מה עושה מחלקת השיכון והפיתוח העירוני (HUD)?

במאמר זה

השמיים משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב (HUD) היא סוכנות ממשלתית פדרלית שעוזרת לאנשים לקבל גישה לדיור בר השגה. רוב האמריקאים מקשרים את HUD עם סיוע בדיור ציבורי וסיוע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה. עם זאת, תוכניות HUD גם עוזרות לאנשים להעפיל הלוואות FHA, לבצע שיפורים בבית, ולאכוף חוקי דיור הוגן ברחבי הארץ. 

משקיעי נכסים רבים שוקלים לקנות בתים מסוג HUD כדי להרחיב את תיקי ההשקעות שלהם. בתים מעוקלים HUD נמכרים לעתים קרובות מתחת לשווי השוק, מה שמאפשר לך לשקם ולהעיף את הנכס למטרות רווח. 

עם זאת, תוכניות דיור HUD הן גם דרך מצוינת עבור משפחות לקנות את ביתן הראשון. תוכניות כמו "תוכנית השכן הטוב ליד הדלת" או "תוכנית ה-HUD $100 דולר" מספקות אפשרויות מימון משתלמות במיוחד למשפחות בעלות הכנסה נמוכה לקנות בית.

מאמר זה בוחן מה נדרש כדי לרכוש בית HUD והאם סוג דיור זה יכול להיות רווחי. תלמד גם את היתרונות והחסרונות של רכישת נכס HUD מעוקל.

מהו בית HUD

A HUD הביתה הוא נכס מעוקל שנתפס מבעלי בתים שלא קיבלו את ההלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA). בתי HUD יכולים להיות כל סוג נכס - בית מסורתי, דופלקס, או אפילו בית נגרר. ה-FHA משלם את יתרת המשכנתא, ו-HUD מוציא את הנכס לשוק הדיור. 

בתי HUD שמגיעים לשוק הנכסים נמכרים "כמות שהם". לכן, אינך יכול לצפות לשדרוגים, שיפוצים או תיקונים. בנוסף, מכיוון שבעלי הנכסים הקודמים סבלו מקשיים כלכליים, הנכס עלול להימצא במצב מוזנח. עם זאת, בתים אלה הם בדרך כלל הזולים ביותר למכירה באזור. 

תוכניות HUD

תוכניות HUD החלו ב-1965 כשהנשיא לינדון ב' ג'ונסון הקים את הסוכנות. המשימה שלה היא "ליצור קהילות חזקות, בנות קיימא, מכילות ובתים איכותיים במחיר סביר לכולם". כדי לעמוד ביעד זה, HUD מפעילה תוכניות שונות כדי להבטיח דיור להשכרה במחיר סביר ולעזור למשפחות ליהנות מביטחון כלכלי ואיכות חיים משופרת.

להלן כמה מתוכניות הדיור השונות של HUD שנועדו לספק סיוע כספי לכל מי שרוצה לקנות או לשכור בית.

תוכנית שוברים לבחירת דיור

נקרא בדרך כלל דיור סעיף 8, תוכנית זו מספקת סיוע בשכר דירה למשפחות מעוטות הכנסה, אנשים עם מוגבלות או אנשים מבוגרים. בעלי דירות השוכרים לשוכרי סעיף 8 חייבים להבטיח שהנכס עומד בתקני הבריאות והבטיחות המינימליים או חורגים מהם. בנוסף, הדיירים מקבלים שוברים לסיוע בתשלום המשכנתאות. 

כדי לזכות לדיור בסעיף 8, על המשפחה לעמוד בקריטריונים ספציפיים. אלה כוללים הכנסה חציונית המבוססת על גודל המשפחה, היסטוריית שכירות טובה, היעדר רישום פלילי ובחירה מתוך רשימה מאושרת של דירות או בתים של HUD. 

לאחר מכן, רשות הדיור הציבורי המקומית מאשרת את מבקשי סעיף 8. 

הלוואות פדרליות לסיוע בדיור

ה-FHA מציע ביטוחי משכנתא והלוואות לאנשים שאחרת עשויים שלא להיות זכאים לפי כללי המשכנתא הסטנדרטיים. במקום להציע הלוואות ישירות, ה-FHA מגן על מלווים מאושרים מפני סיכונים פיננסיים אם בעל הבית אינו עומד בתשלומי המשכנתא. עם זאת, ה-FHA יכול לעקל נכסים אלה, אשר הופכים לאחר מכן ל"בתים של HUD".

להלן כמה מהקריטריונים לזכאות לקבלת הלוואת FHA:

• יש יחס חוב להכנסה של פחות מ-43%
• יש ציון אשראי של לפחות 580 עבור מקדמה של 3.5%.
• יש ציון אשראי בין 500 ל-579 עבור מקדמה של 10%.
• תשלם את פרמיית ביטוח משכנתא (MIP)
• יש הוכחה לעבודה והכנסה קבועה
• לגור בבית כבית המגורים העיקרי

מענקים לפיתוח קהילתי (CDBG)

תוכניות HUD גם עוזרות להבטיח דיור בטוח והזדמנויות דיור הוגנת. לדוגמה, ה תוכנית CDBG מספק סיוע כספי לקהילות לשיקום ושיפור מבני מגורים ומבנים שאינם למגורים. בנוסף, המענקים עוזרים לשפר את השירותים ולהגביר את הגישה לתעסוקה ולשירותים ציבוריים.

תוכנית שותפויות השקעות HOME

השמיים תוכנית HOME מספק קרנות פדרליות לשיפור הדיור לדיירים ולבעלי בתים. תוכנית זו מיועדת במיוחד למשפחות עם הכנסה משולבת מתחת לרמת ההכנסה החציונית של המשפחה באזור.

לדוגמא, בעל בית בעל הכנסה נמוכה יכול לקבל כספים לתיקון או שיקום ביתו כדי לבלום אותו או לבצע תיקוני חירום. לחלופין, משפחות יכולות להגיש בקשה לסיוע בשכר דירה על בסיס דייר כדי לסייע במימון עלויות דיור או לשלם את הפיקדון על נכס להשכרה. 

הוגן דיור חוק

השמיים הוגן דיור חוק היא תוכנית HUD שמבטיחה שספקי דיור לא יכולים למנוע דיור מאף אחד על סמך אפליה. לכן, בעלי בית לא יכולים להטריד, לסרב למכור או להשכיר, או להפוך דיור לבלתי זמין בגלל הגורמים הבאים: 

• גיל
• זהות מגדרית
• נטייה מינית
• דת
• מקור לאומי
• מצב משפחתי
• גזע
• צֶבַע
• נכות

חוק דיור הוגן חל באופן שווה על בעלי בתים שמוכרים בית או על בעלי דירות השוכרים יחידה. 

איך לקנות בית HUD

רכישת בית HUD יכולה להיות דרך מצוינת להשיג עסקה טובה על נכס. בתים מעוקלים אלו נמכרים לרוב במחירים מוזלים, מה שהופך אותם לאטרקטיביים למשקיעים ובעלי בתים פוטנציאליים.

עם זאת, השאלה היא: איך אתה יכול לקנות בית HUD?

כמו בכל רכישת נכס, תהליך הרכישה מתחיל בבדיקת נאותות. לכן, זה חיוני לחקור את שוק היעד שלך, לנתח את נקודות המכירות ולחשב ערכי לאחר תיקון (ARV). בנוסף, עדיף ללמוד על עמלות הקשורות לרכישת בית HUD.

השלב הבא הוא לוודא שיש לך מימון במקום. לכן, אלא אם כן תוכל להציע הצעה במזומן על הבית, תצטרך לקבל אישור מראש למשכנתא. שלב זה מאפשר לך לדעת כמה אתה יכול להרשות לעצמך להציע הצעת מחיר על נכס HUD.

להלן השלבים הדרושים כשאתה מתחיל לחפש בית לרכישה במסגרת תוכנית הדיור HUD:

• חפש בתי HUD למכירה: השמיים אתר HUD מפרט סוכנויות פדרליות שונות עם נכסים למכירה. שם, אתה יכול לחפש בתים לפי מדינה או מיקוד. זכור, לפני הגשת הצעה לרכישת נכס להשקעה, עליך להמתין עד לסיום תקופת הרישום הראשונית. 
• מצא סוכן נדל"ן מאושר HUD: HUD מקבל רק הצעות לנכסים מסוכנים או מתווכים מורשים. לכן, מציאת סוכן בעל ניסיון בתהליך הרכישה של HUD היא חיונית.
• אסוף מידע על ההצעה: השלב הבא הוא איסוף כל המידע על הצעת המחיר. זה כולל את המועד האחרון, מי זכאי להציע, ואם הוא מוגדר כ"נכס בבעלותו".
• קבע בדיקת נכס: במידת האפשר, דאג לבודק בית שיבדוק את מצב הנכס. בתי HUD נמכרים "כפי שהם" ועשויים לדרוש תיקונים נרחבים. אם בדיקה מוקדמת של הצעת מחיר היא בלתי אפשרית, ודא שהצעתך כוללת בדיקת מגירה של בדיקת בית.
• שלח את הצעתך: עבוד עם סוכן הנדל"ן או המתווך שלך כדי להציע הצעה על הנכס שאתה רוצה. אם ההצעה הזוכה שלך היא, בדרך כלל יש לך 30 עד 60 יום לסיים את העסקה. 

מי זכאי לבית HUD?

כל אחד יכול להיות זכאי לרכוש בית HUD. עם זאת, רוכשים למשתכן מקבלים עדיפות בתהליך הגשת ההצעות. לכן, 30 הימים הראשונים של תהליך הגשת ההצעות שמורים לדיירי הבעלים - כלומר הבית חייב להיות המגורים העיקריים שלך למשך 12 חודשים. בנוסף, לא תוכל לרכוש בית HUD ב-24 החודשים הקודמים.

לאחר תום תהליך ההצעה הראשוני בן 30 הימים, תנאי המכירה אינם מיועדים עוד אך ורק לאכלוס בעלים. לאחר מכן, הגשת ההצעות פתוחה לכולם, כולל משקיעים בתיקון והיפוך או משקיעים שקונים נכסים להשכרה.

איך למצוא בתים של HUD

הדרך היחידה למצוא נכסים הנמכרים במסגרת תכנית הדיור HUD היא ב- HUDHomestore.gov אתר אינטרנט. האתר מאפשר לך לסנן תוצאות כדי למצוא עיקולים של HUD בהתבסס על מדינה, מיקוד, גודל נכס, מחיר וסוג הקונה. נכסי עיקול אלה אינם נמצאים ב-MLS או באתרי נדל"ן אחרים. 

כיצד לממן בית HUD

אפשר לרכוש בית HUD באמצעות מימון מסורתי, משכנתא מסורתית, הלוואת FHA, הלוואת VA, הלוואה FHA203(k) או מזומן. עם זאת, ישנן מספר אפשרויות מימון נוספות לדיור HUD. להלן הנפוצים ביותר:

• תוכנית השכן הטוב הבא: תוכנית זו מסייעת לעובדי ציבור מוסמכים - מורים, שוטרים, כבאים וטכנאים רפואיים - לרכוש בית בהנחה של 50 אחוז. עם זאת, ישנם קריטריונים מסוימים שצריך לעמוד בהם. כך למשל, על המבקשים להתגורר בנכס לפחות שלוש שנים.
• תוכנית דולר אחד: תמריץ זה מסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה לרכוש בית תמורת $1. בתים זכאים חייבים להיות בשוק לפחות שישה חודשים.
• תוכנית הנחה של $100: רוכשים בעלי הכנסה נמוכה יכולים לרכוש בית עם מקדמה של 100 דולר. 
• תוכנית השוברים לבחירת דיור: משפחות מעוטות הכנסה יכולות להגיש בקשה לדיור בסעיף 8 כדי לקבל סיוע פיננסי כדי להפוך את תשלומי המשכנתא לנגישים יותר. 

היתרונות והחסרונות של רכישת בית HUD

נניח שאתה שוקל לקנות בית HUD. מהם הגורמים העיקריים שיעזרו להחליט אם זה הגיוני כלכלי? להלן היתרונות והחסרונות של רכישת נכס HUD. 

Pros

1. רכישת בית HUD זולה יותר

היתרון המשמעותי ביותר של בתי HUD הוא המחיר שלהם. בדרך כלל, נכסים אלה נמכרים מתחת לשווי השוק שלהם. זה יכול להפוך אותם לאופציה אטרקטיבית יותר עבור משקיעים או משפחות המחפשות דיור בר השגה. 

2. מקדמה נמוכה יותר

רכישת בית HUD עם הלוואת FHA פירושה שהמקדמה שלך יכולה להיות קטנה כמו 3.5% ממחיר הרכישה. לכן, הפקדה טיפוסית תנוע בין $500 ל-$2,000 במקום ה-20% הסטנדרטיים. בנוסף, אתה עשוי להיות זכאי לתוכנית מקדמה בסך $100. 

3. סיוע בעלויות סגירה

במקרים רבים, רוכשי דירות HUD זכאים לסיוע בעלויות סגירה. זה יכול לעזור בתשלום מיסי העברה, עמלות רישום ועלויות נלוות אחרות. 

4. פחות תחרות בשוק הדיור HUD

יתרון נוסף ברכישת בית HUD הוא שיש פחות תחרות. המתמודד המוצלח הוא זה שמניב את הרווח הנקי הגדול ביותר עבור משרד השיכון והפיתוח העירוני. זה לא מבוסס על תנאים, מימון או גודל המקדמה.

חסרונות

1. בתי HUD נמכרו "מראה בלתי נראה"

אתה אף פעם לא יכול לקנות נכס סוהר בעת הצעת מחיר על בית HUD. נכסים נמכרים "כמות שהם", ואין משא ומתן על נכסים אלה. אפילו עם בדיקת נכס, בעיות רבות של תיקון ושיקום בלתי נראות יכולות להתקיים. 

2. כללי אכלוס והגבלות מכירה

אם אתה קונה בית HUD בתור "דייר בעלים", אתה נמצא תחת שתי הגבלות. ראשית, עליך לגור בנכס לפחות שנה. שנית, אתה לא יכול לקנות עוד בית HUD במשך שנתיים. אולי זו לא בעיה גדולה, אבל זה משהו שצריך לקחת בחשבון.

3. סיכון של קניית בור כסף

בעיה נפוצה עם עיקולי HUD היא שחשבונות הגמילה יכולים להיות עצומים. מכיוון שבעל הבית הקודם לא יכול היה לשלם את המשכנתא, רוב הסיכויים שהבית במצב גרוע. בנוסף, תהליך העיקול יכול להימשך זמן רב, כלומר ייתכן שהוא היה ריק במשך מספר חודשים או שנים.

4. השתמש בסוכן נדל"ן מאושר HUD

קניית בית הרשום באתר HUDHomestore מגבילה את סוג הסוכן שבו אתה יכול להשתמש. סוכן הנדל"ן או המתווך חייבים להיות באישור HUD כדי להגיש הצעה. 

5. מלאי דיור HUD מוגבל

בהשוואה ל-MLS, יש יחסית מעט עיקולים למכירה. לדוגמה, במדינות רבות יש פחות מעשרה נכסים למכירה. המחסור בנכסים זמינים יכול להפוך את זה למאתגר למצוא בית מתאים.

שאלות נפוצות בבית HUD

מהן הפונקציות והמטרה העיקריות של HUD?

מחלקת השיכון והפיתוח העירוני שואפת ליצור קהילות חזקות, בנות קיימא, מכילות ובתים איכותיים במחיר סביר לכולם. באמצעות תוכניות שונות, HUD מבקש להגביר את הבעלות על בתים, לתמוך בפיתוח קהילתי ולהגביר את הגישה לדיור בר השגה ללא אפליה.

HUD עובד עם ממשלות מדינה ומקומיות, סוכנויות דיור ציבורי וארגונים ללא מטרות רווח כדי להשיג מטרה זו.

מי זכאי לבית HUD?

שני הגורמים המתאימים בעת רכישת בית HUD מחולקים למשתכן ומשקיע. 30 הימים הראשונים של הגשת ההצעות פתוחים רק לקונים שמתחייבים להישאר בנכס למשך 12 חודשים. זה כולל קונים שרוכשים בית באמצעות תוכנית HUD.

השלב השני של תהליך הגשת הצעות HUD מתחיל אם לא התקבלו הצעות מוצלחות בשלב הראשוני. כל אחד יכול להיות זכאי להציע הצעות מחיר על בית HUD שהיה רשום למעלה מחודש. 

מה עושה מזכירת HUD?

מזכיר מחלקת השיכון והפיתוח העירוני (HUD) מייעץ לנשיא בנושאים הקשורים לדיור. בנוסף, המזכיר יוזם מדיניות וכללים ומפקח על תוכניות לקידום משימתה של הסוכנות להנגיש דיור בר השגה - שכירות ובעלות על בתים - עבור כולם, במיוחד משפחות מעוטות הכנסה.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.