지난 XNUMX 년 동안 상업용 부동산은 이었다 실망스러운 큰 형 임대 주택. 으로 집값은 올랐고, 상업용 부동산 가격은 떨어졌다. 초등학생일 때 모기지 금리 높았고 상업용 모기지 금리도 훨씬 더 높았습니다. 와 함께 기록적인 공실률 사무실과 같은 분야에서는 소매업에 대한 의존도가 덜하고, 투자자들은 상업용 부동산이 죽어가는 자산군이라고 생각했습니다.. 그러나 그것들은 완전히 정확하지는 않았습니다.
같은 투자자 킴 홉킨스 번성했다 상업용 부동산 성공, 폐쇄 및 전염병 중에도 마찬가지입니다. 현금 흐름이 높은 상업용 부동산 포트폴리오를 만드는 김씨의 비결은 운이 아니라 모든 것이 그녀에게 있었다 “구매 상자.” Kim은 다음과 같은 부동산만 구매합니다. 폐쇄할 수 없어, 근처에 수많은 고객이 있고 번창할 시장에서요. 그리고 오늘, 그녀는 자신의 정확한 공식을 우리에게 공유하고 있습니다!
하지만 그게 전부는 아닙니다. 김은 현재 올해가 가기 전에 거래를 한 번 더 하려고 논의 중입니다.. 이 부동산은 서류상으로는 홈런처럼 보였지만, 그녀가 그 부동산을 깊이 파고들자 부동산이 가격만큼 가치가 없을 수도 있습니다. 에서 배관 문제 에 지나치게 부풀려진 소득 수치, Kim은 David와 Rob을 코치로 사용하여 이 거래를 수행할 가치가 있는지 결정하는 데 도움을 줍니다.
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데이비드 :
BiggerPockets 팟캐스트입니다. 무슨 일이에요? 저는 BiggerPockets Real Estate 팟캐스트의 호스트인 David Greene입니다. 항상 그렇듯 공동 진행자이자 좋은 친구인 Rob Abasolo와 함께 있습니다. 롭, 오늘은 어때요?
롭 :
나의 가장 좋은 친구. 매우 좋은. 제 아내가 오늘 파리에서 돌아왔습니다. 나는 지난 5일 동안 두 아이를 모두 돌보며 싱글 대디로 지냈기 때문에 다시 잠이 들게 되어 신난다. 매우 흥분.
데이비드 :
내가 상상할 수있는. 그리고 오늘 잠도 못 자고 많은 정보를 얻으며 즐거운 시간을 보내며 쇼에 참여해 주셔서 감사합니다.
롭 :
그렇죠, 그렇죠. 오늘 우리는 이곳에 모인 모든 사람들을 위한 멋진 쇼를 계획했습니다. 우리는 상업용 부동산 투자자인 Kim Hopkins와 대화를 나눌 예정입니다. 그는 2023년에 이 시장에서 거래를 성사시키고 있는 무서운 음악에 신호를 보냅니다. 오늘 우리는 그 이야기를 듣게 될 것입니다. Kim이 진행 중인 거래, 현재 거래되는 상업용 부동산 거래 유형, 이 전략과 관련된 위험 및 자신을 혼란에 빠뜨리지 않는 방법에 대해 설명합니다.
데이비드 :
그 모든 것, 그리고 그 이상. 이것은 킬러 쇼입니다. 김한테 가보자.
롭 :
김 씨, 쇼에 오신 것을 환영합니다.
김 :
안녕, 롭. 안녕, 데이빗. 초대해주셔서 감사합니다.
롭 :
네, 만나서 반가워요. 그러니까 제가 정확하게 이해하면, 당신은 지금까지 10년 동안 부동산에 투자해 왔고, 남편과 함께 운영하는 부동산 사업을 통해 15채의 부동산을 소유하고 있는 것입니다. 청취자들에게 귀하가 투자자로서 누구인지 알려줄 몇 가지 간단한 질문입니다. 첫 번째 질문입니다. 시장은 몇 군데인가요?
김 :
여기서 봅시다. 오리건, 워싱턴, 유타, 텍사스, 애리조나, 캘리포니아, 플로리다 등 7개가 있습니다.
롭 :
좋아요, 여기 몇 가지만 말씀드리겠습니다.
김 :
그 중 일부는 우리가 주에서 주로 이사하면서 포기한 단기 임대입니다.
데이비드 :
이제 당신은 엄마와 팝 유형의 상황과 같은 소규모 상업용 부동산에 투자하고 있습니다. 당신을 그 일에 끌어들인 이유는 무엇입니까?
김 :
실제로 그것은 제거 과정이었습니다. 그래서 우리는 화장실을 수리하고 개인 세입자를 갖고 싶지 않았기 때문에 다세대를 원하지 않았습니다. 우리는 위험을 증가시키기 때문에 단일 테넌트 속성을 원하지 않았습니다. 세입자가 단일 세입자 부동산으로 나가면 그게 전부입니다. 소득이 없습니다. 우리는 임차인 개선, TI, 사무실과 관련된 비용을 원하지 않았습니다. 그래서 다중 테넌트가 남았고 거기에서 우리는 다중 테넌트 산업 및 소규모 동네 소매점을 선택했습니다.
롭 :
그렇다면 현재 어떤 종류의 상업용 부동산 거래가 실제로 효과가 있다고 생각하시나요? 당신은 이 글의 시작 부분에서 나쁜 시장은 없고 단지 나쁜 거래만 있을 뿐이라고 언급했습니다. 그러니 귀하가 부동산에서 원하는 것, 좋은 투자가 되는 것, 그 모든 좋은 것들에 대해 조금 알려주세요.
김 :
예. 우리의 바이 박스는 물론 단일 스토리이며 다중 테넌트입니다. 우리는 임차인이 더 작은 편에 있기를 원합니다. 각 임차인당 약 2,000평방피트가 우리의 목표입니다. 임차인이 공간의 30% 이상을 점유하지 않습니다. 우리는 더럽기 때문에 자동차가 너무 많지 않은 부동산을 찾습니다. 우리는 식당이 너무 더럽기 때문에 없는 부동산을 찾습니다. 이것이 바로 우리가 지금 목표로 삼고 있는 것입니다. 그런 다음 우리는 약 7%의 상한 금리를 찾고 있습니다. 하지만 금리가 현재 위치에 있기 때문에 이 시점에서는 실제로 높아져야 합니다. 이는 현재 귀하의 대출 조건과 밀접하게 연관되어 있습니다.
롭 :
간단히 설명하는 질문을 드려도 될까요? 자동차 정비소와 식당이 더럽다고 말씀하셨는데, 물리적으로 더러워서 이러한 유형의 공간이 마모되고 손상되는 것이 훨씬 더 심하다는 뜻인가요?
김 :
네, 그게 바로 제 말이에요. 그래서 자동차 임차인들은 환경 문제를 많이 안고 있는 것 같아요. 그들은 또한 건물에 작동하지 않는 자동차를 많이 주차하는 경향이 있습니다. 그리고 레스토랑에 대해서는 나중에 자세히 알아볼 수 있습니다. 이는 우리가 보고 있는 현재 거래와 매우 관련이 있지만 마찬가지입니다. 레스토랑은, 특히 음식을 튀기는 등의 작업을 하는 경우 귀하의 재산을 엉망으로 만들 수 있습니다.
데이비드 :
나는 또한 레스토랑과 자동차 수리점에는 아마도 더 많은 임차인 개선이 필요할 것이라고 생각합니다. 그들은 큰 자동차 잭을 설치하거나 평면도를 이동할 수 있도록 돈을 가져오길 원할 것입니다. 그런 사실을 발견하셨나요? 앞서 말씀하셨기 때문에 당신은 공직을 피함으로써 그것을 피하려고 노력하고 있는 것입니다.
김 :
네, 맞습니다. 이것이 바로 제가 다중 테넌트 소매업보다 다중 테넌트 산업을 확실히 높게 평가하는 이유입니다. 그들은 더 많은 TI 요청을 받게 될 것입니다. 다중 임차 산업에서는 페인트를 칠할 필요조차 없습니다. 이미 유지 관리 공간이 적고 임차인의 유지 관리 비용도 매우 낮은 것과 같습니다. 화장실이 작동하지 않으면 절대 전화하지 않을 것입니다. 그들은 단지 그것을 고칠 것입니다.
롭 :
이것이 바로 CrossFit이 외부 온도가 100도 정도인 경우에도 AC가 전혀 없는 이유입니다. 내가 여기서 그냥 튀겨주기를 바라나요? 그게 아이디어인가요?
김 :
그것이 그들이 Big Ass Fan을 만드는 이유입니다. 그 회사에 대해 들어본 적 있나요?
데이비드 :
할 수 있는 유일한 튀김은 더울 때 레스토랑이 아닌 CrossFit에서 하는 것입니다. Kim은 자신의 어떤 유닛에서도 튀김을 허용하지 않기 때문입니다.
롭 :
튀김은 허용되지 않습니다.
데이비드 :
하지만 좋은 지적을 하셨습니다. 투자자는 종종 자신이 얻을 수 있는 가장 높은 ROI에 대한 욕심을 가지거나 이 분야에서 얻을 수 있는 가장 큰 상한선을 찾고 있을 것이기 때문입니다. 그리고 그 숫자만 볼 때, 더 높은 캡 요율을 얻으려면 새 임차인이 들어올 수 있도록 이 유닛을 갖추기 위해 $200,000를 지출해야 할 수도 있다는 사실을 생각하지 않습니다. 그들의 사업이 200,000년 후에 실패하거나 더 이상 당신에게서 그 장소를 임대하고 싶지 않다고 결정하고 떠나면 이제 당신은 당신이 쓴 XNUMX만 달러를 없애고 그것을 고치기 위해 더 많은 돈을 써야 합니다. 다음 세입자. 그래서 누군가가 실제로 더 적은 돈을 벌게 될 곳으로 유인하기 위해 더 높은 캡 요율이 제공되고 있습니다.
부동산에는 돈이 걸릴 일이 많이 있습니다. 그것은 단지 모기지, 세금, 보험 그 이상입니다. 나는 당신이 그것을 지적하는 것을 좋아합니다. 당신은 실제로 탐욕스러워서 얻을 수 있는 최대 한도율을 추구하는 것이 아니라 여기서 린 비즈니스를 운영하는 방법을 실제로 찾고 있습니다.
오늘 이러한 거래를 평가할 때 무엇을 보고 계십니까? 사무실 공간에 들어가고 싶지 않다고 말씀하셨는데, 구체적으로 목표로 삼고 있는 상한액이 있나요? 찾고 있는 단위 크기가 있습니까? 바이 박스(Buy Box)는 어떻게 생겼나요?
김 :
우리는 실제로 숫자로 앞서고 있습니다. 따라서 광고된 한도율은 7.5%일 수 있지만, 실제로 들어가면 연필이 아닙니다. 그들은 견적 번호를 사용하고 있습니다. 그들은 충분한 공석이 없습니다. 그래서 우리는 지금 당장 숫자로 선두를 달리고 있습니다. 우리는 지난 라운드에서 여러 시장을 목표로 삼았습니다. 우리는 특정 시장을 선택하지 않았습니다. 우리는 숫자를 기록하는 거래를 찾고 있습니다. 추측은 없습니다. 우리는 이 부가가치에만 의미가 있는 거래를 찾고 있는 것이 아닙니다. 이러한 시장 임대료를 얻을 경우에만 의미가 있습니다. 이 캡레이트로 판매할 수 있는 경우에만 의미가 있습니다. 그 어느 것도 아닙니다. 우리는 현재 부가가치 추측을 가진 사람들이 어디에서 그렇게 되고 있는지 많이 보았습니다. 그래서 우리는 지금 당장 현금 대 현금 수익률이 7%가 될 거래를 찾고 있습니다.
하지만 제가 하고 싶은 또 다른 의견은 우리가 세금도 고려하고 있다는 것입니다. 그리고 저는 많은 사람들이 “아, 세금 때문에 거래하지 마세요”라고 말하는 것을 알고 있습니다. 그리고 동의합니다. 세금에 대해 나쁜 거래를 하지 마십시오. 그러나 이는 고려할 수 있는 사항입니다. 예를 들어, 당신이 수십만 달러의 세금을 내야 하고 올해 손에 현금 환급율이 6%에 불과한 거래가 있고 "좋아, 다음은 아마도 다음"이라고 생각할 것입니다. 올해에는 현금 환급 시 7% 현금 거래를 찾을 것입니다.”라는 점을 고려해야 합니다. 세금 고지서가 $300,000라고 가정해 보겠습니다. 세금을 납부해야 한다면 내년에 해당 거래에 투자할 수 있는 금액이 300,000달러가 줄어들 것입니다. 내가 무슨 말을 하는지 알겠어요? 따라서 이해가 되려면 내년 수익률이 훨씬 더 높아야 합니다. 그래서 우리는 세금도 고려합니다. 따라서 지금 당장은 고려해야 할 세금이 있기 때문에 내년보다 현금 반환 번호에 대해 좀 더 관대합니다.
롭 :
글쎄요, 그것은 일반적인 것처럼 보이기 때문에 제가 항상 사람들에게 말하는 것 중 하나입니다. 이것은 David가 지난 몇 년 동안 나에게 현금 대 현금 수익이 실제로 그러한 측정 항목 중 하나와 같다고 가르친 것입니다. 부동산 투자를 고려할 때 이는 7가지 주요 지표 중 하나입니다. 세금혜택을 받으셨습니다. 당신은 빚을 갚고 감사를 표하며 현금 환급을 받았습니다. 따라서 표면적으로는 XNUMX% 현금 환급이 많은 투자자들에게 작게 느껴질 수도 있지만, 비용 분리, 보너스 감가상각, 가속 감가상각 등의 실제 세금 혜택을 고려하면 실제로는 특정 투자의 수익 프로필.
김 :
예. 그리고 또한 덧붙이자면 우리의 7% 현금 현금은 섹시하지 않은 무부가가치 투기 수치라는 점을 지적하겠습니다. 그렇다고 해서 우리가 XNUMX년, XNUMX년 또는 그와 유사한 상태가 되기를 희망한다는 의미는 아니지만, 지금 거래가 의미가 있는 방식입니다.
데이비드 :
그것은 좋은 지적입니다. 많은 사람들도 그런 실수를 합니다. 그들은 단지 6년차에 거래를 평가할 뿐 6년차에는 어떤 모습일지 살펴보지 않습니다. 부가가치 요소가 있거나 매년 17~6%의 리스 범프가 있는 물건을 구입할 수 있으며, 그 8%에 불과한 현금 반환은 이제 30%의 현금 반환이 됩니다. 그리고 종종 사람들이 “글쎄, 어떻게 이렇게 큰 수익을 얻을 수 있습니까?”라고 말하면 대답은 XNUMX년 전에 구입하라는 것입니다. 그리고 반대로, 시간이 지나도 좋아지지 않을 부동산을 사지 마십시오. 왜냐하면 수익률이 XNUMX%가 아니라 XNUMX에 빠져 있기 때문입니다. 그것은 최고의 것이고 향후 XNUMX년 동안 XNUMX%의 수익률을 유지합니다.
롭 :
이에 대해 조금 알아보면서 오늘날 여러분이 보고 있는 상업용 부동산과 부동산 전반에 대한 가장 큰 위험에 대해 조금 알려주십시오. 왜냐하면 이것은 상당히 변화하고 있는 것처럼 보이기 때문입니다.
김 :
응. 지금 당장의 위험은 미래가 어떻게 될지 아무도 모른다는 것입니다. 그래서 우리는 이자율이 어디로 가는지 모릅니다. 가격이 하락하면 선불 벌금이나 재융자가 없는 대출을 받을 수 있기를 바랍니다. 하지만 언제 그 버튼을 눌러야 할지 어떻게 알 수 있습니까? 그리고 이자율이 높아서 단기 대출을 받았다면 이제 곤경에 처하게 됩니다. 그래서 우리가 어디로 가고 있는지, 그리고 이 세입자들이 어떻게 행동할 것인지에 대한 많은 위험이 있습니다.
우리의 산업 자산은 코로나19 기간 동안 정말 좋은 성과를 거두었습니다. 경기 침체기에도 잘 해냈어요. 하지만 다중 테넌트 소매업에서는 그들이 얼마나 잘 할 수 있을지 잘 모르겠습니다. 이는 실제로 귀하가 속한 시장과 비즈니스의 성격에 따라 다릅니다. 임차인 중 하나로 필라테스 스튜디오가 있는 경우, 시간이 촉박해지면 사람들에게 필라테스가 필요합니까? 모르겠습니다. 그것은 사람들에 달려 있습니다. 그것은…
롭 :
산업계의 이야기는 무엇입니까? 당신이 그것이 팬데믹 기간 동안 조금 더 보호된다고 말씀하셨기 때문입니다. 왜 그런 겁니까? 그러한 서비스가 항상 필요하기 때문입니까? 그것은 단지 사업의 종류입니까?
김 :
응. 실제로 산업 및 인근 소매업은 대유행 기간 동안 정말 잘 강화되었습니다. 그래서 산업 분야에서는 130개의 비즈니스 임차인을 모두 조사하고 어떤 임차인이 필수적인지 표시했습니다. 특히 오레곤과 캘리포니아의 필수 사업에 관한 대화를 기억하시나요?
데이비드 :
어 그래.
롭 :
네.
김 :
그리고 그것들은 모두 필수적이어서 모두 계속 작동했습니다. 사실, 문제가 있었던 유일한 것은 우리 CrossFit이었다고 생각합니다. 그러나 일반적인 CrossFit 팬데믹은 우리를 그다지 괴롭히지 않기 때문에 그들도 다루었습니다. 네, 그 세입자들은 코로나 기간 동안 정말 잘 지냈어요. 문제가 있거나 집세를 내기가 힘들다고 하면 PPP 정부 경기부양 기금 신청서를 보내면서 “이것을 작성하고 다 작성한 후 알려주세요”라고 말했습니다. .” 그리고 대부분의 경우 그들은 응답하지 않고 다시 임대료를 지불하기 시작했습니다.
이제 동네 소매점도 실제로 대유행 기간 동안 놀랍게도 좋은 성과를 거두었습니다. 소매업에 대한 보고서를 보면 다르게 보일 수 있지만 이는 소규모 동네 소매업을 대규모 소매 임차인과 그룹화하고 완전히 다른 제품 유형이기 때문입니다. 따라서 주류 판매점, CPA, 보험 회사, 이 사람들은 모두 사업을 계속해야 하므로 전염병 기간에도 잘 해냈습니다.
롭 :
그래서 당신은 산업적인 측면이 조금 더 패딩되어 있거나 더 탄탄한 기업이 힘든 시기를 견딜 수 있다고 생각한다고 말씀하셨지만, 소매 공간에 관해서도 필라테스 스튜디오가 그렇게 고립되지 않을 것이라고 언급하셨습니다. 귀하의 공간이 항상 임대되어 있는지 확인하는 것에 대해 조금 더 안전하다고 느낄 수 있도록 해당 공간에서 맡고 싶은 임차인 프로필 유형이나 임차인 유형이 있습니까?
김 :
임차인 유형은 초지역 임차인이 될 것이므로 사람들이 1마일 미만으로 운전해 갈 수 있는 사람을 원합니다. 저는 네일살롱이 아주 지역적이기 때문에 괜찮아요. 그래서 첫 번째는 임차인의 유형이 사람들이 장거리 운전을 해야 하는 종류가 아닌 초지역 임차인이 될 것이라는 것입니다.
그리고 그 경우 시장이 중요합니다. 따라서 3차 시장에 필라테스 스튜디오가 있다면, 심지어 3차 시장에 산업용 자산이 있더라도 지금 당장은 많은 위험을 초래할 것입니다. 당신은 채워져 있는 것을 원합니다. 즉, 그것이 밖으로 나오지 않는다는 것을 의미합니다. 그리고 지금 우리가 보고 있는 필라테스 스튜디오가 있다면, 필라테스 스튜디오 고객들은 내가 운전하는 것보다 더 좋은 차를 운전하고 있습니다. 물론, 우리 모두가 중고 도요타를 운전한다는 부동산 농담이 있지만 그래도 그들은 모두 내가 운전하는 것보다 더 좋은 차를 운전하고 있기 때문에 경기 침체기에도 괜찮을 것이라는 확신이 더 듭니다.
롭 :
말이 되네요, 말이 되네요. 그리고 포트폴리오 안정화나 새로운 거래 체결 측면에서 위험을 완화하기 위해 수행하는 다른 작업이 있나요?
김 :
응. 따라서 기존 포트폴리오 측면에서 재조정 시 모든 자산을 인출하지 않습니다. 그래서 우리는 이러한 빨판을 양조하지 않습니다. 우리는 거래에 많은 자산을 남겨둡니다. 왜냐하면 한편으로는 모든 자산을 꺼내면 환상적이기 때문에 재투자할 수 있기 때문에 저는 그 관점을 완전히 이해합니다. 그러나 다른 한편으로, 이제 귀하는 귀하의 부동산 평가 가격이 이렇게 높으며 시장이 하락할 경우 모든 자산을 인출하면 부채 지불액이 증가하여 문제가 발생할 수 있습니다. 그래서 우리는 몇 가지 부동산을 재융자했고, 50~60년 전 금리가 좋았을 때 포트폴리오에 있는 여러 부동산을 재융자했고 거래에 많은 금액을 남겼습니다. 따라서 우리 포트폴리오 전체의 LTV는 매우 낮습니다. 가치에 대한 대출의 XNUMX, XNUMX %와 같습니다.
그리고 지금 우리가 하고 있는 거래도 마찬가지입니다. 이것이 전적으로 우리의 선택이라고는 말할 수 없지만, 가치에 대한 대출은 현재 그 어느 때보다 훨씬 낮은 매우 낮은 레버리지를 사용하고 있다고 생각합니다. 우리는 이 마지막 부동산의 가치에 대해 60%의 대출을 받았습니다. 그리고 물론 낮은 레버리지를 원하지 않는다면 다른 옵션은 판매자 파이낸싱을 시도하는 것입니다. 그래서 그것도 정말 좋은 선택이에요.
데이비드 :
응. 상업용 부동산으로 실제로 부채를 덜 지는 방법이 있는데 이는 금융 구조와 관련이 있습니다. 따라서 주거용 부동산의 경우 일반적으로 대출 기간(보통 30년) 동안 고정 금리 대출을 받습니다. 재융자에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 금리가 합리적인 수준으로 떨어지면 재융자를 받을 수 있습니다. 하지만 상업 대출의 경우에는 대량 상환 일정이 잡혀 있으므로 재융자를 받아야 합니다.
따라서 대출 잔액이 높고 이자율이 3%인 경우에는 의미가 있을 수 있지만, 이율이 6% 또는 7%로 급등하고 가치 대출 80%에 머물면 어떻게 될까요? 그것은 재앙이 될 수 있습니다. 따라서 금리가 낮은 경우에도 상업용 부동산에 대한 대출 잔액을 낮게 유지하는 것은 금리가 어디로 갈지 모르기 때문에 여전히 현명한 조치이자 방어적인 책략입니다. 그리고 이 금액이 너무 높아서 대출 잔액이 높으면 거기에 갇힐 수 있습니다.
많은 사람들이 상업용 부동산에 대해 이 말을 듣고 떠나는 것 같아요. 그건 어리석은 일입니다. 왜 그런 짓을 하겠어요? 거래에서 얻는 금액을 최대화하고 다음 거래를 구매하고 싶지 않은 이유는 무엇입니까? 요금이 정해져 있지 않기 때문이죠.
롭 :
응. 당신은 항상 그들이 “세금이 면제됩니다.”라고 말하는 것을 듣습니다. 면세 빚이에요.” 그리고 그것은 당신이 거기에 당신의 자산의 일부를 유지하고 싶어하는 것과 같습니다. 그렇게 하면 부동산을 팔아도 실제로 월급을 받고 떠나는 셈이 되는 거죠. 그게 제가 항상 생각하는 방식이에요. 하지만 이제 우리는 Kim이 상업용 부동산 시장에서 무엇을 보고 있는지 이해했으므로 그녀가 방금 완료한 거래에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 하지만 그 전에 우리는 잠시 쉬어가겠습니다.
데이비드 :
안녕하세요. BiggerPockets Real Estate 팟캐스트에 다시 오신 것을 환영합니다. 우리는 현장 투자자 Kim Hopkins와 함께 앉아 상업용 부동산에 관한 모든 것에 대해 이야기하고 있습니다. 우리는 그녀가 지금 하고 있는 거래에 뛰어들려고 합니다. 그럼 커튼 뒤를 살짝 살펴볼까요? 김씨, 이 거래는 어디에 있나요?
김 :
이 거래는 나의 현재 고향인 애리조나 주 피닉스에 위치하고 있습니다.
롭 :
그리고 이 시장을 선택한 이유는 무엇인가요?
김 :
우리는 거래를 찾았기 때문에 이 시장을 선택했습니다, Rob.
롭 :
멋진. 나는 그것을 좋아한다.
김 :
우리는 찾을 수 있는 거래마다 약 10개의 다른 시장을 조사했고, 여기에서 하나를 찾았습니다.
롭 :
나에게는 충분합니다. 이것은 어떤 종류의 상업용 부동산입니까?
김 :
동네소매상가 입니다.
데이비드 :
그리고 해당 부동산의 구입 가격은 얼마였습니까?
김 :
계약금액은 5.4만원입니다.
롭 :
현재 이 부동산에 임차인은 몇 명이며 공석이 있나요?
김 :
정말 좋은 질문이네요. 해당 부동산에는 약 20명의 임차인이 있으며, 우리는 이 부동산에 대해 턴키 가격을 지불하고 있다고 말하고 싶습니다. 그것은 시장 임대료로 세입자가 XNUMX% 점유하고 있다고 우리에게 광고되었습니다. 그런데 공교롭게도 계약을 맺자마자 두 명의 임차인이 연체되었고 한 유닛은 비어 있다는 사실을 알게 되었습니다.
데이비드 :
요즘은 거래가 광고되는 방식까지 모든 것에 필터를 씌우는 것 같습니다. 이것이 당신이 보고 있는 고도로 필터링된 견적이었다고 말할 수 있습니까? 예.
김 :
이 공식은 세부 사항을 알기 전까지는 인스타그램에 매우 적합했습니다.
롭 :
좋아요. 그래서 저는 당신이 왜 이 거래를 찾았는지 물었기 때문에 조금 돌아가고 싶습니다. 거기서 딜을 찾았기 때문이라고 하셨는데, 특별히 이 딜을 선택한 이유는 무엇인가요? 당신을 매료시킨 것은 무엇이었나요?
김 :
우선, 환상적인 위치에 있습니다. 그래서 그것은 채워져 있습니다. 즉, 막대기 안에 있지 않다는 것을 의미합니다. 그것은 매우 부유한 곳에 있으며, 부유한 것보다 훨씬 더 나은, 피닉스의 극도로 풍요로운 지역이 될 것입니다. 이것이 바로 여러분이 원하는 것입니다. 집들이 뒤집혀 있는 것을 볼 수 있는데, 작은 부지에 있는 흰색과 검정색의 큰 집들이 요즘 추세입니다. 그래서 수많은 집들이 그 주위로 뒤집혀 있습니다. 우리보다 부동산 고르는 데 더 능숙한 네덜란드 형제 옆에 있어요. 그래서 좋은 위치입니다. 그게 1위였어요.
두 번째는 연필로 그린 것입니다. 항상, 항상, 항상 숫자로 앞서십시오. 그래서 상한선은 합리적이었습니다. 견적은 실제로 당시 우리가 알고 있던 정보를 바탕으로 꽤 공평했기 때문에 확실한 수익을 얻었습니다. 그래서 저는 이것이 두 가지 주된 이유라고 말하고 싶습니다.
데이비드 :
나는 우리가 여전히 연필로 보는 것을 좋아합니다. 다음 세대가 궁금해하기 전에 우리가 얼마나 오랫동안 그런 일을 피할 수 있을 것이라고 생각하십니까? 우리는 왜 계속 연필로 그런 말을 하는 걸까요?
롭 :
우리가 연필을 사용하는 한은 그럴 것 같아요.
김 :
Google 시트가 이상하게 들리거든요.
데이비드 :
그래도 그들은 아직도 그것을 사용하고 있나요?
롭 :
AI가 종료되었습니다.
김 :
스프레드시트로 작성되었으므로 잘못 나올 수도 있습니다.
데이비드 :
괜찮은. 이제 이 거래에서 김 씨는 바이 박스(buy box)를 고수했습니까, 아니면 일어나야만 했던 어떤 창의적인 책략이 있었습니까?
김 :
지금은 약간 고통스럽습니다. 처음에 말한 것 같지만 우리의 바이 박스에는 1980년 이후에 구축된 제품이 포함되어 있습니다. 제가 그걸 잊어버렸을 수도 있습니다. 그러나 우리의 바이 박스 기준 중 하나는 1980년 이후에 구축되었습니다. 우리는 예외를 두었습니다. 우리는 예외를 두었습니다. 이 건물은 1970년대 후반에 지어졌는데 현 소유주가 매입해 엄청난 가치를 더했습니다. 그들은 엄청난 재활을 했습니다. 그들은 지붕을 다시 만들었습니다. 그들은 모든 상점을 다시 만들었습니다. 그들은 주차장을 다시 만들었습니다. 그 개조 작업에서 내가 무엇을 놓치고 있는지 추측하고 싶은 사람이 있나요?
롭 :
아, 화장실, 하수구, 파이프.
김 :
우와. 내가 본 것을 당신은 보지 못했습니다. 하수구경 영상은 지금까지 본 것 중 최악의 대장내시경처럼 보입니다.
데이비드 :
당신은 정말 좋은 지적을 하고 있습니다, Kim. 왜냐하면 많은 투자자들은 물건이 화장실에 들어간 후에 어딘가로 가야 하고 당신의 부동산에서 일반적으로 도시의 노선으로 가는 방법이 있다는 사실에 대해 생각하지 않기 때문입니다. , 그리고 거기에 카메라를 설치하고 그들이 어떻게 보이는지 확인해야 합니다. 그래서 저는 나무 뿌리가 실제 파이프로 자라서 거기에 막힘이 생기는 것을 보았습니다. 그리고 어떤 아이가 봉제 인형을 변기 아래로 내리면 그것이 거기에 걸리고 수리하는 데 엄청나게 많은 비용이 들 수 있는 봉쇄를 만드는 것을 보았습니다. 특히 다음과 같은 경우에는 더욱 그렇습니다. 주차장의 콘크리트나 아스팔트에 드릴을 뚫고 파이프의 어느 부분에 있었는지 찾아야 합니다. 이것이 귀하의 특정 거래에 문제가 되었습니까?
김 :
응. 그래서 우리는 거래 기준 중 하나를 어겼습니다. 그리고 파이프가 낡았어요. 그들에게는 유한한 생명이 있습니다. 그들은 주철이고 수명이 다했습니다. 그래서 그것은 확실히 우리에게 문제입니다.
롭 :
좋아요. 이것에 대해 궁금한 점이 많지만 괜찮습니다. 이것에 대해 하수구에 대해 오프라인으로 이야기 할 수 있습니다.
김 :
아, 가세요. 나는 이 거래에 대해 이야기하고 싶습니다. 앞으로 나아갈지 말지 질문이 있어서 비밀리에 비공개 코칭이 되었으면 좋겠습니다.
롭 :
그래서 이런 일이 발생하면 매번 걷어차야 하는 일 중 하나인가요? 일반적으로 에어비앤비나 장기 임대 숙소에서 물이 꺼지면 호텔에 세워두거나 호텔에 맡겨야 하기 때문입니다. 알아내야 해. 그러나 이것은 건물 전체에 걸쳐 꽤 대규모의 지하 개조공사처럼 보입니다. 그렇다면 이러한 수리를 하는 동안 사업장을 폐쇄해야 합니까?
김 :
예. 저는 별로 알고 싶지도 않았고 아직도 모르고 있는 하수구에 대해 많은 것을 배웠습니다. 하지만 기본적으로 파이프는 채널링이라는 일을 하고 있는데, 이는 하수구 바닥이 기본적으로 침식되는 곳입니다. 그래서 바닥은 지구입니다. 그리고 빨리 발견하면 파이프를 통해 에폭시를 불어넣고 라이닝을 하여 기본적으로 오래된 주철 파이프 내부에 PVC 파이프를 만드는 파이프라이닝이라는 작업을 수행할 수 있습니다. 이론적으로는 임차인을 방해하지 않고 이 작업을 수행할 수 있기 때문에 이것은 환상적입니다. 반면에 이 부동산에 대한 비용은 십만 달러 정도이므로 이 작업을 수행해야 한다는 것을 정말로 알고 싶습니다.
그리고 나는 당신이 짐작할 수 있다고 생각합니다. 파이프 라이너 역할을 하는 사람이 나와서 파이프의 범위를 살펴보게 된다면 마치 지붕 검사관이 지붕을 수리하는 것과 같으니 그 사람이 뭐라고 말할 것 같나요? 오른쪽. 어제 완료했어야 합니다. 그래서 기다릴 것인지 말 것인지에 대한 어려운 결정이군요. 너무 오래 기다리면 배관이 무너질 수 있고, 말씀하신 것처럼 땅을 파서 세입자들을 방해해야 하기 때문입니다. 큰 문제입니다.
롭 :
우와. 그럼 판매자와 양보, 구매 가격 크레딧 등을 협상할 수 있었나요?
김 :
응. 요약하자면 두 가지 문제는 이 파이프이고, 또 다른 문제는 이러한 연체 세입자입니다. 그리고 일반적으로 그것은 큰 문제가 아닙니다. 실제로 계약을 맺자마자 마술처럼 나타난 체납 세입자가 몇 명 없었던 곳에서 마지막으로 구입한 부동산이 기억나지 않습니다. 여기서 문제는 실제로 우리가 이 부동산에 대해 턴키 가격을 지불하고 있다는 것입니다. 이것은 작년에 구입한 부동산과 동일한 수익을 내지 못합니다. 우리는 그 집의 상태가 완벽했고 100% 점유되었으며 모든 세입자가 시장 임대료를 지불하고 있다고 들었습니다. 그래서 1년차에 손실된 수입은 우리가 먹어야 할 것이 아닙니다. 이것은 부가가치가 아닌 턴키 방식으로 우리에게 광고되었습니다.
데이비드 :
따라서 해당 부동산의 백업된 콜론을 알아낸 후 해당 정보를 어떻게 사용하여 판매자에게 돌아가 더 나은 입장을 협상하려고 노력하셨나요?
김 :
응. 그래서 우리는 판매자에게 전화 통화를 요청했습니다. 안 무섭다면 거짓말이겠지만, 컷코 영업사원 같은 친구들은 다 “전화 좀 하라고 해라. 이 이메일 쓰레기는 할 수 없습니다. 전화로 물어보셔야 해요.” 그래서 저는 말 그대로 다시 읽었고, 차액을 나누지 않았습니다. 그에게 전화를 해달라고 요청했는데 그는 거절했습니다.
롭 :
그는 양보해야 한다는 것을 알고 있습니다. 그 사람은 힘이 없는 사람이라 협상하기가 겁이 났나 봐요.
김 :
그는 나와 이야기하고 싶지 않았습니다. 그래서 우리가 일반적으로 하는 일은 여러분도 이런 일을 하는지는 모르겠지만, 우리가 일반적으로 하는 일은 우리가 이 칭찬을 받을 자격이 있다고 생각하는 이유를 설명하는 많은 숫자가 포함된 긴 이메일을 보내는 것입니다. 그리고 나는 그것이 여기서 충분히 집에 닿지 않을 것이라고 느꼈습니다. 효과가 충분하지 않을 것입니다. 그래서 저는 새로운 일을 했습니다. Google 시트 프레젠테이션과 같은 프레젠테이션을 한 다음 프레젠테이션을 살펴보는 Loom 비디오를 만들었습니다. 그래서 저는 그에게 프리젠테이션은 물론이고 Loom 비디오 링크도 보냈습니다. 그래서 그는 제 목소리를 들어야 했고, 저는 이러한 체납이 첫 해에 우리 수입에 어떤 영향을 미칠지 정확히 보여 주었습니다. 그리고 나는 또한 하수구 비용을 살펴보고 그에게 모든 모델을 보여주고 하수구 범위에 대해 찍은 비디오를 보여주고 신용 요청을 요청했습니다.
롭 :
솔직히 말해서 부동산 문제는 그 전화 한 통이 90%는 해결된 것 같아요. 사실 어젯밤에 이것에 대해 생각하고있었습니다. 다들 너무 무서워서 전화를 받고 옛날처럼 실제로 협상을 했고, 우연히 그 집의 부인이었던 부동산 중개인과 앞뒤로 협상을 벌이는 상황이 있었습니다. 파는 사람. 나는 몇 가지 옵션을 제시했고 마침내 그는 나에게 전화를 걸어 “좋아요. 뭘 하려는 거야?” 그리고 저는 "글쎄, 당신의 제안에는 실제로 현금 흐름이 없는데, 나는 실제로 현금 흐름이 되는 거래를 구성하려고 노력하고 있습니다."라고 말했습니다. 그리고 우리는 실제로 거래를 성사시켰습니다. 판매자와 대화하는 것이 매우 긴장되는 일이라는 것을 알고 있기 때문에 매우 잘하셨습니다. 부동산 중개인의 장벽을 허무는 것은 언제나 긴장되는 경험이지만, 저는 이것이 매우 중요하다고 생각합니다.
김 :
응. 글쎄, 나는 노력했다. 결국 Loom 영상을 대신 보내게 되었는데, 전화 통화를 해보니 Loom 영상이 두 번째로 좋은 것 같습니다.
롭 :
그래서 무슨 일이 일어났나요? 그가 그렇다고 말했나요? 그 사람이 돈을 돌려줬나요?
김 :
그래서 그는 일주일 반 동안 그 위에 앉아 있었고, 우리가 휴가 중에 마침내 그에게 연락을 했더니 그는 거절했습니다. 그는 자신의 비행 문제를 스스로 해결할 수 있다고 생각했다고 말했습니다. 그는 하수구가 큰 문제라고 생각하지 않았습니다. 그래서 그는 우리에게 신용을 제공하지 않겠다고 말했고 결국 우리는 거래를 철회했습니다.
롭 :
그냥 '어차피 하자'고 했을 정도였나요, 아니면 처음부터 결심한 건가요?
김 :
글쎄, 이야기가 정확히 끝나는 곳은 아닙니다. 그래서 우리는 거래를 중단했습니다. 우리는 진심으로 돈을 돌려 받았습니다. 우리는 대출 기관에게 모든 일이 완전히 끝났다고 말했고, 엘프를 집에서 옮기는 일과 크리스마스 쇼핑까지, 올해 이맘때 중요한 일이라고 말했습니다. 우리는 거래를 중단했습니다. 그런데 실제로 이틀 전에 브로커가 판매자의 브로커인 우리에게 전화를 해서 십만 달러의 크레딧을 제공하겠다는 의사를 밝혔습니다. 처음에는 말하지 않았지만 $350,000 할인을 요청했습니다.
롭 :
$350,000 할인 또는 $350,000 크레딧?
김 :
우리가 요청한 가격은 구매 가격에서 350,000달러 할인된 가격입니다.
롭 :
오늘로 돌아가서 브로커로부터 전화를 받았는데 그들은 "판매자가 다시 들어오기를 원합니다. 그는 구매 가격에서 십만 달러를 할인해 줄 것입니다."라고 말합니다. 좋아, 알았어. 그런 다음?
김 :
그래서 우리는 “정말 감사하지만 200명 되면 다시 전화해주세요”라고 말했다.
롭 :
그리고 그 사람이 당신에게 다시 전화했나요? 그 사람이 당신에게 다시 전화했나요?
김 :
한시간 전에 전화했는데 130까지 왔어요.
롭 :
좋아요. 안녕하세요, 발전이군요. 이게 마지막 숫자인가요? 계속 변하고 있어요.
김 :
글쎄요, 지금 당장 그 사람을 스피커로 불러도 되지만…
롭 :
이는 BiggerPockets 역사상 처음이 될 것입니다. 실제로는 그랬으면 좋겠지만 괜찮습니다. 좋아요, 그럼 130이군요. 그럼 어디 계시나요? 이것 때문에 무엇을 원하시나요?
김 :
솔직히 말해서 나는 울타리에 있습니다.
데이비드 :
인터뷰 중인데 이 부분에 대해 얘기 좀 해줄 수 있을까요?
김 :
네, 그랬으면 좋겠습니다. 나중에 청구서를 보내주세요.
데이비드 :
왜냐면 우리가 협상 중이라는 느낌이 들거든요. 우리는 200,000년 전에 이루어진 거래에 대해 듣지 못했습니다. 내 생각은 다음과 같습니다. 금리가 떨어지거나 계속 낮아지면 판매자는 내가 그녀에게 돈을 줄 필요가 없다고 느낄 것입니다. 다른 구매자를 구하려고 해요. 그러나 또 다른 금리 상승이 보이면 누군가 해당 부동산에 대해 기꺼이 지불할 금액이 변경될 것입니다. 이제 Excel 시트에 입력하는 모든 숫자가 변경되기 때문입니다. 돌아와서 "좋아, 200,000을 가질 수 있어"라고 말하지만 그 시점에서는 원하는 금리를 얻지 못하므로 아마 그 이상이 될 것입니다. 브로커를 통해 다음과 같이 전달되었습니까? “이봐, 그 사람에게 이 가격으로 $XNUMX 할인된 가격으로 살 것이라고 전해 주세요. 하지만 가격이 올라가면 그 사람은 제가 더 낮은 가격을 받기 위해 비용을 지불해야 할 것입니다. 아니면 나중에 더 큰 할인이 될 거예요.”
김 :
응. 그래서 우리의 세율은 고정되어 있으며, 앞서 말씀드린 세금 감면 혜택을 이용하기 위해 연말 이전에 문을 닫는 것이 우발 상황 중 하나입니다. 하지만 우리는 그에게 요점을 말했습니다.
롭 :
80 %?
김 :
응. 우리는 만약 금리가 오르면 그가 다른 구매자를 찾는 데 어려움을 겪게 될 것이라는 점을 그에게 지적했습니다.
롭 :
지금은 구매자를 찾는 데 어려움을 겪고 있는 것 같아요. 그 사람이 당신한테 전화했어요, 그렇죠? 그가 당신에게 전화해서 다시 문제를 일으키려고 한다면 아마도 당신일 것입니다.
김 :
응. 여기서 제가 깨달은 문제는 우리가 두 가지 다른 속성을 보고 있다는 것입니다. 그래서 판매자는 자신이 좋은 가격에 구입한 부동산을 보고 있는 것입니다. 이 숙소는 상태가 좋지 않았습니다. 정말 사랑이 필요한 상황이었습니다. 그 부동산은 사실상 비어 있었고, 황폐해졌습니다. 그래서 그는 자신이 좋은 가격에 구입한 이 부동산을 보고 있습니다. 그는 또한 그것을 현금으로 소유하고 있으므로 위험이 훨씬 적습니다. 그래서 그의 관점은 당신의 문제가 무엇입니까? 빈자리가 몇 개 있어요. 그것은 사업을 하는 것의 일부입니다. 그냥 채우시면 됩니다. 이 장치를 재활하는 데 TI에 20,000달러가 든다면 누가 신경쓰나요? 큰 거래. 왜냐하면 그는 그레이비 열차에 앉아 있기 때문입니다.
하지만 우리는 프리미엄 가격을 지불한 이 부동산을 보고 있습니다. 처음부터 수익이 좋지는 않았지만 기본적인 기본 사항을 충족했기 때문에 괜찮았습니다. 큰 수익은 아니었지만 기본적인 기본 원칙으로 인해 세금 문제가 해결되었으며 유지 관리 비용이 매우 적게 드는 제품을 받았다고 생각했습니다. 이제 우리는 연말이 되기 전에 이 거래를 서둘러 마무리할 어딘가에 앉아 있습니다. 그리고 솔직히 그것은 우리에게 큰 요소입니다. 우리는 삶의 질에 관심이 있습니다. 시간당 요금은 얼마입니까? 아니 일년에 얼마 버시나요? 지금은 일이 많아요. 그래서 우리는 이 부동산의 휴일 중간에 문을 닫을 것이고 이 모든 문제를 물려받게 될 것입니다.
롭 :
내 생각은 이렇습니다. 데이빗, 동의하지 않으시면 말씀해주세요. 나는 그가 당신이 어디에 있는지와 그들이 당신에게 전화했다는 사실을 바탕으로 그 130보다 조금 더 올라갈 것이라고 생각합니다. 그러나 나는 당신이 그 50달러를 가져가야 한다고 생각하지 않으며 그것이 결국 구매 가격에서 차감되는 곳이라면 150,000이라고 가정해 봅시다. 왜냐하면 그것이 귀하의 전체 월 모기지에서 중요하지 않을 것이라고 생각하기 때문입니다. 내 생각에 당신에게 중요한 것은 은행 업무가 잘 되는 한 $XNUMX의 크레딧을 받는 것입니다. 크레딧에는 한도가 있습니다. 그리고 데이빗, 당신도 이에 대해 언급할 수 있지만 나는 그것을 신용으로 받아들여 당신이 계약금으로 그 돈을 절약하고 그 막대한 비용을 지불하는 데 사용할 수 있도록 할 것입니다. 그리고 그 시점에서 처음에 분석했던 거래를 보고 계십니다. 그것이 내가 접근하는 방법입니다. 어떻게 생각해요, 데이빗?
데이비드 :
상업 금융은 주택 금융과 마찬가지로 적격 대출을 다루고 있기 때문에 이러한 일이 발생하는 것을 허용하지 않을 수 있습니다. 판매자가 구매자의 마감 비용에 얼마나 기여할 수 있는지에 대한 규칙은 매우 명확합니다. 상업 공간에서는 동일하게 작동하지 않을 수도 있습니다. 구매 가격에서 제외하면 실제로 큰 영향을 미치지 않습니다. 돈을 조금 덜 빌리면 됩니다.
김 :
글쎄, 우리는 대출 금액을 동일하게 유지하고 있으므로 그 돈을 은행에 현금으로 저축할 것입니다. 우리는... 그가 우리에게 $200,000 크레딧을 주거나 구매 가격에서 할인해 준다면 우리는 $200,000를 덜 지불하게 될 것입니다.
데이비드 :
응. 그러니 당신의 입장에서도 마찬가지일 것이다. 그가 들어가서 당신을 위해 변화를 주면 어떻게 될까요?
김 :
그가 하수구 문제를 다루고 싶어한다면 나는 그것에 매우 관심이 있을 것입니다. 문제는 그가 거래를 마친 후에 그렇게 할 수 있느냐는 것입니다. 우리는 그를 신뢰합니까?
롭 :
거래가 항상 실패할 수 있기 때문에 위험을 감수하지 않는 판매자가 있기 때문에 약간 위험해집니다. 예를 들어, 이 거래는 이미 그런 이유로 성사되지 않았습니다. 그리고 나중에 그 사람이 그렇게 하도록 만드는 계약을 항상 맺을 수도 있습니다. 그러나 그것은 항상 그 자체로 위험합니다. 그러니 어느 쪽이든 어려운 일이다.
김 :
응. 그리고 방송 초반에 얘기했던 원리들을 실제로 들어보고 싶은 마음도 듭니다. 나는 임차인을 시장 임대료로 끌어들이는 것에 대해 추측하고 있지 않은지 확인하고 싶습니다. 그리고 또 다른 문제는 이 부동산이 우리 고향에 있기 때문에 실제로 자체 관리할 계획이었다는 것입니다. 그리고 우리는 그 두통을 원합니까? 우리가 그 일을 맡고 싶나요? 임대도 진행해보겠습니다. 그리고 시장이 어디로 향하고 있는지에 대한 불확실성이 있습니다. 필라테스 임차인이 걱정되시나요? 연체된 세입자가 걱정되나요? 공간을 다시 보낼 수 있을까요? 그래서 발이 시려워요.
데이비드 :
나는 당신이 틀렸다는 것을 모릅니다. 나는 시장이 향하는 방식에 따라 이러한 입장에서 상업 공간의 상황이 완화되었다가 경색될 가능성이 더 높다고 생각합니다. 그래서 당신은 그것을 당신 편에 두었습니다. 그리고 아마도 Phoenix는 이것으로부터 약간 고립되었기 때문에 판매자는 우리가 본 것보다 훨씬 더 경쟁력 있는 가격으로 시장에 출시될 많은 상업용 부동산이 있을 것이라는 사실을 깨닫지 못할 것입니다. 너무 높다. 그리고 이러한 풍선 지불 만기가 시작되면 재융자는 선택 사항이 아니며 이러한 부동산 중 상당수는 사람들이 돈을 모아 구매하는 것이므로 투자자에게 상환하기 위해 이를 팔아야 합니다.
내 생각에 우리는 이전보다 더 많은 재고가 시장에 출시되는 것을 보게 될 것입니다. 따라서 거래를 찾을 시간은 당신 편입니다. 세금 부분에 있어서 시간은 당신 편이 아닙니다. 이것이 실제로 무게를 측정해야 하는 것입니다. 더 나은 거래를 구매하기 위해 세금을 감수할 가치가 있습니까? 하지만 이 이야기는 실제 부동산이기 때문에 자세한 내용을 공유해 주셔서 정말 감사합니다. 이것이 바로 일어나는 일입니다. 나는 이 말을 듣고 그게 저것으로 드러났고, 내가 이 말을 하고 그 사람들이 저 말을 했고, 이야기는 항상 변합니다.
롭 :
제가 말하고 싶은 것은 다음과 같습니다. 주인이 문을 닫기 전이나 문을 닫은 직후에 고칠 것이라는 확신을 얻을 수만 있다면 앞으로 나아갈 것이라고 생각합니다.
김 :
흥미로운. 나는 그 아이디어를 좋아한다.
롭 :
나에게 그것은 같은 거래이기 때문입니다. 만약 그가 이 양보를 통해, 이 신용을 통해 비용을 지불할 예정이라면, 당신이 원하는 대로 쪼개고 싶다면 사실상 동일한 거래입니다. 수리가 완료되었는지 확인하기만 하면 됩니다.
김 :
흥미로운. 응. 그리고 일반적으로 우리는 ... 우리가 말하는 바에 따르면, 우리는 일반적으로 판매자와 함께 사라지는 문제를 찾습니다. 그러니 하루 종일 냅킨에 적힌 손익계산서를 주세요. 나는 판매자와는 문제가 없지만 판매자와는 모두 사라지지 않는 문제입니다. 우리가 문을 닫자마자 그들은 우리와 붙어 있습니다. 이것이 바로 우리의 망설임입니다.
데이비드 :
글쎄, 나는 당신이 옳은 일을 하고 있다고 생각합니다. 총을 지키십시오. 세금 부담을 감수해야 하고 그것이 부동산을 구입하는 것보다 더 합리적이라면 그렇게 하십시오. 하지만 제가 당신의 입장이라면, 제가 원하는 것보다 70만 달러를 더 지불해야 한다면 세금 혜택이 전체적으로 그 70만 달러를 상쇄할 수 있을지도 살펴보겠습니다. 따라서 거래가 원하는 대로 되지 않더라도 큰 그림에서는 이것이 더 의미가 있습니다. 그렇다면 스스로에게 물어보세요. 세금 혜택이 40만 달러인데 원하는 곳과 70만 달러가 떨어져서 전체가 30만 달러인 것처럼 느껴질 것이라고 가정해 보겠습니다. 이 부동산이 그렇게 훌륭한 위치에 있고 30만 달러의 가치가 있는 훌륭한 자산인가요? 아니면 당신의 경험과 지식, 그리고 당신이 하는 일을 바탕으로 그 돈을 다른 곳에서 돌려받을 수 있는 더 나은 거래를 찾을 수 있습니까?
롭 :
좋아요, 여러분. 이 이야기에 대한 업데이트를 듣고 그 과정을 따라가고 싶다면 모든 소셜 미디어에서 Kim을 팔로우하세요. Kim, 사람들은 어디에서 당신을 찾고 흥미진진한 업데이트와 무용담의 결론을 얻을 수 있나요?
김 :
응. 따라서 우리가 하는 일에 대해 자세히 알아보고 업데이트 및 기회 목록을 얻으려면 ironpeakproperties.com 웹사이트를 방문하세요. Kim Hopkins 아래 LinkedIn에서 나를 팔로우하세요. 그리고 마지막으로 Instagram에서 MoneyPlusHappy로 활동하세요. 그리고 어쩌면 우리는 이것을 투표에 부쳐야 할 것 같습니다. 이 말을 듣게 된다면, 우리가 이 거래를 어떻게 해야 할지 생각해 보세요.
롭 :
괜찮은. 유튜브에서 이 영상을 보고 계시다면 유튜브 댓글에 댓글을 달아주세요. 당신의 생각을 알려주세요.
데이비드 :
좋아요, 킴, 여기 오셔서 정말 반가웠어요. 당신의 이야기를 우리와 공유해 주셔서 정말 감사합니다. 나는 나 자신이 이 이야기가 어떻게 진행되는지 듣기 위해 핀과 바늘에 앉아 기다리고 있으므로 내 자신의 이야기가 궁금할 것입니다. 하지만 오늘은 여기서 나가도록 할게요. 방송에 나와주셔서 정말 감사드립니다.
김 :
저를 초대해 주셔서 정말 감사합니다.
데이비드 :
저는 Rob의 David Greene입니다. Kohl's, Abasolo에서 바지를 배송하고 로그아웃했습니다.
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- 상한선 설명 그리고 왜 큰 부동산을 구입할 때 이것을 바로 잡아야 하는지
- XNUMXD덴탈의 부풀려졌다”프로 포마"숫자 중개인은 당신을 설득하려고 노력할 것입니다. (이것을 따르지 마세요!)
- 유형 상업용 부동산 봉쇄에 강한 그리고 항상 열려있어
- XNUMXD덴탈의 2024년 상업용 부동산에 심각한 위험 그리고 절대로 임대해선 안 되는 사업체 두 곳
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- 출처: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
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