「ドゥームループ」 銀行、企業、 商業用不動産が暴落する。不動産評価が下がっているため、 所有者がデフォルトし始める, 信用引き締め、同じサイクルを何度も繰り返し、銀行とバランスシートを引き下げ、最終的には 底に到達する。しかし、この「破滅のループ」シナリオは、単に恐怖を煽るだけなのでしょうか? 住宅市場の崩壊、それともこれが新たな現実になるまであと数カ月かかるのでしょうか?
我々は尋ねた リチャード・バーカム、CBREのグローバルチーフエコノミスト、彼の見解 「ドゥームループ」を引き起こす可能性のあるもの そして私たちが備えるべきこと。リチャードのチームは、地球上で最も包括的な商業用不動産データの一部を扱っています。大衆が恐怖で逃げ出すとき、リチャードのチームはチャンスを見出します。今日のエピソードを聞けば、それが正確にわかるでしょう。 価格が低すぎて譲渡できない場合.
リチャードは彼の 経済見通し 来年に向けて、米国が参入する可能性があるとき、 不況、 どのくらいの高さ 失業 どこで入手できますか 商業用不動産の価格 向かっています。一部の商業用不動産セクターは劇的な価格下落に直面しているが、他のセクターは驚くほど堅調に見える。しかし、経済が低迷し、「破滅のループ」が定着するのではないかとの懸念があり、 一般の投資家はこの潜在的な経済大惨事から安全でしょうか?
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デイブ:
こんにちは、みなさん。オン・ザ・マーケットへようこそ。
ジェームズ・ダイナード、一体何が起こっているんだ?ここに来られて良かったです。
ジェームズ:
ここにいられて嬉しいです。フロリダ州ネイプルズのレッドアイに着陸しました。それで私は今、ランダムなホテルの部屋にいます。
デイブ:
なぜフロリダ州ネープルズにいるのですか?
ジェームズ:
営業撤退のためです。パートナーの家に何人もの男性が集まっているので、とてもいい感じです。しかし、私は文字通り着陸し、Uberに乗り、ポッドキャストに飛び込むためにランダムなホテルに車を止めました。
デイブ:
何てことだ。つまり、そこはあなたが滞在している場所でもありません。
ジェームズ:
いいえ、これは半分の地点です。
デイブ:
ポッドキャストを録音するために部屋を借りたところです。
ジェームズ:
良いWi-Fiを手に入れなければなりません。
デイブ:
おお。何てことだ。おお。あなたは私よりも良いホテルに泊まっています。そこでのWi-Fiはいつもひどいです。しかし、それは献身的なものであり、私たちはそれを大いに感謝しています。さて、今日は素晴らしいショーがあります。聞きますが、最近「ドゥームループ」という言葉を聞いたことがありますか?
ジェームズ:
リピート中です。少なくとも月の期間です。それくらいは知っています。
デイブ:
聞いたことがない方のために、聴衆の皆さん、ドゥームループとは、多くのジャーナリストやアナリストが話している、商業用不動産のデフォルトが始まり、銀行が融資を停止し、信用が引き締められ、価格にさらなる下押し圧力がかかるシナリオのことです。 、デフォルトする人が増え、この負の負のスパイラルになります。そして、これは過去にも起こりました。これはフィクションや理論ではありません。これは実際に起こっており、多くのアナリストは米国の商業用不動産でも起こり得ると考えている。
さて、今日は素晴らしいゲストをお迎えしました。それは、CBRAのグローバル・チーフ・エコノミスト兼グローバル・リサーチ責任者であるリチャード・バーカム氏だ。CBRAは全米最大手の商業用不動産会社の1つである。彼はアナリストとエコノミストの大規模なチームを維持しており、私たちは破滅のループ、国際不動産市場で何が起こっているのか、そしてそれが米国にどのような影響を与える可能性があるのかについて彼と信じられないほどの会話をしています。この会話には本当に興味深いことがいくつかあります。
ジェームズ、リチャードに特に聞きたい質問はありますか?
ジェームズ:
はい、取引はどこで行われますか?私たちはまだ大規模な取引を見ていません。
デイブ:
それらの取引を私にください。
ジェームズ:
彼らはどこに行くのですか?探しに行きましょう。
デイブ:
うん。これらの経済学者たちは皆、理論についてよく話します。彼らは素晴らしいゲストで、とても親切ですが、あなたにとって大きな取引になるような物件を紹介してくれるとは思えません。
ジェームズ:
彼らは、あなたが探し始めるべき小さな金塊のヒントをあなたに落とします。
デイブ:
はい、彼らはあなたの戦略を伝えます。
ジェームズ:
そうだ、メモを取って、彼がこれから話そうとしているすべての分野について調べてみましょう。
デイブ:
リチャードとの会話に入る前に、皆さんが知らないかもしれない 2 つの異なる用語を聞くことになることをお伝えしておきたいと思います。 1つはキャップレートです。番組ではそれについてかなりの量話します。しかし、キャップレートは商業用不動産の評価方法の 1 つであることがよくあります。そしてそれは基本的に、市場センチメントと、投資家が特定の収入源や特定の資産クラスに対してどれだけの金額を支払う意思があるかを測定するものにすぎません。キャップレートが高いほど、建物の価格は安くなります。したがって、買い手は通常、高いキャップレートを好みます。キャップレートが低いほど、建物の価格は高くなります。したがって、販売者は通常それを好みます。したがって、このインタビューを進めるときは、そのことを念頭に置いてください。
もう 1 つ説明するのは IRR です。聞いたことがない方のために説明すると、これは内部収益率の略で、基本的にはあらゆるタイプの不動産投資家が使用する単なる指標ですが、特に商業用不動産で頻繁に使用され、商業投資家に好まれる指標です。それは非常に洗練されたものだからです。このことについては本の中で書きましたが、頭の中で公式を説明することさえできません。
基本的に、IRR が行うことは、最も単純な意味で、不動産から得られるさまざまな収入源をすべて考慮に入れることを可能にすることです。そのため、多くの人はキャッシュフローとキャッシュオンキャッシュリターンに注目したり、自己資本の成長や自己資本倍率に注目したりします。 IRR は、あなたが得ているさまざまなキャッシュフロー、構築しているさまざまな資産、その収入のタイミングを調べ、全体的な利益を理解するための 1 つの確かな数字を提供します。そして、あなたが不動産投資家であれば、それは学ぶべき素晴らしいことです。これについては、「数字で見る不動産」で説明します。リチャードとジェームスと私が IRR について話すつもりであり、それが意味するものであることを知っておいてください。
さて、ジェームズ、早速ですが、CBRE のグローバル チーフ エコノミスト、リチャード バーカム氏に話を伺いましょう。
デイブ:
リチャード・バーカム、オン・ザ・マーケットへようこそ。ご参加いただきありがとうございます。
リチャード:
ここに来られてとても嬉しいです。
デイブ:
まずは聴衆にあなた自身とCBREでのあなたの立場について少し話してもらいましょう。
リチャード:
私は CBRE のグローバル チーフ エコノミストです。CBRE は世界最大の不動産サービス会社です。私は 8 年間この役割を担ってきました。その前はグロブナーという非常に有名なイギリスの会社に勤めていて、その前は罪の償いとして大学教授をしていました。
デイブ:
素晴らしい。そして、経済予測と分析の観点から、CBRE であなたとあなたのチームも同様に取り組んでいることについて少し教えていただけますか?
リチャード:
うん。私のチームは世界中に 600 人おり、主に不動産市場に関するデータの収集と管理に取り組んでいます。現在、私たちがやっているのは世界の不動産市場とのつながりを維持することだけであり、不動産の最近の傾向について解説して市場にいち早く参入したいと考えており、不動産を推進している力について最高の大きなアイデアを持っていることを望んでいます。
デイブ:
ああ、いいね。そうですね、あなたの大きなアイデアについてお聞きしたいのです。ただし、一般的な見通しから始めましょう。最近、米国経済がどこに向かっているのかについて、誰もが異なる意見を持っています。君は?
リチャード:
米国経済は驚くほど回復力を見せていますが、依然として景気後退が来ると予想されています。 4 年の第 2023 四半期と 1 年の第 2024 四半期については確定しています。しかし、経済の回復力を考慮すると、それを正確に確信することはできません。それを少し押し進めることも考えられるが、過去40年間で最も急激な金利上昇は最終的には経済を圧迫するだろう。すでに特定のセクターに影響が出ており、不動産もそのXNUMXつだ。世界情勢も悪化しており、景気後退の方向性がさらに高まっています。
デイブ:
そして、あなたが言及している世界情勢のうち、米国経済に最も大きな影響を与えると思われるものは何ですか?
リチャード:
そうですね、何よりもまず、中国が新型コロナウイルスによるロックダウンであるジグラーから脱出し、急速な成長を遂げることを私たちは期待していたと思います。そしてそれは四半期にわたって続きました。しかし、第 2 四半期の中国経済はかなり減速しました。これは、人々が第 1 四半期にお金を使い果たし、第 2 四半期には少し自制したことも一因です。しかし、中国、特に二級都市、三級都市における住宅市場の弱さに関連する、より根本的な問題があると私は考えています。また、中国経済は輸出という通常の成長経路に陥っているが、西側市場は非常に低迷している。
したがって、中国経済には問題があると思います。ではなぜそれが米国に影響を与えるのでしょうか?それは、過去20年ほどにわたり、舞台裏で中国が世界の需要を牽引する重要性を増しているからだ。そして、米国はかなり孤立しており、回復力のある経済ではあるが、世界的な需要の低迷から完全に逃れることはできない。そしてそれが中国の大きなところだ。しかし、ヨーロッパも同様に弱体化していることにも気づきました。ドイツ、フランス、イタリアはいずれも第2四半期のGDP成長率がマイナスだった。したがって、より大きな先進国も同様にピンチを感じ始めています。
ジェームズ:
私は中国経済についてかなり詳しく読んでおり、中国経済がどれほど冷え込んでおり、スタグフレーションに向かっている可能性があるかについて実際に読んでいたので、そのことを取り上げてくれてうれしいです。それは巨大な経済が台頭しているので、これは非常に大きなことです。それは地元で起こり得る不況にどう影響するのでしょうか?私の懸念は、それが実際に世界を多少なりとも混乱に陥らせ、金利をもう少し高く保つ可能性があるということです。何らかの世界的な景気減速の影響もあり、今後 12 か月間金利に影響を及ぼすと思いますか?
リチャード:
いや、中国の場合は逆だと思う。中国は世界経済において資源と一次産品を非常に多く使用しているため、中国はデフレの衝動、つまり中国の景気減速を引き起こすだろうと私は考えています。中国経済が減速すれば、一次産品に下落圧力がかかり、先進国のインフレ抑制につながる。そして、中国が多くの新興市場を牽引しているとも思います。中国と新興市場を合わせると世界経済の 35% を占める可能性があります。米国企業はこれらの市場に輸出しています。したがって、米国経済や他の先進国市場に減速の衝動が生じていると私は考えています。しかし、私はそれはインフレではなく、デフレだと思います。
デイブ:
そこで、私が何人かのゲストに尋ね続けている質問の 1 つは、将来不況が来ると信じている人たちに対して、あなたが回復力があると表現した現在と、実際に不況に陥る現在との間に何が変わるのかということです。何人かのドライバーは将来的にはどうなると思いますか?
リチャード:
ある時点で企業は人員を削減する必要があると思います。需要が鈍化すれば企業は労働力を手放そうとするだろうし、失業率が上昇し始めるのではないかと思う。失業率は信じられないほど低いです。 3.5になりました。最後の数字は 3.8 でしたが、不況の期間中は簡単に 4、4.5 に達する可能性があると思います。そして実際、その額は大金融危機時よりもはるかに高かった。そのため、仕事が減り、仕事に就くのが難しくなり、仕事の間隔が長くなり、それが消費者心理に影響を及ぼします。そしてそれがきっかけとなって、家計は支出に対してより慎重になると思います。現時点で米国経済は雇用を増やし続けており、新たな雇用がすでに雇用されている人々の支出の減速を相殺しているため、その要素が見え始めている。
ジェームズ:
それで、リチャード、いつだと思いますか…雇用統計は変わり始めています。先月は寒くなり始めていることを示していたと思います。間違いなく景気は冷え込み始めており、私が理解している限り、引き上げられている金利の多くは高金利であり、(a) インフレと戦うためだけでなく、労働市場を冷やすためでもあります。失業率がさらに増加するまで、FRBは労働市場と戦うために利上げを続けると思いますか?それとも、金利を制御するために大量の失業が発生する必要がないところへ、もっとソフトランディングできるようなものなのでしょうか?なぜなら、今はお金のコストが高すぎるからです。不動産業界での日々の活動すべてでその代償を払っていることはわかっています。私たちは皆、インフレが回復するのを待っていると思いますし、インフレは徐々に下がり始めています。雇用市場は減速し始めていますが、労働市場が別の方向に変化し始めるためには、労働市場に終止符が打たれる必要があるのでしょうか?
リチャード:
FRBは実際に労働市場に影響を与えずに経済を減速させたいと考えていると思います。したがって、FRBが労働市場を攻撃しているとは思いませんが、現時点では今日のデータは雇用コスト指数が上方修正されたことを示しています。したがって、人件費は依然として理想よりも高くなっています。それを簡単に表現する方法の 4.4 つは、現在の米国経済の時給成長率が 3.5% であるということです。 FRBはこれを約3.5%にしたいと考えている。なぜなら、これは技術的な経済学の答えだが、1.5%の賃金上昇率と2%の生産性上昇により単位労働コストの2%の上昇が得られ、それが4.4%と一致する率だからである。インフレーション。したがって、2% は XNUMX% のインフレ率と一致する率を上回っており、実際、生産性は横ばいであり、労働市場からの衝動です。
それを軽減する方法が 8 つあります。 XNUMX つ目は、より多くの労働者を労働力として取り戻すことができることです。したがって、労働参加率は上昇する可能性があり、それは実際に起こっています。しかし、それを実現するもう一つの方法は、労働市場から需要を取り除くことです。そして、雇用の需要、創出される雇用は減少していますが、米国経済には依然として XNUMX 万人程度の欠員が存在すると思います。つまり、景気は鈍化しているとはいえ、依然として労働市場は堅調であり、FRBは失業を引き起こしたいとは思っていないが、賃金の伸びが大幅に鈍化するまでは金利を高水準に維持し、それが上昇を引き起こす可能性がある。失業中。
ジェームズ:
そうですね、涼しくなることを願っています。私たちは現在も雇用を試みていますが、太平洋岸北西部のように人を集めるのは不可能です。本当にひどい状況です。求人広告を掲載するたびに、以前のように 30 日ではなく、XNUMX ~ XNUMX か月かかります。
リチャード:
そうですね、ビジネス的にそう感じているのはあなただけではないと思います。そして、製造業が減速していると思う感覚がありました。しかし、製造業に関する調査を見ると、最大の問題は製造への資金調達コストではなく、熟練労働者のアクセスです。それは本物です。もちろん、その要因の 1 つは人口動態です。労働市場から去っていく団塊の世代がたくさんいます。すべての景気刺激策とマクロ経済サイクルに加えて、人口動態が重なり、団塊の世代が労働市場から去っています。実際、米国の労働市場は今後5年間で縮小するとの予測もある。したがって、それを補う必要があるのは、熟練した人材の合法的な移住だと思います。そして、それは上向きつつありますが、それは、あなたが示唆しているように、労働市場の状況は冷え込んでいるものの、依然として逼迫しているということです。
元の質問に戻りますが、それはFRBにとって懸念事項です。まったくその通りです。
デイブ:
わかった、リチャード。さて、マクロ経済についてたくさんお話してきましたが、CBRE での経験を踏まえて、商業用不動産市場についてのあなたの見解をぜひお聞きしたいと思います。私たちは毎日、破滅的で暗いシナリオに関する見出しを読んでいるように思えますが、あなたも同じように感じているかどうか知りたいですか?あるいは商業市場についてはどうお考えですか?
リチャード:
わかった。さて、本題に入る前に、皆さんのために全体像を説明させてください。米国の商業用不動産の価値は約10兆ドルです。それよりも少しだけです。一戸建て住宅、つまり居住用不動産の価値は 45 兆です。したがって、住宅用不動産市場ははるかに大きく、実際には健全です。物価は上昇し、建設業も上昇傾向にありますが、住宅ローン金利が7.5%であることを考えると、これは本当に奇妙です。その原因は大金融危機の後だと思います。米国では十分な住宅を建てることができませんでした。 4万からXNUMX万戸の住宅が不足しているため、住宅市場の需要と供給のバランスはかなり健全です。
次に、それがアパート市場にどのような影響を与えるかを考えてみましょう。人々は破滅と暗闇について話します。商業用不動産を文脈から見てみましょう。そして、商業用不動産の中で実際に不況になっているのはオフィス部門です。そして、その 10 兆のうち、オフィスは 25% になる可能性があります。繰り返しになりますが、これは大きな分野であり、非常に目に見え、私たちの目の前にあります。また、オフィス部門の空室率は19%で、数年前の12%から上昇しており、これは1980年代初頭の貯蓄ローン危機以来見られない空室率となっている。企業はリモートワークの影響で、使用するスペースの量を大幅に削減しています。
また、以前の建設の波から新しい不動産が市場に引き渡されました。つまり、オフィスのファンダメンタルズは現在非常に弱い。これはニュアンスですが、不動産関連の話をします。
ジェームズ:
てください。
リチャード:
オフィス市場が完全に終わったかというと、そうではありません。 CBREが2023年に行っている取引数を調べてみましたが、5年に行った取引数と比べてわずか2019%減少していました。しかし、企業が占有しているスペースは30年に取っていたものより2019%減少しています。 、したがって市場は活発であり、企業が占有するスペースが少なくなっているだけであり、また、より新しいビルドを好むようになっています。本当の意味での品質と経験への逃避だと思います。市場は死んでいませんが、空在庫は 12% から 18% に増加しました。
残りの不動産、つまりアパート、小売部門、産業、そしてデータセンター、医療オフィス、ライフサイエンスなどの代替手段が増えつつある不動産を見渡してみると、そこにある基本は実際にあると言えるでしょう。適度に頑丈。横から見てみると本当に驚きます。空室率は少しずつ上昇しており、需要は以前ほどではありませんが、これらすべてのセクターのファンダメンタルズはかなり大丈夫だと思います。つまり、人々は市場で活発にスペースを占有しており、空室率や空きスペースが大幅に急増しているわけではない、ということです。
ジェームズ:
リチャード、大幅な価格圧縮を見たことがありますか?一部の住宅地ではその傾向が見られましたが、今では住宅価格の中央値が徐々に上昇しているのが見られます。金利の上昇と需要による大幅な圧縮を見たことがありますか?今おっしゃったように、テナントの占有スペースは減ってきています。産業、オフィス、小売、価格設定などのすべてのセグメントで大幅な圧縮が見られましたか?どのような調整が見られましたか?これらのセクターでは、それほど多くの取引が行われておらず、価格が下落し始めているのを私は見てきましたが、需要が小さいことに基づいて、年間でどのような価格調整が見られたのでしょうか?
リチャード:
うん。つまり、これは複雑な話なので、少し長い答えになりますが、アパートの話から始めましょう。あなたがアパートのユーザーであれば、支払う料金は当然のことながら家賃です。人々が新型コロナウイルスから本格的に脱却した2020年から2022年にかけて、アパートの家賃は全米平均で24%上昇した。それはひどいです。アパート賃貸料の伸びは約 2% に低下したと思います。そのため、価格は依然として上昇傾向にありますが、インフレ率は下回っています。そして、実際に価格の下落が見られる、かなり多くの新しいアパートが建設されている特定の市場があると思います。しかし平均して、アメリカ全土のアパートの価格は依然としてゆっくりと上昇していると思います。
小売業の場合は、また奇妙な話になります。私たちはここ15年ほど小売スペースを建設していません。そして小売業界もコロナ禍を経験した。同社はバランスシートを整理し、オムニチャネル事業者として自らを再発明しており、非常に巧妙なオムニチャネルであり、消費者の熱狂が人々を小売センターに送り込んでいるという事実の一部だと思います。実際、小売業界では、グレード A のスペースが不足しているとブローカーが告げています。十分な適切なスペースがないため、企業は拡大を妨げられています。私たちは十分に構築できていません。つまり、小売業界では家賃が依然として上昇しているのです、実際のところ。グレードBやグレードCのモールに問題がないわけではありません。誰もが日常生活の中でそれを目にすると思いますが、その中にはコミュニティの拠点やアンティークモールの目的地として生まれ変わろうとしている人もいます。そして、彼らは別の用途を見つけ始めており、一部の B モールや C モールにはフレックスオフィスも進出しています。
つまり、それはアパートであり、それは小売店です。産業分野は、デジタル経済や電子商取引の追い風が依然として大きく続いており、産業分野の賃貸面積は、昨年の30億平方フィートから今年は750%減少し、おそらく9億12万平方フィートになるだろう。 、しかしそれでも記録上XNUMX番目に好調な年になるでしょう。そのため、工業用地では賃料が少なからず上昇しており、おそらくXNUMX%からXNUMX%の間くらいになるでしょう。つまり、非常に熱い市場なのです。そしてもちろん、データセンターなどの他のものも。私が拠点を置いているここダラスには、XNUMX年先からスペースを借りている人たちがいます。クラウド コンピューティングや人工知能に関するデータ センターに対する需要は非常に大きく、非常に注目されている分野です。
そこで休憩します。他にもお話しできるセクターはありますが、オフィスを除けば不動産のファンダメンタルズは驚くほど強いと思います。これは投資家が活発であるとは言えません。不動産をその目的のために使用し、家賃を払っている人々と、年金基金、生命保険会社、大学信託、その他の民間資本である不動産を所有している人々を区別するなら、世間は非常に静かです。今の投資最前線。そして価格は下落しています。資産として不動産に支払う実際の価格は、15 年前と比べて 20 ~ XNUMX% 下がるでしょう。
デイブ:
要約すると。そうです、アパートのテナントであれ、小売店のテナントであれ、テナント間の需要は比較的好調に保たれているようですが、投資家の間での需要は減少しています。それが私たちが見てきたことであり、私が見てきたデータによれば、キャップレートは上昇していることが示されています。それが見えているのですか?もしそうなら、オフィス以外では、オフィスが最大のヒットであることは誰もが理解していると思いますが、私たちの視聴者は特に集合住宅タイプの視聴者に興味を持っているので、商業リアルの特定の分野でキャップレートがどのように機能しているかについて興味がありますエステート。
リチャード:
まあ、他の分野も同様だと思います。キャップレートは、資産の種類と場所に応じて約 125 ベーシス ポイントから 150 ベーシス ポイントとなり、場所に応じて約 3.5% から 4 または 5% 程度になります。そして、おそらくそれよりも高いのは、出発点が何であるかによって異なります。さまざまな格付けやさまざまな場所を反映して、さまざまなキャップレートが存在します。一般的に、価格は 150 ベーシス ポイント上昇しており、これは価格の約 20% の下落に相当します。
デイブ:
そしてそれは今後も続くと思いますか?
リチャード:
はい、実際にそう思います。そうですね…永遠ではありません。
デイブ:
いいえ、私は直接答えてくれる人が好きなだけです。ですから、私たちがそのようなことを尋ねると、彼らはたいてい、「まあ、まあ」と答えます。複雑なので誤解しないでください。多くの注意点がありますが、このような非常に明確な答えにはいつも感謝しています。
リチャード:
うん。私は、価値がさらに下落する可能性があると考えており、投資家が金利の明確な上昇経路を認識し始めるまで、それが反転することはないと考えています。おそらく 5 か月前からだと思いますが、人々がどこにいるのか少しだけわかり始めました…私が見たものを見ると、それは実際にはオフィスでしたが、問題はありましたが、不動産の基本はそれほど悪くはありませんでした。インフレの頂点に達しているようです。そして、これらのフォワード収益率は、キャップレートを 2% として、賃料の増加率 7% を加えると、概念的にはフォワード IRR が 6.5% となり、これは負債コストが 7.5 ~ XNUMX% の間に相当します。人々は、私たちが再び取引を検討し始めるかもしれないと考え始めました。
しかし、過去 10 週間で 4.2 年物国債が 4.4 から 2009 に急上昇したことで、金利の滑空経路に関する不確実性が再び頭の中に浮かんだのだと思います。そこで人々は再びペンを置き、何が起こるかをただ待ってみようと考えました。私たちが生きているこの世界では、良いニュースは悪いニュースであると思いますが、2020 年から XNUMX 年の間は、不動産にとって悪いニュースは金利が低下したため良いニュースでした。今、私たちは反対の世界にいます、同じ世界ですが反対です。しかし、金利上昇に対する人々の長期にわたる不安が増大するという点で、良いニュースは悪いニュースでもある。
ジェームズ:
リチャード、あなたは今後 12 か月間でさらに買いが入る可能性があると言っているんですね。集合住宅市場は少し下がったように感じますが、売り手はまだそこに留まっており、キャップレートが私たちに注目するほど魅力的ではないため、取引はあまり行われていません。私も同じことを見てきたので、キャップレートは 3.5、おそらく 4 程度だったのですが、今では 5.5 まで上がっています。現在借金があるのであまり魅力的ではありません。
リチャード:
いいえ、いいえ。つまり、人々がもっと自信を持っていたら、技術的なことを知るためにキャップレートだけを見ることはなくなると思います。得られるレンタル料の値上がりを考慮した IRR を確認する必要があります。
ジェームズ:
右。
リチャード:
そして、IRR は、賃貸料の伸びが 2%、2.5% であると仮定したとしても、おおよその IRR が得られると思います。しかし、自信が蒸発すると、人々は IRR 投資家ではなくなると思います。 IRR投資家は将来の家賃についての仮定を立てる必要がありますが、人々はそれを望んでいません。そして、あなたが言うように、現時点ではプラスのレバレッジはなく、人々は市場でマイナスのレバレッジを受け入れたがりません。
しかし、その方程式を変えるのにそれほど時間はかからないと思います。私たちは、インフレがどこに向かうのかについてもう少し明確な方向性、フェデラル・ファンド・サイクルのピークに達したというもう少し明確なガイダンスを得たいと思っていますが、FRBはそれについて非常に曖昧であり、その後、物事は進むと思いますヒント。なぜなら、リース側では、ちょうど金利が上昇し始めたときに人々が市場から離れた2年の第2022四半期にリースが消滅したからだ。さて、リースが戻ってきました。今年の第2四半期にリースが戻ってきました。そして、かなり高いレベルの新築があり、おそらく四半期あたり 90,000 戸ですが、少なくとも第 60 四半期の証拠と第 70,000 四半期の軌跡に基づくと、市場は四半期あたり 2 ~ 3 戸を吸収しています。
それで需要が戻ってきました。おそらく空室は若干増えていると思われます。しかし、需要が戻ってきているので、ここには掘り出し物があると人々が期待しているという点で、それほど時間はかかりません。売り手は持ちこたえるというあなたの指摘についてですが、もしFRBが介入して銀行セクターに流動性を供給しなければ、銀行セクターは融資期間を乗り切ることができたと思います。彼らはまだ利息を払っているかもしれないが、価値という点では水面下にある。もしかしたら違う状況があったかもしれない。 FRBは銀行セクターへの流動性供給に非常に積極的に取り組んできた。そしてもちろん、それがオーナーたちにプレッシャーを与え続けていると思います。そのため、買い手と売り手、またはオーナーと買い手候補の間に対立が生じています。
デイブ:
リチャード、私は銀行セクターとそこで何が起こっているのかをフォローアップしたいと思っています。ちょうど昨日、私はウォール・ストリート・ジャーナルの記事を読んでいましたが、そこでは商業用不動産における「破滅のループ」について主張していました。大前提として、彼らの評価はすでに下がっているということだ。そのせいで一部の不動産は水没し、今では人々がそれらのローンを滞納し始めている。銀行の信用が逼迫しており、これは人々が借り換えできなかったり、購入できなかったりすることを意味し、評価額にさらなる下方圧力がかかり、商業用不動産分野の価格に持続的な下方圧力がかかるというスパイラルを生み出している。銀行破綻のリスクが増大し、流動性の欠如が商業市場に影響を与える場合、この破滅のループ、またはそれを何と呼びたいかというリスクがあると思いますか?
リチャード:
つまり、私がこれからお話しすることはかなり複雑な議論であり、問題はないが破滅のループがあるという中間のようなものです。
デイブ:
はい。
リチャード:
敬意を込めて、ジャーナリズムの格言は単純化して誇張することだと思います。
デイブ:
右。
リチャード:
不動産に関しても、ある程度、それが起こっているのだと思います。ローンの減損に問題がないと言っているわけではありませんが、私たちが聞いていること、そして目にしていることは、銀行は流動性への十分なアクセスを持っており、そのために預金逃避に苦しんでいないということだと思います。 。そのため、損失が出ている場合やローンの評価損を発生させなければならない場合でも、比較的秩序立ってそれを損益計算書に反映させることができます。新規融資のコストと信用の利用可能性がはるかに厳しくなっているのは疑いの余地がありません。信じられないほどきついです。しかし、銀行は不動産を帳簿に載せることを望んでいないように思います。つまり、彼らは以前にもこのようなことを経験しているのです。彼らは人々を債務不履行に追い込みたくないのに、不動産を手に入れてそれを管理するか、それを2年間保有してその後利益を上げる人にある程度の割引価格で売却する必要がある。 2年後には利益を得ることができます。彼らは以前にもそのようなことを経験しており、二度と同じことを経験したくないのです。
したがって、私たちが目にしているのは、可能であれば銀行が拡大しているということだと思います。延長してごまかしているとまで言いたいところですが、深刻なストレスの時期を乗り切るために銀行が借り手と協力できる創造的な方法はたくさんあります。損失が全くないとは言いません。私たち自身の調査によると、おそらく 60 億件のローンが債務不履行に陥る可能性があります。商業用不動産への融資は4.5億件ある。その 60 億、おそらく銀行資産の 1.5% に相当します。つまり、痛みを伴うことになるだろうが、銀行セクターが崩壊するわけではない。したがって、破滅のループ、それは良くありませんし、損失を出すことは決して良いことではありませんが、これは過去の不動産危機で見られたほど攻撃的な破滅のループではないと思います。私たちは破滅のループが現実に存在するのを見てきました。貯蓄ローン危機や大金融危機でもそうなりましたが、現時点では、さまざまな理由から、まだそこまで到達していないと思います。
ジェームズ:
破滅ループが起こっているという言葉を含む記事は間違いなくたくさんあります。すべての記事で目にするのは、破滅ループ、破滅ループ、それが私が聞いているすべての新しい中間期です。
デイブ:
ちょっと待ってください、ジェームズ、このエピソードはこれからドゥーム ループと呼ばれることになります。もしこれをドゥーム ループと呼ぶとしたら、おそらく史上最高のパフォーマンスのエピソードが得られるでしょう。
リチャード:
破滅のループではなく好循環について話せないでしょうか?
デイブ:
そうです、残念なことに誰も好循環について聞きたくはなく、破滅ループについて聞きたいのです。好循環が生まれればいいですね。
ジェームズ:
しかし、運命のループが来るとしたら、リチャード、一部の商業セクターには今後も自信を持っているようですが、現在投資家が最も警戒すべきセクターは何だと思いますか?今後 12 か月以内に次の取引の購入を検討している場合、どのセクターが好きですか。私ならそれについては冷静になりますか、それとも警戒しますか?
リチャード:
そうですね、オフィスと言いたくなるのは非常に魅力的です。なぜなら、オフィスの空室率が 12% から 19% に急増しているからです。米国オフィスでの仕事に戻るかどうかについては確信がありません。仕事への復帰はさらに長期にわたって加速すると考えていますが、現時点ではそれについて確実なことはありません。一方で、不動産業界で 40 年ほどのプロとして、最も爆撃された市場で最高の掘り出し物を手に入れることができます。したがって、こうした価格改定のさなかに、オフィス部門には非常に良い機会がいくつかあるだろう。そして、本当に逆張りしたい場合は、逆の方向に走ることになります。ドゥームループ、ドゥームループと言いながら一方通行に走っている人たち全員が、彼らがどこから来ているかを調べて、反対方向に進みます。
小売業も現在、かなりのことを進めていると思います。かなり多くの民間資本が投入されていました。また、オフィスとは異なり、資産サイズを小さくすることができます。小規模な投資家が小売業に参加することは可能ですが、スペースが不足しており、小売業では非常に興味深い傾向が見られます。セクシーなセクター、つまり当社が最も自信を持っているセクターは、追い風があるため、長期的な賃貸料の増加に投資したい場合は工業セクターと集合住宅セクターだと思います。しかし、市場が動き始めると、価格が最も早く上昇します。したがって、長期的なストーリーに投資したい場合は、迅速に行動する必要がある、と私は言います。
誤解しないでください。集合住宅やアパートには、問題が発生すると思われる特定の部分があります。賃貸料が 24% 増加した好況期には、人々は非常に低い負債でグレード C の資産を購入し、それらを改修して再配置することを検討していました。 BまたはBプラスまたはAグレードのスペース。全体的な弱さと金利水準を考慮すると、そのうちのいくつかはデフォルトに陥る可能性があると思います。したがって、あなたがこれらの問題を学んでいるのであれば、市場のそのセグメントで拾い上げたり資本を再構築したりすべき資産があるかもしれません。
デイブ:
ジェームズは今から唾液を出し始めます。
リチャード:
ああ、そうだった。私は興奮していました。
デイブ:
そこが彼の操舵室です。
ジェームズ:
急に指が痒くなってきました。 「はい、行きましょう」って感じです。そしてリチャードはそれを見事に成功させたと思います。まるで、みんなが非常にタイトなパフォーマーの取引を買っていたのに、途中で債務調整が行われて、建設費が高くなり、許可期間も長くなって、そして突然、お金のコストが上がって、確かにその分野で問題が発生しました。安定化しているものはまだ動いているようですが、安定化の途中にあるものにはチャンスがあると考えています。そしてそれが間違いなく私たちが探しているところです。
リチャード:
それは正しい。そして、長いキャリアの中で、非常に適切な購入決定を下した人は、問題を抱えた開発会社や問題を抱えた建設会社から製品を購入しています。これは前にも見たことがあります。
デイブ:
まあ、誰もシャツを失くさないことを願っています。私はそれをまったく応援していません。しかし、これが起こっていること、そして現在の所有者以外の誰かが再配置する必要がある不良資産が存在する可能性が高いことを認識することは役立つと思います。
リチャード:
うん。つまり、銀行セクターは現在、水面下にある多額の債務を帳消しにしているため、経済的コストが発生していますが、現時点では制御不能にはなっていません。そしてありがたいことに、消費者部門や住宅市場にはまだ大きな打撃を与えていない。なぜなら、一般の人々に影響を与えるからであり、それは決して喜ばしいことではないからだ。
デイブ:
さて、リチャードさん、ご参加いただき誠にありがとうございます。これは非常に洞察力に富んだものでした。読者の皆さんと共有したいのは、あなたとあなたのチームが「2023年年央世界不動産市場展望」という素晴らしい経済レポートを執筆したことです。これは興味深い読み物であり、それに付随する素晴らしいビデオもあります。
リチャード、これについて簡単に教えていただけますか。また、視聴者がさらに知りたい場合はどこで見つけられるでしょうか。
リチャード:
はい、CBRE Web サイト cbre.com に掲載されます。 「リサーチとインサイト」に移動し、クリックしてください。 2、3 回クリックする必要があるかもしれませんが、そこにあります。私には世界中から研究の専門家が集まっており、中立かつバランスの取れたデータ主導型であるよう努めています。ここでは、米国および世界中の不動産市場の広範な概要を説明するだけです。実際に私も参加させていただき、勉強させていただきました。
デイブ:
それは最高の研究プロジェクトですよね?
リチャード:
ええ、絶対に。
デイブ:
よし。さて、リチャード、ご参加いただきありがとうございます。
リチャード:
それは本当に嬉しいです。
デイブ:
それで、ジェームズ、リチャードは、資産価値が下がっていると考えていると私たちに言いました。これは明らかに不動産を所有する人にとって素晴らしいことではありませんが、同時にいくつかのチャンスがあるかもしれないとも言いました。あなたが特にそれを活用したいと考えていることは私も知っています。では、この種の予測や予測を聞いて、あなたのビジネスについてどのように感じますか?
ジェームズ:
そうですね、本質的には、他の人が買いたくないときに買うべきだということを彼が証明してくれたのは良かったと思います。彼が工業地帯の家賃は上がっているのに、価格は下がっているという話をしていたとき、重要な些細なことがたくさんありました。したがって、これらの分野には、今すぐにその機会を探して通過する機会がいくつかあります。なぜなら、人々が「ああ、何も買えない」というようなことをよく聞くからです。何も買えないよ。」しかし、彼が話していた統計だけでも、工業、家賃は上昇しているが、価格は下がっている、そこが注目すべきところだ。ですから、今後 12 か月に向けてますます興奮しています。辛抱強く、適切な機会を見つけることが重要です。
デイブ:
あなたは番組でキャップレートが現在のところだと言いましたが、シアトルだと言いましたが、5.5 とは何ですか?
ジェームズ:
そうですね、5.25 から 5.5 くらいだと思います。
デイブ:
しかし、金利の状況を考慮すると、それはマイナスのレバレッジであり、債務コストの状況を考慮すると、通常、投資家にとって魅力的なものではありません。購入できる取引の可能性に本当に興奮するためには、どの時点でキャップレートが上昇する必要がありますか?
ジェームズ:
そうですね、付加価値を購入すれば、いつでも良いキャップレートを得ることができます。そこで増やせるのです。しかし、理論的には、私はキャップレート以下で購入するのはあまり好きではありません。私はその6.5に入りたいです。上値が少なく安定していれば、今は6.5くらいになりたいです。
デイブ:
そして、誰もが理解しているように、キャップレートは市場センチメントの尺度です。そして、ジェームズが指摘しているように、債務のコスト、需要の量、認識されるリスクに基づいて、それは満ち引きします。そして一般的に言えば、安定した資産の場合、キャップレートは低くなります。そして、キャップレートが低いということは、より高いコストで取引されることを意味します。キャップレートが高くなると、安くなります。そして、ジェームスが言っているように、フィクサーアップや付加価値が必要なものを購入する場合、通常、買い手としてより高いキャップレートを得ることができます。
でもごめんなさい、ジェームズ、どうぞ。
ジェームズ:
はい、それが私たちが今見ているものだと思います。過去 1031 か月間で私たちが目にした多くの取引では、5.5 ドルもの大量の資金の動きがありましたが、一般的な 17 の上限を狙って参入する新規購入者はそれほど多くありませんでした。買いに行く目的があれば、買いに行きます。それ以外では、袖をまくって仕事に取り組まなければならない付加価値を誰もが追い求めています。しかし、今本当にお買い得な商品があります。過去 18 か月間で IRR が大幅に増加し、現在 XNUMX ~ XNUMX% に達していることはわかっています。したがって、これらはすべて良いことです。
デイブ:
それはとても良いことです。まあ、私たちは事態に注意を払って様子を見る必要がありますが、私はリチャードの評価に概ね同意します。キャップレートは上昇しており、今後も上昇し続けると思いますが、私の推測では、少なくとも集合住宅部門(私が最もよく理解している分野)では、おそらく賃料は鈍化すると思われます。ゼロ以上を維持して成長する可能性はありますが、集合住宅で見られたような異常な家賃の上昇率は当面は終わると思います。そして、キャップレートの上昇と組み合わせると、集合住宅の価値が現在の水準よりもさらに低下することになり、興味深い機会が生じる可能性があります。したがって、私たちはこれに注目する必要があります。
ジェームス、ここに来てくれて本当にありがとう。いつも感謝しております。そして聴いてくださった皆様、ありがとうございました。このエピソードが気に入ったら、Spotify または Apple で、または YouTube で視聴している場合は、そのレビューを忘れずに残してください。改めて感謝します。また、On The Market の次のエピソードでお会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer、Kailyn Bennett によって作成されました。プロデュースは Kailyn Bennett、編集は Joel Esparza と Onyx Media、リサーチは Pooja Jindal、コピーライティングは Nate Weintraub です。そして、BiggerPockets チーム全体に心より感謝いたします。番組「On The Market」の内容は単なる意見です。すべてのリスナーは、データポイント、意見、投資戦略を独自に検証する必要があります。
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このエピソードでは、以下について説明します。
- 不動産「ドゥームループ」について解説 そして何が原因でそうなるのか 連鎖反応 タンク資産価格へ
- 「世界的な減速」 および 不況 予測 2023と2024
- 最弱と 商業用不動産の最も強力なセクター (そしてどれが低価格ですか)
- キャップレートの更新 そして最終的には何が価格を再び改善させるのか
- 2023 年の最良の購入機会 家賃が上昇し、価格が下落している資産
- 失業, インフレ、デフレ、そして今後1年間に何が予想されるか
- So はるかに!
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