의견: 캘리포니아주 대법원의 이번 소송은 모든 곳의 주택 부족 문제를 완화할 수 있습니다.

의견: 캘리포니아주 대법원의 이번 소송은 모든 곳의 주택 부족 문제를 완화할 수 있습니다.

타임 스탬프 : 8 년 2024 월 6 일 오전 00:XNUMX
소스 노드 : 3053944

9월 XNUMX일에 미국 대법원은 케이스 El Dorado 카운티에 있는 자신의 토지에 조립식 주택을 짓기 위한 허가를 신청하고 $23,420의 교통 완화 수수료를 받은 캘리포니아 출신 George Sheetz의 사례입니다. Sheetz는 달러 금액과 가족이 해당 지역의 교통에 미치는 실제 영향 사이에 연관성이 없다는 점에 반대하여 수수료를 지불했지만 법률 시스템으로 전환했습니다. Sheetz 대 캘리포니아 엘도라도 카운티는 주의 주택 위기 중 일부에 불과합니다. 그럼에도 불구하고, 이는 이곳과 다른 많은 주에서 저렴한 주택을 찾을 수 없는 수백만 명의 사람들에게 중요할 것입니다.

새 주택이나 개발로 인해 시나 카운티에 발생하는 비용 증가로 인해 "영향 수수료"가 해제되면 해당 수수료는 누군가에게 불공정한 청구서를 제시하는 것 이상의 역할을 할 수 있습니다. 또한 주택 건설을 줄일 수도 있습니다. 주택 부족으로 인해 가격이 치솟는 국가에서는 이것이 생각보다 더 중요합니다.

물론 개발자는 정당한 몫을 지불해야 합니다. 건설 비용이 새로운 개발에 필요한 증가된 공공 서비스 비용을 충당하지 못하는 경우 선출된 공무원과 유권자는 해당 비용을 충당하거나 피하기 위해 다른 수단을 사용합니다. 그들은 세금 인상이나 서비스 저하로 이어지는 프로젝트를 수용하기보다는 신규 주택 건설을 막기 위해 성장 제한이나 기타 배타적인 구역 설정 정책을 시행할 수도 있습니다.

우리는 지역이 단독 주택 구역 설정, 최소 부지 크기 요구 사항 및 더 높은 재산세를 발생시키는 값비싼 주택만 지을 수 있도록 보장하는 미적 요구 사항과 같은 규칙을 채택할 때 이러한 일이 발생한다는 광범위한 증거를 봅니다.

적절하게 설정된 영향 비용은 개발이 원하는 대로 비용을 지불할 수 있는 방법을 제공하고 필요한 성장에 대한 정치적 압력을 줄여줍니다. 현지 연구에 따르면 적절하게 설정된 수수료는 다음과 관련이 있는 것으로 나타났습니다. 건설 증가 교외 지역에서.

그러나 수수료가 임의로 높은 수준으로 설정되면 신규 주택 건설에 대한 의욕이 떨어지고 국가의 주택 구입 능력 문제가 가중되어 임차인과 신규 주택 구매자에게 부담이 됩니다.

2013년에 대법원은 모든 허가 수수료가 시 또는 카운티 서비스에 대한 개발의 실제 영향과 대략적으로 비례하는 가격표와 본질적인 연관이 있어야 한다고 판결했습니다. 이는 수수료로 인해 개발이 중단될 위험을 현저히 줄여줍니다.

플로리다와 같은 일부 주에서는 법학이 더욱 발전하여 수수료가 부과된 특정 개발을 지원하는 인프라에만 자금을 지원하도록 요구합니다. 우연히도 플로리다는 인구가 많은 것을 보았습니다. 우리나라보다 2배 이상 빠르게 성장 전체적으로 반영해서 새로운 주택에 대한 개방성 그리고 다른 지역에 비해 상대적으로 공정한 가격입니다.

그러나 캘리포니아, 메릴랜드, 워싱턴, 애리조나 등 다른 주에서는 법원이 대법원의 비례 원칙에 예외를 두어 법률로 정한 경우 더 높은 수수료를 허용했습니다. Sheetz의 사례는 해당 예외가 합헌인지 여부를 테스트합니다.

분할에 대한 이론적 근거 중 하나는 유권자가 투표함에서 과도한 평가에 대한 구제책을 갖고 있다는 것입니다. 이론적으로는 책임이 있는 의원을 투표로 선출할 수 있다.

그러나 유권자가 실제로 이를 할 수 있고 그렇게 할 것이라는 주장은 모호합니다. 주택 개발업자는 모든 유권자 중에서 작은 비중을 차지합니다. 미래의 주택 구매자 또는 임차인(주택 건설을 방해하지 않고 장려하기 위해 지방자치단체가 필요한 사람들)은 수수료가 결정될 때 투표를 하지 않거나 해당 관할권에 거주하지 않을 수도 있습니다. 반면, 투표하는 사람들은 이미 근처에 주택을 소유하고 있는 사람들일 가능성이 높으며 성장에 저항하는 경향이 있습니다. 높은 수수료로 인해 주택 공급이 낮아지면 그들의 부동산 가치가 상승합니다.

주택 경제성 위기는 현실입니다. 특히 캘리포니아 주민들은 노숙자를 악화시키고 주 내 10개 도시(또는 대도시 지역)를 전국에서 가장 물가가 높은 XNUMX대 도시 중 하나로 만드는 수요와 공급의 간단한 계산법을 이해해야 합니다. US 뉴스 앤 월드 리포트에 따르면. 주 법원이 지역 정치인들이 가장 부유한 유권자에게 서비스를 제공하고, 엄청난 영향 비용을 부과하고, 그렇지 않으면 새 집을 지을 수 없도록 허용하는 시기와 장소에서는 상황이 개선되지 않을 것입니다.

대법원은 2024년 상반기 엘도라도 카운티 수수료에 대한 판결을 내릴 것으로 예상된다. 누가 정하든 모든 임팩트 수수료는 동일한 조건을 따라야 한다는 법적 근거가 강하다. 그리고 전국적인 주택 위기 상황에서는 주택 구입 능력을 악화시키고 필요한 주택 생산을 방해하는 주 및 지방 관행에 대한 경제적 근거가 더욱 강력해졌습니다.

찰스 가드너 조지 메이슨 대학교 Mercatus Center의 변호사이자 연구원입니다. 에밀리 해밀턴 Mercatus의 도시성 프로젝트 이사입니다.

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