אנחנו צריכים לדבר הרבה מקרקעין בשנת 2023. עם נושאים החל מ שותפויות ל פריצות לשיפוץ הבית, כיסינו המון קרקע השנה ומקווים שהמידע עזר לך בנושא שלך השקעות בנדל"ן מסע!
היום, אנחנו יוצאים לטיול במסלול הזיכרון - משקפים את כל האורחים והשיחות המדהימות שהיו לנו בתוכנית במהלך שנים עשר החודשים האחרונים. לפרק המאוד מיוחד הזה, בחרנו ידנית כמה מהרגעים האהובים עלינו לשתף אתכם. בין אם אתה מחפש למצוא את העסקה הראשונה שלך או שיש כבר כמה נכסים להשכרה, אנו מקווים שהאוסף הזה ייתן לך את ההשראה והמוטיבציה שאתה צריך כדי להתחיל את השנה החדשה בעוצמה!
התחבר כדי ללמוד ממנו הכל להעלות את בן זוגך לסיפון עם נדל"ן ל מחליף את ההכנסה שלך W2 עם השכרות. אתה תגלה למה פריצת בית היא אולי נקודת הכניסה הטובה ביותר להשקעות נדל"ן ולמה ארביטראז' השכרה הוא קוד צ'יט עבור קל תזרים מזומנים. אתה אפילו תלמד על פריצת "בית פתוח". שמשקיע טירון אחד רגיל אליו להעריך עלויות גמילה, כמו גם כמה דרכים חכמות לקבל יותר כסף מתוך שלך תיק שוטף!
הנה הקישור לרשימת ההשמעה של Spotify לפרקים המלאים שצולמו לתוכנית זו!
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
אשלי:
זה פרק 352 של טירוני נדל"ן. שמי אשלי קהר ואני כאן עם המנחה השותף שלי, טוני ג'יי רובינסון.
טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתניע את מסע ההשקעות שלכם. והיום, יש לנו עוד תגובת טירונים בשבילכם. אנחנו הולכים לענות על השאלות שלך. ואם אתה רוצה שהשאלה שלך תוצג באחד מהפרקים שלנו, עבור אל biggerpockets.com/reply, שחרר את השאלה שלך שם, ואולי פשוט נבחר אותה לתוכנית.
אשלי:
אז היום, אנחנו הולכים לענות על שתי שאלות על מימון מוכר. מימון יצירתי חם, חם, חם עכשיו. אז אם יש לך שאלות לגבי מימון מוכרים, זה פרק בשבילך.
טוני
יש לנו שאלה לגבי קנה מידה ואיך זה נראה עבור טירון? ואז אנחנו מסיימים גם בשאלה על קבלנים. אז הדבר האהוב על כולם הוא לעבוד עם קבלנים, נדבר על איך לעשות את זה בצורה הנכונה.
אז דבר אחרון לפני שניכנס לשאלות, אם עדיין לא עשית זאת, בבקשה הקדישו כמה דקות, השאירו דירוג כנה וביקורת על פודקאסט הטירונים בכל פלטפורמה בה אתם מאזינים. ככל שנקבל יותר ביקורות, כך נוכל להגיע ליותר אנשים. וכשאנחנו מגיעים לאנשים, אנחנו נוטים לעזור להם, וזה כל מה שאנחנו מדברים עליו כאן בפודקאסט טירונים. אז הקדישו כמה דקות, השאירו את הדירוג/הביקורת הזו ופשוט אולי נקרא אותה בתוכנית.
אשלי:
בואו נתחיל עם השאלה הראשונה שלנו מרוזוולט. "היי, BP, מהי הדרך הטובה ביותר להשיג מימון מוכר? האם יש מקדמה? האם מתווך מעורב? ואיזה עמלות נוספות אתה קשור לקבל את זה?" שאלה מצוינת. מימון מוכר.
טוני
זו שאלה עמוסה.
אשלי:
אוקיי, אז הדרך הטובה ביותר להשיג מימון מוכר, בואו נתחיל עם זה. ההמלצה שלי תהיה לשאול את המוכר אם הם יהיו פתוחים למימון מוכר או פשוט להגיש הצעה שהיא מימון מוכר.
טוני
אני הולך להיות קצת מנוגד כאן ואני הולך לומר שאני חושב שהדרך הטובה ביותר להשיג מימון מוכר היא למעשה להגדיל. ותן לי להסביר את עצמי. במרחב החד-משפחתי, פעמים רבות, מוכר צריך לקבל השכלה על מהו מימון מוכר. בשטח המסחרי, זה הרבה יותר נפוץ, במיוחד אם אתה מחפש בניין ישן יותר עם אולי בעלים יוצא לפנסיה שאולי הספרים שלו לא כל כך גדולים, נכס שיהיה קשה להשיג איתו מימון מסורתי כי אין P&Ls , אין הצהרות מס, החזרי מס במצבים אלה. לעתים קרובות, מוכרים יודעים שהם כמעט צריכים להציע מימון למוכר.
אז יש לנו עסקה ביוטה כרגע, זה מלון בן 13 יחידות ונכס ממש נחמד. בכנות, הבעלים עשו איתו עבודה די הגונה, אבל דבר אחד שהם לא עשו איתו עבודה מצוינת זה הספרים שלהם. והנכס עצמו לא בהכרח ניתן לבנק כי ה-P&L לא באמת עומדים בקנה אחד. אין שנתיים של החזרי מס קודמים כדי באמת להדגיש את הנכס ואת פוטנציאל ההכנסה האמיתי שלו. אז המוכר יודע והיה מוכן מאוד להציע לנו מימון למוכר כי הם יודעים שאם לא, הם יצטרכו למכור אותו בהנחה די גדולה כדי שמישהו יוכל לקנות אותו. אז העצה שלי היא קצת לצאת לשם ואולי להסתכל על כמה מהנכסים המסחריים יותר.
והיה לנו את איי ג'יי אוסבורן לפני כמה פרקים וגם הוא דיבר על כך שאנשים מקבלים את התפיסה המוטעית הזו שלפעמים פרסומת קשה יותר מהדברים המשפחתיים, אבל אם תמצא את העסקה הנכונה, לפעמים פרסומת עשויה להיות קצת יותר קלה מאשר להשיג כמה של הבתים הפרטיים.
אשלי:
איך אתה מדבר עם המוכרים כשאתה מסתכל על העסקה והספרים שלהם איומים? הם אמרו שיעשו מימון מוכר או שהיית צריך לבקש את זה?
טוני
לגבי העסקה הספציפית הזו, אני לא זוכר. אני רוצה לומר שאולי הם הציעו את זה כי אנחנו אפילו רק נחפש. מכיוון שאנו בוחנים מוטלים ומלונות קטנים, יש רק כל כך הרבה ברחבי הארץ שמתאימים לקופסת הרכישה שלנו. אבל כשאנחנו מחפשים ב-Crexi, אחד מפרמטרי החיפוש שלנו הוא ממש מימון מוכר, או סחבת מוכרים. וננסה למצוא את הבעלים שכבר פתוחים לנהל את השיחה הזו. אבל אני חושב שבזה, בכנות, אולי הם הציעו לנו את זה רק מהקפיצה, כמו, "היי, אם אתם רוצים את זה." ואז רק היינו צריכים לנהל משא ומתן על התנאים על זה.
אשלי:
איך היית עושה את זה אם הם לא היו מציעים את זה? איך הייתם מתייחסים למוכר באשר ל"זו הסיבה שאתם צריכים לעשות מימון למוכר", וסוג של להסביר, "אף אחד לא יוכל לקבל הלוואה מהנכס הזה כי הנהלת החשבונות שלכם מבאסת"?
טוני
וזה מה שאנחנו אומרים להם מההתחלה, זה כמו, "היי, אנחנו יכולים לראות את ה-P&L שלך?" והם ישלחו לנו כמה תמונות שהם צילמו בטלפון הישן שלהם. ונבקש החזרי מס וזה יראה שהנכס הפסיד חצי מיליון דולר בכל שנה בשש השנים האחרונות.
ואנחנו יכולים לחזור אליהם ולהגיד, "היי, תראו, אנחנו מאוד אוהבים את הנכס. אנו מרגישים שמה שאתה מבקש הוא מחיר הוגן, אך נכס זה בלתי אפשרי להשיג עבורו מימון בנקאי טוב. אז אם נצטרך לצאת, נצטרך לצאת ולהשיג איזשהו מלווה כספים קשה, חוב גשר לטווח קצר שהוא יקר מאוד, מה שהולך להוריד את מחיר הרכישה שנוכל להציע לך כי אנחנו עדיין צריכים לקבל את ההחזרים שלנו.
אבל אם אתה פתוח לזה, נוכל לתת לך את מחיר הרכישה שלך. אנחנו רק צריכים למצוא תנאים טובים יותר על מימון המוכר".
ועשינו את המגרש הזה גם לכמה נכסים מסחריים והרבה מהם נושכים כי אני חושב שהם מבינים שהם לא יכולים להעביר את הנכס הזה לא בהתחשב במצבו או במצב הספרים שלהם.
אשלי:
או שהם פשוט שוקלים ומחזיקים מעמד כי הם חושבים שהם יכולים לקבל הצעה במזומן, מישהו הולך להיכנס עם כרטיס הזהב.
טוני
כֵּן. כן, עם כרטיס הזהב. בסדר.
אשלי:
הזכרת את Crexi, אבל העליתי את landwatch.com וכרגע, ברחבי ארה"ב, יש להם כרגע 13,954 רישומים שהם מימון בעלים כרגע, שאומרים ספציפית שהאדם פתוח למימון בעלים.
טוני
זה לא מטורף?
אשלי:
כֵּן.
טוני
אני רק יכול לדמיין אם היית שוכר צוות של VAs כדי לסרוק את כל 13,000 הרישומים, איך לא תוכל לקבל לפחות אחת מהעסקאות האלה?
אשלי:
כֵּן. כֵּן.
טוני
ימין? כמעט מובטח לך שלפחות תקבל אחד. זה משחק מספרים.
אשלי:
אני חושב שזה בכנות יכול להתאים לאריאל שהיה לנו בפרק 349, לפני כמה פרקים, ואני בטוח שיש לה איזה טכניקה שאנחנו יכולים להשתמש כדי שמישהו יסרוק את כל הרישומים האלה.
טוני
אני חושב שזה היה, בכנות, אחד הפרקים האהובים עלי ביותר. אם לא הקשבתם לזה, חזרו והקשיבו לו. אבל לאריאל היו כמה כלי גירוד אינטרנט מגניבים שהיא סוג של הרכבה כדי ליצור שיטתיות של התהליך הזה, אבל כן, לא יכולתי להגדיר טוב יותר, אש. אבל מה לגביך? עשית גם מימון מוכר. איך זה נראה אצלך? איך פתחת בשיחה עם המוכר? באילו מסמכים מדובר? ספר לנו איך זה נראה עבורך.
אשלי:
כֵּן. ואני יכול לקשור את זה לחלק השני של השאלה, האם יש מקדמה? האם מעורב מתווך? ואיזה עמלות נוספות קשורות לקבלתו? אז אני אעשה את הפעם הראשונה שלי אי פעם במימון מוכר, אעשה זאת כדוגמה. ולמעשה קניתי כמה נכסים מהאדם הזה והדרך היחידה שאוכל לעשות זאת הייתה אם אחד הנכסים היה מימון של מוכרים ואת השאר אני הולך לרכוש עם קו האשראי שלי. אז לא היה סוכן נדל"ן מעורב.
ואני חושב שזה הרבה יותר קל במדינות שבהן אתה צריך להשתמש בעורך דין כדי לסגור, שניו יורק היא אחת מאלה. אז עורך הדין שלי ערך את הניירת למימון המוכר, הכניס את זה לחוזה הרכישה של הנכס, ולא ממש הייתי צריך לעשות כלום.
מה שעשיתי זה ליצור מכתב כוונות. אז במכתב הכוונות שלי זה ציין את מחיר הרכישה, הנכס, הקונה, המוכר ותנאי הרכישה. אז אם יש מקרים כלשהם, אחת המקרים הייתה שזה תקף עם אישור עורך דין, כמו כן, התנאים.
אז מה שעשיתי זה שמתי מקדמה של $20,000, השאר מומן על ידי המוכר לתקופת 12 חודשים ב-7%. וזה היה תשלומים בריבית בלבד עד שהיתרה המלאה תשולם בתום 12 החודשים. זה אחד הדברים היפים ביותר במימון מוכר הוא שהתנאים יכולים להיות מה שתסכימו עליו, על מה שתנהלו משא ומתן. אז אתה יכול לעשות 50 שנה קבוע בריבית של 3%, אתה יכול לעשות מקדמה של 50%, אתה לא יכול לשלם מקדמה. וזה בעצם מאוד נפוץ מה שאני רואה בהרבה רישומים שיש להם מימון מוכרים הוא שהם יבקשו מקדמה של 50%, ואני חושב שזה כדי למשוך מישהו שאולי יש לו הרבה כסף אבל אולי אין לו אשראי טוב , אז הם לא יכולים ללכת לקבל את ההלוואה הבנקאית. אבל בתור משקיע, להוריד 50% זה לא אטרקטיבי בעיני, אני יכול גם ללכת לבנק ולהוריד 20%.
טוני
20, נכון.
אשלי:
כֵּן. ואז, באשר לעמלות אחרות הקשורות לזה, הייתי מבקשת מעורך דין לערוך את חוזה המימון של המוכר שלך, או אם הם יחברו אותו, עורך דין יבדוק אותו ויאשר אותו.
אז יחד עם העמלות, העמלות האחרות שמתרחשות הן רק עמלות הסגירה הרגילות שלך. אז כל עבודת כותרת שעשית, אם כן השתמשת בסוכן נדל"ן, אם אתה עושה 0% ירידה, האם המוכר עדיין ישלם את העמלות עבור הסוכן או שזה משהו שאתה עובד בהסכם שבו אני" אני לא מתכוון לשלם לך מקדמה כשלעצמה, אבל אני אשלם את העמלות של המוכר? או גם משהו כזה.
טוני
זה בכנות מתקשר די יפה לשאלה השנייה שלנו להיום, אש, שהיא מטי הובר. והשאלה של טי היא, "עבור אלה מכם שמממנים למוכר, האם אתם מעלים את המחיר המבוקש לנוחות אותו מוכר המציע מימון למוכר או שאתם מוכרים לפי הערך המשוער? ואז גם, האם אתה גובה ריבית או עמלות אחרות על ההסכמה לשירות הזה?" אז אני חושב שאני רק רוצה להתפרק קצת כי יש כמה מונחים שאנחנו זורקים.
אבל כאשר אתה חושב על מימון מוכר או כאשר אתה חושב על כל סוג של חוב באמת, יש כמה מנופים שאתה יכול להסתכל עליהם. אתה יכול להסתכל על התקופה, תקופת ההפחתה, שיעור הריבית, המקדמה ותקופת הריבית בלבד.
אז הטווח הוא כמה זמן אתה מתכוון לבצע את התשלומים האלה? אז אשלי אמרה לראשון שלה, זה היה קדנציה של 12 חודשים, כלומר היו לה 12 חודשים של תשלומים ואז, היה בלון לפירעון בתום 12 החודשים האלה. במעון ראשוני טיפוסי, אתה נרשם לתקופת כהונה של 15 שנה או לתקופה של 30 שנה ואתה הולך לשלם את זה במהלך החיים של 15 שנים או לשלם את זה במהלך החיים של 30 שנה. אז יש לך את הקדנציה שלך.
תקופת ההפחתה שלך די דומה לקדנציה שלך אבל מעט שונה. ההפחתה שלך היא עד כמה או באיזו פרק זמן נמתחים התשלומים האלה? אז אתה יכול לקבל קדנציה של שנה, אבל הפחתה של 30 שנה. אז בעצם, הייתם משלמים תשלומים במהלך שנה אחת כאילו הייתם מתכוונים לשלם במשך 30 שנה, הייתם מותחים את זה כאילו אתם משלמים ל-30 שנה, אבל בחודש 12, במקום לשלם את הרגיל הזה. תשלום, אתה הולך לשלם את כל היתרה המגיעה. ימין? אז ההפחתה שלך, ככל שאתה יכול למתוח את זה, כך התשלומים שלך הולכים להיות נמוכים יותר. ימין?
היו דיבורים מוקדם יותר השנה, אש, אני לא יודע אם גם שמעת את זה, על הבנקים שמתחילים להציע משכנתאות ל-40 שנה. האם שמעת את זה?
אשלי:
כֵּן. כן עשיתי.
טוני
ימין? אז זה 10 שנים נוספות לפרוע את המשכנתא שלך, מה שיפחית למעשה את התשלום החודשי שאתה צריך להוציא. הייתי סקרן לראות אם הם באמת עושים את זה. אני מרגיש שהרבה אנשים היו לוקחים את זה.
אשלי:
כמשקיע, זה נשמע אטרקטיבי, כמו, "כן, יותר תזרים מזומנים כי יש לי את התשלום החודשי הנמוך הזה", אבל כבעל בית, אתה עכשיו בונה פחות הון עצמי בנכס שלך כי אתה משלם פחות למנהלת שלך בכל חודש עכשיו ממה שהיית עושה עם משכנתא ל-30 שנה ואתה משלם הרבה יותר ריבית מראש. אתה יכול, פשוטו כמשמעו, בחמש השנים הראשונות, לשלם רק 5 דולר לחודש עבור תשלום המשכנתא שלך. ואז, מה יקרה אם השוק אכן יורד ופתאום אתה עכשיו מתחת למים בנכס שלך כי לא צברת הון עצמי? אולי אתה באזור שאין בו הרבה הערכה. וכאן אני רואה את החשש שאנשים לא ישלמו שום הון עצמי בנכס שלהם ואז הם יצטרכו למכור והם לא יכולים למכור כי אין להם שום הון עצמי בו כי הם לא שילמו עליו שום דבר.
טוני
כן, זה מקום מסובך להיות בו, אבל זו תקופת ההפחתה שלך. כמה זמן אתה מותח את התשלומים האלה?
החלק השני, כמו שאש דיבר עליו, הוא המקדמה. כמה אחוז ממחיר הרכישה אתה מניח מראש? ואז התקופה שלך לעניין בלבד. אז כמו שאשלי בדיוק אמרה, כשאתה משלם תשלום על הלוואה טיפוסית, על תשלום משכנתא טיפוסי, התשלום הזה מתחלק בין הקרן שלך לבין הריבית שלך. אז בשלב מוקדם של ההלוואה, רוב התשלום שלך הולך לריבית. ואז כשאתה נכנס מאוחר יותר להלוואה שלך, רוב זה הולך להורדת הקרן שלך.
אם יש לך תקופת ריבית בלבד, זה אומר שאתה משלם רק את האחוז מהתשלום שהולך לריבית שלך. אז זה אומר שהתשלום החודשי שלך הולך להיות מופחת מעט כי אתה לא צריך לדאוג מההפחתה העקרונית הזו.
כעת החיסרון בכך הוא שהמנהלת שלך נשארת אותו הדבר. אז אם, נניח, אתה מקבל הלוואה עבור מה שלא יהיה, מאה אלף דולר ואתה בריבית בלבד, בסוף כל תקופה, עדיין יש לך את ה-100,000 דולר להחזיר, בעוד בניגוד לקרן ולריבית תהיה משיכה. ירידה של 100,000 דולר. אבל אם המטרה שלך למקסם את תזרים המזומנים בטווח הקצר, זה נוטה לעזור.
אשלי:
רק התכוונתי לומר סיבה נוספת היא שאם אתה משפץ את הנכס ואתה מתכנן ללכת למחזר, עם התשלום הנמוך הזה מכיוון שאתה מחזיק בעלות במקום לשלם משכנתא גבוהה עם קרן וריבית, אתה מקבל פחות עלויות החזקה כי אתה יודע שאתה הולך למחזר ממילא רק מתוך ריבית בלבד.
טוני
אני חושב שאלו היו כל החלקים הגדולים שהיית מסתכל עליהם כשאתה עושה מימון מוכר, התקופה שלך, תקופת ריבית בלבד, הפחתת ריבית, ריבית, מקדמה, ואז, כמובן, גם מחיר הרכישה. ימין? אז סוג זה קשור למה שהייתה השאלה של טי הוא...
אתה יכול, בתיאוריה, להציע מחיר רכישה גבוה יותר על מימון מוכר מכיוון שבדרך כלל, אם המוכר מממן את השטר הזה, לא ממש אכפת לו מההערכה. אתה רק צריך, כקונה, להיות נוח לדעת שיש לך הערת מימון של מוכר בסכום שהוא אולי גבוה יותר ממה שהנכס הזה היה מעריך עבורו. אבל אם העסקה תסתיים ואתה מקבל תזרים מזומנים ממש טוב ויש עוד דברים שאתה מקבל מהעסקה הזו ואז אולי זה הגיוני.
האם אי פעם ביצעת עסקת מימון של מוכר, אש שבה מחיר הרכישה היה גבוה מהשווי המוערך?
אשלי:
לא, בהחלט לא השווי המוערך כי אני אפילו לא קונה נכסים לפי השווי המוערך, גם אם הם ממומנים או אפילו אם מדובר בעסקאות מזומן, אני לא אקנה את זה מה שהוא ישערך עבורו, אני תמיד לקנות מתחת לשווי שוק.
אבל כדי להצטרף לזה זה לבקש את המחיר השונה או מה שלא יהיה, כקונה, אני אגיש שתי הצעות, הרבה פעמים, כאשר האחת היא הצעה במזומן או קבלת הלוואה בנקאית והשנייה היא מימון מוכר. והצעת המימון של המוכר תהיה גבוהה יותר. זה יהיה יותר אטרקטיבי מאשר לקבל את המימון הבנקאי כי המימון הבנקאי, אני אצטרך לשלם עמלות הלוואה, אני אצטרך לשלם יותר עלויות סגירה בגלל עמלות ההלוואה האלה, אני אצטרך לשלם תעשה הערכה, אני כנראה משלם יותר ריבית.
ואז, יש לי את הצעת המימון של המוכר, שבדרך כלל אני בהחלט אשים הרבה פחות ממה שהייתי מקבל בבנק כדי להפוך אותה לעוד יותר אטרקטיבית, אבל אולי גם להרחיב אותה, לעשות הרבה יותר תנאים וזה יותר אטרקטיבי עבורי . אז אני רוצה להפוך אותו לאטרקטיבי יותר עבורם על ידי הגדלת מחיר הרכישה של הנכס. אז אני אעשה את זה.
ואכן, סוכן נדל"ן חזר אלי פעם אחת והיה כמו "5%? זה הרבה מתחת לתעריפי השוק שאתה יכול לקבל בבנק כרגע". וזה היה אולי לפני שנתיים. והייתי כמו, "בדיוק, בגלל זה זה יהיה תמריץ עבורי לשלם להם יותר כסף כדי לרכוש את הנכס." והיא הייתה בדיוק כמו, "אה כן, בסדר." זה קצת כמו לחץ כמו, "אוקיי, אבל זה הגיוני."
טוני
זה היופי בכך שאתה באמת יכול להגדיר את זה איך שאתה והמוכר הזה מסכימים. פייס מדבר הרבה על ירידה באפס עבור חלק מעסקאות המשנה שלו.
אשלי:
ויש לו כמו מתחם דירות שהוא אפס ומופחת גם על פני 40 או 50 שנה.
טוני
כן, זה פשוט מטורף. ימין?
אשלי:
ואז, עבור החלק האחרון של השאלה, האם אתה גובה ריבית או כל עמלה אחרת עבור השירות שלך? כן, אתה בהחלט יכול לגבות ריבית. רוב הדוגמאות שלנו שדיברנו עליהן, הן כן גובות ריבית. אבל יש גם עסקאות שאין בהן עניין. זה פשוטו כמשמעו היתרה, ההלוואה, מופחתת על פני 10 שנים או מה שזה לא יהיה, וללא ריבית כלל על ההלוואה הזו. אז אם אתה יכול להשיג עסקה כזו, זה נהדר.
אוקיי, לפני שנקפוץ לשאלות האחרונות שלנו, אנחנו הולכים לקחת הפסקה ולשמוע מילה מספונסר התוכנית שלנו.
ברוכים הבאים מהחופשה הקצרה שלנו. אנחנו הולכים לקבל שאלה מסמואל הול. זו שאלה לגבי קנה מידה. אז כדי לתת לנו קצת רקע, הוא אומר, "המשכנתא למגורים הראשיים שלנו היא לגמרי על שמה של אשתי. יש לי נכס להשכרה אחד שזורם היטב, הוא בבעלות נאמנות ביני לבין בני משפחה. המשכנתא היא על שם בן משפחתי ואין לי משכנתא ובית וחצי.
אני עומד להיות בחוזה להשכרה זורמת באמצעות מימון מסורתי, והמשכנתא תהיה על שמי. יש לי כשנתיים של ניסיון של בעלי בית”.
קודם כל, שמואל, מדהים. מזל טוב. איזו התחלה מגניבה.
"אני פועל למען המטרה של יתרונות גודל ורכישת יחידות מולטי-משפחתיות. האם יש יתרונות להעמיד הלוואות על שם בן זוגי? אני מודע למכסים של פאני מיי של 10 הלוואות לאדם, אך האם יש פרקי זמן נדרשים בין ההלוואות? כיצד אוכל להגדיל את כוח ההלוואה שלי לכל הלוואה? לפי תעריף האישור המקדים הנוכחי שלי, לא אוכל לרכוש מולטי-משפחתי אחת אפילו בהנחה בשוק שלי. איך אני יכול לגרום לבנקים להפסיק להסתכל על חוב להכנסה ולהתחיל להסתכל על DSCR? בשלב זה, אני לא כשיר באופן לא מודע. אני לא יודע מה אני לא יודע. תודה עבור תגובתך." ותודה על הכנות שלך.
טוני
כן, רק התכוונתי לומר, מעולם לא שמעתי את הביטוי הזה, "בלתי מודע באופן לא מודע."
אשלי:
אני יודע שגמגמתי לשנייה אם לא קראתי נכון.
טוני
כן, אבל אני אוהב את זה. אולי אתחיל ללוות את זה, סמואל. זאת אומרת, זו שאלה עמוסה, אש. ובכן, ראשית, כמו שאמרת, כל הכבוד לך על שכבר יש לך כמה השכרות ללא חוב קשור בהכרח לשמך כי...
ואולי אפילו לפרק את זה לכל קהל הטירונים קודם כל זה שהמעשה, ושמענו את זה מאנשים אחרים בעבר, אז פייס דיבר על זה כשהוא היה בפודקאסט, אבל המעשה והמשכנתא הם שניים נפרדים מסמכים. וכאשר מסתכלים על יחס החוב להכנסה שלך, הם לא מחפשים מעשים הקשורים לשמך, הם מחפשים משכנתאות שקשורות לשמך. אז אתה יכול להיות על שטר הנכס, וזה לא בהכרח ייחשב ביחס החוב להכנסה שלך כל עוד אתה לא רשום גם על המשכנתא. אז בשבילך, שמואל, אין לך חוב נדל"ן קשור בשמך כרגע, אז יש לך דף נקי. אז רק רציתי להבהיר שכדי שאנשים יבינו שלהיות על האגרה והיות על המשכנתא הם שני דברים שונים.
אשלי:
כֵּן. אז זה יהיה רק הנכס היחיד שהוא עומד לסגור עליו, נכון? כן, הוא בחוזה עבור אחד שיהיה הראשון שלו, מימון מסורתי, והמשכנתא תהיה על שמו.
טוני
כן.
אשלי:
בסדר. אז השאלה הראשונה היא, "האם יש יתרונות להעמיד הלוואות על שם בן הזוג שלי? אני מודע למכסים של פאני מיי של 10 הלוואות לאדם, אבל האם יש פרקי זמן נדרשים בין ההלוואות?" אז אם אתה מקבל הלוואות להשקעה, אין פרק זמן. אם אתה מקבל את ההלוואות האלה כבית מגורים ראשוני, כן, אתה בדרך כלל צריך לאכלס את הנכס האחד במשך שנה אחת לפני שאתה נכנס לשני, אבל נראה שאתה רוכש אותם כנכסים להשקעה, ולמיטב ידיעתי , אין דרישות לתקופת זמן לכך בכלל.
הדבר היחיד שהייתי עושה הוא אולי לחכות עד שתסגור את ההלוואה הראשונה לפני שתלך ותתחיל את ההלוואה השנייה כי אם אתה הולך ומקבל אישור וזה מחוץ לחלון הספציפי הזה, זה כמו 60 עד 90 יום, אני חושב, תלוי מי מושך את האשראי שלך, שבו הוא באמת יכול לחשב נגדך. הם יבצעו בדיקת אשראי אחרונה לפני שתסגור. ואני חושב שזו משיכה רכה, אני לא בטוח, אבל הם יבדקו שוב. ובגלל זה הם תמיד אומרים לך אל תלך לקנות רהיטים חדשים לפני שאתה סוגר את הבית שלך ושם אותו באשראי חנות או לך לקנות מכונית חדשה כי הם ישאלו אותך, "למה נמשך האשראי שלך על המצב הזה, וזה עלול לקלקל את ההלוואה שלך. אז סגור על הלוואה אחת לפני שאתה הולך ומתחיל את ההלוואה הבאה תהיה עצתי בעניין זה.
ואז, באשר לשים אותם על שם בן הזוג שלך, אני בהחלט אעשה את זה כדי לפרק את החוב להכנסה גם בשביל זה.
טוני
זה העניין, רק בגלל שאתם בעל ואישה לא אומר ששניכם צריכים להיות על המשכנתא. המטרה היא לקבל כמה שיותר אנשים על המשכנתא כי זה נותן לך יותר הזדמנות לצאת ולקבל יותר הלוואות.
אז כמו אצלנו, כשקנינו בתי נופש, היה לי אחד על שמי, לבן זוגי היה אחד על שמו. שנינו לא הלכנו על המשכנתאות כי רצינו למנף את יחס החוב להכנסה של עצמנו בנפרד כי החלק המטורף כשהם עושים את החשבון הזה הוא שגם אם אחד מכם היה יכול להיות זכאי, אם אתה שניהם על המשכנתא, זה נחשב נגד שניכם. וגם אם אתה בעל רק 50% מהבית כשהם בוחנים את יחס ההכנסה של החוב שלך, הם מסתכלים על כל המשכנתא, לא 50% או 25% או כל אחוז שבבעלותך, הם מסתכלים על כל המשכנתא משכנתא.
אז הכמות הקטנה ביותר של אנשים שתוכלו לשים על המשכנתא כדי לקבל אישור, כך ייטב. אז אם אשתך יכולה לצאת ולקבל 10 בעצמה, תשיג לה 10. אם אתה יכול לצאת ולקבל 10 לבד, קבל את ה-10 שלך, כי זה נותן לך 20 בניגוד לקבל 10 ובסך הכל בין שניכם.
אשלי:
השאלה הבאה היא, "איך אני יכול להגדיל את כוח ההלוואה שלי לכל הלוואה? לפי שיעורי האישור מראש הנוכחיים שלי, לא אוכל לרכוש מולטי-משפחתי אפילו בהנחה בשוק שלי". ואני חושב שזה מה שקורה להרבה אנשים זה שנגמר להם כוח ההשאלה הזה לפני שלכל אחד מבני הזוג יש את 10 ההלוואות האלה גם בשמותיהם, במיוחד אם אתה מנסה לעשות את זה די מהר לאורך זמן, אבל אני בכנות לא יודע. טוני, כל דרך באמת להגדיל את האישור מראש שלך מלבד לקבל יותר הכנסה, אבל אז אתה צריך לחכות עד שזה יהיה בדוח המס שלך או לקבל מכתב שיש לך עבודה חדשה שבה אתה מרוויח יותר כסף ויש לך תלוש השכר הראשון שלך.
טוני
כלומר, זה מה שהייתי אומר, נכון? אז הרחבת הכנסה, האם אתה יכול לקבל הבלאגן צדדי? הייתה לנו סדרת ההמולה הזו שהייתה לנו-
אשלי:
אבל זכרו, זו חייבת להיות מהומה צדדית שאתם עוקבים אחר ומדווחים על הכנסות.
טוני
שאתה עוקב, נכון, שאתה מדווח. כֵּן. כֵּן. אז זה לא יכול להיות קצת מתחת להמולה בצד של השולחן. אבל כן, אם אתה מקבל עבודה שנייה עושה משהו שיכול להביא לך הכנסה, קידום, דילוג על עבודה כדי להשיג עבודה חדשה. אבל כן, הצמיחה בהכנסה לדעתי גדולה.
גם הדבר השני הוא האם אתה יכול להסתכל על מוצר הלוואה, וסוג זה קשור לשאלה הבאה שלך, אבל האם אתה יכול להסתכל על מוצר הלוואה שאולי לוקח חלק מההכנסות מאותם נכסים ומאפשר לך ליישם אותו לקראת אישורך כמויות? אז למשל, אני יודע ש-NACA, Neighborhood Assistance Corporation of America, היה לנו אורח, אלוהים, הלוואי ויכולתי לזכור את שמו, אבל הוא קיבל נכס רב-משפחתי דרך NACA, וכך גם ננסי רודריגז, היא גם קיבלה את שלה. NACA.
אשלי:
הו כן. כֵּן.
טוני
ו-NACA ממש מגניב כי זה ירד ב-0%. וכשאתה קונה מולטי-משפחתי, ואני חושב שאתה יכול לעלות עד ארבע יחידות תחת NACA, אבל הם ישתמשו בדמי השכירות מארבע היחידות האחרות כדי לעזור לך לקזז את עלות הבעלות. אז גם אם אולי אתה לא יכול לעמוד בכל מחיר הרכישה, אם שוק השכירות עבור שאר היחידות מורידה את התשלום לנקודה שאתה יכול לעמוד בעצמך, זו אופציה עבורך להיכנס גם לאחד מאותם נכסים.
אז אני חושב שתפיסה מוטעית גדולה, סמואל, שיש להרבה משקיעים חדשים היא שהם צריכים להתאים לקופסת מוצרי ההלוואה שהם מודעים אליהם, כאשר במציאות, אתה רוצה לצאת ולמצוא את מוצר ההלוואה תואם את המצב הייחודי שלך. וחבר'ה, יש כל כך הרבה מוצרי הלוואות בחוץ. יש כל כך הרבה מלווים, כל כך הרבה בנקים, כל כך הרבה חברות אשראי, כל כך הרבה מתווכים במשכנתאות, כל כך הרבה, אתה פשוט צריך לעשות את עבודת הרגליים כדי למצוא את מוצר ההלוואה שתואם את המצב הייחודי שלך. וסמי, אנחנו לא יודעים באיזה שוק אתה נמצא, אבל אני כמעט יכול להבטיח שאם תדפוק מספיק דלתות, תלחץ מספיק ידיים, תבצע מספיק שיחות טלפון, סביר להניח שתמצא בנק אזורי מקומי שיחתום העסקה הזו ונותנת לך קצת יותר גמישות בכל הנוגע לסגירה.
אשלי:
זה בעצם מזכיר לי פרק שיצא לנו, למעשה, ביום חמישי. אז ביום חמישי יש לנו את מת'יו מקדרמוט שמדבר על איך, אני חושב שזה כמו 22 בנקים שהוא התקשר אליו עד שמצא אחד שבאמת ילווה לו. אז זה יהיה פרק נהדר להאזין כדי לדבר על זה יותר.
טוני
הדבר השני שאני חושב להוסיף לזה, כמו איך אני מגדיל את כוח ההלוואות שלי לפני ההלוואה הוא עבור דמי השכירות שיש לכם, ברגע שהם מתחילים להופיע בהחזרי המס שלכם, אז אתם יכולים גם להשתמש בזה כדי לקזז גם את ההכנסה שלך.
היה לנו מוצר הלוואה אחד שבו לא עברה שנה, אבל הם יכלו לקחת הסכם חכירה חתום ולהשתמש בו כדי לספור גם בהכנסה שלנו. אז שוב, מדובר על המלווה המתאים שמבין בהשקעות נדל"ן שיכול בערך לדעת את כל הניואנסים האלה של איך להראות את ההכנסה שלך בצורה הטובה ביותר לחתם.
אשלי:
כי אם אתה הולך לבנק כדי לקבל הלוואה, במיוחד בצד המסחרי, לא עשיתי הלוואה למגורים הרבה זמן, אז אני לא יודע לגבי הצד למגורים, אבל בצד המסחרי, זה יכול להיות אפשרות נוספת עבורך היא מעבר ממגורים למסחר, אתה לא הולך לקבל תנאים טובים כל כך. אבל הם יבקשו ממך דוח כספי אישי. ובדוח הכספי האישי הזה, הם ישאלו אותך מה ההכנסה שלך מהשכרה עבור הנכס הזה? מהם הארנונה והביטוחים? ומה הרווח הנקי שלך?
והם באמת לוקחים בחשבון רק את תשלום המשכנתא שלך על זה, את הארנונה ואת הביטוח שלך. ואז הם אומרים, "אוי נהדר, אתה מרוויח 10,000 דולר," כאשר במציאות, סביר להניח שאתה לא בגלל שיש לך תיקונים, יש לך תחזוקה, יש לך מקום פנוי, כל שאר הדברים האלה. אבל הם ייקחו את זה בחשבון ויוסיפו את זה גם להכנסה שלך כאשר הם יבקשו ממך לעשות את הדוחות הכספיים האישיים האלה בצד המסחרי.
טוני
אפילו בצד ההשכרה לטווח קצר, אני מתחיל לראות מוצרי הלוואות לבתים צמודי קרקע בשטח להשכרה לטווח קצר, שבו הם מקרינים את ההכנסה כ-Airbnb ואז משתמשים בזה כדי לעזור לך לקבל אישור להלוואות . אז כשאתה שם בחוץ ויש לך 20, 30, 40, 50 נכסים, החוב להכנסה מתחיל להיות קצת מטורף, כולם על שמך האישי, אז זה גם עוד מוצר הלוואה.
אז הייתי אומר, סמואל, פשוט צא לשם, שוב, לחץ קצת ידיים, תדפוק כמה דלתות, תרים כמה טלפונים ותודיע לאנשים מה אתה מנסה להשיג. ושאל אותם, "היי, מהו מוצר ההלוואה הטוב ביותר עבורי בהתחשב במצב הייחודי שלי?" ותנו להם לומר לכם מהי האפשרות הטובה ביותר עבורכם.
אשלי:
אז בואו נעבור לשאלה הבאה שלנו מאת חואן אלוורז, "יש לכם טיפים שיש לכם כאשר אתם מתמודדים עם קבלנים? האם זה הוגן לנהל איתם משא ומתן, להגיד להם שאתה מקבל הצעות מחיר מאחרים וכו'?" רק אתחיל לקרוא כאילו אני מדבר לשלוח הודעות טקסט לרכב שלי כדי לשלוח הודעות טקסט ואתה צריך להוסיף את סימן השאלה ואת הנקודה, סימן קריאה.
טוני
פרק זמן. כן, פרצוף סמיילי.
אשלי:
אתה יודע מה? אני לא עשיתי את זה. האם זה באמת מוסיף אימוג'י? אני אצטרך לנסות את זה.
טוני
אני לא יודע בעצם. עוד לא ניסיתי את זה. הייתי מניח שכן. זה 2023, חשבתי שהדברים האלה קורים.
אבל בהתמודדות עם קבלנים, אני תמיד אומר שהרעיון שלי במיליארד דולר הוא להקים חברת קבלנות כללית ופשוט להיות הבחור שמרים טלפון. ואני מרגישה שיהיו לי לקוחות בתור ליד הדלת.
אז קבלנים, פגע או תפספס, נכון? לפעמים אתה הולך למצוא כמה מדהימים. לפעמים אתה הולך למצוא את אלה שבורחים באמצע הלילה עם $20,000 מכספך. אז זה מסובך, אני חושב, לנסות למצוא את המתאים.
אבל אש, עשית גם הרבה שיקום, מה הניסיון שלך? אולי בואו נטפל בזה הראשון, בחלק הראשון של השאלה שלו, האם זה הוגן לנהל איתו משא ומתן?
אשלי:
כשהתחלתי לעבוד עבור המשקיע האחר הזה, לפני זמן רב, ולפני שהיו לי נכסים משלי, הוא היה מבקש ממני לעזור בהרבה מההצעות של דברים. ואני הייתי כמו, "בסדר, האדם הזה אמר שזה יהיה כל כך הרבה," והוא היה כמו, "בקש ממנו 5% הנחה." ואני אהיה כמו, "אוף." פשוט הרגשתי כל כך לא בנוח. שנאתי את זה. לא אהבתי את זה. הייתי כמו לחשוב בפנים כמו, "בואו לא נהיה זולים. בחייך, האנשים האלה עובדים. מה שתגיד. זה הוגן לשלם להם את זה וכאלה".
בכל פעם שהוא ביקש הנחה, הוא קיבל הנחה. ובסופו של דבר, אני פשוט מתחיל לעשות את זה בעצמי והייתי אומר, "אתה תהיה כל כך גאה בי. תראה, קיבלתי הנחה."
אז אני לא חושב שזה לא הוגן לבקש הנחה. הגרוע ביותר שהם יכולים לומר הוא "לא". ואתה אומר, "בסדר, רק חשבתי שאשאל." ואתה תמיד יכול לנסות ולבצע סחר חליפין בדרך כלשהי אולי למה הם צריכים לתת לך את ההנחה הזו. אולי אתה יכול להציע לצעוק אותם במדיה החברתית או מה שזה לא יהיה. אבל לא, אני לא חושב שזה פסול לנסות לנהל משא ומתן. מה איתך, טוני?
טוני
בכלל לא. ימין. ואני מרגיש שזה כמעט צפוי לקצת התמקחות. אבל אני חושב שיש גם, לנקודה של אשלי, אתה רוצה לוודא שאתה מאזן את הקו הזה ולא מתמקד רק בעלויות. כי לפעמים, הקבלן הזול ביותר הוא לא הקבלן הטוב ביותר.
ואם קיבלת שלוש הצעות, אחת חוזרת ב-80,000, אחת חוזרת ב-75 ואחת חוזרת ב-40, אולי תרצה להיות קצת מודאגת לגבי ה-40 כי אולי הם מזלזלים במה העבודה, אולי אין להם כוונות לסיים את העבודה בפועל. אז אתה רוצה להתמקח. אבל גם להשוות כדי לראות מי הכדורסל ומי מחוץ לטווח. וההיפך נכון, נכון? כאילו אם אתה מקבל שלוש הצעות ושני אנשים ב-40, אחד ב-80, טוב אז, אל תדבר על 80 ותנהל משא ומתן עם האנשים האלה בקו 40. אבל אני כן חושב שזה נורמלי לנסות ולנהל משא ומתן על התעריפים האלה מראש.
אשלי:
ועם קבלת הצעות מחיר, בנה את היקף העבודה שלך. זה משהו שהייתי צריך ללמוד בדרך הקשה. אז אתה יכול לתת את זה לכל אדם שמגיש הצעות ואתה משווה תפוחים לתפוחים במקום לקבל הערכה אחת בחזרה שאומרת תיקון גג, 10,000 דולר, גג גג, קריעה, פרט כמו גג מסוג זה...
כמו שאני חושב שזה היה בשנה שעברה אולי עשינו ארבעה גגות על פני מתחם הדירות הזה. ואחד היה ממש גג חדש, 50,000 או מה שזה לא היה לבניין. ואז, השני היה סופר מפורט. ואז, עוד אחד היה די מפורט אבל היה לו גם את המותג של קירוי. אז זה כמו לאחרים, "האם אתה משתמש בגג סופר זול? מה ההבדל?"
ופשוטו כמשמעו, זה היה כל כך לוקח זמן ללכת הלוך ושוב, אבל אם רק הייתי הולך ואומר, "אוקיי, אנחנו יודעים שצריך לקרוע את זה. זו קריעה. אנחנו רוצים לשים מגן קרח. אנחנו רוצים להרכיב רעפי ערבות ל-40 שנה, או מה שלא יהיה. ותגיד לנו באיזה מותג אתה הולך להשתמש, מהי האחריות ושתעשה את המכסים מסביב לארובה, דברים כאלה, הכל". אם רק היינו עושים את זה, היינו חוסכים כל כך הרבה זמן. יכולנו פשוט לבחור הצעה והלכנו איתה.
אבל זו תהיה ההמלצה שלי לבנות את היקף העבודה שלך ואז לתת אותו לקבלנים כדי להעריך בפועל. וזה חוסך להם כל כך הרבה זמן גם מהצורך לבנות את היקף העבודה שלהם.
טוני
בדיוק למדתי משהו חדש על מערב ניו יורק שיש לכם מגני קרח על הגג שלכם. מעולם לא שמעתי את זה קודם.
אשלי:
הנה סיפור ממש נורא הוא הבניין הזה שהיה גג של מאה אלף דולר. ממש ליד זה, היה לי קבלן שבנה בתי פטיו חדשים לגמרי והוא מתקשר אליי יום אחד והוא אומר, "אז אני צופה בגגות האלה ואין מגן קרח על הגג." ואני הייתי כמו, "למה אתה מתכוון? חייב להיות כי זה היה חלק מכל הסיבה שקרענו את הגג בגלל כל סכר הקרח". והוא אומר, "כן, אין."
אז התקשרתי לבעלים של החברה והוא אמר, "לא, זה לא היה אצלנו... לא, זה לא כלול." והייתי כאילו, אני יודע בוודאות שזה בגלל שלא היה סיכוי שהייתי עושה את הגג הזה בלעדיו." והוא הביט לאחור והוא היה כמו, "אה כן, יש לי כאן את האימייל שבו רצית את מגן הקרח בתוכו." ולכן הם היו צריכים לחזור ולעשות מחדש את החלק הזה ולהניח את מגן הקרח.
טוני
האם אתה יכול לדעת לאחר התקנת גג אם מגן הקרח קיים או לא הוא חייב להיות לפני הנחת רעפים וכל זה?
אשלי:
כלומר, אני לא יכול. אולי מישהו שהוא גגן מנוסה יכול או שאני בטוח שיש דרך כלשהי שאתה יכול לדעת.
טוני
אבל לעולם לא היית יודע שזה מה שאני אומר לו לא התקשר לאדם הזה [לא נשמע 00:33:34]-
אשלי:
עד שהיתה לנו בעיה נוספת עם הגג ואנשים התחילו להרים רעפים, לראות מה קורה או מה, אז כנראה היו אומרים. אבל כן.
טוני
מְטוּרָף. כן, בדיוק למדתי משהו חדש. לא ידעתי שמגני קרח הם דבר, לא משהו שאנחנו צריכים לדאוג לגביו כאן בקליפורניה.
אז היקף העבודה שלך הוא בעצם הרשימה של כל מה שאתה רוצה לתקן, לתקן, לשנות וכו', בתוך הנכס הזה. ל-BiggerPockets יש ספר נהדר מאת J Scott. יש לו בעצם שני ספרים. אחד מהם הוא הספר על היפוך בתים, השני של השני, אני חושב, הספר על אומדן עלויות גמילה. שני ספרים נהדרים שמלמדים אותך איך לבנות את היקף העבודה שלך.
אבל פשוטו כמשמעו, אם אתה פשוט עובר בנכס שלך, תתחיל מבחוץ, תלך מהחזית של הבית כל הדרך מסביב להיקף הנכס מחפש את כל מה שאתה רוצה לשנות, פתח את דלת הכניסה והסתובב כל אחד ואחד. חדר עם ציון כל דבר שאתה רוצה לשנות, זה היקף העבודה שלך שם.
וזה כמו, "היי, החלף את כלי הקיבול הזה. שנה את לוח הבסיס הזה. ריצוף חדש. תקרוע את האורות הישנים האלה." פשוטו כמשמעו, רק במונחים של סופר הדיוט, כתוב כל דבר קטן שאתה רוצה לעשות ואז יש את היקף העבודה הבסיסי שלך שאתה יכול לתת לקבלנים כדי לקבל בחזרה את הצעות המחיר שלך.
אז אני חושב שהרבה אנשים חושבים יתר על המידה את היקף העבודה הזה, זה נראה מאוד מפחיד להמציא, אבל אם רק תסתכל על המחשבים שלך ותגיד, "היי, אני מאוד אוהב את הריצוף הזה. אני מאוד אוהב את המטבחים האלה. אני מאוד אוהב את חדרי האמבטיה האלה. מאוד אוהב את הסלון האלה. ממש אוהב איך זה נראה." לאחר מכן פשוט ציין את כל הדברים שצריכים להשתנות בין הנכס שלך לבין הנכס שאתה רוצה שהוא ייראה, ואז יש את היקף העבודה שלך. ואז, שים את זה עליהם כדי לצאת ולתמחר את זה.
אשלי:
בדיוק עשינו אתמול את הבוטקאמפ של טירונים בנדל"ן, היה לנו את טארל יארבר והוא דיבר על להיכנס ולצלם. אז יש לו מישהו בצוות שלו שהולך לכל נכס שהם מסתכלים עליו. לפני שהם אפילו הציעו הצעה, הוא שולח מישהו החוצה ומצלם אותה. וככה הם בעצם בונים את היקף העבודה שלהם מהתמונות.
ולמעשה התחלנו לעשות את זה גם כי אתה יכול להתרכז כל כך הרבה יותר לשבת ליד השולחן שלך ולהסתכל על התמונה של מה שצריך לתקן, ואז לעמוד שם עם הלוח שלך, כנראה שהפעם אתה בבאפלו וקפוא כי לאף אחד אין את החום שלו על אם המקום פנוי, מנסה לכתוב כמו, "אוקיי, יש את זה, זה."
אבל היו 180 תמונות עבור שני חדרי שינה, חדר אמבטיה אחד, בית נייד, בסדר, כל כך קטן, אולי אלף רגל מרובע או פחות. 180 תמונות של החוץ, הפנים. וזה היה כאילו הוא סרק את התמונות וזה היה כמעט כמו מצגת של כל התמונות. אתה יכול לראות את הפריסה של הבית ואת תנועת הזרימה כי זה היה פשוט לחץ, לחץ, לחץ, לחץ תוך כדי הליכה. אתה יכול להגדיל את התמונה כדי לראות.
וככה הוא היה בונה את היקף העבודה שלו, הוא היה יושב ומסתכל על כל תמונה ויגיד "אוקיי, צריך להחליף את המעקה הזה כאן", ורק מוסיף את זה ופשוט עובר על כל דבר וממשיך. ובסופו של דבר, הוא העביר את זה למיקור חוץ, ומישהו אחר בצוות שלו עושה את זה עכשיו, אבל הוא אמר שזו שיטה נהדרת שעבדה בשבילו.
אבל זה גם נותן לך את ההזדמנות לחפש דברים בגוגל גם לאהוב, "האם זה נורמלי? ככה זה צריך להיות?" ואתה יכול כמעט להוסיף כל תמונה לגוגל עכשיו ולבצע חיפוש רק על התמונה כדי לאהוב, "מישהו יגיד לי את זה." או שאתה יכול לצלם את התמונה ותוכל לפרסם אותה בפורומים של BiggerPockets ולומר, "האם הגג אמור להיראות כך?" ותקבל מיליון תגובות ומשוב מאנשים, וסביר להניח שהם יהפכו את התמונה הזו למם של, "הנה בעל בית בשכונת עוני מנסה לתקן את הגג שלו בעצמו."
טוני
אני כן אוהב את שיטת הצילום וקצת קלטתי את זה גם מטארל וסרינה. סרינה נוריס הייתה באחד מהפרקים האחרונים שלנו. אני בטוח שאתם יכולים לחפש את זה, רק [לא נשמע 00:37:22]-
אשלי:
וכך גם נייט רובינס, הוא למעשה זה שמצלם את התמונות.
טוני
כמו גם נייט רובינס.
אשלי:
כֵּן.
טוני
בכל פעם שאנחנו עושים גמילה עכשיו, אני מנסה לצלם כמה שיותר תמונות של המקום הזה. וגיליתי שלחזור הביתה ולבצע את עבודת ההיקף בבית זה קל יותר. כשאהיה בנכס, אני אצלם תמונות של כל חדר בודד יחד עם מידות, ובדרך כלל אני עושה באייפד שלנו. ומצאתי שזו הדרך הקלה ביותר לעבור בנכס. ואז אני גם אעשה הדרכה בווידאו של החוץ והפנים, אז יש לי את כל התמונות והסרטונים ואני יכול פשוט לחזור בכל פעם שאני רוצה לנסות ולחבר הכל ביחד.
אשלי:
רק התכוונתי לומר, נייט היה פרק 326 וסרינה הייתה פרק 330.
טוני
בּוּם. אשלי מתקדמת למען המפיקים שלנו, נודניק בעבודה. אבל החלק האחרון או החלק הראשון של השאלה הזו הוא רק טיפים כלליים שיש לכם להתנהלות מול הקבלנים? הדבר הראשון שהייתי אומר הוא לקבל את זה בכתב, במיוחד אם זו הפעם הראשונה שאתה עובד עם הקבלן. קבל את היקף העבודה שלך בכתב, קבל אותם להסכים לכל מה שיש לך בהיקף העבודה הזה. וודא שלא רק העבודה שאתה רוצה שתבוצע ברורה, אלא גם לוח הזמנים של מתי הם אמורים לסיים את העבודה עד ומהו לוח התשלומים.
בדרך כלל, אנחנו רוצים להחזיר את התשלום האחרון הזה, אז אנחנו רוצים לעכב אולי 20% עד שהדבר האחרון הסופי הזה ייעשה, ככה יש להם איזה תמריץ לעבור את העבודה במהירות ואתה לא רוצה לתת התשלום הסופי הזה עד שכל דבר שזיהיתם כשגוי תוקן כי ברגע שהם יקבלו את התשלום האחרון, יהיה קשה יותר להשיג אותם. אז אלו ההמלצות שלי בהתנהלות מול קבלנים. אש, יש לך משהו שתוסיף לזה?
אשלי:
עברו עם הסרט הכחול שלכם וסמנו את כל מה שצריך לתקן. ולפעמים, זה מועיל לקחת איתך סט שני של עיניים. קח חבר שאולי מעולם לא היה בנכס ותגיד, "אוקיי, הסתובב, מה לא נראה נורמלי כאן?" ופשוט שלח אותם דרך הנכס שלך. ואולי כמה דברים אתה כמו, "אה, טוב, היינו צריכים לעשות את זה ככה," או מה שלא יהיה, אבל זה רק נותן את הסט השני הזה כי אתה כבר, ובכן, לפחות מצאתי שזה עם עצמי לפעמים כשאני עוברת אני פשוט כמו, "אלוהים אדירים, זה נראה כל כך טוב כי זה כבר פי 100 טוב יותר ממה שהיה קודם," ואני לא מסתכל על הפרטים האמיתיים של הדברים. ואז יש מקרים אחרים שבהם אני כל כך מרוכז בפרטים, עד שבחרתי דברים. אז בהחלט עוברים ומקליטים לפני שהקבלן יסתיים לחלוטין בעבודתו.
טוני
ניסיתי למצוא, כי אני מרגיש שזה או טארל או סרינה, אחד החברים שלנו אמר שיש למעשה אפליקציה שהם השתמשו בה, שהיא בעצם כמו קלטת כחולה וירטואלית שבה הם יכלו לרשום הערות.
אשלי:
זה ג'יימס דנרד.
טוני
ג'יימס אמר את זה, הא?
אשלי:
כן, זו רשימת חבטות, אני חושב שכן.
טוני
אוקיי, הנה לך.
אשלי:
כֵּן.
טוני
כֵּן. כֵּן. אז יש כל כך הרבה דרכים שונות לסמן, כי תמיד יהיה משהו כשאתה עושה את ההדרכה האחרונה. שרה ואני, בגלל שיש לנו מערכת יחסים די טובה עם הבחור שלנו, אנחנו פשוט שולחים לו הודעת טקסט או כל דבר, [לא נשמע 00:40:16] על כך שנוקאאוט, אבל שהמערכת הזו באמת תתקשר אליו אפליקציה, לדעתי עובדת די טוב גם כן.
אשלי:
כן, אני מניח, נקודה כל כך נהדרת, אני צריך להבהיר, קל מאוד לא לזכור היכן שמת סרט כחול, אז הקונסטרוקטור פשוט מושך אותו ואוהב, "אה, אין סרט כחול."
טוני
"אין סרט כחול."
אשלי:
"תיקנו הכל. הנה הצ'ק שלך." אז כן, עם האפליקציה של ג'יימס, אתה מצלם את חוסר השלמות ואז אתה כותב פתק קטן ואת התיאור ואז אתה יכול להדפיס הכל והוא ממש יסגור את זה לתוך הבית או ידביק את זה או משהו כל הרשימה תהיה שם ואז עדיין יהיה לו את העותק הזה גם בטלפון שלו.
טוני
כֵּן.
אשלי:
תודה רבה לכם שהצטרפתם אלינו לתגובת הטירונים של השבוע. אני אשלי כאן עם המנחה השותף שלי, טוני ג'יי רובינסון. ותוכלו למצוא אותנו באינסטגרם. למטה בתיאור אתה יכול למצוא את החברתיים שלנו. ואל תשכח להצטרף לקבוצת הפייסבוק טירוני נדל"ן וללחוץ על כפתור הלייק הזה ביוטיוב אם אתה צופה בסרטונים שלנו. הבן שלי, בן ה-6 שלי בדיוק התחיל לערוך סרטונים וכך, הוא פרסם פוסטים והיה לו ערוץ יוטיוב משלו. ואני חייב לומר, כל יום, הביתה מבית הספר, "כמה מנויים יש לי?" אז אני צריך למצוא דרך. אני מאוד שמח שהוא נכנס למיומנות בוודאות, אבל אני לא בטוח לגבי האובססיה של מנויים.
טוני
כן, מר חיה משנה את הדור הבא, הא?
אשלי:
כֵּן. כֵּן. תודה חבר'ה, ונתראה בפעם הבאה. (שִׁירָה).
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- הדרכים הטובות ביותר להציע מימון מוכר (ותקבל את הצעתך!)
- מלכודות שיש להימנע מהן כאשר לוקחים על עצמה יותר חוב מקרקעין
- הגדלה של עסק הנדל"ן שלך מהיר יותר עם UNIQUE מוצרי הלוואות
- איך לנהל משא ומתן על מחירים עם קבלנים עבורך שיפוצים בבית
- למה אתה חייב בנה אחד משלך היקף העבודה כאשר מקבלים הצעות קבלן
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספרים שהוזכרו בהצגה
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-352
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 12 חודשים
- 13
- שנים 15
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2023
- 22
- 24
- 30
- 33
- 40
- 50
- 50 שנים
- 60
- 75
- 80
- 90
- a
- יכול
- אודות
- להשיג
- חֶשְׁבּוֹן
- לרוחב
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- עצה
- לאחר
- שוב
- נגד
- סוֹכֵן
- לִפנֵי
- מסכים
- הסכם
- Airbnb
- תעשיות
- מאפשר
- כמעט
- לבד
- לאורך
- כְּבָר
- גם
- אלווארז
- תמיד
- am
- מדהים
- אמריקה
- פְּחָת
- כמות
- כמויות
- an
- ו
- אחר
- כל
- דבר
- דירה
- האפליקציה
- תפוח עץ
- החל
- הערכה
- להעריך
- הערכה
- גישה
- הסכמה
- לאשר
- מאושר
- ARE
- AREA
- סביב
- AS
- לשאול
- לשאול
- סיוע
- המשויך
- לְהַנִיחַ
- At
- עו"ד
- למשוך
- מושך
- קהל מאזינים
- מחבר
- לְהִמָנַע
- מודע
- בחזרה
- רקע
- איזון
- איזון
- בנק
- bankable
- בנקים
- בסיסי
- בעיקרון
- BE
- יופי
- כי
- התהוות
- היה
- לפני
- ההתחלה
- להיות
- להלן
- מועיל
- הטבות
- מלבד
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- הצעה
- גָדוֹל
- גדול
- קצת
- כָּחוֹל
- ספר
- ספרים
- גבול
- הלוואות
- שניהם
- אריזה מקורית
- BP
- מותג
- חדש
- לשבור
- שבירה
- לְגַשֵׁר
- להביא
- ברוקרים
- תאו
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- נבנה
- עסקים
- אבל
- לַחְצָן
- לִקְנוֹת
- קוֹנֶה..
- קנייה
- by
- קליפורניה
- נקרא
- שיחות
- CAN
- יכול לקבל
- כמוסות
- מכונית
- אשר
- לשאת
- מזומנים
- ועוד
- סיכוי
- שינוי
- משתנה
- ערוץ
- תשלום
- זול
- הזול ביותר
- לבדוק
- לְנַקוֹת
- ברור
- קליק
- לקוחות
- סְגוֹר
- סגור
- סגירה
- Co-Host
- קוד
- קר
- COM
- איך
- מגיע
- נוח
- מגיע
- מסחרי
- עמלות
- Common
- חברה
- לְהַשְׁווֹת
- השוואה
- לחלוטין
- מַשׁלִים
- מורכב
- להתרכז
- דְאָגָה
- מודאג
- מצב
- חוזה
- קבלנות
- קבלן
- קבלנים
- נוחות
- שיחה
- שיחות
- קריר
- תַאֲגִיד
- לתקן
- תוקן
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- משוגע
- לִיצוֹר
- יְצִירָתִי
- אשראי
- בדיקת אשראי
- איגודי אשראי
- סקרן
- נוֹכְחִי
- כיום
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- התמודדות
- דילים
- חוב
- הגון
- בהחלט
- תלוי
- תיאור
- שולחן כתיבה
- פרט
- מְפוֹרָט
- DID
- הבדל
- אחר
- קשה
- הנחה
- לְהַצִיג
- do
- מסמכים
- עושה
- לא
- עושה
- דוֹלָר
- דולר
- עשה
- לא
- דֶלֶת
- דלתות
- מטה
- downside
- לצייר
- ירידה
- ראוי
- E&T
- כל אחד
- כל אדם
- מוקדם יותר
- מוקדם
- קל יותר
- הקל ביותר
- קל
- כלכלות
- כלכלות קנה מידה
- עריכה
- יעילות
- או
- אחר
- אמייל
- Emoji
- סוף
- מספיק
- שלם
- כניסה
- אפיזודה
- פרקים
- הון עצמי
- במיוחד
- אחוזה
- לְהַעֲרִיך
- מוערך
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כל יום
- כולם
- הכל
- דוגמה
- דוגמאות
- הרחבה
- צפוי
- יקר
- ניסיון
- מנוסה
- להסביר
- להאריך
- נוסף
- עיניים
- פָּנִים
- פייסבוק
- הוגן
- משפחה
- בני משפחה
- רחוק
- חביב
- מומלצים
- מָשׁוֹב
- להרגיש
- אגרות
- רגליים
- שגיאה
- מעטים
- סופי
- לממן
- ממומן
- כספי
- מְמַמֵן
- גימור
- ראשון
- firsttime
- מתאים
- חמש
- לסדר
- קבוע
- גמישות
- Flip
- תזרים
- מרוכז
- התמקדות
- בעד
- הָלְאָה
- פורומים
- מצא
- ארבע
- הקפאת
- חבר
- חברים
- החל מ-
- חזית
- מלא
- מִשְׂחָק
- כללי
- דור
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נותן
- נתינה
- Go
- מטרה
- אל
- Goes
- הולך
- זָהוּב
- טוב
- אלוהים
- קבל
- גדול
- קרקע
- קְבוּצָה
- צמיחה
- אַחֲרָיוּת
- מובטח
- אוֹרֵחַ
- אורחים
- בחור
- היה
- חצי
- הול
- לטפל
- ידיים
- מתרחש
- קורה
- קשה
- קשה
- יש
- יש
- he
- ראש
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- לעזור
- עזר
- לה
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- להבליט
- לו
- עַצמוֹ
- שֶׁלוֹ
- מכה
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- יָשָׁר
- בִּיוֹשֶׁר
- לקוות
- חַם
- מלון
- בתי מלון
- בית
- בתים
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- חמישים ק"ג
- i
- חולה
- קרח
- רעיון
- מזוהה
- if
- תמונה
- בלתי אפשרי
- in
- תמריץ
- כלול
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- מידע
- בתוך
- השראה
- אינסטגרם
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- כוונה
- כוונות
- אינטרס
- גובה הריבית
- פנים
- מאיים
- אל תוך
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- iPad
- סוגיה
- IT
- שֶׁלָה
- עצמו
- iTunes
- ג'יימס
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- להצטרף
- הצטרפות
- מצטרפים אלינו
- מסע
- jpg
- ג'ון
- לקפוץ
- רק
- שמור
- סוג
- דופק
- לדעת
- יודע
- ידוע
- יודע
- כָּבוֹד
- בעל בית
- אחרון
- שנה שעברה
- מאוחר יותר
- מערך
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- חכירה
- הכי פחות
- יציאה
- עזיבה
- להשאיל
- מַשׁאִיל
- המלווים
- פחות
- לתת
- מכתב
- תנופה
- LG
- החיים
- כמו
- סביר
- קו
- מרופד
- רשימה
- ברשימה
- הקשיב
- האזנה
- רישומים
- קְצָת
- חי
- לִטעוֹן
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- ארוך
- הרבה זמן
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- אבוד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- להוריד
- עשוי
- תחזוקה
- גדול
- הרוב
- לעשות
- עושה
- עשייה
- רב
- סימן
- שוק
- שווי שוק
- גפרורים
- מתמטיקה
- מתיו
- לְהַגדִיל
- מאי..
- אולי
- me
- אומר
- אומר
- מידות
- מדיה
- להרשם/להתחבר
- מם
- זכרון
- מוּזְכָּר
- הודעות
- שיטה
- אמצע
- יכול
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- דקות
- תפיסה מוטעית
- עלמה
- סלולרי
- רגעים
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- מוטיבציה
- המהלך
- תנועה
- mr
- הרבה
- my
- עצמי
- שם
- שמות
- בהכרח
- צורך
- צרכי
- נטו
- לעולם לא
- חדש
- ראש השנה
- ניו יורק
- הבא
- נחמד
- לילה
- לא
- ללא חתימה
- נוֹרמָלִי
- הערות
- עַכשָׁיו
- ניואנסים
- מספרים
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- מוצע
- הצעה
- המיוחדות שלנו
- לקזז
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- בסדר
- זקן
- מבוגר
- on
- פעם
- ONE
- יחידות
- רק
- לפתוח
- דעות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- אפשרות
- or
- אחר
- אחרים
- שלנו
- בעצמנו
- הַחוּצָה
- בחוץ
- יותר
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- בעלי
- בעלות
- שלום
- נפרע
- ניירת
- פרמטרים
- חלק
- שותף
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- עפרונות
- אֲנָשִׁים
- עבור
- אחוזים
- אוּלַי
- תקופה
- תקופות
- אדם
- אישי
- טלפון
- שיחות טלפון
- טלפונים
- צילום
- תמונות
- לבחור
- הרים
- מבחר
- תמונה
- תמונות
- לְחַבֵּר
- חתיכות
- גובה הצליל
- מקום
- תכנון
- פלטפורמה
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- אנא
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- אפשרי
- הודעה
- פוטנציאל
- כּוֹחַ
- יפה
- קודם
- מחיר
- תמחור
- יְסוֹדִי
- מנהל
- עקרון
- קופונים להדפסה
- כנראה
- תהליך
- מפיק
- המוצר
- מוצרים
- להרוויח
- מבצע
- נכסים
- רכוש
- מוּגָן
- גאה
- מושך
- מושך
- פונץ'
- לִרְכּוֹשׁ
- רכישה
- גם
- מכניס
- מוסמך
- שאלה
- שאלות
- מהירות
- ציטוטים
- רכס
- טִוּוּחַ
- מהר
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- קריאה
- ממשי
- מקרקעין
- מציאות
- בֶּאֱמֶת
- סוכן מקרקעין
- טעם
- לאחרונה
- המלצה
- המלצות
- להפחית
- מופחת
- הפחתה
- אזורי
- רגיל
- גמילה
- קשר
- קרוב משפחה
- לזכור
- השכרות
- לתקן
- להחליף
- החליף
- תשובה
- דווח
- לייצג
- נדרש
- דרישות
- מגורים
- מגורים
- תגובה
- תגובות
- REST
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- הכנסה
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- תקין
- קרע
- גג
- חֶדֶר
- חדרים
- עגול
- הפעלה
- אמר
- אותו
- הציל
- לומר
- אמר
- אומר
- סולם
- דרוג
- לוח זמנים
- בית ספר
- היקף
- סקוט
- גרידה
- חיפוש
- חיפוש
- שְׁנִיָה
- שניות
- לִרְאוֹת
- נראה
- למכור
- סלרס
- לשלוח
- שולח
- תחושה
- נפרד
- סדרה
- שרות
- סט
- כמה
- שיתוף
- היא
- מגן
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הצגה
- צד
- המולת צד
- חָתוּם
- חתימה
- דומה
- יחיד
- לשבת
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- שישה
- מְיוּמָנוּת
- צפחה
- מעט שונה
- קטן
- So
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- חברתיים
- רך
- כמה
- מישהו
- משהו
- לפעמים
- שלה
- בקרוב
- מֶרחָב
- מיוחד
- ספציפי
- במיוחד
- לפצל
- סנדק
- נותני חסות
- מסחרי
- Spotify
- מרובע
- התמחות
- מעמד
- התחלה
- החל
- החל
- התחלות
- אמור
- הצהרה
- הצהרות
- הברית
- להישאר
- צועד
- עוד
- עצור
- חנות
- סיפורים
- סיפור
- להגיש
- מנוי
- כזה
- פתאומי
- סוּפֶּר
- אמור
- בטוח
- מערכת
- שולחן
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- שיחות
- סרט הדבקה
- מס
- החזרי מס
- מסים
- נבחרת
- טק
- לספר
- נוטה
- נוטה
- טווח
- מונחים
- טֶקסט
- הודעות SMS
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- זֶה
- השמיים
- המידע
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- התאוריה
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- זֶה
- השנה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- אלף
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- זורק
- יום חמישי
- כרטיס
- עניבה
- קָשׁוּר
- קשרים
- זמן
- דורש זמן רב
- פִּי
- טיפים
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- אמר לי
- טון
- טוני
- גַם
- לקח
- כלים
- נושאים
- קרוע
- סה"כ
- לקראת
- מעקב
- מסורתי
- תמליל
- ניסיתי
- טיול
- נָכוֹן
- סומך
- לנסות
- מנסה
- תור
- פעמים
- שתיים
- סוג
- טיפוסי
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- מבין
- מתחת למים
- לא הוגן
- איגודים
- ייחודי
- יחידות
- עד
- על
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- שימושים
- באמצעות
- כרגיל
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- יוטה
- חופשה
- תקף
- ערך
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- וידאו
- וירטואלי
- לחכות
- ללכת
- הליכה
- בהדרכה
- רוצה
- רציתי
- היה
- צופה
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- אינטרנט
- גירוד באינטרנט
- שבוע
- לשקול
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מערבי
- מה
- מה
- כלשהו
- מתי
- ואילו
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- כל
- של מי
- למה
- רעיה
- יצטרך
- מוכן
- חלון
- עם
- לְלֹא
- Word
- תיק עבודות
- להתאמן
- עבד
- עובד
- עובד
- לדאוג
- גרוע
- ראוי
- היה
- לכתוב
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- כן
- אתמול
- עוד
- york
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס
- זום