עדכון שוק רב-משפחתי + מה שעובד ותיק בן 20 יודע

אנדרו:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 767.

אנג'י:
חברת הניהול יודעת מה הם עושים. הם המקצוענים, הם אלה עם הניסיון. כאשר יש לך לקוח שמעורב יתר על המידה, מחקר מקרה אחר מקרה, הנכס לא מצליח. כאשר יש לך לקוחות מנותקים ויש לך שיחה שבועית איתם, אתה שולח את הדוח השבועי שלך, דוח הבעלים שלך. הנכסים האלה שוב ושוב זוכים להצלחה רבה.

אנדרו:
אנדרו קושמן כאן עם החבר שלנו מאט פיירקלוט. דיוויד גרין עזב את אולפן ההקלטות ריק פעם נוספת, וחשבנו שאולי למד את הלקח מהפעם הקודמת, אז אנחנו משתלטים.

מאט:
שמח להיות כאן איתך, אנדרו. אני אסיר תודה שזכיתי לעשות איתך את ההשתלטות. יש לך שיחה מרגשת שמתקרבת היום ואנשים אומרים, למה אתה מתלהב מניהול נכסים? זה כל כך משעמם. הרשו לי לומר לכם, חבר'ה, תתביישו לכם שאתם חושבים שניהול נכסים משעמם. ניהול נכס הוא, זה מה שיגרום או ישבור את הרווחיות שלך בעסקה. מנהל נכס טוב ייקח עסקה בינונית ויהפוך אותה למדהימה והם ייקחו עסקה מדהימה ויהפכו אותה לשטויות גמורות. וחבר'ה, דבר אחרון. אם אתם רוצים לשמוע יותר על מה הופך עסקאות לרווחיות, ניהול נכסים וניהול נכסים, אתם חייבים להקשיב לתוכנית מספר 739 שבה אני, אנדרו ודיוויד נכנסים לעומק מה זה ניהול נכסים, מה זה לא, ואיך זה מתאם עם ניהול נכסים. אז אחרי שאתה מקשיב לזה, בדוק את הפרק הזה. מספר 739.

אנדרו:
היום יש לנו מומחה לשוק רב-משפחתי איתנו. אנחנו הולכים קודם כל להיכנס קצת לעדכון בשוק כי דברים משתנים במהירות ואנחנו רוצים לנסות לעדכן את כולם במה שאנחנו רואים בזמן אמת בחוץ בשווקים. אחר כך נדבר על ניהול נכסים ונדבר על הרבה דברים. אבל כמה דברים שחשוב מאוד להיזהר מהם הם התכונות העיקריות שמשקיע צריך לחפש בחברת ניהול נכסים של צד שלישי. מהן הטעויות המובילות שמשקיעים חדשים עושים כשהם מביאים לניהול נכסים של צד שלישי? ואנחנו גם הולכים לשמוע סיפור על דייר שהיה לו אטליז חווה משולבת אנכית וברביקיו שהם הפעילו בתוך היחידה שלהם. אז הישארו מעודכנים לגבי כל זה. מאט, יש לך טיפ מהיר עבורנו? אתה מוכן?

מאט:
טיפ מהיר. אוקיי, חבר'ה, הנה הטיפ המהיר של היום. אנדרו ואני אספנו עבורכם משאב פנומנלי לשימושכם כשאתם מראיינים חברות לניהול נכסים. אלו הן 27, לא אחת, לא שתיים, לא שלוש, 27 שאלות שאתה צריך לשאול מנהל נכסים כשאתה שוקל להעסיק אותם. וזו בירה ו' חופשית, משהו שאנדרו ואני חיברנו כמתנה נחמדה, תודה נחמדה. בחזרה אליכם. עבור אל biggerpockets.com/resources.

אנדרו:
כן, לך תפוס את זה, תעשה את זה שלך. הוסף כמה שאלות נוספות וספר לנו בתגובות ב-YouTube, מה אתה חושב על זה. בסדר, אני מתרגש. אז בואו נקפוץ לעדכון השוק הזה.

מאט:
אז חבר'ה, בוא נדבר על השוק, בנאדם. דברים משתנים מדי יום. מה אתם חושבים? איפה אנחנו?

אנדרו:
ובכן, זה מעניין כמו שכולם שמקשיבים יודעים שזה היה, אני בהחלט יכול לתת קצת תובנות, היינו די פעילים ברבעון האחרון הזה. נפח העסקה, אנו רואים עלייה קלה במה שניתן לראות. אנחנו מחתמים יותר עסקאות ממה שהיינו, לא מקבלים יותר הצעות, אבל לפחות יש לנו יותר נכסים להסתכל עליהם. יש שם הרבה כותרות. ראיתי דברים כמו ירידת שכר דירה שש פעמים בששת החודשים האחרונים וכל זה. אנחנו לא רואים את זה. דמי השכירות שלנו עולים בכל הנכסים שלנו. כמעט לכל אחד מהנכסים שלנו היו אוספי תקליטים במרץ. אני חושב שזה באמת חשוב להבדיל על איזה שווקים אתה מדבר. זכור, הנדל"ן הוא מקומי, לא לאומי.
אז כן, שכר הדירה כנראה ירד אם יש לך נכס בדרגה A בסן פרנסיסקו, אבל אם יש לך נכס בדרגה B בתת-שוק צומח חזק, כנראה שהוא עדיין מצליח למדי. אל תתנו לכותרות להפחיד אתכם. הרבה נכסים עדיין עושים פנטסטי. בדיוק סגרנו רכישה בסוף מרץ. זו הייתה גיוס ההון הגדול ביותר שעשינו אי פעם. זה נמכר תוך שבוע. אז שוב, יש הרבה דיבורים על, אתה לא יכול לגייס הון עצמי בימינו. וכן, זה יותר קשה, אבל אם יש לך את העסקה הנכונה ואת המשקיעים הנכונים ואתה מחבר את שני אלה יחד, אתה עדיין יכול לעשות עסקה. ולבסוף, בצד השני של זה, רשמנו נכס למכירה ומיד בשער קיבלנו למעשה הצעה די חזקה בכסף קשה. אנחנו לא הולכים לקבל את זה עדיין.
אבל מה שאנחנו מוצאים הוא שנכסים שדורשים הלוואות בנקאיות או גישור די קשים למכירה כרגע מכיוון שהמלווים האלה מהדקים את הסוגרים שלהם והמימון הוא ממש קשה. אבל אם יש לך נכס שהתייצב בשוק טוב שמתאים למימון סוכנויות, הסוכנויות עדיין פעילות מאוד והן שם בחוץ נותנות הלוואות לנכסים מיוצבים. אז בגלל שיש כל כך מעט מלאי למכירה, הנכסים באמת מצליחים למדי. אלו ארבעת הדברים שהייתי מכה עליהם ומפריך כמה מהמיתוסים והאבדון והקדרות שיש בחוץ. אבל אנג'י, מאט, משהו שהייתם מוסיפים או רוצים להעיר כדי לשטוף את זה קצת?

מאט:
דברים מעניינים, אנדרו. אבל קודם כל, אני לא יכול שלא להגיד את זה, כל הכבוד על הרכישה ורישום נכס למכירה, אני לא יכול שלא להגיב על זה. אני גם רואה הרבה למכירה. ולצערי, אם מסתכלים על הנכסים שעומדים למכירה שראיתי, הרבה מהם הם דברים שאנשים קנו לפני שנה, לפני שנתיים. בטח ראית הרבה כאלה שבהם אנשים קנו משהו, המוכר קנה אותו לפני שנתיים והם מוכרים אותו בכפול ממה שהם שילמו עבורו, או המתווכים שיש להם את זה בשוק בכפול ממה שהם שילמו. בשביל זה. זה כרטיס כיס, נכון? כלומר, למתווך אין אפילו הסכם רישום חתום. הם פשוט מסתובבים. המוכר אמר, ובכן, אם אתה יכול להשיג לי את המספר הזה, אני אמכור.
ראיתי הרבה כאלה ואני לא יודע, אני לא רוצה ללכת לקנות בעיה של מישהו אחר. ואני מתעצבן על קניית כל דבר שהיה בבעלות פחות מ-18 חודשים עד שנתיים. כי הבעיה עם זה, שראיתי את זה ממקור ראשון, אתה לא יכול לטפל בשיפורי הון אמיתיים. אתה לא יכול לטפל בתחזוקה דחיית אמיתית במחזור בעלות קצר כזה. אתה צריך להחזיק נכס קצת יותר זמן כדי להתמודד עם כל הדברים שצריך לטפל בהם. אז כל אלה הם רק נכסים שזה עתה עברו ליטוש קצת קטנטן והגב שלה בשוק. אז זה מה שראיתי הרבה בימים אלה. אבל אני לא יודע אם זה באמת אינדיקציה לשוק. אני פשוט חושב שהרבה אנשים פשוט מחכים.

אנדרו:
הייתי מסכים. ואלה לא הולכים לסחור. אלה המוכרים שבסופו של דבר יורידו את השוק למטה. השוק יירד חמישה, 10%, ואז הם יורידו את המחיר שלהם חמישה, 10%. ובכן נחש מה? הם עדיין מאחורי כדור השמונה והם הולכים לרדוף אחריו ולהחזיק מעמד לנצח. אז כן, הנכס שקנינו היה בעלות לטווח ארוך, כמו שש שנים. ואת זה שאנחנו מוכרים בבעלותנו כבר שש שנים.

מאט:
הנה לך.

אנדרו:
אז זה בעצם גורם לזה לעבוד. אז עכשיו אנג'י, יש לך תובנה קצת אחרת, כי את רואה את השטויות בצד השני של זה, קרוב למה? 25, 26,000 יחידות.

אנג'י:
כן, 25,000 יחידות. זה קצת שונה. הלקוחות שלנו או מה שאנחנו רואים הוא שהלקוחות שלנו למעשה לא קונים שום דבר כרגע. מספר אחת, המחירים עדיין מגוחכים. הריבית עלתה. ויש לנו גם לקוחות שיש להם חששות כי יש להם הלוואות גישור שם בחוץ והם מודאגים שהם הולכים לאבד את הנכסים שלהם והם הולכים להיכנס לכינוס נכסים. אנחנו רואים שקית מעורבת של דברים. ובקשר לדמי השכירות, שווקים מסוימים, אתה צודק לחלוטין, אנדרו, יש שווקים, השווקים המשניים והשלישוניים שדמי השכירות עדיין חזקים. אבל בערים הגדולות, בדיוק מה שאמרת, התייחסת לסן פרנסיסקו והכל, בגלל שאנחנו חברת ניהול מבוססת ג'ורג'יה, אני אתייחס לאטלנטה.
אנחנו מתחילים לראות את הרמפות צונחות. אנחנו רואים מוצעים ויתורים. וכך אתה מתחיל לראות את החולשה הזו בשוק על ה-A וה-B. ומבחינה היסטורית א' מתחיל ליפול, ואז ה-B מקבל את תושבי א', ואז זה מעגל קסמים והוא יורד ל-B, ה-C יש כמה דאגות בחוץ, ואני חושב שזה הולך להיות קשה. ואני חושב שאנחנו הולכים לראות הרבה נכסים בחלק האחרון של הקיץ, תחילת הסתיו הולך לכינוס נכסים ועיקול.

אנדרו:
אז למי שמקשיב שלא מכיר את כינוס הנכסים, האם אתה יכול פשוט להגדיר זאת במהירות?

אנג'י:
כן. אם נכס נכנס לכינוס נכסים, המלווה הפיננסי לוקח אותו למה שאנו מכנים שירות מיוחד. אז יש הרבה שירותים מיוחדים בארה"ב ולכן ההלוואה עוברת למה שנקרא שירות מיוחד. ואז הגורם המיוחד לוקח את בעל הנכס לבית המשפט כי הוא לא משלם את המשכנתא והם לוקחים את בעל הנכס לבית המשפט ובית המשפט ממנה כונס נכסים. אז בית המשפט שלך מינה כונס נכסים, כלומר הבאת חברת ניהול שתנהל את הנכס. עבור הכונס, הכונס למעשה מנהל עבור המלווה, אנחנו מנהלים עבור כונס הנכסים, והוא נשאר בכינוס נכסים עד למועד זה שהשירות המיוחד יחליט למכור את הנכס.

אנדרו:
והשירות המיוחד בדרך כלל מעמיד אותו למכירה מהר יחסית מזה? או שיש פיגור או?

אנג'י:
זה תלוי במצב הנכס. אז אם זה נכס מאוד במצוקה, וכך אתה חושב על נכס שבו המשכנתא לא משולמת, בדרך כלל דברים אחרים לא משולמים, יש הרבה תחזוקה נדחות וייתכן שחשבון המים לא ישולם. והרבה פעמים אתה רואה את הנכסים האלה בסופו של דבר בחדשות. זה כמו, רגע, קהילה של 200 יחידות דירות, המים נסגרו כי אין כסף לשלם כלום. וכך אתה בסופו של דבר עם נכס מאוד במצוקה. אז כשמונה כונס נכסים, המנהל נכנס, חברת הניהול נכנסת והופכת את הנכס. נותן השירות המיוחד למעשה נותן לך את הכסף, שהוא פנומנלי, כדי להפוך את הנכס, להביא אותו למצב שניתן למכור אותו.
אז זה תלוי במצב הנכס מתי נקבל אותו. הם לא תמיד רעים, אבל בדרך כלל הם כן בגלל שעד שזה עובר ממחדל ההלוואה לאורך כל הדרך דרך בתי המשפט למינוי כונס נכסים יכולה להיות עד שנה של מצוקה עבור הנכס.

אנדרו:
וזה מצחיק שהזכרת אותם בחדשות, בעשור וחצי שאני העסק הזה אני לא חושב שאי פעם ראיתי פיסת נדל"ן בחדשות מסיבה טובה. זה כמעט באופן אוניברסלי לא משהו שאתה רוצה שיקרה לנכס שבבעלותך. ואז אף משקיע לא נשאר מאחור. בוא נצלול פנימה. רק הגדרה מהירה. מהו שירות מיוחד?

אנג'י:
שירות מיוחד הוא חברה, ואני אתן לך כמה דוגמאות. CWCapital, LNR שותפים במיאמי שאנחנו עובדים איתם הרבה. ריאלטו קפיטל, אלה נותני שירות מיוחדים והם ממש מתמקדים בהלוואות מצוקה.

אנדרו:
אז הם בעצם נכנסים ומשתלטים בלי קשר אם הבעלים רוצה או לא?

אנג'י:
כן.

אנדרו:
ואז השאלה האחרונה למי, יש הרבה מאיתנו שם בחוץ ובמיוחד לאלה שניסו להיכנס לעסק בשנים האחרונות, זה היה כל כך קשה להשיג עסקה בשנים האחרונות. המחירים גבוהים. יש המון תחרות. אתה רואה מאחורי הווילון, נכון? כי אתה מנהל אלפי ואלפי נכסים. למאט ולי יש רק כמה אלפים. יש לך ראייה הרבה יותר רחבה משלנו. שמעתי סיפורים על נכסים שבהם הם לא יכולים לשלם את המשכנתא. ואז כמו שאמרת, הם לא משלמים לספקים, הם עושים שיחות הון. אין יותר הפצות. יש להם הלוואת בלון לפירעון בעוד שישה חודשים. עבור מישהו שמקשיב, מתי אתה חושב שחלק מהדברים האלה יהפכו להזדמנויות עבור משקיע חדש להיכנס בתחתית המחזור הבא?
כמה זמן עוד יכולים חלק מבעלי הנכסים הללו לבעוט את הפח במורד הדרך לפני שהם יסתיימו בשירות מיוחד ולאחר מכן למכירה, לפני שהם הופכים להזדמנות עבור האדם הבא?

אנג'י:
ובכן, התחזית שלנו היא סוף הקיץ, תחילת הסתיו, שנתחיל לראות את התהליך מתחיל ושאנחנו נבנה משם. כי כפי שאתה יודע, אנדרו, כל כך הרבה מהאנשים האלה שילמו יותר מדי עבור הנכסים האלה וזה פשוט לא יכול להמשיך. אז אתה נכנס למעגל הקסמים שקרה ב-2008 ותשע שבו שילמת יתר על המידה עבור הנכס הזה, חיתמת אותו כדי לקבל את דמי השכירות האסטרונומיים האלה ואתה לא יכול להשיג את דמי השכירות כי השוק מתפרק, מוצעים הקלות, ו זה פשוט מחזור ההר האכזרי הזה. אופס, עכשיו אנחנו לא יכולים לשלם את המשכנתא. אופס, עכשיו אנחנו לא יכולים לשלם את זה. אני חושב שאנחנו הולכים לראות את ההתחלה של זה, במיוחד בהלוואות הבלון האלה, שוב, סוף הקיץ, תחילת הסתיו היא התחזית שלנו.

אנדרו:
בסדר, אז סוף הקיץ, תחילת הסתיו. ואז שאלה אחרונה, ואני באמת מעוניין לשמוע את דעתך על זה. כמה אנשים שאני מדבר איתם ושאני מקשיב להם אומרים, היי, זה רק הולך להיות חלק מהשוק הרב-משפחתי. אחרים אומרים, זה הולך להוריד את כל השוק כמו 2008. יש לי את המחשבות שלי, אבל אני רוצה לשמוע מה אתה חושב במונחים של, האם זה יהיה יותר כמו הזדמנויות נבחרות עבור אלה שמחפשים לקנות או שמא זו תהיה רק ​​מצוקה רחבה שהייתה במשבר הפיננסי הגדול?

אנג'י:
לא, לדעתי זה לא הולך להיות, כי אני חושב שיש כל כך הרבה בעלי נכסים שיש להם הלוואות סולידיות טובות בריבית סבירה. הם זורמים עכשיו. אז הם יכולים לקחת קצת ירידה בשכר הדירה וכמה זמנים קשים ולהדק את החגורה, נניח. אז לדעתי, אני לא חושב שזה הולך להיות השמדה המונית. אני חושב שהולכים להיות, שוב, האנשים ששילמו יותר מדי עבור הנדל"ן שלא היו רוכשים חכמים, שהיו צריכים להוציא את הכסף. ואלו הם אלו שהולכים לסבול, לדעתי.

אנדרו:
בסדר. בסדר, טוב. ובכן, אני מקווה שזה מידע רלוונטי טוב לכל מי שמחפש עסקאות ואולי אפילו יש לו כמה מהנכסים שלך. מאט, יש לך משהו להוסיף לפני שנמשיך הלאה?

מאט:
אני מסכים שלהרבה נכסים אולי יהיו בעיות, אבל אני גם לא חוז את יום הדין. אני חושב שהרבה אנשים הולכים למצוא מוצא או למצוא דרך לגרום לזה לעבוד. אני לא חושב שבכל מקרה יהיה דם ברחובות. אני כן חושב שיהיו הרבה עסקאות, אולי יותר. ואני חושב שאלו שהולכים לנצח במשחק הזה או אלה שנכנסו למשחק הזה לשחק את המשחק הארוך. אלה שנכנסו שרצו להפוך בניין דירות כמו תפוח אדמה לוהט ולהיכנס, לצאת תוך שנה, שנתיים כפי שהם רואים אנשים במדיה החברתית עושים, אולי יצטרכו לשנות את התוכנית שלהם או שהם עלולים להסתיים אובדן נכס. מי יודע?
אבל אני חושב שאלו שנכנסים למשחק או מתרחבים במולטי-משפחה, דוגמה לכך של אנדרו, אנדרו פשוט עשה עסקה, פשוט סגר נכס או פשוט שם נכס בחוזה וסגר אותו ממש לאחרונה. אפשר לעשות את זה. עדיין אפשר לעשות בזה עסקאות טובות. אני חושב שמי שיושבים על הידיים ומחכים ליפול השמיים הולכים לשבת על הידיים לזמן מה. אתה יכול באותה מידה פשוט לצאת לשם ולנסות למצוא הזדמנויות. פשוט תהיו בוחנים והצעו הצעות על עסקאות מתוך הבנה שאתם רוצים לעשות תזרים מזומנים והערכה זו, כי אולי הערכה לא תהיה עניין לזמן מה. אני חושב שתזרים המזומנים הולך להיות המלך להרבה מאוד זמן במולטי-משפחתיות.

אנג'י:
גם אני כל הזמן אומר ללקוחות, תיזהר בחיתום שלך כי השוק ממש עם אינפלציה וכל השאר, ההפסקות חייבות להימשך. אתה פשוט לא יכול להמשיך בקצב הזה. ויבוא זמן שבו אנשים יגידו, אני לא יכול להרשות לעצמי את זה. ואתה לא יכול להמשיך להרשות לעצמך את עליות המחירים האדירות האלה. אז חיתום אליי, למרות שאולי יש כמה עסקאות טובות בחוץ, אתה לא יכול לחתום ולצפות להעלאת שכר דירה של 30%. השוק לא יכול לשאת את זה. וזה מה שאנו מייעצים ללקוחות ללא הרף, אל תגזימו עם דמי השכירות שלכם כי זה לא יקרה. וראינו את זה. אנשים הם כאילו, נמאס לי. לא. אז אתה צריך להיות מאוד מאוד זהיר ואנחנו ממשיכים לייעץ ללקוחות באותו אופן. אם אתה צריך לחתום על העלאות שכר דירה מסיביות אלה, אל תקנו את העסקה כי היא תיכשל.

מאט:
אז לפני שתמשיך מניתוח השוק שלנו, אני רק רוצה להודיע ​​לכולם שכדורי הבדולח שבבעלות מאט, אנדרו ואנג'י נמצאים בחנות. נראה שאנחנו לא מצליחים להוציא אותם מהחנות. אז קבל החלטות שוק משלך בהתבסס על נתוני השוק שלך. אתה מציע הצעות משלך על אחריותך בלבד. אז זה כתב הוויתור שלנו מאט, אנדרו ואנג'י להיום. אבל אני מקווה שמצאת את שיחת השוק הזו אינפורמטיבית. ממשיכים הלאה, אנג'י, את מישהי שאנדרו ואני חושבים שרבים מהם יצרו איתה אינטראקציה בתעשייה, אבל למי שלא שמע עליך, לא מכיר אותך בזה, תוכל לתת לנו הקדמה קצרה וספר לנו מי היא אנג'י סמית' ונקפוץ לשיחה מדהימה על ניהול נכסים ורב משפחתי.

אנג'י:
בסדר. כן, נהדר. השותפה העסקית שלי, סינדי בייטי ואני הקמנו את Strategic Management Partners, או SMP, כפי שכולם מכירים אותנו, בשנת 2010. ממש הקמנו את החברה עם אפס נכסים. ועבדנו עבור חברות שפשטו רגל או היו במצוקה. וסינדי ואני הסתכלנו אחד על השני ואמרנו, מה אנחנו הולכים לעשות? או שאנחנו הולכים לעבוד אצל מישהו אחר או שאנחנו הולכים להקים חברה משלנו. וכך התחלנו את SMP ב-2010, 0 יחידות וממש קראנו לזה חיוג לדולרים. סינדי התקשרה לעורכי דין ולברוקרים שהכירה מעברה. למעשה התקשרתי לאנשי שירות מיוחדים. אז זה מוביל לזה. וזה היה כשהשוק התפרק. ולבסוף ג'נטלמן בשמו, ואני חייב לומר את זה כי אני חושב שהעולם של האיש הזה, שמו הוא הקטור גומז, והוא אמר, "אנג'י, אני נותן לך הזדמנות."

מאט:
ניצה.

אנג'י:
ואני הייתי כאילו, כן. סוף סוף קיבלנו עסקה משירות מיוחד וזה הסתדר יפה. והוא נתן לנו את הנכס הכי במצוקה שאתה יכול אפילו לדמיין לתת למישהו. והוא נתן לנו את הנכס שלו. הפכנו את זה ונודענו ב-LNR בתור בנות ג'ורג'יה. ולבנות ג'ורג'יה, אנחנו צריכים לתת להן יותר, אנחנו צריכים לתת להן יותר. וממש LNR נתן לנו 18 נכסים ביום אחד ברחבי מדינת ג'ורג'יה למרות שהיינו צריכים ללכת להשתלט. וכך בין מתווכים, עורכי דין שמאמינים בנו והקטור גומז ב-LNR, כך באמת התחילה SMP. ועשינו עבודה כל כך טובה על אותם נכסים במצוקה וזה פשוט בנה את המוניטין שלנו עם הברוקרים כי הם ראו את הנכסים האלה במצוקה, לא האמינו שיש לנו את היכולת להפוך אותם והם הצליחו למכור אותם בגדול מחירים לנותן השירות המיוחד. והנה לך. וכך באמת התחילה SMP.

אנדרו:
אנחנו ניקח סטייה קלה לדברים העסיסיים כאן. אז מה שאתה אומר לכולם הוא שהתחלת את החברה שלך לנהל את הנכסים הכי בלתי ניתנים לניהול בחוץ, באחת התקופות הכי בלתי ניתנות לניהול ברב משפחתי בהיסטוריה האחרונה. אז ספר לנו, תן לנו את אחד מסיפורי ניהול הנכסים המעניינים ביותר שלך שנתקלת בהם במהלך חיי SMP.

אנג'י:
ובכן, זה סיפור של הקטור גומז LNR. הנה לך. וזה לא הרכוש שהוא נתן לנו את הסיכויים שלנו עליו. זה היה עוד אחד. וזה היה נכס רב תרבותי. וכשהשתלטנו, היו, ואני לא מגזים, אני לא צוחק, היו עיזים במרפסת או תרנגולות. ואז התחלנו ללכת ביחידות והיו חורים בשטיח בחדרי המגורים וכולנו הולכים, מה? והם למעשה טיפלו בבעלי החיים.

מאט:
הנה.

אנג'י:
הם טיפלו בבעלי החיים.

מאט:
ובכן, הם לא היו טבעונים זה מה שאתה אומר.

אנג'י:
הם לא היו טבעונים בכלל. ואז היו מבשלים את החיות האמורות ברצפה בדירה כי הם לא ידעו איך להשתמש במכשירי חשמל, מכשירי חשמל אמריקאים, כי צריך לחשוב שהרבה מהאנשים האלה הגיעו ממקומות שלא היה להם ציוד חדיש, חשמל, כל דבר. אז נאלצנו להתמודד עם זה. ולמעשה היינו צריכים להציב שלטים, בנכס הזה הייתה בריכת עצירה שהייתה בה ברווזים ואווזים, ולמעשה היינו צריכים להציב שלט, בית גידול לא למאכל אדם כי הם היו מוציאים את היצורים מבריכת האחזקה ואכלו אותם לארוחת ערב גם כן.

מאט:
עכשיו אנג'י, האם הם שילמו שכר דירה עבור העזים והתרנגולות?

אנג'י:
אתה מכיר את מאט, באמת צחקנו על זה. זה הפך לבדיחה אפילו עם מנהל הנכסים שלנו, אתה גובה דמי שכירות לחיות מחמד? אנחנו יכולים להרוויח הרבה כסף כאן.

מאט:
זה זרם הכנסות, אחי.

אנג'י:
זרם הכנסות. אבל לא, היינו צריכים להפסיק את התרגולים. הנה לך.

מאט:
או בן אדם. משיכות שונות, נכון?

אנג'י:
זה היה גם מצב חינוכי מוחלט, שהיינו צריכים לעזור לאנשים באמת ללמוד איך לבשל ולהשתמש במכשירים מודרניים. זו הייתה תקופה פרועה, זה היה כיף. זה כנראה הסיפור הכי פרוע שלי.

מאט:
הנה לך. לכל בעל בית יש סיפורים שבמסיבת הקוקטייל, הם אלה שאתה צריך להפסיק את המוזיקה וכולם מצטופפים סביב בעל הבית, אתה שומע אותם מספרים כמה סיפורים מטורפים של בעל הבית. אז תודה על השיתוף.

אנג'י:
בדיוק.

מאט:
הנה דבר מעניין, נכון? כי יש אנשים שמאזינים לפודקאסט הזה שאולי רק נכנסים למשחק הנדל"ן או כמה אנשים שמאזינים שזה יכול להיות ניהול עצמי או מה שזה לא יהיה. ניהול נכסים, תאמינו או לא, אנג'י, יש אנשים שזה לא כל כך מעניין. ויש אנשים שאולי אפילו יאמרו, אני אפילו לא צריך לדבר על ניהול נכסים או אפילו להקשיב לפרק הפודקאסט הזה כי זה לא כל כך חשוב. ימין? מה הייתם אומרים, כדי לומר שלמה הנהלת צד שלישי משתמשת בחברת ראשי ממשלה נפרדת, מלבד ניהול פנימי, למה זה, אני זורק לכם כאן כדור סופט כי אני חושב שאנדרו ואני מסכימים שזה הכרחי, אבל למה זה חשוב למשקיע נדל"ן, למה הם לא יכולים פשוט לקנות את הנכס ולתת לרוחות השוק לקחת את הנכס לאן שהוא הולך ללכת?

אנג'י:
שאלה טובה. והרבה אנשים, אתה צודק, מאט, לא מבין את זה, אבל אלה המגפיים על הקרקע מדי יום ביומו שגורמים לזה לקרות. אתה צריך להתמודד עם התושב, אתה צריך לשכור את הדירה, אתה צריך לגבות את שכר הדירה, ואתה צריך להבין את השוק שבו אתה נמצא. אז בוא נגיד שמישהו מסן פרנסיסקו, קליפורניה קונה נכס בסוואנה, גאורגיה. מה האדם הזה מסן פרנסיסקו יודע על סוואנה? 99% מהמקרים מעט עד כלום. אתה צריך להעסיק מישהו בעל ידע בשוק, שיודע מה הוא עושה, מכיר את חוקי העיר והמדינה שבה הם פועלים, כדי להצליח וקשה לנהל נכס ממרחק של אלפי קילומטרים. אתה צריך חברת ניהול מקצועית בשטח, שמנהלת את הנכס שלך.

אנדרו:
בואו נזוז מעט אחורה. איך בדיוק אתה מגדיר, מהו ניהול נכסים צד ג'?

אנג'י:
ובאמת, אני אגיד שלושה סוגים שונים של חברות ניהול. יש חברת ניהול של צד שלישי, שמנוהלת ב-100% עמלות. אנחנו SMP למשל אין בבעלותנו נדל"ן. ואז יש מנהל בעלים שבו הם יכולים להיות בעלי נדל"ן, אבל גם הם חברת ניהול. אז יש לך רק את הבעלים שמנהל, ואני יודע שזה פשוט נשמע מטורף, אבל אתה יכול לגרום לבעלים לנהל חברת נדל"ן שבבעלותו ולנהל צד שלישי ואז לבעלים שיש לו חברת ניהול משלו ומנהלת. אז למישהו שמחפש חברת ניהול, והקריירה שלי לפני SMP הייתה חברת ניהול בעלים, והרבה מהלקוחות היו אומרים, היי אנג'י, איך אני מכיר את מר הבעלים של חברת הניהול?
הוא מקבל את כל תשומת הלב, הוא מקבל את כל העובדים הטובים ביותר, הוא מקבל את כל זה. אז זה יצר הרבה חיכוכים, אז לא לומר שהן לא חברות ניהול טובות או שהן לא יעשו עבודה טובה בשבילך, אבל להחזיק חברת ניהול 100% של צד שלישי זה מושך הרבה אנשים.

מאט:
אני רוצה להדגיש משהו, כי אתה לא עובד רק עבור אנשים כמוני ואנדרו שהם או סינדיקטורים או תאגידים גדולים יותר שהם קרנות גידור, לא משנה מה, שבבעלותם ריבוי משפחות. יש גם מושג שנקרא כינוס נכסים. והזכרת את זה כשדיברנו על השווקים. הזכרת את זה כאן. אני מבין שלחלק מהאנשים אולי אנחנו סתם זורקים סלנג נדל"ן, נכון? מהי כינוס נכסים? בואו נגדיר את המונח הזה ונדבר על איך זה שונה מאשר לעבוד אצל מפעיל ישיר כמוני או אנדרו.

אנג'י:
ימין. ובכן, בתור שירות מיוחד או בהיותך כונס נכסים, למעשה אם אתה ממונה ככונס נכסים, אתה ממונה על ידי בתי המשפט במחוז שבו נמצא הנכס. ובית המשפט ממש ממנה אותך כונס נכסים ואתה מדווח לבית המשפט. אז אתה עובד עם השירות המיוחד, הם אלה שמממנים לך כסף להפעלת הנכס, אבל זה בית המשפט שאתה מדווח אליו בפועל.

מאט:
האם זה כמו נכס בבעלות הבנק? מכיוון שהרבה אנשים בנתיבי נדל"ן אחרים עשויים לקרוא לזה עיקול שבו הנכס נמצא כעת בבעלות הבנק. אבל הסדר כינוס נכסים יכול להיות, תקן אותי אם אני טועה, אנג'י, שם זה עדיין בבעלות הבעלים, אבל הבנק לקח על עצמו את אמצעי האחריות והסגיר את זה, אתה מסרת את זה לחברה שלך שתפעל על הצד הטוב ביותר ריבית, אם תרצו, למרות שהם לא הבעלים.

אנג'י:
נכון. והעיקול. אז יש לך כינוס נכסים ועיקולים. אז אם נכס נכנס לעיקול, המלווה לקח אותו בחזרה ואז הם שוכרים חברת ניהול שתפעיל אותו. ותחת אותה הנחת יסוד כמו שאתה עושה כינוס נכסים. אז הם מממנים, אתה פועל עד למועד כזה שהמלווה רוצה למכור את הנכס. אז בכינוס נכסים, טכנית, כן, מאט, הבעלים עדיין הבעלים של הנכס, אבל המלווה נכנס, נותן אותו לגורם שירות מיוחד שלוקח אותו לבית המשפט כדי למנות כונס נכסים כי הם במחדל של ההלוואה. והרבה פעמים נכס של כינוס נכסים מעוניין או בדרך כלל נכנס לעיקול. אז זה מוציא את הבעלים מזה. אז זה ייכנס לעיקול. אבל יש פעמים, והיה לנו את זה במהלך השנים שניהלנו כל כך הרבה כאלה, שזה נשאר בכינוס נכסים כל הזמן.

מאט:
ראיתם פעם מצב שבו נכס בכינוס נכסים יצא בסופו של דבר מכינוס נכסים וחוזר לבעלים?

אנג'י:
לעולם לא.

מאט:
אוקי.

אנג'י:
לעולם לא.

אנדרו:
שמעתי סיפורים על בעלים שניסו את זה, אבל הם בדרך כלל מתגלים, וזה אסור. אחד הדברים המרכזיים עבור משקיעים, במיוחד אלה שמחפשים לעבור לשוק אחר או להיכנס בפעם הראשונה, הוא בחירת חברת ניהול נכסים. אני גר בקליפורניה, אני הולך להשקיע בג'ורג'יה. יש את כל החברות האלה לניהול נכסים. איך אני יכול להבין איזה מהם מתאים לי ולעסק שלי ואיך אני מפעיל אותו? אז את יכולה, אנג'י, להסביר קצת, איך מישהו ממשיך בבחירת חברת ניהול נכסים? ואז בעצם, ספר לנו קצת יותר על SMP, כמה יחידות יש לכם? מי מתאים לך? מי לא? ואולי להשתמש ב-SMP כדוגמה לאופן שבו מישהו ינהג בתהליך הבחירה הזה כשהוא בונה את צוות ניהול הנכסים של צד שלישי?

אנג'י:
זה דבר טוב שבעל נכס יראיין יותר מחברת ניהול אחת כי הרבה פעמים, ואני הולך להתחיל את זה וזה יהיה במהלך כל השיחה שלנו היום, זה יהיה המפתח. זה עסק של אנשים. זה הכל על האנשים, זה על בעלי הנכסים, זה על חברת ניהול הנכסים, זה על הספקים, זה על התושבים. אז כל מה שאנחנו עושים בניהול נכסים הוא עסק של אנשים. ולכן הרבה פעמים מדובר באישיות. איך האישיות בין הבעלים למנהל הנכס? אם כך, האם לחברת ניהול הנכסים יש את המומחיות? אז האם יש להם את המומחיות במחלקת הנכסים של מה שנרכש? האם יש להם יכולת שוק? האם הם מבינים את השוק והאם יש להם את תוכנת הנהלת החשבונות הנכונה?
האם הם נעימים? בסדר, אני רוצה את הרכוש שלי בצבירה. הו לא, אני רוצה את הרכוש שלי במזומן. האם חברת הניהול נעימה לזה? אז באמת זו מערכת יחסים. וזו הסיבה שסינדי ואני קראנו לשותפים לניהול אסטרטגי של החברה שלנו. רצינו לנהל אסטרטגית עם הלקוחות שלנו. וככה המצאנו את השם, כי רצינו שזה יהיה שותפות. הנה דבר נוסף שמעניין, ושוב, ביקשת ממני להשתמש ב-SMP, אז אני אעשה זאת. אז כשסינדי ואני התחלנו את העסק והתחלנו להיפגש עם לקוחות פוטנציאליים ולעשות את תערוכת הכלבים והפוני שלנו, היינו צריכים להגיד לאנשים שאנחנו לא הולכים לקנות את המדיניות של 100% חותך עוגיות. אז לנכס, כמו לאנדרו יש שני נכסים באותה עיר. אני אשתמש בזה למשל. אנחנו לא מפעילים את שני הנכסים האלה בדיוק אותו הדבר. לא אכפת לי אם הם במרחק קילומטר אחד מהשני, הם נכסים שונים עם תושבים שונים, הכל שונה.
אני לא הולך לנהל את נכס א' בדיוק כמו שאני מנהל את נכס ב'. כמובן שיש לך כלליות, אתה גובה את שכר הדירה אותו דבר, אתה מנסה לגרום לכולם לשלם את שכר הדירה שלהם באינטרנט, וכו' וכו' . אבל השיווק של הנכס או מה שאתה עושה יכול להיות שונה לחלוטין. ואני חושב שזה גם חוץ מזה שאנחנו מתחילים בעסקי כינוס נכסים ומוכיחים לעולם שאנחנו יכולים לנהל דברים שאף אחד לא חשב שאפשר לנהל. זו הייתה המחויבות שלנו ללקוח שלנו לא להפעיל הכל בדיוק אותו הדבר כי אין שני נכסים זהים לחלוטין.

אנדרו:
דבר אחד מהיר לשאול לפני שנעבור לנושא אחר. איפה SMP עכשיו? כי כשנפגשנו, אני חושב שאתם הייתם בערך ב-3000 יחידות. אז איפה אתה עכשיו ואיפה זה שם את SMP בקנה מידה או בספקטרום של חברות ניהול שהמשקיעים צריכים לבחור מהן?

אנג'י:
ימין. דאנג אנדרו, אנחנו מכירים יותר מדי זמן. אם התחלנו ב-3000 יחידות, אנחנו כרגע מריצים בין 24 ל-26,000 יחידות. שוב, בהיותה חברת ניהול עמלות בלבד, לקוחות קונים, לקוחות מוכרים. אז המספרים שלנו מחודש לחודש ממש מעלים ויורדים. אבל אנחנו בדרך כלל רצים בין 24 ל-26,000 יחידות, זה המקום שבו התמקמנו. ויש חברות ניהול גדולות יותר, יש חברות ניהול קטנות יותר. אני רק חושב שאנחנו מתאימים לנישה טובה, אני אגיד. ואנחנו לא פועלים בכל מדינה. אז אם לקוח יבקש מאיתנו לנסוע לקנטקי, למשל, התשובה תהיה לא. מספר אחד, היינו עושים שירות רע ללקוח הזה כי אנחנו לא יודעים להסתכל על קנטקי מלבד שמות העיר והם מרוץ סוסים שם. אז זה פשוט לא הצד החזק שלנו. או לנסוע לארקנסו או אנדרו, קליפורניה.

מאט:
גם לקליפורניה לא הייתי נוסע.

אנג'י:
לא הייתי הולך.

מאט:
לא להשקעות, לא.

אנג'י:
אז אתה לא רוצה ללכת לאן שאתה הולך לעשות שירות רע ללקוחות שלך. ואם לקוח קונה עסקה גרועה ואנחנו לא מסכימים איתה, אנחנו גם נגיד ללקוחות שלנו, לא, זה לא עבור SMP. וכנראה שאיבדנו עוד עסקים. אנחנו כנראה יכולים להיות ב-50 או 60,000 יחידות עכשיו. אנחנו לא הולכים לעשות את זה אם זה לא מתאים. אז זה חייב להיות, שוב, שותפות והסכמה הדדית כי אנחנו לא רוצים להגדיר את הלקוח שלנו לכישלון ואנחנו לא רוצים להיכשל עבור הלקוח שלנו. האם אנחנו מושלמים והאם נכשלנו? בהחלט. האם נעשה זאת בעתיד? בהחלט. זה חלק מהחיים. לפעמים זה עובד ולפעמים לא וזה בסדר. ובגלל זה יש לנו חופשה של 30 יום בהסכם הניהול שלנו.
אם אתם לא מרוצים מאיתנו או שאנחנו לא מרוצים מכם, בואו ניפרד מחברים. החיים קצרים מדי. ושוב, העסק הזה הוא 100% על אנשים ומערכות יחסים.

מאט:
בהחלט. ובהמשך לכך, בוא נדבר על אנשים, נכון? מכיוון שיש שני אנשים שונים, יש את הבעלים ומנהל הנכס. ובואו נדון קצת בקשר הזה. מה החלק הכי לא מובן ביחסי הבעלים, ראש הממשלה, שאתה רואה שוב ושוב ושוב ואתה רוצה, אתה מדבר עם המון המון בעלי נדל"ן עכשיו, אז זו ההזדמנות שלך להטיף מה- דוכן ותגיד לכל הבעלים האלה, מהי אי הבנה גדולה שיש לבעלים, או לגבי משהו שראש הממשלה צריך לעשות, שהם חושבים שהבעלים צריכים לעשות שהם לא? או סתם טעות נפוצה שלדעתך יש לבעלים בין מערכת היחסים של ראש הממשלה לבעלים?

אנג'י:
ובכן, זו שאלה קשה, מאט, אבל אני אענה עליה כך. חברת הניהול יודעת מה הם עושים. הם המקצוענים, הם אלה עם הניסיון. אז כשבעלים, במיוחד חדשים, מעורבים יותר מדי בתפעול השוטף ורוצים לומר, אלוהים, הרגע התפנתה לנו יחידה, העלה את שכר הדירה של 250 דולר. ובכן, מר לקוח, לא, אתה הולך לתמחר אותו מהשוק וזה לא הגיוני לצפות לשכר הדירה הזה. עשה זאת בכל מקרה. אז כשיש לך לקוח שמעורב יתר על המידה, סיכויי ההצלחה של חברת הניהול, וזה פשוט לא SMP, זה כל חברת ניהול בארצות הברית, שכרת אותו מסיבה כלשהי, תן ​​להם לעשות את העבודה שלהם.
ועבור אותם לקוחות שמעורבים יתר על המידה, מחקר מקרה אחר מקרה, הנכס לא מצליח. כשיש לך לקוחות נטולי ידיים ויש לך שיחה שבועית איתם, אתה שולח את הדוח השבועי שלך, דוח הבעלים שלך, אתה עוסק איתם בשיחה טובה. הנכסים האלה שוב ושוב מצליחים מאוד.

אנדרו:
אני הולך לשחק כאן סנגור שטן לשנייה, אנג'י. אני הבעלים של הנכס, אכפת לי ממנו יותר מכל אחד אחר, ולכן אני הולך לעשות את העבודה הטובה ביותר בניהולו.

מאט:
זה הכסף שלי.

אנדרו:
זה הכסף שלי, זה הרכוש שלי. יש לי מחשבות משלי על זה. אבל מה היית אומר למשקיע שאומר שהוא רוצה לנהל את עצמו בגלל הסיבה הזו?

אנג'י:
ואנחנו הולכים לשמור על התוכנית הזאת PG, הזהרתי מראש על כך. אז אנחנו הולכים לשמור את זה PG. ובכן, מר לקוח, אתה לא מתהפך ויודע הכל ואני מצטער. אנו מנסים לומר במקצועיות ללקוחותינו, בבקשה, יש לנו את המומחיות בשוק. אנחנו מבינים. אנחנו עושים את זה יום אחר יום. עשינו את זה למחייתנו. אתה לא. בבקשה תן לנו לעשות את זה. ולפעמים כן, לפעמים לא. אבל חברת ניהול טובה, וסינדי ואני אומרים את זה ללקוחות שלנו כל הזמן, סינדי ואני, אנחנו הולכים לחיים קודמים. הייתה לנו בעלות גדולה בנדל"ן. אנחנו מבינים מה זה להיות הבעלים של נכס ורוצים שהנכס הזה יצליח. אנחנו מחדירים את זה לצוות ההנהלה שלנו.
כשאנחנו מספרים להם פעם אחר פעם, אתה מתייחס לנכס הזה כאילו הוא שלך. אז אנדרו ומאט, הנה. אנו מחדירים לאנשינו, מעמידים פנים שזה הנכס שלך, שאתה הבעלים שלו. וזה מה שאנחנו מנסים לתת תמיד לאנשים שלנו.

מאט:
יוצאים מזה, נכון? יש שורה של דברים שהבעלים צריכים לעשות ואולי הם מצפים שחברת ראש הממשלה תעשה. אז מה הם כמה דברים נפוצים שבעלים באמת צריכים לעשות בעצמם והם אולי מצפים, בעלים לא מאומנים יצפה מחברת ראש הממשלה שלו לעשות, אבל זו באמת המשימה של הבעלים?

אנג'י:
אני רק אתן כמה דוגמאות, כי יש הרבה. אבל כמו ערעורי מס, חברת ניהול אינה אשף בערעור מס. אנחנו לא עושים את זה. זה לא הצד החזק שלנו. אז יש חברות ערעור מס בחוץ. אדוני הבעלים נשיג לך את חברת ערעור המס, אבל המנהל שלך לא מתכוון להגיש עבורך חשבון מס. אני צריך לעשות ריפי. האם תעבוד על זה? לא, זה לא התפקיד שלנו לעשות את המימון שלך. זה התפקיד שלך לעשות את המימון שלך. תפקידנו לנהל את הנכס. אז אלו הן רק כמה דוגמאות מהירות לדברים שלפעמים שואלים אותנו והם כאילו, ובכן, למה אתה לא יכול פשוט לעשות את הערעור? חברות ערעור מס הן מקבלות עמלה על כך. והלקוח אומר, הו לא, אתה יכול פשוט לעשות את זה. לא, אנחנו לא יכולים.

מאט:
אני לא מאמין שבעלים ביקשו ממך לטפל במיחזור המימון שלך. שמעתי גם על בעלים שמבקשים מחברת ראש הממשלה שלהם עכשיו לטפל בהפצות המשקיעים שלהם עבורנו. כאילו, היי, אתה יכול פשוט לשלם למשקיעים שלי ישירות ולשלוח אותם לשם מדי רבעון, פשוט לשלוח להם את זה ישירות מהחברה. ימין?

אנג'י:
קורה כל הזמן.

מאט:
הסיבה שבגללה אתה לא יכול לעשות את זה, יש שם חובת אמון. זה לא סוף המקל שאתה רוצה לאסוף בהתנהלות ישירה עם משקיעים. וזה כנראה משהו שאמור להיות מטופל על ידי הסינדיקטור הזה או על ידי המפעיל עצמו וקשרי משקיעים והכל. כֵּן. גדול. תודה. ובכן, מה הם כמה דברים שמשאירים אותך ער בלילה, רק על דברים שמשתבשים בנכסים האלה ודברים כאלה שבהם יש לך, בדיוק מה שמחזיק אותך ער בלילה בתור ראש הממשלה, כמנהל נכסים טוב שבאמת אכפת? ואני יכול להגיד לך שכן. אז בתור ראש ממשלה שבאמת אכפת לו, מה זה משהו שממש מעסיק אותך ביום יום כמנהל נכסים?

אנג'י:
מספר אחד. וזה מספר אחת, מספר שתיים, מספר שלוש, פשע ותביעות משפטיות. זה מאוד פשוט. זה הדבר הקשה ביותר שאי פעם כל חברת ניהול תתמודד איתו, הוא פשע ותביעות משפטיות. זה לא כיף. אתה יכול לטבוע, אתה יכול לעשות ירי, אתה יכול לגרום לילד ליפול מעץ ותובעים אותך. מישהו נופל מסולם. ההיבט המשפטי של זה. וכולם כל כך מתדיינים היום, אז אנחנו יכולים להיכנס לביטוח מכאן ואני יכול לדבר איתך שעות על הביטוח וכמה קשה לעשות ביטוח עכשיו. אבל החברה המשפטית שבה אנו חיים היום מקשה מאוד להיות מנהל נכסים. וזה בעצם מפחיד. ואז כן, זה לא יכול להחזיק אותנו ערים בלילה, במיוחד אם קורה לנו אחד מהמצבים האלה.

מאט:
ובכן, בוא נלך לשם, כי הרבה דברים שדיברת עליהם, פשע ותביעות משפטיות מייקרים את עלות הביטוח לבעלים. זה לא רק בגלל שאנחנו מקבלים יותר הוריקנים או משהו כזה, כי לא כל אזור מקבל את זה. עלות הביטוח עולה באופן דרסטי על מולטי משפחתי. למה? אתה כבר מגיב למה זה. מה הדבר שאתה ממליץ לבעלים לעשות? האם יש דרכים שבהן נוכל לנווט בעלויות הביטוח ושבעלי ריבוי משפחות יכולים פשוט להיות מוכנים לגבי עלות הביטוח?

אנג'י:
לא. ואין באמת תשובה פשוטה, מאט. אני פשוט לא יכול להגיד, תניף את שרביט הקסמים הזה או תעשה את זה או תעשה את זה. כי אם אתה הולך לסוכן ביטוח והם מוציאים את זה לשוק ואתה לא אוהב את הציטוטים האלה ואתה הולך לסוכן ביטוח אחר, ובכן, מתווך הביטוח הבא ייחסם מהשוק. אז הם לא יכולים ללכת לקבל את הצעות המחיר כי הם כבר חסומים מהשוק עבור חלק הנדל"ן הזה. אז אתה ממש צריך לסמוך על המתווך שלך כדי לקנות כל היבט כדי לקבל את הביטוח הטוב ביותר שאפשר. אבל האם יש פתרון פשוט לביטוח בימינו? לא. ושוב, אנחנו נמצאים בעיקר בג'ורג'יה, מקבלים ביטוח במדינת ג'ורג'יה, במיוחד באטלנטה, אני אשאיר את זה ככה, מטרו אטלנטה.
זה כמעט בלתי אפשרי כי החוקים בג'ורג'יה השתנו וכל כך הרבה פרסים גבוהים הוענקו לאנשים מחברי מושבעים עד שחברת הביטוח פשוט, החיים קצרים מדי, אנחנו מחוץ לג'ורג'יה. ולכן הבעלים מתקשים מאוד בג'ורג'יה לקבל ביטוח.

מאט:
צרות מסביב. תובנה טובה. זה מה שזה. הרבה אנשים שאני מדבר איתם מדברים עליהם, הם מסתכלים על ניהול נכסים כמאמינים בזה, ואתה יכול לצרוח, אל תעשה את זה עכשיו אם אתה רוצה, הם מדברים על ניהול עצמי או אפילו להתנשף, להתחיל את עצמם חברת ניהול נכסים וניהול מטעם אנשים אחרים. שותים את ה-Kol-Aid ששתיתם לפני שנים רבות ועושים זאת בעצמם כזרם הכנסה, כעסק בבעלותו. מה הייתם אומרים לאנשים ששוקלים להיכנס לעסק כפי שאתם וסינדי עשיתם לפני שנים רבות ולהקים חברת ראש ממשלה משלהם?

אנג'י:
ההבדל הוא שסינדי ואני גדלנו בתעשייה הזו. אז התחלתי בתור יועץ הליסינג, התקדמתי לבעלים של חברת ניהול. זה לא קרה בן לילה. היו לנו את המכות הגדולות ואת הנפילה למטה ופצענו את הברך שלך בדרך. אז היה לנו ניסיון ללמוד את הענף לעומת בעלים שהם בדיוק קנו את הנכס הראשון שלהם והם חושבים שהם הולכים להיכנס ולנהל אותו. אין להם שמץ של מושג. הם לא יודעים, מספר אחד, אתה צריך תוכנה. ובכן, יש אנשים שנכנסים ומנסים להשתמש ב-QuickBooks כשהם קונים את הנכס הראשון שלהם. ואיך להעסיק אנשים. בשביל מה אתה שוכר? מאיפה אתה משיג את הספקים? וזה הניסיון שמגיע מחברת ניהול לדעת את זה.
עכשיו, יש שם בעלים שהקימו חברות ניהול משלהם בצורה מוצלחת למדי, אבל זה הבנת את העסק וזה גם לא קרה בן לילה. אתה לא קונה את הנכס הראשון שלך ואז מקים חברת ניהול. בדרך כלל זה פשוט לא עובד.

אנדרו:
בהחלט הייתי מסכים עם זה. ואז גם, אז יש הרבה אנשים שמקשיבים שהם כאילו, בסדר, זה נהדר, אבל אני עדיין צריך לבחור חברת ניהול. אז מה היית אומר שהן מהחשובות ביותר, אם היית בוחר את שלוש השאלות החשובות ביותר שמישהו שמראיין חברות ניהול נכסים צריך לשאול, מהן שלוש השאלות האלה? ואז לשאלת הבונוס שלך, מהי השאלה שכולם שואלים שהיא באמת לא כל כך חשובה, למרות שהם חושבים שהיא כן?

אנג'י:
מה המזל האסטרולוגי שלי, אני מניח? כל כך חשוב לשאול. שוב, אני חייב לחזור. האם אתה מבין, מכיר את השוק והאם אתה יכול לפעול בשוק הזה? כי אם אתה שוכר חברת ניהול שלא מכירה את השוק, היא תתחיל מאחורי הכדור. האם ניתן לעשות זאת? כן, ניתן לעשות זאת. אבל אם הם לא יודעים, שוב, בוא ניסע ללקסינגטון, קנטקי, שם SMP לא פועל, היית עושה טעות ענקית. אז הם צריכים לדעת, האם אתה מכיר את השוק שבו אנחנו רוכשים את הנכס שלנו? באיזה סוג תוכנה אתה משתמש? האם יש לך את רוחב הפס לקחת על הנכס שלנו? האם עוד שאלה טובה.

מאט:
זו שאלה מצוינת. ואני בטוח שאף אחד לא שואל את זה.

אנג'י:
לעיתים נדירות. מדי פעם, אבל לעתים רחוקות מאוד שואלים את זה. ואיזה סוג של חיובים חוזרים או עמלות נסתרות יש? הרבה אנשים לא שואלים את זה. וסינדי ואני, כשהתחלנו את SMP, שוב, באנו מחברות גדולות מאוד בחיינו הקודמים שלחלק מהן היו או שהיו להן חשבונות חוזרים. וכשהלקוח ראה חלק מזה, הם כמו צורחים. אז סינדי ואני מגלים גילוי נאות, אנחנו אומרים לך בדיוק על מה אתה משלם עם SMP ואתה רואה כל צ'ק שנכתב, הכל, אין אג'נדה נסתרת. וכשסינדי ואני התחלנו, כי אני כן באתי מהצד של האגרה עם חלק של בעלים, והיא הייתה לגמרי מחברה שמנהלת את הבעלים, אז היא לא הבינה מה אני אומר. אבל הייתי כמו, לא, הצעות בנק, חשיפה מלאה ללקוחות שלנו ואנחנו חיים עם היושרה הזו כל יום.

מאט:
אתה יכול פשוט ממש מהר, מה זה חשבונית חוזרת? רק כדי לעזור לחנך כאן. מה זה חשבונית חוזרת?

אנג'י:
חיוב חוזר יכול להיות כמו אם יש מחלקת שיווק או שחלק מעמלות החשבונאות יחויבו בחזרה ללקוח, וזה לא מצוין בהסכם הניהול.

מאט:
כמו חיובים מעל ומעבר לתשלום PM.

אנג'י:
כֵּן. או חלק מהמנהל האזורי או כל מה שמוטל על הלקוח, בלי ידיעתו.

אנדרו:
אני רוצה להדגיש שניים מהדברים שאמרת, אנג'י, שלפי הניסיון וההתבוננות שלי הם שתיים מהסיבות הגדולות ביותר לכך שיחסי ניהול של בעלים וצד שלישי נכשלים. וזהו, מספר אחת, אמרת לוודא שאתה שוכר חברת ניהול שמכירה את השוק. זה ממש מפתח, כי למרבה הצער יש שם שתי טעויות. האחד, בעלים שכר חברת ניהול נכסים שלא הכירה את השוק. הטעות השנייה הייתה שחברת ניהול הנכסים הסכימה לקחת את העבודה. הם לא היו צריכים לעשות את זה. ואז זה מוביל לכישלון כי הם לא מכירים את השוק והבעלים הזה לא באמת יקבל שירות טוב יותר מאשר אם הם היו עושים את זה בעצמם כי גם חברת ניהול הנכסים לא מכירה את השוק הזה. אני חושב שזה ממש חשוב לכולם לשים לב.
השני הוא רוחב פס. הרבה חברות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא בכל הלוח, צומחות בכל מחיר. ובמיוחד בניהול נכסים זו טעות ענקית, כי אם יש לך אזור שכבר מנהל 27 נכסים והנכס שלך הולך להיות ה-28, כנראה שלא תקבל כל כך הרבה פיקוח טוב והדברים פשוט לא. הולך לעבוד טוב. אז עבור אלה שמקשיבים, אלה שתי שאלות מפתח מוחלטות. האם לחברת ניהול הנכסים שאיתה אתה מדבר באמת מכירה את השוק, יש ניסיון בשוק? ואם כן, שאל אותם אם הם יכולים לעזור לך לחתום ולבחון עסקאות, נכון? כי כמו שאנג'י הזכירה, היא אמרה ללקוחות, לא, אנחנו לא הולכים לקחת את העסקה הזו. ובכן, אם אתה מדבר עם חברת ניהול נכסים והם מוכנים לקחת כל דבר שאתה זורק עליהם, זה דגל אדום, נכון? זו צמיחה בכל מחיר.

אנג'י:
דגל אדום מספר אחד כנראה.

אנדרו:
אתה לא רוצה את זה. ואז גם, כן, יש להם את רוחב הפס? האם יש להם את האנשים במקום? יש להם את המערכות? האם יש להם את היכולת להעסיק ולהביא ולמשוך עובדים חדשים? האם מנהל נכסים שיבוא לנהל את הנכס שלך רוצה לעבוד בחברה הזו? אז שוב, אנג'י העלתה שני דברים ממש ממש טובים. ודא שהם מכירים את השוק, ודא שיש להם את רוחב הפס. ואז גם למי שפספס את הפרק הקודם שעשינו על ניהול נכסים, סיפקנו לכולם רשימה של 27 שאלות לשאול. אז אם פספסתם את זה בפעם הקודמת, יהיה קישור בהערות התוכנית, לכו קחו את זה, וזה בהחלט יעזור לכם. מאט.

מאט:
נהדר, נהדר, דברים נהדרים. אנדרו ואנג'י, זו הייתה שיחה פנומנלית. אנג'י, תודה שבאת, בשם כולם, שבאת והצטרפת אלינו.

אנג'י:
זה היה כיף.

מאט:
תמיד כיף. אז ממש מהר, למי שרוצה לשמוע עוד עליך או על SMP או להתחבר בצורה כזו או אחרת, איך אנשים יעשו את זה?

אנג'י:
כנסו לאתר שלנו בכתובת www.smpmgt ותוכלו למצוא אותנו.

מאט:
Smpmgt. אנג'י, תודה. תודה רבה לך. וברכות על הצמיחה וההצלחה של SMP. מצפה לדבר איתך שוב בקרוב.

אנג'י:
כֵּן. נשמע טוב. זה היה כיף, חברים. תודה.

אנדרו:
בסדר, תיזהר. ובכן, זו הייתה שיחת הראיון שלנו עם אנג'י סמית' על ניהול נכסים. הגענו רק לשבריר מהדברים שהיינו רוצים לדבר עליהם, אבל זה לא פודקאסט של שש שעות. אז לגבי הדברים שדיברנו עליהם, מאט, מה היית בוחר כאחד מרגעי השיא שלך או הדברים החשובים ביותר שדיברנו עליהם?

מאט:
קודם כל, ראיון פנומנלי. אנג'י היא מומחית בתעשייה. היא עושה את זה הרבה מאוד זמן ומנהלת אלפים ואלפים, אלפי יחידות. אז זו שיחה כל כך נהדרת לנהל עם מישהו שיש לו כל כך הרבה תיבול וניסיון בתעשייה. כמה דגשים עבורי הם לקראת הסוף שבו דיברתם על לבקש ממנהל נכסים לחתום עבורכם עסקאות. ואני לא חושב שדי אנשים מבינים שמנהל נכסים יכול לתת לך, לא רק, זו הדרך שבה היינו מנהלים את הנכס, אלא שמנהל נכסים ממש טוב או אפילו גדול יוכל להסתכל על הכספים שלך לאמת אותם ולומר, ובכן, שכר הדירה בשוק הזה צריך להיות X. יש לך אותם בתור Y, או שאנחנו חושבים שאנחנו יכולים להסתדר עם עומס הוצאות קל יותר או כנראה יותר סביר לעומס הוצאות כבד יותר.
הם יכולים לתת לך הנחיות לגבי שכר עבור אנשים שתצטרך לשכור. דרך טובה לדעת אם מנהל נכסים באמת עם האצבע על הדופק או לא היא היכולת שלו לתת לכם ניתוח פיננסי טוב לעסקאות. ולכן אני חושב שלבקש מראש הממשלה את החיתום שלהם, המבצע שלהם הוא מה שהם הולכים לקרוא לזה, עבור הרכוש שלך, זה לדעתי ממש ממש חשוב. ואני שמח שהעלית את זה במהלך הראיון. זו הייתה תזכורת טובה גם עבורי.

אנדרו:
אחד הדברים שהיא אמרה שחשבתי שחשוב מאוד להדגיש, הוא שאחת הטעויות הגדולות ביותר של המשקיעים החדשים היא לבחור את חברת ניהול הנכסים המושלמת ואומרת, בסדר, לשכור אותם, לשים אותם בנכס ואז לנהל אותם במיקרו. למוות. רק לצלול לפרטים הקטנים של, ובכן, היחידה הזו אני רוצה לשכור בשביל זה, והיחידה הזו צריכה להיות כזו. והאם הגברת ב-6A היא שילמה את שכר הדירה שלה? צעדו מעט אחורה ותנו לחברת ניהול הנכסים לטפל בפרטים היומיומיים. בשביל זה הם שם. ואם שכרת את החברה הנכונה, הם יהיו טובים יותר בזה ממך.
עכשיו, זה לא אומר שאתה מוסר להם את הרכוש ואומר, בסדר, אני אדבר איתך בעוד חודש כשתשלח לי את הדו"ח. אתה עדיין רוצה להיות מעורב. אתה עדיין רוצה לקבל את החזון והכיוון של התמונה הכוללת עבור הנכס, אבל תן להם לעשות את העבודה שלהם, אל תנהל מיקרו. ואתה יודע מה? אם אתה נותן להם לעשות את העבודה שלהם והם לא, ובכן, זו שיחה אחרת ואתה יכול ללכת למצוא חברה אחרת לניהול נכסים. אבל אם אתה הולך לצד שלישי, תן ​​להם לעשות את העבודה. אז זה בהחלט אחד הדברים שהייתי מדגיש. מאט, למי שאולי רק חדש ב-BiggerPockets ואיכשהו התגעגע אליך, איך אנשים מוצאים אותך?

מאט:
אנשים יכולים להשיג אותי ממש בקלות, אנדרו, רק על ידי מעבר לאתר החברה שלנו, כלומר derosagroup.com. Derosagroup.com. הם יכולים לשמוע כל מיני דברים מגניבים שאנחנו זוממים שם באתר הזה.

אנדרו:
אני אנדרו קושמן. אתה יכול פשוט לחפש בגוגל את השם שלי או למצוא אותי ב-Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. ויש כמה דרכים להתחבר אליי שם. וכמובן, אני חבר BiggerPockets מקצוען, אז תוודא שאתה מתחבר אליי קודם ב-BiggerPockets. אז זה אנדרו קושמן עבור מאט, קפטן אמריקה, פיירקלוט, שחתמו.