私たちはたくさんのことを話さなければなりません 不動産 2023 年。 パートナーシップ 〜へ 家の改修ハック、今年はたくさんの分野をカバーしましたが、この情報があなたの仕事に役立つことを願っています。 不動産投資 旅!
今日、私たちは思い出をたどる旅をし、過去 12 か月間番組で交わしたすべての素晴らしいゲストと会話を振り返ります。この非常に特別なエピソードのために、私たちは皆さんと共有したいお気に入りの瞬間をいくつか厳選しました。探しているかどうか 最初の取引を見つける またはすでにいくつか所有している 賃貸物件、このコンピレーションが、新年を力強くスタートするために必要なインスピレーションとモチベーションを提供できることを願っています。
からすべてを学びましょう 配偶者を参加させる 不動産と一緒に W2 収入を置き換える レンタル付き。理由はわかります 家のハッキング おそらく不動産投資への最良のエントリーポイントとその理由 レンタルアービトラージ のチートコードです 簡単に 現金流量。についても学びます。 「オープンハウス」ハック ある新人投資家がよく使うもの リハビリ費用を見積もる、およびいくつかの賢い方法 より多くのお金を得る あなたの 現在のポートフォリオ!
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アシュリー:
これは不動産ルーキーのエピソード 352 です。私の名前はアシュリー キーアです。共同司会者のトニー J. ロビンソンと一緒に来ています。
トニー:
不動産ルーキー ポッドキャストへようこそ。毎週、週に 2 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、モチベーション、ストーリーをお届けします。そして今日、私たちは皆さんに別のルーキー返信を用意しました。皆様の疑問にお答えしていきます。あなたの質問を私たちのエピソードの 1 つで取り上げたい場合は、biggerpockets.com/reply にアクセスし、そこに質問をドロップしてください。そうすれば、私たちがその質問を番組に採用するかもしれません。
アシュリー:
そこで今日は、セラーファイナンスに関する2つの質問に答えます。クリエイティブファイナンスは今、ホット、ホット、ホットです。したがって、セラーファイナンスについて質問がある場合は、これがあなたのためのエピソードです。
トニー:
スケーリングについて質問がありますが、ルーキーにとってそれはどうなりますか?それから、委託業者についての質問も終わらせていただきます。そこで、誰もが好むのは請負業者と協力することです。それを正しい方法で行う方法についてお話します。
それでは、質問に入る前に最後に、まだお済みでない場合は、数分間お時間をいただき、視聴しているプラットフォームに関係なく、Rookie Podcast の正直な評価とレビューを残してください。レビューが増えれば増えるほど、より多くの人にリーチできるようになります。そして、私たちは人々に連絡を取るときは彼らを助ける傾向があります、そしてそれがここルーキーポッドキャストで私たちが話しているすべてです。それで、数分かけてその評価/レビューを残してください。そうすれば、番組でそれを読むことができるかもしれません。
アシュリー:
ルーズベルトからの最初の質問から始めましょう。 「BPさん、セラーファイナンスを得る最善の方法は何ですか?」頭金はありますか?不動産業者が関与しているのでしょうか?それを入手するには他にどのような費用がかかりますか?」素晴らしい質問です。売り手の融資。
トニー:
内容の濃い質問です。
アシュリー:
さて、売り手融資を受けるための最良の方法、それから始めましょう。私がお勧めするのは、売主に売主融資に応じてくれるのか、それとも売主融資のオファーを提出するだけなのか尋ねることです。
トニー:
ここで少し逆張りをして、売り手から資金を調達する最善の方法は、実際に規模を大きくすることだと思うと言いたいと思います。そして私自身も説明させてください。一戸建ての場合、多くの場合、売り手は売り手融資とは何かについて教育を受ける必要があるかもしれません。商業分野では、これははるかに一般的であり、特に、おそらく帳簿がそれほど良くなく、引退した所有者がいる古い建物、損益計算書がないために従来の融資を受けるのが難しい物件を狙っている場合に顕著です。 、そのような状況では納税証明書や納税申告書はありません。多くの場合、売り手は売り手に融資を提供する必要があることを知っています。
それで、私たちは現在ユタ州で契約を結んでいます。それは13ユニットのホテルで、本当に素晴らしい物件です。正直に言うと、オーナーはそれに関してはかなりまともな仕事をしましたが、彼らがうまくやっていなかったのは本でした。また、損益計算書が十分に整っていないため、不動産自体が必ずしも銀行として利用できるわけではありません。不動産とその実質収入の可能性を実際に明らかにするための過去 XNUMX 年間の納税申告書は存在しません。したがって、売り手は、売り手融資を提供しなければ、誰かが購入できるようにするにはかなりの大幅な割引で売らなければならないことを知っていて、私たちに売り手融資を提供することに非常に意欲的でした。したがって、私のアドバイスは、外に出て、より商業用の不動産をいくつか見てみることです。
数回前のエピソードで AJ オズボーンも登場しましたが、彼は、コマーシャルは一戸建てのものよりも難しいという誤解が時々あることについても話していましたが、適切な取引を見つければ、コマーシャルのほうが物件を手に入れるよりも少し簡単になる場合もあります一戸建て住宅の。
アシュリー:
取引を検討していて、販売者の本がひどい場合、販売者とどのように話しますか?彼らはセラーファイナンスを行うと言ったのでしょうか、それともあなたがそれを要求する必要がありましたか?
トニー:
この具体的な取引については覚えていません。探すだけでもするからオファーしたかもしれないと言いたい。私たちが検討しているのは小規模なモーテルやホテルなので、私たちの購入条件に適合する種類のホテルは全国に数えるほどしかありません。しかし、Crexi で検索するとき、検索パラメータの 1 つは文字通り売り手融資、または売り手キャリーです。そして、すでにそのような会話をすることに前向きなオーナーを見つけようとします。でも、これについては、正直に言うと、彼らは「おい、君たちが欲しいなら」という感じで、いきなり私たちにオファーしたかもしれないと思う。そして、その条件について交渉する必要がありました。
アシュリー:
彼らがそれを提供しなかったら、どうやってそれをするでしょうか?売主に「これが売主融資をすべき理由です」とアプローチし、「あなたの簿記がひどいので、この物件からは誰も融資を受けられないでしょう」と説明するにはどうすればよいでしょうか?
トニー:
そして、それが私たちが最初から彼らに言うことであり、「ねえ、あなたの損益を見せてもらえますか?」のようなものです。そして、彼らは古いガラケーで撮った写真を私たちに送ってきます。そして納税申告書を求めれば、その不動産が過去6年間、毎年50万ドルの損失を出していたことが分かるでしょう。
そして、私たちは彼らのところに戻ってこう言うことができます。あなたが求めているのは適正価格だと思いますが、この物件は銀行から良好な融資を受けることができません。したがって、もし私たちが外出しなければならない場合には、非常に高価な高利貸しの短期つなぎ融資を利用する必要があり、それによって私たちがあなたに提示できる購入価格が引き下げられることになります。まだリターンを受け取らなければならないからです。
ただし、ご了承いただければ、購入価格を提示させていただきます。売り手への融資に関してより良い条件を見つけ出す必要があるだけだ。」
そして、私たちはいくつかの商業用不動産にも同様の売り込みをしましたが、その物件の状態や帳簿の状態を考慮すると、その物件を移動することはできないことを彼らは理解していると思うので、多くの物件は辛抱強く取り組んでいます。
アシュリー:
あるいは、現金オファーが得られる、誰かが黄金のチケットを持ってやって来るだろう、と考えて、ただ検討して耐えているだけです。
トニー:
うん。そう、ゴールデンチケットで。よし。
アシュリー:
あなたは Crexi について言及していましたが、landwatch.com を検索したところ、現在米国全土で 13,954 件のオーナー ファイナンスを行っているリストがあり、具体的にその人がオーナー ファイナンスを行う用意があると記載されています。
トニー:
クレイジーじゃないですか?
アシュリー:
うん。
トニー:
VA のチームを雇って 13,000 件の物件すべてをくまなく調べたとしたら、これらの取引のうち少なくとも XNUMX つを獲得できないはずがないと想像できます。
アシュリー:
うん。 うん。
トニー:
右?少なくとも 1 つはほぼ確実に入手できます。それは数字のゲームです。
アシュリー:
正直なところ、それは数話前のエピソード349で登場したアリエルと一致する可能性があると思います。彼女は誰かにそれらのリストすべてを調査させるために使用できる技術を持っていると確信しています。
トニー:
正直に言うと、あれは最近のエピソードの中で一番お気に入りだったと思う。まだ聴いていない人は、戻って聴いてください。でも、アリエルは、そのプロセスを体系化するためにまとめた、とてもクールな Web スクレイピング ツールをいくつか持っていました。でも、私にはこれ以上良いものはありませんでした、アッシュ。しかし、あなたにとってはどうでしょうか?セラーファイナンスも行っていますね。それはあなたにとってどのように見えますか?どのようにして販売者とその会話を持ち込んだのですか?どのような書類が関係していましたか?あなたにとってそれはどのようなものだったのか説明してください。
アシュリー:
うん。これを質問の 2 番目の部分に結び付けることができますが、頭金はありますか?不動産業者が関与しているのでしょうか?また、それを入手するには他にどのような手数料がかかりますか?そこで、私は初めてセラーファイナンスを行うことにします。例としてそれを行います。そして、私は実際にこの人から不動産をいくつか購入していましたが、唯一の方法は、そのうちの1つがセラーファイナンスで、残りを自分の信用枠で購入することでした。したがって、不動産業者は関与しませんでした。
そして、クロージングに弁護士を雇う必要がある州では、これがはるかに簡単だと思います。ニューヨーク州もその1つです。そこで、弁護士が売主向け融資のための書類を作成し、不動産の購入契約書に記入してくれたので、私は特に何もする必要はありませんでした。
私がしたのは念書を作成することでした。つまり、私の念書には、購入価格、物件、買主、売主、そして購入条件が記載されていました。したがって、何か不測の事態があるとすれば、その不測の事態の 1 つは、これが弁護士の承認を得て有効になるということであり、条件も同様です。
そこで私がしたのは、頭金として 20,000 ドルを支払い、残りは売主が 12% の 7 か月期間で融資することでした。そして、12 か月の終わりに全額が支払われるまでは利息のみの支払いでした。売り手融資の最も良い点の 50 つは、条件がどのようなものであっても、あなたが合意したり、交渉したりできることです。つまり、3% の金利で 50 年固定することも、50% の頭金を支払うことも、頭金を支払わないこともできます。そして、これは実際に非常に一般的なことですが、売り手融資を行っている多くのリスティングでは、50%の頭金を要求されます。これは、おそらく多額のお金を持っているが、おそらく信用度が低い人を引き付けるためだと思います, そのため、銀行融資を受けに行くことができません。しかし、投資家として、20% を預けることは私にとって魅力的ではありません。銀行に行って XNUMX% を預けるほうがよいでしょう。
トニー:
20、そうです。
アシュリー:
うん。そして、それに関連するその他の手数料については、弁護士に売り手融資契約書を作成してもらうか、弁護士が契約書を作成する場合は、弁護士が内容を見て承認することになります。
したがって、手数料に加えて発生するその他の手数料は、通常の成約手数料にすぎません。それで、あなたが不動産業者を利用した場合、あなたが行った権利関係の仕事は、もしあなたが0%のダウンを達成したとしても、売り手は依然として不動産業者に手数料を支払うつもりですか、それともあなたが私との契約に取り込むものですか?」あなた自身に頭金を支払うつもりはありませんが、販売者の手数料は私が支払いますか?あるいはそのようなことも。
トニー:
正直なところ、これは今日の 2 番目の質問、Tee Hoover からの Ash と非常にうまく結びついています。そして、Tee の質問は、「売り手ファイナンスを行っている皆さん、あなたは売り手ファイナンスを提供している売り手の都合で希望価格を引き上げますか、それとも推定価格で売りますか?」また、そのサービスに同意するために利息やその他の手数料はかかりますか?」いくつかの用語があるので、少し詳しく説明したいと思います。
しかし、売り手への融資について考えるとき、または実際にあらゆる種類の借金について考えるとき、検討できる手段がいくつかあります。期間、償却期間、金利、頭金、利息のみの期間を確認できます。
では、その期間はどれくらいの期間その支払いをするつもりですか?そこでアシュリーさんは、最初の契約については 12 か月の期間だった、つまり 12 か月分の支払いがあり、その 12 か月の終わりにはバルーンが支払われることになると言いました。一般的な主な住居では、15 年の期間または 30 年の期間で契約し、15 年間で支払うか、30 年間で支払うことになります。それで任期は決まりました。
償却期間はあなたの期間と似ていますが、少し異なります。あなたの償却は、それらの支払いがどのくらいの範囲、またはどの期間にわたって行われるのかを表しますか?つまり、期間は 30 年ですが、償却は 30 年になる可能性があります。つまり、基本的には、30 年間支払うかのように 12 年間にわたって支払いを行い、XNUMX 年間支払うかのように延長しますが、XNUMX か月目には、通常の支払いの代わりに、支払いの場合は、未払いの残高全額を支払うことになります。右?したがって、償却期間を長く延ばすことができれば、支払額は減ります。右?
アッシュ、あなたも聞いたかどうか知りませんが、今年の初めに、銀行が40年の住宅ローンを提供し始めたというような話がありました。聞こえたか?
アシュリー:
うん。はい、そうでした。
トニー:
右?つまり、住宅ローンの完済までにさらに 10 年かかることになり、実質的に毎月支払わなければならない支払いが減ります。彼らが実際にそれを行うことになるかどうかを知りたいと思います。多くの人が受けそうな気がします。
アシュリー:
投資家としては、これは「月々の支払いが減ったので、キャッシュフローが増えた」ように魅力的に聞こえますが、住宅所有者としては、毎月の元金への支払いが減り、不動産に蓄積される資本が少なくなることになります。今では、30 年の住宅ローンを借りていた場合よりもはるかに多くの利息を前払いすることになります。文字通り、最初の 5 年間は、住宅ローンの支払いに月々 XNUMX ドルだけ支払うことができます。そして、市場が下落し、株式をまったく構築していないために突然、自分の不動産が水没した場合はどうなるでしょうか?もしかしたらあなたはあまり評価されていない分野にいるのかもしれません。そして、そこに、人々が自分の不動産の資本をまったく返済せず、売却しなければならないのに、何も返済していないために不動産に資本がないために売却できないという懸念があるのです。
トニー:
そうですね、難しいところですが、それが償却期間です。支払いをいつまで延長するつもりですか?
もう 1 つは、アッシュが話したように、頭金です。購入価格の何パーセントを前払いしますか?そしてその後は利息のみの期間となります。つまり、アシュリーが先ほど言ったように、通常のローン、住宅ローンの支払いを行うとき、その支払いは元金と利息に分割されます。したがって、ローンの初期段階では、支払いの大部分が利子に当てられます。そして、ローンを返済し始めると、その大部分が元金の返済に充てられます。
利息のみの期間がある場合は、支払額のうち利息に相当する割合のみを支払うことになります。つまり、元本の減額を心配する必要がないため、毎月の支払額がわずかに減ります。
さて、その欠点は、元本が変わらないことです。つまり、たとえば、何であれ、100,000万ドルの融資を受けて、利子だけで借りた場合、期間が終了してもまだ100,000万ドルを返済する必要がありますが、元金と利息に反対するのは負担になるでしょう。そのXNUMX万ドルを引き下げます。しかし、短期的にキャッシュフローを最大化することが目標であれば、それが役立つ傾向があります。
アシュリー:
もう一つの理由は、不動産をリフォームしていて、借り換えを計画している場合、元金と利息で高額な住宅ローンを支払う代わりに、保有コストを抑えて支払額を低く抑えられるということです。いずれにしても利子だけで借り換えることになることがわかっているので、保有コストが減ります。
トニー:
これらは、セラーファイナンスを行う際にチェックする重要な要素のすべてであり、期間、利息のみの期間、償却費、金利、頭金、そして当然のことながら、購入価格も含まれると思います。右?つまり、それはティーの質問の内容と関係があるのです...
理論的には、売主がこの債券に資金を提供する場合、通常、売主は評価をあまり気にしないため、売主の融資により高い購入価格を提示することができます。買い手としては、おそらくその不動産の査定額よりも高い金額で売り手ファイナンスノートを用意していることを知っていれば安心する必要があります。しかし、取引が完了し、非常に良いキャッシュフローが得られ、その取引から他にも得られるものがあるのであれば、それは理にかなっているかもしれません。
アッシュさん、査定額より買取価格が高かったセラーファイナンスをしたことはありますか?
アシュリー:
いいえ、間違いなく評価額ではありません。なぜなら、たとえ融資を受けていても、現金取引であっても、私は評価額で不動産を購入することさえないからです。私は、評価額で購入するつもりはありません、私はいつも市場価格より安く買う。
しかし、それに付随して、別の価格などを要求することになるので、買い手として、多くの場合、2 つのオファーを提出します。1 つは現金オファーまたは銀行融資で、もう 1 つは売り手への融資です。そして売り手の融資オファーはさらに高くなります。銀行融資を受けるよりも魅力的です。なぜなら、銀行融資には融資手数料を支払わなければならないからです。融資手数料のせいで、より多くのクロージングコストを支払わなければならないからです。査定してもらったら、おそらくもっと利息を払うことになるでしょう。
そして、私はセラー・ファイナンスのオファーを持っています。通常、私はそれをさらに魅力的にするために、銀行で得られる金額よりもはるかに少ない金額を支払いますが、場合によってはそれを延長し、はるかに良い条件を作り、それが私にとってより魅力的です。そこで、不動産の購入価格を引き上げることで、彼らにとってより魅力的なものにしたいと考えています。だから私はそうします。
一度、不動産屋が私のところに来て、「5%?これは現在銀行で受け取ることができる市場金利を大幅に下回っています。」そしてこれはおそらくXNUMX年前のことです。そして私はこう思いました。「まさに、だからこそ、不動産を購入するために彼らにもっとお金を支払うインセンティブになるのです。」すると彼女は「ああ、そうだね、分かった」って感じでした。 「なるほど、それは理にかなっているけど」というような感じでした。
トニー:
それの利点は、あなたとその販売者が同意したとおりに実際に設定できることです。ペース氏は、サブ 2 契約の一部でゼロダウンを獲得したことについてよく話します。
アシュリー:
そして彼は、ダウンゼロで40年か50年かけて償却される集合住宅のようなものを持っています。
トニー:
ええ、それはただクレイジーです。右?
アシュリー:
そして、その質問の最後の部分ですが、サービスに対して利息やその他の手数料はかかりますか?はい、間違いなく利息を請求することができます。これまでに説明した例のほとんどでは、利息がかかります。しかし、利息のない取引もあります。それは文字通り、10年間またはそれが何であれ償却されるローンの残高であり、そのローンにはまったく利子がありません。ですから、そのような契約を結ぶことができれば、それは素晴らしいことです。
さて、最後のいくつかの質問に入る前に、休憩を取って番組スポンサーから一言聞きたいと思います。
短い休暇からお帰りなさい。サミュエル・ホールからの質問を受けます。スケーリングについての質問です。そこで、背景を説明すると、彼は次のように言います。「私たちの本住居の住宅ローンは完全に妻の名義になっています。私はキャッシュフローが良好な賃貸物件を 1 つ所有しており、それは私と家族の間の信託によって所有されています。住宅ローンは家族の名義で、私には住宅ローンと1.5軒の住宅がありません。
私は今、従来の融資を利用したキャッシュフローの賃貸契約を結ぼうとしており、住宅ローンは私の名義になります。家主として2年ほどの経験があります。」
まず第一に、サミュエル、素晴らしいです。おめでとう。なんてクールなスタートでしょう。
「私はスケールメリットと集合住宅の購入という目標に向かって取り組んでいます。配偶者の名義でローンを組むメリットはありますか?ファニーメイの融資の上限は 10 人あたり XNUMX 件であることは知っていますが、融資の間に必要な期間はありますか?ローンごとの借入力を増やすにはどうすればよいですか?現在の事前承認率では、市場で割引されても XNUMX つの集合住宅を購入することはできません。銀行に負債と収益の比率を考慮するのをやめて、DSCR を考慮するようにするにはどうすればよいでしょうか?この段階では、私は無意識に無能です。何が分からないのか分からない。ご返答ありがとうございます。」そして、あなたの正直さに感謝します。
トニー:
そう、言いたかったのは、「無意識に無能」という言葉を聞いたことがないということです。
アシュリー:
正しく読んでいなかったら、一瞬口ごもってしまったことはわかっています。
トニー:
ええ、それは好きですけどね。それを借り始めようかな、サミュエル。つまり、これは意味のない質問です、アッシュ。そうですね、まず、あなたが言ったように、あなたがすでに何件かの賃貸契約を結んでいて、必ずしもあなたの名前と結びついていないことに敬意を表します。なぜなら…
そして、おそらくすべての新人視聴者のためにこれを最初に説明するだけでも、証書についてです。これは以前に他の人から聞いたことがあるため、ペースがポッドキャストに出演したときにこれについて話しましたが、証書と住宅ローンは別のものであるということです書類。そして、あなたの借金と収入の比率を見ると、彼らはあなたの名前に結びついた証書を探しているのではなく、あなたの名前に結びついた住宅ローンを探しているのです。したがって、不動産の権利書に記載されていても、住宅ローンにも登録されていない限り、それが必ずしも負債と収入の比率にカウントされるわけではありません。サミュエル、あなたは今、自分の名前に関係する不動産の借金を抱えていないので、白紙の状態です。そこで私は、証書にあることと住宅ローンにあることは別のことであることを人々に理解してもらうために明確にしたかっただけです。
アシュリー:
うん。つまり、それは彼が契約しようとしている 1 つの物件ということになりますね?ええ、彼は最初の契約、伝統的な融資の契約を結んでいて、住宅ローンは彼の名義になります。
トニー:
うん。
アシュリー:
わかった。それでは、最初の質問は、「配偶者名義でローンを組むメリットはあるのか?」ということです。ファニーメイの融資の上限は 10 人あたり XNUMX 件であることは知っていますが、融資の間に必要な期間はありますか?」したがって、投資融資を受ける場合、期間はありません。主な住居としてこれらのローンを受けている場合、はい、通常、一方の不動産に入居する前に、もう一方の不動産に入居する前に、一方の不動産をXNUMX年間占有する必要がありますが、私の知る限りでは、それらを投資不動産として購入しているようです。 、これには期間の要件はまったくありません。
私がやろうと思うことの一つは、最初のローンが完了するまで待ってから、60番目のローンを開始することです。なぜなら、もし承認を得てその特定の期間外だった場合、誰が融資するかにもよると思いますが、90日からXNUMX日ほどかかると思います。あなたの信用、それが実際にあなたに不利になる可能性がある場合。閉店前に最終的な信用調査が行われます。それはソフトプルだと思います、わかりませんが、もう一度チェックするでしょう。だからこそ彼らは、家を閉めて店のクレジットに登録する前に新しい家具を買ったり、新しい車を買いに行くのはやめなさい、といつも言うのです。 」とローンが台無しになる可能性があります。ですから、ローンを完済してから次のローンを始めましょう、というのが私のアドバイスです。
そして、配偶者の名義にする限り、それについても借金と収入を分割するために、私は間違いなくそうするでしょう。
トニー:
ここで重要なのは、あなたたちが夫婦だからといって、両方とも住宅ローンを組む必要があるという意味ではありません。目標は、住宅ローンを組む人をできるだけ少なくすることです。そうすることで、より多くのローンを組む機会が増えるからです。
私たちの場合と同じように、別荘を購入するとき、私は私の名前で、パートナーは彼の名前で所有していました。私たちは二人とも住宅ローンを組まなかったのは、私たち自身の負債と収入の比率を別々に活用したかったからです。なぜなら、彼らがこの計算をしているときのおかしな点は、たとえどちらかが資格を持っていたとしても、あなたがもしそうであれば、両方とも住宅ローンを借りている場合、それはあなた方両方にとって不利になります。たとえあなたが住宅の 50% しか所有していないとしても、彼らはあなたの借金の収入比率を調べているのです。彼らは住宅ローン全体を見ているのです。あなたが所有している 50% や 25% などの割合ではなく、住宅ローン全体を見ているのです。モーゲージ。
したがって、承認を受けるために住宅ローンを組める人の数は少ないほど良いのです。ですから、妻が一人で外出して 10 を獲得できる場合は、妻に 10 を獲得してください。あなたが一人で外出して 10 を獲得できる場合は、あなたの 10 を獲得してください。そうすれば、あなたは 20 を獲得するのではなく、二人の合計で 10 を獲得できるからです。
アシュリー:
次の質問は、「ローンごとの借入力を増やすにはどうすればよいですか?」です。現在の事前承認率では、たとえ市場で割引されても集合住宅を 10 つ購入することはできません。」そして、特に時間をかけてかなり急速にこれを実行しようとしている場合、各配偶者がそれぞれの名前でXNUMX件のローンを組む前に、その借入力がなくなった場合、多くの人に起こることだと思いますが、私は正直言って分かりません。トニー、収入を増やす以外に事前承認を実際に増やす方法はありますが、その場合は納税申告書に記載されるか、収入が増えて新しい仕事に就いたという手紙を受け取るまで待たなければなりません。初めての給与明細。
トニー:
つまり、それが私が言いたいことですよね?では、収入の拡大、副業はできるのでしょうか?私たちにはサイドハッスルシリーズがありました-
アシュリー:
ただし、収入を追跡して報告するのは副業でなければならないことを忘れないでください。
トニー:
あなたが追跡していること、そうです、あなたが報告していること。うん。うん。したがって、テーブルの下にあるタイプのサイドハッスルは少しありません。でも、そうだ、もしあなたが収入をもたらしてくれる何かをして副業に就いたら、昇進したり、新しい仕事を見つけるために仕事をさぼったりするだろう。でも、そうですね、収入の伸びは大きいと思います。
もう 1 つは、ローン商品について検討していただけますか。これは次の質問に関係しますが、おそらくそれらの不動産からの収益の一部を取得して、それを承認に充てることができるローン商品について検討していただけますか。金額は?たとえば、NACA、アメリカ近隣支援公社がゲストだったことは知っています、おいおい、彼の名前を覚えていればいいのですが、彼は NACA を通じて集合住宅を取得しました。ナンシー ロドリゲスも同様で、彼女もまた、NACA を通じて集合住宅を取得しました。ナカ。
アシュリー:
そうそう。うん。
トニー:
NACA は 0% ダウンなので本当にクールです。そして、集合住宅を購入する場合、NACA の下では最大 XNUMX ユニットまで購入できると思いますが、残りの XNUMX ユニットの家賃を使用して、所有コストを相殺するのに役立ちます。したがって、たとえ購入価格全額を支払うことができなかったとしても、他のユニットの賃料相場によって支払額が自分で支払える金額まで下がった場合は、それらの物件のいずれかに入居するという選択肢もあります。
それで、サミュエル、多くの新しい投資家が抱いている大きな誤解は、実際には、自分が知っているローン商品の枠に適合しなければならないということです。実際には、自分に適したローン商品を探しに行きたいのです。あなたのユニークな状況にマッチします。世の中にはローン商品がたくさんあります。非常に多くの貸し手、非常に多くの銀行、非常に多くの信用組合、非常に多くの住宅ローンブローカーが存在するため、自分の状況に合ったローン商品を見つけるためには、十分な労力を費やす必要があります。サミー、あなたがどのような市場にいるのかは知りませんが、十分にドアをノックし、十分に握手し、十分に電話をかければ、おそらく引き受けてくれる地元の地方銀行が見つかるでしょう。この取引により、クロージングに関してもう少し柔軟に対応できるようになります。
アシュリー:
それは実際、木曜日に発表されるエピソードを思い出させます。それで、木曜日にはマシュー・マクダーモットが、実際に融資してくれる銀行を見つけるまで、22 の銀行に電話をかけたようなものだと思います。ですから、それについてもっと話を聞くには素晴らしいエピソードになるでしょう。
トニー:
それに加えてもう一つ考えていることは、ローン前の借入力を増やすにはどうすればよいかということです。皆さんが所有しているレンタル料について、納税申告書に表示され始めたら、それをある種の目的に使用することもできます。収入も相殺されます。
1 年も経っていなかったローン商品が 1 つありましたが、署名済みのリース契約を取得して、それを私たちの収入としてカウントすることができました。繰り返しになりますが、不動産投資を理解し、保険会社にあなたの収入を最もよく示す方法についてのあらゆるニュアンスを理解できる、適切な貸し手を見つけることが重要です。
アシュリー:
なぜなら、特に商業面で融資を受けるために銀行に行く場合、私はしばらく住宅ローンを利用したことがないので、住宅面についてはわかりませんが、商業面では、これは可能性があります。住宅用から商業用に切り替えるという選択肢もありますが、それほど良い条件は得られません。しかし、彼らはあなたに個人的な財務諸表を要求するでしょう。そして、その個人財務報告書では、その不動産の家賃収入はいくらですか?と尋ねられます。固定資産税や保険料は何ですか?そして純利益はいくらですか?
そして実際に考慮されるのは、住宅ローンの支払い、固定資産税、保険だけです。そして、彼らは「すごいですね、10,000ドルも稼いでいますね」と言いますが、実際には、修理やメンテナンス、空室などの理由で、おそらくそうではないのです。しかし、彼らはあなたに商業的な側面で個人的な財務諸表を作成させるときに、それを考慮してあなたの収入にも加えます。
トニー:
短期賃貸の面でも、Airbnbとして収入を見込み、それをローンの承認に役立てる短期賃貸スペースの一戸建て用のローン商品が登場し始めています。 。それで、外に出て、20、30、40、50の不動産を持っていると、収入に対する借金の比率がおかしくなり始めます。それらはすべて個人名義なので、これもまたローン商品です。
それで私は言います、サミュエル、もう一度外に出て、握手をし、ドアをノックし、電話に出て、あなたが何を達成しようとしているのかを人々に知らせてください。そして、「私の特殊な状況を考慮すると、私にとって最適なローン商品は何ですか?」と尋ねます。そして、あなたにとって最善の選択肢は何かを教えてもらいましょう。
アシュリー:
それでは、フアン・アルバレスによる次の質問に移りましょう。「請負業者と取引する際のヒントはありますか?」彼らと交渉したり、他の人から見積もりをもらっていると伝えたりするのは公平ですか?」車にテキストメッセージを送信するために話しているように読み始めると、疑問符とピリオド、感嘆符を追加する必要があります。
トニー:
期間。そう、笑顔。
アシュリー:
あのね?私はそんなことはしていません。本当に絵文字が追加されるのでしょうか?それは試してみる必要があります。
トニー:
実際のところは分かりません。まだ試していないんです。そうだと思います。これは 2023 年です、私はそれらのことが起こっていると思いました。
しかし、請負業者に対しては、私の10億ドル規模のアイデアは、ゼネコン会社を設立して、ただ電話に出るだけの人になることだといつも言っています。そして、ドアの周りに顧客が並んでいるような気がします。
つまり、請負業者は当たり外れがあるのですよね?時には素晴らしいものに出会えることもあります。時々、夜中に20,000万ドルのお金を持って逃げ出す人を見つけることもあります。したがって、適切なものを見つけるのは難しいと思います。
でも、アッシュ、あなたもたくさんのリハビリをしてきましたが、どんな経験をしましたか?おそらく最初の質問、つまり彼の質問の最初の部分を処理しましょう。彼と交渉するのは公平ですか?
アシュリー:
私がこの別の投資家の下で働き始めたとき、ずっと昔、私が自分の不動産を所有する前に、彼は私に商品の入札の多くを手伝ってもらいました。それで私は「分かった、この人はこれくらいだと言ったよ」と思ったら、彼は「5%の割引を彼に頼んでください」と言うだろう。そして私は「うーん」と思うでしょう。ただとても不快に感じました。嫌いだった。それが嫌でした。私は心の中で「安っぽくならないようにしよう」と思っていました。さあ、この人たちは働いています。何でも。彼らにこれやその他のものを支払うのは公正だ。」
彼が割引を要求するたびに、彼は割引を受けました。そして最終的には、自分でそれをやり始めて、「あなたは私をとても誇りに思うでしょう。」と思います。ほら、割引してもらったよ。」
したがって、値引きを求めるのは不当ではないと思います。彼らが言う最悪のことは「ノー」です。そしてあなたはこう言います、「わかりました、ちょっと聞いてみようと思ったんです。」そして、なぜその割引をしなければならないのかについて、いつでも何らかの方法で物々交換を試みることができます。ソーシャルメディアなどで大声で叫んでみてはいかがでしょうか。でも、交渉を試みるのは悪いことではないと思います。トニー、あなたはどうですか?
トニー:
いいえ、まったくそうではありません。右。そして、多少の値切りはほぼ予想通りのような気がします。しかし、Ashley 氏の言うように、コストだけに焦点を当てるのではなく、そのバランスを確実に取りたいということもあると思います。なぜなら、最も安い請負業者が最良の請負業者ではない場合があるからです。
入札が 80,000 件あり、75 件は 40 で、40 件は 40 で、もう 80 件は 80 くらいでした。40 件については少し心配したほうがいいかもしれません。彼らは仕事の内容を過小評価している可能性があるからです。おそらく彼らには実際に仕事を終えるつもりはないのかもしれない。だから値切りたいのです。しかし、誰が得意で誰が射程外にいるかを確認するためにも比較してください。そしてその逆も真ですよね?たとえば、XNUMX 件の入札で XNUMX 人が XNUMX 点で落札し、XNUMX 人が XNUMX 点で落札した場合、XNUMX 点の話はせずに、XNUMX 点のラインにいる人たちと交渉しましょう。しかし、事前にその料金について交渉するのが普通だと思います。
アシュリー:
見積もりを取得して、独自の作業範囲を構築します。それは私が苦労して学ばなければならなかった事です。そうすれば、屋根の修理、10,000ドル、屋根の軒裏、剥がし、このタイプの屋根のような詳細などの見積書を XNUMX つずつ受け取る代わりに、入札している各人にそれを渡して、同じものを比較することになります。
去年だったと思いますが、おそらくこの集合住宅の屋根を 50,000 つ作りました。そのうちの XNUMX つは、文字通り屋根が新しくなり、XNUMX 棟あたり XNUMX ドルかそれに相当するものでした。そして、もうXNUMXつは非常に詳細でした。そして、もう XNUMX つは、ちょっと細かいですが、屋根のブランドも付いていました。つまり、他の人たちにとっては、「超安物の屋根材を使っているのですか?」のようなものです。何が違うの?」
文字通り、行ったり来たりするのはとても時間がかかりましたが、もし私が「分かった、引きはがす必要があるのはわかっている」と言っていたらよかったのに。引き裂きです。アイスシールドをつけてほしい。 40年保証の屋根か何かをつけてほしい。それから、使用するブランド、保証内容、煙突の周りのキャップをすることなど、すべてを教えてください。」もしそうしていたら、とても時間を節約できたでしょう。単に入札を選んでそれに応じることもできたでしょう。
しかし、私がお勧めするのは、自分で作業範囲を構築し、それを請負業者に渡して実際に見積もりを依頼することです。そのため、自分自身の作業範囲を構築する必要からも大幅に時間が節約されます。
トニー:
ニューヨーク西部について新しいことを知ったのですが、皆さんの屋根には氷の盾があるということです。それは今まで聞いたことがありません。
アシュリー:
本当にひどい話がありますが、この建物は10万ドルの屋根でした。そのすぐ隣に、真新しいパティオの家を建てている請負業者がいたのですが、ある日彼から電話があり、こう言いました。そして私はこう思いました。それがアイスダムのせいで屋根を剥がした全体の理由の一部だったからであるに違いない。」すると彼は、「ああ、そんなことはない」と言うのです。
そこで会社のオーナーに電話したところ、「いいえ、それは当社のリストには含まれていませんでした…いいえ、それは含まれていません」と言われました。そして私はこう思いました、それは確かに、それなしではこの屋根を作ることはできなかったからです。」そして彼は振り返って、「そうそう、アイスシールドを入れて欲しいというメールがここにあったよ」と言いました。そこで彼らは戻ってその部分をやり直し、氷の盾を下ろさなければなりませんでした。
トニー:
屋根が設置されると、アイスシールドがあるかどうかわかりますか、それとも屋根板などを敷く前にアイスシールドがある必要があるのでしょうか?
アシュリー:
つまり、できません。おそらく経験豊富な屋根職人なら分かるかもしれないし、おそらくあなたなら分かる方法があると思います。
トニー:
でも、その人が電話しなかったら、私が何を言っているのか決して分からなかったでしょう[聞き取れない 00:33:34]-
アシュリー:
屋根に別の問題が発生して、人々が屋根板を撤去し始めて、何が起こっているのか、何が起こっているのかを確認するまでは、おそらくそう言われていたでしょう。でも、そうだね。
トニー:
クレイジー。はい、新しいことを学びました。アイスシールドが存在することは知りませんでした。ここカリフォルニアでは心配する必要はありません。
したがって、作業範囲は基本的に、その物件内で修正、修復、変更などを行いたいすべてのリストになります。 BiggerPockets には J Scott による素晴らしい本があります。実は彼は本を2冊持っています。そのうちの 1 つは、「The Book on Flipping Houses」で、もう 1 つは、おそらく「The Book on Estimating Rehab Costs」です。仕事の範囲を広げる方法を教えてくれる 2 冊の素晴らしい本。
しかし文字通り、自分の敷地内を歩くだけなら、外観から始めて、家の正面から敷地の周囲をずっと歩き、変えたいものをすべて探して、玄関のドアを開けて、すべてを歩き回ります。変更したいことをすべてメモする部屋、それがあなたの仕事の範囲です。
そして、「ねえ、このコンセントを交換してください。」のようなものです。このベースボードを変更します。新しい床材。この古いライトを取り除いてください。」文字通り、超素人の言葉で言うと、やりたいことをすべて書き出して、基本的な仕事の範囲を決め、それを請負業者に渡して見積もりを返してもらいます。
ですから、多くの人がその仕事の範囲を考えすぎていると思います。それを思いつくのは非常に恐ろしいことのように思えますが、コンプを見て「この床材が本当に気に入っている。私はこれらのキッチンがとても気に入っています。私はこれらのバスルームがとても好きです。これらのリビングルームが本当に気に入っています。この見た目が本当に気に入っています。」次に、あなたの物件と、あなたが望む物件との間で変更が必要な点をすべて指摘するだけで、あなたの仕事の範囲が決まります。そして、それを彼らに着せて、価格を付けてみましょう。
アシュリー:
昨日、不動産ルーキーブートキャンプを行ったばかりで、タール・ヤーバーも参加していましたが、彼は中に入って写真を撮ることについて話していました。そのため、彼のチームには、検討しているすべての物件を訪問する人がいます。彼らがオファーを出す前に、彼は誰かを送り出し、写真を撮っています。そして、それが実際に写真から仕事の範囲を構築する方法です。
そして、実際に私たちもこれを始めました。なぜなら、机に座って修理が必要な箇所の写真を見ながら、クリップボードを持ってそこに立っている方がずっと集中できるからです。おそらく今回は、誰も熱を持っていないので、おそらくバッファローで凍えるでしょう。場所が空いていたら、「はい、これがあります、あれがあります」のように書こうとします。
しかし、ベッドルーム 180 室、バスルーム 180 室、トレーラーハウスの写真が XNUMX 枚ありました。まあ、とても小さく、おそらく XNUMX 平方フィート以下でしょう。外観、内部の写真XNUMX枚。そして、彼は写真をざっと調べたようで、ほとんどすべての写真のスライドショーのようでした。カチッ、カチッ、カチッ、クリックしながら歩いているだけなので、家の間取りや流れの動きがよくわかります。写真を拡大して見ることができます。
そうやって彼は自分の仕事の範囲を構築していったのです。彼は座ってそれぞれの写真を見て、「よし、ここの手すりを交換する必要がある」と考え、それを追加して、それぞれの作業を検討して作業を続けました。そして最終的にはそれを外部委託し、現在はチームの他の誰かがそれを行っていますが、それは彼にとって非常に素晴らしい方法であり、うまくいったと彼は言いました。
しかし同時に、「これは普通のことでしょうか?」などとグーグルで調べる機会も与えられます。こうあるべきなのか?」そして、今ではどんな写真でも Google に追加でき、その写真だけを検索して「誰かこれを教えて」と頼むこともできます。あるいは、写真を撮って BiggerPockets フォーラムに投稿して、「屋根はこんな感じになるはずですか?」と言うのもいいでしょう。そして、人々から何百万もの反応やフィードバックが得られ、おそらくその写真が「ここは自分で屋根を修理しようとしているスラム街の地主だ」というミームにされるだろう。
トニー:
私は写真の手法が大好きで、それはタールとセレナからも受け継いだものです。最近のエピソードの 00 つにセリーナ ノリスが出演していました。きっと調べられると思います、ちょっと[聞き取り不可 37:22:XNUMX]-
アシュリー:
ネイト・ロビンスも同様で、実際に写真を撮っているのは彼です。
トニー:
ネイト・ロビンスも同様。
アシュリー:
うん。
トニー:
今ではリハビリをするときはいつも、その場所の写真をできるだけたくさん撮るようにしています。そして、家に帰って自宅でスコープワークを行う方が簡単であることがわかりました。宿泊施設にいるときは、寸法とともにすべての部屋の写真を撮りますが、通常は iPad で撮影します。そして、それが敷地内を移動する最も簡単な方法であることがわかりました。そして、外観と内部のビデオウォークスルーも行う予定です。すべての写真とビデオが手元にあるので、すべてをつなぎ合わせてみたいときにいつでも戻って見ることができます。
アシュリー:
ネイトはエピソード 326 で、セリーナはエピソード 330 だと言いたかったのです。
トニー:
ブーム。アシュリーはプロデューサーのために仕事をしながら居眠りをしています。しかし、この質問の最後の部分または最初の部分は、請負業者に対処するための一般的なヒントですか?まず最初に言いたいのは、特に請負業者と初めて仕事をする場合は、書面で伝えることです。自分の仕事の範囲を書面で伝え、その仕事の範囲に含まれるすべてのことに同意してもらいます。そして、あなたが望んでいる仕事だけでなく、その仕事をいつまでに完了する必要があるのか、支払いスケジュールはどうなるのかというスケジュールも明確にしてください。
通常、最後の支払いをバックロードしたいので、最後の最後の処理が完了するまで、おそらく 20% を保留したいと考えます。そうすることで、彼らが仕事を迅速に進めるための何らかのインセンティブが得られ、あなたは支払いたくないのです。最後の支払いを受け取るとすぐに、彼らを捕まえるのが難しくなるからです。以上が請負業者との取引における私の推奨事項です。アッシュ、これに何か付け加えることはありますか?
アシュリー:
青いテープを確認し、修正する必要があるすべての箇所に印を付けます。そして場合によっては、第二の目を持っていくことが有益です。おそらくその物件に行ったことのない友人を連れて、「よし、歩いて回って、ここのどこが普通じゃない?」と聞いてみましょう。そしてあなたの財産を通じてそれらを送信するだけです。 「ああ、そうか、こうしなければならなかった」などと思うこともあるかもしれませんが、それはただ第 100 セットを与えるだけです。体験しているときは、「なんてことだ、すごくいい感じだ、すでに以前よりも XNUMX 倍良くなっているんだ」という感じで、実際の細部は見ていません。また、細部に注目しすぎて細かいことを言ってしまうこともあります。したがって、請負業者が完全に仕事を終える前に、必ず確認と青テープの貼り付けを行ってください。
トニー:
タールかセリーナのどちらかだったような気がするので、探していたのですが、友人の一人が、実際に自分たちも使っている、基本的にメモを取ることができる仮想の青いテープのようなアプリがあると言いました。
アシュリー:
ジェームス・デナードです。
トニー:
ジェームスが言ったんですよね?
アシュリー:
ええ、それはパンチリストだと思います。
トニー:
さて、それでは。
アシュリー:
うん。
トニー:
うん。うん。最後のウォークスルーを実行すると必ず何かが見つかるので、マークオフの方法はたくさんあります。サラと私は、彼氏とかなり良い関係を築いているので、彼にそれをノックアウトすることについてのテキストやその他のすべてを送信するだけですが、そのシステムを実際にダイヤルインする必要があります。アプリもかなりうまく機能すると思います。
アシュリー:
そうですね、とても素晴らしい点だと思いますが、はっきりさせておきたいのですが、青いテープをどこに貼ったか覚えていないのはよくあることなので、建設業者はそれを剥がして「ああ、青いテープがないよ」と言うだけです。
トニー:
「青いテープはありません。」
アシュリー:
「すべてを修正しました。これが小切手です。」ジェームスのアプリでは、欠陥の写真を撮り、小さなメモと説明を書き、それをすべて印刷すると、彼は文字通りそれを家に釘付けしたり、テープなどで貼ったりして、リスト全体がすぐそこにあり、そのコピーが携帯電話にも残っていることになります。
トニー:
うん。
アシュリー:
今週の Rookie Reply にご参加いただき、誠にありがとうございます。私はアシュリーで、共同司会者のトニー・J・ロビンソンと一緒にここにいます。 Instagramでも私たちを見つけることができます。説明の下にソーシャルが表示されます。また、私たちのビデオを見ている場合は、Real Estate Rookie Facebook グループに参加し、YouTube で「いいね!」ボタンを押すことを忘れないでください。 6 歳の息子はビデオ編集を始めたばかりで、投稿し続けており、自分の YouTube チャンネルを持っています。そして、私は毎日学校から家に帰って、「購読者は何人いますか?」と言わなければなりません。だから、方法を見つけなければなりません。彼が確実にスキルを身につけているのは非常にうれしいですが、加入者の執着心についてはわかりません。
トニー:
そう、野獣さんは次世代を変えていくんですね。
アシュリー:
うん。うん。皆さん、ありがとう。また次回お会いしましょう。 (歌いながら)。
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- 考え
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- それらの
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