2023년 차압 예측: 수치가 부풀려진 허위 신고?

데이브 :
여러분, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 저는 호스트 Dave Meyer입니다. 오늘은 생일남 Jamil Damji와 함께했습니다. 생일 축하해.

자밀:
고마워요. 44세였다.

데이브 :
와우.

자밀:
알아요. 시간은 어디로 가고 있습니까?

데이브 :
당신은 어떻게 생각하십니까?

자밀:
44.

데이브 :
오래된 느낌이 나나요? 어린?

자밀:
기분이 좋다, 솔직히. 미친년이네 부동산 시장과 일반적인 삶에 많은 일이 있었지만 저는 그 모든 것에 감사하고 Rick과의 대화에 매우 흥분됩니다.

데이브 :
네, 물론입니다. 글쎄요, 당신은 당신 나이의 절반 정도의 에너지를 가지고 있기 때문에 꽤 잘하고 있다고 생각합니다.

자밀:
고맙습니다.

데이브 :
네, 물론입니다. 그리고 이 대화는 훌륭합니다. Jamil, 우리가 그를 XNUMX월이나 XNUMX월에 인터뷰했을까요?

자밀:
네, 다른 신발이 부동산 시장에 떨어지기 직전에요. 그리고 그것은 흥미로운 대화였고 저는 릭과 이야기한 XNUMX년 중 제가 가장 좋아하는 에피소드라고 말해야 합니다. 감정이나 전문 용어나 전문 용어나 선정주의, 단지 데이터. 그리고 숫자가 말하는 것과 이야기를 팔려는 사람들이 말하는 것에 주의를 기울이는 것이 항상 중요합니다.

데이브 :
전적으로. 네, 전혀 건조하지 않은 것 같아요. 그는 매우 재미있고 대화하기 재미있지만 그것에 대해 감정적이지 않습니다. 제 생각에는 그가 시장에서 일어나는 일에 대해 편견 없는 객관적인 분석을 제공한다는 것이 정말 중요하고 훌륭하다고 생각합니다. 그리고 우리는 이 인터뷰에서 모든 것을 다룹니다. 우리는 압류, 모기지 금리, 미국 경제, 상상할 수 있는 모든 것에 대해 이야기하고 있습니다.
따라서 이 쇼는 올해의 첫 번째 쇼이므로 2023년에 일어날 일과 올해 동안 무엇을 찾아야 하는지 미리 알고 싶다면 이 에피소드를 정말 즐기게 될 것입니다. , Rick은 실제로 실행 가능한 몇 가지 매우 정확하고 객관적인 정보를 제공하기 때문입니다.

자밀:
동의합니다. 여러분 메모하세요.

데이브 :
좋습니다. 이제 잠시 휴식을 취한 다음 ATTOM Data의 시장 정보 담당 수석 부사장인 Rick Sharga를 환영합니다. Rick Sharga, On the Market에 다시 오신 것을 환영합니다. 다시 참여해 주셔서 감사합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
다시 초대해 주셔서 감사합니다. 처음이 그렇게 나쁘지는 않은 것 같아요.

데이브 :
오, 당신은 매우 통찰력이 있었습니다. 실제로 가장 인기있는 쇼 중 하나입니다. 당신은 훌륭한 일을 했고 우리는 당신을 다시 만나게 되어 기쁩니다.

약간 뒤틀리게 하다:
에 감사하다.

자밀:
릭과 얼마간 대화를 나눈 후 실제로 대화를 훨씬 더 똑똑하게 끝내는 것 같습니다. 오늘 우리 모두가 IQ를 높일 수 있도록 도와주셔서 감사합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
저는 Adam이 제게 Market Intelligence의 EVP라는 직함을 부여한 것이 정말 기뻤습니다. 왜냐하면 제 경력에서 누군가 제 이름과 같은 문장으로 지능을 사용한 것은 처음이기 때문에 항상 기쁩니다.

데이브 :
당신이 그것을 조율한 것은 매우 영리했습니다. 글쎄요, 릭, 우리가 마지막으로 당신을 만났을 때 여름이 지나고 우리는 적어도 판매 가격 측면에서 주택 시장 광란의 정점에 도달했습니다. 지난 몇 달 동안 상황이 많이 바뀌었고 2022년 하반기 전국 주택 시장에서 일어난 일에 대한 요약이나 생각으로 시작하고 싶습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
음, 지난번에 우리가 이야기했을 때, 우리가 수요 약화에 대한 약간의 증거를 보기 시작했다는 사실을 논의하고 있었다는 것을 기억하실 것입니다. 그것은 실제로 연초에 시작되었고 주택 가격이 여전히 전년 대비 15%, 20% 상승했기 때문에 경제성과 관련이 있었습니다. 연방준비제도이사회가 소매를 걷어붙이고 연준기금금리의 전례 없는 일련의 인상을 통해 실제로 인플레이션 문제를 해결하기로 결정했을 때, 그것은 실제로 모기지 시장을 뒤흔들었고 우리는 모기지 금리를 두 배로 보았습니다.
Freddie Mac에 따르면, 이는 15년 중 처음 있는 일입니다. 우리는 모기지 이자율이 전년도에 실제로 두 배가 된 것을 본 적이 없으며 그것은 단지 저렴한 가격에 불과합니다. 따라서 우리는 새 주택과 기존 주택 모두에서 매월 주택 판매가 감소하는 것을 보았습니다. 우리는 꽤 좋은 출발을 했음에도 불구하고 아마도 올해를 끝낼 것입니다. 그리고 우리는 아마도 20년 전보다 XNUMX%에서 XNUMX% 적은 주택 판매로 올해를 끝낼 것입니다.
우리는 기본적으로 주택 가격 상승을 보았습니다. 우리는 전년 대비 가격 상승이 올해 초 두 자릿수였던 2%에서 3% 범위로 하락한 캘리포니아와 같은 시장을 살펴보고 있습니다. 그리고 우리가 실제로 가격 하락을 목격하고 있는 나라의 일부가 있습니다. 우리는 지난 45개월 연속 주택 가격이 전월 대비 하락한 것을 보았습니다. 연중 이맘때가 반드시 이례적인 것은 아니지만 하락 정도가 평소보다 강했습니다. 하지만 생각해 보면 60년 전에 구입한 주택에 대한 평균 월 모기지 상환액이 45%에서 60%로 증가했습니다. 그리고 저는 여러분에 대해 잘 모르지만 상사에게 XNUMX%에서 XNUMX% 인상에 대해 이야기했을 때 그는 정중하게 웃으며 다시 밖에 나가서 놀라고 말했습니다.
따라서 많은 잠재 주택 구매자를 시장에서 몰아냈습니다. 우리는 우리가 구매하려는 사람들의 10%에서 20%가 대신 한동안 임대를 선택했다는 연구 결과를 보았습니다. 청중에게 그것은 임대 부동산, 단독 주택 임대 단위에 대한 기회가 있을 수 있음을 시사합니다. 왜냐하면 사람들이 집을 사고자 한다면 아파트 대신 임대에 관심을 가질 수 있기 때문입니다. 그러나 우리는 거의 하락세로 올해를 마감할 것입니다. 그것은 아마도 내년에도 움직일 것입니다.
내년에도 주택 판매 감소가 올해만큼 심각할 것이라고는 생각하지 않습니다. 다른 하나를 명심하세요… 그리고 잠시 말을 멈추겠습니다. 상황에 따라 염두에 두어야 할 또 다른 사항은 2021년에 비정상적으로 강했던 주택 판매가 감소한다는 것입니다. 2021년은 주택 판매의 평균적인 해가 아니었습니다. 주택 판매가 평균보다 높은 해였습니다. 따라서 숫자가 조금 돌아오는 것을 보는 것은 놀라운 일이 아니었을 것입니다. 그러나 15%에서 20%까지 하락한 것은 전적으로 연준이 취한 조치와 그들이 모기지 금리에 미친 영향 때문입니다.

자밀:
Rick, 우리가 마지막으로 이야기했을 때 시장은 완전히 다른 지점에 있었고 저는 항상 모퉁이에 무엇이 올지 이해하려고 노력하고 있습니다. 그리고 저는 수리 및 뒤집기 사업을 하고 있습니다. 몇 개의 수표를 작성해야 했습니다. 저는 애리조나 주 피닉스에 있습니다. 그래서 당신이 말하는 시장 중 하나는 치아에 엄청난 킥을 경험할 것입니다. 나는 킥에서 앞쪽에 임플란트를 받았습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
그건 그렇고 그들은 아름답게 보입니다. 아무도 모를 것입니다.

자밀:
감사합니다. 감사합니다. 감사합니다. 사실은 재활원으로서 우리를 위한 것입니다. 현재 상황은 그다지 강해 보이지 않습니다. 다른 한편으로는 이런 일이 일어날 때마다 표면 아래에 기회가 있기 때문에 저는 기회를 찾고 있습니다. 그리고 저는 우리가 바로 지금 보고 있는 것이 대단한 재프로그래밍인지 궁금합니다. 그리고 이것이 바로 그 이유입니다. 우리 모두는 너무 오랫동안 시장에 있었던 2%와 3% 모기지로 인해 많은 사람들이 그 공간에 들어가고 주택 시장에 진입하려고 시도하면서 너무 버릇이 없었습니다. 많은 구매자, 많은 사람들이 그 부채를 결코 놓아주지 않을 것입니다. 그들은 그 집에 매달릴 것입니다. 임대로 유지하더라도 해당 제품을 시장에 다시 도입하지 않을 것입니다.
우리는 연준이 귀하가 설명한 것처럼 전례 없는 방식으로 금리를 인상했으며 이로 인해 많은 활동, 특히 주택 건설이 중단되었습니다. 그래서 우리는 빌더들에게 그들이 막고 있는 반대 방향으로 손잡이를 완전히 돌리게 했습니다. 그래서 우리는 모든 값싼 부채 때문에 홱 잡아당겨질 이 재고를 가지고 있고, 건축업자들이 건물을 멈추거나 늦추고 있고, 우리는 수요가 실제로 평준화되는 것을 보았습니다. 그리고 저는 현재 이자율이 너무 높기 때문에 5%를 향해 서서히 돌아가기 시작하자마자 5½% 모기지가 올 때 우리 모두가 정말 감사하게 느낄 이 탄성 밴드를 당기고 있다고 믿습니다.
지금 위치에 있을 때, 5½ 또는 5%가 저렴하다고 생각하도록 재프로그래밍되는 순간 엄청난 양의 구매자가 시장으로 몰려들 것이라고 생각하기 때문입니다. 그래서 저는 이것이 훌륭한 재프로그래밍이라고 생각합니다. 그것이 2023년에 오는 것을 보십니까? 그리고 이것에 대한 제 관점은 점심을 먹으러 나가야 합니까?

약간 뒤틀리게 하다:
아니오, 당신은 전혀 점심을 먹으러 나가지 않았습니다. 귀하의 질문에 답해야 할 문제는 거기에 풀어야 할 것이 너무 많다는 것입니다. 당신은 기본적으로 약 2008개의 다른 주제를 제시했고 그것들은 모두 관련이 있고 모두 시장에 중요합니다. 따라서 귀하의 논문이 점심 식사를 위한 것인지에 대한 마지막 질문에 대해서는 시장이 꽤 빨리 회복되는 시나리오를 제시할 수 있습니다. 이제 모든 것이 제자리에 있어야 하지만 일어날 수 있습니다. 따라서 우선, 여전히 억눌린 수요가 있으며 이는 XNUMX년에 보았던 어리석은 투기 수요가 아닙니다.
이것은 인구통계학적으로 좌우됩니다. 미국 역사상 25세에서 34세 사이의 젊은 성인 집단이 여전히 가장 많습니다. 그것은 주요 가정 형성 연령입니다. 그들 중 많은 사람들이 소유를 선호하고 상황을 파악하는 동안 단기 임대해야 할 수도 있지만 가정을 형성하고 있습니다. 그것은 수요를 주도합니다. 당신이 살 것이라고 생각했던 집이 갑자기 대출을 감당할 수 없거나 대출을 받을 자격이 없기 때문에 수요가 크게 둔화되었습니다. 그러나 많은 구매 활동을 유도하는 경제성을 먼저 살펴보겠습니다.
경제성에 관해서는 의자의 다리가 세 개 있습니다. 지난 몇 년 동안 우리가 강박적으로 집중해 온 것은 주택 가격입니다. 그래서 분명히 명목 주택 가격, 가격이 나열되는 것은 모두가 집중하는 것이고 우리는 새로운 최고점에 있습니다. 우리는 여전히 새로운 정점에 있습니다. 그것은 모기지 금리인 스툴의 두 번째 다리로 상쇄되었습니다. 그리고 역사적으로 낮은 모기지 금리는 주택 가격 상승을 상쇄합니다. 말씀하신 것처럼 모기지 금리는 2% 범위로 떨어졌습니다. 그것은 사람들이 집값이 오르는 동안에도 집을 살 수 있는 것을 가능하게 했습니다.
또한 이를 가능하게 한 것은 사람들이 대변을 가장 자주 무시하는 부분인 임금이 증가하고 있다는 것입니다. 그래서 우리는 정부가 대유행이 시작된 후 모든 사람이 일터로 돌아갈 수 있도록 허용한 이후 지난 몇 년 동안 비정상적으로 높은 임금 상승을 목격했습니다. 하지만 연간 5~6%의 임금 인상은 주택 가격의 15%, 20% 인상을 따라가지 못하고 있습니다. 하지만 실제로는 주택 가격 상승률보다 XNUMX~XNUMX배 더 높습니다. 따라서 임금 상승이 현재와 같다고 가정해 봅시다. 주택 가격이 정체되었거나 일부 시장에서 실제로 약간 하락하고 있다고 가정해 봅시다. 인플레이션이 올바른 방향으로 가고 있는 것처럼 보이기 때문에 연준이 금리 인상을 중단할 수 있으며, 이는 모기지 금리가 이번 주기에 정점을 찍고 하락하기 시작할 수 있음을 의미합니다.
따라서 모기지 이자율이 천천히, 아마도 천천히 하락하고 있지만 2023년 동안 계속 하락 추세라면 임금은 강세를 유지하고 집값은 평평해지며 2022년 어딘가에 훨씬 더 저렴하다고 느끼기 시작하고 사람들이 오기 시작합니다 다시 시장으로. 그래서 나는 당신의 논문이 미쳤다고 생각하지 않습니다. 구매자의 역학을 바꿀 또 다른 점은 주택 가격이 오르거나 금리가 오르면 시장이 항상 조정된다는 것입니다. 500,000년에 우리가 겪었던 문제는 금리 인상이 너무 갑작스럽고 너무 심했다는 것입니다. 그래서 갑자기 당신이 보고 있던 그 백만 달러짜리 집, 그 250,000만 달러짜리 집은 의문의 여지가 없고 당신은 당신이 보고 있지 않았고 심지어 보지도 않았던 XNUMX만 달러짜리 집에 대한 당신의 기대를 재설정해야 합니다. 전에 생각했습니다.
따라서 시장이 조정하는 데는 시간이 걸리지만 요컨대 금리가 다시 250,000%대로 떨어지면 지금은 $375 주택이 아니라 $XNUMX 또는 XNUMX를 보고 있는 것일 수 있습니다. 계약금을 위해 저축하는 데 시간이 조금 더 필요했습니다. 따라서 구매 역학을 크게 변화시킵니다. 그리고 나는 당신이 옳다고 생각합니다. XNUMX/XNUMX 분기, 아마도 XNUMX/XNUMX 분기, XNUMX/XNUMX 분기의 첫 부분은 우리가 방금 설명한 시나리오에서도 정상보다 약간 느리게 계속 될 것이라고 생각합니다. 그러나 연말이 되면 사람들이 적응할 수 있을 것이고 조금 더 저렴해 보일 것이며 구매 활동이 다시 시작되는 것을 보게 될 것입니다.
따라서 전반적으로 2023년 주택 판매가 올해보다 10%가 아니라 아마도 5%에서 10% 사이로 감소할 것으로 예상하지만 상반기에 비해 하반기가 더 강할 것으로 예상합니다.

데이브 :
릭, 그게 경제성을 설명하는 좋은 방법이라고 생각합니다. 그리고 제가 계속 생각하는 것은 주택 가격과 물량의 방향이 거의 전적으로 모기지 금리에 달려 있다는 것입니다. 그리고 당신이 말했듯이 경제성 때문에 그렇지 않습니까? 지금은 6.3월 중순에 녹화를 하고 있습니다. 어제 우리는 매우 고무적인 인플레이션 지표가 나왔다는 것을 알게 되었고 오늘날의 모기지 금리는 30년 고정에 대해 평균 XNUMX이었습니다.
제 생각에는 Jamil이 말했듯이 사람들은 인구통계학적 수요가 있기 때문에 익숙해지고 시장에 다시 뛰어들 것입니다. 그러나 모기지 금리가 오르는 시나리오를 제시할 수 있습니까? 많은 사람들에게 큰 질문이라고 생각하기 때문입니다. 모기지 금리가 정점에 도달하지 않고 다시 7% 또는 8%로 올라가는 시나리오가 있습니까? 전문가들을 보면 의견이 분분해 보이기 때문이다. 어떤 사람들은 XNUMX로 되돌아간다고 하고, 어떤 사람들은 XNUMX로 올라간다고 합니다. 그래서, 반드시 이런 일이 일어날 것이라고 생각하지 않더라도 모기지 금리가 XNUMX주 전의 낮은 XNUMX% 수준을 넘어 오르려면 어떤 시나리오가 전개되어야 하는지 말씀해 주시겠습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
예, 몇 가지 시나리오가 있습니다. 첫째, 연준은 계속해서 공격적이거나 적어도 시장이 기대하는 것보다 더 공격적일 필요가 있다고 결정할 수 있습니다. 그리고 그런 종류의 불확실성, 그런 종류의 변동성은 금리를 올릴 수 있습니다. 염두에 두어야 할 사항 중 하나는 일반적으로 30년 모기지가 10년 미국 재무부의 수익률을 기반으로 하며 이 두 가지 금리는 밀접한 관련이 있다는 것입니다. 그리고 이것은 아마도 많은 시청자들에게 일종의 내부 야구일 것입니다. 하지만 우리를 참아주세요. 일반적으로 약 150에서 200 베이시스 포인트 또는 영어로 10에서 5 포인트의 스프레드가 있습니다. 따라서 6년 만기 국채 수익률이 XNUMX라면 모기지는 일반적으로 XNUMX½ 또는 XNUMX%입니다. 현재 스프레드에는 XNUMX개의 추가 베이시스 포인트가 있습니다.
따라서 우리가 정상적인 시장에 있었다면 모기지 금리는 오늘날보다 거의 5포인트 낮았을 것입니다. 그래서, 당신은 이미 5에있을 것입니다. 그들이 그렇지 않은 이유 중 하나는 시장의 불확실성과 변동성, 그리고 모기지 금리가 내려감에 따라 금리가 상승한 이후에 인출된 수많은 대출을 보게 될 것이라는 믿음 때문입니다. 재융자. 즉, XNUMX차 시장에서 모기지를 구입하는 경우 투자금을 회수할 수 없습니다. 대출은 XNUMX~XNUMX년 안에 없어질 것입니다. 따라서 가격 책정 모델은 XNUMX차 시장을 놀라게 했습니다. 따라서 연준은 사람들이 기대하는 것 이상으로 인상을 계속할 수 있습니다. 현재 Fed 기금 금리의 정점은 약 XNUMX%, XNUMX¼%가 될 것으로 예상됩니다.
그들이 그 임계값을 넘어서면 분명히 모기지 금리를 올릴 것입니다. 따라서 인플레이션 놀라움 또는 Fed 활동이 하나의 시나리오입니다. 나는 솔직히 그것을 보지 못하지만 그것은 시나리오입니다. 다른 하나는 글로벌 변동성입니다. 우리는 이것에 대해 많이 이야기하지 않습니다. 그것은 우리가 통제할 수 없는 일이지만 세계 경제가 곤두박질치는 것에 대해 많은 우려가 있습니다. 그런 일이 발생하면 많은 외국 자본이 미국 국채로 들어오는 것을 자주 볼 수 있습니다. 미국 국채로 들어오는 외국 자본이 많을수록 수익률이 낮아집니다. 그것은 실제로 모기지 금리를 더 낮출 수 있습니다. 반대로 그 돈이 외국 경제에 머물러야 하고 채권 비용을 거래하는 활동이 줄어들면 수익률이 실제로 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 그런 일이 발생하면 모기지 금리가 올라가게 됩니다.
그러나 저는 금리가 20% 또는 더 나쁘게는 30%로 다시 올라갈 가능성보다 금리가 최고조에 달하고 점차적으로 다시 내려갈 가능성이 훨씬 더 높다고 생각합니다. 이자율이 XNUMX 이상으로 오를 것이라고 말하는 사람들이 있습니다. 또한 주택 시장이 폭락할 것이고 XNUMX~XNUMX%의 가격 하락을 보게 될 것이라고 말하는 사람들도 있습니다. 그리고 나는 그 사람들이 당신이 사고 싶은 것이 아니라 무언가를 팔려고 한다고 생각하는 경향이 있습니다. 사실 어제 어머니의 친애하는 친구 중 한 명으로부터 페이스북 메시지를 받았는데, 이 말을 꾸며낸 것이 아닙니다. 그녀는 실제로 주택 시장이 오늘 폭락할 것인지 묻는 메시지를 나에게 보냈습니다.
그래서 누군가 실제로 주택 시장이 폭락할 날짜를 정했고 그것은 분명히 인터넷 전체에 퍼졌습니다. 그리고 부동산 투자에 종사하고 있고 살 집을 사고자 한다면 보다 합리적이고 논리적이며 솔직하고 장기적 관점에서 사물을 보아야 합니다. 시장 상황은 날마다 매우 변동이 심할 수 있지만 시간이 지남에 따라 주택 시장은 회복되는 경향이 있고 매우 잘 작동하기 때문입니다.

데이브 :
설명해 주셔서 감사합니다. 한편으로는 인플레이션이 개선되고 연준이 가능한 한 빨리 금리 인상을 중단하여 모기지 금리가 하락하는 두 가지 시나리오로 계속 돌아가고 있다고 생각합니다. 반면에 연준은 금리를 계속 인상하지만 이는 일반적으로 채권 수익률을 낮추는 경기 침체를 유발하고 모기지 금리도 하락시킵니다. 그렇기 때문에 저는 이 충돌 시나리오를 보지 못하는 여러분의 진영에 있는 것입니다. 왜냐하면 대부분의 경로와 많은 불확실성이 있기 때문입니다. 하지만 전개될 수 있는 대부분의 다양한 시나리오는 최소한 모기지 금리의 하락이 아니라면 모기지 금리의 안정화. 당신이 말했듯이 모기지 금리가 두 배로 증가한 것을 보았기 때문에 무섭다는 것을 압니다. 그러나 이제 적어도 조금은 안정될 수 있는 강력한 잠재력이 있습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
알다시피, 데이브, 사람들은 우리가 정말 특이한 상황을 보고 있다는 것을 깨달아야 한다고 생각합니다. 연준은 지난 2~15년 동안 인플레이션이 충분히 높지 않은 것을 걱정했습니다. 그들은 XNUMX%의 인플레이션 목표율을 가지고 있었고 그것은 경제의 모든 것이 작동하고 있었기 때문입니다. 내 말은 경제의 모든 것이 잘 돌아가고 있었고 누군가 중국에서 방망이를 깨물었고 그 다음으로 우리가 알고 있는 것은 세상이 바뀌었다는 것입니다. 그리고 정부는 처음에는 좋은 결정처럼 보였던 몇 가지 결정을 내렸습니다. 경제학자인 내 친구 중 한 명은 정부가 XNUMX조 달러의 구멍을 뚫고 XNUMX조 달러를 채우려고 했다고 말했습니다.
그래서 우리는 화폐 공급을 50% 늘렸고 경제학을 따르지 않는 사람들은 야구 카드 뒷면에서 야구 선수를 따라갑니다. 통화 공급을 과도하게 채우면 인플레이션이 발생하고 그로부터 내려갈 방법을 찾아야 합니다. 다른 문제는 우리가 소비자를 과도하게 자극하여 전국의 모든 사람들이 부양책을 받는 것처럼 보였고 실업 수당이 극적으로 강화되어 노동력 부족으로 이어져 임금 상승과 임금 상승이 인플레이션으로 이어졌습니다. 그런 다음 COVID로 인해 공급망이 중단되어 공급과 수요의 불균형이 발생하여 모든 가격이 상승했습니다. 그리고 파월 연준 의장은 매우 투명하게 말했습니다.
그래서 여러분은 한 세대에 한 번, 경제를 망치고 정부가 과잉 반응하고 경제에 너무 많은 부양책을 불어넣어 항상 인플레이션을 초래하는 팬데믹을 겪었습니다. 그리고 연준은 너무 늦게 상황을 늦추려고 시도했습니다. 그래서 그들은 지나치게 공격적이어야 했습니다. 다시 말하지만, 우리는 모기지 금리가 7년 동안 두 배로 증가한 것을 본 적이 없습니다. 그리고 이러한 비정상적인 상황으로 인해 상황이 바뀌지 않았다면 모기지 금리가 XNUMX%까지 올라가는 것을 보지 못했을 것입니다. 주택 시장이 안정적으로 유지되고 경제가 안정적으로 유지되도록 하기 위한 연준의 부양책의 일부였기 때문에 역사적으로 낮은 수준에서 상승했을 것입니다.
그러나 우리는 모기지 금리의 비정상적 급등으로 이어진 비정상적 상황을 다루고 있으며 실제로 경제의 나머지 부분은 여전히 ​​꽤 잘 기능하고 있습니다. 따라서 내년에 우리가 경기 침체로 끝나더라도 연준이 이미 과도하게 수정하여 우리가 경기 침체에 빠지게 될 가능성이 높다고 생각합니다. 경기 침체는 주택 시장에 장기적으로 또는 끔찍하게 부정적인 영향을 미치지 않아야 합니다.

데이브 :
네, 좋은 지적입니다. 저는 미국 소비자나 주택 소유자의 상태에 대해 이야기하고 싶었기 때문입니다. 당신은 차압과 사업의 그 측면에 대한 많은 전문 지식을 가지고 있습니다. 그리고 내가 본 바로는 주택 가격이 하락하고 유명 대기업과의 해고에도 불구하고 일반적으로 미국 소비자는 꽤 괜찮은 위치에 있으며 특히 주택 소유자는 여전히 모기지를 지불하고 있는 것 같습니다. 그 맞습니까? 다른 점이 보이시나요?

약간 뒤틀리게 하다:
아니, 당신은 자리에 있습니다. 우리는 최근에 ATTOM에서 주택 소유자 지분에 대한 보고서를 작성했습니다. 우선, 여전히 기록적인 금액의 주택 소유자 지분이 있습니다. 29조 달러입니다. 우리가 본 것과는 다릅니다. 그리고 그것은 약 41조의 가치가 있는 주택 주식에 있습니다. 따라서 사람들이 짊어지고 있는 부채 부담을 보면 재산 가치의 백분율로 볼 때 실제로 매우 낮습니다. 우리는 주택 소유자의 약 절반이 우리가 에퀴티 리치(equity rich)라고 부르는 것으로 나타났습니다. 즉, 주택 담보 대출에 대한 주택 가치의 절반 미만을 빚지고 있음을 의미합니다. 그리고 흥미롭게도 현재 차압 상태에 있는 대출자의 93%는 실제로 긍정적인 자산을 보유하고 있습니다. 이는 모든 주택 소유자의 XNUMX분의 XNUMX이 물에 잠기고 거의 모든 사람이 차압 상태에 빠져 있던 대 금융 위기 당시와는 완전히 반대입니다.
따라서 압류 상태에 있는 사람들이 있더라도 연착륙할 기회가 있습니다. 따라서 그들이 단기적으로 재정적인 어려움을 겪고 있다면, 그들이 지금 어느 정도 회복되었다면 대출 기관을 통해 대출을 재융자할 수도 있을 것입니다. 하지만 할 수 없더라도 집을 팔 기회가 있습니다. 앞에서 이야기한 것처럼 여전히 수요가 있기 때문입니다. 부동산을 올바른 가격으로 시장에 내놓으면 팔 수 있습니다. 그러나 우리는 지금 압류 문제가 없습니다. 압류 활동의 정상적인 수준은 역사적으로 대출금의 약 1%입니다. 그래서 그것은 오늘날의 시장에서 약 550,000채의 주택이 압류 단계에 있는 것입니다.
대신 우리는 약 260,000개를 가지고 있습니다. 따라서 우리는 역사적으로 정상 수준의 압류 활동의 약 절반을 실행하고 있으며 팬데믹 이전의 약 60%를 실행하고 있습니다. 따라서 올해 차압 건수가 점차 증가하고 있지만 현재 활동률을 기준으로 2023년 중후반까지는 정상 수준으로 돌아가지 못할 것입니다. 우리가 지금 가지고 있는 압류는 우리를 정상으로 되돌릴 것입니다. 그리고 지난 XNUMX년 동안의 대출 품질은 매우 뛰어났습니다. 대출 기관은 위험을 거의 감수하지 않았고 차용인은 자격이 충분했습니다. 그리고 귀하의 요점으로 Dave, 그들은 수중에 있더라도 제 시간에 지불을 계속합니다.
사람들이 명심해야 할 중요한 사항이라고 생각합니다. 최근에 이 질문을 많이 다루었기 때문입니다. 차용인이 수중으로 들어간다고 해서 압류당하는 것은 아닙니다. 이 둘은 미미하게만 연결되어 있습니다. 그리고 데이터 포인트를 제공하기 위해 현재 전국적으로 주택 소유자의 약 6%가 대출을 받고 있습니다. 차용인의 XNUMX%가 차압 상태에 있다고 방금 언급했습니다. 이는 나머지 사람들이 정시에 지불하고 있음을 의미합니다. 그리고 그들 중 일부는 대공황 이후 완전히 회복되지 않은 시장에서 잠수했습니다. 그러나 그들은 언젠가는 긍정적인 영역에 있게 될 것이기 때문에 계속해서 지불합니다.
그리고 솔직히 많은 경우에 그들이 은행에 키를 우편으로 보내고 임대할 장소를 찾는 것보다 모기지 상환금을 계속 지불하는 것이 더 저렴합니다. 그래서 그 둘은 실제로 연결되어 있지 않습니다. 이제 당신이 당신의 대출에 물속에 있고 압류에 빠지면 성공적으로 해결하기가 훨씬 더 어렵습니다. 그러나 물 속에 있다는 것이 사람들을 압류로 몰아가는 것은 아닙니다. 그것은 여전히 ​​일종의 가계 재정 재앙, 실직, 소득 손실, 가족의 죽음, 이혼, 예상치 못한 의료비 청구서 등이 사람들을 압류로 보내는 것입니다. 집값이 횡보하거나 하락함에 따라 점점 더 많은 차용인이 물에 잠길 것이라는 어렴풋한 위협에 대한 헤드라인을 읽기 시작할 것입니다.
그리고 저는 차용인의 8%가 이제 갑자기 물에 잠겼다고 그녀가 생각하는 보고서를 읽었기 때문에 어제 기자를 난간에서 떨어뜨려야 했습니다. 그리고 작년에 매우 낮은 계약금으로 대출을 받았고 가격이 하락한 시장에 살았던 차용인의 8%는 이제 물에 잠겼습니다. 그리고 저는 차용인의 일부에 불과했습니다. 그러나 헤드라인은 수중 대출의 어렴풋한 위기가 곧 우리를 덮칠 것이라고 경고할 것입니다. 때때로 그것은 나를 미치게 만들지 만, 그것이 나를 바쁘게 만들고 계속 일하게 만드는 것 같습니다. 그래서 그것은 나쁜 것이 아닙니다.

자밀:
Rick, 나는 정보에 감사하며 차압 상황과 관련하여 우리가 형평성과 관련하여 전국적으로 어디에 있고 실제로 취약성이 있는지에 대해 더 이상 동의할 수 없습니다. 그리고 나는 동의합니다. 실제로 있다고 믿지 않습니다. 물론 센세이셔널리즘은 항상 사람들의 눈을 팔거나 끌 것이라고 생각합니다. 그래서 우리는 항상 그것을 보게 될 것입니다. 그러나 부동산 투자자로서 그리고 귀하의 통찰력, Dave의 통찰력 및 제 농담을 듣는 것을 좋아하는 BiggerPockets 커뮤니티를 위해 기회가 어디에 있는지 이해하고 싶습니다. 나는 현금 구매자입니다. 저는 주로 도매업을 하지만 부동산을 보유하기 시작했습니다. 제가 본 것은 외부에 피로가 있다는 것입니다.
거실의 크기가 더 이상 마음에 들지 않거나 단순히 화장품이 아니라 팔아야 할 진짜 이유 때문에 업그레이드하거나 이사하려는 당신의 사람이 아니라 지금 당장 상황에 처해 팔아야 하는 판매자. 시장에는 피로가 있고 저는 그 피로를 정말 잘 활용하여 물건을 살 수 있었습니다. 예를 들어, 얼마 전 Dave에게 우리 동네에 부동산이 있고 2만 달러가 넘는 동네라고 말했습니다. 이 집은 1,000,005월에 800로 평가되었고 며칠 후 950시에 XNUMX에 XNUMX에 문을 닫을 예정이며 같은 상황으로 우리 동네에서 두 개를 사려고 합니다.
그래서 저는 그 피로를 찾고 그것을 이용하고 있습니다. 왜냐하면 저는 부동산 투자자이고 이것이 우리가 하는 일이기 때문입니다. 그리고 주택 소유자가 앉아 있다고 설명한 모든 자산은 피로를 풀고 상황에서 벗어날 수 있도록 기꺼이 거래합니다. 그것은 내가 보고 있는 하나의 기회입니다. 2023년 말부터 2024년까지 더 나은 발판을 마련하기 위해 부동산 투자자로서 우리가 보고 뛰어들 수 있는 다른 기회가 있습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
그래서 저는 사람들이 집값 하락에 대해 보게 될 헤드라인에 책임을 진 것에 대해 축하하고 싶습니다. 잘했어 Dave와 Jamil. 아니, 기회가 있습니다. 이것은 시장에서 수요가 적기 때문에 일반적으로 구매하기에 가장 좋은 시기입니다. 따라서 사용 가능한 자산에 대한 경쟁이 적고 주택 소유자는 일반적으로 이러한 경쟁 부족으로 인해 이맘때에 협상할 의향이 조금 더 있습니다. 따라서 일반적으로 대부분의 지역에서 XNUMX월 말에서 XNUMX월 중순 사이가 상대적인 할인을 찾기에 가장 좋은 시기입니다. 둘째, 누군가 지금 팔고 있다면 왜 팔고 있는지, 그리고 팔아야 하는지 자문해야 합니다.
그래서, 당신은 정확히 옳은 일을 하고 있습니다. 개인적으로 2023년 대부분의 기간 동안 재고 수준이 낮게 유지되는 이유 중 하나는 판매할 필요가 없는 사람들이 판매하지 않기 때문이라고 생각합니다. 그들은 3% 모기지로 거기에 앉아서 7% 모기지로 더 비싼 집을 위해 하락하는 시장으로 거래하지 않는 것에 매우 만족합니다. 그들이 그렇게 할 필요가 없다면 그렇게 하지 않을 것입니다. 그래서 누군가 그것을 파는 것을 본다면 적어도 이것이 강제 판매인가? 그들은 판매해야합니까? 그렇다면 거기에 약간의 협상 레버리지가 있습니다. 그래서 나는 그것이 의미가 있다고 생각합니다. 가격 추세를 계속 따르고 싶습니다. 전국적으로 주택 가격이 5% 하락할 것으로 보고 있습니다. Fannie Mae는 내년에 가격이 XNUMX월부터 XNUMX월까지 약 XNUMX포인트 하락할 것으로 예상하고 있으며 매우 국지적인 조정이 될 것입니다.
따라서 현지 시장 활동에 주의를 기울여야 합니다. 예를 들어, 캘리포니아 가격은 평균적으로 약 10% 하락할 것입니다. 베이 지역은 지금 일부 계층의 가격이 이미 20% 하락한 것을 볼 수 있습니다. 그러나 남동부 주에 거주하는 경우 여전히 인구 증가와 일자리 증가를 보고 있기 때문에 가격이 전혀 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 가격이 연간 20% 상승하지는 않지만 여전히 2%에서 3% 상승할 수 있습니다. 따라서 해당 지역 시장 기회를 찾고 올바른 조합이 무엇인지 파악해야 합니다. 그리고 다시, 가격이 하락하는 시장에 있다면 즉각적인 집값 상승에 대해 걱정할 필요가 없기 때문에 임대용 부동산 구매를 고려할 수 있습니다. 가격이 오르는 시장을 보고 있다면 오리발이 대부분의 시간 동안 가격 상승을 필요로 하기 때문에 더 나은 뒤집기 기회일 수 있습니다.
또 다른 기회는 저당물이 많지는 않지만 기회를 찾기 위해 해당 시장에서 플레이하려면 적어도 마음 속으로는 우리가 있던 곳에서 모델을 변경해야 한다고 언급했습니다. 마지막 사이클. 우리는 지난번에 얼마나 많은 차용인이 대출에 대해 물에 잠겼는지 언급했습니다. 이는 은행이 공매도에 동의하지 않는 한 부동산을 처분할 수 없다는 것을 의미했습니다. 그리고 그것들이 많았지 만 압류 된 사람들의 수에 비해 많지 않았습니다. 많은 부동산이 경매에서 팔리지 않았는데, 그 이유는 은행이 투자자들이 숫자를 계산할 수 있을 만큼 충분히 낮게 가격을 책정할 수 없었기 때문입니다. 따라서 은행 은행은 차압으로 대부분의 부동산을 회수하게 되었고, 따라서 투자자는 은행이 부동산을 회수하고 부동산이 다시 시장에 나올 때까지 기다린 다음 은행 소유 부동산에 대해 협상하는 것이 이치에 맞았습니다. REO.
이번에는 그런 일이 일어나지 않습니다. 전반적인 압류 활동이 팬데믹 이전 수준의 약 60%에 달한다고 언급했습니다. REO 활동, 은행 압류는 팬데믹 이전의 약 30% 수준입니다. 따라서 우리가 보고 있는 것은 더 많은 차압이 시작되지만 더 많은 사람들이 차압 경매 전 차압 초기 단계에서 집을 파는 것입니다. 그리고 경매에 나오는 부동산은 약 70%의 비율로 판매되고 있는데, 이는 일반적으로 판매되는 비율의 약 두 배입니다. 따라서 경매에 참여하는 부동산이 적고 경매를 통과하여 대출 기관으로 돌아가는 부동산이 적습니다. 그리고 FHA에는 CWCOT이라는 프로그램이 있습니다. 야구 관련 내용에 더 가깝고 소유권 허가 없이 전달되고 경매를 판매하지 않는 모든 FHA 자산은 두 번째 기회 판매를 위해 온라인 경매 회사에 할당됩니다. 가격을 조금 낮춥니다.
따라서 REO를 기다리는 투자자, 은행 소유 부동산을 기다리는 투자자라면 이번에는 기회가 없을 것입니다. 이번에는 차압 초기 단계에서 차용인을 찾아야 하고 경매 전에 그들과 거래를 할 수 없다면 경매에 나갈 준비가 되어 있어야 합니다. 대부분의 경매에는 현금이나 자기앞 수표가 필요하기 때문에 Jamil과 같은 사람이 현금 구매자로 들어오는 곳입니다. 그리고 오늘날의 시장에서 당신이 현금 구매자라면 당신은 엄청난 유리한 위치에 있습니다. 브리지 파이낸싱을 받고 있습니다. 따라서 아직 기회가 있지만 부지런해야 합니다.

데이브 :
음, Rick에게 감사합니다. 매우 도움이 됩니다. 다시 한 번 헤드라인과 함께 많은 두려움이 있다고 생각합니다. 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 훨씬 더 냉정한 의견을 제시하고 기회가 어디에 있는지에 대한 정말 좋은 분석을 제공합니다. 우리가 여기서 나가기 전에, 우리가 쇼 전에 막 대화를 나누었을 때 당신이 언급한 것에 대해 묻고 싶습니다. 그것은 당신이 일하는 회사인 ATTOM에서 수정 및 뒤집기 활동에 대한 보고서를 발표했다는 것입니다. 배운 내용에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
네, 그리고 관심이 있는 분들을 위해 저희 웹사이트에 시장 통찰력 섹션이 있어 이 모든 보고서를 무료로 게시할 수 있습니다. 따라서 비용을 지불해야 하는 것도 아니지만 최근 2022년 92,000분기 플립을 다루는 수정 및 플립 보고서를 출시했습니다. 이것은 고전적인 좋은 소식이자 나쁜 소식이었습니다, 데이브. 좋은 소식은 이번 분기에 22회가 넘는 플립이 있었다는 것입니다. 이는 기록상 세 번째로 높은 수치입니다. 그리고 우리는 지난 XNUMX년 동안 데이터를 살펴보았으므로 꽤 좋은 수치입니다. 나쁜 소식은 그 수치가 XNUMX분기 연속 하락했다는 것입니다. 따라서 추세는 뒤집기가 더 적고 정말 나쁜 소식은 총 이익과 총 이익 마진이 모두 감소했으며 총 이익은 단순히 부동산 판매 가격 대 구매 가격이라는 것입니다.
그리고 마진은 원래 구매 가격과 비교하여 해당 이익이 나타내는 백분율입니다. 따라서 재료비, 인건비, 자금 조달과 같은 요소는 고려하지 않으며 이러한 모든 비용이 상승했음을 알고 있습니다. 따라서 오리발에게는 이상적인 시장이 아닙니다. 이상적인 시장은 수요가 많고 공급이 적으며 가격이 빠르게 상승하는 시장입니다. 그리고 선디의 체리는 낮은 금융 금리이며 우리는 이러한 모든 조건을 보았고 여전히 수요가 있지만 약화되었습니다. 가격이 정체되거나 일부 경우 하락하고 있으며 자금 조달 비용이 더 많이 들고 판매하는 데 시간이 더 오래 걸리며 자금 조달 비용과 함께 재료 및 인건비가 모두 더 높습니다. 따라서 수리 및 뒤집기 사업에 종사하고 있다면 지금 바로 수학을 잘해야 합니다.
구입하려는 부동산에 대해 초과 지불하지 않도록 매우 조심해야 합니다. 수리 비용을 과소평가하지 않도록, 부동산을 옮기는 데 걸리는 시간을 과소평가하지 않도록 정말 정말 조심해야 합니다. 그건 그렇고, 우리는 준비가 된 부동산을 판매하는 데 60일 또는 90일이 걸리는 시장에 대해 말하는 것이 아닙니다. 우리는 여전히 대부분의 시장에서 몇 주를 바라보고 있지만 작년의 며칠에서 끝났습니다. 따라서 운반 비용을 계산해야 합니다. 누구를 선택하고 싶지는 않지만 Zillow 오퍼가 분기에 352억 XNUMX만 달러를 잃은 후 Opendoor가 XNUMX억 달러를 잃어 멍청한 변화처럼 보이게 할 때 어려운 시장이라는 것을 알고 있습니다.
그리고 다시 말하지만, 그것들은 수정 및 뒤집기 모델이 아니라 차익 거래 모델이지만 가격 책정 모델이 잘못되어 대규모로 수행할 경우 어떤 일이 발생할 수 있는지 보여줍니다. 한 집에서 수천 달러에 달하는 실수를 하고, 수천 채의 집에서 실수를 하면 수억 달러가 됩니다. 그래서 이것은 여러분이 조금 더 전문적이고 모델이 조금 더 정교해지기를 기대하는 회사조차도 실수를 하고, 크고, 크고, 결국 직원의 XNUMX/XNUMX을 해고한다는 것을 보여줍니다. 그 실수들 중. 따라서 플리퍼로서 이번 주기에 연필을 깎아야 한다는 사실을 보여줍니다.
그리고 이제 막 사업의 이 부분에 뛰어든 사람들을 위한 주의 사항입니다. 시장 타이밍은 어려울 수 있지만 잘못된 시간을 선택하고 시장 상단에서 구매하고 수리 비용을 과소 평가하면 그 플립에 대한 매우 불쾌한 시나리오를 보고 있는 것입니다. 그래서 BiggerPockets와 같은 사람과 함께 일하기에 좋은 시간입니다. 그곳에서 많은 교육을 받을 수 있고 올바른 일을 하고 있는지 확인하는 데 필요한 많은 도구와 제품을 얻을 수 있습니다. 그리고 항상 On the Market Podcast에 귀를 기울이십시오. 그곳에서 모든 올바른 정보를 얻을 수 있기 때문입니다.

자밀:
Rick, 그 통찰력에 정말 감사합니다. 나는 조금 더 깊이 파고들고 싶었고, 여러 번의 플립에 대한 내 개인적인 경험으로 말하면, 우리는 750에서 백만 사이의 가격대에서 그것을 보았습니다. 절반, 수요가 사라졌습니다. 우리는 그 거래를 끝내고 장부에서 없애기 위해 수표를 써야 했습니다. 그러나 최초 주택 구매자 가격대인 초보 주택에서는 이러한 부동산이 여전히 거래되고 있으며 실제로 여전히 많은 수요가 있습니다. 그 보고서를 작성할 때 이러한 차이점을 발견했습니까? 비즈니스 사람들이 집중할 수 있는 수정 및 플립 시장 내 하위 섹션이 있습니까? 승무원을 잃고 상황이 다시 돌아올 때까지 접을 수 있습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
예, 하지만 거기에 가기 전에 다른 시나리오를 제시하겠습니다. 이전에 언급하셨습니다. 일반적인 플리퍼는 요즘 숫자를 연필로 표시하는 데 어려움을 겪을 수 있지만 임대 부동산에는 기회가 있습니다. 사겠다고 생각한 사람들의 10~20% 정도가 대신 임대하기로 결정했다고 앞서 언급한 것 같습니다. 그들이 집을 사고 싶다면 아파트보다 집을 빌리는 것을 선호할 것이라는 논리적인 주장을 할 수 있습니다. 더 많은 공간이 필요할 수도 있습니다.
따라서 단일 가족 임대 부동산에는 여전히 기회가 있으며 그 기회는 계속 커질 것이라고 생각합니다. 이제 플리퍼라면 임대 부동산 소유자가 되기 위한 프로세스와 비즈니스 절차가 없을 수 있지만 확실히 해당 부동산을 식별하고 도매업자가 될 수 있으며 기회인 부동산을 찾아 사람들에게 판매할 수 있습니다. 임대 부동산을 원하고 해당 부동산을 구매, 수리 및 보유할 위험 없이 그렇게 함으로써 약간의 이익을 얻는 사람들. 그래서 그것은 하나의 기회입니다.

자밀:
그건 그렇고, 나는 당신에게 돈을 지불하지 않았습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
아니오. 지금은 현실 세계의 기회이며 집을 찾고 구입하고 수리하는 데 필요한 기술이 동일하기 때문에 볼륨이 크지 않기 때문에 실제로 단기적으로 임대 부동산 소유자가 되는 플리퍼가 있습니다. . 이제 단기적으로 집주인이 되는 것이 문제입니다. 아마도 그렇게 할 사람을 찾는 것일 수도 있습니다. 그러나 그것은 귀하의 원래 질문에 대해 매우 광범위한 일반적인 용어로 말하고 있습니다, Jamil, 그러나 우리는 귀하가 귀하의 시장에서 보는 것과 동일한 것을보고 있습니다. 하이 엔드 수요는 엔트리 레벨보다 조금 더 많이 말라 버렸습니다. 그리고 그것은 전국적으로 거의 사실입니다. 여기저기서 몇 가지 이상값이 있을 수 있지만 일반적으로 말해서 이것이 우리가 보고 있는 것입니다. 엔트리 레벨 인벤토리가 거의 없습니다.
따라서 재활 수리된 부동산으로 시장에 다시 가져올 수 있는 부동산을 찾으면 아마도 그것을 판매하고 합리적인 가격에 판매할 수 있는 좋은 기회를 갖게 될 것입니다. 더 큰 기관이 임대 부동산을 찾고 있기 때문에 더 많은 경쟁이 있습니다. 그것은 단일 가족 임대, 소규모 투자자가 부동산을 찾는 곳입니다. 그리고 분명히 처음 구매자가 부동산을 찾는 곳입니다. 따라서 구입하고 고칠 수 있는 부동산을 찾는 것이 쉽지는 않지만 다른 시장보다 건전한 시장 섹션을 보고 있다면 그 엔트리 레벨이며 많은 시장에서 미드티어에서는 여전히 상당한 양의 수요를 보고 있습니다.
당신이 보고 있는 상위 중간 계층과 상위 수준 속성에 들어가면 실제로 두 가지 문제가 있습니다. 시장 수요가 감소하는 것을 볼 수 있지만 높은 수준에서 감사 측면에서 가장 약한 가격도 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 샌프란시스코와 같은 곳이 아이오와 주 디모인과 같은 곳에서 더 큰 가격 하락을 보이는 것입니다.

자밀:
고맙습니다.

데이브 :
약간 뒤틀리게 하다. 하루 종일 할 수 있을 것 같지만 곧 여기서 나가야 합니다. 새해를 맞이하면서 청중이 알아야 할 사항 중 아직 다루지 않은 사항 중 청중이 명심해야 할 중요한 사항이 있습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
이런, 모르겠어요. 우리는 투자 전략, 경제, 주택 시장에 대해 이야기했습니다. 내 이별 생각은 과대 광고를 조심하십시오. 당신은 우울하고 파멸적인 것들을 많이 읽을 것입니다. YouTube의 너클 헤드가 숨가쁘게 홍보하는 시장 붕괴를 기다리며 침을 흘리는 청취자가있을 것입니다. 그리고 나는 기다리지 말라고 말할 것입니다. 시장 타이밍은 거의 불가능합니다. 수학을 하고 숫자가 연필로 나오면 앞으로 나아갈 때입니다. 수리 및 뒤집기, 임대 부동산 구입 또는 이사할 집을 구입하려는 경우에도 마찬가지입니다. 한동안 보유할 감당할 수 있는 부동산을 찾을 수 있다면 실제로 지금부터 XNUMX년 후 월 지불액이 현재보다 낮아지는 시나리오를 실제로 볼 수 있다는 점에서 흥미로운 시나리오입니다. 임대 가격이 매년 거의 오르기 때문에 부동산을 임대하려는 경우에는 볼 가능성이 없습니다.
그래서 저는 사람들, 특히 일정 기간 동안 부동산을 보유할 사람들에게 숫자가 작동하는 것을 찾으면 시장이 바닥을 칠 때까지 기다리지 말라고 말합니다. 약간의 단기 변동성을 가지고 살 수 있습니다. 귀하의 가격은 2½, 3%, 5% 하락하면 다시 상승할 것입니다. 그리고 역사적으로 지난 20년의 주택 가격을 거슬러 올라가면 시장이 XNUMX% 하락한 후 한동안 그 자리에 머물렀던 때가 딱 한 번 있었습니다. 그것은 대공황이었습니다. 하지만 집값은 매년 오르지 않습니다. 하지만 시간이 지남에 따라 매년 지속적으로 올랐습니다. 따라서 과대 광고를 믿지 말고 당황하지 마십시오. 그러나 그러한 결정을 내리기 전에 가능한 한 조심하십시오. 지나치게 생각하지 말고 계산을 하고 두 번 확인하십시오.

데이브 :
괜찮은. 고마워요, 릭. 우리는 그 이별의 말에 감사하고 확실히 동의합니다. 사람들은... 최소한 기사 전체를 읽어야겠죠? 사람들이 헤드라인에 반응하는 경우가 아주 많습니다. 그렇게 나쁘지는 않았습니다.” 그래서 냉정한 조언이 있습니다. 고맙습니다, 릭. Rick Sharga는 ATTOM Data의 Market Intelligence 부사장입니다. 릭, 사람들이 당신과 소통하고 싶다면 어디서 해야 할까요?

약간 뒤틀리게 하다:
따라서 LinkedIn이나 Twitter, Rick Sharga에서 저를 찾을 수 있습니다. 어느 쪽이든 꽤 쉽습니다. LinkedIn에서 나와 연락하고 싶다면 On the Market 또는 Jamil과 Dave를 언급하여 LinkedIn에서 별칭으로 연락하는 미친 사람이 아니라는 것을 알 수 있습니다. attomdata.com을 언급한 것을 찾을 수도 있습니다. 시장 통찰력 섹션이 있습니다. 우리는 모든 소셜 미디어에 있지만 매주 무료로 주택 시장의 모든 측면에 대한 보고서를 게시합니다. 그러니 부담 없이 그곳에서 우리를 따라오세요. 많은 여러분과 연결되기를 기대합니다.

데이브 :
괜찮은. 다시 한 번 감사드립니다, 릭. 2023개월 후에 당신을 다시 만나야 합니다. 당신은 XNUMX년 하반기가 매우 다를 수 있다고 말했습니다. 그래서 당신이 우리와 다시 합류할 의향이 있다면 우리는 항상 당신을 주택 시장의 이 피벗 포인트로 돌려보낼 것입니다.

약간 뒤틀리게 하다:
항상 대화를 즐기십시오. 언제든지.

자밀:
글쎄, 당신은 들었습니다. Rick은 새해에 도매상이 되라고 말했습니다. 어떻게 생각해, 데이브?

데이브 :
나는 적어도 방송 밖에서는 Jamil이 Rick에게 그렇게 말하도록 돈을 지불하는 것을 보지 못했다는 것을 증명할 수 있습니다.

자밀:
그렇지 않습니다.

데이브 :
그는 개인적으로 그것을했을 수도 있습니다.

자밀:
그것은 진짜입니다. 놀라운 기회가 있다고 생각합니다. 특히 여러분이 2023년 전략을 보고 있다면 진지하게 고려하고 포럼에서 사람들과 대화를 나누세요. BiggerPockets에서 사람들과 이야기하고 정말 마음을 바로 잡고 언더라이팅을 이해하고 숫자를 파악하십시오. Rick이 말했듯이 연필을 깎으면 성공할 것입니다.

데이브 :
릭이 지나치게 장밋빛이 아닌 정말 좋은 정보를 제공한다고 생각하기 때문입니다. 하지만 그는 기회가 있고 여러분이 읽고 있는 많은 것들이 대부분 두려움에 근거한 것이지 실제로 사실에 근거한 것은 아닙니다. 따라서 2023년에 처음으로 포트폴리오를 확장하거나 부동산에 뛰어들고자 한다면 오늘 Jamil과 Rick이 공유한 내용에서 많은 좋은 교훈을 얻었기를 바랍니다. XNUMX월 중순에 녹음을 해서 기분이 이상하지만 들어주시는 모든 분들 새해 복 많이 받으세요.

자밀:
새해 복 많이 받으세요.

데이브 :
정말 감사합니다. 우리는 아주 좋은 해를 보낼 것입니다. On the Market에 많은 정보가 준비되어 있습니다. 경청해 주시는 모든 분들께 감사드리며 2023년 부동산 투자 및 경제 상황에서 행운을 빕니다. Jamil, 사람들이 당신을 어디에서 찾아야 합니까?

자밀:
youtube.com/jamildamji의 내 YouTube 채널에서 나를 찾을 수 있습니다. IG에서도 저를 확인하세요. Rick은 LinkedIn과 Twitter에 있고 저는 Instagram과 TikTok에 있다는 느낌이 듭니다.

데이브 :
네, 그렇습니다. 그 트랙. 확실히 브랜드에 있습니다.

자밀:
새해 복 많이 받으세요.

데이브 :
전적으로. 또한 On the Market 및 BiggerPockets를 위한 YouTube 채널도 있습니다. 저나 Jamil 또는 다른 On the Market 패널리스트의 의견을 더 듣고 싶다면 확인하실 수 있습니다. On the Market의 다른 모든 분들, 오늘 여기에 참석할 수 없는 James, Kathy, Henry를 위해 새해 복 많이 받으시고 경청해 주셔서 감사합니다.
On the Market은 저와 Dave Meyer, Kailyn Bennett이 만들었습니다. 카일린 베넷 제작. Joel Esparza 및 Onyx Media 편집. Pooja Jindal의 연구. BiggerPockets 팀 전체에 큰 감사를 드립니다. 쇼 온더마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 검증해야 합니다.