כמה חשובים שיעורי משכנתא ל השקעות בנדל"ן? האם עלי להוציא כמה שיותר פְּחָת ככל האפשר להוריד את המיסים שלי? ומה עלי לעשות כאשר שלי יחס DTI (חוב להכנסה) גבוה מדי? יש לך את השאלות, ולדיוויד גרין יש את התשובות! על הפרק הזה של לראות את גרין, דייוויד הולך לרמה גבוהה, נכנס לנושאים כמו הטבות מס מקרקעין, תשואה להון (ROE), ולמה הלוואות ומינוף הם מסוכנים יותר ממה שרוב הטירונים חושבים!
יש לנו שאלות מהאקרים בתים, מחברי BRRRR, משקיעים רב-משפחתיים ומסחריים, ועוד על Seeing Greene של השבוע. ראשית, אנו שומעים מסטודנטית שמנסה לעשות זאת פריצת בית בשוק דיור יקר. ואז, משפחה שהתעלתה מהשטח שלה ורוצה להשתמש מימון יצירתי לקנות את בית המגורים הראשי הבא שלהם. ולבסוף, אמא דאגה לזה השקעות בנדל"ן יכול להשפיע על יציבות ילדיה. לא יודע מה היית עושה במצבים האלה? ואז, תישאר בסביבה! לדיוויד יש את התשובות!
רוצה לשאול את דיוויד שאלה? אם כך, שלח את שאלתך כאן כדי שדיוויד יוכל לענות על זה בפרק הבא של Seeing Greene. קפוץ על פורומים של BiggerPockets ולשאול משקיעים אחרים את דעתם, או עקבו אחר דיוויד באינסטגרם כדי לראות מתי הוא עולה לשידור חי כדי שתוכל לקפוץ לשאלות ותשובות בשידור חי ולקבל מענה לשאלתך במקום!
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 720. המינוף נהדר. זה לא נהדר עבור כולם. זה נועד לאנשים שמבינים איך להשתמש בו. יש הרבה דברים בחיים שהם כאלה. בסדר. מכוניות זה נהדר, אבל אנחנו לא נותנים לילדים בני תשע לנהוג בהן. אנחנו אפילו לא נותנים לבני 25 להסיע אותם אם הם לא עברו קורס בטיחות לנהג ועברו את הטסט ומבינים את חוקי הדרך. אתה צריך להרוויח את הזכות לנהוג. אתה צריך להרוויח את הזכות לשחק באש, נכון. יש אנשים שמשתמשים באש בעבודתם. יש רתכים. ישנם סוגים שונים של אנשים שמשתמשים בחום כדי להוביל דברים מסוימים, אבל אתה לא רק נותן להם את הכלי ונותן להם לשחק איתו מיד. אתה צריך להרוויח את הזכות הזו. המינוף מאוד דומה.
מה קורה כולם? זהו דיוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט BiggerPockets Real Estate, כאן היום עם פרק של Seeing Greene להנאת הצפייה וההאזנה שלך. אם אתה מאזין [לא נשמע 00:00:50] בפודקאסט, זה מדהים. אני מעריך את זה. אבל אתה יכול גם לבדוק אותנו ביוטיוב, אם אתה רוצה לראות איך אני נראה. הרבה פעמים אומרים לי שאני גבוה יותר בחיים האמיתיים ממה שאנשים חשבו. אני לא יודע אם זו מחמאה או אם מה שהם מנסים לומר זה שיש לי קול קטנטן צווחני שגורם לי להישמע כאילו אני בגובה XNUMX מטר ושתיים. לא בטוח באיזו דרך לקחת את זה. אז תודיע לי, כשאתה צופה בי ביוטיוב, האם אני נראה כמו מה שציירת לך בראש? זה תמיד כיף כשאתה רואה איך מישהו נראה, וזה מאוד מאוד שונה ממה שציפית, ולעולם לא תוכל להסתכל עליו באותה צורה שוב.
בתוכנית של היום, יש לנו כמה דברים ממש מגניבים. אנו מדברים על איך להמשיך בפריצות לבתים גם כאשר יחס החוב להכנסה שלך יכול להתחיל להתכווץ מבעלות על כל הנדל"ן החדש. אנחנו מדברים על אם יש להשכיר נכס שנמצא בבעלותו או אם הם צריכים להישאר בנכס הזה ולא לקנות נכס חדש. אנחנו בודקים אם מישהו צריך לחסוך 300,000 $ במסים או אם הוא צריך להימנע מכך ולחסוך את הכסף הזה בעתיד, כל זה ועוד בפרק של Seeing Greene של היום. עכשיו, אם אף פעם לא הקשבת לאחד מהפרקים האלה, הרשו לי פשוט לפרק אותו עבורכם ממש מהר. בתוכניות האלה, אנחנו לוקחים שאלות מכם, מהמאזינים שלנו, אנחנו משמיעים אותן, ואז אני עונה עליהן כדי שכולם ישמעו במטרה לעזור להגדיל את בסיס הידע והנדל"ן שלכם, כך שתוכלו להצליח יותר בדרך שלכם חופש כלכלי באמצעות נדל"ן.
לפני שניכנס להופעה של היום, הזמנה אחרונה של עסקים היא Quick Tip, והיא 2023 עכשיו כאן. 2024 לא תהיה טובה יותר משנת 2023 אם לא תבצע שינויים מכוונים לעשות זאת. ו-2023 לא תהיה שונה מ-2022 אם לא תבצע שינויים מכוונים כדי שזה יהיה כך. אז הקדישו זמן למדיטציה על איך הייתם רוצים שהחיים שלכם ייראו. ויותר חשוב, מי תצטרך להיות כדי שזה יקרה. לפעמים אנחנו טועים לשאול, "מה אני צריך לעשות, או מה אני צריך לצבור כדי להשיג את מה שאני רוצה?" הרבה יותר טוב לשאול, "למי אני צריך להיות?" כי כשתהפוך לאדם הזה, הדברים האלה ימצאו אותך. בסדר, בואו נגיע לשאלה הראשונה שלנו.
שלום:
שלום דויד. נרגש שענית על השאלה שלי. שמי שלום, ואני מאזין נלהב של BiggerPockets. השאלה שלי היא כדלקמן. אז נכון לעכשיו, אני סטודנטית בניו יורק, ואני אסיים בקרוב את לימודיי עם הכנסה של 85,000$ בשנה. אני תוהה איך אני יכול להתחיל פריצת בתים או איך אני יכול להמשיך את מסע הנדל"ן שלי. אז כרגע יש לי מקום חניה אחד, שאני עושה בו ארביטראז'. אני משכיר אותו תמורת 275, ואז ארביטראז'ים משכירים אותו למישהו אחר תמורת 335 לחודש.
עכשיו אני מחפש להתרחב, אבל אני לא יודע איך לפרוץ בית או איך אני יכול לגדול בלי... כי השוק שלי כל כך יקר. אז בניו יורק או בברוקלין או בפאתי ניו ג'רזי, דופלקסים הולכים על מיליון וחצי, שני מיליון פלוס. אז איך אני יכול לפרוץ בית או להתרחב בשוק הזה עם אילוצים מגבילים כאלה עם... של הכנסה וסוגים אחרים של דברים? תודה.
דוד:
בסדר, שלום. תודה רבה ששאלת את השאלה הזו. אני מעריך את זה. בוא נצלול לתוך זה כי יש תשובה למה שאתה שואל. אתה מדבר על פריצת בתים, שזה כנראה הנושא האהוב עלי בכל הנדל"ן להיכנס אליו. יש כל כך הרבה דרכים לעשות את זה. זו אסטרטגיית השקעה כל כך עדיפה. זה יכול להיות... זה גמיש. זה צריך להיות חלק מהאסטרטגיה של כולם, גם אם הם קונים נכסים באמצעים שונים. פריצת בית זה נהדר.
מה שאתה מדבר עליו הוא בעיה שכיחה נתקלת באזורים במחירים גבוהים, דברים יקרים יותר. כמו על מה שאתה מדבר, ניו ג'רזי, ניו יורק, אתה תראה את זה לעתים קרובות. הסיבה שדירות דופלקס נמכרות כל כך הרבה היא שמישהו יקנה את זה, ואני יודע שזה נשמע טיפשי, אבל תחשוב על זה. אם בדרך כלל אתה מתכוון לשלם 2,500 אלף בחודש עבור המשכנתא שלך, אבל אתה יכול לקנות דופלקס ולהשכיר צד אחד ב-1,500, זה ניצחון ענק אם תצטרך לשלם רק XNUMX.
אז אם אתה מנסה להשיג תזרים מזומנים, זה לא יעבוד, אבל אם אתה מנסה לחסוך במשכנתא שלך, זה יעבוד. אז, למרבה הצער, כל המתחרים שלך בסדר שלא מקבלים תזרים מזומנים, מה שיוצר יותר ביקוש. ההיצע נשאר זהה. המחירים עולים. זה מה שאתה מתמודד איתו. אז אם אתה רוצה פריצת בית בשוק יקר, מה שאתה צריך, יש שני דברים לחשוב עליהם. הראשון, ובכן, האם אתה משלם שכר דירה כרגע?
אם אתה מביא בחשבון את שכר הדירה שאתה משלם ותכלול את זה כהכנסה בהשקעה, אתה עשוי לגלות שהמספרים נראים הרבה יותר טובים ממה שאתה חושב לא לעשות זאת. הדבר השני הוא שכנראה לא תוכל לקנות דופלקס מכיוון שככל שמספר היחידות בנכס גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שתגרום למספרים להיראות טוב יותר.
הדבר השני הוא שאתה יכול לבדוק פריצות לא מסורתיות לבית. אז אנחנו תמיד מתארים את האסטרטגיה של פריצה לבית. ברנדון טרנר ואני היינו עושים זאת כל הזמן בכך שדיברנו על, "קנה דופלקס, קנה טריפלקס, גר ביחידה אחת, נגמרו האחרים", כי זה מאוד פשוט להבין את הרעיון. אבל זה לא אומר שהביצוע באמת צריך להיעשות ככה. זה קצת קשה לגרום לזה לעבוד ככה, למען האמת.
קל יותר ללכת לקנות בית עם חמישה חדרי שינה עם שלושה חדרי רחצה, להוסיף לו עוד חדר שינה או שניים, כך שיש לך שישה או שבעה חדרי שינה, להשכיר את החדרים האלה ולגור באחד החדרים בעצמך. עכשיו, זה לא כל כך נוח, אבל על זה אתה מוותר. אתה מוותר על נוחות כדי שתוכל להרוויח כסף. עכשיו אתה בחור צעיר. אתה מרוויח 85K בשנה, וזה לא רע בכלל.
אתה יכול לקחת סיכון מסוים על ידי רכישת נדל"ן. אני חושב שזה מהלך חכם. אתה צריך להשקיע את הכסף שלך אבל להקריב את הנוחות שלך. אתה לא צריך רק לקנות דופלקס ולשכור בצד אחד שלו. אם אתה מתכוון לעשות את זה, הייתי קונה דופלקס עם שניים עד שלושה חדרי שינה בכל צד ומשכיר אותם בנפרד. אתה תמיד הולך להגדיל את ההכנסה שנכס מביא על ידי הגדלת מספר היחידות שניתן להשכיר.
ניתן לעשות זאת על ידי מעבר מדופלקס לטריפלקס או טריפלקס לארבעה או ארבע פלקס שיש בו שני חדרי שינה במקום חדר שינה אחד והשכרת חדרי השינה בנפרד או הסבת חדר משפחה לחדר שינה והשכרתו. עכשיו, זה לא עובד בקנה מידה. זה מאוד קשה לבנות תיק גדול לעשות את זה כי עכשיו אתה משכיר 10 עד 12 חדרי שינה על כל יחידה בודדת. קשה מאוד לנהל את זה.
אבל כשאתה חדש, ואתה רק מנסה להשיג משיכה, ואתה הולך לבנות הערכה, לקנות שוק יקר, זו כנראה הדרך הטובה ביותר לעשות את זה. אתה גם הולך להפחית את הסיכון שלך תוך כדי ללמוד קצת את היסודות של השקעה בנדל"ן. אז זו העצה שתהיה לי בשבילך. תפסיק להסתכל על דופלקסים.
אתה צריך להסתכל על טריפלקסים או פורפלקסים, ואתה צריך להסתכל על בתים צמודי קרקע שיש בהם הרבה חדרי שינה והרבה חדרי רחצה עם מספיק חניה ושכנים שהם לא ממש קרובים כי אתה לא רוצה שהם יתלוננו. לשים את הפארקים של הדייר שלך מול הבית שלהם. אז תצטרך לחפש את ה-MLS ולחפש בתדירות גבוהה יותר את העסקה הנכונה, אבל תחפש סוג אחר של עסקה, ותגלה שהפריצה לבית עובדת הרבה יותר טוב.
בסדר. השאלה הבאה שלנו מגיעה מג'סי גולדשטיין. "היי, דיוויד. תודה שיצרת את מה שהוא ללא ספק המקור הטוב ביותר לתוכן נדל"ן זמין. ההצגה שלך עמוסה יותר בחלבון נדל"ן מאשר המשפחה שלי אחרי ארוחת חג ההודיה. השאלה שלי היא כיצד ליישם אסטרטגיות מימון יצירתיות המשמשות לעסקאות השקעה על שטח הנדל"ן למגורים. כרקע, אשתי ואני מצפים לילד הרביעי שלנו וגדלים במהירות מהבית העירוני שלנו, ששטחו 2300 רגל מרובע.
התוכנית שלנו היא להשכיר אותו אם נוכל למצוא מקום גדול יותר, אבל מכיוון שלא הצלחנו למצוא מחיר אחד ממש בחודשים הספורים מאז שחיפשנו, עמית עוברת מחוץ למדינה בדצמבר, לאחרונה רשום אותה בית יפהפה, אבל עם שיעורי הריבית של היום, זה הרבה יותר ממה שאני מרגיש בנוח לבזבז. שוחחתי איתה לפני כמה שבועות לאחר ששמעתי אותה אומרת שאין להם נשיכות לאחר שתי הורדות מחירים ושוקלים להשכיר את הנכס.
נראה ששנינו נפגענו מהריבית הגבוהה יותר. אני חושב שאנחנו יכולים להיות עכשיו במצב שבו הם עשויים לבדר כמה רעיונות מימון יצירתיים כדי לפתור את שתי הבעיות שלנו. הם נקבעים על 1.3 מיליון מחיר השוק שלהם, אבל כרגע יש להם ריבית נמוכה מאוד בשניים וכעת הם מקבלים די מוטיבציה במקום להשכיר אותו. דיברנו בקצרה על נושא לתשלומי הלוואה, חוזה מכירת קרקע, אופציית חכירה או פוטנציאל החזקת משכנתא שנייה, ושנינו מבקשים ייעוץ מעורכי דין מקרקעין.
מה ההתרשמות שלך על שימוש באסטרטגיות אלו במרחב המגורים? אף אחד מהמתווכים המקומיים בפנסילבניה לא דיבר איתם לא שמע על גישה זו. אם נמשיך בנתיבים האלה, איך שני הצדדים יכולים לפצות את הסוכנים שלנו בהתאמה על עבודתם הקשה במהלך החודשים האחרונים? תודה." בסדר, בוא נצלול לתוך זה, ג'סי.
ראשית, כשמדובר בפיצוי לסוכנים, זה משהו שהמוכר יהיה אחראי עליו. זה צריך לבוא מצד המוכר ללא קשר לאופן שבו העסקה בנויה. כעת, חברת התואר והנאמנות יכולה לטפל בזה בשבילך. הם פשוט יוציאו את העמלות שהיו מגיעות לסוכנים וישלמו להם גם אם אתה לא מבצע את העסקה במה שאנו מכנים עסקת נשק שבה לא העלית את ה-MLS. הם לא סתם מצאו קונה שהם לא מכירים. הם מוכרים לך את זה.
השאלה שלך מסתכמת במבנה זה בצורה יצירתית, וזה נשמע כאילו מה שאתה חושב זה שאתה יכול להשיג עסקה טובה יותר אם תעשה את זה. בהתבסס על כל מה שראיתי כאן, החלק היחיד בעסקה שנשמע טוב יותר הוא הריבית שתקבל. אתה תקבל את זה בשתיים ולא בשביעיות או בשישיות או איפה שהם.
אתה לא באמת מקבל מחיר טוב יותר. הם רוצים 1.3 מיליון. דבר אחד שכדאי להיות מודע אליו הוא שאם אתה משתלט על זה ואתה לא מקבל הלוואה משלך, יש קצת פחות בדיקת נאותות שנעשית. אז אתה תרצה לקבל הערכה כדי לוודא שאתה לא משלם יותר מדי עבור הנכס הזה, אלא אם כן אתה בסדר משלם 1.3 ולא אכפת לך על מה הוא מעריך. אבל רוב הסיכויים שאם זה לא מוכר, כנראה שהם רשומים את זה גבוה מדי, והם שוקלים למכור לך כי הם רוצים לקבל את אותו הכסף.
עכשיו הם בעצם לא מפסידים כאן שום דבר מלבד שהם מחזיקים את החוב הזה על הספר שלהם כביכול. אז הם עדיין יהיו אחראים לביצוע התשלום למרות שאתה זה שמבצע עבורם, ואם הם ינסו לקנות את הבית הבא שלהם, הם יגלו שזה קשה. אז, לפעמים בגלל שהמוכרים לא מבינים את החסרונות של נושא, אתה עושה את כל העבודה, אתה מחבר את זה, אולי אתה אפילו סוגר את הבית, הם הולכים לקנות את הבא שלהם, והמלווה שלהם אומר, " אתה לא יכול לקנות בית. עדיין יש לך את המשכנתא הזו על שמך."
והם אומרים, "טוב, לא. פלוני משלמים את זה." לא משנה. עדיין מופיע כמו רזה על הנכס מתחתיך. בכפוף האם זה לא כמו 'catch-all' שמתקן כל בעיה. זה יכול לעבוד בהרבה מקרים, אבל במקרים אחרים זה לא. אני לא יודע שזה נשמע כמו אחד שבו כתוב מיד, "אה, בכפוף לכך שהעסקה תעבוד." לא ציינת מה המספרים מריצים אותו בריבית בשניים. אוקיי, אנשים מתאהבים בריבית. זה עניין של אגו. "השיעור שלי גבוה. התעריף שלי נמוך. אני בשניים." זה לא אומר כלום.
אם הנכס מפסיד כסף מדי חודש או שאתה יכול לקבל תשלום זול יותר אם קנית בית של מישהו אחר שלא עשית בכפוף אליו. זה לא משנה מה התעריף שלך. זה משנה מה הנכס מייצר בפועל. אתה יכול תיאורטית לקנות בית עם ריבית של 40% אם זה זורם מזומנים. אם זה הכניס מספיק כסף, זה מה שחשוב באמת. אז אתה צריך לעשות קצת שיעורי בית כאן, להריץ מספרים ולראות, "אם אני קונה את הנכס הזה עם המשכנתא שלהם, האם הוא יפעל כמו שאני רוצה שהוא יבצע?"
אם זה לא פשוט מפסיק להסתכל על זה. מחיר הרכישה הולך להיות הבעיה כאן, לא רק הריבית. אם זה אכן עובד, הנה התשובה שלך. עכשיו כל מה שאתה צריך לעשות הוא להבין איך לבנות אותו אם אתה הולך לקנות אותו. חלק מהבעיה הוא שאתה תצטרך להמציא את ההבדל בין מה שהם חייבים למה שהם מבקשים. אז בוא נגיד שיש על הדבר הזה משכנתא ב-700,000, והם רוצים למכור אותו ב-1.3.
ובכן, ההפרש של 600,000$ הזה תצטרך לשים כמקדמה, או שתצטרך לשלם להם כהערה, או שתצטרך לקבל ממלווה אחר, והמלווה הזה לא ירצה לתת לך את הלוואה כי הם עומדים להיות במקום השני מאחורי ההלוואה שכבר קיימת. תראה, כשאנחנו מקבלים הלוואה לרכישת נכס, אנחנו משלמים את השעבודים הקיימים עם הכסף מההלוואה החדשה, מה שמחזיר את ההלוואה החדשה למקום הראשון, וזה המקום שבו הם תמיד ירצו להיות. . זה עוד סיבוך שמגיע עם נושא האסטרטגיה.
אז אם הם חייבים רק 1.1 מיליון, והם מנסים למכור את זה ב-1.3 מיליון, ויש לך את 200,000 הדולרים שהיית מתכוון לשים כמקדמה בכל מקרה, זה יכול לעבוד. אבל הכל צריך להסתדר לך בצורה מושלמת אם אתה מתכוון לגרום למשהו כזה לעבוד. העצה שלי היא לא להסתכל על מימון יצירתי כדרך לגרום לעסקה גרועה להיראות כמו עסקה טובה. זה כמעט נשמע כאילו אתה מנסה לשכנע את עצמך לעסקה הזו כי התעריף שלהם הוא בשניים, או שאתה כמו, "היי, אנחנו מכירים אחד את השני. הנה ההזדמנות שלי להשתמש בכל הדברים המגניבים שלמדתי ב-BiggerPockets."
אני מאוד אוהב את ההתרגשות, אבל זה לא מה שמימון יצירתי מיועד באופן אידיאלי להיות. זה יותר כשמישהו נמצא במצב מצוקה להפליא, ויש לו מוטיבציה רבה למכור, והוא מוכן לעשות מימון יצירתי למרות שבדרך כלל זה לא לטובתו. עכשיו, אם אתה מחפש לקנות את הבית הזה לעצמך בגלל שציינת להחליף את הבית העירוני שלך, אז אולי זה בית מגורים ראשוני, אז בדיקת הנאותות שלך היא אפילו קלה יותר. תראה מה תהיה המשכנתא שלך על הבית הזה, אם אתה לוקח את המשכנתא שלהם.
השווה את זה למה שהייתה המשכנתא שלך על בית דומה שאתה עשוי לקנות אם היית קונה אותו עם הריביות של היום ותראה איזה מהמצבים האלה מרגיש לך יותר טוב. האם אתה אוהב את זה יותר במחיר הזה, או שאתה אוהב את זה יותר במחיר הזה? ואם אתה אוהב את הבית הזה יותר, הדבר היחיד שאתה צריך לפתור הוא המצב הזה עם המוכר שבו עשוי להיות חוסר התאמה בין כמה הם חייבים במשכנתא הישנה שלו שאתה משתלט לבין כמה הוא מחיר הרכישה שאתה תצטרך לשלם את ההפרש. בהצלחה עם זה.
גיא:
היי דוד, תודה שלקחת את השאלה. שמי גאי בקסטר. אני בן 26 מסן דייגו, קליפורניה. אני מאזין לפודקאסט כבר כמעט שלוש שנים ורק השנה קניתי את הנכס הראשון שלי בסן דייגו. קניתי אותו במאי.
אני מגיע לסימן החודש השישי ויש לי כמה שאלות לגבי BRRRRing, רק עם תנאי השוק הנוכחיים. מאז שרכשתי את הנכס, הריבית עלתה לא מעט, ואני רק מנסה להחליט אם אני צריך להמשיך בדרך של ה-BRRRR ולנגוס בכדור עם הריבית הגבוהה יותר ולמשוך את כל המזומנים שלי. החוצה כדי שאוכל לשים אותו ולפרוס אותו במקום אחר, או אם עלי לשמור על התשלום החודשי הנמוך יותר ופשוט לחסוך עוד קצת לשנה הבאה כדי לפרוץ שוב לבית.
למרבה המזל, עם עליית הריבית בסן דייגו, המחירים עדיין לא ממש ירדו, אז אני אמור להיות מסוגל לקבל את רוב הכסף שלי בחזרה, אולי קצת יותר, וכן, אני מקווה, זה הגיוני . אני לא יכול לחכות לשמוע את התשובה. תודה.
דוד:
היי, תודה על זה, גיא. בסדר. זו שאלה נפוצה, ואני הולך לעשות את העבודה הכי טוב שלי כדי לפרק אותה בצורה שתעזור לכולם. כשאתה מנסה להחליט, "האם עלי למחזר מהתעריף הנמוך שלי לתעריף גבוה יותר", וזה מה שאתה צריך לעשות כדי להוציא את הכסף שלך מהעסקה כדי לקנות את העסקה הבאה. השאלה הלא נכונה לשאול היא, "האם עלי לשמור על התעריף הנמוך שלי או לקבל תעריף גבוה יותר?"
השאלה הנכונה לשאול היא, "כמה כסף אצטרך להוציא מדי חודש אם אני מממן מחדש כדי למשוך את הכסף שלי יותר ממה שאני מוציא עכשיו?" אז נניח שהחוב שלך עומד על 3,500 אלף בחודש, ואם אתה מממן מחדש, הוא יעלה ל-500 בשיעור הגבוה יותר עם יתרת ההלוואה הגבוהה יותר כי אתה מושך את הכסף החוצה. בסדר. אז עכשיו יש לך הפסד של $XNUMX אם תעשה את זה.
אתה רוצה להשוות את זה לכמה כסף אתה יכול להרוויח אם אתה משקיע מחדש את הכסף שהוצאת. אז אם אתם מושכים 250,000$, האם אתם יכולים להשקיע 250,000$ באופן שיכניס לכם יותר מ-500$ שעולה לכם כל חודש נוסף לקחת את ההלוואה החדשה? אז עכשיו אתה משווה 500 נוספים למה שאני יכול לקבל עוד במקום אחר. זו הדרך הנכונה להסתכל על הבעיה הזו. עכשיו, כמובן, זה מסתכל רק על תזרים המזומנים, בעוד שנדל"ן עושה לך כסף בהרבה דרכים שונות.
אבל אם אתה יכול להשיג את תזרים המזומנים קצת קרוב, זה לא פשוט לקנות את הנדל"ן החדש כי אתה הולך בסופו של דבר לקבל הערכה. אתה הולך לקבל החזר הלוואה על נכס חדש. אתה הולך לקבל דמי שכירות שעולים על הנכס החדש בזמן שהמשכנתא שלך נשארת זהה. אז בכל שנה, תיאורטית זה יהפוך ליותר ערך עבורך, ובמשך תקופה של 5, 10, 15, 20 שנה, להחזיק שני נכסים במקום אחד כמעט תמיד תהיה אסטרטגיית השקעה מעולה. אז רוב הזמן, רוב הזמן, משיכת הכסף לרכישת עוד נדל"ן, בטווח הארוך, תהיה טובה יותר, אבל זה לא תמיד כך.
בסדר. אם אתה זורם טוב מאוד בנכס בסן דייגו, אולי זה מהלך של איכות חיים טובה יותר בשבילך פשוט לחיות מזה ולא להשקיע מחדש. אם יש לך חבורה של נדל"ן ואתה לא רוצה לקנות יותר, אולי זה צעד טוב יותר פשוט להישאר עם המקום שבו אתה נמצא. אבל מה שאני רוצה להגיע אליו זה אל תשאל את השאלה "האם עלי לצאת מ-4% כדי להיכנס לשישה וחצי אחוז?" זה פשוט לא משנה. חשוב מה העלות של ההון הזה.
כמה עולה לך להוציא את הכסף הזה, וכמה אתה יכול להרוויח עם הכסף אם אתה הולך להשקיע אותו מחדש, או שאתה הולך להפסיד כסף אם אתה הולך להשקיע אותו מחדש? מה אם פשוט אין הזדמנויות בחוץ? זה תרחיש ריאלי עבור הרבה אנשים. אין מה לקנות שהם אוהבים. במקרה כזה, זה לא יעזור לך לבצע מימון מחדש של מזומנים ולהחזיק הון אם אתה לא מתכוון לבזבז אותו על שום דבר. בסדר.
אז שאל את עצמך את השאלות הנכונות. תחשוב דרך זה. אולי תן לנו עוד הגשת סרטון עם כמה הזדמנויות השקעה שונות שאוכל להשוות. ואז, אני יכול לתת לך תשובה טובה יותר אם אתה צריך להוציא את הכסף מבית סן דייגו ולהחזיר אותו לשוק בנכס אחר.
בסדר. תודה לכולם על הגשת שאלותיכם. אם לא היית עושה את זה, לא הייתה לנו הופעה, ואני מאוד מעריך את העובדה שאנחנו מסוגלים לעשות כזו. ואני רוצה לשאול, "האם אתה אוהב את התוכנית?" בקטע הזה של התוכנית אני קורא תגובות מסרטונים ביוטיוב על תוכניות קודמות, כדי שתוכל לשמוע מה אנשים אחרים אומרים. וכאן גם אני אשאל אם תרצו לייק ולהירשם לסרטון הזה ולערוץ הזה ולהשאיר את התגובות שלכם ביוטיוב כדי שנוכל לקרוא אותו אולי בפרק עתידי.
בסדר, זה מגיע מפרק 699, טיפ של מאזינה לגבי דייר לא בטוח מאריאל איב. בשאלה השנייה, התקשר לשירותי ההגנה למבוגרים כדי להביע את החששות שלך. הם יערכו חקירה לגבי ביטחונה לחיות לבד. ההערה הבאה שלנו מגיעה מאת Iceman Ant. ההערה של אריאל שם הייתה מאדם שיש לו דייר והם דאגו לשלומם. הם פחדו שהאדם עלול להתעלף או אולי אפילו למות ביחידה שהייתה להם, ורצו לדעת אם יש להם חובה ממשית לטפל באדם או אחריות כלשהי בתרחיש זה.
ההערה הבאה שלנו מגיעה מאת Iceman Ant. "חחח. הוא אמר, תוכניות. זה מגניב, דיוויד. גם אני גדלתי באזור ה-VHS”. בסדר, זו איזו ביקורת שמגיעה לי. הערתי הערה כשהתייחסתי לתוכניות טלוויזיה ישנות, וקראתי לו תוכניות כי ככה סבתא שלי נהגה לקרוא להן, וזה היה תקוע לי בראש, וזה יצא כשדיברתי. ואייסמן קרא לי על זה. פעם זה היה, "האם אתה צופה בתוכנית האהובה עליך?" אני יודע שמישהו שם בחוץ זוכר שאנשים נהגו להתקשר לתוכניות טלוויזיה, תוכניות.
יש דברים כאלה שאנחנו עדיין אומרים. כאילו מישהו יגיד, "אתה מצלם?" ואני כאילו, ובכן, אנחנו כבר לא ממש משתמשים בסרט. אף אחד לא השתמש בסרט במשך זמן רב. כמו עכשיו, בטח היינו אומרים הקלטה, אבל עדיין תשמע אנשים אומרים צילום. בסדר. ההערה הבאה שלנו מגיעה מברי. "אני מודאג מהשאלה של הצופה הראשון שכן פריצת בית סדרתית הייתה גם האסטרטגיה שלי להתחיל. עם זאת, אם אינך יכול להחיל הכנסות משכירות מהנכס שאתה תופס כעת על יחסי ההכנסה של החוב, הדבר מהווה חסם עצום לזכאות לבית השני. זו הפעם הראשונה שאני שומע על זה. אז האלטרנטיבה היא לצאת החוצה על ידי שכירות או הגדלת הכנסות W2 כדי להרשות לעצמם את שני הבתים מבלי לספור את הכנסות השכירות. יש עוד עצות?"
בסדר. הערה קצרה ושאלה קשורות לעובדה שכאשר אתה פריצה לבית, אתה לא יכול לקחת את ההכנסה שאתה מקבל ולהשתמש בה להכנסה עבור הנכס הבא שלך. אינך רשאי להשתמש בהכנסה מבית מגורים ראשוני כדי לזכות בנכסים נוספים ובנכס הבא שלך ברוב המקרים. עכשיו, אני מאמין שאם יש לו ADU או לפעמים אם זה דופלקס או שאתה גר ביחידה אחת ומשכירה את השנייה, אולי תוכל. אבל פעמים רבות, המלווים אומרים, "לא, זה העיקר שלך. אתה לא יכול לספור את ההכנסה שנכנסת מזה כי אנחנו לא יכולים לאמת את זה”.
זו גם בעיה כאשר אנשים לא תובעים את ההכנסה הזו על המסים שלהם. אם אתה לא תובע את ההכנסה מהמיסים שלך, אתה בהחלט לא תוכל להשתמש בה כדי לזכות לבית הבא. ולעתים קרובות אני אומר לאנשים לפרוץ לבית כל שנה. המפתח הוא שכשאתה עוזב את הבית האחרון, זה כבר לא בית מגורים ראשוני. זה לא משנה אם ההלוואה שלך היא הלוואה ראשית למגורים.
ודרך אגב, אם אתה תוהה, לא. אם אתם עוברים דירה, זה מקום המגורים העיקרי שלכם, הוא לא רק מסתגל אוטומטית להלוואת נדל"ן להשקעה בתעריף גבוה יותר. הבנק לא יודע, לא אכפת לו, לא משנה. קיבלת את ההלוואה כמקום מגורים ראשוני ותנאי ההלוואה האלה, אם קיבלת ריבית קבועה, לא ישתנו לפרק הזמן הבא, בדרך כלל 30 שנה שיש לך את ההלוואה הזו.
אז כשאתה עוזב את זה, אתה עדיין מקבל הלוואה שהיא הלוואה ראשונית למגורים, אבל עכשיו על המסים שלך, היא נתבעת כעת כנכס הכנסה. כעת אתה תובע את ההכנסה שהיא מרוויחה, וכעת אתה יכול להשתמש בהכנסה זו לרכישת נכסים נוספים. אז לפעמים אתה קונה בית, אתה פורץ אותו לבית, אתה עובר ממנו למשהו אחר, ואז אתה מתחיל לטעון שההכנסה על המיסים שלך היא נכס להשקעה, מה שלא יפגע ב-DTI שלך. אז אתה יכול לקנות את הבית הבא שלך. אתה יכול לחזור על התהליך הזה ללא הגבלת זמן. אז זה מאט כמה מהר אתה יכול לרכוש פריצות לבית חדש.
אבל בתרחיש הגרוע ביותר, אתה עדיין יכול לעשות את זה כל שנתיים, נכון. וברגע שתגיע לנקודה מסוימת, לא תצטרך את ההכנסה הנוספת כדי להיות זכאי. יחס החוב להכנסה שלך הולך להיות טוב משכר הדירה שיש לך מכל הבתים הקודמים שרכשת שנספרו כהכנסה שלך. אז זה יכול לעשות את זה קצת יותר איטי להתחיל, אבל לטווח ארוך, זה לא יפגע בך כל כך. תודה לך על זה, ברי.
ההערה הבאה מגיעה מאוסטין. "אני חושב שיש משהו שאלי, ששאל את שאלת הפריצה לבית, יכול לעשות. אתה יכול לקנות בית ראשי פעם בשנה. אז אם הוא מגיע לאותה שנה, נניח שהשנה האחת שלו בביתו היא 12/11/22, הוא יכול לגרום לשותפים לחתום על חוזה שכירות חדש שהוא פשוט לא חוזה שכירות לפי החדר, אבל כל חוזה השכירות של הבית. אז בקש מהשותפים לחתום על זה, נניח, 1 בינואר 2022. למרות שעכשיו דצמבר, הם יכולים להסכים לחוזה שכירות חדש עכשיו. אז הוא יכול לגור בבית מ-12/11 עד 12/31, מנסה למצוא בית חדש.
הוא יכול ללכת למלווה שלו עכשיו ולהראות את חוזה השכירות שלו ב-1 בינואר, והם יספרו 75 או 80% מדמי השכירות כהכנסה. או אם כל שותפיו לדירה רוצים לעבור דירה ב-31 בדצמבר, הוא יכול פשוט לשכור, להשכיר מראש את כל הבית למשפחה ולקבל חוזה שכירות חתום. קח את חוזה השכירות החתום הזה למלווה, והם יספרו 75 או 80% משכר הדירה כהכנסה כדי לעזור ל-DTI. הדבר השני שאלי יכול לעשות הוא לנסות לקנות דופלקס. נניח שלדופלקס יש צד א' מושכר באלף וצד ב' פנוי. המלווה יספור 75 או 80% מהכנסות השכירות מצד A עבור ה-DTI שלו. מעניין אם למישהו יש רעיונות אחרים. אני גם עושה פריצות לבית ומחפש להגדיל את הגודל".
בסדר. ובכן, תודה לך, אוסטין, על תרומתך שם. הייתי... יכול להיות שזה נכון, אבל נצטרך לאמת זאת לפני שנניח שכל העצות שאתה מקבל פשוט יעבדו. אז בכל פעם שאני בתרחיש כזה, אני פשוט הולך לפקיד הלוואות, ואני אומר, "היי, איך זה עובד?" עכשיו, רוב הזמן, גם פקידי ההלוואות לא הולכים לדעת. זה פשוט יותר מדי מפורט. אז הם הולכים למלווה, והם יגידו, "היי, אני צריך לדבר עם מנהל חשבון. מהם הכללים שלך לחיתום בכל הנוגע לתרחישים האלה?"
והם הולכים לדבר עם חתם. הם יחכו לשמוע בחזרה. החתם יחפש את התנאים שיש להם עבור כל תוכניות ההלוואה השונות ויודיע לך האם זה יעבוד, האם זה לא יעבוד, או מה יעבוד. ואז נחזור אליך. זו הסיבה שיש לי חברת הלוואות, התיווך האחד, וזו הסיבה שאני הולך אליהם ואומר, "היי, זו הבעיה שלי. איך נוכל לתקן את זה?" ונתתי לאנשי המקצוע לפתור את זה. זה מפתה לנסות להבין את כל זה בטור ביוטיוב, אבל זה לא חכם. אין סיכוי שמישהו כאן יוכל לדעת, והכללים האלה משתנים כל הזמן.
אז ההימור הטוב ביותר שלך, אם יש לך שאלות, הוא ליצור קשר עם פקיד הלוואות או מתווך הלוואות ולשאול אותם, "היי, זו הבעיה שלי. איך אני יכול לתקן את זה?" תן להם לחזור אליך עם כמה תשובות. והתגובה האחרונה שלנו מגיעה מקלי אולסון. "דייוויד, אתה כל הזמן אומר, שותף באחריות. נסה לומר accountabilabuddy. זה מתגלגל מהלשון וכיף להגיד”. Accountabilabuddy. אוקיי, קל יותר לומר את זה, וזה גם קצת יותר גבינתי, ואני לא יודע עד כמה הגבינה הירוקה תתגלה. אז, לעת עתה, אני הולך להשתמש בשותף האחריות המאוד מרובע, אבל אני אגיד, קלי, accountabilabuddy כנראה הולך להמריא. זה הולך להיות מאוד פופולרי.
ואם אתם מעדיפים accountabilabuddy, אנא הודע לנו בתגובות על ידי כתיבה ב-accountabilabuddy. בסדר. אנחנו אוהבים ומעריכים את האירוסין שלך. אנא המשך לעשות זאת. עשו לייק, הירשמו ותגיבו לערוץ היוטיוב הזה. ואם אתה מאזין באפליקציית פודקאסט, הקדיש זמן כדי לתת לנו ביקורת של חמישה כוכבים. אנחנו רוצים להשתפר ולהישאר רלוונטיים, אז בבקשה, פנה אלינו אם אתה ב-Apple Podcast, אם אתה ב-Spotify, Stitcher, מה שזה לא יהיה. לא נישאר הפודקאסט המוביל בעולם הקשור לנדל"ן אם לא תתנו לנו את הביקורות האלה. אז בגלל זה אני מבקש את זה. תודה רבה לך. בסדר. בואו נחזור לתוכנית. הסרטון הבא שלנו מגיע מג'יי ג'יי וויליאמס בסנט לואיס, מיזורי.
ג'יי ג'יי:
היי דוד. אני בחוזה עם מוכר נכס פיננסי. זה בית היסטורי שאנחנו הולכים לבחון את הפיכתו אליו... זה יהיה שלוש יחידות בבית הראשי, ואז יש גם בית זעיר הקשור אליו. זה אזור רב משפחתי ומסחרי. אז אנחנו מחפשים לעשות שני Airbnb במפלס התחתון, כמו גם בבית הקטן. ואז אנחנו מחפשים לעשות שטח משרדים או השכרה לטווח ארוך במפלס העליון.
העסקה היא 125 עם ירידה של 10% במימון המוכר, ואז זה יעלה בערך בין 70 ל-80,000 דולר לשקם הכל. אני רק סקרן. יש לי מניות להוציא את כל הכסף מהן כדי לעשות את הגמילה. האם חכם יותר לקחת הלוואה כנגד המניות האלה, או שעלי פשוט למשוך אותן, להשתמש בכסף, ואז, ככה, תזרים המזומנים שלי קצת יותר טוב? תגיד לי מה אתה חושב. מעריך אותך.
דוד:
וואו, ג'יי ג'יי, זו שאלה מאוד מעניינת. אני לא מקבל את זה לעתים קרובות מאוד, וזה מצחיק כי התחלת את השאלה שלך ומסרת לי את כל הפרטים של העסקה עצמה, ואז כשאתה שואל את השאלה האמיתית בסוף, אני מבין שאף אחד מהפרטים האלה לא באמת רלוונטי. אבל כל הכבוד על העסקה שאתה מכין ועל ההסבר איך זה הולך לעבוד. זה די מגניב.
בסדר. השאלה האמיתית כאן היא, "יש לי מניות. האם עליי למכור את המניות ולהשתמש בכסף עבור המקדמה, או שעלי לקחת הלוואה כנגד המניות כדי לעשות זאת?" זה הולך להסתכם עד כמה חזק המצב הפיננסי שלך. אם העמדה שלך חזקה, אולי עדיף לקחת את ההלוואה כנגד המניות. עכשיו, כמובן, זה בהנחה שהמניות מחזיקות בערכן או עולות. אם המניות יורדות ואתה לוקח נגדן הלוואה, פשוט נכנסת שם לסיכון כפול. הפסדת כסף על המניות, ואתה מפסיד כסף על ההלוואה שאתה צריך לשלם, נכון.
ואנחנו אף פעם לא יודעים בדיוק איך זה יסתדר. אז רוב הגורואים הפיננסיים כמוני הולכים לתת לך עצות שמרניות. כמעט כולם יגידו, "אל תעשה את זה." בסדר. זה מונח על הכובע הקטן שלי של דייב רמזי כאן. "לעולם אל תמנף נגד מניות. למעשה, לא אמור להיות לך מינוף על שום דבר. למכור את הכל ולשלם מזומן עבור הבית, למכור את הכל ולשלם מזומן עבור הבית. אל תהיה טיפש." עכשיו, יכול להיות שהוא צודק כי אני לא יודע מספיק על המצב שלך כדי שאוכל לספר לך. אבל אני אגיד שאם אתה במצב פיננסי חזק ואתה מאמין במניות, זה לא רעיון נורא, לדעתי, לקחת הלוואה נגדו כדי ללכת לקנות את הנכס.
זה רעיון נורא אם אינך יכול לבצע גם את תשלום הבית וגם את התשלום על ההלוואה כנגד המניות שלך, בהנחה שהכל משתבש עם ההשכרה הזו. בסדר. עכשיו, זו עצה שהייתי נותן לכולם. נניח את היתרון במקרה הגרוע ביותר. אתה לא יכול להשכיר את הנכס, עוברים תשעה חודשים איפה שהוא פנוי. אתה צריך לשלם את תשלום ההלוואה למי שמכר לך את הנכס, ואתה צריך לשלם את ההלוואה כנגד המניות, והשיקום עולה. האם אתה עדיין יכול לכסות את כל התחייבויות החוב שלך עם הכסף שחסכת והכסף שאתה מרוויח בעבודה?
אם התשובה היא לא, אל תלווה כנגד המניות. אל תעשה שום דבר מסוכן במיוחד אם אין לך את הכסף הנוסף הזה. אם התשובה היא, "כן, דיוויד, אני חי מתחת לשעועית שלי כבר חמש שנים. אני חוסך הרבה כסף כל חודש. אני עובד ממש קשה. אני טוב עם מזומן." ובכן, חבר שלי הרוויח את הזכות להשתמש במינוף, וזו בדיוק הדרך שבה אני מסתכל על זה. מינוף זה נהדר. זה לא נהדר עבור כולם. זה נועד לאנשים שמבינים איך להשתמש בו. יש הרבה דברים בחיים שהם כאלה.
בסדר. מכוניות זה נהדר, אבל אנחנו לא נותנים לילדים בני תשע לנהוג בהן. אנחנו אפילו לא נותנים לבני 25 להסיע אותם אם הם לא עברו קורס בטיחות לנהג ועברו את המבחן ומבינים את חוקי הדרך. אתה צריך להרוויח את הזכות לנהוג. אתה צריך להרוויח את הזכות לשחק באש, נכון. יש אנשים שמשתמשים באש בעבודתם. יש רתכים. יש סוגים שונים של אנשים שמשתמשים בחום כדי להוביל דברים מסוימים. אבל אתה לא רק נותן להם את הכלי ונותן להם ללכת לשחק איתו מיד. אתה צריך להרוויח את הזכות הזו. המינוף מאוד דומה. תהיה חכם בעניין. אם אתה יכול להתמודד עם זה, השתמש בו. אם אינך יכול, פשוט המתן והשתמש בו בעתיד.
ספרו לי בתגובות מה אתם חושבים על הגישה שלי לשימוש במינוף. בסדר. השאלה הבאה שלנו היא ראד, והיא מגיעה מקלאודיה דומינגז בקורל ספרינגס, פלורידה. "רכשתי נכס בסוף 2021 המשמש כמקום המגורים העיקרי שלי עד שאוכל להשכיר אותו מאוחר יותר ב-2022, דרישה לתפוסת בעלים לשנה אחת לפי העמותה". אז זה נשמע שקלאודיה כאן קנתה נכס ב-HOA. "מכיוון שזה יהיה הנכס להשכרה הראשון שלי, יש לי מספר שאלות שאשמח לעזור בהן."
בסדר. זה בית עם שלוש מיטות, שני חדרי אמבטיה, בית בגודל 1800 רגל מרובע. מדובר ביחידה פינתית, בית עירוני חד-מפלסי עם מוסך שני מכוניות שנרכש ב-322 עם ירידה של 10% במשכנתא ל-30 שנה. קלאודיה מאמינה שהיא יכולה לשכור עבור 2,500 עד 2,800 לחודש. "ההוצאות החודשיות שלנו, כולל דמי עמותה, הן 2100". אז מה שאנחנו באמת מסתכלים עליו הוא 400 עד 700 דולר בחודש בתזרים מזומנים לפני שאנחנו בוחנים תחזוקה וכל השאר. בסדר. שְׁאֵלָה. "איך אוכל לחשב את ההחזר הפוטנציאלי שלי על הנכס? עלויות המקדמה והסגירה שלנו הגיעו ל-50,000. בילינו עוד 5,000 על רצפות חדשות לאחר המעבר לפני שנגרם נזק לרבד שהיה שם לפני כן".
בסדר, בוא נתחיל עם זה. אתה לא מחשב את ה-ROI כי אתה חי בו כבר שנה, וזה לא משנה מה אתה מניח. זה משנה כמה הון עצמי יש לך בנכס כרגע. אז הפחיתו את עמלות המתווך, עלויות הסגירה, כל עלות מכירה ממכירת הבית הזה, וגלו כמה כסף נשאר לכם. בסדר. אז אתה הולך לקחת את ה-400 לחודש שתקבל אם זה מושכר ב-2,500. אנחנו הולכים להיות שמרניים. אנחנו הולכים להכפיל את זה כפול 12. בסדר. 12 חודשים כפול 400 בחודש זה 4,800 דולר בשנה.
בסדר. אתה הולך לחלק את זה בכמות ההון העצמי שיש לך בבית כרגע. אז זה נרכש עבור 322 עם ירידה של 10%. אז באמת שאין לך כמעט הון עצמי בכלל, קרוב לוודאי. בסדר. כי אם מכרת את הבית, עלויות הסגירה שלך כנראה יתקרבו ל-6%. אז זה משאיר לך רק 4% הון עצמי בנכס הזה, שהם כנראה 12 אלף. אז בוא נגיד שזה עלה קצת, ונניח שיש לך להגיד... בנאדם, בוא נעזור לך כאן כי לפלורידה הייתה שנה טובה, ונניח שיש לך 40,000$ הון עצמי בנכס הזה.
אז אם נחלק את ה-4,800 ב-40,000, זה נותן לנו תשואה על ההון של 12%, וזה די טוב בשוק של היום. בסדר. אבל נניח שאין לך אפילו 40,000 הון עצמי. אם נחלק את ה-4,800 האלה ב... נניח שהבית שלך לא קם בכלל, ויש לך רק כ-12,000 דולר בפנים. ובכן, כעת התשואה על ההון שלך עומדת להיות 40%. אז ככל שיש לך פחות הון עצמי בעסקה, כך התשואה על ההון שלך גבוהה יותר, מה שאומר שהגיוני יותר להשכיר אותו במקום למכור אותו ולשים את הכסף במקום אחר.
אז, לפני שאני נכנס לעומק השאלה שלך, זה כבר נראה כאילו היציאה מהנכס הזה והשכרתו תהיה משימה לא פשוטה עבורך, אבל בוא נמשיך. "איך אני יכול לאשר אם יש טעם כלכלי לעדכן את חדרי האמבטיה?" כנראה שלא. רק סכום הכסף שתצטרכו לבזבז על עדכון חדרי אמבטיה לא יגדיל את שכר הדירה שלכם בכמות שאתם חושבים. אבל השאלה שלך לא הייתה, "האם כדאי לי?" זה היה, "איך יכולתי לדעת?" ולכן התשובה שלי אליך הולכת להיות אם עדכון חדרי השירותים הולך להעלות את שכר הדירה שאתה יכול להביא על ידי החזר חיובי על ההשקעה, זה הגיוני לעשות את זה.
אז אם אתה יכול להעלות את שכר הדירה מ-2,400 ל-2,800 רק על ידי עדכון חדרי האמבטיה, וזה היה אמור לעלות לך, נניח, 15 אלף בלבד לעדכן את חדרי האמבטיה, ואתה הולך להחזיק את זה בתור שכירות לתקופה מספקת. של זמן להחזיר את ה-15 אלף, כך אתה קובע את השאלה הזו. "אני נאבק עם ההטיה שלי שלא אשכור נכס שירותים מיושנים. אני שוקל שיפוץ בתקציב נמוך כי אני יכול להשיג כירות משומשות מודרניות יותר, וגיליתי שאפשר לצבוע אמבטיות. אני פשוט לא בטוח אם אני צריך להמשיך לבזבז כסף על זה".
אוקיי, ראשית, כל הכבוד לך על הכרת ההטיה שלך. זה כנראה לא עניין גדול כמו שאתה חושב. עם זאת, ריגשת אותי. אם אתה בוחן לבצע שיפוץ בתקציב נמוך, חלק ממנו בעצמך, שבו אתה רק מקבל כירות חדשות וצביעת אמבטיה, כן, זה באמת יכול להיות הגיוני עבורך. אני מניח שזה היה שיפוץ חדר אמבטיה שלם שדיברנו עליו.
"אם השוק ימשיך כפי שהיה ברבעונים האחרונים, זה אומר להוציא הרבה יותר על הנכס הבא שרכשתי מתוך כוונה להשכיר אותו. אילו קריטריונים עלי לקחת בחשבון כדי להבטיח שאני רוכש השקעה טובה במה שמרגיש כמו מחירים מנופחים? אני מאמין ששמעתי שהערכה לא צריכה להיות מיידית, או שמא אני מדרג גורם עבור החזקות לטווח ארוך? אני לא בטוח איך להעריך את העלייה בתעריפי השכירות שאחרת עשויה לתמוך ברכישת הנכס הבא בשוק צפוף”.
שוב, הריבית לא משנה כשאתה מקבל את ההחלטה הזו. אני יודע שזה מרגיש מוזר לשמוע, ומחירי הרכישה לא משנים. מה חשוב האם הוא יעלה בערכו מרגע ששילמתי עבורו והאם הוא הולך לתזרים מזומנים? כעת, שיעורי הריבית ומחירי הרכישה אכן משפיעים על תזרים המזומנים, והם רלוונטיים למטרה זו בלבד. כלומר ככל שמחיר הרכישה גבוה יותר והשיעור גבוה יותר, כך קשה יותר לתזרים מזומנים. אבל כשלעצמם, הם לא חשובים. אז הקריטריונים שלדעתי אתה צריך לקחת בחשבון הוא שזה ייקח יותר מזמנך ויותר מהמאמץ שלך בחיפוש אחר עסקה אחרת שתחליף את העסקה שיש לך.
וזה לא נדיר בנדל"ן. למעשה, זה כנראה קרוב יותר לשוק בריא יותר ממה שראינו מאז ההתרסקות האחרונה. אני יודע שזה נשמע מטורף, אבל התפנקנו. התרגלנו לקנות נכס שהעריך כל שנה ושנה שצריך מעט מאוד עבודה שלא נועדה לתזרים מזומנים מלכתחילה. זה היה בעיקר נדל"ן למגורים. כולנו קנינו. המזומנים האלה זרמו מהיום הראשון, ולא רק תזרים מזומנים, אלא מזומנים זרמו בדו ספרתי. רק אותנו מפונקים. ועכשיו, כשאנחנו כבר לא מפונקים, אנחנו כועסים על זה.
אבל באופן מסורתי, באופן שבו נדל"ן בנוי, הוא נועד להרוויח לך כסף בטווח הארוך, לא בטווח הקצר. אז זה בסדר אם זה קשה יותר ממה שחשבנו לגרום לזה לעבוד. נדל"ן היא עדיין החלטת השקעה טובה. שאלה שניה מתוך שלוש אפשרויות הלוואה. "מהן אפשרויות ההלוואה הטובות ביותר לרכישת נכס? יש לי עבודה ב-W2 שמשלמת מעל הממוצע עבור האזור שלי. ויש לי אשראי טוב, אבל יש לי מספיק רק עבור כ-10% מקדמה על הנכס הבא. מכיוון שבבעלותי כבר נכס אחד, אני מאמין שתאלץ הלוואה קונבנציונלית הדורשת ירידה של 10%".
בסדר. אז אפשרות ההלוואה הטובה ביותר עבורך היא לעשות את אותו הדבר בבית הבא שלך כמו הבית הראשון שעשית עליו זה עתה דיברנו. אתה רוצה להשתמש בהלוואה ראשונית למגורים ולהוריד כמה שפחות. אתה לא צריך להוריד 10%. אתה יכול למעשה להוריד 5% בהרבה מקרים או שלושה וחצי אחוזים אם אין לך עדיין הלוואת FHA. אם אתה לא קונה את זה כבית מגורים ראשוני, כלומר אתה עוזב את זה שאתה נמצא בו ואתה לא הולך לקנות בית אחר לגור בו, אתה הולך לגור במקום אחר. אתה יכול להוריד 10% פעמים רבות כבית נופש. בסדר.
אז אלה הם כמו בית שאתה הולך להשכיר חלק מהזמן. אבל אתה הולך להשכיר לאנשים אחרים, או שאתה לא הולך לגור שם בתור התושב הראשי שלך. אז פנה אלינו אם אתה רוצה שנבדוק את מציאת הלוואת דירת נופש עבורך או נלך למישהו ב-BiggerPockets, השתמש בכלים שלו שם ומצא אדם שהוא חבר שעושה משכנתאות ושאל אותו, "היי, אילו אפשרויות יש לי. יש אם אני לא רוצה לשרוף את הלוואת בית הנופש שלי? אני רוצה לקנות בית מגורים ראשוני". אבל אני לא מניח שאתה צריך להוריד 10%. סביר להניח שאתה יכול להיכנס למשהו עבור שלושה וחצי עד 5% מאז שאתה עוזב את מקום המגורים הראשי הנוכחי שלך.
הרבה אנשים חושבים שאתה יכול לקבל רק הלוואה ראשונית אחת בכל פעם. זה לא נכון. בדרך כלל אתה יכול לקבל רק הלוואת FHA אחת או הלוואת VA אחת בכל פעם. אבל אתה יכול לקבל יותר מהלוואה ראשונית אחת בכל פעם מכיוון שלא כל ההלוואות למגורים ראשיים הן VAs ו-FHAs. אתה יכול לקבל הלוואה קונבנציונלית, לעתים קרובות עם ירידה של 5% על בית מגורים ראשוני. שאלה שלוש מתוך שלוש. זו שאלה הקשורה למשפחה.
"אני פריצת הבית כדי להתחיל. אני גר עם הילדים שלי בנכס שיושכר. זה עתה עברנו מדירה שהיינו בה רק שבעה חודשים לאחר המעבר מהבית שמכרנו בשנת 2021. הכוונה שלי היא לרכוש נכס אחר ולגור בו קצת לפני השכירות ההוא ואז בסופו של דבר רוכש את הארון שלי. בית קדנציה. אני מרגיש כאילו להכריח את הילדים שלי לזוז כל שנה עד שנתיים עלול להשפיע עליהם לרעה, אבל אני לא רוצה להשתמש בילדים שלי בתור תירוץ לא להגשים את המטרות שלי. איך מיישבים חלק מהדרישות של השקעות נדל"ן, במקרה שלי, פריצת בתים, שבה אני מעביר את הילדים שלי כל שנה למקום חדש עם מה שמרגיש כמו חסרונות בזמן גידול המשפחה?"
אוו, זו שאלה טובה כאן. וכמובן, אתה שואל בחור שאין לו משפחה ואין לו ילדים, ובכל זאת אני עדיין הולך לשבת כאן ולעשות כמיטב יכולתי להרחיק את השיחה הקשה הזו. ראשית, אני רק רוצה לומר שאני מבין בעצם, אני לא ממש יכול להבין, אבל אני מזדהה עם מה שעובר עליך, ואני חושב שאתה אדם טוב שאפילו שואל את השאלה הזו. כי בפודקאסטים כאלה אנחנו תמיד מדברים על המרכיבים הפיננסיים של נדל"ן. זו הסיבה שאנשים כאן כדי להקשיב. עם זאת, נהיה טיפשים אם לא נכיר בכך שיש גם מרכיב רגשי בנדל"ן.
זה חלק מהתהליך, ואם אתה רוצה שתת המודע שלך יעמוד מאחורי מה שאתה עושה ויתמוך בך בו, אתה חייב לספק את הצד הרגשי שבך. אז אני שמח שאתה שואל את זה, ואם אנשים אחרים תהו את אותו הדבר, אל תרגיש רע עם זה. זה נורמלי לחלוטין ומשהו שכולנו צריכים לעבוד עליו כמשקיעים. למעשה, אחת הסיבות שלדעתי לקח לי זמן רב יותר בחיים להקים משפחה הייתה כי ידעתי כמה קשה ישפיעו על קריירת אכיפת החוק שלי, מאה שעות העבודה שלי, המחויבות שלי לבנות עסקים ולהרוויח כסף באמצעות נדל"ן. משפחה לרעה. זה קשה יותר, ואני חושב שזה היה בחלק האחורי של הראש שלי, ופשוט דחקתי את הקמת המשפחה כי רציתי קודם כל לבנות הצלחה בזירה הזו.
ברור שזו עמדה אחרת שאני נמצא בה עכשיו. אז עכשיו, אם הייתי רוצה להקים משפחה, אני חושב שהייתי יכול בלי חלק מהאשמה הזו. אבל אתה ממש שם, חבטה באמצע קצת מהאשמה הזו של אמא. אז בואו נעבור את הדרך הזו. קלאודיה, הדבר הראשון שאני חושב עליו הוא שאת רוצה לנהל שיחה כנה עם הילדים שלך ולשתף מדוע ההחלטה תהיה תועלת למשפחה בעתיד. זה כלי לימוד, נכון.
אז אולי הילדים שלכם לא מספיק גדולים כדי להבין מתמטיקה, אבל אם הם כן, תוכלו להסביר להם, "זהו התשלום הביתי שלנו. עכשיו, אם נעבור לבית השני, זה יהיה רק כל כך הרבה. זה אומר שאמא לא צריכה לעבוד כל כך הרבה בעבודה, ואני אוכל להיות איתך בבית יותר אם נעבור שוב." לא הייתי אומר, "זה אומר שאמא מרוויחה מזה הרבה יותר כסף", כי אם הייתי ילד, שמעתי את זה, הייתי אומר, "אוי, מגניב, אז אתה יכול לקנות לי עוד צעצועים עכשיו", מה זה לא המקום שבו אתה רוצה שהשיחה תתקדם. אז עשה את המתאם בין ככל שאתה חוסך יותר כסף, כך תוכל להיות יותר איתם.
הדבר הבא שהייתי עושה הוא אנסה למצוא דרך לעשות את זה כיף. אף אחד לא אוהב לזוז. זה כאב, נכון. אז אתה יכול לעשות את זה כיף? האם יש איזשהו פרס שאתה יכול לתת לילדים האלה שלא עולה כסף, שיהפוך את זה לפחות... אני לא יודע אם טראומטי היא המילה הנכונה, אבל פחות לחוויה שלילית. האם כולכם יכולים להיפגש ולשתות פיצה או פופקורן על הרצפה בזמן המעבר, לשבת על שקיות שעועית ולחלוק סיפורים על החלק האהוב עליכם בבית החדש?
האם אתם יכולים לצאת להרפתקה כמשפחה ולהסתובב בשכונה ולהצביע על הבתים שאתם הכי אוהבים או לראות כמה רחוקות המסעדות, חנות הגלידות או בית הקולנוע? האם תוכלו לקחת אותם לסרטים החדשים ולהגיד, "היי, ילדים, בואו נשווה את זה לאולם הקולנוע האחר ונראה מה עם הסרט הזה יכול להיות טוב יותר." ימין. האם אתה יכול להפוך את זה למשחק או למערכת או לתבנית שבה, בכל פעם שהם זזים, הם לומדים מה צריך כדי לזוז וכך הם משתפרים בעשייתו? עכשיו, אני לא יודע שאם זה מהלך שמאוד קשה לילדים כמו שהוא מחליף בית ספר, זה מה שהייתי חושב. זה צריך לאבד כמה מחבריהם.
אז אם אתה מסוגל לפרוץ בית באותו מחוז בית ספר, זה בהחלט יהיה טוב יותר. אם לא, הייתי מנהל הרבה שיחות על מה שהם עוברים בבית הספר. הרבה הורים עושים את הטעות שהם מניחים שהכל טוב לילדים שלהם כי הילדים שלהם לא אומרים כלום. אבל כשהייתי ילד, לא התכוונתי ללכת הביתה ולדבר עם אמא שלי או אבא שלי אם אני מקבל בריונות או אם יש לי בעיה. זה לא קרה לעתים קרובות, אבל בהחלט לא התכוונתי ללכת לדבר על זה. ובפעמים שניסיתי לדבר על זה עם ההורים שלי, הם די ביטלו את זה כי היו להם דברים אחרים שקורים בחייהם שהם היו יותר לחוצים מהם.
אז הייתי כאילו כשעברנו דירה, זה היה מהלך מאוד מאוד מאוד קשה עבורי. הלכתי לכיתה ז', אז הלכתי לחטיבת ביניים בבית ספר חדש עם חבורה של ילדים שהיה להם הרבה יותר כסף מהילדים בבית הספר האחרון. ולא התלבשתי טוב במיוחד, והקניטו אותי, ומעולם לא הקניטו אותי כי הייתי מאוד פופולרי בבית הספר הראשון שלי. פשוט לא ידעתי איך מתמודדים עם מצב כזה. ולא היה עם מי לדבר.
אז אני אהיה פתוח איתם לגבי האם הם מוחצנים? האם הם מכירים חברים חדשים? האם הם מופנמים? האם הם מתקשים ליצור חברים? ופשוט תן להם עצה מה הם יכולים לעשות כדי להיות יותר חביבים באופן כללי כדי שהמעבר לא יהיה קשה עבורם. כמובן, אני רוצה להכיר בכך שאתה מקריב כאן כמה קורבנות. זה יהיה להם קשה יותר כי אתה עושה את זה. אז כל הכבוד לך על ששמת את המשפחה שלך במקום הראשון, למרות שזה הולך להיות קשה בטווח הקצר. בסדר, השאלה הבאה שלנו מגיעה מג'ק גרהם.
ג'ק:
היי, דיוויד. שמי ג'ק גרהאם, ויש לי שאלה גדולה אליך, והיא האם עלי להפריד כמה מהנכסים שלי עלויות בונוס, כדי שלא אצטרך לשלם מס הכנסה על ההכנסה הרגילה שלי? ורק לשם ההקשר, יש לי בערך חמישה נכסים בשווי כולל של כ-2.5 מיליון. בערך 40% מזה הם בהון עצמי, ואני מנסה להשיג כמה מהנכסים האלה, ששניים מהם רכשתי השנה, ובדקתי ביוטיוב, כמה סרטונים, כולם מעלים הפרדת עלויות בונוס.
בהיותי מתווך במשרה מלאה ומשקיע אולטרה, אני עובד יותר מ-75 שעות בחודש בנדל"ן. אז מבחינה טכנית יכולתי להשתמש בחלק הזה של קוד המס כדי לקזז את ההכנסה האישית שלי. והשנה, אני אמור לשלם בערך 300 עד 350,000 דולר מס, ואני ממש לא רוצה. אז השאלה שלי הייתה אליך, "היי, האם עלי לעשות את זה? האם עלי להשתמש בשני הנכסים האלה שרכשתי השנה כדי להפריד ביניהם עלויות בונוס, כך שאוכל לשמור את הכסף בבנק שלי ובתקווה לרכוש נכסים חדשים בעתיד, ואוכל לנצל טוב יותר את הכסף שלי עכשיו לעומת שמירה עליו... זה לממשלה?
ומה ההשלכות? האם אשלם יותר מיסים בעתיד? אם זה המקרה, האם זה משהו שאני עדיין צריך לעשות?" ספר לי מה המחשבות שלך. מעריץ גדול של BiggerPockets, מעריץ גדול של אתכם ושל מה שאתם עושים. אז תודה רבה על הכל, ומצפה לתגובתך.
דוד:
בסדר, ג'ק, תודה רבה על זה. איזו שאלה מצוינת כאן. אז אני אתן תמצית של מה שאתה מתאר לכל מי שלא מכיר את פחת הבונוס, ואז אעשה כמיטב יכולתי לענות על שאלתך. מה שג'ק מדבר עליו כאן הוא, בדרך כלל, כשאתה קונה נכס, בוא נקרא לזה נכס למגורים, הממשלה מאפשרת לך למחוק חלק מהנכס הזה כל 27 וחצי שנים כי הוא עומד להתפרק. אז הם אומרים שהחיים השימושיים של הנכס הזה הולכים לעלות על 27 וחצי שנים. אז אתה לוקח את המחיר הכולל של הנכס, מחלק אותו ב-27.5, ואתה יכול למחוק את זה מול ההכנסה שהנכס מייצר. אז אם זה מרוויח 500 דולר בחודש, אבל המספר שתיארתי זה עתה הוא 400 דולר בחודש, אתה משלם מסים רק על 100 דולר לחודש.
אם אתה מקצוען נדל"ן במשרה מלאה, הם יתנו לך לקחת את ההפסדים. אז לפעמים מה שקורה הוא שאתה יכול למחוק 700 בחודש, אבל זה מרוויח רק 500 בחודש. אז יש לך 200 דולר לחודש שזה תוספת שאינה מכוסה. אם אתה מקצוען נדל"ן במשרה מלאה, אתה יכול לקחת את 200 הדולרים האלה ולהחיל אותם על דרכים אחרות שבהן הרווחת כסף באמצעות נדל"ן, עמלות, בתים מחליפים הכנסה, אני מאמין. כמעט בכל הדרכים שבהן אתה מרוויח הכנסה, אתה יכול לחסות מפני 200%. עכשיו, כשאתה משלב את הקצבה הזו עם פחת בונוס, אתה למעשה יכול לא לחכות 27 וחצי שנים כדי לקחת את הכסף הזה. אתה יכול לעשות מחקר שבו נתנו לך לקחת את הכל בשנה הראשונה. זה נקרא מחקר הפרדת עלויות. זה קצת יותר מסובך ממה שאני מתאר, אבל הייתי כאן כל היום ומנסה לדבר על זה.
אז מבלי לתת לך את הפרטים, האסטרטגיה הכוללת היא שאתה מסתכל על נכס. אתה קובע, "בסדר. ובכן, חלק זה יתבלה הרבה יותר מהר מ-27 שנים וחצי, אז אני הולך לקחת את ההפסד מזה מלכתחילה בשנה הראשונה". כאשר אתה משלב את האסטרטגיה של לקחת את כל ההפסדים שלך לשנה הראשונה עם העובדה שאתה יכול כעת להגן על הכנסה מדברים אחרים, אנשי מקצוע נדל"ן במשרה מלאה יכולים בסופו של דבר להימנע מתשלום מס הכנסה. עכשיו, ככה אנשים כמו רוברט קיוסאקי ודונלד טראמפ ואני כשאנחנו אומרים, "אני לא משלם מס הכנסה. אני לא משלם מיסים בכלל. אני לא טיפש." זה באמת מה שהם מתכוונים אליו. בסדר. זה לא שהם מתחמקים ממיסים כאילו הם עוברים על החוק, זה שהם השקיעו מחדש את כל כספם בנדל"ן חדש, אז יש להם את כל ההפסדים החדשים האלה לקחת כנגד הכסף שהם מרוויחים.
עכשיו, זה נשמע נהדר, וזו הסיבה שאנחנו עושים את זה כי אנחנו לא רוצים לשלם מיסים. ג'ק כאן, גם אתה לא רוצה לשלם מיסים, אבל יש חיסרון. למעשה יש כמה חסרונות שאני הולך לתאר לפני שנדע אם זה הצעד הנכון. ראשית, אתה אף פעם לא יכול להפסיק לקנות נדל"ן כשאתה עושה את זה. אני אומר שזה כמו לקחת את הזאב לפי שנים. כל עוד אתה קונה נדל"ן חדש... כאילו אני צריך לקנות נדל"ן כל שנה כדי לקזז את הכסף שהרווחתי, ולפעמים אני צריך להוציא קרוב או לפעמים יותר מ-100% מהכסף שהרווחתי לחזור לנדל"ן כדי לא לשלם עליו מסים. בסדר. אז אם המטרה שלך היא להציל ביצת קן גדולה, זה לא תמיד עובד. לפעמים אם אתה רוצה רק מזומן בבנק, עדיף לשלם את המיסים.
שניה. זה לא בחינם. למעשה, כשאתה לוקח את הכל מראש, אתה מאבד את היכולת לקחת את זה במהלך 27 וחצי השנים הבאות כי לקחת את הכל בשנה הראשונה, כך שהפחת נעלם. אתה לא יכול להגן על אף אחת מההכנסה הזו אחרי שלקחת אותה מיד, מה שאומר שאתה הולך לשלם מסים גבוהים יותר על ההכנסה העתידית שהנכס הזה מייצר. עכשיו, כל עוד אתה לוקח את ההכנסה העתידית, הכלולה בכל הכסף שאתה מרוויח כבעל מקצוע בתחום הנדל"ן, ותמשיך לקנות עוד נדל"ן, לא תשלמו עליה מסים. אבל אתה מבין על מה אני מדבר כאן? אתה נשאב עמוק יותר ויותר לתוך העולם הזה שבו אתה לא יכול להפסיק לקנות עוד נדל"ן.
וכשאתה מפסיק לקנות עוד נדל"ן, אתה הולך לשלם מסים על הכסף שאתה מרוויח, ואתה הולך לעשות מסים על ההכנסה שהנכסים האלה מרוויחים, וההכנסה הזו לא תהיה מוגנת על ידי פְּחָת. החיסרון האחרון שאני יכול לחשוב עליו מעל הראש שלי הוא העובדה שזה לא בחינם. אתה למעשה צריך לשלם עבור לימודי הפרדת עלות, שיכולים להיות בכל מקום בין שישה ל-10,000 דולר למחקר מניסיוני. אז לא רק שאתה לא מקבל את הפחת לנצח, אתה רק מקבל אותו מיד. היית צריך להשקיע שישה עד 10,000 $ בשביל הלוקסוס לעשות את זה. אז כן, אתה תחסוך $350,000, אבל אתה גם תיקח כמה הפסדים בחלק מהדרכים האחרות האלה שאני מתאר.
עם כל זה, אם אנחנו נכנסים לשוק כמו עכשיו שבו אני מצפה לראות הזדמנויות טובות יותר ממה שהצלחנו לראות, 300 עד 350,000 הנוספים שהייתם מוציאים במסים הולכים לעשות אתה טוב יותר ממה שהוא בדרך כלל. אם היינו נכנסים לשוק שבו המחירים ממשיכים לעלות, לעלות, לעלות, לעלות, לעלות. וזה לא משנה כמה כסף היה לך. פשוט לא הייתם מסוגלים לקנות שום דבר, ואם כן, הייתם הולכים להפסיד כסף כשקניתם אותו, או שהוא עלול להתרסק. זה כבר סיפור אחר. אבל אנחנו במצב עכשיו שאתה יכול לקחת את ה-350,000 האלה ולחכות לראות האם זה הולך לרדת יותר. האם זה הולך, ציטוט-בלי ציטוט, להתרסק? הון כרגע מועיל יותר מאשר הון בתרחישים אחרים שבהם הנדל"ן פשוט ממשיך להתפוצץ בגלל כל הכסף שהממשלה מדפיסה.
אז אני די נוטה לעובדה שאני חושב שאתה צריך לעשות את זה, נכון. דבר נוסף שכדאי לחשוב עליו הוא שאם אתה משקיע עבור העתיד בחוכמה ואתה מגדיל את ההון העצמי שלך, יש דרכים להרוויח כסף בנדל"ן שאינן חייבות במס, שאינן תזרים מזומנים. אז אתה צריך לדווח על תזרים המזומנים שלך כהכנסה כי הוא כן. זו הסיבה שכאשר אנשים אומרים "תזרים מזומנים, תזרים מזומנים, תזרים מזומנים," והם פשוט מקבלים את סימני הדולר הקטנים בעיניהם כמו סקרוג' מקדאק, והם פשוט אובססיביים לתזרים מזומנים כי זה יפתור את כל בעיות. זה לא. זה לא. עכשיו, זה נהדר. אני לא אומר להימנע מזה, אבל אני אומר שזה לא טוב כמו שאנחנו חושבים שזה יהיה.
כאשר אתה מקבל הון עצמי, אתה יכול לבצע מיחזור מזומנים שלא מחויבים במס, בכלל לא. והדבר המגניב במימון מחדש של מזומנים הוא בדרך כלל שלוקח לך הרבה זמן לבנות הון עצמי. אז בדרך כלל, במהלך הזמן שבו בנית את ההון העצמי הזה, דמי השכירות עלו על הדבר שקנית. אז עד שאתה מבצע מימון מחדש של מזומן, דמי השכירות עלו מספיק כדי לתמוך בחוב הנוסף שאתה לוקח על המימון המחודש. אז אתה בעצם לא לוקח שום סכנה. אתה לא מפסיד כסף כשאתה עושה את זה. הנכס ממשיך לשלם עבור ההלוואה שנטלת. אתה מקבל מימון מזומן, שאינו מחויב במס. אתה יכול לחיות מהכסף הזה, או שאתה יכול להשקיע מחדש את הכסף הזה בנדל"ן העתידי שאתה צריך להמשיך לקנות אם אתה מתכוון להשתמש במחקרי הפרדת עלויות ופחתי בונוס.
הנקודה האחרונה שרק חשבתי עליה שאני הולך לזרוק בתור דובדבן קטן בשבילך בשביל זה, מר ג'ק גרהם היא שהפחתת הבונוס לא תהיה בסביבה לנצח. למעשה, אני מאמין שבשנת 2023, זה אמור להצטמצם למקום שבו אתה יכול לקחת רק 80% מהערך ובשנת 2024, רק 60%, וכן הלאה, עד שבסופו של דבר, זה באפס. אז אם אתה חושב לעשות את זה, הייתי אומר שאתה צריך לעשות את זה עכשיו כי כל שנה, זה הולך להיות פחות מועיל בהדרגה עד שזה לא יהיה שם בכלל. תודה רבה על שאלתך. אנא ספר לנו מה אתה מחליט.
בסדר, וזו הייתה ההופעה שלנו להיום. אבל מה שיש לכם קצת דברים ברמה גבוהה שם בסוף עם כמה מילים מפוארות כמו הפרדת עלויות, פחת בונוס, כמה דברים מגניבים שם, ואז יש לכם גם כמה דברים ממתחילים כמו, "היי, איזו הלוואה האם אני יכול להשתמש כדי לקנות את הבית הבא שלי, והאם כדאי לי לקנות בית בכלל? איך אוכל לשמור על החוב שלי להכנסה גבוה אם אני ממשיך לפרוץ לבית?" ובשביל זה אנחנו כאן. אנחנו רוצים לתת לך ערך רב ככל האפשר כדי שתוכל למצוא חופש כלכלי באמצעות נדל"ן בדיוק כמו שרבים מאיתנו, כולל אני, עשינו. ואנחנו נשמח לשבת כאן ולפתוח אתכם, חבר'ה שיצפו בכם בדרך.
אז תודה רבה לעקבתם. אם אתה רוצה לדעת יותר עליי במיוחד, אתה יכול לעקוב אחרי במדיה החברתית @davidgreene24. לכו לעקוב אחריי באינסטגרם כבר עכשיו. אתה יכול גם למצוא אותי ביוטיוב אם תלך אל youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24, ותרשם לערוץ שלי ותבדוק את הסרטונים שיש לי שם שבהם אני עושה דברים קצת יותר אישיים. אתה יכול גם לעקוב אחרינו ב-BiggerPockets גם ביוטיוב. אתה יכול לעקוב אחרינו באינסטגרם. אתה יכול לעקוב אחרינו בכל המדיה החברתית. אז חפשו אותנו שם למעלה ותעקבו גם.
תראה, תיפטר מחלק מהשטויות בחייך. בסדר. היפטר מחלק מהדברים שלא עוזרים לך בכלום. רק הגלילה חסרת הדעת או גלילה האבדון שאתה עושה, ותתחיל להקשיב למעשה לדברים שיתנו לך עתיד טוב יותר ממה שיש לך עכשיו. תודה רבה על הזמן והתשומת לב. אני אוהבת אותכם חבר 'ה. אם יש לך קצת זמן, בדוק סרטון אחר, ואם לא, אני אראה אותך בשבוע הבא.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- איך לפרוץ לבית אפילו בשוק דיור במחיר גבוה
- BRRRRing לריבית גבוהה יותר ומתי הגיוני לפדות
- אסטרטגיות מימון יצירתיות והאם כדאי להשתמש בהם לנדל"ן למגורים או לא
- הלוואות מרווחים ומתי הגיוני להוציא תנופה משלך תיק מניות
- ההחזר על ההשקעה (החזר על השקעה) לעומת ROE (תשואה על ההון) וכיצד להעריך נכס שהפך להשכרה ראשוני
- פריצת ביתההשפעה של חיי המשפחה ובעת מעבר דירה לא שווה את הכסף
- מַעֲנָק פְּחָת מוסבר ו רווח לטווח קצר, וכאב לטווח ארוך של הנחות מס גדולות
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 חודשים
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- יכולת
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- מֵעַל
- חֶשְׁבּוֹן
- דין וחשבון
- לצבור
- הודה
- לרכוש
- לרוחב
- למעשה
- נוסף
- מְבוּגָר
- יתרון
- הַרפַּתקָה
- עצה
- להשפיע על
- לאחר
- נגד
- סוכנים
- תעשיות
- לבד
- כְּבָר
- חלופה
- תמיד
- כמות
- ו
- אחר
- לענות
- תשובות
- נמלה
- כל אחד
- בְּכָל מָקוֹם
- בנפרד
- דירה
- האפליקציה
- תפוח עץ
- החל
- הערכה
- להעריך
- הערכה
- גישה
- ארביטראז'
- ארביטראז'ים
- AREA
- אזורים
- זירה
- סביב
- המשויך
- עמותה
- תשומת לב
- אוסטין
- מחבר
- באופן אוטומטי
- זמין
- מְמוּצָע
- הימנעות
- בחזרה
- רקע
- רע
- שקיות
- איזון
- בנק
- מחסום
- בסיס
- מבוסס
- לבת
- שקיות שעועית
- יפה
- כי
- להיות
- התהוות
- לפני
- למתחילים
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- מאמין
- מועיל
- תועלת
- הטוב ביותר
- להמר
- מוטב
- בֵּין
- הטיה
- גָדוֹל
- גדול
- קצת
- מַעֲנָק
- ספר
- גבול
- לִלווֹת
- שני הצדדים
- קנה
- ברנדון
- לשבור
- שבירה
- בקצרה
- להביא
- מביא
- ברוקר
- תיווך
- ברוקלין
- מובא
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- צרור
- לשרוף
- עסקים
- עסקים
- לִקְנוֹת
- קנייה
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- יכול לקבל
- לא יכול
- הון
- אשר
- קריירה
- נושאת
- מכוניות
- מקרה
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לפדות את
- מסוים
- סיכוי
- שינוי
- שינויים
- משתנה
- ערוץ
- משוחח
- זול יותר
- לבדוק
- ילד
- ילדים
- עִיר
- לטעון
- נתבע
- בבירור
- סְגוֹר
- קרוב יותר
- סגירה
- קוד
- עמית
- מִכלָלָה
- טור
- לשלב
- איך
- נוחות
- נוח
- מגיע
- הערה
- הערות
- מסחרי
- עמלות
- מחויבות
- בדרך כלל
- חברה
- לְהַשְׁווֹת
- השוואה
- תחרות
- מסובך
- רְכִיב
- רכיבים
- מושג
- מודאג
- דאגות
- תנאים
- לנהל
- לאשר
- השלכות
- שמרני
- התחשבות
- בהתחשב
- אילוצים
- צור קשר
- תוכן
- הקשר
- להמשיך
- ממשיך
- חוזה
- תרומה
- מקובל
- שיחה
- שיחות
- קריר
- אַלְמוֹג
- בפינה
- מתאם
- עלות
- עלויות
- יכול
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- להתרסק
- מתרסק
- קרם
- יוצר
- יוצרים
- יְצִירָתִי
- באופן יצירתי
- אשראי
- הקריטריונים
- ביקורת
- סקרן
- נוֹכְחִי
- כיום
- טפיחה
- אַבָּא
- סכנה
- דייב
- דוד
- יְוֹם
- עסקה
- דילים
- חוב
- דֵצֶמבֶּר
- החלטה
- להקטין
- עמוק יותר
- בהחלט
- דרישה
- דרישות
- לפרוס
- לתאר
- מְתוּאָר
- מגיע
- מעוצב
- פרטים
- לקבוע
- DID
- למות
- דייגו
- הבדל
- אחר
- קשה
- ספרות
- חָרִיצוּת
- ארוחת ערב
- לטבול
- אי התאמה
- לְהַצִיג
- מצוקה
- מחוז
- לא
- עושה
- דוֹלָר
- דונלד טראמפ
- לא
- אבדון
- לְהַכפִּיל
- ספרות כפולות
- מטה
- downside
- חסרונות
- נהיגה
- ירידה
- ירד
- DTI
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- לזכות
- הרוויחו
- קל יותר
- השפעה
- מאמץ
- או
- של אחרים
- אַכִיפָה
- התעסקות
- מספיק
- מספיק כסף
- לבדר
- שלם
- פרקים
- הון עצמי
- נאמנות
- אחוזה
- לְהַעֲרִיך
- Ether (ETH)
- ערב
- אֲפִילוּ
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כולם
- כולם
- הכל
- בדיוק
- נרגש
- התרגשות
- הוצאת להורג
- מנהלים
- קיימים
- לְהַרְחִיב
- מצפה
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- להסביר
- מוסבר
- המסביר
- נוסף
- עיניים
- מול
- ליפול
- נפילה
- משפחה
- אוהד
- חביב
- אגרות
- מעטים
- תרשים
- סרט צילום
- הַסרָטָה
- בסופו של דבר
- לממן
- כספי
- מְמַמֵן
- מציאת
- אש
- ראשון
- firsttime
- לסדר
- קבוע
- גמיש
- קוֹמָה
- קומות
- פלורידה
- תזרים
- זורם
- לעקוב
- הבא
- כדלקמן
- כף רגל
- לנצח
- פורומים
- קדימה
- מצא
- רביעית
- חופשי
- חופש
- בתדירות גבוהה
- חבר
- חברים
- החל מ-
- חזית
- מלא
- כֵּיף
- יסודות
- מצחיק
- עתיד
- לְהַשִׂיג
- מִשְׂחָק
- מוסך
- כללי
- מייצר
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נותן
- נתינה
- Go
- מטרה
- שערים
- Goes
- הולך
- טוב
- עבודה טובה
- ממשלה
- ציון
- גדול
- ירוק
- לגדול
- גדל
- בחור
- לפרוץ
- האקרים
- פריצה
- פריצות
- חצי
- לטפל
- לקרות
- קורה
- קשה
- עבודה קשה
- כובע
- יש
- ראש
- בריא
- נשמע
- שמיעה
- לעזור
- מועיל
- עזרה
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- ברמה גבוהה
- גבוה יותר
- היסטורי
- מכה
- להחזיק
- מחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- שיעורי בית
- אני מקווה
- המארח
- שעות
- בית
- בתים
- דיור
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- כאב
- התלהבות
- חולה
- קרח
- גלידה
- רעיון
- רעיונות
- מיידי
- חשוב
- in
- באחר
- לכלול
- כלול
- כולל
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- גדל
- בצורה מדהימה
- בנפרד
- אינסטגרם
- בתשלומים
- במקום
- הוראות
- כוונה
- מְכוּוָן
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעניין
- להשקיע
- חקירה
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- סוגיה
- IT
- עצמו
- iTunes
- שקע
- יָנוּאָר
- ג'רזי
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- מסע
- שמור
- שמירה
- מפתח
- יֶלֶד
- הילדים
- סוג
- קיוסאקי
- לדעת
- ידע
- כָּבוֹד
- מדינה
- גָדוֹל
- אחרון
- מְאוּחָר
- חוק
- אכיפת החוק
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- מַשׁאִיל
- המלווים
- מאפשר לי
- רמה
- תנופה
- LG
- אחריות
- החיים
- סביר
- קו
- ברשימה
- האזנה
- קְצָת
- לחיות
- חי
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- מאבד
- לאבד
- את
- אבדות
- מגרש
- לואיס
- אהבה
- נמוך
- מזל
- יוקרה
- עשוי
- ראשי
- לתחזק
- תחזוקה
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- רב
- סימן
- שוק
- תנאי שוק
- מתמטיקה
- דבר
- עניינים
- משמעות
- אומר
- מדיה
- חבר
- מוּזְכָּר
- אמצע
- יכול
- מִילִיוֹן
- טעות
- ה-MLS
- מודרני
- אמא
- אמא
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- אמא
- מוטיבציה
- המהלך
- סרט
- סרטים
- נע
- משפחה מורחבת
- שם
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- שלילי
- באופן שלילי
- השכנים
- קן
- חדש
- ניו ג'רזי
- ניו יורק
- ניו יורק
- הבא
- שבוע הבא
- נוֹרמָלִי
- בדרך כלל
- מספר
- מספרים
- חובות
- תפוסה
- קטטה
- Office
- קָצִין
- קצינים
- לקזז
- בסדר
- זקן
- ONE
- מחיר אחד
- לפתוח
- דעה
- דעות
- הזדמנויות
- אפשרות
- אפשרויות
- להזמין
- אחר
- אחרים
- אַחֶרֶת
- מעל 27
- מקיף
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- ארוז
- נפרע
- כְּאֵב
- ציור
- הורים
- חניה
- פרקים
- חלק
- במיוחד
- צדדים
- שותף
- עבר
- נתיב
- תבנית
- תשלום
- משלם
- תשלום
- מדינה
- פנסילבניה
- אֲנָשִׁים
- אָחוּז
- לבצע
- תקופה
- אדם
- אישי
- פיצה
- מקום
- תכנית
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- הנאה
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- פופולרי
- תיק עבודות
- עמדה
- חיובי
- אפשרי
- פוטנציאל
- פוטנציאל
- לְהַעֲדִיף
- מתנות
- יפה
- קודם
- מחיר
- מחירים
- יְסוֹדִי
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- תהליך
- מקצועי
- אנשי מקצוע
- תָכְנִית
- תוכניות
- בהדרגה
- נכסים
- רכוש
- מָגֵן
- חֶלְבּוֹן
- מושך
- לִרְכּוֹשׁ
- נרכש
- רכישה
- מטרה
- דחף
- גם
- מכניס
- מכניס
- שאלות ותשובות
- זכאי
- במוקדמות
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- מהר
- מהירות
- העלאה
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- ממשי
- מקרקעין
- חיים אמיתיים
- מציאותי
- להבין
- סוכן מקרקעין
- טעם
- סיבות
- לאחרונה
- להכיר
- הקלטה
- בדבר
- ללא קשר
- רגיל
- גמילה
- רלוונטי
- לשפץ
- לשכור
- לחזור על
- להחליף
- לדווח
- לייצג
- דרישה
- אלה
- תגובה
- אחראי
- מסעדות
- לַחֲזוֹר
- הכנסה
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- לגמול
- להיפטר
- עולה
- הסיכון
- מְסוּכָּן
- כביש
- רוברט
- רוברט קיוסאקי
- ההחזר על ההשקעה
- לחמניות
- חֶדֶר
- חדרים
- שורש
- עגול
- כללי
- הפעלה
- ריצה
- להקריב
- בְּטִיחוּת
- אמר
- SALE
- אותו
- סן
- סן דייגו
- שמור
- סולם
- תרחישים
- בית ספר
- בתי ספר
- גלילה
- שְׁנִיָה
- שניות
- ראות
- מחפשים
- נראה
- קטע
- למכור
- סלרס
- מכירת
- תחושה
- סידורי
- שירותים
- הגשה
- סט
- שבע
- כמה
- שיתוף
- מקלט
- משמרת
- חנות
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- סִימָן
- חָתוּם
- באופן משמעותי
- שלטים
- דומה
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- מצב
- מצבים
- שישה
- מאט
- חכם
- חכם יותר
- So
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- נמכרים
- לפתור
- כמה
- מישהו
- משהו
- במידה מסוימת
- אי שם
- בקרוב
- קול
- מָקוֹר
- מֶרחָב
- לדבר
- מדבר
- לבלות
- הוצאה
- לבזבז כסף
- בילה
- נותני חסות
- Spotify
- מרובע
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- להשאר
- מקל
- עוד
- מניות
- עצור
- סיפורים
- סיפור
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- חזק
- מִבְנֶה
- מובנה
- נאבק
- סטודנט
- מחקרים
- לימוד
- נושא
- כְּנִיעָה
- הירשמו
- הצלחה
- מוצלח
- כזה
- מספיק
- סוּפֶּר
- מעולה
- לספק
- תמיכה
- אמור
- מערכת
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- מס
- מסים
- הוראה
- שׂוֹכֵר
- מונחים
- מבחן
- הודיה
- השמיים
- העתיד
- החוק
- העולם
- תיאטרון
- שֶׁלָהֶם
- עצמם
- שם.
- דבר
- דברים
- חושב
- השנה
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- זמן
- פִּי
- טיפ
- טיפים
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- גַם
- כלי
- כלים
- חלק עליון
- נושא
- נושאים
- סה"כ
- לְגַמרֵי
- לקראת
- כוח משיכה
- באופן מסורתי
- עסקה
- תמליל
- מַעֲבָר
- נָכוֹן
- טראמפ
- תור
- הסתובב
- פנייה
- tv
- סוגים
- בסופו של דבר
- Ultra
- נדיר
- תחת
- להבין
- חיתום
- זָר
- יחידה
- יחידות
- עדכון
- עדכון
- us
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- חופשה
- בעל ערך
- ערך
- לאמת
- נגד
- וִידֵאוֹ
- וידאו
- קול
- לחכות
- רציתי
- שעון
- צופה
- דרכים
- שבוע
- שבועות
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- רעיה
- יצטרך
- מוכן
- לנצח
- חכם
- לְלֹא
- זְאֵב
- תוהה
- Word
- מילים
- תיק עבודות
- להתאמן
- עובד
- עוֹלָם
- ראוי
- היה
- היה נותן
- לכתוב
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- צעיר
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס