פישלנו. את העתיד השקעות בנדל"ן טעויות בשנת 2023 הסתכם עד מאות אלפי דולרים, ולמרות בשוק היא התוכנית שבה משקיעי נדל"ן מומחים מתכנסים, היום היא ההוכחה שכולנו עושים טעויות. מ חשבונות מס נשכחים ל תקלות בגינון את העלות הזו שש ספרות בריבית, לתת למנהל הנכס שלך לנהל את ההשכרה לטווח קצר שלך לתוך האדמה, וכן שוכחת בית שבבעלותך-הטעויות האלה קשות.
אם אתה מרגיש שהיית חמור טעויות השקעה בשנת 2023, אל תדאג, כי בפרק הזה, שלנו אורחים מומחים ידברו על כמה מהפסדי הנדל"ן הכואבים ביותר שלהם של השנה האחרונה כבידור שתוכלו ליהנות ממנו! אי פעם שכחת שבבעלותך בית שנצברו עליו ריבית? חשבתם שהעסקה שהפסדתם עליה הסתיימה? לא שלפת אישור, ועכשיו אתה תקוע לשלם עלויות החזקה של שש ספרות על כמה שיחים? כנראה שלא עשית את הטעויות האלה, אבל האורחים שלנו כן!
הישאר בסביבה כדי לשמוע בדיוק מה שאתה לא אמור לעשות ב-2024 (ומעבר לכך) ואיך אתה יכול להפוך מצב נורא לעסקה משתלמת... או לפחות לשיעור שאתה לא חוזר עליו.
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר, שאליו הצטרפו היום ג'יימס, קתי והנרי. והיום, אנחנו הולכים לדבר על הטעויות הגדולות ביותר שכל אחד מאיתנו עשה בשנת 2023, לפחות עד כה. אני מניח שיש לנו עוד כמה חודשים לעשות עוד יותר ולעשות טעויות, אבל לפחות אני לא יודע מה איתכם, יש לי הרבה טעויות למלא בהן את התוכנית הזו.
יכול להיות לנו פרק ארוך מאוד היום, אבל בואו רק נתחיל. לפני שניכנס לכל אחת מהטעויות האישיות שלך, אשמח לדעת אילו טעויות אתה שומע כרגע. הנרי, אני יודע שאתה עובד עם הרבה תלמידים. אתה מאמן הרבה אנשים. האם יש טעויות נפוצות או שרשורים שאתה שומע מהם לגבי שוק ההשקעות הנוכחי?
הנרי:
כן, אני חושב שאחת הטעויות הנפוצות ביותר שאנשים עושים כרגע היא לא לקחת בחשבון מספיק עלויות החזקה, כי עלות הכסף כל כך גבוהה, ולכן אנשים מתקצבים. הם מתקצבים את עלויות ההחזקה שלהם כשהם עושים את הסיבוב, אבל אז יכול להיות שהם יצטרכו לקחת הלוואות בריבית גבוהה מהצפוי, ואז להחזיק את הנכסים יותר מהצפוי.
זה הרבה יותר יקר עכשיו ככל שלוקח לך יותר זמן לסיים פרויקט. ואני חושב שאנשים לא מספיק שמרניים כאשר מביאים בחשבון את עלויות ההחזקה.
דייב:
ובכן, אני חושב שזה כנראה הולך להיות נושא. זה למעשה דבר דומה שהתכוונתי לומר. אבל קתי, האם אתה רואה שגיאות נפוצות שאתה חושב שהקהל שלנו צריך לנסות להימנע?
קתי:
זאת אומרת, השגיאות הגדולות שראיתי במהלך השנים שוב ושוב היא אנשים שרוצים לקנות נכסים ולרכוש נכסים שנראים ממש טוב באינטרנט, נראים זולים. הם סומכים על הסוכן. הם לא מקבלים את ההערכות והבדיקות וגורמים לאנשי הצד השלישי לוודא שהנכסים באזור טוב ושהוא באמת יפעל כמו שהם רוצים וכמו שכתוב על הנייר.
אז זה בעצם אל תסמוך על הפרופורמה, מה שכתוב על הנייר. אתה תמיד צריך לגלות את המציאות של זה. אז לא לשים בפרופורמה הנחה שדמי השכירות ימשיכו לעלות. אנחנו פשוט לא יודעים את זה. אנחנו לא יודעים שהמחירים ימשיכו לעלות. הנכס רק צריך להיות הגיוני עכשיו ולהיות מסוגל לבצע את הפרופורמה אם דברים הלכו כשורה, בדיקת לחץ או אם שכר הדירה ירד, האם אתה עדיין יכול להתמודד עם זה?
דייב:
שמעת את העצה הזו שאנשים אומרים? זה לא חייב להזרים מזומנים בשנה הראשונה כי דמי השכירות יעלו. וכן, לפני שנתיים זה היה הגיוני מאוד. אבל אני חושב שעוד טעות נפוצה היא לחשוב ששכר הדירה בהכרח ימשיך לעלות. הם יכלו, אני לא יודע. אבל אם אתה סומך על זה כדי שהעסקה שלך תעבוד, זה קצת מסוכן.
קתי:
כן, אני חושב שאני אומר את זה, אז אני אגן על עצמי כאן.
דייב:
אוקי.
קתי:
וזה שהעלויות שלך הן הגבוהות ביותר בשנה הראשונה שלך. יש לך עלויות רכישה, עלויות הסגירה שלך. אז אם אתה רק מסתכל על השנה הראשונה שלך פרופורמה, זה לא הולך להיראות טוב במיוחד. אז רק תיזהר מזה.
דייב:
אני רק מתכוון לקצב הריצה שלך. אם קצב הריצה שלך לא נראה טוב ואתה הולך לרדת בלי לספור את העלויות החד-פעמיות המתרחשות בשנה הראשונה שלך, אז אולי חפש במקום אחר.
קתי:
כן, אנחנו פשוט לא יודעים. אנחנו יודעים שהיתה לנו גידול מסיבי בשכר הדירה, ואולי זה רק יתייצב לזמן מה. חלק מהגידול בשכר הדירה הזה היה, מה, 20% בשנה אחת של עליית שכר הדירה, אז צריך לחשב את זה כעלייה בשכר הדירה לחמש השנים הבאות, בכנות.
דייב:
לגמרי, כן, כן. מה איתך, ג'יימס? יש טעויות נפוצות שאתה רואה?
ג'יימס:
רק ניצול לרעה של החוב ובאמת הקמת העסקה בצורה נכונה. זה לא משנה אם זה כסף קשה, מימון בתים בעיר. כל סוג של חוב בחוץ הוא יקר יותר באופן משמעותי, מה שמאט את הקצב. מה שאנחנו רואים זה שאנשים מקבלים קצת צרות. בדיוק כמו שהנרי אמר, העסקאות האלה נמשכות הרבה יותר זמן והן לא התאימו את הפרופורמה שלהן כדי לקחת בחשבון את זמני ההחזקה הנוספים האלה. כלומר, הבית הטיפוסי שלך לפני שנתיים היה נמכר תוך שלושה ימים. עכשיו זה יכול לקחת 30, והחוב הזה יצטבר.
זה עולה יותר כסף. יחד עם זה, אנשים עדיין נכנסים והם קונים רק כי הם רוצים לבצע את העסקה, ואז הם לא קובעים את אסטרטגיות היציאה שלהם. אני רואה כמה אנשים מסתבכים בגלל שהם סוגרים עם הלוואת פיתוח. הם מתכננים למחזר את התעריף ואת התקופה, ואז הם לא ממש הבינו את הצד של החוב המסחרי.
והם צריכים להביא הרבה יותר כסף כי ההלוואה לערכים השתנתה כל כך עם כיסוי יחס החוב, ואז נגמרת להם הנזילות. ולכן אני מרגיש שאנשים נועלים את הנזילות שלהם ונתקעים בתשלומים גבוהים מאוד וזה יכול להיות מאוד אסון.
דייב:
בסדר. ובכן, אלו כמה טעויות נפוצות טובות שאנו רואים כעת, שכל מי שמאזין צריך כמובן לנסות להימנע מהם. ואחרי ההפסקה המהירה הזו, אנחנו הולכים להיכנס לטעויות אולי נדירות שעשינו כל ארבעתנו השנה. אז מיד נחזור. ג'יימס, בוא נשמע על הטעויות שלך. אני מרגיש שאתה לוקח הרבה תנודות גדולות מדי שנה. נוח לך לקחת קצת סיכונים. אז זה בא עם לעשות כמה טעויות?
ג'יימס:
ובכן, הדבר הראשון, אחת הטעויות הראשונות שלי שאני חושב שעשיתי השנה היא שלא קניתי מספיק בתחילת השנה. השוק היה במצב תיקון יתר זה לשנייה, שבו ראינו את התמחור מזנק מאז תחילת השנה, כנראה עוד 5% בריבאונד, לא בצמיחה, אלא מתאושש בחזרה.
היו כמה עסקאות פשוטות שבהן אתה מסתכל עליהן ואתה אומר, "לא משנה מה, זו קניה טובה," אבל עשינו מעבר כי היו לנו כל כך הרבה דברים שקורים. הם היו כאילו, היי, זה הדבר החכם יותר לעשות. אבל באמת הדבר החכם יותר לעשות הוא להרוויח הרבה כסף. אז זה כמו לקנות את העסקה לא משנה מה ולהבין את זה.
דייב:
אבל לפני שאתה ממשיך, ג'יימס, כשלא קנית עוד עסקאות, האם זה בגלל שהרגשת שכבר יש לך יותר מדי סיכון בחוץ, יותר מדי כסף בשוק והיית לא בטוח לגבי זה, או שלא. יש את היכולת להתמודד עם זה?
ג'יימס:
ישנן סיבות רבות מדוע לא עשינו זאת. חלק מזה הוא בכל פעם שהשוק משתנה, אנחנו מרגישים שאנחנו צריכים לבנות מחדש את העסקים שלנו ואת המערכות שלנו בשלב זה, כמו איך אנחנו עושים את תוכניות השיפוץ שלנו, איזה סוג של קבלנים אנחנו מביאים, איך אנחנו הולכים להנפיק אישורים, איזה סוג של צוות אנחנו רוצים ואיך אנחנו מיישמים את התוכנית צריך להיות שונה היום ממה שהיה לפני שנתיים כי זה שוק אחר לגמרי. למרות שהשוק עדיין בריא, המלאי נמוך, זה עדיין שונה, נכון?
עלות הכסף עולה, אז זה הגיוני יותר עבורנו להביא יותר קבלנים בקליבר גבוה יותר ולשלם להם הרבה יותר כי החוב יחלץ. אז מה שזה עושה זה שבנינו מחדש את כל צוותי הבנייה שלנו, צוות הפיתוח שלנו. למעשה הבאנו את כולם לבית כדי שנוכל להמשיך במהירות. אז זה הרבה הזזת כלי שחמט כדי לגרום לך ללכת לשוק הבא. זו הייתה אחת ההפסקות שעשינו. ההפסקה הנוספת שעשינו היא שיש לנו הרבה דברים.
אנחנו בונים 80 בתים בעיר עכשיו. יש לנו 20 מיליון דולר בהיפוך, שהם... הם רק פרויקטים גדולים יותר. ולכן רצינו לעבור את המלאי. אבל כשאתה עובר את המלאי שלך, אתה לא הולך לעשות את מה שאתה כשקנית אותו לפני 12 חודשים. הביצועים שלך לא יגיעו כפי שחשבת כי השוק השתנה. וזה רק חלק מנדל"ן והשקעות. אבל הדרך הטובה ביותר לקזז את זה לפעמים, אם אתה עסקה לא פשוטה, אתה עדיין צריך לקנות אותה ולהבין איך...
במקום להעביר או למכור את זה, זה כמו עדיין להבין איך לאסוף את ההכנסות האלה גם אם זו תוכנית פשוטה. אז יכולנו לעשות כמה דברים מאוד פשוטים ועדיין לעשות כסף די טוב, אבל לקחנו את ההפסקה הזו. עכשיו, ההפסקה הייתה טובה כי היא אפשרה לנו להתאפס, אבל כנראה השארנו רבע מיליון דולר לפחות על השולחן.
דייב:
כֵּן. בסדר, טוב. תודה שהסברת את זה. זה הגיוני. אבל ברור שבדיעבד, זה קצת כואב. בואו נשמע על הטעות הזו.
ג'יימס:
אחת הטעויות הכי גדולות שאני מתמודד איתן עכשיו... זה מצחיק כי אנשים אומרים, "אתה מתמודד עם זה? אתה עושה כל כך הרבה פרויקטים." זה פשוט קורה. אנחנו הופכים בית יקר מאוד. יש לנו הלוואה של 1.8 מיליון דולר על זה. זה שווה ארבעה וחצי מיליון. יש לנו קנייה מצוינת על זה. עברנו שיפוץ משמעותי ועצום שבו השקענו בערך מיליון דולר בנכס הזה, או שזה בערך 800 כרגע. בנה מחדש את כל העניין. לקח לנו בערך 18 חודשים לקבל אישורים, לבנות את זה.
למעשה לקח לנו בערך 20 חודשים להוציא את הדיירים, לקבל את ההיתרים ולבנות אותו מחדש. אנחנו מגיעים לגמר. ודבר אחד שדיברנו עליו עם העירייה הוא שהם אומרים, "אה, היי, כשאתה הולך לקבל את אישור הגינון שלך, פשוט תפנה ותעשה ציון. כולנו נהיה טובים." זה בדרך כלל היתר ללא מרשם. אז במהלך 18 החודשים האלה, יכולנו למשוך את ההיתר הזה בכל זמן נתון. אבל בזמן שאתה הולך, אתה קונה עסקאות, אתה מתקדם, אתה עובד על הפרויקט, אתה מרוכז בבית ומייצב אותו.
סיימנו עם הבית, ואנחנו הולכים למשוך את אישור הפינוי והדירוג שלנו. מסתבר שכשכבר ידענו שיש כמה אדמות ביצות בנכס ועלינו לעבור על רשימת CIPA רשמית לתוכנית הגינון הזו.
דייב:
אוי לא.
ג'יימס:
אנחנו יושבים על העסקה הזו כבר שבעה חודשים, משלמים 18,000 דולר לחודש בעודנו ממתינים לאישור והבית נעשה לגמרי. ולא רק זה, אנחנו לא רוצים למכור אותו כי חלק מהערך העצום של הנכס הזה, הוא נמצא על שני דונם וחצי בדאון טאון בלוויו, שקשה מאוד למצוא. אז זה מאוד בלעדי, אבל אנחנו לא יכולים לעשות שום דבר עד שנקבל את ההיתר הזה. היו כל כך הרבה דברים שהפעילו על סמך זה.
למרות שדיברנו עם העירייה והם אמרו, "הכל יהיה בסדר. הכל הולך להיות בסדר. אל תדאג בקשר לזה,” ואז הם שינו את דעתם והם יכולים לעשות את זה לפעמים. אז הדבר הטוב ביותר לעשות הוא פשוט לנעול את ההיתרים שלך ואת תוכנית המשחק שלך מיד, וחיכינו יותר מדי זמן. ונכון לעכשיו, אם אגיע לרף 10 החודשים, שאני כנראה הולך להגיע אליו, זה 180,000 דולר שעלה לי. כשקנינו את העסקה היינו בהלוואה של 8%. התעריפים עלו ועכשיו אנחנו בהלוואה של 11.5%.
אז אנחנו פשוט אוכלים את העלות הזו. ומה שזה מסתכם הוא פשוט תמיד... גם אם אתה חושב שזה לא עניין גדול, פשוט הפעל את התוכנית, סמן אותה ואז תמשיך הלאה. כי אנחנו ממש גמורים על החשמל שלנו, האינסטלציה שלנו, הבניין שלנו, הכל, אנחנו פשוט לא יכולים לקבל אישור גינון.
קתי:
בלתי יאומן.
הנרי:
זה כואב. זה כואב.
ג'יימס:
זה כואב. איזה בזבוז כסף.
דייב:
האם אתה בדרך כלל פשוט מושך את כל האישורים שלך ממש למעלה? או איך נמנעים מזה בעתיד?
ג'יימס:
מה אתה צריך לעשות, כי ידענו שזה הרבה מאוד פעמים, הרבה פעמים אתה לא חושב להוציא אישור פינוי ודירוג, אלא בגלל שפינינו שניים וחצי דונם... ולא קבענו את כל הדבר. זה היה בגלל שהיינו צריכים לבדוק את הקוד יותר, והייתי עושה את זה קצת אחרת. אז אתה צריך אישור פינוי ודירוג בעיר הספציפית ברגע שאתה מפנה יותר מ-5,000 רגל מרובע. וזה לא כמו עם טרקטור. זה רק פינוי שיחים.
ומכיוון שחשבנו שאנחנו רק מסירים שיחי מדבקה אבל לא נוגעים באדמה, הכל הולך להיות טוב, מה שבקוד כתוב שזה בסדר, אלא אם כן אתה עושה יותר מ-5,000 רגל מרובע. ובכן, יש לנו מגרש של 80,000 רגל מרובע. ובכנות, בגלל 18 החודשים, שיחי המדבקה המשיכו לגדול. אם היינו ממשיכים לשמור עליו לאורך כל הפרויקט, כנראה שגם זה לא היה עניין גדול.
אבל למה לבזבז כסף בשמירה על זה כשאתה הולך לקרוע את הכל, לזרוק 100 אלף בגינון בכל זאת? ולכן זה רק אחד מהדברים שבהם אתה יכול, רוצה, צריך. זה היה קל מאוד להכניס את זה לתוכנית שלנו. פשוט לא עשינו את זה, ועכשיו אנחנו צריכים לשלם לפילטר על זה.
דייב:
זה כואב. מצטער לשמוע את זה, בנאדם.
קתי:
כן, זה רק עוד יום בקליפורניה, נכון? רק ככה זה עובד כאן. זו הסיבה שההתהפכות בקליפורניה מפחידה אותי.
דייב:
אתה רק מצפה להמתנה של 10 חודשים.
קתי:
כֵּן.
ג'יימס:
אבל אתה יודע מה? זו אשמתי. זו אשמתי. ואתה חייב להיות הבעלים של הטעויות שלך כמשקיע, וככה זה קורה לפעמים. זה מבאס, אבל הדבר הטוב הוא שנעבור את הפרויקט. אנחנו הולכים למכור את זה. אנחנו הולכים להרוויח קצת כסף או לקבל את הכסף שלנו בחזרה, ואז נלך לעשות את זה שוב.
דייב:
ובכן, זו גישה טובה, ולמרבה המזל יש לך 180 אלף להפסיד. בעסקה, זאת אומרת. יש בזה כל כך הרבה הון עצמי. לא אתה אישית. אבל אם אתה עדיין יכול להפסיד 180 אלף ברווח פוטנציאלי ועדיין אפילו לשבור איזון, זה מראה שהייתה לך קנייה מצוינת בעסקה הזו.
ג'יימס:
קנייה מצוינת, אבל אני מתכוון, תחשוב מה אתה יכול לעשות. אתה יכול ללכת לקנות בית אחר עם 180 אלף.
הנרי:
אתה יכול לקנות זוג בארקנסו.
דייב:
הו כן. עזוב את זה, בנאדם.
ג'יימס:
יכול להיות שאתה מקבל הלוואה בריבית גבוהה. יכול להיות שאתה קונה עסקה. איזה בזבוז זמן וכסף. שוב, לפעמים התוכנית משתבשת.
דייב:
בסדר. ובכן, תודה ששיתפת אותנו בזה. הנרי, מה הטעות הכי גדולה שלך ב-2023?
הנרי:
הו בנאדם, הטעות הכי גדולה שלי של 2023, אז פשוט סגרתי את העסקה שבה... זה היה הסיבוב הראשון שלי שבו הפסדתי כסף.
דייב:
כמה סיבובים עשית לפני שהפסדת כסף באחד?
הנרי:
כמה מאות.
דייב:
אה בסדר. זה אחוז ניצחון מצוין.
הנרי:
הגעתי די קרוב להפסיד כסף מוקדם יותר השנה, אבל למעשה כשעשיתי את החשבון, הרווחתי כמו $8. עדיין ספרתי את זה כחיובי.
דייב:
רק אל תספור את שיעור התשואה על זה. הרווחת כסף.
ג'יימס:
כל עוד אתה בירוק, הכל טוב.
הנרי:
ירוק זה ירוק, אחי. ירוק זה ירוק.
קתי:
פשוט איבד זמן.
דייב:
מה היה התעריף השעתי שלך על העסקה הזו?
הנרי:
אבל זה, אז זה בית שקניתי. זה היה בחלק כפרי יותר של העיר, אבל זה היה על שלושה דונם. זו הייתה עסקה טובה, בנאדם. שילמתי עבורו 180 ו-ARV היה 350 עד 375. היה צורך בשיפוץ של 70,000 עד 80,000 דולר בערך. אז קניתי אותו מתוך מחשבה והבנה שיש לי יציאות מרובות. אז הרבה דברים הביאו בחשבון מה הפך את זה לטעות. זו הייתה עסקה טובה. קניתי עסקה טובה. זה לא שקניתי עסקה גרועה, אבל זה היה מקרה שגדלתי מהר מדי.
וכך במהלך הזמן שאחרי שקניתי את זה, בסופו של דבר נאלצתי לשכור מנהל פרויקטים כי קנינו כל כך הרבה עסקאות באותו זמן ועבדנו על כל כך הרבה פרויקטים. זה לא שהיה לי את תהליך מנהל הפרויקט הקבוע הזה במקום. באתי לאמן את הבחור הזה, והוא פנטסטי. הוא עושה עבודה מצוינת. אבל העיתוי של זה פשוט לא היה מצוין כי עלויות ההחזקה היו יקרות. כלומר, בבעלותנו זה ארבעה חודשים לפני שבכלל הסתכלנו מה אנחנו הולכים לעשות עם הדבר הזה?
האם נמשיך לעשות את השיפוץ הזה או לא? כי היו לנו כל כך הרבה פרויקטים אחרים שהיו צריכים להסתיים. אז עד שהגענו למסקנה מה אנחנו הולכים לעשות עם הפרויקט הזה, פשוט החלטתי להמשיך ולהדביק אותו על ה-MLS ולנסות להשתלט עליו. וניסיתי את זה ולא הצלחתי לקבל ביס. אז הטעות בנכס הייתה שהפריסה פשוט נראתה קשה לרוב המשקיעים.
אז כדי לגרום לאחד הזה לעבוד, תצטרך בעצם ליצור מסדרון באמצע מה שהוא חדר שינה קיים, כי אתה צריך בעצם לעבור דרך חדר שינה אחד כדי להגיע לחדר שינה אחר וחדר אמבטיה כדי להגיע לאחר. אז הפריסה הייתה פשוט פאנקית. אז אם אתה מתכוון להפוך את זה, אתה חייב לתקן את זה. ואני, זו לא בעיה עבורי. אני פשוט אתקן את זה. אני מספיק אופטימי כדי לדעת שאנחנו יכולים ללכת ואנחנו יכולים לתקן את זה, אבל להרבה משקיעים פשוט לא היה את החזון הזה.
הם לא רצו להתמודד עם הבעיה הזו. אז כשהדבקתי אותו בשוק, היה לי קשה למצוא מישהו מנקודת מבט של השקעה שרוצה לפתור את הבעיה הזו. בסופו של דבר מכרנו אותו בשוק לבעלים מאוכלס שיגור בו ויתקן אותו לאורך זמן, אבל מכרנו אותו בהנחה די משמעותית. כל השאר הרוויחו כסף. הסוכן שלי הרוויח כסף. מלווה הכספים שלי הרוויח כסף. כל המעורבים הרוויחו כסף. הייתי היחיד שלא הרוויח כסף, אבל זו הייתה יותר בחירה מודעת.
רק רציתי לעצור את הדימום של הריבית הגבוהה, למכור את הנכס, לסיים כדי שאוכל לעבור לדברים שאני יודע שעובדים והולכים לייצר את ההכנסה שאני רוצה, בתוספת עלות ההזדמנות של מה שאני יכול תעשה עכשיו, כשאין לי את זה בראש. יכולתי לעשות את השיפוץ בעצמי ולבזבז את ה-70 ואז למכור את הנכס בסכום גבוה יותר, אבל זה היה לוקח לי עוד ארבעה או חמישה חודשים, אולי שישה עם כל השאר.
רק עשיתי את החישוב של התשלום החודשי הזה ואמרתי, אתה יודע מה? בואו פשוט נמשיך, תקראו לזה. אני חושב שבסופו של דבר הפסדתי בערך 11 אלף, אז זה לא היה סוף העולם. תתקשר לזה ותמשיך הלאה. אז כל השאר הרוויחו כסף. אז זה היה טוב לכולם, רק לא לי, אלא מקרה של צמיחה מהירה מדי ותנאי השוק. ואם הייתי צריך לעשות את זה שוב, כנראה שעדיין הייתי קונה את הנכס ופשוט מוודא שאגיע אליו מוקדם יותר וכנראה פשוט אצליח בעצמי, כי זו הייתה הזדמנות מצוינת. הייתי עסוק מדי.
דייב:
כלומר, זה בערך מה שקורה. אני מניח שמכיוון שזה הראשון שהפסיד עליו כסף, זה אולי לא רלוונטי, אבל כשאתה עושה את כמות העסקאות שאתה וג'יימס עושים, האם אתה נותן לעצמך קצבה בידיעה שאני הולך לקחת הרבה תנודות השנה, ואם אני מתגעגע לשניים מהם, זה בסדר. אתה חושב ככה, או שזה באמת כואב? אני מניח שאשאל אותך, ג'יימס, מכיוון שכנראה הפסדת כסף על יותר מעסקה אחת בלבד.
ג'יימס:
בהחלט יותר מעסקה אחת. אני משקיע מ-2008. תמיד יש לי קצת כזה... אני קורא להם צלקות קרב. שאתה בדיוק כמו שאתה זוכר שדברים יכולים להשתבש ממש מהר. אני תמיד אומר לאנשים, אם אתה קונה 10 עסקאות ואתה ממש טוב בזה, סביר להניח שאתה הולך להפסיד כסף על שתיים מהן. שלוש אם אתה הולך להיות די ממוצע, או אולי להיות טמבל. שניים הולכים קצת יותר טוב מהממוצע ואתה הולך להכות כמה שניים.
שניים הולכים למחוץ, וזה אם אתה טוב בזה. וזה רק חוק הסטטיסטיקה. כלומר, זה רק ממוצעים סטטיסטיים. זה הולך לקרות. אתה נמצא בסביבת סיכון גבוה. זה ילך נהדר, זה הולך להשתבש, ואתה רוצה לשלב את זה יחד.
דייב:
ובכן, הנרי, אני מעריך את ההפסד הראשון שלך. יש לך גישה די טובה לגבי זה.
ג'יימס:
ממוצע החבטות שלך די טוב, הנרי.
דייב:
כן, כן, היית בהיכל התהילה.
הנרי:
אני מתכוון, הציפייה היא שאתה הולך להפסיד קצת, נכון? אני לא מצפה לעולם לא להפסיד כסף. אני באמת בר מזל שזה לא קרה בעבר. אני בר מזל שלמרות שהפסדתי כסף, אף אחד אחר לא עשה זאת. המשקיעים שלי קיבלו תשלום. כולם קיבלו שכר וזה גורם לי להרגיש טוב. אני בסדר להפסיד קצת כסף. אני לא רוצה שמישהו אחר יצטרך אי פעם להפסיד כסף בגלל עסקה שאני עושה.
ולכן לא היינו צריכים לעשות את זה. בסך הכל זה כמו ניצחון בשבילי כי עכשיו המשכתי הלאה ואני מרוויח כסף על עסקאות אחרות. אבל זה לא היה כיף להביא צ'ק לסגירת עסקה שאני מוכר. זו לא הייתה הרגשה טובה.
דייב:
כן, זו כנראה הרגשה מוזרה.
ג'יימס:
אני צריך לתת להנרי כמה אביזרים בעניין הזה כי למעשה, מסתבר, הייתי המלווה בעסקה הזו.
קתי:
והרווחת כסף.
ג'יימס:
הרווחתי כסף. זו הסיבה שאני אוהב הלוואות כספים פרטיות. זה פחות עבודה. אבל יחד עם זאת, בתור לווה או מפעיל, אפילו לא שמעתי על זה. הנרי לווה את הכסף. הוא היה צריך לצעוד לצלחת, לעשות מה שהוא צריך לעשות, להמשיך הלאה. זה מפעיל טוב. אז מורידה בפניך את הכובע, הנרי, כי אף פעם לא שמעתי על זה.
הנרי:
תודה. אני צריך שתיתן לי יותר כסף, אז בגלל זה לא רציתי...
דייב:
תעמיד פנים שלא שמעת כלום מזה, ג'יימס.
הנרי:
אבל בשיא הרצינות, זה פנומנלי... אני אומר את זה לתלמידים שלי כל הזמן. אני כאילו, אם אתם מתכוונים ללוות כסף, חבר'ה, אתם חייבים להפוך את המשקיעים שלכם שלמים לא משנה מה. לא משנה מה. אתה תצטרך לנשוך כמה כדורים לפעמים אם אתה מכניס את עצמך למצב דביק. אבל אם אתה רוצה לצמוח בעסק הזה, בנאדם, אתה חייב להפוך את המשקיעים שלך שלמים, נקודתיים, נקודתיים. זה החלק הכי חשוב. אתה אוכל אחרון, בנאדם. פשוט תמיד זה הולך להיות כמפעיל.
דייב:
בהחלט. ובכן, קתי, כמי שגייסת הרבה כסף ממשקיעים, מה הטעות הכי גדולה שלך ב-2023?
קתי:
ובכן, בשנת 2023, זו הייתה שנה טובה. כמו ג'יימס, הייתי אומר שהטעות הכי גדולה שלי הייתה לא לגייס יותר כסף לקרן השכירות המשפחתית החד-זוגית שלנו, זה מגיע לקיצו, וקניית עוד כי זה היה פנומנלי. פשוט לא הייתה לנו תחרות. אנחנו האנשים היחידים ליד השולחן לעתים קרובות כל כך. היחיד שהסיטונאים מתקשרים אליו והעסקאות שלנו היו פנומנליות.
דייב:
זה מצוין.
קתי:
זה הצד החיובי. אבל הנושאים שאני מתמודד איתם בשנת 2023 נובעים מהחלטות שקיבלתי לפני עשור כשלא ידעתי את הדברים שאני יודע היום ואת הסיבה שבגללה אני אוהב ללמד ולשתף כדי שאנשים אחרים לא יעשו את זה טעויות. אז, כמו שאמר הנרי, גדלתי מהר מדי, היו לי יותר מדי הזדמנויות, יותר מדי כסף נזרק עליי.
והייתי מתלהב מדברים מגניבים. ואחד הפרויקטים שהגיעו אליי, דברים כמו כפר יין, משהו שמלווה לא יודע מה זה. בעצם זה היה רק נכס מסחרי שבו יקבים היו שוכרים ממך ויש להם חדרי טעימות וכן הלאה כי הם צריכים רק שטח קטן.
דייב:
כלומר, כפר יין נשמע די מגניב.
קתי:
זה מאוד מגניב, וזה בקליפורניה. וזה בחלק מקליפורניה שאין את זה. זה היה מחוץ לנאפה, בדרך לשסטה. הכל נראה נהדר. הפרופורמה נראתה נהדר, אבל מה שגילינו הוא שהמלווים לא הבינו אותה מספיק טוב, אז התקשינו להשיג את המימון. אז הלקח הגדול... אוקיי, זה אחד, אבל למדתי את זה לפני שנים. אבל השנה הדבר שלמדתי הוא שבחלק מהסינדיקציות האלה, הדרך שבה הייתי בונה את זה, ואני יודע איך אנשים אחרים בונים את זה, היא שכבות שונות של מלווה.
ודיברנו על הלוואות. חלקם יהיו הלוואה בנקאית, חלקם עשויים להיות הון פרטי, חלקם עשויים להיות המקום שבו יש לך סינדיקציה. יש לך LLC ואתה מביא סוג אחד של משקיעים שנמצאים בצד ההון, ואז אתה יכול להביא משקיע אחר שמקבל שיעור נמוך יותר כי הם נכנסים כמלווה. וזה נוטה להיות שאתה מקבל תשלום ראשון בתור מלווה. אז הייתי בונה את אלה כי הרבה אנשים משקיעים ב-IRA שלהם... אני הולך להיות קצת טכני כאן, אבל חשוב שאנשים יבינו את זה.
אם אתה משקיע ב-IRA שלך, אתה לוקח את כספי ה-IRA שלך ואתה משקיע בסינדיקציה של מישהו, בעסקת דירה של מישהו או בכפר יין, ואתה הון עצמי, כלומר אתה חלק מהבעלים שלו, אתה מקבל את מה שנשאר אחרי שכולם מקבלים שולם. ובכן, ב-IRA שלך, זה נחשב להשקעה בעסק. זה היה עסק תפעולי. אם אתה בונה בתים ומוכר אותם, זה עסק תפעולי מול דירה יותר פסיבית. אתה מקבל UBIT, מס הכנסה עסק לא קשור, בתוך ה-IRA שלך, וזה יכול להיות כמו 50%.
אז זה הלם גדול, אבל זה לא קורה אם אתה פסיבי. אז הייתי מביא משקיעים לעסקה שהייתה... הם יכולים לבוא בתור מלווה, אבל אז הם גם יהיו משקיעים במניות. ובכן, אם העסקה תתקלקל, ויש לי אחד מלפני 10 שנים שכן, שהרבה אנשים אומרים, "אף אחד לא יכול להפסיד כסף בנדל"ן בעשור האחרון, אבל אתה יודע מה? אתה יכול כשאתה משקיע בדברים שהם חפצים שונים ומשונים ונוצצים וכו'. אז ב-LLC הזה, היו לנו מלווים ומשקיעי הון.
עכשיו מה שאני לומד זה אם יש הפסדים ואתה לא יכול להחזיר לכולם ואתה לא יכול לשלם את מלוא סכום ההלוואה, המשקיעים בהון משלמים מס על מחילת הלוואות. בנוסף לאובדן כספם, הם משלמים מס על מחילת ההלוואה, החלק של ההלוואה שלא שילמו. אז הנה יש לי שתי קבוצות של משקיעים. זה פשוט מסובך. אז שוב, לפני שתבצע סינדיקציה כלשהי, תמיד ודא שדיברת עם רו"ח שלך והם באמת מבינים את העמדה שבה אתה נמצא ומה יהיו השלכות המס.
אבל אני מודאג מכך שהרבה אנשים בעסקאות הרב-משפחתיות האלה שבהן היה 10% הון ואז היו 10% שהיו הלוואת גישור ואז ההלוואה הבנקאית, ובכן, המשקיעים ההון, אם יש הפסדים, הם הם גם משלמים מחילת חובות על חלק ההלוואה שהם לא שילמו. אז אני חושב שיהיו הרבה משקיעים בהלם מזה שלא רק שהם הפסידו את כספם, אלא שעכשיו הם משלמים מס. מקווה שההפסדים קיזזו.
אבל אם ההלוואה היא מאסיבית, ולא עשיתי אף אחת מהעסקאות הרב-משפחתיות האלה, אני רק אומר למי שכן, אם הם ימנו עד 90%, מה ששוב לעולם לא אעשה על מולטי. המנטור שלי היה כאילו, אל תמנף מעל 60%. הוא היה שמרן, אבל בגלל זה לא עשיתי שום עסקאות. הולכים ל-90%, נניח... ראיתם כמה מהעסקאות האלה שהלכו לאיבוד כאשר 20% אבדו. עכשיו המשקיעים ההון משלמים. הם משלמים מיסים בנוסף לאובדן כספם.
דייב:
זה פשוט לבעוט במישהו בזמן שהוא למטה. זה פשוט גס רוח.
קתי:
אני לא מבין את זה, אבל מס הכנסה נראה כך. ובכן, לקחתם את הכסף הזה כדי לעשות את העסקה הזו. אז אם אתה לא צריך להחזיר את הכסף הזה, זו הכנסה. ככה הם רואים את זה. אני מקווה שזה לא היה יותר מדי מסובך.
דייב:
'מס
הנרי:
הסברת את זה טוב.
דייב:
זה נשמע נורא, אבל אני עדיין מרוכז... האם נוכל ללכת לכפר היין? האם זה קיים?
קתי:
אז אף פעם לא יכולנו להשיג את המימון על זה, אז לא. אנחנו רק מנסים למכור את זה עכשיו זה קרקע עם כל הזכויות. ואם מישהו שם רוצה כפר יין, הוא מוכן לבנייה. פשוט לא הצלחנו להשיג את המימון. זה פרויקט מגניב.
דייב:
אני רוצה לבקר בכפר יין. אני לא בטוח שאני רוצה לבנות אחד.
קתי:
יש כמה ממש טובים. דגמנו את זה אחרי כמה בוושינגטון, למעשה. אני לא יודע. ג'יימס, האם אתה מכיר כפרי יין כי היו כפרי יין מוצלחים במדינת וושינגטון?
ג'יימס:
האם הם כנראה ביאקימה או בצ'לן?
קתי:
האם אין אזור יין בוושינגטון? אני חושב שזה שם.
ג'יימס:
כן, ליאקימה יש יקבים די נחמדים עכשיו למטה, אבל אני לא עוסק ביין. אני אפילו לא שותה.
הנרי:
אתה צריך כפר רוקסטאר.
ג'יימס:
אתה מחדש את זה לכפר רוקסטאר.
קתי:
כפר רוקסטאר. אלה בוושינגטון הורגים את זה כי אתה רק שוכר שטח קטן. כי הם לא מייצרים שם את היין, הם רק טועמים אותו. הם מייצרים את היין שלהם במקום אחר. אבל את כל היקבים הנפלאים האלה שמסתתרים בגבעות, אף אחד לא הולך לבקר.
היקבים יכולים לבוא ויש להם חדרי טעימות קטנים באזורים שבהם יש אנשים והם ישלמו הרבה כי אז זה ישיר לצרכן לעומת שיש... הם משלמים כמו 50% כדי לעבור דרך סיטונאי. הם היו מוכנים לשלם הרבה יותר כדי לשכור את השטח. אז המספרים נראו פנטסטיים. רק אתה צריך לבנות את זה כדי שזה יעבוד.
ג'יימס:
זה נשמע כמו רעיון מגניב.
קתי:
זה מותר. למישהו יש כסף, בואו נבנה אותו.
דייב:
ובכן, בגלל הטעות הכי גדולה שלי, אני מניח שטעות ההשקעה הכי גדולה שלי לשנה הזו, כי היו עוד הרבה כאלה, היא כנראה משהו שכולם כאן מזדהים איתו, אבל זה לא היה לפטר מישהו ברגע שהייתי צריך ורק מחכה גם ארוך, למרות שידעתי שאני חייב, אבל התעצלתי לגבי זה. וזה יעלה לי הרבה מאוד כסף. יש לי שכירות לטווח קצר. רוב העסקאות שאני קונה עכשיו הן פסיביות. אז אני עדיין מפעיל כמה עסקאות בקולורדו, ויש לי שכירות לטווח קצר ששכרתי עבורה מנהל נכסים בשירות מלא כשעברתי לאירופה.
והם פשוט היו גרועים מההתחלה. וכל חודשיים, אתה כנראה מבין את זה, אתה עולה עליהם, הם מתחילים להצליח במשך כמה חודשים, ואז זה שוב מתפוגג. וזה שוב עולה ושוב נכבה. ואני פשוט חיכיתי כל כך הרבה זמן. ולבסוף זה הגיע לנקודה שבה קיבלנו ביקורות ממש רעות. היו כמה בעיות בנכס שבאמת נזקקו לבנייה מחדש פיזית, ולכן הבנו את זה. הגעתי למסקנה שפשוט הייתי חייבת לשלוף את הפלסטר, אבל זה היה ממש בתחילת הקיץ בקולורדו, שהיא העונה העמוסה ביותר.
וכך איבדתי את כל ההזמנות שלי ליוני, יולי ואוגוסט, שהיו כנראה 10 או 15 אלף. ואז גם איבדתי את כל הביקורות שלי, שכשאתה חושב על כל הכסף שאתה מפסיד מהפסד של 50 או 60 ביקורות טובות, כל ההזמנות האבודות לשנה האחרונה. אז אם רק הייתי עושה את זה בצורה חכמה, קולורדו שבה השכירות לטווח קצר, יש כמו עונת בוץ, יכולתי פשוט לעשות את זה ממרץ עד מאי וזה היה בסדר גמור. אבל התעצלתי על זה ועכשיו אני קצת מלקקת את הפצעים שלי.
אז זה כואב. ואני חושב שכנראה קשור לכולם, כי בין אם זה מנהל נכסים או קבלן, לפעמים אתה פשוט מעכב את המצב הבלתי נמנע והלא נוח שאתה יודע שאתה צריך לעבור את עצמך.
קתי:
שכר לאט, ירה מהר.
הנרי:
קל יותר לומר מאשר לעשות, בנאדם.
קתי:
כן זה כן.
דייב:
אני יודע. כשגרתי כל כך רחוק, לא ממש רציתי להבין את זה, למען האמת. רק רציתי שהם יעשו עבודה טובה והם לא. אבל זה בסדר. כמו שאמרת, אתה מקבל הרבה שנים טובות. לפעמים אתה מתגעגע קצת. אבל כל עוד אתה במגמת עלייה לאורך זמן, זה טוב.
ג'יימס:
זה מעניין אותי. אז כשאתה שוכר חברת ניהול נכסים להשכרה לטווח קצר וזה הנכס שלך, הם הבעלים של הביקורות מבחינה טכנית?
דייב:
הם עשו על זה, כן. את החדש מצאתי דרך לא לעשות את זה, אבל לא הבנתי איך הם בנו את זה בפעם הראשונה. אז זה ממש מבאס.
ג'יימס:
זה כמו אזיקי זהב כי אתה לא רוצה לעזוב את זה.
הנרי:
זה נורא.
דייב:
כן בדיוק. בְּדִיוּק.
קתי:
כן, זה מעניין כי כששכרתי מנהל נכסים להשכרה ראשונה לטווח קצר מחוץ למדינה, חשבתי שהם יטפלו בזה והם אמרו, "לא, לא, לא. זה עדיין צריך להיות תחת השם שלך ו-Airbnb שלך." ובסופו של דבר פיטרתי אותם עוד לפני שהתחלנו כי הם היו נוראים.
דייב:
באמת?
קתי:
כן כן. כשהם לא עונים להודעות שלך מיד בתחילת מערכת יחסים, זה בעייתי. ואז כל כך שמחתי שקיבלתי... אה, בגלל זה אתה אמור לשמור את זה בחשבון שלך מהסיבה הזו, אבל לא ידעתי את זה באותו זמן. זה היה רק מזל.
דייב:
כן, זה שיעור חשוב. ועכשיו אני מציע הנחות לאנשים שאני מכיר או נותן את זה רק כדי שאוכל לקבל כמה ביקורות. אז אם מישהו רוצה ללכת לעשות סקי בקולורדו, פנה אלי באינסטגרם. יש לי בית נחמד מאוד. אתה יכול ללכת לבקר בחורף הזה, או שכולנו יכולים ללכת. אתם רוצים ללכת?
ג'יימס:
בשמחה אלך לבדוק את הפנקס שלך.
קתי:
כן, בוא נעשה מפגש מחודש.
דייב:
אין שם אף אחד.
קתי:
אנחנו פשוט נזרוק את זה.
דייב:
בכנות, זה כמו בית של 16 נפשות בעיירת מסיבות, אז זה בהחלט נהיה קצת בלאי.
קתי:
מושלם.
דייב:
זו לא תהיה הפעם הראשונה שאני מוציא אותו לאשפה, לפחות. זה בטוח.
ג'יימס:
ובכן, אני אהיה בוויל לחג ההודיה, אז אני חושב שכולנו צריכים פשוט ללכת למקום שלך לארוחת חג ההודיה ולאכול חג ההודיה של OTM. הנרי, אתה מבשל את הודו ובוא נלך.
דייב:
אני הולך להיות בירח הדבש שלי. אני הולך להיות בירח הדבש שלי בחג ההודיה.
קתי:
ובכן, אז פשוט נצטרף אליך לשם.
דייב:
אתם יכולים ללכת. כן, אתם רוצים לבוא לתאילנד?
הנרי:
אה, אני אשמח לנסוע לתאילנד.
קתי:
לאן אתה הולך?
דייב:
אנחנו נוסעים לקמבודיה ותאילנד.
הנרי:
כל כך מקנא.
דייב:
אני מאוד נרגש.
קתי:
כֵּן.
דייב:
זה הולך להיות נחמד מאוד. אבל אתם יכולים לקבל את הבית. אתה יכול לבשל שם את הודו שלך.
קתי:
הנרי מבשל.
דייב:
בסדר, ובכן, תודה רבה לכולכם על השיתוף בטעויות שלכם. אני חושב שזה חלק חשוב בהשקעות נדל"ן, ואני חושב שאנחנו עושים עבודה הגונה בשיתוף הטעויות שלנו בתוכנית הזו. אנחנו כנראה הולכים לעשות עוד קצת מזה כי היום היו הטעויות שלנו בהשקעה, אבל נצטרך להתנקות בכמה מהתחזיות שלנו לשנת 2023 גם בשלב מסוים. יהיו כמה הודאות בטעויות בהחלט אני חושב על כל החלקים שלנו. אני יודע שיש לי זוג שרודפים אותי, אז המשך לעקוב אחרי זה.
קתי:
עדיין לא סוף השנה.
דייב:
כן זה נכון. נראה מה יקרה, אבל גם על זה נעשה חשבון לפני סוף השנה. אם אתה רוצה ללמוד עוד על המארחים הנפלאים שלנו כאן, ג'יימס, אם מישהו רוצה לדבר איתך על הפסד של 180 אלף, איפה הם צריכים לעשות את זה?
ג'יימס:
הדרך הטובה ביותר להבין איך להפסיד כסף היא ללכת לאינסטגרם שלי בכתובת [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. יש לי הרבה סיפורים בשבילך.
דייב:
בסדר, קתי, מה איתך?
קתי:
ב-RealWealth.com נמצאת החברה שלנו, ולאחר מכן Kathy Fettke באינסטגרם.
דייב:
בסדר. הנרי?
הנרי:
כן, אתה יכול לתפוס אותי באתר האינטרנט שלי, seeyouattheclosingtable.com או באינסטגרם. אני @thehenrywashington.
דייב:
בסדר. ואם אתה רוצה למצוא אותי, אתה יכול לעשות את זה באינסטגרם @TheDataDeli. תודה רבה לכולכם על ההקשבה. נתראה בפעם הבאה. On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקייטלין בנט. את התוכנית מפיקה קייטלין בנט, עם עריכה של אקסודוס מדיה. קופירייטינג הוא על ידי Calico Content, ואנחנו רוצים להודות לכולם ב-BiggerPockets על כך שהמופע הזה אפשרי.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- למה כדאי לך לעולם אל תחכה למשוך אישורים בסיבוב ואיך זה יכול לעלות לך שש ספרות
- מסיבית "מס מחילה על הלוואות" אתה יכול להיות נאלץ לשלם אם העסקה שלך תגיע דרומה
- שוכחים מהיפוך והחיסרון ל להגדיל את תיק ההשקעות שלך מהיר מידי
- בין אם לאו החמצת את הזדמנות הקנייה הטובה ביותר של השנה האחרונה
- שכר לאט, ירה מהר, ומסמן שהגיע הזמן להקל עליך מנהל נכס של חובותיהם
- למה תרצו להפוך למלווה הכסף הפרטי הבא של הנרי וושינגטון
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- 1.8 מיליון דולרים
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 חודשים
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- התעללות
- חֶשְׁבּוֹן
- רכישה
- דונם
- למעשה
- תוספת
- מותאם
- עצה
- לאחר
- שוב
- סוֹכֵן
- לִפנֵי
- קדימה
- Airbnb
- תעשיות
- כְּבָר
- גם
- למרות
- תמיד
- כמות
- an
- ו
- אחר
- כל
- כל אחד
- דבר
- דירה
- תפוח עץ
- החל
- להעריך
- הסכמה
- ARE
- AREA
- אזורים
- ארקנסו
- סביב
- AS
- לשאול
- הנחה
- At
- גישה
- קהל מאזינים
- אוגוסט
- מחבר
- מְמוּצָע
- לְהִמָנַע
- רָחוֹק
- בחזרה
- רע
- בנק
- מבוסס
- בעיקרון
- קרב
- BE
- כי
- להיות
- התהוות
- היה
- לפני
- ההתחלה
- להיות
- Bellevue
- הטוב ביותר
- מוטב
- מעבר
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- קצת
- מדמם
- להתמזג
- הזמנות
- גבול
- לִלווֹת
- שָׁאוּל
- לוֹוֶה
- שניהם
- קנה
- לשבור
- לְגַשֵׁר
- להביא
- מביאים
- מובא
- תִקצוּב
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- עסקים
- עסקים
- עסוק
- אבל
- לִקְנוֹת
- קנייה
- by
- קליפורניה
- שיחה
- קמבודיה
- הגיע
- CAN
- יכול לקבל
- קיבולת
- זהיר
- מקרה
- היאבקות
- השתנה
- שינויים
- זול
- לבדוק
- בָּדוּק
- שחמט
- בחירה
- עִיר
- ברור
- קרחת יער
- סְגוֹר
- סגור
- סגירה
- מאמן
- קוד
- לגבות
- קולורדו
- COM
- איך
- מגיע
- נוח
- מגיע
- מסחרי
- Common
- חברה
- תחרות
- לחלוטין
- מסובך
- מושג
- מודאג
- מסקנה
- תנאים
- יחד
- מודע
- השלכות
- שמרני
- נחשב
- בניה
- צרכן
- תוכן
- להמשיך
- קבלן
- קבלנים
- בישול
- קריר
- קופירייטינג
- צורה נכונה
- עלות
- יקר
- עלויות
- יכול
- דלפק
- ספירה
- זוג
- לכסות
- כיסוי
- רו"ח
- לִיצוֹר
- נוצר
- נוֹכְחִי
- דייב
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- התמודדות
- דילים
- חוב
- עָשׂוֹר
- הגון
- החליט
- החלטות
- בהחלט
- עיכוב
- צעצועי התפתחות
- צוות הפיתוח
- DID
- אחר
- קשה
- ארוחת ערב
- ישיר
- אסון
- הנחה
- הנחות
- גילה
- לְהַצִיג
- do
- עושה
- לא
- עושה
- עשה
- לא
- מטה
- downside
- מרכז העיר
- לִשְׁתוֹת
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- מוקדם יותר
- קל יותר
- קל
- לאכול
- עריכה
- או
- אחר
- במקום אחר
- אמייל
- סוף
- הסתיים
- מספיק
- בידור
- סביבה
- אפיזודה
- הון עצמי
- שגיאות
- למעשה
- נוסד
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אירופה
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כולם
- כולם
- הכל
- בדיוק
- מצוין
- נרגש
- בלעדי
- להתקיים
- קיימים
- יציאה
- יציאות
- סֵפֶר שֵׁמוֹת
- לצפות
- תוחלת
- צפוי
- יקר
- מומחה
- מוסבר
- המסביר
- להאריך
- נוסף
- מחושב
- פקטורינג
- מוניטין
- משפחה
- פנטסטי
- רחוק
- מהר
- להרגיש
- רגליים
- שגיאה
- מעטים
- תרשים
- חשבתי
- דמויות
- למלא
- סופי
- בסופו של דבר
- מְמַמֵן
- סוף
- גימור
- אש
- ירי
- ראשון
- firsttime
- חמש
- לסדר
- Flip
- פליפ
- מרוכז
- כף רגל
- בעד
- סליחה
- רִשְׁמִי
- הָלְאָה
- בַּר מַזָל
- קדימה
- מצא
- ארבע
- החל מ-
- מלא
- כֵּיף
- קרן
- מצחיק
- עתיד
- מִשְׂחָק
- ליצור
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נתינה
- Go
- Goes
- הולך
- זָהוּב
- נעלם
- טוב
- עבודה טובה
- כסף טוב
- קבל
- ציון
- גדול
- גדול
- ירוק
- גדלתי
- קרקע
- קבוצה
- לגדול
- גדל
- צמיחה
- אורחים
- בחור
- היה
- חצי
- הול
- לטפל
- לקרות
- קרה
- קורה
- קשה
- הרדיפה אחרי
- יש
- יש
- he
- ראש
- בריא
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- שמיעה
- הנרי
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- הגבוה ביותר
- הילס
- לִשְׂכּוֹר
- מכה
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- יָשָׁר
- בִּיוֹשֶׁר
- ירח דבש
- לקוות
- אני מקווה
- המארח
- מארחים
- בית
- איך
- איך
- HTTPS
- עצום
- חמישים ק"ג
- מאות
- כאב
- כואב
- i
- חולה
- מזהה
- if
- מיד
- יישום
- חשוב
- in
- הַכנָסָה
- מס הכנסה
- בנפרד
- בִּלתִי נִמנַע
- אינסטגרם
- הוראות
- אינטרס
- גובה הריבית
- מעניין
- אל תוך
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- IRA
- מס הכנסה
- סוגיה
- בעיות
- IT
- iTunes
- ג'יימס
- עבודה
- להצטרף
- הצטרף
- jpg
- יולי
- לקפוץ
- יוני
- רק
- רק אחד
- שמור
- שמר
- הרג
- סוג
- לדעת
- יודע
- מדינה
- אחרון
- שנה שעברה
- חוק
- שכבות
- מערך
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- החכרה
- הכי פחות
- יציאה
- עזיבה
- עזבו
- מַשׁאִיל
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- פחות
- לקח
- לתת
- לתת
- תנופה
- ממונפות
- LG
- תבוסה
- כמו
- סביר
- נְזִילוּת
- האזנה
- קְצָת
- לחיות
- חי
- LLC
- להלוות
- הלוואות
- נעול
- ארוך
- עוד
- נראה
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- את
- אבדות
- אבוד
- מגרש
- הרבה
- אהבה
- נמוך
- להוריד
- מזל
- למזלנו
- עשוי
- שמירה
- לעשות
- עושה
- עשייה
- איש
- הצליח
- ניהול
- מנהל
- רב
- צעדה
- סימן
- שוק
- תנאי שוק
- מסיבי
- מתמטיקה
- דבר
- מאי..
- אולי
- me
- אומר
- משמעות
- מדיה
- המורה
- הודעות
- מאיר
- אמצע
- יכול
- מִילִיוֹן
- אכפת לי
- עלמה
- החטיא
- טעות
- טעויות
- ה-MLS
- מצב
- דוגמנות
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- רוב
- תנועה
- המהלך
- נִרגָשׁ
- נע
- הרבה
- רב
- מספר
- my
- עצמי
- שם
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- לעולם לא
- חדש
- הבא
- נחמד
- לא
- ללא חתימה
- בדרך כלל
- עַכשָׁיו
- מספרים
- רב
- אובייקטים
- להתרחש
- of
- כבוי
- הצעה
- לקזז
- לעתים קרובות
- oh
- בסדר
- on
- פעם
- ONE
- יחידות
- באינטרנט
- רק
- לפתוח
- להפעיל
- מבצעי
- מפעיל
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- אופטימי
- or
- להזמין
- אחר
- שלנו
- החברה שלנו
- הַחוּצָה
- בחוץ
- יותר
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- נתיב
- נפרע
- כואב
- מאמר
- חלק
- שותף
- חלקים
- צד
- לעבור
- פסיבי
- עבר
- הפסקה
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- אֲנָשִׁים
- אחוזים
- לבצע
- ביצועים
- אוּלַי
- תקופה
- היתרים
- אדם
- אישית
- פֵנוֹמֵנָלִי
- גופני
- חתיכות
- מקום
- תכנית
- תכנון
- תוכניות
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- שפע
- אינסטלציה
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- עמדה
- חיובי
- אפשרי
- פוטנציאל
- התחזיות
- יפה
- מחירים
- תמחור
- פְּרָטִי
- הון פרטי
- מִקצוֹעָן
- כנראה
- בעיה
- תהליך
- מיוצר
- להרוויח
- משתלם
- פּרוֹיֶקט
- פרויקטים
- הוכחה
- תָקִין
- נכסים
- רכוש
- מוּגָן
- גם
- מכניס
- רובע
- מָהִיר
- מהירות
- מעלה
- העלאה
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- לְהַגִיעַ
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- מציאות
- להבין
- בֶּאֱמֶת
- טעם
- סיבות
- ריבאונד
- בנייה מחודשת
- קשר
- קרוב משפחה
- לזכור
- הסרת
- לשכור
- לחזור על
- לייצג
- לַחֲזוֹר
- הכנסה
- חוות דעת של לקוחותינו
- תקין
- לעלות
- הסיכון
- סיכונים
- מְסוּכָּן
- Rockstar
- חדרים
- עגול
- הפעלה
- ריצה
- כַּפרִי
- אמר
- אותו
- לומר
- אמר
- אומר
- עונה
- שְׁנִיָה
- שניות
- לִרְאוֹת
- ראות
- נראה
- לראות
- למכור
- מכירת
- תחושה
- שרות
- הצבה
- שבע
- קשה
- שיתוף
- שיתוף
- זז
- המום
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- צד
- משמעותי
- שלטים
- דומה
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- שישה
- להאט
- מאט
- לאט
- קטן
- חכם
- חכם יותר
- So
- עד כה
- אדמה
- נמכרים
- לפתור
- כמה
- מישהו
- משהו
- לפעמים
- בקרוב
- מֶרחָב
- ספציפי
- מְהִירוּת
- לבלות
- בילה
- דיבר
- נותני חסות
- מרובע
- לייצב
- סגל
- עמדה
- התחלה
- החל
- מדינה
- סטטיסטי
- להשאר
- שלב
- מקל
- דביק
- עוד
- עצור
- סיפורים
- אסטרטגיות
- לחץ
- מִבְנֶה
- מובנה
- סטודנטים
- ניכר
- באופן משמעותי
- מוצלח
- קיץ
- אמור
- בטוח
- נדנדה
- סינדיקציה
- מערכות
- שולחן
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- מס
- מסים
- נבחרת
- צוותי
- טכני
- מבחינה טכנית
- לספר
- נוטה
- טווח
- נורא
- מבחן
- תאילנד
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- הודיה
- זֶה
- השמיים
- העתיד
- החוק
- המיזמים
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- נושא
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- זֶה
- השנה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- בכל
- זמן
- פִּי
- תזמון
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- גַם
- לקח
- חלק עליון
- נגיעה
- עיר
- סחר
- רכבת
- תמליל
- מגמה
- ניסיתי
- מופעל
- צרה
- נָכוֹן
- באמת
- סומך
- לנסות
- מנסה
- טורקיה
- תור
- פונה
- שתיים
- סוג
- טיפוסי
- בדרך כלל
- לֹא בָּטוּחַ
- נדיר
- תחת
- להבין
- הבנה
- עד
- למעלה
- us
- ערך
- ערכים
- לאמת
- נגד
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- כפר
- חזון
- לְבַקֵר
- כֶּרֶך
- לחכות
- הַמתָנָה
- ללכת
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- וושינגטון
- מדינת וושינגטון
- לבזבז
- דֶרֶך..
- we
- אתר
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- מה
- מתי
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- כל
- למה
- יצטרך
- מוכן
- לנצח
- יַיִן
- חוֹרֶף
- עם
- בתוך
- נִפלָא
- תיק עבודות
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- לדאוג
- ראוי
- היה
- פצעים
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- עוד
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט