우리는 엉망이었어. 당사의 부동산 투자 2023년의 실수 총계는 수십만 달러, 그리고 비록 시장에서 전문 부동산 투자자들이 모이는 쇼입니다. 오늘은 우리 모두가 실수를 한다는 증거입니다. 에서 잊혀진 세금 고지서 에 조경의 실패 그 비용 관심 있는 숫자 6개, 부동산 관리자가 단기 임대를 직접 운영하도록 하고, 자신이 소유한 집에 대해 잊어버리고—이러한 실수는 거칠다.
심하게 만든 것 같다면 투자 실수 2023년에는 걱정하지 마세요. 이번 에피소드에서는 전문 게스트가 가장 고통스러운 부동산 손실에 대해 이야기합니다. 지난 한 해 동안 여러분이 즐길 수 있는 엔터테인먼트로! 이자가 발생하는 집을 소유하고 있다는 사실을 잊어버린 적이 있습니까? 돈을 잃은 거래가 끝났다고 생각하셨나요? 허가증을 받지 않았는데 이제 돈을 내야 하는 상황이군요 6자릿수 보유 비용 관목 위에? 아마 여러분은 이런 실수를 하지 않았을 것입니다. 그러나 우리 손님들은 실수를 했습니다!
주변에 들러서 들어보세요 2024년에 하지 말아야 할 일 (그리고 그 이상) 그리고 어떻게 끔찍한 상황을 수익성 있는 거래로 바꿀 수 있는지...또는 최소한 반복하지 않을 교훈을 얻으세요.
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데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 호스트 Dave Meyer이고 오늘은 James, Kathy, Henry가 합류했습니다. 그리고 오늘 우리는 적어도 지금까지 2023년에 우리 각자가 저지른 가장 큰 실수에 대해 이야기할 것입니다. 아직 더 많은 것을 만들고 실수를 할 수 있는 시간이 두 달 정도 남은 것 같습니다. 하지만 적어도 여러분에 대해서는 잘 모르겠습니다. 이 쇼를 작성해야 할 실수가 너무 많습니다.
오늘은 매우 긴 에피소드가 있을 수 있지만 바로 시작하겠습니다. 귀하의 개별적인 실수에 대해 알아보기 전에, 현재 귀하가 듣고 있는 실수가 무엇인지 알고 싶습니다. 헨리, 당신이 많은 학생들과 함께 일한다는 걸 알아요. 당신은 많은 사람들을 코칭합니다. 현재 투자 시장에 관해 흔히 듣는 실수나 주제가 있습니까?
헨리 :
예, 지금 사람들이 저지르는 가장 흔한 실수 중 하나는 보유 비용을 충분히 고려하지 않는 것입니다. 왜냐하면 돈의 비용이 너무 높아서 사람들이 예산을 책정하기 때문입니다. 그들은 전환을 할 때 보유 비용에 대한 예산을 책정하고 있지만 결국 예상보다 높은 이자율로 대출을 받아야 하고 예상보다 오랫동안 부동산을 보유해야 할 수도 있습니다.
이제는 프로젝트를 완료하는 데 시간이 오래 걸릴수록 비용이 훨씬 더 많이 듭니다. 그리고 나는 사람들이 보유 비용을 고려할 때 충분히 보수적이지 않다고 생각합니다.
데이브 :
글쎄요, 아마 그게 주제가 될 것 같아요. 사실 제가 말하려고 했던 것과 비슷해요. 그런데 Kathy, 청중이 피해야 할 일반적인 오류가 있다고 생각하시나요?
캐시:
내 말은, 내가 수년에 걸쳐 계속해서 보아온 큰 오류는 사람들이 온라인에서 정말 좋아 보이고 저렴해 보이는 부동산을 구매하고 보유하는 것입니다. 그들은 에이전트를 신뢰합니다. 그들은 감정과 검사를 받지 않고 제3자에게 부동산이 좋은 지역에 있는지, 그들이 원하는 방식과 종이에 적힌 대로 실제로 작동하는지 확인하도록 하지 않습니다.
그래서 기본적으로 견적서, 즉 종이에 적힌 내용을 신뢰하지 않습니다. 항상 그 실체를 알아내야 합니다. 따라서 임대료가 계속해서 상승할 것이라는 추정을 가정하지 마십시오. 우리는 그것을 모릅니다. 가격이 계속 상승할지는 알 수 없습니다. 부동산은 지금 당장 이해가 되어야 하고 상황이 순조로울 경우 견적을 수행하고 스트레스 테스트를 수행할 수 있어야 하며, 임대료가 인하된 경우에도 처리할 수 있습니까?
데이브 :
사람들이 말하는 이런 조언을 들어보셨나요? 임대료가 오르기 때문에 1년차에 현금 흐름이 필요하지 않습니다. 그리고 네, 2년 전에는 정말 의미 있는 일이었습니다. 하지만 또 다른 흔한 실수는 임대료가 반드시 계속 올라갈 것이라고 생각하는 것입니다. 그럴 수도 있을 지는 모르겠습니다. 그러나 거래가 성사될 것이라고 기대한다면 이는 약간 위험합니다.
캐시:
네, 그런 말을 하는 것 같으니 여기서 변호하겠습니다.
데이브 :
알았어.
캐시:
이는 귀하의 비용이 첫해에 가장 높다는 것입니다. 취득 비용과 마감 비용이 있습니다. 따라서 1년차 견적만 보면 그다지 좋아 보이지는 않을 것입니다. 그러니 조심하세요.
데이브 :
나는 단지 당신의 실행 속도를 의미합니다. 실행 속도가 좋아 보이지 않고 첫해에 발생하는 일회성 비용을 계산하지 않을 경우 다른 곳을 찾아보십시오.
캐시:
네, 우리는 모르겠어요. 우리는 임대료가 엄청나게 증가했다는 것을 알고 있으며 아마도 한동안 안정화될 것입니다. 그 임대료 증가 중 일부는 20년 동안 임대료가 오르는 동안 XNUMX%였습니다. 따라서 우리는 이를 솔직히 향후 XNUMX년간의 임대료 증가로 계산해야 합니다.
데이브 :
정말 그렇습니다. 그렇습니다. 너는 어때, 제임스? 흔히 볼 수 있는 실수가 있나요?
제임스 :
부채를 남용하고 실제로 거래를 올바르게 설정하는 것입니다. 하드머니, 타운하우스 파이낸싱이라면 상관없습니다. 모든 유형의 부채는 훨씬 더 비싸기 때문에 상황이 둔화됩니다. 우리가 보고 있는 것은 사람들이 약간의 어려움을 겪고 있다는 것입니다. Henry가 말했듯이 이러한 거래는 훨씬 더 오래 걸리며 추가 보류 시간을 고려하여 견적을 조정하지 않았습니다. 내 말은, 30년 전의 일반적인 집은 XNUMX일 안에 팔릴 것이라는 뜻입니다. 이제 XNUMX일이 걸리고 부채가 늘어나게 됩니다.
더 많은 비용이 듭니다. 이와 함께 사람들은 여전히 거래에 참여하고 있으며 거래를 성사시키기 위해 구매만 하고 출구 전략을 설정하지 않습니다. 개발대출로 문을 닫는다는 이유로 어려움을 겪는 사람들도 있습니다. 그들은 부동산 이자율과 기간을 재융자할 계획을 세우고 있었지만 상업 부채 측면을 실제로 이해하지 못했습니다.
그리고 그들은 부채 비율 범위에 따라 가치에 대한 대출이 너무 많이 바뀌었고 유동성이 부족하기 때문에 훨씬 더 많은 돈을 가져와야 합니다. 그래서 저는 사람들이 유동성을 동결시키고 매우 높은 지불금에 갇히게 되어 매우 재앙이 될 수 있다고 생각합니다.
데이브 :
괜찮은. 글쎄요, 이것들은 우리가 지금 보고 있는 몇 가지 좋은 일반적인 실수이며, 듣는 모든 사람이 분명히 피하려고 노력해야 합니다. 그리고 이 짧은 휴식 후에 우리는 올해 우리 넷 모두가 저지른 흔하지 않은 실수에 대해 알아볼 것입니다. 그래서 우리는 곧 돌아올 것입니다. 제임스, 당신의 실수에 대해 들어봅시다. 매년 큰 변화를 많이 겪는 것 같아요. 당신은 약간의 위험을 감수하는 것이 편안합니다. 그러면 몇 가지 실수를 하게 되는 것인가요?
제임스 :
글쎄요, 첫 번째로, 제가 올해 저지른 첫 번째 실수 중 하나는 연초에 충분히 물건을 사지 않았다는 것입니다. 시장은 올해 초부터 가격이 급등하는 것을 잠시 동안 보았던 과잉 수정 모드에 있었습니다. 아마 반등 시 5% 정도 더 올랐을 것입니다. 성장이 아니라 다시 반등하는 것입니다.
당신이 그것을보고 "어쨌든 이건 좋은 구매입니다"라고 생각하는 생각할 필요가없는 거래가 있었지만 우리는 일이 너무 많아서 통과했습니다. 그들은 '이것이 더 현명한 일'이라고 말했습니다. 하지만 실제로 가장 현명한 일은 많은 돈을 버는 것입니다. 그래서 그것은 무슨 일이 있어도 거래를 구매하고 알아내는 것과 같습니다.
데이브 :
계속하기 전에 James, 당신이 더 많은 거래를 사지 않은 것은 이미 너무 많은 위험이 있고 시장에 너무 많은 돈이 있고 그것에 대해 불확실하다고 느꼈기 때문입니까, 아니면 그렇지 않았기 때문입니까? 그것을 처리할 능력이 있나요?
제임스 :
우리가 그렇게 하지 않은 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 그 중 일부는 시장이 변할 때마다 혁신 계획을 어떻게 수행하는지, 어떤 종류의 계약자를 데려오고 있는지, 어떻게 진행할 것인지 등 그 시점에서 비즈니스와 시스템을 재구축해야 한다고 느끼는 것입니다. 허가를 발급하려면 어떤 종류의 직원을 원하며 계획을 실행하는 방법은 완전히 다른 시장이기 때문에 2년 전과 오늘날은 달라야 합니다. 시장이 여전히 건전하고 재고가 적더라도 여전히 다르죠?
돈의 비용이 올라가기 때문에 우리가 더 높은 수준의 계약자를 데려오고 부채가 상쇄될 것이기 때문에 더 많은 비용을 지불하는 것이 더 합리적입니다. 그래서 우리는 모든 건설 팀과 개발 팀을 재구축했습니다. 우리는 속도를 계속 유지하기 위해 실제로 모든 사람을 사내로 데려왔습니다. 따라서 다음 시장으로 진출하기 위해 움직이는 체스 조각이 많이 있습니다. 그것은 우리가 했던 일시 중지 중 하나였습니다. 우리가 한 또 다른 일시 중지는 우리가 많은 것을 가지고 있다는 것입니다.
우리는 현재 80개의 타운하우스를 짓고 있습니다. 우리는 20만 달러의 자금을 투입하고 있습니다. 이는...그들은 단지 더 큰 프로젝트일 뿐입니다. 그래서 우리는 인벤토리를 살펴보고 싶었습니다. 하지만 재고를 정리하다 보면 12개월 전에 구입했을 때의 상태로 만들지는 못할 것입니다. 시장이 변했기 때문에 당신의 성과는 당신이 생각한 대로 나오지 않을 것입니다. 그리고 그것은 부동산과 투자의 일부일뿐입니다. 하지만 때때로 이를 상쇄하는 가장 좋은 방법은 생각할 필요가 없는 거래인 경우에도 해당 제품을 구매하고 방법을 알아내는 것입니다.
넘기거나 팔아 넘기기보다는 단순한 계획이라도 그 수익을 어떻게 모을지 궁리하는 셈이다. 그래서 우리는 아주 간단한 일을 하면서 꽤 많은 돈을 벌 수도 있었지만, 잠시 멈췄습니다. 이제 일시 중지는 재설정할 수 있기 때문에 좋았지만 아마도 테이블 위에 최소한 25만 달러는 남겨두었을 것입니다.
데이브 :
응. 알았어, 좋아. 설명해 주셔서 감사합니다. 말이 되네요. 하지만 분명히 돌이켜 보면 조금 아프다. 이 실수에 대해 들어보자.
제임스 :
제가 지금 겪고 있는 가장 큰 실수 중 하나는… 사람들이 “그걸 처리하고 있어? 당신은 정말 많은 프로젝트를 하고 있어요.” 그냥 그런 일이 일어납니다. 우리는 매우 비싼 집을 뒤집고 있습니다. 우리는 그것에 대해 1.8만 달러의 대출을 받았습니다. 800억 18천만원의 가치가 있습니다. 우리는 그것에 대해 좋은 구매를했습니다. 우리는 이 부동산에 약 백만 달러를 투자하여 상당한 규모의 개조 공사를 진행했으며 현재는 약 XNUMX달러입니다. 모든 것을 재건했습니다. 허가를 받고 건설하는 데 약 XNUMX개월이 걸렸습니다.
실제로 세입자를 내보내고, 허가를 받고, 재건축하는 데 약 20개월이 걸렸습니다. 우리는 결승에 다가오고 있습니다. 그리고 우리가 도시에 이야기했던 것 중 하나는 그들이 "아, 조경 허가를 받으러 갈 때 그냥 차를 세우고 경사를 정하세요. "라는 것이었습니다. 우리는 모두 괜찮을 것입니다.” 그것은 일반적으로 카운터 허가를 통해 이루어집니다. 따라서 이 18개월 동안 우리는 언제든지 이 허가를 받을 수 있었습니다. 하지만 진행하면서 거래를 구매하고, 앞으로 나아가고, 프로젝트 작업을 진행하고, 집에 집중하고 안정화하는 중입니다.
우리는 집 공사를 마쳤고 개간 및 등급 지정 허가를 받으러 갑니다. 우리는 해당 부지에 습지가 있다는 것을 이미 알고 있었으며 이 조경 계획에 대한 공식 CIPA 체크리스트를 거쳐야 했습니다.
데이브 :
아뇨
제임스 :
우리는 승인을 기다리고 집이 완전히 완성되는 동안 한 달에 18,000달러를 지불하면서 XNUMX개월 동안 이 거래를 기다려왔습니다. 그뿐만 아니라, 우리는 이 부동산의 엄청난 가치 중 일부가 Bellevue 다운타운의 XNUMX에이커에 달하는 부지를 찾기가 매우 어렵기 때문에 이를 판매하고 싶지 않습니다. 그래서 그것은 매우 배타적이지만 이 허가를 받기 전까지는 아무것도 할 수 없습니다. 이를 바탕으로 촉발된 일이 너무 많았습니다.
우리가 도시와 이야기를 나눴는데도 그들은 “모든 것이 괜찮을 거예요. 모든 것이 잘 될 것입니다. 걱정하지 마세요.” 그러면 마음이 바뀌고 때로는 그렇게 할 수도 있습니다. 따라서 가장 좋은 방법은 허가증과 게임 계획을 즉시 잠그는 것인데 우리는 너무 오래 기다렸습니다. 그리고 지금 당장, 아마도 도달하게 될 10개월을 기록한다면 그 비용은 180,000달러가 됩니다. 우리가 그 거래를 샀을 때 우리는 8% 대출을 받고 있었습니다. 금리가 올랐고 이제 우리는 11.5% 대출을 받고 있습니다.
그래서 우리는 그 비용을 먹고 있습니다. 그리고 그 결과는 항상… 별거 아니라고 생각하더라도 계획을 실행하고 확인한 다음 계속 진행하세요. 전기, 배관, 건물 등 모든 것이 문자 그대로 마무리되었기 때문에 조경 허가를 받을 수 없습니다.
캐시:
믿을 수 없는.
헨리 :
그 상처. 그 상처.
제임스 :
아파요. 정말 돈 낭비입니다.
데이브 :
일반적으로 모든 허가증을 맨 위에서 바로 당기나요? 아니면 앞으로는 어떻게 이를 방지할 수 있나요?
제임스 :
해야 할 일, 우리는 그것이 큰 일이라는 것을 알았기 때문에 많은 경우 개간 및 등급 지정 허가를 받을 생각이 없지만 5,000에이커를 정리하고 있었기 때문에... 그리고 우리는 등급을 매기지 않았습니다. 모든 것. 코드를 좀 더 살펴봤어야 했는데, 조금 다르게 했으면 좋았을 텐데요. 따라서 XNUMX평방피트 이상을 청소한 후에는 특정 도시에서 청소 및 등급 지정 허가가 필요합니다. 그리고 그것은 트랙터와는 다릅니다. 바로 관목을 제거하는 것입니다.
그리고 우리는 단지 스티커 덤불을 제거하고 흙을 건드리지 않을 것이라고 생각했기 때문에 모든 것이 괜찮을 것이라고 생각했습니다. 코드에서는 5,000평방피트를 넘지 않는 한 괜찮다고 말합니다. 글쎄, 우리는 80,000 평방 피트의 부지를 가지고 있습니다. 그리고 솔직히 18개월이 되니 스티커 덤불이 계속 자라더라구요. 프로젝트 내내 계속 유지했다면 아마 큰 문제가 되지 않았을 것입니다.
그런데 그걸 다 뜯어내고 어쨌든 조경에 100만 달러를 투자할 예정인데 왜 그것을 유지하는데 돈을 쓰나요? 그래서 그것은 당신이 할 수 있었던 것 중 하나일 뿐입니다. 그것을 우리 계획에 포함시키는 것은 매우 쉬웠을 것입니다. 우리는 그렇게 하지 않았고 이제 그에 대한 대가를 지불해야 합니다.
데이브 :
그 상처. 안됐군요.
캐시:
그래, 그건 캘리포니아에서의 또 다른 날이지, 그렇지? 이것이 바로 여기서 작동하는 방식입니다. 그렇기 때문에 캘리포니아에서 뒤집는 것이 나를 겁나게 합니다.
데이브 :
10개월만 기다리시면 됩니다.
캐시:
네.
제임스 :
하지만 그거 알아요? 그것은 내 잘못이야. 그것은 내 잘못이야. 그리고 당신은 투자자로서 당신 자신의 실수를 인정해야 하며, 그것은 때때로 그런 일이 됩니다. 안타깝지만 좋은 점은 우리가 프로젝트를 완료할 것이라는 점입니다. 우리는 그것을 팔려고 합니다. 우리는 돈을 조금 벌거나 돈을 돌려받고, 다시 그 일을 하러 갈 것입니다.
데이브 :
글쎄요, 그것은 좋은 태도입니다. 다행히도 당신은 180만 달러를 잃을 수 있습니다. 거래에서 내 말은. 거기에는 너무 많은 형평성이 있습니다. 당신은 개인적으로 아닙니다. 그러나 여전히 잠재적 이익에서 180달러를 잃을 수 있고 여전히 손익분기점에 도달할 수 있다면 이는 귀하가 해당 거래를 아주 잘 구매했음을 나타냅니다.
제임스 :
훌륭한 구매입니다. 하지만 무엇을 할 수 있는지 생각해 보세요. 180만 달러로 다른 집을 사러 갈 수도 있습니다.
헨리 :
아칸소에서는 한 쌍을 구입할 수 있습니다.
데이브 :
오 예. 놔둬, 친구.
제임스 :
고금리 대출을 받을 수 있습니다. 거래를 구매할 수도 있습니다. 정말 시간과 돈 낭비입니다. 다시 말하지만, 때로는 계획이 잘못될 때도 있습니다.
데이브 :
괜찮은. 음, 그 내용을 우리와 공유해 주셔서 감사합니다. 헨리, 2023년 당신의 가장 큰 실수는 무엇인가요?
헨리 :
아, 2023년 내 가장 큰 실수라서 방금 거래를 성사시켰는데... 이게 내가 돈을 잃은 첫 번째 실패였어.
데이브 :
한 번에 돈을 잃기 전에 몇 번이나 뒤집었습니까?
헨리 :
몇백.
데이브 :
아, 그래요. 정말 대단한 승률입니다.
헨리 :
나는 올해 초 돈을 잃을 뻔했지만 실제로 계산을 해보니 8달러 정도 벌었습니다. 나는 아직도 그 점을 긍정적으로 여겼습니다.
데이브 :
단지 그에 대한 수익률을 계산하지 마십시오. 당신은 돈을 벌었습니다.
제임스 :
당신이 녹색에 있는 한 모든 것이 좋습니다.
헨리 :
녹색은 녹색이다, 얘야. 녹색은 녹색입니다.
캐시:
그냥 시간을 잃었어요.
데이브 :
그 거래에서 시간당 요금은 얼마였나요?
헨리 :
그런데 이건 제가 산 집이거든요. 그것은 도시의 좀 더 시골 지역에 있었지만 180에이커 규모였습니다. 좋은 거래였어, 친구. 나는 그것을 위해 350을 지불했고 ARV는 375에서 70,000였습니다. 약 80,000에서 $XNUMX의 개조가 필요했습니다. 그래서 저는 출구가 여러 개 있다고 생각하고 이해하면서 그것을 샀습니다. 그래서 이것이 실수가 된 원인에는 많은 것들이 고려되었습니다. 좋은 거래였습니다. 나는 좋은 거래를 샀다. 나쁜 딜을 산 것은 아니지만 너무 빨리 성장한 경우였다.
그래서 제가 그것을 구입한 후 그 당시 너무 많은 거래를 구매하고 너무 많은 프로젝트를 진행하고 있었기 때문에 결국 프로젝트 관리자를 고용해야 했습니다. 이 확립된 프로젝트 관리자 프로세스를 갖춘 것과는 다릅니다. 나는 이 사람을 훈련시키러 왔는데, 그는 정말 환상적이었습니다. 그는 훌륭한 일을 하고 있습니다. 하지만 유지 비용이 비싸기 때문에 시기가 좋지 않았습니다. 내 말은, 우리가 이 물건으로 무엇을 할 것인지 살펴보기도 전에 4개월 동안 그것을 소유했다는 것입니다.
우리는 계속해서 이 개조 작업을 수행할 예정입니까, 아니면 수행하지 않을 것입니까? 완료해야 할 다른 프로젝트가 너무 많았기 때문입니다. 그래서 우리가 이 프로젝트로 무엇을 할 것인지 알아냈을 때 저는 그냥 MLS에 올려놓고 끝까지 진행해 보기로 결정했습니다. 그리고 나는 그것을 시도했지만 물린 것을 얻을 수 없었습니다. 그래서 부동산의 실수는 대부분의 투자자들에게 레이아웃이 어려워 보였다는 것입니다.
그래서 이것을 작동시키려면 본질적으로 기존 침실의 중앙에 복도를 만들어야 했습니다. 왜냐하면 본질적으로 다른 침실로 가려면 한 침실을 통과하고 다른 침실로 가려면 욕실을 거쳐야 하기 때문입니다. 그래서 레이아웃은 펑키했습니다. 그래서 그것을 뒤집으려면 그것을 고쳐야합니다. 그리고 나한테는 그건 문제가 되지 않아요. 그냥 고치겠습니다. 나는 우리가 갈 수 있고 문제를 해결할 수 있다는 것을 알 만큼 낙관적입니다. 하지만 많은 투자자들은 그런 비전을 갖고 있지 않았습니다.
그들은 그 문제를 다루고 싶지 않았습니다. 그래서 제가 그것을 시장에 내놓았을 때 투자 관점에서 그 문제를 해결하고 싶어하는 사람을 찾기가 어려웠습니다. 우리는 그 집에 살면서 시간이 지나면 고칠 예정인 점유 소유자에게 그것을 시장에서 팔게 되었지만 꽤 상당한 할인을 받고 팔았습니다. 다른 사람들은 모두 돈을 벌었습니다. 내 에이전트는 돈을 벌었습니다. 내 대금업자는 돈을 벌었습니다. 관련된 모든 사람들이 돈을 벌었습니다. 나는 돈을 전혀 벌지 못한 유일한 사람이었지만 그것은 더 의식적인 선택이었습니다.
나는 높은 이자의 출혈을 멈추고, 부동산을 팔고, 일을 끝내고 싶었고, 내가 알고 있는 일로 넘어갈 수 있었고, 내가 원하는 소득과 내가 할 수 있는 것에 대한 기회 비용을 창출할 수 있었습니다. 지금 내 머리 위에 앉아있는 것이 없기 때문에 그렇게하십시오. 내가 직접 수리를 하고 70달러를 쓴 다음 그 부동산을 더 높은 금액에 팔 수도 있었지만, 내가 하고 있는 다른 모든 일을 합치면 XNUMX~XNUMX개월, 어쩌면 XNUMX개월이 더 걸렸을 것입니다.
월별 지불 금액을 계산하고 제가 말했습니다. 그거 알아요? 그냥 전화해 봅시다. 결국 11만 달러 정도 잃은 것 같은데, 그렇다고 세상이 끝난 건 아니었습니다. 전화해서 계속 진행하세요. 그래서 다른 사람들은 모두 돈을 벌었습니다. 그래서 그것은 나뿐만 아니라 모두에게 좋았지만 너무 빠른 성장과 시장 상황의 경우였습니다. 그리고 만약 다시 그런 일을 해야 한다면 나는 아마도 그 부동산을 사서 더 빨리 도착했는지 확인하고 아마도 직접 관리했을 것입니다. 왜냐하면 그것은 좋은 기회였기 때문입니다. 너무 바빠졌어요.
데이브 :
내 말은, 그런 일이 일어난다는 것입니다. 내 생각엔 이것이 당신이 처음으로 돈을 잃은 것이기 때문에 이것은 적용되지 않을 수도 있지만 당신과 James가 하는 거래의 양을 할 때 내가 많은 스윙을 할 것이라는 것을 알고 스스로 용돈을 주나요? 올해는 두 개를 놓치더라도 괜찮습니다. 그렇게 생각하시나요, 아니면 정말 마음이 아프신가요? 제임스, 당신은 아마도 한 번 이상의 거래에서 돈을 잃었기 때문에 내가 당신에게 물어볼 것 같습니다.
제임스 :
확실히 하나 이상의 거래입니다. 저는 2008년에 투자한 투자자입니다. 나에겐 항상 그런 조그마한 부분이 있는데... 나는 그것을 전투상흔이라고 부른다. 당신은 일이 정말 빨리 잘못될 수 있다는 것을 기억하는 것과 같습니다. 나는 항상 사람들에게 10개의 거래를 구매하고 이 일을 정말 잘한다면 그 중 두 개에서 돈을 잃을 가능성이 가장 높다고 말합니다. 꽤 평균이 되려면 XNUMX개, 아니면 바보가 될 수도 있습니다. 두 개는 평균보다 조금 더 나아질 것이고 두 개는 두 개를 칠 것입니다.
두 사람이 뭉개질 것인데, 당신이 그것을 잘한다면 그것은 가능합니다. 그리고 그것은 바로 통계의 법칙입니다. 즉, 통계적 평균일 뿐입니다. 그것은 일어날 것입니다. 당신은 위험이 높은 환경에 있습니다. 그것은 좋아질 것이고, 나빠질 것이고, 당신은 그것을 함께 섞고 싶어합니다.
데이브 :
음, 헨리, 첫 패배에 감사드립니다. 당신은 그것에 대해 꽤 좋은 태도를 가지고 있습니다.
제임스 :
당신의 타율은 꽤 좋습니다, 헨리.
데이브 :
응, 응, 명예의 전당에 오를 거야.
헨리 :
내 말은, 당신이 일부를 잃을 것이라고 기대한다는 것입니다. 그렇죠? 나는 결코 돈을 잃지 않을 것이라고 기대합니다. 이전에 이런 일이 발생하지 않은 것이 정말 다행입니다. 내가 돈을 잃었음에도 불구하고 다른 사람은 잃지 않았다는 것이 다행입니다. 내 투자자들은 돈을 받았습니다. 다들 돈을 받았으니 기분이 좋아지네요. 돈 좀 잃어도 괜찮아요. 나는 내가 하고 있는 거래 때문에 다른 사람이 돈을 잃는 것을 원하지 않습니다.
그래서 우리는 이것을 할 필요가 없었습니다. 이제 나는 다른 거래로 돈을 벌고 있기 때문에 전체적으로 그것은 나에게 승리와 같습니다. 하지만 내가 판매하는 거래를 성사시키기 위해 수표를 가져와야 하는 것은 재미가 없었습니다. 좋은 느낌은 아니었어요.
데이브 :
응, 아마 이상한 느낌이겠지.
제임스 :
나는 실제로 이 거래의 대출자였기 때문에 Henry에게 이에 대한 몇 가지 소품을 제공해야 했습니다.
캐시:
그리고 당신은 돈을 벌었습니다.
제임스 :
나는 돈을 벌었습니다. 그래서 나는 개인돈대출을 좋아한다. 일이 적습니다. 하지만 동시에 차용인이나 운영자로서 저는 이에 대해 듣지도 못했습니다. 헨리는 돈을 빌렸습니다. 그는 판에 올라서 그가 해야 할 일을 하고 계속 나아가야 했습니다. 좋은 운영자네요. 그러니 고마워요, 헨리. 난 이것에 대해 들어본 적도 없거든요.
헨리 :
감사합니다. 돈을 더 달라고 해서 그러기 싫었는데...
데이브 :
제임스, 이 말은 전혀 못 들은 척 해주세요.
헨리 :
하지만 진지하게 말하자면, 그것은 경이로운 일입니다… 저는 학생들에게 이것을 항상 말합니다. 나는 돈을 빌리려면 무슨 일이 있어도 투자자를 온전하게 만들어야 한다고 생각합니다. 무슨 일이 있어도. 당신이 끈적끈적한 상황에 빠지면 때때로 총알을 깨물어야 할 것입니다. 하지만 이 사업에서 성장하고 싶다면 투자자를 완전하게 만들어야 합니다. 이것이 가장 중요한 부분입니다. 마지막으로 먹어라, 친구. 그것은 항상 운영자로서 어떻게 될 것인가입니다.
데이브 :
전적으로. 자, 캐시 씨는 투자자들로부터 많은 돈을 모으는 사람으로서 2023년 가장 큰 실수는 무엇인가요?
캐시:
음, 2023년은 좋은 한 해였습니다. 제임스처럼 나도 내 가장 큰 실수는 단독 가족 임대 기금을 위해 더 많은 돈을 모으지 않고, 그것이 곧 끝나가고 있고, 그것이 경이로웠기 때문에 더 많이 구입한 것이라고 말하고 싶습니다. 우리는 경쟁이 없었습니다. 그렇게 자주 테이블에 앉는 사람은 우리뿐이다. 도매상이 전화한 유일한 곳이었고 우리의 거래는 경이로웠습니다.
데이브 :
훌륭합니다.
캐시:
그게 긍정적인 면이에요. 하지만 제가 2023년에 다루고 있는 문제는 제가 지금 알고 있는 것들을 모르고 다른 사람들이 그렇게 하지 않도록 가르치고 공유하는 것을 좋아하는 이유를 모르고 XNUMX년 전에 내린 결정에서 비롯됩니다. 실수. 그 당시 나는 헨리가 말했듯이 너무 빨리 성장했고, 너무 많은 기회가 있었고, 너무 많은 돈이 나에게 던져졌습니다.
그리고 나는 멋진 일들에 흥분하곤 했습니다. 그리고 나에게 온 프로젝트 중 하나는 와인 마을과 같은 것인데 대출 기관이 그것이 무엇인지 모르는 것입니다. 기본적으로 와이너리는 작은 공간만 필요하기 때문에 와이너리가 임대하고 시음실 등을 갖춘 상업용 부동산이었습니다.
데이브 :
내 말은, 와인 마을이 꽤 멋있을 것 같다는 거야.
캐시:
정말 멋지네요. 캘리포니아에 있어요. 그리고 캘리포니아의 일부 지역에는 이것이 없습니다. 나파 외곽 샤스타로 가는 길에 있었습니다. 모든 것이 멋져 보였습니다. 견적은 훌륭해 보였지만 우리가 발견한 것은 대출 기관이 이를 충분히 이해하지 못하여 자금 조달에 어려움을 겪었다는 것입니다. 그래서 큰 교훈은… 좋아요, 그게 하나지만 저는 그것을 몇 년 전에 배웠습니다. 하지만 올해 제가 배운 것은 이러한 신디케이션 중 일부에서 제가 구성하는 방식과 다른 사람들이 구성하는 방식이 서로 다른 대출 계층에 있다는 것입니다.
그리고 우리는 대출에 관해 이야기해왔습니다. 일부는 은행 대출일 수도 있고, 일부는 사모 펀드일 수도 있고, 일부는 신디케이션이 있을 수도 있습니다. LLC가 있고 지분 측면에 있는 한 종류의 투자자를 데려온 다음 대출 기관으로 들어오기 때문에 더 낮은 금리를 받는 다른 투자자를 데려올 수 있습니다. 그리고 그것은 대출 기관으로서 먼저 돈을 받는 경향이 있습니다. 그래서 나는 IRA에 투자하는 많은 사람들이 있기 때문에 이것을 구조화할 것입니다. 여기서는 약간의 기술적인 부분을 다루겠지만 사람들이 이것을 이해하는 것이 중요합니다.
IRA에 투자하면 IRA 자금을 가져와 누군가의 신디케이션, 누군가의 아파트 거래 또는 와인 마을에 투자하고 지분이 있습니다. 즉, 당신이 그것의 일부 소유자가 된다는 의미입니다. 유급의. 음, IRA에서는 사업에 투자하는 것으로 간주됩니다. 운영사업이었습니다. 집을 짓고 판매하는 경우 이는 운영 사업에 비해 수동적인 아파트에 해당합니다. IRA 내에서 관련 없는 사업 소득세인 UBIT를 받게 되며 이는 50% 정도 될 수 있습니다.
그래서 그것은 큰 충격이지만 수동적이라면 그런 일은 일어나지 않습니다. 그래서 저는 투자자들을 거래에 끌어들일 것입니다. 그들은 대출 기관으로 들어올 수도 있지만 주식 투자자이기도 합니다. 글쎄요, 거래가 실패하고 제가 10년 전에 그랬던 적이 있는데 많은 사람들이 "지난 XNUMX년 동안 부동산에서 돈을 잃을 수는 없습니다"라고 말하지만 그거 알아요? 색다른 것, 이상하고 반짝이는 물건 등에 투자할 때 가능합니다. 그래서 이 LLC에는 대출 기관과 주식 투자자가 있었습니다.
이제 제가 배우고 있는 것은 손실이 있어서 모두에게 갚을 수 없고 대출금 전액을 갚을 수 없다면 주식 투자자들이 대출 용서세를 지불한다는 것입니다. 돈을 잃는 것 외에도 그들은 대출금 중 자신이 지불하지 않은 부분인 대출금 면제에 대해 세금을 납부합니다. 그래서 여기에 두 그룹의 투자자가 있습니다. 그냥 복잡해요. 따라서 신디케이션을 수행하기 전에 항상 CPA와 대화하여 귀하가 처한 입장과 세금 결과가 무엇인지 진정으로 이해하고 있는지 확인하십시오.
하지만 저는 이러한 다세대 거래에 참여하는 많은 사람들이 자기자본이 10% 정도였고 그 다음에는 브리지 대출과 은행 대출이 10% 정도 있었습니다. 음, 주식 투자자들이 손실이 있으면 또한 지불하지 않은 대출금에 대해 부채 탕감도 지불합니다. 그래서 많은 투자자들이 돈을 잃었을 뿐만 아니라 이제 세금을 내고 있다는 사실에 충격을 받을 것이라고 생각합니다. 손실이 상쇄되기를 바랍니다.
그러나 대출 규모가 크고 제가 이러한 다세대 거래를 하지 않았다면, 저는 단지 그렇게 한 사람들에 대해 말씀드리는 것입니다. 그들이 최대 90%까지 레버리지를 활용했다면 저는 다시는 다세대 거래를 하지 않을 것입니다. 내 멘토는 60% 이상을 활용하지 말라고 했습니다. 그는 보수적이었지만 그래서 나는 어떤 거래도 하지 않았습니다. 90%로 가면서... 당신은 20%가 손실된 일부 거래를 본 적이 있습니다. 이제 주식 투자자들이 비용을 지불합니다. 그들은 돈을 잃는 것 외에도 세금을 내고 있습니다.
데이브 :
누군가가 쓰러져 있는 동안 누군가를 발로 차는 것뿐입니다. 그건 정말 무례한 짓이에요.
캐시:
이해가 안 가는데 IRS가 그런 것 같아요. 글쎄, 당신은 이 거래를 하려고 이 돈을 가져갔군요. 따라서 그 돈을 갚을 필요가 없다면 그것은 소득입니다. 그것이 그들이 보는 방식입니다. 너무 복잡하지 않았으면 좋겠습니다.
데이브 :
그렇지 않습니다.
헨리 :
잘 설명하셨네요.
데이브 :
끔찍할 것 같지만 여전히 집중하고 있습니다… 와인 마을에 갈 수 있을까요? 이것이 존재합니까?
캐시:
그래서 우리는 그것에 대한 자금 조달을 결코 얻을 수 없었습니다. 우리는 지금 그것을 모든 권리가 있는 땅으로 팔려고 합니다. 그리고 누구든지 와인 마을을 원한다면 지을 준비가 되어 있습니다. 우리는 자금을 조달할 수 없었습니다. 멋진 프로젝트입니다.
데이브 :
와인 마을을 방문하고 싶습니다. 하나를 만들고 싶은지 잘 모르겠습니다.
캐시:
정말 좋은 것들이 있습니다. 실제로 우리는 워싱턴에서 어떤 것을 모델로 삼고 있었습니다. 모르겠습니다. 제임스 씨, 워싱턴 주에 성공한 와인 마을이 있는지 아시나요?
제임스 :
아마 Yakima에 있는 걸까요, 아니면 Chelan에 있는 걸까요?
캐시:
워싱턴에도 와인 산지가 있지 않나요? 내 생각엔 거기 있는 것 같아.
제임스 :
네, 야키마에는 지금 저 아래 꽤 좋은 와이너리가 있지만 저는 와인을 안 해요. 나는 술도 마시지 않는다.
헨리 :
록스타 마을이 필요합니다.
제임스 :
록스타 마을로 용도를 변경합니다.
캐시:
록스타 마을. 워싱턴에 있는 이 사람들은 당신이 아주 작은 공간을 임대하고 있기 때문에 그것을 죽이고 있습니다. 그곳에서는 와인을 만드는 것이 아니기 때문에 단지 시음만 할 뿐입니다. 그들은 다른 곳에서 와인을 만듭니다. 하지만 언덕에 숨겨져 있는 이 멋진 와이너리에는 아무도 방문하지 않을 것입니다.
와이너리는 사람들이 있는 지역에 테이스팅 룸이 거의 없을 수 있으며 소비자에게 직접 제공되기 때문에 많은 비용을 지불할 것입니다. 그들은 도매상을 통해 50% 정도를 지불합니다. 그들은 공간을 임대하기 위해 더 많은 비용을 기꺼이 지불했습니다. 그래서 그 숫자는 환상적으로 보였습니다. 작동하도록 만들기만 하면 됩니다.
제임스 :
멋진 컨셉인 것 같습니다.
캐시:
허용됩니다. 누구든지 돈이 있으면 만들어 보자.
데이브 :
글쎄, 내 가장 큰 실수는 올해 내 가장 큰 투자 실수라고 생각한다. 다른 실수도 많았기 때문에 아마 여기 있는 모든 사람들이 공감할 것이지만, 내가 해야 할 만큼 빨리 누군가를 해고하지 않고 그냥 기다리기만 한 것이었을 것이다. 오랫동안, 그래야 한다는 것을 알았음에도 불구하고 나는 그것에 대해 게으르고 있었습니다. 그리고 그것은 나에게 많은 돈을 요하게 할 것이다. 단기렌트를 하고 있습니다. 내가 지금 구매하는 거래의 대부분은 수동적입니다. 그래서 저는 여전히 콜로라도에서 몇 가지 거래를 운영하고 있으며 유럽으로 이사했을 때 풀 서비스 부동산 관리자를 고용한 단기 임대 계약을 맺었습니다.
그리고 그들은 처음부터 나빴습니다. 그리고 몇 달에 한 번씩, 아마 이런 일을 겪게 될 것입니다. 그들은 몇 달 동안 잘 지내기 시작하다가 다시 느슨해집니다. 그리고 그것은 다시 올라갔다가 다시 꺼집니다. 그리고 나는 너무 오랫동안 기다렸다. 그리고 마침내 우리는 정말 나쁜 평가를 받는 지경에 이르렀습니다. 실제로 물리적 재건축이 필요한 부동산에 몇 가지 문제가 있었기 때문에 우리는 그것을 알아냈습니다. 드디어 반창고를 떼어내야 한다는 결론에 이르렀는데, 때는 콜로라도가 가장 바쁜 계절인 여름의 시작 무렵이었다.
그래서 저는 10월, 15월, 50월에 대한 예약을 모두 잃었습니다. 그 금액은 아마도 60만~XNUMX만 XNUMX천 달러였을 것입니다. 그리고 내 리뷰도 모두 잃어버렸습니다. XNUMX~XNUMX개의 좋은 리뷰를 잃어 손실된 모든 돈을 생각해 보면 작년에 잃어버린 예약이 모두 손실된 셈입니다. 그래서 그냥 현명하게 했다면 단기렌트가 있는 콜로라도, 진흙 시즌 같은 게 있어서 XNUMX월부터 XNUMX월까지만 했을 텐데 완전 괜찮았을 텐데. 그런데 게을러서 이제는 상처를 조금 핥아주고 있어요.
그래서 그 사람이 아프다. 그리고 저는 아마도 모든 사람과 관련이 있을 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 그것이 부동산 관리자이든 계약자이든 때로는 스스로 극복해야 한다고 알고 있는 불가피하고 불편한 상황을 지연시키기 때문입니다.
캐시:
천천히 채용하고 빠르게 해고하세요.
헨리 :
말은 쉽지만 행동은 쉽지 않습니다.
캐시:
네, 그렇습니다.
데이브 :
알아요. 너무 멀리 떨어져 살아서 솔직히 말해서 그 사실을 알고 싶지 않았습니다. 나는 단지 그들이 좋은 일을 하기를 바랐지만 그들은 그렇지 않았습니다. 하지만 괜찮습니다. 당신이 말했듯이, 당신은 좋은 해를 많이 보냅니다. 때때로 당신은 조금 그리워합니다. 그러나 시간이 지남에 따라 상승 추세를 보이는 한 그것은 좋습니다.
제임스 :
그것은 나에게 흥미로웠다. 그렇다면 단기 임대 부동산 관리 회사를 고용하고 그것이 귀하의 자산이라면 기술적으로 리뷰를 소유하게 됩니까?
데이브 :
그 사람들이 이번 건은 해냈어요. 네. 새로운 것 나는 그것을 하지 않는 방법을 알아냈지만 그들이 처음에 그것을 어떻게 구성했는지 깨닫지 못했습니다. 정말 짜증났어요.
제임스 :
떠나고 싶지 않기 때문에 일종의 황금 수갑과 같습니다.
헨리 :
정말 끔찍해요.
데이브 :
예 바로 그 거예요. 정확히.
캐시:
네, 흥미롭습니다. 제가 첫 번째 타주 단기 임대를 위해 부동산 관리자를 고용했을 때 그들이 모든 것을 처리할 것이라고 생각했는데 그들은 “아니요, 아니, 아니. 귀하의 이름과 에어비앤비로 계속 유지되어야 합니다.” 그리고 저는 시작도 하기 전에 그들을 해고했습니다. 왜냐하면 그들은 끔찍했기 때문입니다.
데이브 :
정말요?
캐시:
응, 응. 관계가 시작될 때 그들이 당신의 메시지에 바로 응답하지 않는다면 이는 문제가 됩니다. 그러다가 너무 기뻐서… 아, 그래서 이런 이유로 본인 계좌에 보관해야 하는데 당시에는 몰랐습니다. 그것은 단지 행운이었습니다.
데이브 :
응, 중요한 교훈이네. 그리고 이제는 내가 아는 사람들에게 할인을 제공하거나 리뷰를 얻기 위해 선물을 주고 있습니다. 그러니 콜로라도에서 스키를 타러 가고 싶은 사람이 있으면 인스타그램으로 연락주세요. 나는 아주 좋은 집을 얻었습니다. 이번 겨울에 당신이 갈 수도 있고, 아니면 우리 모두 갈 수도 있어요. 너희들 가고 싶어?
제임스 :
기꺼이 가서 당신의 패드를 확인해 보겠습니다.
캐시:
응, 동창회 하자
데이브 :
거기엔 아무도 없어요.
캐시:
그냥 폐기하겠습니다.
데이브 :
솔직히 파티타운에 있는 16인용 집 같으니 확실히 좀 낡고 낡긴 하더군요.
캐시:
완전히하십시오.
데이브 :
적어도 내가 그것을 쓰레기로 버린 것이 처음은 아닐 것이다. 그건 확실합니다.
제임스 :
글쎄, 난 추수감사절에 베일에 있을 테니 우리 모두 너희 집에 가서 추수감사절 저녁 식사를 하고 제대로 된 OTM 추수감사절을 보내야 할 것 같아. 헨리, 칠면조 요리하고 그냥 가자.
데이브 :
저는 신혼여행을 갈 예정이에요. 저는 추수감사절에 신혼여행을 갈 거예요.
캐시:
그럼 우리도 거기에 합류하겠습니다.
데이브 :
여러분은 가셔도 됩니다. 응, 태국에 오고 싶어?
헨리 :
아, 태국에 가고 싶어요.
캐시:
어디가는거야?
데이브 :
우리는 캄보디아와 태국으로 갈 예정입니다.
헨리 :
정말 질투심이 많아요.
데이브 :
나는 매우 신난다.
캐시:
네.
데이브 :
아주 좋을 거예요. 하지만 너희들은 집을 가질 수 있다. 그곳에서 칠면조를 요리할 수 있습니다.
캐시:
헨리의 요리.
데이브 :
좋습니다. 실수를 공유해 주셔서 정말 감사합니다. 저는 이것이 부동산 투자의 중요한 부분이라고 생각합니다. 저는 우리가 이 쇼에서 우리의 실수를 공유하는 것이 괜찮은 일이라고 생각합니다. 오늘이 우리의 투자 실수였기 때문에 우리는 아마도 이 일을 더 많이 할 것입니다. 하지만 어느 시점에서는 2023년에 대한 우리의 예측 중 일부를 깨끗하게 정리해야 할 것입니다. 분명히 우리 모든 부분에서 실수를 인정하는 부분이 있을 것입니다. 나는 나를 괴롭히는 커플이 있다는 것을 알고 있으므로 계속 지켜봐 주시기 바랍니다.
캐시:
아직 연말은 아니네요.
데이브 :
네, 맞습니다. 우리는 무슨 일이 일어나는지 지켜보겠지만, 이에 대한 계산도 연말 이전에 할 것입니다. 이곳의 훌륭한 호스트인 James에 대해 더 자세히 알고 싶으시다면, 누군가 180만 달러 손실에 관해 당신과 이야기하고 싶다면 어디서 해야 할까요?
제임스 :
돈을 잃는 방법을 알아내는 가장 좋은 방법은 내 Instagram([crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com)을 방문하는 것입니다. 나는 당신을 위해 많은 이야기를 가지고 있습니다.
데이브 :
알았어, 캐시, 넌 어때?
캐시:
RealWealth.com에는 우리 회사가 있고 그 다음에는 Instagram의 Kathy Fettke가 있습니다.
데이브 :
괜찮은. 헨리?
헨리 :
네, 제 웹사이트, seeyouattheclosingtable.com, 인스타그램에서 저를 만나실 수 있습니다. 저는 @thehenrywashington입니다.
데이브 :
괜찮은. 저를 찾고 싶으시면 Instagram @TheDataDeli에서 찾으실 수 있습니다. 들어주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다. 다음에 또 뵙겠습니다. On The Market은 나와 Dave Meyer와 Caitlin Bennett가 만들었습니다. 이 쇼는 Caitlin Bennett가 제작하고 Exodus Media가 편집했습니다. 카피라이팅은 Calico Content가 담당하며 이 쇼를 가능하게 해준 BiggerPockets의 모든 분들께 큰 감사를 전하고 싶습니다.
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- 출처: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
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