새로운 투자자가 부동산을 닫기 전에 알아야 할 모든 것

데이비드 :
BiggerPockets 팟캐스트 쇼 709입니다.

애슐리 :
그래서 제가 한 것은 제 경험을 바탕으로 한 것입니다. 2013년 부동산 사업을 시작한 이후로 제가 배운 모든 것은 제가 시작하고 그 모든 것을 계획에 넣었을 때입니다. 그래서 단계. 따라서 각 장은 기본적으로 수행할 수 있는 작업을 구성하는 단계입니다. 이 모든 정보는 다른 곳에서 찾을 수 있으며 제가 하려고 했던 것은 모든 것을 함께 구축하고 중요한 부분을 취하여 첫 해에 다음 부동산을 얻는 방법을 보여주는 것입니다.

데이비드 :
모두 무슨 일이야? 저는 BiggerPockets 부동산 팟캐스트의 호스트인 David Greene입니다. 오늘은 특별한 에피소드로 찾아뵙겠습니다. 동료 부동산 투자자이자 BiggerPockets Podcast 진행자인 Ashley Kehr와 함께할 것입니다. Ashley는 부동산 루키 팟캐스트의 공동 진행자로서 토니 로빈슨과 함께 루키들이 부동산을 구입하도록 돕습니다. 그리고 오늘 Ashley는 BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment를 통해 나온 새 책에 대해 이야기할 것입니다. 따라서 당신이 부동산 투자자이거나 다음 부동산과 계약에 대한 도움이 필요한 부동산 투자자라면 이 책이 큰 도움이 될 것입니다.
오늘 쇼에서 Ash와 저는 재산과 계약을 체결할 때부터 클로징 테이블까지의 단계, 특히 실사, 재활, 보험 제공자, 클로징 테이블 등. 우리는 당신에게 몇 가지 정말 좋은 팁을 제공하며 당신이 경험 많은 투자자일지라도 이러한 많은 것들이 당신의 시간과 돈을 절약할 것이기 때문에 당신이 그것들을 모두 붙잡고 있는지 확인하기를 원합니다.
Ashley를 만나기 전에 오늘의 빠른 팁은 분석 마비를 극복하고 첫 번째 또는 다음 거래에서 진전을 시작하기 위한 목표를 설정하면서 90일 안에 무엇이 가능한지 확인하는 것입니다. Ashley의 책을 구입하는 것을 고려하십시오. 이미 부동산을 소유하고 있는 사람이라도 이 책은 더 잘 할 수 있도록 도와줄 수 있으며 책 가격과 비교하여 얻는 가치는 아마도 전체 공간에서 얻을 수 있는 최고의 ROI일 것입니다. 모든 신인이 목표 설정에서 목표 실현에 이르기까지 기록적인 시간 안에 안내하도록 설계된 이 단계별 가이드는 XNUMX개월 이내에 부동산 신인에서 부동산 록스타로 급상승할 것입니다. bigpockets.com/podrookie 책을 찾을 수 있습니다. 좋아, 애슐리에게 가자.
Ashley Kehr, BiggerPockets 부동산 팟캐스트에 다시 오신 것을 환영합니다. 오늘 기분이 어떠세요?

애슐리 :
좋은. 저를 다시 불러주셔서 정말 감사합니다. XNUMX년 정도 된 것 같아요.

데이비드 :
응. 이제 당신이 여기 있는 이유에 대해 알아보기 전에 Seeing Greene 에피소드 녹화를 막 마쳤다고 말하고 싶습니다. 그리고 당신을 끌어들여 Seeing Greene 스타일에 대한 질문을 드리고 싶었습니다. 여기 제 질문이 있습니다. 저는 제가 BP 청취자이고 여러분이 여기 있는 것처럼 가장할 것입니다.
구매자로서 거래 마감 날짜가 중요한 이유는 무엇입니까? 나는 그 중요성을 결코 이해하지 못했습니다. 분명히, 우리가 XNUMX월 말에 가까워지고 다음 과세 연도를 더 깨끗하게 시작하지 않는 한 일반적으로 더 늦기보다는 더 빨리 부동산을 폐쇄하고 싶습니다. 하지만 내 거래가 판매자에게 훨씬 더 매력적으로 보이도록 도와줄 전략 요소가 여기에 있습니까?

애슐리 :
글쎄요, 첫 번째는 바뀔 수 있다는 것입니다. 가변적이며 판매자의 동기가 무엇인지에 따라 다릅니다. 그래서 여기 Buffalo에는 겨울에 눈이 내립니다. 아무도 겨울에 움직이고 싶어하지 않습니다. 따라서 판매자가 이사를 원하지 않고 감사하기 때문에 제안을 하는 경우 마감 지연을 제공하는 것조차 이점으로 볼 수 있습니다. 우리 집이 팔린 것처럼 우리는 계약을 맺었지만 날씨가 따뜻해질 때까지 여기서 XNUMX개월 더 머물 수 있고 그 후에 부동산을 폐쇄할 것입니다. 또는 이 사람들은 이미 집을 염두에 두고 있을 수 있으며 새 부동산에 들어가고 싶어합니다. 따라서 빠른 마감을 적용하면 사람들이 빨리 마감하기를 원하고 판매하는 부동산을 끝내고 삶의 다음 단계로 넘어가기를 원한다는 것이 훨씬 더 일반적이라는 것을 알았습니다.
그리고 현금 제안을 할 때 기존 파이낸싱이나 심지어 FHA 대출을 할 때보다 더 빨리 마감할 수 있는 경우가 가장 많습니다. 하드 머니를 사용하는 경우 더 빨리 닫을 수 있습니다. 따라서 많은 경우 마감일이 실제로 부동산 구매 방식과도 관련이 있습니다.

데이비드 :
예, 이 질문은 오레곤의 Brit에서 나왔는데 그녀가 이렇게 말했기 때문에 약간 혼란스러웠습니다. 그들은 더 많은 시간을 원합니다. 대출금을 모으는 데 시간이 필요하고 모든 조직이 함께 움직일 시간이 필요합니다. 일반적으로 구매자는 실사와 준비 시간이 더 많고 판매자는 더 빨리 마감하기를 원하기 때문에 더 긴 에스크로 기간을 원합니다.” 그래서 애슐리 님이 말씀하신 것처럼 일반적으로 짧은 타임라인이 판매자에게 더 유리하지만 그렇게 가정해서는 안 된다는 좋은 지적도 하셨습니다. 판매자가 원하는 것이 무엇인지 물어봐야 합니다. 그들이 더 빨리 팔 수 있다면, 그들은 또 다른 모기지 상환금을 지불해야 할 가능성이 줄어들거나 그들이 원하는 다음 물건을 위해 더 빨리 돈을 받을 수 있기 때문입니다.
그러나 때때로 그들은 갈 곳이 없기 때문에 더 빨리 팔고 싶지 않습니다. 아니면 당신이 말했듯이 그들은 한겨울에 움직이고 싶어하지 않습니다. 그것이 에이전트가 할 수 있는 일입니다. 거래를 성사시킬 수 있습니다. 각 당사자의 물류를 찾은 다음 두 사람 모두에게 적합한 방식으로 거래를 체결할 수 있습니다.

애슐리 :
네, 판매자가 마감일을 정할 수 있도록 하기 전에도 해봤습니다. 30일 안에 종결되길 바란다는 제안을 하지 않는다는 것, 특히 상업적인 측면에서 의향서를 작성할 때 판매자가 주거용 부동산 계약을 고수하는 것보다 훨씬 더 유연합니다. 내가 마감해야 할 굳건하고 힘든 시간이 없는 마감일을 선택할 수 있습니다.

데이비드 :
예, 그들이 생각하는 것을 종종 알지 못하기 때문에 판매자로부터 많은 불안을 없애기 때문에 현명합니다. 거기에 좋은 조언.
그래서 우리는 약 XNUMX년 동안 당신과 이야기하지 않았습니다. 나는 당신이 Tony와 함께 그곳에서 Real Estate Rookie Podcast를 진행하고 있다는 것을 알고 있으며 그것은 환상적으로 진행되고 있습니다. 두어 번 마주쳤는데 인생의 마지막 XNUMX년 동안 또 어떤 일을 하셨는지 말씀해 주세요.

애슐리 :
중요한 것 중 일부는 육지에서 오두막을 구입하고 이러한 오두막을 업데이트하여 현대적이고 매력적인 경험으로 바꾸는 것입니다. 나는 최근에 아름다운 것으로 밝혀진 A 프레임 속성을 완료했습니다. 그것은 작년에 제 프로젝트였습니다. 10개의 캐빈을 짓고 완전히 개조했습니다. 그 외에도 저는 집주인에 대한 BiggerPockets 부트캠프를 주최하고 신인 투자자였습니다. 그 일을 시작하자 책을 쓰기로 결심했습니다. 내 책은 90월 XNUMX일에 나올 예정이며 제목은 Real Estate Rookie: XNUMX Days to Your First Investment입니다.

데이비드 :
꽤 맛있게 들립니다. 우리는 이 책 안에 무엇을 기대할 수 있습니까?

애슐리 :
기본적으로 내 개인적인 경험을 제외하고 이 책에서 찾을 수 있는 모든 것, 인터넷, 다른 책, 팟캐스트, 신문, 다른 투자자와의 대화를 찾을 수 있습니다. . 제가 한 것은 제 경험을 바탕으로 한 것입니다. 2013년에 부동산을 시작한 이후로 제가 배운 모든 것은 제가 시작하고 그 모든 것을 계획에 넣었을 때입니다. 그래서 단계. 따라서 각 장은 기본적으로 수행할 수 있는 작업을 구성하는 단계입니다. 이 모든 정보는 다른 곳에서 찾을 수 있으며 제가 하려고 했던 것은 모든 정보를 함께 구축하고 중요한 부분을 취하여 첫 해에 다음 부동산을 얻는 방법을 보여주는 것입니다.

데이비드 :
그것은 일종의 청사진처럼 들립니다. XNUMX단계, XNUMX단계, XNUMX단계를 따르면 속성이 생성됩니다.

애슐리 :
예.

데이비드 :
매우 시원합니다.

애슐리 :
그리고 그것은 일어났습니다. 부트캠프를 하는 것은 기본적으로 부트캠프에서 같은 일을 하는 것입니다. 저는 Tyler Madden과 공동 주최하며 많은 사람들이 와서 첫 번째 재산을 얻었거나 첫 번째 또는 두 번째 재산 후에 갇힌 다음 계속해서 부트 캠프를 가져 갔고 할 수 있다고 말했습니다. 계약에 따라 다른 부동산을 얻기 위해. 저는 방금 BiggerPockets 모임에서 Phoenix에 있었습니다. Tony와 저는 그곳에서 라이브 팟캐스트를 진행했고 그 모임에서 두 사람이 부트캠프에 참석했고 나에게 다가와서 한 사람은 이미 하나의 계약을 체결했고 다른 한 사람은 두 개의 계약을 체결했다고 말했습니다.

데이비드 :
좋아요. 그래서 이것은 작동합니다. 맞습니까? 신규 투자자가 모를 수 있는 한 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이것이 타임라인이 중요한 이유입니다. 그래서 당신은 이 90일 타임라인을 추천합니다. 이것은 부트캠프와 당신의 책에 나옵니다. 새로운 투자자가 발전하는 데 도움이 된다고 생각하는 90일 일정은 무엇입니까?

애슐리 :
목표를 설정하고 그 목표를 위한 기한을 정하는 것 뿐입니다. 따라서 단기 임대를 원하거나 장기 임대를 원하거나 뒤집을 부동산을 구매하려는 경우 실제로 계약에 따라 부동산을 얻기 위한 모든 단계를 완료하고 진행할 수 있는 충분한 시간을 제공합니다. . 뉴욕과 같이 거주하는 주에 따라 계약을 체결한 후에도 부동산을 폐쇄하는 데 90일이 걸리기 때문에 부동산을 폐쇄하지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 귀하가 거주하는 지역에 따라 귀하가 실제로 부동산을 폐쇄할 때까지 90일이 아닐 수도 있습니다. 그러나 우리가 보고 싶은 것은 귀하가 제안을 하고 90일 이내에 계약에 따라 무언가를 받고 있다는 것입니다.

데이비드 :
좋아. 따라서 이 과정에서 실제로 일어날 일에 대해 자세히 알아보고 실제로 계약을 맺는 시점부터 시작하겠습니다. 따라서 부동산 계약이 체결되면 많은 사람들이 일이 끝났다고 생각합니다. 계약 중입니다. 제가 샀습니다.” 아니, 해냈어. 이것은 단계이며 실제 작업이 시작되는 곳이며 첫 번째 작업 중 하나는 실사입니다. 그렇다면 투자자들이 방금 계약을 맺은 부동산에 대한 실사를 시작할 때 무엇을 할 것을 권장합니까?

애슐리 :
이에 대해 알아보기 전에 실제로 거래를 성사시키는 것이 얼마나 중요한지 강조하고 싶습니다. 매우 흥미롭고 안도감을 느낄 수 있지만 많은 부동산 계약을 통해 거래를 찾는 시점, 거래를 소싱하는 방법, 거래를 분석한 다음 제안을 하는 것입니다. 그러나 계약을 체결하기 전에 부동산을 계약한 후 무엇을 하는지 강조하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 제가 책에서 설명하는 데 많은 시간을 할애한 부분이며 인수 체크리스트를 책에 넣은 다음 각각에 대해 더 깊이 파고들었습니다. 따라서 매우 중요한 부분은 귀하의 실사입니다.
우리는 지난 몇 년 동안 많은 사람들이 부동산에 대한 검사를 포기하고 단지 제안만 하고 실제로 실사를 완료하지 않은 것을 보았습니다. 재산에 대한 물리적 검사. 컴퓨터 뒤에서 정보와 데이터를 찾아내는 실사도 있습니다. 그래서 그러한 것들 중 일부는 재산세를 확인하고, 보험에 대한 견적을 받고, 보험료가 얼마인지 알아보고, 부동산에 필요한 보험 유형을 찾고, 소유권 회사에서 소유권 작업을 하도록 하는 것입니다. 부동산에 대한 과거 소유권에 유치권이나 판결이 있는지 확인합니다. 그런 다음 특히 재산 유형에 따라 카운티 서기 사무실이나 시청에 가서 법 집행관과 이야기를 나눕니다.
그래서 저와 함께 부동산에 정화조와 우물이 있고 공공 시설에 연결되어 있지 않은 시골 지역의 토지가 있는 부동산을 조사하고 있습니다. 그래서 실제로 카운티에서 마지막으로 검사한 것이 언제인지 찾는 실사가 있습니다. 판매 시 카운티에서 나와 검사를 수행해야 합니까? 교체해야 합니까? 비용은 얼마나 들까요?

데이비드 :
내가 처음으로 구입한 부동산에서 재산세가 예상보다 높다고 말하는 사람은 아무도 없었습니다. 그래서 그것은 지역이라는 것이 밝혀졌습니다. 여기서는 Mello-Roos라고 부릅니다. 너희들이 가지고 있는지는 모르겠지만, 만들어진 학교에 지불하기 위해 징수된 추가 세금이다. 특별 평가는 아마도 전문 용어일 것입니다. 그리고 세금이 한 달에 $140일 줄 알았는데 450 정도였습니다. 300에 산 집에 한 달에 $195,000가 넘었습니다. 세금이 그렇게 비싸고 수치가 무너지고 그런 일이 일어날 수 있는지조차 몰랐던 초고가 부동산이 아니 었습니다. 다른 집보다 세금이 더 높은 집을 가질 수 있는지 몰랐습니다. 투자자가 알아야 할 사항 중 하나입니까?

애슐리 :
예, 또한 뉴욕주에는 STAR 저축 프로그램이 있습니다. 주 거주지이므로 부동산에 대한 세금 공제를 받을 수 있습니다. 귀하가 농부이거나 농업 목적으로 농부에게 토지를 임대한 경우 재산세를 할인받을 수 있습니다. 베테랑인 경우에도 마찬가지입니다. 따라서 재산세를 징수하는 경우 현재 부동산에 실제로 거주하는 사람이 누구인지, 재산이 어떻게 유지되는지 알아야 합니다. 왜냐하면 낮은 재산세를 보고도 STAR 저축액이 삭감된다는 사실을 깨닫지 못할 수 있기 때문입니다. 실제로 그들이 부동산에 살고 있고 당신이 투자 부동산을 사용할 것이고 그러면 그것은 증가할 것이기 때문입니다.

데이비드 :
맞습니다. 처음 주택 판매를 시작했을 때 고객을 위해 제가 한 일 중 하나는 카운티 세무사 웹사이트에 부동산을 올리는 것이었습니다. 그래서 당신은 감정인의 소포 번호를 찾을 것입니다. 이것이 바로 APN이 의미하는 바입니다. APN이라는 말을 들어 본 적이 있거나 주소만 입력하면 부동산을 찾을 수 있으며 이는 실제로 공개 정보입니다. 이웃 사람들이 세금을 내고 있는 것을 볼 수 있고, 다른 사람이 내는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 이것은 카운티 또는 주가 징수할 실제 금액을 보여줍니다. 그리고 여기에 귀하의 모든 특별 평가가 있습니다. 귀하는 이것을 얻을 것입니다, 당신은 이것을 얻을 것입니다, 당신은 이것을 얻을 것입니다 그리고 당신은 개별 재산에 대한 세금이 무엇인지 봅니다. 주 거주지 주택 소유자인 경우 STAR 평가가 나타나거나 리베이트가 표시됩니다.

애슐리 :
네, 재산세를 찾기 위해 실제로 갈 수 있는 좋은 지점입니다. 카운티 GIS 매핑 웹사이트로 이동할 수 있습니다. 따라서 귀하의 카운티에 Google GIS 매핑만 있으면 지도와 소포를 보여주는 무료 웹사이트이며 실제로 소포를 클릭하거나 검색할 수 있습니다. 당신은 당신의 마을 웹사이트에 갈 수 있고 그들이 거기에 그것들을 가지고 있을 많은 시간을 할 수 있습니다. 내가 투자한 일부 시골 마을에는 아직 웹사이트에도 없고 감정사 사무실에 직접 가서 가져와야 하는 곳도 있습니다. 그런 다음 PropStream과 같은 다른 유료 사이트도 있는데, 거기에서 재산세를 받을 수 있는 월 $99입니다.
재산세를 확인하고 있는지 확인하십시오. 특히 MLS에서 구매하거나 판매자가 재산세가 무엇인지 알려주는 경우에도 실제로 해당 데이터를 확인하고 귀하가 그것에 대한 최신 데이터도 얻습니다. 따라서 재산세가 XNUMX년 이상 된 것이라면 새 재산세도 인출하고 있는지 확인하십시오.

데이비드 :
예, 많은 지역에서 판매 시 세금이 재평가됩니다. 그래서 제가 본 몇 군데의 세무사는 10년마다 또는 무언가에 와서 "여기 재산 가치가 있습니다."라고 말합니다. 그들은 그것을 기반으로 모든 세금을 재설정합니다. 그러나 대부분의 지역에서 재산의 주인이 바뀌면 재산을 재평가합니다. 그래서 구매 가격이 바로 거기에 있습니다. 그래서 그 첫 번째 집에서 일어난 또 다른 일은 2006년에 595,000에 신축 건물로 팔렸다는 것입니다. 195에 샀습니다. 그래서 195를 기준으로 예상했던 것보다 더 많은 세금을 냈음에도 불구하고 그들은 여전히 ​​5 95로 평가했기 때문에 에스크로 프로세스를 통해 마감할 때 저로부터 많은 세금을 징수했습니다. 그런 다음 그것이 팔렸을 때 세무사가 들어와서 “알겠습니다. 195달러입니다.”라고 말했습니다. 세금의 XNUMX분의 XNUMX입니다. 이 사람은 다른 사람들이 한 것보다 더 많이 지불할 것입니다.
하지만 그들은 이미 에스크로에서 나에게서 그것보다 더 많이 징수했으므로 나에게 환불해야 했습니다. 흔한 일은 아니지만 그들이 한 일은 저 대신 부동산으로 보냈고 제 임차인은 실제로 수표를 위조하고 현금화한 다음 XNUMX개월 연속으로 제 돈으로 임대료를 지불했습니다. 세금 환급. 따라서 아니요, 부동산을 구매할 때 현재 세금이 얼마인지 살펴보면 구매 가격의 일정 비율입니다. 대부분의 경우 판매자가 집을 살 때 지불한 것보다 더 많은 비용을 지불하고 있을 것입니다. 그래서 당신의 세금은 더 높아질 것입니다. 정확한 수치를 보고 그게 내 세금이라고 할 수는 없다. 구매 가격의 비율을 살펴봐야 합니다. 신인에게 이 부분을 맡길 때 가르치는 방식과 비슷한가요?

애슐리 :
예, 그리고 정보를 가져오는 재산세에 추가해야 할 또 다른 중요한 부분은 유틸리티도 상하수도 요금이 무엇인지 확인하고 있다는 것입니다. 주인. 또한 어떤 종류의 유틸리티를 사용하고 있는지 알아보십시오. 그래서 제가 사는 이 주변과 열에 투자하는 지역은 프로판일 수도 있고, 천연가스일 수도 있고, 전기일 수도 있습니다. 재산. 따라서 집을 난방하는 방법은 매우 다양하고 유틸리티도 다르고 유틸리티 회사도 다릅니다. 실사 과정에서 재산세를 확인할 뿐만 아니라 재산에 어떤 유형의 유틸리티가 있는지 확인한 다음 그에 대한 금액도 확인합니다.
따라서 건물이 잘 단열되지 않고 열이 집에서 빠져나오고 가스 요금이 매우 높은 경우 가스 요금을 지불하지 않더라도 세입자를 해당 건물에 데려왔을 때 그들은 아마도 "부동산의 평균 공과금이 얼마인지 아십니까?" 유틸리티 회사에 전화하여 평균을 요청하면 이 정보를 얻을 수 있습니다. 그들은 누군가의 청구서가 정확히 무엇인지 알려줄 수는 없지만 XNUMX개월 또는 XNUMX년 동안의 평균을 알려줄 수 있습니다. 특히 계절이 다른 지역에 거주하는 경우 XNUMX년 전체를 확인하십시오. 가을에 전화를 해서 마지막 XNUMX개월을 받는다면 여름이 될 것이기 때문입니다. 따라서 XNUMX년 내내 평균 청구액이 얼마인지 확인하고 싶을 것입니다. 그러나 그것은 확실히 집에 들어오는 세입자에게 영향을 미칠 것입니다. 누군가를 속여서 XNUMX년 임대로 묶을 수는 있지만 건물이 잘 단열되지 않아 매우 높은 공과금 청구서를 가지고 있다면 그 해 후에 더 저렴한 곳으로 이사할 가능성이 큽니다. .

데이비드 :
아주 좋은 지적입니다. 자, 그 일을 몇 번 마친 후에는 어떻습니까? 이제 재활원이 있는지 알아내야 합니다. 모든 집에 재활 시설이 있습니까? 일부 부동산에 재활 시설이 있습니까? 책에 나오는 사람들에게 거래의 재활 부분에 대한 실사를 수행하도록 어떻게 조언합니까?

애슐리 :
네, 그래서 가장 쉬운 부분은 부동산을 제안하기도 전에 계약자를 데려갈 수 있다는 것입니다. 하지만 때때로 그것은 실현 불가능합니다. 따라서 실사 기간 동안 부동산을 폐쇄하기 전에 모든 것을 설정하여 마감일에 부동산에 대한 조치를 취할 준비가 됩니다. 당신이 허락을 받았다면 그렇게 될 수 있고 저는 항상 이것을 제 계약서에 넣었습니다. 은행 자금 지원을 받지 못하더라도 계약자 및/또는 평가를 위해 접근할 수 있는 우발 상황을 거기에 넣습니다. 그래서 내가 결국 자금 조달이나 경화 또는 무언가 변경을 하게 되더라도 여전히 누군가를 부동산으로 데려올 수 있는 기회가 있습니다. 따라서 감정인이나 계약자에게. 그리고 이것은 내가 구매하려는 대부분의 부동산이 이미 비어 있기 때문에 일반적으로 문제가 되지 않습니다.
세입자가 있는 경우 판매자가 이에 동의하거나 기본으로 거주하는 경우 판매자가 더 어려울 수 있습니다. 그러나 예산을 책정한 것보다 더 철저한 견적을 얻기 위해 계약자를 데려갈 수 있도록 항상 물어볼 가치가 있고 시도해 볼 가치가 있습니다. 따라서 검사를 하거나 제공하기 전에 보여줄 때 가능한 한 많은 사진을 찍은 다음 집 전체의 비디오를 찍어 다시 검토할 수 있고 다음과 같이 예산을 실제로 세울 수 있습니다. 알겠습니다. 부동산에 13개의 창문이 있습니다. 모두 교체해야 합니다. 이것은 창문의 비용과 투입되는 노동력입니다. 그리고 방을 하나씩 살펴보고 실제로 견적을 작성하고 계약자에게 제공할 수 있는 작업 범위를 구축할 수 있습니다.
그래서 당신이 그들을 부동산으로 데려갈 수 없더라도 비디오, 영상, 작업 범위를 보낼 수 있고 그들은 당신에게 최소한 대략적인 아이디어를 줄 수 있습니다. 그런 다음 문을 닫는 즉시 건물로 바로 가져갈 수 있고 잘하면 줄을 서게 할 수 있습니다.

데이비드 :
정말 좋은 조언입니다. 사람들이 낙담하는 것을 자주 듣게 됩니다. 나는 그것에서 물러나야합니다.” 그리고 대부분의 경우 매우 상세한 정보를 제공할 수 없기 때문에 미친 짓이라고 생각합니다. 하지만 장거리 부동산 투자에서 그 책을 쓸 때 내가 그 지역에 있지도 않을 때 이것을 하는 방법에 대해 이야기했습니다. 그리고 최근에 해봤습니다. 조지아주 블루리지에 있는 집이나 당신이 언급한 오두막을 샀습니다. 당신은 그 두 가지를 구입하고 있습니다.
그리고 우리가 그곳에 있을 때, 나는 실제로 에이전트에게 내가 없을 때 이것을 하는 방법을 가르쳤습니다. 저는 이 모든 일에 참여하지 않을 것입니다. 그러니 휴대전화를 꺼내 비디오를 찍고 차고를 걸어가면서 이 부분에서 천천히 가면서 “여기 그가 궁금해하는 것이 있습니다. 여기에 침실을, 여기에 침실을 둘 수 있나요? 화장실을 어디에 둘까요? 우리는 이 벽을 허물고 싶습니다.” 그리고 그는 계약자가 알아내려고 할 경우를 대비하여 모든 것을 비디오로 찍습니다. 그 상황에서 하중 지지 문제가 있을 수 있습니까? 그런 다음 우리는 차고의 계단을 올라가서 기본적으로 거실이 설치되어 있는 곳으로 갔고 이것이 여기 마감이 어떻게 생겼는지 보여줬습니다. 아래층과 일치시키기를 바랍니다.
그는 비디오를 기반으로 그렇게 하는 데 드는 비용에 대해 매우 빡빡한 예산을 내게 주었습니다. 그런 다음 문을 닫았고 그들이 들어와서 "아 알겠습니다. 부동산을 보았으니 이제 몇 가지 조정해야 할 사항이 있습니다."라고 말했습니다. 그러나 나는 그들이 모든 것을 걸을 필요가 없었습니다. 그리고 그것은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 간단합니다. 그리고 사람들이 없을 때 비디오를 찍어서 사람들에게 보내는 일은 많은 사람들에게 일어나지도 않습니다. 구매할 때 사용하는 방법과 비슷합니까?

애슐리 :
그래, 확실히. 그리고 일반적인 질문이 있는데, 당신은 때때로 당신의 계약자를 거기에 데려올 수 없다고 말했고, 나는 최근 신인들에게서 이것을 많이 보고 있습니다. 아직 부동산을 폐쇄하지 않았거나 아직 계약을 맺지 않았지만 신규 투자자이므로 가능한 모든 예방 조치를 취하고 싶어합니다. 그래서 당신이 할 수 있는 한 가지는 계약자에게 비용을 지불하고 이를 통과하도록 제안하는 것입니다. 그래서 당신이 그것을 사용할 것인지 아닌지 확실하지 않고 어려움을 겪고 있다면 그것을 얻을 수 있습니다. 하지만 또한 제가 해온 것은 저만의 작업 범위를 구축해 온 것입니다.
따라서 지식이 있거나 지식이 있는 사람이 있는 경우, 그들은 계약자가 아니거나 실제로 귀하를 위해 일을 할 수는 없지만 귀하를 위해 부동산을 걸어 다니며 건물을 지을 수 있습니다. 여기에 필요한 것이 있습니다. 작업 범위를 구축한 다음 계약자에게 보냅니다. 따라서 계약자에게 그들이 할 일에 대한 자세한 견적을 요구하지 않습니다. 당신은 그들에게 그 작업 범위를 보내고 그들에게 줄 항목을 채우도록 할 것입니다. 그런 다음 이것을 세 명의 다른 계약자에게 보내는 경우 실제로 구축했기 때문에 매우 비슷한 추정치를 갖게 됩니다. 그리고 나서 또한 여러분은 피드백을 받게 될 것입니다. 그리고 그들은 여러분이 놓친 무언가를 줄 것입니다. 그러나 그것은 또한 누가 실제로 당신을 돌보고 있는 훌륭한 계약자인지, 그들이 의견을 줄 것이라는 것을 보여줄 것입니다.

데이비드 :
계약자와 주택 검사관이 같은 날에 일렬로 세우는 것에 대해 어떻게 생각하십니까?

애슐리 :
모르겠습니다. 나는 그것에 대해 실제로 생각한 적이 없습니다. 나는 그런 적이 없습니다. 내 말은, 나는 그것에 대한 단점을 보지 못한다.

데이비드 :
바라건대 가정 조사관이 물건을 보고 “이봐, 그건 고쳐야 해.”라고 말하는 것입니다. 하지만 계약자는 이 콘센트가 작동하지 않는다는 사실을 몰랐을 수도 있습니다. 또는 이봐… 종종 콘센트가 잘못된 방식으로 배선되어 있거나 실제 전기 패널이 올바르게 설정되지 않았거나 배관이 펑키하다는 것을 알 수 있습니다. 그들은 “예, 이상하네요. 왜 저쪽이 아니라 여기를 통과하는 거죠?” 수행해야 할 작업이 있는 경우 계약자가 이를 작업 범위에 포함하도록 할 수 있습니다. 반대로 계약자는 "이상해 보인다"고 말할 수 있습니다. 그리고 주택 검사관이 스터드가 올바른 위치에 배치되었는지 또는 배선이 잘못되었는지 조사하도록 할 수 있습니다.
그것은 제가 플로리다주 잭슨빌에 막대한 투자를 하고 한 번에 많은 주택을 구입했을 때 배운 팁 중 하나였습니다. 내 대리인은 판매자가 이에 동의하도록 하는 방법을 알아내려고 노력한 다음 서로 장난을 쳤고 실사 기간 동안 검토할 수 있는 더 많은 정보를 제공했습니다.

애슐리 :
예, 한 번에 오게 하여 부동산에 한 번만 액세스하면 되기 때문에 좋은 점입니다. 그런 다음 어떤 이유로 누군가가 그렇게 할 수 없는 경우 검사 보고서를 계약자에게 보낼 수 있습니다.

데이비드 :
예, 그건 확실히… 우리도 항상 그렇게 할 것입니다. 우리는 "이봐, 이것 좀 봐, 네가 가장 저렴하게 할 수 있다고 생각하는 것을 말해줘."라고 말할 것입니다. 그들이 약간의 문제를 해결하는 데 9,000달러 정도가 될 것이라면 아마 그들이 그렇게 하도록 하지 않을 것입니다. 하지만 때때로 그들은 벽을 허물거나 어쨌든 물건을 옮기고 있습니다. 그들은 "오 그래, 우리가 거기 있는 동안 그냥 고칠게."라고 말합니다. 그리고 그 문제에 대해 특별히 배관공을 불러야 한다면 그들은 당신의 판석을 자르고 물건을 옮기기 때문에 XNUMX천 달러를 청구할 수 있습니다. 하지만 어쨌든 욕실을 시연하는 경우 보고서에 표시되는 항목을 수정할 수 있습니다.

애슐리 :
판매자에게 가격을 낮추거나 검사에서 나오는 일부 항목의 비용을 충당하도록 요청할 계획이라면 그것도 좋습니다. 따라서 계약자가 바로 거기에 있으면 판매자와 재협상할 수 있도록 견적을 꽤 빨리 얻을 수 있습니다.

데이비드 :
협상 중일 때 새 물건에 대한 견적을 얻기 위해 계약자를 동일한 부동산에 세 번 가도록 하는 것보다 훨씬 낫습니다. 계약에서는 협상입니다. 계약을 체결하기 위해 협상하는 방법에 대한 귀하의 조언은 무엇이며 일단 계약을 체결한 후 비용을 절약하기 위해 무엇을 할 수 있는지에 대한 귀하의 조언은 무엇입니까?

애슐리 :
예, 제가 가장 좋아하는 것은 정말 두 가지 다른 시나리오가 있다는 것입니다. 당신은 시장에서 벗어나 있거나 시장에 있습니다. 판매자와 직접 접촉할 수 있기 때문에 시장 밖의 거래에 대해 협상하는 것이 훨씬 더 쉽다고 생각합니다. 거기에는 중간 사람이 없습니다. 그래서 그 시나리오에서 나는 보통 계약의 기본 조건, 구매 가격, 부동산, 판매자 정보, 내 정보, 계약 조건 및 기타 우발 사항을 명시하는 의향서를 작성하고 있습니다. 나는 그것을 그들에게 보내고 24 시간 이내에 그들을 만나는 것을 좋아합니다. 그래서 저는 그들과 만나기로 약속하고 전날 밤에 보낸 다음 가서 그들과 함께 앉습니다. 그리고 나 자신을 위한 사본이 있고 무언가를 낙서하고 변경하기 위해 초기 항목을 작성할 준비가 된 펜이 있습니다. 그래서 저는 협상을 위해 대면하는 것을 좋아합니다. “당신이 주저하는 것이 무엇입니까? 당신은 무엇을 좋아하지 않았습니까?” 그리고 많은 정보를 알게 됩니다.
한 판매자가 그 일을 하고 싶지 않다고 말했고 그는 좀 엉뚱한 태도를 보였고 그는 이렇게 말했습니다. 그래서 내가 무엇을 했습니까? 거꾸로 작업했습니다. 나는 2,500년 판매자 자금 조달, 25% 할부 상환을 했고 그것이 그가 필요로 하는 $3.5에 도달했습니다. 그리고 그것은 저에게도 잘되었고 그에게도 잘 맞았습니다. 하지만 대화를 나누고 경청하지 않고는 결코 알지 못했을 것입니다. 그래서 사람들이 물건을 파는 이유나 그들에게 중요한 물건이 너무 많다고 생각합니다. 따라서 그들과 직접 대면할 수 있다면 의도 편지에 있는 내용, 그들에게 중요한 것과 중요하지 않은 것에 대해 이야기할 때 읽기가 훨씬 더 쉽다고 생각합니다.
그리고 그것은 또한 여러분에게 내놓을 수 있는 일종의 선택권을 줍니다… 그래서 저는 상영 중에 항상 이것을 합니다. 나는 항상 판매자 금융에 관심이 있는지 묻습니다. 대답이 바로 아니오라면 바로 그 때 제가 가서 이렇게 말할 것입니다. 바로 거기에 약간의 특권이 있습니다. 그런 다음에는 항상 작은 일이 있는 것 같습니다.” 글쎄요, 저는 그들과 이야기할 수 있을 것 같아요.” 그리고 "오 예, 그래야 합니다." 세금혜택이 많습니다.

데이비드 :
간단히 공유할 수 있습니까? 사람들이 판매자 파이낸싱을 사용하려는 이유와 함께 판매자에게 말할 수 있는 이점은 무엇입니까?

애슐리 :
첫 번째는 과세 소득이 지불하는 대출 계약 기간 동안 분산된다는 것입니다. 따라서 그들은 일시금을 선불로 받는 세금에 크게 타격을 받지 않을 것입니다. 그것은 일반적으로 사람들에게 가장 큰 것입니다. 그러나 그들이 나이가 들면 노인들도 고정된 고정 수입을 얻게 됩니다. 대신 그런 나이 많은 셀러를 많이 봤는데... 특히 캠핑장에서 캠핑장을 쫓았는데 그들은이 월 수입이 들어오는 데 너무 익숙하고이 일시금을 받기 위해 지금은 원합니다. 그들이 얻는 데 익숙하고 장기 임대에서 볼 수 있는 월 소득 내에서 유지하기 위해. 그러나 가장 큰 세금 이점은 첫해에 세금으로 큰 타격을 입지 않고 분산된다는 것입니다.

데이비드 :
예, 그들은 한 번에 이득을 모두 채우지 않습니다.

애슐리 :
예, 그리고 세대를 이어가는 부를 쌓기 위해 노력하는 많은 판매자도 있다고 생각합니다. 그들은 내가 죽을 때의 가치도 봅니다. 이 지불금은 내 아이들, 손주들에게 전달됩니다.

데이비드 :
아주 좋은 점입니다. 괜찮은. 이제 누군가가 집을 사기 위해 부동산 중개업자를 이용한다면 어떨까요? 대리인을 통해 협상할 수 있는 방법과 관련하여 그들에게 어떤 조언이 있습니까?

애슐리 :
에이전트의 의견을 얼마나 신뢰하거나 소중히 여기고 에이전트가 귀하를 위해 얼마나 일할 것인지에 따라 결정된다고 생각합니다. 제가 사용하고 있던 에이전트가 제가 요청한 사항에 대해 부끄러워하는 상황에 처한 적이 있습니다. 그래서 일이 복잡해지기 쉽다고 생각합니다. 구매자에서 에이전트로, 판매자의 에이전트에서 그들에게로 이동합니다. 그런 다음 실제로 계약을 체결하면 뉴욕 주에서 변호사를 고용해야 하고 그 중간에 변호사도 투입하면 거의 XNUMX명 정도가 실제로 통과하게 됩니다.
그래서 그런 대화를 나누는 것이 훨씬 더 어렵다고 생각하고 항상 모든 것을 종이에 적는 이유입니다. 나는 내가 원하는대로 그것을 씁니다. 따라서 오퍼에서 판매자 파이낸싱을 요청하는 경우 해당 할부 상환 일정을 작성하겠습니다. “이번 달에 이 정도 주고 사고 싶어요.” 그러나 XNUMX년 동안 X만큼의 이자를 받게 될 것입니다. 그리고 나는 그것을 배치합니다. 나는 그것의 이점으로도 설명하고 그들이 판매자 자금 조달을 수락함으로써 실제로 더 많은 돈을 벌게 될 것임을 보여주는 에이전트에 의존하지 않습니다.

데이비드 :
응. 당신이 정확히 옳기 때문에 에이전트가 관련되었을 때 왜 그렇게 복잡해지는지 생각하게 되었습니다. 좋은 지적입니다. 그리고 상담원을 상대할 때 "업계 표준"이 되는 특정 사항이 있으며 그 중 일부는 지역에 따라 다르다는 것을 깨달았습니다. 예를 들어 북부 캘리포니아에서는 판매자가 재산 양도세를 지불하고 구매자가 소유권 및 에스크로 수수료를 지불하는 것이 일반적입니다. 그러나 북부 캘리포니아의 일부 지역에서는 소유권과 에스크로 수수료를 균등하게 분할합니다. Bay Area, Central Valley 또는 South Bay에 있을 때는 상황이 다릅니다. 옳고 그른 방법은 없지만 판매자에게 정보를 제안하려는 리스팅 에이전트는 정상적이지 않은 것을 요구하는 것처럼 색을 칠할 것입니다. 그들은 당신이 이것을 지불하기를 원합니다. 관례적으로 그들은 그 비용을 지불해야 합니다.
그래서 이제 부동산에 대해 아무것도 모르는 매도인은 "아, 그들이 나를 갈취하고 있습니다. "라고 말합니다. 그리고 이제 그들은 "아니요, 우리는 그렇게 하지 않을 것입니다." 에이전트는 "예, 맞습니다. 돈을 절약해 드리겠습니다."라고 말합니다. 그리고는 바이어의 에이전트에게 가서 안하겠다고 합니다. 구매자 에이전트가 당신에게 가서 당신은 “그래, 가서 다시 협상해. 말도 안돼. 그들이 마음을 바꾸도록 만들어야 합니다. 그게 당신 일이잖아요?” 이제 구매자의 대리인은 “으, 내가 너무 세게 밀면 그들이 물러날 것입니다. 내가 충분히 세게 밀어붙이지 않으면 내 의뢰인은 화를 낼 것입니다.” 그런 다음 구매자는 리스팅 에이전트와 판매자 간에 어떤 대화가 이루어지고 있는지 전혀 모릅니다. 그런 다음 돕고 싶은 삼촌과 자녀를 보호하려는 아빠, 관련된 변호사, 그리고 모두가 운영해야 한다고 생각하는 고유한 가치관을 가지고 있을 때 어떤 일도 하기가 매우 어려워집니다. 전혀 협상.
그런 다음 판매자에게 직접 갈 때, 당신이 싸우려고 하는 일을 하는 이 모든 전제된 방법이 있는 것은 아닙니다. “여기 내가 당신에게 제안하는 것이 있습니다. 그게 당신에게 도움이 되나요?” "그런데 이게 나에게 더 도움이 될 거야." "알겠습니다. 저에게 도움이 되는 방식으로 구성할 수 있는지 확인하겠습니다." 그리고 훨씬 깨끗합니다. 누군가를 화나게 하는 방법과 관련된 모든 전통이 있는 것은 아닙니다.
특정 아시아 문화에서는 새로운 사람을 만날 때 작은 선물을 가져오는 것이 매우 전통적이어서 작은 선물을 가지고 나타나지 않을 것이라고 생각했습니다. 나는 그것에 대해 생각하지 않을 것입니다. 우리는 내가 있는 곳에서 그렇게 하지 않습니다. 그래서 당신은 사람들을 매우 쉽게 화나게 할 수 있으며 그것은 부동산 판매에서 지속적으로 발생합니다. 그런 다음 일을 수행하는 방식이 다른 여러 중개인을 투입하고 MLS마다 일이 다르고 소유권 및 에스크로 회사가 일을 다르게 설정합니다. 사람들을 화나게 하는 방법은 아주 많습니다. 그리고 양측은 상대방이 어떻게 동의하지 않았는지 듣기만 하고, 그러면 양측은 정말 화를 냅니다. 상황이 엉망이 될 수 있는 전화 게임과 같습니다. 모든 것을 피할 수 있기 때문에 판매자에게 직접 가는 것을 좋아하는 방법 중 하나입니까?

애슐리 :
네, 하지만 에이전트가 다른 에이전트와 친구이거나 잘 알고 있기 때문에 에이전트가 확실히 이점이 되는 경우가 있었다고 말해야 합니다. 그리고 비윤리적으로 보일 수 있는 경우에도 에이전트가 제안을 하는 다른 사람들이 알지 못하는 판매자에 대한 힌트를 제공하거나 사실을 제공하는 경우가 있습니다. 또는 두 사람이 서로 다른 가격을 원하는 경우에도 대리인이 구매자 또는 판매자를 대표하고 있습니다. 다른 대표는 둘 다 부동산을 판매하기를 원합니다. 둘 다 커미션을 받기 위해 해당 부동산을 폐쇄하는 최종 목표를 가지고 있습니다. 따라서 때로는 에이전트가 거래를 성사시키기 위해 더 많이 협력하는 특정 지점에 도달합니다. 구매자와 판매자의 에이전트가 이 거래를 성사시키기 위해 할 수 있는 모든 일을 할 수 있기 때문에 이는 큰 이점이 될 수 있습니다.
그래서 저는 특히 협상과 같은 것이 계속해서 질질 끌거나 문제가 발생하는 경우를 보았습니다. 나는 계약을 맺은 부동산이 있었고 그것에 대한 자금 조달을 하고 있었고 감정을 받고 있었습니다. 감정인은 차도를 갈지 않는 한 부동산에 나오지 않을 것입니다. 판매자는 진입로를 쟁기질하는 것을 절대적으로 거부했습니다. 그래서 부동산 중개업자들은 둘 다 거래를 옮기고 끝내기를 원했기 때문에 제설기 운전사를 데려오는 비용을 분할하겠다고 제안했습니다. 쟁기 운전사는 실제로 진입로에 갇혔습니다. 그를 진입로에서 견인하는 데 400달러가 더 들었고 그것은 이 크고 끔찍한 일로 변했습니다. 하지만 바로 거기에서와 같이 판매자와 협상하는 것이 나뿐이라면 때때로 너무 고집스러워서 쟁기 기사에게 돈을 지불하지 않았을 것입니다. 결국 아마도 그럴 것입니다. 에이전트를 갖는 이점은 구매자와 판매자가 거래를 성사시키기 위해 최선을 다하기 위해 실제로 협력하기로 결정할 때입니다.

데이비드 :
객관적으로 이해가 되지 않는 그런 일이 일어나는 것을 본 적이 있습니다. 따라서 판매자가 차도를 갈아엎는 데 500달러를 지불하고 싶지 않지만 계약을 맺는 데 90일이 걸렸다고 가정해 보겠습니다. 그들은 다른 구매자를 찾기 위해 또 다른 90일을 기다릴 것입니다. 그들은 감정인이 부동산에 올 수 있도록 자신의 차도를 갈기 위해 $ 7,000를 소비하는 대신 해당 기간 동안 모기지 지불에 $ 500 이상을 소비 할 것입니다. 그러나 그들은 단지 완고하게 들어가고 나는 움직이지 않으며 구매자도 할 수 있습니다. 맞습니다. 당신이 대리인으로서 하고 있는 많은 일은 이상하게도 상대방과 협상을 하고 있지만 종종 자신의 고객과도 협상을 하고 있습니다. 당신은 그들이 감정적 결정의 우스꽝스러움을 보게 하려고 노력하고 있습니다.
우리가 판매자인 것처럼 구매자는 기꺼이 1.2를 지출했습니다. 가격을 흥정한 곳입니다. 감정가가 2,000만 달러인데 구매자는 여전히 그것을 사려고 하고 구매자는 판매자가 나무 부패를 수리하기를 원합니다. 그리고 당신은 “그들이 가치보다 $200,000 더 많이 지출하고 있다는 것을 알고 있고 다음 감정인이 당신에게 그것을 주지 않을 가능성이 매우 높습니다. 그리고 당신은 이 싸움에서 이기고 당신의 집을 평가된 백만 달러에 팔 수 있습니다. 당신은 200,000천 달러에 XNUMX달러를 걸고 싶어합니다.” 그리고 그들은 “아, 알겠습니다. 나는 그것에 대해 생각하지 않았다.” 사람들이 그것에 대해 생각하지 않기 때문입니다. 그들은 매우 감정적이며 훌륭한 에이전트는 절대적으로 광기에 약간의 빛을 가져올 수 있습니다.
부동산 구매 경험이 있는 사람은 종종 인간에 대한 경험이 되는 것 같아요. 사람들은 부동산 투자를 배우는 것이 숫자를 줄이는 것이라고 생각합니다. 여러분, 기본은 같습니다. 그것은 슈퍼 펀더멘털과 같습니다. 그것은 바로 농구공을 드리블하고 방망이를 쏘는 것입니다. 그것은 당신이 농구를 잘하게 만들지 않습니다. 인간과 심리학은 특히 사람들을 대할 때 돈이 실제로 만들어지는 곳입니다. 부동산 투자에 뛰어들고 더 나은 의사소통 방법이나 정보를 제시하는 올바른 방법을 이해하는 데 어려움을 겪고 있는 사람들에게 어떤 조언이 있습니까?

애슐리 :
가장 먼저 할 일은 You're Not Listening이라는 책을 읽는 것입니다. 저자를 직접 기억하지 못하기 때문에 제작자에게 쇼 노트를 넣어야 할 것입니다. 하지만 바로 거기에 있는 책이 방금 말씀하신 것과 정확히 일치하는 것 같습니다. 누군가의 감정을 이해하고 감정을 읽고 실제로 즉시 반응하고 합리화하려고 노력함으로써 대응하려고 노력하는 것이 아니라 그들의 말을 경청합니다. 많은 경우 사람들은 그저 이해받고 싶어하고 듣기만 원합니다. 그리고 실제로 듣고 있다면 그들과 합리화하거나 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지 보는 대신 실제로 문제를 해결하고 해결하는 데 도움이 되는 근본적인 것을 볼 수 있습니다.
추천하고 싶은 다른 책은 Jay Baer의 Hug Your Haters입니다. 고객 서비스를 기반으로 한 책이지만 누구에게나 좋은 읽을 거리라고 생각합니다. 따라서 누군가가 당신에게 건설적인 비판을 하거나 나쁜 피드백을 주거나 까다로운 판매자 또는 어려운 고객을 상대하든, 이것은 그 상황을 처리하는 방법의 단계를 거칩니다. 친절하게 그들을 죽이는 것은 일종의 과장입니다. 누군가가 당신을 거의 공격하거나 당신과 논쟁을 벌일 뻔한 경우, 특히 당신이 그 상황을 어떻게 처리하여 결국 그들이 당신에게 감사를 표하게 만들 수 있는지에 대해 협상 중일 때의 모든 경우를 보여줍니다.
그 두 권의 책 중에서 정말 좋은 책이지만 사람들과 소통하면서 수년 동안 많은 것을 배웠다고 생각합니다. 저는 거의 XNUMX년 동안 이 투자자와 함께 일했습니다. 제 생각에는 지금은 아마도 더 오래 일했을 것입니다. 우리는 종종 내가 얼마나 멀리 왔는지 비웃습니다. 나는 부동산 관리자로 시작했고 세입자를 상대했습니다. 나는 너무 당황하고 압도 당할 것입니다. 그리고 지금은 그저 다양한 상황을 처리하고 차분하고 냉정하며 침착하게 대응하는 방법에 대해 실제로 생각하고 있습니다. 사람과 그 모든 것을 읽는 방법을 배울 수 있기 때문입니다. 하지만 실제로 사물을 알아차릴 수는 없습니다. 당신이 그들의 말을 듣고 실제로 관찰하지 않는다면. 그리고 그들이 당신에게 설명하려는 큰 그림을 실제로 볼 수 있기 전에 즉시 반응하고 돌아가서 자신을 방어하고 방어적이 되는 것을 멈출 수 있어야 합니다.

데이비드 :
아주 좋은 지적입니다. 당신이 어디에서 왔는지 이해하기 전에 그들이 어디에서 왔는지 이해하고 싶고 약간의 규율이 필요합니다. 그것은 자연스러운 반응이 아닙니다.

애슐리 :
그리고 당신은 내가 말한 모든 것을 한 문장으로 말했습니다. 훨씬 더 짧을 수 있습니다.

데이비드 :
글쎄, 나는 당신이 당신의 대답을 할 때 내 대답을 생각할 수 있는 이점이 있었습니다. 그곳에서 너무 자책하지 마세요.

애슐리 :
그리고 그것은 당신의 반응을 생각하지 말라는 책의 일부입니다. 대부분의 사람들은 듣지 않고 실제로 자신의 반응을 생각하고 있는 것 같습니다.

데이비드 :
응. 그것은 마치 시장에서, 공장 조립 라인에서 바로 우리의 기준선이 방어적이고 사람들에게 우리가 옳다는 것을 증명하려고 하는 것과 같습니다. 그것은 너무 이상합니다. 당신이 항상 모든 것에 대해 옳다고 가정하는 것은 매우 오만하기 때문입니다. . 우리는 모두 배움의 가치를 알고 있지만, 어떤 이유로 다른 사람과 대화를 할 때 배움에 대해 생각하지 않습니다. 우리는 그들을 어떻게 가르칠 필요가 있는지 생각합니다. 우리는 그들이 우리의 관점에서 사물을 보도록 해야 합니다. 나는 항상 예를 ​​들어 당신이 복서이고 상대방을 쓰러뜨리려고 한다면 상대가 손을 들고 있고 상대방이 피곤하지 않은 상태에서는 아무 소용이 없습니다. 피곤하다. 당신이 하고 싶은 것은 그들이 스스로 펀치를 날리도록 내버려 두는 것입니다. 그들이 지쳐서 더 이상 싸우고 싶지 않을 때까지 누군가를 때려눕히려고 하지 마세요.
누군가가 할 말을 다 하고 나면 가슴에서 모든 것을 꺼내고 자신이 어떻게 느끼는지 말해줍니다. 그들은 인간으로서 가장 취약한 지점에 있습니다. 그때가 정보를 전달하고 싶을 때입니다. 그 씨앗은 상대방이 들을 준비가 되기 전에 당신이 그것을 거기에 밀어넣으려고 할 때보다 가장 부드럽고 가장 비옥한 토양에 부딪칠 것입니다. 실제로 에너지도 많이 절약됩니다. 좋은 지적입니다. 그 두 권의 책에 감사드립니다. 이제 보험으로 넘어갑니다. 주택 소유자 보험에 대해 집을 살 때 사람들이 알아야 할 사항은 무엇입니까?

애슐리 :
첫 번째는 집주인 정책 또는 귀하의 전략이 무엇이든 잘 알고 있는 에이전트를 찾는 것입니다. 집을 뒤집고 비어 있을 경우 보험 정책은 실제로 누군가가 살고 있는 부동산과 매우 다를 것입니다. 장기 임대 부동산이 있는 경우, 단기 임대 부동산이 있는 경우 보험이 달라질 것입니다. 단기 임대 비용은 일반적으로 기본 거주지보다 높지만 장기 임대 비용은 건물의 내용물을 포함하지 않기 때문에 종종 기본 거주지보다 낮을 수 있습니다. 따라서 이러한 다양한 영역에서 누가 경험이 있는지 또는 귀하의 전략이 무엇인지에 대해 상담원과 조율하고 그들이 적용되는 것과 적용되지 않는 것에 대해 정책을 검토할 때 실제로 귀하와 함께 앉도록 합니다.
그래서 여기 뉴욕에서 보험 정책으로 보장할 수 없는 것이 지하실에 있는 것처럼, 이 오래된 토대에 있는 이 오래되고 오래된 주택의 지하실로 들어오는 모든 물을 펌핑하기 위해 배수조 펌프가 자주 있습니다. 그것은 대부분의 정책에 대한 추가 보장과 같으며 섬프 펌프가 작동하지 않거나 오작동이 있는 경우 귀하의 보험 정책이 이를 보장하도록 추가하도록 요청해야 합니다. 또한 많은 것들을 할인받을 수 있습니다. 집수 펌프가 있는 것처럼 홍수가 났을 때 물을 퍼 올리기 때문에 할인을 받을 수 있습니다. 그래서 다른 것들이 있고 그것들이 실제로 합산될 수 있기 때문에 그 할인이 무엇인지 알아보고 물어보십시오.
다음은 부동산에 필요한 특수 보험입니다. 그래서 저의 훌륭한 공동 호스트인 Tony Robinson은 루이지애나에 부동산을 구입했고 그에 대한 홍수 보험에 가입해야 했습니다. 그렇기 때문에 미리 정보를 알아두는 것이 중요하고, 이번이 그의 첫 투자 매물이었고 저희와 많은 청취자들에게도 이해가 되는 배움의 경험이 되었지만 지진보험이 있습니다. 여러분이 얻을 수 있는 다양한 유형의 보험 정책이 있으며 그 중 일부는 특히 홍수 보험과 같은 부동산에 대한 모기지를 받는 경우에 필요합니다.

데이비드 :
좋아요. 마지막 질문입니다. 클레임이 있거나 질문이 있는 경우 연락할 수 있는 보험 대리인을 갖기 위해 조금 더 지불하는 것 중에서 선호하십니까? 가상 지원 또는 AI를 통해?

애슐리 :
에이전트를 고용할 때 겪게 되는 일 때문에 정말 비용 차이가 있는지는 모르겠습니다. 사실 처음에는 에이전트와 함께 가지 않겠습니다. 여러 회사에 견적을 낼 수 있기 때문에 보험 중개인과 함께 갈 것입니다. 그런 다음 따옴표를 다시 받은 다음 계속 진행하여 거기에서 선택할 수 있습니다. 그것이 나의 가장 큰 추천입니다. 온라인 사이트를 하는 한, 나는 이것을 확실히 알지 못합니다. 전에 사용한 적이 없으며 그들은 당신의 정책을 인용하고 견적을 돌려줄 것이라고 말합니다. 그들이 할인을 제공하는 한, 실제 대행사가 아니라 실제로 제안을 보내는 보험 회사이기 때문에 모르겠습니다. 모르겠습니다. 그건 좋은 질문이야.

데이비드 :
예, 제안을 보내는 보험 회사는 사업을 가져온 사람에게 수수료나 임금을 지불할 필요가 없기 때문에 온라인 포털을 통해 제안을 하면 더 저렴하게 만드는 경우가 많습니다.

애슐리 :
수수료?

데이비드 :
예.

애슐리 :
흥미 롭 군.

데이비드 :
문제는 그걸로 클레임을 하면 아무런 도움도 받지 못한다는 것입니다. 누군가에게 이메일을 보내서 “홍수가 발생했습니다. 어떻게 해야 합니까?”라고 말할 수 없습니다. 그것이 모두가 원하는 것입니다. 당신은 강제로 전화번호부를 살펴보았고 그들은 "글쎄, 우리가 당신에게 할인을 준 이유는 우리가 당신의 청구를 서비스하기 위해 누구에게도 돈을 지불하지 않기 때문입니다."라고 말합니다. 그리고 저는 사람들이 머리에서 머리카락을 뽑아내거나, 사람 사이에서 튕기거나, 봇을 다루거나, 답장을 받지 못하거나, 영어를 못하는 사람과 이야기하면서 사건 번호만 알려주고 매달리는 것을 보았습니다. 그들에게.
보험 회사와 거래해야 하는 경우 매우 실망스럽습니다. 그래서 투자자가 돈을 절약할 수 있는 쉬운 방법인 경우가 많기 때문에 이 문제를 제기하는 것입니다. 부동산 예산. 수익성을 높이는 최악의 방법은 보험 프로그램 등에서 한 달에 $12를 절약하는 것입니다. 하지만 당신이 말했듯이 보험 중개인이 있다면 "나무가 내 지붕에 쓰러졌는데 어떻게 하죠?"라고 말할 수 있는 사람이 있습니다. 그리고 그들은 "우리가 처리할게, 우리가 잡았어"라고 말합니다.

애슐리 :
그리고 그 부분도 아닙니다. 대리인이나 중개인과 이야기해야 하는 가장 큰 이유는 부동산에 대한 새로운 모기지를 받거나 대금업자가 실제로 추가하는 일종의 새로운 자금 조달을 받는 경우 정책 바인더 사본이 필요하기 때문입니다. 손실 수취인으로서 신속하게 처리하거나 부동산에 보험 정책을 적용할 수 있습니다. 그리고 이것이 제가 이 인수 체크리스트를 검토하고 만든 이유입니다. 몇 년 전 제 대리인이 마감 전날 저에게 전화를 걸어 부동산 중개인이 “좋아요, 모두 마감할 예정입니까? 당신은 당신의 이름으로 유틸리티를 바꾸고 보험을 받았습니다.” 그리고 나는 당황했다. 그것은 단지 내 마음을 미끄러졌습니다. 너무 많은 일들이 진행되고 있었고 나는 이 기본적인 필수품 하나를 잊고 있었습니다. 그리고 바로 전화를 걸어 정보를 보내고 “최대한 빨리 보험이 필요합니다. 내일 문을 닫습니다.” 그리고 그들이 모든 것을 버리고 당신을 위해 그것을 돌볼 관계를 가집니다.

데이비드 :
괜찮은. 쇼의 마지막 질문. 그렇게 멀리까지 간다면 폐장일에 무엇을 기대할 수 있습니까?

애슐리 :
그것은 당신이 실제로 부동산을 닫는 방법에 따라 다릅니다. 따라서 여러 가지 방법이 있습니다. 뉴욕주에는 변호사가 있습니다. 카운티 서기 사무실에 가서 클로징 테이블에 앉을 수 있습니다. 은행 변호사를 만날 예정인 모기지로 구매하는 데 사용하는 경우 매우 일반적입니다. 실제 결산 테이블에서 귀하의 변호사가 문서를 가져 와서 카운티 서기에게 제출할 것입니다.
변호사를 선임할 필요가 없고 소유권을 통과할 수 있는 주에 있는 경우 소유권 사무소에 가서 거기 앉아서 문서에 서명해야 할 수도 있고 공증인을 고용할 수도 있습니다. 미리 변호사 사무실에 가서 서명하면 공증을 받거나 소유권 회사에서 공증인을 보낼 수 있습니다. 인스타그램에서 많은 투자자들이 휴가 중 해변이나 레스토랑에서 결산 문서에 서명하는 방법을 게시하는 것을 볼 수 있습니다. 그래서 클로징이 변화하기 시작했다고 생각합니다. 제 변호사 사무실과 마찬가지로 COVID 이전에는 마감일에 항상 물리적으로 사무실에 들어가야 했습니다. 그런 다음 서류는 같은 날 다른 변호사 사무실로 급히 이동한 다음 같은 날 가서 실제로 접수되었습니다. 나는 수표를 가져오고 수표는 함께 가져올 것입니다.
이제 저는 어제 문을 닫는 부동산에 가서 서명했습니다. 다음 주까지 문을 닫지 않습니다. 자금은 폐쇄될 때까지 에스크로에 보관되며 실제로 서기 사무실에 접수되면 해제됩니다. 그래서 다음 XNUMX일 사이에 서류 작업이 저에게서 구매자에게 전달된 다음 그 기간 내에 모두 서기 사무실로 갈 것입니다. 그래서 다양한 방법이 있습니다. 제가 생각하기에 가장 흥분되는 것은 폐회 테이블에 실제로 앉아 있을 때입니다. 서명한 후 열쇠를 건네받고 수표를 건네지만 실제로 그런 일이 일어나는 것을 본 적이 없습니다. 종종 나는 더 이상 재산에 대한 열쇠도 얻지 못하는 것 같습니다.

데이비드 :
그래, 그건 사실이야. 열쇠를 건네받는 경우는 거의 없습니다. 에이전트가 그것들을 조정하는 방법을 알아내는 것처럼. 그건 좋은 지적이야. 마감일에 사람들이 에스크로 회사와 부동산 중개인을 거쳤다고 가정하고 앉을 때 판매자와 직접 일하는 것이 아니라 정확한지 확인하기 위해 서류를 마감합니까?

애슐리 :
따라서 마감 전날이나 마감 당일 아침과 같이 부동산에 가서 최종 점검, 최종 점검을 해야 합니다. 계약 기간 내내 비어 있던 부동산을 구입하더라도 거기에 가서 파이프가 얼지 않고 물이 온통 터지지 않았는지 확인하고 싶을 것입니다. 당신은 여전히 ​​가서 부동산이 계약을 체결했을 때와 같은 상태인지 확인하기를 원합니다. 그래서 그것이 당신이해야 할 첫 번째 일입니다. 그런 다음 실제 마감일에 마감 명세서를 봅니다. 훌륭한 소유권 회사나 변호사와 함께 일하고 있다면 실제로 검토할 수 있도록 미리 보내야 합니다.
따라서 임차인이 있는 부동산을 구매하는 경우 실제 임대 소득에 대해 비례 배분되고 있는지 확인해야 합니다. 따라서 세입자가 첫 번째 날짜에 비용을 지불하지만 귀하는 15일에 문을 닫아 귀하가 부동산을 인수할 15일 동안 일할 계산하고 세입자는 부동산을 소유한 첫 15일을 유지합니다. . 또한 보증금이 있으면 보증금을 받는 것입니다. 그래서 그것은 일반적으로 성명서의 크레딧으로 간주됩니다. 따라서 실제로 600달러 수표를 받는 것이 아니라 총 구매 가격에서 600달러를 차감하는 것입니다.
그런 다음 재산세가 비례 배분되는지 확인하고 싶을 것입니다. 판매자는 여전히 과세 연도의 일부를 포함하는 금액을 지불했습니다. 그리고 그것들은 일종의 큰 것들입니다. 그런 다음 어떤 종류의 수수료, 제출 수수료, 소유권 수수료, 설문 조사 수수료 등이 있는지 알고 있어야 합니다. 그리고 마무리 진술이 어떻게 생겼는지에 익숙해지십시오. Google에서 하나를 검색하고 서로 다른 요금에 대해 알아볼 수 있습니다. 그리고 모기지로 마감하는 경우 변호사가 현금 거래를 위해 함께 정리하는 것보다 확실히 훨씬 더 깊이 있을 것입니다.

데이비드 :
그것들은 훌륭하고 훌륭한 포인트입니다. 내가 추가할 또 하나는, 이것은 내가 부동산을 폐쇄할 때마다 조수를 두는 체크리스트에 있는 것입니다. 너무 자주 발생하기 때문에 우리가 협상하는 폐쇄 비용은 종종 포함되지 않는다는 것입니다. 서류. 그리고 에이전트가 부록을 작성하고 해결한다는 사실을 깨닫기 전까지는 누군가가 나를 괴롭히는 것처럼 항상 너무 화가 나곤 했습니다. 때때로 당신이 최종적으로 무엇이 될 것인지에 대해 동의하거나 그 이상이 되기 전에 그들 중 XNUMX~XNUMX개가 왔다 갔다 합니다. 그것들은 소유권 회사로 전달됩니다. 소유권 회사로 전달되지 않으면 소유권 회사는 알 수 있는 방법이 없습니다. 에스크로 회사는 포함되어야 하는지 알 수 있는 방법이 없습니다. 그렇더라도 종종 협상이 완료되기 전에 종료 진술이 작성되었습니다.
그래서 그 장소의 일부 직원은 "여기 부록이 있습니다."라는 이메일을 받습니다. 그리고 그들은 그것들을 모두 읽지 않거나 그것들을 면밀히 보지 않고 단지 보지 못합니다. 거기. 따라서 귀하가 받아야 할 크레딧이 무엇인지, 대출 기관 크레딧인지, 판매자의 크레딧인지, 아니면 그 반대인지, 무언가가 조정되었는지, 감정 가격이 더 낮게 들어와 구매 가격을 낮추었습니다. 클로징 서류가 그것을 반영할 것이라고 가정하지 마십시오. 구매자로서 알고 들어가야 합니다. 그리고 "이봐, 이건 고쳐야 해"라고 말하면 마감을 연기해도 괜찮습니다.
이것이 바로 아침 일찍 서류에 서명하러 갈 때와 같이 항상 마지막으로 일정을 잡으려고 하는 이유 중 하나입니다. 오후 2시가 편하기 때문에 오후 30시에 작업을 하고 점심 시간인 XNUMX시 XNUMX분에 확인하려고 하면 새 문서를 작성하기에는 너무 늦기 때문입니다. 모든 승인을 받고 이제 마감이 하루 지연되어 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건을 조립하는 데 여전히 관여하는 인간이 있으며 인간은 실수를 합니다.
좋아, 애슐리. 글쎄, 이것은 환상적이었습니다. 재산이 없거나 재산이 많지 않은 사람을 위해 구체적으로 재산을 얻는 방법에 대해 많은 지식, 지혜 및 시간을 저희와 공유해 주셔서 대단히 감사합니다. 여기서 나가기 전에 사람들이 이 책을 어디에서 찾을 수 있습니까?

애슐리 :
BiggerPockets 서점에 갈 수 있습니다. 공식적으로 출시되는 10월 XNUMX일 이전에 주문하면 몇 가지 사전 주문 보너스, 여러 워크시트, 내가 몇 년 동안 모아 놓은 수많은 양식과 문서를 받게 됩니다. 하지만 Tony와 제가 실제로 멘토링을 받을 수 있는 기회를 얻을 수도 있고 Real Estate Rookie Podcast에서 실제로 녹화되고 재생될 것입니다. 그래서 당신은 우리로부터 약간의 도움을 받을 것이고 당신은 실제로 팟캐스트의 손님이 될 것입니다.

데이비드 :
엄청난. 그러니 가서 확인해 보세요. 재산이 백만 개가 아니라면 Ashley의 책을 구입하고 더 많은 재산을 얻을 수 있는 방법을 배우십시오. 그리고 이미 몇 가지 속성이 있다면 더 잘할 수 있는 방법을 배우십시오. 우리가 쇼에서 이야기한 것처럼 꽤 큰 실수를 할 수 있는 많은 방법이 있습니다. 따라서 오늘 에피소드에서 어떤 내용을 듣고 "오, 나는 그렇게 하지 않을 거야."라고 생각했다면. 가서 책을 가져오고 당신이 하지 않을 수도 있는 다른 것을 보십시오.
시간 내주셔서 대단히 감사합니다, 애슐리. 나는 당신이 바쁜 여자라는 것을 알고 있으므로 여기서 나가게 할 것입니다. 여러분, Ashley의 쇼가 마음에 든다면 Real Estate Rookie Podcast에서 그녀를 확인하십시오. Ashley, 사람들이 당신에 대해 더 많이 알 수 있는 곳은 어디인가요?

애슐리 :
bigpockets.com, 거기에 있는 내 프로필 또는 Instagram(@wealthfromrentals)에서 저에게 연락할 수 있습니다.

데이비드 :
Instagram이나 YouTube 또는 다른 곳에서 @davidgreene24로 저를 찾을 수 있습니다. 좋아요, 애슐리 감사합니다. 책 판매에 행운을 빕니다. 곧 뵙겠습니다.