모기지 101: 원금과 이자를 계산하는 방법

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대출금의 원금과 이자를 계산하면 부동산의 실제 비용을 파악하는 데 도움이 됩니다. 400,000년 고정 금리 30%로 $5 대출을 받았다면 30년 후에 지출하는 금액은 $400,000가 아닙니다. 실제로는 773,158달러입니다. $400,000는 원금으로 지급되고 나머지 $373,158은 이자로 지급됩니다.

로 집을 구입하면 고정 금리, 귀하의 월별 모기지 지불금은 대출 기간 동안 동일합니다. 그러나 매달 같은 금액의 수표를 써도 원금과 이자를 얼마나 투입하는지가 항상 다릅니다. 

이 게시물에서는 모기지에 대한 원금과 이자 지불 금액을 정의하고 부동산을 구입할 때 더 많은 정보를 바탕으로 결정을 내리려면 주택 구입 비용이 얼마인지 계산해야 함을 보여 드리겠습니다. 또한 APR과 이자율의 차이, 이자율에 영향을 미치는 요인, 고정 이자율 모기지 지불금이 어디로 가는지 추적하는 방법에 대해서도 논의합니다. 

대출 원금과 이자를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

모기지의 원금은 무엇입니까?

주택담보대출을 받을 때 대출기관에서 빌린 금액이 원금이 됩니다. 주택의 총 구매 가격이 $300,000이고 20%의 계약금을 $60,000로 낸 경우 남은 $240,000가 원금이 됩니다. 

구매 가격 - 계약금 = 원금 잔액

사용하세요 모기지 계산기 감당할 수 있는 집의 양을 결정합니다. 원금은 대출 금액과 동일하므로 알아야 할 가장 중요한 숫자 중 하나입니다. 귀하의 모기지 원금은 귀하가 대출을 받은 직후부터 이자가 누적되기 시작합니다. 두 가지를 합치면 월별 지불 금액의 대부분을 차지합니다. 

이자 지급이란 무엇입니까?

대출 기관은 수십만 달러를 빌려주고 아무런 대가도 받지 않습니다. 대출 기관은 일반적으로 연이율(APR)을 기준으로 대출에 대한 이자를 부과합니다. 

대부분의 첫 주택 구입자들은 낮은 이자율에도 불구하고 매달 모기지 이자에 많은 돈을 지출하게 된다는 사실을 알고 놀랐습니다. 예를 들어, 30% 이자율로 $400,000를 5년 동안 대출받는 경우 월 지불액은 $2,147.29입니다. 첫 달 동안 지불금 중 $1,666.67는 이자로 사용되고, 원금 상환에는 $480.62만 사용됩니다.

귀하의 이자는 어떻게 계산됩니까?

이자 지불을 계산하려면 좀 더 많은 수학이 필요합니다. 공식은 다음과 같습니다.

월 이자지급 = 원금대출액 x (연이자율 / 12)

원금 대출 금액 = $400,000
이자율 = 5% 또는 0.05

이 경우 귀하의 관심 분야는 다음과 같습니다.

이자 = $400,000 x (.05/12)
이자 = $1,666.67

고정 이자율을 사용하면 원금 잔액이 줄어들기 때문에 모기지 지불마다 더 적은 이자를 지불하게 됩니다. 첫 번째 모기지 지불 후 원금 잔액은 $400,000에서 $399,519.38로 변경됩니다. 두 번째 달의 이자 방정식은 다음과 같습니다.

이자 = $399,519 x (.05/12)
이자 = $1,664.66

결국 원금 잔액에 2.01달러만 추가하게 되지만 시간이 지남에 따라 점점 더 많은 대출금을 천천히 갚게 되어 상각이 발생하게 됩니다. 

상각이란 무엇입니까?

할부 상환 시간이 지남에 따라 정기적인 원금 및 이자 모기지 지불을 통해 주택 대출을 상환하는 것을 의미합니다. 상각액을 계산하려면 다음 공식을 사용해야 합니다.

A = 월별 모기지 지불
P = 원금 잔액
I = 정기 이자율
N = 총 결제 횟수

대신 할부 상환 계산기를 사용하는 것이 좋습니다.

상각이 중요한 이유

할부 상환은 주택 소유자와 부동산 투자자가 시간이 지남에 따라 비용을 식별하는 데 도움이 됩니다. 

세금 목적상 상각표에는 매년 이자로 지불할 금액이 표시됩니다. 모기지 이자는 세금 공제가 가능합니다. 즉, 비용을 항목별로 분류하고 표준 공제 기준액을 초과하는 경우 청구할 수 있습니다.

할부 상환은 또한 매년 또는 매월 원금 잔액에 대해 지불해야 할 금액을 보여줍니다. 잔액이 낮을수록 집에 더 많은 자산이 있습니다. 간단하게 설명하기 위해 집의 가치가 결코 오르지 않는다고 가정해 보겠습니다. 첫 번째 지불을 하기 전에 귀하는 $100,000의 자산(계약금이라고도 함)을 갖게 됩니다. 

 위의 예를 사용하여 다양한 시간 간격에 따른 원금 잔액은 다음과 같습니다.

월/년	초기 계약금	잔액	공평
0개월 / 0년	$100,000	$400,000	$100,000
12개월 / 1년	$100,000	$394,098.54	$105,901.46
60개월 / 5년	$100,000	$367,314.93	$132,685.07
120개월 / 10년	$100,000	$325,368.26	$174,631.74
180개월 / 15년	$100,000	$271,535.63	$228,464.37
240개월 / 20년	$100,000	$202,449.07	$297,550.93
300개월 / 25년	$100,000	$113,786.23	$386,213.77
360개월 / 30년	$100,000	$0	$500,000

이 시나리오에서는 대출 기간이 길어질수록 더 많은 자산을 구축하게 됩니다. 이는 더 많은 모기지 지불금이 월별 원금 잔액에 들어가기 때문입니다. 

APR과 이자율: 차이점은 무엇입니까?

두 비율 모두 백분율로 표시되지만 둘 사이에는 중요한 차이점이 있습니다. 

이자율은 연간 대출 비용을 의미하지만 대출에 대해 지불해야 할 수 있는 수수료나 비용은 반영하지 않습니다. 

APR은 귀하가 빌린 금액을 보다 전체적으로 표현한 것이며 종종 이자율보다 높습니다. 이는 귀하의 이자율, 모기지 브로커 수수료 등을 반영합니다. 모기지 포인트, 대출을 받기 위해 발생하는 기타 비용. 

이자율에 영향을 미치는 요인은 무엇입니까?

이자율이 낮을수록 월별 모기지 지불금은 줄어들며 모든 백분율 포인트가 중요합니다! $400,000의 30년 5% 대출에 대한 월 지불액은 $2,147입니다. 그러나 이자율이 4%인 경우 월 지불액은 $1,910로 줄어듭니다. 그것은 237달러의 차이입니다!

이자율을 결정하는 몇 가지 요소는 다음과 같습니다.

• 신용 점수: FICO 점수가 높을수록 이자율은 낮아집니다. 일반적으로 신용 점수가 700점 이상인 경우 가장 좋은 요율을 받을 수 있습니다.
• 대출 기간: 대출 기간이 짧을 경우 이자율이 낮아질 가능성이 높습니다. 귀하가 30% 금리로 5년 대출을 받을 자격이 있는 경우, 동일한 대출 기관이 귀하에게 15% 금리로 4년 대출을 제공할 수도 있습니다. 
• 장소: 주택 소유자의 채무 불이행이 많은 지역에 거주하는 경우 이자율이 더 높아질 수 있습니다. 
• 계약금: 계약금이 20% 미만인 경우 대부분의 대출은 지불을 요구합니다. 민간 모기지 보험 (PMI)는 0.58%~1.86%의 추가 이자를 의미합니다.
• 현재 이자율: 주택시장 상황과 연준이 주택대출 금리에 영향을 미칩니다. 

월별 모기지 지불액에는 그 밖에 무엇이 포함되어 있나요?

귀하의 원금과 이자는 월별 모기지 지불금의 기초를 구성하며 대출 기간 동안 증가하지 않습니다. 그러나 고려해야 할 다른 수수료가 있습니다.

• 재산세: 이 세금은 귀하의 부동산 평가 가치를 기준으로 지방 정부가 귀하에게 부과하는 세금입니다. 평가 가치는 부동산 평가자가 귀하의 주택 가치가 있다고 말하는 것이며 시장 가치와 동일하지 않습니다. 재산세는 주마다 다릅니다.
• 주택 소유자 보험: 주택 소유자 보험은 일반적으로 집의 내부 및 외부 손상, 개인 자산의 손실 또는 손상, 집이나 재산에 사고가 발생한 경우 책임 보장을 보장합니다. 
• PMI: 앞서 언급한 것처럼 계약금이 20% 미만인 경우에는 PMI를 지불해야 합니다. 이 보험은 귀하가 모기지를 지불하지 않을 경우 모기지 대출 기관을 보호합니다. LTV(담보대출) 비율이 78% 이하로 떨어지면 사라집니다. 
• 주택 소유자 협회(HOA) 회비: 주택 소유자 협회가 있는 콘도나 인근 지역으로 이사하는 경우 HOA 수수료를 지불해야 합니다. 이는 HOA에 따라 다릅니다. 

귀하의 원금과 이자 추적

요약하자면, 원금은 주택 융자를 받을 때 대출 기관으로부터 빌린 금액이고, 이자는 대출 기관이 그 돈을 빌린 대가로 부과하는 금액입니다. 이제 작동 방식과 할부 상환 계산기를 사용하여 지불할 금액을 확인하고 주택 구입 시 더 많은 정보를 바탕으로 결정을 내릴 수 있는 시기를 알아보았습니다. 

자주 묻는 질문

원금이나 이자를 지불해야 합니까?

대출 조건에 따라 매달 더 많은 금액을 지불할 수 있습니다. 추가 금액은 원금 잔액에 적립되어 대출금을 더 빨리 상환하는 데 도움이 됩니다. 

대출금을 더 빨리 갚을 수 있는 다른 방법은 무엇입니까?

일부 회사에서는 격주로 모기지 지불을 허용합니다. 12개월 단위로 결제하는 대신 월 금액의 절반에 해당하는 26개월 단위로 결제를 받게 됩니다. 이 전략을 사용하면 매년 추가 비용을 지불하고 대출금을 몇 년 동안 줄일 수 있습니다. 

지급액의 몇 퍼센트가 원금인가요?

이 비율은 대출 기간, ​​금액, 이자율에 따라 달라집니다. 

참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.