 점에 유의하십시오. 이 기사의 분석은 미국 전역의 평균을 반영하지만 몇 개의 큰 지역. 

마지막으로, 저는 제가 상업용 부동산 시장을 이해하는 아마추어, 아마도 "여행자" 지위에 접근하고 있다고 미리 말하고 싶습니다. 나는 결코 그들에 대한 전문가가 아닙니다. 나는 토론을 초대하고 여기에서 내 요점에 대해 "황소 사례"를 제시할 준비가 된 모든 독자의 분석을 환영합니다. 의견에 제공하거나 저에게 이메일을 보내주십시오. .

1부: 상한선은 이자율보다 낮습니다.

평균적으로 현재 미국의 다가구 공간에서 이자율은 캡 레이트보다 높습니다. 시각적으로 교차하는 아래 차트의 두 선으로 나타낼 수 있습니다.

상업용 다가구에 진입하는 투자자들은 수익을 창출하기를 원하기 때문에 그렇게 합니다. 반품은 지원 로 표현 자본화율(cap rate), 이는 서로 관련하여 속성을 평가하는 데 사용되는 메트릭에 가깝지만 오히려 내부 수익률 (IRR). 고금리 환경과 저금리 환경에서 강력한 IRR을 생성할 수 있는 것처럼 고금리 환경과 저금리 환경에서도 강력한 IRR을 생성할 수 있습니다.

IRR은 부동산이 창출하는 현금 흐름의 양(및 이러한 현금 흐름의 시점)과 부동산의 매각/매도(및 시점)라는 두 가지 주요 요인에 따라 달라집니다. 임대료를 빠르게 인상하고 프리미엄 가격에 판매하면 IRR이 치솟습니다. 천천히 그렇게 하고 취득 당시보다 더 높은 상한가로 매도하면 IRR이 급락합니다.

상한선 비율은 지난 10년 동안 역사적 맥락에서 상대적으로 낮았습니다. 이자율이 너무 낮았기 때문에 큰 IRR을 생성하는 사람들에게는 이것이 문제가 되지 않았습니다. 사실, 낮은 캡 요율은 부동산에 추가되는 NOI의 각 증분 달러가 가치를 더 큰 배수로 증가시키기 때문에 여러 면에서 투자자가 수익을 창출하는 것을 더 쉽게 만듭니다. 1% 상한선 환경에서 NOI를 $10 증가시키면 부동산 가치는 $10 증가합니다. 1% 상한선 환경에서 NOI를 $5 증가시키면 부동산 가치가 $20 증가합니다.

그러나 상한선이 이자율보다 높은 "마이너스 레버리지" 상황에서는 IRR을 추진하는 것이 훨씬 더 어려워집니다. 이 기사 전체에서 논의할 이유 때문에 금리가 높아지면 구매자가 매력적인 자금 조달 자격을 갖추기가 더 어려워지고 출구 상한선 비율이 높아지고 IRR에 하향 압력이 가해집니다. 그리고 IRR 예측의 기초 중 상당 부분은 임대료를 빠르게 인상하는 데서 나올 것입니다.

즉, 시장은 지난 XNUMX년 동안 그 어느 때보다 낮은 상한선 비율, 지속적으로 빠르게 상승하는 임대료 및/또는 지난 XNUMX년 동안 본 역사적으로 낮은 이자율로의 복귀에 더 많이 의존하고 있습니다. "네거티브 레버리지"는 시장이 금리 상승 또는 하락에 "올인"하고 있음을 알리는 방법입니다.

 그리고 제가 말씀드리겠지만, 두 결과 모두 가능성이 낮습니다.

결국 문제의 자산에 대한 IRR에 관한 것이지만 특정 거래 또는 거래 시장에서 수치를 실행하지 않아도 이미 상업용 부동산에 대한 단순한 관찰을 할 수 있다는 것이 흥미 롭습니다. 상한선 대 이자율의 역사적 스프레드(고립된 다가구뿐만 아니라 모든 부동산을 포함하지만 다가구 상한선은 일반적으로 다른 유형의 상업용 부동산보다 평균적으로 더 낮습니다).

지난 150년 정도 동안 있었던 것보다 임대료 인상 및/또는 금리 인하에 대한 더 강력한 논거가 있지 않는 한, 약 5bps의 금리와 상한선 사이의 스프레드가 일반적입니다. 이는 상한선이 6.5%에서 23%로 상승함을 의미합니다. 별거 아닌 것 같지만 빠르게 정상화된다면 자산 가치가 약 XNUMX% 감소한 것과 같습니다. 

이는 CBRE에서 제공한 다음 예측과 같습니다. 

파트 2: 2023년 임대료 인상에 베팅하지 않습니다

올해 임대료가 어떻게 영향을 받을 수 있는지 이해하려면 공급과 수요 모두에 대해 생각해야 합니다. 공급 전선에 대한 나쁜 소식과 수요에 대한 혼합 백이 있습니다.

공급을 살펴보는 것으로 토론을 시작하겠습니다.

혁신기술

다세대 주택의 신축 공사 잔고는 1970년대 이후 최고 수준입니다. 에 대한 백로그 건설중인 총 주택 다음에 대한 데이터가 있는 최고 수준입니다.

Ivy Zelman과 같은 전문가는 개발자가 이 인벤토리가 완료되는 즉시 수익을 창출할 것이라고 입장을 취합니다. 본질적으로 지옥이나 만조가 오십시오. 건축업자가 프로젝트 자금 조달에 사용하는 보유 비용과 교량 부채(상업 개발을 위한 경화 대출과 유사)는 매우 비싸므로 건설을 완료하고 재융자하거나 가능한 한 빨리 판매하려는 강력한 인센티브입니다.

Praxis Capital의 Brian Burke가 우리 시장에서 팟 캐스트, 개발에는 시간이 걸리며 다양한 지역에 다르게 영향을 미칩니다. 일부 시장에서는 새로운 공급이 많지 않을 수 있습니다. 일부 시장에서는 엄청난 양의 공급이 온라인 상태가 되지만 새로운 수요가 너무 많아 흡수에 어려움이 없을 것입니다. 그리고 일부 시장에서는 공실이 증가함에 따라 임대료에 대한 압박을 가하면서 공급이 온라인 상태가 되고 유닛을 채우는 데 어려움을 겪게 될 것입니다. 

남부와 서부는 대량의 새로운 공급이 온라인으로 들어오는 것을 볼 위험이 가장 높습니다.

허가 또는 주택 시작 쇠퇴하는, 개발에는 시간이 걸린다는 점을 기억하십시오. 2021년 말과 2022년 초에 시작된 허가 및 개발 프로젝트는 2023년과 2024년에 온라인 상태가 될 것입니다. 프로젝트는 허가, 시작 및 최종 완료까지 몇 년 또는 수십 년이 걸릴 수 있습니다. 새로운 주택 착공의 부족은 이미 시장에 출시될 예정인 신규 주택의 맹공격을 막는 데 거의 도움이 되지 않습니다. 이 새로운 건설 붐의 효과는 이제 막 시작되었습니다. 

그리고 더 많은 주택 재고가 동일한 풀을 놓고 경쟁하고 있기 때문에 이러한 새로운 주택의 과잉이 모든 유형의 부동산 가격에 하향 압력을 가할 뿐만 아니라 임대료에 대한 하향 압력을 가할 것이라고 추론하는 데 큰 상상력이 필요하지 않습니다. 임차인의. 

다음으로 수요에 대해 이야기합시다. 

수요

내 생각에 가장 큰 요구 사항은 가구 구성에 관한 것입니다. 1.6만 개의 새로운 가구가 형성될 것으로 예상한다면 1.6만 개의 새 가구가 온라인에 나오는 것은 큰 문제가 아닙니다. 따라서 가격 충격 없이 해당 유닛을 임대하거나 점유(흡수)할 수 있습니다. 그리고 모두가 몇 년 동안 엄청난 주택 부족에 대해 이야기해 왔습니다. 그렇죠?

그리고 그것은 사실입니다. 미국은 일반적으로 우리가 재고를 추가하는 것보다 더 빠른 속도로 가구를 추가합니다. 그리고 있다 주택 부족. 그래서 지난 몇 년 동안 부동산 가격과 임대료가 급등했습니다. 앞으로 임대료 상승을 방어하기 위한 이 입장에는 두 가지 문제가 있습니다.

첫째, 19만 명이 넘는 Covid-XNUMX 관련 사망과 대대적인 가구 개편으로 인해 대유행 기간 동안 가구 구성 데이터가 폐기되었습니다. 이것은 경제학자가 가구 형성을 예측하는 것을 정말 어렵게 만듭니다. 

둘째, 주택난 이미 가격이 책정된 현재 임대료와 주택 가격에. 낮은 이자율과 결합된 부족으로 집값은 거의 40% 상승했고 대유행 기간 동안 임대료는 26% 증가했습니다. 

가정 형성에 대해 더 깊이 파고들기. 대유행 동안 우리는 수백만 분명히 형성된 "가구"의:

무슨 일 이니? 

대답은 나에게 명확하지 않으며 내가 좋아하는 경제학자로부터 상황에 대한 특별히 설득력 있는 평가를 찾지 못했습니다. 댓글 작성자가 이치에 맞고 미래를 잘 추정할 수 있는 연구나 분석을 알려주시면 감사하겠습니다. 

내가 접근할 수 있는 품질 분석이 없기 때문에 사람들이 단순히 이동했을 뿐이라고 추측합니다. 이것이 우리가 아직 완전히 이해하지 못하는 방식으로 데이터를 왜곡했다고 생각합니다. 사람들은 엄마와 아빠와 함께 다시 이사했습니다. 아마도 뉴욕시, 샌프란시스코, 로스앤젤레스와 같은 곳에서 거주하고 일하는 사람들은 임대료를 계속 지불하면서 도시를 벗어나 두 번째 집으로 이사했으며 아마도 이것은 두 번째 가구 구성으로 간주되었을 것입니다. 아마도 이혼과 이별이 급증했고, 부부가 헤어지면 "가구" 형성이 확대됩니다(두 사람이 각각 살 곳이 필요하고, 한 가족 단위가 아니라 각 세대주가 필요함).

하지만 우리가 실제로 수백만 명을 보지 못했다는 것은 분명합니다. 새로운 가구 형태의. 장담하건대 우리는 현재 이 나라의 현재 가구 수에 대해 인위적으로 높은 추정치를 가지고 있으며 내년 임대료 인상을 예측하려고 할 때 두렵습니다. 

또한, 이 지표의 광기 없이도 가구 구성 데이터는 경제에 따라 흥망성쇠할 수 있습니다. 호황기에는 사람들이 여러 채의 집을 사서 룸메이트와 공유 아파트에서 나가거나 부모의 지하실에서 이사할 수 있습니다. 경기 침체기에 사람들은 엄마 아빠와 함께 집으로 돌아가거나 룸메이트를 다시 데려올 수 있습니다. "가구" 형성은 빠르게 감소할 수 있습니다. 

잠재적 상쇄 — 임대료는 2023년에 다시 오를 수 있습니다.

중요한 경제 지표에는 항상 여러 변수가 있으며 임대료도 예외는 아닙니다. 지난 XNUMX년 동안의 대규모 임대료 인상, 공급 증가, 가구 형성에 대한 물음표로 인한 하향 압력이 두렵지만 임대료에 큰 순풍(상향 압력)이 있음을 인정하고 싶습니다. . 

모기지 금리가 12개월 동안 두 배로 증가하면서 수백만 명의 미국인이 주택을 임대하는 것의 대안인 주택 구매의 경제성이 급증했습니다. ATTOM의 한 연구는 불과 60년 전만 해도 미국 시장의 40%에서 임대하는 것보다 소유하는 것이 더 저렴하다고 결론지었습니다. 그 경제성 전환은 임대료에 상승 압력을 가할 것입니다.

2023년에 임대료가 동전 던지기라고 생각하는 것은 이러한 압박 때문입니다. 저는 지금 임대료 증가에 대한 어떠한 경제 예측도 신뢰하지 않습니다. 그리고 높은 이자율로 인한 임대료 상승 압력이 없다면 전국적으로 임대료가 평균적으로 하락할 것이라는 의미 있는 내기를 할 것입니다. 

3부: 2023년 금리 하락에도 베팅하지 않습니다

캡레이트는 이자율보다 낮다는 점을 기억하십시오. 즉, 투자자가 돈을 벌려면 임대료가 (빠르게) 증가하거나 금리가 하락해야 합니다. 제가 언급했듯이 2023년 전국적으로 임대료 인상 전망에 대해 회의적일 이유가 많고 임대료가 상당한 잠재적 단점이 있는 동전 던지기라고 생각할 모든 이유가 있다고 생각합니다. 

이제 우리의 관심을 금리로 돌릴 때입니다. 지난 몇 년간의 역사적 최저치로 상업 금리를 되돌리면 많은 상업용 부동산 및 다가구 신디케이터와 투자자들이 구제될 것입니다. 

그럴 가능성이 있습니까? 나는 그렇게 생각하지 않는다. 이유는 다음과 같습니다.

"스프레드"(vs. 10년 국채) 설명

은행, 기관 또는 개인이 돈을 빌려줄 때 그들이 감수하고 있는 위험에 대해 보상받기를 원합니다. 그들이 얼마나 많은 이자를 부과하는지는 종종 저위험 대안에 대한 "스프레드"로 생각할 수 있습니다. 

미국 10년 만기 국채가 "스프레드"를 측정할 수 있는 훌륭한 벤치마크라는 것은 대출 분야에서 널리 받아들여지고 있습니다. 다른 벤치마크로는 LIBOR(London Interbank Offered Rate)와 SOFR(Secured Overnight Financing Rate)이 있습니다. 

사실, 많은 민간 상업 부채는 재무부가 아닌 SOFR에 스프레드가 고정된 금리와 함께 제공됩니다. 그러나 10년 만기 미국 국채는 대부분의 사람들이 스프레드를 비교하는 기준이며 다세대 금융에 가장 큰 영향을 미칩니다.

많은 기관들이 미국 정부에 돈을 빌려주는 것이 세계에서 가장 위험도가 낮은 투자라고 생각합니다. 다른 사람에게 빌려주는 것은 더 많은 위험을 동반합니다. 따라서 다른 모든 사람들에게 더 높은 이자를 부과해야 합니다. 

하지만 얼마나 더? 여기서 '확산'이라는 개념이 등장합니다. 

대출 기관이 부과하는 "스프레드"의 양은 대출 기관, 경제 및 대출 수요에 따라 다릅니다. 주택 구매자를 위한 30년 모기지와 같은 일부 시장에서는 이 스프레드가 매우 잘 확립되어 있습니다. 예를 들어:

10년 만기 국채가 오르면 모기지 금리가 오르고 그 반대의 경우도 마찬가지라고 우리가 당연하게 여길 정도로 이것은 분명히 정말 강한 상관관계입니다. 그러나 완벽한 상관관계는 아니며 때때로 스프레드가 실제로 변경됩니다. 

오늘은 그 중 하나입니다. 10년 국채와 30년 모기지 금리의 스프레드는 상대적으로 높으며, 아래에서 볼 수 있듯이:

많은 전문가들은 이러한 높은 스프레드 때문에 30년에는 2023년 모기지 금리가 하락할 것으로 예상합니다. 그들은 10년 국채와 30년 모기지 금리 사이의 스프레드가 약 180bps의 역사적 평균으로 정상화된다면 모기지 금리는 5.5%가 아닌 6.3% 범위로 다시 떨어질 수 있다고 믿습니다. 이 글을 쓰는 시점에서.

이것은 두 가지 문제를 제외하고는 이론적으로 의미가 있습니다. 

첫째, 10년 만기 국채 수익률은 투자자들이 우리가 경기 침체에 처해 있거나 막 침체에 빠질 것이라고 생각하기 때문에 현재 침체되어 있습니다. 이것은 일반적으로 수익률 곡선이 역전되었다는 말로 표현됩니다. 반전된 수익률 곡선으로의 진행은 다음에서 매우 잘 나타납니다. Visual Capitalist의 뛰어난 시각화. 

사람들은 경기 침체에 대한 두려움 때문에 10년 만기 국채와 같은 더 안전한 투자로 도망치고 있습니다. 경기가 회복되면서 수익률곡선이 정상화되고 10년물 국채금리가 오를 가능성이 높다. 

둘째, 연준은 2023년 내내 금리를 인상하겠다는 분명한 신호를 보내고 있습니다. 금리가 내려갈 것이라는 데 베팅하는 것은 연준의 공식 입장에 대한 베팅입니다. 금리가 하락하고 계속 하락하는 것을 볼 수 있는 유일한 방법은 너무 깊고 나쁜 경기 침체가 있어 연준이 신속하게 방향을 바꾸도록 강요받는 경우입니다. 

즉, 수백만 명이 일자리를 잃는 끔찍한 경기 침체가 발생하지 않는 한 부동산 투자자(및 10년 만기 재무부 부채를 사용하여 돈을 빌리는 사람)의 금리가 인상될 것입니다. 

자, 동전을 던지자: 

머리(주요 불황)이면 일자리가 사라지고 임대료가 하락하며 상업용 다가구 부동산 가치가 하락합니다. 

꼬리표(더 밝은 경제 전망)이면 금리가 빠르게 상승하고 상업용 다가구 부동산 가치는 하락합니다.

이것은 매우 재미있는 게임이 아닙니다.

모기지 금리가 반등하여 일시적으로 5대 중반까지 낮아지는 것을 볼 수 있지만, 깊은 경기 침체가 발생하지 않는 한 다시 한 번 더 높은 금리로 올해를 마감할 것이라고 장담합니다. 

상업 대출은 주택 대출과 다른가요? 왜 우리는 그들에 대해 구체적으로 이야기하지 않습니까? 

상업 대출에는 다양한 뉘앙스가 있지만 현재 대부분의 사람들은 Freddie Mac 대출을 사용하여 이 기사에서 논의하는 자산 등급인 중소형 아파트 단지를 구입할 가능성이 높습니다. 

그들이 Freddie Mac 대출 자격을 얻을 수 있다면 투자자들은 그것을 사용할 가능성이 높습니다. Freddie Mac 대출은 낮은 이자율, 30년 분할 상환, 10년, XNUMX년 또는 XNUMX년 기간이 있기 때문에 다가구 투자자에게 쉬운 버튼입니다. 현재 Freddie Loan의 이자율은 남쪽 5%! 수백만 명의 부동산 투자자와 주택 소유자가 Fannie Mae 보험에 가입한 단독 주택을 구입하는 데 사용하는 기존 대출에 해당하는 다가구 주택입니다. 

Freddie Mac의 금리는 10년 국채에 묶여 있습니다. 따라서 이러한 아파트 대출은 주거용(기존 모기지) 공간에서 볼 수 있는 10년 만기 채권에 대해 동일한 상승 스프레드를 보지 못합니다. 그것은 그들을 떠난다 더 30년 만기 Fannie Mae 모기지에 비해 수익률 곡선이 정상화되면 위험이 증가할 것입니다. 또한 현재 단독 주택보다 다세대 주택의 요금이 훨씬 낮은 이유도 설명합니다.

상업용 부동산 부채를 위한 사설 시장이 몇 년 전에 더 일반적으로 사용됐지만, 이는 상당히 말라버린 것으로 보입니다. Fannie Mae 또는 Freddie Mac과 같은 GSE(정부 지원 기업)이거나 현재 대부분의 신디케이터에게 파산입니다. 

그러나 상업 부채와 일반적인 단일 가족 부채의 실제 차이점은 부채상환비율 (DSCR). 이것이 왜 중요한지 다음 섹션에서 살펴보겠습니다.

4부: 높은 이자율은 평가 및 부채 인수에 압력을 가합니다.

앞서 논의한 바와 같이 Freddie Mac 아파트 대출을 포함한 상업 부채는 단독 주택 주거 공간의 기존 대출과 완전히 다릅니다. 예를 들어, 일반적인 Freddie Mac 대출은 30년 상각 일정이 있을 수 있지만, 일시불로 상환하면 잔액은 10년, XNUMX년 또는 XNUMX년 후에 만기가 됩니다. 이는 일반 시장의 투자자에게는 문제가 되지 않습니다. 그들은 단순히 몇 년 후에 자산을 팔아 대출금을 상환하거나 새 대출로 재융자하고 프로세스를 처음부터 다시 시작할 수 있습니다. 

그러나 앞서 언급한 바와 같이 이러한 대출에 대한 또 다른 언더라이팅 테스트가 있습니다. 부채 상환 범위 비율입니다. DSCR은 많은 주택 소유자가 주택 담보 대출을 받을 자격이 있을 때 통과해야 하는 다세대 주택 버전의 소득 대비 부채입니다.

사업체나 아파트 단지의 현금 흐름이 대출 원금과 이자(부채 상환액)와 정확히 같다면 DSCR은 1.0이 됩니다. 낮아지고 사업에서 창출되는 현금 흐름이 대출을 충당하기에 충분하지 않습니다. 더 높고 초과 현금 흐름이 있습니다.

Freddie Mac 대출은 일반적으로 1.2~1.25의 DSCR이 필요합니다.

GSE가 지원하지 않는 부채로 대출 기관과 차용인 간에 개인적으로 협상된 상업 부채는 차용인이 대출 기간 동안 DSCR 비율을 유지하도록 요구하는 더 높은 DSCR 비율 또는 부채 약정과 같은 더 엄격한 약정을 가질 수 있습니다.

Freddie Loan은 최대 LTV의 80%까지 규모가 조정될 수 있지만, 실제로는 많은 보험이 언더라이팅에서 65%에서 75%로 제한됩니다.

일반 시장에서는 이러한 항목이 문제가 되지 않습니다. 그러나 작년처럼 금리가 빠르게 상승하면 어떤 일이 발생하는지 살펴보겠습니다. 

투자자가 1,000,000년 말에 $2021 Freddie Mac Loan으로 부동산을 구입했다고 상상해 보십시오. 대출 금리는 3%입니다. 30년 상환에 대한 원금과 이자는 월 $4,216 또는 연간 $50,592입니다. 오늘로 빨리 감기. 이 동일한 대출은 5.5%의 이자로 대출됩니다. 그 높은 이자율은 1만 달러 대출에 대한 부채 서비스를 68,136% 증가한 35달러로 증가시킬 것입니다.

이제 우리 투자자는 프레디 대출을 사용했고(시장의 약 5/10가 고정 금리 부채를 사용함) 대출 기간에 따라 XNUMX-XNUMX년 동안 실질적인 압력에 부딪히지 않을 것입니다. 그러나 해당 투자자가 오늘 동일한 대출을 다시 신청한다면 자격이 없을 가능성이 높다는 점을 인정하는 것이 중요합니다. 그들은 거래를 성사시키기 위해 훨씬 더 많은 현금을 가져와야 할 것입니다(LTV 감소). 그렇지 않으면 부동산에 대해 더 적은 비용을 지불해야 할 것입니다.

더 문제가 되는 것은 다세대 주택 및 기타 상업용 부동산에 자금을 조달하기 위해 가변 금리 부채 및 다리 부채(경화 대출과 유사)와 같은 다른 유형의 창조적인 금융을 사용하는 시장 부문이 있다는 것입니다. 월스트리트 저널에 따르면, 시장의 약 XNUMX/XNUMX은 변동 금리 부채를 사용하고 해당 코호트의 일부(알 수 없는) 비율은 브리지 부채 및 기타 비기관 부채를 사용합니다.

이러한 차용인은 더 높은 이자율로 지불해야 하는 압력이 증가할 것입니다. 이전 예제로 돌아가서 해당 부동산이 NOI로 $62,500(취득 시 캡 레이트 5%)를 창출하고 50,592% 이자에 부채 상환액으로 $3를 창출했다고 상상해 보십시오. 오늘날 그 지불금은 다시 $68,136입니다. 이 가상의 차용인은 이제 부동산에서 생성된 자금 이외의 자금으로 차액을 충당해야 합니다.

이러한 변동 금리 대출 중 다수는 일시적으로 부채 금리가 너무 높아지는 것을 방지하는 금리 상한선(대부업체에서 요구하는 경우가 많음)이 있습니다. 그러나 이러한 요율 상한선 갱신 비용은 요율 상승에 비추어 최대 10배까지 치솟고 있습니다. 이것은 이미 매월 이 보험을 위해 자금을 따로 마련해야 하는 대출자에게 압력을 가하기 시작했습니다. 

제가 언급한 바와 같이 벤 밀러(Ben Miller) CEO는 펀드 라이즈, 이 현상을 "훌륭한 디레버리징"이라고 불렀습니다. 

들어 그의 모습 시장에서 이미 상업용 부동산 세계를 강타하고 있는 몇 가지 예를 들어보십시오(소매점 및 사무실에서 시작). 

브라이언 버크(Brian Burke)는 이 문제가 개발 대출에서 심각할 가능성이 있다고 말합니다. 재마진 요건으로 인해 임대가 목표를 달성하지 못할 경우 차용인은 대출 잔액을 갚아야 할 수 있습니다.

공황이 가능합니까?

운영자가 대출 약정을 이행할 수 없는 경우 채무 불이행 상태가 되어 자산을 은행에 돌려줄 수 있습니다(차압). 이러한 상황에서 채권자는 재산을 청산하고 가능한 한 빨리 매각합니다. 일부 사람들은 시장 가치보다 훨씬 낮은 가격으로 판매되는 청산 자산을 "매수 기회"로 선전할 수 있습니다. 그럴 수도 있습니다.

그러나 그것은 또한 그것과 같은 자산에 대한 보상을 설정합니다. DSCR 계약 외에도 다가구 부동산은 주택과 마찬가지로 평가됩니다. 감정이 들어오지 않으면 구매자는 마감을 위해 더 많은 현금을 가져와야 합니다. 

2023년에 압력이 가중되면 다가구 단지에 대한 보상은 부실한 압류 판매로 인해 점점 더 낮아지고 부정적인 피드백 루프에서 차입이 점점 더 어려워질 수 있습니다.

5부: 뉴스, 일화 및 추가 자료

여기서 논의하는 내용은 업계 내부자에게 새로운 소식이 아닙니다. REIT 평가액은 25년에 2022% 급락했습니다.. 미니애폴리스와 시카고와 같은 많은 주요 도시에서 임대료가 하락하고 있습니다. 임대료는 각각 9%와 4% 하락, 전년 대비. 

집주인도 더 많은 것을 제공하기 시작했습니다. 임차인에게 "양보", XNUMX개월 임대료 무료 또는 무료 주차의 형태로 새 세입자를 유치합니다. 이러한 할인은 공실이나 더 낮은 리스팅 가격 임대료와 같은 방식으로 아파트 투자자들에게 수익을 안겨주지만 특정 시장에서 보고될 수 있는 임대료 하락 정도를 가릴 수 있습니다.

대형 사모펀드의 기관 고객들은 자금이 부딪히는 지점까지 자금을 인출하고 있습니다. 투자자의 출금 한도, 세계에서 가장 유명한 비거래 REIT인 Blackstone부터 시작합니다. 

Brian Burke는 이 주제에 대해 자세히 설명합니다. 시장에서의 "다가구 폭탄이 터지기 직전입니다" Dave Meyer와의 에피소드. 그는 우리가 이 부문에서 "가격 재조정"의 정점에 있으며 구매자와 판매자 사이에 엄청난 입찰/매도 스프레드가 있다고 믿습니다. 현재 진행되고 있는 소수의 거래는 1031명의 거래소 참여자와 대규모 자금을 조달하고 해당 자산을 신속하게 배치해야 하는 사람들입니다. 이 사람들은 빠르게 움직이고자 하는 동기를 부여받았고, 많은 판매자가 지금은 목숨을 걸고 버티고 있기 때문에 가격은 계속 상승하고 있습니다. 

이것은 더 이상 지속되지 않습니다. 변동금리 부채로 레버리지가 높았던 판매자는 DSCR 규정 준수 문제로 인한 것입니다. 그리고 투자자들에게는 막대한 부채를 재융자하라는 압력이 꾸준히 증가할 것이며, 부채를 줄이기 위해 매도, 재융자 또는 상당량의 현금을 가져와야 하는 시장이 점점 더 많아짐에 따라 압력은 매달 증가할 것입니다. 균형을 유지하고 압류를 피하십시오. 

6부: 이 환경에서 부를 보호하고 돈을 버는 아이디어

Cap rate는 금리보다 낮습니다. 임대료 상승과 금리 경감은 각각 동전 던지기입니다. 시장의 상당 부분에 대한 부채 측면에 압력이 가중되고 있으며 작년 가격으로 새로운 거래를 인수하는 것이 훨씬 더 어렵습니다.

이것은 어려운 환경이지만 다가구 및 기타 부동산 부문에 여전히 참여하기를 원하는 정통한 투자자들에게 이치에 맞는 많은 전략이 여전히 있습니다. 제가 고려하고 있는 몇 가지 사항은 다음과 같습니다.

대출

이자율은 cap rate보다 높다. 즉, 적어도 첫해에는 대출 기관이 주식 투자자보다 투자한 달러당 더 많은 현금 흐름을 의미하며 위험은 더 낮습니다. 다른 사람이 처음 20-30%의 위험을 감수하게 하십시오. 저는 개인적으로 단기를 좋아하기 때문에 경성 대출을 하는 부채형 펀드에 투자하는 것을 고려하고 있습니다.-이러한 대출의 성격을 고려하고 단독 주택 시장이 다가구 시장보다 위험으로부터 더 격리되어 있다고 생각합니다.  

제로 레버리지로 구매

귀하의 목표가 장기적으로 다세대 주택을 소유하는 것이며 단기적인 위험이 귀하를 괴롭히는 것이 아니라면 수단이 있다면 단순히 레버리지를 전혀 사용하지 않는 것을 고려하십시오. 이렇게 하면 위험이 줄어들고 이자율이 상한선보다 높기 때문에 현금 흐름이 증가합니다. 더 많은 자본을 투자하고 싶다면 몇 년 안에 언제든지 재융자할 수 있습니다. 

기다려 봐

이것은 시장 타이밍이며 내 스타일이 아닙니다. 하지만 이 분석을 믿는다면 2023년에 가격이 상당히 변동하는 것을 볼 수 있습니다. 6~12개월 동안 현금을 보유하고 있으면 일부 정통한 구매자는 특히 공황으로 인해 상한선이 매우 높아지는 경우 매우 저렴한 가격에 자산을 취득할 수 있는 위치에 놓일 수 있습니다. , 매우 높습니다. 

현재 투자 조건 검토

일부 신디케이터는 자금 조달을 할 권리가 있습니다. 거래에서 DSCR 약정이 깨지면 신디케이터는 막대한 손실을 입고 판매하거나, 압류되거나, 압류를 방지하기 위해 테이블에 엄청난 양의 현금을 가져오는 매우 매력적이지 않은 옵션을 가질 수 있습니다. 

신디케이션 투자 조건에 따라 신디케이터는 투자자에게 추가 자본을 투입하거나 지분 희석 위험을 감수하도록 요구할 수 있습니다. 권한은 스폰서의 손에 있을 가능성이 높지만 이것이 귀하의 거래에서 가능성이 있는지 여부를 이해하고 그에 따라 현금 포지션을 준비하는 것은 최소한 귀하의 통제 범위 내에 있습니다. 눈을 멀게 하지 마십시오.

새로운 투자에 건전한 회의론 가져오기

나는 분명히 시스템적인 방식으로 시장에 대해 회의적이지만, 다시 한 번 살펴볼 만큼 나를 흥미롭게 할 수 있는 특정 거래가 제시된다면, 거래가 상당한 상승에도 불구하고 의미가 있는지 확인하고 싶습니다. 상한선. 

나는 "부가 가치"(모든 스폰서가 광고하는 모든 거래는 "부가 가치"임) 또는 부동산이 "훌륭한 거래"(어떤 후원자가 귀하에게 거래가 아니라고 말할 것인지)에 대한 주장에 대해 회의적입니다. 대단한 것?). 스폰서가 자신의 순자산 측면에서 의미 있는 상당한 양의 자본을 투입하는 경우에도 관심이 쏠릴 것입니다. ). 인수 수수료, 관리 수수료 및 이자를 통해 이익을 얻을 수 있는 기회가 있을 뿐만 아니라, 힘들게 번 자본이 위험에 처해 있다는 확신을 갖고 싶습니다. 

...에 대해 숏포지션을 취하시겠습니까?

여기에 설명된 위험에 특히 노출된 공개 REIT가 있는지 궁금합니다. 상당한 양의 연구를 통해 상한선 비율이 낮고 공급 위험이 크며 변동금리 부채 비율이 높은 시장에 특히 집중된 포트폴리오를 밝혀낼 수 있습니다. 누군가 이곳을 파기로 결정한다면, 나는 당신이 발견한 것을 통해 이야기하는 데 매우 관심이 있을 것입니다.   

결론

이것은 긴 기사였습니다. 여기까지 읽으셨다면 읽어주셔서 감사합니다!

서론에서 언급했듯이 저는 상업용 부동산과 대규모 다세대 주택의 세계를 이해하는 데 있어 아마추어와 숙련공 사이에 있다고 생각합니다. 

그러나 내가 이해할 수 있는 것은 평가를 두려워하게 만듭니다. 여기에는 많은 위험이 있는 것 같고 2023년에는 매우 보수적으로 계획할 계획입니다. 작은 12-18개월마다 하는 것처럼 듀플렉스, 트리플렉스 또는 쿼드플렉스와 같은 다가구 부동산. 

최소한 이 기사가 투자자가 다가구 투자 기회를 탐색하고 실사를 조금 더 수행하는 경우 더 많은 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 되기를 바랍니다. 

그리고 다시, 저는 여전히 다가구를 위한 Bull Case를 가진 사람을 찾고 있습니다. 이 글을 읽고 계시다면 아래에 댓글을 달아주시거나 저에게 이메일을 보내주세요. . 당신의 의견을 듣고 싶습니다.

참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.