תוכנית מס חדשה מוצעת מבקשת לבטל 1031 החלפות

הנשיא ביידן הציע תקציב לשנת הכספים 2024 שואפת לקדם גישה מורחבת וזמינות משופרת בתחום הבריאות והחינוך תוך הפחתת מסים למשפחות מעוטות הכנסה וצמצום הגירעון, אך המימון המוצע מגיע מהגדלת המסים על העשירים וביטול הקלת מס חשובה למשקיעי נדל"ן, אשר כנראה יידחה על ידי רבים בקונגרס. 

בהתאם לפוליטיקה שלך, אולי יהיו לך פתרונות שונים למיסים. רבים עשויים להציע ששינוי קוד המס כך שיהיה פחות מועיל עבור העשירים הוא מסובך יותר ממה שאתה עשוי לחשוב. במקרה זה, הצעתו של ביידן עלולה לפגוע באופן לא מכוון במשפחות ממעמד הביניים בתהליך, כך עולה ממחקר.

מאמר זה בוחן כיצד הצעה זו לחוק המס עלולה להשפיע על משקיעי נדל"ן, במיוחד.

העלאת מסים לעשירים

התקציב המוצע יגדיל את המסים על אמריקאים עשירים בכמה דרכים. לדוגמה, זה יהיה:

• הגדל את שיעור מס רווחי הון מ-20% ל-39.6% עבור אנשים שמרוויחים לפחות מיליון דולר בכל שנה
• הגדל את שיעור המס של Obamacare מ-3.8% ל-5% עבור אנשים עם הכנסה של לפחות 400,000 $
• גבה שיעור מס מינימום של 25% עבור 0.01% העשירים ביותר, או משקי בית בשווי 100 מיליון דולר או יותר
• הגדל את שיעור המס על הכנסה אישית מ-37% ל-39.6% עבור אנשים שמרוויחים לפחות 400,000 דולר, תוך ביטול הפחתת מס קודמת 
• הצב הגבלות על התרומה המקסימלית לחשבונות רוט IRA עבור אנשים שמרוויחים לפחות 400,000 $
• מסירה את העלייה בבסיס לירושות במוות, ומשפיעה על רווחי הון לא ממומשים יותר מ-5 מיליון דולר (10 מיליון דולר למגישים משותפים) 

חשוב לציין שבעוד ששיעור המס האפקטיבי עבור 1% העליון ירד מאז שנות ה-1970, הוא עדיין יותר מ גבוה פי שמונה משיעור המס האפקטיבי הממוצע לחצי התחתון של המפרנסים, לפי קרן המס. אבל מאז שהממשלה הפדרלית בילה 1.38 טריליון דולרים יותר ממה שגבה בהכנסות ב-2022, אין זה מפתיע שקובעי המדיניות שוקלים להגדיל את שיעורי המס לעשירים, במיוחד מכיוון שפערי העושר היו מצומצמים יותר בשנים שבהן בעלי הכנסה גבוהים שילמו יותר. מחקר שולל את הטענה שקיצוץ מסים משפר את הכלכלה, והממשלה גובה פחות הכנסות כאשר שיעורי המס נמוכים יותר, לכן העלאת שיעורים לפחות עבור חלק משלמי המסים עשויה להיות חיונית.

עם זאת, ישנן כמה השלכות לא מכוונות של העלאת מס רווחי הון מעל הרף. לדוגמה, בעלי בתים שמרוויחים הרבה פחות ממיליון דולר או אפילו 1 דולר בשנה עלולים להיתקע עם חשבון מס עבור מכירת בית בשוק חם, שבו בית של מיליון דולר הוא לא אחוזה - זה בית חד-משפחתי במחיר חציוני. לדוגמה, מחיר הבית החציוני בסן פרנסיסקו עומד על בערך $ 1.3 מיליון, גם לאחר ירידה בשנה האחרונה. אפילו עם החרגת רווחי הון עבור מגורים ראשוניים, בעל בית שקנה ​​נכס לפני 20 שנה במה שהפך לשוק חם עלול להיתקל בשיעור הגבוה יותר בשנה שבה הם מוכרים. זה עלול להקשות על מימון בית דומה בריביות המשכנתא הגבוהות של היום עבור המובילים. 

לא ברור כמה אנשים ייכללו בקטגוריה הזו. אבל כדאי לשאול האם חריגות מסוימות עשויות להיות נחוצות והאם העלאת מס רווחי הון היא הדרך הטובה ביותר להשיג את מטרות הממשל הפדרלי. לדוגמה, המבקרים אומרים עלייה בשיעור מס רווחי הון מרתיע חיסכון. משרד התקציבים של הקונגרס מעריך כי א מס על צריכה, שיעודד חיסכון על ההוצאות, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר על כיווץ הגירעון - אבל זה גם השפעה בלתי פרופורציונלית בעלי הכנסה נמוכה. אין פתרון קל. 

ביטול 1031 החלפות

היבט נוסף של התקציב המוצע הוא ביטול 1031 חילופי "כמו-סוג". למשקיעי נדל"ן, שקיימים מאז 1921. סעיף 1031 לחוק המס מאפשר ליחידים לדחות את תשלום מס רווחי הון על נכס להשקעה על ידי שימוש בתמורה מהמכירה לרכישת נכס דומה בשווי שווה או יותר. א עובדת גיליון מהבית הלבן משווה את הטבת המס ל"הלוואה ללא ריבית בלתי מוגבלת מהממשלה" ומסווג אותה כ"הוצאות בזבזניות על אינטרסים מיוחדים". 

נראה שקיימת תפיסה מוטעית כי משקיעי נדל"ן הם כבר עשירים ותאבי בצע ללא שובע, וכי הם נמנעים מתשלום מס הוגן תוך ניצול שוכריהם להכנסה נוספת. אולי העיצוב של יוזמות מדיניות מנציח את הסטריאוטיפ, אבל ברוב המוחלט של המקרים, זה שקרי בעליל. "הפרצה" של 1031 לא מועילה רק לעשירים - היא מועילה למשקיעי נדל"ן מכל תחומי החיים. 

בעלי בית של אמא ופופ הם בבעלותם 41% מכלל הנכסים להשכרה וכמעט 73% מכל הבניינים בני שתיים עד ארבע יחידות דיור. לא מדובר באנשים שמרוויחים מיליון דולר בשנה - ההכנסה השנתית הממוצעת המשוערת לבעלי בתים היא $97,000. בעוד שנדל"ן נחשב לרוב כאמצעי ההשקעה המועדף על העשירים האולטרה-סודיים, זה גם כלי עבור אנשים רגילים להגביר את החיסכון הפנסיוני שלהם ולחסוך מספיק כדי לשלוח את ילדיהם לקולג'. עסקאות קטנות עבור נכסים זולים מהוות את רוב ההחלפות דומות. 

יתר על כן, מחקר מראה שאין שום דבר בזבזני בהקלת מס חליפין דומה - היא ממלאת תפקיד חשוב בעידוד הפעילות הכלכלית והחייאת קהילות והוספה 97.4 $ מיליארד בשווי לתוצר האמריקאי בשנת 2021. בורסות דומות מייעלות את ההשקעה, ויוצרות מאות אלפי משרות חדשות. הם גם מאפשרים למשקיעים להמיר שטחים מסחריים פנויים לבנייני דירות, דבר שחשוב לעודד במהלך מצוקת הדיור של היום. איגוד המתווכים הלאומי מציע כמה דוגמאות אנקדוטיות כיצד 1031 בורסות אפשרו למשקיעים להצעיר קהילות. 

המבקרים טוענים שהסרת 1031 מרכזיות תפחית את ההכנסות הפדרליות, תחריף את מצוקת הדיור ותוביל לירידה באיכות הדיור עבור הדיירים, שכן לבעלי נכסים יהיה פחות תמריץ לשדרג את היחידות שלהם עם מטבחים וחדרי רחצה חדשים. חברות עלולות גם להירתע ממעבר לבניינים העונים טוב יותר על צרכי העסק והעובדים. אמנם ייתכן שיש יתרון להצבת מגבלות על בורסות 1031, אך ביטולן לחלוטין יביא להשפעות שליליות שליליות על הכלכלה, כך עולה ממחקר. 

בשורה התחתונה

יש טיעון חזק להגדלת המסים על העשירים כדי לממן תוכניות חברתיות. זו אולי לא הדרך היחידה לשפר את הניידות הכלכלית, לחלץ אנשים מעוני ולצמצם את פערי העושר, אבל זה פתרון פוטנציאלי - אפילו חלק מיליארדרים בולטים יצאו תומכים ברעיון.

אבל בתהליך הרפורמה במערכת המס, על קובעי המדיניות להקפיד שהפתרונות המוצעים לא יפגעו בלי כוונה במשפחות וקהילות מעוטות הכנסה ומעמד ביניים או למשקיעי נדל"ן שתורמים לכלכלה בצורה חיובית.

לא בטוח כיצד למקסם את הניכויים עבור עסק הנדל"ן שלך? ב הספר על אסטרטגיות מס עבור משקיע נדל"ן נבון, רואי החשבון אמנדה האן ומתיו מקפרלנד חולקים את המידע המעשי שאתה צריך כדי לא רק לעשות את המסים שלך השנה - אלא גם להכין אסטרטגיה מתמשכת שתהפוך את עונת המס הבאה שלך לקלה הרבה יותר.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.