크리에이티브 파이낸싱 가방에 첫 번째 재산을 넣는 데 도움이 되는 강력한 도구가 될 수 있습니다. 이번 에피소드에서 Ashley와 Tony는 두 제품의 가장 큰 차이점을 설명합니다. 어려운 돈, 개인 돈및 전통적인 대출, 판매자가 귀하의 제안을 거부할 수 없게 만드는 옵션은 무엇입니까?
다른 곳으로 돌아온 것을 환영합니다 신인 답장! 필요한 경우 새로운 거래를 위한 자본, 당신은 고려할 수 있습니다 부모와 협력하기. 물론, 누구와 마찬가지로 투자 파트너십, 당신이 중요한 것은 구조를 제대로 잡아라 및 계약서에 모든 중요한 조건을 포함시키세요. 우리 호스트가 방법을 알려드릴 거예요! 그들은 또한 커버 현금 인출 재융자 어떻게 작동하는지를 포함하여 자세하게 얼마나 많은 돈을 뽑을 수 있나요? 부동산에서. 마지막으로 그들은 다음과 같이 이야기합니다. 낭비되는 공간을 활용하다 귀하의 투자 부동산 더 많은 현금 흐름을 만들기 위해! 당신은 필요합니까? 풀 허가? 안 걸리면 잡힐까? 끝까지 머물면서 알아보세요!
Ashley와 Tony가 부동산 관련 질문에 대답하도록 하려면 다음을 수행하세요. 여기에 질문을 제출하세요, 에 게시하세요. 부동산 신인 페이스북 그룹, 또는 Rookie Request Line(1-888-5-ROOKIE)으로 전화해 주세요.
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애슐리 :
부동산 신인 324화입니다.
토니 :
일반적으로 우리가 개인 대금업자를 거꾸로 이용할 때 "우발 자금 조달 없음"이라고 말하고 "21일 마감"이라고 말할 것입니다. 따라서 우리는 반드시 "야, 그거 전액 현금 제안이야"라고 말할 필요는 없습니다. 하지만 우리는 그들에게 “저희는 빨리 문을 닫을 예정이고 우발적인 자금 조달은 없을 것입니다.”라고 말합니다. 이는 일반적으로 우리의 제안을 좀 더 경쟁력있게 만듭니다.
애슐리 :
제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자 Tony J. Robinson과 함께 왔어요.
토니 :
매주, 일주일에 두 번 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 제공하는 Real Estate Rookie 팟캐스트에 오신 것을 환영합니다. 오늘 우리는 또 다른 Rookie Reply로 돌아오며 오늘 정말 좋은 대화를 나눴습니다. 우리는 금융 옵션, 경화와 개인 자금, 차이점이 무엇이며 각 상황에 어떤 것이 효과적인지에 대해 조금 이야기하겠습니다.
부동산 조사와 그 시기에 대해 이야기해보겠습니다. 부동산을 폐쇄하기 전, 폐쇄 과정 중에, 제안을 제출하기도 전에 이 작업을 수행해야 합니까? 이에 대한 답변을 드리겠습니다. 우리는 또한 화장실에서 불이 붙는 것과 그러한 유형의 배관 상황에서 부동산을 구입해야 하거나 구입하지 말아야 하는 이유에 대해 조금 이야기할 것입니다.
애슐리 :
그런 다음 부모님과의 파트너십, 실제로 파트너십을 구성하는 다양한 방법, 그리고 추가 침실이 될 수 있는 두 개의 거실과 같이 낭비되는 공간이 있는 부동산에 들어오면 어떻게 되는지에 대해 이야기합니다. 그리고 Tony와 저는 두 번째 거실을 침실로 전환하여 어떻게 더 많은 돈을 벌 수 있는지에 대한 우리의 권장 사항과 우리가 경험한 프로세스를 분석했습니다.
토니 :
괜찮은. 이제 오늘의 질문에 답하기 전에 Apple Podcasts에서 별 273개 리뷰를 남긴 Dr. Goldstein이라는 사용자 이름을 가진 분에게 감사 인사를 전하고 싶습니다. Goldstein 박사는 “유익하고 동기를 부여합니다. 쇼는 훌륭합니다. 그들은 접근 가능한 방식으로 광범위한 부동산 투자 주제를 다룹니다. 에피소드 XNUMX은 나에게 새로운 것을 시도하도록 영감을 주었습니다. 두 달 후, 저는 거래를 성사시켰고, 거래를 성사시키게 되어 기쁩니다. Ashley와 Tony에게 감사드립니다.”
여러분, 이것이 바로 Goldstein 박사와 같은 사람들이 이러한 이야기를 듣고, 이러한 전술을 듣고, 이러한 전략을 듣고 조치를 취하도록 영감을 주기 위해 Rookie 팟캐스트를 만드는 이유입니다. 그리고 영감을 줄 수 있는 더 많은 사람들을 찾을 수 있는 유일한 방법은 팟캐스트에 대한 더 많은 리뷰를 얻으면 더 많은 사람들에게 이 팟캐스트를 알리는 데 도움이 되는 것입니다. 따라서 귀하가 Rookie 청중이라면, 귀하가 듣고 있는 플랫폼에 대해 솔직한 평가 리뷰를 남겨주시면 Dr. Goldstein과 같은 더 많은 사람들에게 영향을 미칠 수 있습니다.
애슐리 :
좋아요. 그리고 이번 주 소셜 미디어의 외침은 임대 부동산 부부인 Patrick McGrath와 그의 아내에게 돌아갔습니다. 그들은 재정적 독립, 조기 퇴직을 의미하는 FIRE로 향하는 남편과 아내 팀입니다. 그들은 지난 35년 동안 XNUMX채의 임대 주택을 취득했으며 자산 규모는 XNUMX만 개가 넘습니다. 하지만 그들은 Instagram 페이지에서 그들의 여정을 훌륭하게 공유하고 있습니다.
그러니 계속해서 그들에게 팔로우를 제공하고 그들의 페이지를 확인하여 동기 부여와 영감을 얻고 아마도 몇 가지 질문을 해보세요. @RentalPropertyCouple입니다. Instagram이나 TikTok과 같은 소셜 미디어 스레드에 소개되고 싶다면 사진 속 스토리에 Tony와 I를 태그하세요. Real Estate Rookie라는 해시태그를 사용하여 여러분과 공유할 수 있는 멋진 Instagram 계정을 찾아냈습니다. 재미있는 밈 피드를 지우고 다른 부동산 투자자를 추가하여 연결하고 네트워크를 구축하세요.
오늘 첫 번째 질문은 Mike Joseph의 질문입니다. “안녕하세요 여러분. 나는 지금까지 내 자신의 거래에 자금을 조달해 왔지만 더 빨리 스카우트하기 위해 경화와 같은 다른 단기 자금 조달 방법을 사용할 계획입니다. 아주 기본적인 질문인데, 경화를 이용해 거래에 자금을 조달할 때 판매자 입장에서는 현금만큼 유리하게 보일까요?”
"제안을 할 때 판매자의 관심을 끌기 위해 자금 조달을 포기합니까?" 그럼 토니, 경화를 사용하는 것에 대한 당신의 생각을 들어봅시다.
토니 :
네, 내 말은, 경화로 물건을 살 때 "현금"이 있다고 말하는 사람들이 있다는 것입니다. 그 돈을 어떻게 사용하느냐에 따라서도 다른 것 같아요. 전통적인 경화라면 특히 경험 수준에 따라 몇 가지 난제를 더 거쳐야 할 수도 있습니다. 하지만 매 분기, 매달 또는 무엇이든 이자를 삭감하는 진정한 개인 대금업자가 있다고 가정해 보겠습니다.
그리고 비록 기술적으로는 대출이기는 하지만 실제로 은행에 현금을 갖고 있습니다. 그렇게 하면 조금 더 쉽고 마찰도 덜합니다. 그래서 마이크, 당신이 그것을 현금이라고 부르는 것이 매우 편안하고 자신감이 있는지 여부는 개인 자금이나 경화 자금 거래를 어떻게 설정하는지에 달려 있다고 생각합니다. 예를 들어, 우리는 동전을 많이 사서 빚을 지고 있음에도 불구하고 현금을 지불하고 있다고 말할 것입니다. 하지만 그것은 우리가 관계를 맺고 있고 이미 얻은 개인 대금업자가 있기 때문입니다. 자금 조달이 줄을 섰습니다.
따라서 개인 자금에 비해 경화 자금을 사용하는 것의 이점은 일반적으로 대출 기관이 기존 대출보다 조금 더 쉽게, 특히 FHA 대출이나 이와 유사한 대출을 할 수 있다는 것입니다. 마감 가능성이 더 높은 대출을 받을 수 있다면 판매자에게는 빚 자체보다 그것이 더 중요하다고 생각합니다.
애슐리 :
예, 뉴욕주에서는 부동산을 폐쇄할 때 변호사를 선임해야 하고, 소유권 관련 작업도 훨씬 더 많아지며, 실제 부동산에 대한 대금업자의 유치권을 실제로 확보하는 과정도 훨씬 더 어렵습니다. 문을 닫을 때. 그래서 나는 그것이 이전에 현금이었다고 말했고 판매자는 지금 당신이 자금을 조달하는 것처럼 보이는 이 모든 일을 왜 변호사가 해야 하는지에 대해 질문을 받았습니다.
그래서 현금으로 넣지 않는 법을 배웠습니다. 이는 판매자에게 예, 변호사가 더 많은 작업을 할 것이며 종결까지 시간이 조금 더 걸릴 수 있다는 점을 훨씬 더 명확하게 하는 것입니다. 그래서 저는 확실히 당신이 자금을 조달하고 있다고 말하는 편입니다. 그러나 저는 경성 대금업자로부터 돈을 너무 빨리 얻을 수 있고 실제로 그렇게 하기 위해 뉴욕주를 통과하는 데 그리 긴 과정이 아니기 때문에 그것이 현금이라고 말하는 수많은 투자자들을 알고 있습니다.
토니 :
예, 일반적으로 우리가 개인 대금업자를 거꾸로 이용할 때 "우발 자금 조달 없음"이라고 말하고 "21일 마감"이라고 말할 것입니다. 따라서 우리는 반드시 "이봐, 전액 현금 제안이야"라고 말할 필요는 없지만 "이봐, 우리는 빨리 문을 닫을 예정이고 자금 조달에 따른 비상 상황은 없습니다. "라고 말합니다. ” 그리고 이는 일반적으로 우리의 제안을 좀 더 경쟁력있게 만듭니다.
애슐리 :
예, 개인 돈의 경우 항상 그랬습니다. 현금 제안이고 예, 이에 대한 자금 조달은 없습니다. 하지만 경화로 인해 거기에 자금이 조달되고 있다고 말하기 시작했습니다.
토니 :
응. 그리고 차이점을 잘 모르는 신인들을 위해 Ash도 그 부분을 분석해 보겠습니다. 따라서 Bank of America나 지역 신용조합 등에 가서 부동산을 구입하기 위해 빚을 받는 전통적인 대출이 있습니다. 하지만 경화나 개인 자금을 사용하는 창의적인 측면이 좀 더 많습니다.
개인 자금이 아마도 더 간단한 옵션일 것입니다. 그러니까 애쉬와 내가 친구라고 해보자. 내 말은 우리가 친구라는 뜻이다. 하지만 Ashley가 지금 은행에 $500,000를 가지고 있고 구매 가격과 재활 비용이 $500,000가 되는 거래를 찾았다고 가정해 보겠습니다. 그래서 저는 Ashley에게 가서 이렇게 말할 수 있습니다. “Ashley, 보세요. 제가 이 거래를 찾았어요. 총 프로젝트 비용은 $500,000입니다. 내 생각엔 우리가 완공될 때 그 부동산의 가치는 750달러가 될 것 같아요.”
그래서 우리는 거기에 800달러 정도의 자본을 확보했습니다. 그리고 저는 “애슐리, 저에게 그 500,000만 달러를 빌려주실 수 있나요?”라고 말합니다. 매달, 분기마다, 어쩌면 프로젝트가 끝나면 10% 정도의 고정 이자를 지급해 드리겠습니다.” 즉, 우리가 그녀에게 50,000%를 지불하면 Ashley는 $500,000에 대해 연간 $10를 받는다는 의미입니다. 그래서 Ashley는 “예, Tony는 물론이죠.”라고 말합니다.
그래서 Ashley는 거래에 필요한 돈을 나에게 송금해 주거나, 그 돈을 소유권과 에스크로에 송금할 수 있습니다. 하지만 기본적으로 Ashley는 나를 위해 그 거래에 자금을 지원하고 있습니다. 이는 일대일 거래이며 서로의 관계를 기반으로 합니다. 그것은 개인 자금 거래입니다. 대금업자는 일반적으로 일종의 사업을 운영하는 사람입니다.
따라서 당신이 매우 친밀한 개인적 관계를 갖고 있는 사람은 아닐 수도 있습니다. 이 사람은 웹사이트를 갖고 있고 매달 수많은 거래에 자금을 지원하고 있습니다. 그리고 그들은 매우 엄격한 인수 지침을 갖게 될 것입니다. 그들은 당신의 재산을 보고 싶어할 것입니다. 그들은 당신의 거래를 보고 싶어할 것입니다. 그들은 당신이 좋은 업무 범위를 갖고 있는지 확인하고 싶어할 것입니다.
그들은 당신에게 좋은 계약자가 있는지 알고 싶어할 것입니다. 그들은 귀하를 개인적으로 알지 못하기 때문에 자산과 돈을 실제로 보호하고 있는지 확인하고 싶어합니다. 그리고 일반적으로 대금업자의 경우 더 높은 수수료를 보게 될 것입니다. 따라서 선불로 약간 더 많은 돈과 수수료를 지불하게 될 것입니다. 그들은 그 점을 부릅니다. 귀하의 이자율은 개인 대부업체보다 약간 높을 수 있습니다. 이는 개인 대금업자를 위한 사업이기 때문입니다.
따라서 전통적인 투자로 6% 또는 7%를 지불한다면 아마도 경화로 12% 또는 그 이상을 지불하게 될 것입니다. 그렇죠? 나는 단단한 돈을 사용한 적이 없습니다. 따라서 요금이 더 높다는 것은 알지만 일반적으로 요금이 조금 더 높아집니다. 그러나 경화금은 사업인 반면, 개인 자금은 관계에 중점을 둡니다.
애슐리 :
내 생각에는 개인 돈이 개인 돈에 접근할 수 있다면 일반적으로 경화보다 훨씬 쉽고 낫습니다.
토니 :
그리고 그것이 바로 우리가 개인 자금에 접근할 수 있기 때문에 제가 열심히 사용한 적이 없는 이유입니다. 그렇다면 개인 자금 경로만 갈 수 있는데 왜 어려운 대금업자의 굴레를 뛰어넘겠습니까? 그런데 제가 아는 몇몇 사람들은 이 두 가지를 결합합니다. 일부 대금업자는 이에 대해 괜찮지만 다른 사람들은 그렇지 않습니다. 그러나 이것으로 괜찮은 대금업자가 있다고 가정 해보십시오.
당신이 거래를 했고 $100,000를 내야 하고 당신의 대금업자가 나머지 $400를 감당할 것이라고 가정해 보십시오. 일부 경화 대금업자는 기본적으로 $100,000를 충당하기 위해 개인 대금업자를 구할 수 있도록 허용합니다. 따라서 이 부동산을 철거할 때 본인 부담금은 전혀 없습니다. 당신에게는 400달러를 빌려주는 대금업자가 있습니다.
100달러를 빌려주는 개인 대금업자가 있습니다. 이를 합하면 전체 프로젝트 비용을 충당할 수 있으며 두 사람 모두에게 이자를 지불하면 됩니다. 그것도 하나의 선택지입니다. 다시 한번 말씀드리지만 저는 개인 자금으로 모든 것을 유지하는 것을 선호하기 때문에 그 길을 택한 적이 없습니다. 하지만 이것이 더 영향력이 크죠, 그렇죠?
그리고 그것이 제가 그것에 대해 생각한 유일한 이유입니다. 예를 들어, 내가 나가서 어느 시점에 우리는 다른 사람들에게 2만 달러의 개인 자금 대출을 받을 수 있고 그것은 모두 아마도 서너 개의 부동산에 묶여 있는 것과 같기 때문입니다. . 이제 제가 그 3만 달러를 가져가서 그것을 여러 경화금 대출에 대한 계약금으로 사용한다고 상상해 보세요.
그런 식으로 분산시키면 한 번에 10개의 거래를 할 수 있지만 위험도 더 크고 비용도 더 많이 듭니다. 그래서 우리는 간단하게 유지합니다. 전부 개인돈입니다.
애슐리 :
네, 처음으로 하드머니 대출을 받은 친구가 있어요. 그래서 이것은 실제로 그의 첫 번째 임대 부동산 중 하나였습니다. 그가 대금업자를 고용하면 그들이 80%를 해주고 나머지 20%를 가져와야 했지만 그는 그 중 10%에 대해 민간 자금 조달을 받는 것이 허용되었습니다. 따라서 10%는 자신의 은행 계좌에서 나온 것이라는 증거를 보여야 했고, 나머지 10%는 다른 사람에게서 빌릴 수 있었습니다.
그리고 나머지 80%는 대금업자가 충당했습니다. 좋아요. 다음 질문은 Jesse Andhra님의 질문입니다. 그리고 질문은 제안을 제출하기 전에 부동산에 대한 검사를 받을 수 있느냐는 것입니다. 그리고 그렇습니다. 따라서 특히 해당 부동산이 시장에 나와 있지 않고 판매자와 직접 대화하는 경우에는 직접 검사를 요청하실 수 있습니다.
이 작업에서 내가 보는 문제는 두 사람이 야구장에서 같은 범위에 있지도 않고 검사에 500달러를 지출하면 그들에게 제안을 하고 그들은 "아니요, 사실은 우리가 원해요"라고 말한다는 것입니다. 부동산 비용으로 100,000달러를 더 지불하세요.” 그래서 제가 집에 가기 전에 먼저 부동산 계약을 맺고 주택 조사관에게 비용을 지불하는 것을 좋아하는 이유 중 하나입니다. 해당 부동산이 MLS에 속해 있는 경우 한 가지… 검사에 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.
제가 마지막으로 한 부동산 조사에서는 부동산 조사에 1,600시간 15분이 걸렸습니다. 제 생각에는 30평방피트 규모의 단독 주택이었습니다. XNUMX시간 XNUMX분. 따라서 일반적으로 상영을 예약할 때 에이전트 시간은 귀하가 집을 보러 갈 시간의 XNUMX분, XNUMX분 창을 차단합니다. 따라서 다른 사람에게 공개되지 않도록 해당 부동산이 검사를 받는 동안 해당 부동산을 보고 싶다는 점을 분명히 해야 합니다.
그리고 오늘날의 뜨거운 시장에서는 부동산이 상장될 때 연속적으로 표시될 수 있습니다. 그래서 이것이 제가 생각할 수 있는 몇 가지 우려 사항입니다. 하지만 저는 모든 사람, 판매자, 귀하의 대리인, 그들의 대리인, 관련된 누구에게든 매우 공개적이고 정직하게 말하고 싶습니다. 그것이 바로 귀하가 원하는 것은 실제로 전에 검사를 하는 것입니다. 제안을 하고 제안을 하기 전에 그 돈을 지불할 준비가 되어 있는지 확인하십시오.
토니 :
부동산 거래의 일부가 있거나 부동산 거래에 참여하는 일부 플레이어는 무슨 일이 있어도 돈을 받습니다. 대출 기관은 거래가 종료된 경우에만 돈을 받습니다. 부동산 중개업자는 거래가 성사된 경우에만 보수를 받습니다. 하지만 감정인과 검사관은 거래가 종료되더라도 상관하지 않습니다. 그들은 서비스를 제공할 때 선불로 돈을 받습니다.
따라서 Ashley의 주장에 따르면 제안 제출을 고려 중인 모든 부동산에 대해 검사를 수행하는 경우 비용이 매우 많이 들 수 있습니다. 그렇게 할 필요가 없는 이유는 제안을 제출할 때 일반적으로 실사를 위해 특정 기간이 주어지기 때문입니다. 좋아요? 따라서 부동산을 직접 둘러보거나 대리인이 부동산을 산책하도록 하거나 최소한 사진이나 동영상을 촬영하여 부동산의 일반적인 상태를 파악해야 합니다.
그리고 이를 바탕으로 "이 초기 연습을 기반으로 수리, 수정 또는 교체가 필요할 수 있다고 생각되는 사항은 무엇입니까?"라는 몇 가지 가정을 할 수 있습니다. 실사 기간이 기회입니다. 이제 계약을 맺었으므로 귀하와 해당 판매자는 최소한 구매 가격의 초기 시작점에 동의했으므로 이제 벽 뒤에서 슈퍼 딥 다이빙을 수행하여 다른 모든 작업을 수행할 수 있습니다. 내부적으로 모든 것이 제대로 작동하는지 확인해야 합니다.
하지만 사전에 부동산 조사를 할 필요가 없는 이유는 에스크로 기간 동안 큰 비용이 발생하면 철회하거나 추가 사항이 발생하면 판매자에게 추가 신용을 요청할 수 있는 실사 기간이 있기 때문입니다. 그 검사 보고서. 나는 일반적으로 대부분의 제안에 대한 실사를 위해 14일을 씁니다. Ashley, 당신은 보통 무엇을 넣나요?
애슐리 :
그래서 검사를 위해 우리는 실제로 그 기간을 단축했고 지금까지 우리가 수행한 작업은… XNUMX일이 현재 우리가 할 수 있는 최대치에 가깝습니다. 하지만 우리는 주택 조사관을 그곳에서 내보내는 즉시 그렇게 하겠다고 말할 것입니다. 내 대리인이 이를 판매자에게 전달할 것이며 이는 실제로 몇 가지 제안에 대해 유리하게 작용했습니다.
그래서 제가 검사를 원했던 MLS에서 제안한 마지막 두 부동산에 대해 제안을 제출하고 승인한 후 처음 48시간 이내에 이 검사를 완료할 수 있었습니다. 그래서 그것이 가장 중요한 점은 우리가 바로 진행할 수 있다는 것입니다. 그리고 제안을 하기 전에 이미 컴퓨터에서 할 수 있는 많은 실사를 수행하는 경우가 많습니다. 그것이 제 제안의 기초에 도움이 되기 때문입니다.
두 번째 부분은 실제로 부동산을 검사하고 어떤 종류의 재활이 이루어질 것인지, 어떤 일이 발생했는지, 수리하는 데 드는 비용은 얼마인지입니다. 그래서 검사관을 불러야 하는데, 대부분 이틀이 걸릴 수 있습니다. 일반적으로 실제로 요청한 날로부터 이틀 후, 즉 제안이 수락된 후 이틀 이내에 제품을 받을 수 있습니다.
그런 다음 실제로 제안을 결정하려면 결과를 얻은 후 일반적으로 약 12~24시간이 필요합니다. 그리고 그 기간 동안 우리는 수리에 드는 비용을 수집하고, 조사 중에 나온 부동산에 대한 다른 정보를 찾아 좀 더 조사해야 합니다. 우리는 하나를 가지고 있었는데, 이것은 호수 집이었고 그 안에 소각장 화장실이 있었습니다. 그래서 여기가 불타오르는 곳이에요, 자기야.
토니 :
그게 진짜야?
애슐리 :
예. 그래서 이 숙소에는 정화조나 하수도가 없었고 주변 숙소에도 있었습니다. 그래서 우리가 알아내야 했던 것 중 하나는 그곳에 정화조 시스템을 설치하는 데 드는 비용이었습니다. 그런데 이 소각장 화장실은 그냥 변기일 뿐이고 거기서 나오는 통풍구가 있어요. 그리고 변기에 종이 한 장을 넣으면 어떻게 해야 하는지에 대한 매우 엄격한 지침이 있습니다.
그래서 검사하는 동안 우리 대리인은 실제로 판매자의 대리인과 함께 있었습니다. 그녀는 “좋아요, 판매자가 나한테 어떻게 하는지 보여줬어요. 제가 이 화장실 사용법을 보여드리겠습니다.” 그리고 우리는 모든 과정을 거쳤습니다. 그럼, 종이 한 장을 꺼내서 변기에 버리는 거죠, 그렇죠? 그리고 닫혀 있어서 그릇만 보입니다.
그리고 화장실에 가서 먼저 물을 내리려면 버튼을 눌러야 합니다. 그래서 변기 바닥이 열리면, 물건이 담긴 종이가 아래로 떨어지게 됩니다. 그런 다음 버튼을 놓으면 다시 닫히고 불을 붙이면 처럼 되고 거기에서 타는 소리가 들립니다. 그리고 아주 자주, 판매자는 매주 호수 집을 떠나기 전에 재를 비울 것이라고 말한 것 같습니다.
하지만 밖에 나가서 변기 물을 내리는 경우, 집 한쪽에 있으면 집 한쪽 환기구를 통해 공기 중에서 타는 냄새가 날 수 있습니다. 그래서 우리는 이 화장실에 대해 많은 연구를 해야 했고, “좋아, 우선 우리가 이것을 우리 거주자로서 사용하고 싶다면, 우리 스스로 레이크 하우스를 즐기고 싶다면 우리가 지불한 가격으로 이것을 처리할 수 있습니다”라고 말해야 했습니다. 그것을 얻고 있어요. 그런데 단기 임대로 손님들에게 이걸 어떻게 작동하는지 설명하려고 하다가-"
토니 :
그들은 집을 불태울 것입니다. 그 집은 첫 해에 불타버릴 것이다.
애슐리 :
그래, 그건 큰 일이었어. 그리고 우리는 검사를 했는데 아직 변호사 승인을 받지 못했기 때문에 부동산을 잃게 되었습니다. 주말이 지났고 다른 누군가가 보이지 않는 제안을 제출했고 실제로 우리보다 70,000달러 더 많은 금액을 제안했기 때문입니다. 그래서 그들은 그것을 가져갔지만 우리의 검사에 대해 예의상 변상해 주었습니다.
토니 :
멋지네요.
애슐리 :
그래서 그것은 좋았지만 우리가 이 부동산을 얻을 가격이었다면 훨씬 더 좋았을 것입니다.
토니 :
그런 걸 사준 사람, 그런 식으로 당신을 이겼던 그 사람이 화장실에서 불이 나는 상황에 대해 알고 있었는지 궁금합니다. 저는 한 번도 들어본 적이 없기 때문입니다.
애슐리 :
응, 그리고 그 부동산은 문을 닫았어. 우리는 보트를 타고 지나갔고 새로운 주인이 부두에 나오는 것을 보았습니다.
토니 :
그래, 그건 정말 거칠다. 부동산 조사에서 들은 것 중 가장 말도 안 되는 일입니다.
애슐리 :
그래서 우리는 가능한 한 짧은 시간 내에 귀하의 질문에 답변하기 위해 노력해 왔습니다. 그렇게 함으로써 우리가 어떤 것에 합의하지 못하는 경우 판매자에게 이렇게 말할 수 있습니다. 시간. 그리고 그 두 가지 제안 모두 우리가 그 부동산을 가장 먼저 본 사람이었기 때문에 즉시 계약을 체결했습니다. 그래서 그런 상황에서 일어난 일은 실제로 주머니 목록이었습니다.
그들은 아직 그것을 목록에 올리지도 않았습니다. 그리고 두 번째는 결코 보류하지 않았습니다. 단지 상영을 연기하고 있다고 하더군요. 그래서 우리는 그것을 먼저 보아야 합니다. 우리는 즉시 제안을 제출했고 그들은 상영을 중단했습니다. 그래서 우리는 검사와 모든 것을 서둘러 하기로 동의했습니다. 그래서 그들은 그것을 보류할 필요가 없었습니다. 그리고 우리는 검사에 동의하지 않고 다시 목록에 등재되어 부동산에 흠집을 남길 수 있습니다. .
따라서 제안을 제출할 때에도 협상 기술이 있습니다. 자신이 첫 번째 중 하나라는 것을 알고 "제안이 제출될 때까지 보류할 필요는 없습니다. 우리는 그렇게 할 것입니다. 너무 빨라서 며칠 정도 상영을 연기하면 됩니다. 하지만 서명을 위해서는 반드시 계약서와 변호사 승인을 받아야 합니다. 이는 우리가 배운 큰 교훈이었기 때문입니다.”
토니 :
미친. 영상 받으셨나요? 불 호흡 변기 영상이 있으면 나한테 보내줘야 해?
애슐리 :
응. 우리가 찍은 모든 사진에 우리가 한 장씩 있을 거라 확신해요. 응. 좋아요. 다음 질문은 Will Kilby의 질문입니다. “나는 뒤집을 집을 찾고 있는데 부모님이 현금 파트너가 되겠다고 제안하셨습니다. 그리고 나는 거래를 관리하고 이익을 나누고 싶습니다. 이러한 유형의 거래를 어떻게 구성해야 합니까? 대출을 찾아 수리 자금을 조달하도록 하세요.”
“현금으로 살 수도 있지만 부모님 돈을 그렇게 많이 걸고 싶지 않으면 그게 더 문제가 될 것 같아요. 어떤 조언이라도 정말 감사하겠습니다.” 글쎄요, 윌.
토니 :
먼저 그는 마법의 단어를 말했다. 누군가가 팟캐스트에서 이 단어를 말할 때마다 우리는 책 한 권을 던져야 했습니다. 하지만 Will, Ashley Kehr와 Tony J. Robinson이 작성한 Real Estate Partnerships를 확인해야 합니다. 아직 우리의 말을 듣지 못한 분들을 위해 논스톱으로 이야기해 왔지만 Ash와 저는 Real Estate Partnerships라는 책을 함께 썼습니다. 10월 XNUMX일에 출시되었습니다.
따라서 이 에피소드를 듣고 있는 동안 구매할 수 있는 곳은 어디든 있지만 더bigpockets.com/partnerships로 이동하세요. 우리는 파트너십 구조에 관해 많은 이야기를 나눴습니다. 하지만 내 생각에 Ash는 이러한 특정 유형의 파트너십을 구성하는 방법에 대한 질문에 기초하여 Will에게 어떤 초기 조언을 주셨을까요?
애슐리 :
네, 그래서 가장 먼저 결정해야 할 것은 가서 대출을 받고 개조 자금을 조달할 것인지, 아니면 그냥 현금으로 구매하고 그들이 자금을 조달할 것인지입니다. 개조. 그것이 당신이 가장 먼저 결정해야 할 것입니다. 그리고 그렇습니다. 부동산을 구입하기 위해 현금을 내야 하는 위험도 크지만, 대출을 받아 개조 작업에 실패할 위험도 많습니다.
따라서 내 생각에 당신이 대출을 받을 수 있다는 것을 안다면, 그것이 하드 대금업자이든 다른 개인 대부업자든 관계없이, 그러나 어느 쪽이든, 당신은 자신이 하지 않을 거래에 들어가는데 편안함과 자신감을 느껴야 합니다. 현금을 잃어버리면 부모님도 손해를 보지 않을 것입니다. 여기서 제가 생각하는 가장 큰 것은 어떤 구조를 작성하든 서면으로 작성하고 모든 것이 명확하도록 하는 것입니다.
이것이 위험하다는 것을 부모님이 분명하게 생각하신다면 이는 투자이며 현금을 보장받지 못하며 귀하가 그것에서 이익을 나누게 될 것이라는 점을 분명히 하신 것입니다. 그래서 여기에서 구조화할 수 있는 두 가지 방법이 있습니다. 따라서 이것은 단순히 그들이 당신에게 돈을 빌려주고 당신이 그들에게 매달 이자를 지불하고 그 돈을 돌려받을 수 있다는 것을 보장하는 부채 파트너십일 수 있습니다. 당신이 생각한 대로 돈을 팔지 않으면, 당신은 결국 그들에게 그 돈을 빚지게 될 것입니다.
두 번째는 당신이 지분 파트너가 되어 당신의 부모님과 당신이 집을 50대 50으로 나눠서 돈을 넣는 것입니다. 집이 팔리면 그들은 돈을 받을 수도 있습니다. 그리고 나서 너희들은 너희 둘 사이에 남은 것은 무엇이든 나누어라. 이익의 비율에 관해서는 실제로 거래를 관리하는 데 얼마나 많은 시간과 에너지가 필요한지 살펴 보겠습니다.
당신은 거래를 성사시킬 건가요, 찾을 건가요? 계약자를 관리할 예정인가요? 실제로 어떤 일이든 직접 하려고 하시나요? 그래서 실제로 얼마나 많은 비율을 취해야 하는지가 큰 역할을 한다고 생각합니다. 결국 대출을 받고 부채가 귀하의 이름으로 귀속된다면 이는 귀하가 테이블에 가져오는 것의 무게에 훨씬 더 많은 영향을 미치며 확실히 귀하의 비율이 높아질 것입니다.
부모님 이름으로 대출을 받으려면 부모님이 가져오는 금액이 확실히 늘어납니다. 그래서 그것들은 제가 살펴볼 종류의 것들입니다. 그리고 또한 어느 길로 갈지 결정하기 전에 부모님이 이로부터 무엇을 원하는지 알아야 합니다. 즉, 부모님이 이익을 얻고 싶어하는지, 아니면 단지 정해진 금액, 월별 지불금, 또는 월급을 받기를 원하는지 알아야 합니다. 프로젝트가 끝나면 그들은 돈을 빌려서 얻는 일정 비율을 원합니다.
토니 :
저는 개인적으로 부채 기반 파트너십을 만드는 것을 선호한다고 생각합니다. 이는 자금 파트너에게 고정되고 거의 보장된 수익을 제공하며 실제로 거래를 관리하는 사람으로서 모든 이점을 얻을 수 있습니다. 그리고 웃기게도, 윌, 우리 엄마는 실제로 내 플립 중 하나에 개인 대금업자입니다. 내 생각에 우리는 두 명의 개인 대금업자가 줄을 섰고 우리는 조금 부족했습니다.
그래서 엄마에게 연락했는데 당시 엄마가 약간의 현금을 갖고 계셔서 개인 대금업자로 들어오셨습니다. 그리고 우리는 그녀에게 돈을 지불하고 다른 개인 대금업자가 작성한 것과 동일한 문서를 작성하도록 했습니다. 그녀는 그것들을 기록했고 약속어음도 갖고 있었고 신탁 증서도 있었고 모든 것이 카운티에 기록되었습니다. 그리고 우리는 그녀에게 돈을 주었습니다. 당시 우리는 10%의 이자를 받은 것 같습니다.
그래서 우리는 다른 개인 대금업자들과 똑같은 방식으로 그녀를 대했습니다. 따라서 Ashley가 말한 모든 내용은 정확합니다. 하지만 개인적으로 저는 플립을 위한 부채 파트너십 아이디어를 항상 좋아했고, 그 다음에는 장기적인 전체 유형 상황에 대한 지분 파트너십을 더 좋아했습니다.
애슐리 :
그리고, 부모님의 개입은 어떻게 되는지도 살펴보겠습니다. 그냥 현금 파트너일까요, 아니면 엄마가 와서 “아니, 아니, 그 타일은 아니야. 반환. 이 타일도 더 좋아 보일 것 같아요.” 그래서-
토니 :
그것은 또한 부모님이 할 수 없도록 부채 파트너십으로 하는 이유 중 하나입니다. 왜냐하면 모든 부모는 어떤 방식, 모양 또는 형태로 자녀를 양육하기를 원하기 때문입니다. 그래서 제 생각엔 윌, 스스로에게 물어봐야 할 것 같아요. 부모님이 타일 선택이나 바닥재 같은 것들에 대해 말해주기를 바라시나요?
애슐리 :
그리고 아마도 그것은 그들에게 지분 파트너를 두는 데 이점이 될 수도 있고, 아마도 당신의 아버지는 그가 들어와서 그것의 일부를 도울 수 있는 매우 편리한 사람일 수도 있습니다. 그래서 거기에서 살펴볼 변수가 많습니다. 하지만 토니가 말했듯이, 그렇게 하면… 부채 구조가 확실히 훨씬 깨끗해집니다.
그런 다음 다른 방법으로 모든 사람이 수행하는 역할과 책임 목록을 작성하고 여기에 달러 금액을 입력한 다음 그들이 가져오는 현금 금액에 백분율을 입력하고 대출을 받는 사람은 누구인지 그것도 백분율로 표시해 보세요. 좋아요. 다음 질문은 RJ Elbers의 질문입니다. 집에 거실이 두 개 있고 벽을 추가하여 그 중 하나를 추가 침실로 바꾸고 싶었다고 가정해 보겠습니다.
이를 달성하는 과정은 일반적으로 어떻게 되나요? 허가를 받아야 합니까, 아니면 시공업체를 고용하여 벽을 추가할 수 있습니까? 또한 누군가 이 작업을 수행한 경우 일반적으로 비용은 얼마입니까? 그럼 토니, 단기 임대로 이런 일을 해본 적 있나요?
토니 :
응. 내 말은, 우리는 이 일을 한 적이 없지만 부동산에 대한 대규모 개조의 일환으로 이 일을 했다는 것입니다. 그리고 사실, 우리가 침실을 추가한 유일한 경우, 이것은 재미있는 이야기입니다. 이전 주인이… 침실이 XNUMX개 있는 집이었고 이전 주인이 침실 세 개 사이의 벽을 모두 허물었다는 것입니다. 그들은 일종의 L 구성으로 설정되었습니다.
그래서 복도가 있었고 여기에 두 개의 문이 있고 여기에 하나의 문이 있습니다. 그래서 그것은 큰 L이었고 그녀는 모든 벽을 허물고 단지 하나의 크고 거대한 마스터 침실을 가졌습니다. 그래서 우리는 그냥 돌아가서 벽을 원래 있던 자리로 되돌렸습니다. 그래서, 그것이 우리가 한 유일한 시간입니다. 우리는 몇 개의 부동산에 욕실을 추가했습니다.
그리고 우리가 처음으로 욕실을 추가했을 때, 우리는 허가를 받지 않았고 도시는 결국 끝났습니다. 우연히 우리의 모든 부동산 중 이 부동산을 운전하여 작업이 진행되는 것을 보았습니다. 작업 지시를 중단해야 합니다. 실제로 해당 부동산에 대한 허가를 받아야 했습니다.
그래서 RJ 씨, 가장 안전하고 쉬운 내기는 평방 피트, 침실, 욕실 등 무엇이든 추가하고 싶다고 확인한 후 도시나 카운티로 가서 "안녕하세요"라고 말하는 것입니다. , 내가 하려는 일이 바로 이것이다.” 그들은 "이 문서, 이 문서, 이 문서가 필요합니다."라고 말할 것입니다. 그런 것들을 그들에게 제출하세요.
그리고 도시에 의해 폐쇄되고 나쁜 목록에 포함될 위험을 피하고 싶다면 해당 허가를 미리 받으십시오. 그러면 프로세스가 조금 더 쉬워질 것입니다.
애슐리 :
네, 그리고 당신이 좋아하는 도시에 따라 확실히 달라질 수 있어요-
토니 :
그건 사실이야.
애슐리 :
… 실제로 필요한 허가는 무엇입니까? 따라서 Tony의 상황에서는 욕실과 배관 허가증을 추가하면 부동산에 새 배관을 추가하게 됩니다. 하지만 이 상황에서 제가 한 부동산에 관한 한, 법 집행관은 단지 침실을 만드는 벽을 추가하기 위해 허가를 요구하지 않았습니다. 왜냐하면 특히 전기가 없는 경우에는 더욱 그렇습니다.
토니 :
전기가 없습니다. 응.
애슐리 :
... 배관 공사가 완료되었거나 배관 공사가 완료되지 않은 상태-
토니 :
배관.
애슐리 :
... 그리고 당신은 말 그대로 벽을 쌓고 있는 것뿐입니다. 고려해야 할 한 가지는 옷장을 추가하여 숙소의 합법적인 침실로 만드는 것입니다. 따라서 저는 귀하의 법집행관에게 전화해서 물어보겠습니다. 그러나 일반적으로 이 상황에서는 단지 벽이 올라가는 것이므로 허가를 받을 필요가 없다고 생각합니다. 그리고 콘센트 등 새로운 전기 장치를 설치하지 않는 경우에는 허가를 받을 필요가 없습니다.
토니 :
응. 그리고 당신이 말했듯이, 당신이 어느 도시나 카운티에 있는지에 따라 다르다고 생각합니다. 우리는 지난 여름 아칸소 북서부의 일부에 있었고 거기에 있는 몇 가지 부동산을 살펴보고 있었습니다. 그리고 우리를 태워다준 중개인에게 허가 절차에 대해 물어봤습니다. 그는 “아, 이 카운티에는 허가 절차가 없습니다.”라고 말했습니다. 그리고 우리는 "무슨 말이야?"
그는 "그렇습니다. 땅을 소유하고 있다면 원하는 것은 무엇이든 지을 수 있습니다."라고 말했습니다. 그리고 우리는 “뭐?”라고 했어요. 그래서 당신이 무엇을 하게 될지 전혀 모르기 때문에 그곳에서 물건을 사는 것조차 나를 거의 불안하게 만들었습니다.
애슐리 :
당신은 무엇을 얻게 될지 모릅니다. 새로운 개발 가능성은 무한합니다. 내가 살고 있는 시골 지역에 가면 내 주변의 마을에서도 "건축 허가가 필요합니다"라고 말할 것입니다. 다른 마을에는 건축 허가나 그런 것이 없기 때문입니다. 저것. 그래서 마을에서도 '나 왔어, 이 마을에 온 걸 환영해'라고 하더군요. 그러면 건축허가라고 뜹니다.
토니 :
건축 허가. 응.
애슐리 :
응. 그리고 이 질문의 마지막 부분은 일반적으로 비용이 얼마나 듭니까? 그래서 이 프로젝트를 할 때는 프레이밍이니까 목재의 상태에 따라 비용을 지불해야 하고, 스터드를 꽂고 프레임을 만들어야 합니다. 그리고 나서, 해야 할 것입니다. 나는 이것이 외벽이 아니라고 가정하고 있습니다. 따라서 단열재가 필요하지 않습니다. 그런 다음 벽 양쪽에 건식벽이 필요합니다.
가장 큰 비용은 실제로 건식벽체를 마무리하기 위해 돌아올 계약자를 고용하는 것입니다. 따라서 프레임을 만들 수 있더라도 건식 벽체를 걸 수 있고 건식 벽체를 테이프로 붙이고 진흙을 바르고 마무리하는 것은 실제로 진흙을 건조시켜야 하기 때문에 계약자에게 가장 큰 시간 낭비 또는 시간 소비가 될 것입니다. 그런 다음 다시 돌아와서 모래를 뿌려야합니다.
그런 다음 다시 돌아와서 진흙을 바르고 모래를 뿌려야 할 수도 있습니다. 하지만 운 좋게도 아마도 그럴 것이기 때문에... 보드 두 개를 만들 수도 있고, 벽의 크기에 따라 벽에 약간의 추가 작업을 할 수도 있습니다. 나는 단지 내 뒤에 있는 벽을 보고 있는데 그것은 건식 벽체 두 조각과 같을 것입니다. 하지만 계약자가 여러 번 다시 와야 한다는 점은 가장 큰 시간 소모가 될 것입니다.
하루아침에 끝낼 수 있는 일이 아니다. 그리고 그림은 여러분이 직접 그림을 그릴 수도 있고, 아니면 그림이 말랐을 때 새 코팅이 필요하지 않는 한 계약자가 하루 만에 그림을 칠할 수도 있다는 뜻입니다. 하지만 새 건식벽체이므로 두 번 코팅할 필요는 없을 것입니다.
토니 :
네, 사실 저는 이 일을 단독으로 프로젝트로 해본 적이 없어요. 항상 완전한 장 재활이 포함되어 있습니다. 그래서 우리는 아주 오래된 집을 개조하는 데 100,000만 달러를 지출하고 있습니다. 그래서 침실 하나에 벽 하나를 만드는 데 드는 비용도 가늠할 수 없었습니다.
애슐리 :
네, 사실은… 오늘은 이걸 인스타그램 영상으로 만들려고 했어요. 어젯밤에 세입자가 유지 관리 요청서를 제출했습니다. “정말 죄송합니다. 넘어져서 진공청소기에 걸려 벽에 구멍이 생겼습니다. 와서 고쳐주실 수 있나요?” 그런 다음 사진을 올려놓으면 말 그대로 벽과 건식 벽체에 큰 구멍이 생깁니다. 그래서 유지 관리 담당자는 월요일이나 어느 날에나 수리 비용에 대한 견적을 제공하기 위해 들러서 살펴보겠다고 그녀에게 말했습니다.
그리고 그녀는 깜짝 놀랐습니다. “내가 그 비용을 지불해야 한다는 게 무슨 말이에요? 이건 사고였어.” 그리고 그는 이렇게 말했습니다. “예, 안타깝게도 당신이 재산에 피해를 입혔기 때문에 수리를 위해 비용을 지불해야 합니다. 우리가 승인한 다른 계약자를 통해 수리를 진행하셔도 좋습니다. 그렇지 않으면 제가 직접 수리해 드릴 수 있습니다.”
그래서 우리는 거주자로부터 부동산 관리자에게 다음과 같은 장문의 이메일을 받았습니다. “그녀는 이 문제를 어떻게 해결할지 전혀 모릅니다. 그녀는 그것을 스스로 고칠 수 없습니다. 그녀는 돈을 지불해야 합니다.” 그리고 우리는 단지 웃고 있습니다. 그래서 일부 사람들은 때때로 아파트에 산다는 것이 이곳의 완전한 보호 시설에 있다는 것을 의미한다고 혼동할 것입니다. 그럼에도 불구하고 당신이 종합 치료 시설에 있다면 벽에 구멍을 뚫으면 월 청구서에도 나타날 것입니다.
토니 :
전적으로.
애슐리 :
그런데 네, 오늘 그런 일이 일어났습니다. 하지만 우리가 그것에 대해 생각했을 때, 그 패치를 하는 것은 시간이 많이 걸리기 때문에 실제로 건식 벽체의 진흙을 끝내기 위해 여러 번 다시 돌아가야 하고 그런 다음 그것을 칠하고 실제로 페인트도 일치시킵니다. 이 사람은 그곳에 10년 동안 살았던 사람입니다.
그래서 제가 아는 한, 페인트는 10년에 걸쳐 바뀌었습니다. 하지만 우리는 샘플을 채취해서 Sherwin-Williams 같은 곳에서 매칭을 받아야 합니다. 그러나 노동력 자체 없이 수리하는 데에도 비용이 많이 들 수 있습니다. 그런 작은 일을 XNUMX~XNUMX번 다시 와야 하기 때문에 그렇게 하지 않는 계약자가 있었지만 여전히 할 수 있는 작은 일입니다. 응.
토니 :
재미있는 이야기입니다. 사실 저는 어렸을 때 건식벽체에 구멍 두 개를 뚫었습니다. 저는 중학교 시절에 저와 엄마가 살았던 아파트와 같은 아파트에 있었고 첫 번째 구멍은 제 침실에 있었습니다. 나와 내 친구들은 모두 내 방에서 씨름을 하고 있었는데 우리 중 한 명이 서로 벽에 부딪혔고 한쪽 무릎이 건식 벽체를 뚫고 나갔습니다.
그리고 아래층에서도 같은 일이 일어났습니다. 우리는 아래층에서 씨름하다가 건식벽체에 부딪혀 그곳도 깨뜨렸습니다. 그래서 어쨌든 나는 당신의 세입자에게 공감했습니다.
애슐리 :
무슨 일이 일어났는지 기억하시나요? 당신의 엄마가 그것을 고치기 위해 부동산 관리 회사에 돈을 지불해야 했나요, 아니면 누군가 고치도록 하였나요?
토니 :
기억이 나지 않습니다. 기억이 나지 않습니다. 네, 어렸을 때 일이 엄청나게 일어납니다.
애슐리 :
응, 그렇지 않아.
토니 :
응. 그래서 나는 그녀에게 물어봐야 했어요. 나는 "야, 그거 돈 내야 했어?"라고 생각했어요.
애슐리 :
응, 응. 나도 릴을 하고 싶은 이유 중 하나는 내가 잘못하고 있는 걸까? 실제로 포함되어야 하는 내용인가요? 하지만 나는 그렇게 생각하지 않습니다.
토니 :
아니요. 예, 건식벽체는 세입자가 이사한 후에도 동일한 상태를 유지해야 하는 것 중 하나입니다.
애슐리 :
그렇지.
토니 :
건식벽체는 마술처럼 저절로 분해되는 것이 아닙니다. 응.
애슐리 :
그리고 만약 당신이 자신의 집을 소유하고 있다면 어떻게 하시겠습니까? 당신은 누군가에게 전화해서 비용을 지불할 것입니다. 이해합니다. 당신이 아파트에 사는 이유는 당신을 위해 더 많은 일이 처리되고 포함되기 때문입니다. 하지만-
토니 :
이제 임대를 업데이트해야 합니다. 건식벽체 손상은 수리에 포함되지 않습니다. 그들은 이해합니다.
애슐리 :
거기에 퇴실 체크리스트가 있는데, 이사할 때 구멍을 고치는 데 대한 비용이 청구됩니다. 좋은 생각이야. 어쩌면 그들이 이사를 가거나 거기에 구멍이 생기면 그 가격을 깎아줄 수도 있고 그게 우리가 청구할 금액입니다. 응, 그거 좋은 생각이야.
토니 :
됐어요. 문제 해결됨.
애슐리 :
좋아요, 또 다른 신인 답변입니다. 지난주에는 내가 질문을 하는 일을 맡았고 오늘도 Tony는 내 모든 질문에 답해 주었습니다. 음, 한 가지 더 질문할 시간이 생겼습니다. 그럼 오스틴의 질문을 들어보겠습니다. “안녕하세요, 여러분? 이제 부동산 투자에 입문한 진짜 초보입니다.” 환영해요, 오스틴. 이 커뮤니티에 여러분을 모시게 되어 기쁘게 생각합니다.
“저는 이제 부동산에 대해 많이 알고 있다고 생각합니다. 적어도 일부 프로세스와 숫자가 어떻게 작동하는지 말입니다. 사랑의 숫자. 나는 엔지니어 야. 그런데 현금 재융자가 어떻게 이루어지는지 궁금합니다. 현금 재융자를 받을 때, 인출한 금액에 대해 모기지를 지불합니까, 아니면 집의 전체 ARV를 지불합니까? 이 멋진 그룹에 감사드립니다.” 좋은 질문이에요, 오스틴.
토니 :
몇 가지 다른 방법이 있죠? 예를 들어 오스틴이라고 가정해 보겠습니다. 여기서는 사람들이 이해하기 쉽도록 어림수를 사용해 보겠습니다. 오스틴이 집을 구입하고 집을 구입하고 개조하는 데 드는 총 비용이 $60,000라고 가정해 보겠습니다. 따라서 $60,000는 오스틴이 해당 부동산에 투자한 XNUMX달러입니다. 그리고 그가 현금을 지불했다고 가정 해 봅시다.
그는 그 부동산을 구입하고 재활하기 위해 현금 60,000달러를 지불했습니다. 그런 다음 오스틴은 나가서 부동산에 대한 평가를 받습니다. 그래서 그는 누군가에게 해당 부동산의 시장 가치에 대한 의견을 제시하도록 했습니다. 그리고 그들은 “오스틴, 당신 집 가치가 100,000만 달러예요.”라고 말합니다. 그래서 그는 $60,000를 넣었고 집의 가치는 $100,000입니다. 좋아요. 그래서 그는 현재 40,000달러의 자산을 보유하고 있습니다.
애슐리 :
그리고 저는 단지 지적하고 싶습니다. 그는 ARV, 즉 수리 후 가치를 언급했습니다. 그래서 그것이 그의 상황에서 평가된 것입니다. 따라서 ARV는 부동산 평가에 대한 목표가 될 수도 있고 집을 뒤집을 경우 부동산을 판매하기를 원하는 목표일 수도 있습니다.
토니 :
따라서 대출을 받을 때 ARV가 중요한 이유는 대부분의 대출 기관이 부동산 감정가 전체 또는 ARV를 대출해 주지 않기 때문입니다. 따라서 오스틴의 상황에서 집은 가치가 있고 가치가 있으며 평가액이 $100,000입니다. 대부분의 대출 기관은 귀하가 제공하는 부채의 종류에 따라 귀하에게만 제공하지만, 귀하가 투자 상품을 받고 있다고 가정하면 아마도 20%에 있을 것입니다.
그래서 그들은 부동산에 대한 최소한 20%의 지분을 유지하기를 원합니다. 즉, 100,000달러에 대해 80%를 대출로 제공한다는 의미입니다. 즉, $80의 100,000%인 $80,000를 얻을 수 있다는 의미입니다. 따라서 이 예에서는 테이블을 다시 재설정하겠습니다. 집값은 100,000달러입니다. 은행은 그 중 80%, 즉 $80,000를 당신에게 빌려줄 의향이 있습니다. 그리고 오스틴은 이 부동산에 현금 60,000달러를 투자했습니다. 좋아요?
따라서 그는 $20,000의 스프레드를 가지고 있습니다. 60~80은 그가 활용할 수 있는 에퀴티입니다. 그러면 오스틴은 은행에 갈 수 있습니다. 그는 지역 신용조합이나 메인 스트리트 은행에 가면 "오스틴, 여기 80,000만 달러 대출이 있습니다."라고 말합니다. 이는 현금 재융자입니다. 왜냐하면 그는 전액 현금 수표를 받고 거래에 투입한 $60,000를 갚고 추가로 $20,000를 가지고 떠날 것이기 때문입니다.
이것이 바로 현금 재융자를 위한 과정인 것 같습니다. 이는 귀하가 처음에 이 부동산에 투자한 돈을 모두 갚고 은행이 귀하에게 빌려줄 의향이 있는 금액까지 남은 돈을 보관할 수 있음을 의미합니다.
애슐리 :
따라서 Tony가 제시한 시나리오는 훌륭한 예이며 초기 $60,000에 대한 대출을 받으면 효과가 있을 것입니다. 그렇다면 아마도 당신은 친구나 대금업자로부터 그 돈을 빌렸을 것입니다. 당신은 대금업자에게 60,000달러를 돌려주고 그 20,000달러를 현금으로 가져가기 때문에 여전히 현금 재융자 시나리오를 갖게 됩니다.
따라서 누구에게도 갚을 필요가 없는 돈이 있을 때마다 이를 현금 재융자라고 합니다. 따라서 이 시나리오에서는 이 일을 하기 위해 엄마로부터 돈을 빌렸을 수도 있고 유치권도 없었고 기록도 없고 엄마가 그냥 돈을 줬을 뿐이고 그 금액 전체가 실제로 현금 재융자로 간주될 것입니다. 실제로 모기지를 재융자한 기록은 없습니다.
만약 당신이 가서 그 부동산에 돈을 벌었고 그 $60,000를 얻었고 $60,000만 인출하고 그 $40,000, 즉 40%의 지분을 부동산에 다시 두고 그것을 건드리지 않았다면 그것은 단지 왜냐하면 당신이 그 부동산에 대해 가지고 있던 다른 모기지, 즉 경화금을 갚는 것이기 때문입니다.
토니 :
그리고 나는 그의 질문의 마지막 몇 부분을 명확히 하고 싶습니다. 그래서 그는 “현금 재융자를 인출할 때 인출한 금액에 대해 주택담보대출을 지불합니까, 아니면 전체 ARV를 지불합니까?”라고 말합니다. 그리고 그것은 당신이 인출한 모기지 금액일 뿐입니다. 다시 예로 돌아가서 $80,000에 대한 대출을 받았으므로 모기지 지불금은 $80,000의 ARV가 아닌 $100,000를 기준으로 합니다.
애슐리 :
그리고 그것이 오늘 우리의 마지막 질문이기도 했습니다. 항상 좋은 질문을 보내주셔서 정말 감사드립니다. 우리는 그들에게 대답하는 것을 좋아합니다. 너희들은 항상 다른 것들을 생각해내고 우리는 그것을 좋아한다. 따라서 bigpockets.com/reply에서 더 많은 질문을 제출할 수 있습니다. 그리고 늘 그렇듯, 좋아하는 팟캐스트 플랫폼에 리뷰나 평가를 남겨주세요. 또한 YouTube 채널을 구독해 주시길 바랍니다.
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