マルチファミリー および 商業不動産 過去XNUMX年間、冗談の種になっていました。 として 住宅ローン率 が上昇し始めたが、商業用不動産投資家は大打撃を受けた。 利益が悲惨になった および 笑えるような値段を要求する。 何ヶ月もの間、メディアは次のことを予測してきた 商業用不動産の暴落、住宅ローンの返済期限が迫っていることを挙げて、 支払えない売主 借り換えの高額な費用。 そして、これらのファンダメンタルズは間違っていませんが、住宅ローンの破綻は現実ではない可能性があります。
そこで私たちは推測する代わりに、 リチャードヒル, 事実とフィクションを区別するために、コーエン・アンド・ステアーズの不動産戦略・調査責任者。 リチャードはそれを知っています ローンの期限が迫っている、低レートのバイヤー 調整可能な住宅ローン 困っているかもしれない。 しかし、それがすべてではなく、一部の部分は、 商業不動産 大規模な成長の準備が整う可能性がある 住宅投資家には全く分からないことだ。 の チャンスはすぐにやってくるかもしれない どこを見るべきかを知っている人向け。
このエピソードでは、リチャードは次のことについて話します。 商業用不動産ローンの本当のリスク、どのセクターが最も困難に陥っているか、どのセクターが不釣り合いに膨れ上がっているか、そして 投資家は価格がどれだけ下がると予想できるか。 さらに、リチャードは、今日のように急速に変化する市場に投資するのに最適な XNUMX つの時期についての見解を示しています。
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デイブ:
皆さん、オン・ザ・マーケットへようこそ。 私はホストのデイブ マイヤーです。今日はジェームス ダイナードが参加します。 そして、今日はかなり特別な日かもしれない、ジェームズ。 FRBが金利を25ベーシスポイント引き上げたことを先ほど確認しましたが、FRBはこれで引き締めサイクルが終わる可能性があることを示唆しています。 どう思いますか?
ジェームズ:
そうですね、5% に留まっていることに満足しているわけではありませんが、増加は抑制されているので満足しています。 私たちは安定を取り戻す必要があるのに、市場は常に感情的になっているように感じます。 つまり、「彼らが行きたい場所に到達して、そこからさらに成長する」ようなものです。 しかし、言っておきますが、彼らは私たちに真実を話しませんでした。 12か月前、彼は「最高はどうなるだろう?」と言っていた。 4? 3.75対4? あれはそういうことだったのか?
デイブ:
そうそう。 しかし、彼らは毎月少しずつそれを上げてきました。 彼らは「上がってるよ」って言うんです。 上がってますね。 上がってるよ。」 しかし、将来の利上げがあると発言しなかったのはこのXNUMX年以上で初めてだと思います。
ジェームズ:
ただし、一つ。 私はFRBの言うことも言わないことももう信用しません。 それで何が起こるか見てみましょう。
デイブ:
はい、それは良い点です。 しかし、多くの人がしばらくの間、一時停止を求めてきたと思います。 彼らは一時停止すると言っています。 明らかに、インフレが高止まりすれば再考するだろう。 しかし、私にとって、これは一種の休憩のようなものです。 そして、もし私がFRBに投票できるとしたら(私は絶対に投票しませんが)、「ちょっと休んで、何が起こるか見てみましょう」と言うでしょう。なぜなら、労働市場に少し亀裂が入り始めている兆候があるからです。 明らかに銀行危機があったので、私にとっては、会議のたびに参加するよりも、数か月待って何が起こるかを見て再評価する方が害にはなりません。 そして彼らはXNUMX〜XNUMX週間ごとに集まります。
ジェームズ:
そうですね、安定しつつあります。 彼がカミングアウトするたびに我々全員が神経をとがらせているので、それはとても重要なことになるだろう。 そして、彼らが悪影響を与えていないわけではありません。 つまり、いくつかの銀行が破綻するのを見てきました。 住宅価格が少しずつ下落しているのが見られました。 そして労働市場では、それがまだ続いているので、うまくいけばもっと崩壊します…私たち経営者にとっては依然として厳しい状況であることは承知しています。
デイブ:
ええ、確かに。 そうですね、明らかに早い段階でこれを録音しています。 このエピソードは 15 月 3 日に放送されます。 XNUMX月XNUMX日に収録してます。 したがって、後続のエピソードでは、この決定の余波についてさらに詳しく説明します…もしかしたらすでに説明しているかもしれません…。 しかし、私はただ興奮していて、それについてあなたと話したかったのです。 しかし、今日は信じられないようなエピソードがあります。 つまり、それらはすべて私のお気に入りですが、これは私が非常に多くを学んだものであり、私がまったく十分に知らないものでした。 でも、もしかしたら今日以降、少しは分かるようになるかもしれません。 今日は、コーエン・アンド・ステアーズの上級副社長兼不動産調査・戦略責任者であるリッチ・ヒル氏にお越しいただきます。 彼の専門知識はすべて商業用不動産と借金に関するものです。 そして彼は私たちにいくつかの知識を落としてくれました、ジェームズ。 このインタビューについてどう思いましたか?
ジェームズ:
ああ、彼は間違いなく専門家です。 それは確かです。 これは私たちが行ったエピソードの中で私のお気に入りの XNUMX つでした。 商業用不動産市場と銀行業界で何が起こるのか、その背後にある誇大宣伝の量を考えると、これは非常に明確です。 そして、彼が私に与えてくれた明晰さには、ある意味、私を驚かせました。 「ああ、そうだね、彼らが発表している大きな統計は普通のことだよ」みたいな。
デイブ:
絶対に、ええ。
ジェームズ:
彼が話していることをすべて聞くのは新鮮だったし、彼は賢い男だ。
デイブ:
確かに。 そして、リッチを迎え入れた理由は、商業用不動産市場と潜在的な債務不履行や銀行危機について非常に多くのメディアで報道されており、これについての質問が山ほどあるのですが、それは私の専門分野ではありません。 そこで私たちはリッチに来てもらい、実際に何が起こっているのかを説明してもらいました。 そして、ネタバレ注意ですが、メディアの言うことが必ずしも正確であるとは限りません。 しかし、リッチは、商業用不動産のモーゲージ市場や債券市場で実際に何が起こっているのかについて、驚くべきデータと情報を提供し、商業用不動産の分野でも彼が見ている機会についていくつかのアイデアを提供しています。 それでは、ちょっと休憩をとり、その後リッチを迎えて商業用不動産の住宅ローン市場についてお話しましょう。
リッチ・ヒル、オン・ザ・マーケットへようこそ。 ここにいてくれてありがとう。
リッチ:
ええ、私を持ってくれてありがとう。
デイブ:
まずは自己紹介をしてもらってもいいでしょうか? そして、あなたが不動産に興味を持った経緯と、今日お話しするすべての研究テーマについて少しだけ教えてください。
リッチ:
うん。 なんてことだ、これまで誰も私にそんなことを尋ねなかったと思う。 どこから始めればよいでしょうか? それで、見てください、私の名前はリチャード・ヒルです。 私はコーエン・アンド・ステアーズで商業用不動産の調査および戦略の責任者を務めています。 コーエン・アンド・ステアーズは、上場不動産を管理する最初のマネージャーとして 1986 年に設立されました。 現在、約80億ドルを運用しています。 その約半分は上場不動産であり、残りの半分は個人不動産を含むその他の不動産です。
では、どうやって商業用不動産に参入したのでしょうか? 私は不動産一家で育ち、父親はショッピングモールのマネージャーでした。 私はいつも、それは彼が管理人よりも一歩上のようなものであることを意味すると冗談を言います。 私は学部卒業後、商業不動産業界に戻りたいとは思っていませんでしたが、最終的には商業不動産業界に戻り、金利デリバティブデスクで働き、商業不動産開発業者や住宅建設業者の金利エクスポージャーをヘッジすることになりました。 話は変わりますが、私は債券資本市場チームに加わりました。 2008 年に私のサービスが不要になるまで、それを続けました。仕事を探すのに 2010 ~ 00 か月あると言われました。 自分で働きに行き、中東でコンサルティングをしました。 それは本当に大変だったことがわかりました。 そして、06 年頃にリサーチ アナリストを探している人がいました。私以上に非伝統的な人を見つけることはできませんでした。私はそれまでリサーチ アナリストになったことはなかったのですが、私は債券市場に焦点を当てたリサーチ アナリストになり、その後 [inaudible 15] :XNUMX:XNUMX] REIT株式市場。 そして今日私はここにいます。
願わくば、これが本当に簡単な Cliff Notes バージョンであり、おそらく今日話している相手の概要がわかると思います。
デイブ:
素晴らしい。 ジェームスと私が用意した質問はすべて商業用不動産に関するものであり、その多くは借金に関するものであるため、あなたは十分に自分自身を修飾することができました。 それでは、最高レベルから始めましょう。 明らかに、多くのメディアが商業用不動産の債券市場と何が起こっているかに焦点を当てています。 しかし、商業債市場全体についての見解を教えていただけますか?
リッチ:
そうですね、それでは、ここから始めてもいいでしょうか。商業用不動産市場の規模を詳しく説明します。なぜなら、それが何であり、何がそうでないかについて多くの誤解があると思うからです。 米国ではほぼ21兆ドルの市場になると考えています。 人々はすぐに、オフィスや小売店、集合住宅、産業などを思い浮かべます。 わかります、そこが彼らの住んでいる場所だからです。 そこで彼らは働いています。 彼らはそこで買い物をし、Amazon から商品を入手します。 それは人々が本当に理解していることです。 しかし、信じられないかもしれませんが、これが商業用不動産市場のすべてではありません。 データセンターや携帯電話の基地局、一戸建て賃貸住宅や高齢者向け住宅などがあります。 つまり、さまざまな種類の不動産がすべて同じ傘下にある、非常に多様なエコシステムとなります。
でも、私はそれをちょっと表現したいんですが、幼稚園児のクラスに行くと、みんな違う時間に違う方向に走っているような感じなんです。 したがって、商業用不動産は現在悪い評価を受けていますが、商業用不動産のサブセクターの中には非常に好調な分野があることは確かです。 今、シニア向け住宅がブームになっています。 事務所の業績があまり良くない。 ですから、私があなたに言いたいのは、オフィス市場に固執するのは簡単であり、また必ずその点に戻ることになると思いますが、それが商業用不動産市場のすべてではないということです。
デイブ:
それでは、リッチさん、市場がどれほど多様であるかについて今おっしゃったことを考えると、市場における全体的なリスク評価を私たちに求めるのは不合理ではないでしょうか。 あるいは、焦点を当てていただければ、私たちの聴衆は主に集合住宅に焦点を当てていますが、小売店やオフィススペースに興味がある人もいます。 他にもいくつかあると思いますが、おそらく大きなものはこの XNUMX つでしょう。
リッチ:
そうですね、このように説明できるかもしれません。 もし私たちが 7 ~ 8 か月前にこの会話をしていれば、今日話していることと同じような話をしていただろうが、「ほら、私は商業用不動産のことをかなり心配しているんです」と言っただろう。 ですから、私ならおそらく懸念点については 10 点中 10 か 20 くらいだったと思います。 それで、なぜ私が心配したのでしょうか? そうですね、10 か月前なら、商業用不動産の評価額は 20 ~ 25% 下がるだろうと私は言っていたでしょう。 確かに、現時点では 5% は想定外の可能性が高く、バリュエーションは 6 ~ XNUMX 程度に下がると考えられます。しかし、実際のところ、私は今のリスク スケールでは XNUMX か XNUMX に近いと考えています。 なぜそうなるのでしょうか?
それは、市場全体が弱気の物語に傾き、リスクやおそらく商業用不動産の良い部分についての実用的で客観的な見方が突然超強気に見えてきたからです。たとえば、子犬と虹です。 つまり、いくつかの誤解があるだけで、おそらく真実はその中間にあるのだと思います。 世界が終わりに近づいているとは思いません。 次に落とす靴は、みんなが言う次に落とす靴ではないと思います。 ですから、喜んでそこについて掘り下げていきたいと思いますが、XNUMX、XNUMX か月前はかなり慎重だったと言っておきます。 それ以来、状況は悪化しましたが、議論がどれほど弱気になったかを考えると、現在はより良い立場にあると実際に感じています。
ジェームズ:
そうですね、それを取り上げてくれて嬉しいです。だって、過去 60 日間…いや、過去 90 日から 120 日間で、商業用不動産市場はどん底に達し、爆発するだろうと聞いているのはそれだけだからです。そして溶けてしまう。 私たちは過去 15 ~ 20 年にわたって太平洋岸北西部に投資してきました。 悪いことが起こると予想していて、みんながそれについて話しているたびに、それが起こることはほとんどないようなものです。 そして、左フィールドからランダムに何かがやって来て、どこからともなくあなたに襲いかかります。 それで、この物語は本当に、本当に攻撃的だと感じます。なぜなら、私が読んだその物語の一部は、バリュエーションが40〜50%下がるだろう、それが人々が予測しているものだからです。 なぜ皆さんは 20 ~ 25% を検討しているのでしょうか。これは依然として非常に積極的な修正ですが、人々が話題にしている他のバリュエーションと比較して、中程度に位置しているのはなぜでしょうか?
リッチ:
うん。 さて、何よりもまず、そこに投げかけられている40から50の評価について話しましょう。 本当に悪質な電話ゲームが行われていると思います。 つまり、誰かが 40 つの見出しを受け取り、他の誰かが事実確認もせずにそれを取り上げた場合、それがちょうど 50 週間後に、何か別の意味であると推測されるのです。 あなたが聞いているのは、沿岸部のオフィスの不動産評価額が 50 ~ 40% 下がる可能性があるということです。 それは合理的ですか? わからない。 多分。 沿岸REITは現在、ピーク時から50%下落している。 だから、それはそれほどクレイジーではありません。 しかし、これを理論的に少し考えてみましょう。 米国内のすべてのオフィスがXNUMX人からXNUMX人減ると突然言うと、それは膨大な数字であり、人々はそれが何を意味するのか実際には理解していないと思います。
オフィスが全米平均で 40 ~ 50% 減少するには、サンフランシスコのような地域ではおそらく 80% 減少する必要があることを意味します。 テネシー州ナッシュビルは50%も減らないだろう。 10%、15%、20%下がるでしょう。 したがって、平均の法則により、全国の当選率を 40、50% に引き上げるということは、主要な沿岸市場にとっては非常に厳しいシナリオとなります。 全国的にバリュエーションが 40 から 50 下がることはありません。世界金融危機の間、当社は 30% 下落しました。 これは世界金融危機ほど悪くはありません。 S&L 危機の間、当社は 32% ほど下落しました。 これはS&L危機ほど深刻ではありません。 では、どうやって20歳から25歳に至るのでしょうか? 私は水晶玉を持っていませんが、さまざまな情報源を三角測量することは試みています。 私たちは、REIT が商業用不動産市場の先行指標であると強く信じています。 REIT は 25 年に 2022% 下落しました。35 年の底値ではほぼ 2022% 下落しました。したがって、REIT が織り込んでいる金額と比較すると、25% は問題ない数字のように感じられます。
しかし、私たちが多くの時間を費やしているのは、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの分析です。 つまり、これは基本的に私の経済的キャップレートを考慮したものです…つまり、設備投資を調整した後の名目キャップレートです…どれだけのレバレッジを得ることができるか、そして私の負債コストです。 何だと思う? 大幅に上昇した資金調達コストに比べて、経済的キャップレートは依然として比較的厳しい。 したがって、私のキャッシュオンキャッシュリターンは過去の平均を大きく下回っています。 過去の平均値に戻す必要がある場合は、不動産評価額を平均で 20 ~ 25% 下げる必要があります。 ここであまり複雑になりたくないのですが、それは単なる数学です。 それは単にレバーを使ったリターン計算です。
そこで、キャッシュ・オン・キャッシュのリターンが私たちに何を伝えているのか、REIT市場が何を伝えているのか、そしてところで、プライベート市場の指数がすでに私たちに何を伝え始めているのかを考えると、私はそれを紐解くことができて嬉しく思います。あなたにとって、20 歳から 25 歳までは不合理ではありません。 さて、27 年後、あなたが戻ってきて、「ねえ、リッチ、17 歳でした」とか「17 歳でした」と言ったとしても、私はそれほど賢くありません。 私たちの方向性は正しいと思います。 それが27なのか、22なのか、それともXNUMXなのかは市場に判断してもらいます。
デイブ:
そして、それは商業用不動産内のすべての資産クラスに当てはまるのでしょうか、それとも資産間で何らかの差異があると考えていますか?
リッチ:
ああ、資産タイプごとに大きな違いがあります。 これは、商業用不動産に該当する一般的な 18 のサブセクターです。 平均して 20 から 25 になると考えています。集合住宅は重要な資産クラスであるとおっしゃいました。 これは、たとえばオフィスよりも一般的に耐えられるでしょう。 集合住宅の基本はしっかりしています。 工業株は堅調だ。 多家族が何を扱っているかは、方程式の基本的な側面とはほとんど関係がありません。 これは資金調達コストの再価格設定に大きく関係しており、4年前のキャップレートは10%を下回っていました。 これは資金調達コストを大幅に下回っている。 したがって、マイナスのレバレッジがかかります。 金利の新常態に価格を戻すだけです。 繰り返しになりますが、内訳は嬉しいですが、集合住宅が 15 ~ 20 パーセントポイント減少しても驚かないでしょう。一方、オフィスはそれより大幅に減少する可能性がありますが、平均すると 25 ~ XNUMX ポイントです。非常にうまく機能するプロパティ タイプ。 同様に機能しないプロパティ タイプもいくつかあります。
ジェームズ:
そうですね、それがこの物語の問題点だと思います。彼らはすべてを一つの大きな沼にまとめて、商業用不動産銀行業務が崩壊する可能性があると言っているのに、実際にはキャップレートの圧縮を除けばかなり好調を維持しているように見える集合住宅の資産クラス、そしてオフィスがその中に入れられているということです。 そして、それがマイナスの部分です...米国のバックグラウンドと集合住宅のコマーシャルに4.5兆XNUMX億ドルほどあるのを見ました。 メディアでこれらすべての統計を調べるとき、いつもすべてをごちゃ混ぜにしているようなものです。 集合住宅とオフィスの借金の違いと、今後の返済期限について説明しましたか?
リッチ:
うん。
ジェームズ:
…そして今後 12 ~ 24 か月でそれはどうなるでしょうか?
リッチ:
ええ、ええ。 そうです。 私たちはこれに多くの時間を費やしました。 そして基本的に、私は[inaudible 00:16:22] 4.5週間連続で壁に頭をぶつけて、フィクションから事実を理解しようとしていました。 いくつかの数字を教えてください。 さて、その前に、米国の商業用住宅ローン市場は約 5 兆 5.5 億ドルであると考えています。 さらにXNUMX兆ドルの建設融資がある。 したがって、商業用住宅ローンの総額は約 XNUMX 兆ドルになります。 時々、XNUMX兆XNUMX億という数字がそこに投げ込まれているのを聞くことがあります。 これには所有者が占有している物件も含まれます。 では、持ち家物件とは何でしょうか? それは、アマゾンが自社の産業施設を所有し、それに抵当権を設定しているようなものです。 これは、従来の商業用不動産とははるかに異なるリスクプロファイルを持っています。 それは含まれていません。
場合によっては、実際にはそれよりもはるかに小さい数字が聞こえることもありますが、それは銀行に焦点が当てられています。 ちょっとそこに戻りたいのですが、ちょっと 4.5 兆 40 億という数字に注目してみましょう。 これから迎える成熟期という巨大な壁について聞いたことがあるでしょう。 メディアは、商業用住宅ローン残高の 16% が今後 2023 年間に返済期限を迎えるという、満期という巨大な壁について話すのが好きです。 それはある意味本当です。 そこで、ここで事実をお伝えさせていただきます。 商業用住宅ローンの 14% が 2024 年に返済期限を迎えます。12% が 2025 年に返済期限を迎え、41% が 42 年に返済期限を迎えます。合計すると XNUMX ~ XNUMX% になると思います。
誰かがこう言っているのを聞くと、「ああ、なんてことだ、空が落ちてきた。 すべての商業用不動産ローンの 40% が今後 15 年間で返済期限を迎えます」と私は笑いました。 私が笑うのは軽薄だからではありませんが、商業用住宅ローンには 22 年の壁があります。 つまり、定義上、すべてのローンの 40% が毎年、永久に返済期限を迎えます。 私はこれをXNUMX年間やっています。 市場を調査している限り、全融資の XNUMX% が今後 XNUMX 年間に期限を迎えることになります。 それはまさにその通りです。 したがって、それは成熟度の壁ではありません。 それはただ起こっていることなのです。 だから私はそう言うのが好きです、なぜならそのように考えると「ああ、なんてことだ」、キャプテン・オブビアスのようなものだからです。
16 番目にお伝えしたいのは、誰もがオフィスのことについて話しているということです。 つまり、期限が到来するローンの 25% のうち、4% がオフィスにあることになります。 大きな数字のように聞こえますが、商業用住宅ローンの 2023% が 20 年に期限を迎えるオフィスローンです。そんなことは何でもありません。 それはそれほど大きなことではありません。 ちなみに、オフィスは商業用住宅ローンのエクスポージャーの 40% 未満です。 実際、集合住宅は商業用住宅ローンのエクスポージャーのほぼ XNUMX% 以上を占めています。 しかし、集合住宅は GSE の恩恵を受けます。 GSE、ファニーメイ、フレディマック、彼らは住宅市場をサポートするために存在します。 そして私は、多家族には問題はないと言いたくありません。 それが実際に何を意味するのかを解き明かしていきたいと思います。 ジェームズ、あなたは素晴らしい質問を投げかけますね。 これらすべての事実が飛び交っていますが、それらは半分真実であり、ゲーム電話では、誰が最も弱気になるかの最小公倍数になります。 しかし、それは実際に何が起こっているのかを完全に伝えているわけではありません。
デイブ:
つまり、懸念はありますが、これが過去 XNUMX ~ XNUMX か月で懸念レベルが低下した理由です。 それが理由ですか?
リッチ:
ええ、見てください。 もう少し作業を進めました。 私たちの見解はもう少し微妙です。 そして同時に、商業用不動産がいかに悪いかについて誰もが記事を書いています。 オフィスが問題になっていて、商業用不動産に多額の借金があるということを聞いたことがあるかもしれません。 私たちが話してきた 15 分間で、商業用不動産がどれほど悪いかについておそらく XNUMX つの記事が書かれたでしょう。 「私、私、私、私」のようなものです。 誰もが物語を書く必要があります。 皮肉なことに、話を聞けば聞くほど、そして物語が悪化するほど、私たちは始まりではなく終わりに近づいていると思います。 私は投資家として、これらのピークレベルの推移を実際に見てみたいと思っています。 つまり、今が買い時だということです。
ここで簡単な逸話を紹介しますが、株式市場と債券市場は、この「安く買って高く売る」という概念を非常によく理解しています。 不動産市場はその点で非常にうまく機能していません。 サイクルの後半で本当に良い気分になったときは誰もがすべてを買いたがりますし、サイクルの初期で本当に悪い気分になったときは誰もがすべてを売りたいと考えます。 意味がありません。 私たちは実際、これが私のキャリアの中で最も魅力的なエントリーポイントの一つであると考える時期に近づき始めています。 言っておきますが、まだそこには達していません。 しかし、見てください、不動産評価額は現在 10 ~ 15 パーセントポイント下がっています。 NCREIF ODCE インデックスは、中核となるオープンエンド ファンドのインデックスとして広く利用されています。 他の民間指数はすべて 10 から 15 下落しています。現在は全員がそこにいます。 これは私たちの目の前で起こっています。
そして、人々はただ、悲しみのプロセスが、言うなれば、はるかに速く進んでいることを理解する必要があると思います。 私たちはXNUMXか月前には否定していました。 私たちは決して否定しているわけではありません。 私たちはおそらく怒りの段階にいますが、すぐに受け入れに移行しています。 そして、これはかなり大きなエントリーポイントを生み出すことになると思います。 では、なぜ私はそれほど弱気ではないのでしょうか? 私は基本的に弱気ではないとは思っていませんが、物語の行方と比較すると、突然、そこにいる強気な男のように感じます。
デイブ:
弱気な姿勢や最近これに焦点が当てられているのは、非常に異なるタイプの銀行による銀行危機によるものなのでしょうか。 人々は銀行業界だけを見て、今このような大惨事の出来事を予測していると思いますか?
リッチ:
ああ、確かに。
デイブ:
たとえ無関係であっても。
リッチ:
まあ、それらは関連していると思います。 それで-
デイブ:
そうそう。 つまり、商業用不動産とシリコンバレー銀行だけです [inaudible 00:22:23]。
リッチ:
それでは、銀行業界で実際に何が起こっているのかを分析してみましょう。 したがって、米国の上位 25 銀行は商業用不動産へのエクスポージャーが非常に最小限に抑えられています。 総資産に占める商業用不動産へのエクスポージャーは 4% 未満です。 そして、彼らのオフィスのエクスポージャーは数十ベーシスポイントです。 本当に、本当に小さいんです。 しかし、この上位25行は12カ月前から商業用不動産への融資を縮小し始めており、もしかしたらそれよりも少し前かもしれない。 そして、撤退し始めると、地方のコミュニティ銀行は市場シェアを奪おうとしました。
それで、私が話すときに上位 25 行を先頭に置く理由は、FDIC と FRB が上位 25 行以外の銀行を小規模銀行として分類しているためです。 4,700 か月前にはこの統計を知りませんでしたが、米国には 4,700 以上の銀行があることをご存知ですか? それは多いです。 20 の銀行。 したがって、これらの小規模銀行の方が商業用不動産へのエクスポージャーが大きいのは事実です。 平均すると総資産の約50%に相当します。 また、商業用不動産に 70% 以上のエクスポージャーを持つ小規模銀行もいくつかあります。 商業用不動産に 80 ~ 200% のエクスポージャーを持っている企業もあります。 しかし、市場では米国には 4,700 ほどの銀行があり、商業用不動産へのエクスポージャーが非常に集中していると想定されていると思います。 それは違います。 それは文字通り全米の XNUMX 以上の銀行に広がっています。 これが大きな問題にならないと仮定すると、その多様性は実際に私たちの気分を少し良くしてくれます。
だから人は目に見えないもの、説明できないものに対して恐怖を感じるのだと思います。 したがって、商業用不動産のエクスポージャーがどのようなものであるか、融資がどのようなものであるか、これらすべての銀行の不動産タイプがどのようなものであるかはわかりません。 知ることは不可能です。 政府、FDIC、FRBが本当にこれらすべての銀行を効率的な方法で監視できるかどうかさえわかりません。 外には何があるか分からないので怖いと思います。 しかし、私はこの事実が重要だと思うので、この事実を取り上げたいと思っています。 商業用住宅ローン担保証券市場である CMBS 市場について聞いたことがあるかもしれません。 多くの人が覚えていないのは、FDIC が実際に S&L 危機の余波でこの市場を創設したということです。 そこで彼らは、小規模銀行のバランスシートから少額の融資を引き出すためにこの証券化手段を作成し、非常に成功しました。 実際、彼らは世界金融危機の後、このテクノロジーを再び使用しました。 彼らはいくつかのFDIC取引を発行しました。
私たちの見解は、この小規模銀行の問題が私たちが思っているよりも大きいのであれば…そして、人々が認識しているほど大きくないと私たちが考える理由に戻りたいのですが…彼らはこのテクノロジーを再び使用して支援できると思います小規模銀行のバランスシートから少額の融資を証券化し、調達する。 誰もそれについて話していませんが、それは本当に良い点だと思います。 しかし、私は、銀行のバランスシートに対するリスクが、おそらく一部のメディアで示唆されているほど大きくないと考えている理由について、少し時間をかけて話したいと思います。 それで次の質問をしてもいいですか? それとも[聞き取れない 00:25:24]-
ジェームズ:
[inaudible00:25:24]。
デイブ:
ジェームス、質問するつもりだった? なぜなら-
ジェームズ:
うん。
デイブ:
リッチさん、そのまま入ってもいいですよ。 それともジェームス、どうしませんか[聞き取り不能 00:25:30]?
ジェームズ:
はい、リッチ、あなたが言ったことについてちょっとしたフォローアップの質問が 15 つあります。 早速聞きたいのですが。 リッチさん、あなたは大手銀行 4 行が世にある不動産ローンや商業ローンの 48% しか保有していないことを持ち出しましたね。 過去 36 か月から XNUMX か月の間に私たちが目にしたのは、資本へのアクセスが非常に多かったために、投資家の活動が活発になったことです。 これらの小規模銀行は非常に積極的でした。 私たちが購入するものに関して、多くの企業から非常に有利な条件を得られたことは知っています。 これらの小規模銀行が潜在的な問題を抱えている可能性がある場合、市場に何が起こると思いますか? 資本へのアクセスはどうなると思いますか? なぜなら、資本がロックされると、そこに市場の問題が現れるからです。
リッチ:
うん。
ジェームズ:
皆さんは何を予想していますか? 融資を受けるための要件、そして投資家として購入を続けるための要件は、これらの小規模銀行ではどのようになるのでしょうか? なぜなら、彼らが少しでも打撃を受けると、すべてのガイドラインを大幅に強化することになるからです。
リッチ:
そうですね、あなたは正しい質問をしています、そして非常に重要な質問です。 私が最初に申し上げたいのは、こうした銀行業界のニュースが報じられる前から融資条件は引き締められていたということです。 私たちは上級融資責任者に関する世論調査に多くの時間を費やしましたが、全体として融資基準がかなり厳しく、融資需要が崖から落ち始めていることがわかります。 それがなぜ重要なのでしょうか? さて、上級融資担当者意識調査と不動産価格の相関関係を見ると、高い相関関係がありました。 そして、融資基準の厳格化に基づいた上級融資担当者の意見調査を見ると、実際には評価額は現時点で 20% 下落するはずであるように見えます。
私たちは、融資基準がさらに厳格化することを十分に予想しています。 つまり、平均 LTB が 50 ~ 55% で、一部の小規模銀行がそれよりも大きなレバレッジを与えていたとすると、そこから引き締められることになります。 しかし、それは市場が考えているものとは少し違うと思います。 融資基準が突然 30% または 40% の LTB になるわけではありません。 銀行は融資先をさらに厳選するようになるだろう。 そしてそれは最終的には二者択一の結果になると思います。 高品質のオフィス物件は今でも融資を受けることができます。 それは高品質の物件でなければならず、優れたスポンサーでなければなりません。 それがどのような種類の低品質の物件であっても、幸運を祈ります。 だからバイナリ化する必要があると思います。 融資を受けなければなりません、さもなければ融資は受けられません。 そこで私たちは融資条件の厳格化を考えます。 でも、言っておきますが、銀行は撤退するつもりです。
おそらく、これによって生じる予期せぬ結果と予期せぬ強気の現象の 10 つは、ノンバンク融資です。 いくつかの見出しを見たことがあるかもしれません。 注目されていませんが、これらの企業はすべて、商業用不動産融資、ノンバンク、プライベートエクイティファンドに参入し始めている賢明な企業です。 実際に銀行が手を引いた場合、非銀行金融機関の商業用不動産への融資はXNUMX年からXNUMX年間強気相場が続く可能性がある。 以前にも他の資産クラスで同じことが起こったことを確認しました。 資金調達コストが高く、融資条件も厳しいため、商業用不動産の貸し手として融資するには最も魅力的な時期の一つと言えるでしょう。 ちなみに、誰に貸すかは非常に厳選することができます。 したがって、変化が見られるようになると思いますが、突然底が抜けるとは思いません。 GSC は依然として融資を行っています。 生命保険会社は依然として融資を行っている。 銀行は撤退した。 ノンバンクの金融機関も存在します。 それは誰もが思っているような荒野ではありません。 おそらく市場が認識しているよりもはるかに選択的になっています。
ジェームズ:
そうですね、それが今の問題だと思います。取引を検討しているときに、お金はあるのに、もう少し頭金が必要になるということです。 債務返済額ははるかに高くなっています。 そして、特に商業スペースの物件はそれほど占有されていません。 ですから、そこに圧縮がある可能性があると思います。 キャップレートとキャッシュオンキャッシュリターンは劇的に低下します。
リッチ:
そうですね、だからこそ評価額を再設定する必要があるのです。 それについては、「もし」、「そして」、「しかし」ということはありません。 キャッシュ・オン・キャッシュの収益率が、たとえば 8 から 2 になった場合、あるいは場合によってはマイナスになった場合、それは機能しません。 投資家である皆さんは私よりもそのことをよく知っています。 私はただ物事について書いて、コーエン・アンド・ステアーズの他の人々にそれに投資してもらうだけです。 しかし、あなたは完全に正しいです。 現在返品が機能しないため、不動産の評価をリセットする必要があります。
デイブ:
リチャード、あなたが以前に自分自身に抱いた質問に戻りたいと思います。 これに関して追加の質問が XNUMX つあります。 あなたは、REITが下落したということをおっしゃいましたが、これは私たちが言っていること、つまり、こうした変化する状況に適応するために価格を再設定する必要があるということとほぼ一致しています。 民間の不動産市場が公的市場に比べてこれほど遅れている理由について何か考えはありますか?
リッチ:
そうですね、理由はいくつかあります。 公開市場は、株式市場が開いている毎日の毎分ごとに評価を受けます。 そして信じられないかもしれませんが、市場はかなり効率的です。 先ほど話したすべての理由から、商業用不動産の価格が非常に早く再設定されます、ジェームズ。 市場は、レバレッジをかけたリターンやキャッシュ・オン・キャッシュのリターンはある意味最悪であることを理解しています。 そこで彼らは、「REIT の暗黙のキャップレートを再価格設定する必要がある」と言います。 さっそく統計だけあげておきます。 REIT の暗黙のキャップレートは現在 5.7 程度です。 私はキャップレート 5.4 や 5.5 の非常に高品質のアパート REIT を買いに行くことができます。 名前は出さずとも超優良REITです。 NCREIF ODCE 指数では、アパートのキャップレートは依然として 3.8 とマークされています。 それは大きな違いです。 巨大、巨大、巨大な違い。
では、なぜ民間市場は遅れているのでしょうか? それはXNUMXつの理由です。 買い手と売り手の間にこのようなビッド/アスクのスプレッドがあるため、取引市場は現在存在しません。 私たちはまだ悲嘆のプロセスを経験しているため、買い手は売り手が売りたいと考えているレベルで買いたいとは思っていません。 したがって、不動産がどこで取引されているかが不透明な場合には、鑑定評価に頼らざるを得ませんが、鑑定は非常に困難です。 今、鑑定士になるのは簡単ではありません。 彼らは資金調達コストがキャップレートよりも高いことを認識しているため、不動産評価額を徐々に戻しているが、それは鈍行だ。
これは、不動産市場や上場市場の下落など、私たちがこれまで見てきたあらゆる景気後退と同じように展開しています。 それはつながります。 ちなみに、民間市場が下落し始めると、それが通常、最後の先行指標となります。 REITを買うのは今です。 それは単なる[inaudible 00:32:13]の関係です。 公設市場では毎日毎時間毎分にマークが付けられますが、私設市場では修正に時間がかかります。 両者のバリュエーションを見ると、サイクル全体での両者の相関関係は約 90% です。 すごく、すごく高いんです。
デイブ:
素晴らしい。 ありがとう。 わかった。 質問に戻りましょう。 住宅ローンのエクスポージャーについてだったと思いますよね?
リッチ:
そうですね、この 22 か月間で私が本当に衝撃を受けたことの 23 つは、これを皮肉や軽薄な意味で言っているわけではありません。しかし、私が本当に衝撃を受けたのは、LTV の意味と、LTV が銀行に提供するクッションの量に対するおそらく理解が欠けているということです。 ここにいくつかのコメントがあります。 中核となる商業用不動産を所有するオープンエンド型ファンドの現在の評価額における LTV は 34 ~ 50% です。 REIT の LTV は約 55% です。 一般的な CMBS ローンの LTV は約 50 ~ 55% です。 それでは、例として CMBS を使用してみましょう。 ローンの LTV が 45 ~ 50% とはどういう意味ですか? つまり、そのローンが損失を被る前に、不動産評価額が20~25%下落する必要があるということだ。 バリュエーションは平均して 50 ~ XNUMX ドル下がると考えていると言っています。 LTVが約XNUMX%に達するのは本当に大幅な低下であり、市場がその意味を完全に理解しているとは思えません。
それは、ここに問題がないという意味ではありません。なぜなら、どうでしょうか? あなたが2020年に最高評価額で不動産を購入した借り手であれば、おそらく借り換えのためにその不動産に資本を注入する必要があるだろう。 不動産の評価額がピーク時から 20% 下がった場合は、さらに 20% の資本を注入する必要があります。 しかし、市場がこれが何を意味するのかをまだ理解していないと思うので、一歩下がってみましょう。 不動産評価額は 40 年初頭から 2012% 上昇しています。つまり、当初 50% だった LTV が現在 33% になっており、そのローンが損失を被るには不動産評価額が 70% 下落する必要があることを意味します。 デイブ、私がこれが非常に重要だと思う理由と、これを集合住宅に結び付けます。私たちは実際、集合住宅全体では、2020年、2021年、2022年に融資されたわけではないため、集合住宅全体のレバレッジが不十分だと考えています。2012年、13年、14年、15年に融資された不動産がたくさんありますが、それらのLTV、実効LTVは50%未満です。 したがって、信じられないかもしれませんが、彼らはおそらく今すぐにキャッシュアウトの再審査を行うことができるでしょう。
しかし、私は昨日集合住宅のローンを再引き受けしていました。 実際の例を一つだけ挙げておきます。 これはサウスカロライナ州グリーンビルにある学生住宅でした。 不動産のファンダメンタルズは素晴らしいです。 [inaudible 00:35:17] の方が高いです。 NOIが高くなっています。 しかし、債務返済コストは過去1年間で2倍に増加した。 したがって、突然 DSCR を 50 から 5 にするには、そのローンを 4.50% 返済する必要があります。 これは、「ほら、この不動産にはあまりにも大きな影響力がある」という実際の例です。 この物件は、融資コストが 8% のときはうまく機能していましたが、LIBOR が現在の水準でスプレッドが 9 になると、あまりうまく機能しません。したがって、融資コストは 10、XNUMX、XNUMX% に近づいています。 これは、不動産が過度に利用されている実際の例です。
そこで私が主張したいのは、市場がこの住宅ローン問題の全体像について考えるとき、ジェームズが言ったように、それについて考え、推定しているということです。 問題はオフィスです。 問題は程度は低いですが、ホテルと小売店です。 また、過去 500 年間に特に短期変動金利債務で資金調達された物件でもあります。 しかし、それが商業用不動産市場のすべてではありません。 商業用不動産市場全体が十分に活用されていないと思いますが、借り換えにおそらく約 XNUMX 億ドルの新規株式が必要となる物件もいくつかあります。 それは多いです。 それは大きな数字です。
ジェームズ:
チャンプチェンジ。 500万。
リッチ:
十億。 500億。
デイブ:
書いているようですね、ジェームズ。 小切手を書いていますか? それがあなたですか-
ジェームズ:
私はずっとメモを取っていました。 これは非常に魅力的です。 では、その 500 億ドルのうち、その資産クラスに流動性を導入する必要があると考えられていますが、それはどのくらいの期間で実現すると予想していますか? そして、下降を予測しているときに何が見えますか? 市場に大きな影響を与える可能性があるのは、流動性の欠如です。 右? 人々が突然高額な請求書を支払わなければならなくなり、それが支払えない場合、債務不履行が発生します。
リッチ:
うん。
ジェームズ:
Aさん、この資本を考え出す人々はどこにいると思いますか? このギャップを埋めるために、二次金融業者が市場に参入してくるだろうと思いますか? それとも、銀行が全力で進めて手形を閉鎖しようとするような事態になると思いますか?
リッチ:
D、上記すべて。 それが捜査研究の答えであることは承知していますので、これが実際に何を意味するのか説明しましょう。 最初の質問は、これはどうなるでしょうか? それは今後10年、15年、2023年にわたって続くだろう。 これらすべてのローンが来年には危機に陥るという考えは、実際には間違っています。 多くのローンは、特に固定金利ローンを利用している場合、かなり優れた DSCR を備えています。 そして、最初にお話ししたように、XNUMX 年に期限を迎える融資はわずか XNUMX% です。このエクスポージャは今後 XNUMX 年、XNUMX 年、XNUMX 年とほぼ均等に広がります。 それは素晴らしいことではありませんが、メディアがどれほど弱気になったかに比べれば、実際には問題ありません。
では、解決策は何でしょうか? たくさんあると思います。 一部の借り手、特に小規模な借り手は借り換えの方法を見つけるだろう。 私が皆さんにお伝えしたい350番目のポイントは、約XNUMX億ドルのドライパウダーがクローズドエンドファンドに眠っているということです。 そのほとんどはご都合主義であり、付加価値です。 そのすべてが借り手の救済に充てられるとは言いませんが、傍観的には多額の資金が存在します。
20 番目のポイントは、銀行によっては鍵を返してほしくないために融資を変更したり延長したりするということです。 誰も時間を費やしていない本当に重要な点があるため、私はこれに少し時間を費やしたいと思います。 それはローンを滞納した場合の税金への影響です。 ローンを滞納し、不動産の基礎額がローン残高を下回った場合、IRS は貸し手への売却とみなします。 そして、何だと思いますか? IRSは実際に彼らのお金を望んでいます。 そこで、あなたが 50 年前に不動産を所有していて、減価償却費をすべて取り除き、50 万ドルのローンを組んでいたため、基礎はゼロに近いと仮定しましょう。 実質的にはXNUMX万ドルの売り上げとなる。 税金の影響が、銀行が要求するキャッシュイン借り換えと同等か、それ以上になるという非常に現実的なシナリオがあります。 しかし、あなたにはそれを証明するものが何もありません。 そして、これは小規模銀行にとって深刻な問題です。 少額の借り手はそんなお金を持っていません。 これには実質的な税金の影響があります。
したがって、それは最終的には、市場が考えているよりもはるかに多くの構造化された解決策、より多くのローン修正が行われることを意味すると思います。 そしてどういうわけか、市場はこのことについて話題にしていません。 しかし、私はここで思い切って言います。 IRSが、商業用不動産の裕福な所有者が、すでに経営危機に陥っている銀行に融資を強制的に返済するという抜け道を見つけることを許可し、IRSがそのお金を望んでいない可能性はどのくらいでしょうか? それは非常に低い確率だと言えます。 それで、デイブ、私にはあなたが見えます。 あなたが見えます。 観客には見えないと思います。 あなたはニヤニヤとショックと驚きの間のどこかにいるように見えますが、それは非常に現実的だと思います。 そして、私よりもはるかに賢い人たちもいます…そして、率直に言って、私よりもはるかに裕福な人たちが、このことを私の注意を引きつけて、「ローンを滞納するのはそれほど簡単ではありません」と言いました。
デイブ:
それすら知りませんでした。 ジェームス、そうだったっけ? そんなこと考えたこともなかった。 それは私の笑い声でした。 ただちょっとショックでした。 本当に面白いですね。
リッチ:
1099-Cという名前だと思います。 実際、ローンを滞納した場合、銀行は 1099-C フォームを送信します。
デイブ:
ああ。 誰かが倒れているときに蹴る。
ジェームズ:
それも同様の電話ですか? 2008年から2010年にかけて大量の空売りが行われ、人々は不動産の利益を得るためにこれらの1099を手に入れていたことを覚えています。 そしてそれは残忍でした。 人々は「税金の請求書を受け取ったばかりなのに、差し押さえられて家を空売りしたばかりだ」といった感じでした。 それは私たちが毎日見ていた現実のことでした。 人々はこれを手に入れていました。
リッチ:
はい。 とてもリアルです。 ところで、IRS は住宅所有者にとって少しは良いと考えており、世界金融危機におけるこれらの問題の一部を解決しました。 彼らは商業用不動産の所有者に対して悪い感情を持っていません。
ジェームズ:
投資家も休む価値はないのでしょうか?
リッチ:
私はそれについて五代目に懇願するつもりだ。 IRSは彼らがそうしているとは考えていません。
デイブ:
わかった。 リッチ、これはとても興味深いものでした。 もう少ししたらここから抜け出さなければなりませんが、これは魅力的な機会であるという先ほどの発言に戻りたいと思います。 さまざまな資産クラスについて多くのことを語ってきましたが、今後 XNUMX ~ XNUMX 年で最も楽しみにしている機会は何ですか?
リッチ:
そうですね、たくさんあります。 基本的な基盤がしっかりしているため、ここでは多家族が興味深いと考えています。 私たちはたまたま民間アパートよりも上場アパートの方が好きですが、現在、民間アパートはキャップレートの点で急速にリセットされています。 オープンエアのショッピングセンターは現在非常に有利な立場にあり、より広いキャップレートで取引されていると思います。 私はこうまで言いたいですし、これがタブーであることは承知していますが、オフィス部門、特に民間市場には非常に魅力的な機会がいくつかあります。 市場はオフィスをあまりにも広範に描いており、すべてがニューヨーク市またはサンフランシスコのオフィスであると考えています。 そうではありません。 いくつかのサンベルト市場に行けば、非常に強力なファンダメンタルズを備えた魅力的なキャップレートでのオフィス取引を見つけることができます。
チャンスが無限だと言いたいわけではありませんが、チャンスはたくさんあります。 2022 年に向けて、私たちはここに座って頭をかきながらこう言いたいとさえ思います。 私たちは何をすべきか?" 今、私たちは初めて物事を見て、「これは大丈夫だ」と言います。 実際、まともなレベルに戻りつつあります。 つまり、私たちは高齢者向けの住宅、アパート、一戸建ての賃貸、さらにはデータセンターや産業といったものが好きです。 私たちはオフィス部門にスポットを当てています。 ファンダメンタルズが弱まっており、おそらく私たちはストレージに対して以前よりもずっと慎重になっているだろう。 しかし、これは、私たちが長い間見たことのないレベルであらゆる分野の資産を手に入れる非常に大きな機会になると思います。
そして、私が皆さんに考えていただきたいのは、他の誰もが怖がっているときに貪欲になることです。 ありきたりな言い方だとは承知していますが、他の人が買っているときに市場のトップで商品を買うべきではありません。 あなたは実際、今から足を踏み入れることを考えているはずです。 では、どう考えればよいでしょうか? そうですね、プレイするチップが XNUMX 枚ある場合は、価格が再設定され始めているため、今すぐそのうちの XNUMX つをプレイしてください。 絶望のどん底で XNUMX 番目のゲームをプレイし、明らかに船に乗り遅れて安いチャンスがなくなったときに XNUMX 番目のゲームをプレイします。 それが今のドルコスト平均法についての考え方です。
ジェームズ:
私はすきです。
デイブ:
私はそのアドバイスが大好きです。 はい、それは素晴らしい言い方です。
ジェームズ:
はい、チップは XNUMX 枚です。 私の問題は、絶望的で絶望的な状況にあるときにのみ XNUMX 枚のチップを投入するのが好きなことです。
リッチ:
そうですね、だからあなたはマイクのあちら側にいて、私はマイクのこちら側にいます。 それが褒め言葉か裏褒めかはあなたにお任せします。 それは褒め言葉です。
デイブ:
わかった、リッチ。 では、どうもありがとうございました。 正直言って、これは目を見張るものでした。 今日はとてもたくさんのことを学びました。 ご参加いただき誠にありがとうございます。 人々があなたの作品をもっとフォローしたい場合、どこでそれを行うことができますか?
リッチ:
はい、cohenandsteers.com にアクセスしてください。 スペルはかなり簡単です。 コーエンとステアーズ、STEERS ドットコム。 インサイトページがあります。 そこで定期的に発行します。 チャットしたい人は、私の電話番号かメールアドレスをどこかで見つけられると思います。
デイブ:
わかった。 お尋ねしたいのですが、リッチ、あなたは今オフィスビルに座っているようですが、正しいですか?
リッチ:
はい、そうです。
デイブ:
あなたはニューヨークにいますか、それともどこにいますか?
リッチ:
はい、ニューヨークにいます。 2020年XNUMX月より事務所に復帰しております。
デイブ:
それで、あなたは今、誰もいないオフィスビルに一人でいるようなものですか? あなただけですか?
リッチ:
誰も〜ない。 それは興味深い質問ですね。 ちょっと話をさせてください。 私には妻とXNUMX人の子供がいます。 妻と私は定期的にニューヨーク市にこっそり逃げようとしています。 コロナ禍の真っただ中、マンハッタンのミッドタウンがゴーストタウンだった頃でも、グーグルで「ダウンタウン、ウェストビレッジ、トライベッカ」と検索するとマルディグラのようだった。 つまり、ニューヨーク市が滅びるという考え自体は真実ではありません。 ミッドタウンはかなり賑やかです。 高品質なオフィスは需要が高いと思います。 問題はクラスBとクラスCです。 今はあまり良い状態ではありません。 でも、つまり、わかりません。 私は毎朝神がかり的な早朝の電車に乗りますが、時には立ち見のみの場合もあります。 ニューヨーク市に向かってペダルを漕いでいるのは私だけではないような気がします。 今では、それが米国のすべてではなく、異なる人々がたくさんいることを認識しています。 しかし悲しいことに、そうです、私はパークアベニューのオフィスに座っていて、周りには他の人がたくさんいます。
デイブ:
そうですね、実は私はニューヨーク市からそれほど遠くないところの出身なので、その辺で育ちました。 ニューヨーク市やこれらすべての市場が消滅するのではないかという声は常にあったと思いますが、決してそうなることはないようです。 今おっしゃったように、おそらく修正はあると思いますが、おそらく繁栄している都市の部分はまだあると思います。
リッチ:
そうですね、ペストの後に何が起こったのか、どの都市が生き残って何が生き残らなかったのかについて、私たちは本当に愚かになる可能性があります。 そして、あなたは実際、都市がどのようにして滅びるのかについて非常に興味深い話を知りたいと考えています。ペスト流行後のイタリアのシエナを見てください。私はそれを残しておきます。世界の大都市の XNUMX つが根本的な変化の後にどのように生き残ることができないかについての非常に魅力的な物語です。
デイブ:
はい、私のデータは疫病に遡りませんが、確認してみます。
リッチ:
当時のキャップレートが何だったのか知りませんか?
デイブ:
いいえ、いいえ。 何らかの理由で、CoStar には中世イタリアに遡るすべてのデータがありません。 わかった。 さて、ここに来ていただき本当に感謝しています。この状況が少し落ち着いたら、またお会いできることを願っています。
リッチ:
はい、私が間違っていたことをすべて教えてください。 でも、私を迎えてくれてありがとう、みんな。
ジェームズ:
はい、よろしくお願いします、リッチ。
リッチ:
ええ、同様に。
デイブ:
それで、ジェームス、ペスト後のシエナの歴史についてのエピソードをやるつもりですか? どう思いますか?
ジェームズ:
それを書き留めておきました。 降りたらすぐに、それに関するポッドキャストのようなものを聞くことになると確信しています。
デイブ:
ヨーロッパに来てみませんか? そこで会いましょう。 私たちは、シエナで何が起こったかを、Bigger Pockets, On the Marketで暴露していきます。 イタリア料理を食べましょう。 素晴らしいでしょうね。
ジェームズ:
私はXNUMXパーセント乗り継ぎました。私たちがすべきことは、ニューヨークで乗り継ぎを取ることだと思います。
デイブ:
ああ、そうだね。
ジェームズ:
リチャード・ヒルと一緒に夕食をとります。 彼にすべてを説明してもらいましょう。
デイブ:
彼を連れて行きましょう。
ジェームズ:
そうだ、彼も連れて行こう。
デイブ:
そうだ、彼をシエナに連れて行こう。 みんなで行きます。
ジェームズ:
それが計画です。 うん。
デイブ:
でも実際のところ、そのエピソード全体についてどう思いましたか? つまり、それは驚異的でした。
ジェームズ:
商業銀行についてさらに詳しく学んだような気がします。短期的には、彼の話した内容や、ポジション、データ、要点をどれほど徹底的に説明できたかから非常に多くのことを学び、本当にいつも戻ってきます。同じことに対して。 こうしたネガティブな見出しの波は、時にはただの…現実ではありません。 それは単なるクリックベイトであり、投資家として正しい決定を下すには、分析とデータを徹底的に調べて解釈する必要があります。 これは私が聞いたエピソードの中で断然お気に入りの XNUMX つだったと思います。
デイブ:
完全に。 あなたがメモを猛烈に書き殴っているのを見ましたが、
ジェームズ:
うん。
デイブ:
私は、毎年支払われる住宅ローンの 15% について彼が言っていたことがとても興味深いので大好きです。そして、彼がこの統計を半分真実だと呼んだのは、それは間違いなく真実だからです。 彼はこう言っています。「確かに、ローンの 40% が今後 XNUMX 年以内に期限を迎えることは事実ですが、それは他の年と変わりません。」 何が起こっているのかを完全に理解するには、追加のコンテキストを説明する必要があります。 そして、リッチはこの市場で実際に何が重要なのかを非常にうまく切り分けたと思います。 そして願わくば、ここでジェームスと私が学んだのと同じくらい、誰もが多くのことを学んでいることを願っています。
ジェームズ:
これは間違いなく二度聴くべき曲だろう。
デイブ:
絶対。 またそうなるかも知れません。 つまり、私はそれが魅力的だと思い、彼が話していたいくつかの機会を楽しみにしていました。 ああ、私はオフィスでは銃を嫌います。 私はオフィスに投資したことはありませんが、それでも少し恥ずかしがります。 私は彼が集合住宅や産業に関する強力な基礎について話していることに非常に興味がありました。 他に彼は何と言ったでしょうか? オープンエアのショッピングセンター。
ジェームズ:
データセンターは大きいです。
デイブ:
データセンター。 うん。 それで-
ジェームズ:
うん。
デイブ:
そして、私は彼がチップ XNUMX 枚について言っていたことも大好きです。 それが本当に気に入っています。 絶望のどん底ですべてを投入するのを待っているように聞こえるかもしれませんが、私はドルコスト平均法について彼が言っていたことが気に入りました。
ジェームズ:
いや、それは賢い計画だと思います。 すべてのマーケットでプレイしてください。 右? 時々、すべてを黒でまとめるのが好きです。
デイブ:
わかった。 あなたのチップがどうなるか見てみましょう。 わかりました、ジェームズ、ここに来てくれてありがとう。 感謝しております。 これは楽しかったです。 きっとまたすぐにお会いできると思います。 ご清聴ありがとうございました。 本当に感謝しています。また、On The Market の次のエピソードでお会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer、Caitlin Bennett によって作成され、Caitlin Bennett がプロデュース、Joel Esparza と Onyx Media が編集、Puja Gendal が調査しました。 そして、Bigger Pockets チーム全員に多大な感謝を申し上げます。 番組「オン・ザ・マーケット」の内容は単なる意見です。 すべてのリスナーは、データポイント、意見、投資戦略を独自に検証する必要があります。
ここでポッドキャストを見る
このエピソードでは、
- 商業用不動産の「暴落」と 実際に価格はどこまで下がるのか
- 商業債務の返済期限が迫っており、 どのセクターが最もリスクが高いか
- 銀行破綻 大手銀行が商業ローンを手放す原因は何なのか
- 商業向け金融の将来 投資と資金調達が課題になるかどうか
- 住宅ローンのリスクとその理由 厳しい LTV (ローン・トゥ・バリュー) 要件 より良い投資を実現する
- 住宅ローン滞納による天文学的な税金への影響 (これはやめてください)
- いつ購入するか 今後数年間でどの業界が成長の準備が整っているか
- So はるかに!
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