מימון יצירתי יכול להיות כלי רב עוצמה שיעזור לך לקבל את הנכס הראשון שלך בתיק. בפרק זה, אשלי וטוני מסבירים את ההבדלים הגדולים ביותר ביניהם כסף קשה, כסף פרטי, ו הלוואות מסורתיות, כמו גם אילו אפשרויות יהפכו את ההצעה שלך לבלתי ניתנת לעמוד בפני המוכר!
ברוך הבא חזרה לעוד תגובת טירונים! אם אתה צריך הון לעסקה חדשהאתה יכול לשקול שיתוף פעולה עם הורה. כמובן, כמו כל אחד שותפות השקעה, זה קריטי שאתה לבנות אותו כראוי ו כלול את כל התנאים החשובים בהסכם שלך. המארחים שלנו יראו לכם איך! הם גם מכסים מימון מחדש במזומן בפירוט, כולל איך זה עובד ו כמה כסף אתה יכול למשוך מנכס. לבסוף, הם מדברים על שימוש בשטח מבוזבז בך נכס להשקעה לעשות יותר תזרים מזומנים! האם אתה צריך משיכת היתרים? האם תיתפס אם לא? הישאר בסביבה עד הסוף כדי לגלות!
אם אתה רוצה שאשלי וטוני יענו על שאלת נדל"ן, אתה יכול שלח שאלה כאן, פרסם ב- קבוצת פייסבוק טירוני נדל"ן, או התקשר אלינו לקו הבקשות של טירונים (1-888-5-ROOKIE).
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
אשלי:
זהו טירון נדל"ן פרק 324.
טוני
בדרך כלל, כאשר אנו משתמשים במלווי הכספים הפרטיים שלנו בסיבוב, נגיד כמו "ללא מצב מימון" ונגיד כמו "סגירה של 21 יום". אז, אנחנו לא בהכרח אומרים כמו, "היי, זו הצעה במזומן". אבל אלה הדברים שאנחנו אומרים להם, "היי, אנחנו הולכים לסגור מהר ואין לנו אירוע מימון". אלה בדרך כלל הופכים את ההצעות שלנו לקצת יותר תחרותיות.
אשלי:
שמי אשלי Kehr, ואני כאן עם המנחה השותף שלי, טוני ג'יי רובינסון.
טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתחיל את מסע ההשקעות שלכם. היום, אנחנו חוזרים עם עוד תגובת טירונים ויש לנו כמה שיחות ממש טובות היום. אנחנו הולכים לדבר קצת על אפשרויות מימון, כסף קשה מול כסף פרטי, ומה ההבדלים ואיזה מהם מתאים לכל מצב.
אנחנו הולכים לדבר על בדיקות נדל"ן ועל העיתוי של אלה. האם אתה צריך לעשות את זה לפני שאתה סוגר נכס, במהלך תהליך הסגירה, עוד לפני שאתה מגיש הצעה? אנו ניתן לך תשובה על כך. אנחנו גם הולכים לדבר קצת על אסלות בוערות אש ולמה כדאי או לא כדאי לקנות נכסים עם סוג כזה של מצב אינסטלציה.
אשלי:
לאחר מכן, אנו מדברים על שיתוף פעולה עם ההורים שלך, דרכים שונות לבניית שותפות זו, ואז מה קורה אם אתה נכנס לנכס שיש בו שטח מבוזבז כמו שני חדרי מגורים שיכולים להיות חדר שינה נוסף. וטוני ואני מפרקים את התהליך שבו נתקלנו שנינו ואת ההמלצות שלנו לגבי איך אתה יכול להרוויח יותר כסף מהסלון השני על ידי הפיכתו לחדר שינה.
טוני
בסדר. עכשיו, לפני שניכנס לשאלות של היום, אני רוצה לתת צעקה למישהו בשם המשתמש של ד"ר גולדשטיין שהשארנו לנו ביקורת של חמישה כוכבים על אפל פודקאסטים. ד"ר גולדשטיין אומר, "אינפורמטיבי ומוטיבציה. ההצגה נהדרת. הם מכסים מגוון רחב של נושאי השקעות נדל"ן בצורה נגישה. פרק 273 נתן לי השראה לנסות משהו חדש. חודשיים לאחר מכן, סגרתי על עסקה ואני נרגש להתחיל בה. תודה לך אשלי וטוני."
וחבר'ה, זו הסיבה שאנחנו יוצרים את הפודקאסט של טירונים כדי לעורר אנשים בדיוק כמו ד"ר גולדשטיין לשמוע את הסיפורים האלה, לשמוע את הטקטיקות האלה, לשמוע את האסטרטגיות האלה ולפעול. והדרך היחידה שבה נוכל למצוא יותר אנשים לעורר השראה היא אם נקבל יותר ביקורות על הפודקאסט, זה עוזר לדחוף אותו לאנשים נוספים. אז אם אתה חלק מקהל הטירונים, אנא השאר לנו סקירת דירוג כנה בכל פלטפורמה שאתה מאזין לה כדי שנוכל להשפיע על אנשים נוספים בדיוק כמו ד"ר גולדשטיין.
אשלי:
בסדר. והצעקה של הרשתות החברתיות השבוע מגיעה לזוג נכסים להשכרה, פטריק מקגראת' ואשתו. הם צוות בעל ואישה בדרכם ל-FIRE, שהיא עצמאות פיננסית, לפרוש מוקדם. יש להם 35 שכירות שהם רכשו בשלוש השנים האחרונות וחמישה מיליון פלוס בנכסים. אבל הם עושים עבודה נהדרת בשיתוף המסע שלהם בעמוד האינסטגרם שלהם.
אז, קדימה, תן להם לעקוב ובדוק את הדף שלהם כדי לקבל קצת מוטיבציה, השראה, וגם כנראה לשאול כמה שאלות. אז זה @RentalPropertyCouple. ואם אתה רוצה להופיע באינסטגרם או בכל שרשור מדיה חברתית, TikTok, הקפד לתייג את טוני ואני בסיפורים שלך בתמונה. השתמש בהאשטאג טירון נדל"ן וככה מצאנו את חשבונות האינסטגרם המדהימים האלה שנוכל לשתף אתכם. נקה את הפיד שלך מממים מצחיקים והתחל להוסיף עוד משקיעי נדל"ן להתחבר ולהתחבר איתם.
השאלה הראשונה שלנו היום היא ממייק ג'וזף. "שלום לכולם. עד כה מימנתי את העסקאות שלי, אבל מתכננת להשתמש בשיטות מימון אחרות לטווח קצר כמו כסף קשה כדי לחפש מהר יותר. זו שאלה מאוד בסיסית, אבל כשמממנים עסקה באמצעות כסף קשה, האם זה נתפס כמו מזומן מנקודת מבט של המוכר?"
"כשאתה מציע הצעה, האם אתה מוותר על תנאי המימון כדי להפוך אותה למושכת יותר למוכר?" אז, טוני, בוא נחשוב על זה על השימוש בכסף קשה.
טוני
כן, אני מתכוון, אתה בהחלט רואה כמה אנשים שיגידו שיש להם "מזומן" כשהם קונים בכסף קשה. אני חושב שזה תלוי גם בדרך שבה אתה משתמש בכסף הקשה הזה. אם זה כסף קשה מסורתי, ייתכן שתצטרך לקפוץ דרך עוד כמה חישוקים, במיוחד בהתאם לרמת הניסיון שלך. אבל נניח שיש לך מלווה כספים פרטי אמיתי שבו אתה פשוט חותך לו צ'ק ריבית כל רבעון, כל חודש או מה שזה לא יהיה.
ובאמת יש לך את המזומנים בבנק שלך למרות שזו טכנית הלוואה ככה, זה קצת יותר קל, קצת פחות חיכוך ככה. אז אני חושב שזה תלוי, מייק, איך אתה מגדיר את הכסף הפרטי הזה או את עסקת הכסף הקשה, אם אתה מרגיש סופר נוח או בטוח לקרוא לזה מזומן. כמו למשל, אנחנו קונים הרבה מהפכים שלנו ואנחנו נגיד שאנחנו משלמים במזומן למרות שאנחנו משתמשים בחובות, אבל זה בגלל שיש לנו מלווי כספים פרטיים שיש לנו מערכת יחסים איתם וכבר יש לנו המימון הסתדר.
אז, היתרונות של ללכת עם כסף קשה לעומת כסף פרטי הוא שבדרך כלל, המלווים שלך הולכים לעשות את זה קצת יותר קל מאשר הלוואה מסורתית ובמיוחד כמו הלוואת FHA או משהו כזה, נכון? אם אתה יכול להגיע עם הלוואה שיש לה סבירות גבוהה יותר להיסגר, אני חושב שזה מה שחשוב יותר למוכר אפילו מה החוב שיש לך כשלעצמו.
אשלי:
כן, אז במדינת ניו יורק, כשאתה סוגר נכס, אתה צריך להיעזר בעורכי דין, ואז יש הרבה יותר עבודות כותרת שנכנסות לזה וזה תהליך הרבה יותר קשה להשיג שעבוד של מלווי הכספים על הנכס בפועל. כשאתה סוגר. אז, אמרתי שזה היה מזומן בעבר, ואז זה נחקר על ידי המוכרים מדוע עורכי הדין צריכים לעשות את כל הדברים האלה שנראים כאילו אתה מקבל מימון עכשיו.
אז, למדתי לא לשים את זה בתור מזומן. זה רק מבהיר הרבה יותר למוכרים כי כן, תהיה עוד עבודה מעורכי הדין, שעשויה לקחת קצת יותר זמן עד לסגירה. אז, אני בהחלט מצדד בכך שאתה מקבל מימון. אבל אני מכיר המון משקיעים אחרים שאומרים שזה מזומן כי הם יכולים לקבל את הכסף כל כך מהר מהמלווה הקשה שלהם וזה לא תהליך ארוך כל כך לעבור דרך מדינת ניו יורק כדי לעשות זאת.
טוני
כן, בדרך כלל, כשאנחנו משתמשים במלווי הכספים הפרטיים שלנו, נגיד כמו, "אין מצב מימון", ונגיד כמו, "סגירה של 21 יום." אז, אנחנו לא בהכרח אומרים כמו, "היי, זו הצעה במזומן", אבל אלה הדברים שאנחנו אומרים להם, "היי, אנחנו הולכים לסגור מהר ואין לנו אירוע מימון. ” ואלו בדרך כלל הופכים את ההצעות שלנו לקצת יותר תחרותיות.
אשלי:
כן, בשביל כסף פרטי, תמיד עשיתי זאת, זו הצעה במזומן ואז, כן, אין מצב מימון בזה. אבל עם כסף קשה, התחלתי לומר שזה מימון שם.
טוני
כֵּן. ובואו רק נפרק גם את זה, אש, עבור הטירונים שלנו שאולי לא מכירים את ההבדלים. אז, יש הלוואות מסורתיות שבהן אתה הולך לבנק אוף אמריקה או לאיגוד האשראי המקומי שלך, או וכו', כדי לצאת ולקבל חובות כדי לקנות נכס. אבל אז, יש קצת יותר את הצד היצירתי שבו אתה משתמש בכסף קשה או בכסף פרטי.
כסף פרטי הוא כנראה האפשרות הפשוטה יותר. אז בוא נגיד שאש ואני חברים, כלומר אנחנו חברים. אבל בוא נגיד שלאשלי יש 500,000 דולר רק עכשיו יושבים בבנק ואני מוצא עסקה שבה מחיר הרכישה והשיקום יוצאים ל-500,000 דולר. אז אני יכול ללכת לאשלי ולהגיד, "אשלי, תראי, מצאתי את העסקה הזו. עלות הפרויקט הכוללת היא 500,000 דולר. אני חושב שהנכס יהיה שווה 750 דולר עד שנסיים".
אז יש לנו שם הון אפוי, אולי 800 דולר. ואני אומר, "אשלי, את יכולה להלוות לי 500,000 דולר. אני אשלם לך תשלום ריבית קבועה כל חודש, כל רבעון, אולי בסוף הפרויקט של, לא משנה, 10%". אז, זה אומר שאשלי מקבלת 50,000 דולר לשנה על 500,000 הדולרים שלה אם אנחנו משלמים לה 10%. אז, אשלי אומרת, "כן, טוני, כמובן."
אז, אז אשלי תעביר לי את הכסף עבור העסקה, זו דרך אחת לעשות את זה, או שהיא יכולה להעביר את זה לזכות ולתשלום. אבל בעצם, אשלי מממנת עבורי את העסקה הזו. זו עסקה של אדם אחד לאחד והיא מבוססת על מערכת היחסים שלנו זה עם זה. זו עסקת כסף פרטית. מלווה כספים קשה, בדרך כלל, זה אדם שמנהל עסק כלשהו.
אז זה לא מישהו אולי שיש לך מערכת יחסים אישית סופר קרובה איתו. זה מישהו שיש לו אתר אינטרנט והוא מממן טונות של עסקאות על בסיס חודשי. ויהיו להם הנחיות חיתום קפדניות במיוחד. הם ירצו לראות את הנכס שלך. הם ירצו לראות את העסקה שלך. הם ירצו לוודא שיש לך היקף עבודה טוב.
הם ירצו לדעת אם יש לך קבלן טוב. הם רוצים לוודא שהם באמת מגנים על הנכס והכסף שלהם כי הם לא מכירים אותך אישית. ובדרך כלל, עם מלווה כספים קשה, אתה הולך לראות עמלות גבוהות יותר. אז אולי תשלם קצת יותר כסף מראש ועמלות. הם קוראים לנקודות האלה. הריבית שלך עשויה להיות קצת יותר גבוהה מאשר מלווה כספים פרטי, שוב, כי זה עסק עבורם.
אז, אם אתה משלם, לא משנה, 6% או 7% על השקעה מסורתית, אולי אתה משלם 12% או משהו עבור כסף קשה, נכון? מעולם לא השתמשתי בכסף קשה. אז אני יודע שהתעריפים גבוהים יותר, אבל בדרך כלל הם יגבו קצת יותר. אבל כסף קשה הוא עסק, בעוד שכסף פרטי הוא חתיכת מיקוד ביחסים.
אשלי:
כסף פרטי, אם יש לך גישה לכסף פרטי, הוא בדרך כלל הרבה יותר קל וטוב מכסף קשה, לדעתי.
טוני
וזו הסיבה שמעולם לא השתמשתי קשה כי יש לנו גישה לכסף פרטי. אז, זה כמו למה שאקפוץ דרך חישוקיו של מלווה כספים קשה כשאני יכול פשוט ללכת במסלול הכסף הפרטי? עכשיו, יש כמה אנשים שאני מכיר שמשלבים את שניהם. וכמה מלווי כספים קשים בסדר עם זה, אחרים לא. אבל תגיד שיש לך מלווה קשה שזה בסדר עם זה.
תגיד שיש לך עסקה ואתה צריך לשים $100,000 והמלווה הקשה שלך הולך לכסות את שאר $400. כמה מלווי כספים קשים יאפשרו לך בעצם להשיג מלווה כספים פרטי שיכסה את ה-100,000 $ האלה. אז, כשאתה הולך להוריד את הנכס הזה, זה אפס מזומן מהכיס בשבילך. יש לך את המלווה הקשה שלך שמעמיד את 400 הדולרים.
יש לך את מלווה הכספים הפרטי שלך שגובה את 100 הדולרים. ביחד, זה משתלב כדי לכסות את עלויות הפרויקט הכוללות שלך ואתה פשוט משלם ריבית לשני האנשים האלה. זו גם אפשרות אחת. שוב, פשוט מעולם לא הלכתי בדרך הזו כי אני מעדיף רק לשמור הכל עם הכסף הפרטי, אבל זה יותר מינוף, נכון?
וזו הסיבה היחידה שחשבתי על זה כי, נניח, שאני יוצא ובשלב מסוים, אולי יהיו לנו 2, 3 מיליון דולר בהלוואות כסף פרטיות לאנשים שונים וזה כאילו הכל קשור אולי בשלושה או ארבעה נכסים. . עכשיו, תארו לעצמכם שלקחתי את 2 מיליון הדולרים האלה ואשתמש בהם כמקדמה על חבורה של הלוואות בכסף קשה.
אני יכול לקבל 10 עסקאות שאני עושה בבת אחת אם אני מפזר את זה כך, אבל יש יותר סיכונים, יש יותר עלויות. אז, אנחנו פשוט שומרים על זה פשוט. הכל כסף פרטי.
אשלי:
כן, יש לי חבר שעשה את ההלוואה הראשונה שלו. אז זה היה אחד מנכסי ההשכרה הראשונים שלו למעשה. כשהוא קיבל מלווה קשה והם היו עושים 80% ואז הוא היה צריך להביא את ה-20% האחרים, אבל מותר היה לו לקבל מימון פרטי עבור 10% מזה. אז, 10%, הוא היה צריך להראות הוכחה שזה מגיע מחשבון הבנק שלו, את ה-10% האחרים, הוא יכול ללוות ממישהו אחר.
ואז, 80% האחרים כוסו על ידי מלווה הכספים הקשה. בסדר. אז השאלה הבאה שלנו היא של ג'סי אנדרה. והשאלה היא האם ניתן לבצע בדיקה בנכס לפני הגשת הצעה? וכן, זה כן. לכן, במיוחד אם הנכס אינו משווק ואתה מדבר ישירות עם המוכר, אתה יכול להמשיך ולבקש לערוך בדיקה.
הבעיה שאני רואה בעשיית זה היא שאם אתם אפילו לא באותו טווח במגרש הכדורים ואתם ממשיכים להוציא 500 דולר על בדיקה, אז אתם נותנים להם את ההצעה שלהם והם אומרים, "לא, אנחנו באמת רוצים 100,000 דולר יותר עבור הנכס." אז, זו אחת הסיבות שאני אוהב לקבל את הנכס בחוזה תחילה לפני שאני הולך לשלם את ההוצאה הזו של תשלום למפקח בית. אם הנכס נמצא ב-MLS, דבר אחד ש... בדיקות יכולות לקחת הרבה זמן.
בבדיקת הנכס האחרונה שעשיתי, לקח להם שלוש וחצי שעות לעשות את הנכס. זה היה לדעתי בית חד משפחתי בשטח של 1,600 רגל מרובע. שלוש וחצי שעות. לכן, בדרך כלל, כשאתה מתזמן הופעה, זמן הסוכן חוסם את החלון שלך של 15 דקות ו-30 דקות מתי אתה הולך להיות שם כדי לראות את הבית. לכן, יהיה צורך להבהיר שאתה רוצה לראות את הנכס במשך הזמן שבו הנכס ערך את הבדיקה כדי שלא תראה לאנשים אחרים.
ובשוק החם של היום, ייתכן שיהיו תצוגות גב אל גב אל גב אל גב כאשר הנכס רשום. אז, אלה שני החששות שאני יכול לחשוב עליהם, אבל אני פשוט אהיה מאוד פתוח וכנה עם כולם, המוכרים, הסוכן שלך, הסוכן שלהם, מי שמעורב, שזה מה שאתה רוצה לעשות זה לעשות בדיקה לפני בעצם להכניס הצעה ולאחר מכן לוודא שאתה מוכן לשלם את הכסף הזה לפני שאתה מציע הצעה.
טוני
היו כמה חלקים של עסקת נדל"ן או, אני מניח, כמה שחקנים בעסקת נדל"ן, הם מקבלים תשלום לא משנה מה. מלווה מקבל תשלום רק אם העסקה נסגרת. סוכן נדל"ן מקבל תשלום רק אם העסקה נסגרת. אבל השמאי שלך והמפקח שלך, לא אכפת להם אם העסקה תיסגר. הם מקבלים תשלום מראש כשהם נותנים את השירותים שלהם.
אז, לטענתה של אשלי, זה יכול להיות יקר מאוד אם אתה יוצא לעשות בדיקות על כל נכס בודד שאתה חושב להגיש עליו הצעה. הסיבה שאתה לא צריך לעשות את זה, ג'סי, היא שכאשר אתה מגיש את ההצעה שלך, בדרך כלל, ניתן לך מספר מסוים של ימים לבדיקת נאותות. בסדר? לכן, עליך לטייל בנכס או לבקש מהסוכן שלך לטייל בנכס או לפחות לקבל תמונות או הדרכה וידאו כדי לקבל תחושה טובה של המצב הכללי של הנכס.
ועל סמך זה, אתה יכול לעשות כמה הנחות סביב, "היי, מה הם כמה דברים שאני מרגיש בהתבסס על ההדרכה הראשונית הזו שאולי צריך לתקן או לתקן או להחליף?" תקופת בדיקת הנאותות היא ההזדמנות שלך. עכשיו, כשקיבלת את זה בחוזה, עכשיו שאתה והמוכר הזה הסכמתם לפחות לנקודת התחלה ראשונית למחיר הרכישה, עכשיו אתה יכול לעבור ולעשות את הצלילה הסופר עמוקה הזו כדי להיכנס מאחורי החומות ולעשות כל דבר אחר. צריך לעשות כדי לוודא שהכל טוב מתחת למכסה המנוע.
אבל הסיבה שאינך צריך לבצע בדיקת נכס לפני כן היא כי יש לך את תקופת בדיקת הנאותות במהלך זמן ההפקדה שלך לשלוף אם תתעורר הוצאה גדולה או לבקש זיכוי נוסף מהמוכר אם דברים נוספים יופיעו. אותו דו"ח בדיקה. בדרך כלל אני כותב 14 ימים לבדיקת נאותות ברוב ההצעות שלי. אשלי, מה את שמה בדרך כלל?
אשלי:
אז, לבדיקה, למעשה קיצרנו את מסגרת הזמן הזו, ועשינו זאת תוך... שבעה ימים הם פחות או יותר המקסימום שאנחנו יכולים לעשות עכשיו. אבל אנחנו נגיד להם שנעשה את זה ברגע שנוכל להוציא משם את פקח הבית. הסוכן שלי יעביר את זה למוכר, וזה למעשה עבד לטובתנו עבור כמה מההצעות שלנו.
אז, שני הנכסים האחרונים שהצעתי ב-MLS שבהם רציתי לערוך עליהם בדיקה, הצלחנו להשלים את הבדיקה הזו בתוך 48 השעות הראשונות מהגשת ההצעה שלנו אליהם והם קיבלו אותה. אז, זה היה דבר סופר מפתח הוא שאנחנו יכולים להמשיך מיד. והרבה פעמים, לפני שאני מגיש את ההצעה, נעשה הרבה מבדיקת הנאותות שאני יכול לעשות כבר במחשב כי זה עוזר בבסיס ההצעה שלי.
החלק השני הוא רק הבדיקה של הנכס ואיזה סוג של גמילה הולך להתבצע, כל דבר שעלה, מה העלות הולכת להיות לתקן את זה. אז, אנחנו צריכים להכניס את המפקח, וזה יכול לקחת יומיים לרוב. בדרך כלל, זה הזמן שבו אנחנו יכולים להכניס אותם, יומיים מרגע שאנחנו מבקשים בפועל, אז כשההצעה שלנו מתקבלת, ואז בתוך יומיים.
ואז, בדרך כלל אנחנו צריכים בערך 12 עד 24 שעות אחרי שאנחנו מקבלים את התוצאות כדי להחליט בפועל על ההצעה. ובמהלך פרק הזמן הזה, אנחנו אוספים עלויות של מה זה יעלה לבצע את התיקונים האלה, מוצאים מידע אחר על הנכס שעלה במהלך הבדיקה שעלינו לעשות עליו עוד מחקר. היה לנו אחד, זה היה בית באגם והיו בו שירותים לשרפה. אז, זה המקום שבו זה שורף את זה, מותק.
טוני
האם זה אמיתי?
אשלי:
כן. אז לא היה ספיגה ולא ביוב בנכס הזה והיו בנכסים שמסביב. אז דבר אחד שהיינו צריכים לברר הוא כמה יעלה להתקין שם מערכת ספיגה. אבל אסלת המשרפה הזו, היא רק האסלה ואז יש פתח אוורור שיוצא ממנה. ואתה שם פיסת נייר בשירותים ויש הוראות קפדניות מאוד איך לעשות את זה.
אז, במהלך הבדיקה שלנו, הסוכן שלנו, למעשה היינו שם עם הסוכן של המוכר. היא כאילו, "בסדר, המוכר הראה לי איך לעשות את זה. אני הולך להראות לכם איך להשתמש בשירותים האלה." ועברנו את כל התהליך. אז, אתה מוציא את דף הנייר ושם את דף הנייר בשירותים, בסדר? וזה סגור אז אתה רק רואה את הקערה.
ואז, אתה הולך לשירותים ואז אתה צריך ללחוץ על כפתור כדי לשטוף אותו קודם. אז, זה פותח את החלק התחתון של האסלה, הנייר שלך נופל עם הדברים שלך בתוכו. ואז, זה נסגר בחזרה כשאתה משחרר את הכפתור ואז אתה מדליק את האש וזה עושה כמו, ואתה שומע את זה בוער שם. ואז, מדי פעם, אני חושב שהמוכר אמר כל שבוע לפני שהם עוזבים את בית האגם, הם ירוקנו את האפר.
אבל כשהיית בחוץ והאסלה שוטפת, אתה יכול להריח שריפה באוויר מחוץ לפתח האוורור החוצה את הצד האחד של הבית אם היית בצד הזה של הבית. אז, היינו צריכים לעשות הרבה מחקר על השירותים האלה ולהיות כמו, "בסדר, קודם כל, אם אנחנו רוצים להשתמש בזה בתור התושבים שלנו, ליהנות מבית האגם בעצמנו, אנחנו יכולים להתמודד עם זה במחיר שאנחנו מקבלים את זה. אבל לעשות את זה כהשכרה לטווח קצר כדי לנסות להסביר לאורחים איך להפעיל את הדבר הזה ו-"
טוני
הם היו שורפים את הבית. הבית ישרף בשנה הראשונה.
אשלי:
אז, כן, זה היה דבר גדול. ובסופו של דבר איבדנו את הנכס כי עשינו את הבדיקה ואז עוד לא היה לנו אישור עורך דין כי זה היה בסוף השבוע ומישהו אחר הגיש הצעה בלתי נראית ולמעשה הציע $70,000 יותר ממה שהגענו. אז הם לקחו את זה, אבל הם החזירו לנו על הבדיקה שלנו כאדיבות.
טוני
זה מגניב.
אשלי:
אז זה היה נחמד, אבל זה היה הרבה יותר נחמד במחיר שהיינו הולכים לקבל את הנכס הזה.
טוני
אני תוהה אם האדם הזה שקנה את זה, כזה שהביס אותך, ידע על מצב האסלה הבוערת הזה כי מעולם לא שמעתי על זה קודם.
אשלי:
כן, והנכס אכן נסגר. עברנו על הסירה שלנו ואנחנו רואים את הבעלים החדשים על המזח שלהם וכך...
טוני
כן, זה פראי. הדבר הכי מטורף שאני חושב ששמעתי מבדיקת נכס.
אשלי:
אז, ניסינו לעשות אותם, כדי לענות על השאלה שלך, בזמן קצר ככל האפשר, כך שאם לא נגיע להסכמה על משהו, אנחנו אומרים למוכרים, ככה לא הפסדת זְמַן. ושתי ההצעות האלה, היינו האנשים הראשונים שראו את הנכס, אז קיבלנו אותו בחוזה מיד. אז מה שקרה היה בנסיבות האלה, זו הייתה למעשה רישום כיס.
הם אפילו לא רשמו את זה עדיין. ואז, השני, הם אף פעם לא נתנו לזה ללכת בהמתנה. הם רק אמרו שהם מעכבים הופעות. אז, אנחנו צריכים לראות את זה קודם. הגשנו את ההצעה שלנו מיד והם הפסיקו להופיע. ובגלל זה הסכמנו לזרז את הבדיקה והכל, אז לא היו צריכים לשים אותה בהמתנה ואז אנחנו לא מסכימים על הבדיקה ואז זה חוזר להיות רשום שוב, מה שיכול להשאיר שקע בנכס .
אז, זו גם טכניקת משא ומתן היא כאשר אתה מגיש את ההצעה שלך, אם אתה יודע שאתה אחד הראשונים ואומר, "אתה לא צריך לשים אותה בהמתנה עד לאחר הגשת ההצעה שלנו, אנחנו הולכים לעשות זה כל כך מהר שאתה פשוט צריך לדחות את ההצגות לכמה ימים או מה שלא יהיה. אבל תוודא שאתה מקבל את החוזה ואת אישור עורך הדין עבור חתימתו, כי זה בהחלט היה שיעור גדול עבורנו שלמדנו."
טוני
מְטוּרָף. קיבלת סרטון? אתה חייב לשלוח לי את הסרטון של האסלה נושמת האש אם יש לך?
אשלי:
כֵּן. אני בטוח שיש לנו אחד בכל התמונות שצילמנו. כֵּן. בסדר. השאלה הבאה היא מוויל קילבי. "אני מחפש למצוא בית להתהפך וההורים שלי הציעו להיות שותפים במזומן. ואני רוצה לנהל את העסקה ואז לפצל את הרווחים. איך הייתי בונה עסקה מסוג זה? פשוט מצא הלוואה ובקש מהם לממן את השיפוצים".
"הם יכלו לקנות את זה במזומן, אבל אני מרגיש שזה יהיה יותר צרות כשאני לא רוצה לסכן כל כך הרבה מהכסף של ההורים שלי. כל טיפים יתקבלו בברכה." ובכן, וויל.
טוני
ראשית, הוא אמר את מילת הקסם. בכל פעם שמישהו אומר את המילה הזו בפודקאסט, עלינו להעלות עותק של הספר. אבל וויל, כדאי לך לבדוק שותפויות נדל"ן שנכתבו על ידי אשלי קהר וטוני ג'יי רובינסון. אז, למי שעדיין לא שמע אותנו, דיברנו על בלי הפסקה, אבל אש ואני כתבנו ספר ביחד בשם שותפויות בנדל"ן. הוא הושק ב-10 באוגוסט.
אז בזמן שאתם מאזינים לפרק הזה, הוא אמור להיות בכל מקום לרכישה, אבל עברו אל biggerpockets.com/partnerships. אנחנו מדברים המון על מבני שותפות. אבל אש, אני מניח, מה העצה הראשונית שלך לוויל בהתבסס על השאלה הזו של איך לבנות סוג ספציפי זה של שותפות?
אשלי:
כן, אז אני חושב שהדבר הראשון שאתה צריך להחליט הוא, האם אתה הולך לקבל הלוואה ואז רק לממן מהם את השיפוצים, או שזו תהיה רכישה במזומן והם יממנו את שיפוצים. זה הדבר הראשון שאתה צריך להחליט. וכן, יש הרבה סיכון שהם ישימו את המזומנים שלהם עבור הנכס, אבל יש גם הרבה סיכון לקבל הלוואה שהם עלולים להפסיד על השיפוצים.
אז אני חושב שאם אתה יודע שיש לך גישה להלוואה שאתה יכול לקבל, בין אם זה מלווה כספים קשה או אולי מלווה כספים פרטי אחר, אבל כך או כך, אתה צריך להרגיש בנוח ובטוח להיכנס לעסקה שאתה לא הולך. להפסיד את הכסף וההורים שלך לא יפסידו. הדבר הכי גדול שאני חושב עליו כאן הוא לוודא שכל מבנה שאתה עושה זה יהיה בכתב והכל ברור.
אם ברור להורים שלך שזה סיכון, זו השקעה ולא מובטח להם המזומנים, ושאתה הולך לפצל ממנו את הרווחים. אז יש שתי דרכים שבהן יכולתי לראות כאן שאתה יכול לבנות את זה. אז זה יכול להיות פשוט שותפות חוב שבה הם הולכים להלוות לך את הכסף ואתה משלם להם אחוז ריבית חודשי, ומובטח להם את הכסף הזה בחזרה, ואם לא תמכור אותו עבור מה שחשבת, אתה עדיין הולך בסופו של דבר להיות חייב להם את הכסף הזה.
הדבר השני הוא שאתם הולכים להיות שותפים בהון שבו ההורים שלכם ואתם, נגיד, אתם הולכים לחלק את זה 50-50, הם מכניסים את הכסף. כשהבית נמכר, אולי הם פשוט מקבלים את הכסף שלהם אחורה ואז אתם מחלקים את מה שנשאר בין שניכם. באשר לאחוז הרווחים, הייתי בוחן כמה זמן ואנרגיה תצטרך לבצע בפועל ניהול העסקה.
האם אתה הולך לרכוש את העסקה, אתה הולך למצוא אותה? האם אתה עומד לנהל קבלנים? האם אתה באמת מתכוון לעשות חלק מהעבודה בעצמך? אז, אני חושב שזה משחק תפקיד גדול בכמה אחוז אתה באמת צריך לקחת. אם בסופו של דבר אתה מקבל את ההלוואה והחוב יהיה על שמך, זה גם משחק הרבה יותר על המשקל של מה שאתה מביא לשולחן וזה בהחלט אמור להגדיל את האחוז שלך.
אם אתה הולך לקבל את ההלוואה על שם ההורים שלך, אז זה בהחלט מגדיל את מה שהם מביאים לשולחן. אז, אלה סוג של הדברים שהייתי מסתכל עליהם. וגם, אתה צריך לדעת מה ההורים שלך רוצים מזה גם לפני שתוכל להחליט באיזו דרך ללכת, האם הם רוצים לקבל את הרווחים או שהם רק רוצים לקבל סכום מוגדר, אולי תשלום חודשי, או ב- בסופו של דבר כשהפרויקט יסתיים, הם רק רוצים לקבל אחוז שהם מקבלים ממך ללוות את כספם.
טוני
אני חושב שבאופן אישי, העדפתי בסיבוב פשוט להפוך את זה לשותפות מבוססת חוב. זה נותן תשואה קבועה, כמעט מובטחת לשותף הכסף, ואז זה מאפשר לך כאדם שבאמת מנהל את העסקה לקבל את כל היתרונות. ומצחיק דיו, וויל, אמא שלי היא בעצם מלווית כספים פרטית באחד מהפכפים שלי. אני חושב שהיו לנו שני מלווי כספים פרטיים והיינו קצרים רק קצת.
אז, הגעתי לאמא שלי, היה לה מעט מזומן בזמנו והיא נכנסה כמלווית כספים פרטית. ושילמנו לה, ביקשנו ממנה למלא את כל אותם המסמכים שמלווי הכספים הפרטיים האחרים שלנו מילאו. היא רשמה אותם והיה לה שטר חוב, היה לה שטר אמון והכל נרשם עם המחוז. ושילמנו לה, אני חושב שבזמנו נתנו לנו ריבית של 10%.
אז, התייחסנו אליה כמו שהתייחסנו לכל מלווי הכספים הפרטיים האחרים שלנו. אז, כל מה שאשלי אמרה במקום. אבל אני באופן אישי, תמיד אהבתי את הרעיון של שותפות חוב עבור פליפ ואחר כך שותפויות הון יותר עבור מצבים ארוכי טווח.
אשלי:
ואז, הייתי מסתכל גם מה תהיה מעורבות ההורים שלך. האם זה יהיה רק שותפים במזומן או שזו תהיה אמא שלך שנכנסת ואומרת, "לא, לא, לא האריח הזה. החזר את זה. גם האריח הזה ייראה טוב יותר." כך-
טוני
זו גם חלק מהסיבה אולי לעשות את זה כשותפות חוב כדי שההורים שלך לא יוכלו ... כי כל הורה רוצה להורות לילד שלו בדרך כלשהי, צורה או צורה. אז, אני חושב, וויל, אתה צריך לשאול את עצמך, אתה רוצה שההורים שלך ינסו להגיד לך, כן, בחירת אריחים וריצוף וכל הדברים האלה?
אשלי:
ואולי זה יהיה יתרון לכך שיש להם שותף להון, או שאולי אבא שלך הוא מאוד שימושי במקום שבו הוא יבוא ויוכל לעזור גם עם חלק מזה. אז, יש הרבה משתנים שכדאי להסתכל עליהם. אבל כמו שטוני אמר, עושים את זה... מבנה החוב הוא בהחלט הרבה יותר נקי.
ואז, עושים את זה בדרך אחרת כדי להכין רשימה של התפקידים והאחריות שכולם עושים ולהכניס לזה סכום דולר, ואז כמה מזומנים הם מביאים, לשים לזה אחוזים, מי מקבל את ההלוואה לשים גם על זה אחוזים. בסדר. השאלה הבאה היא מ-RJ Elbers. נניח שלבית יש שני חדרי מגורים ורציתי להפוך אחד מהם לחדר שינה נוסף רק על ידי הוספת קיר.
מה בדרך כלל התהליך להשיג את זה? האם אני צריך למשוך אישורים או שאני יכול פשוט לשכור קבלן שיוסיף את הקיר? כמו כן, אם מישהו עשה זאת, מה זה בדרך כלל עולה? אז, טוני, האם אי פעם עשית את זה להשכרה לטווח קצר?
טוני
כֵּן. זאת אומרת, מעולם לא עשינו רק את זה, אבל עשינו את זה כחלק משיפוץ גדול יותר בנכס. ולמעשה, הפעם היחידה שהוספנו חדרי שינה, זה סיפור מצחיק, היא שהבעלים הקודם... זה היה בית עם שלושה חדרי שינה והבעלים הקודם הפיל את כל הקירות בין שלושת חדרי השינה. הם הוקמו בערך בתצורת L.
אז, היה מסדרון ויש כאן שתי דלתות ודלת אחת כאן. אז זה היה L גדול והיא פשוט הפילה את כל הקירות והיה לה רק חדר שינה ראשי אחד גדול ומסיבי. אז פשוט חזרנו והחזרנו את הקירות למקום שבו הם היו. אז זו הפעם היחידה שעשינו את זה. הוספנו חדרי אמבטיה נוספים לכמה מהנכסים שלנו.
ובפעם הראשונה שהוספנו חדר שירותים, לא שלפנו אישור והעיר בסופו של דבר, פשוט במקרה נסענו ליד הנכס הזה מכל הנכסים שלנו וראינו את העבודה נמשכת. עלינו להפסיק סדר עבודה. היה צריך למעשה למשוך אישורים עבור הנכס הזה.
אז, אני חושב, RJ, ההימור הבטוח והקל ביותר הוא שברגע שאתה מזהה שאתה רוצה להוסיף מדה רבועים, חדרי שינה, חדרי אמבטיה, מה שזה לא יהיה, לך לעיר שלך, לך למחוז שלך, תגיד, "היי , זה מה שאני מחפש לעשות." הם יגידו, "היי, אנחנו צריכים את המסמך הזה, המסמך הזה, המסמך הזה." תגיש להם את הדברים האלה.
ואם אתה רוצה למנוע את הסיכון להיסגר על ידי העיר ולהיכנס לרשימה השובבה שלהם, פשוט תשלפו את האישורים האלה מראש. זה יקל עליך מעט על התהליך.
אשלי:
כן, וזה בהחלט יכול להיות תלוי בעיר שלך שבה אתה מתעניין לגבי-
טוני
זה נכון.
אשלי:
... מה ההיתרים שאתה צריך בפועל. אז, במצב של טוני, הוספת חדר אמבטיה, אישור אינסטלציה, אתה מוסיף צנרת חדשה לנכס. אבל במצב הזה, בכל הנוגע לנכסים שעשיתי, קציני אכיפת הקוד לא דרשו אישור להוסיף קיר שרק מייצר חדר שינה כי אין, במיוחד אם אין חשמל-
טוני
אין חשמל. כֵּן.
אשלי:
… נעשה או לא צנרת-
טוני
אינסטלציה.
אשלי:
... ואתה פשוט מקם את הקיר. דבר אחד שאולי תצטרך לשקול הוא הוספת ארון כדי להפוך אותו לחדר שינה חוקי בנכס. אז, פשוט הייתי מתקשר לקצין אכיפת הקוד שלך, לשאול, אבל בדרך כלל במצב זה, לא הייתי רואה צורך שתצטרך לקבל אישור כי זה רק קיר שעולה. ואם אתה לא שם שום חשמל חדש, כמו שקע בו או משהו כזה, אז לא תצטרך לקבל אישור.
טוני
כֵּן. וכמו שאמרת, אני חושב שזה תלוי גם באיזו עיר או מחוז אתה נמצא. היינו בחלק מצפון מערב ארקנסו בקיץ שעבר ובדקנו כמה נכסים שם בחוץ. והסוכן שהסיע אותנו, שאלנו משהו על תהליך ההיתרים. הוא היה כמו, "אוי, במחוז הזה, אין תהליך אישור." ואנחנו כמו, "למה אתה מתכוון?"
הוא היה כמו, "כן, אם אתה הבעלים של הקרקע, אתה יכול לבנות מה שאתה רוצה." ואנחנו היינו כמו, "מה?" אז זה כמעט גרם לי לעצבן אפילו לקנות שם כי אין לך מושג מה אתה הולך לעשות-
אשלי:
אתה לא יודע מה אתה הולך לקבל, כן. הפיתוח החדש שם בחוץ, האפשרויות הן אינסופיות. ברגע שתהיה ממש כפרי, גם איפה שאני גר, הערים אפילו מסביבי יגידו כמו "נדרש היתר בנייה", כי להרבה מהערים האחרות אין... אתה לא צריך היתרי בנייה או משהו כזה זֶה. אז, גם העיר אמרה, אני שם, "ברוכים הבאים לעיר הזו." ואז, זה יגיד היתר בנייה.
טוני
היתר בנייה. כֵּן.
אשלי:
כֵּן. ואז, החלק האחרון של השאלה הזו, מה זה בדרך כלל עולה? אז, כשאתה עושה את הפרויקט הזה, זה מסגור, אז תצטרך לשלם עבור העצים, תלוי כמה הוא טוב, אתה צריך לשים את החתיכים שלך ולמסגר אותו החוצה. ואז, תצטרך, אני מניח שזה לא קיר חיצוני. אז, לא תצטרך שום בידוד על זה. ואז, תצטרך קיר גבס משני צידי הקיר.
ההוצאה הגדולה ביותר היא בעצם שכירת קבלן שיחזור לסיים את קיר הגבס. אז למרות שהם יכולים למסגר את זה, הם יכולים לתלות את קיר הגבס, את ההדבקה והבוץ ולסיים את קיר הגבס, זה בעצם הולך להיות בזבוז הזמן הגדול ביותר או צריכת הזמן הגדולה ביותר של הקבלן כי הם יצטרכו לתת לבוץ להתייבש ואז הם יצטרכו לחזור ולשייף אותו.
ואז, אולי יצטרכו לחזור ולבוץ אותו שוב ואז לשייף אותו. אבל למרבה המזל, מכיוון שזה כנראה צריך להיות... אתה כנראה יכול לעשות שני לוחות, אולי קצת תוספת בקיר תלוי כמה הוא גדול. אני רק מסתכל על הקיר שמאחורי וזה יהיה כמו שתי חתיכות של קיר גבס. אבל זו תהיה צריכת הזמן הגדולה ביותר היא שיש קבלן שיצטרך לחזור מספר פעמים.
זה לא כמו משהו שהם יכולים לסיים ביום אחד. ואז, הציור, אני מתכוון שאתה כנראה יכול לעשות את הצביעה בעצמך, או שפשוט כשהיא מתייבשת, הקבלן פשוט היה צובע אותו תוך יום, אלא אם כן הוא צריך שכבות חדשות. אבל בהיותך קיר גבס חדש לגמרי, סביר להניח שלא תצטרך שתי שכבות עליו.
טוני
כן, למעשה מעולם לא עשיתי את זה רק כפרויקט בפני עצמו. זה תמיד היה כולל גמילה מלאה במעיים. אז, אנחנו מוציאים $100,000 על שיפוץ הבית הסופר ישן. אז, לא יכולתי אפילו למגרש את מה שזה יעלה לעשות רק קיר אחד לחדר שינה אחד.
אשלי:
כן, באמת היה לנו... התכוונתי להפוך את זה לסליל אינסטגרם היום. דייר הגיש אתמול בלילה בקשת תחזוקה ואמרה, "אני כל כך מצטער, נפלתי ומעדתי על השואב שלי ושמתי חור בקיר. אתה יכול בבקשה לבוא לתקן את זה?" ואז, שימו תמונה וזה ממש חור גדול בקיר ובקיר הגבס. וכך, איש התחזוקה הודיע לה שהוא יעצור לראות את זה ביום שני או בכל יום שזה לא יהיה כדי לתת לה הערכה לגבי העלות לתקן את זה.
והיא נחרדה, "מה זאת אומרת אני צריך לשלם על זה? זו הייתה תאונה". והוא אמר, "כן, למרבה הצער, מכיוון שגרמת את הנזק לרכוש שאתה צריך לשלם כדי לתקן אותו. אתם יותר ממוזמנים להשתמש בקבלן אחר שאושר על ידינו כדי להמשיך ולבצע עבורכם את התיקון או שאוכל להיכנס ולעשות זאת".
וכך, אז, קיבלנו את האימייל הארוך הזה מהתושב למנהל הנכס רק אומר, "אין לה מושג איך לתקן את זה. היא לא יכולה לתקן את זה בעצמה. היא צריכה לשלם." ואנחנו פשוט צוחקים. ולכן, חלק מהאנשים יתבלבלו לפעמים שהמגורים בדירה פירושם שהם נמצאים במתקן טיפול מלא בזה. ובכל זאת, אני מתערב, אם הייתם במתקן טיפול מלא, שמתם חור בקיר, שגם יופיע בחשבון החודשי שלכם.
טוני
לְגַמרֵי.
אשלי:
אבל כן, אז זה היה משהו שעלה היום. אבל כשחשבנו על, אוקיי, כמה אנחנו גובים על זה כי זה כל כך לוקח זמן לעשות את התיקון הזה כי אתה צריך לחזור אליו מספר פעמים כדי לסיים את הבוץ על קיר הגבס ואז כדי לצבוע אותו ולמעשה גם לצייר התאמה. זה מישהו שחי שם, אני חושב, 10 שנים.
אז, עד כמה שידוע לי, הצבע השתנה במהלך 10 השנים. אבל נצטרך לקחת דגימה וללכת להתאים אותה אצל שרווין-וויליאמס וכל דבר כזה. אבל כנראה שיהיה עלות באותה מידה לתקן את זה בלי רק העבודה עצמה. היו לנו קבלנים שלא יעשו עבודה כזו קטנה כי הם היו צריכים לחזור ארבע או חמש פעמים, אבל זה עדיין דבר כל כך קטן לעשות. כֵּן.
טוני
סיפור מצחיק, בעצם שמתי שני חורים בקיר הגבס שלי בתור ילד. הייתי ב... במהלך שנות התיכון שלי, זו הייתה אותה דירה שאני ואמא שלי גרנו בה והחור הראשון היה בחדר השינה שלי. אני וחברי כולנו התאבקנו בחדר שלי ואחד מאיתנו זרק אחד את השני לתוך הקיר ואחת מברכינו עברה דרך קיר הגבס.
ואותו דבר קרה למטה. אנחנו מתאבקים למטה ונתקלנו בקיר הגבס ושברנו אותו גם שם. אז, בכל מקרה, הזדהיתי עם הדייר שלך.
אשלי:
אתה זוכר מה קרה? האם אמא שלך הייתה צריכה לשלם לחברת ניהול הנכסים כדי לתקן את זה או שמישהו יתקן את זה?
טוני
אני לא זוכר. אני לא זוכר. כן, בתור ילד, דברים פשוט קורים בצורה מסיבית.
אשלי:
כן, אתה לא.
טוני
כֵּן. אז בכל זאת, אני חייב לשאול אותה. יצא לי לאהוב, "היי, היית צריך לשלם על זה?"
אשלי:
כן כן. כי חלק מהסיבה שגם אני רוצה לעשות את הסליל היא לראות, האם אני טועה? האם זה באמת משהו שצריך לכלול? אבל אני לא חושב כך.
טוני
לא. כן, קיר גבס זה אחד מהדברים האלה שצריכים להיות באותו מצב אחרי שדייר עוזב.
אשלי:
בדיוק.
טוני
קיר גבס לא רק מתפרק מעצמו בצורה קסומה. כֵּן.
אשלי:
וגם, אני חושב על, בסדר, אם היה לך בית משלך, מה היית עושה? היית מתקשר למישהו ומשלם על זה. אני מבין, אתה גר בדירה כי יותר דברים מטופלים, כלולים עבורך, אבל-
טוני
עכשיו, אתה צריך לעדכן את חוזה השכירות. נזקי קיר גבס אינם כלולים בשום תיקונים שהיו שם, הם מבינים-
אשלי:
מה שכן יש לנו את זה בתור רשימת המעבר שם לגבי זה אתה תחויב כדי שיתקנו חור כאשר תעזוב. זה רעיון טוב. אולי אני פשוט אוריד מהמחירים האלה אם הם היו עוברים החוצה והיה בו חור וזה מה שהיינו גובים. כן, זה רעיון טוב.
טוני
הנה לך. הבעיה נפתרה.
אשלי:
אוקיי, עוד תגובת טירונים. בשבוע שעבר, הייתי צריך לעשות השתלטות על שאילת שאלה, ואז גם היום, טוני עונה על כל השאלות שלי. ובכן, יש לנו זמן לשאלה נוספת. אז בואו ניקח את השאלה של אוסטין. "מה קורה כולם? נכון לעכשיו, אני ממש חדש בתחום ההשקעות בנדל"ן". ברוך הבא, אוסטין. אנחנו שמחים לראות אותך בקהילה הזו.
"אני כן חושב שאני יודע הרבה על נדל"ן עכשיו, לפחות איך כמה תהליכים ומספרים עובדים. מספרי אהבה. אני מהנדס. עם זאת, אני סקרן לגבי איך עובד מימון מחדש של מזומנים. כשאתה לוקח את המימון מחדש, אתה משלם משכנתא על הסכום שלקחת או על כל ה-ARV של הבית? אני מעריך את הקבוצה המגניבה הזו". שאלה מצוינת, אוסטין.
טוני
יש כמה דרכים שונות, נכון? אז, נניח, אוסטין, זה, ואני אנסה להשתמש במספרים עגולים כאן כדי שכך יהיה קצת יותר קל לאנשים להבין. נניח שאוסטין קונה בית ונאמר שהעלות הכוללת עבורו לרכוש ושיקום את הבית מגיעה ל-60,000 דולר. אז, 60,000 דולר זה כל דולר שאוסטין השקיע בנכס הזה. ונניח שהוא שילם במזומן.
הוא שילם 60,000 דולר במזומן גם כדי לקנות וגם לשקם את הנכס הזה. לאחר מכן אוסטין יוצא החוצה והוא מקבל הערכה על הנכס. אז יש לו מישהו לתת את דעתו על שווי השוק של הנכס הזה. והם אומרים, "אוסטין, הבית שלך שווה 100,000 דולר." אז, הוא הכניס $60,000, הבית שווה $100,000. בסדר. אז, יש לו כרגע 40,000 דולר הון עצמי.
אשלי:
ואני רק רוצה לציין, הוא הזכיר את ה-ARV, זה הערך לאחר התיקון. אז, בשביל זה הוא העריך במצבו. אז, ה-ARV יכול להיות המטרה שלך למה אתה רוצה שהנכס ישויך או שזה יכול להיות מה שאתה רוצה שהנכס ימכור עבורו אם אתה מעיף את הבית.
טוני
לכן, ה-ARV חשוב כשאתה מקבל הלוואה מכיוון שרוב המלווים לא ילוו לך את מלוא השווי המוערך או ARV על נכס. אז, במצבו של אוסטין, הבית שווה, הוא מוערך, הוא מוערך ב-$100,000. רוב המלווים יתנו לך רק, תלוי איזה סוג של חוב אתה נותן, אבל אם תגיד שאתה מקבל מוצר השקעה, אולי אתה ב-20%, נכון?
אז, הם רוצים לשמור על הון עצמי של לפחות 20% בנכס. אז, זה אומר שעל 100,000 $, הם יתנו לך 80% מזה כהלוואה. אז, זה אומר שאתה תוכל לקבל 80% מ-$100,000 זה $80,000. אז, הרשו לי לאפס את הטבלה כאן שוב בדוגמה זו. הבית שווה 100,000 דולר. הבנק מוכן להלוות לך 80% מזה, או 80,000 דולר. ואוסטין הכניס 60,000 דולר במזומן לנכס הזה. בסדר?
אז יש לו פריסה של 20,000 דולר. ה-60 עד 80 הוא ההון העצמי שהוא יכול לנצל. אז אוסטין יכול ללכת לבנק. הוא הולך לכל איגוד אשראי עירוני מקומי או לבנק המרכזי, והם אומרים, "אוסטין, הנה הלוואה של 80,000 דולר." זהו מיחזור מזומן מכיוון שהוא מקבל צ'ק מזומן מלא, הוא הולך להחזיר את 60,000 הדולר שלו שהוא הכניס לעסקה, והוא הולך לצאת משם עם 20,000 דולר נוספים.
אז, זה התהליך, אני מניח, למימון מחדש של מזומנים. זה אומר שאתה מחזיר את הכסף שהשקעת בתחילה בנכס הזה ואתה יכול לשמור את כל הכסף שנשאר עד לסכום שהבנק מוכן להלוות לך.
אשלי:
אז, התרחיש שטוני נתן, דוגמה מצוינת, וזה יעבוד אם תקבל הלוואה עבור 60,000$ הראשוניים האלה. אז אולי לווית את הכסף הזה מחבר או מלווה קשה. עדיין יהיה לך תרחיש מימון מחדש של מזומנים מכיוון שאתה משלם 60,000 דולר למלווה הכספים הקשה ואז אתה לוקח את ה-20,000 דולר במזומן.
לכן, בכל פעם שיש כסף שלא צריך להחזיר לאף אחד, זה נקרא מימון מזומן אאוט. אז, בתרחיש הזה שאולי לווית כסף מאמא שלך כדי לעשות את זה ולא היה שעבוד, אין באמת שום תיעוד, היא פשוט נתנה לך את הכסף, כל הסכום הדולרי הזה באמת ייחשב למחזר מזומן כי אין תיעוד של מיחזור משכנתא בפועל.
איפה אם הלכת וקיבלת כסף קשה על הנכס וקיבלת את 60,000 הדולרים האלה ואתה מוציא רק 60,000 $ והשארת את ה-40,000 הדולרים האלה, את ההון העצמי של 40% בחזרה לנכס ולא נגעת בזה, אז זה יהיה פשוט למחזר כי אתה רק משלם את המשכנתא האחרת שהייתה לך על הנכס, הכסף הקשה.
טוני
ואז, אני רק רוצה להבהיר את החלק האחרון של השאלה שלו שם. אז, הוא אומר, "כשאתה מוציא את המימון המזומן, אתה משלם את המשכנתא על הסכום שלקחת או על כל ה-ARV?" וזה רק סכום המשכנתא שלקחת. אז שוב, אם נחזור לדוגמא, לקחתם הלוואה בסך 80,000$, כך שתשלומי המשכנתא שלכם יתבססו על 80,000$, ולא על ARV של 100,000$.
אשלי:
וזו הייתה השאלה האחרונה שלנו גם היום. תודה רבה לכם על שתמיד שולחים שאלות מדהימות. אנחנו אוהבים לענות להם. אתם תמיד באים עם דברים שונים ואנחנו אוהבים את זה. אז אתה יכול לשלוח שאלות נוספות ב- biggerpockets.com/reply. וכמו תמיד, אנא השאר לנו ביקורת או דירוג בפלטפורמת הפודקאסט המועדפת עליך. נשמח גם שתירשמו לערוץ היוטיוב שלנו.
וגם תקע אחרון, ספר שותפויות הנדל"ן שלנו שהושק רק באוגוסט, נרגש במיוחד, הוא נמצא ב- biggerpockets.com. אתה יכול להשתמש בקוד Ashley או Tony כדי לקבל הנחה. תודה רבה לכם על ההקשבה. נחזור ביום רביעי עם אורח. נתראה אז.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- שימוש מימון יצירתי כדי להפוך הצעה לאטרקטיבית יותר למוכר
- היתרונות והחסרונות הגדולים ביותר של הלוואות מסורתיות, כסף קשה, ו כסף פרטי (ומתי להשתמש באיזה)
- שותפות עם ההורים שלך ו תנאי מפתח שיש לכלול בהסכם שלך
- מתי ל להזמין בדיקה לפני הגשת הצעה על נכס
- הוספת חדר חדש בבית שלך (וכאשר אתה צריך אישורי משיכה)
- כיצד פועל מימון מחדש במזומן וכמה כסף אתה יכול להוציא
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $3
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10th
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- מקובל
- קבלה
- גישה
- נגיש
- תאונה
- מושלם
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונות
- נרכש
- רכישה
- פעולה
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- הוסיף
- מוסיף
- נוסף
- יתרון
- עצה
- לאחר
- שוב
- סוֹכֵן
- הסכם
- קדימה
- AIR
- תעשיות
- להתיר
- מותר
- מאפשר
- כמעט
- כְּבָר
- גם
- תמיד
- am
- אמריקה
- כמות
- an
- ו
- אחר
- לענות
- כל
- כל אחד
- דבר
- בְּכָל מָקוֹם
- דירה
- מושך
- תפוח עץ
- הערכה
- שַׁמַאִי
- להעריך
- הסכמה
- מאושר
- ARE
- ארקנסו
- סביב
- AS
- לשאול
- לשאול
- נכס
- נכסים
- הנחות
- At
- עו"ד
- מושך
- קהל מאזינים
- אוגוסט
- אוסטין
- מחבר
- לְהִמָנַע
- רָחוֹק
- תִינוֹק
- בחזרה
- תיק
- בנק
- חשבון בנק
- בנק אוף אמריקה
- מבוסס
- בסיסי
- בעיקרון
- בסיס
- BE
- כי
- התהוות
- היה
- לפני
- מאחור
- להיות
- הטבות
- להמר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- הגדול ביותר
- הצעת חוק
- קצת
- אבני
- סירה
- ספר
- גבול
- לִלווֹת
- שָׁאוּל
- הלוואות
- שניהם
- שני הצדדים
- תַחתִית
- קנה
- מותג
- חדש
- לשבור
- נשימה
- להביא
- מביאים
- חסר פרוטה
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- צרור
- לשרוף
- שרף
- שריפה
- כוויות
- עסקים
- אבל
- לַחְצָן
- לִקְנוֹת
- קנייה
- קונה
- by
- שיחה
- נקרא
- קוראים
- הגיע
- CAN
- יכול לקבל
- אשר
- מזומנים
- נתפס
- גרם
- מסוים
- השתנה
- ערוץ
- תשלום
- טעון
- לבדוק
- בנסיבות
- עִיר
- מנקה
- ברור
- סְגוֹר
- סגור
- סוגר
- סגירה
- Co-Host
- קוד
- איסוף
- COM
- לשלב
- משלב
- איך
- מגיע
- נוח
- מגיע
- להעביר
- קהילה
- חברה
- תחרותי
- להשלים
- המחשב
- דאגות
- מצב
- בטוח
- תְצוּרָה
- מבולבל
- לְחַבֵּר
- חסרונות
- לשקול
- נחשב
- צְרִיכָה
- חוזה
- קבלן
- קבלנים
- שיחות
- קריר
- עלות
- עלויות
- יכול
- מחוז
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- לִיצוֹר
- יְצִירָתִי
- אשראי
- קרדיט יוניון
- קריטי
- סקרן
- כיום
- גזירה
- אַבָּא
- נזק
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- להחליט
- עמוק
- צלילה לעומק
- בהחלט
- עיכוב
- תלוי
- תלוי
- פרט
- צעצועי התפתחות
- DID
- ההבדלים
- אחר
- חָרִיצוּת
- ישירות
- הנחה
- לְהַצִיג
- צלילה
- do
- רציף
- מסמך
- עושה
- לא
- עושה
- דוֹלָר
- עשה
- לא
- דֶלֶת
- דלתות
- מטה
- dr
- נהיגה
- לייבש
- ראוי
- בְּמַהֲלָך
- E&T
- כל אחד
- מוקדם
- קל יותר
- הקל ביותר
- או
- חשמלי
- אחר
- אמייל
- סוף
- הסתיים
- אין סופי
- אנרגיה
- אַכִיפָה
- מהנדס
- להנות
- מספיק
- שלם
- אפיזודה
- הון עצמי
- נאמנות
- במיוחד
- אחוזה
- לְהַעֲרִיך
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כולם
- כולם
- הכל
- דוגמה
- נרגש
- יקר
- ניסיון
- להסביר
- נוסף
- פייסבוק
- מתקן
- פולס
- מוכר
- משפחה
- רחוק
- מהר יותר
- טובה
- חִיוּבִי
- חביב
- מומלצים
- להרגיש
- אגרות
- מעטים
- למלא
- ממולא
- בסופו של דבר
- כספי
- עצמאות פיננסית
- מְמַמֵן
- מציאת
- גימור
- אש
- ראשון
- firsttime
- חמש
- לסדר
- קבוע
- Flip
- פליפ
- להתמקד
- לעקוב
- כף רגל
- בעד
- טופס
- מצא
- ארבע
- מסגרת
- חיכוך
- חבר
- חברים
- החל מ-
- מלא
- קרן
- מימון
- מצחיק
- נתן
- כללי
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נותן
- Go
- מטרה
- Goes
- הולך
- נעלם
- טוב
- קבל
- גדול
- קְבוּצָה
- מובטח
- אוֹרֵחַ
- אורחים
- הנחיות
- בחור
- היה
- חצי
- שימושי
- לִתְלוֹת
- לקרות
- קרה
- קורה
- קשה
- קשה
- hashtag
- יש
- יש
- he
- ראש
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- לעזור
- עזרה
- עוזר
- לה
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- לו
- לִשְׂכּוֹר
- שכירה
- שֶׁלוֹ
- חור
- חורים
- עמוד הבית
- ברדס
- מארחים
- חַם
- שעות
- בית
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- i
- חולה
- רעיון
- לזהות
- if
- תמונה
- פְּגִיעָה
- חשוב
- in
- באחר
- לכלול
- כלול
- כולל
- כולל
- להגדיל
- עליות
- עצמאות
- מידע
- בתחילה
- בהתחלה
- השראה
- לעורר
- השראה
- אינסטגרם
- להתקין
- הוראות
- אינטרס
- גובה הריבית
- אל תוך
- השקעה
- השקעה
- משקיעים
- מעורב
- מעורבות
- IT
- עצמו
- iTunes
- עבודה
- מסע
- jpg
- לקפוץ
- רק
- רק אחד
- שמור
- מפתח
- לבעוט
- יֶלֶד
- סוג
- לדעת
- עבודה
- אגם
- מדינה
- גדול יותר
- אחרון
- מאוחר יותר
- הושק
- למד
- למידה
- הכי פחות
- יציאה
- עזיבה
- עזבו
- משפטי
- להשאיל
- מַשׁאִיל
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- פחות
- לקח
- לתת
- רמה
- תנופה
- LG
- אוֹר
- כמו
- סְבִירוּת
- סביר
- קו
- מרופד
- רשימה
- ברשימה
- האזנה
- רישום
- קְצָת
- לחיות
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- אבוד
- מגרש
- אהבה
- למזלנו
- עשוי
- קסם
- ראשי
- תחזוקה
- לעשות
- עושה
- עשייה
- לנהל
- ניהול
- מנהל
- ניהול
- שוק
- שווי שוק
- מסיבי
- באופן מאסיבי
- אב
- להתאים
- מתאים
- דבר
- מקסימום
- מאי..
- אולי
- me
- אומר
- אומר
- מדיה
- ממים
- מוּזְכָּר
- שיטות
- יכול
- מייק
- מִילִיוֹן
- ה-MLS
- אמא
- יום שני
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- רוב
- בעיקר
- מוטיבציה
- המהלך
- מהלכים
- נע
- הרבה
- מספר
- my
- שם
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- רשת
- לעולם לא
- חדש
- ניו יורק
- מדינת ניו יורק
- הבא
- נחמד
- לילה
- לא
- ללא חתימה
- הערות
- עַכשָׁיו
- מספר
- מספרים
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- מוצע
- המיוחדות שלנו
- קָצִין
- קצינים
- לעתים קרובות
- בסדר
- זקן
- on
- פעם
- ONE
- רק
- לפתוח
- נפתח
- להפעיל
- דעה
- דעות
- הזדמנות
- אפשרות
- אפשרויות
- or
- להזמין
- אחר
- אחרים
- שלנו
- בעצמנו
- הַחוּצָה
- מוצא
- בחוץ
- יותר
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- בעלי
- עמוד
- נפרע
- לצייר
- ציור
- מאמר
- הורים
- חלק
- שותף
- שותפות
- שותפים
- שותפות
- שותפויות
- תיקון
- פטריק
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- תלוי ועומד
- אֲנָשִׁים
- עבור
- אחוזים
- תקופה
- היתרים
- אדם
- אישי
- אישית
- פרספקטיבה
- תמונות
- תמונה
- תמונות
- לְחַבֵּר
- חתיכות
- תכנית
- פלטפורמה
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- שחקנים
- משחק
- אנא
- תקע
- אינסטלציה
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- פופ
- אפשרויות
- אפשרי
- הודעה
- חזק
- לְהַעֲדִיף
- מוּכָן
- יפה
- קודם
- מחיר
- מחירים
- פְּרָטִי
- כנראה
- בעיה
- תהליך
- תהליכים
- המוצר
- רווחים
- פּרוֹיֶקט
- הוכחה
- כמו שצריך
- נכסים
- רכוש
- PROS
- מוּגָן
- אבטחה
- לִרְכּוֹשׁ
- דחוף
- גם
- מכניס
- רובע
- שאלה
- שאלה
- שאלות
- מהירות
- רכס
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- הגיע
- ממשי
- מקרקעין
- בֶּאֱמֶת
- טעם
- המלצות
- שיא
- מוקלט
- גמילה
- קשר
- קרוב משפחה
- לשחרר
- לזכור
- השכרות
- לתקן
- החליף
- תשובה
- לדווח
- לייצג
- לבקש
- נדרש
- מחקר
- תושבים
- אחריות
- תוצאות
- לַחֲזוֹר
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- תקין
- הסיכון
- סיכונים
- תפקיד
- תפקידים
- חֶדֶר
- חדרים
- עגול
- מסלול
- ריצה
- כַּפרִי
- לְמַהֵר
- בטוח
- אמר
- אותו
- חול
- ראה
- לומר
- אמר
- אומר
- תרחיש
- לוח זמנים
- היקף
- לְגַשֵׁשׁ
- שְׁנִיָה
- שניות
- לִרְאוֹת
- מבחר
- למכור
- סלרס
- מוכר
- לשלוח
- תחושה
- שירותים
- סט
- שבע
- צוּרָה
- שיתוף
- שיתוף
- היא
- גיליון
- קצר
- טווח קצר
- מקוצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הראה
- הצגה
- הופעות
- כבה
- צד
- צדדים
- מראה
- חָתוּם
- פָּשׁוּט
- בפשטות
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- קטן
- ריח
- So
- עד כה
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- נפתר
- כמה
- מישהו
- משהו
- לפעמים
- בקרוב
- מֶרחָב
- ספציפי
- לבלות
- הוצאה
- לפצל
- נותני חסות
- מסחרי
- התפשטות
- מרובע
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- מקל
- עוד
- עצור
- נעצר
- סיפורים
- סיפור
- אסטרטגיות
- רְחוֹב
- קַפְּדָנִי
- מִבְנֶה
- מבנים
- להגיש
- הוגש
- הירשמו
- כזה
- קיץ
- סוּפֶּר
- בטוח
- הסובב
- מערכת
- שולחן
- טקטיקה
- תָג
- לקחת
- משימות
- השתלטות
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- ברז
- נבחרת
- מבחינה טכנית
- לספר
- שׂוֹכֵר
- מונחים
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- זֶה
- השמיים
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- זֶה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- קָשׁוּר
- טיק טוק
- זמן
- דורש זמן רב
- מסגרת זמן
- פִּי
- תזמון
- טיפים
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- שירותים
- טון
- טון
- טוני
- גַם
- לקח
- כלי
- נושאים
- סה"כ
- לגעת
- עיר
- עיירות
- מסורתי
- עסקה
- תמליל
- טופל
- צרה
- נָכוֹן
- סומך
- לנסות
- מנסה
- תור
- פנייה
- פעמים
- שתיים
- סוג
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- חיתום
- לצערי
- התאחדות
- עד
- עדכון
- על
- Upside
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- באמצעות
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- חלל
- ערך
- מוערך
- נגד
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- לצפיה
- נצפה
- ללכת
- בהדרכה
- קיר
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- אתר
- יום רביעי
- שבוע
- בסוף השבוע
- מִשׁקָל
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- כלשהו
- מתי
- ואילו
- אם
- אשר
- מי
- כל
- למה
- רָחָב
- טווח רחב
- רעיה
- בר
- יצטרך
- מוכן
- חלון
- חוט
- עם
- בתוך
- לְלֹא
- Word
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- ראוי
- היה
- לכתוב
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- כתב
- שנה
- שנים
- כן
- עוד
- york
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס