복수화 및 상업용 부동산 지난 1년 동안 농담의 대상이었습니다. 처럼 모기지 금리 상승하기 시작하면서 상업용 부동산 투자자들은 큰 타격을 입었습니다. 이익이 불쌍해졌다 및 가격을 묻는 게 웃기다. 몇 달 동안 언론은 다음과 같은 결과를 예측해왔습니다. 상업용 부동산 충돌, 만기가 다가오고 있는 모기지의 물결을 언급하며 지불할 수 없는 판매자 재융자의 높은 가격. 이러한 기본 원칙이 틀린 것은 아니지만 모기지 붕괴는 현실이 아닐 수도 있습니다.
그래서 추측 대신에 우리는 리차드 힐, Cohen & Steers의 부동산 전략 및 연구 책임자, 사실과 허구를 구별합니다. 리차드는 그걸 알고 있어 대출 만기가 다가온다, 그리고 낮은 요율을 가진 구매자 조정 가능한 모기지 곤경에 처할 수도 있습니다. 하지만 이것이 전체 이야기는 아니며, 일부는 상업용 부동산 대규모 성장을 위한 준비가 될 수 있음 주택 투자자들은 전혀 알지 못합니다. 그만큼 기회가 곧 찾아올 수도 있다 어디를 봐야할지 아는 사람들을 위해.
이번 에피소드에서 Richard는 상업용 부동산 모기지의 실제 위험, 어떤 부문이 가장 문제가 되고 있는지, 어느 부문이 불균형을 이루고 있는지, 그리고 투자자들이 가격 하락을 얼마나 기대할 수 있는지. 또한 Richard는 오늘날 우리가 보고 있는 것처럼 빠르게 변화하는 시장에 투자할 수 있는 세 가지 가장 좋은 시기를 제시합니다.
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데이브 :
여러분, 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 호스트 Dave Meyer이고 오늘 James Dainard가 합류했습니다. 그리고 오늘은 꽤 특별한 날이 될지도 모르지, 제임스. 방금 우리는 연준이 금리를 25bp 인상한 것을 보았지만 이것이 긴축 사이클의 끝일 수도 있다는 신호를 보내고 있습니다. 어떻게 생각하나요?
제임스 :
글쎄요, 저는 우리가 5%에 머물고 있다는 사실이 기쁘지는 않지만 증가세가 통제되고 있기 때문에 기쁩니다. 나는 이것이 항상 시장을 감정적으로 만드는 반면 우리는 안정으로 돌아가기만 하면 된다고 생각합니다. 그래서 그것은 "그들이 원하는 곳으로 가서 거기에서 성장하는 것"과 같습니다. 하지만 나는 그들이 우리에게 진실을 말하지 않았다고 말하겠습니다. 12개월 전에 그는 최고가 어떻게 될 것이라고 말했습니까? 4? 3.75에서 4로? 그게 그거였어?
데이브 :
오 예. 하지만 그들은 매달 조금씩 그 금액을 올려왔습니다. 그들은 “상승하고 있어요. 올라가고 있어요. 올라가고 있어요.” 하지만 앞으로 1년 넘게 금리 인상이 있을 것이라고 말하지 않은 것은 이번이 처음이라고 생각합니다.
제임스 :
하지만 한 가지. 나는 연준이 말하거나 말하지 않는 것을 더 이상 신뢰하지 않습니다. 그래서 우리는 무슨 일이 일어나는지 볼 것입니다.
데이브 :
네, 좋은 지적이군요. 그런데 내 생각엔 많은 사람들이 지금은 한동안 잠시 멈춰야 한다고 요구해 온 것 같아요. 그들은 잠시 멈출 것이라고 말했습니다. 분명히 인플레이션이 계속 높게 유지된다면 그들은 재고할 것입니다. 하지만 나에게 있어서 이것은 일종의 휴식을 취하는 것입니다. 그리고 제가 연준에 투표를 하게 된다면, 저는 "휴식을 갖고 무슨 일이 일어나는지 지켜보세요"라고 말할 것입니다. 왜냐하면 노동 시장이 조금씩 무너지기 시작한다는 조짐이 있기 때문입니다. 분명히 은행 위기가 있었기 때문에 매 회의마다 하이킹을 하는 것보다 몇 달을 기다려 무슨 일이 일어나는지 확인하고 재평가하는 것이 나쁠 것이 없습니다. 그리고 그들은 6~8주마다 모입니다.
제임스 :
네, 점점 안정되고 있어요. 그가 커밍아웃할 때마다 우리는 모두 궁지에 몰리기 때문에 매우 중요할 것입니다. 그리고 그들이 부정적인 영향을 미치지 않았다는 것도 아닙니다. 내 말은, 우리는 일부 은행이 실패하는 것을 보았습니다. 우리는 주택이 약간 하락하는 것을 보았습니다. 그리고 노동 시장에서는 그것이 더 많이 깨졌으면 좋겠습니다. 왜냐하면 그것은 여전히 … 기업 운영자로서 우리에게 여전히 힘든 일이라는 것을 알고 있습니다.
데이브 :
응, 물론이지. 글쎄요, 우리는 이것을 분명히 일찍 녹음하고 있습니다. 이번 에피소드는 15월 3일에 방영됩니다. 우리는 이것을 XNUMX월 XNUMX일에 녹음하고 있습니다. 따라서 후속 에피소드에서 우리는 더 많은 것을 다루게 될 것입니다. 아마도 우리는 이미 이 결정의 결과에 대해 더 많은 것을 다루었을 것입니다. 하지만 나는 단지 신이 났고 그것에 대해 당신과 이야기하고 싶었습니다. 하지만 오늘은 놀라운 에피소드가 있습니다. 내 말은, 그들 모두가 내가 가장 좋아하는 것이지만 이것은 내가 정말 많이 배운 것이었고, 내가 전혀 알지 못하는 것이었습니다. 하지만 어쩌면 오늘 이후에는 조금 더 알게 될지도 모르겠습니다. 오늘은 Cohen & Steers의 수석 부사장이자 부동산 연구 및 전략 책임자인 Rich Hill이 모셨습니다. 그리고 그의 전문 분야는 상업용 부동산과 부채에 관한 것입니다. 그리고 그는 우리에게 약간의 지식을 떨어뜨렸습니다, 제임스. 이번 인터뷰에 대해 어떻게 생각하시나요?
제임스 :
아, 그 사람은 확실히 전문가이군요. 그건 확실합니다. 이것은 우리가 했던 에피소드 중 제가 가장 좋아하는 에피소드 중 하나였습니다. 상업용 부동산 시장과 은행에서 무슨 일이 일어날지에 대한 과대광고로 인해 이에 대한 명확성이 매우 높아졌습니다. 그리고 그가 나에게 제공한 명확성 중 일부는 나를 깜짝 놀라게 했습니다. 예를 들어, "아, 그래, 그들이 내놓는 그 큰 통계는 그냥 정상이야."
데이브 :
물론 이죠
제임스 :
그가 말하는 모든 것을 듣는 것은 상쾌했고 그는 똑똑한 친구입니다.
데이브 :
물론이죠. 그리고 우리가 Rich를 데려온 이유는 상업용 부동산 시장과 잠재적인 채무 불이행 및 은행 위기에 대한 언론 보도가 너무 많았기 때문입니다. 언론에서도 많이 나오고 이에 대해 많은 질문을 받지만 실제로는 그렇지 않습니다. 내 전문 분야. 그래서 우리는 Rich에게 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지 설명해 달라고 요청했습니다. 스포일러 주의: 언론에서 말하는 내용이 항상 정확하지는 않습니다. 그러나 Rich는 상업용 부동산 모기지 시장, 부채 시장에서 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 놀라운 데이터와 정보를 제공하고 상업용 부동산 공간에서 볼 수 있는 기회에 대한 몇 가지 아이디어도 제공합니다. 그래서 우리는 잠시 휴식을 취하고 리치(Rich)가 상업용 부동산 모기지 시장에 대해 이야기하도록 하겠습니다.
Rich Hill 님, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 여기 있어주셔서 감사합니다.
풍부한:
네, 주셔서 감사합니다.
데이브 :
자기소개부터 시작해볼까요? 그리고 어떻게 부동산에 입문하게 되었는지, 그리고 오늘 우리가 이야기할 모든 연구 주제에 대해 조금 이야기해 주세요.
풍부한:
응. 맙소사, 이전에는 누구도 나에게 그런 질문을 한 적이 없었던 것 같아요. 어디서부터 시작해야 하나요? 제 이름은 Richard Hill입니다. 저는 Cohen & Steers에서 상업용 부동산 연구 및 전략 책임자입니다. Cohen & Steers는 1986년에 상장된 부동산을 관리하는 최초의 관리자로 설립되었습니다. 우리는 현재 약 80억 달러를 관리하고 있습니다. 그 중 절반 정도는 상장 부동산에 속해 있고, 나머지 절반은 민간 부동산을 포함한 기타 부동산에 속해 있다.
그렇다면 상업용 부동산에 어떻게 들어왔나요? 글쎄요, 저는 부동산 가족에서 자랐고 아버지는 쇼핑몰 관리자였습니다. 나는 보통 그 사람이 관리인보다 한 단계 위라는 뜻으로 농담을 해요. 나는 학부를 졸업한 후 상업용 부동산으로 다시 돌아가고 싶지 않았지만 결국 다시 들어와 금리 파생 상품 데스크에서 일하고 상업용 부동산 개발업체와 주택 건설업자의 금리 노출을 헤징했습니다. 빨리, 나는 부채 자본 시장 팀에 합류했습니다. 2008년에 내 서비스가 더 이상 필요하지 않을 때까지 그렇게 했습니다. 일자리를 찾는 데 몇 달이 남았다는 말을 들었습니다. 나 자신을 위해 일하러 갔고, 중동에서 컨설팅을 좀 했습니다. 그게 정말 힘든 일이라는 걸 깨달았어요. 그리고 2010년경 누군가 리서치 애널리스트를 찾고 있었습니다. 저는 이전에 리서치 애널리스트가 된 적이 없었기 때문에 나보다 더 비전통적인 사람을 찾을 수 없었습니다. 그러나 저는 부채 시장에 초점을 맞춘 리서치 애널리스트가 되었고, 그 후 [들리지 않음 00 :06:15] REIT 주식 시장입니다. 그리고 나는 오늘 여기에 있습니다.
오늘 대화 상대에 대한 개요를 제공하는 매우 빠른 Cliff Notes 버전이기를 바랍니다.
데이브 :
엄청난. 글쎄, 당신은 제임스와 내가 당신을 위해 준비한 질문에 대한 자격을 갖추기 위해 많은 노력을 기울였습니다. 왜냐하면 질문은 모두 상업용 부동산에 관한 것이고 많은 질문이 부채에 관한 것이기 때문입니다. 그럼 가장 높은 수준부터 시작해 보겠습니다. 분명히 상업용 부동산 부채 시장과 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 많은 언론의 초점이 있습니다. 하지만 전반적인 상업채권 시장에 대해 읽어보실 수 있나요?
풍부한:
네, 글쎄요, 아마도 여기서 시작해 상업용 부동산 시장의 규모를 확대해 볼 수 있을 것입니다. 왜냐면 상업용 부동산 시장이 무엇이고 무엇이 아닌지에 대해 많은 오해가 있기 때문입니다. 우리는 미국 시장이 거의 21조 달러에 달할 것이라고 생각합니다. 사람들은 즉시 사무실이나 소매점, 다가구 및 산업 시설을 떠올립니다. 알겠습니다. 그곳이 그들이 사는 곳이기 때문입니다. 그것이 그들이 일하는 곳입니다. 그곳이 그들이 쇼핑하는 곳이고 아마존에서 상품을 구입하는 곳입니다. 사람들이 정말로 이해하는 것들입니다. 그러나 믿거나 말거나, 이것이 상업용 부동산 시장의 전부는 아닙니다. 데이터 센터, 기지국, 단독 주택 임대, 노인 주택 등이 있습니다. 따라서 이는 모두 동일한 우산 아래에 있는 다양한 부동산 유형의 매우 다양한 생태계입니다.
하지만 저는 그것을 설명하고 싶습니다. 마치 제가 유치원생 수업에 들어갈 때와 비슷합니다. 아이들은 모두 서로 다른 시간에 서로 다른 방향으로 달리고 있습니다. 따라서 현재 상업용 부동산이 나쁜 평판을 받고 있는 반면, 상업용 부동산의 하위 부문은 확실히 좋은 성과를 거두고 있습니다. 요즘 노인주택이 붐을 이루고 있습니다. 사무실이 잘 안 돌아가네요. 그래서 제가 알려드리는 유일한 요점은 사무실 시장에 집착하기 쉽다는 것입니다. 그리고 우리가 다시 그 점에 대해 이야기할 것이라고 확신합니다. 그러나 이것이 상업용 부동산 시장의 전부는 아닙니다.
데이브 :
그럼, 리치님, 방금 말씀하신 대로 시장의 다양성에 대해 우리에게 시장의 전반적인 위험 평가를 요청하는 것은 비합리적인가요? 또는 집중적으로 말씀드리자면, 우리 청중은 주로 다세대에 초점을 맞추고 있지만 소매점과 사무실 공간에 관심이 있는 사람들도 있습니다. 다른 것도 있을 거라 확신하지만 아마도 이 세 개가 가장 큰 것 같습니다.
풍부한:
네, 그러면 이렇게 설명할 수 있을 것 같아요. 우리가 7~8개월 전에 이 대화를 나누고 있었다면 오늘 말씀드리는 것과 비슷한 이야기를 했을 것입니다. 부동산." 그래서 나는 아마도 10점 만점에 10~20점 정도의 우려를 갖고 있을 것입니다. 그렇다면 제가 왜 걱정했을까요? 글쎄요, 10개월 전에는 상업용 부동산 가치가 20~25% 하락할 것이라고 말씀드렸었습니다. 확실히 5%는 지금 당장은 불가능할 가능성이 높으며 가치 평가는 6에서 XNUMX 정도로 하락할 것으로 생각됩니다. 하지만 저는 실제로 지금 위험 척도에서 제 자신을 XNUMX~XNUMX 정도라고 생각합니다. 왜 그럴까요?
글쎄, 그것은 전체 시장이 약세 이야기를 위해 학생 단체를 떠났기 때문이며 갑자기 위험에 대한 실용적이고 객관적인 견해와 아마도 상업용 부동산의 좋은 부분 중 일부가 갑자기 매우 낙관적으로 보였을 수도 있고 심지어 감히 예를 들어, 강아지와 무지개. 그래서 저는 단지 약간의 오해가 있다고 생각합니다. 어쩌면 진실은 약간 중간에 있을 수도 있습니다. 나는 세상이 종말을 맞이하고 있다고 생각하지 않는다. 나는 다음에 떨어질 신발이 모두가 다음 신발이라고 말하는 것이 아니라고 생각합니다. 그래서 거기까지 파헤쳐 보니 기쁘지만 7~8개월 전에는 꽤 조심스러웠다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 그 이후로 상황은 더욱 악화되었지만, 논쟁이 얼마나 약세로 변했는지 볼 때 실제로 우리가 더 나은 위치에 있다고 생각합니다.
제임스 :
네, 그리고 그 얘기를 꺼내신 게 기쁘네요. 왜냐하면 지난 60... 아니, 지난 90~120일 동안 상업용 부동산 시장이 깊은 끝으로 가고 있고 폭발할 것이라는 말만 들었기 때문입니다. 그리고 녹습니다. 우리는 지난 15~20년 동안 태평양 북서부에 투자해 왔습니다. 마치 나쁜 일이 일어날 것이라고 예상하고 모두가 그것에 대해 이야기할 때마다 그런 일은 거의 일어나지 않는 것과 같습니다. 그리고 갑자기 왼쪽 필드에서 무작위로 무언가가 나타나서 갑자기 당신을 때립니다. 그래서 제가 읽은 이야기 중 일부는 일부 평가가 40~50% 하락할 것이라고 사람들이 예상하고 있기 때문에 내러티브가 정말 공격적이라고 생각합니다. 여전히 매우 공격적인 조정인 20~25%를 보고 있는 이유는 무엇입니까? 그런데 왜 사람들이 말하는 다른 가치 평가에 비해 중간에 있는 것입니까?
풍부한:
응. 글쎄, 무엇보다도 거기에 던져지고 있는 40~50의 가치 평가에 대해 이야기해 봅시다. 내 생각엔 정말 나쁜 전화 게임이 벌어지고 있는 것 같아. 따라서 누군가가 하나의 헤드라인을 얻었고 다른 누군가가 사실 확인 없이 이를 선택하면 마치 40주 후에 다른 의미로 추정되는 것입니다. 당신이 듣고 있는 것은 해안 사무소의 부동산 가치가 50~50% 하락할 수 있다는 것입니다. 그게 합리적인가요? 모르겠습니다. 아마도. 해안 REIT는 현재 최고점에서 40% 하락했습니다. 그러니 그렇게 미친 것은 아닙니다. 하지만 게임 이론을 조금 더 살펴보겠습니다. 갑자기 미국의 모든 사무실이 50에서 XNUMX으로 줄어들 것이라고 말하면 그것은 엄청난 숫자이며 사람들은 실제로 그것이 무엇을 의미하는지 이해하지 못하는 것 같습니다.
미국 전역에서 사무실이 평균 40~50% 감소한다는 것은 샌프란시스코와 같은 곳이 아마도 80% 감소해야 한다는 것을 의미합니다. 테네시 주 내슈빌은 50% 하락하지 않을 것입니다. 10%, 15%, 20% 하락할 것입니다. 따라서 평균의 법칙에 따르면 전국적으로 사무실의 비율이 40, 50%에 도달한다는 것은 주요 해안 시장에 있어서 정말 가혹한 시나리오입니다. 전국적으로 가치 평가가 40에서 50으로 떨어지지 않을 것이라는 점은 신경 쓰지 마십시오. GFC 기간 동안 우리는 30% 하락했습니다. 이것은 GFC만큼 나쁘지는 않습니다. S&L 위기 동안 우리는 32% 정도 하락했습니다. 이는 S&L 위기만큼 나쁘지는 않습니다. 그렇다면 우리는 어떻게 20에서 25까지 가나요? 보세요, 저는 수정구슬이 없지만 다양한 소스를 통해 삼각 측량을 시도합니다. 우리는 REIT가 상업용 부동산 시장의 선도적 지표라고 굳게 믿습니다. REIT는 25년에 2022% 하락했습니다. 35년 최저점에서 거의 2022% 하락했습니다. 따라서 25%는 REIT의 가격 책정에 비해 괜찮은 숫자처럼 느껴집니다.
그러나 우리가 또한 많은 시간을 투자하는 것은 현금 대 현금 수익률 분석입니다. 따라서 이는 기본적으로 내 경제 자본 비율을 고려한 것입니다... 자본 지출을 조정한 후의 명목상 자본 비율입니다... 내가 얻을 수 있는 레버리지와 부채 비용입니다. 뭔지 맞춰봐? 경제적 자본비율은 크게 상승한 금융비용에 비해 여전히 상대적으로 타이트합니다. 그래서 내 현금 환급 수익은 과거 평균보다 훨씬 낮습니다. 역사적 평균으로 되돌리려면 부동산 가치를 평균 20~25% 정도 낮추어야 합니다. 나는 여기서 너무 이상해지고 싶지 않지만 그것은 단지 수학일 뿐입니다. 그것은 단지 레버리드 리턴 수학일 뿐입니다.
그래서 우리가 현금 환급 수익이 우리에게 말하는 것, REIT 시장이 우리에게 말하는 것, 그리고 민간 시장 지수가 이미 우리에게 무엇을 말하기 시작했는지 생각해 볼 때 저는 그 내용을 기쁘게 생각합니다. 당신에게 있어서 20~25세는 무리라고 느껴지지 않습니다. 이제 27년 후에 다시 돌아와서 "야, 리치, 17살이었어" 또는 "17살이었어"라고 말한다면 저는 그다지 똑똑하지 않습니다. 나는 우리가 방향이 옳다고 생각합니다. 우리는 그것이 27년인지, 22년인지, XNUMX년인지 시장이 알아내도록 할 것입니다.
데이브 :
그리고 그것이 상업용 부동산 내의 모든 자산 클래스에 걸쳐 있습니까? 아니면 자산 간에 약간의 차이가 있을 것이라고 생각하십니까?
풍부한:
아, 자산 유형마다 큰 차이가 있습니다. 이는 상업용 부동산에 해당하는 일반적인 18개 하위 부문입니다. 평균적으로 20에서 25로 줄어들 것이라고 생각합니다. 다가구 주택이 중요한 자산군이라고 말씀하셨는데요. 그것은 사무실보다 일반적으로 더 나은 상태를 유지할 것입니다. 다세대의 기본이 탄탄한 기반을 이루고 있습니다. 산업재들은 탄탄한 기반을 갖고 있다. 다가구가 다루는 문제는 방정식의 근본적인 측면과는 거의 관련이 없습니다. 이는 자금조달 비용의 재조정과 관련이 있으며, 4년 전만 해도 한도율은 10% 미만이었습니다. 이는 금융 비용보다 훨씬 낮습니다. 따라서 부정적인 레버리지가 있습니다. 당신은 금리에 대한 새로운 표준이 어디에 있는지에 따라 가격을 조정하고 있습니다. 그리고 다시 한 번 말씀드리지만 다세대가 감소하는 것을 보고 놀라지 않을 것입니다. 이를 15~20% 포인트라고 부르세요. 반면 사무실은 그보다 훨씬 더 많이 감소할 수 있지만 평균 25~XNUMX%입니다. 꽤 잘나가는 부동산 유형. 그렇게 하지 않는 일부 속성 유형도 있을 것입니다.
제임스 :
네, 그리고 제 생각엔 그게 이야기의 문제인 것 같아요. 그들은 상업용 부동산 은행이 무너질 수 있다고 말하면서 모든 것을 하나의 큰 연못으로 묶고 있지만 실제로 상한율 외에 상당히 강세를 유지하는 것처럼 보이는 다가구 자산 클래스는 압축을 거친 다음 사무실이 혼합됩니다. 그리고 그것이 일종의 부정적인 부분입니다… 저는 미국의 등 및 다가구 광고에 약 4.5조 XNUMX천억 달러가 있는 것을 보았습니다. 그것은 마치 그들이 미디어에서 이 모든 통계를 검토할 때 항상 그 모든 것을 함께 잼하는 것과 같습니다. 다세대 부채와 사무실 부채의 차이점을 분석하고, 앞으로 어떤 일이 일어날지-
풍부한:
네.
제임스 :
…향후 12~24개월 동안 어떤 모습이 될까요?
풍부한:
응, 응. 그래서 우리는 가지고 있습니다. 우리는 이것에 많은 시간을 보냈습니다. 그리고 기본적으로 [들리지 않음 00:16:22] 저는 4.5주 동안 계속 벽에 머리를 박고 허구에서 사실을 알아내려고 노력했습니다. 몇 가지 숫자를 알려드리겠습니다. 글쎄요, 제가 거기에 가기 전에, 미국의 상업 모기지 시장은 약 5조 5.5천억 달러라고 생각합니다. 거기에는 또 다른 XNUMX억 달러의 건설 대출이 있습니다. 따라서 총 상업용 모기지 규모는 약 XNUMX조 달러에 이릅니다. 때때로 당신은 거기에 XNUMX조 XNUMX천억 달러가 쏟아져 나오는 것을 듣게 될 것입니다. 여기에는 소유자가 점유하는 부동산이 포함됩니다. 그럼 주인이 점유하는 부동산은 무엇일까요? 이는 아마존이 자체 산업 시설을 소유하고 거기에 담보 대출을 제공하는 것과 같습니다. 이는 전통적인 상업용 부동산과 훨씬 다른 위험 프로필을 가지고 있습니다. 우리는 그것을 포함하지 않습니다.
때로는 실제로 그보다 훨씬 작은 숫자를 들을 수도 있는데, 이는 은행에 초점을 맞춘 것입니다. 그리고 잠시 그곳으로 돌아가고 싶지만 잠시만 4.5조 40천억에 집중해 봅시다. 여러분은 다가오는 성숙의 거대한 벽에 대해 들어보셨습니다. 언론은 모든 상업 모기지 대출의 16%가 향후 2023년 내에 만기된다는 이 거대한 만기 벽에 대해 이야기하기를 좋아합니다. 그것은 일종의 사실입니다. 그래서 여기서 사실을 알려 드리겠습니다. 상업용 모기지 대출의 14%는 2024년에 만기가 다가오고 있습니다. 12%는 2025년에 만기가 다가오고, 41%는 42년에 만기일이 다가옵니다. 합산하면 XNUMX~XNUMX%가 됩니다.
누군가가 “아, 맙소사, 하늘이 무너지네요. 모든 상업용 부동산 대출의 40%가 향후 15년 내에 만기됩니다.”라고 나는 웃습니다. 그리고 제가 웃는 이유는 제가 경박해서가 아니라 상업용 모기지에는 22년의 벽이 있습니다. 이는 정의에 따르면 모든 대출의 40%가 매년, 영원히 그리고 항상 만기된다는 것을 의미합니다. 저는 이 일을 XNUMX년 동안 해왔습니다. 그들이 시장을 연구하는 한 향후 XNUMX년 동안 모든 대출의 XNUMX%가 만기됩니다. 그것이 바로 그 방법입니다. 그러니 그것은 성숙의 벽이 아닙니다. 그것은 단지 일어나는 일입니다. 그래서 나는 그것을 말하는 것을 좋아합니다. 왜냐하면 당신이 그것에 대해 그런 식으로 생각할 때 그것은 "오, 맙소사" Captain Obvious 같은 것과 같기 때문입니다.
두 번째로 말씀드리고 싶은 점은 모두가 사무실에 대해 이야기하고 있다는 것입니다. 따라서 만기가 도래하는 대출의 16% 중 25%가 사무실입니다. 큰 숫자처럼 들리겠지만 여러분, 제가 말씀드리고 싶은 것은 상업용 모기지 중 4%가 2023년 만기가 도래하는 사무실 대출입니다. 그건 아무것도 아닙니다. 그다지 크지는 않습니다. 그런데 사무실은 상업용 모기지 노출의 20% 미만입니다. 다가구 주택은 실제로 상업용 모기지 노출의 거의 40% 이상을 차지합니다. 그러나 다가구는 GSE를 통해 혜택을 받습니다. GSE, Fannie Mae, Freddie Mac 등은 주택 시장을 지원하기 위해 존재합니다. 그리고 저는 다시 돌아와서 다세대 문제가 없을 것이라고 말하고 싶지 않습니다. 그것이 실제로 무엇을 의미하는지 풀어서 기쁘게 생각합니다. 제임스, 당신은 이런 훌륭한 질문을 제기했습니다. 이 모든 사실이 던져지고 있으며 절반은 진실입니다. 그리고 게임 전화에서는 누가 가장 약세일 수 있는지에 대한 가장 낮은 공통 분모가 됩니다. 그러나 그것은 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 전체 이야기를 말해주지는 않습니다.
데이브 :
제 말은, 우려가 있다는 것입니다. 하지만 이것이 바로 지난 6~9개월 동안 귀하의 우려 수준이 낮아진 이유입니다. 그 이유는 무엇입니까?
풍부한:
응, 봐봐. 우리는 조금 더 많은 작업을 수행했습니다. 우리의 견해는 조금 더 미묘합니다. 동시에 모든 사람들이 상업용 부동산이 얼마나 나쁜지에 대한 이야기를 쓰고 있습니다. 사무실이 문제이고, 상업용 부동산에 빚이 많다는 말을 들어보셨을 겁니다. 우리가 이야기한 15분 동안 상업용 부동산이 얼마나 나쁜지에 대한 이야기가 XNUMX개 정도 있었을 것입니다. 그것은 "나, 나, 나, 나"와 같습니다. 모두가 이야기를 써야 합니다. 아이러니하게도 이야기를 더 많이 들을수록, 서사가 더 심해질수록 우리는 시작보다 끝에 더 가까워진 것 같아요. 투자자로서 저는 실제로 이러한 최고 수준이 소요되는 것을 보고 싶습니다. 이는 실제로 매수 시점임을 알려줍니다.
여기에서 간단한 일화를 말씀드리지만, 주식 시장과 채권 시장은 "낮은 가격에 사서 높은 가격에 판매"라는 개념을 매우 잘 이해하고 있습니다. 부동산 시장은 그 일을 매우 열악하게 수행합니다. 모든 사람은 경기가 정말 정말 좋다는 느낌이 들 때, 즉 사이클 후반기에 모든 것을 사고 싶어하고, 기분이 매우 좋지 않을 때, 초기 사이클에 모든 사람이 매도하고 싶어합니다. 그것은 말이 되지 않습니다. 우리는 실제로 이것이 내 경력에서 본 가장 매력적인 진입점 중 하나라고 생각하는 기간에 접근하기 시작했습니다. 우리는 아직 거기에 있지 않습니다. 하지만 보세요, 부동산 가치 평가는 현재 10~15퍼센트 포인트 하락했습니다. 널리 추종받는 핵심 개방형 펀드 지수인 NCREIF ODCE 지수를 살펴볼 수 있습니다. 다른 모든 비공개 지수는 10에서 15로 하락했습니다. 지금은 모두 거기에 있습니다. 이런 일이 우리 앞에서 일어나고 있습니다.
그리고 사람들은 슬픔의 과정이 훨씬 더 빠르게 진행되고 있다는 것을 이해해야 한다고 생각합니다. 우리는 3개월 전에 거부당했습니다. 우리는 더 이상 부정하지 않습니다. 우리는 아마도 분노 단계에 있지만 빠르게 수용 단계로 나아가고 있습니다. 그리고 저는 이것이 꽤 큰 진입점을 만들 것이라고 생각합니다. 그러면 나는 왜 덜 약세를 보이는가? 나는 근본적으로 덜 약세라고 생각하지 않지만, 이야기가 어디로 갔는지에 비해 갑자기 나는 큰 황소 같은 사람이 된 것 같은 느낌이 듭니다.
데이브 :
이에 대한 약세와 최근의 초점 중 일부가 매우 다양한 유형의 은행의 금융 위기 때문인지 궁금합니다. 사람들이 은행 산업만 보고 지금 이러한 격변적인 사건을 예상하고 있다고 생각하십니까?
풍부한:
오, 확실히.
데이브 :
서로 관련이 없더라도 말이죠.
풍부한:
글쎄요, 제 생각엔 둘이 관련이 있는 것 같아요. 그래서-
데이브 :
오 예. 내 말은, 상업용 부동산과 Silicon Valley Bank [들리지 않음 00:22:23]입니다.
풍부한:
그럼, 실제로 은행 부문에서 무슨 일이 일어나고 있는지 분석해 보겠습니다. 따라서 미국의 상위 25개 은행은 상업용 부동산 노출이 매우 적습니다. 그들은 총 자산의 퍼센트로 상업용 부동산에 대한 노출도가 4% 미만입니다. 그리고 그들의 사무실 노출은 수십 베이시스 포인트입니다. 정말 정말 작습니다. 하지만 이 상위 25개 은행은 12개월 전부터 상업용 부동산에 대한 대출을 철회하기 시작했습니다. 어쩌면 그보다 조금 더 많은 금액일 수도 있습니다. 그리고 그들이 철수하기 시작하면서 지역 커뮤니티 은행은 시장 점유율을 차지하려고 했습니다.
그래서 제가 이야기할 때 상위 25개 은행을 선두로 하는 이유는 FDIC와 연준이 상위 25개 은행 이외의 모든 것을 소규모 은행으로 분류하기 때문입니다. 한 달 전에는 이 통계도 몰랐는데, 미국에 은행이 4,700개 이상 있다는 거 알고 계시나요? 그것은 많은 것입니다. 4,700개 은행. 따라서 이들 소규모 은행이 상업용 부동산에 더 많이 노출되어 있는 것은 사실입니다. 평균적으로 전체 자산의 약 20% 정도입니다. 그리고 상업용 부동산에 50% 이상 노출된 소규모 은행도 있습니다. 일부는 상업용 부동산에 70~80%의 비중을 두고 있습니다. 그러나 시장에서는 미국에 200개 정도의 은행이 있다고 가정하고 있으며 상업용 부동산에 대한 노출은 매우 집중되어 있습니다. 단지 그렇지 않습니다. 이는 말 그대로 미국 전역의 4,700개 이상의 은행에 분산되어 있습니다. 이러한 다양성은 실제로 이것이 큰 문제가 되지 않는다고 가정할 때 우리의 기분을 조금 더 좋게 만듭니다.
그래서 사람들은 자신이 볼 수 없고 설명할 수 없는 것에 겁을 먹는 것 같아요. 따라서 상업용 부동산 노출이 어떤지, 대출이 어떤지, 모든 은행에 걸쳐 부동산 유형이 무엇인지 알 수 없습니다. 아는 것은 불가능합니다. 저는 정부, FDIC, 연준이 실제로 이러한 모든 은행을 효율적인 방식으로 모니터링할 수 있는지조차 확신하지 못합니다. 밖에 뭐가 있는지 모르기 때문에 무서운 것 같아요. 하지만 저는 이 사실을 언급하고 싶습니다. 그것이 중요하다고 생각하기 때문입니다. 상업용 모기지 담보 증권 시장인 CMBS 시장에 대해 들어보셨을 것입니다. 많은 사람들이 기억하지 못하는 것은 FDIC가 실제로 S&L 위기의 여파로 이 시장을 만들었다는 것입니다. 그래서 그들은 소규모 은행 대차대조표에서 소액 대출을 받기 위해 이 증권화 수단을 만들었고 그것은 매우 성공적이었습니다. 그들은 실제로 GFC 이후에 이 기술을 다시 사용했습니다. 그들은 몇 가지 FDIC 거래를 발행했습니다.
우리의 견해는 이 작은 은행 문제가 우리가 생각하는 것보다 크다면... 그리고 사람들이 생각하는 것만큼 크지 않다고 생각하는 이유를 다시 설명하고 싶습니다... 그들은 이 기술을 다시 사용하여 도움을 줄 수 있다고 생각합니다. 소규모 은행 대차대조표를 증권화하고 소액 대출을 받으세요. 아무도 그것에 대해 이야기하지 않지만 나는 그것이 정말 좋은 지적이라고 생각합니다. 그러나 저는 은행 대차대조표에 대한 위험이 일부 언론 보도에서 제시하는 것만큼 크지 않다고 생각하는 이유에 대해 약간의 시간을 할애하고 싶습니다. 그럼 다음 질문만 할까요? 아니면 [들리지 않음 00:25:24]-
제임스 :
[들리지 않음 00:25:24].
데이브 :
제임스, 질문하려고 했어? 왜냐하면-
제임스 :
네.
데이브 :
리치님, 그냥 들어가시면 됩니다. 아니면 제임스, [들리지 않음 00:25:30] 어때요?
제임스 :
네, 리치, 당신이 말한 것에 대한 간단한 후속 질문이 하나 있습니다. 정말 빨리 물어보고 싶어요. 리치 씨, 당신은 15개 대형 은행이 부동산 대출, 상업 대출 중 4%만을 보유하고 있다는 사실을 언급했습니다. 그리고 지난 48~36개월 동안 우리가 본 것은 자본에 대한 접근이 너무 많았기 때문에 투자자 활동이 많았다는 것입니다. 이들 소규모 은행들은 매우 공격적이었습니다. 나는 우리가 구매하는 제품에 대해 많은 사람들로부터 매우 유리한 조건을 얻었다는 것을 알고 있습니다. 이러한 소규모 은행이 잠재적인 문제를 안고 있을 수 있는 은행이라면 시장에 어떤 일이 일어날 것으로 보시나요? 자본에 대한 접근이 어떻게 될 것이라고 생각하시나요? 일단 자본이 갇히게 되면 여기서 우리는 몇 가지 시장 문제를 볼 수 있습니다.
풍부한:
네.
제임스 :
여러분은 무엇을 예측하고 있나요? 대출을 받고 투자자로서 계속 구매하기 위한 요구 사항은 이러한 소규모 은행에서 어떤 모습일까요? 왜냐하면 그들이 약간의 타격을 입게 되면 모든 지침을 극적으로 강화할 것이기 때문입니다.
풍부한:
네, 당신은 올바른 질문을 하고 있는 것입니다. 매우 중요한 질문입니다. 제가 말하고 싶은 첫 번째 요점은 이러한 은행 헤드라인 이전에 대출 조건이 긴축되고 있다는 것입니다. 우리는 고위 대출 담당자 의견 조사를 조사하는 데 많은 시간을 보냈으며 대출 기준이 전체적으로 상당히 엄격하고 대출 수요가 절벽으로 떨어지기 시작했다는 것을 알 수 있습니다. 그것이 왜 중요합니까? 글쎄요, 고위 대출 담당자 의견 조사와 부동산 가격 사이의 상관관계를 살펴보면 높은 상관관계가 있었습니다. 그리고 대출 기준을 강화한 고위 대출 담당자 의견 조사를 보면 실제로 현재 가치 평가가 20% 하락해야 할 것으로 보입니다.
우리는 대출 기준이 더욱 강화될 것으로 예상합니다. 따라서 평균 LTB가 50~55%이고 일부 소규모 은행이 그보다 더 많은 레버리지를 제공하고 있다는 것을 알고 있으면 거기에서 긴축을 하게 될 것입니다. 하지만 시장이 생각하는 것과는 조금 다른 것 같아요. 대출 기준이 갑자기 LTB 30~40%로 바뀌는 것은 아닙니다. 은행은 대출 대상에 대해 훨씬 더 까다롭게 될 것입니다. 그리고 나는 그것이 결국 이분법적인 결과로 끝날 것이라고 생각합니다. 지금도 고품질 사무실 부동산에 대해 대출을 받을 수 있습니다. 품질이 좋은 부동산이어야 하고, 좋은 후원자가 되어야 합니다. 어떤 유형이든 품질이 낮은 속성이라면 행운을 빕니다. 그래서 저는 그것이 바이너리가 되어야 한다고 생각합니다. 자금을 조달해야 합니다. 그렇지 않으면 얻을 수 없습니다. 그래서 우리는 대출 조건을 강화하는 것에 대해 생각합니다. 하지만 은행이 물러날 것이라는 점을 염두에 두십시오.
아마도 의도하지 않은 결과 중 하나와 이로 인해 나올 의도하지 않은 낙관적인 현상 중 하나는 비은행 대출일 것입니다. 아마도 몇 가지 헤드라인을 본 적이 있을 것입니다. 그들은 주목을 받지 못하고 있지만 이제 상업용 부동산 대출, 비은행, 사모 펀드로 이동하기 시작하는 모든 회사, 똑똑한 회사를 볼 수 있습니다. 실제로 은행이 철수할 경우 비은행 대출 기관의 상업용 부동산 대출에 대한 10~XNUMX년 강세장이 나타날 수 있습니다. 우리는 이전에 다른 자산 클래스에서 이런 일이 일어나는 것을 보았습니다. 이는 금융 비용이 높고 대출 조건이 엄격하기 때문에 상업용 부동산 대출 기관으로서 대출하기에 가장 매력적인 시기 중 하나일 수 있습니다. 그건 그렇고, 당신은 누구에게 빌려줄지 매우 선별적으로 선택할 수 있습니다. 그래서 나는 여러분이 변화를 보기 시작할 것이라고 생각합니다. 그러나 갑자기 바닥이 무너지는 것은 아닐 것이라고 생각합니다. GSC는 여전히 대출을 하고 있습니다. 생명보험회사는 여전히 대출을 하고 있습니다. 은행들이 물러났습니다. 비은행 대출 기관이 있습니다. 모두가 생각하는 것처럼 황무지가 아닙니다. 시장이 인식하는 것보다 훨씬 더 선택적으로 변했습니다.
제임스 :
예, 지금 당장 문제는 거래를 볼 때 돈이 있지만 조금 더 많은 돈이 필요하다는 것입니다. 부채 상환액이 훨씬 높습니다. 그리고 특히 상업 공간의 부동산은 그다지 점유되지 않습니다. 그래서 압축이 있을 수 있다고 생각합니다. 귀하의 상한선율과 현금 환급 수익이 극적으로 감소합니다.
풍부한:
글쎄, 그것이 바로 가치 평가가 다시 이루어져야 하는 이유입니다. 그것에 대해서는 ifs, ands 또는 buts가 없습니다. 현금 환급 수익이 예를 들어 8대 2로 바뀌거나 일부 지점에서 마이너스가 된다면 그것은 효과가 없습니다. 투자자인 저보다 여러분이 그 점을 더 잘 알고 있습니다. 저는 단지 어떤 것에 대해 글을 쓰고 Cohen & Steers의 다른 사람들이 그것에 투자하도록 돕습니다. 하지만 당신 말이 맞아요. 현재 수익이 제대로 작동하지 않기 때문에 부동산 평가를 재설정해야 합니다.
데이브 :
Richard, 이전에 스스로에게 물었던 질문으로 돌아가고 싶습니다. 이에 대한 후속 질문이 하나 있습니다. REIT가 우리가 말하는 것과 일치하는 방식으로 하락했으며 이러한 변화하는 조건에 적응하기 위해 가격을 조정해야 한다고 언급하셨습니다. 민간 부동산 시장이 공공 시장에 비해 왜 그렇게 뒤처져 있는지에 대해 생각하십니까?
풍부한:
네, 몇 가지 다른 이유가 있습니다. 공개 시장은 주식 시장이 열리는 날마다 매 순간마다 정보를 얻습니다. 믿거나 말거나 시장은 상당히 효율적입니다. 우리가 방금 이야기했던 모든 이유로 상업용 부동산의 가격을 매우 빠르게 조정합니다, James. 시장은 레버리지 수익, 현금 현금 수익이 일종의 형편없다는 것을 이해합니다. 그래서 그들은 “글쎄요, REIT의 내재 상한선을 다시 책정해야 합니다.”라고 말합니다. 지금 바로 통계를 알려 드리겠습니다. 현재 REIT의 내재한도율은 약 5.7입니다. 나는 나가서 5.4 및 5.5 캡 요율로 매우 고품질 아파트 REIT를 구입할 수 있습니다. 이름을 지정하지 않은 초고품질 REIT입니다. NCREIF ODCE 지수는 여전히 아파트 한도율이 3.8로 표시되어 있습니다. 그것은 큰 차이입니다. 엄청나고, 엄청나고, 엄청난 차이입니다.
그렇다면 민간 시장은 왜 뒤쳐지는 걸까요? 두 가지 이유가 있습니다. 구매자와 판매자 사이에 입찰/요청 스프레드가 존재하기 때문에 현재 거래 시장은 존재하지 않습니다. 구매자는 판매자가 판매하려는 수준에서 구매하기를 원하지 않습니다. 왜냐하면 우리는 여전히 애도 과정을 겪고 있기 때문입니다. 따라서 부동산이 어디에서 거래되는지에 대한 투명성이 없으면 감정에 의존해야 하며 감정은 정말 어렵습니다. 지금은 감정평가사가 되는 것이 쉽지 않습니다. 그들은 자금 조달 비용이 상한선보다 높다는 것을 인식하고 있기 때문에 천천히 부동산 평가를 회복하고 있지만 느리게 움직이는 기차입니다.
이는 우리가 다른 모든 경기 침체, 부동산 시장, 상장 시장 하락을 보았던 방식과 유사하게 진행되고 있습니다. 이어집니다. 그런데 민간 시장이 하락하기 시작하면 이는 일반적으로 최종 선행 지표가 됩니다. REIT를 매수할 시기입니다. 그것은 단지 [들리지 않음 00:32:13] 관계일 뿐입니다. 공개 시장은 매일 매시 매분마다 점수를 받고, 민간 시장은 수정하는 데 시간이 걸립니다. 둘 사이의 밸류에이션을 살펴보면, 한 주기 동안 둘 사이의 상관관계는 약 90% 정도입니다. 그것들은 아주 아주 높습니다.
데이브 :
엄청난. 감사합니다. 괜찮은. 귀하의 질문으로 돌아가 보겠습니다. 모기지 노출에 관한 것 같죠?
풍부한:
글쎄요, 지난 한 달 동안 저를 정말 놀라게 한 것 중 하나는 이것이 냉소적이거나 경박하다는 뜻은 아니지만, 정말 놀랐던 것은 LTV의 의미와 LTV 금액에 대한 감사가 부족하다는 것입니다. 쿠션 LTV가 은행에 제공됩니다. 여기에 몇 가지 의견이 있습니다. 핵심 상업용 부동산을 소유한 개방형 펀드는 현재 평가 기준 LTV가 22~23%입니다. REIT의 LTV는 약 34%입니다. 일반적인 CMBS 대출의 LTV는 약 50~55%입니다. 그럼 CMBS를 예로 들어보겠습니다. 대출의 LTV가 50~55%라는 것은 무엇을 의미합니까? 이는 대출이 손실을 입기 전에 부동산 가치가 45~50% 하락해야 함을 의미합니다. 저는 밸류에이션이 평균 20~25 정도로 하락할 것이라고 생각합니다. LTV가 약 50%에 달하는 것은 정말 큰 하락이며, 시장은 이것이 의미하는 바에 대해 전반적으로 크게 평가하고 있지 않다고 생각합니다.
그렇다고 여기에 문제가 없다는 뜻은 아닙니다. 왜냐하면, 추측하잖아요? 귀하가 2020년에 최고 가치로 부동산을 구입한 차용인이라면 아마도 재융자를 위해 해당 부동산에 자산을 다시 주입해야 할 것입니다. 부동산 가치가 최고치보다 20% 하락하면 20% 더 많은 자기자본을 투입해야 합니다. 하지만 시장이 이것이 의미하는 바를 여전히 인식하지 못하고 있다고 생각하기 때문에 한발 물러서겠습니다. 부동산 평가액은 40년 초 이후 2012% 상승했습니다. 이는 원래 50%였던 LTV가 이제 33%가 되었다는 의미이며, 해당 대출이 손실을 입으려면 부동산 평가액이 70% 하락해야 한다는 의미입니다. Dave, 제가 이것이 정말로 중요하다고 생각하는 이유는 이것을 다세대로 다시 연결하겠습니다. 우리는 실제로 모든 부동산이 2020년, 2021년, 2022년에 자금을 조달받은 것은 아니기 때문에 전체적으로 다가구가 과소평가된다고 생각합니다. 2012년, '13년, '14년, '15년에 자금을 조달했으며 LTV, 즉 유효 LTV가 50% 미만입니다. 그래서 그들은 실제로 지금 당장 현금화 재정을 할 수 있을 것입니다. 믿거나 말거나입니다.
그런데 어제 다세대 부동산에 대한 대출을 재인수하고 있었습니다. 실제 사례를 들어보겠습니다. 이것은 사우스캐롤라이나 주 그린빌에 있는 학생 주택이었습니다. 부동산 펀더멘털은 훌륭합니다. [들리지 않음 00:35:17] 더 높습니다. NOI가 더 높습니다. 그러나 부채 상환 비용은 지난 1년 동안 두 배로 늘어났습니다. 따라서 갑자기 DSCR을 2에서 50로 얻으려면 해당 대출금을 5% 갚아야 합니다. 이것은 "이봐, 이 부동산에 너무 많은 레버리지가 있어"라는 실제 예입니다. 금융 비용이 4.50%일 때는 부동산이 잘 작동했지만 LIBOR가 현재와 같고 스프레드가 8일 때는 잘 작동하지 않으므로 금융 비용이 9, 10, XNUMX%에 가까워집니다. 이것이 바로 부동산이 과도하게 활용되는 실제 사례입니다.
그래서 저는 James가 말했듯이 시장이 이 모기지 문제의 전체성에 대해 생각할 때 이에 대해 생각하고 추정하는 것이라고 주장하고 싶습니다. 문제는 사무실이다. 문제는 어느 정도 호텔이고 일부 소매점입니다. 또한 지난 500년 동안 특히 단기 변동 금리 부채로 자금을 조달한 부동산이기도 합니다. 그러나 이것이 상업용 부동산 시장의 전부는 아닙니다. 나는 상업용 부동산 시장 전체가 레버리지가 부족하다고 생각하지만 재융자를 위해 약 XNUMX억 달러의 신규 자본이 필요한 일부 부동산이 있을 수 있습니다. 그것은 많은 것입니다. 그것은 큰 숫자입니다.
제임스 :
멍청한 변화. 500억.
풍부한:
500억. XNUMX억.
데이브 :
당신이 글을 쓰고 있는 것 같군요, 제임스. 수표를 쓰시나요? 그게 당신이-
제임스 :
나는 그동안 메모를 해왔다. 이것은 매우 매력적입니다. 따라서 귀하가 보고 있는 500억 달러 중에서 해당 자산 클래스로 가져와야 할 유동성이 어느 기간에 걸쳐 나타날 것이라고 보십니까? 그리고 하향 예측을 하면서 무엇을 보시나요? 시장에 실질적으로 영향을 미칠 수 있는 것은 유동성 부족입니다. 오른쪽? 사람들이 갑자기 큰 비용을 지불해야 하는데 지불할 수 없다면 기본값이 있습니다.
풍부한:
넵.
제임스 :
A, 이 자본을 생각해 내는 사람들은 어디서 보나요? 이제 2차 대출 기관이 시장에 진출하여 격차를 해소할 것이라고 생각하십니까? 아니면 은행이 전력을 다해 메모를 닫으려고 하는 일 중 하나가 될 것이라고 생각하십니까?
풍부한:
D, 위의 모든 것. 그래서 나는 그것이 경찰에 의한 연구 답변이라는 것을 알고 있으므로 그것이 실제로 의미하는 바를 설명하겠습니다. 첫 번째 질문은 어떻게 될까요? 향후 10~15~2023년에 걸쳐 진행될 예정입니다. 내년에 이 모든 대출이 곤경에 처할 것이라는 생각은 실제로는 잘못된 것입니다. 많은 대출에는 꽤 좋은 DSCR이 있습니다. 특히 고정 금리 대출을 받은 경우 더욱 그렇습니다. 그리고 제가 맨 처음에 말씀드린 것처럼, XNUMX년에 대출 만기일은 XNUMX%에 불과합니다. 이 노출은 다음 기간 동안 꽤 균등하게 분산되어 XNUMX년, XNUMX년, XNUMX년이라고 부릅니다. 그다지 좋지는 않지만 미디어가 얼마나 약세를 보이고 있는지에 비하면 실제로는 괜찮습니다.
그렇다면 해결책은 무엇입니까? 내 생각엔 그런 사람들이 많이 있는 것 같아. 일부 차용인, 특히 소규모 차용인은 재융자 방법을 찾을 것입니다. 두 번째로 말씀드리고 싶은 점은 폐쇄형 펀드에 약 350억 달러 규모의 건조 분말이 있다는 것입니다. 그 중 대부분은 기회주의적이고 부가가치가 높습니다. 나는 그 모든 것이 차용인의 자금을 회수하는 데 도움이 될 것이라고 제안하지는 않지만 부업에 많은 돈이 있습니다.
세 번째 요점은 일부 은행이 열쇠를 돌려받는 것을 원하지 않기 때문에 대출을 수정하고 연장한다는 것입니다. 그리고 저는 이것에 대해 약간의 시간을 할애하고 싶습니다. 왜냐하면 아무도 시간을 쏟지 않는 정말 중요한 점이 있기 때문입니다. 대출 불이행으로 인한 세금 영향입니다. 귀하가 대출금을 불이행하고 귀하의 부동산 기초가 대출 잔액보다 적을 경우, IRS는 이를 대출 기관에 다시 판매하는 것으로 간주합니다. 그리고 무엇을 추측합니까? IRS는 실제로 그들의 돈을 원합니다. 따라서 귀하가 20년 전에 부동산을 소유했고, 감가상각비를 모두 지불하고 해당 자산에 대해 50천만 달러의 대출을 받았기 때문에 베이시스는 50에 가깝다고 가정해 보겠습니다. 사실상 XNUMX 천만 달러 판매입니다. 세금 결과가 은행이 요구하는 현금 재융자보다 크거나 같을 경우의 매우 실제적인 시나리오가 있습니다. 그러나 당신은 그것에 대해 보여줄 것이 아무것도 없습니다. 그리고 이것은 소규모 은행들에게는 실제 문제입니다. 소액 대출자에게는 그 돈이 없습니다. 이에 대한 실제 세금 결과가 있습니다.
따라서 이는 궁극적으로 시장이 생각하는 것보다 훨씬 더 구조화된 솔루션과 훨씬 더 많은 대출 수정이 있을 것이라는 의미라고 생각합니다. 그리고 어떤 이유로 시장은 이에 대해 이야기하지 않습니다. 하지만 여기서는 난관에 부딪힐 것입니다. IRS가 상업용 부동산의 부유한 소유자가 이미 문제에 처한 은행에 대출을 강제로 돌려줌으로써 허점을 찾도록 허용하고 IRS가 그들의 돈을 원하지 않을 가능성은 얼마나 됩니까? 나는 그것이 아주 아주 작은 확률이라고 말하고 싶습니다. 그럼, 데이브, 당신을 볼 수 있어요. 나는 당신을 볼 수 있습니다. 관객들이 당신을 볼 수 없을 것 같아요. 나는 당신이 히죽히죽 웃고 충격을 받고 놀라는 사이 어딘가에 있는 것을 보지만, 나는 그것이 매우 현실적이라고 생각합니다. 그리고 나보다 훨씬 더 똑똑하고... 솔직히 나보다 훨씬 더 부유한 사람들이... "대출을 불이행하는 것은 그리 쉬운 일이 아니다"라고 말하면서 이 점을 내 관심에 불러일으키고 있습니다.
데이브 :
나는 그것을 몰랐다. 제임스, 그랬나요? 나는 그것에 대해 생각해 본 적이 없습니다. 그건 내 웃음이었다. 나는 약간 충격을 받았습니다. 정말 흥미롭습니다.
풍부한:
1099-C라고 하는 것 같아요. 귀하가 대출금을 불이행할 때 은행은 실제로 귀하에게 1099-C 양식을 보낼 것입니다.
데이브 :
아. 쓰러진 사람을 발로 차는 행위.
제임스 :
비슷한 통화인가요? 나는 2008년부터 2010년까지 수많은 공매도가 진행된 것을 기억합니다. 그 후 사람들은 부동산 이익을 위해 1099를 얻었습니다. 그리고 그것은 잔인했습니다. 사람들은 “방금 세금 고지서를 받았는데, 막 압류당하고 집을 공매도했어요.”라고 말했습니다. 그것은 우리가 매일 보는 현실이었습니다. 사람들은 이런 것들을 얻고있었습니다.
풍부한:
네. 그것은 매우 현실적입니다. 그건 그렇고, IRS는 주택 소유자에게 조금 더 나은 느낌을 주므로 GFC에서 이러한 문제 중 일부를 종료했습니다. 상업용 부동산 소유자에게는 기분이 나쁘지 않습니다.
제임스 :
투자자들도 쉴 자격이 없나요?
풍부한:
나는 그것에 대해 다섯 번째로 변론할 것입니다. IRS는 그렇지 않다고 생각합니다.
데이브 :
괜찮은. 리치님, 정말 흥미로웠어요. 우리는 여기서 조금 벗어나야 합니다. 하지만 이것이 매력적인 기회라고 앞서 말씀하신 내용으로 돌아가고 싶습니다. 다양한 자산 클래스에 대해 많이 말씀하셨는데, 향후 1~2년 동안 어떤 기회가 가장 기대되시나요?
풍부한:
글쎄요, 많이요. 우리는 기본이 건전한 기반에 있기 때문에 다세대가 흥미로울 것이라고 생각합니다. 우리는 개인 아파트보다 상장 아파트를 더 좋아하지만, 개인 아파트는 현재 한도율 측면에서 매우 빠르게 재설정되고 있습니다. 내 생각에 야외 쇼핑센터는 현재 매우 좋은 위치에 있고 더 넓은 한도율로 거래되고 있다고 생각합니다. 저는 심지어 이것이 금기시된다는 것을 알고 있습니다. 그러나 사무실 부문, 특히 민간 시장에는 정말 매력적인 기회가 있습니다. 시장은 너무 넓은 붓으로 사무실을 칠하고 있으며 모든 것이 뉴욕시나 샌프란시스코 사무실이라고 생각합니다. 그렇지 않습니다. 일부 Sun Belt 시장에 가서 매우 강력한 펀더멘털을 갖춘 매력적인 한도율로 사무실 거래를 찾을 수 있습니다.
보세요, 저는 기회가 무한하다고 말하고 싶지는 않습니다. 하지만 세상에는 많은 기회가 있습니다. 2022년이 되면 우리는 여기 앉아서 머리를 긁적이며 “물건이 정말 비싸게 느껴져요. 우리는 무엇을해야 하는가?" 이제 우리는 처음으로 사물을 보고 “이거 괜찮은 것 같아”라고 말하고 있습니다. 우리는 실제로 괜찮은 수준으로 돌아가고 있습니다. 그러니까, 우리는 노인 주택, 아파트, 단독 주택 임대, 데이터 센터 및 산업 시설 같은 것을 좋아합니다. 우리는 사무실 부문에서 자리를 고르고 있습니다. 펀더멘털이 약화되고 있기 때문에 우리는 스토리지에 대해 예전보다 훨씬 더 조심스러워졌을 것입니다. 그러나 나는 이것이 우리가 꽤 오랫동안 볼 수 없었던 수준에서 스펙트럼 전반에 걸쳐 자산을 선택할 수 있는 정말 큰 기회가 될 것이라고 생각합니다.
그리고 제가 모든 사람들에게 생각해보라고 권하고 싶은 것은 다른 사람들이 겁을 먹을 때 욕심을 부리라는 것입니다. 진부한 말인 건 알지만, 다른 사람들이 물건을 사고 있을 때 시장 꼭대기에서 물건을 사면 안 됩니다. 당신은 실제로 지금 발가락을 담그는 것에 대해 생각하고 있어야합니다. 그러면 우리는 그것에 대해 어떻게 생각합니까? 글쎄요, 플레이할 칩이 3개 있다면 지금 당장 그 중 하나를 플레이하세요. 왜냐하면 가격이 다시 책정되기 시작하기 때문입니다. 깊은 절망 속에서 두 번째 게임을 플레이하고, 배를 놓쳤고 값싼 기회가 사라진 것이 확실할 때 세 번째 게임을 플레이하세요. 이것이 바로 지금 우리가 달러 비용 평균화에 대해 생각하는 방식입니다.
제임스 :
나는 그것을 좋아한다.
데이브 :
나는 그 조언을 좋아합니다. 네, 좋은 표현이네요.
제임스 :
응, 칩 세 개요. 내 문제는 절망적이고 절망적일 때만 세 개의 칩을 던지는 것을 좋아한다는 것입니다.
풍부한:
그게 바로 당신이 마이크 저쪽에 있고, 제가 마이크 이쪽에 있는 이유입니다. 그것이 칭찬인지, 백핸드 칭찬인지는 여러분의 몫으로 맡기겠습니다. 칭찬이에요.
데이브 :
알았어, 리치. 정말 고마워요. 솔직히 말해서 이것은 눈을 뜨게 만들었습니다. 오늘 정말 많은 것을 배웠습니다. 우리와 함께해주셔서 정말 감사드립니다. 사람들이 당신의 작업을 더 많이 따르고 싶다면 어디서 할 수 있나요?
풍부한:
네, cohenandsteers.com에 가보시면 됩니다. 철자가 꽤 쉽습니다. COHEN 및 Steers, STEERS 닷컴. Insights 페이지가 있습니다. 우리는 정기적으로 거기에 게시합니다. 그리고 채팅하고 싶은 사람은 누구나 내 전화번호나 이메일을 찾을 수 있을 거라 확신합니다.
데이브 :
괜찮은. 물어봐야겠네요, 리치님, 지금 사무실 건물에 앉아 계시는 것 같군요. 맞나요?
풍부한:
네, 그렇습니다.
데이브 :
당신은 뉴욕에 있나요, 아니면 어디에 있나요?
풍부한:
네, 저는 뉴욕에 있어요. 저는 2020년 XNUMX월부터 사무실로 돌아왔습니다.
데이브 :
그럼 지금 텅 빈 사무실 건물에 혼자 있는 것 같나요? 당신은 유일한 사람입니까?
풍부한:
아니, 친구. 정말 흥미로운 질문이네요. 이야기를 하나 들려드리겠습니다. 나는 아내와 네 명의 자녀가 있습니다. 제 아내와 저는 주기적으로 뉴욕으로 도망치려고 노력합니다. 미드타운 맨해튼이 유령 도시였던 코로나19 상황 속에서도 구글에 '다운타운, 웨스트 빌리지, 트라이베카'라고 치면 마치 마디그라 같았습니다. 따라서 뉴욕 시가 죽을 것이라는 생각은 모두 사실이 아닙니다. 미드타운은 꽤 번화해요. 나는 고품질의 사무실에 대한 수요가 높다고 생각합니다. 문제는 B급과 C급이다. 지금은 상태가 좋지 않습니다. 하지만 내 말은, 나는 모른다는 것이다. 나는 매일 아침 경건한 이른 기차를 타는데, 때로는 입석만 있을 때도 있습니다. 마치 뉴욕으로 향하는 유일한 멍청이가 아닌 것 같습니다. 이제 저는 그것이 미국의 전부는 아니며, 이와 다른 사람들이 많다는 것을 알고 있습니다. 하지만 안타깝게도 저는 주변에 많은 사람들과 함께 파크 애비뉴에 있는 사무실에 앉아 있습니다.
데이브 :
네, 저는 사실 뉴욕에서 그리 멀지 않은 곳에서 왔어요. 그래서 그 근처에서 자랐어요. 뉴욕시와 이 모든 시장이 죽을 것이라는 주장은 항상 있었지만 그런 일은 결코 일어나지 않을 것 같습니다. 방금 말씀하신 것처럼 조정이 있을 가능성이 있더라도 여전히 번성하고 있는 도시 부분이 있다고 생각합니다.
풍부한:
예, 전염병 이후에 무슨 일이 일어났는지, 어떤 도시는 살아남았는지, 어떤 도시는 그렇지 않았는지에 대해 정말 황당할 수 있습니다. 그리고 여러분은 실제로 도시가 어떻게 멸망하는지에 대한 정말 흥미로운 이야기를 원합니다. 전염병 이후 이탈리아의 시에나를 보세요. 세계의 위대한 도시 중 하나가 전염병 이후 어떻게 살아남을 수 없는지에 대한 꽤 흥미로운 이야기를 전해 드리겠습니다. 급진적인 변화.
데이브 :
네, 제 데이터가 역병으로 돌아가지는 않지만 확인해보겠습니다.
풍부한:
그때는 한도율이 무엇인지 모르시나요?
데이브 :
아니 아니. 어떤 이유로 CoStar에는 중세 이탈리아까지의 모든 데이터가 없습니다. 괜찮은. 여기 와주셔서 진심으로 감사드리며, 이 모든 일이 어느 정도 진행된 후 다시 만나 뵙기를 바랍니다.
풍부한:
그래, 내가 잘못한 모든 것을 말해도 돼. 하지만 나를 초대해줘서 고마워요, 여러분.
제임스 :
응, 만나서 반가웠어, 리치.
풍부한:
그래, 마찬가지로.
데이브 :
그럼 제임스, 흑사병 이후 시에나의 역사에 관한 에피소드를 하나 만들어 볼까요? 어떻게 생각하나요?
제임스 :
나는 그것을 적어 두었습니다. 우리가 내리자마자 그에 대한 일종의 팟캐스트를 들을 것이라고 확신합니다.
데이브 :
그냥 유럽으로 가보는 게 어때요? 저쪽에서 만나요 우리는 시에나에서 일어난 일에 대한 Bigger Pockets, On the Market 폭로를 계속할 것입니다. 우리는 이탈리아 음식을 먹을 거예요. 정말 좋을 거예요.
제임스 :
100퍼센트 동의합니다. 우리가 해야 할 일은 뉴욕에서 잠시 쉬어가는 것입니다.
데이브 :
아, 응.
제임스 :
우리는 Richard Hill과 함께 저녁을 먹습니다. 그가 우리에게 모든 것을 설명하게 해주세요.
데이브 :
그를 데려오자.
제임스 :
응, 그 사람도 데려오자.
데이브 :
네, 그를 시에나로 데려가겠습니다. 우리 모두 갈 거예요.
제임스 :
그게 계획이에요. 응.
데이브 :
그런데 실제로 그 에피소드에 대해 전체적으로 어떻게 생각하시나요? 내 말은, 그것은 경이로운 일이었습니다.
제임스 :
방금 상업 은행에 대해 더 많이 배운 것 같습니다. 단기적으로 그가 말한 내용과 그가 입장, 데이터 및 요점을 얼마나 철저하게 설명했는지로부터 많은 것을 배웠고 실제로 항상 돌아옵니다. 같은 것. 이러한 부정적인 헤드라인의 파도는 때로 단지... 그것들은 실제가 아닙니다. 그것은 단지 클릭베이트일 뿐이며, 투자자로서 올바른 결정을 내리려면 분석과 데이터를 자세히 조사하고 해석해야 합니다. 나는 이것이 내가 들었던 가장 좋아하는 에피소드 중 하나라고 생각합니다.
데이브 :
완전히. 당신이 맹렬하게 낙서하는 걸 보았지만-
제임스 :
네.
데이브 :
나는 그가 매년 만기가 되는 모기지의 15%에 대해 말한 것을 좋아합니다. 왜냐하면 그것은 매우 흥미롭기 때문입니다. 그리고 그가 통계를 절반의 진실이라고 불렀던 방식은 확실히 사실이기 때문입니다. 그는 "그렇습니다. 대출금의 40%가 향후 XNUMX년 내에 만기되는 것은 사실이지만 이는 다른 해와 다르지 않습니다."라고 말합니다. 무슨 일이 일어나고 있는지 완전히 이해하려면 설명해야 할 추가 컨텍스트가 있습니다. 그리고 저는 Rich가 이 시장에서 실제로 중요한 것이 무엇인지 분석하는 데 정말 훌륭한 역할을 했다고 생각합니다. 그래서 모두가 James와 제가 여기서 배운 만큼 많은 것을 배웠기를 바랍니다.
제임스 :
확실히 두 번 들어볼 만한 곡이 될 것입니다.
데이브 :
분명히. 다시 그럴 수도 있어요. 내 말은, 나는 그것이 매력적이라고 생각했고 그가 말한 그러한 기회 중 일부를 기대하고 있었습니다. 이런, 난 사무실에서 총을 쏘는 걸 꺼려해요. 나는 사무실에 투자한 적이 없지만 여전히 약간 부끄러워합니다. 나는 그가 다세대, 산업에 대한 강력한 기본 원칙에 대해 이야기하는 것에 정말로 관심이 있었습니다. 그가 또 뭐라고 말했습니까? 야외 쇼핑 센터.
제임스 :
데이터 센터는 규모가 큽니다.
데이브 :
데이터 센터. 응. 그래서-
제임스 :
네.
데이브 :
그리고 나는 또한 그가 세 개의 칩에 대해 말한 것을 좋아합니다. 정말 마음에 듭니다. 당신이 그들을 모두 절망의 구렁텅이에 빠뜨리기를 기다리고 있는 것처럼 들린다는 것을 알지만, 달러 비용 평균화에 대해 그가 말한 내용이 마음에 들었습니다.
제임스 :
아니, 내 생각엔 그게 현명한 계획인 것 같아. 모든 시장을 플레이하세요. 오른쪽? 나는 때때로 모든 것을 검정색으로 던지는 것을 좋아합니다.
데이브 :
괜찮은. 우리는 당신의 칩이 어떻게 작동하는지 볼 것입니다. 알았어, 제임스. 여기 와줘서 고마워. 감사합니다. 이것은 재미있는 일이었습니다. 우리는 곧 다시 만날 것이라고 확신합니다. 들어주셔서 감사합니다. 정말 감사드리며, 온더마켓 다음편에서 뵙겠습니다.
On The Market은 나와 Dave Meyer, Caitlin Bennett가 제작하고 Caitlin Bennett가 제작하고 Joel Esparza가 편집하고 Puja Gendal이 조사한 Onyx Media가 제작했습니다. 그리고 Bigger Pockets 팀 전체에게 큰 감사를 드립니다. On the Market 쇼의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.
여기에서 팟캐스트 보기
이 에피소드에서 우리는
- 상업용 부동산이 '폭락'하고 가격은 실제로 얼마나 떨어질까?
- 상업 부채가 만기되고 어떤 부문이 가장 위험이 높은지
- 은행 실패 그리고 무엇이 대형 은행들이 상업 대출을 포기하게 만드는가?
- 상업 금융의 미래 투자 및 자금 조달이 문제가 될지 여부
- 모기지 노출과 그 이유 까다로운 LTV(가치 대비 대출) 요건 더 나은 투자를 위해
- XNUMXD덴탈의 모기지 채무 불이행으로 인한 천문학적인 세금 영향 (이러지 마세요)
- 구매시기 향후 몇 년간 어떤 산업이 성장할 준비가 되어 있는지
- Audiencegain과 So 훨씬 더!
쇼의 링크
Richard와 연결:
오늘의 스폰서에 대해 자세히 알아보거나 BiggerPockets 파트너가 되는 데 관심이 있으십니까? 이메일 .
참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.
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- 출처: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-104
- :있다
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- 늦은
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- 법
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- 지도
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- 배운
- 배우기
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- 대출
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- 레벨
- 레벨
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- 의견
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- 기회
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- 과거
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- 사람들
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- 플라톤 데이터 인텔리전스
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- 팟 캐스트
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