הפסיקו לחפש נכסים מושלמים, חפשו אותם במקום זאת

דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 772.

הנרי:
האנשים שקונים עכשיו הם האנשים שקונים ב-2009, נכון? האנשים האלה היו שאובים שהם קנו ב-2009. ככה זה נראה. כך זה נראה לבנות עושר. זה לא יפה עכשיו, אבל אני חושב שזה יהיה יפה בטווח הארוך.

Ross you
אנחנו תמיד הולכים להיות משואבים שקנינו עכשיו בעוד 10 שנים מהיום.

דוד:
אני אומר את זה כל הזמן. ספר לי לאדם שאתה מכיר שקנה ​​בית לפני 30 שנה שאומר, "הלוואי שלעולם לא הייתי עושה את זה." מה קורה, כולם? זהו דיוויד גרין, אליו הצטרפו חברי הנוקמים, רוב אבסולו והנרי וושינגטון עם פרק מיוחד עבורכם היום. אנחנו הולכים לדבר על איך לנתח עסקאות ב-2023 בשוק המאתגר שבו אנחנו נמצאים. הסיבה שאנחנו עושים את התוכנית היא שלמעשה קיבלנו ביקורת של כוכב אחד בפודקאסט של אפל. רצינו לחלוק את זה עם כולם כדי שהם יבינו מאיפה אנחנו מגיעים. הביקורת נקראה, "פעם זה היה הפודקאסט האהוב עליי."
המבקר אומר, "נהגתי להאזין לתוכנית באדיקות, אבל זה מרגיש כאילו היא הופכת שלילית יותר עם כל פרק חדש שאני מאזין לו, וזה גורם להשקעה בנדל"ן להיראות בלתי מושגת". עכשיו, זה היה קצת מבאס. עם זאת, אנו מבינים מאיפה האדם מגיע, נכון? ייתכן שהביקורת בכוכב אחד אפילו לא משקפת אותנו. זה יכול היה להיות סתם תסכול מהשוק, או שיכול להיות שאנחנו יורים ישר עם כולם. אנחנו כאן בעמדה שבה נוכל לומר לך שכל מה שנוצץ הוא זהב, ונדל"ן זה קל, ואתה צריך לעזוב את העבודה שלך, ולהקדיש את כל היום שלך להקשיב לנו. החלף את ההכנסה הפעילה שלך בהכנסה פסיבית.
אבל לאלו מכם שחיים בעולם האמיתי, ראיתם עד כמה זה באמת יכול להרגיש בלתי מושג. המופע הוא השתקפות של מה שאנחנו רואים בשוק, ואנו מעריכים יושרה על פני כסף. אנחנו לעולם לא נגיד לך משהו שאנחנו לא באמת חושבים שיעבוד, וזה יכול להרגיש כמו באמר. אנחנו מבינים. אז בתוכנית של היום, אנחנו הולכים להשיב ולהגיב ישירות לתפיסה הזו שנדל"ן מרגיש בלתי מושג, ולתת לך כמה טיפים, טכניקות וטריקים שעובדים בשוק של היום, כמו גם היכן ניתן להציב ציפיות, ומה אנחנו כולם עושים כדי לעשות עסקאות שבהן אנשים אחרים מתגעגעים אליהם.
לפני שנגיע לתערוכה, הטיפ המהיר של היום מובא אליכם, והוא: "שנו את הציפיות שלכם בכל הנוגע להשקעות נדל"ן, ותפסיקו להסתכל על זה רק בשביל החזר מזומן. אנחנו הולכים לדבר על שיעור התשואה הפנימי. אנחנו הולכים לדבר על חיסכון במס. אנחנו הולכים לדבר על הוספת הון, רכישת הון, המרת הון, עוד הרבה דברים ברמה גבוהה בכל הנוגע להשקעות נדל"ן שהמשקיעים הנבונים משתמשים בהם כדי עדיין לקבל החזר על כספם מחוץ למזומן פשוט. החזר במזומן. אז תחשוב על נדל"ן קצת אחרת, ואני חושב שאחרי התוכנית של היום, היינו עוזרים לך לעשות את זה. משהו שאתם רוצים להוסיף לפני שניכנס לזה?

Ross you
ובכן, נגלה מאוחר יותר שאני לא טוב בסטיילינג חופשי, אז הקשיבו עד הסוף כדי להבין את ההתייחסות הזו, אבל לא.

דוד:
זה מושלם. בואו ניכנס לזה. רוביל, הנרי וושינגטון, ברוך הבא לפודקאסט BiggerPockets. בראש ובראשונה, איך כל אחד מכם היום?

Ross you
טוֹב. טוֹב. תודה ששיתפת אותי, בנאדם. זה תמיד היה חלום להיות בתוכנית הזו.

דוד:
אני יודע שאתה בעצם מתכוון לזה היום כי אתה לא לובש חולצת כיס שחורה. אתה לובש חולצה לבנה.

Ross you
זה נכון.

דוד:
תאורת המצלמה שלך בהירה מהרגיל. יש לך קצת זוהר מלאכי בזמן שאנחנו מקליטים כאן.

Ross you
שנה חדשה, חדש אני, מותק.

דוד:
כן. נִפלָא. הנרי, כמו תמיד. אני רואה. עדיין נראה מגניב. מה שלומך היום?

הנרי:
אני פנטסטי, חבר. שמח להיות כאן ולדבר עם חברי רוב ודיוויד.

דוד:
כן, תודה לך על האזכור גם שם. אם אנשים לא מבינים על מה אני מדבר, לכו לעקוב אחרינו ביוטיוב. אתה תראה יותר ממה ששמעת, וכל זה יהיה הגיוני. עכשיו, התוכנית של היום הולכת להיות קצת אחרת. אנחנו יוצאים לטריטוריה שרוב הפודקאסטים מפחדים ממנה, אבל בגלל שאני מארח את הדבר הזה, ואני לא חושש מכל רע, אנחנו הולכים להיכנס אליו ישר ולכוון את זה. קיבלנו ביקורת על התוכנית, שלדעתי ראוי לחזור עליה עם כולם. אז זה בא מ... זו הייתה כותרת ביקורת שכותרתה, "פעם היה הפודקאסט האהוב עליי."
המבקר אמר, "נהגתי להאזין לתוכנית באדיקות, אבל זה מרגיש כאילו היא הופכת שלילית יותר בכל פרק חדש שהאזנתי לו, וזה גורם להשקעה בנדל"ן להיראות בלתי ניתנת להשגה". שלושתנו חיברנו שם את הראש, וחשבנו כמו, "זה כנראה נושא נפוץ שהרבה אנשים מרגישים", שהם התחילו להאזין לפודקאסט של BiggerPockets. הם התחילו להאזין להשקעות נדל"ן באינטרנט, וזה היה האובייקט המבריק והזוהר הזה כמו, "היי..." אני לא יודע. האם סוער טוב? אני אפילו חושב על ברק, ופשוט הוספתי בלסטר, כל כך הפוך מבלסטר, אובייקט זוהר, מאוד מושך. אתה שומע את כל הסיפורים האלה על אנשים שעזבו את עבודתם לאחר שישה חודשים, או שהפכו למולטי מיליונרים בכוחה של השקעות נדל"ן.
אנשים נכנסים לדבר הזה מאוד מתלהבים מהשקעות נדל"ן, ואז הם מנקים את השעון שלהם, או שהם לא מוצאים את העסקה שאנשים מסבירים שהם קיבלו, והם מתייאשים וחושבים שמשהו לא בסדר איתם, או שהם לקנות עסקאות גרועות, כי הם מנסים להבין, "ובכן, אם אתה רק קונה נדל"ן, זה אמור לעבוד." ואז אף אחד לא מדבר על זה. אף אחד לא קופץ וצורח, "הפסדתי הרבה כסף בקבלת החלטות גרועות." הם פשוט מתגנבים לבור של בושה, ויושבים שם. אנחנו רוצים פשוט לקבל תשובה כנה לזה שנדל"ן הוא קשה יותר ממה שאני חושב שזה היה אי פעם.
אז בוא נתחיל איתך, רוב. מה הניסיון הכולל שלך עם השוק עכשיו לעומת מתי התחלת להשקיע לראשונה, ומתי זה היה?

Ross you
אני הולך לענות על זה, אבל לפני שאענה, אני רק רוצה שכולם בבית ידעו שאנחנו קוראים כל ביקורת ואנחנו לוקחים את כולם ברצינות רבה. כשמישהו משאיר לנו ביקורת של חמישה כוכבים, זה עושה לנו את היום. כשמישהו משאיר לנו ביקורת של כוכב אחד, וזה נדיר, אבל זה מה שקרה כאן, זה מבאס אותנו. אנחנו רוצים לוודא שהתוכנית מתייחסת לכולם. אז, אם נחזור לשאלתך, דיוויד, מה זה היה?

דוד:
דיברתי על זה שמעולם לא הקשבת לי.

Ross you
כן, זה תלוי בי.

דוד:
איך היה נדל"ן כשהתחלת להשקיע, ומתי זה היה?

Ross you
התחלתי להשקיע ב-2017, אז לפני כשש שנים. אז, עבורי, זה היה המערב הפרוע. אני חושב שהמערב הפרוע האמיתי עבור השכרות לטווח קצר ב-Airbnb היה כנראה כמו 2010 עד 2014, באמת כנראה 2010 עד 2017. יכולת לעשות הכל, ולהרוויח כסף ב-Airbnb. אבל כשאני נכנסתי, אז אנשים התחילו להבין את זה ולהבין שאתה באמת יכול להרוויח מזה כסף גדול. בהתחלה, אנשים פשוט השכירו מיטה בבית שלהם, והם הרוויחו כסף נוסף בצד. אבל 2017 היא המקום שבו אנשים היו כמו, הו אחי, "יכולנו לשכור דירה, ואז לשים אותה ב-Airbnb, ולהרוויח 2,000 או 3,000 דולר בחודש."
באותה תקופה, זה היה ממש ממש ממש קשה להיכשל. לעולם לא אגיד שהגעתי לזה, ובניתי מה שבניתי היה בגלל גאונות מסוימת. זה לא בגלל שעשיתי את ההחלטות הנכונות. זה רק בגלל שבמקרה התחלתי כשהתחלתי, לא בהכרח מנקודת מבט של זמן, אבל פשוט התחלתי והבנתי את זה ביחס לשוק שהייתי בו. אז באמת יכולתי להיכנס לכל עסקה, ולעשות מרווח טעות גדול. התשואות מ-2017 עד 2021 היו די לא אמיתיות. 2021 היה הכי הרבה כסף שמישהו באמת הרוויח בתעשייה הזו. ואז 2022 ו-2023, אז התחלנו לראות את הכיול בדברים שפוגעים במה שאני חושב שבאמת חזר לקדמותו.
אז, הרבה אנשים כרגע... הם קצת עצבניים כי הם כמו, "אוי אלוהים, אתה מרוויח הרבה פחות כסף." בסך הכל, הייתי אומר שרוב המארחים מרוויחים בין 15% ל-30% פחות משנה לשנה על הנכסים שלהם, וזה להיט גדול. אני לגמרי יכול להבין למה מישהו יפחד מהמדד הזה, אבל אני חושב שזה הרבה יותר קרוב למה שהיה לפני 2020 ו-2021. אז כשאתה מעריך הכל, זה נראה מפחיד, אבל אני רק חושב שאנחנו מכיילים לתשואות מציאותיות ונורמליות יותר. האם זה הגיוני?

דוד:
כֵּן. 2021 היה עידן הסטרואידים בבייסבול. יש כוכבית באותה שנה. זה היה הטוב ביותר שאי פעם תראה. עכשיו, כשיותר אנשים נכנסים לזה, כמו שאמרת, יש אולי 15% עד 30% פחות תשואה לכל נכס, אבל זה בגלל שכנראה יש 15% עד 30% יותר אנשים שנכנסים לזה, שהכסף הזה מתפזר בסביבות ארבע, כך פועל שיווי המשקל. יש לנו אפשרות להגיד לכם את האמת, וזו מה שאנחנו ב-BiggerPockets מאמינים שזו הגישה הנכונה, ושלושתנו שנמצאים בתוכנית הזו היא שלמות היא יותר ערך מכסף. רק אמרתי למישהו שקודם לכן היום, או נסה לשים איזה שפתון על החזיר הזה, ולמכור לך חלום, להטריד את כולך, לקבל את דולר הפרסום שלך, ואז לראות אותך נהרס כשאתה מבין, "אה, זה הרבה יותר קשה להכות את הבייסבול הזה כשאתה לא על סטרואידים."
כלומר, אני חושב שזו אחת הסיבות לכך ש-2021 הייתה כל כך טובה, והרבה אנשים כן משתמשים בזה בתור הבסיס שלהם, וזו תהיה טעות. הנרי, מה איתך? כמה זמן אתה משקיע, ואיך זה היה כשהתחלת?

הנרי:
בנאדם, בכל פעם שאני עושה תוכנית עם רוב שבה אנחנו מדברים על ההיסטוריה שלנו בהשקעות, זה כל כך מיושר. התחלתי גם ב-2017, אז אני עושה את זה בערך שש שנים. כשאני מסתכל על מה שקניתי אז, קנינו משפחות בודדות, רב משפחות קטנות, קנינו אותן בערך בהנחה של 30% עד 40%. או ששכרנו, בעיקר שכרנו אותם, ואז הייתי עושה מדי פעם היפוך. הגעתי בערך... באותו זמן קיבלתי בין 5% ל-7% ריבית, אז כשאתה שומע את רוב מדבר על זה הוא מרגיש שזה חוזר לשגרה, זה בדיוק מה שאני מרגיש. כלומר, עכשיו עברנו קצת מעבר לנורמלי בצד הריבית עכשיו, כי אנחנו מעל ל-6% ו-7% האלה עבור משקיעים בכל מקרה שמקבלים הלוואות, אבל זה הרגיש יותר כמו איפוס מאשר התרסקות או מה כמה אנשים אומרים.
אז כן, זה עבר איפוס. אני חושב שיש אזהרה לאסטרטגיה שלי לעומת אסטרטגיית ההשכרה לטווח קצר של רוב. זה שתמיד הוכשרתי להיראות מחוץ לשוק. אז בניתי מערכות ותהליכים שיעזרו לי למצוא עסקאות מחוץ לשוק עוד לפני שידעתי שזה מה שאני צריך לעשות. כך בדיוק למדתי את העסק הזה, ולכן אם תזרים העסקאות שלי לא השתנה מאז ועד עכשיו, אני מקבל את אותה כמות עסקאות עבור אותה כמות מאמץ, כי בהסתכלות מחוץ לשוק, אתה יותר ממצבי קנייה ממך הם קונים בתים, ותמיד יהיה מצב שבו אנשים מוכנים או צריכים למכור בהנחה.
זה לא השתנה, אבל מה שהשתנה הוא אסטרטגיית הנטייה, כי השוק הולך לתגמל אותך בדרך כלשהי, צורה או צורה. זה גם יתגמל אותך באמצעות הערכה של תזרים מזומנים או הון עצמי. אז כשהתחלתי לראשונה, החזקתי הרבה, כי זה היה די קל לתזרים מזומנים. יכולתי לקבל הנחות גדולות. יש לי... אני בשוק שבו אני יכול לקבל דמי שכירות סבירים למדי, ואני בשוק שבו מחיר הכניסה, מחירי הרכישה הם לא דרך הגג. אני לא בממלכה של קליפורניה או פלורידה, טקסס ניו יורק, ולכן בהיותי בארקנסו, אני יכול להשיג מחירי כניסה טובים. אז, כמעט כל עסקה תהיה הגיונית מנקודת מבט של שכירות, אז שמרנו הרבה.
אבל אז 2021 הגיעה, והתחלתי לעשות את החשבון על, "ובכן, כן, אני יכול לשכור את זה, ולהרוויח כמה מאות דולרים בחודש תזרים מזומנים נטו, או שאני יכול למכור אותו ולהרוויח 90,000 דולר. קניתי אותו לפני חצי שנה." זה היה ממש קשה להחזיק אותם, ולכן הפקנו את מה שהשוק... בספורט, דיוויד, אנחנו אומרים שאתה לוקח את מה שההגנה נותנת לך, נכון? ההגנה אמרה, "אני אתן לך שקית גדולה של מזומנים עבור הנכס הזה, וזה ייקח לך 15 עד 20 שנים של תזרים מזומנים אפילו להתקרב לסכום הכסף שאתה הולך להרוויח. אם תמכור אותו." אז, התחלנו למכור הרבה בשנת 2021, והשתמשתי בזה כזמן לקצץ את השומן בתיק ההשקעות שלי. היו לי נכסים שנזקפו להם קצת שלא אהבתי. היינו מוכרים אותם.
אם היו לי נכסים שצריכים תחזוקה יותר ממה שקיוויתי, היינו מוכרים אותם, כי יכולנו לקבל תשלום על מכירתם בשוק הזה. אז, עכשיו, הייתי אומר שההגנה אומרת לנו, "ובכן, אתה לא הולך להרוויח הרבה אם אתה מוכר את זה, ותזרים המזומנים שלך הולך להיות קצת קשה." כעת, עלינו לשים לב באמת לאופן שבו אנו מנתחים את העסקאות, ולאחר מכן להתקשר. בעיקר, השיחה הזו כרגע היא, "האם אני מוכן לעשות קצת תזרים מזומנים, או לשבור תקווה שכשהריבית יורדת אנחנו מקבלים גבשושית בשוק, וההערכה תעלה, או שאני מתהפך זה ולהרוויח 20,000, 30,000?" אז זה אותו משחק, אבל הנטייה קצת שונה.

דוד:
זו דרך מצוינת להסתכל על הפרק של היום. אנחנו מדברים על השוק של היום מול ההגנה של היום, מה זה נותן לך, ואיך אתה מנצל את זה? יש מקרים שבהם, אם אנחנו מתכוונים להישאר כאן עם אנלוגיית כדורסל, שבהם אתה משחק סצנה עם הגנה נוראית, והמטרה שלך היא לצבור כמה שיותר נקודות, ולהוציא את הפותחים שלך מהמשחק. מִשְׂחָק. זה היה גולדן סטייט ווריורס במשך שנים. סטפן קארי אפילו לא שיחק ברבע הרביעי, וזה נתן להם הזדמנות טובה יותר לעשות עונה ארוכה יותר, כי הם יכלו לנוח את הכוכבים שלהם. הם יכלו לצבור הרבה נקודות. הקבוצות לא ידעו איך לשמור עליו.
ואז יש מקרים שבהם השוק ייתן לך הגנה קשה מאוד כמו עכשיו, שבהם אתה מרגיש שלפעמים, זה כמעט עלול להרגיש שאי אפשר להבקיע. האם אתה יכול להריץ את ההגנה מרופטת במשך כל שעון הזריקה, ולגרום להם לעייף כך שבהמשך המשחק, תהיה לך הזדמנות? האם אתה יכול לקבל עבירה ולהתחיל פשוט לנסות להיכנס לבונוס? יש משהו שאפשר לעשות, אבל אם הציפייה שלך הייתה, "אנחנו הולכים לעשות שלוש מסירות, ולקבל שלשה פתוחה לרווחה על ידי אחד מהקלעים הטובים בעולם", ואם זה לא יעבוד בכדורסל לא עובד, אתה לא מסתגל היטב.
נדל"ן הוא מחזורי. מחזוריות כלכלית היא בהגדרה מחזורית. יש מקרים שבהם קשה לקנות נדל"ן. יש מקרים שבהם זה קל. יש מקרים שבהם אנחנו מדפיסים הרבה כסף. יש פעמים שאנחנו במיתון או דיכאון. יהיו הגנות שונות שאנחנו הולכים נגדן. אני חושב שהדוגמה שלך שם ממש ממש טובה. אז בואו נשתמש בזה כנקודת זינוק. רוב, מהי שיטת ההשקעה המועדפת עליך?

Ross you
מבחינת איזה סוג נכסים?

דוד:
כן. כן.

Ross you
השכרות לטווח קצר, אני לא חושב... אין שם הרבה סוד, אבל זה מתחיל להתקדם קצת ל... אני עושה הרבה יותר דברים השנה, אני חושב, וזה עדיין ייכנס לקצר- השכרות לתקופות בטוחות, אבל אני בהחלט מכבד את תחום הפיננסים היצירתיים של Sub2, כי בשבילי זה הפתרון לכל הבעיות שאנחנו רואים עכשיו עם ריביות והכל.

דוד:
בסדר, אז בואו נדבר על ציפיות. מה הם היו כשהתחלת, ומה הציפיות שלך עכשיו כשאתה משקיע בשוק קשה יותר?

Ross you
בסדר מגניב. אז הנה... דבר נוסף שרציתי לומר על כל זה הוא ש... אני שונא אפילו להגיד את זה. אולי נפסיק את זה, אבל אני מרגיש שבחמש השנים האחרונות, נדל"ן היה תוכנית להתעשר מהיר כמו, "כולם הרוויחו כסף".

דוד:
הייתי אומר בשטח להשכרה לטווח קצר במיוחד, הניסיון שלך, כן.

Ross you
אבל באופן לגיטימי, אתה יכול להרוויח הרבה כסף, אבל רוב הוותיקים, אני חושב, יודעים ומבינים שכל נדל"ן הוא לא להתעשר מהר. זה מתעשר עם הזמן, ואז יהיו כיסים בתוך ציר הזמן שאתה יכול להרוויח הרבה כסף. אז, עבור השכרות לטווח קצר, זה מה שהיה, ועכשיו, אתה עדיין יכול להרוויח כסף ממש טוב, באופן אישי, אני חושב. אני אדריך אותך על עסקה בעוד שנייה. אני פשוט חושב שזה לא כמו... אני לא חושב שאתה הולך לפרוש מנכס אחד. באופן אישי, באופן אנקדוטי, מעולם לא שילמתי את עצמי באמת עבור הנכסים להשכרה לטווח קצר שלי. אז בין אם התיק שלי מרוויח 10K או 7K, זה לא משפיע עליי יותר מדי, כי הכל פשוט חוזר לכל הנכסים שאני קונה.
אבל כל מה שצריך לומר בימים אלה, הנה המזומן על המזומן שאני מחפש. באופן מסורתי, בחמש השנים האחרונות, חיפשתי תשואה של 30% עד 50% במזומן, מה שאני אפילו לא אוהב לשים את זה בחוץ. זה לא באמת משהו שאי פעם הייתי אומר למישהו שיקשיב לזה כמו, "לך ותשיג 50%". זה מגוחך. זה פשוט איך זה היה.

דוד:
ובכן, תן לי לקפוץ לשם. זה מה שקיבלת מכיוון שכשהשווית את כל העסקאות שבדקת, העסקאות המובילות, המובילות, המובילות יכולות לספק תשואה של 30% עד 50%. בגלל שהיה לך משפך ממש טוב, הייתה לך מערכת ניתוח ממש טובה, היית טוב במה שאתה עושה. קנית רק את העסקאות הטובות ביותר, מה שסיפק זאת. זה לא אומר שהאדם החדש לגמרי הולך להיכנס, וכדי להשתמש באנלוגיית הכדורסל, לקבל את אותו מראה פתוח לרווחה שאתה מקבל.

Ross you
נכון. כן. תודה לך על כך. בגלל זה אני כמו, "אני אפילו לא רוצה לשים את זה בחוץ", אבל קנינו בקתה בהרי הסמוקי. אני חושב שבסך הכל שילמנו 50K עבור ריהוט, מקדמה, הכל. הרווחנו 83,000 בשנה הראשונה, הרווחנו כמו 58. אני לא יודע. זה היה משהו כזה, נכון? אז, זה היה עסקה מושלמת, אבל בימים אלה, זה פשוט לא ככה יותר. אני חושב שהרבה אנשים רוצים להשיג את זה, אבל בימינו, באמת... עסקתי בזה יותר ויותר במהלך השנה האחרונה. בתחילת השנה שעברה הייתי מגניב עם 20% עד 25%. הסתפקתי ב-20. כרגע, החזר מזומן של 15% על מזומן הוא מה שאני מחפש כשאני מחתום בצורה שמרנית מאוד את כל עסקאות ההשכרה לטווח הקצר שלי.
זה באמת שינוי גדול מאז שהתחלתי. זה בכלל לא קרוב לאותו פרופיל תשואה, אבל אני גם באמת רק מרחיב את החיתום שלי כדי לאפשר... אני מנסה לעשות את זה... גם אם זה, נניח, 25% או 30%, אני מוסיף בכוונה כל כך הרבה דברים בחיתום שלי כדי לנסות להביא אותו ל-15% רק אז אני אומר, "בסדר, תרחיש יום הדין, האם אני יכול לקבל 15%?" אם התשובה חיובית, אמשיך איתה. אם זה פחות מזה, אני לא אעשה את זה.

דוד:
בסדר, אז אתה עדיין לוקח פרספקטיבה כבדה של תזרים מזומנים שבו אתה רוצה החזר מזומן על מזומן ב-15%. זה עדיין המדד החשוב ביותר שאתה מסתכל עליו כשאתה מנתח עסקאות.

Ross you
ובכן, יש בזה יותר מזה, דיוויד. כלומר, תראה, אני חושב שכשאתה מנתח נכס, זה לא רק תזרים המזומנים. אתה צריך להסתכל על ה-ROI הכולל של הנכס, וה-ROI הזה יחושב בין תזרים מזומנים, פירעון חוב, ניכויי מס ושבח. אז כשאתה מביא בחשבון את כל הדברים האלה, זה בדרך כלל מכפיל את המזומנים שלך במזומן, אני מאמין. אני אצטרך להסתכל במחשבון שלי. האם אני בסדר עם... אותי אישית, תעשה מה שאני אומר, לא כמו שאני עושה. אני בסדר עם 10% באמת בסוף היום.

דוד:
אם זה הנכס הנכון, המיקום הנכון, ערך מוסף נכון.

Ross you
כן, כי החזר ה-ROI יהיה הרבה יותר גבוה מזה אם אי פעם אמכור אותו בעוד חמש עד 10 שנים. אבל קו הבסיס, אם רק הייתי מסתכל על זה מנקודת מבט של מזומן על מזומן, שלדעתי כיום, אני לא, אבל עבור מישהו שנכנס לזה, אני חושב ש-15% הוא מדד די טוב עם הדרך בה ריבית התעריפים הם.

דוד:
יש שם נקודה טובה. כאשר אתה מתחיל ללמוד לראשונה על נדל"ן, אנו משתמשים ב-ROI, החזר על ההשקעה כמדד שאנו מלמדים אנשים להסתכל עליו, שבעולם שלנו, באמת, מה שאנו אומרים הוא החזר מזומן על מזומן. זה המונח הטכני למה שאנחנו מתארים. אנחנו אומרים החזר ROI, אבל ה-I ב-ROI הוא השקעה, ואנחנו מדברים על ההחזר על המזומנים שהשקענו בעסקה, לא על ההשקעה הכוללת, כי זה מכניס לך כסף גם בדרכים אחרות. הדרך המדויקת יותר למדידת ה-ROI שלך נקראת למעשה שיעור התשואה הפנימי, IRR. זה משהו ששווה לחפש בגוגל. זה משהו שצריך להיכנס ל-BiggerPockets ולהסתכל עליו.
זהו מדד שסינדיקטורים משתמשים בו, מכיוון שהם בוחנים את התשואה על נכס אם אתה הבעלים שלו במשך חמש שנים, שבע שנים, 10 שנים. הם כוללים את החזר המזומן במזומן שזה עתה תיארנו, את פירעון ההלוואה, את ההון העצמי שייתכן שיצרת על ידי רכישת שווי נמוך יותר, וכן את ההון העצמי שייתכן שיצרת על ידי ערך מוסף לנכס. הגדלת סכומי השכירות הופכת אותו לשווה יותר כסף כשאתה הולך לאקזיט. יש הרבה דרכים שבהן נדל"ן מרוויח כסף, הטבות מס. IRR באמת לוקח את כל אלה בחשבון. אז כשאתה שומע מישהו כמוני אומר שזה לא הכל עניין של תזרים מזומנים, זה לא אומר שתזרים המזומנים לא משנה. זה אומר שזה חתיכה של…
זה יהיה כמו לומר, "טוב, זה לא הכל תלוי בכמה טוב אתה יכול להבקיע." זה לא אומר שהניקוד לא חשוב בספורט. יש בזה יותר. ברור שזה חלק מזה. אז כשזה מגיע, רוב, לעסקאות שאתה בוחן, מאיפה אתה מתחיל מבחינה כלכלית? איך אתה נוטה לממן את רוב העסקאות שאתה קונה?

Ross you
במהלך השנים האחרונות, עשינו OPM, כסף של אנשים אחרים ועבדנו עם משקיעים בודדים. מאז עברנו לזה, ועכשיו אנחנו עושים גיוס כספים עם Robuilt Capital. עדיין לא באמת השקנו את זה, אבל אנחנו הולכים לעשות קרן, ולעבוד על מודעות ערך נוספות, כי אני חושב ששם ייכנסו ההון העצמי וההערכה האמיתיים ל-2023. זה לוקח קרוואן רעוע. לפארק, לעשות את זה... לשפר את זה, לעשות את זה הרבה יותר נחמד, להכפיל את ההכנסה, לקבל הרבה ערך, ובעצם לכפות הערכה כך. לשם אני עוברת מתוך רכישות של משפחה יחידה לפיתוחים ופרויקטים גדולים בהרבה.

דוד:
בסדר, הנרי, עובר אליך כאן. בכל הנוגע לציפיות שלך, מהי הגישה שלך כרגע להשקעות נדל"ן בשוק הקשה יותר הזה?

הנרי:
כשהתחלנו את דרכו לראשונה בשנת 2017, אני זוכר שהייתי בחור גדול של BiggerPockets ברנדון טרנר.

דוד:
חפירה עדינה נחמדה שם. בוא נשמע עוד על האקס שלך. איך היא בהשוואה אליי?

הנרי:
ברנדון היה ה-100 דולר לדלת אחרי כל ההוצאות, נכון? כך הערכתי וקבעתי אם הנכס המושכר הולך להיות הגיוני. רציתי תשואה של 7% עד 10% מזומן על מזומן, ורציתי תזרים מזומנים נטו של 100$ לדלת.

דוד:
אתה מדבר אחרי הוצאות, אחרי מקום פנוי, אחרי CapEx.

הנרי:
כל ההוצאות, חבר'ה, לא רק המשכנתא, המיסים, הביטוח. אני שמרני במיוחד לגבי מספרי ההוצאות שלי. אני חורג מתקציב ההוצאות שלי, כי אז כשאני יודע שאני רואה 100 דולר תזרים מזומנים נטו, אני כנראה הולך להרוויח יותר מזה. כך ניתחנו אז עסקאות. עכשיו, הדברים קצת שונים, אבל לא הרבה כי אז לא היה לי את זרימת העסקאות העקבית שיש לי עכשיו. בניתי את התהליכים האלה. לא, מכיוון שהתהליכים מבוססים היטב, ויש לי הרבה זרימה, אני מבין טוב יותר את השוק שלי, ויש לי כמה... יש איזושהי חיזוי עם מה שאני רואה נכנס בדלת.
אני קצת יותר... חמדן היא לא המילה הנכונה, אבל אני רוצה שהמספרים שלי יהיו טובים יותר. אני קצת יותר בררן. אז בשבילי, אנחנו מסתכלים על, "אם אני הולך לקנות סינגל, ולהחזיק אותו כהשכרה, אני רוצה שהרווקים שלי ישלמו לי מולטי." אז, אני רוצה $200 עד $300 תזרים מזומנים נטו לדלת ביחידה. במולטי, אני אקח 100 עד 200 תזרים מזומנים נטו לכל דלת. הייתי רוצה תשואה של 10% מזומן על מזומן, אבל אם זה מולטי, זה לא חייב לתת לי תשואה של 10% מזומן על מזומן, כי המולטי מועילים הרבה יותר גם ממזומן פרספקטיבה של זרימה, גם מנקודת מבט של מס. ואז מנקודת מבט ערכית, הערך של אלה עולה מהר יותר.

דוד:
ובכן, החזיתות עולות ב-100 דולר בשנה, ויש לך שלוש דלתות לעומת דלת אחת שמתחילה להיות בעלת ערך רב יותר עם הזמן. זה מה שאתה מתכוון אליו?

הנרי:
בהחלט כן. הניתוח לגבי האופן שבו אני עושה את זה לא השתנה, אבל מה שאני מחפש או מה שאני מוכן לקחת על נכס השתנה. הייתי אומר שזה מה שהיה עד 2023, והריביות הולכות כמו שהן, כי הריבית הגבוהה הזו אוכלת את התזרים הזה. אז זה הרבה יותר קשה למצוא את הנכסים שבהם אני הולך לקבל 200 $, 300 $, 400 $, 500 $ תזרים מזומנים נטו לדלת, כי אני משלם כל כך הרבה יותר עבור הכסף כדי לקנות את הנכס הזה. אז, המשחק קצת שונה כרגע. אני מוכן לקחת פחות תזרים מזומנים אם הנכס נמצא בשכונה שאני מרגיש שהוא הולך להעריך, במיוחד אם הנכס הזה הוא רב-משפחתי, שוב, מאותן סיבות, כי ימי הזהב...
ימי הזהב של רוב, היו לנו גם לפני הריבית האלה, ימי הזהב שבהם אפשר לקנות משהו. כל עוד קיבלת את זה בהנחה של 30%, אם תקעת בו שוכר, היית הולך לתזרים מזומנים, וזה פשוט לא עובד ככה יותר. אז, אנחנו כן מוצאים את עצמנו מקבלים החלטות בעניין, "האם אני שומר על הנכס הזה, ובעצם מגיע לשוויון, או שאני מוכר את זה ומרוויח יותר קטן ממה שהייתי רוצה בדרך כלל?" אלו עסקאות שאפילו לא הייתי שוקל עליהן.

דוד:
מכיוון שההגנה לא החזירה אותך כשהתחלת, זו הייתה התשואה של 15% עד 30% במזומן שרוב מדבר עליה, 200 או 300 $ לדלת שהנרי מדבר עליהן. אלה היו... אם כנראה נקטת בגישה סופר חנונית, והסתכלת על הסטטיסטי... מה המילה? סטיית התקן, ואתה הסתכלת על כל עסקה, והשווית, אלה היו בדרג העליון של העסקאות, אז בשביל זה היית הולך. אתה משווה את העסקה. אתה יכול להגיע לעסקה שראית בעבר, ואתה מחפש את העסקה שראית בעבר. בשוק של היום, אין את המספרים המדהימים של תזרים מזומנים שאנחנו רואים, כי יש כל כך הרבה תחרות על הנכסים האלה.
עכשיו, זה כמעט הופך להיות, "האם עדיף לקבל את התשואה של 7% שלי שהנרי אמר או כלום?" בעבר זה היה, "האם עדיף לקבל 7%, או לחכות ל-10% עד 12%?" אם נחזור לאנלוגיית הכדורסל כאן, כאשר אתה מקבל את הכדור לראשונה, הדבר הראשון שאתה מסתכל עליו הוא, "האם אני יכול להגיע עד השפה?" אין שם אף אחד. אני יכול לנצח את הבחור שלי בדריבל. זה ליי אפ. כמובן שזה החזר ROI של 30%. אתה הולך לקחת את זה בכל פעם, אבל ככל שההגנות משתפרות, זו לא אופציה. יש להם שם רודי גוברט בגובה שבעה רגל שמחכה לך, וזה לא יקרה יותר. אתה לא יכול לנצח את הבחור שלך מהדריבל.
עכשיו, זה מתחיל לומר, "בסדר, האם אני יכול לצאת מהמסך ולחטוף זריקת קפיצה?" זה הולך להיות קשה יותר, אבל זה עדיף על הפרת שעון זריקה ולא להוריד שום דבר. זה מה שאנחנו מתארים במצבים האלה. אם אתה לוקח את הציפייה מלפני חמש שנים, ותיישם אותה בשוק שאתה נמצא בו עכשיו, לעולם לא תירה בכדור. יהיו לך הפרות של שעון זריקה שוב ושוב ושוב, ואתה הולך להפסיד את המשחק בזכות אי זריקה.

הנרי:
או שרודי גוברט הולך לזרוק את זה בחזרה לפנים שלך.

דוד:
זה הדבר השני. זה ההפסד, נכון? ניסית לרדוף אחרי העסקה הנהדרת הזו, ונשאבת לקנות נכס של 40,000 דולר בשכונה נוראית שלא היית צריך לקנות, כי התשואה במזומן נראתה נהדר. בכל הנוגע למימון, הנרי, מהי אסטרטגיית המימון שלך כרגע?

הנרי:
בהחלט. אז בחזרה... הייתי אומר משנת 2017 ועד לפני כחצי שנה, אסטרטגיית המימון שלי הייתה באמצעות הלוואות מסחריות מבנקים מקומיים קטנים. בניתי קשרים עם בנקים מקומיים קטנים, ויכולתי לסגור עסקאות. אם הייתי צריך להכניס כסף מנקודת מבט של תשלום מקדמה, היתרון לבנקים המקומיים הקטנים הוא שאוכל להביא את הכסף הזה ממקום אחר. אז, או שלקחתי הון עצמי מנכס אחר, והשתמשתי בקו אשראי כדי לשלם אותם, או לפעמים הייתי לווה את התשלומים ממשקיעים אחרים, ומשלם להם ריבית גבוהה על כך. אז כן, הייתי... לפעמים הייתי גורם לבעלים להחזיר את התשלומים, וכך היינו מממנים לפחות את חלק המקדמה.
כך הורידו עסקאות, אבל ככל שהריבית עלתה, והייתה הידוק בין הבנקים, וההלוואות והקריטריונים היו קצת יותר נוקשים עבורם, וקשה יותר לבצע עסקאות תזרים מזומנים. חלק מהסיבה שבנקים מקומיים קטנים רוצים להשקיע בהלוואה שלנו למשקיעי נדל"ן היא בגלל שהם יכולים לקנות עסקאות מצוינות שיש להן תזרים מזומנים גדול. כפי שציינו, זה לא תמיד המקרה, ולכן היה קשה יותר לגרום לבנקים המקומיים להלוות על עסקאות אם המספרים אינם פנטסטיים. אז עכשיו, עברנו תזוזה, ואנחנו בדרך כלל מורידים עסקאות עם כסף פרטי או קשה בריבית גבוהה יותר, ואז נממן אותם מחדש עם בנק מקומי קטן או מוצר שאינו QM.
ובכל זאת, זה מאפשר לי להוריד עסקאות מבלי שאצטרך לשים בהן המון מההון שלי, אבל זה מסלול יקר יותר לקחת כי הריבית גבוהה יותר. בנוסף, אתה בעצם סוגר את ההלוואה פעמיים, אבל זו דרך שמצאנו שהיא מצליחה כי אנחנו עדיין מאוד מאוד מחמירים על החיתום שלנו.

דוד:
עכשיו, עם, אני לא יודע את המילה הנכונה להשתמש כאן, הירידה בציפיות על תשואה מזומן על מזומן מנדל"ן, האם כל אחד מכם קונה פחות נדל"ן עכשיו, או שאתה קונה את אותו הסכום או יותר? אני אתחיל איתך, הנרי.

הנרי:
אני קונה, הייתי אומר, אותו דבר ליותר. למעשה, הייתי אומר יותר. אנחנו עושים יותר סיבובים השנה ממה שעשינו בכל שנה. בשנה שעברה קניתי יותר דלתות בשנה אחת ממה שרכשתי אי פעם, אז אנחנו עושים יותר.

דוד:
לִשְׁדוֹד.

Ross you
אני עושה יותר. אני רוצה לעשות יותר. אני ממש מכור ל-Creative Finance Sub2 כרגע. אנשים שלחו לי עסקאות, ואני פשוט אומר, "כן, למה לא?" אז, זו המטרה שלי. כלומר, אני רוצה להוריד הרבה השנה. אני רוצה שזו תהיה השנה הכי גדולה שאני פועל בה. הסיבה שבעצם זה עובד יחסית טוב עד כה היא שאני מניח שיש את זה... אני לא יודע. זה היה מזנון, מזנון? זה השם שלו, וורן באפט? לא, אני סתם צוחק. וורן באפט, הוא דיבר. הוא אמר, "כשיש דם ברחובות..." אלוהים, אני לא רוצה לבלבל את זה.

דוד:
כשהגאות יורדת, אתה רואה מי שחה עירום? האם זה זה?

Ross you
לא. לא. אני יודע בוודאות שהוא אמר את זה. הוא היה כמו, "כשאנשים מפחדים כשאנשים...

דוד:
הו, מה שאתה מתאר זה כשאחרים מפחדים, תהיו חמדנים. כשאחרים חמדנים, פחד.

Ross you
אה, אתה רואה. זו הסיבה שאנחנו משלמים לך את הכסף הגדול, דיוויד. אז, עם זה ספציפית, כולם כל כך מפחדים להיכנס לנדל"ן עכשיו, אז אני באמת יכול להציע הצעות ולקבל אותן, וזה דבר יפה. הנכס שאני קונה בדנבר כרגע, זה בית עם כיפה משולשת. זה היה ב-Zillow Gone Wild. זה זכה ל-25,000 לייקים. באופן מסורתי, הייתי צריך להציע 200K יותר מזה לפני שנה. היום, זאת אומרת, הצעתי קצת מעבר רק כי ידעתי שיש הצעה אחרת, ורציתי אותה. אני חושב שהצעתי 25K מעל, וקיבלתי את זה. הייתי כמו, "וואו, זה מרגיש טוב. זה מרגיש טוב למעשה להתחרות רק עם אדם אחד אחר לעומת 20 אנשים אחרים".
אז, בשבילי, אני כאילו... אני נכנס כמו, "אה כן, כולם מפחדים. תן לי את זה, מותק." אבל נוסף על כך עם פיננסים יצירתיים ו-Sub2, כן, בנאדם, אני רק הולך לאסוף כמה שאני יכול, כי אם אתה יכול לקחת משכנתא של מישהו אחר ולקבל ריבית של 3%, אני מתכוון, פשוטו כמשמעו, כמעט כל עסקה עובדת. זה באמת דבר די קסום.

דוד:
אז, עובדה חסרת תועלת כאן, הזכרת דם ברחובות. הידעתם שנעלי העקב הגבוהות נוצרו במקור לגברים ללבוש שהיו קצבים כדי להסתובב באטליז כדי שלא יקבלו דם על החלק התחתון של הנעליים שלהם?

Ross you
וואו. לא היה לי מושג. אני לא ידעתי ש. תהיתי למה השארת זוג נעלי עקב במכונית שלך.

דוד:
זה סוד לשרירי השוק האלה למעשה. זה כאילו אני תמיד הולך במורד גבעה כל הזמן. זו גם הסיבה שאנחנו אף פעם לא נותנים למצלמה לרדת מתחת למותניים שלי כשאנחנו מקליטים. אני לא בטוח אם הקהל מוכן לזה.

הנרי:
בדיוק קיבלתי תמונה של שוקיים שעירים חזקים בנעלי עקב.

דוד:
זו דרך מצוינת לתאר את זה. בסיפור האינסטגרם שלי לפני כמה ימים, שמתי מם קטן שהיה בו בחור בן 25 שעובד את השוקיים שלו שבעה ימים בשבוע בחדר הכושר, והם רזים, וזה כמו אבא בן 42 של שלושה ילדים, והבחור הזה הוא כמו, "כן-

הנרי:
או בן אדם.

דוד:
... ירכיים מסיביות עבור... זה כל כך נכון. אני לא מבין. כן. בסדר, תמשיך לכאן. עכשיו רוב, אני מבין שיש לך עסקה בראש שאנחנו הולכים לפרק עבור כל האנשים שמצטרפים אלינו לפודקאסט הזה כדי לשמוע איך מבצעים ניתוח. ראשית, תגיד לי איפה העסקה הזו? מה זה? האם זו עסקת הכיפה המשולשת שלך שזה עתה הזכרת?

Ross you
זה. זה. זה ב-Castle Rock, שנמצא במרחק של כ-15, 20 דקות דרומית לדנוור. הוא נמצא בין דנבר לקולורדו ספרינגס, והוא ליד הרי עיראק וברקנרידג'. אז זה במקום הקטן הזה שהוא ממש מגניב.

דוד:
אתה צריך לקרוא לזה הסלע קסטרלי, נכון?

הנרי:
כן.

דוד:
כשם Airbnb שלך, כי אנחנו תמיד נותנים שמות מטופשים לנכסי Airbnb. אתה יודע ממה זה, רוב?

Ross you
כן. אבל לכולם בבית-

דוד:
אתה לא יודע מה זה. הנרי, תרצה לשתף?

הנרי:
זו ההתייחסות לעז, משחקי הכס.

דוד:
כן. זה מיקום במשחקי הכס שנקרא קאסטרלי רוק. היית מקבל הרבה... אנשים היו מזהים את זה ומזמינים את זה. אני חושב שכדאי לך ללכת עם זה.

Ross you
זה מגניב.

דוד:
לטריפל דום יש גם צלצול טוב, אבל מה אתה אוהב במיקום הזה?

Ross you
כמו שאמרתי, זה בין הרבה תחומים שונים. אז, קריטריוני הקנייה שלי באופן כללי הם קנייה ליד פארקים לאומיים, פארקים ממלכתיים, עיירות אקלקטיות ויעדי נופש. אלה ארבעת הדליים שלי. זה נמצא בין כולם, נכון? אז זה נמצא בין דנבר, שהיא אזור מטרופולין גדול באמת, והתקנות בדנוור די נוקשות. אז, אני כבר מרגיש שהתחרות הכוללת נמצאת בקצה התחתון, כי כל כך קשה להשיג Airbnb פונקציונלי בדנבר, אבל זה גם ליד ברקנרידג', וזה גם ליד הרי הרוקי, אז זה פארק לאומי, סליחה, לאומי פארק, אבל אז יש גם פארק לאומי.
זה נקרא Roxborough State Park. זה ממש ליד קאסל רוק, ואז עיירה אקלקטית. כלומר, לא באמת הייתי מסווג את זה ככזה. הבולדרים מצפון לדנוור, זה אקלקטי. זה גם ליד Castle Rock. אז זה במקום הקטן והפורח הזה שבו יש לי כל כך הרבה שווקי יעד של אנשים שעומדים לעבור דרך קאסל רוק רק כדי להגיע לכמה מהאזורים האלה שאמרתי לך. אז מנקודת מבט של מיקום, הוא מסמן את התיבות. זו גם שהייה מאוד ייחודית. אם אתה ב-YouTube, אנחנו מגלגלים את כל זה כדי שתוכל לראות. זה בית יפהפה. מה שבאמת מיוחד בו הוא שיש לו נופים של 360 מעלות של הרים בכל מקום.
כולם השתגעו מהבית הזה באינטרנט. ההערות של Zillow Gone Wild היו ממש ממש מטורפות, אז אני פשוט מרגיש שזה הולך להיות קטע תיק עבודות ממש ממש מדהים לאתר ההזמנה הישירה שלי, Nick Sleeps. אני חושב שזו הולכת להיות חוויה מאוד ניתנת לאינסטגרם, ולכן זה אחד מאלה, "אם אני בונה את זה, הם יבואו סוג של דברים." זה כבר נבנה, אבל אני הולך לבנות את המותג וכל דבר כזה. אני חושב שיש לזה הרבה פוטנציאל עבורי, אבל הייתי קצת... יש כמה דרכים שבהן חתמתי את זה כדי לוודא שהוא מתאים לקריטריונים שלי.

דוד:
בסדר. אז, בכמה אתה קונה את זה, ואיך בנויה העסקה?

Ross you
זו הלוואה קונבנציונלית. מדובר בריבית של 5.99% למעשה, וזה לא רע. הייתי צריך לשלם בערך 8,000 $ של נקודות כדי להוריד את זה לשיעור הזה, אז אני ממש שמח עם זה. זה היה מיליון דולר, והצעתי 1,000,025. כנראה שהייתי מקבל את זה במיליון, אבל מישהו אחר הציע הצעה, וקיבלנו מידע שזה נגמר לבקש. אז, פשוט הלכתי, הייתי כמו, "בן אדם, אני לא יודע כמה היה יותר מדי לשאול. אני הולך להגיע ל-1,000,025", והבסתי אותם. אז אני מניח שעברתי מעל 10,000 או משהו כזה. אני לא ממש בטוח. לצערי אני מוריד 30%, כי הייתי צריך לעשות את זה כדי שזה לא יהיה הלוואת ג'מבו כדי שאוכל...
בעיקרון, זה מה שאני יכול להיות זכאי אליו באופן קונבנציונלי. לבנקים, אני איש עני למרות שיש לי עסקים מצליחים, אבל לא היו לי עסקים מצליחים כבר שנתיים מס. אז אני עדיין צריך לאסוף את הכספים כדי לקבל הכל, אבל אני אוריד 30%. אני מקווה להפיק תשואה של 15% מזומן על מזומן על הנכס הספציפי הזה.

דוד:
בסדר, ואז היה נושא למרכיב בזה?

Ross you
לא, לא בקטע הזה. זה היה רק ​​סטרייט פר... ראיתי את זה. הייתי כמו, "אני רוצה את הבית הזה. אני הולך לקנות את זה", והצעתי את ההצעה, ואיכשהו קיבלתי אותה.

דוד:
עכשיו, אם היה לך ניהול נכסים מקצועי, 20%, 25%, האם העסקה הזו הייתה עדיין עיפרון?

Ross you
טכנית כן. זה יהיה הרבה יותר קרוב ל... אה, למעשה, לא. זה עדיין יהיה 11%. איך שחתמתי את זה, אני חושב שאני הולך להחזיר 20% מזומן על מזומן. עם 20% דמי ניהול, זה יהיה תשואה של 11.7% במזומן. עכשיו, אם זה בסופו של דבר באמצע הדרך... אז אם אקבל את זה לתשואה של 15% מזומן על מזומן כמו שחשבתי בחברת ניהול, בוא נניח ש-Blue Gems לא עושה את זה בחינם בשבילי. אז זו עדיין תהיה תשואה של 7.5% במזומן. אז, זה עדיין יעבוד. זה יזרום מזומנים. אני חושב שהעסקה הזו עדיין תזרים מזומנים של 2,500 דולר לחודש.

דוד:
מה התאמת במחשבון שלך שם כדי לקבוע אם זה יעבוד?

Ross you
דמי הניהול שלי. שאלת אם יש לי מנהל מקצועי בזה ב-20%, זה מה שאני מכניס כדי לראות איך זה משנה את תזרים המזומנים, וזה יוריד אותי ל-7%. אבל אם אני מסיר את זה, אז אני עולה ל-16.2%.

דוד:
אז מ-7% ל-16% על ידי ביטול ההנהלה, אז יש טעם לכל מי שמקשיב שמנהל את העסקאות שלו אומר, "אני לא רוצה להיות... אני רוצה הכנסה פסיבית. אני לא רוצה להיות מפעיל שכירות לטווח קצר". זו יכולה להיות הסיבה שאתה רואה את המתחרים שלך מתקדמים בעסקאות ורוכשים אותן, ואתה לא בגלל שהמספר הזה הפך את זה מעסקה די סולידית לרוב האנשים מעבירים תשואה של 7%. זה קצת יותר שומן מרפקים. אתה תצטרך להכניס את העסקאות האלה במקרים רבים, ורוב הוא אחד הטובים בעסק בכל מה שקשור לאלה.
אז, הסיכוי שמישהו אחר יקבל עסקה טובה כל כך, ויהיה לו את החזון להרגיש בטוח שזה יעבוד יהיו נמוכים יותר ממה שהיה עם רוב. אז חלק ממה שאנחנו מתארים כאן הוא שכאשר הנדל"ן נעשה קשוח יותר, האלמנט הפסיבי שבו הולך ונעלם. אולי יש משחק מילים. אנחנו יכולים להיכנס לזה כאילו פסיבי עבר.

Ross you
הו, זו כותרת התמונה הממוזערת שלנו?

דוד:
כֵּן.

Ross you
פסיבי מת

דוד:
מכיוון שנדל"ן הוא מחזורי, כנראה שיבוא זמן שבו הוא יחזור למה שהיה קודם. אנחנו לא יודעים מתי זה יהיה, אבל זה היה הרבה יותר קל לקבל את התשואות האלה, ופשוט לתת למנהל נכסים לנהל את זה ממה שזה עכשיו.

Ross you
אני רוצה לומר שאתה צודק בעניין הזה. כולם בבית, הקשיבו שוב לחלק הזה, כי הרבה מאיתנו נכנסים לנדל"ן. נגיד השכרות לטווח קצר כי על זה אנחנו מדברים עבורי ספציפית. אתה הולך לקנות 10 נכסים ואז 20 ואז 30. בסופו של דבר, כמוני, יש לי 35 כרגע. לא תוכל עוד לנהל את הנכסים האלה בעצמך. אתה תצטרך לוותר עליהם. הקמתי את חברת ניהול הנכסים שלי. נכנסתי ל-Blue Gems, כי הייתי כמו, "אני צריך פתרון לזה", אבל המפעיל היומיומי, אתה תצטרך לתת את זה לחברת ניהול, וברגע שאתה עושה את זה, זה יקטין את התשואות שלך באופן דרמטי.
זו נקודה ממש טובה, דיוויד. כלומר, זה משהו שאנשים לא חושבים עליו. אם אתה טוב בזה, אתה הולך להצליח מאוד. אתה הולך להגדיל ככה, ואז תהיה לך בעיית ניהול, כלומר תצטרך לשלם למישהו כדי לנהל הכל.

דוד:
העצה שלי, לא שמישהו מבקש את זה, היא אם אתה הולך להיכנס לסוג הנכסים הזה, צפה לנהל אותו בעצמך במשך שלוש עד חמש שנים. תעשה עבודה טובה מאוד. דמי השכירות עולים עם הזמן. ההכנסות גדלות עם הזמן. הביקורות שלך גדלות עם הזמן. המערכות שלך משתפרות. אז אתה יכול... הרווחת את הזכות למסור אותו למנהל נכסים. עכשיו, הם יכולים להשתלט, וזה הופך להיות פסיבי. אתה פשוט לא יכול לקבל את הציפייה להתחיל את זה ליום הראשון. זה נושא שאנחנו רואים לאורך התוכנית של היום, אני שם לב, הוא שאתה רק מרחיב את האופק שלך מהרגע שאתה מצפה לקופה הזו.
הנרי הזכיר כמה עסקאות כמו, "ממש מיד, אנחנו קונים אותן ב-70% ממה שהן שוות. אנחנו מקבלים תזרים מזומנים מסוג זה. יכולתי להיפטר ממנו, להרוויח הרבה כסף, או לשמור עליו ולהרוויח קצת כסף, אבל היו לי אפשרויות". זה לאט לאט עובר, "אני עדיין יכול להרוויח את אותו הכסף, אבל אני לא מרוויח אותו מיד. אני צריך להאריך." אני חושב שזו עצה טובה לאנשים להרחיב את הציפיות שלהם. עכשיו הנרי, אותה שאלה אליך. יש לך עסקה שנבחרה כאן?

הנרי:
כן, יש לי עסקה. אנחנו עוברים מהמקום המדהים של קסטרלי רוק לסליפי הולו, העיירה הקטנה שלי בנטונוויל. אני קונה בית חד משפחתי, וזהו... אני קונה את זה בגלל שאני יודע שמה זו הנחה, אבל אני בעמדה של לנסות להבין איזו אסטרטגיית יציאה תהיה הגיונית ביותר בהתחשב ב תנאי השוק הנוכחיים. אז אני חושב שזאת עסקה טובה לדבר עליה. אני משלם 170,000 דולר עבור זה. זה יצטרך קצת עבודה על מנת שהוא יתהפך או יושכר לטווח ארוך או יושכר לטווח קצר. אז, אני ממש בתהליך ההחלטה עכשיו מנסה להבין איזו מהאסטרטגיות היציאה האלה אנחנו הולכים לעשות.
עכשיו, אני קונה את זה בלי קשר... זו רכישה, בלי קשר לאסטרטגיית יציאה, אבל זה הניתוח שאנחנו מדברים עליו בניסיון להבין מהי האסטרטגיה הטובה ביותר בהתחשב בשוק ובמצב הפיננסי הנוכחי שלך? אני במצב שאני יכול לשים בו בערך 40,000, ואני יכול להעיף את זה. אני יכול לשים בו אולי 50,000, 55,000, ולהשכיר אותו לטווח קצר, או שאני יכול לשים בו בערך 30,000 ולהפוך אותו להשכרה. אם נשכיר אותו, סביר להניח שאוכל לקבל 1,800 לחודש. אז, אני אהיה בשכונה של שבירה גם אם אעשה את זה. עכשיו, הסיבה שאשקול לשבור את השוויון בגלל זה היא שבנטונוויל הוא פשוט שוק כל כך חזק עם מטה וולמארט שם.
למרות שאפילו זה לא יזרום מזומנים כרגע, אני הולך לקבל חבטה גדולה בהערכה כי וולמארט בונה את מתקן המשרד הביתי החדש שלהם. הם חייבים להביא אנשים לכאן. זה עדיין יעד תיירותי לרוכבי אופני הרים כרגע. אין הרבה מלונות, ולכן אנשים צריכים מקומות לינה אם אני רוצה לעשות השכרה לטווח קצר. אני חושב שברגע שהריבית תרד, זה יאלץ יותר אנשים להיכנס לשוק, וזה יעלה את הערכים, נכון? אז, יש מצבים שבהם אני מוכן... שבהם אני מוכן לשבור אפילו בגלל מה שהניתוח שלי אומר לי על מה שיכול להיות בעתיד.
זה לא משהו שכל משקיע חדש יוכל לעשות. זה יכלול אותך להיות מומחה בשוק שלך, להבין את מה שמגיע, ולעשות את המחקר כדי לקבל החלטות מסוג זה. אז, כרגע, אני נוטה להתקדם ולמכור אותו. הסיבה שאני נוטה להמשיך ולמכור את זה היא כי יש לי צינור של עסקאות. יש עוד עסקאות. אני לא... אין לי מחסור בעסקאות לקנות, ולכן זה... אני לא אוהב את מספרי תזרים המזומנים להשכרה לטווח ארוך, ואני לא בטוח. אני לא מאוד בטוח במספרי השכירות לטווח קצר, בגלל השכונה הספציפית שבה נמצא הבית הזה.
אני לא יודע שזה יניב את התשואות שהשכרות לטווח קצר אחרות שלי בבנטונוויל, ולכן אני לא ממש נוח עם זה. אני עורך קצת מחקר ושוחח עם מנהל הנכס שלי ב-Airbnb, כדי לראות מהי רמת הביטחון שלו לגבי מה שהוא חושב שנוכל לשכור אותו. אני חושב שאם עשינו השכרה לטווח קצר, היינו דוחפים את ההכנסה החודשית הזו לכל מקום בין 2,000 ל-3,000 דולר בחודש. אז זה יכול להיות נהדר. זה לא יכול היה להסתדר טוב. אז מה שאני בטוח בו בוודאות של 100% זה שאני יכול לשים בו 40,000 דולר ולמכור אותו ב-210,000 דולר, בלי להזיע, וזהו... סליחה, לא 210. אמרתי 210. זה לא 210. למכור את זה עבור 275,000 דולר, בלי להזיע, נכון?
זו האסטרטגיה שאני הכי בטוח בה, ובשוק הזה אתה מקבל עונש על טעויות. אז, אני כנראה הולך לרכון לעבר הדבר שאני הכי בטוח בו.

דוד:
יש כמה נקודות שלדעתי שווה להדגיש גם שם. חלק מזה מגיע מג'יימס דיינארד. ובכן, ג'ימי ציין נקודה בפודקאסט של מצב השוק שלדעתי היא ממש טובה ושווה לחזור עליה כאן. ג'ימי הזכיר שההחזר על ההשקעה, אם אתה מסתכל על החזר מזומן על מזומן, הוא נומינלי או לא קיים בהרבה עסקאות. עם זאת, הוא הופך הרבה בתים, וההחזר על ההשקעה שלו כשהוא מסתכל על היפוך יכול להיות מדהים. הוא יכול לקבל תשואה של 20%, 30%, 40%, 50% על הכסף שהוא הכניס בעסקה, במיוחד אם הוא ממנף את הכסף של אנשים אחרים בסיבוב. עכשיו, זו לא הכנסה פסיבית. זו הכנסה פעילה.
אנחנו בדרך כלל לא משווים את שתי האפשרויות האלה, כי כשאתה מחזיק נדל"ן, ואתה מקבל 100 דולר לחודש, אבל קנית אותו עם 200,000 אי הון עצמי, עדיין הרווחת 200,000 $ באותו זמן. פשוט לא הצלחתם בצורה של תזרים מזומנים, וזה יכול להטעות. מה שגרם לי לחשוב עליו הוא שכל כך הרבה אנשים מקשיבים לנו. הם רוצים את החיים שלנו, כי הם לא אוהבים את העבודה שיש להם. הנרי, אתה, בשלב מסוים, עשית נדל"ן תאגידי עבור Walmart. רוב, עשית משחק קול מקצועי ושיווק והוללות כללית, אבל העניין... הייתי שוטר. ישנתי שלוש שעות בלילה בלילה טוב רק חיפשתי...
כל יום, התעוררתי כמו, "מתי בפעם הבאה אוכל לישון?" פשוט הייתי אובססיבי לגבי מתי אוכל לישון? לא אהבנו את החיים שהיו לנו. נדל"ן נתן לנו חיים טובים יותר. אם אתה במצב הזה, כבר דיברו איתך בעבר שהאוונגליסט לנדל"ן יגיד שאם אתה מקבל מספיק תזרים מזומנים, אתה יכול להחליף את ההכנסה הפעילה שלך בהכנסה פסיבית. אתה יכול לעזוב את העבודה שלך. אתה יכול לעבור למשהו טוב יותר. זה מה שנעשה קשה מאוד. עם זאת, אם התפטרת מהעבודה שלך, ונכנסת לבתים מתהפכים, והרווחת 75,000 דולר בשנה על הפיכת שני בתים שונים, זו יכולה להיות עבודה שאתה אוהב יותר מהעבודה שאתה לא אוהב, לא כרוכה בישיבה לעבודה תְנוּעָה.
אתה יכול לעבוד מהבית. לוח הזמנים שלך הופך גמיש יותר. עכשיו, יש לזה כמה חסרונות. אתה לוקח קצת יותר סיכון. אולי יש עקומת למידה בהתחלה, אבל אם אתה מישהו שבאמת טוב עם נדל"ן, אתה הנרי, אתה מסתכל על עסקאות כל הזמן, ואתה כמו, "הדבר הזה פשוט מסתדר. אני לא מסתכם כרגע בתזרים מזומנים, אבל אני יכול להרוויח 45 אלף מלהפוך את החוזה למישהו אחר, או לתקן ולהפוך ולעבור למשהו אחר". יש לך הזדמנות להשיג את החזר ה-ROI שאתה צריך כדי להחליף את העבודה שלך לעשות זאת. זו דרך אחרת להסתכל על הזדמנויות אלה, והיא מאלצת את עצמך להפסיק להסתכל רק על החזר מזומן על מזומן.
זה בוחן דרכים רבות שבהן נדל"ן יכול להועיל לך שיפתחו את ההזדמנויות הללו. בואו נגיד כל אחד מכם על זה... ובכן, עכשיו אני רק שוקל את הגישה החדשה לבחינת השקעות נדל"ן.

Ross you
אני מסכים. אני חושב שעלינו לחזור להרגל לומר, "היי, נדל"ן זה משחק ארוך, ולפעמים יהיו שנים טובות. לפעמים יהיו שנים נורמליות יותר כמו עכשיו". אבל בסופו של יום, זה כאילו אתה רק דוחף את הכדור קדימה. חשבתי על זה כמו שהנרי אמר את זה קודם לכן, שנות הזהב. "היי, אלו היו שנות הזהב," אבל אני באמת חושב, לא להיות יותר מדי אנדי מהמשרד, אבל אני כן חושב שעוד 20, 30 שנה מהיום, אנחנו הולכים להסתכל על עכשיו, ולהיות כמו, " אלו שנות הזהב". זהו, כי כולנו טובים במה שאנחנו עושים, וכולנו נמשיך למחוץ את זה כל שנה כי אנחנו אוהבים לעשות את זה.

הנרי:
בהחלט. לא יכולתי להסכים יותר. אני אומר את זה לתלמידים שלי כל הזמן. אני כמו, "תראה, השקעה היא לקנות משהו בפחות ממה שהוא שווה, להוסיף לו ערך ואז לנצל את הערך החדש שלו." אפילו בבורסה, אתה רוצה לקנות כאשר מניה יורדת, החזק אותה עד שהיא תעלה, ואז הרווחת את ההשקעה שלך. זה כאשר העושר נבנה, חבר'ה. כך זה נראה. יש לך הזדמנות לקנות, ולמרות שאתה לא הולך להרוויח כסף מיד, אני חושב שלאנשים שקונים באופן פעיל עכשיו, אפילו בעוד חמש שנים, האנשים שקונים עכשיו הם האנשים שקונים ב-2009, נכון ?
האנשים האלה היו שאובים שהם קנו ב-2009. אז ככה זה נראה. כך זה נראה לבנות עושר. זה לא יפה עכשיו, אבל אני חושב שזה יהיה יפה בטווח הארוך.

Ross you
אנחנו תמיד הולכים להיות משואבים שקנינו עכשיו בעוד 10 שנים מהיום.

דוד:
אני אומר את זה כל הזמן. ספר לי לאדם שאתה מכיר שקנה ​​בית לפני 30 שנה שאומר, "הלוואי שלעולם לא הייתי עושה את זה."

Ross you
ובכן, אתה זוכר שג'ניס פעלה לפני חודש, והיא אמרה, "כן, קניתי את הבית הראשון שלי באל.איי ב-180,000 או משהו כזה." היינו כמו, "מה? ב 2004?" היינו כל כך מבולבלים מזה.

דוד:
תגיד לי אדם שקנה ​​בית לפני 30 שנה שזוכר מה היה בדוח הבדיקה, וכמה זה היה מלחיץ.

Ross you
ימין? ימין. זה נכון.

דוד:
אבל גם, ספר לי לאדם שקנה ​​את הבית הזה לפני 30 שנה שחשב שהוא מקבל עסקה מצוינת, והם קנו אותו בפחות ממה שהוא שווה. רוב האנשים מאמינים שהם משלמים יותר מדי עבור נדל"ן בזמן שהם קונים אותו. אנחנו תמיד חושבים שיכולנו להשיג את העסקה טובה יותר. הגיע הזמן שבאמת יוצר את העושר בנדל"ן, ואנחנו מחבלים בזה כשאנחנו כאילו, "אני צריך להכניס דאנק ארבע שניות לשעון הזריקה לפני שאשקיע קצת עבודה בפירוק ההגנה או להזיז את הכדור. ” עכשיו, הנרי, העלת נקודה מצוינת. נדל"ן זה לקנות משהו בפחות ממה שהוא שווה, להפוך אותו לשווה יותר, ואז לנצל את זה.
אז מהמסגרת שלי, הייתי קורא לזה לקנות הון, לכפות הון, ואז יש אסטרטגיה נוספת. כעת, האסטרטגיה הנוספת יכולה להיות להחזיק אותו בתור השכרה. זה יכול להיות למכור אותו ולהפוך את ההון העצמי שיצרת בעסקה הזו למזומן, ולהחזיר את המזומן הזה לעסקה הבאה. יש הרבה דרכים שבהן אנחנו יכולים לעשות את זה, אבל על... מנקודת המבט של איך אנחנו עושים משהו לעסקה טובה אם זה לא מתחיל כעסקה טובה, אני הולך לשאול כל אחד מכם, איזו עצה אתה האם לקחת עסקה כמו הנכס של רוב קאסל רוק שאנשים אחרים העבירו, ולהפוך אותה לעסקה טובה? אז הנרי, אני אשאל אותך את אותו הדבר.
הזכרת מימון יצירתי. זו דרך אחת, אני חושב מיד, שאמרת, "אם אתה מקבל משהו בריבית של 3%, הכל עובד, נכון?"

Ross you
כֵּן. כלומר, אני חושב... חכה רגע, תן לי לחשוב על זה לשנייה. לך קודם להנרי. לא, אני סתם צוחק.

דוד:
לא, אנחנו יכולים לעשות את זה. לא אכפת לי. רוב הוא לא ראפר בסגנון חופשי. אני אגיד לכם את זה עכשיו.

Ross you
לא. לא, אני כן.

דוד:
לא אתה לא.

Ross you
ובכן, ניסיתי לחשוב על... אני מנסה... כן, תקשיב.

הנרי:
אתה צריך לפתוח את המחשב שלך ולהעלות ניתוח. זה ההפך מסגנון חופשי.

דוד:
הוא צריך 25 טייקים.

Ross you
ובכן, ביקשת ממני לקחת אותך דרך המספרים. אני אעשה.

דוד:
לך הביתה. לך למעבדה. תפוס עיפרון. תעשה את זה מותח, תחזור והכה אותנו באוזניים.

הנרי:
הרגע פגעת בנו בסצנת קרב של שמונה קילומטרים?

דוד:
כן, כי זה משהו שרוב לא עושה. הנרי לעומת זאת, הוא שייך לצופן, רוב.

Ross you
אני מרגיש שהעסקה הזו כבר הייתה טובה, אז אתה אומר, "איך אתה גורם לזה לעבוד?" אני כמו, "עשיתי."

דוד:
אבל קנית עסקה שאנשים אחרים לא ראו, אז ראית בה משהו שגרם לעסקה הזו לעבוד בשבילך. מה אתה חושב שזה היה? הזכרת את החוויה. הזכרת יצירת דרך ייחודית לשיווק הנכס. יש דברים שאתה עושה שאנשים אחרים הרגע אמרו, "הפעל את המספרים ב-AirDNA, לא עובד, מעבר לזה." כן,

Ross you
זה לא עובד על AirDNA בכלל. אני חושב של-AirDNA יש את זה ב-$60,000. אני חושב שזה יכניס בין 175,000 ל-200,000 דולר. אז הדרך שבה עשיתי את זה בשביל עצמי היא שרק עשיתי קצת חיפוש. כשמסתכלים על ניתוח השוק, אין בתי כיפה ייחודיים. אין בתים ייחודיים בכלל באזור הזה, ולכן כל כך הרבה אנשים היו מסתכלים על העסקה הזו ומעבירים אותה הלאה, כי זה מפחיד. אין מספרים שתומכים בכך. במקום שבו אני נכנס, אני אומר, "אני הולך להיות החלוץ בתחום הזה במיוחד. אני אהיה החבר שאנשים מחפשים להעתיק בעצם לשארית הזמן."

דוד:
אז, AirDNA משווה את זה לבית מסלול שנראה כמו כל שאר הבתים סביבו.

Ross you
בדיוק, אבל מה שאני יודע זה שנכס ייחודי יכול בעצם לדרוש פרמיה של 300% על נכס טיפוסי. אז מכיוון שנכס טיפוסי עשוי לקבל רק 100 דולר ללילה, זה יקבל 300 דולר ללילה בקצה הנגדי שלו. עכשיו באמת, הנכס הזה יקבל 700 עד 1,000 דולר ללילה, אני חושב, בעוד שרוב האנשים שמנהלים את המספרים חושבים שהוא יקבל 250. אז, זה לא עובד בשביל אף אחד אחר, אבל זה עובד בשבילי כי אני יודע מה יש לי כאן , אבל הניסיון הוא הסיבה שאני יודע את זה.

דוד:
עכשיו, תראה, הנרי, התפקיד שלי הוא להוציא מרוב את הגדולה שהוא לא יודע שיש לו, נכון? רוב, אני הולך להוביל אותך בחזרה לגדולה נוספת. מה לגבי המלון שקנית ששימש כמלון מסורתי שאתה הופך לסדרה של השכרות לטווח קצר? הכנת שם משהו?

Ross you
אותו דבר. זה היה... בעצם, זה פנה אליי. מישהו פנה אליי לזה, והוא אומר, "היי, אתה רוצה לקנות את המלון שלי?" הוא נתן לנו ריבית ממש טובה. אני חושב שקיבלנו את זה ב-2.75%, 3%, אבל כל המלון היה זקוק לשיפוץ. אני רוצה לומר שהבעלים כבר התחיל לשפץ, אבל זה פשוט היה כל כך הרבה עבודה שהוא אמר, "אני פשוט הולך למכור את זה למישהו שבאמת יכול לסיים את העבודה." הוא מכר לנו את זה, וכך אנחנו מתחילים לנצל את ההזדמנות של שיפוץ מלון שלם. נכון, זה הרבה עבודה. הוא פעיל בדיוק כמו שאמרת, אבל הצד ההפוך שלו הוא שהמלון הזה יהיה שווה כפול או משולש ממה ששילמנו עליו.

דוד:
אז אתה מוסיף ערך באמצעות שיקום. אתה מוסיף ערך על ידי הצבת כל אחד מהמלונות האלה ב-Airbnb, VRBO, לא רק מלון מסורתי שמישהו יצטרך לחפש בדפי זהב, ואתה מוסיף ערך במקרה הזה באמצעות מימון מוכר.

Ross you
נכון.

דוד:
זו דוגמה מצוינת לכך שעשיתם עסקה על ידי הדברים האלה שאנשים אחרים פשוט היו מסתכלים עליה, רואים את החזר המזומן, ואמרו לא, או ראו שזה צריך יותר מדי עבודה והעבירו את זה הלאה.

Ross you
כֵּן. כֵּן. כֵּן. וואו. וואו. אני כל כך חכם. תודה.

דוד:
אמרתי לך, יש גדולה בך, רוב. אני רק צריך לשלוף את זה ממך.

Ross you
אני רק צריך להיות מוכן לסגנון חופשי קצת.

דוד:
כן, ואתה צריך לעבור על הספגטי של אמא כדי להגיע לשם, אבל זה בסדר. כולנו הולכים לעשות את זה ביחד. הנרי, מבחינתך, מהן הדרכים שבהן הצלחת לעשות עסקאות במקום רק לחפש עסקאות?

הנרי:
כן, אני יכול לגמרי בסגנון חופשי. זו הסיבה שאני לובשת שחור, אז אתה לא יכול לראות את הספגטי של אמא על החולצה שלי. חלק מהדרכים שבהן אני עושה עסקאות הן דרך לא להסתכל דרך עדשת אסטרטגיית יציאה אחת. למדתי את אסטרטגיות היציאה של פליפר וסנפר. למדתי את אסטרטגיות היציאה של שוכר קנייה והחזקה. למדתי את אסטרטגיות היציאה של שכירות לטווח קצר, וזה מאפשר לי להסתכל על עסקה מכמה נקודות מבט. אז, אני לא רק מסתכל כמו, "היי, זה לא עונה על ההחזר שלי במזומן או במספרי תזרים המזומנים שלי כמו שכירות," ולהעביר את זה הלאה. זה מאפשר לי להסתכל על עסקה מכמה זוויות, ולראות איך אני יכול להרוויח מזה. אז, כמו עם העסקה שדיברנו עליה, אני יודע שאני יכול להרוויח עליה כסף לפחות בשלוש דרכים. יכול להיות רביעי.
אני כנראה יכול להקצות את החוזה הזה למישהו גם אם ארצה. אני יכול לעשות עסקאות רק על ידי השכלה ובקיא באסטרטגיות יציאה מרובות. הדרך השנייה שבה אני חושב שמישהו חדש שאולי לא מרגיש שזה משהו שהוא יכול לעשות היא שאתה יכול לעשות עסקאות על ידי יצירתיות עם מה שאתה מחפש. אתה יכול לעשות את זה אפילו בשוק, ואני עדיין עושה את זה. אני אסתכל על עסקאות, ואני מחפש במיוחד איך אוכל להוסיף ערך? ובכן, היכן אני יכול להוסיף את הערך הרב ביותר עם הוצאה מינימלית של כסף? לכן, כשאני מחפש עסקה, אם אני מחפש, ואני לא מוצא דופלקס בשום מקום או מולטי-משפחתי בשום מקום, אז אני אתחיל לחפש משפחות בודדות שאני יכול בקלות להפוך לדופלקס. או מולטי-משפחתי או על ידי הסבת מוסך, או על ידי הסבת בניין חיצוני שכבר יש.
חלק מהבתים האלה שתמצאו, יש להם סככה עם אינסטלציה וחשמל. ובכן, זה לא כל כך קשה להמיר את זה למרחב מחיה, כי יש לך את הבסיס, ויש לך חלק מהמבנה. מוסכים הם דרך קלה. לפעמים אתה יכול לפצל בית, במיוחד אם זה בית מפוצל כנפיים, כלומר חדר השינה הראשי נמצא בצד אחד של הבית, וחדרי השינה האחרים וחדר האמבטיה נמצאים בצד אחר. זה די קל להפוך צד אחד של זה ליחידה, וצד אחר ליחידה. עכשיו, צריך קצת יצירתיות. זה ייקח קצת כסף, חלק מהדברים האלה, אבל אתה יכול לעשות עסקה ולהוסיף ערך מקסימלי עם קצת עבודה.
מה שבדרך כלל עשיתי בחלל ההיפוך הוא למצוא בתים שיש להם... דיברנו על זה בפרק קודם. זה למצוא בתים שיש להם חדרי שמש או חדרים גדולים שאינם מחוממים מבחינה טכנית ומצוננים מדה רבועים. זה עובד גם עבור מוסכים. אתה יכול לקחת החזר HVAC, ולהכניס אותו לחדר הזה, ועכשיו החלל הזה מחומם ומקורר. כל שעליכם לעשות הוא להוסיף את הריצוף, לבודד את הקירות, ועכשיו יש לכם חדר נוסף. חדרים הולכים לתת ערך מוסף, וכך רק בגלל שאתה יכול להסתכל על עסקה, והיא במצבה הנוכחי, ולהגיד, "העסקה הזו לא עושה עיפרון, אבל אם תוסיף חדר שינה?" האם זה יהיה עיפרון אם תוסיף חדר שינה וחדר רחצה תחת אותה קורת גג, וכמה בזול תוכל לעשות זאת?
זה עתה הסבתי חדר כביסה לבית לשירותים, שכלל את הכביסה בחדר האמבטיה. הבית היה על משטח זחילה. זה עולה לי בערך 5,000 דולר לעשות את זה. אבל עכשיו במקום שלוש מיטות, בית מרחץ אחד, יש לי בית עם שלוש מיטות, שתי מרחצאות, מה שאפשר לי לקחת את חדר האמבטיה שהיה אמבטיה באולם, ולסגור את הפתח לחדר האמבטיה במסדרון הזה, ואז לפתוח פתח מאחד מחדרי השינה לחדר האמבטיה במסדרון. כעת, יצרתי סוויטה ראשית, כי הוספתי חדר רחצה בחדר הכביסה, כי חדר הכביסה היה גדול מדי.
הצלחתי למכור את הנכס הזה בכ-30,000 דולר, 35,000 דולר יותר ממה שהיה לי בלי השירותים הנוספים, כי היה לו יותר ביקוש, ובגלל שהיו שני חדרי שירותים וסוויטה ראשית. זה נכס הרבה יותר נחשק, ועולה לי 5,000 דולר לעשות את זה.

דוד:
זו עצה נהדרת, נהדרת. אנשים צריכים לחזור ולהקשיב לזה שוב. אם אתה מנסה להבין איך לגרום לדברים האלה לעבוד, אתה שומע את זה כאן. ההגנה קשה, אבל זה לא אומר שאתה לא יכול לנצח. אתה פשוט צריך לנקוט בגישה אחרת. שאלה אחרונה לכל אחד מכם, אנחנו מה שהייתי מכנה משקיעים מקצועיים, אנשי נדל"ן מקצועיים. זה מה שאנחנו עושים במשרה מלאה. אנחנו מחפשים עסקאות. הנרי, הזכרת שיש לך משפך גדול מאוד שיצרת שאתה מסתכל על דברים. לרוב יש רשת שלמה. הוא מדבר על כך שיש לו את רוב קפיטל שהוא הולך ליצור.
לכל אחד יש קהלים של אנשים שעוקבים אחריך שיכולים להביא לך עסקאות. יש לנו את הפלטפורמה הזו שלא לכולם יש. לאדם שאינו משקיע מקצועי שרוצה להרוויח כסף דרך נדל"ן, אבל הוא לא עוזב את העבודה היומיומית שלו בקרוב, או שמערך הכישורים שלו לא יעבוד בסביבה שבה אנחנו פועלים, איזו עצה יש לך אותו אדם לבנות עושר באמצעות נדל"ן, ומה הציפיות הסבירות עבורו בשוק הזה?

הנרי:
הנה שני דברים. אני חושב שאתה צריך להיות ה... החינוך חשוב הרבה יותר עכשיו מאי פעם, ולכן דיברתי על חינוך עצמי למספר אסטרטגיות יציאה. אני חושב שכולם צריכים לעשות את זה. אתה לא יכול להיות כל כך ממוקד בלייזר באסטרטגיה אחת, כי אתה כנראה משאיר הזדמנויות על השולחן. אז אתה צריך, עבור כל משקיע, להתמקד במכנה המשותף הנמוך ביותר בנדל"ן. זו תמיד תהיה עסקה. אתה חייב לעשות עסקה טובה, נכון? עכשיו, דיברנו על דרכים שבהן אתה יכול לעשות משהו שהוא לא עסקה טובה בערך הנקוב, להיראות כמו עסקה טובה, או להפוך לעסקה טובה על סמך איך אתה יכול להוסיף ערך יצירתי לנכס הזה, אבל יש לך כדי לדעת איך נראית עסקה טובה בשוק שלך? אז אתה צריך לבחור דרך למצוא את העסקאות הטובות האלה.
לשלושתנו, יש לנו דרך שאנחנו אוהבים למצוא את העסקאות הטובות שלנו, ואנחנו הולכים על כל האסטרטגיה הזו. אז אני לא יכול להגיד לכל משקיע אקראי באיזו אסטרטגיה עליו להשתמש או מהי האסטרטגיה הטובה ביותר. זה באמת, כולם עובדים, אבל אתה חייב, א, לדעת מהי עסקה טובה עבורך, ואז אתה צריך לבחור אסטרטגיה כדי לדעת איך למצוא אותה. אני חושב שככל שתשתפר בניתוח וחיתום ובחיפוש אחר העסקאות האלה, כך יהיה קל יותר לייצר רווחים מהעסקאות האלה בעתיד. אז, אני לא אתן לך את התשובה המסורתית של פריצה לבית. זו דרך מצוינת לעשות כסף בשוק הזה. אני חושב שלמד את עצמך על כמה שיותר אסטרטגיות, מצא דרך למצוא עסקאות טובות.
במקרה מצאתי שהדרך שלי נראית מחוץ לשוק. לרוב יש את הדרך שלו. לדיוויד יש את הדרך שלו, אבל יש לך... ככל שתעשה את זה יותר, ככל שתנתח יותר עסקאות, ככל שתחתום יותר עסקאות, תוכל להתחיל למצוא את היהלומים האלה בגלם, למצוא את אבני החן, או יצירת או יצירת הערך. אז, אני רק רוצה שאנשים יוכלו להתמקד באסטרטגיה אחת עד שתיים של מציאת עסקאות, ואז אתה פשוט הולך על הכל. אני קורא לזה עקביות בלתי פוסקת ביישום האסטרטגיה הזו עד שהיא תניב תוצאות.

דוד:
רוב, מה איתך? אדם ממוצע שלא עוזב את העבודה היומיומית שלו רוצה להרוויח כסף באמצעות נדל"ן, איזו גישה עליהם לנקוט ואילו ציפיות צריכות להיות לו?

Ross you
אני חושב שבשבילי, אני תמיד אומר את זה, אתה צריך לזרוק חצים על הקיר. אני חושב שאתה צריך לנסות כמה דברים. אני אוהב את הרעיון ללכת על הכל. עשיתי די מוקדם. אני חושב שאתה צריך לנסות כמה דברים לפני שאתה הולך על הכל. אתה יודע למה אני מתכוון? אני חושב שאם אתה... נניח שאתה רוצה לנסות להעיף בתים, ואתה מנסה את זה, ואתה לא ממש טוב בזה. אולי אתה לא הולך על הכל, כי אולי זה לא הדבר שאתה צריך ללכת עליו. אבל אם אתה מנסה להעיף בית, אם אתה מנסה לסיטונאי, אם אתה מנסה פריצת בתים, אולי קצת השכרות לטווח קצר, אני חושב שזה בנקודה הזאת אתה יכול לומר, "בנאדם, לא הבנתי את זה, אבל אני ממש טוב בסיטונאות".
זה הרגע שבו אתה הולך על הכל, נכון? אני חושב שאתה צריך להיות מוכן לנסות כמה דברים, ולא להיות כל כך נעול בדבר שאתה חושב שאתה רוצה, כי לעתים רחוקות מאוד זה הדבר שבאמת מסתדר. אז, זו הגישה הכללית שלי להיכנס לזה היא לנסות קצת מהכל. חלק מהדברים האלה הם בחינם. אתה יכול... הנרי, כמה זה יעלה? אם הייתי רוצה להתחיל לסיטונאי היום, כמה כסף הייתי צריך כדי להתחיל?

הנרי:
כדי להתחיל בסיטונאות, אתה יכול להתחיל לסיטונאי בחינם. אתה פשוט הולך לבלות הרבה זמן.

Ross you
מושלם. הימור נמוך.

דוד:
אז האם זה מה שאנחנו אומרים, מישהו שעובד היום בעבודה שלו, הוא לא רוצה להיות בנדל"ן באופן מקצועי, צריך להתחיל בסיטונאות?

Ross you
לא בהכרח. אני רק נותן כאן דוגמה כמו, נסה כמה דברים כי כולם חושבים שנדל"ן הוא סיכון גבוה, לא כל היבט של נדל"ן. ישנן דרכים בהן תוכל לנסות את כוחך בנדל"ן. זה לא כמו ההשקעה המסוכנת ביותר בחייך. זה מה שאני אומר. אז מבחינת הציפיות שהם צריכים להיות להם, אני חושב שהציפיות שהם צריכים להיות הם שהם כנראה יעבדו 80 שעות בשבוע לזמן מה. הרשת שאתה מדבר עליה שיש לי את הרשת שיש להנרי, זו רשת שבנינו כי עבדנו 80, 90 שעות שבועות במשך כל כך הרבה שנים.
לא עזבתי את העבודה שלי, אחי, עד לפני שנתיים, אחי. אתה יודע למה אני מתכוון? יש לי את הרשת הקסומה הזו רק שנתיים, וזה רק בגלל שהשקעתי את העבודה. אבל לפני כן עבדתי. התכוונתי לקבל שיחות בין פגישות. עזבתי את העבודה כדי ללכת לעשות שיחת קבלן, מה שלא יהיה. עשיתי כל כך הרבה דברים בעבודה, קיבלתי שיחות בלילות, פספסתי ארוחות ערב, עשיתי את כל הדברים האלה. אז, אני חושב שהציפייה היא שעדיין יש הרבה עבודה שאתה צריך לעשות. זה אף פעם לא יהיה מסלול קל להתחיל בו, אבל חבל, האם זה שווה את זה.

הנרי:
אני חושב שכדי להוסיף לזה קצת יותר צבע, אני עדיין מאמין בזה. עסקה טובה היא הדרך הטובה ביותר ללכת, ולכן למצוא את העסקה הטובה. אבל אני חושב שחלק מהסיבה שאנשים מתקשים להבין איך להיות משקיע רווחי בשוק הזה נוגעת יותר לכמה מהעבודה הזו אתה מוכן להשקיע? כי כל אחד יכול לעשות את זה עכשיו. אתה יכול ללכת, ואתה יכול להיכנס ל-MLS בשוק המקומי שלך, ואתה יכול לשלוף רשימה של נכסים שנרשמו 30 יום יותר מהימים הממוצעים בשוק שלך, נכון? אתה יכול לקבל רשימה, ואתה יכול לרדת ברשימה הזאת ולהגיד שהרגע משכת רק משפחות בודדות. אתה יכול לרדת ברשימה הזו. אתה יכול לנתח כל אחד מהנכסים האלה, ולהבין מה המספר שהעסקה הזו תעבוד בשבילי.
אז, אם אתה יודע שאתה רוצה לקנות השכרות, אתה יכול ללכת לנתח כל עסקה, ולהגיד, "בסדר, כדי שאוכל לקבל החזר של 7% מזומן על מזומן, ו-$100 לדלת, אז אני צריך להיות מסוגל לקנות את הנכס הזה שרשום תמורת 350,000 תמורת 125,000." זה המספר שעובד, ואז אתה יודע מה אתה עושה? אתה מגיש את ההצעה הזאת, נכון? אם תעשה את זה עבור כל נכס בודד שנרשם במשך 30 ימים יותר מהימים הממוצעים בשוק, וכל רישום שפג תוקפו בשוק שלך, ועשית זאת בעקביות ללא הפוגה במשך 90 הימים הבאים, סביר להניח שהיית מקבל עסקה, אבל אף אחד רוצה להשקיע סוג כזה של עבודה. אנשים לא רוצים ללכת לעשות את העבודה הזו.
זה מאמץ שלוקח זמן. אתה צריך לנתח המון עסקאות. אתה צריך להציע המון הצעות לא נוחות. אתה צריך לשכנע סוכן להציע את ההצעות הלא נוחות עבורך, ואז לשכנע אותו למה זה רעיון טוב שהוא יעשה את זה. אז, אתה באמת צריך לשאול את עצמך, "האם אני מוכן להשקיע את סוג העבודה שדרוש לי כדי להצליח בשוק מסוג זה?" כי אתה יכול ללכת למצוא עסקה. אתה רק צריך להיות מוכן להרגיש לא בנוח, וזה מה שאנשים לא אוהבים לעשות.

Ross you
בום, מותק, אבל אני אגיד... אני כן רוצה לחבר את זה באחד מהפרקים הקודמים, הנרי דיבר על קנייה עמוקה יותר, ולכן אנחנו הולכים לעשות פרק על איך לצאת מנכסים מהשוק. הנרי יעביר אותנו דרך האסטרטגיה שלו, אז הגיבו לסקר אם אתם רוצים לשמוע איך אנחנו מוצאים עסקאות מחוץ לשוק. השאירו תגובה ביוטיוב, ואנחנו הולכים לעבוד על זה בשבילכם, חבר'ה.

דוד:
בסדר, רוב, איפה אנשים יכולים לברר עליך יותר?

Ross you
אמין ביוטיוב ובאינסטגרם.

דוד:
הנרי

הנרי:
אינסטגרם, אני @thehenrywashington באינסטגרם.

דוד:
אני DavidGreene24 עם E בסוף גרין. יש לכם כבר את הצ'קים הכחולים שלכם?

Ross you
הו כן מותק. אתה יודע שאני כן.

דוד:
ודא שיש לו צ'ק כחול, כי יש לנו הרבה אנשים מזויפים שמחקים אותנו מנסים לקחת את הכסף שלך דרך הונאות בעלות אופי קריפטו, ואנחנו לא רוצים שתיפול בזה. אני DavidGreene24 ביוטיוב ובפחות או יותר בכל המדיה החברתית. שלח לנו DM אם יש לך שאלות. אם אתה אוהב את התוכנית הזו, אם אתה אוהב את הצילום הישר, אם אתה אוהב את ה-no BS, no fluff, אנחנו נותנים לך אותו כמו שהוא, ואנחנו נותנים לך דוגמאות למה שאנחנו עושים כדי לעשות עסקאות עבודה, האם תוכל בבקשה ללכת להשאיר לנו ביקורת על Apple Podcast, ולספר לנו מה אתה חושב על התוכנית.
בסדר, אני הולך להוציא אתכם מכאן. תודה רבה שהצטרפת אלי. הלכנו היום להארכה, דבקנו באנלוגיית הכדורסל, אבל אנחנו מקווים שנתנו לכם משחק נהדר. זה דייוויד גרין עבור הנרי, מרדף רחמים, וושינגטון, ורוב, רופא הפאפא של הסטיילים החופשיים, אבסולו חותם.