2023 年の保険市場のワイルドさの原因 (そして価格下落の可能性)

デイビッド：
これはBiggerPocketsポッドキャストショー819です。

アンドリュー：
保険に関するブローカーと販売者の声明に関しては、その声明を額面どおりに受け取ることはできません。ローンを受ける場合は、保険に関して貸し手の要件がどのようなものになるかを必ず確認してください。また、あなたの市場に投資している他の集合住宅投資家、さらには一戸建て投資家があなたがやりたいことをしているのを見つけて、こう言ってください。どのような保障を受けられますか?どのような課題を抱えていますか?」
これら 3 つのことを実行すれば、少なくとも良い出発点にはなります。 3 年後を見据えると、少し難しくなりますが、適切な出発点を持っていれば、最初からずっとうまくいくでしょう。

デイビッド：
みんな何が起こっているの？ BiggerPockets ポッドキャストのホストである David Greene です。世界最大、最悪、最高の不動産ポッドキャスト。不動産に関する賢明な意思決定をするために必要なストーリー、ハウツー、答えを毎週お届けします。
さて、この現在の市場において、今日は私たちが現在いる荒々しい保険市場について話します。ここに至るまでの経緯をお話します。さまざまな資産クラスへの影響、賢明な投資家が自分の財産と自分自身を守るために何ができるか、そして保険市場全体がどのように機能するか。
この分野の専門家であるロバート・ハミルトンと話をする予定なので、私のパートナーで友人のアンドリュー・クシュマンも参加します。アンドリュー、ショーへようこそ。

アンドリュー：
ここに来られて良かったです、友よ。

デイビッド：
はい、そうです、そして、あなたがいてくれて嬉しいです。サーフィンを終えて、今はポッドキャストを視聴中です。今日は花柄のシャツを着て一緒にいてくれて嬉しいです。これはハンサムな主張をしたいときに着るシャツだと気づきました。
私たちの共通の友人でもあるブランドン・ターナーは、ハンサムなシャツを着ています。彼のはデニムでできています。彼が持っているのは袖付きのシャツだけですが、彼がそれを着たときに良い印象を与えたいと思っているのはわかります。素敵なシャツを着てくれてありがとう。

アンドリュー：
あなたと話すときは、最高のものを提示したいと思っています。

デイビッド：
聞いてよかったです。さて、今日の番組では、誰もあまり話したがりませんが、誰もが聞く必要があることについて話します。これは不動産の世界のビタミン、つまり保険です。
料金は不動産への新たな参入障壁です。彼らは多くの取引を台無しにしており、現在の金利では経験豊富な投資家さえもゲームから遠ざけています。今日のエピソードを聞かずに、別の取引を分析しないでください。
アンドリュー、不動産投資家が今日の番組でビジネスに役立つものは何ですか?

アンドリュー：
私たちは、保険市場とは何か、そしてその市場をどのようにナビゲートするかについて高レベルの概要を示し、いくつかの用語を定義して、投資家、特にビジネスに参入し、次のような恐ろしい話を聞いている投資家に、「なんてことだ」と伝えようとしています。保険料は3倍になっています。」
それをどのように理解し、それをどのように受け止めて引受業務を進め、新たな取引を検討しますか。また、それが今日投資を行って成功することを妨げないようにするために何をしますか?

デイビッド：
よし。さて、ロバートの話に入る前に、今日の簡単なヒントはアンドリュー・クッシュマン自身によってもたらされます。

アンドリュー：
はい。今日の簡単なヒントは、保険はパラシュートのようなものです。最初に正しく行わなかった場合、おそらく 2 回目には必要ありません。
このエピソードの最後では、適切な保険と完全な補償を確実に受けて、投資を成功させ、ポートフォリオを拡大し、災害が発生したときにもカバーされることを知ることができます。

デイビッド：
素晴らしい仕事だ、アンドリュー。簡単なヒントが好きなら、ぜひ今日の番組の最後まで聞いてください。録音が終わりに近づいたときに、アンドリューがさらに 7 つ教えてくれるからです。
これは素晴らしいですね。あなたはおそらく自分が必要だとさえ思っていなかったようなことを学ぶことになりますが、それが私たちがここ BiggerPockets で行っていることです。それが私たちの仕事であるため、私たちはあなたが必要とするものを提供します。
よし、ロバートを連れて行こう。
ロバート・ハミルトン、BiggerPockets ポッドキャストへようこそ。今日は元気ですか？

ロバート：
デヴィッド、私は素晴らしいよ。あなたはどうですか？

デイビッド：
私は元気です。実際、ここカリフォルニアでは今日はとても良い日で、まだ壊滅的な出来事は起こっていないので、本当に良かったです。そこで木をたたきます。
アンドリュー、今日はどうですか？

アンドリュー：
それは良いことです。あなたが言ったように、今日のカリフォルニアは素晴らしい一日です。今朝、とても素晴らしい波に乗って数時間を過ごしました。これから皆さんと不動産について話していきたいと思います。
私たちは保険について話していますが、以前は退屈でしたが、今は、まあ、退屈ではなくなったと言っておきましょう。私は市場にいくつかの変化を感じています。もうすぐセールが来ると思うので、缶切りを聞いた猫のように興奮しています。

デイビッド：
そこに行く。

アンドリュー：
マグロを取りに行くよ、君はいつもデヴィッドのことを話しているね。

デイビッド：
はい、それは素晴らしい点です。それについて詳しく知りたい場合は、私の本『Scale』を参照してください。そこで説明しています。しかし、これは私たちが決して話さなくて済むことを望んでいたことでした。保険は、興味を持ってもらいたいものではありませんが、興味を持ち始めたら、BiggerPockets ポッドキャストで取り上げて、みんなに知ってもらうつもりです。
それでロバート、リスナーの皆さんにあなた自身について少し話してもらえますか？

ロバート：
確かに、そうです。私はここインシュアランス オフィス オブ アメリカで不動産グループを率いています。私は地域のマネージングパートナーであり、私たちの設立方法のようなもので、米国中を回るような不動産ポッドを持っています。フロリダの南東、北東、そして西海岸があります。
私たちは、この市場で全員が得た知識を共有し、問題を解決し、抱えているプレミアムと容量の問題のいくつかを解決するために知恵を出し合うためだけに、一種のコンソーシアムとして機能しています。そして、私の専門は集合住宅スペース、つまりマイクロ木造アパートメントです。
したがって、明らかに、アンドリューが述べたように、市場に大きな変化が見られました。悪いニュースは、私がこの 25 年間で見たことのないほどひどい状況だということです。良いニュースは、歴史的に見て、約 XNUMX 年以上続く厳しい市場は実際には存在せず、現在はまだ XNUMX 年半から XNUMX 年程度続いているということです。
したがって、風がこの暴風シーズンのバランスを崩さなければ、ある程度の停滞期が見え始め、できればある程度の緩和が見られることを期待しています。今日この電話会議を行う際に、保険市場の問題についてお話しします。

デイビッド：
うん。したがって、個人的には私のポートフォリオは破壊されました。ちょうど保険料が上がり始めたタイミングで家を大量に購入したのですが、それがどれほど衝撃的だったか、そして保険料がどれほど早く上がったかを説明する形容詞が見つかりません。購入したことがない人にとっては、これは驚くべきことのように聞こえるかもしれませんが、購入したことがあれば、私が何を言いたいのかご存知でしょう。
私は家を購入しましたが、それは短期賃貸になる予定で、南フロリダのビーチに本当に近い歴史地区にある古い家でした。私の保険の見積もりは、一戸建て住宅の場合、年間で 26,000 ドルが最高でした。それは、屋根をハリケーンに優しいものにするために多額のお金を費やした後のことでした。
つまり、これはクレイジーで、カリフォルニアでも問題が発生しており、フロリダでも問題が発生しています。ハリケーン・イダリアはサウスカロライナ州、ジョージア州、フロリダ州を襲ったが、これらの州ではすでに保険会社が市場から撤退し始めている。
それでは、保険の現状がどのように変化し、どのようにしてここに至ったのかについて少しお話しましょう。もしよろしければ、少し簡単な歴史のレッスンをしていただけませんか、ロバート？

ロバート：
うん。だから私たちは何時間もこれを経験することができます。チャートとグラフがあります。リスナーの皆さんと喜んで共有したいのですが、高度 50,000 フィートのレベルから言えば、現時点では市場にキャパシティーがありません。過去 XNUMX 年間に起きた山火事からハリケーン、その他すべての未確認の気象現象に至るまで、建設費は増加しました。
アンドリューが証言できるように、30 年前には火災で 40,000 台のユニットを失う可能性がありました。すべての都市が法人化され、すべてのコードがアップグレードされ、建設費が増加し、労働力が不足していることを考えると、おそらく XNUMX ユニットあたり XNUMX ドルか XNUMX ドルでしょう。今日は同じ火事が XNUMX 倍か XNUMX 倍になるでしょう。
つまり、建設コストが以前よりも高くなったため、所有者は平方フィートあたりのコストを高くして不動産を評価する必要があることに加えて、これらすべてを加えることになります。これは、交換コストの増加により需要が高まるとは言わないまでも、同じ量の需要を持ち、容量が少ない市場の通信事業者が減少することに相当します。
つまり、何が起こっているのかというと、これらの航空会社はまさに容量不足に陥っており、回線を削減しなければならない状況にあるということです。これが実際の例で意味するのは、私が 25 万ドルの 250 戸の集合住宅を所有しているとすると、今日ではおそらく 50 万ドルの価値があり、以前は 25 件までの最初の保険を契約していた XNUMX つの通信会社を所有していました。 XNUMX つの通信事業者がこれほど多くの容量を提供できるわけではないため、現在は XNUMX つか XNUMX つの通信事業者を所有している可能性があります。そして、これは供給需要の問題であり、容量が少ないと料金が高くなります。料金が上がると、より多くの通信事業者がこの分野に参入し、より多くの容量が生まれ、料金が引き下げられることが期待されます。
通常、これがハード市場とソフト市場の仕組みです。私の意見では、これまでのよりハードなソフト市場では見られなかった、この市場で少し異なる唯一の項目は、ハード市場が通常、ある種の経済イベントの最終段階にあることです。これは明らかに新型コロナウイルス感染症による影響でした。これに拍車をかけているのが、建設コストの増加です。
私の意見では、このハード市場が自己修復し、金利が低下し、より多くの航空会社が参入し、免責金額が低くなり、保険の除外が少なくなる70年からXNUMX年のソフト市場に戻るためには、 、そして保険補償の一般的なより良い市場です。私たちはこの建設コストが下がっていくのを見なければなりません。したがって、それはまだ決定されていません。
2022年末には若干の下落が見られ、木材や鉄鋼の先物に期待が集まり始めました。ヘッジダウンを開始します。これは通常、四半期後に市場で行われます。しかし、2023 年以降、具体的には機械やその種の取引において、材料費が四半期ごとに約 6% 増加することが見られました。したがって、建設市場に何らかの是正が必要であり、そうすることで、この保険市場を自己是正する異常値になると私は考えています。

アンドリュー：
ロバート、分かりやすい言葉でそれを要約すると、あなたが言っていることは、ここ数年は運送業者、そして運送業者、つまり実際に保険金請求の小切手を切っているのは彼らだということですよね？キャリアって言うと？

ロバート：
正しい。そうです、それらはあなたの保険会社、あなたの会社です。

アンドリュー：
うん。そのため、通信事業者はクレームに見舞われたばかりだ。フロリダのハリケーン、テキサスの凍結、カリフォルニアの山火事。これは劇的なことですが、彼らは利益を上げるためにビジネスをしているので、数十億ドルを送金し、徴収する保険料は数十億少ないのですが、それは株主が彼らに望んでいることではありません。
したがって、彼らの支払いは大幅に増加し、建物の実際の価値も上昇しました。そして、先ほども言いましたが、もし火事が起きて保険会社に行ったら、「これを再建するのにお金を払ってください」と言います。さて、労働力と物資を考えると、そのためのコストは10,000倍、30倍になりました。以前は 40 ドルの出費だったものが、今では XNUMX ドルか XNUMX ドルになっているのはわかっています。
これらすべてを総合して、市場は厳しい、困難になっている、つまり保険料が信じられないほど高いか、場合によっては保険にすら加入できないかのどちらかである、しかし、できれば好転する兆しがあると言っているんですね。フロリダをあと6回ハリケーンが襲来しない限り、今後数年でこの状況は改善するかもしれません。

ロバート：
うん。保険は、金融市場における強気相場と弱気相場のようなものです。私たちはこれをソフト市場とハード市場と呼んでいます。そして、市場が厳しいということは、保険をかけるのが難しいということを意味します。そうするためにはより多くの費用がかかり、条件は通常それほど有利ではありません。
しかし、あなたが今思いついたすべての点、保険会社はただのことであり、彼らは住宅用不動産分野で不採算を認識しており、特定の資産に対して私たちが以前持っていたところに、私には10社か12社、あるいは場合によっては20社の実行可能な保険会社や保険会社があったかもしれません。不動産の補償を提供することになります。今ではXNUMXつ持っています。
そのため、今日の市場に 5 年前に存在した通信事業者の一部が存在するにもかかわらず、補償が必要な資産が同量である場合、それらの通信事業者は申請で圧倒されてしまいます。彼らは更新見積書の提出が遅れており、その条件に名前を付け始めています。彼らは免責金額を増やし、除外項目を追加し、評価額の引き上げを要求し始めます。なぜなら、特定の種類の資産に対して回線や補償を提供しようとする唯一の通信事業者だからです。
そして、それは必ずしも A、B、C の資産である必要はなく、全体に当てはまります。各資産スペースには独自の課題がありますが、一般的に言えば、容量は誰にとっても問題です。

アンドリュー：
わかりました。つまり、今年 67% 値上がりした私の保険料が XNUMX ～ XNUMX 年以内に少なくとも横ばいになる可能性があるという希望があるということですね。

ロバート：
歴史的に言えば、何も示すものはありません。市場がこれ以上悪化することはないと考えているのに、市場が良くなる兆しは何も見えません。通常、市場が変化し始めるのはこの時です。意味がないことはわかっていますが、もう一度、ハード市場とソフト市場に戻って見てみると、それらはすべて 5 ～ 7 年の保存期間を持っており、今回の市場はもう少し長く続く可能性があります。
しかし、それは通常、状況がこれ以上悪化する可能性があるとは考えられないときです。そのときは、いくつかの新しい通信事業者が市場に参入し、新しい容量を創出し、市場を独占している他の通信事業者に、市場が競争市場であることを示します。そしてリセットの始まりが始まります。
同社はそれがいつ起こるかを知るために水晶玉を調べているが、傍観者の通信事業者が関心を集め始め、容量を市場に戻さない限り、このペースを続けることはできない。単なる私の個人的な意見であり、歴史的な正確さに基づいています。

アンドリュー：
ほら、私は保険会社を設立するつもりです。デイビッド、あなたに年間 25,000 の保険を掛けます。

デイビッド：
この時点では、ノーとは言えません。

ロバート：
うん。うちはイアンを使ってます。イアンはその良い例です。それは実現しましたが、損失はまだ定量化されていません。それは75億ドルの損失イベントです。私たちは一夜にして、イアン氏の死去により一時停止が解除された瞬間、私たちが保有していた次の更新の一部が撤回され、翌日には 30% と 40% の値上げで再見積もりされました。
つまり、それが市場の慣例であり、イアンが乗り越えるだろう、その嵐が市場に何をもたらしたのか、そしてそれが小売店の購入者にどのような影響を与えたのかを実際に見るのは次の嵐の季節になるだろう保険。
現在、通信事業者は方向転換しており、四半期ごとに、その要望やガイドラインの一部は毎週変更されています。それで、今日、アンドリューに不動産に関する投影を提供して、クロージングまでに 90 日か 120 日かかる場合、その投影に私が使用しているキャリアを撃ってください。そうすれば、彼らはそのスペースから完全に自分自身を削除するか、その資産クラスから自分自身を削除する可能性があります素早く。だから今はすごくリアルタイムなんです。

デイビッド：
よし。ロバート・ハミルトン保険教育学校をどのように選んだのか見てみましょう。保険料は、交換コストとリスクの要素を組み合わせたものになります。
それぞれの項目が高ければ高いほど、保険料も高くなります。問題の一部は、材料と人件費が上昇したために交換コストが上昇し、リスクも同様に上昇したことだと思います。
それは私たちが話せる要素ですか？嵐ですか、保険金詐欺ですか？保険業界で何か起こっていて、保険会社のリスクも増大し、私たちにとってのコストの上昇につながっているのでしょうか?

ロバート：
うん。本当に詐欺とは思えません。つまり、市場には投機的な保険詐欺が常に存在しますが、それは大きな変化をもたらすものではありません。それは私たちが経験した地球規模の気象パターンにすぎません。どこか一か所で起きた火災ではありません。これは、どこか 1 か所での一般的な賠償請求ではありません。過去5年間に米国で起こった自然災害と数十億ドル規模の出来事がこれらの通信事業者を経由して世界的に累積したものにすぎません。
ほとんどのキャリアには、いわゆるアタッチメント ポイントがあります。したがって、アンドリューの資産の 25 つに対して保険契約を作成し、その限度額が 10 万ドルで、その内容が書かれている場合、例としてトラベラーズを使用します。彼らは損失のうち XNUMX 万ドルから XNUMX 万ドルだけを社内に保管し、その後再保険をかけました。そして、これらの航空会社に影響を与えているのは、これらの数十億ドルを超える損失のせいで、これらの航空会社は再保険契約を結び、再保険契約を介して、アンドリューがアンブレラ保険に加入しているようなものです。
歴史的に見て、過去5年間ほど頻繁に起こったことはありません。つまり、世界的にそれがすべてを推進しているのです。そして、その影響を受けない人は誰もいません。なぜなら、再保険契約を結んでいる運送会社は、その再保険契約の値上げや影響を引き起こす著作物の一部である場合、その利率は、彼らが書いているすべてのビジネスに見られることになるからです。 。それが、この現在の市場が非常に広範囲に広がっている理由です。それは、再保険があらゆる企業のあらゆる業績に影響を与えるからです。

デイビッド：
だから、それは私が知っていたことではありません。それは違います。私の聞き方が正しければ、それは住宅ローン業界に似ています。そこでは、貸し手と自分の頭がローンを受け取るのですが、それはお金を借りた人だけですが、彼らはその紙を別の人に売り、その紙を別の人に売ります。そしてそれはますます大きなプールに入り続けます。
あなたが言っているのは、保険は運送業者から保険を受けるのと同じで、運送業者には自分たちをカバーする保険があり、その人が保険に加入している可能性があり、それが始まりとなります。

ロバート：
まさにその通りです。テレビのあらゆるコマーシャルやあらゆる家庭用保険会社を見れば、誰もが自分たちが世界的な著作物を持っていることに気づいています。これらのプログラムに加入している世界的な再保険と比較すると、実際にリスクにさらされるものは非常にわずかです。
イアンは75億ドルの損失を出した出来事だった。実際の運送業者は、たとえばあなたの家を使用します、あなたが飼っていたその家の運送業者は誰でしたか？最近フロリダから撤退した航空会社、Geico だとしましょう。

デイビッド：
フロリダにはいたるところにトカゲがいます。それは当然だろう。

アンドリュー：
ああ、彼らは木から落ちます。

ロバート：
フロリダの家庭用保険会社が、これらすべての住宅に対して持っている PML を何らかの形で書いていて、イアンのような大惨事が起きた場合、実際に支払っている金額と再保険会社から回収している金額は、これらの金額に比べれば少額です。世界的な主張は。つまり、再保険会社がこの問題に大きな影響を与えているのは、保険会社にとって直接的な経費となるからです。アンドリューの財産保険が、トラベラーズのような保険会社との再保険契約および執筆に対する経費であるのと同様に、彼の営業に対する経費です。
これらすべてを合計すると、人件費、オフィススペース、再保険契約の支払いが必要になります。保険会社は、通常の企業と同様に営業経費を支払う必要があります。それで、私にはこう言うクライアントがたくさんいます。「保険料を40万ドル支払ったのに、XNUMX万ドルの損失が出ました。運送業者は私に何の損害も与えませんでした。」そうです、彼らは XNUMX% の経費負担を抱えているので、そうしました。
つまり、あなたが支払う保険料の 60 ドルごとに、損益分岐点はおそらく 80 ドルあたり 20 セントになります。そして、多くの人は損失率を見ていて「まあ、私の損失率は XNUMX% しかない」と言うことに気づいていません。まあ、それでもキャリアにとってはXNUMX％の損失です。雑草の話に入らないようにしますが、書面、引受業務には多くの複雑な問題があり、これらの項目の一部に基づいてこれらの通信会社の多くが見ている否定的な結果もあります。

アンドリュー：
わかりました。私はこの保険の取り扱いに長い間携わっていますが、あなたは私が聞き慣れない用語を使用しました。 PMLとは何なのか説明していただけますか？

ロバート：
それはあなたの予想される最大損失です。それがフロリダに影響を与えている多くのこと、そして多くの通信事業者に影響を与えている理由でもあります。私はレッドライニングという言葉を使いたくないのですが、それはただ素晴らしい美学を持っていないだけですが、本質的にはそれが彼らがやっていることなのです。
フロリダとデービッドに行く運送業者がいます。今日、同じ家に送ることができます。そして彼らが最初に行うことは、それをモデルに接続することです。彼らは、その郵便番号または半径 5 マイル以内にどの程度の集中力があるかを確認し、次のように判断するでしょう。 CAT、2、3、または 4 つの嵐が来ても、これを見逃すような広がりはありません。

デイビッド：
つまり、1 つのハリケーンがその都市に襲来すると、すべてが破壊される可能性がありますが、これらの壊滅的な出来事は地理的に特定の場所で発生する傾向があるため、ハリケーンがより遠くに広がった場合は、すべてが破壊される可能性があります。

ロバート：
うん。完璧な例をあげましょう。私たちはパンハンドルに資産を持っており、イダリアがこれを通過する前に風力カバーを交換する過程にありました、イダリアは通過しました、嵐が来るたびに、航空会社は一時停止を出しました。これが意味するのは、この嵐が存在する間は、いかなる補償範囲も拘束したり、変更したり、変更したりすることはできないということです。

アンドリュー：
ハリケーンの前日に保険に加入できないということですか？

ロバート：
残念だけど違う。

アンドリュー：
ダン。

ロバート：
何人かのお客様に試していただきました。それで嵐は去ったので、すべてが整いました、と保険会社に言いました、そして私は言いました、「署名された書類はすべて、ここに必要なものはすべてあります。これらの一時停止が解除された瞬間に、この報道を行う必要があります。」そして、その一時停止は営業日の途中で解除されました。
戻って見て、その日が何の日だったのかを正確に確認する必要があります。その日の終わりまでに、彼らはその郵便番号でビジネスを書くことはなくなりました。なぜなら、あまりにも多くのビジネスをすぐに置き換えたため、彼らの集中力がその地域で望んでいたものを超えてしまったからです。

アンドリュー：
これはどれもかなり手ごわいように思えます。もう諦めてサーフボードを引っ張り出して、しばらく忘れようと思うところです。しかし、明らかにそうではないということです。
それで、私があなたのところに来たとき、デイビッドがあなたのところに来たとき、または新しい投資家が集合住宅への参入を検討しているとき、私たちはこれをどうすればよいでしょうか?どのように引き受けるのでしょうか？概算のようなものを入手して、「わかりました、今後 10 年間は毎年 XNUMX% ずつ増加します」と言うのでしょうか。
傍観したくない投資家に対して、大まかに、広い意味で何を推奨しますか。いずれにしても、それは決して良い戦略ではありませんが、それでも取引を検討し、分析し、前進するにはどうすればよいですか。現在の市場の保険料率と保険料に関係する比較的高い不確実性を考慮に入れていますか?

ロバート：
うん。いいえ、素晴らしい質問です。最初にやるべきことは、それを 2 つの部分に分けることだと思います。 1 つ目は、CAT が公開されているかどうかにかかわらず、あなたが私の資産であると認識していることです。そして、CAT が暴露されるということは、壊滅的な出来事にさらされることを意味します。そして米国では、通常、大惨事は風によるものと火災によるものの 2 つとして扱われます。
つまり、西部ではどこでもその傾向があり、コロラド州やカリフォルニア州の特定の地域ではなく、CAT が山火事にさらされているのです。たとえば、テキサス州から海岸沿いをずっと回り、そこから少し北で散乱し始める東海岸の中腹まで、つまり CAT はハリケーンにさらされています。
したがって、私が最初に行うこと、そして投資家に推奨していることは、まずあなたがどのような種類の資産を持っているかを特定することです。それは壊滅的に危険にさらされる資産ですか、それとも壊滅的に危険にさらされない資産ですか?
壊滅的ではないものから始めます。そのほうが少し簡単だと思います。無責任ではありませんが、この市場はあと 2 ～ 3 年続くかもしれないと予測しています。そして、私はそれに基づいて引き受けますが、繰り返しになりますが、私は不動産経営者ではありませんが、不動産投資を過小評価できるほどの知識はありません。
過去 10 年間のこの厳しい市場を予測する場合、これより長く書くことはできないと思います。費用がそれほど長くかかる場合、どんな取引も適切に引き受けることはできないと思います。それは公平な発言ですか、アンドリュー？

アンドリュー：
過去 2 年間のことは、実際のところ、知識に基づいた最善の推測を行っているだけです。

ロバート：
まさにその通りです。だから、私は電話でリスナーを励まそうと思ったのですが、それが私にとって最大のことであり、初期の頃は、私もそれを罪悪感を持っていたかもしれません。顧客がいます。クライアントは貴重な存在であり、私たちの資産であり、私たちのビジネスを維持し、家族を養い、スタッフに給料を支払う源でもあります。そして、クライアントを怒らせることは最も避けたいことです。
したがって、私が目にする最大の間違いは、投資家がブローカーに連絡して、「この物件の予測を教えてもらえますか?」と尋ねることです。そして、ブローカーが最も避けたいことは、彼らが提供しているものが非常識であるか、あるいは彼らが提供しているものがもっと優れている可能性があると投資家を怖がらせることです。つまり、私が投資家に見ている最大の間違いは、プロフォーマに対して悪い数字が得られることです。私が言いたいのは、ブローカーは顧客を動揺させないことを期待して、実際の保険料を過小評価しているということです。
こうして取引は契約に基づき、投資家らは300ユニット当たり600ドルを支払った。ブローカーは、300ユニット当たり600ドルになると投資家を怖がらせたくなかったからだ。そして、引受業務が進むにつれ、資金繰りは厳しくなる。融資条件が固まり始め、土壇場になって突然ブローカーが見積書を持って現れてこう言います。 」そして、多くの場合、それは XNUMX つのうちのいずれかであると感じます。ブローカーが顧客に率直に接していないだけか、ブローカーが市場での教育を受けていないだけです。
アンドリューを例として説明します。私たちはアンドリューのために多くの取引を引き受けていますが、そのうちの90％は彼が先に進めませんでしたが、これらの取引を引き受けるのは彼の責任であるため、それは問題ありません。しかし、私たちは常に評価を試みており、時には的を外すこともありますが、10パーセント見逃すことはありません。貸し手が私たちが望んでいるよりも少し高い評価額を望んでいることに基づいて見逃すかもしれません、またはEGIが少し異なることに基づいて見逃すかもしれません、あるいはおそらくアンドリューが私に正味賃貸可能な面積を与え、そして私たちが気づいたかもしれません総賃貸可能面積は 10% 増加します。そして、David が先ほど言ったように、熟考すべき価値観が XNUMX% 増えました。
そういったことは起こりますが、それをそれほど見逃す必要はありません。そこで、この資産がどこにあるのか、全体像を把握しようとします。その犯罪スコアは何ですか?市場は交換コストに何を求めると思いますか?アンドリューはどの金融業者を利用していますか?フレディマックのローンですか？ヘッジファンドの融資でしょうか？過去に提携した金融業者で、他の金融業者が求めていないニュアンスを要求することがわかっている金融業者ですか?そしてそれをモデルに構築しようとします。
また、販売者の T12 の価格よりも低い場合もあります。場合によってはそれ以上です。さらにそれ以上の場合は、アンドリューが「おい、なぜ現在の所有者は 50,000 ドルも払っているのに、あなたは 75,000 ドルを見積もったのになぜ？」と言ったときに、そのことを伝える準備をしておかなければなりません。そうですね、アンドリューに伝えるために箇条書きを用意する必要があります。 「まあ、彼らは 50 フィートあたり XNUMX ドルで保険をかけていますが、XNUMX ドル未満で保険をかけるなんて、どう考えてもありません。彼らは風力補償を買っているわけではないのです。」または、「彼らには XNUMX 万ドルの免責金額があります。」それは私たちが立ち入る必要のないさまざまな事柄である可能性があります。
しかし、新しい投資家に私ができる最善のアドバイスは、保険市場を恐れないことだと思います。なぜなら、キャップレートはあまり使われていないとはいえ、T12に基づいて使用されていたかもしれませんが、それでも最終的な価格設定に含まれるからです。取引の。
ですから、恐れることはありません。市場を理解し、この資産のために調達しようとしている負債を理解し、その理由について十分な知識を持って教えてくれる人物と協力するよう、熱心に取り組んでください。 Aなのか、それともBなのか、そしてレバーを動かすのはその間にいる嘘つきなのか。

アンドリュー：
そこで私は、すべての投資家が理解すべきだと思う 3 つのことを聞きました。第一に、保険に関する仲介業者や販売者の声明文に関しては、4 歳の子供が車に乗る前にトイレに行かなくていいと言ったのと同じように扱ってください。その声明文を決して額面通りに受け取ってはなりません。 。一番。一番。したがって、常に少しの懐疑心を持ってください。
2 番目、これは実際にはまったく別のトピックですが、ローンを受ける場合は、保険に関して貸し手の要件がどのようなものになるかを必ず確認してください。これは、1 レベルの保険に加入しようと考えている場合に、引受審査につまずいたり、取引につまずいたりする可能性があります。その後、クロージングの 2 週間前に、貸し手が「保険を見直しましょう」と言ってきます。そして、彼らは「ああ、これは2倍必要だ」と言います。それは間違いなく混乱する可能性があります。
そして 3 つ目は、本当に適切な見積もりを取得することです。そしてもちろん、適切な見積もりを得るこの時点では、常にロバートから始めますが、ロバートを持っていない場合は、まだロバートを知らないとします。一番、探しに行きましょう。そして 2 番目は、あなたが参加している市場の不動産管理者に相談して、「あなたが管理している資産の現在の保険料率はどうなっていますか?」などと調べてください。
また、BiggerPockets フォーラムにアクセスして、「ねえ」と言って周りに尋ねてください。もしあなたがテキサス州サンアントニオに投資しているのなら、フォーラムに行って、あなたがやりたいことをやっているあなたの市場に投資している他の集合住宅投資家、さらには一戸建て投資家を見つけて、こう言ってください。どのような保障を受けられますか?どのような課題を抱えていますか?」そして、他の投資家が何をしているかを調べてください。
これら 300 つのことを実行すれば、少なくとも、900 ユニットあたり XNUMX ドルを引き受けたのに、実際には XNUMX ドルだったために取引が破綻することのない、良い出発点が得られます。ロバートが言ったように、XNUMX 年後を見据えると、それは少しのことではあります。より困難ですが、適切な出発点があれば、最初からずっとうまくいくでしょう。

ロバート：
それは素晴らしい指摘だよ、アンドリュー。そして明らかに、私はすべてのリスナーと同じようにこの空間に住んでおり、すべてをユニットごとに基づいています。すべてはユニットあたりのコストに関係しているようなものだからです。
250 つ、これもあまり細かくなりすぎないようにしておきますが、多くのリスナーにぜひお勧めしたいのは、単位あたりをガイドとして使用することです。それは十分に理解していますが、場合によっては、さらにもう一歩推測する必要があります。そして、私はいつも多くのクライアントにこう言います。「資産 350 には XNUMX 単位を支払っているのに、資産 XNUMX には XNUMX 単位を支払っているのに、どちらも同じポリシーに基づいているのはなぜですか?」それは面積のせいです。
それで、さらに勤勉さを加えたいのであれば、つまり、アンドリューが資産 600 を所有していて、その単位平方フィートあたりの平均面積が 1200 平方フィートで、資産 XNUMX の資産 XNUMX 号の単位あたりの平均平方フィートが XNUMX 平方フィートである場合、すべてが必要になります。まったく同じであれば、資産 XNUMX は資産 XNUMX の XNUMX 倍の大きさになるため、資産 XNUMX は資産 XNUMX の XNUMX 倍になります。交換コストの XNUMX 倍にレートを乗じたものが保険料となります。
そのため、ユニットあたりのコスト、ユニットあたりのコスト、ユニットあたりのコストを取得することにこだわりすぎて、資産がそのユニットあたりのコストに達しない人を時々見かけます。彼らはその理由を理解していません、そしてそれはおそらく、内廊下があるか、単に共用エリアがたくさんあるだけだからです。古くて大きなユニット、おそらく 1700 平方フィートの XNUMX ベッドルーム ユニットかもしれません。平方フィートはそれを測定するより正確な方法です。
したがって、アンドリューが言ったように、同僚グループにこれらの質問をするとき、同様の資産の管理会社から詳細を入手し、ユニットごとの平均平方フィートに分類できれば、状況が大きく変わります。若干。繰り返しになりますが、あまり細かくなりすぎないように、今日のこの会話は非常に高いレベルに保ちたいと考えていますが、これは非常に重要な要素です。

アンドリュー：
それから、前に話した 1 つのことに簡単に戻りたいと思います。もし私が CAT 暴露恐怖症を患っている場合、ハリケーン、地震、火災などの可能性が最も低い米国のどこに投資すればよいでしょうか?人々に始めることをお勧めする州がいくつかありますか?

ロバート：
うん。そのため、他州よりも好意的に見られている州はたくさんありますが、その多くは周囲の訴訟に関係しています。そして、これは財産についてはあまり指摘されていないかもしれませんが、訴訟が有利な市場と不利な市場を生み出すだけです。
つまり、ルイジアナ州、アラバマ州は訴訟大州ではない。フロリダは訴訟大国ではない。テキサス州、ひどい懲罰的被害州。したがって、これらの州の一部では、なぜ保険料が増加するのか理解できないかもしれません。それは、不動産所有者にとって、それが優れた法的プラットフォームではないというだけの理由です。つまり、あなたに対して請求や何らかの訴訟が起こされたときに、保険会社は弁護できる優れたプラットフォームを持っていないということです。逆に、ノースカロライナ州を例に挙げてみましょう。
ノースカロライナ州は、過失を証明するという要件に基づいて、不動産所有者にとって優れた法的州です。それは非常に優れた法的状況です。運送業者がノースカロライナ州を好むのは、ノースカロライナ州では自社の構内賠償請求が他の州に比べてはるかに少ないことを知っているからである。法的環境が改善されたという理由だけで、すべてのことが一定のままです。したがって、どの州にも良い分野と悪い分野があるため、特定の州が他の州より優れているとは言えません。

アンドリュー：
わかった、わかった。それで、私が調べた州のいくつかは知っています、あなたはノースカロライナ州について言及しました。テネシー州もリスクが低く、犯罪も少ないのでかなり良いようです。

ロバート：
テネシー州は良い州です。テネシー州では少し対流風が吹いています。

アンドリュー：
ああ、気象用語ね。

ロバート：
うん。対流風、名前のない嵐です。それで、竜巻、風ばさみ、テネシー州はミシシッピ州北部、アーカンソー州を越えてテネシー州の北西の隅に到達します。対流風が吹いているため、テネシー州では財産に少しの痛みが生じています。しかし、一般的に言えば、テネシー州は素晴らしい州です。

デイビッド：
アンドリュー、あなたは保険の問題に対処する方法を苦労して学びました。私たちが一緒に住んでいる物件のいくつか。クレイジーな話がいくつかありましたので、それを別のポッドキャストで共有しますが、投資家が苦労して学んだこと、または保険を購入するときにチェックリストに入れるべきことについて質問する必要があることは何ですか?

アンドリュー：
うん。保険の学校で試行錯誤しながら確実に学んできました。知恵が私を追いかけているように感じますが、私は常にほんの少しだけ速く、ありがたいことにロバートが私が先を行きすぎないように助けてくれました。
これは、私たちがほとんど苦労して学んだことの 1 つであり、詳細には立ち入りませんが、これは私にとって「一体何?」という顕著な例です。そして、不動産と保険に関わるとき、これを知らなければ、一日が台無しになる可能性があります。
私たちが学んだことの 1 つは、洪水地帯ではない土地を所有していたことですが、私は密かに疑念を抱いていたということです。それで、私たちは洪水保険に加入していましたが、熱帯低気圧が発生して洪水が発生しました。「では、洪水は雨によるものなのか、それとも水域によるものなのか？」というニュアンスを考慮する必要がありました。ロバート、もし私が間違っていたら訂正してください。しかし、洪水保険は実際には雨水の蓄積をカバーしません。そのとおりです？

ロバート：
国の洪水保険計画による定義では、水域の氾濫です。

アンドリュー：
つまり、それは罠なのです。あなたのアパートが浸水する可能性があるとは思いもしませんでした。洪水保険に加入することもできますが、彼らは「まあ、水が排水されずにただ雨が降っていたからです。」と言うかもしれません。最も近い水域までは 16 マイル離れているので、カウントされません。」それをカバーする方法はありますか？

ロバート：
うん。民間保険を通じて、私たちはその特定の資産に保険をかけ、地表水の蓄積を含む洪水をさらに定義します。

アンドリュー：
わかった。よし。他にも興味深いことがありました。私たちは犯罪件数について話しました。私たちはアトランタ地下鉄の一部であるジョージア州デカルブ郡に投資していました。そこから撤退する理由の 1 つは、保険が非常に高価で非常に困難になっているためです。理由の一つは犯罪です。これらの地域の一部では、犯罪が非常に困難になっています。
たとえば、資産を購入していて保険に加入し、賠償責任が補償され、除外事項を読む時間もかからなかった場合はどうなるでしょうか。投資家が対象かどうかを確認するために注目するトップ 3 は何ですか?つまり、例えば、アトランタの特定の地域では、暴行や砲撃はカバーされませんよね？

ロバート：
そのとおりです。

アンドリュー：
それでそれが1位だとしましょう。投資家が「私は本当にカバーされているのか？」を知るために探す必要がある上位の項目をあと 2 つまたは 3 つ考えていただけますか?そして、それがカバーされていると想定していませんか？

ロバート：
うん。つまり、それは常に変化していますが、明らかに最も大きなものとして、暴力犯罪という言葉を使用します。したがって、暴力犯罪に対する除外がないようにする必要があります。通信事業者はさまざまな方法でそれを偽装します。場合によっては、突撃や砲台排除です。時には虐待や性的虐待、時には銃器の排除、時には武器の排除です。彼らはその報道を落胆させるためにさまざまな形式を使用しています。
もしあなたがこれらの地域に入る場合、繰り返しになりますが、私はその地域にレッドラインを特定しているわけではありませんが、投資家として犯罪スコアの高い地域に入る場合は、潜在的にその準備が必要になる可能性があります。その不動産の所有権が失われると、暴力犯罪の補償を受けられなくなる可能性があります。そして、発症直後に保険金を受け取る可能性があり、その後、あなたの居住地で 2 つまたは 3 件の凶悪犯罪が発生しているという事実に基づいて、更新時には保険金を受け取ることはできない、あるいは更新時に保険金を受け取ることができた場合でも、その価格は高額になると私は言います。なぜなら、それはあまりにも驚くべきもので、買いたくなくなるからです。
つまり、購入者に気をつけろとは言いたくありませんが、ただ認識しておく必要があるということです。他にもいくつかの除外が確認され始めており、そのうちのいくつかは削除できますが、いくつかは削除できません。特にアトランタ地域では、多くの人身売買の除外が見られ始めています。
現在、人身売買をめぐる訴訟を起こしている依頼者が 2 名います。どちらの依頼者にも過失や責任があるとは考えていませんが、原告らは、意思に反してかどうかに関係なく、場所から場所へと移動していました。私のクライアントのうち2人が人身売買をめぐる訴訟を起こしています。
私たちが目にしているもう 1 つの除外は、居住可能性除外と呼ばれます。資産を所有したことのある人なら誰でも、賃貸契約を解除したい、敷金を返してほしい、あるいは何らかの理由でそうしたいと思っているテナントがやって来た経験があるでしょう。彼らはあなたに対して訴訟を起こします。そのユニットは、水が入っていたり、トコジラミがいたり、何であれ、居住に適したものではありませんでした。多くの航空会社が、自社にメリットがあるかどうかに関係なく、居住可能性の除外を擁護し始めているのを目にしています。
したがって、この通話の残りの部分ではリストを見ていきますが、この通話に参加しているすべての投資家とリスナーに私がお勧めするのは、ブローカーから他に何も得られない場合は、まず、次のような概要を取得する必要があるということです。すべてのポリシーフォームがそれに記載されています。しかし、そうでない場合は、そのブローカーに「責任見積書の完全なコピーをもらえますか?」と尋ねてください。保険の専門家でなくても、フォームのリストを読んで、そのフォームがあなたに大きな影響を与えるかどうかを分かりやすく評価できるようになります。つまり、フォームのリストに銃器の除外が記載されている場合、保険の専門家でなくても、自分の一般賠償責任保険に銃器の補償が含まれていないことを知ることができます。
ですから、これらのフォームを入手してください。更新に次ぐ更新を確認していけば、それらのフォームがどのようにポリシーに組み込まれているか、どのフォームが自分にとって有利に機能し、どのフォームがそうでないかを理解し始めることをお約束します。そしてあなたの不動産と投資家にとってより良い保険の購入者になるだけです。

アンドリュー：
それで大丈夫です。したがって、この話を聞いている投資家にとっては、「ちょっと待って、もし私の敷地で銃撃事件が起きたら、それは悲しいことだ。もちろん私たちはそんなことは起こってほしくないが、それが私のせいなのか、それとも私の責任なのか？」ということになるだろう。何が起こるかというと、例えば宿泊施設に十分な照明がなかったのはあなたのせいだとして、関係者がやって来てあなたを訴えることになります。

ロバート：
彼らは3ページにわたる疑惑を捏造し、彼らにメリットがあるかどうかに関係なく、報道を受けるか、報道が決着しないか、州裁判所に行くかという問題に再び直面することになる。

アンドリュー：
だからこそ、この問題の多くは「ちょっと待って、それは私のせいじゃないよ」というようなものです。まあ、それでもあなたの責任にならないという意味ではありません。もう一つ、ロバート、あなたはフォームという言葉について何度か言及しましたが、フォームと聞くと、私が DMV や診療所で記入するものを思い出します。「あなたの最も近い生存している親戚をリストアップしてください。」 」そして私はこう言いました、「わかりません、あなたのオフィスまで4マイルですか、それとも私のオフィスまでですか？」保険の世界ではどのような形態になっているのでしょうか？それはどういう意味ですか？

ロバート：
うん。ですから、あなたの政策が、そうですね、私たちが紙の政策をもうやらないのには理由があります。私たちはそれらを電子的に送信します。しかし、不動産を長く所有しており、保険バインダーを手に入れたときのことを覚えている人にとっては、その分厚いものです。あんなに太いのには理由があります。すべての保険には書式が添付されており、その書式が補償の契約書となります。 130ページにわたる政策を最初から最後まで読むのは非常に混乱する。

アンドリュー：
私はもう試した。

ロバート：
誰かにそうするよう求めているわけではありませんが、チートシートによれば、すべてのポリシーは 3 つのコンポーネントで構成されています。宣言ページがあります。申告ページには、保険の発効日、保険会社の名前、被保険者の名前、保険の限度額、補償範囲の非常に大まかな概要が記載されているだけです。次はフォームリストです。
フォームリストは本質的には、それに続く 90 インチの紙の目次です。フォームのリストを見るだけで、適用範囲を理解するために必要な情報の XNUMX% を抽出できます。つまり、申告ページ、フォーム リスト、そしてすべてのフォームについて考えてみましょう。
私たちがポリシーを検討したり、クライアント向けの何かを検討したりするとき、アンドリューが購入しようとしている商品のポリシーを私に渡したとしても、私は必ずしも 300 ページを読むつもりはありません。フォームリストに直接進みます。
そして、そのフォームリストを見て、そのフォームリストに続くすべてを理解します。何が良いのか、何が悪いのか、おそらく何が必要なのか、このポリシーにアルミニウム配線がないという安全策があるという保証があるなら、私はそうしますアルミニウムの配線フォームを読みに行って、「それでは、具体的には何が書いてあるでしょうか?」と言うつもりです。アルミ配線がないと書かれていますか、それとも修理する必要がありますか？したがって、フォームは詳細のために存在しますが、そのほとんどはフォーム リストから抽出できます。私はフォームのリストを目次のように扱います。

アンドリュー：
よし。それは本当に良いヒントのように思えます。そうですね、特に初心者の投資家であっても、第一に、保険の仕組みを学ぶだけでなく、適切な補償が受けられるかどうかを確認する必要があると思います。
申告ページを確認してください。そこには、「これでは 2 万、これでは 500,000 がカバーされ、これで控除額がカバーされます」など、すべての制限が表示されるためです。そしてフォームのリスト、つまり目次です。したがって、銃器の排除やアルミニウムの配線、風や雹が心配な場合は、「分かった、行きましょう」と教えてくれます。これは 635 ページにあるので、ここを見てみましょう。」しかし、それはあなたに高レベルのクイックビューを提供することを教えてくれます。

ロバート：
はい、それほど正確ではありませんが、まさにその通りです。もしあなたの不動産保険に屋根評価の裏書きがあれば、私はおそらくその屋根評価の裏書きを読みに行き、屋根の損害に対する補償が受けられるかどうかを調べようと思うでしょう。保険契約の仕組みをある程度理解すると、それは思っているよりもはるかに単純です。

アンドリュー：
よし。屋根の評価額や免責金額について言えば、今では多くの人が「ああ、免責金額は 10,000 ドルか、25,000 ドルか 5 万ドルだ」ということをよく知っています。最初に理解するのに少し時間がかかった点の 10 つは、2 ユニットまたは 2 ユニットを購入すると、XNUMX つのユニットが付属するなど、多くのアパートポリシーです。 % の控除対象。それはいいです。 XNUMX%、それは何でもありません。なぜそれは絶対に間違っているのでしょうか?

ロバート：
うん。したがって、10 年前のものになりつつある免責金額が表示されるたびに、たとえばトラベラーズなどの航空会社に来てもらいます。 10年前、トラベラーズはXNUMX年前、「アトランタのすべてのアパートメントにパーセンテージによる免責金額を導入し始める」と述べた。私は言いました。「あなたは正気を失っています。そんなことをしたら、あなたが書いたすべてのアパートを失うことになるでしょう。」
私は間違っていた。市場がすぐに彼らに追いつき、そこで 2 ～ XNUMX% の風ひょう控除を設定したため、他の多くの通信会社も同様のことを行っています。トラベラーズ リスナーがここにいないことを願っています。私は旅行者のことを話しているのではなく、旅行者のことを例として挙げているだけです。
しかし、アンドリューが言及しているのは、保険契約で控除可能な割合が表示されるときはいつでも、それはその給与が適用される値の割合であり、損失の割合ではありません。その好例として、アンドリューはパンハンドルのポートフォリオを持っています。
資産が 30 つあり、2 万ドルの資産があり、2% の控除額があります。補償が適用される前の 30 万ドルの 2% であり、損失の 10% ではありません。それを理解する必要があります。アンドリューと私は、XNUMX 年か XNUMX 年前、彼がパンハンドルである程度の存在感を示し始めたときに、これらの資産について話し始めました。私のクライアントへのアドバイスは常に、「損をするつもりで契約を引き受けなさい」というものです。
ハリケーンを予想して引き受けてください。なぜなら、非常に多くの人がフロリダに行くのを見たり、メキシコ湾岸やチャールストン、マートルビーチ地域に行くのを見ているからです。皆さんがどの地域を選んでも構いません。非常に多くの人がそこに入り、自分は何かを手に入れることができ、決して嵐に見舞われることはないと考えているのを見てきました。ほら、それは家の所有者にも起こりました。
これらの取引は、嵐に見舞われるつもりで引き受け、全損になるつもりで引き受けなければなりません。そうすれば、たとえ予約や資金を用意しなかったとしても、適切に予約して理解できるようになります。 「もしこれが起こったら、私に与える経済的影響は次のとおりです。」 2 万ドルの 30% だったんですか、アンドリュー？ 600,000万ドル？

アンドリュー：
それは… はい。

ロバート：
したがって、その資産には風ひょう控除額が 600,000 ドルあり、2 ドルの請求額の 600,000%、つまり 12,000 ドルではありません。それは大きな違いです。したがって、それを理解する必要があり、フロリダの市場が明らかに影響を受けているため、以前は3、5、または7％の控除対象であったものが、現在は10％、XNUMX％、XNUMX％になり、貸し手も負担するため、それが実際にますます重要になっています。金融機関がそれを許可しているのは、貸し手がそれを許可しなければ融資ができなくなるからであり、それがなければ人々はローンに応じるための保険に加入できないからです。
そのため、ヴィンテージ C クラスの資産を扱うクライアントがいます。彼らの指定された嵐による免責金額は 10% であり、補償が適用される前に資産価値の 10% が損害を受けなければならないことを意味します。つまり、人生は 3、10、XNUMX% 続くのです。 XNUMX％になると、通常は現金イベントとなり、投資家に戻って現金を調達するか、多くの不動産がそのような種類の現金を保有していないため、何らかの二次債務を調達する必要があります。予約する。

アンドリュー：
これは良いことだ。ぜひ続けていきたいと思います。そうしたいと思いますが、皆さんに簡単に強調したいことがあと 2 つあります。これは、所有して運用するときに、投資が成功するか失敗するかの違いとなり得るものです。
次の取引を獲得する方法や、私たちが話しているすべての戦術については、それほどセクシーでも刺激的でもありませんが、これはお金を失わないようにするものです。また、適切な保険に加入していれば、自然災害は実際に棚ぼたに変わる可能性があることを私たちのビジネスで個人的に知っています。良い物件を持っていたのですが、ハリケーンで破壊されてしまいましたが、今では素晴らしい物件になりました。したがって、これが良好な運用の鍵となります。他に 2 つのことについて、すぐに触れたいと思います。
第一に、保険契約を検討している人にとって、投資家が犯す間違いの 1 つは、保険料を節約するためにキャッシュバリュー保険を選択することです。その理由は、それがいわゆる完全再取得価値保険よりもはるかに安いからです。しかし問題は、まさにその通りだということです。
ハリケーンで屋根が吹き飛ばされ、その屋根に現金価値保険が適用されていた場合、彼らはやって来てこう言うでしょう。でもそれは 400 枚の価値しかなかったので、ここに XNUMX 枚を載せておきます。幸運を。"一方、評価額までの完全な再取得価値の場合は、不動産の価値やロバートが先ほど話したその他すべてのことを設定するときでした。
理論的には、屋根を完全に交換するのに十分な資金が得られます。したがって、安価な現金価値を選択するという間違いを犯さないでください。それから 2 番目に、ロバート、できればこれを 1 分程度の要約で説明していただきたいと思います。
共同保険と呼ばれるものがあり、これを理解するのに長い時間がかかったのはわかっていますが、これは共依存のようなもので、「そうだ、私たちはこれを行うつもりです」というような前向きに聞こえる言葉の1つです。一緒に。"しかし実際には、それは悪いことです。では、共同保険とは一体何でしょうか。また、人々はその罠に陥らないようにするにはどうすればよいのでしょうか?

ロバート：
うん。したがって、ほとんどの金融機関はそれを許可していません。だから、どんなタイプのリスナーでも、まあ、私はそれを取り消します。一部の地域銀行はそれを理解するほど賢明ではないかもしれませんが、ほとんどの機関投資家はそれを許可しません。しかし、それは何ですか、あなたは運送業者の言いなりになっていますよね？なぜなら、共同保険では、どのようなペナルティが課されるのかが正確に定義されていないからです。
すべての共同保険は、単純化して言えば、アンドリューが「自分のアパートに 75 フィートあたり 75 ドルで保険をかけたい」と決めた場合に適用される計算式です。それでおしまい。議論の終わり。運送業者は、「わかりました。XNUMX フィートあたり XNUMX ドルで保険をかけられます。あなたのペナルティに共同保険条項を付けます。また、お客様が損失を被った場合には、私たちが駆けつけ、お客様の資産のあるべき姿を評価させていただきます。そして、その違いが何であれ、負けた場合にはペナルティが課せられます。」それでは例を挙げてみましょう。
したがって、アンドリューが 75 フィートあたり 150 ドルで保険をかければ、紛失時に運送業者が駆けつけてくれます。それがキッカーです。何も書いてないから負けるまで分からない。キャリアーがそこに出てきて物件を査定し、「交換費用の見積りに基づくと、50 フィートあたり XNUMX ドルだったはずです。」と言いました。そうですね、アンドリューは XNUMX 万ドルのユニットを発射すると、XNUMX ドルあたり XNUMX セントの給料を受け取ります。
したがって、共同保険は、保険をかけるべきだった金額に対して、保険をかけた金額に対するペナルティです。非常に簡単に言えば、そういうことです。保険契約にそれを含めるのは決して望ましくありません。なぜなら、それは査定人にあなたの財産の価値を判断する恣意的な能力を与えてしまい、そうすればあなたはそうでないと主張する立場に陥るからです。

デイビッド：
わかりました、アンドリュー、小規模投資家にとって他に良い行動は何ですか?ショーが終わったときに人々が覚えていられる簡単なヒントはありますか?

アンドリュー：
うん。繰り返しになりますが、私たちは難しいことについてたくさん話してきたと思いますが、それは一種の恐ろしいことであり、「ああ、もう投資したいかどうかさえわかりません」という感じです。良い知らせは、ロバートが言ったように、これもいつかは過ぎ去りますよね？これは厳しい市場です。やがて柔らかくなりますよ。ソフトというのは確保が容易であることを意味し、できれば金利が下がることを期待します。しかし、私は皆さんに、適切な保険に加入するだけでなく、投資がうまくいくよう総合的に保証するために何ができるかについて、7 つの簡単なヒントを提供したいと思います。
したがって、第一に、大規模な投資家との競争が少ない分野から始めることです。この市場で今後判明することの 2000 つは、10 ユニットを持っている人は、最初の XNUMX ユニットを購入する人よりもおそらく良いレートを得ることができるということです。
したがって、それらの企業と競合しない市場を探すようにしてください。そして一般的に言って、始めたばかりの場合は、おそらくすぐに 10 ユニットに到達することはなく、その場合、それらの人々と競合する可能性は低くなります。したがって、一度このビジネスに到達すると、規模を拡大できるという利点があります。しかし、それを理由に思いとどまらないでください。なぜなら、あなたが始めたばかりの場合、または単に 20 人から XNUMX 人程度まで規模を拡大したい場合の可能性が高いからです。 XNUMX 人であれば、おそらく同じ立場にいる他の投資家と競争しているだけでしょう。だから、それを抑止力にしないでください。
1803 つ目は、繰り返しになりますが、私が今日から始めようとしているのであれば、簡単にするために、通信業者が嫌がる物件は避けるでしょう。そのため、私は犯罪スコアが低い地域で物件を探すことになります。おそらくアルミ配線のない物件を探してみます。私なら、XNUMX 年に建てられたものではなく、築数百年で壊れそうな物件を探します。
考えてみてください。もしあなたが保険証券を書いていて、テーブルの反対側にいたとしたら、どのような種類の財産に保険をかけたいでしょうか?通信事業者の立場に立って、それらの物件を探してみてください。そうすれば、この頭痛の多くを取り除くことができます。運送業者が好む地域に行きます。 3 つ目として、テネシー州が比較的良好です。ノースカロライナ州は比較的良好です。
ロバート、皆さんが非常に優れた米国の地図を作成したことは知っています。良い州、悪い州を言うことが意図ではなかったと思いますが、それはどの州がどのようなリスクを抱えているかを示していました。それをショーノートに載せることができれば、誰もがそれを見て、「ああ、ここにはこれがあり、ここにはこれがある」というようなアイデアを得ることができると思います。したがって、リスクがそれほど多くない物件やエリアを探してください。
10 番目は、やはり保険会社の立場に立って、保険会社の観点からリスクを軽減します。したがって、所有する不動産に新しい保険をかけようとしている場合、または保険の購入を検討している場合は、照明を改善できる方法を探してください。つまずく危険を減らすことはできますか?プールの周りにもっと良いフェンスを設置してもらえませんか?保険の引受や胸焼けの原因となるようなことをなくすために、どんな小さなことでもできるでしょうか。どこにでも消火器があることを確認し、誰かが消火器を使いに行ったときに消火器が焦げることがないよう、過去 XNUMX 年以内に実際に検査を受けているかどうかを確認してください。
200 つ目は、自分の業務を専門とする保険ブローカーを見つけることです。そこでロバートは、米国南東部にある 10、XNUMX 以上の庭園スタイルの集合住宅を専門としています。したがって、彼は私たちがやっていることに完璧です。アイダホ州ボイジーで XNUMX 戸の物件を探しているなら、ロバートはあなたの相手ではないでしょうが、その市場に精通している男性や女性はいるでしょう。自分のことを知り、自分が何をしようとしているのかを理解してください。だから、その人を探しに行きましょう。保険を理解するように努めますが、保険の専門家になろうとしないでください。それがロバートのような男が向いていることだ。ですから、あなたの市場や資産を知っている人を見つけてください。
26,000 番目、これも少し気が遠くなるような話ですが、これはあなただけではないことを覚えておいてください。業界の誰もがこの問題に取り組んでいます。自宅の更新料としてXNUMXドルを受け取っているのはデビッド・グリーンだけではない。おそらくそれは彼の近所のほぼ全員に起こっているでしょう。その意味では、これは少し平等な競争の場です。そして、その違いは、あなたがそれを回避する方法を見つけてそれを克服することに決めるか、それとも他の多くの人のように「ああ、これは高すぎる、難しすぎる。」と言うだけになるかです。状況が変わるまで待つつもりです。」そして、そうなるかもしれないし、そうでないかもしれない。
そして最後のヒントですが、これはロバートに負うものです。彼は何度か私たちの命を救ってくれましたが、大規模な自然災害に見舞われた物件がいくつかありました。つまり、アパートの建物で火災が発生し、10 台のうち XNUMX 台が全焼した場合、基本的に被害に遭うのはあなたと運送業者だけです。町全体が窮地に陥っているわけではない。
しかし、山火事で消失したり、300年に一度の凍結ですべての資産が損傷したりした地域に不動産がある場合、あるいは私たちの場合、ハリケーン マイケルによって私たちが住んでいた町全体が消失した場合です。請求を提出するまでのスピードが違いを生みます。列に並んでいるのがあなただけであれば、おそらくそれほど問題にはなりませんが、MSA 内に他にも XNUMX 軒の物件が被害に遭った場合、保険会社は対応しきれないほどの仕事を負うことになります。
そして、私たちの財産にもハリケーンが近づいていることがわかりました。実は、前日にロバートに電話したんです。私は言いました、「始めて～」

ロバート：
夜になる前に。

アンドリュー：
そう、前夜ね。

ロバート：
アンドリューは「保険請求をしてください」と言いました。私は言いました、「アンドリュー、嵐はまだ来ていません。」彼は「訴訟を起こしてください」と言いました。私は「わかりました」と言いました。それで、影響を受ける前に私は保険金請求を提出しました。そして、翌日アンドリューに電話があったと思います。それはクリスマスの頃に南東部を襲った凍結のようなものです。その週末に申請を提出した人々は、月曜日に申請を行った人々よりも 3 か月早かった。アンドリュー、あなたの雷を盗んで本当にごめんなさい。

アンドリュー：
いいえ、でもあなたは正しいです。そして私たちは請求の列の先頭にいたため、250,000週間以内にXNUMX万ドルの小切手を受け取りました。保険会社はこう言いました。ここにチェックがあります。さあ、始めましょう。」そして翌日から改修工事が始まりました。それで私たちは最初に列に並びましたが、私が知っていた街には、XNUMXか月も着工さえしていない物件があったのです。したがって、開始する前に、資産が XNUMX か月間放置され、カビが生え、バラバラになり、文字通り腐ってしまうことを考えてください。
したがって、自然災害が発生したり、多くの人に影響を与える権利を主張したりする地域に行った場合は、退屈しないように注意してください。その主張を理解してください。すべての情報を持っている必要はありません。列に並んでください。つまり、Best Buyのブラックフライデーのようなものです。そのテレビを手に入れたければ、早くそこに行かなければなりません。詳細は分からないかもしれませんが、列に並ばないとイベントは起こりません。

ロバート：
素晴らしい指摘だよ、アンドリュー。つまり、悪いニュースを聞いても状況は良くなりません。私が見ている、保険金請求が間違った方向から始まった場合の最大の問題は、保険会社が自分たちで対応しようとしたり、2～3週間後に「問題が起きたらすぐに教えてください」と私に連絡するのを待っている場合です。すぐに運送業者に送る必要があるかどうかは私に判断させてください。」なぜなら、アンドリューが言ったように、それを遅らせると、カビが生えてしまい、EMS について口論になり、時には大惨事になるだけだからです。

アンドリュー：
そして、いつでもキャンセルできますよね？場所が分かれば――

ロバート：
うん。運送業者からの申し立てはいつでも取り下げることができ、正式に取り下げることになります。彼らは正式にそれを取り除きます。

アンドリュー：
したがって、基本的に知っておくべきことは、請求を考えている場合は、申請するだけで害はないということです。後でいつでも元に戻すことができます。そして、それが本当に必要な場合は、あなたが先を行くことができます。

ロバート：
いいところだよ、アンドリュー。

デイビッド：
そして、それができました。保険業界は変化しつつありますが、その間に投資家が有利な立場を保つためにできることはあります。知識は力です。
ありがとう、ロバート。人々が連絡を取りたいと思ったら、あなたに連絡を取るための最善の方法は何でしょうか?

ロバート：
うん。メールの 。そして、そのサフィックスは私たちの Web サイトでもある ioausa.com です。そこでパートナーを見つけることができます。そして、私はいつも幸せですが、ここでもまた、私はすべての人に役立つことができません。私の意見を聞くためだけに私と一緒に取引を進めたいときはいつでも、私には常に 10 分か XNUMX 分で何かを検討する時間があります。

デイビッド：
さあ、どうぞ。本日説明したリソースについては、ショー ノートをご覧ください。このエピソードが気に入ったら、BiggerPockets Rookie のエピソード 307 をチェックしてください。そこでは、26 月 XNUMX 日に放送された、火災、洪水、訴訟、賠償責任から賃貸物件を守る方法について取り上げられています。
また、このような他のストーリーや状況を含む保険に関する素晴らしい投稿は、BiggerPockets のブログやフォーラムで見つけることができます。したがって、それを確認することを検討してください。
そしてアンドリュー、人々があなたのことをもっと知りたいと思っているなら、そうすべきだと思いますが、あなたは魅力的な人です。そして私が集合住宅を購入する唯一の人はどこに行くでしょうか?

アンドリュー：
最近、私はサンディエゴ郡境沿いのどこかの遮断機を越えたところでよく見かけられますが、デジタル派なら、私が選んだソーシャル メディア プラットフォームは LinkedIn です。そして、あなたが私の投稿にコメントした場合、実際に私が返信する人です。したがって、ここは集合住宅や市場、その他何が起こっているかについて会話をするのに最適な場所です。
その後、Vantage Point Acquisitions、vpacq.com に直接電話したり接続したりしたい場合は、Web サイトに [接続] タブがあり、それをクリックして簡単な指示に従っていただければ、ご連絡させていただきます。

デイビッド：
アンドリュー、私があなたの好きなところは、あなたがめちゃくちゃ予測できるところです。 LinkedIn がお気に入りのソーシャル メディアになることも、ほぼ同じことです。

アンドリュー：
うん。

デイビッド：
あなたは歩いている LinkedIn アバターのように見えます。素晴らしい。
LinkedIn を使用している場合は、そこの Andrew をチェックしてください。そうでない場合は、Instagram で私に DM を送っていただければ、Andrew にご連絡させていただきます。私たちは親友であり、私はいつも彼と話しているからです。
Instagram、Facebook、Twitter など、ほとんどどこでも私 @davidgreene24 を見つけることができます。また、davidgreene24.com をチェックして、私が何をしているのかを確認してください。
ロバート、今日はここに来てくれてありがとう。そしてその他の皆さんも、不動産ゲームに乗り出すのが遅すぎると感じている人向けの後期スターター ガイドなど、さらに素晴らしいエピソードを今週後半に視聴できることを忘れないでください。 Ryan Tseko 氏の力を与えるストーリー、長距離投資に関する彼の洞察、および BiggerPockets の優れたコンテンツ。
お二人とも、ここに来てくれてありがとう。アンドリュー LinkedIn のデビッド グリーンです。クッシュマンが承認しました。