האם למכור את הבית שלך ללא מתווך?

במאמר זה

מכירת הבית שלך ללא מתווך עשויה להיות לא מסובכת כמו שאתה חושב. למרות שכרוכה יותר עבודה, מכירה ללא עזרת סוכן נדל"ן יכולה להיות מהלך פיננסי חכם. אתה יכול לחסוך כסף על עמלת הסוכן, לקבל יותר שליטה על תהליך המכירה, ובמקרים מסוימים למכור את הבית שלך מהר יותר. 

עם זאת, לפני שאתה שם שלט "למכירה על ידי בעלים" בחצר הקדמית שלך, זה חכם לשקול את המורכבות של מכירת הבית שלך ללא מתווך. מלבד התמודדות עם המון ניירת, מכירת בית על ידי הבעלים גוזלת זמן. ובסופו של דבר, הכסף שאתה חוסך על עמלות סוכן בדרך כלל לא שווה את המאמץ הנוסף. 

מאמר זה דן ביתרונות ובחסרונות של מכירת הנכס שלך ללא מתווך. תלמדו על תהליך המכירה כדי לעזור לכם להחליט אם המסלול של "מכור בית לפי בעלים" הוא בשבילכם. אם תחליט שזה הגיוני כלכלי, אז לך על זה, אבל אתה עשוי לגלות שזה הגיוני יותר פשוט לשכור סוכן.

איך למכור את הבית שלך ללא מתווך

מכירת הבית שלך ללא עזרה של סוכן נדל"ן כרוכה בדרך כלל באחת משלוש אפשרויות. אלה הם הבאים:

• מכור את הבית שלך במזומן: קונה במזומן הוא בדרך כלל א סיטונאי נדל"ן שמפרסמים שהם "קונים כל בית" או מציעים לקנות את הבית שלך "מהר במזומן". אתה יכול למכור את הבית שלך בתוך שבעה עד 14 ימים כי הקונה לא מסתמך על קבלת אישור משכנתא.
• מכור את הבית שלך "למכירה לפי הבעלים" (FSBO): אתה יכול להקל על כל עסקת המקרקעין. תהליך FSBO כולל רישום הבית שלך, טיפול בפניות וניהול משא ומתן על המכירה עם קונים פוטנציאליים.
• מכירה לקונה באמצעות עורך דין מקרקעין: נניח שכבר יש לך קונה פוטנציאלי שרוצה לקנות את הבית שלך. במקרה כזה, תוכל לשכור עורך דין מקרקעין שיסייע בסגירת המכירה.

לכל אחת מהאפשרויות הללו יש את היתרונות והחסרונות שלה. לכן, ההחלטה למכור ללא מתווך תלויה במה שאתה רוצה מעסקת המקרקעין. 

היתרונות של מכירת הבית שלך ללא מתווך

חסוך כסף על העסקה

אתה יכול לשקול למכור ללא מתווך בעיקר בגלל החיסכון הכספי. שיעורי העמלות של סוכני נדל"ן יכולים להגיע עד 6%. מה זה אומר במונחים אמיתיים?

נניח שהבית שלך נמכר ב-360,000 דולר, ואתה חייב לשלם עמלה של 6%. זה סכום עתק של 21,600 דולר עבור עמלות מתווכים - כסף שיכול לעזור לך להרשות לעצמך לקנות נכס טוב יותר ממה שציפית.

כדאי לזכור שייתכן שתצטרך לכסות את עמלת סוכן הקונה של 3%. עם זאת, אתה עדיין חוסך במכירת הבית.  

יותר שליטה על תהליך המכירה

אחת הסיבות לכך שבעלי בתים מחליטים על "למכירה לפי בעלים" היא שהם יכולים לשלוט בכל התהליך. להלן מספר יתרונות לשליטה בתהליך המכירה:

• נהלו משא ומתן בעצמכם: לפעמים, אתה פשוט מנהל משא ומתן טוב יותר מהסוכן שלך, או שאתה פשוט לא רוצה להעביר את האחריות למישהו אחר. מכירה בעצמך שומרת את הכדור במגרש שלך.
• קבע את לוח הזמנים של הצפייה: אתה יכול להחליט מתי קונים פוטנציאליים יכולים לצפות בנכס או לארגן בית פתוח. 
• קבל הצעה ללא לחץ: זה לא נדיר עבור מתווכים ללחוץ על מוכרי בתים למכור מהר יותר עבור הצעה להלן. לפיכך, הם מקבלים את עמלת המכירות שלהם מהר יותר. עם זאת, מכירת נכס בעצמך פירושה שאתה מוכר בתנאים שלך. 

אתה יכול למכור את הבית שלך מהר יותר ללא מתווך

לפעמים, מכירת הבית שלך "על ידי הבעלים" יכולה לגרום למכירה מהירה יותר. לדוגמה, איגוד המתווכים הלאומי מדווח כי נגמר שני שלישים מבתי FSBO נמכר תוך פחות מ-14 יום. עם זאת, טוב לשים לב לסייג - רוב המכירות הללו היו למישהו שהמוכר מכיר.

זה גם טוב לציין שמכירה לקונה במזומן פירושה בדרך כלל שאתה יכול למנוע עיכובים בבדיקה או להעמיד את הבית שלך למוכרים. קונים במזומן קונים בתים במצב "כפי שהם". עם זאת, הם מציעים בדרך כלל מתחת לשווי השוק ההוגן של הנכס. 

חסרונות של מכירת ביתך ללא מתווך

מכירת דירה כרוכה בעבודה רבה

אחד השיקולים הגדולים ביותר של הבית שלך ללא עזרה מקצועית הוא משך הזמן הכרוך בכך. נניח שכבר יש לך עבודה במשרה מלאה ואתה חדש בשוק הדיור בנדל"ן. במקרה כזה, התהליך כולו יכול להיות מכריע ביותר.

להלן מספר שלבים בסיסיים הכרוכים במכירת בית ללא מתווך או סוכן נדל"ן:

• בצעו ניתוח שוק השוואתי כדי למצוא מחיר מכירה הוגן ותחרותי
• שיווק את הבית שלך, כולל עיצוב והדפסת פליירים ופרסום רישומים באתרי נדל"ן
• היו כוננות 24/7 כדי לתקשר עם קונים פוטנציאליים
• ארח בתים פתוחים או צפיות בתים
• וטרינר קונים פוטנציאליים כדי לוודא שהם רציניים לגבי רכישת הבית שלך
• נהלו משא ומתן על מחיר המכירה הסופי, כולל כל תנאי
• עבודה עם סוכן הקונה
• הכן מסמכים משפטיים להעברת הבעלות על הנכס

מכירה ללא מתווך יכולה להיות מחיר מכירה נמוך יותר

אתה יכול למכור את הבית שלך ללא איש מקצוע בתחום הנדל"ן, אבל זה אומר לעתים קרובות לקבל עסקה גרועה יותר. למשל, אחד ללמוד הראה שבתי FSBO נמכרים בממוצע של 6% מתחת למחיר המכירה החציוני.

הנה כמה סיבות מדוע בתים יכולים למכור בפחות בעת מכירת FSBO לקונה במזומן:

• סוכן מנוסה עשוי להיות בעל הכישורים לנהל איתכם משא ומתן
• חסרה לך רשת של עורכי דין מקרקעין, שמאים, בודקי בתים ובעלי מקצוע נוספים
• היעדר כישורי שיווק עלולים לגרום לנכס שלך להישאר בשוק במשך מספר חודשים
• קונים במזומן רק לעתים רחוקות מציעים מחיר הוגן המייצג את שווי השוק האמיתי שלו. 

בעיות עם קונים פוטנציאליים

בעלי בתים שמוכרים בית FSBO יכולים להתקשות למשוך את הקונה הנכון.

לדוגמה, היעדר ניסיון בנדל"ן עלול לגרום לקונים להיזהר מכיוון שהם חוששים מבעיות עם העסקה שלא תצא לפועל. או אי אימות של קונים מראש ולגיטימיים עלולה לגרום לבזבוז זמן עם רמאים וזרים שאינם מעוניינים לקנות את הבית שלך. 

תהליך מכירת הבית שלך ללא מתווך

נניח שאתה מחליט שזה הגיוני למכור את הבית שלך ללא מתווך. במקרה זה, ישנם שלבים מרכזיים כדי להבטיח לך למקסם את הרווח על מכירת הבית שלך. להלן הדרכים הטובות ביותר למכור את הבית שלך ללא מתווך.  

גלה כמה הבית שלך שווה

הצעד הראשון הוא ביצוע א ניתוח שוק השוואתי כדי לקבוע מחיר מחירון תחרותי. מחיר המכירה חייב להיראות אטרקטיבי עבור קונים פוטנציאליים. נמוך מדי, ואתה תפסיד כסף על העסקה; עם זאת, גבוה מדי, והנכס שלך יישאר בשוק במשך חודשים. 

זה יחסית פשוט לחשב מחיר הוגן כדי לרשום את הבית שלך. ראשית, השוו נכסים דומים שנמכרו באזור בשלושת עד שישה החודשים הקודמים. שימו לב למחיר הרכישה, למהירות המכירה, לגודל המרובע ולמיקום. לחלופין, אתה יכול לקבל את המידע ממשרד המקליט של המחוז.

הכינו את הבית שלכם למכירה

הכנת הבית היא השלב הבא אם תרצו למכור אותו ללא איש מקצוע בתחום הנדל"ן. זכרו-קונים מחפשים סגנון חיים ואינם מעוניינים בצילומי החג שלכם על המקרר. לכן, הקמת הבית אמורה לעזור להם לדמיין את עצמם גרים שם. 

להלן מספר טיפים להכנת נכס "למכירה לבעלים":

• נקו היטב את הבית, נכנסים לכל הפינות. תוך כדי תנועה, שים לב לכל תיקונים קלים הדרושים.
• הסר פריטים מהארונות והארונות כך שהם מלאים רק שליש.
• פיזור חדרים על ידי הסרת רהיטים נוספים כדי להגביר את תחושת המרחב.
• הפוך את הבית שלך לאישיות. למשל, החליפו צילומים משפחתיים בתמונות אמנותיות, גנריות. 
• שימו לב לערעור לרסן. שיפצו את החצר הקדמית והבטיחו שהדשא, השיחים והעצים גזוזים בקפידה ומושכים. גם צביעת דלת הכניסה עושה רושם ראשוני מצוין.

כדאי לזכור שהכנת בית למכירה תלויה בסדרי העדיפויות של הקונה. לדוגמה, עדיף לביים את הבית בעת מכירה לבעלים. עם זאת, ייתכן שרוכש במזומן לא יהיה מעוניין במצב הנכס. עם זאת, אם אתה מוכר למשקיע, עליך לוודא שהוא במצב טוב ובעל מידע פיננסי מלא. 

בצע תיקונים נדרשים

שכפול אביזרים ואביזרי הוא חיוני כדי להפוך את הבית שלך לאטרקטיבי יותר עבור קונים פוטנציאליים. לכן, תקנו ברזים דולפים, סגרו חורים בקירות, החליפו אריחים סדוקים ותקנו לוחות ודלתות חורקים. 

שקול לבצע שיפורים בבית

שיפורים בעלות נמוכה יכולים להוסיף ערך אדיר לנכס שלכם. עם זאת, חיוני להימנע מהוצאות יתר על שיפורים בבית. אז אילו שיפוצים פשוטים יכולים לעזור לכם למכור את הבית שלכם מהר יותר? הנה כמה רעיונות:

• ליקון צבע טרי: מעיל של צבע יכול לעזור לחדש חדרים. בחר צבעים בהירים ונייטרליים כדי לפנות לקהל הרחב ביותר האפשרי.
• שדרג את התאורה: מומלץ להחליף את כל הנורות ולהחליף אותן ב-LED בהירות יותר. בנוסף, זה יכול להיות שימושי להוסיף תאורה נוספת לחדרים חשוכים יותר במידת הצורך. 
• החלף איטום: בדוק סביב יחידת האמבט והמקלחת כדי להעריך את מצב האיטום. שום דבר לא פוגם בחדר האמבטיה יותר מאשר אטמים עובשים סביב כיורים, אמבטיות ומקלחות.
• שקול מתיחת פנים למטבח: המטבח הוא אחד החדרים המשומשים ביותר בבית. שכבת צבע רעננה על ארונות המטבח, לוחות הבסיס והדיפונים יכולה להפיח חיים חדשים בחדר, ולהפוך אותו לחלל מגורים עכשווי.  

שלב את הנכס שלך

עליך "להציב את הבמה" בבית שלך לפני קבלת פני קונים פוטנציאליים. בית מבוים היטב יימכר מהר יותר ויעזור לכם לנהל משא ומתן על מחיר גבוה יותר. אתה שואף לפנות לרצונות אורח החיים של הקונים. לכן, הקונים חייבים לראות את עצמם גרים שם כשהם עוצרים בנסיעה ונכנסים בדלת הכניסה. 

הרושם הראשוני הוא קריטי. הידעתם ש-95% מהאנשים מקבלים החלטות רכישה באופן לא מודע? מחקר מראה שאנשים נוטים לקבל החלטות על סמך רגשות, לא עובדות קשות וקרות.

להלן כמה טיפים לבימוי הבית:

• הצג את הפוטנציאל של כל חדר. לדוגמה, שים מגבות טריות בחדר האמבטיה וערוך את שולחן האוכל.
• פתח את הווילונות במלואם כדי להגביר את האור הטבעי בכל חדר.
• הגדר כל חדר כדי למקסם את השימוש הפוטנציאלי בנכס. 
• סדרו רהיטים כך שיראו מזמינים, והוסיפו כמה כריות צבעוניות עזות כדי להוסיף כתם צבע.
• הכינו קנקן קפה טרי ואפו כמה מאפים לפני שמגיע קונה. לבית יהיה ארומה נעימה, ותוכלו גם להציע כמה כיבודים כדי לעשות רושם נהדר.

שיווק את הנכס שלך

שיווק הוא הדרך היחידה למשוך את המספר הגדול ביותר של קונים. אם אתם מוכרים את ביתכם ללא סוכן נדל"ן, אתם בנחיתות בכל הנוגע לשיווק. לדוגמה, רק סוכנים מורשים יכולים לרשום נכסים ב-MLS. עם זאת, ישנן מספר דרכים קלות למצוא קונים לבית שלך. הנה כמה:

• שימו שלט "למכירה" בחצר שלכם.
• הדפס עלוני מכירה.
• רשום את הבית שלך באתרי נדל"ן כמו Trulia, Zillow, Redfin ו-FSBO.com.
• הגדר אתר מהיר לרישום שלך ב-WordPress, Wix או Squarespace.

קבלו הצעות

אם שיווקתם וביימתם את ביתכם בצורה נכונה, כדאי שתתחילו לקבל הצעות במהירות. עם זאת, חשוב לזכור שיש יותר לקחת בחשבון מאשר מחיר הרכישה. וההצעה הגבוהה ביותר אולי לא הטובה ביותר.

לדוגמה, קחו בחשבון תנאים מוקדמים, סגירת לוחות זמנים, עלויות סגירה וכל מתנות שהקונה רוצה. גורמים אלו משפיעים על מהירות סגירת העסקה.

לאחר קבלת הצעה, עליך לארגן את הניירת. זה כולל את הסכם המכירה, הצהרת סגירה והסדרת נאמנות למקדמה רצינית. בשל המורכבות המשפטית הכרוכה בכך, ייתכן שיהיה חכם להיעזר בעורך דין מקרקעין על מנת לטפל בניירת. 

חלופות למכירה ללא מתווך

מכירת בית ללא סוכן נדל"ן יכולה להיות משימה לא פשוטה. עליכם להקדיש זמן ומשאבים משמעותיים לשיווק הנכס, לבימויו עבור קונים פוטנציאליים וטיפול בניירת לסגירת העסקה. למרבה הצער, אין ערובה שתקבלו את המחיר הגבוה ביותר האפשרי או שתמצאו את הקונה המתאים במהירות.

מהן האלטרנטיבות אם תחליט ללכת במסלול אחר? הנה כמה רעיונות:

• מכור את הבית שלך ל"קונה במזומן תמורת בית".
• מכור את הבית שלך עם אפשרות שכירות. כך אתם שוכרים את הנכס שלכם, ומעניקים לשוכר אפשרות לקנות בתום חוזה השכירות. 
• במקרים מסוימים - במיוחד בשוק של קונים - שכירת מתווך עשויה להיות הדרך המהירה ביותר למכור את הבית שלך בדולר העליון. 
• השתמש בשירות רישום MLS בתשלום קבוע כדי להגדיל את הסיכוי שלך למצוא קונה תחרותי.

האם אתה חוסך כסף בעת מכירת דירה ללא מתווך?

אתה יכול לחסוך כסף בעמלות לסוכן בעת ​​מכירת בית ללא מתווך. חיסכון זה הוא בין 3% ל-6% (תלוי אם עליך לשלם לסוכן הקונה עמלה). עם זאת, עליך להיות מוכן להשלים את כל הניירת, לשווק את הנכס שלך ולנהל משא ומתן עם קונים. בסך הכל, רוב הזמן, כדאי יותר לשכור סוכן מנוסה.

אם אתם מחפשים סוכנים מנוסים וידידותיים למשקיעים, אל תחפשו רחוק מאיתנו סוכנים מאתר תכנית!

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.