最近、不動産市場でいくつかの並外れたマイルストーンが達成されましたが、それらをまとめても意味がわからないように思えます。
まず、ARM の 5 年間の平均 8%を突破 for 1990年代半ば以来初めて。 (そして、30 年固定住宅ローンは、この記事の執筆時点で 7.946% で、これをわずかに下回っています。)
通常、金利が 18 か月間に XNUMX 倍以上に上昇した場合、不動産市場は大きな打撃を受けると考えられます。
まあ、その予測を間違っている人がいるほど、この市場には正常なことは何もありません。実際、XNUMX月には全国の住宅価格が非常に短期間の「低迷」から抜け出し、再び前年比プラスとなった。 ケース・シラー指数によると、2023年310.16月の指数は307.14となり、2022年308.3月の2022から上昇しました(前回のピークはXNUMX年XNUMX月のXNUMX)。 「スランプ」(そう呼んでもいいのであれば)は次のようになります。
全米不動産業者協会(NAR)のデータでは、今年XNUMX月までの販売価格が上昇していることが判明した。 前年比2.8%、住宅価格の中央値は394,300ドルです。価格下落期(少なくとも今まで) 異常に短命だった.
もちろん、これらは単なる名目価格であることに注意してください。実質ベース(インフレ調整後)では、不動産価格はさらに大幅に下落した。使用する場合 インフレ計算機とすると、今日の 0.91 ドルの価値は、2022 年の初めには約 10 ドルの価値しかありませんでした。したがって、実質ベースでは、金利が上昇し始めて以来、不動産はほぼ XNUMX% 下落しました。
それでも、現在の金利状況を考えると、不動産価格がこれほどよく持ちこたえていることには依然として驚かされます。
なぜ市場は崩壊しないのか?それともありますか?
昨年のXNUMX月、 私は予測した 不動産市場は、堅実な融資慣行、一般的なインフレ、住宅不足、そして特に低金利の固定金利を利用している住宅所有者が多いことなど、さまざまな理由により崩壊しないだろう。私が述べたように:
「[2008 年の] 暴落前の数年間に比べて、変動金利住宅ローンの数は減少しています。 The Financial Samurai が指摘しているように、4.7 年に利用された住宅ローンのうち、変動金利住宅ローンはわずか 2021% でした。残りは固定金利でした…」
「私の個人住宅ローンは3年固定金利で30%です。もちろん、私は決して借り換えるつもりはありません。実際、今では多くの人が 30 年間固定の信じられないほど低金利のローンを組んでいます。」
これが引き起こしたことは、 売り手のストライキ, そこでは、8%の住宅ローンで新しい家を購入するために、その素晴らしい固定金利を喜んで売却して放棄する人はほとんどいません。
(余談になりますが、住宅ローンが 4% 未満の場合は、ほぼ確実に売却すべきではありません。引っ越しする必要がある場合は、現在の家を賃貸し、そこで購入できない場合は引っ越し先の場所で賃貸します。意味をなす。)
不動産市場の霜として始まったものが、今や深い凍結となった。数字だけ見てください 販売された既存住宅の割合:
これは、大不況のときに見られたタイプの販売活動です(当然、価格ではありません)。
NARによると、 既存の住宅販売 「2.0月から3.96%減少し、15.4月には季節調整後の年率2022万人となった。前年比では、売上高は XNUMX% 減少しました。」しかし、XNUMX 年 XNUMX 月に遡ると、中古住宅販売は XNUMX 分の XNUMX 以上減少しています。
3.2年3.3月から2022年2023月にかけて、供給月は2021カ月からXNUMXカ月へと徐々に増加した(XNUMX年はわずか約XNUMXカ月だった)。しかし、これは販売された住宅の数にもかかわらず起こったことです 床から落ちた.
販売用住宅の既存在庫は 1.1 万戸にとどまり、1.25 年半ばの 2022 万戸近くから減少しています(4 年の大不況の真っ最中には一時的に 2008 万戸を超えました)。
借り換えができないため、追加資金を調達するために最近いくつかの不動産を売却しました。数か月前、市場はそれほど活発ではありませんでしたが、通常は XNUMX ~ XNUMX 週間で住宅を契約できました。今では、ほぼ完全に沈黙しています。少なくとも私のいるところでは、これはよくある経験だと聞いています。
おそらく、これは少なくとも部分的には潜在的な購入者の心理的要因によるものです。金利が 8% かそれに近いため、多くの買い手は金利が下がるかどうかを確認するために少なくとも 6 か月程度待ちたいと考えています。それが金利が最初にXNUMX%に達したときの私の経験でした。しかし、これは単なる感覚であり、確実なことではありません。連邦準備制度が金利が下がると示唆しているにもかかわらず、ここから金利が下がるかどうかが確実ではないのと同じように、 今後のハイキングを「一時停止」する予定.
我々はどこに行くの?
FRBのジェローム・パウエル議長は最近、米国の現在の財政路線は次のとおりであると述べた。持続不可能」 と 平時の(まあ、ある意味)記録的な赤字 そして、これまで以上に法外な利息の支払いを必要とする高金利は、比較的近いうちに何かが起こるはずだ。
そして、高価格と高金利の組み合わせにより、 住宅は手の届かないもの アメリカの歴史の中でこれまでそうであったように。 2022 年後半に遡る分析 (当時の金利は 6% 程度でした) 終了する, 住宅が再び手頃な価格になるためには、「住宅価格が40%以上下落する必要がある」。うまくいけば、金利が下がるだけです。
経済予測には特に優れた実績はありません。しかし、実際のところ、NARは住宅ローン金利が元に戻ると予想している 来年までに6%。一方、ドイツ銀行は、 ほぼ確実に景気後退が起こるだろう.
個人的には、少なくともある程度の経済的苦痛を伴うことなく、どうやってこの状況から抜け出すことができるのかわかりません。しかし、確かなことは決してわかりません。
ボトムライン
現時点では、理解すべき最も重要なことは、この市場は非流動的であるということです。売る必要がある人はほとんどいません。したがって、ほとんどの場合、そうではありません。
資金調達のために売却する必要がある場合は、不動産の移転までに時間がかかる可能性があるため、先延ばしにしないでください。資金面での譲歩も提案するのが賢明だろう。
借り換えは基本的にはスタートではないため、 BRRRリング 非常に難しいですが、取引の対象となるチャンスは確かにまだあります。フリップでは、保持期間が長くなることが予想され、目立つこと、つまり家を本当にポップにすることが賢明です。
そして、この世のすべての良いものを愛するために、2022 年半ば以前から固定住宅ローンをお持ちの方は、一生それを持ち続けてください。
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