BiggerNews: 감당할 수 없는 임대료가 위험한 새 임계값을 넘다

데이비드 :
BiggerPockets 팟캐스트 쇼 775입니다.

토마스 :
여기서 문제는 임대료 수준이 아니라 증가 속도입니다. 그리고 이러한 가구, 특히 저소득층 가구는 아파트 임대와 같은 일을 1년 정도만 하면 상당한 충격을 받을 것입니다. 특히 그들의 소득이 그러한 유형에 거의 보조를 맞추지 못할 것이기 때문입니다. 임대료를 인상할 수 있는 수준.

데이비드 :
다들 무슨 일이야? 오늘 여기 하와이에서 BiggerPockets Real Estate Podcast의 호스트인 David Greene입니다. 다른 PIC인 Dave Meyer가 아닌 자본주의 파트너이자 자본주의 파트너인 Dave Meyer와 함께 녹음하고 있습니다. 그리고 우리는 부동산으로 돈을 벌고 재정적 자유를 찾는 데 필요한 정보를 제공하고 있습니다. 오늘은 Dave와 제가 Moody's Analytics의 Lu Chen과 Tom LaSalvia를 인터뷰하여 주택 비용 문제에 대해 이야기하는 멋진 쇼입니다. 위기? 어떻게 표시하시겠습니까, 데이브?

데이브 :
네, 둘 중 하나인 것 같아요. 우리 모두는 주택 가격이 정말 감당할 수 없게 되었다는 것을 알고 있습니다. 이는 처음으로 주택을 구입하려는 사람들, 이제 막 주택을 구입하려는 사람들 모두에게 영향을 미치고 있습니다. 그리고 투자자들에게도 현재 국내 대부분의 시장을 감당하는 것은 정말 어려운 일이 되었습니다. 그리고 Tom과 Lu는 주택 가격의 감당 불가능성뿐만 아니라 임대료 감당 불가능성과 이것이 부동산 투자자를 포함한 모든 사람에게 어떤 영향을 미치는지에 대한 몇 가지 정보를 제공합니다. 임대료 인상으로 혜택을 받은 많은 사람들은 또한 이러한 감당할 수 없는 문제를 해결하는 것이 실제로 모든 사람에게 가장 큰 이익이 되는 이유에 대한 정말 흥미로운 관점을 제공합니다.

데이비드 :
예, 그렇습니다. 그리고 그것은 정말 좋은 지적입니다. 그리고 오늘 방송을 들으시면 왜 이런 문제가 발생하는지 더 많이 이해하게 되실 것입니다. 그리고 그 이유를 이해한다면, 문제를 해결하기 위해 뭔가를 하면서 실제로 소득을 얻고, 수익성을 구축하고, 부를 축적하기 위해 할 수 있는 조치를 볼 수 있으며, 바라건대 다른 모든 사람들이 주택을 더 저렴하게 만들 수 있기를 바랍니다.

데이브 :
이 에피소드에서 정말 흥미로운 점 중 하나는 말씀하신 것처럼 그 이유를 이해하면 제가 듣는 이야기 중 많은 부분이 여러분도 이 이야기를 듣게 될 것이라는 것입니다. 사람들은 "임대료가 폭락할 것이다"라는 것입니다. 또는 “주택 시장이 붕괴될 것이다. 올라가는 것은 내려와야 합니다.” 경제학에서는 사실이 아닙니다. 그러나 나는 그들이 고의적인 조치를 취하지 않는 한, 주택 가격이 가까운 미래에 주택 시장에 스며들게 될 문제가 될 것이라고 생각하는 이유를 정말 훌륭하게 설명하고 있다고 생각합니다. 그리고 저는 이것이 경제성 문제를 개선하는 맥락에서뿐만 아니라 주택 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 가격이 왜 현재와 같은지를 이해하는 데에도 도움이 된다고 생각합니다. 그들은 정말 훌륭한 일을 하고 있으며 주택에 대한 이해를 맥락화하는 데 도움이 될 몇 가지 정말 흥미로운 데이터를 제공합니다.

데이비드 :
맞습니다. 그리고 더 많이 알수록 현명한 재정적 결정을 내리는 데 더 많은 이점을 얻을 수 있으며, 이는 이 팟캐스트를 듣지 않는 모든 사람들보다 유리할 수 있습니다. 그러니 안전벨트를 매고 몸을 단단히 묶으세요. 여러분을 위한 멋진 쇼가 준비되어 있습니다. Lu와 Tom을 데려오기 전에 오늘의 간단한 팁은 귀하가 솔루션의 일부가 될 수 있는 방법을 알아보고 주택 구입 불가능성에 관해 오늘 언급한 Moody's 분석 보고서를 확인하는 것입니다. 그래서 그들은 주요 지하철 시장과 임대료와 임금의 관계를 보여주는 아주 멋진 것을 함께 모았습니다. 수입의 30%를 임대료로 지출하는 것은 이제 많은 미국 대도시에서 새로운 표준이 되었으며 일부는 훨씬 더 높습니다. 해당 보고서를 다운로드하여 확인하려면 쇼 설명을 확인하세요. 더 많은 정보로 무장하고 오늘보다 내일은 조금 더 Dave Meyer처럼 되십시오. 그게 내 조언이야. Dave, Tom과 Lu를 데려오기 전에 하고 싶은 말이 있나요?

데이브 :
아니요, 전혀 그렇지 않습니다. 다 커버하신 것 같아요. 이제 Tom과 Lu를 데려오겠습니다.

데이비드 :
좋습니다. Thomas와 Lu 쇼에 오신 것을 환영합니다. 토마스, 괜찮으시다면 먼저 당신부터 시작하겠습니다. 당신에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?

토마스 :
Thomas LaSalvia, Moody's Analytics CRE 경제 연구 이사. CRE는 상업용 부동산입니다. 저는 10년 넘게 업계에 몸담아왔고 학계에 대한 배경 지식도 있었고 꽤 오랫동안 강사로 일했지만 제 지식과 전문성을 쇼에 선보이게 되어 매우 기쁩니다. 저를 초대해 주셔서 감사합니다.

데이비드 :
당신이 묻지 않았다고 항상 생각했지만 어쨌든 공유할 내용을 말씀드리겠습니다. 무디스라는 이름이 무디스라는 게 참 재미있는 것 같아요. Moody's를 생각할 때 객관적이고, 사실적이며, 신뢰할 수 있고, 신뢰할 수 있고, 지루하다고 생각하지만 저는 그 점을 지지할 수 있습니다. 그렇죠? 변덕스럽고 의견이 항상 바뀌는 사람과는 정반대입니다. 당신의 이름과 회사의 이상한 위선에 대해 다른 사람이 언급한 적이 있습니까?

토마스 :
우리는 때때로 이름에 관해 웃음을 터뜨리는 대화를 나누곤 합니다. 하지만 그렇지 않습니다. 그것은 창립자와 함께한 훌륭하고 오랜 역사입니다. 그래서 그 이름이 나온 것입니다.

데이비드 :
물론. 응. 좋아요. 나만 그런 게 아니어서 다행이다. 그리고 Lu, 쇼에 오신 것을 환영합니다. 여기 있어주셔서 감사합니다. 귀하와 Moody's에서의 귀하의 역할에 대해 간략히 말씀해 주시겠습니까?

루:
전적으로. 다시 찾아주셔서 감사합니다, 데이빗. 제 이름은 Lu Chen이고 Moody's Analytics CRE 영업 리더십 팀의 수석 이코노미스트입니다. 그래서 저는 10년 넘게 자본 시장에서 근무한 경험이 있습니다. 팀에서 일하면서 저의 주요 초점은 아파트 시장, 이주, 노인 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택 등 이 주거 환경 내의 모든 것입니다.

데이비드 :
좋아요. 그리고 선임 경제학자로서, 일반인의 관점에서 저는 항상 이렇게 묻고 싶었습니다. 그렇다면 당신이 가장 나이가 많다는 의미인가요? 그 말은 당신이 가장 강하다는 뜻인가요? 만약 많은 사람이... 당신이 죽으면 다른 누군가가 당신의 자리를 대신하게 된다는 뜻인가요? 그것은 당신이 특정한 일을 하고 있다는 뜻인가요? 당신이 수석 경제학자가 된다는 것은 실제적인 의미에서 무엇을 의미합니까?

루:
정말 나이 때문이고 불만이 없는 것 같아요.

데이비드 :
좋아요. 글쎄, 당신은 나보다 훨씬 젊어 보이니까, 루, 당신은 나를 속였을 것입니다. 유튜브를 보시는 분들이라면 쉽게 아실 겁니다. 그래서 당신은 두 세계의 장점을 모두 얻었습니다. 그렇죠? 당신은 외모가 있고, 젊어 보이고, 선배 경제학자로서의 지혜가 거기에 있습니다. 그래서 오늘 당신을 쇼에 출연하게 된 것은 정말 행운입니다.

루:
고마워요, 데이빗.

데이브 :
좋아요, Tom과 Lu, 다시 만나서 반가워요 여러분. 돌아온 것을 환영합니다. 두 분이 함께 작성한 놀라운 주택 경제성 보고서에 대해 조금 듣고 싶습니다. 정말 인상적입니다. 모두가 가서 확인해 보세요. 귀하가 발견한 내용이 무엇인지 개략적으로 말씀해 주시겠습니까?

루:
정말 이것은 우리 팀이 2022년 초부터 시작한 매우 흥미로운 여정입니다. 당시를 생각하면 미국은 실제로 인플레이션이 점점 더 높아지고 있었고 사람들의 이주 패턴은 코로나XNUMX로 인해 바뀌었습니다. 그래서 처음에 우리는 사람들이 더 큰 지하철에서 나와 텍사스주 플로리다 같은 목적지로 가는 것을 보았습니다. 실제로 다른 곳에서 일하는 유연성을 즐기기 위해 반드시 그들이 일하는 곳과 가까워야 할 필요는 없습니다. 그리고 이는 과거에는 자주 볼 수 없었던 흥미로운 역동성을 만들어냈습니다. 임대료가 상승하고 주택 가격이 상승하는 것을 보았습니다. 일부 핫한 지역에서는 그들을 팬데믹의 사랑이라고 부르지만 사람들은 여전히 ​​일터로 돌아와야 한다는 것을 깨닫습니다. 비록 그것이 그들이 주 XNUMX일 사무실로 돌아와야 한다는 것을 의미하지는 않더라도, 그들은 가끔씩 주에 적어도 하루나 이틀은 사무실로 돌아올 준비를 하고 있습니다. 친구들과 어울려 도시 생활로 돌아오세요.
따라서 우리는 마이그레이션 패턴의 일부 역전 또는 정규화를 보고 있습니다. 그리고 그것은 임대 수준을 빠르게 채웠고, 보스턴과 다른 많은 장소를 포함하여 뉴욕을 포함하여 전통적으로 매우 임대료가 부담스럽고 ​​값 비싼 대도시의 임대 가격을 채웠습니다. 우리는 데이터 세트에서 이 아이디어가 거품을 일으키고 표면으로 나타나는 것을 관찰했습니다. 이것은 정말로 우리가 노력해야 할 일입니다. 임대가격의 패턴을 진단하고 이해해야 합니다. 매년 두 자리 수의 임대료를 차지하는 임대료를 보면, 이는 개인 가구의 임대료 부담이 기하급수적으로 증가한다는 것을 의미하기 때문입니다. 그래서 2022년 봄 초, 팀은… 정말 팀의 노력입니다. 비록 당신이 이 보고서에 이름을 붙이고 싶어한다는 것을 알고 있지만 이는 실제로 팀의 노력입니다. 우리는 먼저 2022년 말까지 임대 비용이 급격히 증가하는 것을 관찰했습니다.
미국 전체를 보면 마침내 중위소득 가구가 시중에 판매되는 평균 임대 주택에 대해 약 30% 정도를 지불하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 그 30%는 매우 중요한 수치입니다. 이는 일반적으로 평균적으로 미국의 중위소득 가구가 임대료 부담을 겪고 있음을 의미합니다. 그리고 임대 가격 역학, 임대료 변화가 어떻게 재편되고 일부 뉘앙스에 영향을 미치는지 계속해서 관찰하는 것은 매우 힘든 여정입니다. 그리고 지난달 말까지 우리가 발표한 최신 보고서는 2023년 봄부터 임대료 하락이 터널 끝에서 어느 정도 밝혀지기 시작했다는 미묘한 그림을 실제로 묘사하고 있습니다. 따라서 우리는 임대료 부담이 약 30%에서 약간 후퇴하고 있으며 현재는 29.6% 범위 어딘가에 있습니다. 약간의 개선이기는 하지만 여전히 임대료 부담이 임대료 부담 기준점인 30%에 근접할 정도로 높아지는 것을 볼 수 있어 불편합니다.

데이브 :
예전에 물어본 적이 있는데, 예고편으로 두 분 모두 온더마켓 81회에 나셨는데, 듣고 싶으시다면. 하지만 나에게는 임대료 부담이 30%라는 이 아이디어는 좀 더 탐구해볼 가치가 있는 것이다. 임차인이 주택에 지출해야 하는 소득의 최대 또는 이상적인 비율은 30%라는 이 수치를 여러 번 들었습니다. 왜 30%인가요?

토마스 :
상징적인가? 30%가 아니네요. 따라서 30%는 그 이상을 지출하는 경우 다른 필수품 측면에서 희생해야 할 수도 있음을 의미합니다. 그보다 적으면 해당 필수품에 대한 수입이 확보됩니다. 그러나 그러한 필수품뿐만 아니라 삶의 다른 특성도 있습니다. 따라서 30%는 HUD 번호, 즉 주택 도시 개발 번호입니다. 꽤 오랫동안 사용되었습니다. 하지만 30%에 도달한 것은 무엇보다 상징적이다. 우리는 주택 위기에 처해 있고 임대료가 너무 높으며 궁극적으로 이는 곧 사라지지 않습니다. 따라서 Lu의 이전 진술에 편승하여 우리가 이 일을 하는 이유는 이 이야기가 오랫동안 남을 것이고 우리는 그 해결책의 일부가 되고 싶기 때문입니다.

데이비드 :
토마스, 수입의 30% 정도가 임대료로 지출되어야 한다는 점은 정말 좋은 점이에요. 개인 금융 공간에는 객관적인 평가를 기반으로 하지 않은 다른 많은 데이터 포인트가 있습니다. 이는 인간의 두뇌가 좋아하는 숫자일 뿐이며 소득의 70%를 주택에 지출하는 것과 같은 미친 짓을 하지 않도록 기본적인 이해를 제공합니다. 하지만 사람들은 그것을 듣고 액면 그대로 받아들입니다. 전문가들은 그렇게 하지 말라고 하더군요. 그래서 임대료가 월급의 30.5%라면 그들은 “아, 그러면 안 돼. 너무 비싸요.” 그리고 우리 공간에는 같은 방식으로 작동하는 많은 것들이 떠돌고 있는데, 여러분이 그 점을 지적해주셔서 기쁘네요. 그건 그냥... 누군가가 엉덩이 어딘가에서 그걸 꺼냈어요.

토마스 :
뉴욕시에 있는 누구에게나 물어보면 그들은 30% 이상을 지출하고 있다고 말할 것입니다.

데이브 :
네, 고소득 지역에서는 오랫동안 30%가 넘었어요, 그렇죠?

토마스 :
루, 그 번호는 알고 계시죠? 뉴욕시는 꽤 오랫동안 그 평균 수준의 임대료 부담을 받아왔습니다.

루:
따라서 뉴욕시의 임대료 부담 내역을 살펴보면 미국의 모든 주요 대도시에 걸쳐 시계열을 추적하기 시작하는 한 뉴욕시는 30년에 1999% 임계값을 위반한 유일한 도시였습니다. 이것이 바로 우리가 추적하고 시장에 제공할 수 있는 가장 빠른 데이터 포인트입니다. 그리고 그 이후로 우리는 임대료가 오르기 시작했고 따라잡을 수 없게 되었습니다. 소득 증가로 인해 미국 지도 주변에 이 임대료 부담 목록에 합류할 수 있는 주머니가 생겼습니다. 그래서 우리는 새 세기의 첫 10년 동안 마이애미, 보스턴, 샌프란시스코를 가지고 있는데, 이는 임대료 부담이 큰 지하철로 뉴욕과 합류하고 있습니다. 그리고 이 모든 지하철은 기술 향상, 여행 목적지 증가, 날씨 개선, 해외 또는 국내 이주 목적지 등 다양한 이유로 임대료 부담을 갖게 되었습니다.
그래서 그들은 여러 가지 이유로 그 목록에 합류했습니다. 2022년 말, 2023년 초로 빨리 감아보세요. 따라서 30% 임대료 부담 기준을 위반한 대도시가 30개 있습니다. 그리고 다시 말하지만, 그것은 상징적인 숫자입니다. 따라서 목록을 아래로 살펴보면 뉴욕, 마이애미, 로스앤젤레스, 보스턴은 지난 30년 동안 항상 임대료 부담을 안고 있었습니다. 또한 포트로더데일, 팜비치, 뉴저지 북부, 탬파, 올랜도, 샌프란시스코도 이미 XNUMX%를 넘었거나 XNUMX% 기준점에 근접했습니다. 그래서 이 모든 지하철은 여러 가지 이유로 여기에 합류했고 그것은 지하철 수준에 있습니다.
그러나 다른 한편으로, 메트로 내의 개별 동네를 살펴보면 특정 동네에서 중간 소득 가족에 대한 뉴욕의 예로 돌아가서 평균 임차인이 맨해튼에 거주합니다. 대부분 그들은 임대료 부담뿐만 아니라 심각한 임대료 부담을 느낄 것입니다. 즉, 수입의 50% 이상을 임대료로 지불해야 한다는 의미입니다. 그러나 그들을 외곽 자치구로 옮기고 브롱크스에 살기로 결정한다면 상황은 꽤 좋아질 것입니다. 따라서 이 더 큰 지하철이 지난 XNUMX년 동안 어떻게 발전해 왔는지, 고급스러운 A급 아파트 건물이 특정 지역 주변에 밀집되어 상층 아파트 시장과 하층 아파트 시장 사이의 자연스러운 분기점을 만들고 평균 가격을 높이는 방법을 보는 것은 매우 흥미롭습니다. 지하철 수준의 임대료 경제성.

데이브 :
임대료가 아니라 단지 이해함으로써 이것을 맥락에 넣을 수 있기를 바랍니다. 중위 소득 비율 측면에서 임대료는 매우 중요하지만 절대적인 숫자이기도 합니다. 팬데믹이 시작된 이후 임대료는 얼마나 올랐으며, 현재 중간 임대료는 어디에 있습니까?

루:
따라서 뉴욕의 경우 코로나2023 이전부터 16.8년 4,000분기까지 누적 임대료가 2023% 증가했으며 그 수치를 감안해야 합니다. 왜냐하면 뉴욕시의 절대 평균 임대료 수준을 보면 한 달에 약 4,270달러라는 불편할 정도이기 때문입니다. 따라서 30년 42분기 기준 뉴욕시의 평균 임대료는 $2,149입니다. 그리고 두 번째 행인 마이애미는 현재 임대 소득 비율이 30% 기준점을 훨씬 넘어 30%로 평균 임대료가 XNUMX달러입니다. 이는 팬데믹 이전에 비해 거의 XNUMX%나 증가한 상당한 증가입니다. 셋째, 역시 플로리다주 포트로더데일의 경우 지난 XNUMX년간 누적 성장률이 XNUMX% 이상 증가했다. 따라서 임대료 수준이 전염병 이전의 위치와 현재 위치를 비교하면, 그 백분율 숫자는 긍정적인 이주 패턴이 일부 HUD 시장의 임대 시장에 인플레이션 압력을 얼마나 심각하게 만들어 왔는지에 대한 강력한 이야기를 말해줍니다. , 특히 플로리다에서요.

토마스 :
여기서 문제는 임대료 수준이 아니라 특정 대도시 지역에서는 임대료가 엄청나게 높지만 Lu가 언급했듯이 임대료가 증가하는 속도입니다. 오른쪽? 이는 상업용 부동산 시장과 투자자들이 연준에 대해 어떻게 분노하는지에 대해 이야기할 때 매우 유사합니다. 아, 금리가 오르는 것은 아닙니다. 내 말은, 분명히 그들은 대출에 투자하기 위해 돈이 더 저렴하고 돈이 더 저렴하기를 원한다는 것입니다. 그러나 그 속도는 그렇습니다. 그리고 그러한 증가 속도가 나타나면 사람들이 실제로 준비할 수 없는 시장에 대한 실제 충격입니다. 그리고 이들 가구, ​​특히 해당 지역의 저소득 가구는 그러한 유형의 충격에 대비하지 못하고 있습니다. 그리고 아파트 임대와 같은 일을 1년 정도만 하면 그들은 상당한 충격을 받게 될 것입니다. 특히 그들의 소득이 임대료가 감당할 수 있는 수준에 거의 미치지 못하기 때문입니다. 증가했습니다.

데이브 :
여기에 매우 유용한 컨텍스트가 있습니다. 나는 단지 두 사람 모두의 의견을 이해하려고 노력하고 싶지만 Tom, 먼저 당신부터 시작하겠습니다. 임대료가 너무 많이 올랐고 이제 점점 더 많은 시장에서 부담이 되고 있다는 사실은 현재 국내 주택 시장과 주택 재고의 성격에 대해 우리에게 무엇을 말해주는가?

토마스 :
네, 좋은 질문이에요. 그리고 당신은 주택 재고라는 단어를 사용했는데 그것이 중요한 것이라고 생각합니다. 많은 숫자가 쏟아지고 있지만 이 나라에는 30만~30만 채의 주택이 부족합니다. 다가구 주택이 늘어났지만 우리는 단독 주택이나 다가구 주택을 충분히 건설하지 못했습니다. XNUMX인가구는 잠시 주춤하다가 지금은 조금 뒤로 물러났습니다. 그리고 이런 부담, 이 XNUMX%라는 수치가... 다시 말씀드리지만, XNUMX%라는 수치는 아니고 급격한 증가로 인해 많은 가구에 스트레스를 주고 있으며 그 중 상당수가 저소득층이거나 이제 막 창업을 시작한 가구들입니다. . 독신 가족에 관해 이야기할 때 오늘날 우리가 수많은 독신 가족에 대해 이야기하고 있는 것은 아니지만, 그렇게 이야기할 때 주택 사다리에 오르기가 어렵습니다. 다가구 주택에 관해 이야기할 때 괜찮은 아파트에서 좋은 동네에 머물고 싶다면 예산에서 차지하는 비중이 점점 더 커지고 이는 주택 사다리를 오르기 위한 계약금을 저축할 수 없다는 의미입니다.

데이비드 :
흥미 롭 군.

토마스 :
그리고 그것은 부모님의 계약금 지원 없이는 거기에 도달할 수 없는 지난 몇 세대 동안 사라질 많은 부입니다. 그리고 그것이 바로 미국 내에서 가족 간의 불평등 문제를 더욱 심화시키고 있는 많은 일입니다. 물론 이것은 전 세계적으로 문제가 되었지만 일반적인 주택, 주택 공급, 주택 정책에 관해 논의할 때 확실히 생각해 볼 가치가 있는 문제입니다. 이것은 사라지지 않습니다.

루:
주택 재고에 대한 매우 흥미로운 토론은 전체 수치를 갖고 있기 때문에 전반적인 주택 부족 현상이 있지만 지난 2021년 동안 어떤 종류의 아파트가 건설되어 시장에 제공되었는지 살펴보면. 온라인에 올라오는 대부분의 아파트는 A급 고급 건물이며 점점 더 비싸지고 A급과 B급, C급 사이에 더 큰 분기점이 형성됩니다. B급과 C급 유닛을 보면 일반적으로 공실이 발생합니다. XNUMX~XNUMX%포인트 정도 됩니다. 이는 중위 소득 가구, 근로자 가구 또는 심지어 소득 범위에서 저소득층의 욕구에 맞는 매우 엄격한 시장입니다. 그리고 이는 또한 사람들이 XNUMX년 초에 다시 이주할 때 엄청난 기회를 창출했으며, 우리는 평균 이상의 가구 구성을 보고 있습니다. 그런 전문 용어를 사용해서 죄송합니다. 단지 이 시장에서 얼마나 많은 새로운 가구가 형성되고 있는지를 정량화하는 것뿐입니다. 그렇다면 얼마나 많은 사람들이 부모님의 소파를 떠나야 하고, 룸메이트와 헤어지고, 이 시장에서 개인 유닛을 임대해야 하는지.
이는 2021년 하반기부터 2022년 상반기까지 약 2021년 동안 평균보다 높았습니다. 이로 인해 시장에 엄청난 수요 충격이 발생했습니다. 주택이 부족하고 임대 주택에 거주하려는 수요가 증가하고 있습니다. 그리고 팬데믹이 시작될 때 우리가 본 것과 결합하면 많은 값비싼 지하철에서 이 모든 사람들이 지하철을 떠나 다른 곳으로 떠나게 되었습니다. 실제로 샌프란시스코, 뉴욕, 보스턴 등 많은 도시에서 이를 팬데믹 할인이라고 부릅니다. 그래서 사람들이 돌아올 때, 그들은 일생일대의 전염병 충격으로 인한 할인 기회를 찾고 있으며 XNUMX년 하반기에 우리가 본 것처럼 임대료 인상을 빠르게 촉진했습니다. 금리를 인상해왔습니다.
그리고 단독주택은 그 충격을 가장 먼저 흡수하는 분야 중 하나였습니다. 그래서 우리는 단독 주택의 감소, 즉 값비싼 대도시의 가격 하락을 보고 기록하기 시작했습니다. 뉴욕, 샌프란시스코 등은 수요가 순간적으로 냉각되면서 단독주택 가격이 하락하기 시작한 첫 번째 도시 중 하나였습니다. 그리고 이러한 잠재력을 생각하면 주택 소유자는 장기간 임대 주택에 거주하는 것 외에는 선택의 여지가 없을 수 있습니다. 그래서 비록 소비자 심리가 역사상 최저 수준이었음에도 불구하고 실제로 다세대 펀더멘털을 유지했습니다. 우리는 단독 주택 부문에서 이러한 모든 경기 침체 [들리지 않음 00:23:50]를 보고 있습니다. 실제로 렌탈 시장을 안정시키는 계기가 됐다. 이것이 바로 이러한 부양책을 창출하고 미국 전역의 다세대 임대 성장을 지속시킨 것입니다. 그리고 결국에는 30년 말까지 볼 수 있는 2022% 기준점까지 도달하게 됩니다.

토마스 :
이것은 질문을 제기합니다. 우리는 주택 공급, 주택 재고에 대해 이야기하고 있습니다. 왜 안 될까요? 그리고 지금 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요? 여기에 대해 말하고 싶은 것이 몇 가지 있습니다. 왜냐하면 저는 그냥 여기 앉아서 임대료가 너무 높다고 불평하고 싶지 않기 때문에 이 대화가 정말 가치 있다고 생각하기 때문입니다. 저는 실제로 경제 상황과 무슨 일이 일어나고 있는지, 그리고 시장이 이 문제를 완화하는 데 어떻게 도움이 될 수 있는지, 아니면 시장이 할 수 없는지에 대해 이야기하고 싶습니다. 현재 우리가 보고 있는 것은 이러한 임대료 인상을 고려하면 다세대 내에서 절반 정도의 적절한 건설량입니다. 그러나 이러한 프로젝트 중 상당수는 자금 조달 요율이 높고 건설 비용이 훨씬 낮을 때 시작되었습니다. 대유행을 통해 우리 모두는 공급망 문제를 알고 있으며 건설 비용이 상승했습니다.
그리고 분명히 지금 우리는 높은 이자율과 높은 자금 조달을 다루고 있습니다. 그래서 우리는 올해 온라인으로 새로운 공급이 약간 증가했다는 것입니다. 그게 도움이 될 거예요. 실제로 우리는 올해 평균 임대료 증가율보다 약간 낮을 것으로 예상하고 있습니다. 그러나 우리는 앞으로 나아갈 것이며 여전히 높은 건설 비용, 특히 건설 산업의 노동 공급 문제, 조만간 사라지지 않는 높은 이자율로 인해 새로운 건설에서 다시 하락하기 시작할 것입니다. 향후 몇 년 안에 다세대 배송도 가능합니다. 그리고 그것은 이 문제를 다시 정면으로 가져올 것입니다. 따라서 이 부족 문제는 숫자가 작동을 멈췄기 때문에 사라지지 않습니다.

데이비드 :
데이터 포인트를 볼 때 부동산이 오르거나 내려가는 경우가 자주 발생합니다. 주택이 저렴합니까? 우리는 감정적인 렌즈를 통해 그것을 해석합니다. 집값이 비싸서 화가 난다. 뭔가를 해야 합니다. 나는 테이블을 두드렸다. 더 현명한 접근 방식은 이유에 대해 질문하는 것입니다. 글쎄요, 우리는 다른 나라에서 많은 건축 자재를 수입하는데, 공급망이 중단되면서 가격이 더 비싸지고 효율성도 떨어지게 됩니다. 이를 뒷받침할 데이터는 없지만 거래에 참여하고 싶어하는 사람이 예전보다 적다는 점은 꽤 확신합니다.
어린아이들은 “뜨거운 햇볕 속에서 일하고 싶고, 나무 들보를 들고 다니면서 못으로 박고 싶다”고 하면서 자라나는 것이 아니다. 그들은 모두 그곳에서 소프트웨어 개발 분야에 종사하면서 영향력 있는 사람이 되기를 원합니다. 그들은 자신의 사업을 운영하는 사업가가 되기를 원합니다. 건식벽체를 걸고 실제로 국가를 운영하게 만드는 일을 하고 싶어하는 배관공과 사람들을 찾는 것만큼 인기가 없습니다. 따라서 건설 과정의 비효율성을 초래하게 됩니다. 그리고 전반적으로 제가 어렸을 때보다 지방자치단체의 규제가 더 많은 것 같아요. 그게 당신이 논평하고 싶은 또 다른 문제인가요?

토마스 :
나는 단지 개발을 절대적으로 방해했다고 말하고 싶었습니다. 그리고 네, 당신이 어렸을 때, 하지만 그 이전에도… 아니면 어렸을 때만큼은 아니지만, 그 이전에도 마찬가지였습니다. 오랫동안 여기에 있었던 문제라고 생각합니다. 제가 이것에 대해 언급하고 싶었던 이유 중 하나는 너무 많이 뛰어넘고 싶지는 않지만 잠재적으로 현재의 주택 구입 능력 위기, 소득 대비 임대료 비율의 급격한 상승, 그리고 일부 팬데믹 기간 동안 역학의 변화는 정책 입안자들이 지난 50년 이상 동안 발생한 오류를 보기 시작했다는 것입니다. 구역화 규제이든, 이 방정식의 공급 측면을 방해하는 다른 유형의 규제이든 상관없습니다. 그래서 저는 거기에서 약간의 긍정적인 움직임을 봅니다. 아직 충분하지 않을 수도 있지만 아마도 이 모든 것이 포함된 희망일 수도 있습니다.

데이비드 :
우리가 방금 언급한 모든 것들로 인해 공급 측면에서 상처를 받고 있고, 어딘가로 가야 하는 이 모든 돈을 우리가 창출했기 때문에 수요 측면에서 압박감을 느끼고 있기 때문에 이는 좋은 점입니다. 대부분이 가고 있습니다. 그래서 우리는 점점 더 많은 수요를 갖고 있습니다. 양쪽 끝이 끼어 감당할 수 없는 상황이 발생합니다. 그리고 앞서 팟캐스트에서 제가 언급하고 싶은 내용을 언급하셨는데요. 주택을 구입할 수 없게 되면 고소득자보다 저소득자가 불균형적으로 더 큰 피해를 입게 됩니다. 따라서 뉴욕에 살고 있다면 한 달에 $20,000를 벌고 그 돈의 30%를 임대료로 지출하고 싶습니다. 그게 바로 6,000달러 정도인 것 같아요. 따라서 $6,000가 있다는 것은 여기서 세금에 대해 이야기하지 않는다고 가정할 때 $14,000의 생활비가 있다는 의미입니다. 글쎄, 당신이 운전할 차, 당신이 살 음식, 당신이 볼 영화는 아마도 루이지애나나 오클라호마보다 뉴욕이 약간 더 비쌀 것입니다. 그러나 그다지 높지는 않습니다. .
따라서 $14,000가 남아 있으면 파산에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 많은 음식을 구입할 수 있습니다. 너는 괜찮아. 따라서 주택 비용이 50%이고 10만 달러를 지출해야 한다면 그럭저럭 생활하기에 충분한 돈이 있습니다. 이제 루이지애나에서 한 달에 3,000달러를 버는 동일한 사람을 선택하십시오. 소득의 30%를 합산하면 거의 천 달러에 가깝습니다. 그들은 한 달에 XNUMX천 달러도 안 되는 돈으로 생활해야 합니다. 음식 비용은 뉴욕과 거의 같습니다. 매우 가깝습니다. 다른 모든 비용도 비슷할 것입니다. 생계를 유지하기에 충분한 돈이 없습니다. 그래서 우리가 이런 감당할 수 없는 일을 볼 때마다 물론 그것은 다른 모든 사람들에게 짜증나는 것처럼 부자에게도 짜증나지만 그렇게 나쁘지는 않습니다.
그리고 모든 것을 외국에서 수입해야 한다는 고집으로 인해 규제가 더욱 까다로워지는 비효율적인 정치 구조에 직면해 있는 상황이 우려스럽습니다. 이로 인해 우리는 관계에서 영향력을 행사할 수 있는 취약한 위치에 놓이게 되고 공급망 문제가 중단되었을 때 코로나14 기간 동안 본 것을 좋아하게 됩니다. 내 생각에 우리는 그로 인해 발생한 몇 가지 문제를 해결하기 위해 여전히 노력하고 있다고 생각합니다. 그리고 지금 고등학교에 다니는 XNUMX세 학생 중 "저는 커서 건식벽체를 걸고 싶어요. "라고 말하는 사람이 많지 않다고 덧붙입니다. 한여름에 지붕을 짓고 싶어요.” 그들은 모두 조금 더 쉽고 멋진 일을 하고 싶어합니다. 이 감당할 수 없는 일은 사라질 것 같지 않습니다. 그게 너희 둘이 갖고 있는 관점과 같은 거야, 루?

루:
전적으로. 그래서 데이빗, 나는 당신의 관점을 정말 좋아해요. [들리지 않음 00:30:32] 정점에 이르면 우리는 많은 놀라운 지하철에서 임대 경제성 문제가 급속히 증가하는 것을 목격하고 있습니다. 플로리다, 라스베거스에는 작은 지하철이 많이 있습니다. 팬데믹 이후 20년까지 임대료가 30%, 2022% 이상 증가하는 등 두 자릿수 성장 속도를 살펴보면 놀랍게도 중위 가구, 중위 소득 가구, 소득이 실제로 감소했습니다. 이주를 위해 도시로 이주한 소수의 인구가 임대료를 높이는 것을 보는 것은 매우 흥미롭습니다. 하지만 반면에 특히 지하철의 경우 시간당 임금을 받는 지역 주민들이 있습니다.
여가와 환대, 일부 시간당 임금, 산업 분야의 인구가 더 많은 곳에서는 임대료 인상의 이점을 실제로 누리지 못했습니다. 그래서 이것이 실제로 이 문제의 사회적 측면을 만들어냈고, 이는 우리를 위해 이 큰 수수께끼를 해결하기 위해 공공 및 민간 파트너십을 정말로 요구하고 있습니다. 제가 개인적으로 캘리포니아에 거주하고 있기 때문에 몇 가지 흥미로운 발전이 있었습니다. 그래서 팬데믹 이전에도 우리는 정책 입안에서 이 액세서리 액세서리 주거 유닛인 ADU를 만들었습니다. 그리고 우리는 그 정책 분야를 확장하고 있습니다. 따라서 우리는 귀하의 단일 가족 거주지에 부착되거나 분리된 500제곱피트 이상의 ADU 건설을 허용합니다.

데이비드 :
당신은 도시에서 그런 일이 일어나는 것을 막는 법안을 언급하고 있습니다. 그들은 들어와서 "아니요, 허가가 없습니다. ADU를 만드는 것이 허용되지 않습니다."라고 말할 수 없습니다. 그들은 그것을 허용해야 합니다.

루:
그들은 그것을 허용해야 합니다. 그리고 그들은 실제로 많은 장벽을 제거하여 허가 절차가 매우 쉽고 승인 받기도 쉽습니다. 주방에 [들리지 않음 00:32:32] 개별 유닛을 설정하기만 하면 됩니다. 문을 분리해야 합니다. 하지만 그 허점을 통과하는 것은 상당히 쉽습니다. 그리고 불과 몇 달 전, 샌프란시스코 시도 구역 재조정을 허용하여 노후된 사무실 건물 중 일부를 주거지로 전환하는 정책을 만들었습니다. 그래서 그들은 도시의 프리미엄 위치에 위치한 고층 건물이 될 수 있습니다. [청취 불가 00:33:00] 도심 지역이지만 빈 사무실 건물을 다세대로 전환하고 있습니다. 이것이 바로 도시 분위기에 활력을 불어넣고 시내를 보호하는 동시에 주택 부족 문제를 해결하기 위해 추가 유닛을 만드는 창의적인 방법 중 일부입니다.

토마스 :
만병 통치약은 아니지만 누적됩니다. 이러한 모든 규제가 완화되거나 일부 공공 민간 파트너십이 도움이 될 것입니다. 좋은 위기를 낭비하지 마십시오. 그리고 다시 말하지만, 이 상황에 대한 내 유리 반 전체 모습입니다. 업계 관계자 중 일부와 대화를 나누는 것만으로도 그들이 참여하고 싶은 사회에 대한 사회적 혜택으로 노동력 유형 주택 또는 저소득층 주택이라고 부르는 것을 더욱 발전시키려는 약간의 움직임이 있는 것 같습니다. 그리고 그들 중 일부는 세금 혜택과 이와 관련된 다른 혜택 중 일부가 성과를 거두기 시작했습니다. 그러니까 그건 사라지지 않을 거야, 데이빗. 당신이 말했고 나도 이미 몇 번이나 말했어요. 떠나지 않습니다.
이에 관해서는 만병통치약이 없습니다. 하지만 우리는 모든 것을 더할 수 있습니다. 공급 측면에서 언급한 모든 것, 규제 관점의 모든 것, 그리고 수요 측면에서도 마찬가지입니다. 이 대화에 아직 다루지 않은 내용을 한 가지 더 말씀드리겠습니다. 우리는 미국인이고 큰 집을 좋아합니다. 큰 집을 지을 때 그 한 가족을 위해 그 큰 집을 위해 헌신하는 것은 부족한 천연 자원과 부족한 노동 자원입니다. 이러한 자원을 분배하면 사회주의처럼 들리겠지만, 어떤 방식으로든 분배하면 훨씬 더 많은 사람들에게 더 많은 주택을 제공하고 가격에 대한 압박을 완화할 수 있습니다.

데이브 :
톰과 루, 질문이 있어요. 나는 여기서 악마의 옹호자 역할을 하고 있으며 이에 대해 여러분의 이해를 얻고 싶습니다. 하지만 이 팟캐스트를 듣는 대부분의 사람들은 부동산 투자에 관심이 있는 부동산 투자자이며, 우리 중 많은 사람들은 지난 몇 년 동안 임대료 상승이 사라지면서 어떤 면에서 이익을 얻었습니다. 그래서 저는 부동산 투자자들이 여기서 어떤 역할을 하고 있는지 궁금합니다. 왜 부동산 투자자들이 이 문제에 대해 걱정해야 합니까? 그리고 우리가 이 문제에 대해 우려하고 있다면 부동산 투자자들은 이 문제를 개선하기 위해 무엇을 할 수 있을까요?

토마스 :
장기적인 관점에서 우리 모두가 관심을 가져야 한다고 생각합니다. 특정 도시나 동네에서 이것이 왜 중요한지에 대한 아주 기민한 예를 들어보겠습니다. 클래스 A 건물에만 집중하고 있고 임대료가 올라가고 그것에 만족한다면 정말 좋습니다. 투자를 잘 하셔서 잘 되고 있습니다. 서비스 종사자, 심지어 간호사까지 특정 위치 근처에 살 수 없고 지금은 훨씬 멀리 떨어져 있으면 어떻게 될까요? 어떻게 되나요? 거기에 간격이 있습니다. 그러면 그 지역에 더 이상 인력용 주택을 짓는 사람이 없기 때문에 그 지역에서 서비스가 사라졌기 때문에 건물 안에 살고 잘 지내고 더 높은 임대료를 지불하던 사람들이 갑자기 이사할 수도 있습니다. 따라서 사회적 관점에서 균형을 맞춰야 한다는 주장이 있습니다. 그러나 장기적인 투자 관점에서 볼 때 궁극적으로 우리는 사회이고 그것이 필요하기 때문에 모든 소득 계층을 위한 주택이 있는 지역에 있기를 원합니다.

데이브 :
말이 되네요. 그리고 나는 단지 악마의 옹호자 입장에서 묻는 것입니다. 하지만 많은 시장에서 그런 모습을 많이 볼 수 있습니다. 저는 콜로라도의 작은 산간 마을에 투자했는데... 그 마을의 경제를 지지하는 많은 사람들이 그곳에 사는 것은 거의 불가능했습니다. 그리고 그것은 사회 전체에 정말 부정적인 영향을 미칩니다. 이는 확실히 우리가 지난 몇 년 동안 보아온 것입니다.

데이비드 :
법 집행 기관과 이전 직업에서는 이것이 베이 지역에 만연해 있습니다. 임금은 높지만 주택은 더 높습니다. 그래서 저는 베이 지역 도시에 사는 경찰을 전혀 몰랐습니다. 샌프란시스코 경찰, 오클랜드 경찰 중 누구도 그곳에 살지 않습니다. 그들은 45분에서 10시간 XNUMX분 거리에 살고 있으며, 특히 새 집일 경우 주택 가격이 다소 저렴합니다. 업계에서 일하는 많은 간호사들에게도 마찬가지입니다. 의사들은 그곳에 살 여유가 있을 것 같지만 대개는 그 지역 한가운데에서 가족을 부양하고 싶어하지 않습니다. 따라서 이미 XNUMX시간, XNUMX시간 교대근무를 하고 있고 이제는 XNUMX시간에서 XNUMX시간 XNUMX분의 통근, 때로는 양방향으로 근무하는 사람들이 있습니다. 생산성이 저하되었습니다. 그들은 출퇴근길에 앉아 있을 때 사회에 도움이 되는 어떤 일도 하지 않습니다. 내 말은, 그들이 우리 팟캐스트를 듣고 있는 것 같아요. 그래서 우리는 그로부터 약간의 이익을 얻습니다.
이것이 팟캐스트가 인기를 얻은 이유 중 하나일 수 있습니다. YouTube와 팟캐스팅 공간에서 주택 가격이 저렴해지면서 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 그것은 이야기되지 않습니다. 따라서 급여가 인상될 수도 있지만, 출근하려면 지금까지 통근해야 하기 때문에 근무일이 20% 더 길어집니다. 그 시간에 대한 보상을 받지는 못하지만 여전히 어떤 형태로든 일을 해야 합니다. 그리고 나는 그것이 많은 좌절감을 가져온다고 생각한다. 그것은 많은 불공평한 감정으로 이어질 수 있습니다. 정말 나쁜 문제입니다. 그리고 저는 잘 모르겠습니다. 우리가 이 문제에 대해 많이 다루지는 않았지만 여러분도 임금이 인상될 수는 있지만 식량, 에너지, 주택이 인상되는 정도만큼 인상되지는 않는다는 사실도 알고 계실 것입니다. 증가. 그래서 실제로 균형을 맞추면 급여 삭감과 같게 됩니다.

루:
물론 사실입니다. 저는 연준이 임금 수준 상승으로 인해 인플레이션 압력이 커지는 임금 상승 나선을 보고 싶어하지 않는다는 것을 알고 있습니다. 하지만 반면에 우리는 데이터를 보고 있습니다. 그래서 우리는 어떻게 2000년 초반부터 시작해서 지금까지 30% 임계값에 도달했습니다. 실제로 소득이 얼마나 빨리 증가했는지와 임대료가 얼마나 빨리 증가했는지 사이의 격차가 있습니다. 그리고 투자자들에게는 지난 경제 사이클에 어떤 일이 일어났는지 살펴보면 꼭 말씀드리고 싶습니다. 따라서 단독 주택 부문은 일반적으로 타격을 입을 것이며 일반적으로 그 타격은 매우 강력합니다.
그러나 역사적 순환을 위아래로 살펴보면 다가구 주택은 꽤 잘 버틸 수 있었습니다. 경기 대응적이라고는 말할 수 없지만 경기 순환을 따릅니다. 일반적으로 각 경제 사이클이 끝날 때까지 매우 잘 유지됩니다. 사람들이 단독 주택 시장으로 다시 돌아오기 시작하면서 약간의 충격을 받기 시작했습니다. 그럼에도 불구하고 임대료 감소는 매우 미미했습니다. 따라서 이것은 투자하기에 좋은 자산 클래스이며, 특히 장기간 보유할 수 있는 좋은 자산 클래스로, 실제로 주택 재고를 보존하고 임대 단위, 임대 사회를 만들어 임차인 가구가 아파트 임대 혜택을 누릴 수 있도록 합니다.

데이비드 :
괜찮은. 그렇다면 Lu 씨, 주택 가격 문제를 해결하려는 투자자들에게 어떤 조언을 해주실 수 있나요?

루:
따라서 투자자, 개발자, 건축가, 부동산 사회가 이 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있는 방법은 많습니다. 물론 사용 가능한 토지와 사용 가능한 구역 정책에 따라 더 많은 주택을 짓습니다. 그러나 더 중요한 것은 부동산 참여자인 우리가 이 저렴한 주택 공간에 들어갈 수 있는 좋은 기회를 본다는 것입니다. 그래서 현재 시장에서 유행하고 있는 것이 포함주택(Inclusion Housing)이라는 개념입니다. 따라서 시장 가격 임대 주택을 도입하고 같은 층, 같은 유닛, 같은 건물에 10~20%의 저렴한 주택을 할당할 수 있는 기회를 제공합니다.
그리고 이는 투자자가 일부 세금 면제, 일부 감세 및 자본 자금 조달의 일부를 누릴 수 있는 정책 혜택을 창출합니다. 우리 모두는 가용 자본이 매우 부족한 이 시장에 있다는 것을 알고 있습니다. 특히 2023년이나 2024년 초에는 매우 빡빡할 것입니다. 그러나 저렴한 주택 자금 조달은 우리가 항상 잠재적인 기회를 찾을 수 있는 영역입니다. 그리고 이는 저렴한 주택 시장이 절실히 필요하기 때문에 저소득층 가구에게 경제적으로나 사회적으로 유익합니다. 특히 우리는 값비싼 시장 중 상당수에 대해 매우 긴 대기자 명단에 직면해 있습니다. 캘리포니아를 위아래로 살펴보면 저소득층 가족이 저렴한 주택을 얻을 수 있도록 수년을 기다리고 있지만 이는 잠재적 투자를 고려할 수 있는 훌륭한 시장입니다.

데이브 :
루, 투자자가 실제로 저소득층 주택에 투자한다는 것은 어떤 모습일까요? 어떻게 작동하나요?

루:
따라서 일반적으로 지역 중위소득의 70%, 즉 AMI라고 부르는 저소득층이 그러한 단위를 신청할 수 있는 기회를 제공합니다. 그리고 건축 허가를 신청할 때 저렴한 주택 건설을 위한 특별 자금을 신청하기 위해 다양한 인증서와 다양한 허가 절차를 거치게 됩니다. 이로 인해 어떤 종류의 주택을 지을 수 있는지, 어디에 그런 저렴한 주택을 지을 수 있는지에 대한 정책적 제한이 있는 경우가 많습니다. 따라서 이는 일반적으로 투자자와 모기지 대출 기관 및 은행 간의 긴밀한 협력을 포함하는 전체 산업입니다. 연방 및 지방 정부 차원에서도 이러한 기회를 만드는 데 참여할 수 있습니다. 이는 실제로 공공과 민간의 합작 투자입니다.

데이브 :
그리고 여기서 순수한 투자자의 관점에서 묻는 것은 투자자의 경우 저렴한 주택 건설 또는 투자에 대한 수익 또는 위험 및 수익 프로필이 민간 주택을 건설하거나 투자하는 것과 유사하도록 만드는 것입니다. 주택 또는 자유 시장 주택, 무엇이라고 부르고 싶나요?

루:
나는 비슷하다고 말하지 않을 것입니다. 종종 저소득층 가족이 섹션 8 및 기타 주택 바우처로 보조금을 받기 때문에 위험 프로필이 더 낮아질 것이라고 말하고 싶습니다. 따라서 주택은 시장 가격보다 약간 낮은 가격으로 평가되지만, 이러한 모든 임대 비용은 공공 부문에서 막대한 보조금을 받기 때문에 꾸준한 수입 현금 흐름을 얻을 수 있습니다.

데이비드 :
좋아요, 토마스, 이 모든 정보를 바탕으로, 우리 모두가 보고 싶어하는 것처럼 경제성이 주택 시장에 진출해야 하는 부담과 장애물, 업계로서 부동산에 대해 얼마나 자신감을 느끼시나요? 투자자들이 자본을 투자할 수 있는 견고한 장소라는 것인가요?

토마스 :
부동산, 특히 주거용 부동산에는 엄청난 장기적 순풍이 있습니다. 따라서 우리가 시장 내의 문제에 대해 이야기한다고 해서 반드시 시장이 흔들릴 것이라는 의미는 아닙니다. 오히려 우리는 더 많은 투자자를 원합니다. 그리고 더 많은 투자자가 있더라도 이 점에 주의하고 싶습니다. 투자자가 "더 많은 투자자, 더 많은 개발, 그러면 임대료가 낮아지고 우리는 경제성 문제를 원합니다."라고 말할 수 있기 때문입니다. 하지만 데이브, 전국의 지역 사회를 통해 다양한 수준의 아파트와 주택을 보유하는 것의 가치에 대해 우리가 나누었던 대화에서 앞서 당신이 말한 내용으로 돌아갑니다. 그것은 모든 것을 대체합니다. 그래서 다시 여기 서클에서 이것에 대해 이야기합니다. 자산 클래스로서 다세대는 믿을 수 없을 만큼 가치가 있습니다. 전반적으로 매우 안정적입니다. 재융자를 받아야 하는 특정 부동산에 대해서는 내년 정도에 약간의 스트레스를 받게 될 것입니다.
왜냐하면 임대료 수준이 약간 정체되고 있기 때문입니다. 우리는 높은 이자율을 보고 있습니다. 그리고 몇 년 전에 매우 낮은 이자율로 해당 부동산에 자금을 조달했다면 은행이 보고 싶어하고 대출 기관이 다시 보고 싶어하는 부채 상환 비율에 가까워질 것입니다. 1.5 플러스로 다시 돌아가기를 원합니다. 그래서 그런 전문 용어를 사용하지 않고 여러분은 투자자이기 때문에 그런 종류의 일에 대해 알고 있으므로 거기에는 약간의 우려가 있습니다. 그러나 다시 말하지만, 일반적으로 다세대 주택, 주거용 주택을 구매하고 장기적으로 보유하고 있다면 판매자가 아닌 구매자라면 지금은 좋은 상태입니다. 당신은 다세대 내에서 오랫동안 좋은 몸매를 유지하고 있습니다. 그리고 저는 Lu가 저소득층 주택 세액 공제 및 진행 중인 기타 공공-민간 파트너십에 관해 방금 언급한 내용을 통해 인력과 저렴한 주택에 대한 수치가 더 잘 작동하기를 바랍니다.

데이브 :
엄청난. 여기 끝까지 훌륭한 연속입니다. 마지막 질문이 있습니다. 이것은 여러분이 미국의 저렴한 주택에 대해 배운 모든 것입니다. 그리고 여기에 있는 대부분의 청중, 부동산 전문가, 부동산 투자자가 우리가 알아야 할 마지막 사항이나 우리가 알아야 할 것이 있다고 생각하십니까? 우리가 여기서 나가기 전에...당신의 연구로부터 이익을 얻을 수 있을까요?

루:
전적으로. 그래서 저는 우리뿐만 아니라 학계, 업계뿐만 아니라 정책 입안 수준에서도 모두가 저렴한 임대 문제에 많은 관심을 쏟고 있다고 생각합니다. 따라서 우리는 연방 차원에서 주 차원, 지방자치 차원에 이르기까지 다양한 조치가 이 문제를 해결하는 것을 보았습니다. 그리고 그들은 정책 장벽이 하나의 문제이지만 공공 부문이 자본 측면, 구역화 측면, 정책 입안 측면에서 긴밀히 협력할 수 있는 엄청난 기회가 있다는 것을 알고 있습니다. 이 경제 사이클의 모든 부분에서 그들은 긴밀하게 협력해야 합니다. 우리는 사적인 부분, 즉 사적인 실체를 깨닫기 때문에 종종 이미 거기에 있던 것을 흔들 수 없습니다.
그러나 우리가 시장의 압박을 깨달았을 때, 경제성에 대한 압박을 깨달았을 때, 공공 부문이 개입하기 시작했을 때, 미국 전역을 위아래로 살펴보면 실제로 법안을 통과시키는 주와 지방자치단체는 몇 개나 될까요? 저렴한 주택, 그것이 [들리지 않음 00:48:29] 구역 지정이든, 세금이든, 이 저렴한 주택을 둘러싼 모든 단일 구성 요소, 주택 경제성, 우리는 두 사람 사이의 강력한 관계를 만들고, 육성하고 강화하는 올바른 방향으로 움직이고 있습니다. 정책 입안자와 민간 투자자, 건축가, 개발자, 전체 집단이 그 목표에 가깝게 일합니다. 이는 경제 중심이지만 정책 중심이기도 합니다. 이는 경제적 현상일 뿐만 아니라 모든 임차인 가구의 웰빙을 위한 매우 중요한 사회적 측면이 되었기 때문입니다.

데이비드 :
나는 기회지대가 당신이 말하는 것과 정확히 일치하는 완벽한 결합이라고 생각했습니다. 투자자가 필요하고, 문제가 있고, 정부의 협력이 필요하다는 생각이었습니다. 서로 경쟁하기보다는 협력을 했고, 인프라와 활성화가 꼭 필요한 많은 분야가 지역 개발 방법을 잘 이해하는 분들 덕분에 많은 도움을 받았습니다. 그들은 최고의 사용과 최고의 사용과 같은 개념을 이해했습니다. 우리는 사람들을 위해 많은 영역을 개선했습니다. 우리는 많은 시장을 안정시켰습니다. 이제 실제로 인력을 위한 안정적인 생활 환경이 있기 때문에 해당 지역으로 이동하는 것이 편안하다고 느끼는 직업을 갖게 되었습니다. 그리고 우리는 DMV의 정부 솔루션 없이 문제를 해결했습니다. DMV가 개입하여 스스로 해결하려고 하면 항상 발생하는 문제입니다. 그래서 저는 문제를 해결하기 위해 함께 일하는 두 사람의 결혼에 대해 당신이 말하는 내용을 좋아합니다. 앞으로는 더 많은 것을 볼 수 있기를 바랍니다.

토마스 :
제 의견을 듣고 싶으시면 여기서 정말 간단하고 간결하게 설명하겠습니다. 이는 다세대 및 일반적인 CRE 투자 전반에 걸쳐 매우 광범위합니다. 나는 마스터 플랜이든 기존 지역 내에 있든 복합 용도 지역에서 일어나는 일을 좋아합니다. 이것은 여러분에게 완전히 다른 팟캐스트일 수 있습니다. 하지만 우리가 어떻게 구역 지정 법률 중 일부를 무너뜨리고 혼합 사용 지역의 가치를 실제로 구축하고 있는지에 관해 정말 정말 환상적인 일이 일어나고 있습니다. . 그리고 앞으로는 많은 잠재력이 있을 것이라고 생각합니다.

데이브 :
엄청난. 음, 두 분 모두 여기 와주셔서 정말 감사드립니다. 정말 감사드립니다. 사람들은 당신의 놀라운 보고서를 듣고 싶어합니다. 어디서 그런 일을 해야 합니까?

토마스 :
아, cre.moodysanalytics.cominsights로 이동하시면 이 보고서를 포함한 최신 연구를 모두 보실 수 있습니다.

루:
미안해요, 데이브. 그 점은 톰에게 바로잡아야 해요. 슬래시입니다.

토마스 :
아니요, 그렇지 않습니다. 그렇습니까?

데이브 :
항상 슬래시입니다.

토마스 :
아, 물론이죠. 항상 슬래시입니다. 아 [들리지 않음 00:51:10].

루:
다시 할. 다시 해봐, 톰.

토마스 :
아니, 루. 지금 해야 해.

데이브 :
아니, 이게 더 낫습니다.

데이비드 :
아니요, 여기에 남겨두겠습니다.

데이브 :
우리는 엉망진창을 좋아합니다. 가장 좋은 부분입니다.

데이비드 :
쇼의 빠른 팁은 항상 슬래시입니다. 천만에요.

토마스 :
아, 그게 우리가 남겨야 할 최고의 팁입니다. 젠장. 괜찮은.

데이비드 :
토마스, 루, 함께해주셔서 정말 좋았어요. 하루 중 시간을 내어 부동산에 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 이야기해 주셔서 정말 감사합니다. 그리고 훨씬 더 중요한 것은 투자자로서 우리가 이를 어떻게 활용하여 더 나은 재정적 결정을 내릴 수 있는지, 관련된 모든 사람의 상황을 개선하고 투자자에게 부동산 세계에서 더 나은 이름을 제공하기 위해 무엇을 할 수 있는지입니다. 지식을 공유해 주셔서 정말 감사드립니다. 그리고 데이브 마이어, 내가 이 얘기를 하지 않을 거라고 생각하시겠죠? 오늘 다섯 번째 녹음이에요. Dave는 하루 종일 페인트 작업을 열심히 했습니다. 그는 실제로-

데이브 :
그냥 일을 하는 중이에요.

데이비드 :
-카메라보다 오래됐어요.

데이브 :
내 카메라가 고장났어요.

데이비드 :
Dave는 카메라가 존재할 수 있는 것보다 더 오랫동안 일했습니다. 공연 중간에 녹아내렸어요. 우리는 그것을 다시 시작해야 했습니다. 그래서 유튜브로 보면 그 사람이 좀 달라 보이는 것 같아요. 이것이 바로 우리 BiggerPockets가 귀하에게 필요한 정보를 제공하는 데 얼마나 많은 관심을 기울이고 있는지입니다. 참여해 주셔서 감사합니다. Dave에게 감사를 표하신다면 팟캐스트를 들을 때마다 별 5개 리뷰를 남겨주세요. 그것도 많은 의미가 있습니다. 토마스, 루, 정말 고마워요. 사람들이 여러분 각자에 대해 더 자세히 알 수 있는 곳은 어디입니까?

토마스 :
저에게 연락하신 것을 환영합니다. 기꺼이 질문에 답하고, 부동산 시장에 대해 더 자세히 이야기하고, Moody's 웹사이트를 방문해 보세요.

루:
쉬워요.

데이비드 :
내 생각에 당신은 이 에피소드 전체에서 제가 가장 좋아하는 부분이었을 것 같아요. 정말 사랑스러웠어요. 고마워요, 루.

루:
와 주셔서 감사합니다.

토마스 :
여러분은 경이롭습니다. 그것은 우리의 기쁨이었습니다.

데이비드 :
저는 "터미네이터" Dave Meyer가 서명을 마친 David Greene입니다. 누가 저 사람한테 샌드위치 사 주세요.