רוכשי דירות נמחצים: האם בעלי בתים הם הסיבה?

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר. הצטרף היום על ידי הפאנל המלא. מצטרפים אלינו קתי פטקה, ג'יימס דיינארד, הנרי וושינגטון וג'מיל דמג'י. וארבעתכם בדיוק חזרתם ממה שנראה כמו מסיבה כיפית מאוד שעצוב לי להחמיץ כדי לחגוג את ג'מיל. ג'מיל, מזל טוב. אתה יכול לספר לכולם מה חגגתם?

ג'מיל:
בהחלט. תודה על הצעקה. הייתה לנו את הבכורה של העונה השנייה של Triple Digit Flip והאחים והאחיות שלי נכחו כולם. חוץ ממך, דייב, התגעגענו אליך. אבל היה לנו אותך שם ברוח. זו הייתה בכורה פנומנלית, הופעה סופר כיפית ומנהלי הרשת יצאו.
היו לנו הופעה של The Outlaws מ-Tupac ו-The Outlaws, כאילו הם גיבורי ילדות שלי ופשוט זכינו לחיות לילה שלעולם לא אשכח. היה סופר כיף.

דייב:
זה מדהים, בנאדם. ובכן, מזל טוב. זו הופעה נהדרת ובהחלט מגיע לך לחגוג את כל ההצלחה שלך שם.

ג'מיל:
תודה אחי.

דייב:
הנרי, מה הדבר הכי פשרני שראית או למדת על ג'מיל במהלך המסיבה?

ג'מיל:
שאלה נהדרת.

הנרי:
ובכן, זה מצחיק שכשהופעתי, הוא הכריח אותי לחתום על אישור NDA. אז אני לא באמת יכול לחשוף מה עשיתי או לא ראיתי. כל מה שאני יכול לומר הוא שזה היה לילה בהחלט לזכור.
בשיא הרצינות, מה שאני אוהב בבילוי עם ג'מיל הוא שהטבע החם, המזמין והמנחם שלו בא לידי ביטוי בכל מי שנמצא סביבו. אנחנו בחדר מלא במאות אנשים וכולם פשוט נהנים, חולקים מידע אחד עם השני, אוהבים אחד את השני, והיכולת ליצור קהילה כזו היא לא רק עדות להצלחתו אלא עדות לו כאדם.
תודה שנתת לי להיות שם.

ג'מיל:
תודה גבר.

דייב:
וואו, מדהים. קתי, למה, יש לך משהו מרושע להגיד?

קתי:
התכוונתי להגיד לא, לא. אני כל כך מסכים. ג'מיל ופייס משנים כל כך הרבה חיים שהחדר פשוט היה מלא בתקווה ואושר ואופטימיות של אנשים שלמדו איך להשקיע ואיך לשנות כך את חייהם ואת עתידם. וזו פשוט הייתה כל כך הרבה אהבה בחדר. וזכיתי לראות את ג'מיל עושה איזה ניסיון ברייקדאנס אולי.

ג'מיל:
אתה מתכוון לשבור צוואר?

קתי:
לשבור צוואר.

הנרי:
זה היה רגע ממש מגניב עבורי. פרסמתי סרטון על זה אני חושב אתמול, אבל ניגש אליי בחור שזיהה אותי ואמר שהוא ראה את אחד הסרטונים שלי על אתגר שהיה לי לפני הרבה זמן, וכשרק התחלתי להשקיע ואני מדבר על החוויה המאתגרת ההיא שינתה את חייו, את נקודת המבט שלו והוא ידע שבשלב זה הוא עומד להצליח.
לאחר מכן הוא בסופו של דבר התחבר לקבוצה של פייס. ובעוד אמו נאבקה בסרטן בשלב הרביעי, הוא הצליח ללכת מהמקום בו היה כדי להרוויח 90,000 דולר בשנה. וזה היה פשוט מגניב לדעת שמשהו שאמרתי עורר את הבחור הזה להתחיל.
לאחר מכן הוא עובד עם פייס. לא הכרתי את פייס באותו זמן. הוא כנראה התחיל להתחבר אליי. ואז עכשיו כולנו באותו חדר ביחד בו זמנית רואים את הצלחתו. זו ההשפעה שיכולה להיות לשיתוף המידע הזה על נדל"ן על אנשים. והעולם קטן ממה שאנחנו חושבים שהוא.

ג'מיל:
איש.

דייב:
זה מגניב. זה מגניב. וואו, זה סופר מגניב. וכל הכבוד על הקהילה שיצרת שם, ג'מיל.

ג'מיל:
תודה גבר. זו הייתה חוויה פנומנלית וזה רק התחיל. אני רואה את זה כמרדף החיים שלנו ואני נרגש לעשות את זה עד שיגידו לי להפסיק.

הנרי:
אָמֵן.

ג'יימס:
אני מקווה שאתה עושה. המסיבות מהנות.

דייב:
ג'יימס הוא כמו כן, קהילה. מה שתגיד. אני לא יודע. בוא נעשה עוד מסיבות.

ג'מיל:
לג'יימס הייתה אחת התלבושות הטובות ביותר אי פעם. זה היה כאילו עשינו נושא של היפ הופ משנות ה-90 כי זה היה כל כך טוב.

ג'יימס:
אני אגיד שהקהילה מדהימה. איבדתי את כרטיס האשראי שלי בשירותים איכשהו ומישהו איתר אותי איכשהו והושיט לי את הכרטיס. פשוטו כמשמעו ביטלתי את זה. הוא כמו, "ג'יימס. יש לי את כרטיס האשראי שלך." ואני הייתי כמו, "הו, וואו!" זה היה-

ג'מיל:
וואו.

ג'יימס:
מדברים על קהילה טובה.

דייב:
בדיוק קניתי עליו סירה.

ג'יימס:
כן אני יודע. אני צריך את זה בשביל תיקוני הסירה.

ג'מיל:
זה כל כך מגניב.

דייב:
בסדר, טוב, אני שמח שנהניתם כל כך. מקווה שאוכל להיות שם בשנה הבאה. בואו ניכנס להופעה של היום. אנחנו הולכים לעשות את אחד מהפורמטים החוזרים שלנו, אני מניח, עכשיו, שהוא מופע התכתבות שבו אנחנו יכולים... כל אחד מחברי הפאנל שלנו יביא סיפור שהוא מוצא מעניין שלדעתם חשוב עבור המאזינים שלנו שים לב ל.
נגיע לזה תוך דקה. אבל קודם כל, אנחנו הולכים לעשות הפסקה מהירה. בסדר ג'מיל. אתה איש השעה. אז בואו נתחיל איתך. איזה סיפור הבאת לנו היום?

ג'מיל:
ובכן, רציתי להסתכל על זה מזווית ומפרספקטיבה קצת אחרת, כי כפי שראינו את שינוי שוק הנדל"ן וכמשקיעים, לכולנו יש נקודת מבט ספציפית ונקודת המבט שלנו שונה בוודאות. אבל אנחנו באמת מסתכלים על זה מהשורה התחתונה של נקודת המבט שלנו. האם אנחנו הולכים לשלם יותר כסף עבור הבתים שלנו? האם נצליח להזרים מזומנים? האם ה-BRRRR עדיין עובד בכל כך הרבה דברים שונים? האם נדל"ן הולך לתקן? נכון מדי? פשוט יש הרבה מתח ודברים שאנחנו כמשקיעים דואגים להם, חושבים ומדברים עליהם.
אתמול, לעומת זאת, אני עורך מפגש קופץ במשרד שלי וגברת שעוקבת אחרי ביוטיוב נכנסת ונותנת לי חיבוק גדול ואומרת, "אני רק רוצה שתדע שצפיתי בך ב-YouTube ו הצלחתי לעשות את העסקה הראשונה שלי. זו הייתה עסקה קטנה. הרווחתי 2,000 דולר וזה אפשר לי לקיים חיים עוד קצת ולגור במכונית שלי". והייתי כמו, "חכה רגע. מה? באת למפגש ועשית את העסקה הראשונה שלך, הרווחת 2,000 דולר, אבל אתה גר במכונית שלך?"
והיא אמרה, "כן, אני גרה במכונית שלי. הדיור פשוט יקר מדי ואני לא מצליח להבין את זה. אני לא מצליח להבין את זה." בדיוק שם, היה לי הרגע הזה שבו חשבתי, כל כך חשוב להבין את הפרספקטיבה הזו ולפחות לדבר עליה. והנה, אני מסתכל על מאמרים ואני רואה מאמר מאת AZ Big Media וכותרתו מדוע מומחים באריזונה אומרים שמשבר הדיור הגובר הוא סרטן הולך וגדל.
והייתי צריך להבין על מה זה מדבר. וכך שוב, אנחנו מסתכלים על זה מזווית אחרת, מנקודת מבט אחרת. חוסר בית כאן בפיניקס, אריזונה הפך לבעיה מסיבית ומסיבית. יש לנו ערי אוהלים צצות בכל המקומות. בכל שכונה שאתה הולך, יש חסרי בית. זה רק אנשים רגילים. לא רק אנשים עם מחלת נפש או התמכרויות אתה רואה איפה אתה, "אני מבין שיש כאן הרבה בעיות חברתיות גדולות יותר או בעיה נפשית או בריאותית גדולה יותר שגורמת לחלק מהקושי הזה." אבל זה כמו אמהות, אבות רק משפחות וסתם אנשים רגילים שמתקשים, לא מסוגלים לשלם שכר דירה.
וכשאני רואה את זה ואני חושב בסדר, אנחנו נכנסים או אנחנו באמצע תיקון ותמחור דיור, האם יש דרך שזה ישתפר עבור הבחור הקטן? כשאני קורא את המאמר, אני רואה שזה לא משתפר עבור הבחור הקטן כי מה שקורה הוא כרגע, במיוחד כשאנחנו רואים את התעריפים עולים והביקוש מואט, ימים בשוק באריזונה או בפיניקס במיוחד, הם עדיין 33 ימים.
33 ימים בשוק, מה שאומר שעדיין יש ביקוש. עדיין יש ביקוש. אנשים עדיין קונים. כן, המחירים מדכאים. אנחנו כבר מעל 10% תיקון ומחיר, אבל זה לא הפסיק להיסחר. זה לא מנע ממשקיעים לקנות, לקנות ולהחזיק משקיעים מלרכוש, קרנות גידור גדולות וקבוצות פרייבט אקוויטי מלרכוש. זה לא הפסיק, בעלי בית מא ואבא מלרכוש. אנחנו פשוט מקבלים הכל בזול יותר עכשיו. זהו זה.
כי אנחנו מקבלים הכל זול יותר, כשאנשים מסתכלים על הזדמנויות עכשיו, כי עכשיו יש לך את הבחור הקטן שיכול להיכנס ולמעשה לרכוש בית, אם כי הם יכולים לרכוש הרבה פחות בית ממה שהם יכלו לרכוש נניח לפני שישה חודשים. אבל עכשיו הם ליד השולחן והם מנסים. ההצעה שלהם, למרות שהיא כנראה גבוהה משמעותית מההצעה שלי, ההצעה שלי במזומן, ההצעה שלי בטוחה, ההצעה שלי נסגרת והיא מובטחת ואני עדיין זוכה.
אני עדיין מנצח בשולחן המשא ומתן למרות שאני מגיע נמוך משמעותית. זה יוצר יותר מצב. זה יוצר יותר מצב חסר בית. זה עדיין שואב מלאי ושכר הדירה לא עוקב אחר מצב הדיור. התמחור כרגע מתקן 10% או יותר בפיניקס, אריזונה. דמי השכירות לא השתנו. הם עדיין עולים. זה כל כך... האם יש טפטוף כאן למטה? האם יש פיצוי לבחור הקטן? אני צריך לקחת את הפרספקטיבה כי שוב, כולנו, כקהילה של אנשים, משקיעים, כולנו נמצאים בזה ביחד. ויש שיחה גדולה יותר שאנחנו צריכים לנהל כי מה שהם מציעים במאמר זה הוא חקיקה.
הם מציעים שאין כאן מצב שוק הוגן. השוק לא מתכוון לתקן את עצמו. השוק לא יאפשר לאנשים קטנים יותר או לקונה הקמעונאי להיכנס ולהשתתף. זה לא יקרה בגלל שאנחנו לא משחקים לפי אותם כללים כי מה שהקונה צריך להעפיל לו, להראות להכנסה, להראות לאשראי, אני אף פעם לא צריך לעשות את זה.
אני לא צריך לשחק לפי הכללים האלה כי אני מגיע עם מזומנים ואני הולך לשפר אותם בכל פעם מחדש. הם מציעים חקיקה. הם מציעים חקיקה בנושא פיקוח על שכר דירה, הם מציעים חקיקה לגבי כמה בתים חברת LLC או תאגיד ספציפיים יכולים לקנות. הם באמת רוצים ליצור, לדעתי, כמה רגולציות שהולכות להוריד את השוק ההוגן או את תנאי השוק הקפיטליסטיים הטבעיים שכולנו או אנשים רבים מאמינים שצריכים להיות שם מהשולחן.
כשאתה רואה שאריזונה הפכה ממדינה אדומה למדינה כחולה. כולנו ראינו את זה קורה. אני מאמין שחקיקה כזו הולכת להפוך לשיחה. אני רוצה לדבר על זה. אני רוצה לשמוע נקודות מבט. אני רוצה להבין, ובכן, מה אנחנו חושבים כמשקיעים על זה? מה עם נקודת המבט של הגברת שהגיעה למפגש שלי שגרה עכשיו במכונית שלה, שמשתתפת בנדל"ן ועושה עסקאות והיא חלק אולי מהבעיה. זה המאמר. זאת המחשבה.

קתי:
אשמח להגיב על זה, ג'מיל, אני זוכר שבשנות ה-70, אני יודע שרבים מכם לא נולדו, אבל הייתי צעיר, צעיר מאוד. וישבנו ליד שולחן האוכל, וזה היה ב-1971 כשניקסון הוריד אותנו מתקן הזהב. ואבי אמר, "זה הולך להיות ממש גרוע. זה ייצור הפרדה בין בעלי וחסרי כי זה יאפשר יצירה נוספת של כסף בלי שום דבר לקשור אותו אליו". שבזמנו היה זהב.
אנחנו יודעים שפוליטיקאים אוהבים להוציא כסף. אז אינפלציה והדפסת כסף היא מס שקט. זה מס שאנשים לא מבינים ולא יודעים עליו. והמס הזה מורגש בעיקר על ידי אלה שיש להם פחות כסף כי יש להם תקציב מוגבל. כשדברים עולים יותר, אין מקום לזה.
הדפסת כסף ואינפלציה פוגעת במעמד הנמוך ויוצרת יותר ממעמד הכנסה נמוך יותר כי יותר כסף ישלם עבור סחורות כי מדפיסים יותר כסף במקום להטיל מס על אנשים. זה תמיד נופל, האשם תמיד נופל על המשקיע או לעתים קרובות על המשקיע. לדעתי, מה שצריך להסדיר, שאולי לעולם לא יוסדר, זה הפדרל ריזרב שיוצר את הכסף הזה ופוליטיקאים שרוצים שהכסף הזה יישאר בתפקיד כי הם ממשיכים להציע דברים.
יש לי דעה מאוד נחרצת בנושא. זה תמיד נופל על בעלי הבית. אבל אם אתה מסתכל על זה ככה, אם אתה זורק טריליוני דולרים ממסוק, נניח, והאנשים שקולטים את הדולרים האלה בגלל שהם מהירים להשיג אותם או שהם עושים איתם משהו, אלה הם אלה שמקבלים אשמה כאשר מה שהם באמת עשו זה רק אספו את הדולרים שנזרקו החוצה.
הרגולציה הולכת לבוא ועל זה הסיפור שלי. ועל זה נדבר כשנגיע לשם. אבל אני כן מקווה שאנשים באמת מסתכלים על הנושאים המערכתיים לעומת המשקיעים השובבים הרעים. כי בסופו של יום, גם השכרות חשובות מאוד. אם נסתכל אחורה לשנות ה-70, שוב כשאנחנו מדברים על זה, שיעור הבעלות על הבית היה נמוך בהרבה. זה היה 63%. בשנות ה-60, זה היה 66% בעלות על בתים בשנות ה-70. היום זה יותר גבוה. זה בערך 65%.

דייב:
שם, 66%. כן, זה עלה בשני הרבעונים האחרונים. רק בשביל כולם אומרים שזה חוזר לאומה של שוכרים.

קתי:
כֵּן. יותר אנשים מחזיקים בתים. זה לא כל כך שונה. זה יותר טוב משנות ה-70, ה-80 וה-90. וכמובן שכאשר נכנסה הרגולציה כדי לעורר דיור ולגרום ליותר אנשים לקנות, אז העניינים השתגעו עם יותר רגולציה כי כמובן אנחנו יודעים שזה הזמן שבו ההלוואות נעשו קלות מדי והיה קל מדי לקנות בית. בעלות על דירה לכולם. אבל אנשים, כל האנשים כן צריכים בית אלא אם כן הם אוהבים לגור במכונית שלהם, מה שחלק מהאנשים עושים.
יש לי אחיינים שאוהבים לגור בטנדרים שלהם. זו הבחירה שלהם. אבל אחרת, אם אתה רוצה בית, או שאתה הולך לשכור אותו או שאתה הולך להיות הבעלים שלו. היו בדרך כלל 30-40% מהאנשים שבחרו לשכור מכל סיבה שהיא או ששוכרים. אז שוב, אני יודע שהרגולציה מגיעה, אבל אני כן מקווה שנצליח להעביר את המסר מה הבעיה האמיתית.

ג'מיל:
אתה מדבר על טיפול במחלה במקום להאשים את התסמינים?

קתי:
המחלה היא הדפסת כסף ולאן הולך הכסף הזה? וכשאנשים באמת צוללים פנימה ומסתכלים לאן הכסף הזה הולך, אני חושב שהם כנראה יהיו מוטרדים יותר מאשר עם חבורה של משקיעים מוסדיים שמספקים בתים להשכרה.

ג'יימס:
לחזרה על קתי, אני בשוק של סיאטל שבו יש הרבה רגולציה שעברה במהלך שלוש עד ארבע השנים האחרונות. דבר אחד לגבי הכתבות החדשותיות הוא שאגיד שהן מתחילות להגביר את הרגולציה קצת יותר ממה שהיא בפועל. אבל הבעיה היא שאם זה יהפוך למאבק הזה, משקיעים מול פוליטיקאים וזה לא צריך להיות קרב, זה צריך להיות פתרון משותף. יש כל כך הרבה דברים שונים שיכולים לקרות שיכולים להפוך את הבתים לזולים יותר.
אתה יכול לסבסד את הבונים, את המשקיעים על עלויות הבנייה שלהם. אתה יכול להשיג להם את האישורים שלהם מהר יותר. אם העירייה באה אליי ואמרה לי, "היי תראה, אנחנו רוצים שתגביל את שכר הדירה, אבל אנחנו הולכים לסלוח לכולכם, אולי קצת הקלות במס, קצת הקלות בשירותים ואנחנו הולכים לתת לך את ההיתרים שלך ב שבועיים."
זה יהיה משא ומתן שהוא סחר הוגן בשלב זה. אבל הבעיות שיש הרבה פעמים הן הערים, הן סוג של מחסומים לאורך כל הדרך עם המשקיעים האלה. ההיתר, עלויות הבנייה, האגרות. קיבלנו מס חדש שהוטל עלינו לפני שנתיים. אנחנו קוראים לזה מס היזמים בסיאטל, שם גובים מאיתנו בערך 2-3 דולר למטר מרובע על כל היתר שאנחנו מושכים לבנייה חדשה. אז זה אמור להיות חזרה לקהילה כדי לעזור. הבעיה היא שזה אף פעם לא מגיע לקהילה הזו.
ואז כל מה שעשה זה לא השפיע עלינו כמפתחים. זה רק אומר שאנחנו צריכים לשלם פחות עכשיו. זה פשוט השפיע על המוכר הזה שמנסה למכור את הנכס שלו ואז לעבור לדירה אחרת... בין אם זה בשלב הבא בחייו. ולכן הלוואי והיו יותר קהילה וסיעור מוחות כי יש כל כך הרבה פתרונות שונים שיכולים לשמור על בתים סבירים יותר. ראינו שעלות הבנייה עלתה ב-20-35% במהלך 24 החודשים האחרונים. עלויות ההחלפה ממש גבוהות. אם אתה יכול להוריד את העלויות האלה, אתה יכול לגבות פחות עבור שכר דירה. אני מקווה שבשלב מסוים בעתיד, אנשים יציגו פתרונות שיעזרו לכולם כי כך תפתרו את הבעיה. אתה לא מתקן כאן יותר מדי ומתקן כאן.

הנרי:
כן, אני רוצה לחזור על זה כי ג'יימס מעלה נקודה פנומנלית. אני חושב שהרגשנו יותר מדי בנוח במדינה הזו לשחק את המנטליות הזו מול אותם. יש את הימין והשמאל, הדמוקרטים, הרפובליקנים, השמרנים, הליברלים, בעלי הבית והמשקיעים מול הבחור הרגיל. ג'יימס צודק במאה אחוז. אנחנו מולם לא פותרים את הבעיות. אני חושב שכאשר אתה מסתכל על החקיקה הזו, אתה צריך להבין מה המניע מאחוריה.
לא מה שהם אומרים המניע הוא כי הם אומרים שהמניע הוא בואו נעזור לבחור הקטן. אבל זה לא המניע. המניע הוא שאני רוצה לעשות את הדברים שהמפלגה שלי חושבת שהם טובים כדי שאקבל יותר קולות שנבחרו מחדש, אוכל להמשיך לחיות את החיים ולעשות את הדברים שאני רוצה לעשות. אם הסיבה האמיתית היא לפתור את הבעיה, אז זה חייב להיות ביחד.
שום דבר לא נפתר אצלנו לעומתם. דברים באמת מתקנים. הפצע באמת מתחיל להחלים כשאנחנו עובדים ביחד. הייתה לי אותה שיחה בדיוק שג'יימס מדבר עליה. דיברתי באירוע על דיור בר השגה והם הזמינו אותי כי אני בעל הבית המלוכלך והם רצו לדבר על דיור בר השגה. זה בדיוק מה שאמרתי להם הוא, "יש לי נכס שאני יכול ואקח פחות שכירות, אבל אני עדיין צריך לשלם על זה".
וכך, אם נוכל לעבוד עם העירייה ולהמציא דרך לעיר לומר, "היי, אם אתה יכול לגבות פחות שכר דירה עבור סוגים אלה של נכסים, נוכל לעשות זאת עבורך." אם אנחנו יכולים ללכת ואז אנחנו עובדים עם הבונים ועושים את אותו הדבר ואומרים, "היי, אם תבנה את הנכס הזה בשכונות האלה, נוכל לתת לך הפסקות או זיכויים כאלה או..."
כך שכולם עושים משהו שעוזר אחד לשני. ואז אנחנו מרפאים את הפצע. בדרך זו, אנחנו לא רק מטפלים בסימפטומים כמוהם. וזה חייב להיות ככה עם כל מה שאנחנו מתמודדים איתו כמדינה עכשיו, אנחנו חייבים להפסיק להילחם אחד בשני. אנחנו חייבים להפסיק לדבר על, "ובכן, האדם הזה או קבוצת האנשים הזו רעים וקבוצת האנשים שלי צודקת."
זה לא קשור לזה. כולנו על הפלנטה הזו חולקים את המשאבים האלה שיש לנו וכולנו רוצים לחיות את החיים הטובים ביותר שאנחנו יכולים. ולכן הדרך היחידה שזה יקרה היא אם מתחילים להיות לנו קצת אמפתיה למצבים אחרים. בגלל זה אני אוהב שג'מיל העלה את הסיפור הזה. הוא העלה את הסיפור. הוא בצד ההפוך, הוא בצד המשקיע, אבל יש לו אמפתיה והבנה למה שעובר על האדם הקבוע והוא מסוגל להקשיב למה ההתמודדויות שלו.
אז עכשיו אולי בקנה מידה קטן, אתה ו-[לא נשמע 00:20:39] מגיעים לאיזושהי דרך לשפר את חייו של זה. אבל בלי שכל אחד מכם יהיה מוכן להבין מאיפה השני מגיע, עם מה האדם השני צריך להתמודד ואז להיות מסוגל לדבר על זה בצורה שהיא בונה ולא קרבית, אתה מגיע לפתרונות אמיתיים. עלינו להבין שכדי שכל זה ישנה בעלי בתים, ערים ועיריות וממשלות מקומיות וממשלות לאומיות, כולם צריכים לשבת ולנסות להבין מה כולנו יכולים לעשות ביחד כדי לפתור את הבעיה. לא מה אני יכול לעשות בצד שלי שאנשים שלי אוהבים.

קתי:
אָמֵן.

הנרי:
כן אחי.

דייב:
יפה אמרת. ובכן כולכם, נקודות טובות מאוד. ג'מיל, אני מסכים. תודה שהעלית את הנושא החשוב הזה. זה נושא ממש דחוף כרגע. נשמע שכולנו מסכימים שזו בעיה. סבירות, אני חושב שמבחינת דיור היא בשפל של 40 שנה הכי קשה.
זו התקופה הקשה ביותר מאז שנות ה-80 עבור אנשים לקנות בית. למרות שכפי שאמרה קתי, הבעלות על הבית עלתה ועולה, זה סוג של איום אם נישאר ברמות סבירות אלה. שכר הדירה עולה. זה רק חובה כלכלית מוסרית וחברתית לתקן, לדעתי, לפחות.
ג'מיל, לנקודה שלך, משהו לא בסדר אם אנשים דוהרים ועובדים קשה והם חיים מחוץ למכונית שלהם. זו בעיה. אבל לנקודה שלך, אנחנו צריכים גם לשקול אילו פתרונות באמת עובדים. למעשה רק הקשבתי לפודקאסט ממש טוב ב-Freakonomics. אני לא יודע אם הקשבתם לזה.

ג'מיל:
כן, נהדר. אני אוהב את הפודקאסט הזה.

דייב:
זה מעולה. כן, לגבי פיקוח על שכר דירה. אני באמת ממליץ לכל אחד לשמוע אותו. זו פרספקטיבה ממש טובה, מאוזנת וחסרת פניות על מה שקורה עם בקרת שכר דירה. והרבה פעמים זה לא עובד. זה בעצם מוביל לשכר דירה גבוה יותר. ואני לא אכנס לפרטים עם זה שם, אבל אני חושב שזה ממש חשוב בפתרון הנושא הזה לא להיות רק ריאקציונרי ולבחון להגיד כמו אוקיי, בוא נגבה שכר דירה. זה הגיוני ברמה ההגיונית, אבל מבוסס ראיות, מבחינה ראיות, זה לא באמת עושה מה שמישהו באמת רוצה שזה יעשה.
אני סקרנית, קאתי, הזכרת שהסיפור שלך היה על איזו רגולציה שעלולה להגיע, אני לא יודע אם זה ברמה הלאומית בקליפורניה, אבל תוכלי לספר לנו קצת יותר על מה חלק מההצעות המוצעות התקנות לנסות לטפל בנושא הזה?

קתי:
כן, אלה שלושה דמוקרטים מקליפורניה שזה עתה יצאו עם חוק בית חדש באוקטובר. זה נקרא Stop Wall Street Landlords Act. זה מאמר מ-Vox, הוא נקרא, אם אתה רוצה לחפש אותו, Democrats Eye New Legislation to Reign in Wall Street Landlords. אני זוכר שב-2012 ממש לפני שוורן באפט אמר, "אוי, אם הייתי יכול לקנות כמה מאות אלפי בתים, הייתי קונה". אז וול סטריט כן קפצו פנימה כי הם הקשיבו למה שהוא אומר והם כן מצאו דרך לנהל את הנכסים ולקפוץ פנימה.
בדיוק באותה תקופה כמובן שהמחירים היו כל כך נמוכים והריביות היו די נמוכות. אמרתי לכל החברים שלי, אתם חייבים לקנות משהו עכשיו. כל מי בקליפורניה שלא היה בבעלותו נדל"ן באותה תקופה, הייתי כמו, "עשה את זה עכשיו כי זו הולכת להיות ההזדמנות שלך."
ובכן, הם ניסו ומכיוון שהיו להם הלוואות FHA וכל סוג של הלוואות שהציעו להם, זה השתנה כך. זה היה תוך כמה שבועות. וורן באפט אמר את שלו, הכספים קפצו פנימה וזה היה מטורף. החברים והמשפחה שלי שהציעו הצעות עם הלוואות הפסידו בכל פעם כי איזה מוכר ירצה למכור לקונה בפעם הראשונה עם הלוואת FHA שעשויה להיסגר או לא כשהם יכולים לקבל הצעה במזומן מוול סטריט איתן להרבה יותר.
תמיד יש שני צדדים או שלושה צדדים או ארבעה צדדים לכל סיפור כשאתה מדבר על רגולציה. באופן אישי אז, הייתי שמח לראות איזו רגולציה אז, כי זה היה זמן מדהים עבור בעלי בתים להיות מסוגלים להסתגר במחירי דירות נמוכים, אבל הם לא יכלו להתחרות.
זה היה זמן מצוין אולי לעשות משהו שבו אתה מקבל 30 יום כדי לראות בפעם הראשונה קונה כדי לראות אם ההלוואה שלך נסגרת עבור מה שהמשקיע המוסדי ישלם. אז המוכר עדיין יקבל את העסקה. המשקיע יכול להיות בצד אם בפעם הראשונה שרוכש דירה לא ייסגר, אז המשקיע יכול להיכנס. כלומר, איזושהי רגולציה שלדעתי באמת הייתה נחמדה כי אני רואה עכשיו את החברים שלי 10 שנים מאוחר יותר. מעולם לא הצליחו להיכנס לשוק והם בקושי יכולים לשרוד.
וחלקם בשנות ה-60 לחייהם והם עדיין שוכרים ומתומחרים. אז זה נושא מאוד רציני, כבר הרבה זמן. הרגולציה לא נכנסה. כנראה, זה די מאוחר בעצם. עלינו לזכור שהפד סיבסד דיור עד השנה, עד מרץ.
שמירה על ריבית נמוכה, מה שהעלה את המחירים. המאמר הזה הוא שוב, זה בעצם אומר שעלינו לעצור את בעלי הדירות בוול סטריט, למרות שהם ייצגו רק 3% ממכירות הבתים ואלה יהיו קרנות שבבעלותן מאה בתים או יותר. בין 2021 ל-2022 זה היה רק ​​3%. הם לא כל כך גרועים כמו שאנשים חושבים. בבעלותם קצת יותר מ-1% מהנכסים להשכרה שנמצאים בחוץ. אבל בשווקים מסוימים הם ממש פעילים וזה בשווקים האלה ואני אזכיר כמה מהם, אטלנטה, ג'קסונוויל, שרלוט, פיניקס, מיאמי, והשווקים האלה, הם ממש הקשו על בעלי בתים להיכנס.
עם המעשה הזה, אני די אוהב... אני אוהב את ההצעה במובן זה שהם בעצם אומרים שאולי אנחנו לא נותנים למשקיעים את אותן הנחות מס שבעל בית יקבל. אולי יש מס העברה או שיש סוג אחר של מס אם אתה משקיע מוסדי, הם גם מכירים בכך שבאמת הנושא האמיתי הוא ההיצע ושאולי הרגולציה או התמריץ הטובים יותר יהיו זיכוי מס.
זה סופר ברור בעיניי, כמובן. זיכוי מס לאנשים שיביאו דיור בר השגה. כי בכל פעם שאתה נותן כל סוג של תמריץ מס, לשם הולך הכסף. אז אני כן חושב שזו הצעה קצת מאוזנת. לא קראתי את כולו והכתבה רק מדברת על זה או אולי לא או לא תעבור. אבל אני כן יודע שמדינות אחרות גובות יותר ממשקיע מאשר בעל בית במסים. הארנונה תהיה גבוהה יותר, פוטנציאל יהיה מס העברה. אז זה לא משהו חדש או יוצא דופן ואני לא רואה בזה דבר רע בכלל ל... אני מנהל קרן. זה לא יהיה טוב בשבילי.
יש לנו קרן. אנחנו קונים באגרסיביות. בדיוק חזרתי מדאלאס ורק קשרנו בתים בכ-120,000 שלא צריכים... ובכן, הם כנראה צריכים 20 עד 30,000 לגמילה וה-ARV עומד להיות בערך 220 עבור הקרן שלנו ב-Grow Developments.
אני יכול להגיד לך מנקודת מבט של מנהל קרן, קונה בפעם הראשונה לא ירצה את הבית הזה. אתם יודעים את זה. אנחנו מתקנים בתים. אם רוכש דירה בפעם הראשונה שבקושי יכול להרשות לעצמו את הבית מלכתחילה אולי עושה הלוואת FHA בירידה של 3%, עכשיו יש להם בית שבקושי ניתן למגורים בו? דרושים משקיעים. אני חושב שהקול הזה חייב להיות גם שם, שמשקיעים כמוני נכנסים, לוקחים את הבתים הישנים האלה ולוקחים אותם. יש לנו את ההון כי אנחנו מגייסים את ההון הזה כדי לקנות אותו, לתקן אותו ולהפוך אותו למקום ממש נחמד, נקי ובטוח להשכרה. יש אנשים שצריכים את ההשכרה הזו.

ג'מיל:
וצריך לתמרץ אותך.

קתי:
צריך לתמרץ אותך. אז אם היינו ממוסים יותר מדי ואם היו מסי העברה גבוהים מדי, כנראה שלא היינו עושים את זה כי האמת, קרן השכרה משפחתית, גם ככה אין שם פריסה עצומה. זה לא 20, 30, 40% תשואות שאתה רואה. אני לא יודע אם אתה רואה את זה בכל מקום, אבל סנפירים הולכים להרוויח יותר כסף.
בקנייה והחזקה של משקיעים, המרווחים די דקים. אם אתה רוצה חברות כמו שלי, שלי בהחלט קטן יותר מהגדולים האלה. צריך להיות תמריץ כדי להיות מסוגל ליצור את הדיור הנקי והבטוח הזה. הדיור מזדקן. מישהו אמר שכדור הארץ אוהב לאכול דיור. אם תעזוב בית להרבה זמן, הוא ייפול לאדמה ואמא טבע תאכל אותו. זה יהיה. אחרי 20, 30, 40 שנה, הבתים האלה לא כל כך מצליחים. הם צריכים השקעה מתמדת.

דייב:
27.5, נכון?

קתי:
כֵּן. הוֹקָרָה. זה מאמר מעניין. בהחלט הייתי קורא את זה ואבדוק את זה. דבר נוסף שאני כן מסכים איתו הוא שאתה לא צריך לסבסד את המשקיע אם זה לא נחוץ. כמו שאמרתי בסדר, תסבסד את המשקיע על כך שהוא מנסה להביא לדיור בר השגה. אני חושב שאמרתי לכם בפרויקט שלנו בפארק סיטי, היינו צריכים להביא 30% במחיר סביר ואנחנו מאוד שמחים לעשות את זה.
אבל כשהעלויות עלו ועולה פי שניים מהמחיר לבנות את הבית הזה, הם לא נותנים לנו למכור אותו ליותר, כי הוא חייב להישאר במקום סביר. אנחנו מפסידים בערך 400,000 דולר לנכס ממה שעולה לנו לבנות את הדיור בר השגה הזה. למה אני צריך לעשות את זה? זה נראה כאילו זה צריך להיות... הם תמריץ ממשלתי בשביל זה כי זה פוגע גם במשקיעים שלנו. אם המחירים יעלו, אנחנו צריכים לאכול את זה.

דייב:
אני חושב שזו נקודה ממש טובה ומסכים עם הרבה ממה שאתה אומר. אבל רק כדי לסקור את זה וכיצד יש לזה השפעה על, בטווח הארוך, אם הדרישה שליזמים יש דיור בר השגה הגיונית להרבה אנשים, כולל אני ברמת השטח.
אבל אז אתה צריך לחשוב שאתה בחידה הזו עכשיו ולמרבה הצער אתה מפסיד כסף, המשקיעים שלך ייפגעו מזה. זה אומר שסביר להניח שתעשה משהו כזה בעתיד. ולכן יש לו את הדרך הזו, למרות שהממשלה מנסה ליצור דיור בר השגה, אם זה לא נעשה בצורה טקטית שבה יש גמישות מסוימת ועד לנקודה של ג'יימס שבה אתם למעשה עובדים יחד כשותפים כדי שמשהו יעבוד באמת. לטווח ארוך, זה יכול למעשה להיות חלק מההשפעות השליליות ומעין ההפך ממה שנועד.

קתי:
לא יכולתי להסכים יותר. לעולם לא נעשה זאת שוב כי מי יכול היה לחזות, מי יכול היה... הממשלה אומרת לנו שאנחנו לא יכולים לשלוח את העובדים שלנו לעבודה, ובכל זאת אנחנו עדיין משלמים את התקורה ואז העלויות עולות כפול ואנחנו הולכים למחוז תגיד, "אמרת לנו שאנחנו יכולים למכור את הבתים האלה רק תמורת 350,000 דולר. הם עולים לנו 800,000 לבנות. האם יש גמישות?" והתשובה היא לא. הם לא יעשו את זה.

ג'יימס:
התשובה היחידה היא אל תבנה את זה.

דייב:
כֵּן.

ג'יימס:
זה ממש כאילו, בסדר. זה הופך למגרש חניה בשלב זה.

קתי:
וזה לא יעזור לכבאים ולמורים שצריכים את זה.

הנרי:
ואז אנחנו גובים שכר דירה עבור חניה.

ג'יימס:
דבר אחד שאני רוצה להזכיר הוא כשאני קורא את המאמרים האלה אני שומע את זה, מה דעתך על קרנות הגידור האלה שקנו הרבה בתים ומכרתי הרבה נכסים של קרנות גידור וקרנות גידור לא עשו מלאי מההתחלה זמן קונה בית. הם לא לקחו מלאי מאף רוכש דירה ובמיוחד עם רוכש דירה נמוך כי הם היו צריכים כל כך הרבה עבודה.
הם יוצרים מלאי. הם פגרים. הם בתים שלא ניתן למגורים. הם דורשים הון כדי לתקן אותם. ואף בעל בית לא הולך ללכת... הממשלה צריכה, אם זה מה שהם רוצים לעשות, אז הם צריכים לבוא עם כמה צוותי בנייה וכמה תוכניות לאפס וקצת מימון בנייה ואז הממשלה תתקן את הנכסים.
כי זה לא מלאי. המלאי לא עוזב כי הוא מעולם לא היה מלאי.

ג'מיל:
נקודה טובה.

ג'יימס:
זה נוצר על ידי חברות ההשקעות האלה וכולם מתלוננים על כך שהם אוכלים את כל המוצר כרגע או במהלך השנתיים האחרונות. היינו צריכים את הקונים האלה ב-2008, '09, '10, '11. המלאי היה עצום והוא לא היה מתכלה באותה עת. והסיבה היחידה שזה התכלה היא בגלל שהכספים הגדולים האלה הגיעו לשווקים והם קנו את העפר הכי מלוכלך והם החזירו את הנכסים האלה.
אנחנו לא יודעים מה היה קורה לשוק הזה וכמה זמן היינו נמצאים בתחתית אם לא היו החברות האלה. תמיד יש לתת וקח בשתי הפעמים, אבל אני חושב שזה קצר רואי כי הם יוצרים מלאי ודיור. זה עניין של איך נשלוט בעלות וזו רק מדיניות בשלב זה.

קתי:
כֵּן. אני סקרן מה אתם חושבים מכיוון שאחת ההערות שהועלו במאמר זה הייתה לכל הפחות, משקיעים לא צריכים להיות מסובסדים לדיור להשכרה. מה שאני מתכוון בזה הוא שהרבה מהקרנות הגדולות האלה קיבלו את פאני ופרדי גיבוי בהלוואות בריבית נמוכה.
אלו הלוואות ממשלתיות. פאני ופרדי נוצרו כדי לעזור לאנשים, יחידים, אנשים בעלי הכנסה נמוכה לקנות בתים. זו הסיבה שיש לנו הלוואות בגיבוי ממשלתי. מדוע קרנות הגידור הללו קיבלו את זה? אז אני יכול להסכים. שוב, אני אוהב את מה שהנרי אמר, בואו נעבוד יחד לקראת מטרה משותפת. אני חושב שאף אחד לא רוצה שמשפחות גרים במכוניות שלהם אלא אם כן... שוב, אלא אם כן הם רוצים. כמו שאמרתי, האחיינים שלי מרוויחים כסף טוב והם אוהבים לגור בטנדר שלהם. שוב, אלא אם כן הם רוצים.

דייב:
בסדר. ובכן, זו שיחה נהדרת לכולם. תודה. זה נושא חשוב וכנראה כזה שעומד לעלות יותר בעתיד הקרוב. אני בהחלט אקרא יותר על זה. תודה לך ג'מיל וקתי ששיתפת אותנו בסיפורים האלה. בסדר, בואו נעבור לשיחה אחרת על שוק הדיור. הנרי, נשמע שהבאת סיפור אחר עבורנו. מה יש לך?

הנרי:
כן, אני אוהב את המאמר הזה כי המאמר עצמו די משקף את מה שקורה בחיים האמיתיים. אז הכותרת היא, כלכלנים אומרים שמיתון דיור בארה"ב כבר הגיע, הוא כבר כאן. ומה שהם אומרים זה שמדד שוק הדיור בעצם אומר לנו שהוא ירד ל-33 וכל דבר מתחת ל-50 מאיים בבעיות כי זה בסולם של מאה נקודות. אז מה שהם אומרים מבוסס על מדד שוק הדיור הזה, ששוק הדיור כבר במיתון. זה במיתון מאז אמצע הקיץ.
אבל זה והמדד ירדו במשך 11 חודשים רצופים. אז הכתבה עצמה היא כותרת מפחידה, אבל בסופו של יום, המדד הזה התבסס על מה שאומרים בוני בתים. והשוק של בונה בתים היה שונה מהשוק של משקיע מסורתי או מהשוק של רוכש בית בפעם הראשונה, מישהו שלא מחפש לקנות כדי להשקיע אלא לקנות כדי לחיות.
אחר כך הוא ממשיך לדבר על, ובכן, הריבית גבוהה ואותו בית עכשיו הולך לעלות לך 1,000 דולר יותר בחודש מאשר היה לפני שלושה חודשים, וזה מאוד נכון. אבל אז זה גם אומר, ובכן, הריבית עוברת 7%, אבל היא ירדה קצת לסביבות 6.3% החודש. ולכן המאמר הזה בפני עצמו מרגיש כמו נסיעה ברכבת הרים. כשאני קורא את המאמר, אני לא ממש בטוח איך להרגיש, אני פשוט מרגיש שאני עולה ויורד. אז זה טוב וזה רע וזה טוב וזה רע. זה כל כך שיקוף של מה שהמשקיע בפעם הראשונה, המשקיע החדש, הרוכש דירה בפעם הראשונה מרגיש כרגע. כי הם כמו, "האם אני נכנס?" "לא, אני לא נכנס."
זה גבוה. מה שאני רוצה שאנשים יבינו זה שאנחנו באמת יכולים לקבל החלטות רק עכשיו על סמך מה שאנחנו יודעים כרגע. אבל מה שאני יודע כמשקיע הוא ששוק הנדל"ן הוא מחזוריות. הולך להיות זמן להיכנס כשהמחירים ממש נמוכים כמו עכשיו. אתה יכול לנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר. זה קורה בפעם הראשונה שרוכש דירה והמשקיע כי יש פחות קונים ממה שהיו לפני כמה חודשים. זה נותן לך הזדמנות לקנות בעלות נמוכה יותר, אבל יהיה גם זמן בשוק שבו המחירים גבוהים, אבל אולי העלות ללוות את הכסף נמוכה יותר, כלומר א' שאתה יכול להרשות לעצמך יותר וב'. ... אז קל לך יותר להיכנס לשם ולקנות משהו ולהרשות לעצמך בית אולי במחיר גבוה יותר.
מה שחשוב זה להבין מה השוק נותן לך עכשיו, אני חושב שהשתמשתי באנלוגיה הזו בעבר, אבל בספורט אומרים שאתה לוקח את מה שההגנה נותנת לך. תמיד תהיה הזדמנות לא משנה באיזה סוג של מחזור שוק אנחנו נמצאים. אם אתה מסתכל על מה שקורה כרגע, אני רוצה שאנשים יוכלו להתמקד בסדר, מה השוק הזה נותן לי כהזדמנות?
האם ההזדמנות הזו מתאימה למטרות הפיננסיות שלי? אם המטרה הפיננסית שלך היא לקנות נכס ולהחזיק אותו לטווח ארוך כך שאתה יוצר תזרים מזומנים ובונה עושר באמצעות הון עצמי, זה זמן פנומנלי לקנות נכס בהנחה. כן, הכסף עולה יותר, אבל אתה מקבל הנחה עמוקה יותר. אז זה קצת מקזז את עצמו בהתאם להנחה. אם זו האסטרטגיה שלך, זה נהדר.
אם האסטרטגיה שלך היא לסחור, לקנות נכס, לתקן אותו ואז למכור אותו תוך פרק זמן קצר, השוק לא באמת נותן לך את זה אם אתה חסר ניסיון. אם אתה מנוסה ויש לך תהליכים ומערכות שיעזרו לך למצוא את אותם נכסים מוזלים, שיעזרו לך לשפץ אותם מהר מאוד ולחזור לשוק ולמכור מהר מאוד, אז אתה כנראה יכול לעשות את האסטרטגיה הזו.
אבל אם אתה רק המשקיע הרגיל שעושה את העסקה הראשונה, השנייה, השלישית, הרביעית, החמישית, המסחר לא כל כך קל כרגע. זה עדיף למשקיע מנוסה יותר. אז אתה רק צריך להבין מה השוק אומר לי כרגע שזו הזדמנות והאם ההזדמנות הזו מתאימה למטרות הפיננסיות שלי?

קתי:
לא יכולתי להסכים יותר, הנרי. אלו היו נקודות כל כך טובות. כפי שאתה יודע, בדיוק חזרתי מהפניקס והיה ועידת IMN להשכרה למשפחה יחידה. זו השנה העשירית שלהם והיו לך שם כל מיני משקיעים לקנייה והחזקה. במפגש הפתיחה, הם נתנו את הנתונים הסטטיסטיים הטובים באמת מג'ון ברנס שאני רק רוצה לחלוק שתומכת במה שאמרת. הם אמרו שכרגע, יש ירידה של 10% ב-iBuyers. אז אם iBuyers היו מטרידים אותך, יש 57% פחות.
זה עצום בפני עצמו. יש ירידה של 27% ברכישות מהקרנות שהן הגדולות, מאה בתים ומעלה. ומה היה סופר מעניין והם אמרו שהם לא ממש יודעים למה, אבל הם חושבים שהם יודעים למה. אבל בסוג של 9-100 יחידות שהם לא סירבו, הם קונים ואחר כך החדשים, יש ירידה של 22% כי אולי אין להם את הניסיון כמו שאמרת והם לא בטוחים איך להשיג את עסקאות.
הפרשנות הייתה הקרנות הגדולות האלה, המשקיעים הגדולים האלה, הם סוג של נאבקים עכשיו כי הרבה מהם פנו לבניית בתים חדשים להשכרה. פיתוחים ענקיים של בתים חדשים והתנאים השתנו. עלויות הבנייה שלהם עלו כפי שאני יודע וכפי שאתם יודעים. עלות ההלוואה שלהם עלתה ואז המימון הסופי עלה. אז התוכניות שלהם לא מסתדרות כמצופה. אז צפויה להיות לא מעט נפילה בהקשר הזה. ואז אלה שיקנו מגרשים מפוזרים כמו שאנחנו עושים או בתים מפוזרים, רק קונים בתים ובעצם מודל של קרן BRRR, קונים, מתקנים, מקבלים את הכסף שלנו בחזרה ועושים את זה שוב בקרן, אתה צריך להיות זריז. אתה צריך להכיר באמת את השוק שלך. אתה צריך להיות משקיע באמת מומחה.
אתה לא יכול להיות משקיע בוול סטריט עם כפפות לבנות ולעשות את זה. זה הזמן. אני לא יכול להדגיש מספיק את מה שהנרי אמר זה עתה, שזה הזמן עבורנו, עבור האנשים שיכולים להיות זריזים ויכולים להיכנס לשם ולקנות מה שאף אחד אחר לא רוצה ולתקן את זה ועדיין לשמור על זה במחיר סביר עבור מישהו ולספק דיור בטוח ובמחיר סביר. זה התור שלנו, זה המשחק שלנו. השחקנים הגדולים בחוץ כי הם לא יודעים איך לנהל משחק כזה.

ג'יימס:
לבחורים הגדולים יש... הם לא יכולים להסתגל וזה...

ג'מיל:
הם נעים לאט מדי.

ג'יימס:
הם נעים לאט מדי, הצוות שלהם כבד מדי. אפילו אנחנו, ואנחנו לא גדולים בשום פנים ואופן בהשוואה לקרנות, אבל ככל שאתה מגדיל את העסקים שלך, כשהשוק עבר מעבר, נאלצנו לצמצם את זה ולהיות זריזים. אנחנו לא יכולים לקבל... ככל שיש לך יותר גופות וככל שיש לך יותר אנשים, זה לא אומר שזה יותר יעיל. זה רק אומר שזה קצת יותר מכוון לתהליך. אבל זה לא אומר שהתהליכים שלך, כמו שאמרת, זריזים, שם אתה צריך לקצץ בעלויות.
להעיף בתים זה לא דבר קל. זה לא משהו... אתה יכול לבנות בית הרבה יותר קל ממה שאתה יכול להעיף בית. עם בניית בית, אתה מקבל תוכניות, אתה עובד עם קבלני משנה מקצועיים, הם מציעים את התוכניות ואז אתה יכול לתזמן את זה בהתאם. הבתים הישנים האלה שאתה קורע, קורע לתוכם ופתאום יש לך קירות רקובים, דברים נופלים, יש לך גופות ב... מי יודע מה קורה בתוך הקירות האלה. ואתה צריך להיות מסוגל להסתובב.

הנרי:
גופות בכל מקום.

ג'מיל:
רק בצפון מערב האוקיינוס ​​השקט אגב, חבר'ה.

ג'יימס:
דברים קורים וזה מה שקורה זה שהם לא יכולים להסתגל. ואז זה המקום שבו אני כן חושב שאולי נראה בית קברות של נדל"ן להשקעה מגיע. אני כל הזמן חוזר לזה כי אם אתה לא יכול להתאים ואינך יכול לשלוט בעלויות שלך, אם אתה מקבל 10% הנחה על הבנייה שלך, הערכים שלך וכל הזמנים שלך, זה הופך למספר גדול אם זה גדול תכונה. ואתה צריך להיות מסוגל להסתגל ולהסתגל. אני יודע שהחלפתי את כל העסקים שלי למקום שבו אנחנו הרבה יותר זריזים, הרבה יותר קטנים, הרבה יותר נינג'ות להיכנס, לצאת. בכל עסק זה, אנחנו נכנסים ויוצאים. אתה צריך לעשות את זה על ידי להיות זריז.

ג'מיל:
מה שמעניין הוא מהחברה שלי, Keyglee, אנחנו סיטונאי לאומי, אז אני יכול לראות איך זה נראה מנקודת מבט של המשקיעים ומה היקף העסקאות שקורים וכמה ביקוש יש. עכשיו, מה שמצחיק הוא שהרבה מהמתחרים שלי, כשהקרנות הגדולות קנו הרבה בתים, ה-iBuyers, המוסדות שיש להם מאה בתים או יותר קנו את רוב המתחרים שלי התמקדו בהם.
הם אמרו, "הו, המשקיעים הקטנים של אמא ופופ שקונים אחלה חבר'ה שמתקנים סנפירים, הם לא משלמים לנו מספיק. הם לא נסגרים מספיק מהר, הם לא משלמים יותר מדי. אז בואו נתמקד רק במוסדות האלה". והם לא הצליחו ליצור מערכות יחסים או לשמור על מערכות יחסים עם הבחור הקטן של אמא ואבא. המודל העסקי שלנו מעולם לא השתנה.
נשארנו עם הבחור הקטן כל הדרך עכשיו, כשמסתכלים על נפח המסחר שלנו, אני מסתכל על סיטונאים ויש שם בית קברות של סיטונאים כי כולם פישלו בהעברת העסק שלהם ל הכספים שבהם התארחנו עם האיש והאבא והנפח שלנו, למרות שעשינו טבילה, היו לנו כמה חודשים שבהם הדברים היו קצת... היינו צריכים להסתובב ולהבין. אבל שוב, בהיותנו זריזים ויכולים להסתגל, הווליום שלנו התגבר ואנחנו מוחצים אותו.
אתה יכול לראות שהדרישה הזאת שאתה יודע שחבר'ה מדברים עליה כשקאתי אומרת שזה הזמן שלנו, זה הזמן שלנו והאנשים שנמצאים בעניין יודעים שמבינים את זה, הם נכנסים והם גורמים לזה לקרות.

דייב:
בסדר. ובכן שיחה נהדרת. זה היה ממש מרתק. תודה שהבאת את זה הנרי. ג'יימס, מה הבאת לנו?

ג'יימס:
שלפתי מאמר כי אני חושב שחשוב קצת להסתכל על סוגים אלה של מאמרי קליק לתינוק, אבל זה אומר מפורצ'ן, 20% ירידת מחירים, שבעה דגמי תחזית נוטים להתרסקות. הנה מה הולכים שאר 13 הדגמים, שוק 2023. הסיבה שאני כן אוהב את המאמר היא שהוא נותן לך פרספקטיבה טובה מכל סוגים שונים של מגזרים. זה מדבר על וולס פארגו, ג'יי פי מורגן, הם נותנים את התחזיות שלהם. יש שם Moody Analytics עם ג'ון ברנס.
יש להם את התחזיות שלהם ואז יש לך את ה-Zillows וגם ה-Redfins כולם נמצאים שם. ובמאמר זה תוכלו ללחוץ על כל אחד מהם ולקרוא את נקודת המבט שלו על איך הם הגיעו לניתוח. הדבר היחיד שאני לא אוהב בו הוא פיתיון הקליק הזה, נכון? אנשים מנסים לגרום לאנשים להוריד דברים, ירידה של 20%. זה פחד. אם באמת קראת את כל המאמר, יש רק שני אנשים שאפילו התייחסו למספר הזה. רובם נמוכים משמעותית בטווח של 5-10% בירידה.

דייב:
אני יכול לנחש מי הם ה-20%?

ג'יימס:
כֵּן. מי אתה חושב?

דייב:
אייבי זלמן?

ג'יימס:
לא, זה לא היה אחד מהם.

דייב:
אייבי זלמן ומודי אנליטיקה

ג'יימס:
בעצם לא, לא. מודי לא היה. ג'ון ברנס היה השלילי ביותר. 22% למעשה.

דייב:
כן, הם די דוביים.

ג'יימס:
כן. מודי היה בסביבות 10%.

דייב:
ג'ון ברנס הוא בחור חכם.

קתי:
והוא בדרך כלל צודק.

ג'יימס:
אני יודע.

דייב:
אולי תרצה לקחת את זה ברצינות.

ג'יימס:
ואולי אני מסכים איתו כי יש נתון אחד שפשוט... לפעמים אני צריך לזכור את השכל הישר. יש את כל הנתונים האלה שם בחוץ, יש את כל הדעות האלה, כמו שגם הנרי אמר, רכבת ההרים הזו של נסיעה, אבל לפעמים פשוט יוצא מהשכל הישר. זה אומר 20% שיא דרך ירידה.
מחירי הדירות יחזרו לרמות ה-21 באוקטובר עם ירידה של 10%. הם יהיו בירידה של 20% עדיין יהיו ברמות של 2021 בסוף פברואר. הכל בגלל הריצה האדירה הזו. וכך זה כאילו רוב הרווחים שנעשו בשנת 2021 הם חלק גדול מהם. אז מה שהמאמר באמת מתייחס הוא שאנחנו לא נכנסים לשנת 2008 כי הם לא חושבים שיהיה משבר המשכנתא הזה וכל הדברים האלה שקורים בכלכלה. הם פשוט חושבים שהכל מתרוקן לאחור.
כרגע, אני מאמין בזה בתוקף. אני לא חושב שאנחנו נכנסים לסחרור של 2008. ב-2008 כבו האורות וכולנו ישבנו בחושך במשך שנה, איך נחזיר את זה? זה רק יגרום לריקון של דברים וזה יכאב קצת בדרך על הדלת מדברים שקניתם ב-2021 או ב-22'. אבל זה ישתפר ואתה רק צריך להסתגל.
הסיבה שאני אוהב לחפור בכל הנתונים הסטטיסטיים האלה ובכל התחזיות האלה היא שאנחנו בונים את זה לתוך החיתום שלנו. אנחנו עדיין יכולים לקנות בצורה בטוחה מאוד אם אנחנו לא... אין שום דבר רע בניבא שהשוק עשוי לרדת מעט, אבל אתה צריך לעשות את זה בצורה חכמה כי אני משקיע פעיל, אני לא יכול להיבהל . זה לא ריאלי.
הרבה מהירידה של 20%, אני חושב קצת, כבר ראינו הרבה מהצניחה הזו ואני חושב שאנחנו כנראה עוד 5% מחליקים מהמקום שבו אנחנו נמצאים כי כבר ראינו את ה-10 האלה. אני יודע בסיאטל ראיתי 20% וזה בדיוק מה שהיה. אבל זה מאפשר לי להמשיך לרכוש. אני יכול לבנות את זה לתוך הניתוח שלי בזמן שאני מחתום, אני מסתכל על דברים. אני אומר, "בסדר, אם אני חושב שהשוק עדיין קצת מסוכן, אני פשוט לא דוחף את הערכים." אין בזה שום דבר רע. ואתה עדיין יכול להשיג את הקניות האלה ולסגור את העסקאות.
אני חושב שזה באמת חשוב שהמשקיעים יקבעו מה הם חושבים באופן אישי. מה שלדעתי הולך להיות שונה מהנרי, קתי וג'מיל, אנחנו הולכים לקנות אחרת. אנחנו הולכים לעשות את העסקים שלנו אחרת, אבל אנחנו עושים את המחקר הנכון מכל הניסיון שלנו ואנחנו בונים את זה לתוך מה שאנחנו עושים בשוק הספציפי שלנו.
בגלל שג'מיל בפיניקס, אני בסיאטל, אלו שווקים שונים. אנחנו גם עושים דברים שונים. אז אתה צריך באמת לצמצם את מה שאתה רוצה לעשות בשוק המעבר הזה? לאחר מכן חקור את המידע הזה ותוכל להגן על עצמך. יש הרבה קניות ממש טובות עכשיו. לא ממש אכפת לי מהמאמרים האלה כי זה כן מפחיד אנשים. אנחנו קונים הרבה... קנינו יותר נכסים וזה היה סוג אחר של נכסים, אבל קנינו יותר נפח נכסים ב-90 הימים האחרונים מאשר בששת החודשים הראשונים של השנה.
זה מוצר אחר לגמרי. אבל ההזדמנויות נמצאות שם, פשוט אתה צריך, כמשקיע, להקשיב לכולם אבל אז, ואתה צריך לפרש את זה ובאמת להבין עם מה אתה רוצה ללכת. אחד מהם הוא ש-Redfin היה, או אני חושב שזה היה Zillow, חזה ירידה של 0.1. ולכן בהתבסס על מה שאני יודע על iBuyers, אני הולך לכיוון ההפוך או מה שהם ממליצים. אם הם אומרים 1%, אני חושב שזה חמישה עד 6%. אבל אני חושב שזה באמת חשוב שאנשים יפרשו את המידע הזה ואז יבנו אותו לתוך הפרקטיקה היומיומית שלך בשוק שלך. כי הדבר השונה של כל שוק שאתה עושה משתנה. אז רק בגלל שהדיור יכול לרדת ב-20%, זה אולי לא ישפיע עליך בכלל. אז פשוט שימו לב לכותרות החדשות הללו ותתעמקו. אל תשימו לב רק לקליק המפחיד

דייב:
פְּתָיוֹן. כן, אני מתכוון כשזה מגיע לחיזוי, אני מרגיש שיש בעצם שני דברים שאתה צריך לקחת בחשבון כשאתה קורא את הדברים האלה. ראשית, מהו המודל העסקי של חיזוי האנשים? האם אתה Zillow או Redfin או איגוד בנקאי המשכנתאות? כי כנראה יש לך אינטרס לחזות דברים בדרך אחת. אבל אני חושב שיש הרבה תחזיות טובות באמת שם בחוץ. מבחינתי, הכל תלוי רק בשיעורי המשכנתא. אם אתה חושב שריביות המשכנתא עומדות להישאר מעל 7%, המחירים עלולים לרדת ב-20%. אני אישית לא מאמין ששיעורי המשכנתא יישארו כל כך גבוהים.
אני חושב שכן, יש קבוצה אחרת של אנשים שאומרים שריביות המשכנתא יהיו בחמישיות הגבוהות, השישיות הנמוכות בשנה הבאה, ואז אתה כנראה רואה ירידות חד ספרתיות. אני אישית במחנה הזה, כנראה שכולנו דיברנו על זה בהרחבה, אבל אני חושב שבגלל זה אתה רואה את הדברים המבדילים האלה.
כי אם הריבית על המשכנתא תישאר גבוהה או תלך כמו שבעה עד 8%, תהיה התרסקות, לדעתי, כמו 20%. אבל כבר ראינו את שיעורי המשכנתא ירדו ל-6.3%. תשואות האג"ח ממשיכות לרדת. אם הם יישארו איפה שהם נמצאים עכשיו, שיעורי המשכנתא יהיו בחמישיות בשנה הבאה. אז אני חושב שאלו רק דברים שכדאי לך לפקוח עליהם עין. אם אתה רוצה להבין מי צודק כאן, פשוט תסתכל על שיעורי המשכנתא וככל שהם עולים, הסיכוי לקריסה גבוה יותר. יש מחשבות אחרונות? ג'מיל, הנרי, קתי?

קתי:
רק מחשבות אחרונות מ-IMN היו ששכר דירה זול ב-30% ברוב המקומות מאשר בעלות על אותו בית. אז היסודות ממש חזקים בשביל להיות בעל בית כרגע.

דייב:
כֵּן. מדהים. אני אוהב את הקטע הזה. שים את זה באינסטגרם. בסדר. ובכן, תודה רבה לכולכם על שהייתם כאן. אנחנו מעריכים את זה. נהנתי מאוד. ונתראה בפעם הבאה.
אם אתה מאזין לזה, אנו תמיד מעריכים סקירה נהדרת או שיתוף של תוכן זה. אם גם אתם חושבים שזו הייתה אחת ההופעות הטובות של השנה, ספרו לכל מי שאתם מכירים באינסטגרם או סתם ברחוב. תגיד לכולם שזה היה הפרק הכי טוב ושהם צריכים ללכת להאזין לו. תודה רבה לכולכם על ההקשבה. נתראה בפעם הבאה עבור On The Market.
On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט, בהפקת Kailyn Bennett, עריכה של Joel Esparza ו- Onyx Media, נחקרה על ידי Pooja Jindal ותודה גדולה לכל צוות Bigger Pockets. ובכן, תוכן על התוכנית בשוק הם דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.