כמה משכנתאות אפשר לקבל?

במאמר זה

תהיתם פעם כמה משכנתאות אתם יכולים לקבל בבת אחת? ב 2009, פאני מיי עדכנה את אותה מדיניות הלווים שלה, תוך תיקון המספר המרבי של משכנתאות קונבנציונליות שכל אדם יכול לקבל מארבע ל-10. עם זאת, הסמכה ומציאת מוסד הלוואות שייתן לך יותר מארבע עשויות להיות קשות. 

בפוסט זה, נדון במה שנדרש יש מספר משכנתאות (כולל דוגמה), היתרונות והחסרונות של ריבוי משכנתאות וכיצד לנהל אותן.

השקעות נדל"ן עם משכנתאות מרובות

בעוד שאתה יכול לקחת עד עשר משכנתאות, ההסמכות נעשות מחמירות יותר לאחר הרביעית שלך. הנה השוואה זה לצד זה:

	משכנתאות 1 – 4	משכנתאות 5 – 10
ציון אשראי	ציון אשראי מינימלי של 670 (620+ למשכנתא הראשונה שלך).	ציון אשראי מינימלי של 720+.
יחס הלוואה לערך (LTV).	80% או פחות.	בדרך כלל 80% או פחות.
מקדמה	בדרך כלל 20%.	25% לנכסים להשקעה, 30% לרב-משפחתיים.
החזרי מס נדרשים	W-2 או הוכחת החזרי מס המציגים את כל הכנסות השכירות מכל הנכסים למשך שנה אחת.	הוכחת החזרי מס המציגים את כל הכנסות השכירות מכל הנכסים למשך שנתיים.
הגבלות על איחור בתשלום	איחור בתשלומי משכנתא מונעים.	אין איחור בתשלומי משכנתא על כל נכס במהלך השנה האחרונה.
נדרש מסמכים נוספים	הצהרת נכסים והתחייבויות ודוחות כספיים על נכסים קיימים להשקעה.	הצהרת נכסים והתחייבויות ודוחות כספיים על כל הנכסים הקיימים להשקעה.
דרישות כספיות נוספות	N /.	הוכחה של שישה חודשים של עתודות מזומנים לכיסוי קרן, ריבית, מסים וביטוח (PITI) עבור כל נכס.

בעת קניות, שאל את מלווי המשכנתאות לגבי דרישות ההלוואה הנוספות שלהם, אם יש כאלה. 

היתרונות של ריבוי משכנתאות

בעל מספר משכנתאות מגיע עם מספר יתרונות, כולל:

• יותר הכנסה מהשכרה: ככל שתשכיר יותר נכסים, כך ההכנסה שלך מהשכרה תהיה גבוהה יותר. טריפלקס אחד יכול להביא לך $3,000 לחודש, וחמישה יכולים להביא לך $15,000 לחודש. 
• קל יותר להשיג FIRE: יותר נכסים ותשואה גדולה יותר פירושם גם שאתה יכול להשיג עצמאות כלכלית ולפרוש מוקדם (FIRE). 
• תיק גדול יותר ומגוון יותר: בעלות על מספר נכסים מאפשרת לך להתרחב לשכונות ושווקים שונים. אתה עשוי לגלות שהיבטים מסוימים בתיק שלך מניבים תשואות טובות יותר מאחרים ולחפש נכסים דומים. 
• עוד הטבות מס: משקיעי נדל"ן יכולים ליהנות מתמריצי מס נוספים בעת בעלות על נכסים להשכרה, לרבות פחת והפרדת עלויות. אלה יכולים לעזור להפחית את נטל המס שלך. 
• אפשרות לשילוב: אם יש לך משכנתאות מרובות דרך אותה מלווה או חברת ביטוח, אתה יכול לפעמים לשלב את כל התשלומים שלך לתשלום אחד, מה שמקל על המעקב. 

סיבוכים של ריבוי משכנתאות

לניהול משכנתאות מרובות יכולות להיות גם חסרונות:

• פוטנציאל הפסד גדול יותר: ככל שבבעלותך יותר נכסים, כך יש לך יותר הוצאות. אתה יכול להרוויח מהכנסות משכירות, אבל רק כל עוד יש לך שוכרים שמוכנים לשלם את שכר הדירה הרצוי לך, ומקומות פנויים, שדרוגים ושיפוצים אוכלים את הרווחים שלך. 
• קשה יותר לנהל: ניהול עשרה נכסים לוקח בדרך כלל יותר זמן משניים. אתה צריך להשקיע את הזמן הנוסף או לשכור מנהל נכסים להשכרה שיעשה זאת עבורך.
• דורש מומחיות: השכרת חדר או החצי התחתון של הדופלקס שלך לא מחייבת אותך להיות משקיע מומחה. ככל שתיקח יותר נכסים, כך עליך לדעת יותר כדי להבטיח שכולם יהיו במצב תקין ומתוחזקים היטב. 
• הנחיות מחמירות יותר: מלווים רבים לא יציעו לך הלוואה קונבנציונלית נוספת אם כבר יש לך ארבע, ולאלו שכן יהיו דרישות קשות יותר. 
• עוד ניירת: יותר משכנתאות אומרות בדרך כלל יותר מכל השאר - יותר חשבונות, דרישות ביטוח, אחריות, תחזוקה, מסמכים משפטיים למילוי וכו'. 

כיצד לנהל מספר נכסים

יש כבר תהליכים שעובדים עבורך לפני שתרחיב את תיק העבודות שלך. לכל הפחות, אתה צריך ספר שכר דירה כדי לעקוב אחר חיובי הדיירים שלך, יתרות ותשלומי שכר דירה חודשיים. ספר החשבונות שלך צריך לכלול גם מידע כמו יתרת הקרן של כל אחד מהנכסים שלך, לוחות זמנים לתשלום, תאריכי פירעון של תשלומי משכנתא והערות המתארות דרישות שדרוג תחזוקה פוטנציאליות. 

זה יעזור אם תיצור גם תבניות לכל דבר שאתה יכול לחשוב עליו כדי לייעל את התהליכים שלך. ככל שתוכל לבצע אוטומציה, כך תבזבז יותר זמן על משימות אחרות.

כמו כן, אל תסתמך על המלווים שלך שיגידו לך מתי יש לשלם תשלומי משכנתא, ביטוח וארנונה. זו האחריות שלך לשלם בזמן, לא שלהם. עם זאת, מניעת חפיפה של התשלומים שלך עשויה להיות מועילה אם יש לך מלווים מרובים לכל אחד מהנכסים שלך. זה יעזור לך לזהות מתי ולאן הכסף שלך הולך.

חלופות למשכנתאות מרובות פיננסיות

סבירות היא לרוב החסם הנפוץ ביותר בפני ריבוי משכנתאות. זכאות להלוואה אחת היא מספיק קשה לפעמים!

אם אינך יכול להבטיח הלוואה מסורתית עבור הנכס הבא שלך להשקעה, הנה כמה אפשרויות נוספות שכדאי לשקול:

הלוואות בכסף קשה

הלוואות בכסף קשה הן הלוואות מובטחות לטווח קצר מלווים פרטיים או אנשים פרטיים. במקום להזדקק לאשראי מעולה וליחס LTV נמוך, מלווים כספיים קשים מקבלים נכסים מוחשיים כבטוחה - לעתים קרובות רכוש. אם אתה מחדל בהלוואה זו, אתה מסתכן באובדן בטחונות אלה. 

תקופות ההחזר עבור הלוואות עם כסף קשה הן בדרך כלל שלושה חודשים עד שנה, אך הן ארוכות יותר. אתה יכול גם לצפות לשלם עבורם ריבית גבוהה יותר, בדרך כלל 10-12%. 

מיחזור מזומנים

מזומן-אאוט מממן אותך כדי להמיר את ההון העצמי הביתי שלך למזומן, שבו תוכל להשתמש להשקעה הבאה שלך. זה אבן יסוד של שיטת BRRRR ודרך מצוינת להרוויח כסף נוסף מבלי לקחת הלוואה או לשלם ריבית. 

הנה איך זה עובד:

נניח שיש לך הלוואת משכנתא עבור נכס של 500,000 $ ששולמה עד 200,000 $. זה אומר שנותרו לך 200,000 $ על ההלוואה שלך ו-300,000 $ בהון עצמי. אם אתה רוצה להמיר חלק מאותם $300,000 למזומן, אתה יכול לקחת משכנתא חדשה - נניח עבור $250,000. המשכנתא החדשה שלך היא 250,000 $, בעוד שה-250,000 $ האחרים הם מזומן בכיס שלך. 

הלוואות תיקים

הלוואה זו היא סוג של משכנתא שמלווה תיקים עשוי להציע. במקום למכור את תיק ההשקעות שלך לחברה אחרת, המלווה שלך שומר על הלוואת תיק בתוך הבית. זה מאפשר להם לקבוע תנאי משכנתא גמישים יותר, לרוב לטובתך. 

עם זאת, גם מלווי תיקים פותחים את עצמם לסיכון. הלוואות פורטפוליו אינן חייבות לעמוד בדרישות הקונבנציונליות, אך אם לא, המלווים הללו לא יכולים למכור אותן במשכנתא המשנית. 

משכנתאות גורפות

משכנתאות גורפות מאפשרים לך לממן מספר נכסים להשקעה במסגרת אותו הסכם משכנתא. משכנתאות אלו הופכות את חייהם של משקיעי נדל"ן לקלים הרבה יותר מכיוון שיש להם הרבה פחות ניירת לעקוב אחריה. 

כמו כן, נניח שאתה מחליט למחזר או למכור את אחד הנכסים שלך במסגרת ההלוואה הגורפת שלך. במקרה זה, סעיף "משחרר" את הנכס מהמשכנתא המקורית שלך מבלי לשבש את הנכסים האחרים מתחת ל"שמיכה". המשמעות היא שאינך צריך להחזיר את כל ההלוואה. 

האם ריבוי משכנתאות מתאים לך?

בעלות על יותר נכסים פירושה גם יותר עבודה והגדלת ההוצאות. אם חסרה לך היכולת הזו, בעלות על נכסים מרובים עשויה להיות מלחיץ יותר ממה שזה שווה אם אתה חסר את היכולת הזו. 

עם זאת, נטילת משכנתאות מרובות יכולה להביא לתשואות גבוהות יותר במידה ניכרת, אם יש לך ניסיון בהשקעה ואסטרטגיה עסקית נכונה. האם אתה מוכן להרחיב את תיק הנדל"ן שלך? בדוק עוד שלנו טיפים ואסטרטגיות של מומחים לגבי השקעה בנדל"ן.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.