כיצד לקבל משכנתא בתור לווה בעל הכנסה נמוכה

במאמר זה

הלוואת דירה עם הכנסה נמוכה יכולה להיות התשובה שלך לבעלות על דירה אם יש לך רווחים מתחת לממוצע. למרבה הצער, הכנסה לא מספקת היא הסיבה לכך שבנקים ומלווים דוחים בקשות משכנתא קונבנציונליות. עם זאת, למספר תוכניות הלוואות דירות יש אפשרויות מימון מצוינות כדי לאפשר רכישת בית עבור משפחות מעוטות הכנסה. 

בואו נודה בזה - רכישת בית היא קשה בזמנים הטובים ביותר. גם עם מקדמה מספקת, מלווה משכנתא יסרב לבקשה להלוואת בית אם הוא חושב שאינך יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים. בנוסף, אם אתה רוכש דירה בפעם הראשונה, הזכאות לקבלת הלוואת דירה יכולה להיראות בלתי אפשרית בגלל הפיקדון הגדול. אם התרחישים האלה משפיעים עליך, אילו אפשרויות קיימות להרשות לעצמך לקנות בית?

תוכניות הלוואות דירות פופולריות עם הכנסה נמוכה כוללות את USDA, FHA, VA, Home Possible ו-HomeReady. לתוכניות אלה יש אפשרויות כמו אפס עד שלושה וחצי אחוזים מקדמה, דרישות הכנסה מינימום מחמירות פחות, או סף ניקוד אשראי נמוך יותר. לכן, הלוואת דירה עם הכנסה נמוכה עשויה להתאים לך, בהתאם למצבך.

מאמר זה מסביר את סוגי הלוואות הדירה למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה. בנוסף, תלמד על דרישות הזכאות להלוואה כדי למצוא אחת שתעזור לך להפוך לבעל בית. 

מהן הלוואות דירות עם הכנסה נמוכה?

הלוואות דירות עם הכנסה נמוכה הן תוכניות משכנתא כדי לעזור ליותר אנשים להחזיק בית. אפשרויות ההלוואה מסירות את החסמים הפיננסיים שעומדים בפני אנשים בעלי הכנסה נמוכה - היסטוריית אשראי גרועה, יחס חוב להכנסה גבוה (DTI) וחיסכון עבור מקדמה נכבדה. לכן, הלוואות לדירות לבעלי הכנסה נמוכה מורידות את דרישות הזכאות בהשוואה להלוואות קונבנציונליות.

מגבלות ההכנסה של משק הבית שלך חייבות לעמוד בדרישות הזכאות כדי לזכות בהלוואה עם הכנסה נמוכה. להלן כמה תכונות סטנדרטיות של הלוואות דירות כדי לעזור ללווים בעלי הכנסה נמוכה להפוך לבעלי בתים:

• סיוע בעלויות סגירה
•  ריביות נמוכות יותר מאשר משכנתאות רגילות
•  דרישות מקדמה נמוכות יותר או אפילו ללא מקדמה
•  דרישות ציון אשראי נמוכות יותר
•  דרישות משכנתא פרטיות מוזלות או ללא

כדאי לזכור שהכנסה נמוכה אינה הגורם העיקרי לזכאות לקבלת הלוואה. המלווים מעריכים בדרך כלל את יחס החוב להכנסה שלך (DTI). במילים אחרות, אתה משתמש בסכום ההכנסה שלך כדי לשלם חובות. רוב המלווים רואים ב-DTI מתחת ל-43% מקובל. עם זאת, כדאי לשאוף לאחוז נמוך יותר אם יש לך הכנסה נמוכה. 

מידע נוסף: אולטימטיבי להלוואות לבית.

איך לקנות בית עם הכנסה נמוכה

אם יש לך הכנסה נמוכה, הדרך הטובה ביותר לקנות בית היא לחפש משכנתא מתאימה. עם זאת, אתה עדיין חייב לעמוד בדרישות ספציפיות כדי להיות זכאי לקבלת הלוואת דירה. והכספים שלך חייבים להיות כדי לקבל אישור.

להלן חמישה טיפים לרכישת בית עם הכנסה נמוכה:

• שפר את ציון האשראי שלך: עבוד קשה כדי למקסם את ציון האשראי שלך לפני הגשת בקשה להלוואה לדירה עם הכנסה נמוכה. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך תוכלו לקבל ריבית משכנתא טובה יותר. דרכים ל לשפר את ציון האשראי שלך כוללים תשלום חובות, הפחתת יתרות כרטיסי אשראי ותשלום חשבונות בזמן. 
•  שמור למקדמה: גם אם אתה זכאי להלוואה עם הכנסה נמוכה עם מקדמה של שלושה אחוזים או שלושה וחצי אחוזים, הנחה יותר היא הגיונית. מקדמה גבוהה מראה את המלווה שאתה מחויב לבצע תשלומי הלוואות. זכור, ייתכן שעדיין תצטרך לשלם עלויות סגירה ולהחזיק במזומן ברזרבה במקרה של אובדן הכנסה זמני. 
•  הורד את יחס ה-DTI שלך: צמצום התחייבויות החוב יכול לעזור לך לקבל הלוואת דירה עם הכנסה נמוכה. לכן, השתדלו להוריד חובות עד כמה שניתן. כלל כללי הוא שתשלום המשכנתא צריך להיות נמוך מ-28% מההכנסה שלך לפני מס. 
•  להידבק לתקציב: רכישת דירה היא התחייבות כלכלית לטווח ארוך. לכן, מומלץ לפתח הרגלי קנייה אחראיים. זכור, עליך לתקצב תיקונים ותחזוקה ולהרשות לעצמך תשלומים חודשיים. 
•  השתמש בחתימה שותף: אתה יכול להגדיל את הסיכויים שלך לזכות להלוואת דירה עם הכנסה נמוכה על ידי שימוש בשותף לחתום. עם זאת, אזהרה: החותם המשותף הופך להיות אחראי להלוואה אם ​​אינך יכול לבצע תשלומים בזמן. לכן, יש להשתמש בזה רק כמוצא אחרון.

תוכניות הלוואות משכנתא עם הכנסה נמוכה

לאחר שתסדרו את הכספים שלכם, תוכלו להתחיל לחפש הלוואות מתאימות לדיור ותוכניות דיור בעלות הכנסה נמוכה. בואו נסתכל על עשר אפשרויות פופולריות להבטחת מימון אם אתה קונה עם הכנסה נמוכה. 

הלוואות FHA

הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) היא תוכנית הלוואות משכנתא בגיבוי ממשלתי עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה. סוג הלוואה זה מאפשר רכישת בית עם מקדמה של מינימום 3.5% וציון אשראי בין 500 ל-620. אתה עשוי גם להיות זכאי לעלויות סגירה נמוכות יותר.

יש כמה אזהרות שצריך לדעת על הלוואות FHA:

• תצטרך לשלם מקדמה גדולה יותר של לפחות 10% אם ציון האשראי שלך הוא בין 500 ל-579
•  ההכנסה שלך לא יכולה לחרוג ממגבלות הלוואות FHA; על פי FHA, זה 472,030 $ עבור בית של יחידה אחת
•  הלוואת FHA יכולה לשמש רק לקניית בית שהוא מקום המגורים העיקרי שלך.

למי מיועדת הלוואת FHA?

הלוואת FHA היא אופציה טובה אם יש לך ציון אשראי בין 580 ל-620 וברצונך להניח מינימום של 3.5% ממחיר הרכישה בעת רכישת בית. ציון אשראי בין 500 ל-579 דורש מקדמה של 10%.

שכנה טובה בסמוך

עובדים בשירותים ציבוריים ורוצים לרכוש בית מוזל? אם כן, תוכנית המכירות של Good Neighbor Next Door יכולה לעזור לך לקנות בית HUD באזורי התחדשות ספציפיים. קנה בית זכאי בהנחה של 50% עם מקדמה מינימלית של $100.

להלן הדרישות של תוכנית השכן הבא:

• הנכס חייב להיות באזור מאושר HUD
•  עליך לגור בבית לפחות שלוש שנים
•  הלווים הזכאים חייבים להיות מועסקים במשרה מלאה ב- מקצוע מתאים

למי מיועדת הלוואה של שכן טוב?

סוג הלוואה זה הוא אפשרות טובה אם אתה עובד בארגוני שירות ציבורי כמו הוראה, אכיפת חוק וכיבוי אש. אתה יכול לרכוש בית HUD עד חצי מחיר עם מקדמה מינימלית. 

בית מוכן ובית אפשרי

פאני מיי ופרדי מאק הן תוכניות הלוואות בחסות הממשלה המספקות לרוכשים לראשונה וחוזרים הלוואות דירות עם הכנסה נמוכה. תוכניות ההלוואות מקלות על חיסכון עבור מקדמה ויכולות לסייע בכיסוי עלויות הסגירה. שלא כמו הלוואות FHA, אתה חייב להיות בעל ציון אשראי טוב כדי להיות קונה זכאי.

הלוואות של פרדי מאק ופאני מיי מאפשרות לך לממן עד 97% ממחיר המכירה של הבית. יתרון נוסף של סוגי הלוואות אלו הוא שלשתי התוכניות יש ביטוח משכנתא מוזל. עם זאת, בעלי בתים הראשונים חייבים להשתתף בשיעורי חינוך לרוכשי דירה.

להלן הדרישות להלוואות של פאני מיי:

• ציון אשראי מינימלי של 620
•  ההכנסה שלך יכולה להיות לכל היותר 80% מההכנסה החציונית עבור האזור שלך.
•  יש מספיק כסף כדי להוריד לפחות שלושה אחוזים.

להלן הדרישות להלוואות פרדי מאק:

• ציון אשראי מינימלי של 660
•  בצע מקדמה מינימלית של שלושה אחוזים
•  הרווח עד 80% מההכנסה החציונית באזור (AMI)

תוכנית שוברים לבעלות בית

נקראת גם סעיף 8, תוכנית הבעלים של בית בחירת דיור (HCV) מאפשרת לאנשים בדיור להשכרה להשתמש בשוברים שלהם לרכישת בית. בנוסף לרכישת דירה, ניתן לקבל סיוע לתשלום הוצאות בעלות על דירה ועלויות שוטפות. אלה כוללים ארנונה, קרן וריבית, ודמי ביטוח משכנתא. 

להלן כמה דרישות לתוכנית HCV:

• עליך לעמוד בדרישות תעסוקה והכנסה וכרגע לקבל סיוע בשכר דירה
•  אתה בעל בית בפעם הראשונה
•  אין ברירת מחדל של משכנתא קודמת בזמן קבלת סיוע בתוכנית HCV

חשוב לציין שלכל סוכנות דיור ציבורי יש תוכנית HCV.

למי מיועדת תוכנית בעלות בית עם שובר לבחירת דיור?

אם כבר קיבלת שוברים של סעיף 8, תוכל להשתמש בהם כדי לקנות את הבית הראשון שלך. עם זאת, ראשית, בדוק עם רשות הדיור הציבורי המקומית שלך אם הם מנהלים את התוכנית.

בתי HUD

אפשרות לרכוש בית עם הכנסה נמוכה היא לחפש HUD Homes למכירה. מחלקת השיכון והפיתוח העירוני מכרזת בתים שנרכשו בהלוואת FHA אך לאחר מכן עוקלו. כתוצאה מכך, אתה יכול לקנות בית בהרבה מתחת לשווי השוק שלו. 

עם זאת, יש לזכור שלושה דברים בעת רכישת בית HUD:

• הבתים נמכרים "כמות שהם", מה שאומר שהם עשויים להזדקק להרבה תיקונים
•  בהתאם למצב, התיקונים ועלות הרכישה יכולים להיות יותר מרכישת בית דרך סוכן נדל"ן ומלווה משכנתאות קונבנציונליות
•  נכסים מתאימים חייבים להיות רשומים באתר HUD Homes

למי מיועד בית HUD?

בית HUD הוא אפשרות טובה אם אינך יכול להרשות לעצמך בית בשוק המסורתי. עם זאת, תחילה ארגן בדק בית כדי לוודא שאתה יכול להרשות לעצמך את התיקונים. 

מידע נוסף: מהו HUD וכיצד לקנות בית HUD?

משכנתאות VA

המחלקה לענייני חיילים משוחררים מציעה משכנתאות בתנאים גמישים להגדלת כוח הקנייה עבור קונים בעלי הכנסה נמוכה. להלוואות VA יש אפשרות להורדה של אפס אחוזים, ריביות נמוכות יותר, דרישות אשראי מקלות ודרישות DTI נמוכות יותר כדי להפוך את ההלוואה למשתלמת יותר. כמו כן, אינך צריך לשלם ביטוח משכנתא חודשי. 

כדי להיות זכאי להלוואה VA, אתה או בן משפחה חייבים כרגע לשרת או שירת בכוחות המזוינים. ה-VA אינו מלווה ישירות אלא מבטיח חלק מההלוואה ממלווה פרטי זכאי. 

להלן מספר דרישות להלוואות VA:

• תעודת זכאות מהצבא
•  יש לך מספיק מזומן כדי לשלם את דמי המימון של VA ועלויות הסגירה
•  ציון אשראי מינימלי של 620

למי מיועדות הלוואות VA?

משכנתא VA היא אופציה מצוינת אם אתה או בן משפחה ותיקים או בשירות פעיל. ההלוואות מספקות אלטרנטיבה משתלמת לרכישת בית עם תשלומי משכנתא חודשיים נמוכים.

משכנתאות USDA

למשרד החקלאות של ארצות הברית (USDA) יש תוכניות סיוע בהלוואות למשפחות המתגוררות באזורים כפריים ובחלק מהאזורים הפרברים. ההלוואות בגיבוי ממשלתי אינן דורשות מקדמה, מה שהופך אותן לאופציה אטרקטיבית עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה או בינונית. לפעמים, שיעורי הריבית יכולים להיות נמוכים עד אחוז אחד.

כמו כל הלוואות דירות להכנסות נמוכות, ישנן זכאות להכנסה ודרישות אחרות ללוות כסף. לדוגמה, אתה חייב להיות ללא "דיור בטוח וסניטרי הגון" ולא זכאי לזכות למשכנתא קונבנציונלית. בנוסף, אינך יכול להשתמש בהלוואה הישירה כדי לרכוש בית מעל מגבלת ההלוואה באזור. 

להלן מספר דרישות להלוואות לבית USDA:

• אין ציון אשראי מינימלי; עם זאת, עדיף שיהיה לך לפחות דירוג אשראי של 640 דירוג אשראי
•  למשק הבית שלך יש מגבלת הכנסה חודשית של פחות מ-115% מההכנסה החציונית של משק הבית במחוז לאזור
•  הבית חייב להיות ממוקם באזור ייעודי שנמצא על אתר USDA

הלוואות דירות מיוצרות

ה-FHA מבטח הלוואות מלווים פרטיים לרכישת בתים מיוצרים חדשים או משומשים. ישנם שני סוגים של הלוואות - הלוואות כותרת I ו- כותרת II. האחת היא הלוואה לרכישת בית מיוצר, והשנייה היא לקניית הבית והקרקע שהוא יושב עליה.

עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה יותר, בית מיוצר זול יותר מבית מסורתי. לכן, הזכאות לקבלת הלוואת דירה קלה יותר מכיוון שאתה צריך מקדמה נמוכה יותר. בנוסף, מספר מלווים שאושרו על ידי FHA מציעים שיעורי ריבית אטרקטיביים. 

להלן מספר דרישות להלוואת דירה מיוצרת:

• הבית חייב להיות מקום המגורים העיקרי שלך
•  זה חייב להיות באתר בית מתאים העומד בתקנים המקומיים לגבי סילוק שפכים ואספקת מים
•  עליך לעמוד בדרישות ניקוד האשראי ולשלם מקדמה

למי מיועדת הלוואת דירה מיוצרת?

רכישת בית מגורים שנבנה במפעל יכולה להיות אפשרות דיור בר השגה אם אתה מתקשה לעמוד בתשלומי משכנתא עבור בית רגיל. 

תוכניות הלוואות ממלכתיות ומקומיות

נניח שחקרתם אפשרויות להלוואת דירות עם הכנסה נמוכה ואתם צריכים עזרה בהבטחת משכנתא. במקרה כזה, כדאי לבחון תוכניות הלוואות שסוכנויות ממשלתיות מקומיות או ארגונים ללא מטרות רווח מציעים. לדוגמה, במדינות מסוימות יש תוכניות סיוע בתשלומים או תוכניות אישורי משכנתא למשקי בית זכאים בעלי הכנסה נמוכה.

לסיכום

הכנסה מתחת לממוצע אינה אומרת שאינך יכול להיות זכאי להלוואת דיור במחיר סביר. אבל, כמובן, מציאת הלוואה מתאימה עם מקדמה מינימלית, ריבית נמוכה ותנאים גמישים דורשת יותר עבודה. ולהלוואות לדיור למשפחות מעוטות הכנסה יש בדרך כלל דרישות זכאות מחמירות יותר. אבל החדשות הטובות הן שיש הרבה אפשרויות לקבל סיוע כלכלי כדי להפוך לבעל בית חדש.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.