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近年、かなり新しいローン商品である債務返済カバー率 (DSCR) ローンが、不動産投資家の間で非常に人気が高まっています。 DSCR ローンは、投資家が経済的自由という夢を実現するための重要なツールとなっています。
これらのローンは、特に投資物件を対象としています の、非常に効果的で人気があります。 所得証明(または負債対所得比率)なし、納税申告書や終わりのない事務処理なし. さらに、資格と書類は従来の住宅ローンよりもはるかに少なくなりますが、金利はわずかに高くなります (通常は 1% 未満)。 これらのローンは、最初の 30 年間は利息のみのオプションを含む 10 年間の固定金利を提供するため、ハード マネーの代替手段にしばしば伴うペイオフや借り換えの圧力を回避できます。
まとめると、ポートフォリオを拡大し、経済的自由という夢を実現するために、投資家がこれらのローンに群がったのも不思議ではありません。
DSCR ローンの資格を得るにはどうすればよいですか?
潜在的な借り手は、DSCR ローンについて初めて知ったときに混乱することがあります。 具体的には、 認定プロセス、特に彼らが従来の資格で絞り器に入っている場合。 従来の貸し手は収入、支出、銀行口座取引、信用履歴のあらゆる側面を精査するように見えますが、DSCR ローンは違います。適格性と引受は借り手であるあなたではなく、主に物件に焦点を当てているからです。
DSCR の貸し手は、あなたのクレジット スコアを調べて、銀行に数か月分の支払いがあることを確認しますが、それ以外は、あなたではなく、あなたの物件が対象となります! つまり、W-2 の仕事を持っているか、ビジネスを所有しているか、フルタイムで不動産に投資しているか、退職しているか、仕事の合間にいるかに関係なく、収入源を意味します。 気にしないで! DSCR の貸し手は、収入を厳密に考慮しません。
レートと条件を決定するものは何ですか?
では、あなたが適格かどうか、そしてあなたが支払う料金は何によって決まるのでしょうか? それは主に次の XNUMX つの重要な要因から生じます。
- DSCR (債務返済カバー率)
- LTV(ローン・トゥ・バリュー・レシオ)
- FICO (信用スコア)
債務返済カバー率(DSCR)
DSCR ローンにとって DSCR 指標が重要であることは驚くに値しません。 Debt Service Coverage Ratio は、物件からの収入 (家賃) を主な費用 (住宅ローンの元金と利息、固定資産税、保険、適用される HOA 会費) で割ったものです。
不動産投資家全般 毎月のキャッシュフローのために投資する これは、収入が支出を上回り、利益が残っている場合に達成されます。 1.00x の DSCR は、収入が支出に等しく、投資家が損益分岐点にあることを意味します。 1.00x を超える DSCR は、投資家が現在キャッシュ フローを持っているため、利益を上げていることを意味します。 たとえば、物件の家賃が月額 1.25 ドルで、PITIA が 1,250 ドル (費用 – 元金 + 利息 + 税金 + 保険 + 会費) の場合、DSCR は 1,000 倍になります。 DSCR が 1.00 倍未満の場合、支出が収入を上回っていることを意味するため、投資家は毎月損失を出していることになります。
貸し手の観点からは、これはどのように機能しますか? 主な関心事は住宅ローンの支払い能力であるため、貸し手は通常、投資家が可能な限り多くのキャッシュフローを作ることを望んでいます。 したがって、DSCR が高ければ高いほど、賃貸料が毎月の負債の支払いをカバーする以上であるため、貸し手は返済されることに自信を持つことができるため、投資家はより良い貸出条件を得ることができます!
ローン・トゥ・バリュー・レシオ(LTV)
第二の決定要因は、 ローン対価値比率 (LTV)。 これは、ローンの金額と物件の価値を比較する簡単な指標です。 これは貸し手にとって非常に重要です。なぜなら、あなたがローンの支払いをやめた場合(債務不履行)の貸し手の主な手段は、不動産を差し押さえて、未払いの借金で失われたお金を不動産資産に置き換えることだからです。 簡単に言えば、貸し手が差し押さえの状況で借りているものよりも多くの財産を売却できる場合、貸し手はお金を失うことから保護されます.
そのため、差し押さえが必要な場合の「クッション」が大きくなるため、LTV が低いほど、貸し手の損失のリスクは低くなります。 たとえば、LTV が 80% のシナリオ (たとえば、借り手が物件を購入し、20% を下敷きにする) では、$1,000,000 の物件に $800,000 のローンがあり、借り手は $200,000 の「クッション」または株式を受け取ることになります。 この状況で、借り手が債務不履行に陥り、貸し手が差し押さえを余儀なくされた場合、資産の価値が 20% ($200,000) を超えて下落していない限り、貸し手は損失のリスクから保護されます。キャンセルされた債務よりも価値のある財産。
この例では、不動産が $1,000,000 の価値を維持し、貸し手が債務不履行のために差し押さえられた場合、実際には貸し手が有利になり、$1,000,000 の紙幣ではなく $800,000 の不動産を所有します。 しかし、現実の世界では、(すべての不動産投資家がよく知っているように) それほど単純ではありません。このプロセスには、ほぼすべての貸し手が回避したいと考えるクロージング コスト、弁護士費用、および時間と労力がかかるからです。
では、これは借入条件にどのように影響するのでしょうか? 簡単に言うと、LTV が低いほど、価値の下落と差し押さえの場合に貸し手にとって「クッション」が増えるため、借り手にとって条件が良くなります。 上記の例では、貸し手が損失を被るには、不動産の価値が 20% 以上減少する必要がありました。これは、ありそうもないがもっともらしいシナリオです。 しかし、LTV が 60%、つまり $600,000 の物件で $1,000,000 のローンだった場合、貸し手が損失を被るには、価値がなんと 40% または $400,000 も減少しなければなりません。 はるかにありそうもない! したがって、貸し手は、リスクがはるかに少ないため、LTV が 60% のローンでより良い条件 (より低い金利など) を提供できます。
FICO (信用スコア)
DSCR ローンの資格を得るための最後の重要な指標は、あなたの FICO または資格のあるクレジット スコア。 通常、すべての人に XNUMX つのクレジット スコア、Equifax、Experian、および TransUnion があり、ローンの資格を得るために使用されるスコアは中間のものになります。
DSCR ローンは、主に個々の借り手ではなく物件に基づいていますが、貸し手は、資格の全体像の一部として、依然として信用スコアを見ています。 住宅ローンの貸し手からのクレジット スコアは、通常の銀行やオンライン データ プロバイダーから得られるスコアとは少し異なる方法で計算されることに注意してください。 これらのスコアは、他の住宅ローンのようなものをより考慮して、不動産の信用に少し重く重み付けされています.
貸し手の観点からは、他の住宅ローンのタイムリーで完全な支払いの長い素晴らしい歴史を持つ人は、DSCRローンの完璧でタイムリーな支払いの可能性を示す優れた指標です. したがって、信用度が高いほど、条件も良くなります。
資格を決定するその他の要因
上記の「ビッグ XNUMX」の指標は、資格とレートの主な決定要因ですが、それほど重要ではありませんが、他の要因も同様に違いを生みます。 DSCR の貸し手が利用するその他の要素には次のようなものがあります。
- ローンの目的: 通常、キャッシュアウトの借り換えよりも買収の方が有利な条件が得られます。これは、貸し手が購入時に利用する価値がより確実であり、借り手にとってより保証された「ゲーム内のスキン」があるためです。
- ローンのサイズ: DSCR の貸し手は通常、最適な価格設定のために大きすぎず、小さすぎない「ゴルディロックス スイート スポット」のローン サイズを好みます。 これは、超大型の賃貸物件の市場が少ないためです (つまり、3 万ドル以上の大邸宅を購入する潜在的な買い手または賃借人の数)。超田舎の市場、荒れた近所、または状態の悪い物件。 通常、最高のレートと最低の手数料は、200 万ドルから 250 万ドルのローン額の範囲です。
- 前払いの違約金: DSCR の貸し手は、ローンの前払いに対する違約金 (つまり、期間の早い段階で前払いした場合の手数料) が高い場合に、最高のレートを提供することで知られています。 あなたが長年のホライゾン投資家で、すぐに売却する予定がない場合は、最初の XNUMX 年以内に前払いの違約金をはるかに低いレートと交換することをお勧めします。
DSCRの貸し手を選ぶ方法
DSCR ローンを利用する準備が整ったら、自分に適した貸し手を選択します。 どのように始めて、誰を選ぶべきかを理解するのは、時には圧倒されることがあります。 製品を提供している DSCR レンダーはたくさんあります。
多くの貸し手が教えてくれない DSCR ローンの秘密は次のとおりです。ローン商品はすべての貸し手でほとんど同じです。 エッジに沿っていくつかの違いがあり、正確な金利にはいくつかの違いがありますが、ほとんどの場合、ローンは多かれ少なかれ同じです. 金利に関して言えば、特定の時点で XNUMX つの貸し手が最高の金利を持っている可能性がありますが、すべての競争市場と同様に、それが長く続くことはなく、金利は最終的に本質的に同じに収束します。
では、当面の取引だけでなく、長期的な関係を確立するために、適切な DSCR レンダーをどのように選択すればよいでしょうか?
あなたは真実に磨きをかけたいと思うでしょう 専門性と違い 提供されるローンプログラムと 評判と財務力 貸主のも。 料金と手数料は最終的にほぼ同じになる可能性が高いため、適切な質問をして、違いの理由を確認してください。
開始するためのいくつかの推奨される質問:
- あなたは、自分の資金を貸す直接貸し手ですか、それとも他の貸し手と連携する仲介業者ですか?
- 短期および中期の賃貸融資など、物件タイプに応じた特別なプログラムはありますか? BRRRR 融資プログラムはありますか?
- あなたが貸す最大LTVはいくらですか?
- DSCR は少なくとも 1.00x である必要がありますか、それとも非キャッシュ フロー プロパティのオプションはありますか?
- DSCR ローンを借りているパートナー (つまり、LLC の 50/50 の所有者) がいる場合、FICO スコアが高いパートナーと低いパートナーのどちらを評価しますか?
まとめ
DSCR レンダーを選択し、資格を取得して可能な限り低いレートと手数料を提供することは、圧倒的な経験になる可能性があります。 この記事が、投資の旅に最適な DSCR ローンを選択するための強力なリソースとして役立つことを願っています。
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Easy Street Capital は、テキサス州オースティンに本社を置く民間の不動産貸し手で、全国の不動産投資家にサービスを提供しています。 経験豊富なチームと革新的な融資プログラムによって定義される Easy Street Capital は、あらゆる経験レベルと専門分野の不動産投資家にとって理想的な融資パートナーです。 投資家が修正と反転、キャッシュフローのレンタルの資金調達、またはゼロからの建物のいずれであっても、それらのニーズに適合するソリューションがあります.
BiggerPocketsによる注記: これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。
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