신규 단독주택 임대 설문조사

데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 귀하의 호스트인 Dave Meyer입니다. 오늘은 공동 호스트인 James Dainard가 합류했습니다. 제임스, 내가 당신에게 줄 작은 크리스마스 선물을 받은 것 같아요. 현재 270,000개의 단독 주택 임대에서 통찰력을 얻을 수 있다고 말하면 어떨까요?

제임스 :
글쎄요, 풀어야 할 게 너무 많네요. 그러니 당신이 모든 분석을 수행하고 나에게 전달하기만 하면 됩니다.

데이브 :
당신은 그것을 할 필요가 없습니다. 그걸 할 손님이 있어요. 실제로 John Burns Research and Consulting의 연구 이사이자 전무이사인 Rick Palacios Jr.가 있습니다. 이 회사를 모른다면 이 회사는 전체 업계 최고의 데이터 제공업체 중 하나입니다. 우리는 그들의 창립자인 John Burns를 쇼에 몇 번이나 출연시켰고, 오늘 Rick이 설문 조사를 하기 때문에 우리와 합류했습니다. 그들은 270,000개의 개별 단독 주택 임대를 끌어오는 등 수년 동안 이 일을 해왔습니다. 설문조사 감정 지수가 이렇게 큰 것은 들어본 적이 없습니다. 그래서 오늘 우리는 Rick으로부터 정말 놀라운 통찰력을 얻을 것이라고 생각합니다. 단독주택 임대시장에 대해 기대하고 있거나 꼭 알고 싶은 것이 있나요?

제임스 :
나는 헤지펀드 직원들이 무엇을 하고 있는지, 기회가 어디로 갈 수 있는지, 그리고 더 많은 재고가 시장에 나올 것인지에 대해 조금 이야기하기를 기대하고 있습니다. 아시다시피 재고는 부족하지만 지금 사람들은 투자에 목말라 있기 때문에 좀 더 여유를 갖고 2024년에는 더 많은 거래를 할 수 있기를 바랍니다.

데이브 :
목이 말라 요.

제임스 :
2023년은 목마른 한 해였습니다.

데이브 :
매우 목마른 한 해가 될 것입니다. 내년에는 술을 마셔야지.

제임스 :
네, 수도꼭지를 틀고 거래 흐름을 살펴보겠습니다.

데이브 :
Rick을 여기로 데려오기 전에 Rick이 정말 심층적인 정보라는 점을 말씀드리고 싶습니다. 그는 정말 이해하기 쉬운 온갖 종류의 주제에 대해 이야기할 것입니다. 하지만 그가 이야기할 것은 두 가지입니다. 하나는 NOI입니다. 해당 약어를 모른다면 이는 순영업소득을 의미합니다. 그런 다음 이를 이익이라고 생각할 수 있지만 기본적으로 부동산에서 발생하는 모든 수입에서 운영 비용을 뺍니다. 여기에는 금융 비용이나 CapEx가 포함되지 않으므로 이것이 바로 그것입니다. 잘 모르신다면 부동산의 이익을 측정하는 척도라고 생각하시면 됩니다.
그리고 락인 효과(lock-in effect)에 대해서도 이야기합니다. 우리는 쇼에서 항상 이것에 대해 이야기하지만, 쇼에 처음 오신 분이라면 기본적으로 지난 몇 년간 금리 상승으로 인해 시장에서 수요가 빠져나간 현상입니다. 정말 낮은 이자율로 집을 소유한 많은 사람들이 낮은 모기지 이자율을 정말 좋아하고 또 다른 좋은 주택을 얻지 못하기 때문에 집을 팔고 싶어하지 않기 때문에 시장에서 공급을 중단했습니다. 이것이 바로 잠금 효과입니다. Rick과 이야기하면 모든 것이 이해가 될 것입니다.
좋습니다. 그럼 잠시 쉬었다가 다시 Rick Palacios Jr.로 돌아오겠습니다.
Rick Palacios 님, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 우리와 함께해주셔서 감사합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
응. 초대해주셔서 감사해요, 데이브.

데이브 :
글쎄, Rick, John Burns Research and Consulting의 John Burns가 우리와 합류했습니다. 그런데 당신이 회사를 위해 무엇을 하는지 말해주세요.

약간 뒤틀리게 하다:
엄밀히 말하면 나는 우리의 연구 책임자이며 이는 우리가 하는 모든 일에 내 손이 있다는 것을 의미합니다. 그리고 나는 당신이 John을 몇 번 고용했다는 것을 알고 있지만 회사에 대한 배경 지식은 짧습니다. 우리는 20년 동안 활동해 왔습니다. 저는 약 17, 18년 동안 제 경력 전반에 걸쳐 주택 관련 일을 해왔습니다. 대부분은 John과 함께합니다. 그래서 우리는 주택 건축업자, 즉 우리가 들어갈 임대 공간인 제품을 만드는 것을 만집니다. 따라서 주택에 문제가 있는 경우 일반적으로 우리는 고객을 위해 관련 조치를 취하고 있습니다.

데이브 :
나는 그것을 확실히 증명할 수 있습니다. 여러분은 정말 놀라운 데이터를 생산하고 있으며, 제가 정말 존경하는 다른 모든 분석가와 사람들도 항상 여러분의 데이터를 인용하고 있습니다. 따라서 우리는 귀하가 제공하는 모든 통찰력에 감사드립니다.

약간 뒤틀리게 하다:
그리고 여러분은 수많은 훌륭한 데이터를 사용했지만 통찰이라는 단어도 사용했습니다. 그게 우리가 하려고 하는 일이라고 생각해요. 이 두 가지를 모두 혼합한 것입니다.

데이브 :
응, 정말 흥미롭다. 그리고 우리 중 소수만이 원시 데이터를 보는 것을 정말 좋아한다고 생각합니다. 나는 대부분의 사람들이 정말로 "그래서 어쩌지?"라는 질문에 도달하고 싶어한다고 생각합니다. 그 모든 것, 그리고 여러분은 그 일을 훌륭하게 해내고 있습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
예.

데이브 :
오늘은 단독주택 임대에 관해 귀하가 제작한 새로운 보고서에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 이 보고서에 대해 간단히 말씀해 주시겠습니까? 범위는 무엇입니까? 방법론은 무엇입니까?

약간 뒤틀리게 하다:
우리는 2019년부터 기관 단독 주택 임대 사업자를 대상으로 설문 조사를 실시해 왔으며 표본 크기가 매우 좋습니다. 전국임대주택협의회(National Rental Home Council)와 파트너십을 맺고 있지만 표본 크기는 관리 중인 부동산이 약 270,000개에 달하므로 표본 크기가 매우 좋습니다. 그리고 공공 기관, 우리 모두가 알고 있는 REIT가 혼합되어 있지만 민간 그룹도 많이 있습니다. 그리고 당신이 데이터 덕후라면 언론이 당신이 그렇지 않다고 믿기를 바라더라도 실제로 이 시장을 주도하는 것은 민간 그룹이라는 것을 깨닫게 될 것입니다.
예, 환상적인 샘플 크기입니다. 그리고 우리는 앞으로 공간 임대료 점유에 관해 우리가 생각하는 문제가 6개월 후에 나올 것으로 예상되는 모든 것을 묻고 있습니다. 그리고 제가 좋아하는 점은 고객으로부터 받은 편지함에 많은 질문을 받기 시작하고 이기적으로 고유한 질문을 조종하여 월별 또는 분기별로 질문하여 내용을 읽을 수 있다는 점입니다. . 그래서 그것이 제가 좋아하는 일입니다. 따라서 주제가 적절하고 시의적절할 때 질문을 하나 던져보겠습니다. 그리고 우리가 가장 최근 분기에 요청한 사항 중 일부에 대해 알아볼 수 있을 것 같습니다. 하지만 제가 아는 바로는 이 분야에서 가장 오랫동안 진행된 설문조사 중 하나입니다. 그래서 우리는 그것을 좋아합니다.

데이브 :
270,000개의 부동산이라니 대단하네요. 그리고 나는 단지 명확히 하고 싶습니다, 릭. 따라서 이 팟캐스트를 듣는 많은 사람들은 아마도 몇 가지 부동산을 소유한 소규모 투자자일 것입니다. 그 사람들도 설문조사에 포함되어 있나요? 아니면 대부분 대기업인가요?

약간 뒤틀리게 하다:
이들은 일반적으로 규모가 크고 전문적으로 관리되는 회사입니다.

데이브 :
큰.

약간 뒤틀리게 하다:
우리는 아마도 앞서 언급한 것처럼 소규모 소규모 기업을 더 많이 포착하려고 노력해야 할 것입니다. 왜냐하면 이들이 본질적으로 전체 시장의 97%를 차지하고 있기 때문입니다.

데이브 :
97%라고 했죠?

약간 뒤틀리게 하다:
응. 전국에 걸쳐 단독 주택 임대를 소유한 사람에 대한 통계에 따르면 일부 사람들은 100 더하기, 1,000 더하기라고 말하는데, 소유권은 대략 3% 정도입니다. 그리고 나머지 97%는 첫 번째 집 이후 포트폴리오를 쌓거나 실수로 집주인이 된 것은 전국의 일반 사람들입니다. 그래서 그들은 시장입니다.

제임스 :
그건 미친 짓이야. 모든 사람들은 항상 헤지펀드가 모든 임대를 구매하고 있다고 생각하지만, 여전히 그 여지가 많습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
네.

제임스 :
Rick, 대형 헤지펀드와 단독 주택을 소유한 REIT의 보고 사이에 큰 차이가 있다고 생각하시나요? 그들은 좋은 보고를 많이 가지고 있습니다. 그 뒤에는 더 많은 직원이 있습니다. 공실률, 임대료에 관한 한 소규모 운영업체와 대형 헤지펀드 또는 기관 사이에 큰 차이가 있다고 생각하시나요? 일부 헤지펀드는 임대료 인상에 있어 훨씬 더 규율이 엄격한데, 이 둘 사이에 큰 차이가 있다고 생각하시나요?

약간 뒤틀리게 하다:
제 생각에는 우리가 생각한 것보다 더 단순한 방식으로 평범한 엄마와 팝 집주인, 임대 운영자, 관리자 또는 뭐라고 부르든 간에 그들은 아마도 임대료를 기하급수적으로 인상하지 않을 것입니다. . 그 이유는 그들이 가지고 있는 자산이 하나라면 현금 흐름이 매우 중요하기 때문입니다. 그래서 한두 달을 놓치면, 임대료를 너무 많이 올리기 때문에 해당 부동산을 전환해야 할 때 신은 더 많은 것을 금지합니다. 그러면 그것이 그들에게 정말 큰 문제가 됩니다.
그리고 제 생각에는 이것이 아마도 우리가 하는 설문조사를 보셨겠지만, 세상에, 우리가 이 공간에 대해 수많은 다른 보고서를 작성하는 이유 중 하나일 것입니다. 그리고 제가 사람들, 특히 이 분야에 상당히 새로운 사람들과 대화할 때 보고 싶은 것 중 하나는 그들이 "글쎄, 시간이 지남에 따라 이 분야의 성과는 어떻습니까?"라고 묻는 것입니다. 그리고 나는 그것을 그 임대 의견으로 다시 가져옵니다. 돌아가서 살펴볼 수 있으며, 특히 단독 주택 임대에 대해 전국 99개 시장의 임대료를 추적하는 자체 지수가 있으며 역사적으로 전국 임대료 증가율은 광범위한 인플레이션이 수행하는 것과 매우 밀접하게 추적됩니다. 그리고 가계 소득 증가가 어떻게 진행되고 있는지 매우 밀접하게 추적합니다. 따라서 그것은 역사적으로 평범한 자산 클래스이며, 그런 관점에서 볼 때 다소 지루한 자산 클래스입니다.

데이브 :
그럼 올해는 무슨 일이 일어났나요, 릭? 설문조사 대상 청중의 임대료가 인플레이션을 따랐습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
올해를 단독 주택 임대 산업으로 분류해야 한다면 정상화의 해가 될 것입니다. 그리고 우리가 2023년에 세운 논제는 단독 주택 임대 산업인 이 산업이 어떤 식으로든 붕괴되거나 얼어붙을 것이라고 예상하지 않는다는 것이었습니다. 그리고 저는 자본 시장이 아닌 펀더멘털에 대해 이야기하고 있습니다. 원하시면 나중에 이에 대해 알아볼 수 있습니다. “야, 상황이 진정되겠지만 정상화될 거야. 우리는 절벽에서 떨어지지 않을 것입니다.”
그래서 제가 의미하는 것은 2020년 봄에 코로나2022가 시작된 후부터 XNUMX년까지 우리가 경험한 모든 것입니다. 마이그레이션이 스테로이드를 사용하는 일생에 한 번 있는 사건이라고 생각해야 합니다. 당신은 가구 분리를 가졌습니다. 그리고 그것이 기본적으로 의미하는 바는 두세 사람이 함께 살았을 수도 있다는 것입니다. 코로나가 닥치고 그들은 “글쎄, 나는 교외로 나갈 거야. 집에서 일하면서 나만의 자리를 마련해야 해요.” 그리고 이는 다가구 임대는 물론 단독 가족 임대까지 전체 임대 시장에서 스테로이드와 같았습니다.
그래서 당신은 그것을 가졌으며 이주가 있었고 그런 것들은 이제 사라졌습니다. 그래서 우리가 지금 보고 있는 것은, 이것도 우리 설문조사에 나온 것입니다. 임대료 증가 추세, 점유율 추세 등 모든 것이 실제로 2019년경 설문조사에서 본 것으로 되돌아가고 있습니다. 그리고 우리가 하는 설문조사 작업을 넘어서, 저는 우리는 전국 99개 시장에 대한 독점 데이터 포인트를 보유하고 있다고 언급했습니다. 우리는 이것을 추적합니다. 그리고 이것이 실제로 주제는 상황이 2020년 이전의 펀더멘털 관점에서 이 자산 클래스가 어떤 모습인지로 다시 정상화되고 있다는 것입니다.
즉, 올해 다세대 공간에서 무슨 일이 일어났는지 살펴보세요. 별로 좋지는 않습니다. 공급이 너무 과잉됐어요. 그 중 일부가 내장 임대에도 영향을 미치고 있다고 주장할 수 있지만 단독 주택 임대 자산 클래스는 꽤 ​​건전한 방식으로 성과를 거두었습니다. 그리고 저는 이것이 사람들이 이 자산 클래스를 좋아하는 핵심 이유 중 하나라고 생각합니다. 특히 임대료에서 엄청난 변동성이 발생하지 않기 때문입니다. 이번에는 집값이 달라졌습니다. 그래서 당신은 그것에 대해 계획을 세울 수 있습니다. 그것은 위나 아래로 미쳐 가지 않을 것입니다. 우리가 살펴본 지표로 볼 때 경기 침체가 거의 없으며 현재로서는 그 효과가 나타나고 있습니다.

데이브 :
역사적으로 임대료는 Rick이 말했듯이 인플레이션을 중심으로 또는 인플레이션을 약간 웃도는 수준으로 증가한다는 사실을 사람들이 아는 것이 정말 중요하다고 생각합니다. 그리고 아마도 전염병 이후 부동산 투자에 참여했다면 지난 몇 년 동안 우리가 본 것은 비정상적으로 높은 성장이었을 것입니다. 그리고 제임스 씨, 당신의 의견이 궁금합니다만, 전년도에 비해 낮긴 하지만 3~5% 성장하는 모습이 개인적으로 마음에 듭니다. 나는 정상으로 돌아가는 것을 좋아합니다.

제임스 :
올해 5% 성장에 매우 만족했습니다. 나는 우리가 대유행 기간 동안 본 하키 스틱을 기반으로 조금 더 평평해질 것으로 예상했습니다. 그리고 역사적으로 말씀하신 것처럼 우리는 인플레이션보다 약간 높은 수준을 추적합니다. 다세대 부동산이나 단독 주택 임대에 대한 장기 견적을 살펴보면 매년 3~4%의 임대료 성장을 예상하고 있습니다. 그리고 전염병이 너무 심해서 마치 고속도로에서 내린 것 같은 느낌이 듭니다. 그리고 우리는 회전 램프를 탔고 여전히 우리가 가야 할 곳으로 가고 있지만 동일하지 않기 때문에 훨씬 더 느리게 느껴집니다. 하지만 5% 성장, 매년 5% 성장을 달성한다면 우리는 그 수익에 꽤 만족할 것입니다. 그래서 사람들이 기억하는 것이 중요하다고 생각합니다. Rick이 말했듯이 그것은 정상이 아니었다는 것입니다. 꾸준한 성장은 우리가 본 것처럼 하키 스틱이 아니라 실제로 부동산에서 얻을 수 있는 것이기 때문에 그 시절을 버려야 합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
오랫동안 이 공간에 투자해 온 대부분의 사람들은 그것에 대해 완전히 괜찮습니다. 늦게 들어와서 "아, 앞으로 10년 동안 임대료 인상률 XNUMX%를 보증할 수 있어요."라고 말한 것은 바로 밤의 파리입니다. 이들은 문제를 겪고 있는 개인과 단체이며, 이제 분명히 화제를 불러일으키고 자본 시장에서도 무슨 일이 일어나고 있는지 확인했습니다.

데이브 :
이는 방정식의 소득 측면에서 무슨 일이 일어났는지 설명하고 통찰력을 제공합니다. 비용 측면에 대해 조금 더 말씀해 주시겠습니까?

약간 뒤틀리게 하다:
그 이야기를 꺼내서 기쁘네요. 왜냐하면 그것이 가장 변동성이 큰 주머니 중 하나였기 때문입니다… 그리고 당신은 단지 당신의 NOI의 수학에 대해서만 생각합니다. 그것은 사물에 렌치를 던졌습니다. 그리고 저는 여러분이 소규모 그룹과 대규모 기관에서 그런 말을 듣고 있다고 생각하며 여기에는 몇 가지 구성 요소가 있습니다.
나는 자산 가치와 감사가 환상적이라고 생각한다고 생각합니다. 그리고 일반적으로 그렇습니다. 하지만 가격 상승으로 인해 10~20% 더 많은 금액이 오르게 되면 결국 많은 주에서 재산세에 포함됩니다. 발의안 제13호가 있는 캘리포니아에 있지 않는 한 타격을 입을 수 있습니다. 하지만 많은 그룹이 놀랐다고 생각하며 그 순간에는 “아, 이거 환상적이야. 가치가 커지고 있습니다.”그리고 재산세 청구서를 받으면 “아 젠장, 우리는 이것을 모델링하지 않았습니다.”라고 말합니다. 그래서 나는 그것이 그것의 한 구성 요소라고 생각합니다.
그리고 비용 측면의 또 다른 구성 요소는 보험 비용이라고 생각합니다. 그것은 계속해서 계속해서 나타나고 있습니다. 우리는 방금 뉴욕에서 대규모 고객 컨퍼런스를 가졌으며 이는 임대 측면에서 주택 건축업자, 임대 운영자 모두를 위한 전체 주제였습니다. 저는 단독 주택 및 임대 임대에도 중점을 둘 것입니다. 갱신 통지에 따른 보험 비용이 10, 20, 30% 이상 증가하고 있습니다. 그래서 그것이 하는 일은 비용 측면에서 즉시 당신에게 영향을 미친다는 것입니다. 그리고 앞으로 이를 모델로 삼아야 한다면 획득 목표와 바이 박스에 대한 수학이 즉시 변경되기 때문에 획득할 수 없을 것입니다.
그래서 저는 이것이 많은 그룹에게 큰 문제가 되었다고 생각합니다. 그리고 플로리다에 대해 이야기하고 캘리포니아주 텍사스에 대해 이야기합니다. 더 이상 정책을 작성하지 않는 그룹이 많으며, 그것이 곧 사라질 것 같지는 않습니다. 그래서 그게 큰 문제가 됐어요. 따라서 방정식의 비용 측면은 최근 많은 그룹에 이상적으로 보이지 않았습니다.

제임스 :
우리는 아파트 신디케이션을 많이 하고 있습니다. 다양한 임대 매물을 보유하고 있습니다. 우리의 보험 청구서는 이러한 부동산에 대한 실제 비용입니다. 뿐만 아니라. 부가가치를 창출하고 건설 계획을 세우면 비용이 거의 두 배로 늘어납니다. 따라서 안정화를 통해 새로운 코드를 적용할 때 단기 자금 조달을 할 때, 지금 오래된 건물을 구입하는 경우 비용이 천정부지로 치솟습니다. 그리고 캘리포니아를 만지는 것은 완전한 악몽입니다. 저는 캘리포니아에서 처음으로 부동산을 구입했습니다. 단독주택 보험을 찾는데 50,000주 넘게 걸렸습니다. 그리고 그 비용은 터무니없었습니다. 내 견적 중 일부는 단독 주택의 경우 연간 $XNUMX로 들어오고 있었습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
이 집은 어디에 있나요? 물이 솟아오르는 절벽에 있나요?

데이브 :
좋은 집이에요.

제임스 :
절벽 위에 있습니다. 터무니없는 일이었고 우리는 그것을 해결했지만 시간이 오래 걸렸습니다. 그리고 저는 익숙합니다… 보험은 결코 문제가 되지 않았습니다. 보험에 가입하고 정책을 적용하는 데 24시간이 걸립니다. 그리고 보험이 적용되기까지 XNUMX~XNUMX주가 걸렸고 그 비용도 천문학적입니다. 그리고 우리 보험 제공자와 중개인이 우리에게 말하는 바에 따르면 상황은 나아지지 않고 있습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
그렇지 않습니다.

제임스 :
상황은 더욱 악화될 것입니다. 그리고 이는 우리의 전반적인 운영 비용과 수익에 미치는 영향에 큰 변화를 가져오고 있습니다. 보험 비용 외에도 인건비도 정말 큰 부담이 되었습니다. 부동산 관리자를 고용하고 사업 장부를 올바르게 운영하는 데 드는 비용은 우리가 좋은 사람을 얻기 위해 지불해야 하는 임금보다 최소 25% 증가했습니다. 회전율이 높지는 않을 것입니다. 낮은 수준에서는 매출액이 너무 높기 때문에 더 높은 임금을 지불하는 것이 좋습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
그만한 가치도 없습니다.

제임스 :
네.

데이브 :
아, 잔인하다.

약간 뒤틀리게 하다:
25% 증가에 대해 사용하는 시간 비교는 무엇입니까? 지난 XNUMX년인가, XNUMX년인가? 그게 많기 때문입니다.

제임스 :
일반적으로 태평양 북서부에 있는 자산 관리자의 경우 급여 직원인 경우 평균 급여는 55~60만 달러였습니다. 우리가 그 자리에 나쁜 임금이라고 생각하지 않는 55명을 고용하지만 바로 거기에서 55,000개의 중간 가격으로 고용한다면 이직률은 55~60개월마다 사라지게 됩니다. 그래서 우리가 찾은 것은 공실률을 낮추기 때문에 상황을 계속 유지할 수 있는 정말 좋은 곳을 위해 65에서 70, 55, 심지어 65으로 가야 한다는 것입니다. 좋은 직원은 유지할 가치가 있지만 12세에서 18세로 생각하면 엄청난 변화입니다. 정말 큰 증가입니다. 그리고 그것은 지난 XNUMX~XNUMX개월 동안 큰 증가를 보았지만 여전히 태평양 북서부 지역에서는 꽤 무거운 수준을 유지하고 있습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
이것이 바로 우리가 대화를 나누는 이유와 실제로 전국적으로 추적하는 데이터의 큰 부분입니다. 인수 측면에서는 비용 측면에 대해 지금 이야기한 모든 입력이 환상적으로 보이지 않기 때문에 상황이 크게 느려졌습니다. 임대료 성장이 정상화되고 냉각되고 있습니다. 그리고 자본 비용이 폭발적으로 늘어났습니다. 그리고 즉시 사람들은 연필을 아래로 내리거나 적어도 "이봐, 여기서 연필을 조금 갈아서 알아내야 해."라고 말하게 됩니다. 그리고 당분간 인수 측면은 우리가 본 것의 대부분을 차단했습니다.

데이브 :
Rick, 당신은 인수에 대한 주요 장애물로 자본 비용을 언급했습니다. 자본 가용성은 어떻습니까? 상업 시장에서만 대출을 받기 어렵다는 이야기를 많이 듣습니다. 신용이 부족합니다. 1인가구에서도 똑같은 일이 벌어지고 있나요?

약간 뒤틀리게 하다:
특히 SOFR이 0이었을 때와 현재의 렌즈를 비교한다면 더욱 그렇습니다.

데이브 :
릭, SOFR이 무엇인지 설명해 주실 수 있나요?

약간 뒤틀리게 하다:
이는 안전한 익일 금융 금리이며 LIBOR를 대체했습니다. 그리고 이 분야에 종사하는 사람들에게 이는 자금 조달 거래를 생각할 때 살펴보는 기준이 됩니다. 그래서 우리가 제로 금리 정책 세계에 있었을 때 SOFR은 2020년 2022월부터 5년경까지 10년 동안 거의 XNUMX에 가까웠습니다. 그런 다음 분명히 연준이 개입하여 자신의 일을 합니다. 그리고 오늘은 XNUMX시쯤에 맴돌고 지난번에 확인했을 때 변화가 있었는데, 수익률 곡선의 나머지 부분처럼 들어오지 않았습니다. 따라서 XNUMX년 금리, XNUMX년 금리, XNUMX년 금리를 보면 모두 들어왔지만 SOFR은 여전히 ​​움직이지 않습니다. 바로 그 근처에요.
그래서 나는 그것이 이유의 큰 부분이라고 생각합니다. 10년 만기 국채를 4,015에 구입할 수 있고 현재 SOFR은 5+이므로 현재 이 분야에서 거래를 하기가 꽤 힘든 것 같습니다. 그래서 모두가 바라고 있다고 생각합니다. 오늘 알아 보겠습니다. 우리는 이것을 13월 XNUMX일에 기록할 예정이며 연준은 그들이 무엇을 할 것인지, 적어도 내년에 무엇을 할 것인지에 대한 지침을 말하려고 합니다. 그리고 저는 이 공간에 있는 모든 사람들이 실제로 연착륙을 하고 내년에 약간의 삭감이 있기를 바라고 있다고 생각합니다. 왜냐하면 그것이 SOFR 자금 조달이 수행할 작업에 적용되어야 하기 때문입니다.
그리고 다시 이 부문에 대한 장기적인 관점을 살펴보면, 금리가 180이었을 때 사람들이 이 공간을 사랑하게 된 이유 중 하나는 한동안 어디에서나 수익을 얻기가 매우 어려웠기 때문이라고 생각합니다. 내 말은, 어디서나. 그래서 사람들은 이 자산군을 보고 이렇게 말했습니다. “아, 빌릴 수 있어요. 나는 그것을 활용한다. 나는 임대료 증가를 얻습니다. 집값 상승을 얻었습니다.” 그리고 이는 수익률이 거의 존재하지 않는 세상에서 꽤 괜찮은 수익률입니다. 그래서 이제는 수익률이 어디에나 있고… 아, 그런데 위험이 없는 XNUMX도에 가깝습니다. 그래서 이 공간에서 거래를 하기가 조금 더 어려워지는 곳입니다. 그리고 자본은 이제 다른 곳도 보고 있습니다.

제임스 :
우리는 지난 12개월, 즉 12개월에서 18개월 동안 이러한 대형 헤지 펀드가 단독 주택 구입 속도를 크게 늦췄다는 사실을 알아냈습니다. 그리고 지금은 이자율로 인해 거래를 성사시키기가 어렵습니다. 그러나 거기에는 조금 더 많은 기회가 있습니다. 지금 나는 아주 높은 이자율을 받고 있는 소규모 투자자를 알고 있습니다. 임대 부동산을 구매할 때 현재 귀하의 요율은 가장 좋은 경우인 7.5~8%로 견적되고 있습니다. 그리고 그것은 커버하기 어렵게 만들 수 있지만 우리가 발견한 것은 이러한 대형 기관 중 일부가 철수했기 때문입니다. 뿐만 아니라 계절 투자자도 시장에서 철수했습니다. , 그 뜨거운 시장에서만 있었던 10%의 임대료 성장을 예상하고 있습니다. 그들은 철수했습니다.
그래서 우리는 몇 가지 기회를 보았습니다. 하지만 그 작은 소규모 투자자에게는 어떤 일이 일어날 것이라고 생각하십니까? 임대 부동산 구매에 대한 욕구가 증가할 것이라고 생각하시나요? 아직도 “아, 요금이 너무 높구나.”라는 톤이 느껴지기 때문이죠. 당신은 연필을 만들 수 없습니다.” 우리는 기회를 보았고 부동산을 구매해 왔지만 많은 경우 그로 인해 많은 어려움을 겪었습니다. 주식 포지션을 창출하고 베이시스를 충분히 낮게 유지하려면 많은 부가가치를 창출해야 합니다. 소규모 투자자들이 2024년 내내 계속해서 구매할 것이라고 생각하시나요, 아니면 2023년처럼 조금 더 평탄해질 것이라고 생각하시나요?

약간 뒤틀리게 하다:
앞서 이야기한 내용이 연착륙하고 내년에 요금이 인상되기 시작하면 더 많은 그룹이 들어오고 소규모 소규모 기업에 유리하게 작용할 것이라고 생각합니다. 우리가 추적한 데이터에서 우리가 본 것은 아마도 지난 1년 정도 동안 연준이 금리를 인상하기 시작한 이래로 그들은 오늘날의 수준을 맴돌다가 대규모로 철수했다는 것입니다. 그들은 대부분 거의 사라졌습니다. 하지만 당신이 말하는 소규모 그룹, 소규모 엄마 아빠는 여전히 거기에 있습니다. 그리고 시장별 데이터 시장에서 볼 수 있는 것은 그들이 주기 전반에 걸쳐 구매자이기 때문에 항상 거기에 있고 항상 플레이한다는 것입니다. 나는 당신이 말한 것에 약간의 머리카락이 있고 부가가치가 있다고 생각합니다. 이는 스트레스가 많다는 것을 완곡하게 표현한 것입니다. 이것은 쉬운 거래가 아닙니다.

데이브 :
제임스에게는 아닙니다. 그는 그것이 매우 위안이 된다고 생각합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
아마도 지금 기회를 찾고 있는 곳이 바로 여기일 것입니다. 우리는 REIT가 보고하고 말하는 내용을 살펴보고 지난 분기에 American Homes for Rent에서 언급한 AMH 통계 중 제가 가장 좋아하는 통계 중 하나가 현재 공식적으로 불리는 것이라고 생각합니다. 그들이 말한 통계는 다음과 같습니다. 이것. 그들은 항상 언더라이팅 모델을 통해 롤업할 거래를 하고 있기 때문에 그들이 언더라이팅 모델을 통해 22,000채만 구입한 주택이 XNUMX채 정도인 것 같습니다.

데이브 :
우와.

약간 뒤틀리게 하다:
따라서 22,000채 중 XNUMX채만이 해당 주택을 구입하는 데 필요한 조건에 부합합니다. 그래서 우리가 현재 전국의 더 큰 그룹에 대한 데이터에서 보고 있는 것에 대한 축소판이 있습니다.

데이브 :
와, 별로 고무적이지 않네요. 나는 22,000개를 얻기 위해 XNUMX개의 거래를 숫자로 계산하고 싶지 않습니다.

약간 뒤틀리게 하다:
귀하의 모델은 아마도 그들의 모델만큼 정교하지 않을 것입니다.

데이브 :
기필코 아니다. Rick님, 2024년에 단독주택 임대 공간에 어떤 변화가 있을지 여러분의 생각을 듣고 싶습니다. 간단히 말해서, 내년에 무엇을 기대하시나요?

약간 뒤틀리게 하다:
우리의 광범위한 논제는 경기 침체가 발생하지 않는다는 것입니다. 그리고 그것이 유지된다면 그것은 해당 부문에 좋습니다. 그렇다면 임대료 인상에 대해 생각해보세요. 이는 앞서 언급한 내용으로 돌아갑니다. 추정적으로 두 자릿수 임대료 인상을 하지 마십시오. 왜냐하면 그것은 다시 말하지만, 그것을 버리기 때문입니다. 아마 일생에 한 번일 겁니다.

데이브 :
영원히. 응, 영원히.

약간 뒤틀리게 하다:
공간을 생각해보면 아마도 점유율이 95%, 96% 정도일 것이다. 대부분의 시장에서는 임대료가 3~5% 증가합니다. 그리고 이것은 새로운 임대 관점에서 우리가 생각하는 것입니다. 그리고 그것은 이 자산 클래스에 대한 매우 바닐라 유형의 배경입니다. 그런 다음 인수 규모에 대해 생각합니다. 그리고 만약 그렇게 한다면… 사실 제가 이 이야기를 하고 있는 동안 우리가 이 문제를 헤어지게 되어 기쁘네요. 단독 주택 임대 부문에 효과가 있었던 또 다른 이유 중 하나는 이번 주기에 임대 시장에 매물이 많이 나오지 않았다는 것입니다. 따라서 그 중 큰 부분은 SFR, 단독 주택 임대에서 일어나는 일입니다. 목록 측면에서는 일반적으로 단독 주택 판매 측면에서 일어나는 일의 흐름입니다. 즉, 목록이 판매용으로 팝업될 때 가장 큰 비중을 차지합니다. 임대 그룹에 대한 인수는 MLS를 통해 이루어집니다.
그래서 우리가 이 사이클을 보지 못한 것은, 제가 그것에 대해 다루지 않을 수많은 이유가 있고, 우리는 단지 목록 활동의 급증을 보지 못했을 뿐입니다. 따라서 정의에 따르면 임대 공간으로 들어오는 일부 사람들에게는 전환이 보이지 않습니다. 2024년에 대해 우리가 구상하는 것은 우리가 생각하는 것입니다. 데이터에서 이를 볼 수 있듯이 최대 잠금 상태는 2022년 중반쯤이었습니다. 우리는 매우 비수기적인 기간에 시장에 더 많은 판매 목록이 나오는 것을 보기 시작했습니다. . 이번 달 보고서 중 하나에 대한 분석을 실행했습니다. 그래서 나는 당신이 그것에 대해 생각하기 시작하고 2024년으로 빨리 감고 "좋아요. 글쎄, 그것은 아마도 시장 인수 기회로 들어오는 단독 주택 임대 목록 측면에서 더 많은 활동을 볼 수 있다는 것을 의미할 것입니다.” 왜냐하면 해당 공급은 실제로 작년 정도 동안 잠겨 있었기 때문입니다.
그리고 그것은 또한 OK에 대한 우리 논문의 일부이므로 아마도 더 많은 증분 공급을 받게 될 것입니다. 아마도 이전 연도에 비해 임대료 성장이 약간 정상화되는 것에 대해 생각해야 할 것입니다. 그래서 그것은 내년에도 우리가 생각하는 방식의 약간의 세부 사항입니다.

데이브 :
정말 흥미롭습니다. 그리고 나는 궁금하다. 락인 효과가 계속해서 조금씩 줄어들고 단계적으로 폐지될 것이라고 생각하시나요? 아니면 모기지 금리가 특정 지점까지 떨어지면 공급이 넘쳐나기 시작하는 마법의 지점이 있다고 생각하시나요?

약간 뒤틀리게 하다:
네, 저는 홍수라는 단어를 사용하는 것을 싫어합니다. 보통 엄청난 재난이 있을 때만 홍수가 발생하기 때문입니다.

데이브 :
응, 사실이야.

약간 뒤틀리게 하다:
그것은 우리 논문에 없습니다. 그냥 영구곰이 아닌 이상 그걸 요구하는 사람이 있다는 걸 들어본 적이 없어요. 그래서 저는 잠금 효과가 서서히 나타날 것이라고 생각합니다… 수갑의 열쇠가 서서히 점점 더 많은 사람들의 잠금을 해제하기 시작할 것입니다. 그리고 제 생각에도 모기지 금리가 있는 세상이 있다면 모기지 금리에 대해 생각해 보겠습니다. 시장 모기지 금리는 8월 초 일주일 동안 7을 기록했습니다. 이제 그들은 3로 돌아가서 변화합니다. 그리고 사람들이 "이봐, 우리는 조만간 30% 3년 고정 모기지 세계로 돌아가지 않을 거야"라는 생각에 좀 더 익숙해지면 그에 대한 희망을 포기해야 한다고 생각합니다. 그리고 이제 저는 더 긴 배경을 위해 4년, XNUMX년 더 더 높은 곳으로 나아갔습니다. 그래서 그거 알아요? 인생은 일어나고 나는 재거래를 할 것입니다. 나는 다시 XNUMX%, XNUMX% 모기지 금리를 기다리지 않을 것입니다. 그래서 저는 느리지만 확실하게 그런 일이 일어나기 시작할 것이라고 생각합니다.
그리고 또 다른 점은 인벤토리 잠금 해제 기능에 대해 이야기하는 와일드 카드입니다. 새로운 주택 공간, 주택 건축업자, 그리고 우리가 그 공간에 매우 가까운 이유 중 하나는 올해 놀라운 성과를 거뒀던 이유 중 하나는 재판매 공급이 많지 않아 경쟁할 만한 것이 많지 않기 때문입니다. 그런데 B는 구체적으로 초보 수준에서 모기지 금리를 5로 낮추었습니다. 일부 건축업자는 여전히 5 미만으로 광고하고 있습니다. 이는 놀라운 일입니다. 그리고 그들이 그것을 사용하여 환상적인 성과를 거두었기 때문에 나는 그것을 언급합니다. 재판매 시장을 위해 이와 같은 일을 할 수 있는 일부 그룹이 보이기 시작했습니다.
이것이 의미하는 바는 중개업체가 "이것이 우리 고객을 위해 사용할 수 있는 도구인가요?"와 같은 대화를 시작한다는 것입니다. 그리고 이는 새 주택이 5, 5 1/2 모기지 금리, 재판매 주택으로 들어오는 경우 정말 큰 이점이기 때문에 7%, 어쩌면 7% 이상을 지불해야 합니다. 따라서 재판매 재고 중 일부가 건축업자가 수행하는 경쟁 속도로 내려갈 수 있다면 그곳에서 더 많은 재고가 시장에 들어오기 시작한다고 생각합니다. 그리고 그룹이 있습니다. iBuyers에 대해 거의 잊어버린 것 같지만 그들은 여전히 ​​존재합니다. 그리고 웹사이트에 가서 둘러볼 수 있는 Offerpad라는 그룹이 있습니다. 얼마 전 Phoenix에서 이 일을 하고 있었는데, 그들이 인수한 주택을 광고하고 있으며 현재 5% 모기지 금리로 판매하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

데이브 :
와우.

약간 뒤틀리게 하다:
그래서 그들은 소매 구매자인 테이크아웃을 위해 그 가격을 구매하고 있습니다. 이것이 바로 재판매 시장이 건축업자들이 사용해 왔던 이 금융 도구를 활용하고 "좋아, 그것도 시작해 보자. 아마 매출을 얻을 수 있을 거야."라고 말할 수 있는 잠재력이 있다고 생각합니다.

데이브 :
정말 흥미롭네요, 릭. 나는 단지 모두가 이해할 수 있도록 모든 사람에게 설명하고 싶습니다. 기본적으로 지난 1~2년 동안 건축업자의 비즈니스 모델을 기반으로 그들은 일반적으로 기존 주택보다 빠르게 제품을 이동하도록 인센티브를 받았습니다. 그래서 그들은 사람들의 이자율을 사들입니다. 이는 구매자가 3, XNUMX, XNUMX년 동안 이자율을 XNUMX, XNUMX, XNUMX% 낮추기 위해 수천 달러를 지불하는 일시적인 것입니다.
그리고 이것이 우리가 새로운 건축물을 구입하는 사람들에 대해 논의할 때 큰 상승세를 보이는 이유 중 하나입니다. 그리고 과거보다 기존 주택에 비해 더 매력적으로 변했습니다. 하지만 릭, 당신이 말하는 것처럼 대리인, 중개업체는 이자율 측면에서 공평한 경쟁의 장을 마련하여 더 많은 판매자가 판매 동기를 부여하고 시장에서 더 많은 공급을 얻으십시오.

약간 뒤틀리게 하다:
정확해요, 정확해요. 응. 그리고 제가 말하고 싶은 한 가지는 일시적인 매입일 때도 있지만, 그 중 가장 큰 부분은 건축업자가 해왔던 일의 측면에서 3년 전체 고정입니다.

데이브 :
오, 정말?

약간 뒤틀리게 하다:
응. 그럼-

데이브 :
훌륭합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
소비자와 주택 구입에 대한 수요가 분명히 많기 때문에 이는 엄청난 도구입니다. 그리고 소매 구매자와 대화를 하면서 "여기 시장 금리는 7 1/2이든 뭐든지 올랐어요"라고 말하면 이제 그 가격은 7이지만 "5로 들어갈 수 있습니다. 그리고 아, 그런데 그게 30년 대출 기간의 전부예요.” 그것은 훌륭한 판매 도구입니다.

데이브 :
전혀.

약간 뒤틀리게 하다:
건축업자의 웹페이지를 둘러보면 거의 대부분이 30년 고정 매입 계약을 선택하고 있습니다. 그들 중 일부는 조정 가능한 모기지 광고를 다시 시작하고 있으며, 원하시면 저희가 이에 대해 알아볼 수 있습니다. 하지만 변동 금리 모기지를 둘러싼 소비자 심리는 “아, 그거 기억나네요. 나는 그들이 한 일을 기억하고 그것을 원하지 않습니다.” 그래서 대부분의 소비자는 30년 고정 바이다운을 선호하고 있으며, 이것이 건축업자가 기대하는 이유입니다.

데이브 :
릭, 제가 당신을 여기에 데려가는 동안 당신이 가지고 있는 이론이나 질문을 설명해도 될까요? 귀하의 보고서에는 없지만 저는 많이 읽었으며 쇼에서 다가구 공간의 과잉 공급과 과도한 건물에 대해 많이 이야기해 왔으며 임대료가 약해지기 시작했습니다. 입주율이 조금씩 감소하고 있습니다. 단독주택 임대공간에 유출될 위험이 있다고 생각하시나요?

약간 뒤틀리게 하다:
테넌트 프로필이 너무 다릅니다. 이것이 제가 생각하는 곳이며, 역사적으로 매우 불안정한 다가구 공간, 아파트 공간을 뒷받침하는 데이터가 있습니다. 공급 파동이 생기고, 대규모 공급 파동이 상승하고, 붕괴되고, 임대료가 흘러나오고, 임대료가 붕괴됩니다. 그리고 우리는 지금 본질적으로 그것을 보고 있습니다. 그러나 우리가 보고 있는 바에 따르면 단독 주택 임대 측면에는 실제로 영향을 미치지 않습니다. 그리고 그 통계를 잊어버렸지만 우리는 그것을 가지고 있습니다. 이는 마치 침대 3개가 있는 아파트를 찾기 위해 건초더미에서 바늘을 찾는 것과 같습니다. 이는 단독 주택 임대의 큰 부분을 차지합니다. "이봐, 우리는 학군의 해당 집단에 적합한 것을 제공하고 있습니다." 그래서 우리가 역사적으로 볼 때, 이번 주기에도 내년에는 아파트 공간에서 마이너스 임대료 성장을 예측하고 있으며, 올해 단독 주택 임대에서는 꽤 좋은 임대료 성장을 예측하고 있다고 생각합니다. 올해와 내년.
그래서 제가 말할 수 있는 유일한 것은 우리가 99개 시장에서 새로운 임대 계약을 추적하는 단독 주택 임대 지수를 가지고 있고, 임대료가 마이너스이거나 그에 거의 근접한 시장이 두 군데 있으며, 연관성이 있다는 것입니다. 그래서 제가 말하는 시장은 베가스와 피닉스입니다. 그리고 아파트 공간에 익숙하다면 베가스와 피닉스에서도 시스템에 많은 공급이 들어오는 것을 볼 수 있습니다. 이것이 바로 지금 넓은 관점에서 볼 때 "오, 임대 생태계의 두 부분, 즉 해당 시장의 아파트와 단독 주택 임대가 상당히 둔화되었습니다."라고 말할 수 있는 두 시장입니다. 그러나 나머지 국가에서는 아직 그러한 연관성을 실제로 본 적이 없습니다.

데이브 :
알았어요. 감사합니다. 정말 도움이 됩니다. 음, 릭, 정말 환상적인 대화였습니다. 귀하의 연구와 통찰력을 우리와 공유해 주셔서 감사합니다. 사람들이 보고서를 받거나 귀하의 작업에 대해 더 자세히 알고 싶다면 어디서 해야 합니까?

약간 뒤틀리게 하다:
네, 저희 웹사이트에 가셔서 문의사항을 작성하실 수 있습니다. 우리는 고객을 위해 많은 연구 조사 작업을 수행하지만 실제로 가장 좋은 것은 무료 뉴스레터를 통한 것이라고 생각합니다. 따라서 저희 웹사이트에서 가입하실 수 있습니다. 그리고 소셜 미디어에는 많은 사람들이 있습니다. LinkedIn에 있다면 그곳에서 우리를 팔로우할 수 있습니다. Twitter나 X에 있다면 그곳에서 우리를 팔로우할 수 있습니다. 그리고 Threads에서도 더 많은 사람들이 Threads를 둘러보기 시작하므로 앞으로 지켜보겠습니다.

데이브 :
멋진. 정말 고마워요, 릭. 우리와 함께해주셔서 감사합니다.

약간 뒤틀리게 하다:
응, 마찬가지야. 감사합니다.

제임스 :
고마워요, 릭.

데이브 :
그렇다면 제임스, 이 연구가 내년에 무슨 일이 일어날지, 무엇을 할 것인지에 대한 당신의 의견을 바꾸는 것이 있나요?

제임스 :
아시다시피, 우리는 우리가 하는 일을 계속할 것입니다. 우리는 견적을 내고 있으며 바이 박스 번호에 도달하면 계속 구매할 것입니다. 내 생각에 그것은 우리가 예상했던 것, 우리가 정상화할 것입니다. 우리는 꾸준한 임대료 증가를 보고 있지만, 그 비용을 계속 추적해야 합니다. 실제로 향후 몇 년 동안 이러한 비용이 증가할 것으로 예상됩니다. 그리고 그런 식으로 연필을 쓰는 한 우리는 계속 구매할 것입니다.

데이브 :
그래, 맞아. 실제로 내년에 무엇을 할 계획인지 재확인해 줍니다. 지난 몇 년간 소극적으로 다세대에 투자해왔는데, 다시 돌아와서 단독주택과 소규모 다가구를 구입해야 합니다. 제가 다세대에서 취한 더 큰 변화와 일치하는 것은 매우 안정적인 자산 클래스라고 생각합니다. 이는 보다 균형 잡힌 포트폴리오를 구축하는 좋은 방법일 뿐이므로 내년에 무엇을 계획하고 있는지에 대한 기분이 좋아집니다.

제임스 :
네, 다들 "아, 난 더 큰 프로젝트에 참여하고 싶어서 다가구 주택에 들어가고 싶어"라고 하는 것 같아요. 그러나 결국 단독 주택은 장기적으로 다가구 주택보다 단기적으로 가장 큰 영향을 미칠 것입니다. 그것은 단지 자본 성장과 현금 흐름일 뿐이며 해당 자산 클래스에서는 타의 추종을 불허합니다. 그러니 작은 거래도 잊지 마세요. 그들은 돈을 벌어요.

데이브 :
알아요, 그렇죠. 누구나 한 번에 20개를 얻고 싶어합니다. 하지만 팀이 없으면 많은 일이 발생합니다. 하나의 큰 그랜드 슬램을 달성하려고 애쓰는 대신 한 번에 하나씩 천천히 진행하여 개별 거래를 정말 잘하는 것이 매우 효과적입니다.

제임스 :
작은 거래가 작동합니다.

데이브 :
전혀.

제임스 :
그들에게는 아무런 문제가 없습니다.

데이브 :
괜찮은. 우리와 함께해주셔서 고마워요, 제임스. 그리고 들어주신 모든 분들께 감사드립니다. 감사합니다. 이 에피소드가 마음에 드셨다면 리뷰를 남겨주세요. 몇 주 동안 리뷰를 받지 못했습니다. 무슨 일이 일어나고 있는지 모르겠습니다. 따라서 쇼를 듣고 계시다면 Apple이나 Spotify를 방문하여 On the Market 팟캐스트에 대한 솔직한 리뷰를 남겨주세요. 다시 한번 감사드립니다. 다음에 뵙겠습니다.
On The Market은 나와 Dave Meyer, Kaitlin Bennett가 만들었습니다. 이 쇼는 Kaitlin Bennett이 제작하고 Exodus Media가 편집했습니다. 카피라이팅은 Calico Content가 담당하며 이 쇼를 가능하게 해준 BiggerPockets의 모든 분들께 큰 감사를 전하고 싶습니다.